02 Avaluo Yolanda El Peñon

ESTUDIOS & CONSULTORIA
ARQUITECTURA E INGENIERIA
AVALUOS URBANOS Y RURALES
AVALUO COMERCIAL
FINCA LOS NOGALES

VEREDA EL PEÑON
San Francisco
Cundinamarca
Enero 2021
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Carrera 7 Nº 2-25 San Francisco correo jodiaz50@gmail.com cel 3208460933

San Francisco, Cundinamarca, 1 febrero de 2021
Señora:
YOLANDA PIÑEROS
Ciudad
Respetada señora:
Atendiendo su solicitud, interesada en conocer el valor razonable del predio

denominado Los Nogales, ubicado en la vereda El Peñon del Municipio de San
Francisco, se realiza el presente estudio valuatorio.
La visita de inspección y recolección de datos se efectuó el día 29 de enero del

año 2021, la cual estuvo a cargo de los arquitectos Jorge Enrique Diaz y
Desiderio Rojas a quien se le asigno el estudio económico del presente avaluo
La visita fue atendida por la señora Sandy
La visita y reconocimiento tuvo el siguiente proceso:
Recepción de la orden verbal de servicio y coordinación de la fecha para la visita

de inspección
Identificación e inspección detallada del inmueble, con el fin de recolectar la

mayor información posible, como lo es la ubicación, área y demás aspectos
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físicos.
Reconocimiento del vecindario donde se encuentra localizado el predio y su
área de influencia.
Consulta de los documentos allegados.
Calificación y cuantificación de las áreas del inmueble.
Análisis económico y comercial sobre los valores del mercado, oferta,

demanda y demás factores que afectan y determinan el valor del avalúo de
lotes de terreno.
Elaboración del informe.
Asi que elaborado el correspondiente informe, hago entrega de este cumpliendo el

objetivo del avalúo contratado.
Jorge Enrique Díaz B.

Arquitecto Página1

Contenido
1. OBJETIVO DEL AVALÚO.....................................................................................................................5
2. CARACTERISTICAS GENERALES DE SAN FRANCISCO.........................................................................7
3. ASPECTO ECONOMICO Y SOCIAL.......................................................................................................9
4. ASPECTOS JURÍDICOS DEL PREDIO..................................................................................................10
5. NORMAS Y USOS ESPECIFICOS DEL SUELO:...................................................................................11
6. DETERMINACION FISICA Y CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR.............................................................14
7. METODOLOGIA DEL AVALUO..........................................................................................................17
7.1 MARCO LEGAL........................................................................................................................18

7.2 MARCO TEORICO.........................................................................................................................18
7.2.1 METODO DE COMPARACION O DE MERCADO:.......................................................................18
7.2.2 METODO RESIDUAL...................................................................................................................20
7.2.3 METODO DE COSTO...................................................................................................................22
8. VALOR DEL AVALUO:......................................................................................................................23
9. CONSIDERACIONES FINALES DEL AVALÚO......................................................................................24
10. CERTIFICACIÓN DEL AVALÚO:.....................................................................................................25
11. ANEXO REGISTRO FOTOGRAFICO

……………………………………………………..
……………………………………….. 24
12. ANEXO CERTIFICACIONES PROFESIONALES
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TIPO DE AVALUO
COMERCIAL RURAL
LOCALIZACION DEL INMUEBLE
DIRECCION ACTUAL: PREDIO LOS NOGALES Vereda EL PEÑON, San Francisco .
1. OBJETIVO DEL AVALÚO

El presente documento de avalúo comercial, fue elaborado con el objetivo de estimar el valor
comercial del inmueble y proporcionar al solicitante, la información de carácter técnico,
económico, jurídico, normativo y de mercado que afecten dicho valor.
Es importante diferenciar el concepto de valor comercial y precio de mercado; el primero hace

referencia a la cantidad de dinero o su equivalente que se paga por una propiedad en un
mercado abierto, con ambas partes, comprador y vendedor motivados, bien informados, libre
depresiones, en condiciones de pago normales de acuerdo con lo establecido por la economía
del sector; el segundo concepto está definido como el dinero o su equivalente pagado por una
propiedad, pero sin tener en cuenta las condiciones antes mencionadas, es decir, predomina la
necesidad de vender o comprar, existen presiones externas que ejercen influencia en la
negociación o bien del sector inmobiliario puede estar afectado por un periodo recesivo de la
economía
 CLASE DEL INMUEBLE:

Casa campestre en área rual.
 INFORMACIÓN GENERAL CIUDAD DE UBICACIÓN DEL INMUEBLE.

A 45 minutos saliendo por la calle 80, desde el puente de guadua de la ciudad de Bogotá,
encontramos sobre la autopista que conduce a la ciudad de Medellín, en la vereda El Peñon del
municipio de San Francisco de Sales, la entrada por El encuentro a la cabecera municipal,
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VIGENCIA DE EL AVALUO:
Los términos de este avalúo comercial son únicamente para el propósito y el destino
solicitados. El avalúo comercial no está enmarcado en la Ley 1564 de 2012, Código
General del Proceso y por lo tanto no está sujeto a los requisitos de esta Ley. Este
avalúo comercial no es un dictamen pericial con la finalidad de ser aportado como
prueba dentro de un proceso judicial, ni el destino del avalúo es ningún juzgado o
tribunal. Por lo tanto no Incluye la asistencia por parte del avaluador a ningún juzgado
o tribunal (Art. 228) y al no ser una prueba pericial, no cuenta con la procedencia,
declaraciones o informaciones que habla el Art. 226.
VIGENCIA DEL AVALUO: El presente avaluó tiene vigencia de un año a partir de la fecha
de entrega y recibo del presenté informe. De acuerdo con el Decreto 1420 Art: 19 de
1998 y decreto 422 del 2.000 Art. 2 Numeral 7, siempre que las condiciones extrínsecas
e intrínsecas que puedan afectar el avaluó se conserven.
RESPONSABILIDAD DEL AVALUADOR: El Avaluador no será responsable por aspectos de

naturaleza legal que afecten el bien inmueble, a la propiedad avaluada o el título legal
de la misma (escritura). El Avaluador no revelará información sobre la valuación a
nadie distinto de la persona natural o jurídica que solicitó el encargo valuatorio y solo
lo hará con autorización escrita de esta, salvo, en el caso en que el informe sea
solicitado por una autoridad competente.
DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA VALUACIÓN

(CARÁCTER DE INDEPENDENCIA): El avaluador declara que: No existe ninguna relación
directa o indirecta con el solicitante o propietario del bien inmueble objeto de
valuación que pudiera dar lugar a un conflicto de intereses.
El avaluador confirma que: El informe de valuación es confidencial para las partes,

hacia quien está dirigido o sus asesores profesionales, para el propósito específico del
encargo; no se acepta ninguna responsabilidad ante ninguna tercera parte y el
avaluador no acepta ninguna responsabilidad por la utilización inadecuada del
informe.
Fecha de Solicitud: ENERO 20 de 2021

Fecha de Inspección: ENERO 29 de 2021
Fecha de Presentación Informe: FEBRERO 1 de 2021
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2. CARACTERISTICAS GENERALES DE SAN

FRANCISCO
Nombre del municipio: SAN FRANCISCO DE SALES
NIT: 899999173-5
Código Dane: 25 658
Gentilicio: San Franciscanos
Otros nombres que ha recibido el municipio: Chinga Caliente
Descripción Física:
El municipio cuenta con 10 veredas a saber: VEREDA ARRAYAN, EL PEÑON,

SABANETA, JUAN DE VERA. PUEBLO VIEJO, TORIBA, SAN MIGUEL, MUÑA, SAN
ANTONIO, LA LAJA. Todas ellas habitadas por personas trabajadoras y dedicadas a la
agricultura y la ganadería. Nos encontramos en la cordillera oriental, y nuestros principales ríos
son: San Miguel y Cañas.
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Límites del municipio:
El Municipio de San Francisco limita al Norte con los Municipios de La Vega y Supatá, al
Oriente con Subachoque y El Rosal, al Sur con Facatativá y al occidente con La Vega.
Extensión total: 118.118.048 Km2

Extensión área urbana: 658.485 Km2
Extensión área rural: 117.459.563 Km2
Altitud de la cabecera municipal (metros sobre el nivel del mar): 1.520
Temperatura media: 20°º C
Distancia de referencia: 55 Km
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Ecología
Privilegiado porque posee una de las cuencas hidrográficas más abundantes de la región.
Esta comprendida por las subcuencas de los ríos Sabaneta, san Miguel, Cañas y la cuenca
del río Tabacal que pertenecen a la cuenca principal de río Negro.
Vías de comunicación
A solo 50 minutos de Bogotá encontramos el Municipio de san Francisco de sales
(Cundinamarca), ó 55 Kilómetros al occidente de Bogotá, pertenece a la provincia del
Gualivá del Departamento de Cundinamarca. Es considerado el Municipio de tierra
templada más cercano a Bogota.
3. ASPECTO ECONOMICO Y SOCIAL
La base agrícola del Municipio se sustenta en el cultivo del café asociados íntimamente
con los cítricos y el plátano; localizados en el mismo piso térmico encontramos otros
cultivos como el maíz, la caña panelera, la yuca, el tomate, el fríjol, el aguacate y la
arveja. Otra de las actividades desarrolladas en el Municipio son las pecuarias qué se
desarrollan de forma tecnificada, encontrándose ganado bovino, porcino, equino, caprino
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y ovino, dentro de estos el más importante es la ganadería cuya razas predominantes

son: cruce con Cebú Normando y pardo, para la ceba integral; el Normando y el Holstein;

para doble propósito y el Hosltein para lechería garantizada
El municipio se encuentra sobre el eje vial más importante de conexión hacia el nor-
occidente del país, por lo cual se desarrolla dentro de la estructura territorial de relaciones
sub-regionales y regionales que le confiere estrechas interdependencias sociales,
económicas y administrativas con los municipios de La Vega, Facatativa, El Rosal y
finalmente con Bogotá, ciudad de la cual dista 57 Km.
4. ASPECTOS JURÍDICOS DEL PREDIO
1.1.1 Certificado catastral 00-00-0010-0087-000

1.1.2 Certificado de tradición y libertad inmobiliaria. 156-123
PROPIETARIO:
Según información del certificado de tradición y libertad inmobiliaria los propietarios

que figura son todos familiares y herederos de la familia de la señora SIXTA TULIA
VARGAS DE PIÑEROS.
Los documentos fueron consultados como apoyo a la investigacion y en ningún momento esto
representa estudio de títulos.
VICIOS QUE PUEDEN AFECTAR LA PROPIEDAD

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ZONIFICACION POR FENOMENOS DE REMOCION EN MASA O INUNDACION

Según el artículo 128 del Decreto 190 del 2004 se debe tener en cuenta para la futura
construcción las normas nacionales de sismo resistencia sin embargo el predio no está
expuesto a riesgos de inundación.
5. NORMAS Y USOS ESPECIFICOS DEL SUELO:
(LEY 388 1997) EOT, LEY DE DESARROLLO DE TERRITORIOS, LEY 152 DE

1994 ART. 41, LEY 388 1997 ART. 28; NUEVAS NORMAS NACIONALES QUE
OBLIGAN AJUSTAR LOS ORDENAMIENTOS COMO EL DECRETO 3600 DEL 2007,
EL 097 DEL 2006, LA LEY 1228 DEL 2008 Y DECRETO 4085 Y 4086. Y el Acuerdo
021 de diciembre 30 de 1999 (EOT)
Usos del suelo rural Acuerdo 021 diciembre 30 de 1999 EOT.
ARTICULO 127: Suelos de uso agropecuario semimecanizado o semi-intensivo:

Corresponde al número 6, del mapa de reglamentación del uso del suelo rural (mapa
A-12).
Uso principal: Agropecuario tradicional a semi - mecanizado y forestal. Se debe
dedicar como mínimo el 15% del predio para uso forestal protector – productor para
promover la formación de la malla ambiental.
Uso compatible: Infraestructura para Distritos de Adecuación de Tierras,
establecimientos institucionales de tipo rural, granjas avícolas o cunículas y vivienda
del propietario.
Usos condicionados: Cultivos de flores, granjas porcinas, recreación en general,
minería, vías de comunicación, infraestructura de servicios y parcelaciones rurales
con fines de construcción de vivienda campestre siempre y cuando no resulten
predios menores a los autorizados por el municipio para tal fin.
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Las construcciones u obras de infraestructura que se permitan no podrán
sustraer mas del 10% a la producción del área.
Usos prohibidos: Usos urbanos y suburbanos, industriales y loteo con fines de
construcción de viviendas.
Parágrafo 1. En usos intensivos de galpones, porquerizas, piscicultura e industrias,
se exigirá el establecimiento de manejos puntuales de los residuos sólidos y líquidos,
de acuerdo a las normas ambientales y sanitarias existentes, y a las disposiciones de
la CAR, así como el establecimiento de cercas vivas en especies nativas. Las
instalaciones de este tipo que se encuentren en funcionamiento antes de la
aprobación del presente Acuerdo tendrán un plazo de un (1) año, para ajustar sus
actividades a las presentes disposiciones.
Las industrias existentes y las que se deseen construir, que generen algún tipo de
riesgos a la población deberán presentar a la Alcaldía Municipal el plan de manejo y
mitigación correspondiente, para lograr su funcionamiento, siempre y cuando no
presenten incompatibilidad de uso con la zona donde se encuentran ubicadas o
donde se pretendan establecer.
Parágrafo 2. Dentro de esta clasificación se encuentran cuatro (4) zonas, dentro del
municipio.
 6A, esta zona se ubica al norte de la vereda San Miguel, en un área de 332.44
Ha, entre las cotas 2.000 a 2.200 m.s.n.m.; sobre la formación de bosque
húmedo montano bajo (bh-MB), en la unidad geológica Guadalupe Medio y
Superior. Sus suelos pertenecen a la clase agrológica IV, sobre la asociación
Balsora con pendientes del 6-12%.
 6B, se encuentra localizada en la parte central de la vereda San Miguel, con
un área de 528.97 Ha, entre las cotas 1.800 a 2.200 m.s.n.m., sobre las
formaciones de bosque húmedo montano bajo (bh-MB) y bosque premontano
(bh-PM), en la unidad geológica Guadalupe Medio y Superior. Sus suelos
corresponden a las clases agrológicas IV y una pequeña porción a la clase VII,
que corresponden a la asociación Balsora, con pendientes del 12-30%.
 6C, esta zona se ubica en la parte sur y central del municipio en las veredas
Sabaneta, El Peñón, Juan de Vera y Pueblo Viejo, en un área de 1.286,38 Ha,
entre las cotas 1.900 a 2.500 m.s.n.m., sobre la formación bosque húmedo
montano bajo (bh-MB), y en corresponde a las unidades geológicas Guadalupe
Medio y Superior al centro y norte de la zona, y la unidad Guadalupe Superior
hacia el sur. Sus suelos se clasifican en las clases agrológicas IV, VI y una
pequña porción de la clase VII, que corresponden a las series Benito y
Tamacal. La serie Benito, es recomendada para cultivos propios del clima,
debido al buen desarrollo, penetración y distribución de las rocas, aunque es
muy ácido y pobre en fósforo, pero con un adecuado manejo, pueden ser muy
productivos.
 6D, se encuentra en la vereda Arrayán, al occidente del municipio, en un área
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de 52.73 Ha, entre las cotas 1.900 a 2.100; en la formación de bosque húmedo
montano bajo (bh-MB), sobre la unidad geológica Guadalupe Medio y Superior.

Sus suelos se clasifican en la clase agrológica VI, que corresponde a la serie
Benito, ésta es recomendada para cultivos propios del clima, debido al buen
desarrollo, penetración y distribución de las rocas, aunque es muy ácido y
pobre en fósforo, pero con un adecuado manejo, pueden ser muy productivos
6. DETERMINACION FISICA Y CARACTERÍSTICAS

DEL SECTOR
 Información general del sector
El predio se encuentra en la parte superior del predio sobre la via que conduce de la cabecera
municipal a la autopista que de Bogota conduce a Villeta, ubicado en la vereda El Peñon
jurisdicción del municipio de San Francisco, departamento de Cundinamarca, predio ubicado
en la zona de acceso al municipio con una proyección futura de valorización por encontrarse
en una zona de oferta turística que en estos momentos maneja los desplazamientos de Bogota y
otros municipios cercanos que buscan desplazarse a zonas donde se puedan resguardarse de la
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pandemia sin la obligación de sentirse aislados.

TIPOS DE EDIFICACIONES DEL SECTOR
Las construcciones de los predios vecinos se distinguen por viviendas unifamiliares de uso
residencial, algunas se han adaptado a la tendencia o vocación turistica.
VIAS DE ACCESO AL SECTOR
Desde Bogota por la autopista a Medellín a partir del puente de Guadua con calle 80 cuenta con
doble calzada totalmente en buen estado y solo cuenta con un peaje, se recorren
aproximadamente 50 minutaos hasta llegar al sitio llamado El Encuentro que es el umbral de
entrada al municipio.
INFRAESTRUCTURA URBANÍSTICA
 VIAS: El predio cuenta con un acceso directo de la via que conduce a la cabecera municipal y
otra via de penetración a la escuela y a la vereda..
 REDES DE SERVICIOS PUBLICOS: El predio cuenta con servicio de acueducto veredal, además el
predio cuenta con pozo séptico, luz eléctrica.
 TRANSPORTE PÚBLICO: Por el frente de la casa pasan las flotes que conducen de San
Francisco a Bogota y viceversa, además de las rutas de taxi del municipio o con
servicio de moto taxi que ocasionalmente es solicitado.
CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL TERRENO:
La casa ubicada en la esquina superior del predio donde linda la via que conduce al Encuentro
con la via terciaria veredal que lleva a la escuela de la vereda., esta ubicación da la posibilidad
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de tener acceso directo por las dos vías. A 400 meros se encuentra una tienda de abarrotes y a

700 y 1100 metros dos fincas dedicadas a actividades de recreación pasiva. El entorno
paisagistico es de potreros y arboles nativos y vegetación altoandina. En cuanto a lo
arquitectónico: fincas con casas de un solo nivel. La escuela queda em la parte de abajo a 350
metros.
La vegetación del predio es arbórea y cuenta con 7 arboles de portealto, cuatro de ellos nativos,
el resto maderables, presenta cultivos de pancoger, en algunas zonas se encuentran pequeñas
huertas, los frutales escasos banano, tomate de árbol, limón. Maracuyá, papaya arveja,
habichuelas y cebollin
FORMA DEL TERRENO:

La propiedad presenta como terreno un polígono en forma trapeizoidal irregular
TOPOGRAFIA DEL TERRENO:

Posee un área plana donde se encuentra actualmente la vivienda de un piso, el terreno restante
de topografía ondulada de semiplano a inclinación poco severo.
AREA DEL TERRENO: El terreno tiene una cabida de 4850 mts2 según el IGAC.
CARACTERISTICAS GENERALES DE LA CONSTRUCCIÓN:
En general la construcción consta de los siguientes espacios: sala comedor baño, cocina y dos
alcobas, un cuarto de herramientas (se encontró cerrado el dia de la visita) y un estar o hall de
integración entre las alcobas, el cuarto de herramientas y la cocina. La casa cuenta con pozo
séptico, sobre el patio las aguas lluvias se encuentran medio canalizadas.
VETUSTEZ O EDAD: El predio fue construido antes del año 1977 año en que se adquirio la
propiedad. tiene una vetustez de cuarenta y cinco años (45) información proporcionada
por la señora Yolanda Piñeros..
VIDA TECNICA: la vida Técnica es de sesenta (70) años.
VIDA REMANENTE: veniticnco años (25) años
RESOLUCIÓN NÚMERO 620 DE 2008 “Por la cual se establecen los procedimientos para
los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997”. CAPÍTULO I, Artículo 2,
Parágrafo. Se entiende por vida remanente la diferencia entre la vida útil del bien y la edad que
efectivamente posea el bien. Para inmuebles cuyo sistema constructivo sea muros de carga, la
vida útil será de 70 años; y para los que tengan estructura en concreto, metálica o mampostería
estructural, la vida útil será de 100 años
Caracteristicas de la construcción:
a. Estado de conservación: en condiciones de habitabilidad.
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b. Área construida: El inmueble tiene un área construida aproximada de 100 mts2.

c. Materiales de construcción: se construyo en muros de ladrillo.
i. Cimentación: en concreto ciclopeo.
ii. Muros: mampostería, algunos con pañete y pintura
iii. Cubierta: Teja de tipo zinc, sobre durmlentes y varas en mdera.
iv. Baño: enchapado con division de ducha.
v. Cocina: sencilla con necesidad de reparacion.
vi. Zona de lavandería: lavadero por fuera de la casa al aire libre.
vii. Pisos: de las alcobas en liston machihembrado, cocina, hall y cuarto de
herramientas en baldosín ee cemento, los emas pisos en cemento afinado
viii. Puertas y ventanas: ventanales en ornamentación, marcos de puerta en
madera.
DICTAMEN GENERAL DE LA CONSTRUCCION Y LAS REDES DE USO DOMESTICO:
El estado general del inmueble es regular, con un deterioro normal por el uso legítimo, el cual
no ha tenido remodelaciones. No se evidencia averías o daños ocasionados por temblores o
sismos. El inmueble presenta cimientos y sistema estructural de mampostería. La fachada y los
acabados interiores son sencillos en general, El estado de las redes eléctricas, hidráulicas y
sanitarias están acordes y funcionando normalmente.
Al momento de la valuación documental de la construcción no se aportó la licencia de

construcción.
7. METODOLOGIA DEL AVALUO

La metodología del avaluo cubre dos aspectos, el marco legal que es la norma o resilucion con que se
deben hacer los avalúos en Colombia y el otro aspecto es el marco teorico que busca con su aplicación
y la conbinacion de los métodos encontrar el valor real del inmueble a avaluar.
1.1 MARCO LEGAL
RESOLUCIÓN NÚMERO 620 (23 septiembre 2008),del IGAC, por la cual se establece la
metodología para la realización de los Avalúos de Bienes Inmuebles, se ha aplicado y
desarrollado la Metodología para el avalúo del inmueble materia del presente informe.
El presente Avalúo se ha practicado mediante la aproximación por comparación directa del
mercado en la vereda El Peñon, el sector y zonas circundantes que se pueden clasificar como
homogéneas, recogiendo las diferentes ofertas, de las cuales solo se tomaron las semejantes en
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área de terreno y construcción del predio avaluar; Así mismo estas fueron corroboradas vía
telefónica donde se hizo una descripción más precisa de los predios ofertados, igualmente se

indago por el uso y la rentabilidad que generan; cabe aclarar que los predios investigados
cuentan con viviendas similares en edad de construcción y estados de conservación, similar
área de terreno, incluso de construcción; Estas fueron analizadas para llegar a la estimación del
valor comercial del predio. Se encontraron y se eligieron cuatro (4) ofertas en venta ubicadas en
la vereda de las cuales una no cumple con la norma en cuanto a la desviación estándar, por lo
que se descarto.
Estas ofertas cuentan con las siguientes características:
 Casas de la misma o parecida tipología.

 Ofrecidos para uso residencial.
 Áreas de lote entre 1500 m² y 7000 m².
 Áreas construidas entre 80 m² y 150 m².
 De un piso de altura.
 Ubicadas sobre vias similares a la del predio avaluar.
 Algunas ofertan se tomaron sin construcción buscardo hallar el valor real del terreno
Se descartaron ofertas en venta ubicadas en el mismo sector con características diferentes a

las del predio que estamos avaluando, como:
 Casa- quintas de recreacion.

 Ofrecidas para uso comercial o industrial.
 Con áreas de lotes mayores a 8000 mt² y menores a 1000 mt2.
 En mejores condiciones de ubicación.
7.2 MARCO TEORICO

Dadas las características del predio, su uso, vías de acceso y características del sector se
propone para la aplicación los siguientes métodos tratando de encontrar el valor razonable del
inmueble::
7.2.1 METODO DE COMPARACION O DE MERCADO:
Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio
de las ofertas, o transacciones recientes, de bienes, semejantes y comparables al del objeto del
avalúo. Se realizó un sondeo de mercado efectuado en la zona para conocer el valor del
terreno, por ser este tiempo atípico por lo mundialmente conocido (la pandemia), ha habido
demanda de predios de poca extencion y poco mantenimiento preferidos sobre predios de
mayor extensios inclusive con vocacion turistica.
JUSTIFICACIÓN DEL MÉTODO: Este método es utilizado para el Avalúo debido a que en la
investigación se encontró información de ofertas y/o transacciones en el sector y sectores
homogéneos que se pueden comparar con el bien objeto de la valuación. Estas ofertas cumplen
con los parámetros estadísticos establecidos en la resolución número 620 del 23 septiembre de
2008 del IGAC.
PROCESAMIENTO ESTADISTICO.
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MEMORIAS DE CÁLCULO: Para este Avalúo se utilizó información de mercado reciente, de

datos de ofertas, los cuales fueron confrontados y ajustados antes de ser utilizados en los
cálculos estadísticos.
Para tal fin es necesario calcular medidas de tendencia central y la más usual es la media
aritmética. Siempre que se acuda a medidas de tendencia central es necesario calcular
indicadores de dispersión tales como la varianza y el coeficiente de variación.
Cuando el coeficiente de variación sea inferior: a más (+) o a menos (-) 7,5%, la media
obtenida se podrá adoptar como el más probable valor asignable al bien.
Cuando el coeficiente de variación sea superior: a más (+) o a menos (-) 7,5%; no es
conveniente utilizar la media obtenida y por el contrario es necesario reforzar el número de
puntos de investigación con el fin de mejorar la representatividad del valor medio encontrado.
FACTOR DE NEGOCIACIÓN: Los datos recolectados de las ofertas tienen un incremento por
encima del valor de mercado ya que generalmente el oferente pide más para poder obtener una
buena transacción, esto se verificó telefónicamente ya que los oferentes dijeron que el precio de
venta era negociable. Por ello se aplicó un porcentaje de negociación a las ofertas entre el 5,7%
y el 6,7%. Estos porcentajes de negociación están acorde a las circunstancias económicas
actuales y están basados en la oferta y demanda en el sector, que se considera normal. Por esta
razón en la tabla de valores encontraremos los datos ya ajustados.
INVESTIGACION DE MERCADO:
Se realizo en campo la toma demuestras directamente, y se apoyo con información secundaria

de agentes inmobiiarios del municipio que por su experiencia facilitaron información de
predios de condiciones similares asi estuviesen en otros sectores del municipio pero que
permiten ser homologados al predio a avaluar, sobre todo por el valor del terreno.
tipo de área
FUENTE tel. fuente PREDIO DE VENTA valor m2 TERRENO
propiedad terreno
Observacion
AMPARO ORTIZ 3192890070 finca $ 260.000.000,00 2100 $ 123.809,52
casa de una planta
Arquimedes Acero 3123053641 finca $ 340.000.000,00 8600 $ 39.534,88 Predio sin construir
Hector Sanchez 3112106150 finca $ 220.000.000,00 4580 $ 48.034,93 Terreno inclinado 15% aprox.
PROMEDIO $ 70.459,78
DESVIACION
$ 46.397,30
ESTANDAR
COEFICIENTE
5,06
VARIACION
LIMITE SUPERIOR $ 123.809,52
LIMITE INFERIOR $ 41.647,92

VALOR
$ 58.000,00
ADOPTADO
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En el anexo IGAC se aporta las definiciones respectivas y su aplicación.

VALOR ADOPTADO: De esta manera y teniendo en cuenta que el predio es comparable
con las ofertas existentes en la misma vereda y sector, después de haber procesado toda la
información estadísticamente se puede adoptar los siguientes valores para el inmueble a
valuar.
El valor comercial fijado para el terreno fue de $58.000.00 m² en consideración que se cumplen
con los parámetros estadísticos establecidos en la resolución número 620 del 23 septiembre de
2008 del IGAC. Así las cosas tomando el valor del Mt 2 de y Multiplicarlo por 4850 m2, nos
arroja la suma de DOSCIENTOS VEINTE MILLONES SEISCIENTOS SETENTA Y
CINCO MIL PESOS Moneda corriente ($ 281.300.000,00).
7.2.2 METODO RESIDUAL

Se basa en calcular el valor de un terreno como “residuo” o saldo entre el precio total de
venta del Inmueble, restándole la utilidad y el costo de la construcción o sea encontrando el
lote urbanizado como residuo y además, aplicando un factor de incidencia de la tierra se
puede calcular el valor máximo que soportaría el lote. En este caso se deduce el valor del
lote por el Potencial de Desarrollo que podría tener y la relación con las normas o
reglamentación urbana. Entre el valor del suelo, y la rentabilidad de la construcción. Es una
variante más compacta y práctica del método evolutivo y es bastante útil en este caso en el
cual se requiere obtener el valor correspondiente al terreno. A través de este método se
estima el valor del terreno conociendo previamente el valor total del inmueble y el de las
Construcciones en función del factor de comercialización para el momento del avalúo, se
puedan construir en el predio.
Para ampliar la fórmula matemática anterior podemos seguir los siguientes pasos para
encontrar el máximo valor del suelo urbanizado en función de lo que se puede construir. No
basta con que la reglamentación lo permita, es necesario examinar si el mercado lo acepta y
el proyecto es vendible.
El proceso que se debe seguir es el siguiente:
1. Con base a las normas Identificar el área máxima construible.

2. Se determina el terreno neto urbanizable
3. Se conocen los aislamientos laterales, posterior y retiro o antejardín anterior
4. Se halla el Índice de Ocupación máximo aceptable
5. Se define la altura o número de pisos construible.
6. El área ocupada en primer piso, obtenida de aplicar el Índice de Ocupación al terreno, se
multiplica por el número de pisos. El resultado es el área construida total.
7. El área total construida se multiplica por K y se obtiene el área útil o vendible.
8. Se halla el valor esperado de las ventas del proyecto multiplicando el área útil vendible
por el precio por m2 esperado de ventas según el mercado actual.
9. Se define un rango para el factor “alfa” o Incidencia del suelo en el proyecto. Debe
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tenerse en cuenta que “alfa” disminuye de acuerdo al estrato y es inverso a la cantidad de

construcción. En los estratos bajos “alfa” vale menos. En los altos índices de construcción
“alfa” vale menos
10. Se aplica el resultado de “alfa” al valor esperado de las ventas. Este será el valor
máximo aceptable por la demanda para el lote urbanizado.
AREAS DEL PREDIO
Área del predio Áreas construidas Área libre

4850.00 m2 100.00 m2 4750 m2
100% 2.06% 97.94%
|Para nuestro predio tenemos los siguientes datos:
AREA TOTAL DEL TERRENO 4850 m2
V = ALFA x K x P x IC
Alfa 0,18
Alfa es el factor de incidencia del terreno sobre los ingresos totales

potenciales de una construcción. Oscila entre el 13% y 18%.
K 0,15
K es el porcentaje de área útil urbanizable, la cual es el área exacta
que el constructor podrá vender. K viene de las tablas según el
prototipo de construcción.
P $ 1.800.000
P es el precio de venta a nuevo por metro cuadrado por el cual el constructor venderá las
unidades privadas
IC 1,17
Ic es el máximo indice de construcción permitido en el predio avaluado
VALOR COMERCIAL POR METRO CUADRADO $ 56.862,00
Es el resultado de la multiplicación de Alfa* K*P*IC
VALOR COMERCIAL DEL TERRENO $ 275.780.700,00
Con el método matemático encontramos que los valores obtenidos son similares al encontrado por
el método de mercado y se escoge el método de mercado como el método mas apropiado para
obtener el valor real del predio y con la experiencia estamos seguros que el valor escogido para el
terreno y para la construcción son los acertados para encontrar el valor comercial del predio
7.2.3 METODO DE COSTO

Página1
Por las características de este avalúo se utilizó el método de costo. Dicho método busca
encontrar el costo de reconstrucción o valor a nuevo de la construcción, una vez encontrado

este valor se aplica el método de depreciación de Fitto y Corivini, el cual combina antigüedad y
estado de conservación.
El valor comercial obtenido del terreno y la construcción es en conjunto el valor físico del
inmueble como tal. A este aplicamos un factor de comercialización que busca analizar la
situación actual del mercado inmobiliario, dicho análisis se hace a través de la relación de dos
variables costo de construcción a nuevo y valores comerciales actuales de mercado teniendo en
cuenta el uso actual y los usos potenciales permitidos según la norma.
CUADRO DE VALORES:
TERRENO
AREA M2 4850
AREA LIBRE M2 4750
CONSTRUCCION
VALOR METRO CUADRADO $ 680.000,00
COSTO DE REPOSICION 20%
METRO CUADRADO $ 136.000,00
VALOR REAL $ 816.000,00
DEPRECIACION
EDAD 45
TOTAL VIDA ESPERADA AÑOS 70
PORCENTAJE DE VIDA TRANSCURRIDO 64,29
ESTADO DE CONSERVACION 3.0
DEPRECIACION ANTIGÜEDAD ESTADO 0,4482
VALOR METRO CUADRADO $ 365.731,20
FACTOR DE COMERCIALIZACION 0,85
VALOR COMERCIAL MENOS $ 310.871,52
AREA CONSTRUIDA M2 100
Valor $ 31.087.152,00
Demerito sobre avalúo 5%
VALOR $ 1.554.357,60
VALOR DE LA CONSTRUCCION $ 29.532.794,40
Valor real mt2 $ 295.327,94
Para la construcción el valor adoptado fue de $295.500,00 MT2, en consideración a que

la construcción ya es antigua y no se evidencia que haya tenido remodelaciones; de otra
parte los terminados son muy corrientes. Así las cosas tomando el valor por Mt 2 y
Multiplicarlo por 100 m² de construcción nos arroja un valor comercial de
VEINTINUEVE MILLONES QUINIENTOS CINCUENTA MIL
Página1
PESOS MONEDA CORRIENTE ($29.550.000,00)

8. VALOR DEL AVALUO:
Valor real TERRENO $281.300.000,00

Valor real CONSTRUCCION $ 29.550.000.00
Valor del predio: $310.850.000.00
Aproximando a la decena mayor tenemos:
VALOR FINAL DEL PREDIO: TRESCIENTOS DIEZ

MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL PESOS
PESOS M/TE ($310.850.000,00)
APOYO VALUATORIO.-
Con el propósito de verificar el proceso de avalúo se efectuó un análisis independiente del
lote de terreno y de la construcción, con el propósito de determinar el valor final del predio.
Para determinar el valor del lote de terreno se utilizó el método residual, que consiste en
establecer el valor para el terreno partiendo de estimar el monto total de las ventas de un
proyecto de construcción
Para determinar el valor de la construcción, se utilizó el método del costo de reposición que es
aquel que establece el valor comercial a partir de estimar el costo total para construir a
precios de hoy y se le resta la depreciación.
Para calcular el valor total de la edificación se realizó una ponderación de los diferentes
capítulos que conforman la construcción como cimentación, mampostería, cubierta, pisos,
enchapes, carpintería de madera y metálica, aparatos sanitarios y las instalaciones hidráulicas,
eléctricas y sanitarias.
Una vez definida el área de la edificación, se realizó una investigación de los costos de
construcción. Para ello se utilizó la información del Banco de Datos de la Cámara de la
Construcción sobre valores unitarios de la construcción, que cubren las estadísticas de
Construdata y los presupuestos elaborados directamente...
Posteriormente se aplicó la depreciación, teniendo en cuenta la edad y el estado de
Página1
conservación de la edificación .Para calcular la depreciación se utilizaron las tablas de Fitto y

Corvini.

.
9. CONSIDERACIONES FINALES DEL AVALÚO
Adicionalmente a las características más relevantes de las unidades a avaluar, expuestas en el

presente estudio, en la determinación del justiprecio se han tenido en cuenta las siguientes
consideraciones generales:
La ubicación especifica del terreno.
El terreno, estado de conservación y mantenimiento del bien en mención.
Las vías de acceso al sector, sus servicios generales de infraestructura nacional y municipal.
El avalúo practicado corresponde al precio comercial del predio, expresado en dinero,
entendiéndose por precio comercial aquel que un comprador y un vendedor estarían dispuestos
a pagar y recibir de contado respectivamente por el predio, en un mercado con alternativas de
negociación.
El avalúo practicado también corresponde al precio de venta de cada uno de los inmuebles,
expresado según la matriz de rentabilidad mínima para inmuebles del área rural, de acuerdo a la
oferta y demanda del sector de influencia.
10. CERTIFICACIÓN DEL AVALÚO:
Por medio de la presente informo que no tengo interés presente ni futuro de la propiedad en
cuestión. No tengo interés ni perjuicio con respecto a la materia en cuestión de estos reportes de
avalúo, o de las partes involucradas.
Mis conclusiones no están influenciadas por los honorarios que reciba. Es lo mejor de mi
conocimiento y convencimiento, el contenido de este reporte de avalúo, sus análisis, opiniones
y conclusiones expresadas son verdaderos y correctos.
El presente dictamen ha sido elaborado en conformidad y está sujeto a los requerimientos del
Código de Ética y los Estándares de Conducta Profesional, del Registro Nacional de
Avaluadores del cual soy miembro.
El valor del inmueble, de la hectárea y del metro cuadrado de tierra, contenido en este informe,
está basado en la información suministrada por los lugareños con respecto a ofertas realizadas a
los terrenos del sector de influencia, además del uso que tiene actualmente el lote de terreno
objeto del avaluó.
Página1
Atentamente,

_______________________________
DESIDERIO ROJAS CHACON
Arquitecto – Perito Avaluador
Página1

RESEÑA FOTOGRAFICA
Página1

02 Avaluo Yolanda El Peñon

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ESTUDIOS & CONSULTORIA

FINCA LOS NOGALES

Carrera 7 Nº 2-25 San Francisco correo jodiaz50@gmail.com cel 3208460933

San Francisco, Cundinamarca, 1 febrero de 2021

Atendiendo su solicitud, interesada en conocer el valor razonable del predio

La visita de inspección y recolección de datos se efectuó el día 29 de enero del

La visita fue atendida por la señora Sandy

La visita y reconocimiento tuvo el siguiente proceso:

Recepción de la orden verbal de servicio y coordinación de la fecha para la visita

Identificación e inspección detallada del inmueble, con el fin de recolectar la

Consulta de los documentos allegados.

Calificación y cuantificación de las áreas del inmueble.

Análisis económico y comercial sobre los valores del mercado, oferta,

Elaboración del informe.

Asi que elaborado el correspondiente informe, hago entrega de este cumpliendo el

Jorge Enrique Díaz B.

Carrera 7 Nº 2-25 San Francisco correo jodiaz50@gmail.com cel 3208460933

1. OBJETIVO DEL AVALÚO.....................................................................................................................5

2. CARACTERISTICAS GENERALES DE SAN FRANCISCO.........................................................................7

3. ASPECTO ECONOMICO Y SOCIAL.......................................................................................................9

4. ASPECTOS JURÍDICOS DEL PREDIO..................................................................................................10

5. NORMAS Y USOS ESPECIFICOS DEL SUELO:...................................................................................11

6. DETERMINACION FISICA Y CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR.............................................................14

7. METODOLOGIA DEL AVALUO..........................................................................................................17

7.1 MARCO LEGAL........................................................................................................................18

9. CONSIDERACIONES FINALES DEL AVALÚO......................................................................................24

10. CERTIFICACIÓN DEL AVALÚO:.....................................................................................................25

11. ANEXO REGISTRO FOTOGRAFICO

Carrera 7 Nº 2-25 San Francisco correo jodiaz50@gmail.com cel 3208460933

DIRECCION ACTUAL: PREDIO LOS NOGALES Vereda EL PEÑON, San Francisco .

1. OBJETIVO DEL AVALÚO

Es importante diferenciar el concepto de valor comercial y precio de mercado; el primero hace

 CLASE DEL INMUEBLE:

 INFORMACIÓN GENERAL CIUDAD DE UBICACIÓN DEL INMUEBLE.

Carrera 7 Nº 2-25 San Francisco correo jodiaz50@gmail.com cel 3208460933

RESPONSABILIDAD DEL AVALUADOR: El Avaluador no será responsable por aspectos de

DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA VALUACIÓN

El avaluador confirma que: El informe de valuación es confidencial para las partes,

Fecha de Solicitud: ENERO 20 de 2021

Carrera 7 Nº 2-25 San Francisco correo jodiaz50@gmail.com cel 3208460933

2. CARACTERISTICAS GENERALES DE SAN

Nombre del municipio: SAN FRANCISCO DE SALES

El municipio cuenta con 10 veredas a saber: VEREDA ARRAYAN, EL PEÑON,

Carrera 7 Nº 2-25 San Francisco correo jodiaz50@gmail.com cel 3208460933

Límites del municipio:

Extensión total: 118.118.048 Km2

Carrera 7 Nº 2-25 San Francisco correo jodiaz50@gmail.com cel 3208460933

3. ASPECTO ECONOMICO Y SOCIAL

y ovino, dentro de estos el más importante es la ganadería cuya razas predominantes

Carrera 7 Nº 2-25 San Francisco correo jodiaz50@gmail.com cel 3208460933

4. ASPECTOS JURÍDICOS DEL PREDIO

1.1.1 Certificado catastral 00-00-0010-0087-000

Según información del certificado de tradición y libertad inmobiliaria los propietarios

VICIOS QUE PUEDEN AFECTAR LA PROPIEDAD

ZONIFICACION POR FENOMENOS DE REMOCION EN MASA O INUNDACION

Carrera 7 Nº 2-25 San Francisco correo jodiaz50@gmail.com cel 3208460933

5. NORMAS Y USOS ESPECIFICOS DEL SUELO:

(LEY 388 1997) EOT, LEY DE DESARROLLO DE TERRITORIOS, LEY 152 DE