TALLER CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO

PRESENTADO POR
JULIO CESAR RIVERA GUTIERREZ
JORGUE RODRIGUEZ
KAREN TOSCANO
EMILSE LUNA SOTO
JULIETH QUINCHARA

PRESENTADO A:
DRA. ALICIA ALVAREZ PERTUZ

UNIVERSIDAD DE LA COSTA “CUC”

FACULTAD DE DERECHO
CONTRATOS CIVILES
18 DE ABRIL DE 2020
BARRANQUILLA, ATLANTICO
1. El Pago de arrendamiento por consignación, un mecanismo cuando el arrendador
no quiere recibirlo directamente.
Cuando se presentan inconvenientes con el arrendador de una vivienda y éste no
quiere recibir el canon de arrendamiento, el arrendatario para no incurrir en mora,
puede consignar el valor del canon de arrendamiento. Para ello, debe seguir un
procedimiento.
Cuando hay conflictos entre el arrendador, bien sea el dueño o un tercero que le
administre el inmueble como es una inmobiliaria y éstos se niegan a recibir el
canon de arrendamiento por diversas razones (por ejemplo, por estar en discusión
un incremento del canon o porque el arrendador se niega a expedir constancia de
los pagos), el arrendatario no tiene excusa para no pagar mes a mes y así no le
quieran recibir, lo que puede hacer para no incurrir en mora, es el pago del canon
de arrendamiento  a través de una consignación bancaria.

Pero para que el pago del canon de arrendamiento por consignación tenga validez
y no se constituya en mora, se debe adelantar el siguiente procedimiento:

Los artículos 10, 11 y 12 de la Ley 820 de 2003 son muy claros al establecer el
procedimiento para el pago por consignación del arrendamiento de vivienda
cuando el arrendador no lo quiere recibir, de tal manera que podemos definir el
procedimiento de la siguiente manera:

 El arrendatario deberá consignar en un banco autorizado para recibir

consignaciones de arrendamientos en conflicto.
Dicho pago por consignación del arrendamiento, si bien es porque el
arrendador no lo quiere recibir, el arrendatario no lo puede hacer en
cualquier momento, por el contrario, debe hacerlo dentro de los cinco (5)
días hábiles siguientes al vencimiento del plazo o período pactado en el
contrato de arrendamiento.

 La consignación se hace a nombre del dueño del inmueble si fue quien lo

arrendó o a nombre de la persona que lo administra, por ejemplo, a nombre
de la Inmobiliaria.

 El banco deberá tener unos formularios de consignación que tengan

mínimo tres (3) hojas o constancias, una original y dos duplicados, (una
con la que se queda el banco, otra con la que se queda el arrendatario y
una tercera que es para el arrendador).

 En dicho formulario de consignación, deberá dejarse claro los nombres del

arrendatario y del arrendador y la dirección del inmueble arrendado.

 Para que se considere pago el canon, el arrendatario tiene que enviar

dentro de los cinco (5) días siguientes a la consignación y por correo
certificado –no simple correspondencia urbana-, al arrendador a la
dirección que éste anotó en el contrato de arrendamiento (Art. 12 Ley 820
de 2003)
 Hacer la consignación, pero no enviarla, es como no pagar y el
arrendatario se mantendría en mora hasta el momento en que le envíe la
constancia de consignación, pues sin dicho documento bancario, el
arrendador no podría ir al banco a retirar el pago y hacer uso de éste.

 En los siguientes meses, en caso de que el arrendador insista en no recibir

el canon de arrendamiento, el arrendatario deberá seguir mes a mes
consignando el valor del arrendamiento y haciendo el procedimiento todos
los meses de notificación como ya se anotó.

“Ley 820 de 2003. Artículo 10. Procedimiento de pago por consignación extrajudicial del
canon de arrendamiento. Cuando el arrendador se rehúse a recibir el pago en las
condiciones y en el lugar acordados, se aplicarán las siguientes reglas:
1. El arrendatario deberá cumplir su obligación consignando las respectivas sumas a
favor del arrendador en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional, del
lugar de ubicación del inmueble, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes al
vencimiento del plazo o período pactado en el contrato de arrendamiento.
2. Cuando en el lugar de ubicación del inmueble no exista entidad autorizada por el
Gobierno Nacional, el pago se efectuará en el lugar más cercano en donde exista
dicha entidad, conservando la prelación prevista por el Gobierno.
3. La consignación se realizará a favor del arrendador o de la persona que
legalmente lo represente, y la entidad que reciba el pago conservará el original del
título, cuyo valor quedará a disposición del arrendador.
4. La entidad que reciba la consignación deberá expedir y entregar a quien la realice
dos (2) duplicados del título: uno con destino al arrendador y otro al arrendatario,
lo cual deberá estar indicado en cada duplicado. Al momento de efectuar la
consignación dejará constancia en el título que se elabore la causa de la misma,
así como también el nombre del arrendatario, la dirección precisa del inmueble
que se ocupa y el nombre y dirección del arrendador o su representante, según el
caso.
5. El arrendatario deberá dar aviso de la consignación efectuada al arrendador o a su
representante, según el caso, mediante comunicación remitida por medio del
servicio postal autorizado por el Ministerio de Comunicaciones junto con el
duplicado del título correspondiente, dentro de los cinco (5) siguientes a la
consignación.
Una copia simple de la comunicación y del duplicado título deberá ser cotejada y
sellada por la empresa de servicio postal. El incumplimiento de esta obligación por
parte de la empresa de servicio postal dará lugar a las sanciones a que ellas se
encuentren sometidas.
6. El incumplimiento de lo aquí previsto hará incurrir al arrendatario en mora en el
pago del canon de arrendamiento.
7. La entidad autorizada que haya recibido el pago, entregará al arrendador o a quien
lo represente, el valor consignado previa presentación del título y de la respectiva
identificación.
 8. Las consignaciones subsiguientes deberán ser efectuadas dentro del plazo
estipulado, mediante la consignación de que trata este artículo o directamente al
arrendador, a elección del arrendatario.”
2. Mamerto y Maquiavelo, deben remitirse a la Ley 820 de 2003, que es la norma que
regula el Arrendamiento de vivienda urbana, motivo por el cual debe quedar establecido
en una de las cláusulas del contrato, para evitarse inconvenientes futuros, en el cual no
exista abusos por parte del arrendador en el incremento del canon de arrendamiento y por
parte del arrendatario en no pagar lo justo.

La ley 820 de 2003 establece en su ARTÍCULO 20. REAJUSTE DEL CANON DE

ARRENDAMIENTO. Cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo
precio, el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción que no sea
superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el índice de precios al
consumidor en el año calendario inmediatamente anterior a aquél en que deba efectuarse
el reajuste del canon, siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el
artículo 18 de la presente ley.

El arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento, deberá informarle al

arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo, a través del
servicio postal autorizado o mediante el mecanismo de notificación personal
expresamente establecido en el contrato, so pena de ser inoponible al arrendatario. El
pago por parte del arrendatario de un reajuste del canon, no le dará derecho a solicitar el
reintegro, alegando la falta de la comunicación.
ARTÍCULO 18. RENTA DE ARRENDAMIENTO. El precio mensual del arrendamiento
será fijado por las partes en moneda legal pero no podrá exceder el uno por ciento (1%)
del valor comercial del inmueble o de la parte de él que se dé en arriendo.
La estimación comercial para efectos del presente artículo no podrá exceder el
equivalente a dos (2) veces el avalúo catastral vigente.
ARTÍCULO 19. FIJACIÓN DEL CANON DE ARRENDAMIENTO. El precio mensual del
canon estipulado por las partes, puede ser fijado en cualquier moneda o divisa extranjera,
pagándose en moneda legal colombiana a la tasa de cambio representativa del mercado
en la fecha en que fue contraída la obligación, salvo que las partes hayan convenido una
fecha o tasa de referencia diferente.

3. El arrendatario podrá alegar que ha cumplido con los pagos de servicios, no ha

subarrendado el inmueble y que lo mantiene en óptimas condiciones; por tanto si el
Arrendador necesitaba dar por terminado de manera unilateral el contrato, debió notificar
con previo aviso a través del servicio postal autorizado con una antelación no menor a
tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento de
manera unilateral, debido el Artículo 22 Inciso 7 y 8 de la ley 820 de 2003 establece:
7. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento
durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio
postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una
indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.
Cumplidas estas condiciones el arrendatario estará obligado a restituir el inmueble.
8. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a
la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas invocando cualquiera de las
siguientes causales especiales de restitución, previo aviso escrito al arrendatario a través
del servicio postal autorizado con una antelación no menor a tres (3) meses a la referida
fecha de vencimiento:
a) Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia
habitación, por un término no menor de un (1) año;

b) Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción,

o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para
su reparación;
c) Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en
un contrato de compraventa;

d) La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el

contrato de arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución.
El arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al
precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento.

Cuando se trate de las causales previstas en los literales a), b) y c), el arrendador
acompañará al aviso escrito la constancia de haber constituido una caución en
dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros legalmente reconocida,
constituida a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del
precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal
invocada dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitución.
Cuando se trate de la causal prevista en el literal d), el pago de la indemnización
se realizará mediante el mismo procedimiento establecido en el artículo 23 de esta
ley.
De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se
entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.

4. Le diría a la señora Cebelinda parada que la Ley 820 de 2003 establece como hacerlo
en sus artículos 19 y 20.
ARTÍCULO 19. FIJACIÓN DEL CANON DE ARRENDAMIENTO. El precio mensual del
canon estipulado por las partes, puede ser fijado en cualquier moneda o divisa extranjera,
pagándose en moneda legal colombiana a la tasa de cambio representativa del mercado
en la fecha en que fue contraída la obligación, salvo que las partes hayan convenido una
fecha o tasa de referencia diferente.
ARTÍCULO 20. REAJUSTE DEL CANON DE ARRENDAMIENTO. Cada doce (12) meses
de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon
hasta en una proporción que no sea superior al ciento por ciento (100%) del incremento
que haya tenido el índice de precios al consumidor en el año calendario inmediatamente
anterior a aquél en que deba efectuarse el reajuste del canon, siempre y cuando el nuevo
canon no exceda lo previsto en el artículo 18 de la presente ley.

El arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento, deberá

informarle al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se hará
efectivo, a través del servicio postal autorizado o mediante el mecanismo de
notificación personal expresamente establecido en el contrato, so pena de ser
inoponible al arrendatario. El pago por parte del arrendatario de un reajuste del
canon, no le dará derecho a solicitar el reintegro, alegando la falta de la
comunicación.

5. El señor Piper Pimienta cometió un acto abusivo al ceder el Contrato de

Arrendamiento al señor Manyoma, sin notificarle al arrendador, motivo por el cual
se procede a dar aplicabilidad a lo establecido en la Ley 820 de 2003.

CAPITULO V Subarriendo y cesión del Contrato

Artículo 17. Subarriendo y cesión. El arrendatario no tiene la facultad de ceder el
arriendo ni de subarrendar, a menos que medie autorización expresa del
arrendador. En caso de contravención, el arrendador podrá dar por terminado el
contrato de arrendamiento y exigir la entrega del inmueble o celebrar un nuevo
contrato con los usuarios reales, caso en el cual el contrato anterior quedará sin
efectos, situaciones éstas que se comunicarán por escrito al arrendatario.

6. La venta de la casa arrendada no es causal para terminar el contrato

Se suele creer que si se vende el inmueble arrendado el contrato de
arrendamiento se termina, o dicho de otra forma, que la venta del inmueble
arrendado es causal para terminar el contrato de arrendamiento, lo que no es así.
Esto significa que el comprador está obligado a continuar con el contrato de
arrendamiento hasta tanto este termine por una de las justas causa que establece
la ley, como incumplimiento del contrato o terminación del plazo pactado.
Ahora, si se trata de un local comercial, el nuevo dueño debe respetar el derecho
de renovación del contrato de arrendamiento en los casos en que el arrendatario lo
ha obtenido.

Código Civil Artículo 2020. Respeto del arriendo por terceros

Estarán obligados a respetar el arriendo:

1. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título

lucrativo.

2. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador a título oneroso, si el

arrendamiento ha sido contraído por escritura pública, exceptuados los acreedores
hipotecarios.
 3. Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura
pública inscrita en el registro de instrumentos públicos, antes de la inscripción
hipotecaria.

El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por sí solo la inscripción de dicha

escritura.

7. La señora Caperucita Roja como ( Arrendataria), ante esta conducta inadecuada

por parte del señor Pepino, quien funge como (Arrendador y propietario del bien
inmueble) sobre el cual se suscribió un contrato de arrendamiento , entendido
como un acuerdo de voluntades, en el cual se adquirieron derechos y se
asumieron obligaciones.
El señor pepino con sus reiteradas conductas en estado de embriaguez, afecta la
tranquilidad y disfrute de la arrendataria.
La ley 820 de 2003 en su Artículo 24 inciso 2 y 3 , establece las causales para dar
por terminada de manera unilateral el contrato de arrendamiento.
ARTÍCULO 24. TERMINACIÓN POR PARTE DEL ARRENDATARIO. Son
causales para que el arrendatario pueda pedir unilateralmente la terminación del
contrato, las siguientes:
2. La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el
disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente
comprobada ante la autoridad policiva. (La arrendataria puede exponer el caso
ante la inspección más cercana a su residencia o en su defecto cuando el señor
pepito se presente en el estado de embriaguez llamar al cuadrante de Policía en
turno para que esté además de ejercer su autoridad, de no permitir escándalos,
sea testigo del mal proceder del señor pepito).
3. El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al
arrendatario por la Ley o contractualmente.

9. Pepito y pepita suscribieron un "Contrato de Arrendamiento Solidario o

Mancomunado".

Los contratos de arrendamiento solidarios o mancomunados se parecen mucho a

los contratos de arrendamiento normales, ya que los requisitos que se deben
establecer en la redacción del contrato son los mismos, y solo tienen una pequeña
excepción.
Cuando el arrendamiento de un inmueble incluye más de una persona, podemos
realizar un contrato de arrendamiento solidario, es decir, que todos los
arrendatarios de la vivienda respondan como si fueran uno solo. Por ejemplo, en
caso de impago de la renta, el arrendador podrá reclamar o exigir el pago de la
renta a cualquiera de los arrendatarios. Después, estos tendrán que ponerse de
acuerdo entre ellos, y tomar una decisión sobre cómo solucionar el problema.
A diferencia de los contratos de arrendamiento solidario, los contratos de
arrendamiento mancomunados son aquellos en los que cada inquilino responde
 únicamente por su parte. Por ejemplo, en caso de impago de la renta en una
vivienda en la que viven 4 personas, cada una responderá por una cuarta parte de
la renta de vivienda. Los contratos de arrendamiento solidarios o mancomunados
suponen una garantía para el arrendador, ya que se puede ahorrar problemas,
como por ejemplo impagos de la renta. Además, debemos tener en cuenta que, en
caso de que uno de los arrendatarios deje el inmueble antes de que finalice la
duración del contrato, y los demás dejen de pagar la renta, el arrendador puede
presentar una demanda judicial contra todos los arrendatarios, incluido el que se
ha ido, ya que este, a no ser que haya llegado a un acuerdo con el arrendador,
tiene la obligación de seguir pagando la renta, aunque se haya marchado del
inmueble.
De conformidad con el ARTÍCULO 1137 La concurrencia de dos o más acreedores
o de dos o más deudores en una sola obligación no implica que cada uno de
aquéllos tenga derecho a pedir, ni cada uno de éstos deba prestar íntegramente,
las cosas objeto de la misma. Sólo habrá lugar a esto cuando la obligación
expresamente lo determine, constituyéndose con el carácter de solidaria.

Le diría a ABSALON que teniendo presente el contrato de arrendamiento suscrito

con el arrendador, que a la falta de la cláusula de tiempo o duración del contrato,
 El código Civil en su Artículo 2009. Desahucio cuando no se fija el tiempo del
arriendo.
Si no se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si el tiempo no es
determinado por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada o por la
costumbre, ninguna de las dos partes podrá hacerlo cesar sino desahuciando a la
otra, esto es, noticiándoselo anticipadamente.
La anticipación se ajustará al período o medida del tiempo que regula los pagos. Si
se arrienda a tanto por día, semana, mes, el desahucio será respectivamente de
un día, de una semana, de un mes.
El desahucio empezará a correr al mismo tiempo que el próximo período.
Lo dispuesto en este artículo no se extiende al arrendamiento de inmuebles de
que se trata en los capítulos V y VI de este título.

10. El Artículo 8 de la ley 820 de 2003, explícitamente manifiesta lo que el arrendador

debe hacer frente a esta situación.

Artículo 8. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de

arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas
invocando cualquiera de las siguientes causales especiales de restitución, previo
aviso escrito al arrendatario a través del servicio postal autorizado con una
antelación no menor a tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento:
a) Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su
propia habitación, por un término no menor de un (1) año.