PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO.

- La Prescripción adquisitiva o
usucapión es un modo de adquirir la propiedad u otro derecho real, mediante la
posesión de un bien de manera continua, pacifica, publica y como propietario. Los
inmuebles se adquieren a los diez años de posesión y si median justo título y buena fe,
el plazo se reduce a cinco (Art. 950 Código Civil). Si bien mediante la prescripción el
poseedor ilegitimo se convierte en propietario a través de ella se prueba o acredita la
propiedad. No es que el propietario adquiera el bien mediante la prescripción, sino que
a través de ello prueba su derecho de propiedad.

Clases de prescripción adquisitiva y sus requisitos

Existe unanimidad en la doctrina respecto de que los elementos de la prescripción
adquisitiva son: e! tiempo y la posesión, siendo esta última "el contenido esencial de la
usucapión... para que la usucapión se produzca es preciso que la posesión reúna
determinados requisitos con los que se construye una verdadera categoría de
posesión".
Los artículos 950 y 951 del C.C. distinguen dos ciases de prescripción:
Ordinaria (corta) y la extraordinaria (larga), necesitando en ambas clases lo
siguiente: la posesión, que debe ser continua, pacífica, pública y como
propietario: y el tiempo, pero este no es igual para ambas clases ya que para la
prescripción extraordinaria de bienes inmuebles se necesitan 10 años y para
bienes muebles, 4 años. En cambio, para la prescripción ordinaria de bienes
inmuebles se necesitan 5 años y para bienes muebles, 2 años. Los plazos son
menores para los bienes muebles debido a la celeridad de su tráfico y a la idea
de que suelen ser menos valiosos.
La prescripción ordinaria sea de bienes muebles o inmuebles, necesita además de los
requisitos de que la posesión sea continua, pacífica, pública y como propietario,
dos requisitos especiales que son el justo título y la buena fe.
La prescripción extraordinaria en cambio no necesita estos dos últimos requisitos, ya
que por ilegítima que sea la posesión (útil) vale para prescribir, siempre que se cum-
plan los plazos previstos en los artículos en comentario.

Posesión continua.- Para que se cumpla este requisito no es necesario que el

poseedor tenga un ejercicio permanente de posesión sobre el bien, basta que se
comporte como cualquier propietario lo haría.
El artículo 904 del C.C. va rnás allá, establece que se conserva la posesión aunque su
ejercicio esté impedido por hechos de naturaleza pasajera, un caso común de nuestra
realidad geográfica es que por las fuertes y constantes lluvias que azotan nuestro
territorio (sierra y selva), las carreteras se vean bloqueadas por la caída de huaicos, lo
que genera que muchas veces los campesinos no puedan llegar a sus chacras. Sin
embargo, a pesar de la imposibilidad de ejercer la posesión de las chacras por parte
de los campesinos, no significa que ellos pierdan la posesión.
Posesión pacífica,- La posesión debe ser exenta de violencia física y moral. "Ser
pacífica significa que el poder de hecho sobre la cosa no se mantenga por la fuerza.
Posesión pública.- Es decir, que exista una exteriorización de los actos posesorios,
que actúe conforme lo hace el titular de un derecho. "El usucapiente es un contradictor
del propietario o del poseedor anterior. Por eso, es necesaria que la posesión sea
ejercida de manera que pueda ser conocida por estos para que puedan oponerse a
ella si es su voluntad. Si ellos pudieron conocer esa posesión durante todo el tiempo
que duró, y no lo hicieron, la ley presume en ellos el abandono, y la posesión del
usucapiente se consolida".
Como propietario.- Se entiende que el poseedor debe actuar con animus domini sobre
el bien, pero no se trata creerse propietario, sino comportarse corno tal.
Justo título y buena fe.- Para que opere Ia prescripción ordinaria, es necesario dos
requisitos especiales, que son el justo título y la buena fe. Sobre la base de estos
requisitos, los plazo; prescriptorios se acortan, ya que para bienes inmuebles se
necesitan 5 años' para bienes muebles se necesitan 2 años.

Interrupción de término prescriptorio

Se interrumpe el término de la prescripción si el poseedor pierde la posesión o es
privado de ella, pero cesa ese efecto si la recupera antes de un año o si por sentencia
se le restituye.

Trasmisión de la Propiedad
Transferencia de propiedad de bien mueble.-La transferencia de propiedad de una
cosa mueble determinada se efectúa con la tradición a su acreedor, salvo disposición
legal diferente.

Adquisición a non dominus de bienes muebles.- Quien de buena fe y como

propietario recibe de otro la posesión de una cosa mueble, adquiere el dominio,
aunque el enajenante de la posesión carezca de facultad para hacerlo. Se exceptúan
de esta regla los bienes perdidos y los adquiridos con infracción de la ley penal.
La fórmula que contempla el artículo 948 exige los requisitos siguientes:
- Que se trate de una cosa mueble, susceptible de ser comercializada. Los in-
muebles están, de consiguiente, al margen del sistema.
- Solo se aplica a los muebles corporales y no a los incorporales.
- Debe producirse la entrega del bien, hecha por uno al otro sujeto de la relación
jurídica.
- El sujeto adquirente debe hacerlo como propietario, pues de otro modo no
habría traslación de dominio alguna.
- El sujeto en cuestión deberá actuar de buena fe, esto es, bajo el firme conven-
cimiento acerca de la licitud y legitimidad de la transferencia de dominio.
- No deben concurrir determinadas situaciones especiales que enervan la efica-
cia de todo el principio, como son las que corresponden a los bienes perdidos y
a los adquiridos con infracción del Código Penal.
Propiedad predial
Extensión del derecho de propiedad
Etimológicamente la voz predio tiene su origen en el vocablo latino praedium, que
significa finca o fundo y que proviene de praes, praedis, "fiador", puesto que el predio,
la tierra o la casa era la finca que se daba en dote, como si fuese la fianza del
casamiento (Enciclopedia Jurídica Ome-ba-Tomo XXII). El predio es la unidad física,
materialmente definida, conformada por un ámbito de extensión territorial, con
edificación o sin ella, también se alude con dicho término a las edificaciones en altura
o porciones de subsuelo que conforman unidades independientes.
Clases de predios
Los predios pueden ser de las siguientes clases:
a) Urbanos, son aquellos predios que han sido habilitados dotándolos de los servicios
necesarios, como consecuencia de haberse culminado el proceso de habilitación
urbana correspondiente con la obtención de la recepción de las obras respectivas.
b) Rurales, reciben esta denominación las porciones de tierra ubicadas en área rural o
en área de expansión declarada zona intangible, dedicada al uso agrícola, pecuario o
forestal. Se considera también así a los terrenos eriazos calificados para fines
agrícolas (artículo 4 inc. b del Decreto Legislativo N9 667).
c) Eriazos, están constituidos por las tierras no cultivadas por falta o exceso de agua y
demás terrenos improductivos, excepto las lomas y praderas con pastos naturales
dedicados a la ganadería; las tierras de protección, es decir las que no reúnen las
condiciones ecológicas mínimas y las que constituyen patrimonio arqueológico de la
nación.
d) Los ubicados en áreas de expansión urbana, son aquellos que
se ubican en espacios determinados por las municipalidades, para ser destinados a
futuras habilitaciones, es decir son áreas donde se proyecta el crecimiento urbano de
una ciudad.

La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro

de los planos verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil al propietario
el ejercicio de su derecho.
La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los yacimientos y
restos arqueológicos, ni otros bienes regidos por leyes especiales.

Propiedad del suelo, subsuelo y sobresuelo

El subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer, total o parcialmente, a propietario
distinto que el dueño del suelo.

El artículo 955 del Código Civil se ubica dentro de las disposiciones generales
aplicables a la propiedad predial; para efecto de precisar que el subsuelo y el
sobresuelo pueden ser materia de un derecho exclusivo de propiedad, que recae en
propietario diferente al titular del suelo.
Mediante la institución de la propiedad horizontal, en concordancia con lo expresado
en el artículo 955 bajo comentario, se admite la existencia de diferentes titulares de un
derecho de propiedad, que comparten la proyección vertical de una extensión
territorial; ejerciendo atributos exclusivos sobre el sobresuelo y subsuelo, siendo un
propietario distinto al del suelo. No obstante lo indicado, cabe precisar que la
propiedad horizontal puede en la actualidad también ser aplicada a situaciones
distintas de la señalada en el citado artículo 955; es así que no solo puede darse ante
la existencia de diferentes titulares de porciones horizontales de una edificación, sino
que también se aplica a complejos inmobiliarios, desarrollados con unidades que
ocupan porciones distintas de terreno, colindantes o con solución de continuidad, pero
que comparten espacios comunes de dicho complejo.

Normas aplicables a la propiedad predial

La propiedad es un derecho sujeto a límites o restricciones. Estos límites son los que
delinean el verdadero contenido del derecho de propiedad. Los límites se explican en
razón de la función social que cumple la propiedad. Los límites a su ejercicio hacen
compatible la propiedad con los intereses de la sociedad
Los principales límites al ejercicio del derecho de propiedad están vinculados a la
propiedad predial. Según el artículo 957 del Código Civil, la propiedad predial queda
sujeta a la zonificación, a los procesos de habilitación y subdivisión y a los requisitos y
limitaciones que establecen las disposiciones respectivas.

La zonificación.- Es la parte del plan regulador que trata de la organización integral

de las ciudades. El plan regulador, a su vez, es el conjunto de normas y disposiciones
técnicas, legales y administrativas, mediante las cuales se propone la más adecuada
utilización de la tierra. La zonificación está a cargo de las municipalidades provinciales.
A través de ella, las municipalidades condicionan y regulan el uso de la propiedad
predial de acuerdo con el bien común, con prevalencia sobre los intereses particulares.
Así, hay zonas industriales, de comercio, residenciales, de usos especiales,
monumentales, entre otras, y en cada una de ella se permiten y se prohíben
determinados usos, coeficientes de edificación, área mínimas libres, retiros, alturas,
etc.

La habilitación.- Son trámites que consisten básicamente en el cambio de uso de

tierras rústicas o eriazas y que requiere la ejecución de servicios públicos. Los
procesos de habilitación son de competencia de las municipalidades distritales. La
inscripción de la aprobación de la habilitación urbana, salvo disposición distinta, se
hará en mérito a la Resolución de la Municipalidad Distrital o, tratándose del cercado,
de la Municipalidad Provincial por la que se aprueba la habilitación.

La subdivisión.- Consiste en la partición de terrenos habilitados en fracciones. La

subdivisión puede ser sin obras o con obras. Las subdivisiones sin obras son aquellas
que no requieren la realización de ninguna obra adicional de habilitación de carácter
público, como la apertura de calles o pasajes, construcción de veredas, tuberías, etc.
Las subdivisiones con obras de habilitación son aquellas que requieren obras de
carácter público para ser factibles.

Las independizaciones.- Consiste en la separación de una parte de la propiedad

inmatriculada, para formar ésta por si sola, una propiedad independiente. Es el acto
Registral que consiste en abrir una partida Registral para cada unidad inmobiliaria
resultante de una desmembración de terreno, con edificación o sin ella; o como
consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen de unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común. El Registrador al
independizar, señalará que el terreno independizado formó parte de otro terreno
inscrito anteriormente. Asimismo, dejará constancia en la partida matriz de la
independización efectuada.

Requisitos de la Independización.- Todo título que da mérito a la independización

deberá contener, el área que se desmembra y el área remanente, precisando sus
linderos y medidas perimétricas, acompañando el respectivo plano de independización
autorizado por el profesional competente. Cuando como consecuencia de la
independización solicitada, se genere un área remanente en la que existan porciones
que no guardan continuidad, se entenderá que la rogación comprende también la
independización de cada una de dichas porciones.
     No se requiere la resolución municipal de subdivisión cuando la independización se
origina en la desacumulación de predios, siempre que éstos retornen a su descripción
primigenia. En este caso bastará la solicitud con firma legalizada del propietario.

Propiedad Horizontal.
La propiedad horizontal constituye un derecho real especial, en el cual se com-
plementa la existencia de un derecho de propiedad absoluto, con plena facultad de
goce y enajenación, el cual se ejerce respecto de unidades inmobiliarias debidamente
definidas; con un derecho de copropiedad que se ejerce respecto de bienes comunes
de la edificación. El régimen de propiedad exclusiva y propiedad común (conocido
como propiedad horizontal) supone la existencia de una edificación o conjunto de
edificaciones integradas por:
1. Las secciones exclusivas: Las secciones exclusivas están sometidas al régimen
de la propiedad establecido en el Código Civil. Por tanto, el titular puede usar, disfrutar
y disponer de su sección como lo haría cualquier propietario, salvo que, con respecto
al uso, el reglamento interno establezca limitaciones. A cada propietario de una
sección de dominio exclusivo le corresponde un porcentaje de participación en los
bienes comunes. Este porcentaje es accesorio a la sección exclusiva y debe estar
determinado en el reglamento interno, atendiendo a criterios razonables, como el área
ocupada de las secciones, la ubicación de estas, los usos a los que están destinadas,
entre otros.
2. Los bienes comunes: Los bienes de dominio común son los que están destinados
al uso y disfrute de todos los propietarios de las secciones exclusivas o aquellos
respecto de los cuales depende la existencia de la edificación. Es el caso de los
pasadizos y escaleras de acceso de un edificio o los cimientos y otros elementos
estructurales del mismo.
3. El reglamento interno: el reglamento interno es el conjunto de disposiciones que
regulan la propiedad exclusiva y común. Debe contener obligatoriamente la
determinación de la unidad inmobiliaria matriz y de los bienes de propiedad exclusiva y
propiedad común; los derechos y obligaciones de los propietarios; la relación de
servicios comunes; los porcentajes de participación que correspondan a cada
propietario en los bienes comunes y en los gastos comunes; el régimen de la junta de
propietarios, sus órganos de administración y sus facultades y responsabilidades; el
quorum, votaciones, acuerdos y funciones de la junta de propietarios; así como
cualquier otro pacto lícito. El reglamento interno se inscribe en el Registro de
Propiedad Inmueble, en la partida registral del predio matriz o en la que corresponde a
los bienes comunes.
4. La junta de propietarios: La junta de propietarios está constituida por todos los
propietarios de las secciones y tiene la representación conjunta de estos. Se inscribe
en el Registro de Propiedad Inmueble. La junta de propietarios no tiene personalidad
jurídica.
Tienen derecho a participar en la junta todos los propietarios. Sin embargo, los
propietarios declarados inhábiles por no haber cumplido con pagar tres o más cuotas
ordinarias o una extraordinaria, solo tienen derecho a voz y no se les considera para
efectos del quorum.
La junta de propietarios es presidida por uno de sus miembros, quien tiene la calidad
de presidente.
Los acuerdos de la junta de propietarios se adoptan por las mayorías que establezca
el reglamento interno de la edificación, salvo el caso de mayoría calificada
(propietarios que representan dos tercios de las participaciones en los bienes
comunes), cuando se trate de actos de disposición de bienes comunes.
Las sesiones de la junta de propietarios y los acuerdos adoptados deben constar en
un libro de actas.

LIMITACIONES POR RAZON DE VECINDAD.

Actos para evitar peligro de propiedades vecinas

El propietario no puede impedir que en su predio se ejecuten actos para servicios
provisorios de las propiedades vecinas, que eviten o conjuren un peligro actual o
inminente, pero se le indemnizará por los daños y perjuicios causados.

Paso de materiales de construcción por predio ajeno.- Si para construir o reparar un

edificio es indispensable pasar materiales por predio ajeno o colocar en él andamios,
el dueño de éste debe consentirlo, recibiendo indemnización por los daños y perjuicios
que se le causen.

Límites a la explotación industrial del predio

El propietario, en ejercicio de su derecho y especialmente en su trabajo de explotación
industrial, debe abstenerse de perjudicar las propiedades contiguas o vecinas, la
seguridad, el sosiego y la salud de sus habitantes.

Están prohibidos los humos, hollines, emanaciones, ruidos, trepidaciones y molestias

análogas que excedan de la tolerancia que mutuamente se deben los vecinos en
atención a las circunstancias.

Obras y depósitos nocivos y peligrosos

Si cerca de un lindero se construye horno, chimenea, establo u otros similares o
depósito para agua o materias húmedas, penetrantes, explosivas o radioactivas o se
instala maquinaria o análogos, deben observarse las distancias y precauciones
establecidas por los reglamentos respectivos y, a falta de éstos, las que sean
necesarias para preservar la solidez o la salubridad de los predios vecinos. La
inobservancia de esta disposición puede dar lugar al cierre o retiro de la obra y a la
indemnización de daños y perjuicios.
 Al usar el término construcción, el artículo 960 se está refiriendo no solo a las
obras consistentes en el levantamiento de nuevas edificaciones, sino también a otros
tipos de obras como la que se presenta en los casos de remodelación, ampliación y
modificación de una ya existente. Se suman a ello los casos de reparaciones, las
cuales, a tenor de la normativa vigente, deben entenderse como las obras que
consisten en reforzar o reemplazar elementos estructurales dañados; son estos los
casos que pueden motivar la necesidad del ejercicio temporal del derecho de uso
respecto de un inmueble ajeno.

De otro lado, advertimos que el artículo materia del presente comentario regula la
obligación del propietario de otorgar su consentimiento para el uso de su predio, es
decir en este caso se le impone el derecho de uso temporal, sustentado en la relación
de vecindad. No obstante lo indicado, cabe precisar que dicha obligación no significa
de ninguna manera que el propietario no pueda controlar posibles excesos en el uso,
o riesgos evidentes de daño a su propiedad.

Finalmente, cabe señalar que si bien la atribución ejercida no tiene un carácter

oneroso, en la redacción del artículo 960 el legislador se ha cuidado de cautelar
cualquier posible perjuicio al propietario del predio vecino, previniendo que tenga
derecho a la indemnización por los daños y perjuicios que resulte necesaria

cualquier posible perjuicio al propietario del predio vecino, previendo que tengj
derecho a la indemnización por los daños y perjuicios que resulte necesaria. Di cha
indemnización tendrá lugar siempre ycuando exista algún perjuicio que repa rar,
debiendo existir una relación de causalidad entre el daño producido y los acto;
ejecutados para llevar a cabo la construcción o reparación.

Derechos del Propietario

Derecho a cercar un predio
El propietario de un predio tiene derecho a cercarlo.
Obligación de deslinde y amojonamiento
El propietario de un predio puede obligar a los vecinos, sean propietarios o
poseedores, al deslinde y al amojonamiento.
Con relación a este tema, José Puig Brutau dice que todo objeto de derecho ha de
tener límites ciertos, pues otra cosa sería dejar sin delimitación el derecho mismo.
Esta necesidad ofrece caracteres peculiares tratándose de la propiedad sobre bienes
inmuebles y con especial frecuencia en las fincas rústicas; por ello el artículo dispone
que "todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de los
dueños de los predios colindantes. La misma facultad corresponderá a los que tengan
derechos reales".

El Código español citado por el mismo autor dice: "todo propietario podrá cerrar o
cercar sus heredades por medio de paredes, zanjas, setos vivos o muertos, o de
cualquiera otro modo, sin perjuicio de las servidumbres constituidas sobre las
mismas".

Como hemos visto, el Código concede también los derechos de cerrar o cercar las
fincas, lo que presupone la certeza de los linderos, o lo que es lo mismo proceder al
amojonamiento, operación por la que se marcan con hitos o mojones los límites
establecidos, lo que supone igualmente la certeza de los límites o que ya se ha
realizado el deslinde. El amojonamiento presupone que no hay contienda sobre los
límites, o que esta contienda ha quedado resuelta con la operación de deslinde, a
continuación de la cual se fijan las señales o mojones que hacen perceptibles los
límites de la finca. Es una facultad inherente a la propiedad y, por consiguiente,
imprescriptible mientras la propiedad subsista.

Reglas sobre el deslinde

a) "El deslinde se hará en conformidad con los títulos de cada propietario y, a la falta
de títulos suficientes, por lo que resultare de la posesión en que estuvieren los
colindantes".

b) "Si los títulos no determinasen el límite o área perteneciente a cada propietario, y la

cuestión no pudiera resolverse por la posesión o por otro medio de prueba, el
deslinde se hará distribuyendo el terreno objeto de la contienda en partes iguales".

c) "Si los títulos de los colindantes indicasen un espacio mayor o menor del que
comprende la totalidad del terreno, el aumento o la falta se distribuirá
proporcionalmente".

Formas de practicar el deslinde

Puede haber dos clases de deslinde: el extrajudicial y el judicial.

a) Extrajudicial.- En este caso, la partición del área en discusión se hará en función

del acuerdo que hayan tomado las partes, tomándose como referencia para
delimitar los terrenos un río, una cerca o cualquier otro punto de referencia que
crean conveniente. Esta partición constará en un documento de carácter privado
que en lo posible cumpla ciertas formalidades (en presencia del juez de paz,
notario público y testigos).

b) Judicial.- En este caso nos hallamos frente a la acción de deslinde. En este

supuesto no funciona el principio "quien afirma prueba" ya que el juez aceptará
como único medio de probanza los títulos de propiedad que cada colindante exhi-
ba otorgando la partición en base a ellos. El juez procederá a realizar inspección
para verificar lo señalado en el título y la colocación de los mojones en ambos
extremos de la línea divisoria, procediendo a levantar un acta de ese acto.

Derecho al corte de ramas y raíces invasoras del predio

Todo propietario puede cortar las ramas de los árboles que se extiendan sobre el
predio y las raíces que lo invadan. Cuando sea necesario, podrá recurrir a la autoridad
municipal o judicial para el ejercicio de estos derechos.

Extinción de la Propiedad
La propiedad se extingue por:
1.- Adquisición del bien por otra persona.
2.- Destrucción o pérdida total o consumo del bien.
3.- Expropiación.
4.- Abandono del bien durante veinte años, en cuyo caso pasa el predio al dominio del
Estado.