Contrato de Obra Llave en Mano

¿Qué es el contrato de obra llave en mano?
Contrato de obra llave en mano: el contratista se obliga frente al cliente promotor contratante, a cambio de un precio
alzado cerrado, a ejecutar una obra determinada previamente proyectada, con unos determinados estándares de calidad, de
tal modo que pueda empezar a utilizarse con la entrega. Por lo tanto, el objeto del contrato es la construcción de la obra.
Se trata de un contrato de resultado a precio alzado, atípico y siempre va acompañado de un proyecto de
construcción incorporado en el contrato. El pago del precio se va realizando parcialmente, normalmente se paga un
anticipo y después se va pagando parcialmente según certificaciones entregadas, que no impiden reclamar con
posterioridad.
La recepción de la obra se hace en dos pasos, en un primer momento se lleva a cabo la recepción provisional, con la que
se transmite el riesgo al propietario y posteriormente se lleva a cabo la recepción definitiva. Entre la recepción
provisional y definitiva el propietario conserva algunas garantías que serán devueltas o no al contratista, en consideración
al grado de cumplimiento de las obligaciones (al grado de satisfacción). Una vez llevada a cabo la recepción definitiva el
contratista a pasa a responder en los términos señalados por la ley.
Algunas cláusulas que deben pactarse con especial atención: licencias necesarias para el uso de la obra tras la entrega,
producción mínima en su caso, servidumbres y otros derechos sobre la finca, garantías, fuerza mayor, retrasos
justificados, seguridad de la obra, accidentes, contratación de subcontratistas, limpieza de la obra, etc.
El representante de la propiedad es el director facultativo y el representante del contratista es el jefe de obra. El director
facultativo es el responsable de dirigir el libro de órdenes de obra (memoria de la obra), que es de llevanza obligatoria
hasta la recepción definitiva y contiene: diligencias realizadas, reclamaciones, ausencias de personal, suspensiones de la
obra, etc.
En la STS 1081/2006 de 3 noviembre se pueden ver algunas cláusulas típicas de los contratos de obra llave en mano.
Sobre las modificaciones del contrato se establece, entre otras cosas:
“En le caso de cualquier modificación, la variación que la misma haya de producir en el precio contratado, será
determinada aplicando a tal efecto los precios unitarios figurados en el presente presupuesto adjunto; no podrá
efectuarse ninguna modificación sin que conste por escrito firmado por la propiedad, la descripción de la misma y su
valor”.
En cuanto al precio alzado en la cláusula IV del contrato analizado por la STS 1081/2006 vemos:
“El precio mencionado en el apartado anterior, tiene el carácter dealzado (según el art. 1593 CC), es fijo y no revisable,
por lo que no podrá ser objeto de variación, salvo modificaciones de la obra, a no ser que el coste de tales
modificaciones se complementen entre sí”.
Para que pueda incrementarse el precio, habiendo precio alzado, es necesario que se den obras extra no incluidas
previamente. Además, se requiere que haya un pacto escrito entre las partes describiéndolas y determinando su valor.
Otra cláusula típica es la referida a la retención de pagos como garantía:
“El importe de cada abono mensual, con deducción de un 5% para la constitución de un fondo de garantía, será
entregado por la propiedad una vez aprobada, dentro de los 10 días siguientes a la recepción de la certificación,
mediante un efecto aceptado con vencimiento a 90 días a partir de la fecha de la certificación”.
En cuanto al fondo de garantía constituido con las deducciones del 5% vistas, la cláusula XIII del contrato analizado
establece:
“El referido fondo de garantía responderá del exacto cumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas por la
contrata, y, en especial, de las penalidades impuestas al mismo por razón de la ejecución de la obra (...). La resolución
del fondo de garantía, determinada en el párrafo anterior, se realizará en los 5 días siguientes a la fecha de la recepción
definitiva”.

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Otra cláusula típica es la referida a la retención de pagos como garantía:

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