Derecho Registral

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DERECHO REGISTRAL

Evolución Histórica
Sistemas Registrales
Sistemas Registrales por organización del registro
Sistemas Registrales por la forma de extender los asientos registrales
Sistema Registral por la forma de traslación dominial
Sistema Registral por su origen

Mg. Jesús Ricardo Pérez Victoria


EVOLUCIÓN
HISTORICA
SOCIEDADES
Mesopotami
ESCLAVISTAS
a
Existencia de oficinas o archivos en las ciudades asirias, donde se conservaban
planos catastrales con indicación de los edificios y las fincas urbanas y rústicas, en
caso de conflictos servían como sustento catastral.
Mesopotami
a
En Asiria y Caldea, los contratos
en tabillas de arcilla, las partes
y testigos ponían su sello,
Antigua Babilonia, antes de clavaban las uñas, los
Hammurabi, enajenación conservaban en su poder,
inmobiliaria inter vivos, derecho insuficiente varios contratantes
de retracto a favor de la familia por su fragilidad se paso a las
del transferente luego reducido piedras, se denomina el
a una restitución dineraria. KUDURRU, se colocaba en la
tierra
SOCIEDADES
ESCLAVISTAS
Grecia
Existieron los primeros registros que se conocieron como “anagrafe”, creados para
evitar engaños.
Grecia
La venta de inmuebles era anunciada por pregoneros y los
gravámenes se individualizaban en libros.
SOCIEDADES
ESCLAVISTAS
Egipto
Existencia de la BIBLIOZEKE (archivo de negocio), archivaban las declaraciones
de impuestos.
Egipto Si se accedía se pasaba a otra
instancia “prosangelia”, en la que
La ENKLESEON (archivo de inscribía el nombre del adquiriente
adquisiciones), oficina que y la clase contrato, sin mayor
intervenía en el movimiento trámite se daba fe de que el acto
inmobiliario a cargo del era válido.
BIBLIOFILAKE o registrador
(por medio de una solicitud se
le pedía que realizará el acto
que se necesitaba registrar.
Roma: Dos
períodos

EL PRIMER PERIODO O SEGUNDO PERÍODO O


DERECHO CLÁSICO DERECHO JUSTINIANEO
Procedimiento comercial, únicamente de los ciudadanos
romanos con exclusión de los libertos, con cinco testigos
llamados “testis classicis”.
El “Mancipio accipiens”(Quien adquiría la cosa).
La Mancipatio El Mancipio Dans (El que vendía la cosa).

Primer período El libripens (Agente público ante quien se realizaba dicho


acto), todos pronunciaban una frase obligatoria que era
“nuncupatio”, señalando el bien representado, el libripens
DERECHO golpeaba una balanza formalizando el negocio y el bien era
CLÁSICO entregado al interesado o mancipio accipiens.

Especie de juicio reivindicatorio donde participaban:


- In Jure Cedens (Demandado).
La in jure cesio - Vindicans (Demandante).
Primer período Comparecían ante un magistrado o pretor, que en medio de
solemnidades de la “legis actio sacramenti in rem” se decretaba la
propiedad a favor del demandante.
- Consentimiento y buena voluntad.
- Lejos de rituales y solemnidades.
DERECHO La traditio - La transmisión de la propiedad consistía en la
CLÁSICO Primer período entrega del bien que deseaba enajenar con la
intención de las partes de transferirla y la otra de
adquirirla.
Segundo Periodo o Derecho Justinianeo

Larga • Se manifiesta por el


señalamiento o indicando el

Manú objeto que se desea


enajenar.

Brevi • Es aquella en la que la


entrega de la cosa se da en

Manú
las propias manos del
adquiriente.
DERECHO
REGISTRAL

DEFINICIÓN
DENOMINACIONES

Conjunto de principios
registrales, normas generales
y reglamentos de carácter
jurídico especial que regula
Derecho hipotecario En nuestro país la la organización de la
Derecho Inmobiliario denominación es de institución registral, el
Derecho Registral, debido a funcionamiento y control de
Derecho Registral que nuestro sistema no las inscripciones de los
solo comprende el registro diferentes registros, así como
de predios sino muchos las inscripciones y la
otros registros. publicidad registral.
Características
FORMAL AUTÓNOMO
Por cuánto tiene sus
Formalidad del leyes y principios
documento. propios.
Formalidades de Tiene un considerable
elaboración del acto número de reglamentos
jurídico. y directivas de carácter
especial que regulan los
diferentes registros.

HETERÓGENEO
LIMITATIVO
Disciplina que tiene
Aquellos que de normas de Derecho
manera expresa y Público Interno y
específica se también normas de
encuentran Derecho Privado,
debidamente señaladas aplicable tanto a la
en la ley. organización de la
Las inscripciones son institución registral,
numerus clausus. como el procedimiento
registral.
Sistemas Registrales:
Como a los efectos de la
inscripción (Declarativa o
SISTEMAS Referencia a las diferentes
formas en que se organizan
Constitutiva). REGISTRALES los registros.

Y en lo concerniente
a la protección de los
terceros.

Alfonso de Cossio, nos dice que es el Sanz Fernández, señala que es el


conjunto armónico de principios conjunto de normas que en un
que aspira a producir mediante la determinado país regulan las
institución del registro de
formas de publicidad de los
propiedad, la necesaria seguridad
derechos reales sobre los bienes
del tráfico de bienes inmuebles y la
inmuebles a través del registro
constitución de relaciones reales
sobre los mismos ofreciendo con
de la propiedad, así como el
ellos sólidas bases en que asentar el régimen y organización de esta
crédito hipotecario. institución.
SISTEMAS REGISTRALES
Clasificación:

A. Por los efectos B. Por la forma de la


de la inscripción organización del
registro

• Sistemas • Sistemas de folio


declarativos real
• Sistemas • Sistema del folio
constitutivos personal.
• Sistemas • (Caso Perú:
convalidantes ambos sistemas).
• Sistemas no
convalidantes.
C. Por la forma de extender los asientos registrales y sus efectos:

Consta de los siguientes sistemas: - Sistemas con fe pública


- Sistemas de inscripción registral.
- Sistemas de transcripción - Sistemas sin fe pública
- Sistemas de encasillado registral.
- Sistemas con archivo de - Sistemas con legitimación.
títulos. - Sistemas sin legitimación.
- Sistemas sin archivo de - Sistemas de registro de
títulos. derechos.
- Sistemas de publicidad - Sistemas de registro de
completa. documentos.
- Sistema de publicidad
incompleta.
D. Por la
forma de
traslación
Dominial

Sistema Sistema
Causal Abstracto
Clasificación:
a.NO CONVALIDANTES a.DECLARATIVO
b.Al inscribir acto no queda convalidado. b.El acto o derecho se constituye
c.Perú, si un título que adolece de fuera de registro. La inscripción
nulidad se inscribe, el título sigue siendo otorga: publicidad registral,
pasible de ser declarado nulo, no es
convalidante. protege su derecho y otorga
seguridad.
d.Párrafo 2° del artículo 46 R.G.R.P.

POR LOS EFECTOS


DE LA
INSCRIPCIÓN

a.CONSTITUTIVO
a.CONVALIDANTES b.El acto o derecho real se constituye, nace
con la inscripción en el registro elemento
b.Al inscribir en Registros Públicos el determinante de la adquisición o
acto queda convalidado. constitución del derecho real.
c.Caso de Australia en una compra c.La translación se produce con la
venta. inscripción.
d.Hipoteca: En el Perú es constitutivo.
Existen muchos autores, que según los países o sistemas anteriormente vistos han establecido o
definido un determinado sistema, sin embargo, de acuerdo a sus diferentes efectos y formas de
organización y llevar los registros podemos establecer los siguientes sistemas:

Ejemplo: La compra
Acto o derecho real venta en el Perú es
que se constituye declarativa, por
fuera del registro excepción
SISTEMA constitutiva.
REGISTRAL
DECLARATIVO Su inscripción Protege su
otorga publicidad derecho y otorga
registral seguridad

La inscripción en este sistema no es constitutiva entre las partes ni determina la adquisición del derecho real,
pero la falta de inscripción hace inoponible el título no inscrito frente a un tercero que ha inscrito, este
sistema es el que rige en Francia e Italia.
Asimismo:

El Segundo párrafo del


La registración es un Artículo I del T.P. del
requisito para oponer el R.G.R.P., el contenido de
acto o derecho a terceros. las partidas registrales
Es decir el derecho se afecta a los terceros aún
constituye fuera del cuándo éstos no hubieran
registro y la registración tenido efectivo del mismo.
trae como consecuencia La traslación de dominio
que el derecho pueda se perfecciona antes de la
oponerse ante terceros. inscripción, ya que la
inscripción no es un
requisito para la
traslación de dominio
entre las partes.

“Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es
preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone”. Art. 2020 C.C.
SISTEMA REGISTRAL CONSTITUTIVO

SISTEMA
CONSTITUTIVO

Los derechos nacen


con la inscripción
en el registro.

Ejemplo: La hipoteca en el La inscripción es el


Perú así como en Alemania elemento determinante de la La Traslación de dominio
donde el Derecho Real se adquisición o constitución se produce con la
constituye con la inscripción. del derecho real. inscripción.
SISTEMA REGISTRAL CONVALIDANTE Y NO COVALIDANTES:

NO
CONVALIDANTES

• Al inscribir en • Al inscribir en Registros


registros públicos el Públicos, el acto no queda
acto queda convalidado convalidado.
. • En nuestro país, si un título
que adolece de nulidad se
• Como es el caso de inscribe, el título sigue
Australia referido a una siendo pasible de ser
compraventa. declarado nulo.

• La inscripción no convalida
los actos que sean nulos o
anulables, con arreglo a las
CONVALIDANTES disposiciones vigentes.
SISTEMA DE FOLIO
PERSONAL
Una partida registral por cada
persona jurídica o por cada persona
natural. El registro no toma como
referencia la finca ni bien alguno.
Archivo de documentos completados por SISTEMA DEL FOLIO
SISTEMAS DE FOLIO unas fichas. CAUSAL
REAL Una partida por contrato, no se toma
Una sola partida registral por cada en cuenta el bien ni la persona natural o
bien inmueble, o por cada vehículo. jurídica sino el contrato. En el Perú rige
Base fundamental la finca o el predio o para el registro mobiliario de contratos
en general el respectivo bien. Principio regulado por la ley de garantías
de especialidad o folio real, registro o mobiliarias.
inscripción y sus modificaciones.

Por la forma de
organización en del
Registro
No olvidar
Sistema de Folio Real
Se realiza mediante asientos sucesivos,
que conforman en un solo formato el
historial jurídico de los bienes, cada
inmueble tiene su ficha y en ella deberá
inscribirse de forma cronológica los
asientos generados por los documentos que
sean presentados formalmente para su
inscripción.
Permite tener agrupados todos los
asientos relativos a un mismo inmueble,
con lo cual se facilita la aplicación del
principio de publicidad registral y la
garantía de la existencia de lo inscrito
sobre lo no inscrito.
Sistema del Folio Real: En el Perú.

Desde 1997 hasta 2001 se


En 1888 se trabajo
implementa, y se consolida el
en tomos.
asiento electrónico.

En 1971 se pasó a las


fichas movibles, para luego de Desde 1999 al año 2004. La
interconexión a nivel nacional o lo que
la creación de la Sunarp en es la publicidad en línea, proyecto que
1994. se consolida, así como la inscripción
registral con competencia nacional.
Asimismo Sistema de Folio Personal
Corresponde aperturar una sola partida SUPUESTOS:
registral por cada bien, a veces se apertura En el caso del registro de personas
más de una partida registral para un naturales en cada registro que lo integra, se
determinado bien, esto no debe de ocurrir, abrirá una sola partida por cada persona
de suceder existe duplicidad de partidas natural, en la cual se extenderán los
también llamado pluralidad de folios. diversos actos inscribibles, como mandatos,
Art. 56 al 63 R.G.R.P sucesiones intestadas, testamentos, unión de
Registro de hecho y entre otros.
Propiedad Inmueble En el registro de personas jurídicas se
inscribe la persona jurídica societaria y no
Folio Real
societaria, inscribiendo también su acto
Registro De
Propiedad Vehicular constitutivo y sus subsiguientes.
Cuando se trate de asientos de Artículos conexos:
inscripción extendidos en mérito - Art. 50 R.G.R.P. (Contenido del
de instrumentos otorgados en el asiento de inscripción).
extranjero los asientos contendrán
la indicación del cónsul o - Art. 51 R.G.R.P. (Mandatos
funcionario competente ante quien judiciales).
se haya otorgado el título (…)”. - Art. 52 R.G.R.P. ( Resoluciones
Conforme al art. 53 del R.G.R.P. administrativas).

Es un resumen del título Inscripción: Se extraen los


presentado en el cual ha principales datos, para que
recaído la calificación registral figuren en los asientos
positiva. registrales de inscripción que
forman parte de las partidas
Caso similar en España. registrales.

POR LA FORMA DE
EXTENSIÓN DE LOS
ASIENTOS
Propio de los sistemas
que rigen los numerus
clausus de derechos
reales.
Los registradores al
momento de la inscripción
Los asientos se extienden transcriben el contenido del
en los libros, siendo un título.
encasillado.

SISTEMA DE SISTEMA DE
SISTEMAS
ENCASILLADO TRANSCRIPCIÓN

Inadecuado para los


sistemas del numerus No se efectúa ningún tipo
apertus de derechos reales. de resumen.

Ejemplo: España.
• SISTEMAS REGISTRALES CON ARCHIVO DE TÍTULOS
Una vez practicada la registración, se archiva un ejemplar del título inscrito
formándose legajos con los mismos.

En los sistemas
El archivo general, está
registrales con archivo
constituido entre otros por
de títulos registrados
los títulos que han servido
existe algunas veces la
para las inscripciones , las
duda de si los efectos de
solicitudes de inscripción
la publicidad registral se
con las respectivas
extiende o no a los títulos
esquelas de observación y
archivados que corren
tacha. Art. 108. inc. B.
registrados.

Aplicación del
artículo 54 del
R.G.R.P.
• SISTEMAS REGISTRALES SIN ARCHIVO DE TÍTULOS
Una vez practicada la registración, se devuelve al presentante el título que ha sido
materia en calificación registral positiva, en estos sistemas registrales, no existen
legajos registrales.

• SISTEMAS DE PUBLICIDAD COMPLETA


En el Perú el sistema de
El acceso por parte de las publicidad es completa
personas a la información con excepción del registro
que contiene el registro, de testamentos cuando no
es total (Art. II del T.P del se ha inscrito la
R.G.R.P) Garantía que ampliación del testamento
toda persona acceda al o la comprobación de
conocimiento efectivo del testamento, y los casos
contenido de las partidas. que afectan el derecho de
intimidad. Art. 128
El Art. 46 del Reglamento del Registro de Testamentos.
Art. 127 del R.G.R.P
 La expedición de los certificados
La expedición de los compendiosos que acrediten la
certificados literales existencia o vigencia de
La manifestación de las de las inscripciones, determinadas inscripciones o
partidas registrales o anotaciones, anotaciones, así como la inexistencia
exhibición de los títulos que cancelaciones y de los mismos.
conforman el archivo registral copias literales de los  La información y certificación del
o que se encuentran en contenido de los datos de los índices
documentos que
y del contenido de los asientos de
trámite de Inscripción. hayan servido para presentación.
extender los mismos  ART. 128. Acceso a información que
y que obran en el afecta el Derecho a la Intimidad.
archivo registral
SISTEMA DE PUBLICIDAD
INCOMPLETA
DEFINICIÓN: SISTEMA SISTEMA
En los sistemas de REGISTRAL CON FE REGISTRAL SIN FE
PÚBLICA PÚBLICA
publicidad REGISTRAL: REGISTRAL:
incompleta el
acceso por parte de
Son los sistemas Son los sistemas
registrales en los cuales registrales en los
las personas a la se encuentra
información que cuales no se
establecido el principio
contiene el registro registral de fe pública encuentra
se encuentra que consiste en el establecido el
restringido. carácter que le imprime principio registral de
Alemania. el funcionario. fe pública registral.
SISTEMA REGISTRAL CON
LEGITIMACIÓN

Son los sistemas Son los sistemas


registrales en los cuales registrales en los cuales
se encuentra establecido no se encuentra
el principio registral de establecido el principio
legitimación. Art. de legitimación.
2012 – 2013 Código
Civil.

SISTEMA REGISTRAL SIN


LEGITIMACIÓN
• SISTEMAS REGISTRALES DE REGISTRO DE DERECHOS/TÍTULOS

CONTROL PREVIO exige un REGISTRO DE se GARANTIZA LO


DE LEGALIDAD DERECHOS PUBLICADO
para existe una
PROCEDER A LA CUIDADOSA Y realizada por REGISTRADOR
REGISTRACIÓN DETALLADA el PÚBLICO
CALIFICACIÓN
PRESENTADO del
es DEPURAN LOS
SOLICITANDO SU DOCUMENTO
REGISTRACIÓN TÍTULOS
en el
y si la
SISTEMA REGISTRAL DEFECTOS SUBSANABLES E
CALIFICACIÓN
REGISTRAL ES PERUANO INSUBSANABLES
POSITIVA es un sistema de
se extiende los REGISTRO DE AL REGISTRO LOS
ASIENTOS DE DERECHOS TÍTULOS VÁLIDOS
REGISTRACIÓN conforme de detalla en
CORRESPONDIENTES y el
ARTÍCULO 2011 DEL C.C. ART. 31-33 DEL R.G.R.P
• SISTEMAS REGISTRALES DE REGISTRO DE DOCUMENTOS

PUBLICA A UNO DE REGISTRO DE


LOS TITULARES
REGISTRALES DOCUMENTOS
se publican los
sino que se
DERECHOS que se
no se REVISIÓN DE
PUBLICADO LUEGO DE UNA contrae a la
garantiza lo REQUISITOS MÍNIMOS
CALIFICACIÓN
además que se promueve
en estos
LA PUBLICACIÓN DE
SISTEMAS
LOS DOCUMENTOS que EXISTAN VARIOS
REGISTRALES ES PROPIETARIOS
POSIBLE
INSCRIBIBLES con INMUEBLE
EXISTENCIA DE
ENTRE DERECHO
SI
INSCRIPCIONES
INSCRITO
EXCLUYENTES
y la
DOCUMENTO
REGISTRACIÓN que el INSCRITO los REQUISITOS
NO IMPLICA DE VALIDEZ
CUMPLA
Por la traslación de Dominio
Si se inscribe una traslación de dominio, en el
asiento de inscripción debe expresarse la
Pueden clasificarse en abstractos y causales: causa de dicha traslación de dominio que
SISTEMA CAUSAL puede ser:
en el presente sistema Compra venta
La causa de la Donación
traslación de dominio Adjudicación judicial
esta El sistema de traslación de dominio causal
también se encuentra consagrado en el Art.
Ligada a la inscripción
99 del R.G.R.P.
en el Por tanto en los sistemas causales podemos
PERÚ atacar judicialmente la causa que origina la
la
extensión del asiento y en cancelación del
causal es
Translación Art. 46 asiento registral.
de dominio R.G.R.P Casi todos los estados tienen consagrado el
sistema de traslación de dominio causal.
Sistema Abstracto Por su tratamiento, origen,
formas de inscripción,
- En el sistema abstracto la efecto, en especial por un
tema académico podemos
causa de traslación de decir:
dominio se desliga de la SISTEMA REGISTRAL
inscripción. ALEMÁN

SISTEMA REGISTRAL
- En ALEMANIA, la
FRANCÉS
traslación de dominio es
abstracta conforme al SISTEMA REGISTRAL
BGB de 1900, el cual está AUSTRALIANO – ACT TORRENS
desconectado de la causa y
SISTEMA REGISTRAL
del negocio. ESPAÑOL

SISTEMA REGISTRAL
PERUANO
Sistema Registral Francés
Antecedentes:

Introducido por la Se puso en vigor el


Revolución Francesa Código Hipotecario
de 1789
1795

Hipotecas y
mutaciones sobre el
Aclarado por el
dominio, se
Código
consolida con la
Napoleónico de
Ley N°11 de 1798
1804, hubieron
de fuerte influencia
cambios hasta la
Germana.
reforma de 1959.
La inscripción es
Características: obligatoria,
meramente
declarativo de los
La unidad básica Transmisión
derechos y solo
registral, la consensual,
para ser oponible
persona o titular simple
a terceros.
de derecho real consentimiento, es
inmobiliario, necesario la
sobre ello se tradición.
ordena el registro.

La presentación de los títulos, Llamado de transcripciones(Transcribir o


acompañados de una copia de los copiar el instrumento en los libros
mismos, la prioridad de los organizado para dar protección a los
derechos se lleva con todo rigor. acreedores de hipotecas inicialmente
conocido registro de hipotecas).

Sistema Registral Francés


Se contrasta los
Características: antecedentes
registrales y
aspectos formales
no los aspectos El título se
sustantivos. encuentra en
Folio real
computarizado. instrumentos
públicos.

Se conserva los títulos


presentados en el archivo y Se exige el tracto sucesivo.
un extracto se lleva a los
ficheros

Sistema Registral Francés


Sistema Registral Alemán
Los países con origen germánico, fueron los primeros en desarrollar la publicidad registral, su
organización es en libros de inscripción en folio real.

CONSOLIDADO

ORDENANZAS
LEY PRUSIANA CÓDIGO CIVIL
REGISTRALES
DE 1872 DE 1896
DE 1900.

A cargo de un magistrado judicial (Juez Inmobiliario), funcionario


del sistema judicial, riguroso control de legalidad.
Sistema Registral Alemán
Es un sistema de folio real.
Inscripción constitutiva.
Respetan el principio del tracto sucesivo, toda
transmisión de dominio o declaración de
derechos es nula si no consta su inscripción.

Funciona mediante dos registros que deben


guardar entre si la debida concordancia y son:
- Registro predial o territorial (Contiene la
matrícula del inmueble y todos los actos de
transferencia y gravamen).

- Registro catastral (configuración topográfica


del inmueble, naturaleza, situación, extensión
superficial, forma, etc). Se anota toda
modificación material del predio.
Debe de anotarse en ambos registros.
Sistema Registral Australiano o act torrens:
Sir Robert Torrens, nuevo sistema registral el parlamento australiano aprueba 27-01-1858
vigente en 1859, con el nombre de Real Property act o acta de Torrens.

Procedimiento de transmisión
sencillo, no requiere la
intervención de escribano se
envía el certificado de título y
datos en formulario de acuerdo
con modelos prestablecidos,
hacen constar enajenación y lo
suscriben, las firmas legaliza un
juez de paz u otro funcionario
autorizado puede remitirse por
correo.
Sistema Registral Australiano o act torrens:

Con el act torrens sólo


Antes existía un rellenan formularios
registrador público pre establecidos y lo
que hacía oponible firma un juez de paz
o funcionario
los actos.
autorizado
Sistema Registral Australiano o act torrens:
- Se expide a nombre del Estado.
- Es inatacable, real, el adquiriente por este título pierde todo contacto o
relación jurídica con los propietarios anteriores.
- El documento es examinado en sus aspectos formales, también se verifica si
las partes tienen capacidad legal para contratar.
Título por - Dirigida por un funcionario administrativo asesorado por técnicos catastrales.
duplicado, uno - Si no hay obstáculo legal se inscribe.
para el registro - Si es total se entrega al adquiriente un nuevo certificado o el mismo anterior
y otro se endosado por el enajenante.
devuelve , sus - Si la enajenación es parcial, nueva hoja de registro, nuevo certificado al
características adquiriente otro por el saldo al enajenante.
son: - Los efectos son rigurosos, certificados con plena fe.
- No se admiten demandas de reivindicación contra el propietario inscrito, salvo
causales muy limitadas (inmatriculación fraudulentamente, error de deslinde,
no afecta a terceros, presunción iure et de jure.
- Rogación presentación de solicitud, títulos y planos.
- Principio de especialidad y prioridad.
Sistema Registral Español:
Instaurado a fines del S.
XIX, coincidiendo con la
realización de un fuerte No convalida los actos nulos,
proceso de privatización de la pero quien adquiera, a título
tierra y el inicio de un oneroso, confiado en la
Solo el titular queda
importante despegue en la titularidad registral de su
legitimado para otorgar actos
actividad económica se ha transmitente será protegido
inscribibles relativos al
convertido con el tiempo en un aunque la titularidad del
derecho inscrito a su favor, las
elemento básico del sistema transmitente adolezca de
resoluciones judiciales que le
jurídico. defectos no constatados
perjudiquen, solo accederán al
registralmente, siempre que el
registro si se dictan en
adquiriente tenga buena fe.
*Solo lo inscrito existe, lo no procedimientos en que el
inscrito es como si no existiera titular registral haya sido
para él. parte.
El acceso de un documento al registro
La inscripción es voluntaria salvo
se produce previa calificación por el
excepciones, toda actuación del registrador
registrador, que debe examinar la
se realiza a instancia de parte.
legalidad de las formas, la validez del
contenido del acto, la capacidad de los
Instrumentación forma pública, es decir ha otorgantes y la adecuación a la
de ser otorgado por o ante funcionario situación registral previa.
público, juez, órgano de la administración,
Notario.
El registro se lleva por fincas es decir,
El acceso al registro y, por tanto, la abriendo a cada nueva finca que ingresa en
protección por orden de llegada a la oficina el registro una hoja que constituye su
registral del documento correspondiente. incorporación y los demás actos.
Sistema Registral Español:

Funcionarios públicos de
elevada calificación jurídica,
que asumen personalmente, la El Registrador actúa con
responsabilidad por los independencia pero bajo la
errores que cometen en el supervisión de la
ejercicio del cargo, asume el administración pública,
mantenimiento de la oficina y estando integrado, además en
la remuneración del personal, una organización profesional
el cobro cubre los derechos, su independiente a la que
retribución es determinada correspondiente velar por el
por la administración del correcto ejercicio de la función.
Estado, pagados por el propio
usuario.
Sistema Registral
Sistema Norteamericano Peruano
- No existe un registro de propiedades - El Registrador accede por concurso,
como por ejemplo en España, existe un depende del Estado, labora para una
archivo o registro de documentos, de determinada Zona Registral (órgano
contratos de donaciones, etc. Desconcentrado) de la Sunarp que a su
- A través de los cuales y con la ayuda de vez es un órgano descentralizado del
una empresa de servicios jurídicos se llega sector justicia.
a la conclusión de que, posiblemente, - Ley de Creación N°26366.
quien te lo venda esta facultado para ello.
- El sistema es muy inseguro es obligatorio
la contratación un seguro del título. El
título es el negocio jurídico (compraventa,
sucesión, donación, entre otros).
- A través del cuál adquirimos la
condición de titulares de un derecho.
Nuestro sistema registral dependerá de la clasificación que
adoptemos.

Jesús Ricardo Pérez Victoria.

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