Impuesto sobre la Renta. Subjetividad de los Condominios.

Consulta N° DCR-5-29669
Fecha: 17/04/2007
Oficio N° 2837

“…solicitan opinión en relación con que si los condominios son sujetos

pasivos de la relación jurídico tributaria del Impuesto sobre la Renta, si da
en alquiler las áreas comunes o estacionamientos.

Visto lo anterior, esta Gerencia General considera necesario hacer las

siguientes observaciones:

En principio debe indicarse que ha sido coincidente la opinión de la doctrina

tributaria en señalar, que la condición de sujeto tributario deriva de la
capacidad contributiva, construida sobre elementos propios del derecho
sustantivo distintos a la capacidad civil.

Al respecto, el autor tributarista Dino Jarach opina lo siguiente: “El concepto

de capacidad contributiva deriva de la misma naturaleza del hecho
imponible, y se resuelve en el criterio de atribución de éste al
contribuyente. En efecto, la capacidad de ser contribuyente, o sea la
capacidad jurídica tributaria no se identifica con la capacidad jurídica del
derecho privado, sino que consiste en la posibilidad de hecho de ser titular
de las relaciones económicas que constituyen hechos imponibles.
Precisamente la naturaleza económica del hecho imponible explica por qué
es suficiente la capacidad de ser sujeto de la citación económica que
representa capacidad contributiva. En las leyes tributarias positivas de
muchos países se consideran contribuyentes, por ejemplo, las sociedades
colectivas, aun cuando, para el derecho comercial, estas sociedades no
constituyan personas jurídicas…”

Así, el autor indica que suele señalarse como diferencia entre la capacidad
de derecho privado y la tributaria, que los sujetos capaces en el derecho
privado lo son igualmente para el derecho tributario, sin embargo, existen
sujetos sin capacidad de derecho que son considerados contribuyentes en el
derecho tributario, lo que obedece a la capacidad contributiva que estos
agrupamientos representan respecto a quienes lo integran considerados en
forma individual, atribuida por la realización de actividades económicas que
constituyen hechos imponibles en un determinado tributo.

Ahora bien, la figura del condominio ha sido definida en nuestra legislación

como el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas por una
parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble no es más que una
situación de copropiedad ya que implica la concurrencia de varios
propietarios sobre muebles o inmuebles en forma de cuotas partes. En
nuestra legislación se utiliza esta terminología para determinar nuestro
sistema de propiedad horizontal, de conformidad con las previsiones
contenidas tanto en el Código Civil como en la Ley de Propiedad Horizontal.
En tal virtud, el condominio implica una situación de copropiedad ejercida
por varios titulares sobre determinados bienes en forma proindivisa, lo que
es equivalente a una “comunidad de bienes”.

Así, las comunidades constituyen una figura jurídica cuyo nacimiento tiene
su causa en la conexión de una diversidad de bienes, adscritos
exclusivamente a los patrimonios de un conjunto más o menos numeroso
de sujetos, y relacionados como queda dicho, en virtud de los nexos
generados por la contigüidad de las partes de un todo, lo cual impone un
régimen necesariamente armónico entre los propietarios singulares.1

A efectos de ampliar lo indicado anteriormente respecto a la naturaleza

jurídica de los condominios se hace necesario señalar las siguientes normas
de la Ley de Propiedad Horizontal:

“Artículo 7: A cada apartamento se atribuirá una cuota de

participación con relación al total del valor del inmueble y
referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de
módulo para determinar la participación en las cargas y
beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o
menoscabos de cada apartamento no alteran la cuota
atribuida, que solo podrá variarse por acuerdo unánime.”

“Artículo 18: La administración de los inmuebles de que

trata esta Ley corresponderá a la Asamblea, a la Junta de
Condominio y al Administrador. La Junta de Condominio,
deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos
y tres suplentes que llenarán sus faltas en orden de su
elección; será designada por la Asamblea de Copropietarios
y sus integrantes durarán un (1) año en ejercicio de sus
funciones y podrán ser reelectos. De su seno se elegirá un
Presidente.

(…Omisiss…)

La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y

tendrá las atribuciones de vigilancia y control sobre la
Administración que establezca el Reglamento de la presente
Ley y, en todo caso, tendrán las siguientes:

º Convocaren en caso de urgencia a la Asamblea de

Copropietarios;
º Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del
Administrador;
º Ejercer las funciones del Administrador en caso que la
Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a
designarlo;
º Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y
adoptar la reglamentación que fuere necesaria;
º Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del
Administrador.”

“Artículo 20: Corresponde al Administrador:

1
Enciclopedia Jurídica OPUS, Ediciones Libra, Tomo II, Caracas-1994, Pag. 298.
2
 (…Omisiss…)

º Recaudar de los propietarios lo que a cada uno

corresponda en los gastos y expensas comunes y si hubiere
apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir
los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos
comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos
comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un
destino diferente u ordenar su distribución;

(…Omisiss…)

º Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos que afecten

al inmueble y a su administración en forma ordenada y con
la especificación necesaria, así como conservar los
comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a
disposición de los propietarios para su examen durante días
y horas fijadas con conocimiento de ellos…”

De las normas indicadas se observa que bajo el sistema de propiedad

horizontal, existe la concurrencia de varios propietarios sobre un bien, en
forma de cuotas partes a efectos de determinar las cargas o beneficios que
puedan existir, de lo que se denota la existencia de una especie dentro del
género de la comunidad. Ahora bien, dentro de las actividades de
administración de los bienes sometidos a la Ley de Propiedad Horizontal se
encuentra la recaudación de una cuota para sufragar los gastos y expensas
comunes, la cual de exceder de los gastos listados por el ente encargado de
la administración será (previo acuerdo mayoritario de los propietarios)
destinado para otro fin u ordenada su distribución.

Una vez señalado lo anterior, se pasa a analizar la normativa prevista en la

Ley de Reforma Parcial de la Ley de Impuesto Sobre la Renta, publicada en
Gaceta Oficial N° 38.628, de fecha 16 de febrero de 2007, la cual define el
hecho imponible de dicho tributo en los términos siguientes:

“Artículo 1.- Los enriquecimientos anuales, netos y

disponibles obtenidos en dinero o en especie, causarán
impuestos según las normas establecidas en esta Ley.

Salvo disposición en contrario de la presente Ley, toda

persona natural o jurídica, residente o domiciliada en la
República Bolivariana de Venezuela, pagará impuestos sobre
sus rentas de cualquier origen, sea que la causa o la fuente
de ingresos esté situada dentro del país o fuera de él (...)”.

De lo antes señalado se desprende que la Ley de Impuesto sobre la Renta

grava los enriquecimientos anuales, netos y disponibles, obtenidos en
dinero o en especie, en razón de actividades económicas de cualquier origen
sea que la causa o la fuente de los ingresos esté situada en el país o fuera
de él.

Por su parte, en lo concerniente a las personas que están sometidas a dicha

ley, dispone:

3
 “Artículo 7.- Están sometidos al régimen impositivo
previsto en esta Ley:

a. Las personas naturales.

b. Las compañías anónimas y las sociedades de responsabilidad

limitada.

c. Las sociedades en nombre colectivo, en comandita simple,

las comunidades, así como cualesquiera otras sociedades de
personas, incluidas las irregulares o de hecho,

d. Los titulares de enriquecimientos provenientes de

actividades de hidrocarburos y conexas, tales como la
refinación y el transporte, sus regalistas y quienes obtengan
enriquecimientos derivados de la exportación de minerales,
de hidrocarburos o de sus derivados;

e. Las asociaciones, fundaciones, corporaciones y demás

entidades jurídicas o económicas no citadas en los literales
anteriores.

f. Los establecimientos permanentes, centros o bases fijas

situados en el territorio nacional.”

“Artículo 10.- Las sociedades y comunidades a que se

refiere el literal c) del artículo 7 de esta Ley, no estarán
sujetas al pago del impuesto por sus enriquecimientos netos,
en razón de que el gravamen se cobrará en cabeza de los
socios o comuneros, pero estarán sometidas al régimen de
esta Ley para la determinación de sus enriquecimientos, así
como a las obligaciones de control y fiscalización que ella
establece (…)” (Subrayado de la Gerencia)

Así, las comunidades son contribuyentes a los efectos de la Ley de

Impuesto sobre la Renta (se asimilan a las sociedades de personas), y si
bien no son sociedades sino copropiedades ejercidas por varios titulares
sobre los mismos bienes en forma proindivisa, son sujetos del Impuesto
sobre la Renta que deben constituir una unidad económica, disponer de
patrimonio y gozar de autonomía funcional.

Dicho esto debe indicarse que la actividad desarrollada por los condominios
al recaudar una cuota entre los propietarios (personas naturales o jurídicas)
que conforman la comunidad, con el fin de sufragar los gastos y expensas
comunes de mantenimiento del bien cuyo uso y propiedad por efecto del
sistema de Propiedad Horizontal es compartida, no generan
enriquecimientos, hecho que ha sido definido en la Ley que establece el
Impuesto sobre la Renta como materia gravable de ese tributo.

Conforme a ello, aun cuando como se indicó anteriormente, los condominios

constituyen una especie dentro de la institución de la comunidad y estas,

4
conforme al precitado numeral 6 del artículo 7 “ejusdem” están sometidas
al régimen impositivo previsto en esa ley, de no producir enriquecimientos
no se encontrarán sujetos al pago del Impuesto Sobre la Renta.

Sin embargo, podría tal como lo establece la Ley de Propiedad Horizontal

existir un excedente en la cuota que los propietarios aportan a efectos de
sufragar los gastos y expensas que se generen con ocasión al
mantenimiento del bien común. Igualmente en ciertas ocasiones el
condominio realiza actividades diferentes a las aquí descritas, tal y como es
el caso de su representada, ya que en su escrito consultivo indica que
alquila puestos de estacionamiento y ciertas áreas comunes, entre otras,
supuestos en los cuales estos ingresos, de superar los gastos y expensas
propios del bien, entrarán dentro del excedente a que hace referencia en
precitado artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, y será entendido
como un ingreso de la comunidad, el cual deberá ser declarado tal como lo
dispone el artículo 10 de la Ley que establece el Impuesto sobre la Renta,
en cabeza de cada uno de los propietarios (personas naturales o jurídicas)
que la conforman.

En este punto debe indicarse que no se tendrá como gravable el monto que
el condominio destine al fondo de reserva que debe mantener para sufragar
gastos extraordinarios en que pueda incurrir en el mantenimiento del bien
común.

En este mismo orden de ideas debe indicarse que en caso de obtener los
condominios ingresos en los términos indicados anteriormente, deberán
cumplir con lo establecido en el tercer aparte del artículo 10 de la Ley que
establece el Impuesto sobre la Renta, el cual señala que las personas
jurídicas integrantes del consorcio y los comuneros integrantes de las
comunidades a las que se refiere el literal c del artículo 7 de esta Ley
deberán designar un representante para efectos fiscales, el cual se
encargará de determinar los enriquecimientos y pérdidas del consorcio o
comunidad, de informar a la Administración Tributaria la manera como se
repartieron las utilidades o las pérdidas, de identificar a cada una de las
partes contratantes con su respectivo número de Registro de Información
Fiscal (R.I.F.), de indicar el domicilio fiscal de cada uno de los integrantes
del consorcio o comunidad y de dar cumplimiento a los deberes formales
que determine el Reglamento o la Administración.

Como consecuencia de lo expuesto, las comunidades deberán conforme a lo

dispuesto en el tercer aparte del articulo 79 “ejusdem” presentar
declaración anual de sus enriquecimientos.

Hechas las consideraciones anteriores esta Gerencia General de Servicios

Jurídicos concluye lo siguiente, respecto al tratamiento de los condominios
en el Impuesto sobre la Renta:

1) El término condominio se utiliza para denominar al sistema de propiedad

horizontal, por lo que es considerado como una especie dentro del género
de la comunidad, al implicar la concurrencia de varios propietarios sobre un
bien muebles o inmuebles.

2) En principio el condominio se encarga del mantenimiento del bien

mueble o inmueble, por lo que incurre en una serie de gastos, los cuales

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son sufragados mediante cuotas pagadas por las personas (naturales o
jurídicas) que lo conforman, caso en el cual al encargarse solo de listar los
gastos y expensas comunes no se encontraría sujeto al pago del Impuesto
sobre la Renta.

3) En caso de que la cuota recaudada por el JUNTA DE CONDOMINIO

AABBCC, exceda de los gastos normales de mantenimiento y realice otras
actividades que originen la percepción de enriquecimientos, éstos serán
gravables por el Impuesto sobre la Renta, el cual se cobrará en cabeza de
cada comunero, tal como lo establece el artículo 10 de la Ley que regula la
materia, siempre excluyendo los montos que sean destinados al fondo de
reserva que debe mantener para financiar los gastos extraordinarios en que
pueda incurrir.

4) De evidenciarse el supuesto anterior, el condominio deberá designar un

representante que se encargue de determinar los enriquecimientos de la
comunidad, de informar a la Administración Tributaria la manera como
fueron repartidas las utilidades, de identificar a cada una de las partes, su
domicilio, número del Registro de Información Fiscal (RIF) y de presentar la
declaración anual a que hace referencia el articulo 79 de la Ley “supra”
identificada.

5) Por último, es importante señalar que la Ley que establece el Impuesto

sobre la Renta no contempla la posibilidad de eximir del pago del tributo a
los condominios, debiendo indicarse adicionalmente que tampoco existen
Decretos Exoneratorios que los dispensen del gravamen.