[DERECHOS REALES PRINCIPALES]

I. POSESIÓN

Es el poder de hecho que se tiene sobre un bien. El artículo 896º del Código Civil señala que "la
posesión es el ejercicio de hecho de uno o más poderes inherentes a la propiedad". En tal
sentido, son poseedores: el propietario, el usurpador, el usufructuario, el usuario, el
arrendador, etc.

II. PROPIEDAD

La doctrina moderna considera el derecho de propiedad como el poder unitario más amplio
sobre un bien.

ALBALADEJO sostiene que "la propiedad es el máximo poder jurídico pleno sobre una cosa".
Tradicionalmente, la propiedad se ha caracterizado por ser un derecho absoluto, exclusivo y
perpetuo.

La doctrina moderna considera las siguientes características de la propiedad:

 Generalidad: expresa la amplitud del poder que confiere la propiedad, porque es

susceptible de abarcar todas las utilidades de una cosa.
 Independencia: es un poder autónomo que existe sin apoyarse en ningún otro
derecho.
 Abstracción: existe con independencia de las facultades que comprende.
 Elasticidad: significa que puede comprimirse al separar algunas de sus facultades.

III. USUFRUCTO

VALENCIA ZEA señala que “ el usufructo es el derecho real en virtud del cual una persona, el
usufructuario, puede temporalmente disfrutar de la cosa que pertenece a otro, sin alterar su
esencia".

1) Clases:

 Usufructo Convencional: surge del acuerdo de dos o más personas. Puede ser a título
oneroso (compraventa) o a título gratuito (donación).
 Usufructo Testamentario: surge por testamento.
 Usufructo Legal: se incluye por mandato de la ley, por ejemplo: el usufructo que se
otorga a los padres, que ejercen la patria potestad, respecto de los bienes de los hijos.
 Asimismo, el usufructo de la casa-habitación en que existió el hogar conyugal a favor
del cónyuge sobreviviente.

IV. USO Y HABITACIÓN

1) El derecho de uso

Consiste en el derecho real que faculta el beneficiario para utilizar un bien ajeno, pero
excluyendo el disfrute del mismo, es decir, percibir los frutos. Se trata de usufructo restringido,
en el cual el “ius puniendi” queda limitado a las necesidades del usuario y su familia.

2) El derecho de habitación

Consiste en el derecho de uso, cuando éste recae sobre una vivienda o parte de ella para salir
de morada.

V. SUPERFICIE

Es un derecho real en virtud del cual el propietario del suelo o dominus soli constituye sobre
éste un derecho a favor de un tercero que lo faculta a tener y mantener construcciones sobre
la misma o por debajo de ella por un tiempo determinado.

Este derecho no puede durar más de 99 años, a su vencimiento, el propietario del suelo
adquiere la propiedad de lo construido reembolsando su valor, salvo pacto distinto.

VI. SERVIDUMBRE

ARIAS SCHEREIBER señala que "la servidumbre es aquel derecho real con el que se limita a un
predio en beneficio de otro, que corresponde en principio a un propietario distinto".

Se puede constituir por:

- Por contrato, pudiendo establecerse a título oneroso y gratuito.

- Por Ley.

- Por voluntad testamentaria.

- Por disposición unilateral del propietario.

- Por prescripción.
 [LA PROPIEDAD]

La doctrina moderna considera el derecho de propiedad como el poder unitario más amplio
sobre un bien.

ALBALADEJO sostiene que "la propiedad es el máximo poder jurídico pleno sobre una cosa".

-CARACTERÍSTICAS

Tradicionalmente, la propiedad se ha caracterizado por ser un derecho absoluto, exclusivo y

perpetuo.

La doctrina moderna considera las siguientes características de la propiedad:

 Generalidad: expresa la amplitud del poder que confiere la propiedad, porque es

susceptible de abarcar todas las utilidades de una cosa.
 Independencia: es un poder autónomo que existe sin apoyarse en ningún otro
derecho.
 Abstracción: existe con independencia de las facultades que comprende.
 Elasticidad: significa que puede comprimirse al separar algunas de sus facultades.

MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD

El Código Civil de 1984 desarrolla bajo el rubro de "adquisición de la propiedad" los diferentes
modos su forma de adquirir la propiedad, omitiendo mencionar como forma de adquirir; el
acto administrativo y la transmisión sucesoria.

1. LA APROPIACIÓN.- es un medio de adquirir la propiedad de bienes que no tienen dueño. La

apropiación en bienes muebles recibe el nombre de aprehensión, y en los bienes inmuebles se
denomina ocupación.
2. LA CAZA Y LA PESCA.- el artículo 930º del Código Civil prescribe que "los animales de caza y
peces se adquieren por quien los cogen, pero que hayan caído en las trampas o redes, o que
heridos eran perseguidos sin interrupción".

3. EL TESORO.- BARASSI define al tesoro como un objeto o bien mueble de valor que por
cualquier motivo queda enterrado o sepultado (en un bien inmueble) u oculto (en un bien
mueble) cuyo dueño no es o no puede ser conocido. Es preciso señalar que el tesoro debe ser
susceptible de valoración económica.

4. EL HALLAZGO DE BIENES PERDIDOS.- los bienes perdidos son aquellos bienes u objetos que
quedan sin poseedor, sin convertirse en nullius. Los bienes perdidos, extraviados u olvidados
no son apropiables.

5. LA ESPECIFICACIÓN Y LA MEZCLA.- la especificación es un modo de adquirir la propiedad,

que consiste en que una persona utiliza una materia prima ajena, y sin autorización de esta,
produce un nuevo objeto (bien) por medio de su arte o trabajo.

6. LA ACCESIÓN.- la accesión es un modo originario de adquirir la propiedad tanto mueble

como inmueble. En virtud de la accesión, el propietario adquiere lo que se une, adhiere o
incorpora materialmente a él, sea natural o artificialmente. Se clasifica en:

a) Accesión Inmobiliaria Natural: Es obra o resultado de la naturaleza. Comprende

dos fenómenos:

Aluvión: consiste en el incremento o acrecentamiento de tierras de manera sucesiva,

paulatina e imperceptiblemente, por efecto de las corrientes de agua, en los fundos o
predios ribereños que pertenecen al propietario.

Avulsión: consiste en la separación violenta, por la fuerza de un torrente o río, de una

parte considerable o reconocible de un fundo contiguo al curso de aquel y el traslado,
de la misma, hacia un precio inferior o hacia la ribera opuesta o a un punto del río, de
manera que forma una isla.

b) Accesión Inmobiliaria Artificial: es aquella que resulta de la obra del hombre. Se

tiene en cuenta los conflictos que se originan entre el dueño del suelo o terreno y el
propietario de lo construido o edificado. Por ejemplo:

- Construcción en terreno ajeno.

- Construcción en terreno ajeno con buena fe.

- Construcción en terreno ajeno con mala fe.

c) Accesión Mobiliaria Natural: se refiere a la crianza de animales, pueden producirse

situaciones como la inseminación artificial utilizando elementos reproductivos ajenos.

d) Accesión Mobiliaria Industrial O Artificial: según la doctrina sería la mezcla y la

confusión, que de acuerdo al Código Civil se encuentran sus unidades dentro de la
especificación.

7. LA TRANSMISIÓN.- Se clasifica en:

a) Transmisión Mobiliaria: la transferencia de un bien mueble se perfecciona con la

tradición, que consiste en la entrega material de la cosa mueble.
 b) Transmisión Inmobiliaria: el Código Civil adopta el sistema consensualista, de
manera que basta que el comprador y el vendedor se pongan de acuerdo para que se
perfeccione la adquisición del inmueble.

8. PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA O USUCAPIÓN.- Es el modo de adquirir la propiedad de un

bien, mediante una posesión prolongada durante un tiempo determinado.

a) Prescripción Inmobiliaria

- Prescripción Larga O Extraordinaria: sus requisitos son: a) posesión continua

pública como propietario; y b) posesión durante 10 años.

- Prescripción Corta U Ordinaria: se adquiere a los cinco años con juzto título y
de buena fe.

b) Prescripción Mobiliaria

- Prescripción Corta: se adquiere con la posesión, continua pacífica y

pública y de buena fe del propietario a los dos años.

- Prescripción Larga: se adquiere con la posesión, continua pacífica y pública

como propietario a los cuatro años.

-EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD

El artículo 968º del Código Civil establece que la propiedad se extingue por:

Adquisición del bien por otra persona.

Destrucción o pérdida total o consumo del bien.

Expropiación del bien por parte del Estado.

Abandono del bien durante 20 años, en cuyo caso pasa a dominio del Estado.

-PROTECCIÓN DE LA PROPIEDAD

1. Acción Reivindicatoria

Es la acción que ejerce una persona para reclamar la restitución de un bien del que
pretende ser propietario. Es la acción real por excelencia. Sus requisitos son:

a) Que el demandante sea el dueño de la cosa.

b) Que el bien sea individualizado.

c) Que el demandado esté en posesión del bien.

2. Tercería Excluyente De Dominio

Sucede que a veces se afecta bienes que no son de propiedad del demandado, sino de
un tercero que no es parte en el proceso, en cuyo caso proceder a la tercería
excluyente de propiedad, debiendo interponerla el tercero que alega la propiedad
sobre los bienes embargados, que resultan incompatibles con el remate. Para ello el
accionante deberá probar su propiedad con documento público y privado de fecha
cierta.

Se puede interponer antes de que se inicie el remate del bien y se tramita como
proceso abreviado.
 [DERECHOS REALES DE GARANTÍA]

Son aquellos derechos que aseguran el cumplimiento de una obligación mediante la concesión
de un poder directo e inmediato sobre una cosa ajena, poder que faculta a su titular para si
aquélla se incumple, promover la enajenación de ésta y hacerse pago con su precio de dicha
obligación asegurada o de la suma a que asciende la responsabilidad por el incumplimiento.

I. HIPOTECA

ARIAS SCHEREIBER señala que "la hipoteca es un derecho real constituido sobre el inmueble de
un deudor o de un tercero, en seguridad del cumplimiento de una obligación asumida por el
primero, que sin desposeer al constituyente permite, en caso de incumplimiento de la
obligación garantizada, la realización pública del bien, satisfaciéndose con su precio en forma y
preferencial a quien la tenga registrada".

Esta garantía no determina desposesión y otorga al acreedor los derechos de persecución,

preferencia y venta judicial del bien hipotecado.

Sus características son las siguientes:

a) Derecho real y accesorio. Afecta A un objeto prescindiendo de la persona que lo posee,

por lo que es persecutorio. En el caso de accesoriedad, se quiere decir que la hipoteca está
estipulada a servir de garantía a un crédito, cuyo pago debe asegurar.
b) Carácter inmobiliario. Sólo puede ser constituida sobre bienes inmuebles determinados.
c) Constitución de la hipoteca por el deudor o por un tercero. Puede ser posible que el deudor
y el constituyente sean personas distintas.
d) No hay desplazamiento del bien y desposesión. No implica la entrega del inmueble al
acreedor, la entrega se sustituye con la inscripción del gravamen en el registro de la propiedad
inmueble como acto constitutivo para el nacimiento de este derecho.
e) Especialidad. Esta característica significa, por un lado, la hipoteca garantiza un crédito
determinado y, por otro, la hipoteca se constituye sobre un inmueble determinado.
f) Indivisibilidad. Significa que el gravamen se extiende a todo el inmueble y cada parte de
éste.
g) Publicidad. Todos los derechos inmobiliarios sólo son punibles a terceros después de la
inscripción, por lo que el derecho de preferencia y derecho de persecución eran supeditados a
la inscripción.

La hipoteca se puede clasificar en:

- Hipoteca Voluntaria. - Son las establecidas por negocio jurídico; es decir, las que se
originan por un contrato entre el hipotecante y el acreedor hipotecario. La hipoteca
convencional está sometida a publicidad y sólo produce efectos respecto a terceros
por medio de la inscripción.

- Hipoteca Legal. - Existen ciertas hipotecas donde la Ley es la fuente, como

hipoteca legal a favor del vendedor, la hipoteca legal a favor de los constructores y la
hipoteca legal de los inmuebles adquiridos en una partición.

II. GARANTÍA MOBILIARIA

A través de la Ley de Garantía Mobiliaria, Ley Nº 28677 (01-03-06) se unifica y regula las
diversas prendas existentes que recaían sobre bienes muebles.

Esta ley tiene como objetivo corregir las deficiencias de la garantía prendaria, entre las cuales
tenemos:

Numerosas prendas, la mayoría de ellas sujetas a distintas normas.

Imposibilidad de que la prenda pudiera constituirse sobre toda clase de bienes.

Entre las principales características establecidas por la modificación se tiene:

Bienes sobre los que recae: además de recaer sobre todos los bienes muebles establecidos en
el artículo 886º del Código Civil, recae también sobre buques, aviones, portones, plataformas,
edificios flotantes, concesiones para explotar servicios públicos, concesiones mineras y
locomotoras, precisándose el carácter de muebles de dichos bienes.

Obligaciones que pueden garantizarse: puede asegurarse obligaciones propias o de terceros

presentes o futuras, determinadas o determinables.

Ejecución: se ha establecido la posibilidad de la venta extrajudicial así como de pacto

comisorio.

Constitución: se constituye mediante un título, es decir, un acto jurídico. Para que sea oponible
a terceros debe estar registrada. El título debe constar por escrito y puede instrumentarse por
cualquier medio fehaciente, incluyendo el fax, intercambio electrónico y medios ópticos
similares.

III. ANTICRESIS

Es un derecho real concedido al acreedor por el deudor o un tercero por él, poniéndolo en
posesión del inmueble y autorizándolo a recibir los frutos para imputarlos anualmente sobre
los intereses de crédito, si son debidos.

El Código Civil señala que la anticresis consiste en la entrega de un inmueble en garantía de

una deuda, concediendo al acreedor el derecho de explotarlo y percibir sus frutos.

Se exige el otorgamiento de escritura pública bajo sanción de nulidad y su inscripción en el

Registro de la Propiedad Inmueble.
IV. DERECHO DE RETENCIÓN

Es el derecho en virtud del cual el acreedor detenta una cosa perteneciente al deudor, y está
facultado para conservarla en su poder hasta el pago de lo debido.

El ejercicio del derecho de retención no perjudica a los otros acreedores, quienes pueden
embargar y ejecutar la cosa, si ello ocurre, el acreedor podrá seguir detentándola hasta que
haya sido satisfecho su crédito.