AVALÚO COMERCIAL INMUEBLE

URBANO

MUNICIPIO DE LA PLATA DEPARTAMENTO DEL HUILA

DIRECCIÓN: CARRERA 3 ESTE Nos. 6-57 / 59 MUNICIPIO

DE LA PLATA HUILA

PROPIETARIO: MARIO CASTRILLON FOSSI

SOLICITANTE: MARIO CASTRILLON FOSSI

Carrera 2 No. 42 – 72 Ibagué (Tolima)

E-mail: fahet5@hotmail.com Celular: 3103241915
 LA PLATA HUILA ABRIL DE 2017

CONTENIDO

1. GENERALIDADES
1.1 Departamento
1.2 Municipio
1.3 Tipo de inmueble
1.4 Tipo de Avalúo
1.5 Dirección
1.6 Solicitante
1.7 Ubicación
1.8 Destinación actual
1.9 Fecha de Visita
1.10 Fecha de Informe

2. DESCRIPCION JURIDICA
2.1 Propietario
2.2 Titulo de adquisición
2.3 Matricula Inmobiliaria
2.4 Registro catastral
2.5 Gravámenes

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3. NORMAS URBANISTICAS
3.1 Normatividad
3.2 Actividades predominantes
3.3 Vías de acceso e influencia del sector
3.4 Servicios públicos
3.5 Transporte publico
3.6 Perspectivas de valorización

4. DESCRIPCION FISICA DEL LOTE

4.1 Áreas
4.1.1 Lote
4.2 Topografía
4.3 Linderos generales

5. DESCRIPCION FISICA DE LA CONSTRUCCION

5.1 Tipo de construcción
5.2 Vetustez
5.3 Características físicas
5.4 Distribución de la construcción

6. DETERMINACION DE LOS VALORES

6.1 Valor del terreno
6.2 Valor de la construcción
6.3 Parámetros y metodología para determinar el avalúo

7. RESULTADO DEL AVALÚO

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8. ANEXOS.
8.1 Registro fotográfico
8.2 Planos del predio
8.3 Documentación del predio
8.4 Registro evaluador

INFORMACIÓN BÁSICA

1. GENERALIDADES

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1.1 Departamento: Huila.

1.2 Municipio: La Plata.

1.3 Tipo de Inmueble: Urbano.

1.4 Tipo de Avalúo: Comercial.

1.5 Dirección: Carrera 3 Este Nos. 6-57/59 Casco Urbano.

1.6 Solicitante: Mario Castrillón Fossi.

1.7 Ubicación: Área urbana del Municipio de la Plata.

1.8 Destinación Actual: Comercial.

1.9 Fecha de Visita: Abril 19 de 2017

1.10 Fecha de Informe: Abril 21 de 2017

2. DESCRIPCION JURIDICA

2.1 Propietario: Mario Castrillón Fossi.

2.2 Título de Adquisición: Promesa de compraventa.

2.3 Matrícula Inmobiliaria: No aplica.

2.4 Registro Catastral: 01-01-0010-0009-000

2.5 Gravámenes: Ninguno conocido.

3. NORMAS URBANISTICAS
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3.1 NORMATIVIDAD
Está regido por el Plan Básico de Ordenamiento Territorial para el Municipio de la
Plata Huila, aprobado según acuerdo No 034 del 7 de Septiembre de 2005. De
acuerdo con la anterior reglamentación, se establece que el sector donde se
encuentra el inmueble a avaluar, tiene el siguiente uso del suelo según su manejo:

AREA DE ACTIVIDAD: Múltiple. Son aquellas áreas que por su localización

estratégica dentro de la ciudad y por ser centros de generación de empleo y
prestación de servicios se han consolidado constituyéndose en sectores de
atracción de la actividad urbana.

USO PRINCIPAL: Vivienda Multifamiliar.

Comercio Tipo A y B- Grupo 1
Institucionales Grupos 1.
Recreativos - Grupos 1.

USO COMPLEMENTARIO: Comercio Tipo A (que se desarrolla predio a predio)

Grupo 2. (Son aquellos compatibles con el uso residencial en razón de su
bajo impacto ambiental y social, pero con restricciones en su localización
debido a su alto impacto urbanístico tales como: Centros deportivos,
centros de espectáculos, Clubes sociales y parques de diversión.)

USO PROHIBIDO: Comercio Tipo A - Grupo 4 (Son establecimientos

comerciales que tienen un impacto social negativo por el tipo de actividad
que en ellos se desarrolla y que por esta razón tienen restricciones en su
localización.)

3.2 ACTIVIDADES PREDOMINANTES

La actividad predominante es la comercial principalmente.
3.3 VIAS DE ACCESO E INFLUENCIA DEL SECTOR
Es un sector de fácil accesibilidad, debido a las vías como lo es la carrera
tercera (3) Este principalmente, pavimentada y en muy buen estado de
conservación.

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3.4 SERVICIOS PUBLICOS
El Sector cuenta con muy buena infraestructura de servicios públicos tales como
Acueducto, Alcantarillado, Energía Eléctrica, telefonía, recolección de basuras y
Alumbrado Público. El predio cuenta con los servicios de acueducto, alcantarillado,
energía eléctrica, gas domiciliario y telefonía.

3.5 TRANSPORTE PÚBLICO

Cuenta con buen transporte público intermunicipal de taxis, buses y busetas.

3.6 PERSPECTIVA DE VALORIZACION

El sector, permite el desarrollo de las actividades mencionadas según su uso de
suelo, por lo tanto la valorización es dinámica y creciente.

4. DESCRIPCION FISICA DEL LOTE

4.1 AREAS

4.1.1 LOTE GENERAL: Lo conforman dos (02) predios, uno con un área de
55,61 M2 y el otro 77,00 M2, uno de forma rectangular y el otro cuadrada, con un
área total de 132,61 M2, Según registros catastrales anteriores.

4.2 TOPOGRAFIA
El terreno donde se encuentra el predio es plano, con pendiente del 5%
aproximadamente

4.3 LINDEROS GENERALES

Los linderos generales del predio son:

Norte : En longitud de 10,00 metros, con predios de Ernesto Rojas.

Oriente : En longitud de 7,70 metros con la avenida Libertadores y en 6,70

metros, con la misma avenida o sea la carrera 3 Este.

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Sur : En longitud de 10,00 metros, con predios de Ismael Vargas.

Occidente: En longitud de 7,70 metros con predios del Hospital San Antonio de
Padua, y en 6,70 metros, con los mismos predios del Hospital.

Fuente: Registros inscritos en catastro 01-02-0006-001 y 01-02-0007-001 del

municipio de la Plata Huila.

5. DESCRIPCION FISICA DE LA CONSTRUCCION

5.1 TIPO DE CONSTRUCCIÓN

Construcción de un (01) piso, con un área de 106,02 M2.

5.2 VETUSTEZ
La construcción tiene una edad de dos (02) años, en un estado de conservación
bueno.

5.3 CARACTERISTICAS FISICAS

Fachada: Sencilla
Aspecto: Sencillo
Estructura: Cimentación el concreto ciclópeo, con viga de sobrecimiento en
concreto reforzado, con mampostería en bloque farol número 5 en soga, con
columnas de confinamiento y viga de amarre aérea también en concreto
reforzado.

Cubierta: ( ) Teja de barro, ( ) Eternit, ( ) Zinc, ( ) Aluminio, ( ) losa, (X) Otro.

Estructura: ( ) Madera, ( ) Concreto, ( ) Aluminio, (X) Metálico, ( ) Otro.
Cielo raso: ( ) Estuco, ( ) Marmolina, ( ) Madeflex, (X) Otro ( ) No tiene.
Observaciones: La cubierta se encuentra construida en teja standing seam
calibre 26, con estructura metálica en perfil cerrado, con cielorraso en drywall, en
buen estado de conservación.

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Muros: ( ) Concreto, ( ) Ladrillo, (X) Bloque de Hueco, (X) Fibrocemento, ( )
Otro.
Observaciones: Los muros son el bloque farol número 5 en soga, pañetados y
pintados con vinilo Y el frontón de la fachada el fibrocemento también masillado y
pintado con vinilo, en buen estado de conservación.
Pisos: ( ) Mármol, (X) Baldosa de gres, ( ) Alistado en concreto, ( ) Tableta
cerámica, ( ) Granito pulido, ( ) Otro.
Observaciones: Los pisos son en alistado en concreto con baldosa de gres, en
un estado bueno de conservación.

Puertas: Convenciones: A = Acceso, G = Garaje, I = Interiores

(A) Metálica, ( ) Madera, ( ) Aluminio, ( ) Otro
Observaciones: Los portones de acceso principal son metálicos en lamina calibre
20; las puertas de los baños también son metálicas con las mismas
especificaciones, pintadas con esmalte, en buen estado de conservación.

Ventanas: ( ) Metálica, ( ) Madera, ( ) Aluminio, ( ) Otro.

Observaciones: No posee ventanería.

Baños: Convenciones: P = Principal, A = Auxiliar, S = Servicios

Muebles: ( ) Lujo, (X) Corriente, ( ) Blancos, ( ) Color.
Pisos: (X) Decorpiso, ( ) Corona, ( ) Cerâmica, ( ) Cemento alisado.
Enchapes: (X) Cerámica, ( ) Cemento. ( ) No tiene. ( ) Decorado. ( ) Color.
Observaciones: El inmueble tiene sus dos (02) baños, enchapados tanto los
muros y pisos con cerámica en un estado de conservación bueno.
Servicios: (X) Acueducto, (X) Alcantarillado, (X) Energía eléctrica,
(X) Teléfono, (X) Gas, ( ) TV cable.
Observaciones: Cuenta en su mayoría con los servicios públicos básicos
establecidos.

5.4 DISTRIBUCION DE LA CONSTRUCCIÓN

LOCAL COMERCIAL:
Consta de un nivel:

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Acceso principal, salón general y dos (02) baños.

6. DETERMINACION DE LOS VALORES

6.1 VALOR DEL TERRENO

Investigación Directa: se efectuó una consulta con moradores conocedores del
mercado inmobiliario del sector, dándoles a conocer las diferentes variables como,
ubicación del predio, sus condiciones físicas, la reglamentación de uso del suelo,
entorno, sus limitaciones, para obtener una información ajustada a la realidad del
inmueble.

TERRENO:
ITEM TERRENO
Consulta 1. 1’350.000,oo
Consulta 2. 1’200.000,oo
Consulta 3. 1’400.000,oo
Consulta 4. 1’300.000,oo
Consulta 5. 1’250.000,oo
Promedio 1’300.000,oo
Desviación Estándar 79.056,94
Coeficiente de Correlación 0.060813032
VALOR ADOPTADO $ 1’300.000,oo M2

6.2 VALOR DE LA CONSTRUCCION

Para la construcción, se hizo el siguiente análisis utilizando el método de
reposición:

CONSTRUCION:
DETALLE UNIDAD VALOR
Área construida M2 106,02
Área Lote M2 132,61

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 $

Valor construcción nueva M2 1’500.000,oo

Valor terreno urbanizado M2 $ 1’300.000,oo

Valor de la construcción nueva hoy Global $ 159’030.000,oo

Valor del terreno hoy Global $ 172’393.000,oo

Valor total del inmueble nuevo Global $ 331’423.000,oo

DEPRECIACION
DETALLE UNIDAD VALOR
Edad del inmueble Años 2
Vida útil Años 100
Estado de conservación Escala de 1 a 5 1,00
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Porcentaje de edad / vida útil % 2

Depreciación acumulada % 1,02

AVALUO

DETALLE UNIDAD VALOR

Valor de la construcción una vez

depreciada Global $157’407.894,oo

Valor del terreno hoy Global $ 172’393.000,oo

Depreciación calculada Global $1’622.106,oo
VALOR DEL INMUEBLE HOY Global $ 329’800.894,oo

6.3 PARÁMETROS Y METODOLOGÍA PARA DETERMINAR EL AVALÚO

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Método de la reposición:
La metodología utilizada consiste en calcular el valor del inmueble como si fuera a
ser construido el día de hoy, de acuerdo a su geometría y ocupación, con base en
los precios unitarios del mercado de la construcción, al cual se le aplica un
porcentaje de depreciación acumulada, de acuerdo con la metodología de Fitto –
Corvini. Este resultado será depreciado por edad del inmueble y estado de
conservación del mismo, luego de lo cual se suma con el valor correspondiente al
terreno para así encontrar el valor total del inmueble.
Para la determinación del valor del terreno, como metodología de trabajo se tiene
la siguiente: con las variables anteriormente consideradas en lo que tiene que ver
con el destino de la zona, conformación del terreno, adecuaciones a realizar en el
mismo para urbanizar, topografía, geometría del predio, estado del terreno, área,
vías frente al lote, disponibilidad de servicios en el lote o próximo a él, proximidad
a vía arteria, ruta de buses, distancia al centro de la ciudad, proximidad a centros
comerciales y ubicación del inmueble dentro de la zona urbana entre otros.
Apoyado en lo anterior, se determina el valor correspondiente por metro cuadrado,
el cual es la base en la determinación del valor total del terreno.

7. RESULTADO DEL AVALUO

DESCRIPCION AREA M² VALOR $/M² VALOR TOTAL($)

Terreno. 132,61 1’300.000,oo 172’393.000,oo
Construcción. 106,02 1’484.700,oo 157’407.894,oo
SUBTOTAL 329’800.894,oo
TOTAL COSTO DEL INMUEBLE $329’800.894,oo
GRAN TOTAL VALOR AVALUO $329’800.894,oo

Son: TRESCIENTOS VEINTINUEVE MILLONES OCHOCIENTOS

MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y CUATRO PESOS M/CTE .
($329’800.894, oo)

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 Arq. FAIVER EMILIO HERRERA TRUJILLO
M.P 25700-71481 CUNCINAMARCA
Matricula LICALONJA: 0411-16
8. ANEXOS

8.1 REGISTRO FOTOGRAFICO

FACHADA PRINCIPAL

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 VISTA INTERIOR DEL LOCAL

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 BAÑOS
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8.4 REGISTRO AVALUADOR

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8.3 DOCUMENTACION DEL PREDIO

DOCUMENTOS
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