TODO ARRENDAMIENTOS URBANOS

EL RÉGIMEN DE ALQUILER DE VIVIENDA

LA RENTA Y SU ACTUALIZACIÓN EN EL ALQUILER

TIEMPO DE DURACIÓN EN LOS ARRENDAMIENTOS

EL DESAHUCIO EN LOS ARRENDAMIENTOS

Los arrendamientos urbanos están configurados por la Ley de

Arrendamientos Urbanos Ley 40/1964, de 11 de junio, la citada Ley ha
sido derogada por Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos
Urbanos, no obstante mantienen en vigor para los contratos celebrados
con anterioridad al 9 de mayo de 1985 la anterior Ley, con las
salvedades contenidas en las disposiciones transitorias 2ª, 3ª, 4ª y 6ª de
la citada Ley de 1994.

ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS

URBANOS:

Los arrendamientos que regula la ley es el de fincas urbanas y

comprende el de viviendas o inquilinato y el de locales de negocio,
refiriéndose esta última denominación a los contratos de arriendo que
recaigan sobre aquellas otras edificaciones habitables cuyo destino
primordial no sea la vivienda, sino el de ejercerse en ellas, con
establecimiento abierto, una actividad de industria, comercio o de
enseñanza con fin lucrativo.

Regula, asimismo, los subarriendos y cesiones de viviendas y de locales

de negocio, así como el arrendamiento de viviendas amuebladas.

Modelo contrato arrendamiento plaza garaje

EXCLUSIONES DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS:

Quedan excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se regirán

por lo pactado y por lo establecido con carácter necesario en el Código
Civil o en la legislación foral, en su caso, y en las leyes procesales
comunes, los arrendamientos, cesiones y subarriendos de viviendas o
locales de negocio, con o sin muebles, de fincas cuyo arrendatario las
ocupe únicamente por la temporada de verano, o cualquier otra, aunque
los plazos concertados para el arrendamiento fueran distintos.
Quedan excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se regirán por
lo pactado y por la leyes comunes, los arrendamientos de locales para
casinos o círculos dedicados al esparcimiento o recreo de sus
componentes o asociados.

Se excluye también el uso de las viviendas y locales que los porteros,

guardas, asalariados, empleados y funcionarios tuvieren asignados por
razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.

Asimismo, quedan excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se

acogerán a la vigente legislación sobre arrendamientos rústicos aquellos
contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el
aprovechamiento del predio con que cuente la finalidad primordial del
arriendo. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que el objeto principal
del arrendamiento es la explotación del predio cuando la contribución
territorial de la finca por rústica sea superior a la urbana.

Modelo contrato arrendamiento trastero

TIEMPO DE DURACIÓN DE LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS

Durante el plazo estipulado en el contrato, el arrendatario o

subarrendatario, lo sea de vivienda o local de negocio, vendrá obligado al
pago de la renta, y si antes de su terminación lo desaloja, deberá
notificar su propósito por escrito al arrendador o subarrendador con 30
días de antelación, por lo menos, e indemnizarle con una cantidad
equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato,
quedare por cumplir.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, del 24 de

noviembre) se aplica a los contratos de arrendamiento celebrados a
partir del 1 de enero de 1995.Los contratos realizados con anterioridad
se rigen por diversas disposiciones legales que han sido modificadas
por la ley vigente. Esta ley distingue entre "arrendamientos de
vivienda", que son aquellos dedicados a satisfacer la necesidad de
vivienda permanente del arrendatario, su cónyuge o sus hijos
dependientes y "arrendamientos para usos distintos al de vivienda",
categoría ésta que engloba los arrendamientos de segunda residencia,
los de temporada, los tradicionales de local de negocio y los asimilados
a éstos

La Ley de Arrendamientos Urbanos no es de aplicación a los

arrendamientos de determinados tipos de vivienda, que son los que se
enumeran a continuación:

 El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados,

empleados y funcionarios tengan asignadas como consecuencia
de su cargo o del servicio que presten.
 El uso de las viviendas militares (pues tienen una legislación
específica).
 Los contratos en los que a pesar de que se haya alquilado una
vivienda, su objetivo principal sea el aprovechamiento agrícola,
pecuario o forestal. (Estos contratos se regirán por lo dispuesto
en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.)
 El uso de las viviendas universitarias, calificadas expresamente
como tales por la propia Universidad propietaria o responsable
de las mismas. Las viviendas deberán estar arrendadas a
alumnos matriculados en esa Universidad o al personal docente y
de administración y servicios dependiente de la misma. La
Universidad establecerá, asimismo las normas de uso de los
inmuebles.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR Y DEL

ARRENDATARIO

Son obligaciones del arrendador:

1.ª) Entregar al arrendatario la vivienda objeto del contrato (arts.

1554.1º C.C. y 9 LAU).

2.ª) Ejecutar las obras necesarias para la conservación de la vivienda

(arts. 1554-2 C.C. y 21 LAU).

3.ª) Mantener al arrendatario en el uso pacífico de la cosa arrendada

durante el tiempo pactado (arts. 1554-3 C.C. y, a sensu contrario, art.
27-3b LAU) y no variar su forma (art. 1557).

4.ª) El saneamiento de la cosa arrendada (art. 1553 C.C.).

5.ª) La exigencia de fianza (art. 36 LAU).

Son obligaciones del arrendatario:

1.ª) Abonar la renta estipulada, sus actualizaciones, sus elevaciones asi

como los gastos asimilados o cualquier otro que se hubiera convenido
(arts. 1555-1 C.C. y 17,18,19, 20 y, a sensu contrario, 27-2a LAU).

2ª.) Usar la cosa arrendada con la debida diligencia destinándola a

satisfacer su necesidad primaria permanente de vivienda o la de su
cónyuge o hijos dependientes (arts. 1555-2 C.C. y 2, 7 y, a sensu
contrario, 27-2f LAU) y devolverla al término del contrato (art. 1561
C.C.)3.ª) Abonar los gastos de escrituración del contrato salvo pacto en
contrario (art. 1555-3º C.C.).

4.ª) Abstenerse de variar la forma de la cosa arrendada (art. 23 LAU).

5.ª) Abstenerse de ejecutar obras sin consentimiento del arrendador,

tolerar la ejecución de las obras necesarias que deba ejecutar el mismo
arrendador y poner en su conocimiento dicha necesidad (art. 1558 C.C. y
21 y 23 LAU)

6.ª) Soportar las obras de mejora no diferibles a la expiración del

contrato (art. 22 LAU).

7.ª) Comunicar al arrendador las usurpaciones o novedades dañosas que

un tercero haya realizado o abiertamente prepare en la cosa arrendada
(art. 1559 C.C.).

8.ª) Llevar a cabo las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el
uso ordinario de la vivienda (art. 21-4 LAU).

9.ª) Prestar la fianza (art. 36 LAU).

Esta enumeración no exhaustiva, además debe de tenerse en cuenta que

el artículo 1255 C.C. permite establecer derechos y obligaciones siempre
que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público. Por su
parte el artículo 6 LAU dispone que son nulas, y se tendrán por no
puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o
subarrendatario las normas del Título II, salvo los casos en que la propia
norma lo autorice. Y el artículo 4.4 del mismo cuerpo legal establece que
la exclusión de la aplicación de los preceptos de esta Ley, cuando ello sea
posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.

LA OBLIGACIÓN DEL ARRENDATARIO DE DEVOLVER LA COSA

Según el artículo 1561 Código Civil el arrendatario debe devolver la finca,

al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido
o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable. Por su
parte el artículo 1562 dispone que a falta de expresión del estado de la
finca al tiempo de arrendarla, la Ley presume que el arrendatario la
recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.

Plazo de duración de los contratos de arrendamiento

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes.

Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del
contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta
que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo
que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de
antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de
cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. 

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la

puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior.
Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a
disposición. 

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para

los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea
indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para
el arrendatario, en los términos resultantes del apartado
anterior. 

3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de

su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la
necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del
transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí. 

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, no

hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, deberá
reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por
un nuevo período de hasta cinco años con indemnización de los gastos
que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de
la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una
cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta
completar cinco. 

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos

como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes
hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella
fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará
obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más,
salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de
antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su
voluntad de no renovar el contrato.

¿Qué pasa si el cónyuge arrendatario, sin el consentimiento del

otro, desiste del contrato de arrendamiento o abandona la
vivienda?

La Ley determina (art. 12) que el arrendamiento podrá continuar en

beneficio del cónyuge si el arrendatario, sin el consentimiento de su
cónyuge, manifiesta su intención de no renovar el contrato o desistir
del mismo, esto es, manifestar su voluntad de renunciar al contrato.
En este caso, para que el contrato se prorrogue en beneficio del otro
cónyuge (que no había suscrito el contrato), el arrendador tendrá
derecho a exigir a este último que manifieste su voluntad de
renovarlo, en un plazo máximo de 15 días.

Si el arrendatario abandona la vivienda sin haber manifestado

expresamente que su intención es desistir del contrato, o no
renovarlo, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge
que conviva con él en ese momento, siempre que en el plazo de un
mes desde dicho abandono, el cónyuge manifieste (por escrito) al
 arrendador su voluntad de ser arrendatario. Si el contrato se
extingue por falta de notificación, el cónyuge deberá pagar la renta
generada hasta que devuelva la vivienda al arrendador.

Lo explicado en este apartado es de aplicación también a las parejas

de hecho, independientemente de su orientación sexual, siempre que
se haya convivido con el arrendatario de forma permanente durante,
al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono del
mismo, salvo que hubieran tenido hijos en común, en cuyo caso
bastará la mera convivencia.
 
¿Que fianza puede ser exigida?
La Ley indica que la fianza que puede ser exigida en el momento de
la firma del contrato el inquilino está obligado a entregar al
propietario una fianza en efectivo equivalente a una mensualidad de
renta.
 
¿Cuál es la duración del contrato?

  En
principio, la duración del arrendamiento se pacta libremente por las
partes contratantes. En caso de que en el contrato no se indique la
misma, la Ley establece que se entenderá celebrado por 1 año.

 Plazo mínimo:
No obstante lo anterior, la Ley establece un plazo de garantía de
cinco años (art. 9). Eso significa que los contratos con duración
pactada inferior a dicho plazo se prorrogan obligatoriamente
para el arrendador por plazos anuales, a voluntad del
arrendatario, hasta llegar a los cinco años. No se prorrogará el
contrato si el inquilino manifiesta al propietario (con al menos 30
días de antelación a la fecha de extinción), que no tiene la
intención de continuar en la vivienda alquilada.
 Excepción:
Sólo existe una excepción a lo explicado en el párrafo anterior,
que se produce si el propietario-arrendador manifiesta
expresamente en el contrato que necesitará ocupar
personalmente la vivienda antes del transcurso de los cinco
años, para destinarla a ser su vivienda permanente. Sin
embargo, en este caso, si transcurridos tres meses a contar de
la extinción del contrato, el arrendador no ha ocupado la
vivienda, ello permite al arrendatario exigir al arrendador:
     (i) que se le vuelva a alquilar la vivienda por un nuevo
período de hasta cinco años, indemnizándole por los gastos que
el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto, o bien
     (ii) una indemnización por una cantidad igual al importe de la
renta por los años que queden hasta completar cinco desde que
se le obligó al desalojo.

Prórroga del contrato de arrendamiento (art. 10):

Una vez transcurrido el plazo de 5 años, si ninguna de las partes ha

notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a la fecha en
que se cumplan los referidos 5 años, su voluntad de no renovarlo, el
contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales, hasta un
máximo de tres años más. Durante estas prórrogas anuales el
arrendatario podrá, mediante notificación al arrendador como mínimo
con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las
anualidades, resolver el contrato.

Hay que destacar que la Ley no concede esta facultad de resolver el

contrato al arrendador, por lo que una vez prorrogado el mismo tras el
transcurso de los cinco años iniciales, queda el arrendador a expensas
de lo que decida el arrendatario al final de cada periodo anual.
FISCALIDAD DE LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS

RETENCIONES A ARRENDADORES
CUADRO O RESUMEN
QUIÉN
RETIENE
ARRENDATARIO O
SUBARRENDATARIO:  ENTIDAD JURÍDICA.
 EMPRESARIO O
PROFESIONAL. NO
RESIDENTE CON
ESTABLECIMIENTO.
PERMANENTE.

QUIÉN NO
RETIENE  INQUILINOS DE VIVIENDAS.

SOBRE QUÉ RENTAS

SE DE
RETIENE ARRENDA
MIENTOS  
  
LOCALES
DE
NEGOCIO
Y
SUBARRE
NDAMIEN
TOS           
   
LOCALES
INDUSTRI
ALES
DE
INMUEBL
ES
URBANO
S             
TERRENO
S
NATURAL
EZA
URBANA
SOBRE QUÉ VIVIENDAS ARRENDADAS POR EMPRESAS PARA
NO SE EMPLEADOS.
RETIENE
RENTAS (MENORES O IGUALES A 150.000 PESETAS
ANUALES).

ARRENDADORES DEL GRUPO 861 DEL I.A.E. SIN

CUOTA CERO O SIMILARES.

 ARRENDAMIENTOS FINANCIEROS (LEY 26/1988).

 RENTAS DE ENTIDADES PLENAMENTE EXENTAS (ART.

9º L.I.S.)
CUÁNDO SE
RETIENE  CUANDO SE ABONE LA RENTA.

CÓMO SE
RETIENE  DESCONTANDO EL 15% DEL IMPORTE ÍNTEGRO DE LA
RENTA.
 NO ES PRECISO QUE FIGURE EN FACTURA.

OBLIGACION INGRESAR, MENSUAL O TRIMESTRALMENTE, LAS

ES RETENCIONES EN EL MODELO 115.

OBLIGACIO
NES  PRESENTAR UN RESUMEN ANUAL EN EL MODELO
FORMALES 180.
DEL  EXPEDIR CERTIFICADO DE RETENCIONES.
ARRENDAT
ARIO
ACREDITACI CERTIFICADO EXPEDIDO POR LA DELEGACIÓN O
ÓN DEL ADMINISTRACIÓN DEL DOMICILIO FISCAL:
ARRENDAD
OR
INSCRITO  ALTA EN GRUPO 861, SECCIÓN PRIMERA, I.A.E. O
EN EL SIMILAR.
GRUPO 861
DEL I.A.E O  SIN CUOTA CERO.
SIMILAR
 VIGENCIA ANUAL, SALVO MODIFICACIÓN.

Procesos arrendaticios - El Desahucio

En materia de arrendamientos la Ley distingue dos tipos de

procedimientos:

 El procedimiento ordinario: este tipo de procedimientos será el

adecuado para tramitar cualquier tipo de disputa entre las partes
que no tenga como objetivo la resolución del contrato (el
desahucio del arrendatario). Ej: la interpretación de una cláusula
del contrato.
 El procedimiento verbal: este se empleará para tramitar el
desahucio del arrendatario, ya sea por falta de pago (con la
posible reclamación conjunta de las rentas adeudadas) o por
extinción del plazo del arrendamiento. Este procedimiento se
tramita de manera más ágil y sencilla que el procedimiento
ordinario.

Es importante destacar que recientemente se ha producido una reforma

de la Ley de Enjuiciamiento Civil (mediante la Ley 23/2003, de 10 de
julio, de Garantías en la Venta de Bienes de Consumo, que entró en
vigor en septiembre de 2003) en relación con los procesos arrendaticios
aquí comentados. Dicha reforma tiene como objetivo principal tratar de
agilizar los procesos sobre arrendamientos y, especialmente, los
relacionados con solicitud de desahucio.

Una de las novedades de la reforma, que afecta tanto a la interposición

de una demanda por los cauces del juicio ordinario, como a las
interpuestas por los cauces del juicio verbal para el desahucio es la
relativa al domicilio. La  citada reforma permite que se designe como
domicilio del demandado el de la vivienda o local arrendado, lo que
facilitará enormemente las obligaciones de notificación.
Procedimiento para solicitar el desahucio

(La resolución del contrato de arrendamiento y, en su caso, el

lanzamiento (desalojo) del inquilino del inmueble propiedad del
arrendador) por falta de pago de las rentas o por la expiración del plazo
de vigencia del contrato.

Se trata de un juicio verbal en el que, además, el arrendador podrá

ejercer conjuntamente tanto la acción de desahucio como la de
reclamación de rentas y cantidades asimiladas que se le adeudaran, con
independencia de la cantidad que se vaya a reclamar (anteriormente
sólo se permitía dicha acumulación hasta una cantidad máxima de
3.000 Euros, y si la cantidad reclamada superaba esta cantidad, el juicio
de desahucio se tramitaba por los cauces del juicio ordinario). Esta es
una de las novedades más importantes de la ya citada reforma
introducida por la citada Ley 23/2003, de 10 de julio, de Garantías en la
Venta de Bienes de Consumo.

En caso de que solamente se pretenda reclamar las cantidades debidas

y no pagadas, pero sin pretender la resolución del contrato, el
procedimiento judicial aplicable dependerá de las cantidades a
reclamar: si éstas no superiores a 3.000 Euros, se tramitará por el
cauce procesal del juicio verbal, pero si esta cantidad es superior, el
procedimiento aplicable será el ordinario (ha de tenerse en cuenta que
se viene admitiendo en la práctica, por parte de algunos Juzgados, la
reclamación mediante un proceso monitorio de cantidades impagadas
por el arrendatario si el valor de la cantidad reclamada no supera los
30.000 Euros).
Los trámites principales del proceso demanda de desahucio por falta de
pago son básicamente los siguientes:

Se inicia con la correspondiente demanda en la que se detallarán los

datos identificativos de las partes en litigio, detallando los hechos
ocurridos y las pretensiones del demandante (que se declare resuelto el
contrato y que le sean abonadas las rentas que se le adeudan, en caso
de que se haya acumulado también la acción de reclamación de
cantidad). Con la demanda debe presentarse los documentos (contrato
de arrendamiento, recibos impagados, extractos de movimientos
bancarios si el pago de la renta estaba domiciliado, etc.) en que el
demandante base sus pretensiones. No es obligatorio incluir
razonamientos jurídicos ni las bases legales de la demanda, pero sí
manifestar si cabe o no "enervación". Este término jurídico significa,
dentro del proceso judicial de desahucio, la posibilidad de que el
arrendatario ponga fin al mismo, siempre y cuando pague al arrendador
el importe total adeudado, o bien consigne dicho importe (para lo que
se puede optar por consignarlo en el juzgado o hacerlo por medio de un
notario que levante acta notarial). En caso que se produzca la
"enervación" del proceso el arrendatario deberá hacer frente a los
gastos que con ello se hubiera ocasionado al arrendador.

En cuanto a la cuestión de dónde presentar la demanda, esto deberá

hacerse en el Juzgado del partido judicial en el cual esté ubicada la
vivienda (es decir, si la vivienda está en Madrid capital, será en el
Juzgado de 1ª Instancia de Madrid que por turno corresponda).
Como novedad respecto a la designación de Abogado y Procurador en
estos procesos, hemos de destacar que la Ley de Enjuiciamiento Civil
(art. 33) permite la designación de Procurador y Abogado de oficio de
forma inmediata a la solicitud de cualquiera de las partes en
determinados casos, siendo uno de ellos el que se trate de un juicio de
los relativos al proceso de desahucio. Esta nueva previsión normativa
trata de agilizar el acceso de los ciudadanos a la Asistencia Jurídica
Gratuita.

Lo que supone la reforma que entró en vigor en septiembre de 2003 es

que, cuando alguna de las partes solicite el reconocimiento del derecho
a la Asistencia Jurídica Gratuita, el Tribunal dictará una resolución
requiriendo a los Colegios profesionales el nombramiento provisional de
Abogado y de Procurador, tramitándose a continuación la citada
solicitud, con la mayor celeridad posible, ante la Comisión de Asistencia
Jurídica Gratuita. En caso de que finalmente al solicitante se le
denegase con posterioridad el beneficio de justicia gratuita, éste tendrá
la obligación de abonar los honorarios correspondientes tanto al
Abogado como al Procurador.

Contra la sentencia que en su caso se dicte, las partes podrán

interponer recurso de apelación en el plazo de 5 días. Sin embargo, es
preciso tener en cuenta que la normativa procesal (art. 449.1 LEC)
establece que en los procesos que lleven aparejado el lanzamiento
(procesos de desahucio) no se admitirá al demandado la posibilidad de
recurrir si no acredita tener satisfechas las rentas vencidas y las que
con arreglo al contrato deba pagar adelantadas. Además, estos recursos
se declararán desiertos (el recurso se tendrá por no puesto y se
archivará), cualquiera que sea el estado en que se hallen, si durante la
sustanciación de los mismos el demandado recurrente deja de pagar los
plazos que venzan o los que deba adelantar. El arrendatario podrá
adelantar o consignar el pago de varios períodos no vencidos, los cuales
se sujetarán a liquidación una vez firme la sentencia.