I.

  CONCEPTO DEL DERECHO REAL DE CENSO

Los censos son derechos reales de contenido limitado que recaen sobre bienes
inmuebles y responden de la realización de ciertas prestaciones reiteradas, en
productos naturales o en dinero, que ha de entregar el propietario o poseedor
de la finca gravada.

Se trata de gravámenes que afectan de manera directa a inmuebles, pero que ha de realizar
el propietario del mismo para que el titular del derecho real de censo reciba la
correspondiente contraprestación o pensión. En el supuesto de que por el propietario o el
poseedor incumpla el gravamen, el inmueble responderá por su valor de venta, aunque ello
no supondrá que exista una obligación personal asegurada.

Pese a estas premisas no puede darse un concepto unitario del derecho real de
censo, por cuanto no se trata de una institución uniforme, y en realidad, son
dos instituciones perfectamente diferenciadas; por un lado, el censo
propiamente dicho, y por otro, la enfiteusis; y ambas tienen una diferente
naturaleza y regulación legal.

En el artículo 1604 Código Civil se pretende dar un concepto unitario al

establecer que se constituirá el censo cuando se sujetan algunos bienes
inmuebles al pago de un canon o rédito anual en retribución de un capital que
se recibe en dinero, o del dominio pleno o menos pleno que se transmite de los
mismos bienes.

Pese a esta pretendida definición unitaria, el propio Código Civil se encarga de

desvirtuarla, cuando en los artículos 1605 a 1607 establece las distintas
instituciones, censo enfitéutico, consignativo y reservativo.

Aunque los censos se regulan en el Libro IV "De las obligaciones y contratos",

en realidad, no se trata de contratos sino de derechos reales inmobiliarios, su
naturaleza real se deriva del propio artículo 1604 y del artículo 1623, ambos
del Código Civil, por cuanto, el hecho de que puedan constituirse mediante
contrato, no conlleva su naturaleza contractual u obligacional; por cuanto
deberá de distinguirse entre la forma de su constitución, que puede ser
contractual, y el derecho real constituido.

Como hemos establecido en los artículos 1605a 1607 Código Civil se distingue

entre los censos consignativos y reservativo (artículos 1606 y 1607) y la
enfiteusis (artículo 1605), si bien la doctrina entiende (así O?Callaghan) que la
enfiteusis no entra en la categoría del derecho real de censo, sino que tiene
una naturaleza independiente. Por lo tanto, con la doctrina, se puede mantener
que hay dos especies, el censo y la enfiteusis, aunque ésta no sea un tipo
encuadrable en el derecho real de censo.

II.  CLASES
Como se deriva de lo establecido con anterioridad, y con las precauciones ya
citadas, dos son las clases de censo, el censo propiamente dicho y la
enfiteusis.

1.  Censo

El censo es el derecho real que su titular (censualista) tiene sobre la finca

(propiedad del censatario) que constituye su objeto, para poder percibir un
canon o pensión (O?Callaghan).

El Código Civil distingue dos tipos de censo, el consignativo y el reservativo; en

cuanto al consignativo se define en el artículo 1606 Código Civil como aquél
por el que el censatario impone sobre el inmueble de su propiedad el
gravamen del canon o pensión que se obliga a pagar al censualista (titular del
derecho real de censo) por el capital que de éste recibe en dinero; en cuanto al
reservativo se define en el artículo 1607 Código Civil como aquél por el que
una persona (propietario) cede a otra (censatario titular del derecho real de
censo) el pleno dominio del inmueble, reservándose el derecho a percibir sobre
el mismo inmueble una pensión anual que debe pagar el censatario.

Esta distinción entre censo consignativo y reservativo no puede suponer que se

trate de dos figuras de distinta naturaleza, por cuanto se trata de una
distinción artificial, según el modo de su constitución.

En el primero (censo consignativo) se establece el derecho real de censo a

cambio de un precio que recibe el censualista, y se obliga al pago el censatario
propietario de la finca; es decir, el propietario de la finca constituye un
gravamen sobre la misma a cambio de una suma de dinero que se le entrega.

En el segundo (censo reservativo), el propietario transmite la finca al

adquirente (censatario) y el propietario se reserva para si el derecho real de
censo, para percibir, como censualista, un canon o pensión anual. Es decir, se
entrega el inmueble con reserva del derecho de censo. En consecuencia, en
ambos la causa de la constitución es diferente, pero el resultado que se
obtiene es de manera sustancial el mismo, de ahí que los censos tanto el
consignativo como el reservativo se rijan por normas equivalentes.

2.  Enfiteusis

El Código Civil define la enfiteusis como un tipo de censo, aunque como hemos
visto su naturaleza es diferente, en el artículo 1605 al establecer que el censo
es enfitéutico cuando una persona (titular del inmueble) cede a otra (titular del
derecho de enfiteusis) el dominio útil de una finca, reservándose el titular de la
finca el dominio directo, con el derecho a percibir del enfiteuta (titular del
derecho de enfiteusis) el pago de una pensión anual en reconocimiento de este
mismo dominio (véase "Censo enfitéutico").

III.  CARACTERES
Los caracteres de los censos, incluida la enfiteusis, son los siguientes:

 1. Son derechos reales inmobiliarios. Los bienes sobre los que recaen ha
de ser inmuebles por naturaleza (requisito que se deriva de los artículos
1605, 1615, 1617,1623y 1631 Código Civil).
 2. Perpetuidad (artículo 1608 Código Civil) o por tiempo indefinido, si
bien son redimibles a voluntad del censatario (artículo 1608 Código
Civil).
 3. Se trata de derechos prescriptibles, tanto en relación al capital como
a la pensión (artículo 1620 Código Civil).
 4. Transmisibles. Así el artículo 1617 Código Civil establece que podrán
transmitirse a título oneroso o lucrativo las fincas gravadas con censos, y
lo mismo el derecho a percibir pensión.
 5. Indivisibilidad de la finca, aunque el censualista podrá permitir la
división, y en este caso , se constituirán tantos censos distintos como
sean las partes en que se ha dividido la finca (artículo 1618 Código
Civil).

IV. CONSTITUCIÓN

En la constitución del derecho real de censo intervienen elementos personales,

reales y formales.

1.  Elementos personales

Los elementos personales serán el censualista o titular del derecho a percibir la

pensión y el censatario o propietario de la finca gravada. La capacidad vendrá
dada por la naturaleza o clase del negocio jurídico de que se trate, contrato o
testamento.

2.  Elementos reales

Los elementos reales serán la pensión y la cosa gravada que ha de ser un

inmueble por naturaleza y fincas fructíferas (artículo 1624 Código Civil).

3.  Elementos formales

El censo puede constituirse por negocio jurídico (contrato o testamento) o por

usucapión. En el acto constitutivo ha de hacerse constar el valor de los que se
entrega (un capital o un inmueble) y la cuantía del canon o pensión, que podrá
consistir en dinero o en frutos (artículo 1613 Código Civil).

V. CONTENIDO

1.  Derecho a la pensión

La pensión o canon se determinará por las partes al otorgar el contrato y podrá

consistir en dinero o en frutos (artículo 1613 Código Civil).
El pago deberá de realizarse en el tiempo y lugar precisos, pudiendo fijar las
partes estos extremos en el acto de constitución; de no existir pacto en cuanto
al tiempo de efectuar el pago de la pensión, si consistiere en dinero se abonará
por años vencidos a contar desde la fecha del contrato, y si fuere en frutos, al
fin de la respectiva recolección (artículo 1614), en cuanto al lugar en donde se
pagará la pensión, se efectuará en el lugar donde radique la finca, siempre que
en el mismo tenga su domicilio el censualista o su apoderado, de no tenerlo en
dicho lugar, y sí tener el domicilio el censatario en el lugar donde radique la
finca, se efectuará en el domicilio de éste (censatario) (artículo 1615); el
censatario tiene derecho a que se le entregue resguardo de el pago efectuado
(artículo 1616), y será necesario el pago de dos pensiones consecutivas para
suponer satisfechas las anteriores (artículo 1621 Código Civil).

2.  Acción real de censo

El artículo 1623 Código Civil establece la acción real sobre la finca gravada, y

además, el censualista podrá ejercitar la personal para el pago de las
pensiones retrasadas, y los daños e intereses cuando hubiere lugar a ello. Y
como consecuencia de tales premisas, si se disminuyere el valor de la finca,
por ciertas causas, el censatario deberá de completar la garantía, o redimir el
censo, o entregar la finca al censualista (artículos 1659, 1660y 1664 Código
Civil).

3.  Extinción del censo

El derecho de censo se podrá extinguir por alguna de las causas siguientes:

 1. Por redención efectuada por el censatario, aunque puede pactarse

que la redención no tenga lugar durante la vida del censualista o de una
persona determinada, o que no pueda efectuarse en cierto número de
años, que no podrá exceder de 20 en el consignativo y de 60 en el
reservativo (artículo 1608 Código Civil).
 2. Por prescripción (artículo 1620 Código Civil). En cuanto al capital, la
prescripción será de 30 años (artículo 1963 Código Civil) y en cuanto a
las pensiones prescribirá el derecho a reclamarlas a los 5 años, tanto si
se pagan por años o en plazos más cortos (art. 1966.3ª Código Civi),
como si lo fuera en plazos más largos (art. 1964.2 Código Civil redactado
por la disposición final primera de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de
reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil )
 3. Por pérdida o destrucción de la finca gravada (tal y como se deriva de
los artículos 1624a 1626 Código Civil).
 4. Por expropiación forzosa de la finca gravada. Al respecto el artículo
1627 Código Civil dispone "Si la finca gravada con censo fuere
expropiada por causa de utilidad pública su precio estará afecto al pago
del capital del censo y de las pensiones vencidas, quedando éste
extinguido. La precedente disposición es también aplicable al caso en
que la expropiación forzosa sea solamente de parte de la finca, cuando
su precio baste para cubrir el capital del censo. Si no bastare, continuará
gravando el censo sobre el resto de la finca, siempre que su precio sea
suficiente para cubrir el capital censual y un 25 por 100 más del mismo.
 En otro caso estará obligado el censatario a sustituir con otra garantía la
parte expropiada, o a redimir el censo, a su elección, salvo lo dispuesto
para el enfitéutico en el artículo 1631".

VI. ADDENDA DE ACTUALIZACIÓN

La Comunidad Autónoma de las Islas Baleares excluyó de la Ley 8/1990, de 28

de junio, de Compilación del Derecho Civil, la regulación completa de los
censos y alodios. Veinte años después ha aprobado la Ley 2/2010, de 7 de
junio, de constatación de censos y alodios y extinción de los inactivos. Según
su Exposición de Motivos existe "un estado de opinión generalizado que ve con
disfavor estos derechos, e incluso tomas de posición de entidades locales que,
de forma explícita, proponen suprimirlos, al considerar que es insuficiente la
regulación de la prescripción contenida en el artículo 60 de la Compilación del
Derecho Civil de las Illes Balears en la interpretación efectuada por la Sala
Primera del Tribunal Superior de Justicia de Baleares en la Sentencia de 11 de
octubre de 2001". Con la nueva Ley de 2010 pretende liberar el tráfico
inmobiliario de los obstáculos constituidos por censos o alodios inactivos o sin
titular reconocido, estableciendo una carga o deber sin perjuicio de su
contenido real.

El censo es un contrato en desuso, que se constituye cuando una persona contrae la

obligación de pagar a otra una cierta cantidad de dinero anual, reconociendo el capital
correspondiente, y gravando una propiedad suya con la responsabilidad del dinero y del
capital. Normalmente las legislaciones exigen escritura pública para su constitución. El censo
es a la vez un contrato y un derecho real.1
Los censos fueron una institución utilizada en tiempos medievales y modernos, en Europa y
América. Se parecía al actual préstamo hipotecario, salvo que el deudor conservaba plenos
derechos sobre el inmueble gravado.

¿Sabe usted qué es el Censo y para qué sirve?

Históricamente, esta figura estaba regulada en la Ley 153 de 1887.

Sin embargo, actualmente, a pesar de señalarse en los artículos
717 y 1193 del Código Civil, está en vía de extinción.

Por definición, “Se constituye un censo cuando una persona

contrae la obligación de pagar a otra un rédito anual,
reconociendo el capital correspondiente y gravando una finca suya
con la responsabilidad del crédito y del capital.” (Ley 153 de 1887,
Artículo 101). Dicho de otra manera, es una garantía real que se
constituye para amparar o asegurar el pago de sumas de dinero e
intereses; muy similar a la hipoteca, en el caso de los bienes
inmuebles, o la prenda, en el caso de los bienes muebles.

Por tratarse de un derecho real que puede recaer sobre inmuebles,

debe registrarse en el folio de matrícula inmobiliaria. No obstante,
es tal su desuso, que las oficinas de registro de instrumentos
públicos, no contemplan un código de identificación que permita
dar trámite a esta figura.

Ni las entidades financieras ni los hombres de negocio, utilizan ya

esta figura incluida hace más de un siglo en el Código Civil. Se han
concentrado, por el contrario, en otras garantías de mayor
vigencia como la hipoteca, la prenda y la fiducia.

El Código Civil define la enfiteusis como un tipo de censo en el artículo 1605 al

establecer que el censo es enfitéutico cuando una persona (titular del
inmueble) cede a otra (titular del derecho de enfiteusis) el dominio útil de una
finca, reservándose el titular de la finca el dominio directo, con el derecho a
percibir del enfiteuta (titular del derecho de enfiteusis) el pago de una pensión
anual en reconocimiento de este mismo dominio.

Clemente de Diego parte de que en el Código Civil la enfiteusis es una forma de propiedad
dividida y la define como "un derecho real constituido sobre inmuebles fructíferos en favor
del dominio directo para exigir un canon anual del que tiene el dominio útil, con cargo a
los frutos del mismo".

Albaladejo establece que la enfiteusis consiste en la siguiente situación: Una

finca sometida a derechos de dos personas, una de ellas llamada enfiteuta o
titular del dominio útil, que tiene sobre la finca un poder (real) que encierra la
casi totalidad de las atribuciones que corresponden a quien fuese el propietario
exclusivo, con el deber de pagar una pensión; y la otra, llamada censualista o
dueño directo, que tiene otro poder (real) mucho más escueto que el del
enfiteuta (algo así como una nuda propiedad) pero que la ley concibe como
poder de dueño, y no sólo como un derecho real en cosa ajena (de enfiteuta)
con el derecho a cobrar la pensión.

Se produce el deber de pago de la pensión que se encuentra ligado a la

titularidad del dominio útil, por cuanto se debe tal pensión por el disfrute de la
finca, y el derecho de cobro (de la pensión) se encuentra vinculado a la
titularidad del dominio directo; y se podrá realizar (el derecho de cobro) sobre
la propia finca, por cuanto ésta se encuentra ligada al pago, por lo que la finca
se convierte en una garantía real para el titular del dominio directo.
Por último, O?Callaghan define la enfiteusis como "el derecho real de
propiedad sobre una finca, cuyos cotitulares son el enfiteuta o dueño útil que
tiene el uso y disfrute de la misma y el dueño directo, que tiene el derecho a
percibir un canon sobre la misma finca y otros derechos".

II.  NATURALEZA JURÍDICA

Si bien el artículo 1605 define la enfiteusis como un tipo de censo, en realidad

no es tal, y la doctrina entiende (así O?Callaghan) que la enfiteusis no entra en
la categoría del derecho real de censo, sino que tiene una naturaleza
independiente.

III.  CARACTERES

Aunque el censo y la enfiteusis tengan naturaleza jurídica distinta, pueden

darse caracteres comunes a ambas figuras.

 1. Son derechos reales inmobiliarios. Los bienes sobre los que recaen
han de ser inmuebles por naturaleza (requisito que se deriva de
los artículos 1605, 1615, 1617,1623 y 1631 Código Civil).
 2. Perpetuidad (artículo 1608 Código Civil) o por tiempo indefinido, si
bien son redimibles a voluntad del censatario (artículo 1608 Código
Civil).
 3. Se trata de derechos prescriptibles, tanto con relación al capital como
a la pensión (artículo 1620 Código Civil).
 4. Transmisibles. Así el artículo 1617 Código Civil establece que podrán
transmitirse a título oneroso o lucrativo las fincas gravadas con censos, y
lo mismo el derecho a percibir pensión.
 5. Indivisibilidad de la finca, aunque el censualista podrá permitir la
división, y en este caso, se constituirán tantos censos distintos como
sean las partes en que se ha dividido la finca (artículo 1618 Código
Civil).

IV. CONSTITUCIÓN

Al tratar sobre la constitución de la enfiteusis hemos de referirnos a los

elementos personales, reales y formales

1.  Elementos personales

El concedente (titular de la finca) al realizar un acto de enajenación precisará

tener la capacidad de libre disposición sobre la misma, además de la capacidad
necesaria y requerida por el negocio jurídico de que se trate (contrato,
testamento, donación).

Quien recibe la finca, al no realizar un acto de disposición, sino asumir ciertas

obligaciones a cambio de la adquisición, le será suficiente tener la capacidad
para contratar, o para aceptar la donación, o el legado oneroso.
2.  Elementos reales

Los elementos reales serán la finca gravada y la pensión.

La finca deberá de ser un inmueble por naturaleza y lo ordinario será que se

trate de una finca susceptible de mejora por parte del enfiteuta.

En cuanto a la pensión se regirá, como regla general, por las normas comunes
de los censos, con alguna particularidad en cuanto a los derechos del dueño
directo.

3.  Elementos formales

En la enfiteusis el requisito de escritura pública es un requisito esencial, por así

exigirlo el artículo 1628 Código Civil. En su constitución, y bajo pena de
nulidad, deberá fijarse el valor de la finca y la pensión anual que deba de
satisfacerse (artículo 1629 Código Civil).

En el supuesto de pactarse la pensión en frutos, el artículo 1630 Código

Civil establece reglas especiales, por cuanto si consisten en una cantidad
determinada de frutos, se fijarán en el contrato su especie y calidad; si se
pactare en una parte alícuota de los que produzca la finca, a falta de pacto
expreso sobre la intervención que haya de tener el dueño directo, deberá el
enfiteuta darle aviso previo, o a su representante, del día en el que se
proponga comenzar la recolección de cada clase de producto, a fin de que
pueda (el titular del dominio directo) , por si o por su representante, presenciar
todas las operaciones hasta percibir la parte que le corresponda, aunque si se
hubiera dado el aviso, y el dueño directo o su representante no compareciera,
el enfiteuta podrá efectuar la recolección.

V. CONTENIDO

1.  Con relación al enfiteuta (titular del dominio útil)

a)  Facultades del enfiteuta

 • Le corresponderá el uso y disfrute de la finca, lo que conllevará hacer

suyos los productos de la finca y sus accesiones, y a su vez, se le
conceden los mismos derechos del propietario en cuanto a los tesoros y
minas que se descubran en la finca (artículo 1632 Código Civil).
 • Disposición y gravamen de su derecho (artículos 1617 y 1633 Código
Civil ). Ahora bien, para constituir un gravamen voluntario perpetuo, o si
la pensión consiste en una parte alícuota sobre los frutos y los disminuye
el gravamen que se pretenda, se precisará el consentimiento del dueño
directo (artículos 596 y 1634 Código Civil), igual consentimiento
precisará cuando se pretenda dividir la finca (artículo 1618).
 • Redención de la enfiteusis a través de la adquisición plena de la finca,
no compartida, mediante el abono al dueño directo del valor de su
derecho (artículos 1608 a 1612 y 1651 Código Civil).
  • Saneamiento por evicción de su derecho, de conformidad al artículo
1643 Código Civil.

b) Deberes del enfiteuta

 • Pago del canon y pensión, lo que se corresponde con el derecho

esencial del dueño directo.
 • Pago de impuestos, y podrá descontar, al efectuar el pago de la
pensión, la parte que le corresponda al dueño directo.

2.  Con relación al dueño directo

 • Derecho a percibir la pensión, que podrá ser en dinero o en frutos, o

en una parte alícuota de éstos (artículos 1613 y 1630 Código Civil) con
libertad para poder determinarlos (artículo 1613) y con acción real para
poder reclamarlos (artículo 1623).
 • Reconocimiento de la enfiteusis cada 29 años. El artículo 1647 Código
Civil dispone "Cada veintinueve años podrá el dueño directo exigir el
reconocimiento de su derecho por el que se encuentre en posesión de la
finca enfitéutica. Los gastos del reconocimiento serán de cuenta del
enfiteuta, sin que pueda exigírsele ninguna otra prestación por este
concepto".
 • Disposición de su propio derecho (dominio directo) o copropiedad de la
finca (artículo 1617 Código Civil).
 • Laudemio, cantidad a la que tiene derecho por cada enajenación
forzosa de la finca, si así se hubiere pactado de manera expresa (artículo
1644 Código Civil).
 • Comiso, por el que podrá recuperar la propiedad plena y no
compartida, en el supuesto de darse incumplimientos por el enfiteuta. Al
respecto el artículo 1648 Código Civil señala "Caerá en comiso la finca, y
el dueño directo podrá reclamar su devolución: 1.º Por falta de pago de
la pensión durante tres años consecutivos. 2.º Si el enfiteuta no cumple
la condición estipulada en el contrato o deteriora gravemente la finca".
 • Reversión "mortis causa", en el supuesto de fallecer el enfiteuta
instestato o sin herederos ad intestato. Pues como dispone el artículo
1653 "A falta de herederos testamentarios descendientes, ascendientes,
cónyuge supérstite y parientes dentro del sexto grado del último
enfiteuta, volverá la finca al dueño directo en el estado en que se halle,
si no dispuso de ella el enfiteuta en otra forma".

3.  Derecho común al dueño útil y al directo

El derecho de tanteo y retracto si cualquiera de los dos transmite su propio

derecho a un tercero.

VI. EXTINCIÓN DE LA ENFITEUSIS

Además de los supuestos ya mencionados, redención por el enfiteuta, comiso y

reversión mortis causa, el artículo 1627 Código Civil se refiere al supuesto de
expropiación forzosa, y el artículo 1631 contiene reglas especiales para los
supuestos de expropiación parcial de la finca.

De esta manera el artículo 1627 dispone "Si la finca gravada con censo fuere
expropiada por causa de utilidad pública su precio estará afecto al pago del
capital del censo y de las pensiones vencidas, quedando éste extinguido. La
precedente disposición es también aplicable al caso en que la expropiación
forzosa sea solamente de parte de la finca, cuando su precio baste para cubrir
el capital del censo. Si no bastare, continuará gravando el censo sobre el resto
de la finca, siempre que su precio sea suficiente para cubrir el capital censual y
un 25 por 100 más del mismo. En otro caso estará obligado el censatario a
sustituir con otra garantía la parte expropiada, o a redimir el censo, a su
elección, salvo lo dispuesto para el enfitéutico en el artículo 1631".

Y el artículo 1631 "En el caso de expropiación forzosa se estará a lo dispuesto

en el párrafo primero del artículo 1627, cuando sea expropiada toda la finca. Si
sólo lo fuere en parte, se distribuirá el precio de lo expropiado entre el dueño
directo y el útil, recibiendo aquél la parte del capital del censo que
proporcionalmente corresponda a la parte expropiada, según el valor que se
dio a toda la finca al constituirse el censo o que haya servido de tipo para la
redención, y el resto corresponderá al enfiteuta. En este caso continuará el
censo sobre el resto de la finca, con la correspondiente reducción en el capital
y las pensiones, a no ser que el enfiteuta opte por la redención total o por el
abandono a favor del dueño directo. Cuando, conforme a lo pactado, deba
pagarse laudemio, el dueño directo percibirá lo que por este concepto le
corresponda sólo de la parte del precio que pertenezca al enfiteuta".

La enfiteusis (del griego ἐμφύτευσις, "instauración" o "implantación") en latín Emphyteusis,

también denominado censo enfitéutico, es un derecho real que supone la cesión temporal
del dominio útil de un inmueble, a cambio del pago anual de un canon o rédito y, asimismo, de
un laudemio por cada enajenación de dicho dominio, en su caso. En algunos ordenamientos
jurídicos esta cesión puede tener carácter perpetuo.
Especie de concesión de tierras, un arrendamiento vitalicio, respecto del dominio útil de una
finca. Estuvo vigente a consecuencia del latifundio (explotación agraria de grandes
dimensiones, caracterizada además por un uso ineficiente de los recursos disponibles).
Heredera del derecho medieval, en España la enfiteusis se presentaba bajo otras
formas feudales como el solariego o el foro, que desaparecieron a finales del siglo XIX.

Dominio directo frente a dominio útil[editar]

La enfiteusis o censo enfitéutico, es un régimen compartido de tenencia de tierra que lleva
consigo la disociación del dominio entre el dominio directo, correspondiente al propietario, y el
útil, el de la persona que usa y aprovecha la finca. La falta de pago del canon por parte del
titular del dominio útil puede llevar consigo el comiso de ese dominio por el titular del dominio
directo, que vuelve a la situación de la propiedad anterior a la institución de la enfiteusis. El
dominio útil implica que el enfiteuta podía decidir sobre el destino económico de la tierra y
modificarlo cuanto quisiera siempre y cuando abonara el canon anual.

Derecho real[editar]
El enfiteuta podrá hacer valer su derecho frente a cualquier persona que perturbe su dominio
útil. Esto incluye, como es lógico, la eventual perturbación proveniente del propietario de
la cosa, con lo que gran parte de la doctrina considera que las facultades del enfiteuta no
nacen con la constitución de la enfiteusis, sino que son una mera transmisión de parte de las
facultades que conlleva el dominio