Verticalización

Gran Reporte 2
0
2
1 2 3
Dinámica General de Ciclo de mercado Visión preliminar de la
oferta en Ciudades Clave inmobiliario en México Demanda, índices de
de México Verticalización
 “
Before you start trying to work out which
direction the property market is heading, you
should be aware there are markets within
markets.
— Paul Clitheroe
 DINÁMICA DE LA OFERTA VERTICAL GRAN REPORTE DE VERTICALIZACIÓN 2020
La oferta es un indicador inicial sobre el comportamiento de los mercados. Para introducir el panorama vertical de las diferentes ciudades de
EN 21 CIUDADES México, presentamos la oferta total activa. En los datos de unidades se incluyen el total de unidades de los proyectos activos que se ofertaron en
el mercado durante 2019, aún cuando parte de esas unidades pudieran estar vendidas.
Ciudades ordenadas por población
Cabe destacar los casos de Ciudad de México que tiene casi 30,000 unidades en el mercado, Guadalajara y Monterrey que rebasan las
14,000 unidades, así como Querétaro y Playa del Carmen con más de 10,000 y 6,500 unidades respectivamente. A través de la tabla también
se alcanzan a vislumbrar grandes oportunidades en ciudades con poblaciones relevantes pero que aún no cuentan con oferta comparable.

Dinámica Poblacional NSE (en %) Total de Unidades de Vivienda Vertical

Total Residencial Premium Proyectos Proyectos % Nuevos vs.

Ciudad Municipio Población A/B C+ C Medio Residencial Premium Total
Hogares Plus Plus Activos Nuevos 2019 Activos

Ciudad de México Zona Metropolitana 20,982,724 5,764,277 7 14 15 1,227 4,354 10,092 12,143 1,274 29,090 284 24 8%

Guadalajara Zona Metropolitana 4,725,603 1,238,574 12 19 19 1,647 4,257 8,342 1,148 - 15,394 260 67 26%

Monterrey Zona Metropolitana 4,464,934 1,135,585 11 16 20 228 4,873 6,936 1,600 493 14,130 176 49 28%

Puebla Zona Metropolitana 2,558,568 671,216 8 14 16 2,639 3,889 3,252 237 - 10,017 233 50 21%

Tijuana Zona Metropolitana 1,840,710 532,931 8 15 19 88 522 2,034 365 - 3,009 54 16 30%

León Zona Metropolitana 1,768,193 429,179 7 20 22 - 653 929 161 - 1,743 29 10 34%

Querétaro Zona Metropolitana 1,255,185 339,485 13 19 17 1,501 3,289 5,320 52 - 10,162 149 24 16%

San Luis Potosí Zona Metropolitana 1,133,571 304,287 10 17 21 72 626 861 19 - 1,578 65 21 32%

Mérida Zona Metropolitana 1,058,764 301,413 7 15 16 - 436 1,249 352 - 2,037 49 21 43%

Aguascalientes Zona Metropolitana 1,044,049 271,175 11 16 18 12 43 113 - - 168 9 2 22%

Culiacán Zona Metropolitana 905,265 244,754 11 16 17 72 188 220 - - 480 10 2 20%

Veracruz Zona Metropolitana 891,805 270,510 6 19 12 48 888 639 134 - 1,709 58 11 19%

Hermosillo Hermosillo 884,273 257,694 13 22 17 - 148 384 - - 532 6 4 67%

Cancún Zona Metropolitana 763,121 227,974 12 21 20 460 1,104 1,324 1,533 513 4,934 93 31 33%

Pachuca Zona Metropolitana 557,225 156,741 9 17 16 - 331 334 - - 665 10 1 10%

Mazatlán Zona Metropolitana 502,547 146,636 6 12 19 28 854 1,162 422 - 2,466 69 14 20%

Puerto Vallarta Zona Metropolitana 425,890 127,345 7 19 23 312 365 1,880 1807 219 4,583 86 20 23%

Playa del Carmen Solidaridad 209,634 68,630 9 21 25 504 1,410 3,304 1,453 - 6,671 152 24 16%

Tulum Tulum 32,714 9,404 7 9 9 - 595 3,688 1,027 3 5,313 175 54 31%

Nacional 6 11 13 8,022 26,455 43,191 18,166 2,280 98,114 1,554 347 22%
*Información primaria generada por 4S Real Estate y su red de oficinas regionales. Los datos están actualizados al cuarto trimestre de 2019. No se presenta la información de vivienda vertical
de interés social. Absorción promedio se refiere a las ventas mensuales promedio por proyecto. La información de unidades de vivienda vertical se refiere a la totalidad de la oferta comercial
registrada en nuestro sistema, muchas unidades de las que se documentan ya están vendidas. Para obtener información con mayor detalle de una ciudad o zona específico, no dude en contactar a
4S Real Estate.
 CONFIGURACIÓN DE LA OFERTA GRAN REPORTE DE VERTICALIZACIÓN 2020

POR SEGMENTOS 100%

Ciudades ordenadas por población
75%

La oferta vertical hace más sentido en las mejores 50%

ubicaciones de la ciudad. Ante eso, los proyectos se
han concentrado en los segmentos altos de
mercado, especialmente los segmentos residencial,
residencial plus y premium. 25%

De acuerdo a la configuración de segmentos

propuesta por 4S Real Estate, el segmento Medio 0%
abarca propiedades entre 0.5mdp y 1.2 mdp. El

ey

o
co

la

ón

es
segmento Residencial ubica propiedades entre

os
ar
ar

an

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eb

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rr
i

Le

t
éx

ér
Po
j

t
ju

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1.2mdp y 2.8 mdp. El segmento Residencial Plus de

la

te

ré
Pu

M
.M

Ti
on
da

ue

ca
is
2.8 a 6mdp. Finalmente, los segmentos Premium y

Lu
M
ua

as
Cd

gu
G
Premium Plus se refieren a aquellas propiedades de

Sa

A
6 a 18 mdp y de más de 18 mdp respectivamente.
Los edificios se catalogan en base al promedio de su 100%
oferta (aunque tengan alguna unidad especial en
otro segmento).
75%

Medio (0.5 mdp a 1.1mdp) 50%

Residencial (1.2mdp a 2.7mdp)

Residencial Plus (2.8 mdp a 6 mdp) 25%

Premium (6 mdp a 18 mdp)

0%
Premium Plus (+18 mdp)
z
n

ún

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a

en

m
ru
cá

lá
uc
ill

lu
nc

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lla
os

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Ca
m

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Pa
Cu

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l
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H

de
er

a
Pu

ay
*Información primaria generada por 4S Real Estate y su red de oficinas regionales. Los datos están actualizados al cuarto trimestre 2019. Participación

Pl
de segmentos calculada por número de unidades totales dentro de un proyecto del segmento.
 COMPARATIVA DE VENTAS ACUMULADAS GRAN REPORTE DE VERTICALIZACIÓN 2020

AL CIERRE DE 2017 - 2019 3,500 7,000 10,500 14,000 17,500 21,000

21,761
24,500 28,000

Ciudades ordenadas por VENTAS 2019 Nacional 24,487

25,962

4,674
Ciudad de México 6,358

3,447
Guadalajara 3,038
Un claro indicador del dinamismo de un mercado
inmobiliario es la cantidad de unidades vendidas Monterrey 2,825
2,593
durante el año, en este caso, departamentos. Con el
fin de brindar un panorama de la evolución del Puebla 1,539
1,859
mercado en las diversas ciudades analizadas,
presentamos el total de unidades colocadas durante Tulum 1,004
1,402

FORESIGHT
los años 2018 y 2019 para los segmentos Medio en
adelante. Querétaro 1,259
2,323

Aquí podemos ver que el mercado vertical a nivel Playa del Carmen 1,207
1,849
nacional bajo sus ventas en 11% de 2018 a 2019.
1,074
Sin embargo, ciudades como Monterrey, Puerto Vallarta 936
Guadalajara y Tijuana presentaron crecimientos en
860
sus ventas de 8%, 13% y 13% respectivamente, Tijuana 761
mientras que Cd. de México tuvo una contracción de
825
26%. Querétaro, León y Culiacán tuvieron un Cancún 809
decremento entre 30% y 46%, mientras Tulum,
621
Celaya y Hermosillo aumentaron sus ventas más de Mazatlán 744
un 40% de 2018 a 2019.
San Luis Potosí
503
554
El mercado vertical nacional tuvo un
Mérida
389
368
decremento de 11% en sus ventas
Veracruz
317 anuales de 2018 a 2019.
276
Ventas durante 2019
209
León
Ventas durante 2018 370

157
Pachuca
Ventas durante 2017 162

155
Hermosillo 48

115
Culiacán 200

40
Aguascalientes 66
*Información primaria generada por 4S Real Estate y su red de
oficinas regionales. Los datos están actualizados al cuarto
trimestre de 2017 - 2019. 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000
 ABSORCIÓN PROMEDIO DE UNIDADES GRAN REPORTE DE VERTICALIZACIÓN 2020

POR PROYECTO POR SEGMENTO 10

Ciudades ordenadas por VENTAS 2019 Medio Residencial Plus

6
Una de las medidas del éxito de un proyecto
inmobiliario es su ritmo de ventas, el cual se
representa con el parámetro de absorción promedio
4
que nos indica cuantas unidades mensuales coloca el
proyecto en promedio durante su tiempo en el
mercado. Podemos extender esta rúbrica hacia las
2

FORESIGHT
ciudades analizadas en este reporte.

Aquí presentamos la absorción promedio por

proyecto durante 2019 de cada segmento para las
21 ciudades estudiadas. En general la absorción 10
promedio por proyecto disminuye a medida que Residencial Premium y Premium Plus
subimos del segmento Residencial hasta Premium
Plus. La absorción promedio del segmento Medio es 8
relativamente baja en todas las ciudades dado que el
segmento está sub-ofertado.
6

Medio (0.5 mdp a 1.1mdp)

2
Residencial (1.2mdp a 2.7mdp)

Residencial Plus (2.8 mdp a 6 mdp)

Monterrey

Monterrey
Ciudad de México
Guadalajara

Puebla

Querétaro
Tulum

Puerto Vallarta
Tijuana

Guadalajara

Puebla

Querétaro

Tijuana
Playa del Carmen

Cancún

Mérida
Veracruz
León
Mazatlán
San Luis Potosí

Pachuca
Hermosillo
Culiacán
Aguascalientes

Ciudad de México

Tulum

Puerto Vallarta
Playa del Carmen

Cancún

Veracruz
León
Mazatlán
San Luis Potosí
Mérida

Pachuca
Hermosillo
Culiacán
Aguascalientes
Premium (6 mdp a 18 mdp)

Premium Plus (+18 mdp)

*Información primaria generada por 4S Real Estate y su red de oficinas regionales. Los datos están actualizados
al cuarto trimestre 2019. Participación de segmentos calculado por número de unidades totales dentro de un
proyecto del segmento.
 DINÁMICA DEL INVENTARIO DISPONIBLE GRAN REPORTE DE VERTICALIZACIÓN 2020
Mientras que la oferta total es un indicador del comportamiento del mercado, la oferta disponible en inventario nos brinda una imagen
EN 21 CIUDADES de la situación actual. En la tabla presentamos las unidades disponibles a la venta de los proyectos activos en las distintas ciudades al
cierre de 2019.
Ciudades ordenadas por unidades disponibles
Al comparar la oferta total con el inventario actual, podemos ver que todas las ciudades a excepción de Hermosillo cuentan con menos
del 50% de inventario, lo cual nos indica que, a reserva de un análisis de la etapa del mercado en cada ciudad, hay espacio para nueva
oferta.

Dinámica Poblacional NSE (en %) Unidades en Inventario de Vivienda Vertical

Unidades
Ciudad Municipio Población Total Hogares A/B C+ C Medio Residencial Residencial Plus Premium Premium Plus Total
Nuevas 2019

Ciudad de México Zona Metropolitana 20,982,724 5,764,277 7 14 15 76 544 2,497 2,885 297 6,299 1,656

Guadalajara Zona Metropolitana 4,725,603 1,238,574 12 19 19 470 1,826 2,638 519 - 5,453 4,404

Monterrey Zona Metropolitana 4,464,934 1,135,585 11 16 20 6 1,499 2,463 721 156 4,845 4,205

Puebla Zona Metropolitana 2,558,568 671,216 8 14 16 1,289 1,567 1,171 98 - 4,125 1,683

Querétaro Zona Metropolitana 1,255,185 339,485 13 19 17 210 788 1,886 21 - 2,905 1,289

Tulum Tulum 32,714 9,404 7 9 9 - 241 1,730 556 3 2,530 1,957

Playa del Carmen Solidaridad 209,634 68,630 9 21 25 97 495 1,254 618 - 2,464 1,161

Cancún Zona Metropolitana 763,121 227,974 12 21 20 170 393 706 707 202 2,178 1,578

Puerto Vallarta Zona Metropolitana 425,890 127,345 7 19 23 246 91 396 784 45 1,562 885

Tijuana Zona Metropolitana 1,840,710 532,931 8 15 19 16 203 782 60 - 1,061 979

León Zona Metropolitana 1,768,193 429,179 7 20 22 - 291 445 70 - 806 741

Mérida Zona Metropolitana 1,058,764 301,413 7 15 16 - 203 463 36 - 702 573

Mazatlán Zona Metropolitana 502,547 146,636 6 12 19 - 306 316 67 - 689 308

San Luis Potosí Zona Metropolitana 1,133,571 304,287 10 17 21 37 243 353 15 - 648 639

Veracruz Zona Metropolitana 891,805 270,510 6 19 12 - 125 265 64 - 454 283

Hermosillo Hermosillo 884,273 257,694 13 22 17 - 74 255 - - 329 365

Pachuca Zona Metropolitana 557,225 156,741 9 17 16 - 134 71 - - 205 176

Culiacán Zona Metropolitana 905,265 244,754 11 16 17 10 62 128 - - 200 158

Aguascalientes Zona Metropolitana 1,044,049 271,175 11 16 18 10 14 51 - - 75 45

Nacional 6 11 13 2,617 9,023 17,691 7,221 703 37,255 22,882

*Información primaria generada por 4S Real Estate y su red de oficinas regionales. Los datos están actualizados al cuarto trimestre de 2019. No se presenta la información de vivienda vertical
de interés social. Absorción promedio se refiere a las ventas mensuales promedio por proyecto. La información de unidades de vivienda vertical se refiere a la totalidad de la oferta comercial
registrada en nuestro sistema, muchas unidades de las que se documentan ya están vendidas. Para obtener información con mayor detalle de una ciudad o zona específico, no dude en contactar a
4S Real Estate.
 DISTRIBUCIÓN DEL INVENTARIO GRAN REPORTE DE VERTICALIZACIÓN 2020

DISPONIBLE POR SEGMENTO 100%

Ciudades ordenadas por unidades disponibles
75%

Cada ciudad presenta una composición distinta de 50%

su inventario disponible. Podemos ver que la mayoría
de las ciudades tiene la mayor porción de su
inventario en los segmentos Residencial y Residencial
Plus, a excepción de Cd. de México, Tijuana, León y 25%
ciudades con una fuerte orientación turística como
Puerto Vallarta y la Riviera Maya, las cuales tienen su
principal componente de oferta en los segmentos 0%
Residencial Plus y Premium.

co

ey

la

en

ún

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ar
ar

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Tu

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Asimismo, vemos que salvo Puebla, Cancún, Pto.

la

te

ré
Pu

Ca
Ca

Va
.M

Ti
on
da

ue
Vallarta y Aguascalientes, todas las ciudades cuentan

M
ua

to
Cd

de

er
G
con menos del 10% de inventario en el segmento

Pu
ay
Medio, e incluso 10 de ellas no tienen inventario en

Pl
ese segmento. A grandes rasgos podemos ver que la 100%
pirámide de inventario está invertida, ya que en lugar
de existir más unidades disponibles en los segmentos
Medio y Residencial, el 48% del inventario total se
75%
concentra en el segmento Residencial Plus.

Medio (0.5 mdp a 1.1mdp) 50%

Residencial (1.2mdp a 2.7mdp)

Residencial Plus (2.8 mdp a 6 mdp) 25%

Premium (6 mdp a 18 mdp)

0%
Premium Plus (+18 mdp)
ón

es
os

ru
lá

cá
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uc
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ch

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M

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Cu

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er
M

Lu

as
H
n

gu
Sa

A
*Información primaria generada por 4S Real Estate y su red de oficinas regionales. Los datos están actualizados al cuarto trimestre 2019. Participación
de segmentos calculada por número de unidades totales dentro de un proyecto del segmento.
 “
Look at market fluctuations as your friend
rather than your enemy; profit from folly
rather than participate in it.

— Warren Buffet
 MESES DE INVENTARIO Y PROYECTOS GRAN REPORTE DE VERTICALIZACIÓN 2020
Una de las medidas de qué tan dinámico es un proyecto inmobiliario es la cantidad de meses que le quedan de inventario, los cuales
ACTIVOS POR SEGMENTO representan la relación que existe entre el inventario restante y las ventas que tuvo durante el año 2019. Esta rúbrica puede extenderse a
los distintos segmentos de vivienda presentes en las ciudades analizadas en este reporte para tener un panorama de la situación de sus
Ciudades ordenadas por Ventas 2019 mercados. Mostramos también la cantidad de proyectos activos por segmento para cada ciudad.

Al tomar en cuenta ambos parámetros podemos ver que, por ejemplo, a pesar que Guadalajara tiene buen ritmo de colocación en
Proyectos Activos Medio (0.5 mdp y 1.1mdp) Residencial Plus, las ventas están pulverizadas entre 155 proyectos activos, mientras que Monterrey presenta casi los mismos meses de
inventario en Res. Plus pero con sólo 72 proyectos en comercialización. En el caso de Puebla, podemos apreciar que si bien su segmento
Residencial (1.2mdp y 2.7mdp) Residencial Plus (2.8 mdp y 6 mdp) Residencial tiene una absorción saludable, sus ventas se distribuyen entre 134 proyectos, mientras que su segmento Res. Plus ya se
72
encuentra limitado en absorción. En general el segmento Medio está subofertado.
Premium (6 mdp y 18 mdp) Premium Plus (+18 mdp)

60 160
Mercado
saturado
48 128
Mercado
Meses de inventario

Proyectos activos
limitado
36 96
Mercado
saludable
24 64
Mercado
ideal
12 32
Mercado
subofertado
0 0
Monterrey
Ciudad de México

Guadalajara

Puebla

Querétaro
Tulum

Puerto Vallarta

Tijuana
Playa del Carmen

Cancún

Mazatlán

San Luis Potosí

Mérida

Veracruz

León

Pachuca

Hermosillo

Culiacán

Aguascalientes
*Información primaria generada por 4S Real Estate y su red de oficinas regionales. Los datos están actualizados al cuarto trimestre 2019. Meses de
inventario restantes por segmento calculados con metodología propia de 4S Real Estate.
 PRECIO POR METRO CUADRADO GRAN REPORTE DE VERTICALIZACIÓN 2020
Más que el precio de venta, un mejor indicador de la consolidación de la vivienda vertical en una ciudad es su precio por m2 promedio.
PROMEDIO POR SEGMENTO A medida que el sector de vivienda vertical toma fuerza en una zona, el precio por m2 promedio de los proyectos en desarrollo tiende a
incrementar. Es por esto que los proyectos nuevos pueden salir a la venta con precios por m2 por encima los precios iniciales de
Ciudades ordenadas por Precio x M2 Promedio proyectos que ya llevan varios meses en el mercado.

Aquí presentamos un panorama del precio por m2 por segmento para cada una de las ciudades. Respecto a 2018 podemos observar
algunos cambios interesantes, como Tijuana superando a Guadalajara en $M2 promedio, así como Mérida colocándose en 7mo lugar
de la lista por encima de ciudades como Querétaro y Puebla. Estos saltos en el $M2 promedio señalan potencial en la ciudad.

$M2 Promedio Medio (0.5 mdp y 1.1mdp) Residencial (1.2mdp y 2.7mdp) Residencial Plus (2.8 mdp y 6 mdp) Premium (6 mdp y 18 mdp) Premium Plus (+18 mdp)
$100,000
Mercado Nacional Mercado Turístico

FORESIGHT
$80,000
Precio por m2

$60,000

$40,000

$20,000

$0
Monterrey

Querétaro

Veracruz
Ciudad de México

Tijuana

Guadalajara

León

Hermosillo

Mérida

Puerto Vallarta
Culiacán

Pachuca

San Luis Potosí

Puebla

Aguascalientes

Playa del Carmen

Tulum

Cancún

Mazatlán
*Información primaria generada por 4S Real Estate y su red de oficinas regionales. Los datos están actualizados al cuarto trimestre 2019.
*Información primaria generada por 4S Real Estate y su red de oficinas regionales. Los datos están actualizados al cuarto trimestre 2019.
 DISTRIBUCIÓN DE UNIDADES DE CADA Los proyectos de vivienda vertical se clasifican por segmento en base al precio promedio de venta de su oferta total al momento de su
GRAN REPORTE DE VERTICALIZACIÓN 2020

SEGMENTO POR PRECIO DE VENTA lanzamiento comercial. Sin embargo, es común encontrar modelos dentro de cada proyecto que se encuentran fuera del segmento al
que pertenece el edificio en conjunto.

El análisis del segmento en el que se encuentran las unidades respecto al segmento al que pertenece el proyecto nos brinda información
valiosa de la dinámica del mercado de vivienda vertical y cómo la división entre segmentos puede no ser tan clara como aparenta.

Medio (0.5 mdp y 1.1mdp) Residencial (1.2mdp y 2.7mdp) Residencial Plus (2.8 mdp y 6 mdp) Premium (6 mdp y 18 mdp) Premium Plus (+18 mdp)
8%
22.5% de las unidades totales se encuentran fuera de su segmento:
7%

FORESIGHT
8.6% le quitan mercado a proyectos de segmentos inferiores,
6%
y 13.9% compiten con proyectos de segmentos superiores.
5%

4%

3%

2%

1%

0%
$0.4-$0.8 mdp
$0.8-$1.2 mdp

$1.2-$1.6 mdp
$1.6-$2.0 mdp
$2.0-$2.4 mdp
$2.4-$2.8 mdp

$2.8-$3.2 mdp
$3.2-$3.6 mdp
$3.6-$4.0 mdp
$4.0-$4.4 mdp
$4.4-$4.8 mdp
$4.8-$5.2 mdp
$5.2-$5.6 mdp
$5.6-$6.0 mdp

$6.0-$6.4 mdp
$6.4-$6.8 mdp
$6.8-$7.2 mdp
$7.2-$7.6 mdp
$7.6-$8.0 mdp
$8.0-$8.4 mdp
$8.4-$8.8 mdp
$8.8-$9.2 mdp
$9.2-$9.6 mdp
$9.6-$10.0 mdp
$10.0-$10.4 mdp
$10.4-$10.8 mdp
$10.8-$11.2 mdp
$11.2-$11.6 mdp
$11.6-$12.0 mdp
$12.0-$12.4 mdp
$12.4-$12.8 mdp
$12.8-$13.2 mdp
$13.2-$13.6 mdp
$13.6-$14.0 mdp
$14.0-$14.4 mdp
$14.4-$14.8 mdp
$14.8-$15.2 mdp
$15.2-$15.6 mdp
$15.6-$16.0 mdp
$16.0-$16.4 mdp
$16.4-$16.8 mdp
$16.8-$17.2 mdp
$17.2-$17.6 mdp
$17.6-$18.0 mdp

Más de $18.0 mdp

*Información primaria generada por 4S Real Estate y su red de oficinas regionales. Los datos están actualizados al cuarto trimestre 2019.
 “
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 ÍNDICE DE VERTICALIZACIÓN GRAN REPORTE DE VERTICALIZACIÓN 2020
4S Real Estate ha sido pionero en Latinoamérica en el desarrollo de metodologías para el entendimiento de la demanda. Esta capacidad
DE LA DEMANDA estratégica permite tener la capacidad para identificar necesidades desatendidas en el mercado.

Ciudades ordenadas por Índice de Verticalización Promedio Como parte del análisis de la demanda vertical, 4S Real Estate creó el índice de verticalización de la demanda. Este índice mide la
disposición del público de los segmentos A, B, C+ ante la posibilidad de adquirir vivienda vertical. Presentamos los hallazgos sobre dicho
índice para las 21 ciudades, destacando el mínimo, máximo y promedio del índice para cada una de ellas.

80%
74%
70%
66%
63%
60% 60%
57%
53%
50% 48%
46% 47% 47%
44%
42% 41%
40% 40% 40%
35% 36% 36%
32% 33%
30% 29%
27% 28%
26% 26% 26% 26%
25% 24%
22% 23%
22% 22% 22%
20% 21% 21% 21% 20%
19%
17% 17% 17% 17% 17% 17% 18% 17%
16% 16% 15%
14% 14%
12% 12% 13% 12% 12%
11% 11% 11%
10% 10% 9% 10% 9%
8% 7% 7%
5% 6%
5% 5% 5% 5% 4%
4%
0%
Monterrey

Querétaro
Ciudad de México

Guadalajara

Puebla

Tijuana

Cancún

León

San Luis Potosí

Puerto Vallarta

Hermosillo

Mérida

Veracruz

Puerto Vallarta

Veracruz
Playa del Carmen

Aguascalientes

Pachuca

Culiacán

Mazatlán

Tulum

Cancún

Playa del Carmen

Mazatlán

Tulum
*Información primaria generada por 4S Real Estate y su red de oficinas regionales. El índice se calcula elaborando estudios cuantitativos Mercado local Mercado turístico
representativos en cada una de las ciudades.
 PERFILAMIENTO DE LA DEMANDA DE GRAN REPORTE DE VERTICALIZACIÓN 2020
Para efectos de obtener un primer perfil de la demanda en estas ciudades, se analizó la situación específica de una muestra de
VIVIENDA VERTICAL NUEVA compradores de más de 1,000 unidades nuevas en las ciudades mencionadas. Se descartaron los proyectos vacacionales y se obtuvo
información básica del comprador sobre todo si este pretendía usar el inmueble o si había adquirido la propiedad con fines de inversión.
Ciudades ordenadas por Índice de Verticalización Promedio Con fines comparativos se muestran las proporciones de mercado observadas en durante 2018.

7% 5% 24% 16% 22% 30% 47% 49%

Retiro Demográficos Jóvenes Inversumidores Familias
Parejas mayores cuyos hijos ya no Solteros jóvenes y DINKS (parejas jóvenes sin El segundo segmento más importante de Se puede ver un cambio de mentalidad en
viven en casa (Empty Nesters). hijos) compra actual de vivienda vertical en los las familias con hijos. En unos años, las
segmentos mencionados son los familias han pasado de buscar casi
inversionistas. Se utiliza también el exclusivamente vivienda horizontal a ser un
concepto de inversumidores porque no fuerte porcentaje de los prospectos de
descartan el uso directo o indirecto de la vivienda vertical.
propiedad.

52% 42% 69% 19% 69% 31% 67% 23% 71% 20% 62% 38% 50% 44% 69% 17% 65% 35% 54% 42% 68% 17% 65% 35%
 REAL ESTATE FORESIGHT

A new vision on extraordinary real estate projects

 
4S is the largest real estate consulting firm
in Latin America. We collaborate with developers
and investors to create extraordinary real estate projects.
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