Derecho Civil: Arrendamientos Urbanos

Leccin 26: Arrendamientos urbanos
Ep. 3: El arrendamiento de vivienda.

El rgimen jdco del arrendamiento de vivienda: es de aplicacin para el arrendamiento de una edificacin
con el fin de vivienda permanente. Es un rgimen jdco de naturaleza imperativa porque es una premisa
para la correcta proteccin del arrendatario, se establece esto en el Art. 6. Aun siendo de naturaleza
imperativa, las partes pueden establecer clusulas que hagan que sea ms favorable para el arrendatario
(Art. 6).
La LAU regula el arrendamiento de fincas urbanas, siendo urbana cuando se trata de una edificacin
(construccin que resulte idnea para actividades humanas). No siempre que hay una edificacin se aplica
la LAU, se excluyen las viviendas universitarias, viviendas situadas en una finca rstica destinada a la
explotacin agraria, Art. 5.
Dentro de la LAU hay 2 regmenes jdcos:
1. Normas del arrendamiento de vivienda: se trata de normas que protegen al arrendatario. El
criterio que sigue la ley es que su finalidad sea servir de vivienda habitual del arrendatario y su
familia. Se excluyen los arrendamientos de temporada. Tambin se excluyen los arrendamientos
de edificaciones cuya finalidad son actividades distintas a las humanas sino que sean comerciales,
etc. Ej: plaza de aparcamiento normas para uso distinto de vivienda. El aparcamiento o
trastero si se alquila al mismo tiempo que la vivienda sigue el rgimen del Arr. de vivienda. Se
exceptan tambin los inmuebles que son edificaciones con fines de actividades humanas con una
superioridad mayor a los 300 m o cuya renta exceda 5.5 veces el salario mnimo interprofesional.
2. Normas para el uso distinto del arrendamiento de vivienda.
La calificacin de un contrato como Arr. de viviendo o uso distinto de vivienda tiene una gran
transcendencia jdca. En el Arr. de vivienda hay que aplicar primero la LAU y dentro de ellas el Tt. II, en
segundo lugar el contrato y en tercer lugar las normas del Cc. En el caso de que sea Arr. de uso distinto
de vivienda ser de aplicacin primero el contrato, en 2 lugar la LAU, Tt. III y en tercer lugar el Cc.
La Ley de Arr. de viviendas tiene carcter imperativo por lo que se aplica en primer lugar la LAU y tiene
poco valor la voluntad de las partes. Las leyes especiales en materia de Arr. de vivienda se aplica antes
de las normas generales.
Anlisis del Tt. II de la ley: el rgimen jdco de la vivienda protege los intereses del arrendatario, pero no
solo hace esto, y en su exposicin de motivos el legislador trata de conciliar los intereses del arrendatario
con los intereses econmicos y derechos del arrendador, se trata de fomentar el mercado de alquiler.
Ep. 4: Derechos y obligaciones del arrendador y del arrendatario.

Normas que protegen al arrendatario:
Al legislador le preocupa la garantizacin de permanencia en una vivienda, durante un periodo de tiempo
determinado de acuerdo al derecho constitucional de una vivienda digna, por lo que establece unas
normas extensas que plantean problemas de interpretacin (Arts. 9 y 10)
El Art. 9 de la LAU establece el derecho a una prrroga forzosa en el caso de que sea menor de 5 aos,
salvo que el arrendatario manifieste lo contrario. El arrendador no tiene posibilidad de evitar ese efecto.
La duracin del arrendamiento ser libremente pactada por las partes. Si sta fuera inferior a cinco
aos, llegado el da de vencimiento del contrato, ste se prorrogar obligatoriamente por plazos anuales
hasta que el arrendamiento alcance una duracin mnima de cinco aos, salvo que el arrendatario
manifieste al arrendador con treinta das de antelacin como mnimo a la fecha de terminacin del
contrato o de cualquiera de sus prrrogas, su voluntad de no renovarlo. El plazo comenzar a contarse
desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposicin del arrendatario, si sta fuere
posterior. Corresponder al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposicin.
En el Art. 9.2 dice que cuando no se establece la duracin del arrendamiento se entender dada por un
ao. Se entendern celebrados por un ao los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo
de duracin o ste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prrroga anual para el arrendatario,
en los trminos resultantes del apartado anterior.
Art. 9.3: No proceder la prrroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebracin, se haga
constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada
antes del transcurso de cinco aos para destinarla a vivienda permanente para s o sus familiares en
primer grado de consanguinidad o por adopcin o para su cnyuge en los supuestos de sentencia firme
de divorcio o nulidad matrimonial. Este caso solo es posible si el arrendador necesite el inmueble para
uso propio y quedase establecida en una clausula del contrato.
En cuanto al plazo, queda establecido por las partes. Este Art. 9 se ha modificado no en el uso del
arrendador pero tambin a la familia. Se duda si es una reforma legal o si es una propuesta. Es necesario
incluir esa voluntad en el contrato para informar al arrendatario ya que no tiene que conocer la ley.
Terminada la prrroga de 5 aos se aplica el Art. 10: si el arrendatario o arrendador no informa la

voluntad de renovar el contrato en el plazo de 1 mes antes de que finalice se entiende que
automticamente hay una prrroga de 3 aos (norma favorable al arrendatario) que vincula al arrendador
(que puede finalizarlo el ao que quiera) pero no vincula al arrendatario que una vez pasado el plazo no
puede hacer nada. Una vez transcurrido los 3 aos, el ppio se extingue el contrato. Si hay una voluntad
por las partes se aplica la tcita reconduccin.
En el Art. 13 se establece que si se extingue el derecho del arrendador sobre la vivienda, contina el
contrato de arrendamiento por un periodo de 5 aos. Es la solucin que adopta la ley para la venta de
vivienda arrendada. Segn el Art. 14 el comprador de la vivienda arrendada se subroga en la posicin del
arrendador. Este efecto se produce independientemente de lo establecido en la Ley Hipotecaria en su Art.
34. Ej: vendo un inmueble arrendado a X persona, esa persona sera el nuevo arrendador.
En el Art. 11 se establece una facultad de desistimiento, que tiene un alcance muy restringido, solo para
aquellos contratos en los que se haya pactado un arrendamiento con una duracin mayor de 5 aos. Este
Art. reconoce que el desistimiento supone el pago de una indemnizacin. Esta facultad es legal, la norma
es favorable al arrendatario por lo que no sera vlida una clausula favorable al arrendador. El vlida la
clausula de facultad de desistimiento a favor del arrendatario.
El Art. 18 es una norma que prohbe que en los primeros 5 aos el incremento de la cuanta de la renta en
un valor superior al IPC. Tras esos 5 aos rige el ppio de la autonoma de la voluntad.
El Art. 17 establece una prohibicin de la exigencia del pago anticipado de la renta. Se reconoce que el
arrendador reciba un recibo.
En el Art. 24 se establece que el que tuviera condicin de minusvlido tiene derecho a realizar las
adaptaciones necesarias. Tras el arrendamiento el arrendatario deber reponerlo.
En cuanto al Art. 25 se establecen los derechos de tanteo y retracto: el arrendatario podr recibir
el inmueble arrendado con preferencia. La doctrina opina que no tiene mucho sentido
actualmente. El legislador establece que En caso de venta de la vivienda arrendada, tendr el
arrendatario derecho de adquisicin preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los
apartados siguientes.2. El arrendatario podr ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en
un plazo de treinta das naturales a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la
decisin de vender la finca arrendada, el precio y las dems condiciones esenciales de la transmisin.
Posicin jdca del arrendador: (normas que protegen sus intereses).
El Art. 8.1: en la cesin del contrato exige el consentimiento escrito del arrendador. La
particularidad estriba en la forma que es escrita.
En el Art. 8.2 se establece que el subarriendo no puede tener lugar sin el consentimiento escrito
del arrendador.
El Art. 19 concede al arrendador el derecho a elevar la renta en el caso de que se realicen obras de
mejora.
En cuanto al mantenimiento la ley distingue entre:
- Obras de conservacin (a cargo del arrendador): Art. 21 salvo que sea imputable al
arrendatario, por el cual hay un deber de notificacin por su parte. El arrendatario tiene que
soportar las obras, salvo que se trate de una obra mayor de 20 das.
- Obras de mejora: Art. 22 (realizado por el arrendador) Art. 23 (realizado por el arrendatario).
Las mejoras son obras que aumentan la utilidad del inmueble (Ej: instalacin de una
calefaccin). El arrendador est facultado para realizar mejoras que repercute en el
arrendatario, que tiene que soportarlos (aunque puede desistirlas). En el Art. 23 se establece
que el arrendatario puede realizar mejoras para modificar la configuracin del inmueble, pero
necesita el consentimiento del arrendador. El arrendador puede exigir la reposicin del
inmueble.
En cuanto a los gastos se distingue entre los gastos individualizados mediante aparatos contadores, que
corren a cargo del arrendatario (agua, luz gas). Y los gastos generales para el adecuado sostenimiento del
inmueble, que corren a cargo del arrendador, pero se puede pactar en contrario por el ppio de la
autonoma de la voluntad. Para su validez el pacto tiene que ser por escrito y se tiene que recoger por
escrito el importe de los gastos. Se trata de proteger al arrendatario. Tambin es posible el pacto por
impuestos (IBI). Son pactos que tienen eficacia Inter Partes (entre los contratantes). Solo es exigible al
arrendatario.
Ep. 5: Duracin, suspensin, resolucin y extincin del contrato.

El contrato de arrendamiento se puede extinguir por las siguientes razones:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Cumplimiento del plazo

Desistimiento, Art. 11.
Mutuo disenso, regido por las normas generales.
Prdida de la finca, Art. 28.
Declaracin de ruina del inmueble, Art. 28.
Por muerte del arrendatario: es un contrato de naturaleza personalsima. La LAU permite a
determinados parientes/personas la subrogacin del fallecido en el Art. 16: el cnyuge en el caso
de que conviviesen, el conviviente si lo hiciese de forma permanente, los descendientes, los
ascendientes con una convivencia de 2 aos, los hermanos, familiares hasta el tercer grado con
minusvala. Se trata de una norma con naturaleza imperativa. En la prctica es necesaria una
notificacin en el plazo de los 3 meses siguientes al fallecimiento. Si no tiene lugar la notificacin
el arrendamiento se extingue. En el Art. 16.2 se resuelven conflictos y circunstancias.
7. Resolucin por incumplimiento: en el Art. 27 se hace una remisin al rgimen general y a unas
causas de resolucin a instancia del arrendador y del arrendatario (en los Par. I, II y III). Art. 27.2
y 27.3: Adems, el arrendador podr resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes
causas:
a. La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya
asumido o corresponda al arrendatario.
b. La falta de pago del importe de la fianza o de su actualizacin.

c. El subarriendo o la cesin inconsentidos.
d. La realizacin de daos causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el
arrendador, cuando el consentimiento de ste sea necesario.
e. Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o
ilcitas.
f. Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad
permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de
acuerdo con lo dispuesto en el artculo 7.
3. Del mismo modo, el arrendatario podr resolver el contrato por las siguientes causas:
a. La no realizacin por el arrendador de las reparaciones a que se refiere al artculo 21.
b. La perturbacin de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilizacin de la vivienda.
Ep. 6: Arrendamiento para uso distinto de vivienda:

Rgimen jdco en el Art. 29-35 de la LAU. La intervencin del legislador es menor porque rige el
ppio de la autonoma de la voluntad. Solo se recogen los que tienen cierta particularidad. Son frecuentes
las remisiones al Cc o a las normas de arrendamiento de vivienda. Hay que destacar 2 cuestiones porque
presentan soluciones distintas:
1. El rgimen de la cesin y del subarriendo: la cuestin de regula en el Art. 32. Cuando se refiere a
actividades comerciales se denomina traspaso. Este Art. establece que el arrendatario tiene una
facultad de subarriendo o cesin sin necesidad de consentimiento del arrendador. Hay un deber de
notificacin en el Art. 32 en el plazo de un mes, tambin se prev como efecto del arrendador un
derecho a incrementar la renta, establecido en el Art. 32.2, en un 10% si es parcial o 20% en el
caso de que sea total. En el Art. 33 se establecen los efectos de la muerte del arrendatario. Hay un
derecho de subrogacin del arrendamiento a favor del heredero o legatario y adems la exigencia
de continuar en la actividad profesional. En el caso de que se de esta subrogacin es necesario
notificar al arrendador.
2. El derecho de indemnizacin al arrendatario cuando se dan las circunstancias recogidas en el Art.
34: para comprender este derecho es necesario tener presente que la duracin del contrato se
pacta por las partes. La ley piensa en el caso del sujeto que alquila un local y gana una clientela y
el arrendador finaliza el arrendamiento. Para el arrendatario se deriva un perjuicio que es la
prdida de la clientela. Se le concede al arrendatario un derecho de indemnizacin cuando se dan
los siguientes requisitos:
Finalizacin del arrendamiento en el que se haya realizado una actividad comercial de 5 aos
de venta al pblico.
Que el arrendatario haya manifestado al arrendador su intencin de continuar con el

arrendamiento por el pago de un precio de mercado.
La cantidad de la indemnizacin:
-
Si continua con el negocio en otro lugar: se indemnizar los gastos de traslado + los
gastos previstos de la prdida de la clientela.
Si no reanuda la actividad o se dedique a una actividad diferente la indemnizacin ser

de una mensualidad por ao de duracin del contrato, con un mximo de dieciocho
mensualidades.
En la prctica no siempre se dan los requisitos o no siempre se pueden probar.
En los Art. 36 y 37 se establecen disposiciones comunes a los arrendamientos de viviendo y eso distinto
de vivienda. Re regulan 2 cuestiones:
Art. 36: se refiere a la obligacin de pagar en concepto de fianza el importe de una mensualidad de renta
si el arrendamiento para uso de vivienda, o de 2 mensualidades si es para uso distinto de vivienda. No es
un adelanto de mensualidad sino una fianza aunque el trmino no sea adecuado. La finalidad es garantizar
al arrendador el cumplimiento de las condiciones del contrato. Es una cantidad que el arrendador
conserva durante todo el periodo de duracin del contrato y deber restituir a la hora de finalizar este en
su totalidad, o parcialmente segn los casos.
En el Art. 37 hay una coincidencia con el Art. 1279. Existe la posibilidad del otorgamiento de escritura
privada y de escritura pblica porque es un requisito imprescindible para acceder al registro de la
propiedad.

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Ep. 3: El arrendamiento de vivienda.

Ep. 4: Derechos y obligaciones del arrendador y del arrendatario.

Terminada la prrroga de 5 aos se aplica el Art. 10: si el arrendatario o arrendador no informa la

Posicin jdca del arrendador: (normas que protegen sus intereses).

Ep. 5: Duracin, suspensin, resolucin y extincin del contrato.

Cumplimiento del plazo

b. La falta de pago del importe de la fianza o de su actualizacin.

Ep. 6: Arrendamiento para uso distinto de vivienda:

Que el arrendatario haya manifestado al arrendador su intencin de continuar con el

Si no reanuda la actividad o se dedique a una actividad diferente la indemnizacin ser

En la prctica no siempre se dan los requisitos o no siempre se pueden probar.

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