Avaluo Sur John Gomez Def

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AVALUO COMERCIAL PREDIO LOTE UBICADO EN LA CARRERA 13 No 11-


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AVALUO DE TIPO COMERCIAL AL PREDIO LOTE UBICADO EN LA


CARRERA 13 No 11- 58 SUR BARRIO/VEREDA RUNTA MUNICIPIO DE
TUNJA – BAYACA

INMUEBLE: LOTE UBICADO EN A CARRERA 13 No 11- 58 RUNTATUNJA


PROPIETARIA: ELENA GOMEZ DE AVILA

PERITO AVALUADOR: Ing. Javier Sánchez Rativa


FECHA DE INFORME: Agosto 26 de 2021

El presenta avaluó contiene información del predio lote ubicado en la Carrera 13


No 11-58 Barrio/Vereda Runta de Tunja, avaluó con información actualizada
IGAC, Notarial y Registral.

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TUNJA – 2021

1. MEMORIA DESCRIPTIVA:

1.2. DIRECCIÓN: El predio inmueble lote de terreno está ubicado en el Departamento de


Boyacá, en la ciudad de Tunja en la zona sur de expansión urbana a 100 metros
aproximados del PARQUE AGRO ALIMENTARIO DE TUNJA, carrera 13 No 11-58 Sur
Runta - Tunja.

1.3. ZONA URBANA, USO DEL SUELO Y DELIMITACION: De acuerdo con el POT del
municipio de Tunja, se determina que esta zona tiene usos de suelo de tipo expansión
urbana colindante con el barrio San Carlos, corresponde a la Zona 02-A-1; Se encuentra
ubicada en el sector sur de la ciudad enmarcada al norte con la calle 3A, al oriente con la
avenida Circunvalar y la vereda Runta, al sur con el perímetro rural y límites con la
vereda Runta y al occidente con la carrera 14. Está conformada por los barrios Ciudad
Jardín, Pinos de Oriente, San Carlos, Urbanización las Granjas, La Perla, San Francisco,
Urbanización Antonio Santos y Libertadores.

Sitios de interés general: La plaza de Mercado, Parque Agroalimentario de Sur,


Estaciones de Servicio, Comercio de agro químicos y talleres de mecánica y repuestos
para todo tipo de vehículos. Gastronomía porcícola.

1.4 INFRAESTRUCTURA: La infraestructura vial con que cuenta el sector es la Avenida


Oriental en buen estado, Carrera 11 vía vehicular, parcialmente en buen estado de
transpirabilidad. Carrera 13 vía vehicular, parcialmente pavimentada en regular estado de
transpirabilidad. Calle 6d y 6 sur, vía vehicular pavimentada en buen estado de
conservación y mantenimiento. Vías alternas calles y carreras en regular estado de
mantenimiento y conservación.

1.5 SERVICIOS: Cuenta con servicios públicos básicos más complementarios.

1.6 NORMA URBANÍSTICA: Constituida por edificaciones unifamiliares y multifamiliares


de hasta cinco pisos de altura y multifamiliares de tres y cuatro pisos. Las edificaciones

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existentes en el sector presentan tipología 3, con especificaciones constructivas y
arquitectónicas básicas.

Foto tomada IGAC Tunja valor del suelo

Las características de desarrollo de vivienda y comercio, son de densidad p o b l a c i o n a l


media, presenta desarrollo y crecimiento el sector de la construcción y habitabilidad de
las personas, cuenta con servicios públicos básicos y complementarios, en cuanto a la
movilidad el servicio de transporte público urbano se presta o transita a 400 metros
aproximados sobre la calle 6 con carrera 13 sur; comercio de tiendas, restaurantes,
almacenes de agroinsumos, almacenes de abarrotes y supermercados, entre otros. La
normatividad apunta a usos de construcción y generación de espacio público, acorde
a la estructura urbana del área colindante Parque Agro alimentario y zona de comercio al
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por mayor y al detal.

Foto Panorámica Fuente Google Maps. Zona y ubicación del predio

2. REGLAMENTACION URBANISTICA DEL PREDIO LOTE:

2.1. NORMA URBANISTICA DEL LOTE:TEJIDO: TM –Tejido Medio, TR- Tejido


Residencial. TRATAMIENTO URBANÍSTICO: 7 B II -Tratamiento Modalidad
consolidación urbanística, 7C – Tratamiento Mejoramiento Integral.
Específico: Suelo de uso agropecuario y residencial.
Complementarios: Servicios de comercio, recreación, institucional otros acordes a la
zona. Predio sobre la carrera 13 con calle 11; vía sin pavimentar en esta de
transpirabilidad; se contempla proyecto de ampliación de la red vial y mejoramiento.

Nota: Información Tomado del POT de la Ciudad Tunja e IGAC.

2.2. NIVEL SOCIO ECONOMICO: Estrato No 2

2.3. SERVICIOS PUBLICOS: Cuenta con los servicios públicos de: Acueducto, Energía
Eléctrica, Gas Domiciliario, Alumbrado Público, Aseo, Operador de multicanales de tv,

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servicio de transporte público urbano a 400 metros por la calle 6 con carrera 13 sur;
acceso a transporte municipal, intermunicipal y regional para la movilidad; entre otros

amueblamientos urbanos cercano como parques, hospitales, centros de recreación, etc.

2.4. VIAS DE ACCESO: Vías nacionales, departamentales, intermunicipales e inmersas


a la zona del inmueble lote, cuenta con vías principales la avenida Oriental; que
comunica a los municipios de Tunja - Ventaquemada, a su vez con Bogotá D.C. La Calle
6 que interconecta con la vía Avenida el Progreso que comunica a Tunja – Soracá y de
más municipios de la provincia centro Marques, Lengua, entre otras rutas de servicio de
transporte y movilidad de la ciudad.

El servicio de transporte público Urbano se toma en la carrera 13 con calle 6 sur; cuenta
con un buen servicio de transporte urbano cada 5 minutos aproximadamente.

2.5. USO ACTUAL DEL INMUEBLE: Lote de terreno con uso y/o destino a ser
urbanizado para vivienda residencial y/o comercial. Se encuentra una construcción de
vivienda sin terminar en ruinas.

2.6. UBICACIÓN EN LA MANZANA: El terreno tiene una ubicación dentro de la


manzana o cuadra; lote medianero, con frente principal sobre la carrera 13 con calle 11
sur de la ciudad de Tunja, vías sin pavimentar con sub-base, base y afirmando, no tienen
pavimento la vía ni anden sobre el predio.

3. ASPECTOS JURÍDICOS:
Escrituras: Escritura Pública número 573 de fecha 18-04- 1979 de la Notaria Primera
de Tunja.
Matricula Inmobiliaria: 070-8900 otorgada por la oficina de Registro e Instrumentos
Públicos de Tunja,
Código Predial Catastral: 15001 1000100031562000
Copia de recibo Impuesto predial No 3682234 de fecha 09/08/2021

Nota: este informe no constituye estudio de Títulos.

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4. TOPOGRAFIA Y CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE:

4.1. DESCRIPCIÓN:

La topografía del lote es simi-plana en su contexto; y con desnivel de talud frente a la vía
carrera 13 con calle 11 Runta Sur Tunja; se encuentra en una zona de ladera media
entre la avenida Oriental y la vía férrea y/o carrilera del Tren.

Las medidas o dimensiones del lote que es un rectángulo; mide 10 metros de frente por
20 metros de fondo; estas medidas son óptimas para el diseño de cualquier estructura
habitacional o de comercio, en su entorno o colindancia ya están construidas viviendas
de uno a tres pisos. Como se observa en la foto.

Foto fuente propia, Parte posterior del predio y colindancia

En cuanto a la oferta inmobiliaria en el sector, de lotes con características de frente fondo


similares; medidas óptimas para el diseño de vivienda o bodegas, locales comerciales y
apartamentos residenciales hay una oferta estable, equilibrio entre demanda y oferta
inmobiliaria en el sector, en la actualidad se presenta una consolidación al uso comercial
de inmuebles porque es un sector muy colateral con el complejo mercantil plaza de
mercado del sur Tunja y Parque Agroalimentario, zona de comercio al por mayor y al
menudeo.

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5. MEDIDAS Y LINDEROS:

5.1. AREAS:

Área lote: 200,00 M2


Área de Construcción: 40,00 M2

Fuente Imagen IGAC: Datos de catastro del predio

5.2 LINDEROS ACTUALES DEL LOTE M.I. (070-8900):

Norte: 20.00 metros lineales, linda con Luis Rodríguez.


Sur: 20.00 metros lineales, linda con Berónica Bautista.
Oriente: 10.00 metros lineales, Linda con Sucesión de Santos Coy.
Occidente: 10.00 metros lineales , linda con Gonzalo Gutiérr ez Baut ista .

Y encierra para un área neta de 200 metros cuadrados; como lo indica la Escritura No
573 de fecha 10 de abril de 1979 de la Notaria Primera de Tunja. hay que aclarar que el
área que figura en los documentos como es el certificado de libertad, recibo impuesto
predial y ficha catastral tiene un área de 212 metros cuadrados debido a que se está
tomando medidas sobre el límite que es el andén.

5.3. FORMA DEL PREDIO: El terreno tiene un frente fondo rectangular de 10.00 m de
frente por 20 m de fondo; la forma geométrica que tiene el lote es óptima para la
construcción de proyectos de vivienda o de comercio.

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6. INVESTIGACION DE MERCADO: Se buscaron ofertas de predios en el sector urbano


y rural en el sur del municipio de Tunja con características similares tanto geofísicas
como geoeconómicas al predio que estamos avaluando; estas fueron analizadas,
seleccionadas y verificadas para llegar a la estimación del valor comercial del predio. Se
eligieron ofertas en venta de lotes ubicados en el sector sur de los barrios San Carlos,
San Francisco y Runta, que cuentan con las siguientes características:

 Ubicados en la parte interna a la zona sur de Tunja y rural de expansión con limite
urbano Runta.
 Áreas de lotes entre 300 m² y 150 m².
 Con ubicación en manzana y/o medianeras con características geoeconómicas,
geofísicas y similitud en su mayoría.

Nota: Las ofertas comerciales se verificaron en el terreno y se realizó encuesta comercial


por vía telefónica y presencial en los predios.

7. METOLOGIA AVALUO COMERCIAL:

El presente Avalúo se ha practicado mediante la aproximación por comparación directa


de mercado; en el sector y en la zona circundante que se clasifica como homogénea.
Para la similitud y comparación del inmueble y el avalúo tiene en cuenta los siguientes
conceptos, criterios y principios generales de la valuación:

 Tierra, propiedad y bienes.  Objetividad.


 Mayor y mejor uso.  Certeza de fuentes.
 Principio de sustitución.  Transparencia.
 Precio, costo, mercado y valor.  Integridad y suficiencia.
 Valor de mercado.  Independencia.
 Enfoques o métodos de valuación.  Profesionalidad.
 Utilidad

La metodología valuatoria comercial; es la técnica valuatoria que busca establecer el


valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de

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bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones
deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor
comercial.

Justificación del método: Este método es utilizado para este Avalúo debido a que en la
investigación se encontró información de ofertas y/o transacciones en el sector y sectores
homogéneos que se pueden comparar con el bien objeto de la valuación. Estas ofertas
cumplen con los parámetros estadísticos establecidos en la resolución número 620 del 23
septiembre de 2008 del IGAC.

Los avalúos comerciales están reglamentados principalmente por Ley 388 de 1997, por
la Resolución del I.G.A.C. 620 de 2008 y el Decreto 1420 DE 1998. Se debe determinar
las Zonas Homogéneas Físicas, geoeconómicas dependiendo si se trata de sectores
urbanos o rurales, se utilizan variables que determinan en gran medida el valor de las
tierras, para las Zonas Homogéneas Urbanas las variables que se tienen en cuenta
son:

 Determinación Zona Homogénea Física Urbana


 Reglamentación del uso del suelo
 Uso actual del suelo
 Vías
 Topografía
 Servicios Públicos
 Tipificación de la construcción

Otros factores a tener en cuenta para realizar el avaluo son el análisis de mercado
inmobiliario, la investigación económica basada en encuestas a personas idóneas,
consulta con el banco de datos inmobiliarios pertenecientes a Fedelonjas y Corpolonjas,
Inmobiliaria Colombiana de peritos o valuadores y profesionales de la construcción, más
los estudios técnicos documentales y de factibilidades propuestos por el IGAC y
contemplados en las normas colombianas, con respecto a terrenos y construcción en
todo el territorio nacional, en el municipio y la ciudad de Tunja, se obtuvieron los
siguientes resultados al presente avaluó datos.

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8. DATOS ESTADISTICOS:

Para este Avalúo se utilizó información de mercado reciente, de datos de ofertas, los
cuales fueron confrontados y ajustados antes de ser utilizados en los cálculos
estadísticos. Para tal fin es necesario calcular medidas de tendencia central y la más
usual es la media aritmética. Siempre que se acuda a medidas de tendencia central es
necesario calcular indicadores de dispersión tales como la varianza y el coeficiente de
variación. Cuando el coeficiente de variación sea inferior: A más (+) o a menos (-) 7,5%,
la media obtenida se podrá adoptar como el más probable valor asignable al bien.
Cuando el coeficiente de variación sea superior: a más (+) o a menos (-) 7,5%; no es
conveniente utilizar la media obtenida y por el contrario es necesario reforzar el número
de puntos de investigación con el fin de mejorar la representatividad del valor medio
encontrado.

Factor de Negociación: Los datos recolectados de las ofertas tienen un incremento por
encima del valor de mercado, ya que generalmente el oferente pide más para poder
obtener una buena transacción, esto se verificó telefónicamente y los oferentes dijeron
que el precio de venta era negociable. Por ello se aplicó un porcentaje de negociación a
las ofertas en venta no mayor al 6,7%. Estos porcentajes de negociación están acordes
con las circunstancias económicas actuales y están basadas en la oferta y la demanda en
el sector que se considera normal. Los datos aportados nos permiten calcular la media
aritmética, desviación estándar y coeficiente de variación y máximos y mínimos, para estadística
recomendada para hallar el valor más acertado del avaluo catastral actualizado del inmueble.

9. CUADRO DE ENCUESTA Y ESTADISTICO

¿Lote Ubicado en la carrera 13 No 11 58 Sur Barrio/vereda Runta Tunja; a como se paga el metro
cuadrado de tierra?

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10. CONCLUSIONES Y OBSERVACIONES: En la determinación del valor comercial de


venta del lote se efectuó por el método valuatorio Comparativo o de Mercado teniendo en
cuenta las ofertas encontradas en la zona urbana más homogenizadas al predio de la
carrera 13 con calle 11 sur Tunja.

 El cálculo estadístico de la encuesta de mercado inmobiliario se homogenizo y se


le dio similitud en todos sus aspectos geofísicos y geoeconómicos con los
inmuebles números 3,4 y 5 de la estadística inmobiliaria del sector y la zona
inmersa para el estudio. Dando como resultado la media aritmética de $ 684.000
pesos M/L por la compra de metro cuadrado.

 La determinación de valorar el predio objeto del avaluó por debajo de la media


aritmética en un valor de $ 630.000 mil pesos M/L metro cuadrado, es por las
labores que el comprador debe realizar para alistar y/o limpiar el predio con el
propósito de hacer el urbanismo.

 Del Avalúo. Corresponde a las condiciones propias y actuales del inmueble, con
todos los derechos inherentes a una propiedad sin limitaciones. El Avalúo se
considera ajustado a las características de la propiedad de inmuebles en el
sector.

 Del terreno. Su ubicación, su relación frente-fondo, área y dimensiones,


topografía, normas urbanísticas vigentes, posibilidades de desarrollo,
disponibilidad de servicios públicos, fueron tenidos en cuenta y evaluados para el
resultado valuatorio.

 De la propiedad. Las circunstancias económicas actuales y las características


generales del sector, el estado actual de los inmuebles colindantes, tenencia de
lotes y desarrollo, vecindario, oferta y demanda existente en la tenencia de
terrenos, lotes y edificaciones, negocios realizados, precios en el sector o en
sectores homogéneos, renta actual, posible rentabilidad, facilidad de negociación,
etc. Fueron estándares de evaluación en la estadística de similitud y
homogenización de inmuebles en el presente trabajo valuatorio.

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11. RESULTADO DEL AVALUO:

TERRENO Lote Matricula Inmobiliaria N.º 070-8900


CANTIDAD UNIDAD VALOR UNITARIO VALOR TOTAL
200 M2 630.000,00 $ 126.000.000,00
Valor Terreno $126.000.000,00

AREA DE CONSTRUCCION :
CANTIDAD UNIDAD VALOR UNITARIO VALOR TOTAL
40.00 M2 $ 0.00 $ 0.00
Valor Construcciones T $ 0.00

SUMA TOTAL $ 126.000.000,00

SON: CIENTO VEINTISEIS MILLONES DE PESOS MONEDA LEGAL


COLOMBIANA.

AVALUO COMERCIAL DEL INMUEBLE LOTE $ 126.000.000,00

Cordialmente,

JAVIER SÁNCHEZ RÁTIVA


C.C. No 7.167.549 de Tunja Boyacá
Ingeniero Civil UMNG
M.P. 091037-0528740
Especialista en Avalúos Nacionales
T.P. 7167549 RAA
E-mail: jasarran@yahoo.es
Teléfono Móvil: 310 563 7317

VIGENCIA DEL AVALÚO: De acuerdo con el numeral 7, del artículo 2, del Decreto 422
de marzo 8 de 2000, la vigencia del avalúo no podrá ser inferior a un año. Los avalúos
tendrán una vigencia de un (1) año, contados desde la fecha de su expedición o desde
aquella en que se decidió la revisión o impugnación, según Art. 19 del Decreto 1420 de
1998. En todo caso durante este tiempo puede haber condiciones intrínsecas o
extrínsecas que puedan cambiar el valor comercial del predio.

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