JOSE LUIS ENCISO CAMPOS

2DO. SEMETRE DE LA CARRERA DE DERECHO

ACTIVIDAD INTEGRADORA
M04-U01-S01
Contenido
Introducción........................................................................................................................................2
Actividad 1. Elementos de existencia y validez de los contratos................................................3
4. Completa los siguientes cuadros conforme a la doctrina y al Código Civil para el Distrito
Federal.............................................................................................................................................3
Actividad 2. Obligaciones y derechos de las partes.....................................................................5
3. Identifica las denominaciones establecidas a las partes en cada contrato (contrato 1)..............5
Título o denominación.................................................................................................................5
Identificación de las partes:.........................................................................................................5
Declaraciones:..............................................................................................................................5
Cláusulas:.....................................................................................................................................6
Fecha, nombre y firmas de quienes contratan y sus testigos:....................................................10
4. Señala los derechos y las obligaciones de las partes de acuerdo a los contratos. (Se sugiere la
elaboración de cuadros comparativos para ello)...........................................................................11
3. Identifica las denominaciones establecidas a las partes en cada contrato (contrato 3)............13
Título o denominación...............................................................................................................13
Identificación de las partes:.......................................................................................................13
Declaraciones:............................................................................................................................13
Cláusulas:...................................................................................................................................14
4. Señala los derechos y las obligaciones de las partes de acuerdo a los contratos. (Se sugiere la
elaboración de cuadros comparativos para ello)...........................................................................16
Actividad integradora. Utilización de los contratos.....................................................................17
2. Identifica el tipo de contrato requerido para el caso.................................................................17
3. Redacta el contrato....................................................................................................................17
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO COMERCIAL..........................................................................17
Bibliografía.........................................................................................................................................21
Introducción

Se estudia la concepción del contrato su clasificación y características como generador de

obligaciones y dador derechos.

Estudio de su clasificación para regular los derechos y obligaciones emanados de los

acuerdos de voluntades, poniendo énfasis en los elementos de existencia y validez y su
naturaleza jurídica, para determinar los derechos y obligaciones de las partes.
 Actividad 1. Elementos de existencia y validez de los contratos

2. Lee los apartados “Convenios y contratos”, hasta “Contratos en particular”, así como los
apartados de aquellos contratos que te corresponda analizar.

4. Completa los siguientes cuadros conforme a la doctrina y al Código Civil para el

Distrito Federal.

Elementos de
Existencia de los Consentimiento Objeto Solemnidad
contratos

CONTRATO DE En la cláusula decima En la cláusula primera Para el tipo de

PROMESA DE primera se establece se establece el objeto contrato no se
COMPRA-VENTA el consentimiento, del contrato donde el establece una
donde las partes vendedor se obliga a solemnidad legal
manifiestan que lo enajenar y el
pactado es justo y sin comprador a adquirir la
dolo, mala fe o error. casa citada

Donación canada En las declaraciones En la cláusula primera Para el tipo de

virgen el donante establece se establece el objeto contrato no se
su disposición a llevar del contrato el cual establece una
a cabo el contrato consiste en la solemnidad legal
referido mientras que transmisión en
el donatario en la donación del inmueble
cláusula tercera se referido
compromete a la
conservación y
protección del predio
donado, ratificado en
las clausulas primera,
cuarta y séptima
Elementos de Capacidad legal Ausencia de vicios Licitud en el
Validez de los de las partes del consentimiento objeto, motivo Formalidad
Contratos y fin

CONTRATO DE En las En la cláusula Según las Cumple la

PROMESA DE declaraciones del decima primera se declaraciones formalidad de
COMPRA-VENTA vendedor y establece que el de las partes se estar por
comprador consentimiento establece que escrito
declaras su carece de dolo, el acto es licito
El
capacidad jurídica mala fe o error. y posible su
establecimiento
para la celebración realización ya
de las fechas
del contrato que el
para llevar a
vendedor
cabo el
declara su legal
contrato
propiedad del
definitivo
bien y el
además de
comprador
contener los
declara su
elementos del
interés en la
contrato
compra
definitivo

Donación canada En las En la cláusula En las Cumple la

virgen declaraciones las OCTAVA se declaraciones formalidad de
parte señalan su manifiesta por las del contrato, el estar por
capacidad legal partes que no donante escrito
para la celebración existe dolo, error, establece la
del presente lesión, mala fe, legal propiedad
contrato, indicando vicios en el del inmueble y
elementos de consentimiento en si interés en
información que el contrato llevar a cabo el
reflejan su contrato, así
constitución como el
donatario
manifiesta
tener la
capacidad para
poder llevar a
cabo la
donación
Actividad 2. Obligaciones y derechos de las partes
1. Concluye la lectura del texto de apoyo.
2. Consulta en fuentes doctrinarias académicamente confiables sobre los derechos y las
obligaciones de las partes en cada uno de los contratos asignados.
3. Identifica las denominaciones establecidas a las partes en cada contrato (contrato 1).

Título o denominación
CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA VENTA INMOBILIARIA

Identificación de las partes:

QUE CELEBRAN POR UNA PARTE EL (LA) SEÑOR (A)

________________________________________, A QUIEN EN LO SUCESIVO SE LE
DENOMINARA “EL PROMITENTE VENDEDOR”, Y POR LA OTRA PARTE EL (LA)
SEÑOR (A) _________________________________________, A QUIEN EN
ADELANTE SE LE DESIGNARA COMO “EL PROMITENTE COMPRADOR”, AL
TENOR DE LAS SIGUIENTES DECLARACIONES Y CLAUSULAS.

Declaraciones:

DECLARACIONES

DECLARA EL PROMITENTE VENDEDOR:

1.- Que tienen plena capacidad jurídica para celebrar tanto este Contrato de Promesa
de Compra Venta como la escritura pública correspondiente.

2.- Que es el legítimo propietario del inmueble marcado con el número ____, de la calle
___________, en la colonia ______________________, delegación (municipio)
___________________, estado de__________________, México, en términos de la
escritura número ____________________, de fecha
______________________________________________, ante el licenciado
__________________________, Notario número ______ del (Estado o ciudad que
corresponda), inscrita en el Registro Público de la Propiedad del
___________________, en el folio real número ___________________.
3.- Que puede disponer libremente del inmueble, y que a su costa será entregado a EL
PROMITENTE COMPRADOR libre de todo gravamen o limitación de dominio, y al
corriente en el pago de sus cargas fiscales, en el momento de la firma de la Escritura
Pública que se celebre ante el notario público seleccionado.

DECLARA EL PROMITENTE COMPRADOR:

4.- Que tienen plena capacidad jurídica y económica para celebrar tanto este Contrato
de Promesa de Compra Venta, como la Escritura Pública correspondiente ante notario
público.

5.- Que conoce y está interesado en adquirir la casa marcada con el número ____, la
calle ___________, en la colonia ______________________, delegación (municipio)
___________________, estado de__________________, México.

Cláusulas:

AMBOS CONTRATANTES DECLARAN:

6.- Estar entendidos y conscientes de las penas en que incurren cuando se declara con
falsedad, y de conformidad otorgan las siguientes: C L A U S U L A S

PRIMERA.- OBJETO.- EL PROMITENTE VENDEDOR se obliga a enajenar y EL

PROMITENTE COMPRADOR se obliga a adquirir, la casa marcada con el número
____, la calle ___________, en la colonia ______________________, delegación
(municipio) ___________________, estado de__________________, México, con el
pago al corriente de sus cargas fiscales, y libre de todo gravamen.
2 Este formato es cortesía de http://opinmobiliarias.blogspot.com
SEGUNDA.- PRECIO. El precio de la operación de compra venta que las partes
convienen será por la cantidad de $______________.00
(________________________________________ pesos 00/100 M.N.) que EL
PROMITENTE COMPRADOR se obliga a pagar de la siguiente manera:

A) La cantidad de $_________.00 (_________________________________ pesos

00/100 M.N.) con cheque certificado a nombre de
__________________________________, EL PROMITENTE VENDEDORE; y que se
recibe salvo buen cobro, siendo este contrato el recibo más amplio que en derecho
proceda. Dicha cantidad se entrega en concepto de depósito a reserva de la obtención
de la documentación que se requiere para la escrituración.

B) La cantidad de $_________________.00 (_________________________________

pesos 00/100 M.N.) con cheque certificado a nombre de
_________________________________, EL PROMITENTE VENDEDOR, el día en que
se firme la escritura correspondiente de la compraventa del inmueble materia de este
contrato, ante el notario seleccionado, siempre que se encuentre libre de todo
gravamen. Con este documento, EL PROMITENTE VENDEDOR se darán por
enteramente pagado y podrá llevarse a cabo la entrega de la posesión física de la
propiedad y la escrituración correspondiente.

El PROMITENTE COMPRADOR pagará todos los gastos, impuestos, derechos y

honorarios derivados de la escrituración.

EL PROMITENTE VENDEDOR pagará el impuesto sobre la renta, si llegare a causarse

con motivo de la compraventa.

TERCERA.- PLAZO.

La escritura se efectuará a favor de EL PROMITENTE COMPRADOR.

EL PROMITENTE VENDEDOR, como legítimo propietario del inmueble, se obliga a dar

posesión del inmueble y entregarlo a la firma de la Escritura Pública, sin limitación de
dominio y libre de gravamen fiscal o de cualquier otra naturaleza.
EL PROMITENTE COMPRADOR, por su parte, se compromete a liquidar el importe
total del precio acordado en este instrumento, y en recibir la propiedad en el estado en
que se encuentra, manifestando conocerlo y estar conformes con el mismo.

El inmueble vendido pasará a poder de EL PROMITENTE COMPRADOR:

Sin limitación alguna en su dominio, sin gravámenes de ninguna especie, al corriente en

el pago de sus contribuciones de Predial y derechos por servicio de agua, sin ningún
adeudo de carácter fiscal, plusvalía, ni responsabilidades derivadas de contratos de
trabajo.

CUARTA.-NOTARIO PÚBLICO.

La escritura será otorgada ante el notario que designe EL

PROMITENTE COMPRADOR.

EL PROMITENTE VENDEDOR se obliga a entregar a EL PROMITENTE COMPRADOR

o la notaria designada, la documentación necesaria para la elaboración de la Escritura
Pública correspondiente, dentro de los _______ días hábiles siguientes a la fecha de
firma del presente contrato.

QUINTA.- OBLIGACIONES DE EL PROMITENTE VENDEDOR. EL PROMITENTE

VENDEDOR se obliga al saneamiento para el caso de evicción, y de vicios ocultos.

3 Este formato es cortesía de http://opinmobiliarias.blogspot.com

SEXTA. OBLIGACIONES DE EL PROMITENTE COMPRADOR. EL PROMITENTE

COMPRADOR se obliga a que a más tardar el día ____ de ________ de 2010,
procederá a la firma de la escritura correspondiente, siempre y cuando se encuentre
lista la escritura de compra venta ante el notario que haya sido seleccionado.

SÉPTIMA.- Las partes contratantes convienen que en caso de incumplimiento imputable

a cualquiera de ellas, la responsable cubrirá como pena convencional a la otra parte,
una cantidad igual a $___________.00 (_______________________ pesos 00/100
M.N.) quedando automáticamente liberadas ambas partes de su obligación, dándose
por rescindido este contrato.

A) Si el incumplimiento fuera imputable a EL PROMITENTE VENDEDOR, además de

pagar la pena convencional, devolverá las sumas que le haya entregado EL
PROMITENTE COMPRADOR como depósito y que quedó estipulado en la cláusula
segunda referente al PRECIO, y cualquier otra cantidad que les hubiere sido entregada.

B) Si el incumplimiento fuera imputable a EL PROMITENTE COMPRADOR, autoriza

desde este momento y sin necesidad de juicio previo, a que EL PROMITENTE
VENDEDOR se quede con la suma marcada como pena convencional a que se refiere
el primer párrafo de esta cláusula y devolver la cantidad restante, saldo del anticipo
entregado a la firma de este contrato.

C) Si alguna de las partes incumple, ésta deberá de pagar a la otra, la cantidad que se
menciona en esta cláusula, al día hábil siguiente al incumplimiento, de no ser así cada
día de retraso causará interés moratorio equivalente al 2% (Dos por ciento) mensual. De
igual forma se calculara el interés a cubrir en caso de que el saldo del anticipo pagado
no sea devuelto en el plazo aquí pactado.

D) De no poderse escriturar a más tardar el día fijado en la clausula sexta referente a

las OBLIGACIONES por causas no imputables a EL PROMITENTE COMPRADOR, esto
no generará penalidad alguna.

OCTAVA.- CONDICIONES DE ENTREGA DE LA PROPIEDAD. EL PROMITENTE

VENDEDOR manifiesta que entregará el inmueble como se vio en las visitas al mismo,
previo a la celebración de este contrato, sin mobiliario, pertenencias personales y
elementos de decoración.

NOVENA.- CONTROVERSIAS. Para la interpretación y cumplimiento de este contrato,

las partes manifiestan su conformidad de someterse a la jurisdicción de los tribunales de
la Ciudad de ____________, del estado de ___________, México, renunciando
expresamente al fuero de sus domicilios presentes o futuros.
DECIMA.- DOMICILIO. Las partes contratantes se identifican entre sí mediante su
credencial de elector, de la cual se anexa copia al presente y señalan como su domicilio
para oír y recibir toda clase de documentos y notificaciones los siguientes:

Fecha, nombre y firmas de quienes contratan y sus testigos:

DECIMA SEGUNDA.- FECHA, LUGAR Y FIRMA. Este contrato consta de cuatro

páginas y se firma por duplicado por ambas partes en unión de los testigos que al final
se expresan, en la Ciudad de _____________., el día ____ de ___________ de 2010.

E L PROMITENTE VENDEDOR El PROMITENTE

COMPRADOR

___________________________ _____________________________
(NOMBRE COMPLETO) (NOMBRE COMPLETO)

TESTIGOS

______________________________ __________________________________
(NOMBRE COMPLETO) (NOMBRE COMPLETO)
4. Señala los derechos y las obligaciones de las partes de acuerdo a los contratos. (Se
sugiere la elaboración de cuadros comparativos para ello).

DERECHOS OBLIGACIONES

PROMITENTE OBTENER EL IMPORTE DE LA ENAJENAR EL BIEN EN CUESTION

VENDEDOR OPERACIÓN DE LA SIGUIENTE
Pagará el impuesto sobre la renta, si
MANERA
llegare a causarse con motivo de la
UNA PRIMERA PARTE CON Cheque compraventa.
certificado a su nombre salvo buen
Se obliga a dar posesión del
cobro. Como concepto de depósito a
inmueble y entregarlo a la firma de la
reserva de la obtención de la
Escritura Pública, sin limitación de
documentación que se requiere para la
dominio y libre de gravamen fiscal o
escrituración.
de cualquier otra naturaleza.
UNA SEGUNDA PARTE CON Cheque
Se obliga al saneamiento para el
certificado a su nombre salvo buen
caso de evicción, y de vicios ocultos.
cobro. El día en que se firme la
escritura correspondiente de la Si el incumplimiento fuera imputable
compraventa del inmueble materia de a EL PROMITENTE VENDEDOR,
este contrato, ante el notario además de pagar la pena
seleccionado. convencional, devolverá las sumas
que le haya entregado EL
PROMITENTE COMPRADOR como
depósito y que quedó estipulado en
la cláusula segunda referente al
PRECIO, y cualquier otra cantidad
que les hubiere sido entregada.

PROMITENTE La escritura se efectuará a favor de ADQUIRIR EL BIEN EN CUESTION

COMPRADOR EL PROMITENTE COMPRADOR
PAGAR EL PRECIO DE LA
Recibir la propiedad en el estado en OPERACIÓN DE LA SIGUIENTE
que se encuentra, manifestando MANERA:
conocerlo y estar conformes con el
UNA PRIMERA PARTE CON Cheque
mismo. El inmueble vendido pasará
certificado a nombre del vendedor
a poder de este. Sin limitación
salvo buen cobro. Dicha cantidad se
alguna en su dominio, sin
entrega en concepto de depósito a
gravámenes de ninguna especie, al
reserva de la obtención de la
corriente en el pago de sus
documentación que se requiere para la
contribuciones de Predial y derechos
escrituración.
por servicio de agua, sin ningún
adeudo de carácter fiscal, plusvalía, UNA SEGUNDA PARTE CON Cheque
ni responsabilidades derivadas de certificado a nombre del vendedor
contratos de trabajo. salvo buen cobro. El día en que se
firme la escritura correspondiente de la
compraventa del inmueble materia de
este contrato, ante el notario
seleccionado, siempre que se
encuentre libre de todo gravamen. Con
este documento, EL PROMITENTE
VENDEDOR se darán por enteramente
pagado y podrá llevarse a cabo la
entrega de la posesión física de la
propiedad y la escrituración
correspondiente.

Pagará todos los gastos, impuestos,

derechos y honorarios derivados de
la escrituración.
Se obliga a entregar a EL
PROMITENTE COMPRADOR o la
notaria designada, la documentación
necesaria para la elaboración de la
Escritura Pública correspondiente,
para la firma del presente contrato.
Se obliga a que procederá a la firma
de la escritura correspondiente,
siempre y cuando se encuentre lista
la escritura de compra venta ante el
notario que haya sido seleccionado.
3. Identifica las denominaciones establecidas a las partes en cada contrato (contrato 3).

Título o denominación

CONTRATO DE DONACION

Identificación de las partes:

QUE CELEBRAN, POR UNA PARTE, LA SOCIEDAD DE PRODUCCION RURAL DE

RESPONSABILIDAD LIMITADA DENOMINADA CARADA DE LA VIRGEN,
REPRESENTADA POR LA PRESIDENTA DE SU CONSE.lO DE ADMINISTRACION,
REGINA THOMAS VON BOHLEN, A QUIEN EN LO SUCESIVO SE DENOMINARA -LA
DONANTE-, y POR LA OTRA PARTE EL INSTITUTO NACIONAL DE ANTRO PO
LOGIA E HISTORIA, REPRESE'NTADO POR SU DIRECTORA GENERAL, LIC. MARIA
TERESA FRANC~ y GONZALEZ SALAS, QUIEN SE ENCUENTRA ASISTIDA POR EL
COORDINADOR NACIONAL DE ARQUEOLOGIA, DR. ALE.lANDRO MARTINEZ
MURIEL, y POR EL COORDINADOR NACIONAL DE CENTROS INAH, LIC. .lOSE
MufiOZ BONILLA, A QUIEN EN LO SUCESIVO SE LE DENOMINARA -EL
DONATARIO., AL TENOR DE LAS SIGUIENTES DECLARACIONES Y CLAUSULAS:

Declaraciones:

I DECLARA "LA DONANTE":

1. QUE ES UNA SOCIEDAD DE PRODUCCION RURAL DE RESPONSABILIDAD
LIMITADA, CONSTITUIDA CONFORME A LAS lEYES DE lOS ESTADOS UNIDOS
MEXICANOS, SEGUN CONSTA EN LA ESCRITURA PUBLICA NUMERO 415, DE
FECHA 7 DE JUNIO DE 1999, OTORGADA ANTE LA FE DEL NOTARIO PUBLICO
NUMERO 7, DE LA CIUDAD DE SAN MIGUEL DE AllENDE, GUANAJUATO, lIC.
AlFREDO ZAVALA RAMIREZ, LA CUAl SE ENCUENTRA INSCRITA EN El REGISTRO
PUBLICO DE LA PROPIEDAD Y DEL COMERCIO DE SAN MIGUEL AlLENDE,
GUANAJUATO, BAJO EL NUMERO497, FOJA 171 FRENTE, TOMO " DEL LIBRO DEL
REGISTRO PUBLICO DE COMERCIO, DEFECHA 23 DE JUNIO DE 1999
2. …
3. …
4. …
5. …
6. …
II. DECLARA "EL DONATARIO":
1. QUE ES UN ORGANO DESCONCENTRAOO DE LA SECRETARIA DE
EDUCACION PUBLICA, COORDINADOPOR EL CONSEJO NACIONAL PARA LA
CULTURA y LAS ARTES, CON PERSONALIDAD JURIDICA y PATRIMONIO PROPIO,
EN TERMINOS DE LO PREVISTOPOR EL ARTICULO 1° DE SU LEY ORGANICA.
PUBLICADA EN EL DIARIO OFICIAL DE LA FEDERACION DE FECHA 3 DE
FEBRERO DE 1939' Y REFORMADA POR DECRETO PUBLICADO EN EL MISMO
ORGANO INFORMATIVO DEL GOBIERNOFEDERAL,EL 13 DE ENERO DE 1986
2. …
3. …
4. …

Cláusulas:

CLAUSULAS
PRIMERA. -LA DONANTE., TRANSMITE EN DONACION PURA A .EL DONATARIOif,
QUIEN EN ESTE ACTO LA ACEPTA Y RECIBE DE CONFORMIDAD, UNA FACCION
DE 16-00-00 HECTAREAS(DIECISEISHECTAREAS)DE EL " INMUEBLE EN DONDE
SE ENCUENTRAN VARIOS MONUMENTOS ARQUEOLOGICOS. LA FRACCION DE
EL INMUEBLE OBJETO DE LA PRESENTE DONACION ES LA QUE SE DELIMITA Y
DESCRIBE EN EL PLANOQUECOMO ANEXO 1Y DEBIDAMENTE FIRMADOPOR LAS
PARTES SE AGREGA AL PRESENTE INSTRUMENTO, FORMANDO PARTE
INTEGRANTEDEL MISMO (A DICHA FRACCION OBJETO DE LA DONACION SE LE
DENOMINARAEN LO SUCESIVO EL PREDIODONADO).
……
SEGUNDA …
TERCERA …
CUARTA …
QUINTA …
SEXTA …
SEPTIMA …
OCTAVA …
NOVENA …
DECIMA …
DECIMO PRIMERA …
DECIMO SEGUNDA …
DECIMO TERCERA …
DECIMO CUARTA …
DECIMO QUINTA …

Fecha, nombre y firmas de quienes contratan y sus testigos:

“LA DONANTE” “EL DONATARIO”

_________________________
_____________________________
REGINA THOMAS VON BOHLEN LIC. MARIA TERESA FRANCO
Y PRESIDENTA DEL CONSEJO DE GONZALEZ
SALAS ADMINISTRACION
DIRECTORA GENERAL

DR ALEJANDO MARTINEZ MURIEL

COORDINADOR NACIONAL DE
ARQUEOLOGIA

LIC. JOSE MUÑOZ BONILLA

COORDINADOR NACIONAL DEL
CENTROS INAH
4. Señala los derechos y las obligaciones de las partes de acuerdo a los contratos. (Se
sugiere la elaboración de cuadros comparativos para ello).

DERECHOS OBLIGACIONES

LA DONANTE TRASMITIR EN DONACION PUEA

EL PREDIO DONADO HACIA EL
DONATARIO
OTORGAR UNA SERVIDUMBRE
DE PASO QUE PERMITA ACCESO
AL PREDIO DONADO
REALIZACION DE LOS ANEXOS 1
Y2
REALIZARA TODOS LOS
TRAMITES Y CUBRIRA TODOS
LOS GASTOS Y HONORARIOS
QUE SON MOTIVO DE LA
SUBDIVISIÓN SE GENEREN

EL DONATARIO ACEPTAR Y RECIBIR DE NO PAVIMENTAR O REALIZAR

CONFORMIDAD TODO CUANTO ALGUNA OBRE QUE CONTAMINE
DE HECHO Y POR DERECHO O PERJUDIQUE DICHA AREA DE
PERTENEZCA AP PUEDA SERVIDUMBRE DE PASO QUE DA
PERTENECER CON RELACION AL ACCESO AL PREDIO DONADO.
PREDIO DONADO, SIN RESERVA
PROTEGER Y CONSERVAR EL
ALGUNA, EN PLENA PROPIEDAD
PREDIO DONADO Y ELAREA DE
Y POSESIÓN
SERVIDUMBRE, OBJETO DEL
PRESENTE CONTRATO.
NO AUTORIZAR O TRASMITIR A
TERCERAS PERSONAS USO,
GOCE O DISFRUTE, YA SEA A
TITULO GRATUITO Y ONEROSO
Actividad integradora. Utilización de los contratos

2. Identifica el tipo de contrato requerido para el caso.

Para el caso en el código Civil operan dos figuras específicas que para nuestro caso se
unirán para llevar a cabo la operación deseada.
Por un lado está el contrato de arrendamiento en la que una persona (dueña de un
inmueble), otorga a otra el derecho de poder ocupar y /o habitar dicho inmueble a cambio de
un pago a modo de renta periódica durante el tiempo que dure el contrato.
En el mismo código existe un tipo de contrato que se llama en el cual una o ambas partes se
comprometen en la intención de comprar y/o vender contrato de promesa el inmueble en
una fecha determinada.

Por lo que se usará el contrato de tipo arrendamiento, donde el arrendatario tendrá la opción
de comprar el inmueble cuando termine el plazo de vigencia del contrato mencionado, donde
el arrendador habrá de manifestar su obligación de venderle el inmueble si este así lo decide.

3. Redacta el contrato.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO COMERCIAL

En la Ciudad de México a ____ de _____________ de _____ es celebrado el presente

contrato, en presencia de dos testigos, uno por cada una de las partes; Sr. Buenrostro que en
lo sucesivo será denominada como “arrendador” y el Sr. Mostachon, propietario del inmueble
comercial ubicado en _______________________ No. ____,
____________________________. Objeto de este contrato, en lo sucesivo será denominado
como “arrendatario”.

El arrendador declara:

- Que es el dueño de la propiedad y que legalmente puede llevar a cabo esta operación.
- Que tiene las facultades suficientes y bastantes para obligarse en términos del presente
instrumento, siendo responsable de la veracidad de sus manifestaciones

El arrendatario declara:

- Que tiene las facultades suficientes y bastantes para obligarse en términos del presente
Contrato
- Que cuenta con los recursos suficientes para cumplir con las obligaciones derivadas del
mismo
- Que sus operaciones representan actividades licitas.
- Que es su voluntad arrendar el Inmueble, el cual conoce y reconoce que se encuentra en
las condiciones necesarias para el desarrollo de sus actividades y que todos sus servicios se
encuentran funcionando, por lo que no condicionará el pago de rentas a ningún tipo de
mejora.
Ambas partes declaran:

a) Que en el presente Contrato no existe dolo, error, mala fe o cualquier otro vicio de la
voluntad.

b) Que se reconocen la personalidad con la que comparecen a la celebración de este contrato

c) Estando interesadas ambas partes llevan a cabo el presente CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL CON OPCIÓN DE COMPRA y expresamente
convienen en someterse a las obligaciones contenidas en las siguientes:

CLÁUSULAS:

Primera.- Se entrega en arrendamiento el inmueble ubicado en

_______________________ No. ___, ___________________________,
__________________; inmueble que el “arrendador” entrega al “arrendatario” quien lo
recibe en plena satisfacción.

Segunda.- Este contrato tendrá una vigencia de tres años, vigente a partir de la firma del
mismo. En cada aniversario del mismo el monto de la renta mensual será incrementado en
el mismo porcentaje que el Índice Nacional de Precios al Consumidor.

Tercera.- “arrendatario” pagará al “arrendador” por el concepto de renta la cantidad de

$_________________ (-------------- pesos M/N) cantidad que se entregará en efectivo los
primeros diez días del cada mes.

Cuarta.- Este inmueble será destinado a ser local comercial, y no será utilizado en otro fin
sin previo aviso.

Quinta.- Todas las mejoras y arreglos que puedan existir durante la duración de este
contrato correrán a costa y cuenta del “arrendatario” y también será responsable de los
desperfectos que se ocasionen ya sea durante la vigencia de este contrato o al momento
de desocuparla.

Sexta.- En el caso de que el “arrendatario” se retrase en los pagos de la renta fijada se

generará el interés legal como pena convencional en relación a las cantidades que adeude.

Séptima.- El contrato de luz, consumo de energía, agua, y otros servicios, correrán a

cuenta del “arrendatario” y deberá entregar la relación de pagos y costas al arrendador al
finalizar el contrato, celebrarse nuevo contrato o desocupar el inmueble.

Octava.- En el caso de que el “arrendatario” Desee o necesite dar por terminado el

presente contrato en forma anticipada a su culminación estipulada, se encontrará obligado
a pagar el total del mes que se encuentre habitando y perderá el depósito fijado en
compensación.
Novena.- “arrendatario” recibe el inmueble con todos los servicios en condiciones de uso
libre de cualquier desperfecto o rotura de los mismos, será a cargo del arrendatario.

Decima.- Al término de éste el arrendador podrá restituir el inmueble en las mismas

condiciones o con las mejoras que se hayan tenido que realizar, o en su defecto hacer
efectiva la OPCIÓN DE COMPRA, donde Las partes acuerdan que antes del transcurso
del plazo de duración del presente contrato, el arrendatario podrá adquirir la propiedad del
inmueble objeto del este arrendamiento, debiendo comunicarlo al titular del mismo, de
modo fehaciente dentro del mes anterior a la fecha de expiración. En caso de que por
cualquier causa las partes no celebren el contrato de compraventa correspondiente en un
plazo no mayor a 40 días naturales contados a partir de la fecha de la notificación antes
mencionada, el “arrendador” no estará obligada a celebrar dicho contrato de compraventa
con el “arrendatario”

Decima Primera.- En caso de verificarse la venta del inmueble, esta se llevará a cabo en
escritura pública, libre de cargas y procediéndose al pago de la totalidad del precio
convenido en el momento de su otorgamiento. Los gastos e impuestos que se deriven de
la compraventa serán exigibles con arreglo a lo establecido en la legislación vigente al
respecto.

Decima Segunda.- Para la realización de este contrato se ajustarán a lo establecido en el

Código civil del Distrito Federal así como se renuncia a cualesquier otra jurisdicción, ya sea
por domicilio de las partes o por convenio alterno.

Décima Tercera.- A instancia de cualquiera de las partes podrá procederse a la inscripción

del presente contrato de arrendamiento con opción de compra en el Registro Público de la
Propiedad, corriendo los gastos de la misma a cargo de quien la solicite.

Decima Cuarta.- Serán causales de rescisión del presente contrato:

1. Destinar la finca a un fin diferente al estipulado en este contrato.

2. Modificar o alterar el inmueble sin la autorización aun si es con el fin de mejorarlo.
3. Que el “arrendatario” cause daños al inmueble.
4. Que el “arrendatario” sub arrende o traspase, ceda los derechos de este contrato.
5. Que se detecte la realización de algún acto ilícito.

ARRENDADOR              ARRENDATARIO

Firma                                     Firma
 TESTIGO TESTIGO
Firma Firma

Elementos de Arrendamiento Promesa

existencia

Consentimiento En las declaraciones las partes En las declaraciones las partes

manifiestan su voluntad de llevar a manifiestan su voluntad de llevar a
cabo lo pactado en el contrato cabo lo pactado en el contrato

Objeto Transmitir al arrendatario el uso o El arrendador se obliga a llevar a

goce del inmueble en cuestión de cabo otro contrato posterior a la
manera temporal según lo indican las finalización del presente para la
cláusulas del presente contrato. realización de una compraventa.
Según se establece en las
declaraciones del contrato y se
especifica en las clausulas Decima
y Decima Primera
Solemnidad La ley no establece una solemnidad La ley no establece una solemnidad
para el tipo de contrato para el tipo de contrato

Elementos de
validez

Capacidad legal de En las declaraciones del “arrendador” y En las declaraciones del

las partes “arrendatario” ambos manifiestan su “arrendador” y “arrendatario” ambos
capacitad legal para llevar a cabo el manifiestan su capacitad legal para
objeto del presente contrato llevar a cabo el objeto del presente
contrato

Ausencia de viciosA Ambas partes declaran: Ambas partes declaran:

del consentimiento
a) Que en el presente Contrato no existeb) Que en el presente Contrato no
Dolo, error, mala fe o cualquier otro existe
vicio de la voluntad. Dolo, error, mala fe o cualquier
otro vicio de la voluntad.
b) Que se reconocen la personalidad con
la que comparecen a la celebración de c) Que se reconocen la personalidad
este contrato con la que comparecen a la
c) celebración de este contrato
Licitud en el Se establece el objeto licito del En la cláusula Decima se establece
objeto, motivo y fin contrato con el arrendamiento el compromiso de compraventa
futura al termino del contrato de
arrendamiento.

Formalidad Aun cuando no Se perfecciona por el Al estar por escrito se cumple la

simple consentimiento de los formalidad mínima para el tipo de
contratantes en el contrato se abre la contrato y se reforzaría la misma al
posibilidad formalizarlo ante el registro realizar la formalización ante el
público de la propiedad lo que le daría registro público.
mayor certidumbre a las partes

Esta es su evaluación:

Aunque en términos generales su contrato contiene los elementos de existencia y

validez, omitió identificar o destacar dichos elementos como le fue solicitado. La razón
para pedirle dicha identificación, era comprobar su capacidad para identificar tales
elementos no a nivel teórico, sino aplicados a un caso real, para que así, en el futuro, al
redactar un contrato, éste cumpla con los requisitos que si bien aprendió teóricamente,
son requisitos exigidos por la legislación, pues ésta se inspiró en la teoría francesa del
hecho y acto jurídicos

Por otra parte, no cubrió íntegramente los requerimientos y necesidades de los

contratantes, pues se trataba de realizar un contrato que sirviera tanto para documentar
y regular el arrendamiento por los primeros 3 años y, al vencimiento de ese plazo, la
compraventa.

ASPECTOS POR EVALUAR VALOR DE REFERENCIA OBSERVACIÓN PUNTUACIÓN OBTENIDA

Identificación de los elementos de 20 puntos Satisfecho, en términos generales, por favor revise las notas que le 20 puntos

existencia. acompaño, respecto del objeto indirecto y directo, ya que el inmueble apenas

es el objeto indirecto, pero no el directo.

asumiré a su favor, que en los espacios por llevar pensaba incorporar los

datos correspondientes, en el fututo, llénelos con datos ficticios, para que

ensaye la redacción con miras a algo real.

 
 En el caso de la promesa, esta da lugar a prestaciones de hacer, es decir,

celebrar la compraventa, debiéndose fijar los elementos esenciales de ese

contrato definitivo, aspecto en el que puede mejorar su contrato.

Identificación de los elementos de validez. 40 puntos Satisfecho. 40 puntos

Identificación de los derechos y obligaciones 15 puntos Bien hecho.   15 puntos

del sujeto activo.

Identificación de los derechos y obligaciones 15 puntos Bien hecho.   15 puntos

del sujeto pasivo.

Apego a las instrucciones, adecuada 10 puntos Correcto 10 puntos

redacción y ortografía

10 puntos

Total      

Tras esta sesión habrá aprendido que un contrato es una sub especie del acto jurídico y
habrá aprendido que una cosa es un acto jurídico unilateral que requiere de la voluntad
de una sola persona y otra el convenio en sentido amplio, que es un acuerdo de la
voluntad de dos o más personas y que, existe el contrato unilateral, es decir, aquél en el
que una sola de las partes tiene todos los derechos y otra todos los deberes.

 También habrá aprendido cuáles son los elementos de existencia del acto jurídico (y de
los contratos): Consentimiento (o voluntad en un acto jurídico unilateral); objeto (en sus
tres posibilidades: objeto directo, indirecto y el objeto de “dar”) y, en algunos casos, la
solemnidad.

De los elementos de existencia, se desprenden los de validez, así, de la voluntad, se

desprende que ésta debe provenir de personas con capacidad y debe expresarse libre
de vicios. Del objeto, se deriva que éste debe ser lícito y, de la solemnidad resulta la
forma.

También aprendió qué la consecuencia de no observar algún elemento de existencia,

acarrea como sanción jurídica, su inexistencia también jurídica, es decir, que el derecho
no tomará en cuenta el pretendido acto en calidad de jurídico. En cambio, si adolece de
un elemento de validez, el acto ya nació a la vida jurídica, pero de modo imperfecto y si
bien es inválido puede llegar a valer si es confirmable o prescriptible. La ilicitud (contra
leyes prohibitivas) causará la nulidad absoluta, igual que el error que recae sobre los
elementos esenciales del contrato.

 En el caso de los contratos a desarrollar, debió a prender que un contrato de promesa,
nunca puede dar lugar a prestaciones de dar, sino solo de hacer, consistente en “hacer”
el contrato definitivo. Lo que sí debe tener el contrato promisorio, es la enunciación de
los elementos esenciales del contrato que se pretende celebrar y, si a caso se diera
algún dinero como parte del precio, entonces ya no estaremos en presencia de un
contrato de promesa, sino, en este caso, en el de compraventa.

 Acostumbro poner unas notas que llamen su atención sobre errores cometidos por los
estudiantes evaluados antes que usted. No significa que haya cometido el mismo error,
pero lo hago para que no le suceda.

 Nota 1:

No es requisito hacer referencia a sus generales como edad, religión, estado civil o
cualquiera otra información personal, a menos que tenga que ser útil para el contrato o
se lo exija la legislación local. Ni el Código Civil Federal, ni el de la Ciudad de México lo
exigen.

Nota 2:

No redacten todo en mayúsculas, además de ser de mal gusto, en el lenguaje

electrónico equivale a alzar la voz.

Nota 3:

El objeto directo en los contratos solo puede tener alguna o algunas de estas
posibilidades: crear, modificar, transmitir o extinguir derechos y obligaciones.

No lo debe confundir con el objeto indirecto, que es la prestación de dar (pagar la

renta, por ejemplo o conceder el uso y goce temporal del inmueble) no hacer, como no
estorbar en el uso y goce pacífico del inmueble arrendado, o bien de hacer: realizar las
reparaciones que requiera el bien arrendado.

 Nota 4:

Al fijar la vigencia forzosa de 3 años de este contrato, sería un contrasentido añadir una
cláusula en la que se pacte que cualquiera de las partes pueda dar por terminado el
contrato de modo anticipado previa notificación de 30 días, eso se hace cuando se
termina la vigencia inicialmente pactada y el arrendador sigue ocupando el bien y
pagando la renta, pues en tal caso se vuelve de vigencia indefinida y así si se requiere
esta notificación para terminarlo. SI después de fijar un plazo forzoso de 3 años, lo
quieren terminar, deberán realizar un convenio.

Nota 5:
Para que el objeto indirecto esté bien definido en su contrato, debe dejarse
perfectamente claro qué se paga, cómo se paga, dónde se paga, a quién se paga y
cuándo se paga. Pago es el cumplimiento y se cumple dando la prestación de dar, hacer
u omitir, revise por favor el artículo 2062 del Código Civil Federal y su equivalente en
CDMX.

 Nota 6:

Al finalizar la vigencia forzosa del arrendamiento, se da inicio a la opción de compra,

para lo cual debió prever que antes de eso y con el tiempo suficiente, se determine el
precio de venta para que el arrendatario exprese si es o no su voluntad de comprarlo,
fijando el precio de común acuerdo o a juicio de un perito designado en común, o el
precio que resulte de promediar el dictaminado por el perito de cada parte, por
ejemplo o cualquiera otra forma que haga determinado el precio sin que su
determinación quede al arbitrio de una sola de las partes.  

Nota 7:

Es importante que sepa que los contratos son consensuales (artículo 1796 del Código
Civil) y por excepción son formales, en la compraventa de inmuebles debe hacerse en
escritura pública. La solemnidad no es más que la forma, pero elevada a rango de
elemento existencial.

Nota 8:

Fianza y depósito (en garantía) son formas de garantía, pero no son iguales. Ya lo
aprenderá más adelante, pero sepa por ahora que no son lo mismos.  

 Recomendación bibliográfica:

Para que continúe estudiando la materia, le recomiendo que, si está en sus

posibilidades, invierta en comprar el libro “Derecho de las obligaciones” de Ernesto
Gutiérrez y Gonzáles, editado por Porrúa y lo lea de inicio a fin.
Bibliografía

Borja Soriano, Manuel, Teoría general de las obligaciones, México, Porrúa, 1966 (5a. ed.),
2 vols.

Zamora y Valencia, M. A. (2014). Contratos civiles (14ª ed.). México: Porrúa.