TEMA 52

EL DERECHO REAL DE CENSO: CONCEPTO, CARACTERES Y ESPECIES.

ESQUEMA DE LA REGULACIÓN DE LOS CENSOS EN EL CÓDIGO CIVIL. EL
CENSO ENFITÉUTICO EN CATALUÑA.

EL DERECHO REAL DE CENSO: CONCEPTO, CARACTERES Y ESPECIES.

Nuestro CC regula LOS CENSOS en EL TÍTULO VII del LIBRO IV relativo a

las obligaciones y contratos, debido al origen contractual que suelen tener estos
derechos, pero no por ello desconoce su carácter de derechos reales como lo
demuestra su articulado.

En orden a SU CONCEPTO, dice EL ART. 1604 que: “Se constituye

el censo cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un canon o
rédito anual en retribución de un capital que se recibe en dinero, o del dominio
pleno o menos pleno que se transmite de los mismos bienes.”

De este precepto se deduce LA CARACTERÍSTICA ESENCIAL de los

censos, a saber, la sujeción del inmueble al pago del canon o pensión. Y, por otro
lado, es descriptivo de LAS TRES ESPECIES DE CENSO que recoge nuestro CC:
EL ENFITÉUTICO, EL CONSIGNATIVO y EL RESERVATIVO.

+ ÉSTOS aparecen definidos en LOS TRES ARTÍCULOS siguientes:

1º 1605 “Es ENFITÉUTICO el censo, cuando una persona cede

a otra el dominio útil de una finca, reservándose el directo y el derecho a percibir
del enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio.”

2º 1606 “Es CONSIGNATIVO el censo, cuando el censatario

impone sobre un inmueble de su propiedad el gravamen del canon o pensión que
se obliga a pagar al censualista por el capital que de éste recibe en dinero.”

Y 3º 1607 “Es RESERVATIVO el censo, cuando una persona cede

a otra el pleno dominio de un inmueble, reservándose el derecho a percibir sobre el
mismo inmueble una pensión anual que deba pagar el censatario.”

+ Desde otro punto de vista, atendiendo al CANON, según se pague en

especie o en dinero, se pueden dividir los censos en FRUCTUARIOS y
PECUNIARIOS.

En cuanto a LOS CARACTERES de la figura en estudio, pueden

señalarse los siguientes:

1º Se trata de UN DERECHO REAL LIMITATIVO del dominio, ex ART.

1623, que luego veremos.

2º INMOBILIARIO, porque recae necesariamente sobre bienes

inmuebles, ex ART. 1604, ya visto.

3º PERPETUO o POR TIEMPO INDEFINIDO, aunque REDIMIBLE a

voluntad del CENSATARIO. Según EL ART. 1608:

“Es de la naturaleza del censo que la cesión del capital o de la cosa

inmueble sea perpetua o por tiempo indefinido; sin embargo, el censatario podrá
redimir el censo a su voluntad aunque se pacte lo contrario, siendo esta disposición
aplicable a los censos que hoy existen.

Puede, no obstante, pactarse que la redención del censo no tenga lugar

durante la vida del censualista o de una persona determinada, o que no pueda
redimirse en cierto número de años, que no excederá de 20 en el consignativo, ni
de 60 en el reservativo y enfitéutico.”

4º Es UN DERECHO TRANSMISIBLE. Según EL ART. 1617: “Pueden

transmitirse a título oneroso o lucrativo las fincas gravadas con censos, y lo mismo
el derecho a percibir la pensión.”

5º Es INDIVISIBLE. Dice EL ART. 1618 que:

“No pueden dividirse entre dos o más personas las fincas gravadas con censo
sin el consentimiento expreso del censualista, aunque se adquieran a título de
herencia.

Cuando el censualista permita la división, se designará con su

consentimiento la parte del censo con que quedará gravada cada porción,
constituyéndose tantos censos distintos cuantas sean las porciones en que se
divida la finca.”

Y añade EL 1619 que:

“Cuando se intente adjudicar la finca gravada con censo a varios herederos, y

el censualista no preste su consentimiento para la división, se pondrá a licitación
entre ellos.

A falta de conformidad, o no ofreciéndose por alguno de los interesados el

precio de tasación, se venderá la finca con la carga, repartiéndose el precio entre
los herederos.”
 6º Es PRESCRIPTIBLE, ex ART. 1620, que luego veremos.

7º FINALMENTE, cabe señalar que EL CENSO constituye UN DERECHO

REAL IN FACIENDO, pues faculta a exigir una prestación del censatario,
constituyendo una importante excepción a la regla general de que los derechos
reales sólo imponen al sujeto pasivo un deber de abstención.

ESQUEMA DE LA REGULACIÓN DE LOS CENSOS EN EL CÓDIGO CIVIL.

Vamos a elaborar una exposición sistemática u ordenada de LA

REGULACIÓN del CC, comenzando por el estudio de:

I.- LA CONSTITUCIÓN DEL CENSO.

1º LOS ELEMENTOS PERSONALES son EL CENSUALISTA, que es la

persona que tiene derecho a percibir la pensión, y EL CENSATARIO, que es la que
tiene obligación de pagarla.

+ La capacidad debe juzgarse según la clase de negocio jurídico de

que se trate, contrato, testamento, etc.

2º LOS ELEMENTOS REALES son LA PENSIÓN y LA COSA

GRAVADA.

A.- En cuanto a LA PENSIÓN o CANON, según EL ART. 1613, se

determinará por las partes al otorgar el contrato y puede consistir en dinero o frutos,
pero no en parte alícuota de éstos, salvo en el enfitéutico.

+ SU CUANTÍA será la que libremente determinen las partes con base

en EL ART. 1255.

+ EL PAGO de las pensiones se hará en los plazos convenidos; y, a

falta de convenio, por años vencidos a contar desde la fecha del contrato, si
consisten en dinero, y, si en frutos, al fin de la respectiva recolección, ex ART.
1614.

+ EL LUGAR del pago será el convenido, y, en su defecto, aquel en

que radique la finca gravada, siempre que el censualista o su apoderado tuvieren
su domicilio en el término municipal del mismo pueblo. No teniéndolo, y sí el
censatario, en el domicilio de éste se hará el pago, ex ART. 1615.

+ En cuanto a LA PRUEBA, según EL 1616: “El censualista, al

tiempo de entregar el recibo de cualquier pensión, puede obligar al censatario a que
le dé un resguardo en el que conste haberse hecho el pago.”

++ Esto es con el objeto de evitar que el censatario pueda alegar la

prescripción del derecho del censualista por no tener éste prueba de que viene
cobrando las pensiones.

++ Por otra parte, pagadas dos pensiones consecutivas se suponen

satisfechas todas las anteriores, presunción ésta que admite prueba en contrario,
ex ART. 1621.

+ Según EL 1622:

“El censatario está obligado a pagar las contribuciones y demás impuestos

que afecten a la finca acensuada.

Al verificar el pago de la pensión podrá descontar de ella la parte de los

impuestos que corresponda al censualista.”

+ Por último, en cuanto a LA ACCIÓN PARA EL COBRO, dice EL

ART. 1623 que: “Los censos producen acción real sobre la finca gravada. Además
de la acción real podrá el censualista ejercitar la personal para el pago de las
pensiones atrasadas y de los daños e intereses cuando hubiere lugar a ello.”

+ Y, conforme al ART. 116 de la LH, en el caso de que la finca

acensuada esté hipotecada o haya sido objeto de otro censo posterior, no puede el
censualista repetir contra ella sino por las pensiones de los dos últimos años y la
parte vencida de la anualidad corriente.

B.- En cuanto a LA COSA GRAVADA, ha de tratarse de un

inmueble y fructífero, o sea, susceptible de producir utilidad, aunque según EL ART.
1624: “El censatario no podrá pedir el perdón o reducción de la pensión por
esterilidad accidental de la finca, ni por la pérdida de sus frutos.”

+ Tales fincas están sometidas a la norma de la indivisibilidad en los

términos de LOS ARTS. 1618 y 1619, antes vistos.

3º Respecto a LOS ELEMENTOS FORMALES, el censo puede

constituirse por negocio jurídico inter vivos o mortis causa y por prescripción. El
CC sólo exige forma ad solemnitatem para el enfitéutico. Así, dice EL ART. 1628
que: “El censo enfitéutico sólo puede establecerse sobre bienes inmuebles y en
escritura pública.”

Y + EL 1629 que: “Al constituirse el censo enfitéutico se fijará en el

contrato, bajo pena de nulidad, el valor de la finca y la pensión anual que haya de
satisfacerse.”

II.- En orden al CONTENIDO del derecho en estudio, debemos

distinguir entre LAS TRES ESPECIES DE CENSOS.

A.- Comenzamos por EL ENFITÉUTICO.

 + Ante todo creemos conveniente apuntar, sin entrar en el fondo de la
cuestión, que la doctrina mayoritaria sostiene, en orden a la naturaleza de la
enfiteusis, que en la misma, el verdadero dueño es el enfiteuta, correspondiendo al
censualista un derecho real en cosa ajena, si bien en el CC hay razones alegables
tanto en pro de esta tesis como en pro de la teoría del dominio dividido.

LOS DERECHOS DEL CENSUALISTA o DUEÑO DIRECTO son los

siguientes:

1º DERECHO A LA PENSIÓN. Según EL ART. 1630:

“Cuando la pensión consista en una cantidad determinada de frutos, se

fijarán en el contrato su especie y calidad.

Si consiste en una parte alícuota de los que produzca la finca, a falta de

pacto expreso sobre la intervención que haya de tener el dueño directo, deberá el
enfiteuta darle aviso previo, o a su representante, del día en que se proponga
comenzar la recolección de cada clase de frutos, a fin de que pueda, por sí mismo o
por medio de su representante, presenciar todas las operaciones hasta percibir la
parte que le corresponda.

Dado el aviso, el enfiteuta podrá levantar la cosecha, aunque no concurra el

dueño directo ni su representante o interventor.”

2º DERECHO AL LAUDEMIO, considerado éste como la cantidad de

dinero que ha de percibir por cada enajenación de la finca acensuada. Se regula en
LOS ARTS. 1644 a 1646, de los cuales resulta lo siguiente:

LOS REQUISITOS para que proceda son:

+ En las enfiteusis posteriores al CC, que se trate de enajenaciones a

título oneroso y que se haya estipulado expresamente.

+ En las anteriores, seguirá en la forma acostumbrada.

En ambos casos no excederá del 2 por 100 del precio de la enajenación,

cuando no se haya pactado expresamente otra cantidad mayor.

+ Corresponde pagarlo al adquirente, salvo pacto en contrario.

Y + La acción para reclamarlo está sujeta a la prescripción ordinaria,

salvo que el enfiteuta hubiese obtenido del dueño directo licencia para la
enajenación o le hubiese dado el aviso previo del ART. 1637, en cuyo caso,
prescribirá en un año a contar desde la inscripción de la escritura en el RP.

3º Por otra parte, el dueño directo tiene derecho a que el que se

encuentre en posesión de la finca enfitéutica reconozca cada 29 años su derecho,
siendo de cuenta del enfiteuta los gastos del reconocimiento, sin que pueda
exigírsele ninguna otra prestación por este concepto, ex ART. 1647.

4º DERECHO DE DISPOSICIÓN del dominio directo de la finca, ex

ART. 1617, ya visto.

5º DERECHO DE COMISO regulado en LOS ARTS. 1648 a 1650 y 1652,

de los cuales resulta lo siguiente:

+ Consiste en la facultad del dueño directo para recobrar la plena

propiedad de la finca acensuada, cuando el enfiteuta no paga la pensión durante 3
años consecutivos, no cumple la condición estipulada en el contrato o deteriora
gravemente la finca.

+ En el primer caso, el dueño directo deberá requerir de pago al

enfiteuta judicialmente o por medio de Notario; y, si no paga en 30 días, podrá pedir el
comiso.

+ El enfiteuta puede impedir el comiso en todo caso redimiendo el

censo y pagando las pensiones vencidas en los 30 días siguientes al
requerimiento de pago o al emplazamiento de la demanda. El mismo derecho
corresponde a los acreedores del enfiteuta dentro de los 30 días siguientes al en
que el dueño directo haya recobrado el pleno dominio.

+ En cuanto a SUS EFECTOS, el enfiteuta tiene derecho a que

se le abonen las mejoras que hayan aumentado el valor de la finca, siempre que
este aumento subsista al tiempo de devolverla. Si ésta tuviese deterioros por su
culpa o negligencia, serán compensables con las mejoras.

El dueño directo tiene derecho a que se le abonen los deterioros no

compensados y las pensiones vencidas y no prescritas.

Estos efectos se producen también en el caso de rescisión del contrato de

enfiteusis por cualquier causa.

6º Por último, el dueño directo tiene derecho a la readquisición del

dominio pleno en el caso especial del ART. 1653, a cuyo tenor: “A falta de
herederos testamentarios descendientes, ascendientes, cónyuge supérstite y
parientes dentro del sexto grado del último enfiteuta, volverá la finca al dueño
directo en el estado en que se halle, si no dispuso de ella el enfiteuta en otra
forma.”

Hay que tener en cuenta que por Real Decreto Ley de 13 de enero de 1928
se limitó el llamamiento a la sucesión intestada en el ámbito del Derecho común al
4º grado de parentesco.

LOS DERECHOS DEL ENFITEUTA o DUEÑO ÚTIL son los siguientes:

 1º DERECHO DE DISFRUTE. Según EL ART. 1632, hace suyos los
productos de la finca y de sus accesiones; y se le considera como propietario
respecto de los tesoros y minas que se descubran en la finca enfitéutica.

2º DERECHO DE DISPOSICIÓN. Según EL 1633, el enfiteuta puede

disponer del predio enfitéutico y de sus accesiones, ínter vivos o mortis causa,
dejando a salvo los derechos del dueño directo.

+ Pero este derecho tiene limitaciones, como la de no imponer cargas

o servidumbres, cuando la pensión consista en una parte alícuota de los frutos,
sin consentimiento expreso del dueño directo, ex ART. 1634, o la de poner en
conocimiento del mismo la disposición ínter vivos de la finca, ex ARTS. 1635 y
1637. Además, según EL 1654: “Queda suprimido para lo sucesivo el contrato de
subenfiteusis.”

3º Por otra parte, el enfiteuta tiene derecho a la redención del censo, en

los términos que luego veremos.

4º DERECHO AL ABONO DE LAS MEJORAS en el caso del ART. 1652,

ya examinado al tratar del comiso.

5º Por último, DERECHO DE SANEAMIENTO del ART. 1643, según el

cual: “Si el enfiteuta fuere perturbado en su derecho por un tercero que dispute el
dominio directo o la validez de la enfiteusis, no podrá reclamar la correspondiente
indemnización del dueño directo si no le cita de evicción conforme a lo prevenido
en EL ART. 1481.”

Para terminar, hay que hacer referencia a LOS DERECHOS DE TANTEO Y

RETRACTO, como derechos comunes a ambos dueños. Se regulan en LOS ARTS.
1636 a 1642, de los cuales resulta lo siguiente:

+ Proceden en caso de venta o dación en pago del respectivo dominio

sobre la finca enfitéutica, pero no en el de enajenaciones forzosas por causa de
utilidad pública.

+ Para hacer efectivo EL TANTEO se debe:

-Dar aviso al otro condueño, indicándole el precio definitivo en que pretenda

enajenar su dominio.
-Ejercitarlo dentro de 20 días desde el aviso.
Y -Pagar o consignar el precio dentro de este plazo.

+ EL RETRACTO se deberá ejercitar:

-SI SE HA DADO AVISO, dentro de los 9 días útiles siguientes al del

otorgamiento de la escritura de venta, o a su inscripción en el RP, si se ocultare la
escritura; cosa que se presume cuando no se presenta a inscripción en 9 días
desde su otorgamiento. Independientemente de la presunción, la ocultación puede
probarse por los demás medios legales.

-SI NO SE HA DADO AVISO, en el plazo de un año desde la inscripción.

+ En caso de venta judicial, el dueño directo y el útil, en sus casos

respectivos, podrán hacer uso del derecho de tanteo, dentro del término fijado en los
edictos para el remate, pagando el precio que sirva de tipo para la subasta, y del de
retracto dentro de los 9 días útiles siguientes al del otorgamiento de la escritura, sin
necesidad de aviso previo.

+ Siendo varias las fincas enajenadas sujetas a un mismo censo, habrá

de ejercitarse el tanteo o retracto respecto de todas.

Y + Cuando el dominio directo o el útil pertenezca pro indiviso a varias

personas, cada una de ellas podrá hacer uso del derecho de retracto con sujeción
a las reglas establecidas para el de comuneros, y con preferencia el dueño directo,
si se hubiese enajenado parte del dominio útil; o el enfiteuta, si la enajenación
hubiese sido del dominio directo.

B.- En cuanto al CONTENIDO de LOS CENSOS CONSIGNATIVO

y RESERVATIVO, sin entrar en la redención, que examinaremos más adelante,
presenta las siguientes particularidades, ex ARTS. 1657 a 1664:

1º El censo reservativo no puede constituirse válidamente sin que

preceda la valoración de la finca por estimación conforme de las partes o por
justiprecio de peritos.

2º En cuanto a LA PENSIÓN, cuando se pacte su pago en

frutos deberá fijarse la especie, cantidad y calidad de los mismos, sin que pueda
consistir en una parte alícuota de los que produzca la finca acensuada.

3º EL CENSUALISTA tiene derecho:

+ A cobrar la pensión estipulada.

Y + A obligar al censatario a que, a su elección, redima el censo o

abandone la finca a favor de aquél o complete la garantía, esto último sólo en el
consignativo, cuando disminuya el valor de la finca de forma que resulte
insuficiente para cubrir el capital del censo y un 25 por 100 más, y concurra
además alguna de estas circunstancias:

-Haber procedido por acción real contra la finca.

-Haber dejado de pagar la pensión por 2 años consecutivos.

-Haber disminuido el valor de la finca por culpa o negligencia del censatario,

caso en que será además responsable de los daños y perjuicios.

Y -Haber sido el censatario declarado en concurso o insolvencia.

III.- En orden a LA EXTINCIÓN del censo, puede tener lugar por

las siguientes causas:

1º En primer lugar: POR PRESCRIPCIÓN. Dice EL ART. 1620

que: “Son prescriptibles tanto el capital como las pensiones de los censos,
conforme a lo que se dispone en el título XVIII de este libro”; por lo tanto, respecto al
capital, la acción prescribe a los 30 años y respecto a las pensiones, a los 5 años,
comenzando a contarse el tiempo desde el último pago de la pensión, ex ARTS.
1963, 1966 y 1970.

2º En segundo lugar: POR EXPROPIACIÓN FORZOSA DE LA FINCA.

Según EL ART. 1627, el censo se extingue, quedando afecto el precio al pago del
capital y de las pensiones vencidas, salvo que en caso de expropiación parcial, el
precio no bastare para cubrir el capital, continuando el censo sobre el resto de la
finca, y siempre que el precio de esta parte no expropiada baste para cubrir el
capital censual y un 25 por 100 más, pues, en otro caso, el censatario estará
obligado a sustituir con otra garantía la parte expropiada, o a redimir el censo, a su
elección.

+ El enfitéutico presenta algunas particularidades en caso de

expropiación parcial de la finca, ex ART. 1631, consistentes en que el enfiteuta, en
tal caso, puede optar por una de estas tres soluciones:

a) REDENCIÓN PARCIAL, entregando al dueño directo la parte

proporcional del capital que corresponda a la parte expropiada, siendo el resto del
precio para el enfiteuta.

b) REDENCIÓN TOTAL.

O c) ABANDONO DE LA FINCA a favor del dueño directo.

3º En tercer lugar: POR DESTRUCCIÓN o PÉRDIDA DE LA

FINCA. Dice EL ART. 1625 que:

“Si por fuerza mayor o caso fortuito se pierde o inutiliza totalmente la finca
gravada con censo, quedará éste extinguido, cesando el pago de la pensión.

Si se pierde sólo en parte, no se eximirá el censatario de pagar la pensión, a

no ser que prefiera abandonar la finca al censualista.

Interviniendo culpa del censatario, quedará sujeto, en ambos casos, al

resarcimiento de daños y perjuicios.”

Y + Según EL 1626, en caso de pérdida total, si la finca estaba asegurada,

el valor del seguro quedará afecto al pago del capital y de las pensiones vencidas, a
no ser que el censatario prefiera invertirlo en reedificar la finca, en cuyo caso revivirá
el censo con todos sus efectos.

4º Por último, la extinción del censo puede tener lugar por LA

REDENCIÓN, que consiste en la liberación de la finca mediante la devolución al
censualista, de una vez y en metálico, del capital del censo, ex ARTS. 1651, 1658 y
1662.

+ Como REGLAS GENERALES, dicta el CC las siguientes:

1º EL ART. 1608, ya examinado.

2º EL 1609: “Para llevar a efecto la redención, el censatario deberá

avisarlo al censualista con un año de antelación o anticiparle el pago de una
pensión anual.”

3º EL 1610:

“Los censos no pueden redimirse parcialmente sino en virtud de pacto

expreso.

Tampoco podrán redimirse contra la voluntad del censualista sin estar al

corriente el pago de las pensiones.”

4º EL 1611, PÁRRAFOS 1º y 2º:

“Para la redención de los censos constituidos antes de la promulgación de

este Código, si no fuere conocido el capital, se regulará éste por la cantidad que
resulte, computada la pensión al 3 por 100.

Si la pensión se paga en frutos, se estimarán éstos, para determinar el

capital, por el precio medio que hubiesen tenido en el último quinquenio.”

Y 5º EL 1612: “Los gastos que se ocasionen para la redención y

liberación del censo serán de cuenta del censatario, salvo los que se causen por
oposición temeraria, a juicio de los Tribunales.”

EL CENSO ENFITÉUTICO EN CATALUÑA.

Por LEY DE LOS CENSOS en CATALUÑA de 16 de marzo de 1990 se

estableció una nueva regulación de esta figura; Ley que ha sido derogada por la
Ley de 10 de mayo de 2006, del Libro V del CC de Cataluña, relativo a derechos
reales, que dedica a los derechos de censo EL CAPÍTULO V del TÍTULO VI.

EL ART. 565-1 DEFINE el censo como “una prestación periódica dineraria

anual, de carácter perpetuo o temporal, que se vincula con carácter real a la
propiedad de una finca, la cual garantiza su pago directa e inmediatamente”.
 En cuanto a SUS CLASES, la Ley distingue dos:

1º EL TEMPORAL, con la denominación de vitalicio, no susceptible de

redención, salvo mutuo acuerdo o disposición en contra.

Y 2º EL PERPETUO, con la denominación de enfitéutico, susceptible de

redención a voluntad del censatario. Este último, a su vez, admite DOS
MODALIDADES, en función de su contenido:

+ La que sólo otorga al censualista el derecho a cobrar la pensión.

Y + La que, en virtud de pacto expreso, le otorga, además, el derecho de

laudemio y el de fadiga, o uno solo de dichos derechos.

Centrándonos en EL ENFITÉUTICO,

I.- En orden a SU CONSTITUCIÓN, los títulos pueden ser:

1º EL CONTRATO DE ESTABLECIMIENTO, con dos modalidades:

+ Por la transmisión de la titularidad del derecho de propiedad de la

finca al censatario, a cambio del pago de la pensión al censualista.

Y + Por revessejat, en virtud de la constitución del censo por el

propietario de la finca y la cesión a tercero del derecho a recibir la pensión.

2º LA DISPOSICIÓN POR CAUSA DE MUERTE.

Y 3º LA USUCAPIÓN.

Según EL ART. 565-4: “La constitución o establecimiento de un censo

debe constar necesariamente en escritura pública, en la que deben hacerse constar
la pensión y la cantidad convenida al efecto de la redención.”

II.- En orden a SU CONTENIDO:

A.- LOS DERECHOS DEL CENSUALISTA son:

1º Derecho de disposición del censo.

2º Derecho de entrada, que es la cantidad que paga el censatario al

constituirse el censo por contrato en la primera modalidad antes indicada.

3º Derecho a la pensión, que sólo puede consistir en dinero,

admitiéndose las cláusulas de estabilización.
 + El pago de tres pensiones consecutivas sin reserva del censualista
exime de pagar las anteriores.

+ El impago de las pensiones no hace caer la finca en decomiso, que

no puede pactarse.

+ La finca garantiza el pago de las pensiones vencidas y no

satisfechas y, si procede, el pago de los laudemios. Respecto a una tercera
persona, es preciso atenerse a lo establecido por la legislación hipotecaria.

Y 4º Derecho a percibir el laudemio, si se ha pactado, por cada

transmisión de la finca, excepto en los casos expresamente determinados por la
Ley.

+ Su cuota es la pactada y nunca puede ser superior al 10% del precio

o del valor de la finca transmitida en el momento de la transmisión. Si no se ha
pactado, es el 2%.

+ El derecho a reclamar el laudemio prescribe a los 10 años del día en

que se ha devengado.

+ Por lo demás, su pago, salvo pacto en contrario, corresponde a los

adquirentes.

B.- LOS DERECHOS DEL CENSATARIO son:

1º Facultades de aprovechamiento a efectos de frutos, accesiones,

tesoros y minas de la finca, por aplicación supletoria del ART. 1632 del CC.

2º Facultad de disposición de la finca gravada con el censo.

Y 3º Facultad de división de la finca, sin necesidad de consentimiento

del censualista, a diferencia de lo que establece el CC.

C.- Por último, derecho común a censualista y censatario es EL

DERECHO DE FADIGA, ya que, aunque la Ley sólo lo reconoce al censatario, puede
otorgarse al censualista en virtud de pacto expreso.

+ Por este derecho, el censatario y, si procede, el censualista, pueden

ejercer el derecho de tanteo o el de retracto, para adquirir, respectivamente, el
derecho de censo o la finca gravada que hayan sido enajenados a título oneroso,
conforme a las disposiciones de la Ley.

III.- En cuanto a LA INSCRIPCIÓN del censo en el Registro de la

Propiedad, según EL ART. 565-7, deberá expresar la clase del censo y el título de
constitución, la pensión, la cantidad convenida al efecto de la redención, el
procedimiento de ejecución, el laudemio y la fadiga, si se han acordado, y las
demás circunstancias exigidas por la legislación hipotecaria.
 IV.- En orden a LA EXTINCIÓN del censo, según EL ART. 565-
11, tiene lugar por las causas generales de extinción de los derechos reales y,
además, por redención. El censo enfitéutico puede redimirse por voluntad
unilateral del censatario, si bien éste no puede imponer la redención hasta que han
transcurrido 20 años desde la constitución del censo si no se ha pactado de otro
modo. Además, puede pactarse la no redimibilidad del censo por un plazo máximo
de 60 años o durante la vida del censualista y una generación más.

FINALMENTE, hay que tener en cuenta el régimen transitorio previsto en las

disposiciones 13ª a 15ª, cuyo desarrollo excede ya de nuestro tiempo de
exposición.