INFORME DE AVALÚO COMERCIAL

LOTE DE TERRENO - ESCUELA MARMATICO

PREDIO LA AMISTAD
1
BELÉN DE UMBRÍA – RISARALDA.

SOLICITADO POR:
MUNICIPIO BELÉN DE UMBRÍA
BELÉN DE UMBRÍA, 09 DE ABRIL DE 2021
1. IDENTIFICACIÓN DEL CLIENTE
1.1. Municipio Belén de Umbría
1.2. Nit: 891.480.024-8

2. IDENTIFICACIÓN DEL USO QUE SE PRETENDE DAR A LA VALUACIÓN

2.1. OBJETO DE LA VALUACIÓN:
2.1.1. ESTIMAR VALOR COMERCIAL.
2.2. DESTINATARIO DE LA VALUACIÓN:
2.2.1. MUNICIPIO BELÉN DE UMBRÍA

3. RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR: 2

3.1. La responsabilidad y los deberes del avaluador están dados y consignados en
los artículos 14 y 15 de la Ley 1673/2013, que reglamenta la actividad
valuatoria.

4. IDENTIFICACIÓN DE LA FECHA DE VISITA O VERIFICACIÓN, INFORME Y

APLICACIÓN DEL VALOR.
4.1. FECHA DE VISITA O VERIFICACIÓN AL INMUEBLE: 16-03-2021
4.2. FECHA DEL INFORME Y DE APLICACIÓN DEL VALOR: 09-04-2021

5. BASES DE LA VALUACIÓN, TIPO Y DEFINICIÓN DE VALOR:

5.1. BASES DE LA VALUACIÓN:

5.1.1. Según las normas NIIF (Normas Internacionales de Información

Financiera o IFRS:
International Financial Reporting Standard), y las disposiciones en cuanto a
metodología establecidas por el INSTITUTO COLOMBIANO DE NORMAS
CAS, ICONTEC, en la Guía Técnica Sectorial, GTS-E01, y Norma Técnica
Sectorial, NTS101, de conformidad con las normas del IVSC, International
Valuation Standards Council, se define: Fair Value o VALOR RAZONABLE,
concepto clave de medición bajo Normas internacionales de Información
Financiera, NIIF, es:
“El precio que podría ser recibido al vender un activo, o pagado para transferir
un pasivo, en una transacción ordenada entre participantes del mercado a una
fecha de medición determinada”.
En el caso de predios con terreno legalizado, aplicando la metodología “Estudio
Comparativo de Mercado” se determina el valor del terreno y las construcciones
se valorarán aplicando la metodología de reposición a nuevo con depreciación
dada por su edad y estado de conservación y mantenimiento.
 5.1.2. DEFINICIÓN Y TIPO DE VALOR:

Fair Value o VALOR RAZONABLE, concepto clave de medición bajo

Normas internacionales de Información Financiera, NIIF, es:
“El precio que podría ser recibido al vender un activo, o pagado para
transferir un pasivo, en una transacción ordenada entre participantes del
mercado a una fecha de medición determinada.”
Una venta durante una liquidación, o bajo condiciones que no indiquen total
libertad del comprador y del vendedor no estaría enmarcada dentro de la
definición de valor razonable.
3
6. IDENTIFICACIÓN DE LOS DERECHOS DE PROPIEDAD O INTERESES QUE
HAN DE VALORARSE.

6.1. Descripción de la naturaleza de los derechos de la propiedad (real, nuda

propiedad, posesión, entre otros) y título de adquisición:

Escritura No. 379 del 2010-09-27 – Notaria Única de Mistrató.

Certificado de tradición con Matrícula inmobiliaria N° 293-25556

6.2. Identificación del propietario:

6.2.1. FRANCISCO LUIS CORTES ROJAS

7. IDENTIFICACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS FÍSICAS

7.1. PAIS DE UBICACIÓN: Colombia
7.2. DEPARTAMENTO: Risaralda
7.3. MUNICIPIO DE UBICACIÓN: Belén de Umbría
7.4. DIRECCIÓN DEL BIEN INMUEBLE: La Amistad – Escuela Marmatico.
7.5. NOMBRE VEREDA: Andica
7.6. NOMBRE DEL CONJUNTO
O EDIFICIO: No Aplica.

8. INFORMACIÓN DEL SECTOR

8.1. LOCALIZACIÓN: Sector Norte del Municipio Belén de Umbría
12.5 Kilómetros aproximadamente.
8.2. VÍAS DE ACCESO: Vía que conduce del municipio de Belén de
Umbría al corregimiento de Ándica.
8.3. AMOBLAMIENTO URBANO: Alumbrado público.
8.4. TOPOGRAFÍA: Levemente ondulada.
9. SERVICIO DE TRANSPORTE PÚBLICO
9.1. TIPO DE TRANSPORTE: Servicio público veredal.
9.2. CUBRIMIENTO: 100%

10. INFORMACIÓN DEL BIEN INMUEBLE

10.1. TIPO DEL BIEN INMUEBLE: Lote de terreno con Construcción.
10.2. UBICACIÓN: Predio la Amistad – Escuela
marmatico – Vereda Ándica.
10.2.1. MACROLOCALIZACIÓN:

10.2.2. MICROLOCALIZACIÓN

Coordenadas: 5°15'35"N 75°52'43"W

10.3. TERRENO
10.3.1. LINDEROS: Cuyos Linderos están en la escritura 379
otorgada en la notaria de Mistrató el 27 de
septiembre de 2010, lote #1. Con fundamento
en: escritura publica.
10.3.2. TOPOGRAFIA: Levemente ondulada.
10.3.3. CERRAMIENTOS: Ninguno.
10.3.4. FORMA: Rectangular.
10.3.5. SUPERFICIE: Área Total: 0.0576 Ha (Área documentos
VUR)
5

10.4. CONSTRUCCIÓN: Escuela Marmatrico.

10.4.1. NÚMERO DE PISOS: 1
10.4.2. NÚMERO DE SÓTANOS: 0
10.4.3. ÁREAS CONSTRUIDAS: 165 m2 Aproximadamente.
10.4.4. VETUSTEZ: 10 Años Aproximadamente.
10.4.5. ESTADO DE LA
CONSERVACIÓN: Regular.
10.4.6. ESTRUCTURA: Aporticada – Concreto.
10.4.7. FACHADA: Mampostería a la vista.
10.4.8. CUBIERTA: Madera - Teja de Barro.
10.4.9. DEPENDENCIAS: No aplica
10.4.10. CONDICIONES DE
ILUMINACIÓN: Buena.
10.4.11. CONDICIONES DE
VENTILACIÓN: Buena.
10.4.12. ACABADOS: Mampostería a la Vista.
10.4.13. SERVICIOS PÚBLICOS: Energía.
10.4.14. NORMATIVIDAD:

6
11. IDENTIFICACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS JURÍDICAS
11.1. MATRÍCULA INMOBILIARIA: 293-25556
11.2. ESCRITURA DE PROPIEDAD: 379 del 2010-09-27 – Notaria
Única de Mistrató.
11.3. MODO DE ADQUISICIÓN: Desenglobe.
11.4. REFERENCIA CATASTRAL: Sin Información.
11.5. LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN: No aplica
11.6. DOCUMENTOS CONSTITUCIÓN
DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL: No aplica
11.7. COEFICIENTE DE COPROPIEDAD
BIEN INMUEBLE OBJETO: No aplica 7
12. IDENTIFICACIÓN DE LAS CLASES DE BIENES INMUEBLES INCLUIDAS EN
LA VALUACIÓN DISTINTA A LA CATEGORIA PRINCIPAL:

El presente ejercicio valuatorio no incluye la valoración de construcciones.

13. DESCRIPCIÓN DEL ALCANCE DEL TRABAJO DE LA VALUACIÓN

13.1. Instrucciones del encargo valuatorio:

13.1.1. Objeto: Determinar el valor comercial del lote de terreno.

14. DESCRIPCIÓN DE LAS HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS

14.1. PROBLEMAS DE ESTABILIDAD

Y SUELOS: Ninguna Conocida
14.2. IMPACTO AMBIENTAL Y
CONDICIONES DE SALUBRIDAD: Ninguna Conocida
14.3. SERVIDUMBRES, CESIÓNES Y
AFECTACIONES VIALES: Ninguna Conocida
14.4. SEGURIDAD: Sector Seguro
14.5. ROBLEMATICAS
SOCIOECONÓMICAS: Ninguna Conocida.

15. DESCRIPCION DE LAS HIPÓTESIS ESPECIALES, INUSUALES O

EXTRAORDINARIAS.

No se han presentado condiciones extraordinarias en el sector.

 16. DESCRIPCIÓN DE LA INFORMACIÓN Y DATOS EXAMINADOS DEL ANÁLISIS
DE MERCADO, DE LOS METODOS SEGUIDOS Y ARGUMENTACION QUE
RESPALDA LOS ANÁLISIS, OPINIONES Y RESULTADOS.

16.1. METOLOGIA VALUATORIA EMPLEADA:

De acuerdo con la Resolución 620/2008 expedida por el Instituto
Geográfico Agustín Codazzi, IGAC, se emplea Método de comparación o
de mercado. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor
comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones
recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo.
Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e 8
interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.

JUSTIFICACIÓN DE LAS METODOLOGÍAS:

Como lo ordena la Resolución 620/2008 expedida por el IGAC, se aplica el

método de comparación de mercado para establecer el valor de terreno

16.2. MEMORIAS DE CÁLCULOS:

16.2.1. El resultado del estudio de mercado es el siguiente:

AREA FACTOR FACTOR FACTOR FACTOR

VALOR VALOR Ha DE
No. DESCRIPCION DIRECCIÓN VALOR OFERTA TERREN POR POR POR POR FUENTE - CONTACTO
DEPURADO 5% TERRENO
O Ha UBIC. TOPO. AREA. CONSTR.
https://www.ciencuadras.com/inmueble/fi
BELEN DE
1 FINCA $ 300.000.000 $ 294.000.000 5,76 0,95 1,10 1,20 0,95 $ 60.805.938 nca-en-venta-en-belen-de-umbria-belen-
UMBRIA
de-umbria-711130
https://www.ciencuadras.com/inmueble/fi
BELEN DE
2 FINCA $ 620.000.000 $ 607.600.000 10,00 0,95 1,10 1,00 0,95 $ 60.319.490 nca-en-venta-en-otros-belen-de-umbria-
UMBRIA
893988
https://www.properati.com.co/detalle/27r
d6_venta_otro_risaralda_tu-casa-grupo-
3 FINCA MISTRATO $ 600.000.000 $ 588.000.000 9,60 1,10 1,00 1,00 0,95 $ 64.006.250
inmobiliario?utm_source=olx&utm_mediu
m=web&utm_campaign=detail
https://co.tixuz.com/inmuebles/venta/otro-
BELEN DE tipo/se-vende-finca-en-el-eje-cafetero-de-
4 FINCA $ 210.000.000 $ 205.800.000 4,30 0,95 1,10 1,20 1,00 $ 60.017.023
UMBRIA 6-5-cuadras/9395476?utm_source=Lifull-
connect&utm_medium=referrer
http://tuad.com.co/index.php?route=produ
BELEN DE
5 FINCA $ 2.000.000.000 $ 1.960.000.000 25,79 0,95 1,10 0,80 1,00 $ 63.529.777 ct/product&product_id=5896197&utm_sourc
UMBRIA
e=Lifull-connect&utm_medium=referrer
PROMEDIO $ 61.735.695
DESVIACION ESTANDAR 1.884.016,14
COEFICENTE VARIACION 3,05%
VALOR AJUSTADO $ 61.736.000
 16.2.2. ESTIMACION DE ALQUILERES NO PERCIBIDOS A LA FECHA
POR 20 AÑOS:

ESTIMACION DE ALQUILERES NO PERCIBIDOS A LA FECHA POR 20 AÑOS

CANTIDAD DE CANONES MENSUALES EN UN AÑO 12 TIR 5,00%

VALOR PROMEDIO DEL ALQUILER 80.000
VALOR DE VENTA A HOY 960.000

2021 2020 2019 2018 2017

ARRENDAMIENTO ANUAL 960.000 932.039 904.892 878.536 852.948
COSTOS 96.000 93.204 90.489 87.854 85.295
9
UTILIDAD ESPERADA 864.000 838.835 814.403 790.682 767.653

2016 2015 2014 2013 2012

ARRENDAMIENTO ANUAL 828.104 803.985 780.568 757.833 735.760
COSTOS 82.810 80.398 78.057 75.783 73.576
UTILIDAD ESPERADA 745.294 723.586 702.511 682.050 662.184

2011 2010 2009 2008 2007

ARRENDAMIENTO ANUAL 714.330 693.524 673.325 653.713 634.673
COSTOS 71.433 69.352 67.332 65.371 63.467
UTILIDAD ESPERADA 642.897 624.172 605.992 588.342 571.206

2006 2005 2004 2003 2002 TOTAL

ARRENDAMIENTO ANUAL 616.187 598.240 580.816 563.899 547.475 14.710.847
COSTOS 61.619 59.824 58.082 56.390 54.747 1.471.085
UTILIDAD ESPERADA 554.569 538.416 522.734 507.509 492.727 13.239.762

VPN $ 8.640.691,14

16.3. PERSPECTIVAS DE VALORIZACIÓN:

Medianas

16.4. CONCEPTO DE LA GARANTÍA:

El Avaluador garantiza que el concepto emitido es sustentable ante
cualquier instancia administrativa, fiscal, jurídica o de cualquier otra
índole donde sea necesario.
17. VALUACIÓN

17.1. DESCRIPCION DE LOS COMPONENTES DEL BIEN VALUADO:

En el presente encargo valuatorio no está incluido las construcciones.

17.2. CANTIDADES:

17.2.1. Área Terreno: 0.0576 Ha (Área tomada en Documentos)

10
17.3. VALORES UNITARIOS (TERRENO): $61.736.000,00

17.4. VALOR RESULTADO DE LA VALUACIÓN:

VALOR
DESCRIPCIÓN UNIDAD CANTIDAD VALOR TOTAL
UNITARIO
LOTE DE TERRENO Ha 0,0576 $ 61.736.000 $ 3.555.994
ESTIMACION DE
ALQUILERES NO
Un 1 $ 8.640.691 $ 8.640.691
PERCIBIDOS A LA
FECHA POR 20 AÑOS
VALOR TOTAL $ 12.196.685

SON: DOCE MILLONES CIENTO NOVENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS OCHENTA

Y CINCO PESOS.
18. CLÁUSULA DE PROHIBICIÓN DE PUBLICACIÓN DEL INFORME
Cláusula que prohíbe la publicación de parte o la totalidad del informe de valuación,
cualquier referencia al mismo, a las cifras de valuación, al nombre y afiliaciones
profesionales del valuador sin el consentimiento escrito del mismo.

19. DECLARACION DE CUMPLIMIENTO:

• Certifico que las descripciones de hechos presentadas en el presente

informe son correctas hasta donde el avaluador alcanza a conocer. El
informe se basa en la buena fe del solicitante y de las personas que por su
conducto han suministrado documentos e información que sirvieron de base
para la formulación del concepto final sobre el valor comercial de la
propiedad.
• Certifico que el avaluador no ha exagerado ni omitido conscientemente
ningún factor importante que pueda influir en el resultado del informe técnico.
• Certifico que el informe técnico de avalúo es producto de métodos
esencialmente objetivos, científicos, común y universalmente aceptados.
• Certifico que el avaluador no ha sido influido por ninguna intención o
sentimiento personal que pudiese alterar en lo más mínimo los
procedimientos metodología, levantamiento de datos, convicciones, criterios,
consideraciones especiales y conclusiones.
• Certifico que el avaluador no tiene ningún interés directo o indirecto con el
bien avaluado, ni presente ni futuro.
• Certifico que al avaluador no le liga, con el cliente ni con el propietario del
bien, lazos familiares ni de ninguna índole.
• Certifico que el avaluador ha sido contratado para la realización del informe
técnico, únicamente en su carácter de profesional competente y consciente 11
de sus deberes y responsabilidades
• Certifico que el avaluador no ha condicionado sus honorarios profesionales
a la determinación de un valor predeterminado, o un valor dirigido a que se
favorezca la causa de una de las partes, o a obtener un resultado
condicionado a un acontecimiento subsiguiente que pueda ocurrir.
• Certifico que la valuación se llevó a cabo conforme a un código de ética y
normas de conducta.
• Certifico que el avaluador ha inspeccionado personalmente el bien objeto del
informe de avalúo
• Certifico que el avaluador no ha recibido asistencia profesional significativa
en la elaboración del informe técnico.
• Certifico que tengo experiencia en el mercado local y la tipología de bienes
que se está valorando.
• Certifico que en ningún caso podrá entenderse que el avaluador pueda
garantizar que el avalúo cumpla o satisfaga las expectativas, propósitos u
objetivos del propietario o solicitante del mismo para efecto de negociación.
• Es importante hacer énfasis en la diferencia que pueda existir entre las cifras
del avalúo efectuado y el valor de una eventual negociación, porque a pesar
de que el estudio conduce al valor objetivo del inmueble en el valor de
negociación interfieren múltiples factores subjetivos y circunstancias
imposibles de prever, tales como la habilidad de los negociadores, los plazos
concedidos para el pago, la tasa de interés, la urgencia económica del
vendedor, el deseo o antojo del comprador, la destinación o uso que este le
vaya a dar entre otros. Todos los cuales sumados distorsionan a veces hacia
arriba o hacia abajo el valor de los inmuebles.
• Certifico que el presente avalúo tiene vigencia de un año a partir de fecha de
su emisión, siempre y cuando no se presenten circunstancias o cambios
inesperados de índole jurídica, técnica, económica, o normativa que afecten
o modifiquen los criterios analizados.
20. NOMBRE, CUALIFICACIÓN PROFESIONAL Y FIRMA DE LOS VALUADORES:

20.1. GUSTAVO FORERO GONZALEZ:

20.2. Contador. Esp. Negocios Internacionales
20.3. R.A.A. AVAL-10022018 – AutoRegulador Nacional de Avaluadores A.N.A

12
21. REGISTRO DE ACREDITACIÓN PÚBLICA O PRIVADA DE LOS VALUADORES
21.1. RAA AVAL-10.022.018 A.N.A. GUSTAVO FORERO GONZÁLEZ

GUSTAVO FORERO GONZALEZ

Contador. Esp. Negocios Internacionales
Registro Abierto de Avaluadores
RAA: AVAL-10022018 Ley 1673/2013.
Corporación Autorregulador Nacional de Avaluadores – ANA

DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA VALUACIÓN

(CARÁCTER DE INDEPENDENCIA):

• Certificamos que el informe técnico de Avalúo es producto de métodos

esencialmente objetivos, comunes y universalmente Aceptados, que no
tenemos vinculación laboral alguna ni con el Municipio de Pereira, ni con los
propietarios del inmueble cuyo estudio de renta se ha efectuado.
• Certificamos que no hemos sido influenciados por ninguna intención o
sentimiento personal que pudiese alterar en lo más mínimo, los procedimientos,
metodologías, levantamiento de datos, criterios, convicciones, consideraciones
especiales y conclusiones.
• Certificamos que, como Avaluadores, no tenemos interés Directo o indirecto con
el bien avaluado, ni presente, ni futuro.
• Certificamos que hemos sido contratados para la realización del informe técnico,
únicamente en nuestro carácter de profesionales competentes y conscientes de
nuestros deberes y responsabilidades.
• Certificamos que las descripciones de hechos presentados son correctas hasta
donde alcanzamos a conocer. El informe se basa en la buena fe de la solicitante,
y de las personas que por su conducto han suministrado documentos e
 Información que sirvieron de base para la formulación del concepto final sobre
el valor comercial de la propiedad.
• Certifico que no hemos omitido conscientemente ningún factor importante, que
pueda influir en el resultado del presente informe técnico.
• Certificamos que no hemos condicionado los honorarios profesionales, a la
determinación de un valor predeterminado, o a un valor dirigido a que se
favorezca la causa de una de las partes.
• Certificamos que hemos inspeccionado personalmente el bien objeto de informe
de avalúo, que la valuación se llevó a cabo conforme al código de Ética y normas
de conducta establecidas.
• Certificamos que tenemos experiencia en el mercado local y la tipología de
bienes que se están valorando. 13
• Es importante hacer énfasis en la diferencia que pueda existir entre las cifras del
avalúo efectuado y el valor de una eventual negociación, porque a pesar de que
el estudio conduce al valor objetivo en el valor de la negociación Interfieren
múltiples factores subjetivos y circunstancias imposibles de prever, tales como
la habilidad de los negociadores, los plazos concedidos para el Pago, la urgencia
económica del vendedor, el deseo del comprador, la destinación o uso que el
comprador le pretenda dar al inmueble, etc, todos los cuales, sumados hacen
variar en un porcentaje considerable hacia arriba o hacia abajo, el valor de los
inmuebles.
• En ningún caso podrá, entenderse que el avalúo efectuado a este inmueble
pueda garantizar que cumpla con las expectativas, propósitos u objetivos de
solicitante o del propietario del inmueble especialmente frente a la negociabilidad
del mismo, la aprobación o concesión de créditos, o la recepción del mismo
como garantía.
 REGISTRO FOTOGRAFICO

14

VIA DE ACCESO VIA DE ACCESO

LOTE DE TERRENO - CONSTRUCCION LOTE DE TERRENO - CONSTRUCCION

LOTE DE TERRENO - CONSTRUCCION LOTE DE TERRENO