Contratos especiales apuntes de clases:

1/3/2021
Parciales:

 Primer parcial: 7/04/2021

 Segundo parcial: 5/05/2021
 Tercer parcial: 28/05/2021

Vamos a ver contratos codificados y algunos casos de no codificados o extra código. Vamos a
verlo porque fueron aprobados por el legislador por necesidades sociales que tenían las
personas, un caso es la ley 8773 que es de promesa de enajenación de inmuebles a crédito, se
trata de darle una garantía al vendedor y la posibilidad de comprar al comprador. La
globalización lleva al legislador a adoptar estas figuras y las incorpore al código civil uruguayo.

Además de los contratos típicos antes nombrados, vamos a ver contratos atípicos, que el
ordenamiento jurídico no los regula pero tiene tipicidad social, estos contratos son por
ejemplo los del garajista, estos contratos no encuadra en ningún tipo de nuestro código, otro
es el contrato de caja de seguridad, se le concede al cliente un espacio en la entidad bancaria
para que deje sus cosas y asume la obligación de custodiar las cosas, es un contrato atípico
pero tiene tipicidad social porque es frecuentemente utilizado en la sociedad. La base
normativa de esta posibilidad es el art. 1260, todos los pactos se van a regular por los mismos
principios, se dice que este art. habla de los contratos nominados o innominados, pero es más
correcto hablar de típico o atípico. Esto se puede hacer debido a la autonomía de la voluntad.
El límite se establece en el art. 8 del código, va a ser lo que establezca la norma. Los
particulares pueden celebrar los contratos que crean convenientes, el límite son las normas de
orden público, si van contra una norma de orden público va a ser nulo.

El régimen jurídico de los contratos atípicos va a ser el de 3 teorías:

 La teoría de la absorción o de la prevalencia hay que identificar el objeto del contrato,

el elemento preponderante, y prescindir de los elementos secundario, la crítica es que
cuando estamos frente a los contratos mixtos no se puede identificar.
 La segunda teoría es la de la combinación, se dividen las prestaciones y a cada
prestación se le da su régimen jurídico, se divide el contrato, las prestaciones y a cada
prestación s ele va a aplicar el régimen correspondiente, la crítica es que quiebra la
unanimidad del contrato, pero los que querían celebrar el contrato querían celebrar
un solo contrato.
 La tercera es la de la extensión analógica, apoyada por Gamarra, contratos atípicos
regulados por los principios generales tal como lo establece el art. 1260 del código y en
segundo lugar, si no se puede solucionar el problema que se plantee con los principios,
vamos a aplicar el régimen que analógicamente las disposiciones que guarde más
coincidencias con el contrato atípico.

Vamos a estudiar los contratos de cambio, según la función económica que están destinados a
cumplir (compraventa, enajenación, etc.), los que están destinados a una transferencia el
derecho de propiedad definitivamente, también comprende aquellos que apuntan a una
transferencia de un derecho de uso, etc.
A su vez vamos a estudiar lo que es un contrato de crédito, los contratos de muto o de
préstamo de consumo, es básicamente el préstamo de dinero, se diferencian de los anteriores
en que hay una transferencia de una cosa tangible, pero este se diferencia en que hay una
obligación de restituir la cosa y se tiene que modificar en un momento diferido, el mutuario
tiene la obligación de restituir la cosa en un momento diferido.

Los contratos asociativos se diferencian de los contratos de cambio porque en los contratos de
cambio los intereses de las partes son antagónicos, esto quiere decir que, supongamos, en un
contrato de compraventa el vendedor quiere sacar el mayor precio posible y el comprador el
menor precio posible, intereses antagónicos, se diferencian de los asociativos en que los
intereses de las partes van en la misma línea, supongamos en un contrato de sociedad civil
aportan dinero para obtener un fin en común, esto es lo que nos dice el art. 1377.

Vamos a ver los contratos de trabajos y de actividad, que son por ejemplo los contratos de
obra o arrendamiento, tiene como característica que el deudor desarrolla una actividad en
favor del acreedor a cambio de un determinado precio, lo que permite identificarlo es la
prestación de una energía humana, a su vez en los contratos de actividad se subdividen los que
tiene un interés ajeno, el de mediación es uno, también tiene como característica en que el
deudor también presta una energía pero el encargo se hace para otra persona, se utiliza un
mediador, así mismo vamos a ver los contratos de custodia se desarrolla una actividad de
custodia a determinada cosa.

Vamos a ver los contratos de garantía, se constituyen para reforzar la responsabilidad del
deudor, el contrato de prenda, como también las garantías personales como lo son la fianza, se
celebran con la finalidad de asegurar de que el deudor va a cumplir, puedo pedir la hipoteca o
pedir un fiador, si el deudor no cumple yo voy a poder accionar contra el deudor. Es muy
importante.

Otro contrato menos importante es el contrato de renta vitalicia. Hay un miedo de quedarme
sin algo, entonces hago un contrato de renta vitalicia que nos van a tener que pagar y así
asegurarme por si me quedo sin empleo.

Después tenemos los contratos de juego, etc.

Esta clasificación económica es una clasificación doctrinaria.

Hay que seguir un esquema para analizar los diversos contratos, vamos a ver si hay una
definición de los que es un contrato, que generalmente esta nos la da el código en el art. 1247,
en segundo lugar, vamos a ver quiénes son las partes que celebran el contrato, y en tercer
lugar vamos a ver cuáles son las prestaciones principales, esto es lo que viene a ser la noción
inicial, definición legal, partes, prestaciones principales. Luego vamos a seguir con la
clasificación de contrato, en primer lugar, los vamos a clasificar según:

Su clasificación económica, en segundo lugar, si el contrato es unilateral o bilateral, gratuitos y

onerosos (conmutativos o aleatorios), principal o accesorio (art. 1251), solemnes (están
vinculados a los inmuebles), contratos reales (la entrega de la cosa es una prestación
constitutiva del contrato, no es el cumplimiento del contrato, por eso se da y en los contratos
consensuales se dice que se obliga a dar) y consensuales, típicos y atípicos (si la ley disciplina el
régimen o no).

Después tenemos la clasificación doctrinaria, los de cumplimiento inmediato y nos dé

cumplimiento continuado, contratos intuito personae o no (según las cualidades del deudor si
han sido contempladas o no), contrato de consumo o no (si es el destinatario final o si voy a
trabajar con eso no voy a ser el destinatario final).

Después vamos a ver los requisitos esenciales de la validez y la eficacia del contrato. Vamos a
ver las obligaciones que emergen del contrato, no solo las principales, sino también las
accesorias, las particularidades que presente cada contrato, y por último también vamos a ver
la extinción, las formas en que puede extinguirse ese contrato. Esa va a ser la estructura.

1- Compraventa:
En los inicios no existía el contrato compraventa, sino que las partes se guiaban por la
permuta, el problema era que a la persona que tenía cierto bien no tenía intereses en el otro
bien que ofrecía el otro, por eso la crítica era que no siempre se satisfacían los intereses de
todos los contratantes. Es con la aparición del dinero, la moneda, es que nace la compraventa,
es una medida que sirve como medida de valor, pasa a segundo plano el contrato de permuta
y pasa a primer lugar el de compraventa, se tipifica la permuta por cosa por cosa, ingresamos
al ámbito de compraventa, donde se intercambia cierta cosa por una suma de dinero, eso es lo
que refiere a los antecedentes históricos.

Siguiendo, pasamos a la noción del contrato compraventa, esta está dada por el art. 1661, las
partes son vendedor y comprador, y las prestaciones fundamentales que emergen son las
siguientes: el vendedor se obliga a entregar cierta cosa y el comprador se obliga a para cierta
cantidad.

Categorización: según su función económica es un contrato de cambio porque tiene a la

transferencia de la propiedad, después veremos si integra la obligación del comprador o no,
pero podemos decir que eso apunta a la finalidad de que se le transfiera determinada
propiedad, esto es lo que se diferencia de ciertos contratos, donde tenemos otras
prestaciones, en el arrendamiento está el pago y la transferencia pero esta es de forma
temporal, en el contrato compraventa hay una transferencia pero de carácter definitivo.

Es un contrato bilateral ya que las obligaciones del comprador y el vendedor son reciprocas,
pasa a ser relevante esta clasificación, en bilateral, tiene relevancias jurídicas, una de ellas es la
posibilidad de pedir la resolución del contrato, la acción de resolución prevista en el código
que está prevista en los contratos bilaterales, en los unilaterales no está, lo mismo sucede con
la excepción de contrato no cumplido, uno puede negarse a pagar si no recibe la cosa. Otra
excepción es en el caso fortuito, el problema de los riesgos se contempla en los contratos
bilaterales, el tema es que pasa con la prestación que le corresponde a la otra parte, el
comprador tiene que pagarme o no, art. 1557 con carácter general y 1682 en sede de
compraventa.

Es un contrato oneroso porque cada una de las partes se grava recíprocamente, esos
gravámenes son mirados como equivalentes. A su vez es conmutativo.

El art. 1664 nos dice que como regla el contrato compraventa es un contrato consensual,
cualquiera sea la forma en que manifiesten su consentimiento, esto sucede con los bienes
muebles, pero también establece excepciones, la venta de inmuebles es solemne, el contrato
no se perfecciona si el consentimiento no se realiza por escritura pública, es la ley que
establece como se da el consentimiento.
Es un contrato principal nominado, típico porque el código nos establece toda una disciplina,
es un contrato de cumplimiento instantánea, se satisface el interés con la entrega de la cosa o
el pago de la cosa, por más que haya un fraccionamiento, eso se hace más en el interés del
acreedor que del deudor, lo que le interesa es que se le pague la cosa. Puede ser un contrato
de consumo o no.

Diferencia con figuras a fines: Se diferencia de la donación en que la donación es gratuita, el

donante entrega una cosa y no obtiene nada, solo el donante asume una obligación, en la
compraventa ambas partes se obligan, uno es unilateral y el otro unilateral.

Se diferencia de la permuta en que esta es cosa por cosa, en la compraventa es cosa por
dinero, después veremos que a la permuta se le van a aplicar cosas de la compraventa.

Con el contrato de arrendamiento de cosa, mientras que en el de compraventa la transferencia

de la cosa es definitiva, en el contrato de arrendamiento se transfiere de carácter temporal, y
obviamente el poder que tiene el comprador sobre la cosa en el contrato de compraventa es
mucho mayor que el que tiene el arrendatario sobre a cosa.

03/03/2021
¿Qué significa que se obliga a dar una cosa? Gamarra entiende que a obligación del vendedor
es la transferencia de la posesión, se plantean 3 alternativas, el vendedor se obliga a transferir
la cosa, el derecho de propiedad o la posesión, si el vendedor no se obliga a transferir la
propiedad de a cosa y el vendedor no es propietario de la cosa no va a incumplir con la
obligación, significa que el comprador si descubre que el vendedor no es el propietario no va a
poder pedir la resolución del contrato porque no es el propietario, tampoco va a poder
imponer la excepción de contrato no cumplido.

Esta interpretación (el poseedor solo se obliga a transferir la posesión y no la propiedad) se

extrae de un argumento histórico, en el derecho romano el vendedor se obligaba a entregar la
cosa, después el argumento que se manejaba era el artículo 1333, para saber que significa la
obligación de dar tenemos que ver el 1333, Gamarra señala que hay 2 interpretaciones, una
restrictiva que entiende que dar, la obligación de entregar es equivalente a la transferencia de
la propiedad, y amplia según a obligación de dar comprende la transferencia de la propiedad,
de la posesión y de la mera tenencia, esta segunda es a la que se adhiere la mayoría de la
doctrina, entienden que el artículo 1661 entienden el concepto de dar en este sentido amplio.
Y otro argumento es que el código emplea el termino entregar en varios contratos que no son
de entrega o transferencia de la propiedad o posesión, se hace una mera tenencia, es el caso
del arrendamiento y otros. Hay otro argumento que dice que si uno va a la historia de las
sanciones dice expresamente que la obligación del vendedor se aparta de la obligación de
otros vendedores, el art. 17 dice que la historia fidedigna dice que es recurrible en caso de que
no se pueda resolver algo. El art. 1772 es un argumento a favor de esta interpretación.

Si vamos al art. 1386 nos habla de la entrega o tradición, lo que interpreta Gamarra es que
cuando el vendedor no es propietario de la cosa cumple con su obligación únicamente
entregando, transfiriendo la posesión, pero cuando es propietario, la entrega de la cosa
implica tradición, más el título de contrato de compraventa, ahí se entrega el derecho de
propiedad. Las críticas son la finalidad que tiene un contrato de compraventa, esta es la
transferencia definitiva de la propiedad, y hay otros argumentos como el 758 para decir que el
vendedor se obliga a transferir la propiedad, allí dice claramente que debe transferirse el
dominio.

El comprador no tiene la obligación de transferir la propiedad sino la posesión, esto en nuestro

régimen jurídico

Un tema importante es que en la compraventa suele utilizarse la cláusula denominada de

título perfecto, esto es una regla en los contratos vinculados a los inmuebles, el vendedor no
se obliga a transferir la posesión, sino que se obliga a transferir la propiedad, y el comprador
puede pedir la resolución de contrato o excepción de contrato no cumplido si descubre que el
vendedor no es el propietario o si se ve perjudicado.

Publicidad en el contrato de compraventa:

El art. 1664, el segundo inciso se dice que la inscripción en el registro será necesaria, pero la
inscripción en el registro ¿es una formalidad de la solemnidad? Nunca puede ser porque la
solemnidad es una forma de manifestar el consentimiento, la ley dice que en ciertos casos la
voluntad del comprador de comprar tiene que ser expresado en algún lugar, en este caso en el
registro de escritura pública, el registro no es una solemnidad porque allí se registra el
contrato. ¿La inscripción en el registro transfiere la propiedad? No, no la transfiere porque en
nuestro sistema se transfiere por título más modo. El registro cumple la función de dar
publicidad a un cierto negocio, hay tres tipos de publicidad, constitutiva, declarativa y
publicidad noticia, la declarativa es la que nos importa, es aquella en la cual se informa a los
terceros de determinada situación, de determinado negocio, y la excepción vuelve oponible el
negocio en cuestión, en cambio la publicidad constitutiva son constitutivas porque además de
ser oponibles a terceros, sirve para que el derecho nazca, el derecho de hipoteca nace con el
registro, la publicidad noticia solo sirve para informar.

Ley 16871 es importante, ley de registros públicos, nos van a interesar los arts. 17, 18, 25 (la
escritura se inscribe en el registro nacional de vehículos automotores), 54 y 55.

La función del de informar a terceros quiere decir que, si A vende a B determinado padrón, con
todos los requisitos, pero A le vende el mismo padrón a C, el que inscriba primero será el que
tenga preferencia, de allí surge que es oponible a terceros. SI hay tradición ficta (no implica la
entrega real de la cosa), en esa instancia B se volvió propietario, y a partir de allí puede hacer
todos los actos que quiera por ser propietario de la cosa, pero si C inscribe primero, el derecho
de B se resuelve, la ley prefiere a C que hizo las cosas como debía que a B que no inscribió
como debía. Pero no quiere decir que lo que transfiere la propiedad sea el registro, sino que
quiere decir que en este conflicto prevalece quien haya inscrito.

Puede suceder que haya una reserva de prioridad, yo voy a comprar un inmueble con un
escribano, ese escribano necesita tiempo para ver que todo esté bien, para resguardar ese
derecho mientras se da todo el estudio necesario para que no haya ningún gravamen etc., yo
hago esa reserva del padrón, art. 55 de la ley de registros públicos, es una excepción a la regla
que vimos, quien inscribe primero tendrá prioridad.

El art 1337 se refiere a los viene muebles no registrables, y a los bienes muebles que no sean
fungibles, nos viene a dar una solución cuando no existía la ley de registros. Se plantea doble
venta de un bien inmueble, tradición ficta y tradición real, según la regla prevalece quien se le
da la cosa primero, como ambas tradiciones son equivalentes. Esta discusión no tiene mucha
repercusión porque en la realidad no sucede con mucha frecuencia, son pocos los casos.
Elementos esenciales de validez de los contratos: (en relación al contrato de compraventa)

Capacidad: más que un elemento es un presupuesto porque ser capaz es un presupuesto de

un consentimiento valido, por eso entiende que es más un presupuesto que un elemento.
Estos son los que se desprenden del art 1278 y 1279 del código civil, mayor de 18 años, no
demente, no sordomudo, que se comunique mediante la escritura al menos. Los incapaces son
los menores de edad, dementes, interdictos, quienes no puedan darse a entender. Incapaces
absolutos 1279 son los impúberes (según el art. 831, núm. 1ero varones menos de 14 años y
mujeres menores de 12 años), dementes y sordomudos que no se puedan dar a entender, los
incapaces relativos son los menores púberes. Capacidad limitada, los incapaces tiene lo que es
capacidad de goce, tienen aptitud para ser titular de un inmueble, comprador o vendedor, el
incapaz carece de capacidad de obrar o capacidad de ejercicio, no puede comprar o vender por
sí mismos, deberá hacerlo el instituto de la representación, sino es nulo. Los padres tampoco
pueden venderse a sí mismos un bien de su hijo, sin autorización judicial. En el caso de los
tutores, los limites son aún mayores que los de los padres, art. 395 sobre tutores. El 431 regula
a los curadores.

Capacidad limitada: menores que se casaron, están habilitados todos los negocios que hacen
los capaces mayores de edad salvo que la ley establezca alguna limitación específica, esto lo
dice el , en casos de matrimonio, emancipación y habilitación de edad (ya no son institutos que
funcionen ya que era cuando la mayoría de edad era a las 21, cuando se bajó a 18 años estos
institutos fueron derogados, la única capacidad limitada es la del matrimonio porque se puede
contraer a los 16 años y puede ejercer todos los actos excepto los que la ley les prohíba). Otro
supuesto es el menor soltero, púber soltero, respecto el peculio profesional o industrial, art.
267 inc. 4, el menor púber que no se haya casado pasa a ser un habilitado de edad respecto de
su peculio profesional o industrial, los fruto que obtenga de su trabajo serán suyos. El art. 307
y 310 establece las limitaciones que establece el código, los demás actos que no encuadre el
310 serán permitidos.

05/03/2021
Compraventa de cosa ajena:
Es necesario diferir entre la relación externa, la relación respecto al verdadero propietario, y la
relación interna que es con el contrato. Si yo a A le vendo algo que le pertenece a C, esa
relación es irrelevante o inoponible ese negocio que se realiza entre e vendedor o propietario
y comprador, se desprende de que nadie puede transferir más derechos de los que tiene y
después el principio de la relatividad del contrato, pero no pueden oponerse a los terceros ni
invocarse, tal como dice el art. 1293, esos son los argumentos por los que el negocio es
inoponible o irrelevante para e verdadero propietario, nadie puede disponer de más derecho
de los que tiene, los arts. 1293 y 1294 son oponibles a terceros.

El contrato compraventa celebrado entre vendedor y comprador es un contrato. SI se reúnen

os requisitos de 1271 vamos a tener un contrato valido. Para que el contrato sea eficaz
significa que el contrato causa sus efectos, de la celebración y perfeccionamiento del contrato,
salvo que exista una condición, el comprador va a estar obligado a pagar la cosa y el vendedor
a entregarla, si el vendedor no puede entregar la cosa porque la tiene un tercero, va a estar en
incumplimiento, el vendedor cumple con su obligación cuando entrega la cosa, si no hay causa
a título perfecto, tenemos un contrato perfecto y el vendedor entrego la cosa al comprador,
eso es a lo que refiere al contrato de compraventa, pero en Uruguay se requiere el título y
modo, el modo viene a ser la tradición, la tradición es válido pero ineficaz si no es el
propietario, como no es el propietario y uno no puede disponer de más derecho de los que
tiene, la entrega que hace el vendedor si no es propietario, no transfiere la propiedad, esto
surge del art. 769, en nuestro caso que estamos hablando A, que no es propietario ni es
representante de dueño, no se transfiere la propiedad. Tenemos que analizar el negocio
dispositivo, lo que vuelve al comprador el negocio de la cosa, produce efectos entre todos,
este negocio dispositivo es válido partiendo de la base de que se cumplen con todos los
requisitos, la tradición como negocio jurídico es válida, pero es ineficaz debido al art. 769, no
se va a transferir el dominio de la cosa.

El art. 775 habla de si se verifican los requisitos del art. 769 se transfiere le dominio, nos dice
que se transfiere con ese gravamen, esto dice el inc. 1, el 2 dice que cuando el que vende no es
el veredero dueño no se transfiere el dominio, pero sirve para adquirir el dominio por
prescripción, acá hablamos de bienes inmuebles, os plazos surgen del 1294 y el 1211 en
materia de bienes inmuebles, 1212 en la nueva redacción por la LUC, art. 463. Ley 18889.

Excepción, que sucede si A vende a B una cosa de C, no se transfiere el dominio, pero

supongamos que A posterior al contrato adquiere el dominio de la cosa, automáticamente B
pasa a ser el propietario, esto se desprende del art. 1681, este dice que no es necesario hacer
un nuevo contrato de compraventa ni una nueva tradición, el art. le da eficacia retroactiva.

Hay que tener en cuenta que los sujetos no sean incapaces, en el caso de los cónyuges cuando
se hizo el código civil en el 1888 no se conocía el concepto de legitimación y se lo escribió en el
capítulo de incapacidad, la incapacidad tiene que ver con la forma de ser de la persona, para
Caffaro y Carnelli es un caso de inexistencia, para Gamarra dice que en estos casos son
nulidades, nos vamos a quedar con lo que dice Gamarra este tema que estamos viendo no es
un tema de capacidad o incapacidad, es un tema de falta de legitimación receptiva o falta de
poder normativo negocial, lo que sucede es que a juicio del ordenamiento jurídico hay ciertas
personas que no pueden celebrar un negocio jurídico, por ejemplo os cónyuges, ha sido difícil
la existencia de esta norma, se dice que es por una cuestión de antecedentes históricos o
porque el ordenamiento ve como que puede haber coacción de uno de los cónyuges, o que se
podría tratar de un negocio para evitar defraudar a los acreedores, pero en esta última no se
explica porque se permite en los casos de un padre con un hijo mayor. En caso de los
cónyuges, si estos hicieron la separación de cuerpo, entonces allí se podrá celebrar la
compraventa, pero la realidad es que hoy en día la separación de cuerpos prácticamente no
existe, hoy en día están casados o separados, es muy difícil ver un caso de cónyuges separados
de cuerpo, pero en teoría los cónyuges separados de cuerpo si podrían vender y comprar.

Hay otros casos que, si son más claros, son supuestos donde existen intereses, por ejemplo, el
1676, el padre no le puede vender al hijo un bien propio, porque existe un conflicto de
intereses, porque el padre va a querer sacar el mejor precio posible y como representante del
hijo va a intentar sacar el menor precio, para evitar el conflicto de intereses es que se prohíbe.

El 1678 prohíbe en los casos de os tutores que no pueden comprar los bienes de los incapaces
que tienen a su tutela y tampoco los funcionarios públicos no pueden comprar las cosas que se
vendan en su ministerio, para evitar estos conflictos se prohíben. A los jueces, procuradores,
abogados se les prohíbe comprar los bienes que se han incautado y estén siendo rematados en
un proceso en el cual tengan competencia. Lo mismo sucede en el caso de los mandatarios,
síndicos y alvacenes no pueden comprar lo que tienen a su mandato, hay una excepción, el
mandante no puede comprar las cosas que el mandatario le autorizo a vender, aunque en caso
de que haya autorización expresa el mandatario le podría vender al mandatario, a diferencia
de los otros casos que no se permite, en este si se permite, pero debe haber una autorización
expresa.

En la mayoría de los casos esto se fundamenta con que hay un conflicto de intereses, después
tenemos supuestos en que no hay un conflicto de intereses, pero hay antecedentes históricos
como el caso de los cónyuges.

La consecuencia de que se celebre uno de estos negocios es que se da la inexistencia o nulidad

absoluta, no se puede dar la nulidad relativa porque no se subsana en el tiempo, porque no se
da uno de los requisitos esenciales, para Gamarra dice que es porque se viola una norma
prohibitiva, como lo hecho en contravención de una norma prohibitiva es nulo, según el art. 8,
la consecuencia seria la nulidad absoluta. Pero Caffaro y Carnelli sería un supuesto de
inexistencia, el profesor no está de acuerdo, pero admite es la que guarda más lógica, peor lo
que sucede es que el código civil no reconoce la figura de la inexistencia, es un tema más de
obligaciones que de contratos.

Consentimiento: Se verifica en la compraventa cuando las partes acuerdan el precio y la cosa,

el comprador manifiesta lo que está dispuesto a pagar y el vendedor a entregar la cosa. Hay
libertad de forma para perfeccionarse el contrato, se concibe la forma oral también, distinto es
el caso de los inmuebles donde se pide que sea verificada ante un escribano por medio de la
manifestación escrita, esto debido a que se le da una mayor importancia a los inmuebles y
mayor fidelidad porque era ante un profesional, esto también porque trancaría mucho, en el
caso de muebles, para hacer los negocios de bienes.

Un supuesto que se pueda plantear es que los sujetos acuerden que el contrato compraventa
no se va a perfeccionar hasta que no haya un documento ficto, hasta que no haya un
documento ficto. ¿Estamos en ese caso frente a una solemnidad? La solemnidad es establecida
por la ley, esto surge del art. 1271, en este caso no es la ley quien establece una forma, sino
que la establecen los contratantes, entonces, no es una solemnidad porque esto es un acuerdo
entre las partes.

Gamarra estudia un tema como un supuesto de consentimiento, pero no lo es, esto por la
teoría, la concepción que tiene de su teoría. Estamos hablando los casos de los productos lame
ya en que dicen que, si no se está de acuerdo con el producto, se le devuelve el dinero, va de la
mano con el principio de retractarse en la ley de relaciones de consumo y habilita al
comprador a dejar sin efecto el contrato, la regulación del 1685 no se relaciona con este caso.
La característica de la venta a prueba es que el comprador puede dejar sin efectos el contrato,
la vinculación depende de su gusto personal, es una decisión puramente subjetiva, el juez no
puede solicitar a un perito que pruebe la cosa para ver si le gustaba o no, se puede dejar sin
efectos si al comprador no le gusta, no tiene por qué hacer una prueba para ver si sirve o no
sirve, la decisión de si se sigue o no adelante con el contrato es puramente del comprador.

3 teorías sobre la compraventa a prueba:

Doctrina más tradicional, la venta a prueba se trata de un contrato de compraventa

suspensiva, dice que el contrato, la obligación, se encuentra suspendida hasta que manifieste
que la cosa satisface su gusto personal, el contrato compraventa esta perfecto pero los efectos
derivados del contrato se encuentran suspendida hasta que manifieste si está de acuerdo con
el producto o no.

Teoría de Gamarra, critica de la anterior doctrina la teoría de riesgos, los riesgos viene a decidir
qué pasa con la contraprestación de una de las partes cuando una de las contraprestaciones se
destruye, después de celebrar el contrato, el auto se destruye por caso fortuito, no tiene la
culpa el vendedor, que pasa en esos casos, en primer lugar lo que critica gamarra es que no
puede ser un contrato de compraventa suspensiva porque mientras está a prueba la cosa, si la
cosa se destruye, el riesgo es de cargo del vendedor, si la cosa perece es de cargo del vendedor
1427 inc. 2, en cambio los deterioros o nos aumentos, mejora, en ese caso el riesgo lo asume
el comprador, esa es la primera critica. La segunda critica que hace es que se trataría de una
condición meramente potestativa, estas están prohibidas por el art. 1413 del código, porque la
compraventa depende del vendedor, se puede criticar a esta critica que, si se prevén, pero en
el 1685 se le cede la potestad al comprador, el legislador consagra una condición meramente
potestativa a favor del comprador. La tercer critica es que dice que no puede ser considerado
un elemento elemental como es la condición, no es un elemento esencial del contrato, no
puede ser que el consentimiento de comprar o no comprar sea considerado como un
elemento accidental. Gamarra dice que es un contrato de formación progresiva, la obligación
está en suspenso todavía, el 1685 va en contra de la teoría de Gamarra al igual que el capítulo
en donde está ubicado, otra crítica es que, si Gamarra nos dice que la compraventa no está
perfeccionada, ¿Cómo vamos a hablar de los riesgos? En su crítica hacia la teoría tradicional se
critica sobre los riesgos de esta, pero si se trata de un contrato de formación progresiva no se
puede hablar de riesgo, porque los riesgos se hablan después del perfeccionamiento del
contrato, otra crítica es que si se trata de un contrato bajo formación progresiva ¿de dónde
surge la obligación del vendedor de entregar la cosa para que pueda probarla?, la última critica
es que en la época de la formación del contrato civil no se conocía la teoría de la formación de
contrato de formación de contrato progresiva.

Teoría de Gabriel Fernández Fernández, la venta a prueba es un contrato de bajo condición

resolutoria, el contrato se despliega con todos sus efectos, el vendedor está obligado a
entregar la cosa, el vendedor está obligado a pagar la cosa, pero si el comprador manifiesta
que no está de acuerdo con la cosa puede resolver el contrato. Surge la obligación de pagar el
precio, pero se puede dejar de cumplir si el comprador no está de acuerdo de con la cosa, si
está de acuerdo se sigue con el contrato. El profesor piensa que esta teoría esta correcta, es
una tesis que supera bastante bien las criticas anteriores, pero en la practica el problema que
le sucede al comprador es si ya abono la cosa, el comprador va a tener que desembolsar el
dinero, las otras dos teorías dicen que el comprador no va a estar obligado a pagar el precio
hasta que pruebe estar de acuerdo.

08/03/21
El objeto: ¿Que es el objeto? Hay distintas teorías, mínimo 3 teorías, la primera tesos es la
tesis que trata por que adopta Gamarra en su tratado, en los primeros 6 tomos, los tomos
dedicados a las contratos, ahí adopta la tesis materialista, porque vamos a ver que se refiere al
objeto como la cosa y al precio, esto es lo que se llama la tesis materialista, hay otra tesis que
Gamarra adopta en el tomo 14 que es la llamada tesis jurídica, el objeto del contrato es el que
establece o que deriva el 1282, el objeto de los contratos es el objeto de las obligaciones que
por ello se contrajera, para definir cuál es el objeto del contrato vamos a tener que ver el
objeto de las obligaciones, básicamente son las prestaciones que asumen las partes. Caffera y
Mantero en el trabajo subido a EVA dicen que hay objeto en el contrato desde que las partes
establecen cuales son las prestaciones que van a asumir cada uno de los contratantes, hay
objetos que están definidos desde el lenguaje, una vez que las partes describen en el contrato
cual es la prestaciones que van a ver, no importa que la cosa sobre que va recaer la prestación
exista o no exista, esto es sumamente relevante para el siguiente tema, porque en cierta parte
va a determinar la teoría sobre venta de cosa futura. Hay una tercera teoría que es la finalista,
es la teoría de Caffaro y Carnelli que básicamente el objeto del contrato es la regla de conducta
que se estipulo en el contrato que las partes deben cumplir, pero nos vamos a quedar con las
anteriores teorías.

Venta de la cosa futura:

Regulada en el art. 1671 y 1283, se suele hacer una distinción entre figuras que aparecen en el
1671, sobre el 1671 va a hablar de 2 figuras, las entioespeil (compra de la esperanza) o la
entioreis esperatae (compra de la cosa esperada), cuando hablamos de venta futura hablamos
de estas 2 cosas, ¿De qué hablamos cuando hablamos de cosa futura? Según el código son las
cosas que no existen, pero se esperan que existan, por ejemplo: la venta de un apartamento
en construcción o la siembra, son cosas que no existen en el momento actual, pero se esperan
que existan. Pero la doctrina también dice que entran aquellas cosas que, si existen en la
realidad, pero no pertenecen a nadie, por ejemplo, la pesca o la caza, se dice que entra en la
cosa futura. Es un contrato aleatorio, Gamarra entiende que acá no estamos ante un contrato
compraventa, sino que estamos frente a un innominado que tiene 2 prestaciones, obligación
de dar la cosa y obligación de pagar o no, porque en definitiva se le está pagando por su
actividad, no se le paga por los pescados que pesca, sino que se le paga por la actividad de
pescar, si se paga antes o después es un tema de los contratantes, si pactamos que se va a
pagar $1000 por pescar se pesque lo que se pesque ese contrato pasa a ser aleatorio, si se va a
pagar frente la entrega del pescados, entonces ahí si no se paga va a haber incumplimiento,
esta es la compra de la esperanza, no importa si se le paga al momento de perfeccionarse el
contrato o a la hora de entregar los pescados, es un contrato innominado porque combina 2
prestaciones. Lo que importa es la compra de la cosa esperada, hay una esperanza de un
determinado objeto, no es aleatorio, ejemplo: yo espero a que para la vaca para tener el
ternero, vendedor y comprador acuerdan la venta de determinada cosa que al momento no
existe.

Por un lado tenemos lo que es la posición de Gamarra, como el objeto no existe entiende que
falta el objeto en el contrato de compraventa, la tesis del codificador, la tesis de Narvaja en el
1671, no puede ser que un elemento esencial como es el objeto sea considerado un elemento
accidental como es la condición suspensiva, entonces dice que hay que construir una teoría
distinta a la del código, por ello traen a colación la teoría de formación progresiva, se trata de
un supuesto de formación progresiva de contrato, hasta que la cosa no llega a nacer, no se va
a perfeccionar el contrato de compraventa, porque falta el objeto, no habría un contrato
preliminar, porque el contrato preliminar genera una obligación de hacer de otorgar el
consentimiento para desarrollar un contrato posterior. Es una tesis progresiva porque al
momento en que el vendedor acuerda vender y el comprador acuerda comprar falta la cosa
sobre la cual recae el contrato, si el ternero nace en ese caso tendríamos objeto y se
perfeccionaría el contrato compraventa, hay una diferencia clarísima con lo que es la compra
de la esperanza, ahí va a haber un contrato perfecto. ¿Qué se le crítica a esta teoría? Ahí están
los trabajos de Caffera y Mantero que se subieron a EVA, critican la tesis de Gamarra, se basa
en decir que la cosa no es el objeto del contrato, sino que son las prestaciones a las que se
obligan las partes, lo que no existe al momento de celebrarse el contrato es la cosa sobre la
que va a caer el contrato, el elemento esencial del contrato que es el objeto existe, como
consecuencia de ello no es un contrato de formación progresiva, la diferencia es que un
supuesto no tenemos contrato y en el otro tenemos un contrato perfecto, estos autores dicen
que la regulación que da el código civil, pero que las partes pueden dejar de lado, es que las
obligaciones se encuentran sujetas a condición suspensiva, esto quiere decir que el comprador
recién va a tener obligación,. Recién va a resultar eficaz una vez que la cosa pase a existir, una
ve que nace el ternero ahí pasa a tener eficacia la obligación del vendedor de entregar la cosa
y del comprador de pagar la cosa. Si se determina que la cosa es imposible que exista vamos a
estar frente a un supuesto de imposibilidad, pero no frente a una falta de objeto. Gamarra solo
crítica la compra de la esperada, no la de esperanza.

La venta de la cosa que perecía:

Prevista en el art. 1672, supongamos que antes de celebrar el contrato compraventa se
destruye la cosa, estoy vendiendo una cosa que ha perecido, en este caso el contrato es nulo,
según Gamarra seria nulo por falta del objeto, según Caffera y mantero seria nulo por un
supuesto de imposibilidad, es imposible cumplir con esta prestación porque la coa sobre la
cual iba a recaer la pretensión del comprador ha sido destruida, luego el inc. 2 de art. 1672 nos
dice que si la destrucción de a cosa es parcia el comprador podrá elegir entre desistir de la
prestaron y no seguir con el contrato, no pagar, o pedir que un perito determine el precio de lo
que quedo. El inc. 3 prevé el instituto de la responsabilidad precontractual, antes del
nacimiento de las obligaciones nace esta responsabilidad, si vemos en el tomo 3 Gamarra al
estudiarlo se inclina a calificar a la responsabilidad precontractual como un supuesto de
responsabilidad extracontractual con la consecuencia del plazo de prescripción, que serían 10
años debido a la modificación de la LUC establecido en el art.1216 de CC, en ese caso el
vendedor que vendió a sabiendas tiene la obligación de indemnizar al comprador lo que se
llama los daños al intereses negativo, los gastos del contrato y la perdida de las posibilidades
de negocio, lo que se sanciona es la obligación de actuar de buena fe, esto lo dice claramente
el inc. 3, el ultimo inc. Prevé la posibilidad de que el comprador sepa que la cosa haya sido
perdida, que el comprador sepa de la destrucción total de la cosa, esta figura se suele
diferenciar de lo que es la veta a riesgo peligro.

Venta a riesgo y peligro:

No es muy importante ya que no tiene fundamento jurídico. Es el supuesto en que ambos
saben que la cosa puede haberse destruido o no, es el ejemplo de una casa que estuvo en
medio de un incendio y no se sabe si se destruyó o no, si sigue intacta o no, venta a riesgo y
peligro, se trata de un contrato aleatorio.

Terminamos lo que refiere a la cosa y pasamos a ver el precio:

Siguiendo el tratado, tomo 3, vimos que el objeto para gamarra al ser la materia, por un lado,
es la cosa y por otro lado es el precio, por eso vamos a estudiar al precio como
contraprestación de comprador. El precio es la contraprestación que paga el comprador a
vendedor a cambio de la prestación que este se le ofrece, esta contraprestación es necesario
que sea por lo menos parte dinero, puede ser parte en cosa, y en ese caso se nos plantea la
problemática de determinar si estamos frente una compraventa o una permuta, por ejemplo
yo quiero cambiar de auto, consigo un vendedor que quiere cambiar el auto y acordamos que
le entrego mi auto más dinero, surge el problema de determinar en qué tipo de contrato
estamos, frente a una compraventa o una permuta, la solución a esta cuestión nos viene dada
por el art. 1662, dice que hay que atender para ver si estamos frente a un contrato de
compraventa o un contrato de permuta, lo que prevalece es la voluntad de las partes, si los
contratantes fijan que es un contrato de compraventa, entonces va a ser un contrato de
compraventa y se va a regir por las reglas de la compraventa, si hay silencio entre los
contratantes, no le pusieron nombre ni establecieron el régimen jurídico que se le va a aplicar
la contrato, en ese caso el 1662 nos dice que se entenderá por permuta si el valor a la cosa del
valor del precio que se entrega, si se entrega un auto con valor a 10mil dólares y arriba mil
dólares, vamos a estar frente a una permuta, en el caso contrario será un contrato de
compraventa, se utiliza un criterio cuantitativo.

El precio debe ser determinado de esta cuestión se ocupa por el art. 1666, el primer inciso dice
que en definitiva es una aplicación del art. 253 del C.C. no puede darse al arbitrio de uno de los
contrayentes el precio de la cosa, puede ser que se trate de bienes fungibles que e venden en
el mercado, allí se entiende el precio de plaza, no es determinado pero pasa a ser
determinado, se pueden establecer medio para establecer el precio de la compraventa, hay
una forma de determinar eso, lo que si nos dice el código en el 1667 es que también puede
dejarse al arbitrio de un tercero que lo determine, en el inc. 2 nos dice que en caso de que no
pudieren estar de acuerdo con el precio o no se pudiere determinar seria nulo, en el 3er inciso
nos dice que de estos términos se ha entendido que si una de las partes no está de acuerdo
con el precio dado por el tercero no lo puede impugnar porque se le dio la calidad de árbitro, si
el tercero actúa con dolo o incurrió en error se podrá pedir una rectificación del precio, pero
no por estar desconforme.

Efectos que nacen del contrato compraventa: Obligaciones:

La obligación de entregar la cosa, el vendedor deberá transferir la propiedad, la posesión o la
mera tenencia, según la doctrina mayoritaria el vendedor cumplía la obligación si transfería la
posesión de la cosa, la excepción es la cosa arrendada porque el arrendatario tiene una mera
tenencia, según si cuando veamos el registro el vendedor deberá respetar el arrendamiento o
desalojar a la persona, puede suceder que el vendedor no cumpla y no entregue la cosa, en
este caso el comprador va a poder ir contra el vendedor, va a poder pedir la resolución del
contrato o ejecución por equivalencia, pero no va a poder demandar al tercero que posee la
cosa, allí va a primar lo que dice el registro, si se celebra un contrato compraventa y el
vendedor no le entrega la cosa al comprador, puede interpelar al vendedor para que cumpla,
proceso, 364 del CGP. La cláusula título perfecto es la cual en que el vendedor asume la
responsabilidad de transferir el derecho de propiedad, si el vendedor no tiene la propiedad en
ese momento, se le va a poder pedir la resolución, porque se asume que hay incumplimiento
por parte del vendedor. Otra clausula en la venta de inmuebles es la libre de obligaciones o
gravámenes, lo que buscan es que el vendedor de la cosa libre de gravámenes o cargas, si se
entrega la cosa embargada hay incumplimiento del vendedor, se va a poder pedir la resolución
de la misma forma que se puede hacer si hay el vendedor no es el propietario de la cosa, es
habitual que esta cláusula sea optativa, se puede tener conocimiento de que el inmueble este
hipotecado y yo decida comprarlo, pero eso va a repercutir en el precio del mismo, quien
compra va a comprar consciente de esos gravámenes, el gravamen sigue a la cosa.

Condiciones u obligaciones secundarias o accesorias vinculadas con la entrega de la

cosa por parte del comprador:
Esto está previsto por el art. 1687, este nos dice que la regla en lo que refiere al lugar de
entrega a la cosa es la autonomía de a voluntad, si no hay pacto expreso se tendrá que
entregar en el lugar en que se encontraba la cosa al momento de la celebración del contrato, si
se encontraba en el domicilio del vendedor el comprador deberá ir hasta la casa de este. Luego
está el tiempo en que se debe entregar, esto está en el art. 1688, si las partes estipularon que
la cosa se iba a entregar en determinado momento, en su defecto se entiende que el vendedor
la entregue de forma inmediata de la celebración del contrato. Otro tema es a quien
corresponden los gastos vinculados a la compraventa, esto está previsto por los arts. 1695 y
1673, el 1695 no dice que los gastos de entrega (el peso o medida, si hay que iniciar alguna
acción reivindicatoria para que el vendedor recupere la cosa) serán del vendedor, en cambio
los gastos de conducción o transporte (Ej. el flete de entrega a domicilio) del comprador, luego
el 1673 nos dice que los gastos de escritura y demás accesorios (inscripción en registros
públicos) serán de cargo del comprador, se puede pactar otra cosa. Luego hay otra cuestión es
la que refiere al estado en que se debe entregar la cosa, de esta cuestión se encarga el art.
1689, este nos dice que se celebra el contrato compraventa y el vendedor no puede modificar
la cosa, debe entregarla tal cual estaba al momento de celebrar el contrato, el art. 1690 nos
dice que la cosa deberá entregarse junto con sus accesorios, salvo que se haya excluido en el
contrato. Un tema importante que se presenta es el de los frutos, ¿Qué pasa con los frutos?
Como recordaremos, las cosas pueden tener frutos civiles (arrendamiento del inmueble, desde
cuando el comprador empieza a cobrar el arrendamiento) y naturales (caso por ejemplo de un
campo sembrado, la cuestión es la misma, desde cuando la siembra va para el vendedor o va
para el comprador), la solución o regla que se da es que el vendedor mantiene su derecho a
percibir los frutos hasta la tradición de la cosa, hasta esa fecha va a tener derecho a percibir los
frutos civiles, en el caso de los frutos naturales es más difícil porque ahí la respuesta viene
según si el fruto este separado o no de la tierra, si al momento de la venta aun no fue retirada
del campo entonces el fruto va a pertenecer al comprador, si se retira antes va a pertenecer al
vendedor, en el caso de los frutos el art. sobre el tema, si bien no es expreso o no da una
solución, es el art. 703, la solución se extrae de allí, y también suele citarse el art. 693.

La obligación de entregar del vendedor conlleva la obligación de conservar con el

diligenciamiento del buen padre de familia, esto se encuentra en el art. 1334 del código civil.

Riesgos:
¿Qué son y porque es importante el tema de los riesgos? Supongamos que yo tenía que
entregar un automotor, y en forma posterior al perfeccionamiento del contrato sucede algo,
ahí estamos frente a un tema de riesgos, hay que ver si el comprador tiene la obligación de
pagar, hay que ver qué pasa con la contraprestación de pagar del comprador frente a la
extinción de la obligación de la parte vendedora, esto es lo que viene a resolver la materia de
riesgos, esto está en el art. 1687, el art. relevante en esta materia es el 1557, este dice que si lo
que yo tengo que vender se destruye el comprador deberá pagar igual precio. En caso de que
sea genérico la obligación no perece nunca esto surge del art. 1558, no hay riesgo porque no
hay imposibilidad de cumplir, el deudor siempre puede entregar otra cosa con la misma
calidad. El momento clave, en esta materia, es lo que se llama la concentración, porque una
vez que hay concentración de la cosa que se va a entregar, supongamos que yo tengo que
entregar 10 bolsas de trigo, es una obligación genérica, pero una vez que se determina cuáles
son las bolsas de trigo que se va a entregar, ahí dejamos de tener una obligación de género y
pasamos a tener una cosa determinada, ahí dejamos el ámbito del art. 1558 y pasamos al
ámbito del 1557 inc. 1. ¿Es posible determinar otra legislación distinta en materia de riesgos?
Si el día de mañana estamos asesorando a un comprador de una cosa cierta y determinada, la
sugerencia es que establezcan una solución diversa a las que nos da el 1557 inc. 1, pactemos
que el riesgo lo va a soportar el vendedor, pero si no está el pacto, va a regir la solución
supletoria y le comprador va a tener que pagar el precio por más que no perciba la cosa que se
le prometió. Hay otros contratos que tienen otra solución, veremos que el régimen, en otras
materias, el vendedor será el que soporta la cosa, obviamente que si la cosa perece por casusa
del deudor vamos a estar frente un caos de responsabilidad civil y no va a entrar la materia de
riesgos, y si la cosa perece en dominio del dueño perece para el mismo. Distinto es el tema de
los riesgos cuando estamos frente a una obligación condicional, esto se encuentra en el art.
1425, supongamos que yo te compro un automotor siempre y cuando le den un trabajo en
artigas, ahí tenemos una venta bajo una condición suspensiva, no se va a celebrar el contrato
hasta que se cumpla la condición, ¿Qué pasa si bajo este contrato suspensivo la cosa se
destruye, está el comprador obligado a pagar el precio o no? El vendedor no está obligado a
entregar la cosa y el comprador no estará obligado a pagar, si la cosa se deteriora, mejora o
aumenta esos beneficios son para el acreedor no para el comprador, estos supuestos son en el
caso de la condición suspensiva como en la condición resolutoria, aplica el régimen opuesto a
de la venta pura del art. 1557, el 1428 remite al 1425 en el caso de condición resolutoria. A
cuestión de riesgos es supletoria a la autonomía de la voluntad.

Cumplimiento de la obligación de entregar:

Para que haya cumplimiento el vendedor deberá entregar la misma cosa a la prometida, esto
se encuentra en el art. 1458, si se prometió la entrega de un determinado producto y el
vendedor pretende entregar una cosa de distinta calidad el comprador se puede resistir a
recibirla, y puede resistirse legítimamente, se trata del principio de identidad, significa que
debe haber una correspondencia o conformidad entre lo pactado en el contrato compraventa
y lo entregado, si no hay identidad entre la cosa del contrato y la entrega el comprador podrá
resistirse legítimamente. Otro tema importante es si la mera recepción libera al vendedor de
responsabilidad o si hay otro requisito, si el comprador tuvo posibilidad o no de revisar si es la
cosa que compró, para que la recepción de la cosa implique el cumplimiento es importante
que haya tenido la posibilidad de verificar la cosa, si yo recibo la cosa, pero no puedo
verificarla es una recepción, pero no una aceptación.

Art. 1688, es el que refiere al tiempo en que se debe entrar la cosa, es fundamental porque es
lo que viene a ser la excepción de contrato no cumplido en el código, es lo que legitima a una
de las partes a cumplir con la prestación, hay una consagración en materia compraventa que
es este art., el vendedor está obligado a entregar la cosa siempre y cuando el comprador haya
pagado, salvo que se haya pactado expresamente que el vendedor deberá entregar la cosa
antes del pago, puede ser que se le haya estipulado pagar en determinado plazo y en ese caso
el vendedor no podrá negarse a entregar la cosa. Una norma análoga de parte del comprador,
el pago del precio de parte del comprador si el vendedor no entrega la cosa, es el 1735, pero el
1688 básicamente refiere al cumplimiento simultaneo de los compradores.

10/03/21
Cuando la doctrina examina el concepto de garantía, según lo que dice Pereira es que es
responsabilidad sin deuda, porque si se verifica la evicción o vicios ocultos, el vendedor
responde, no importa si hubo culpa de su parte, si él no sabía que había una prescripción en
trámite y viene otro y preinscribe antes y el comprador pierde la cosa que compro, va a
responder el vendedor sin importar si no hubo culpa de su parte, en esa prescripción tiene que
haber culpa del vendedor, y este va a responder igualmente frente al comprador.

Saneamiento:
Gamarra cita 2 artículos, art. 1696 se afecta el comprador, si se verifican os supuestos
previstos, pierde la posesión de la cosa o la cosa tiene vicios ocultos, el vendedor responde,
indemniza. El vendedor no tiene por qué saber si la cosa tiene un vicio oculto. Hay
responsabilidad sin deuda, es una garantía. Por eso se dice que el saneamiento es una garantía
y no una obligación. El otro artículo es el 1788, vicios ocultos, no se obliga a que la cosa no
tenga vicios ocultos, si la cosa tiene vicios ocultos, responde, se dice que es una garantía
porque se trata de hechos externos ajenos de la voluntad del vendedor, no están dentro de la
esfera del vendedor.

Saneamiento por evicción:

Se puede dar en casos de venta ajena y puede haber otros supuestos. Ejemplo: A le vende a B
un campo, pero A le vende a C también, si C inscribe antes que B, el contrato compraventa se
resuelve. Primera etapa es el juicio de evicción, el tercero contra el comprador, alega tener un
derecho sobre la cosa y va contra e comprador, en primer lugar, tiene que citar a juicio a A, esa
citación se hace con varias finalidades, es conveniente citar al vendedor. La segunda fase es la
citación que el comprador hace al vendedor, es una carga que tiene, la ventaja es que la
sentencia le va a ser oponible, entonces, si el comprador pierde la cosa vendida, ya ahí mismo
el vendedor va a tener responsabilidad, si el comprador es privado por sentencia de la cosa
que compro, el vendedor va a ser condenado a indemnizar, ahí va a tener por finalizado el
juicio por saneamiento de evicción.

Requisitos: tiene que haberse entregado la cosa. Segundo requisito es que haya una turbación
de derecho. Que se trate de una turbación actual. Debe haber un peligro real. Como regla la
causa de evicción debe ser anterior al contrato compraventa. La privación se produzca por
sentencia ejecutoriada, es una sentencia inmutable, tiene la calidad de cosa juzgada.

Cargas: Surgen del artículo 1705, entre otros, este nos dice que el comprador a quien se
demanda por la cosa vendida deberá citar al vendedor, artículo 51 del CGP citación en
garantía. Lo que se sucede es que si el comprador no observa estas cargas que le impone el
código civil, pierde las garantías, lo ratifica el art. 1713. Si el comprador pierde la cosa, el
vendedor deberá indemnizar, por eso es lógico que se pueda defender, además es el que
celebro el negocio, así que es el que más sabe del tema. No es suficiente con que el comprador
cite en garanta al vendedor, sino que debe cumplir con una serie de cargas, y son cargas o
exigencias, las cargas del comprador surgen del 1713.

Excepción al principio de relatividad de los contratos, esto se encuentra en el artículo 1706. SI

la causa de la evicción ya existía cuando el negocio con B ya existía, habilita a C a ir contra A.
Entre A y C no existía ningún contrato, el contrato existía entre A y B y B y C, se deben contar
con diferentes requisitos, uno es que, el segundo es que A haya sido citado al juicio de
evicción, y tercero la causa de la evicción ya existiera en el momento del primer contrato de
compraventa. Otra característica es que la responsabilidad de este vendedor primitivo es
limitada.
Art. 1716. ¿Contra quién puede reclamar el comprador?

Puede reclamar contra el vendedor que fue quien le vendió la cosa, además contra sucesores
en caso de que el vendedor fallezca. El art 1716 establece una excepción es muy importante
porque es excepción la relatividad de los contratos. Habilita a reclamar contra el vendedor
siempre y cuando la causa de la evicción ya existiera al momento del negocio.

Ej.: A le vende a B y después B le vende a C, C resulta evicto de la cosa que le compró a B viene
E y le quita la cosa, si la causa de la evicción ya existía cuando A le hace el negocio a B y B es
insolvente el 1716 habilita al comprador C a ir y accionar contra A. Es importante porque se
trata de una excepción a la relatividad de los contratos. Porque entre a A y C no existía ningún
contrato entonces es la propia ley que habilita a saltear e ir directamente contra A. Se tienen
que verificar requisitos el primero es que el vendedor B tiene que estar en estado de
insolvencia, el vendedor primitivo A tiene que ser citado a juicio de evicción y el tercer
requisito es que la causa de la evicción ya existiera al momento en el cual A vende a B primer
contrato de compraventa. Otra particularidad es que la responsabilidad de este vendedor
primitivo se encuentra limitada. Ej: A le vende a B un auto a 15 mil dólares, resulta que se
revaloriza el auto y B le vende a C a 5 mil dólares según el final del 1716 la responsabilidad de
A frente a C se encuentra limitada “No puede reclamar mayor precio” va a poder reclamar
hasta 5 mil.

¿Qué le puede reclamar el tercero contra el comprador? Por un lado, tenemos el juicio de
evicción y por otro el saneamiento por evicción, son 2 juicios distintos que se pueden
acumular.

Por un lado, tenemos el reclamo del tercero contra el comprador, le puede reclamar los frutos,
esto surge del art. 1706 en el numeral 2 de los frutos cuando se tienen que devolver a los
dueños, el tema de frutos está regulado en los arts. 694 y 695, el 694 es el que se refiere al
poseedor de buena fe, si el comprador compro de buena fe suponiendo que el vendedor era el
verdadero dueño, tiene derecho a hacer suyos los frutos hasta la contestación de la demanda,
a partir de la contestación de la demanda va a tener que entregar los frutos al verdadero
dueño, a partir de allí deja de estar de buena fe, y el 695 nos habla del que esta de mala fe.

Le puede reclamar los frutos, esto surge del 1706 numeral 2, la remuneración de los frutos
está en el 694 y 695, el 694 se le da al que esta de buena fe, el 695 habla de los de mala fe,
este deberá devolver todos los frutos, porque sabía que el que le vendió estaba de mala fe, por
el contrario, el tercero que compro deberá abonar al comprador las mejoras hechas a la cosa
comprada y el vendedor de buena fe no deberá devolver nada. Los tipos de mejoras puede ser:
Necesarias, útiles y voluntarias. Sí el comprador no obtiene la indemnización de las mejoras,
las puede obtener el vendedor. Otra cuestión es el 1715.

Después pasamos a las indemnizaciones estas están previstas en el artículo 1706, si el

comprador es privado de la cosa, en el juicio de saneamiento contra el vendedor, va a poder
pedir el fruto, costas y costos, va a poder pedir todas esas cosas. Si pierde la cosa en el juicio
de evicción. Los gastos del contrato están en el 1672, son de cargo del comprador, por eso
tiene derecho a que se le indemnicen y todo daño y perjuicio. Artículos 1707 y 1708 son otros
que hablan del tema, el comprador tiene derecho a que le paguen todo lo que pago, el
vendedor debe pagar todo el precio que pague, la única excepción es el inc. 2 del 1707, es si el
comprador accede a cierto lucro, los casos que pueden plantearse son que, si compro un
campo y se venden los árboles, del deterioro se obtienen ganancias, se debe descontar ese
lucro, sino habría un caso de enriquecimiento indebido de parte del comprador , la otra
excepción está prevista por el art. 1708, es otra norma tuitiva del comprador, si la cosa
aumento de valor el vendedor le debe pagar al comprador ese mayor valor, supongamos que
el objeto vendido es un campo y subió de precio, el vendedor deberá pagarle lo extra, salvo
que el aumento sea debido a una circunstancia imprevista, allí no procede ese aumento de
valor.

Una particularidad es cuando tiene lugar la evicción parcial, cuando no tiene lugar la evicción
de toda la cosa, sino que una parte de la cosa vendida, ejemplo: se vendió un campo de 100mil
hectáreas, y tiene lugar a evicción 10mil hectáreas, parte de la cosa es privada al comprador
por sentencia judicial. El articulo 1710 es el que se ocupa de la evicción parcial de la cosa, que
le da una opción al comprador, si la parte privada fuera importante puede pedir la recisión del
contrato o una indemnización, conservar la parte y además una indemnización por esa parte
privada, pero si la parte privada no es importante solamente tiene lugar la indemnización, se
tiene en cuenta la gravedad importancia de la privación, los artículos (1707,1708, 1710) antes
nombrados se tratan de la indemnización que el vendedor le deben al comprador.

Garantía por hecho personal o garantía por hecho propio:

La garantía por saneamiento se divide en 2, la doctrina la divide en 2, la evicción que tiene
lugar por un hecho de un tercero y la que tiene lugar por consecuencia del hecho del propio
vendedor, ya dijimos que para que tenga lugar la evicción tiene que ser por un tercero, o de
regla es por un tercero, en el caso del comprador también tiene lugar y alcanza las
consecuencias posteriores. Por hecho propio se dan 2 alcances, uno respectivo que comprende
el ejercicio de un derecho por parte del vendedor o sus sucesores a título universal o personal,
o una evicción en un sentido amplio, el hecho personal o propio en una interpretación o en un
alcance amplio, que comprende la evicción causada indirectamente por el vendedor. La
acepción restringida de hecho propio que implica el ejercicio de un derecho por arte del
vendedor o sus sucesores a título universal o personal implica el siguiente caso: que A vende a
B una cosa de la que no es propietario y después adquiere la propiedad de la cosa vendida a B
del verdadero propietario C, en virtud o al amparo de esa compra A promueve la acción
reivindicatorio contra B, le pide la cosa vendida ya que es el verdadero dueño, además hay un
argumento legal que tiene aplicación que es el 1681 que es el tema de la legitimación
superviniente, por esto no se puede ni siquiera plantear este tema. La realidad es que cuando
A adquiere de C la verdadera cosa el verdadero dueño de la cosa va a ser B debido al art. 1681.
Lo que si se plantea y si tiene importancia es la excepción amplia de hecho personal o propio, y
acá entran 2 supuestos, que por la excepción amplia se encuadran la evicción causada
indirectamente por el vendedor, y se simplifica en 2 supuestos, es un tercero que produce la
evicción pero ha sido favorecida por un hecho del vendedor y se manejan 2 casos: uno es el de
doble venta sucesiva, el más importante y que estamos manejando, cuando hay una doble
venta sucesiva dijimos que B se convierte en el dueño, pero supongamos que hay una doble
venta con C, si C inscribe primero va a tener preferencia ante la ley y si promueve una acción
reivindicatoria contra B va a tener preferencia C, acá estamos frente a una evicción que fue
favorecida por un hecho del vendedor, y por más de que la causa de la evicción sea posterior al
contrato de compraventa (entre A y B), igualmente el vendedor va a responder.

Garantía por cargas o servidumbres no aparentes:

Art. 1717, nos dice que no es un caso en que fuera otro el propietario, la cosa que se compra
este afectado por alguna servidumbre o cargas no aparentes y no haya sido declarada en la
escritura pública, entonces ahí se puede pedir la recisión del contrato o la indemnización
respectiva. Requisitos: que el vendedlo no haya declarado la existencia de la carga o de la
servidumbre no aparente, si en la escritura el vendedor lo declara, en ese caso no responderá,
el segundo requisito es que se trate de una carga o servidumbre no aparente, si es aparente no
tiene lugar el saneamiento por evicción, pero igual vamos a ver que si tiene lugar una cierta
indemnización, el tercero es la magnitud, se requiere que le comprador no haya adquirido la
cosa si se hubiera sabido.

12/03/21
La regla del no saneamiento tiene ciertas condiciones que las establece el art. 1669, el 2do
inciso nos trae 2 cuestiones, los derechos personales del comprador, es el supuesto de doble
venta sucesiva, en ese caso tenemos un hecho posterior del vendedor, pero igual el vendedor
va a tener que responder porque es un hecho personal, tampoco se lo exime de los hechos
anteriores que no hubiere declarado al comprador, esto tiene que ver con los vicios y las
servidumbres, no se lo exime de responsabilidad, después sigue el régimen de responsabilidad,
se puede eximir de reparar los daños que se establecen en el 1706, pero nunca se puede
eximir de restituir el precio, si se establece la cláusula de responsabilidad, se exime de
responder peor deberá restituir el precio, para que se exima de la restitución del precio es que
al momento de celebrar el contrato se establezca que puede haber un riesgo, lo mismo es que
el comprador conozca que existe determinado riesgo, en ese caso no tiene lugar ni la
restitución del precio, si no se dan esos supuestos el comprador tiene derecho a la restitución
del precio.

Por último, en materia de saneamiento se encuentra el 1714, está el juicio de evicción (tercero
contra el comprador), la citación (comprador al vendedor) y el saneamiento por evicción, el
plazo de prescripción es de 4 años, a contar desde la sentencia que se tiene desde el juicio de
evicción.

Saneamiento por vicio ocultos

Se tiene determinado plazo para que la cosa manifieste un vicio y ese vicio debe evitar el uso
de la cosa, debe afectar la cosa, imperfección, defecto o anomalía en la cosa, se va a poder
iniciar el saneamiento por evicción, según el art. 1718 acá se expresan las principales
características para que exista un defecto o un vicio oculto, también se requiere que ese
defecto o vicio la vuelva impropia para el uso al que normalmente se destina, si yo compro
algo y tiene defecto que no lo afecta para el uso no estamos frente a un supuesto que dé lugar
a un supuesto por evicción, se tuene en cuenta el uso normal, si se tiene un uso especial, para
que se tutele ese uso, se habilite el saneamiento por evicción tiene que estar escrito
expresamente. Ahora vamos a basarnos en el código civil que es el principal.

Distinción entre vicios ocultos y falta de calidad:

Básicamente la falta de calidad significa cuando se entrega una cosa con cualidades distintas a
las convenidas en el contrato, y vicios ocultos es cuando se entrega una cosa ciertos defectos,
es muy importante este tema porque mientras el régimen de vicios oculto tiene un régimen de
prescripción más largo que el de falta de calidad porque se rige por los plazos de la ley de
relación de consumo, es el tema más importante, los presupuestos que debe reunir, el primero
es que el efecto sea oculto, si bien nos habla de vicios ocultos hace una distinción por el sujeto
que compra la cosa, si el comprador tiene cualidades para distinguir el vicio, hace una
distinción en las habilidades y profesión del comprador, esto es acertado, por sus cualidades
técnicas puedan constatar un determinado efecto, pero el vendedor no es responsable por los
defectos que estén a la vista o aquellos que sean conocidos o que este haya sido capaz de
verlo por sus habilidades o profesión, Gamarra interpreta que la diligencia que se exige en uno
y otro caso es distinta, para la persona normal que no tiene conocimientos en el tema de la
cosa la diligencia es media, pero para quien tiene habilidades la diligencia es media, esto se
desprende de la parte final del art. 1718. Esto no quiere decir que sea más gravosa la
responsabilidad del comprador común, del particular, sino que es a la inversa, existe más
posibilidad de que el vendedor se pueda librar de la responsabilidad argumentando que el
comprador era un profesional, solo que al momento de analizar la diligencia no se hace con el
mismo grado. Otra cuestión que se suele abordar es que se entiende por los defectos
aparentes, no es lo mismo un comprador que ya tuvo la cosa ahí y otra diferente es cuando
compro por internet, si no tuvo la cosa física consigo al momento de realizar la compra no se
va a exonerar ni por defectos aparentes, distinto es cuando se tuvo la cosa en frente y no
haber realizado el diligenciamiento correcto, hay que estar a la situación de hecho, una
pregunta que se puede plantear es si el comprador que se le va a entregar una cosa
defectuosa, estamos obligados a recibirlas o rechazarlas ¿Si la recibe, implica una renuncia a
los vicios ocultos? Lo que se entiende en esta materia seria, hay 3 supuestos, la respuesta en
general se dice que la recepción sea la aceptación, lo que no quita que lo recomendable es que
se deje una reserva expresa, al momento de la compra, quien tiene que la carga de probar esto
es el comprador, esto está expreso en el art. 1724, este caso suele presentarse mucho cuando
hablamos de lo que es contratos de construcción, compro un apartamento y tiene ciertos
problemas en terminaciones, cuando recibo la cosa embalada solo significa recepción pero no
aceptación, reserva expresa seria dejar en el documento que se le entrega (si es que se
entrega un documento) que la cosa entregada tiene algún defecto.

Se requieren 4 requisitos para que sean vicios ocultos:

1. El primer requisito es que sea oculto, que no sea fácilmente constatable para el
comprador.
2. El segundo requisito que tiene que tener los vicios ocultos es que tenga gravedad
cuando se exige que el defecto incida en el uso de la cosa, si no incide de forma grave
no hay lugar para el saneamiento por vicios ocultos, ni la decisión del contrato compra
venta, se requiere que el defecto sea grave, si se trata de un uso especial que se la va a
dar, es necesario que ese fin previsto este especialmente establecido.
3. El tercer requisito es que el defecto oculto tiene que ser anterior al contrato de
compraventa, si el posterior no se activa el saneamiento el vendedor no responde,
esto surge del art. 1724, no es necesario que el defecto se haya manifestado en su
totalidad, se debe presentar lo llamado “el germen”.
4. Y el cuarto requisito es que el defecto o vicio oculto debe tener una entidad material o
afecte su función, esto sirve para diferenciarlos de los vicios jurídicos, cuando la cosa
no tiene un defecto material, pero si jurídico, salimos del ámbito de vicios ocultos y
pasamos al ámbito de evicción.

Acciones que da lugar al saneamiento por vicios ocultos, son básicamente 2, la acción
revinditoria y la acción estimatoria o “cuantis minoris” (llamadas acciones edilicias):

 Acción revinditoria es cuando el comprador devuelve la cosa y el vendedor abona los

gastos, lo que gasto el comprador, art. 1720, se solicita la recisión del contrato, daño al
interés negativo.
  La acción estimatoria es cuando el comprador pide una rebaja del precio, rebajar la
cantidad del precio a juicio de perito, se exige un perito, si la cosa tenga defectos
cabria la acción de reducción del precio.

Hay un tema importante que es el inc. 2 del 1720, no se puede sustituir mi pretensión, una vez
que el comprador hizo su decisión, formulo su demanda en ciertos términos, después no
puede modificar la pretensión, en materia de obligaciones se podía, pero esta posibilidad no se
admite en acciones edilicias.

La acción revinditoria es un supuesto de recisión del contrato, no de resolución, no tiene

efectos retroactivos, entonces, para poder el comprador pedir a acción revinditoria y poder
pedirle el dinero y entregar la cosa, deberá desinteresar a los terceros, esto se encuentra en el
art. 1430.

Pasamos ahora a lo que refiere a la indemnización, en el caso de materia revinditoria

únicamente se va a indemnizar por los gastos que incurrió el comprador para celebrar el
contrato, en cambio la acción estimatoria no da lugar a ninguna indemnización, pero agrega el
art. 1721, en el caso de la acción revinditoria si el vendedor conocía o debería conocer los
vicios y no se lo dijo al comprador, tendrá lugar la indemnización por todos los gastos y los
daños y perjuicios, solo si se va por la revinditoria.

El código prevé que pasa si la cosa perece, esto está previsto por el art. 1723, si yo entrego un
auto y el auto se prende fuego y destruye como consecuencia del defecto, aunque yo no
pueda devolverle la cosa al vendedor, de todas formas, va a tener que hacerse cargo el
vendedor porque el riesgo es para el vendedor, se deberá devolver el dinero. En el inc. 2 se
dice que no se puede pedir la recisión del contrato, sino la estimatoria en caso de caso fortuito
o culpa del comprador. Otro supuesto importante es el del art. 1722, es cuando se venden 2 o
más cosas, hay que distinguir según si las cosas sean independientes o no, si cumplen una
utilidad si están unidas, si yo vendo un par de zapatos y uno tiene un defecto, voy a poder
pedir la acción revinditoria por las 2 cosas porque cumplen una función en conjunto, si yo
compro dos cosas que no tiene anda que ver una con la otra, como por ejemplo un libro y una
lampara, si uno tiene un defecto, si a ampara tiene un defecto y no prende, voy a pedir el
saneamiento por vicios oculto pero solo respecto de la cosa que tiene el defecto.

La otra consecuencia por el conocimiento por parte del vendedor es que queda sin efecto la
cláusula de exoneración de responsabilidad, si el comprador conocía el defecto o el vicio no se
podrá exonerar de la responsabilidad convencionalmente, esto surge del inc. 2 del 1719, el
conocimiento del vendedor incide en la indemnización de daños y perjuicios y en la cláusula de
exoneración de responsabilidad, por esto a doctrina dice que cuando el vendedor conocía o
debía conocer los vicios salimos del ámbito de la garantía y pasamos a la de la responsabilidad,
esto porque el vendedor debía informarle al comprador. El plazo de caducidad del
saneamiento por vicios ocultos es de 6 meses desde entregada la cosa, esto surge del art.
1726, si el defecto oculto se manifestó pasados los 6 meses yo no puedo demandar al
vendedor, pierdo esa posibilidad, es lo que da lugar al problema que vamos a estudiar
después.

El tema principal en materia de vicios oculto es el siguiente, el art. 1726 pone un límite de
caducidad de 6 meses, no puede promover ninguna de las acciones, entonces, lo que sucede
es que si a los 7 meses nos damos cuenta que la cosa que compramos no funciona o hay algún
problema con la cosa, compramos un apartamento o un auto y a los 10 meses nos damos
cuenta que el apartamento tiene problemas, ¿qué podemos hacer? Si estamos hablando que
en el saneamiento por vicios ocultos solo se puede ir por las acciones dentro de los 6 meses, si
voy ante un juez por un problema o vicio que surgió después de 10 meses, este juez no va a
citra el art. 1726 que solo nos da 6 meses, si vamos por el ámbito de los vicios ocultos
fatalmente caemos bajo los 6 meses, por eso el abogado va a tener que enmarcar el reclamo
en otro ámbito, por eso se presenta el tema de diferencias de calidad y vicios ocultos, la gran
cuestión que suele presentarse es diferenciar cuando estamos frente a un caso de vicios
ocultos y cuando estamos frente a la falta de calidad, la falta de calidad refiere a cuando se
entrega una cosa pero que carece de las cualidades y calidades pactadas, no siempre es
sencillo determinar cuando hablamos de una cosa y de la otra, un caos muy claro es que si nos
entregan o celebramos un contrato compraventa de un parquet para poner en un piso que
tiene que tener determinada humedad porque si no se arquea, si pongo el piso y se arquea,
¿Estamos frente a un supuesto de defecto oculto o de falta de calidad? En esos casos se
presenta el problema y no hay una respuesta clara, va a depender de cómo lo presenten los
abogados, ese problema puede entrar en un supuesto de vicio oculto o un supuesto de falta de
calidad, va a depender también de cómo lo pactan, si se establece que la madera tiene que
tener cierta humedad y se entrega una que tiene otro valor de humedad, se trata de un
supuesto de falta de calidad, pero también podemos decir que si yo compro una madera para
ponerla en el piso y se arquea claramente tiene un defecto, la importancia, o la principal
importancia es el tema de la acción, si vamos por la falta de calidad por una cosa diferente a lo
que se estableció en el contrato es un supuesto de falta de incumplimiento de la obligación de
entregar y rige el régimen de la responsabilidad contractual, se podrá pedir daños y perjuicios
y se tendrá 10 años de plazo para hacer el reclamo, si se va por un tema de vicios ocultos se
tendrán solo 6 meses y el régimen de saneamiento por vicios ocultos que se tendrán 2
acciones. La resolución que hacen los tribunales va a depender de como el abogado haga el
planteamiento.

15/03/21
Efectos del contrato compraventa:
Como regla el comprador no tiene la obligación de pagar intereses por la falta del pago, esto
tiene 3 excepciones que están en el art. 1320:

1. Si se hubiera pactado que la falta del pago de precio generaba intereses, si el

comprador incumple la obligación de pagar el precio va a tener que pagar intereses.
2. Verdadera excepción, es cuando el bien produce frutos.
3. Regla de que, si el comprador se hubiera constituido en mora, queda extinguida la
obligación.

El análisis que hace Gamarra es si el comprador está obligado de recibir la cosa comprada,
tiene un derecho, ¿Qué puede hacer el vendedor si se quiere deshacer o quiere cumplir con su
obligación y el comprador no lo deja?, ¿Por qué querría liberarse de su deuda y el comprador
no lo dejaría?, ¿Qué se puede hacer? A pregunta va por la obligación y consignación, la forma
para que le deudor se libere coactivamente de su obligación, la obligación y consignación
instituto previsto en el art. 1481 y ss., es la forma o el mecanismo que tiene el deudor en
general y el acreedor en particular para liberarse de la obligación, si el comprador no quiere
aceptar la cosa comprada puede iniciar un proceso de obligación y consignación, y tenerse por
cumplida su obligación, lo que no quita que el vendedor pueda iniciar un proceso de daños y
perjuicios contra el comprador por os gastos en que haya incurrido por reserva y conservación
de la cosa vendida.

Otra consecuencia es la posibilidad del vendedor o del comprador de oponer la excepción de

contrato no cumplido, instituto previsto por el art. 1735, el comprador no está obligado a
cumplir con su prestación a menos que el vendedor está en condiciones de cumplir con la
suya, puede pasar que el comprador pague la cosa y que el vendedor pasado un plazo tenga
que entregar la cosa, en ese caso no es posible poner la excepción de contrato no cumplido
porque no está el requisito de la simultaneidad de pago.

Otro instituto previsto por el art. 1730 es el que nos habla de la posibilidad de suspender su
obligación de pagar el precio por parte del comprador, ¿Cuándo tiene esta posibilidad de no
pagar el precio el comprador? El art. 1730 nos da la respuesta, lo que se busca es asegurar al
comprador frente a una eventual evicción (privación total o parcial de a cosa por sentencia
judicial), en este caso se celebra un contrato compraventa y antes de la entrega o del pago de
la cosa el comprador recibe una notificación de un tercero que alega ser el propietario del bien
y lo amenaza diciendo que le va a promover una acción reivindicatoria y posible evicción, el
comprador tiene la posibilidad legal y legítima de no cumplir con su obligación, salvo que el
vendedor haya hecho cesar la amenaza o el peligro, suscriba un acuerdo transaccional con el
tercero y se lo demuestre al comprador, o que este lo fiance, en caso de que eso suceda va a
ver un tercero que va a restituir el precio pagado al comprador, o que se haya estipulado que
ante cualquier circunstancia el comprador va a pagar, el comprador consciente del riesgo
decide dejar en claro que lo asume. También puede suceder que no tenga quien le dé fianza, el
comprador pude solicitar un depósito en un banco como garantía. Una vez que el comprador
paga el precio, ya marcho.

Resolución del contrato por incumplimiento:

Está previsto en el art. 1731, se cumple el plazo para pagar el precio, el comprador no cumple,
el vendedor no soporta el retraso del comprador y lo constituye en mora, si aun en mora el
comprador no paga, el vendedor tiene la posibilidad de pedir la ejecución forzada específica,
se le rematan los bienes del deudor hasta pagarle al vendedor, o la resolución del contrato
compraventa, tema que prevé el art. 1731, que en definitiva es una reiteración del art. 1431, lo
que si es necesario para utilizar estas 2 acciones es la constitución de la mora, supongamos
que le vendedor pidió la resolución del contrato, de esto se ocupan el art. 1733 y el art. 1734,
el art. 1733, resuelve el contrato de compraventa por un hecho imputable del comprador, e da
el derecho al vendedor de recuperar la cosa y sus frutos, el comprador también tiene derecho
a que se le devuelva lo que se haya pagado, lo que se conoce como repristinación, luego se
habla de las mejoras que se tiene que pagar, al poseedor de mala fe se le pagaran las mejoras
útiles y no las no necesarias, lo importante es que se lo considera al comprador como
poseedor de mala fe, hay una excepción es que si prueba un menoscabo inculpable en su
fortuna, ahí se le deberá pagar las mejoras que hizo de buena fe, en caso de que el comprador
no pudo pagar por consecuencias externas, como por ejemplo perdió su trabajo por el COVID o
lo que fuera, si lo prueba, ahí será de buena fe. Esta norma sirve para demostrar que el código
no recoge para lo llamado teoría de la imprevisión, en caso de haber sufrido un menoscabo sin
culpables, la única consecuencia es que es considera como poseedor de buena fe, pero no da
la posibilidad de rescindir el contrato. Y el 1734 es el que regula la resolución del contrato
frente a los terceros, y el 1733 regula los efectos entre las partes, el 1734 regula los efectos
frente a los terceros, por más que suceda la repristinación si el tercero esta de buena fe no se
ve afectado por la resolución del contrato, el tercero de buena fe al que el comprador vendió
la cosa, o hipoteco la cosa comprada, no se verá afectado siempre y cuando este de buena fe,
lo que el código requiere para estar de buena fe es que en la escritura no aparezca que falta
una parte del pago, si no aparece en la escritura la falta del pago, entonces el adquirente
sucesivo va a estar de buena fe, lo que se ve acá también es la prueba en contrario que se
puede hacer que refiere únicamente a la nulidad falsificación de la escritura solo en este caso
da lugar a la acción contra esos terceros, cuando es de buena fe a resolución no lo afecta, si el
tercero que compra en el contrato surge que en la escritura figura una parte del precio, no
puede alegar estar de buena fe, porque sabía que ese contrato se encontraba bajo la
contingencia por incumplimiento del comprador en el pago del precio, entonces será de mala
fe y se verá alcanzado por los efectos de la resolución.

Por último, en lo que refiere a la obligación de pagar el precio, la ley de inclusión financiera
que es la ley n° 19210, nos dice que hay establecido todo un procedimiento o un mecanismo
para cumplir con el pago del precio, la mayoría de estos arts. fueron derogados por la LUC, ley
n° 19889, derogó los artículos 36 de la inclusión financiera, 38 de las enajenaciones y otros
negocios inmuebles, 41 que refería a la adquisición de automotores (fueron derogados por el
art. 224 de la LUC), y dio una nueva redacción al art. 35 y el 35 bis de la inclusión financiera
(221 y 222 de la LUC), hoy se tienen que tener en cuenta estos artículos, libero la forma en que
se puede pagar el precio por el contrato, igualmente hay restricciones, según la nueva
redacción del art. 35 de la ley de inclusión financiera en la redacción dada por LUC, se pueden
hacer pagos en efectivo de hasta 1 millón de UI, son 110mil dólares, hasta esa cantidad se
pueden hacer pagos en efectivos, arriba de eso se deben hacer por otros medios autorizados,
transferencia bancaria, deposito, etc., y el registro controla que se haya dado cumplimiento a
esta obligación legal que pone esta ley de urgente consideración.

Pacto comisorio y pacto de retroventa:

Pacto comisorio:
Pacto comisorio está en el capítulo 6 del título de compraventa de los pactos accesorios a la
compraventa, art. 1736 clausulas resolutorias cláusula de pacto comisorio, cláusula de mejor
comprador y pacto de retroventa, esto nos da algunas líneas so ideas de lo que vamos a dar,
en primer lugar, invoca el principio de la autonomía de la voluntad, con el límite de las
cláusulas imperativas, cláusulas que van a buscar hacer cesar el contrato de compra venta.

Pacto comisorio, la definición viene dada por el art. 1737, nos da unas pistas o elementos, no
pagándose en el tiempo referido, refiere al incumplimiento del comprador de la obligación de
pagar el precio, si el vendedor incumple con su obligaciones y no entrega la cosa, el comprador
no se puede amparar en el pacto comisorio para obtener la cosa, si se busca que se le pague
una prestación distinta tampoco tiene cabida, solo tiene cabida frente al incumplimiento de
pagar el dinero, frente a otros incumplimientos no tiene cabida el pacto comisorio, es un pacto
accesorio del contrato compraventa, para que tenga valor es necesario que los contratantes,
las partes, hayan pactado esto al momento de realizar el contrato, ¿por el incumplimiento de
la obligación de pagar el precio del comprador, el contrato compraventa se resuelve? Si bien el
1737 nos puede dar la idea de que es distinto y que se puede resolver por el mero
incumplimiento, el art. 1740 nos da una respuesta, por más que se pacte el pacto comisorio,
del vendedor, por más que el comprador no le pague el precio, el contrato no se resuelve por
mero derecho, no se resuelve solo por el incumplimiento, es necesario promover una
demanda, un proceso monitorio previsto por el art. 366 de CGP para que el contrato quede
resuelto, se tendrá que esperar 24 horas, hay algunos errores, el pacto no es un proceso, el
proceso es el proceso monitorio y este se regula en el art. 366, pero no es un proceso el pacto,
tampoco es un contrato, e contrato es la compraventa, no puedo pedir un pacto comisorio en
otros tipos de contratos, es exclusivo de los contratos compraventa, el proceso monitorio
llamado pacto comisorio funciona así: el vendedor presenta su demanda acreditando que hizo
caer en mora al comprador, el juez dicta la sentencia en la cual tiene por resuelto el contrato
compraventa, pero esa resolución se puede hacer caer si el comprador paga a las 24 horas
desde que le llega la resolución de la demanda, la particularidad del proceso monitorio es que
comienza con la sentencia, acreditado el contrato compraventa y acreditada la mora
promueve el proceso monitorio del pacto comisorio, el juez dicta la sentencia y es el
comprador el que tiene que pagar el precio dentro de las 24 horas, si no lo hace el comprador
el contrato queda resuelto. En el ámbito del proceso que el CGP llama pacto comisorio no es
posible pedir daños y perjuicios, para que el vendedor pueda pedir daños y perjuicios deberá
promover un proceso ordinario.

¿Cuál es la ventaja frente a la resolución ordinaria por incumplimiento? Frente al art. 1431,

 la ventaja que presenta es que el proceso por el cual se pide la resolución por el pacto
comisorio es un proceso más breve, más rápido, frente al proceso ordinario que tiene
más garantías, pero es más lento,
 la segunda diferencia es que en el pacto comisorio no es posible que el juez le dé un
plazo de gracia, una última oportunidad a deudor para que cumpla con la obligación,
esto surge expresamente de la oración final del art. 1740.
 Y por último en la resolución ordinaria (art. 1431) el juez tiene la facultad de apreciar la
gravedad del incumplimiento, sin embargo, en el pacto comisorio el juez no tiene esa
posibilidad, se incumplió con la obligación de pagar el precio, se decreta la resolución.
 Se distingue otra diferencia que es la cláusula resolutoria expresa, es una resolución de
pleno derecho, en cambio en el pacto comisorio no es una resolución de pleno
derecho.

Requisitos:
1. Tiene que estar pactado por las partes, si no es pactado por las partes no se puede
invocar el pacto comisorio por el vendedor.
2. En segundo lugar, es necesario que el comprador haya incumplido su obligación de
pagar el precio.
3. En tercer lugar, es necesario que el vendedor opte por el pacto comisorio, esto quiere
decir, que el pacto comisorio el haberlo pactado no priva al vendedor de las otras
acciones que le da el art 1431, la ventaja del art 1431 es que le va a permitir reclamar
los daños y perjuicios.
4. Es necesario que se le notifique al comprador la resolución del contrato compraventa y
que el comprador no pague dentro de las 24 horas de notificado.

Efectos:
Nos remite al art. 1733, es el que habla de los efectos entre el vendedor y el comprador en
caso de resolución de contrato compraventa, y el art. 1734 que nos remite a terceros en caso
de resolución de contrato compraventa, y por último el 1741 que nos dice que el pacto
comisorio se prescribe según el pacto establecido por las partes o dentro de los 3 años, si se
pasa los 3 años se prescribe necesariamente, si s epacta un pacto comisorio y s ele d aun
tiempo de 5 años, el límite es de 3 años, pasados los 3 años puede pedir la resolución pero por
el proceso ordinario, no por el pacto comisorio, el pacto comisorio tiene un plazo de 3 años. La
realidad es que no es tan aplicable, prácticamente no se suele encontrar jurisprudencia sobre
el pacto comisorio.

Pacto de retroventa:
Art. 1748, básicamente contrato compraventa, se entrega la cosa, se paga el precio, pero se
facultad al vendedor a recuperar la cosa, se arrepiente y se lo habilita a recuperar la cosa, es
una condición resolutoria, el vendedor ejerce la facultad de arrepentirse o de rescate, se
resuelve el contrato de compraventa. Es facultad exclusiva del vendedor, ejemplo: en una cosa
tengo planeado irme 1 año a trabajar afuera y se la vendo a x, pero como tengo la duda de si
voy a volver, pacto un pacto de retroventa, si me arrepiento voy a recuperar la cosa, es un
templo en el cual tendría utilidad el pacto de retroventa, no necesariamente tiene que estar
pactado en el mismo contrato de compraventa, se puede pactar aparte, lo que sucede es que
los terceros van a estar de buena fe, porque el comprador puede vender a su vez la cosa y ese
tercero va a estar de buena fe porque nunca se va a enterar del pacto, el pacto no va a estar
en el contrato, esa es una primera cosa, la segunda es que son las partes quienes establecen
de mutuo acuerdo el precio para recobrar la cosa comprada, esto a su vez surge de las normas
generales pactadas para el contrato de compraventa, esto en el art. 1656 dice que ni el
vendedor ni el comprador podrá establecer el precio unilateralmente, es una condición
resolutoria que depende de la voluntad del comprador que queda sujeta al pago de a suma
establecida o al precio de compraventa según lo que pactaron.

Lo importante es que es una compraventa bajo condición resolutoria, esto quiere decir que el
comprador se hace dueño de la cosa, pero al ser bajo condición resolutoria, si el comprador
que es propietario con todas las facultades, si el vendedor ejerce el pacto de retroventa, el
contrato de compraventa se resuelve y los derechos por el constituidos, claro que para que se
afecte al tercero debe ser uno que este enterado del pacto. Hay 2 normas que son importantes
en esta materia, uno es el art. 624 dominio resoluble, aquel a quien se ha alegado un fundo
bajo condición no realizada y otro semejante puede imponer servidumbre, pero queda sin
efecto a partir de que se resuelve el derecho del comprador, en materia de hipoteca, la norma
importante es el art. 2329 que nos dice si el derecho este sujeto a una condición resolutoria se
observara lo dispuesto en el art. 1490, las particularidades en los negocios suelen tener
repercusión en el precio, cuando se tiene un pacto de estos suele tener menor precio. La
propiedad la tiene el comprador, el comprador puede hipotecar, vender, cometer usufructo,
tiene todas las facultades, es un propietario con un derecho resoluble.

Hablando del plazo, hay una particularidad, tiene derecho el comprador a que se le dé un
preaviso de 90 días si se trata de bienes raíces y 15 días si se trata de bienes muebles, un
preaviso de que el comprador de que va a hacer uso de este derecho de rescate. Art 1754, inc.
2.

En el art. 1753 se ocupa de todos los accesorios, deterioros, arreglos, mejoras, etc.

Otra cuestión importante es que el ejercicio de este derecho de rescate se efectiviza con el
reembolso del dinero pactado, o sea, es necesario que efectivamente, según entiende la
doctrina, un rembolso de la suma o del monto pactado, para que se rescinda, y tiene sentido,
la compraventa, es necesario que se pague esto, se deriva de la redacción del art. 1738.

El problema que se suele presentar en el pacto de retroventa es que se suele usar como una
forma de obtener liquidez, y muchas veces encubre un negocio simulado, esto quiere decir
que, supongamos que una persona necesita dinero y para conseguir ese dinero, o asegurar
que la persona que preste el dinero pueda volver a obtenerlo, el comprador le paga el dinero
al vendedor y se pacta que el vendedor para recobrar el inmueble vendió va a tener que
pagarle al comprador una suma un poco mayor, entonces, lo que se critica es que se puede
usar como una función de crédito, para el profesor esto es mal criticado, en este caso en virtud
del contrato compraventa va a cumplir una función de crédito, el vendedor va a obtener un
crédito a cambio de la cosa, además va a cumplir una función de garantía para asegurar al
acreedor, al prestamista, la suma entregada, si después el vendedor no puede restituir la suma
estipulada, el vendedor no puede recuperar su casa, y esto muchas veces no es visto con muy
buenos ojos porque se dice que en virtud de esto se puede usar para eludir la prohibición lo
que son los pactos comisorios, en el ámbito de los contratos de garantía es la potestad de
adueñarse de la cosa, y se duce además que se puede usar para evitar los impuestos usurarios,
esto no configura delito salvo que se sobrepasen los imites de la usura, pero si el negocio se
encuentra de los intereses permitidos por la ley entonces allí si será delito, también podemos
criticar que la prohibición del pacto comisorio ya no es un principio general de derecho, el
problema en definitiva es la desconfianza que existe con el pacto retroventa es eso, que se usa
para encubrir otros negocios, lo que más evidencia que no es una compraventa es que el
vendedor permanece en la casa, si el vendedor se queda en la casa es porque no es una
compraventa, esto en todo caso parece que es un negocio de préstamo, la principal crítica a
esta crítica es que el legislador admitió que este negocio, compraventa como pacto de
retroventa, como garantía, tenga lugar, lo que no quita que se tenga que tener presente los
límites que ponga la ley como por ejemplo la usura, el negocio simulado puede ser válido y
eficaz.

17/03/21
2- Promesa de enajenación de inmuebles a plazos:
Regulado en la ley 8733, es el primer contrato no codificado o extra código, tiene como
característica que es tomado como un contrato como un subtipo de contrato de compraventa,
en ciertas cuestiones como saneamiento o que no están reguladas por la ley, y que sean
aplicables van a aplicar los institutos del código civil. Otra característica es que al igual que los
contrato de arrendamiento es que tiene un foco más social, el código civil nuestro es un código
civil claramente liberal donde el codificador ve a las partes como sujetos en igualdad de
condiciones, no establece un régimen, o no considera al comprador como una parte más débil,
las partes para el codificador eran consideradas con igual capacidad de negociación, esta ley
de promesa tiene un claro de contenido social en el sentido que buscan proteger a una de las
partes y por eso suelen ser normas en que muchas de sus disposiciones son de orden público,
eso a diferencia del código civil que tiene normas supletorias de la voluntad de las partes.

Vamos a tratar de seguir el esquema que hablamos, la primera parte, la noción de contrato de
por esa de enajenación de inmuebles a pazo está en el art. 1 y 15 de la ley, se desprende de
este artículo de la ley que tenemos 2 partes una que vamos a llamar prometiente enajenante o
prometiente adquiriente o enajenante y adquiriente, y en virtud de este contrato uno se obliga
a transferir e dominio y e otro a pagar en cuotas, ya vemos que hay un pago diferido, hay un
cierto plazo, las prestaciones no se realizan de forma inmediata. Hay que completar esta
definición del art. 1 con la del art. 15 podemos extraer la noción de este contrato y cuáles son
las prestaciones que urgen de este contrato, a cargo del enajenar la transferencia de la
posesión al adquiriente y además la obligación de transferir el dominio, de hacer tradición, y a
cargo de adquiriente la obligación de pagar el precio acordado en el plazo estipulado, este
contrato, la justificación e este contrato, el legislador teniendo el contrato compraventa tan
bien regulado, porque tuvo que realizar esta ley, porque considero necesario que no era
suficiente con la compraventa, inicialmente cuando se hace una compraventa de un inmueble
conlleva una gran cantidad de dinero, normalmente nadie tiene esa cantidad para comprar al
contado el valor del inmueble, quien compra un inmueble no suele tener el dinero para
pagarlo al contado, necesita de un cierto crédito de parte del vendedor, necesita un cierto
plazo para cumplir con la obligación, lo que sucede es que si el vendedor le concede un plazo
para pagar el total es que se entregaba la cosa y no estaba pago, para el vendedor significaba
que como ya sabemos que en el contrato de compraventa está prohibido el pacto de reserva
de dominio, si se le confería plazo al comprador para pagar la cosa estaba bien pero el
comprador se convertía en dueño del dominio, lo que podía pasar es que mientras el
comprador pagaba el precio pasara a ser insolvente, que no pudiera pagar más el precio, que
se hipotecara o un acreedor enajena el dueño, eran acciones legitimas porque el comprador
pasaba a ser dueño, no se reservaba el dominio hasta que pagara, ahí había una situación de
desventaja del vendedor, quedaba a la espera de que el comprador le pagara, si el comprador
vendía el inmueble el vendedor no podía reclamar nada, el profesor cree que la solución
podría haber sido una compraventa con hipoteca con saldo a favor del vendedor, hubiera sido
valido y daría el mismo resultado, pero no fue así, el vendedor quedaba desprotegido,
lógicamente el vendedor que suele ser la parte fuerte dijo que no le servía y en la práctica
empezó a implementarse otro negocio que es la promesa de enajenación, se establecía que
cuando se pagaba todo surgía a obligación del contrato definitivo y se e daba el dominio, se
invierte a situación, el vendedor pasa a una situación favorable. Se le llamaba promesa al
contrato, pero estamos frente a un contrato definitivo, hace nacer obligaciones de un contrato
típico. Sucede que todos estos problemas no podían tener una solución en el código civil,
entonces se aprobó la ley 8773, era desfavorable para el comprador porque solo se tena una
promesa porque una vez que se terminaba de pagar el precio el vendedor se comprometía a
darle el dominio, pero mientras pasaba ese plazo, el inmueble quedaba afectado o podía surgir
cualquier especie de gravamen, no estaba afectado en beneficio del comprador, únicamente
había una acción personal del comprador contra el vendedor. La ley lo que hizo fue restablecer
el equilibrio entre las partes, por un lado, estableció a favor del promitente adquirente una
reserva, el enajenante se reservaba el inmueble hasta que cumplieran las condiciones del art.
16, hasta que se cumplieran las condiciones el enajenante se reservaba el derecho de
propiedad, y respecto al prometiente adquirente estableció un derecho real de garantías. Con
la reserva del domingo el vendedor queda asegurado de que tiene comprador, el adquiriente
quedaba en riesgo, la ley vino a proteger al comprador, no permite que se haga otro negocio si
está en esa reserva. El prometiente enajenante que tenía una reserva legal del dominio, el
vendedor no podía vender porque el dominio del patrimonio es del enajenante, sino vende
cosa ajena. Sobre las obligaciones ya hablamos, transferir la posesión y el dominio a cargo del
prometiente vendedor y pagar el precio a cargo del prometiente enajenante, esto tiene
conexión con el tema del prometiente enajenante, si decimos que el vendedor debe ser el
dueño de la cosa, si no es el dueño de la cosa no va a poder cumplir con esa transferencia de
dominio, puede suceder, pero va a pasar que no se podrá transmitir el dominio ni constituir
ese derecho real de garantía y el inmueble no va a quedar protegido ante cualquier
enajenación posterior, hasta que el promitente comprador no pague no puede exigir la
propiedad de la cosa. Art. 16 de la ley, hay que leer también el 15, cuando se ha pagado la
totalidad del precio o cuando se verifique el supuesto del art. 16 el promitente puede
transferir el dominio, en el caso del art.16 como hay un pago parcial, impone al promitente
vendedor que constituya una garantía en favor del promitente enajenante, se puede pedir por
parte del promitente enajenante el promitente del dominio cuando se paga el 100% o una
parte, y hay un supuesto, cuando se paga el 50% o cuando se hacen mejoras equivalentes al
40% se podrá adquirir el dominio, esto según catastro. La posición de la doctrina es que es un
poseedor y no un tenedor, tiene ánimo de dueño sobre la cosa, esto tiene la posibilidad de
prescribir el inmueble.

Tiende a la transferencia definitiva de un bien en definitiva por eso es un contrato de cambio,

bilateral porque impone obligaciones, oneroso porque opone gravámenes equivalente, es
conmutativo porque al momento de celebrarse el contrato se conocen los gravámenes
1248,1249 y 1250, en el contrato compraventa dijimos que cuando recae sobre inmuebles es
un contrato solemne, para que sea válido el consentimiento debe ser escrito, en escritura
pública, en el contrato de enajenación de… puede ser en documento privado o público, se da
la forma de manifestación pero es una solemnidad alternativa, se puede elegir uno u otro, esta
es la primera diferencia con el contrato compraventa contrato nominado y típico porque a ley
le da un nombre y establece un régimen legal, con la celebración del contrato de la promesa
nacen las obligaciones principales, la denominación del contrato que se llama promesa está
mal o no, pero lleva a la confusión de que se aun contrato preliminar, pero es definitivo
porque nacen las obligaciones típicas del contrato.

Promesa de enajenación de inmuebles a plazo, derecho de garantía a favor del promitente,

dijimos que se inscribe en el registro y tutela al promitente adquirente, según la ley de
registros en el art. 17, numeral 2, se inscriben las promesas de enajenación de inmueble,
también se inscriben en el registro cualquier cancelación, recesión, etc., esto quiere decir que
si promitente vendedor vende deberá inscribir, lo mismo tiene que hacer el promitente
adquirente, si sede su derecho se inscribe, todo lo que sume del numeral 20, otro tema
importante es que a los 30 años de su inscripción caduca a los 30 años, esto surgen del art. 79
de la ley de registros, pero el art. 80 habilita a reinscribir por única vez por un plazo de 5 años,
la importancia de la inscripción es lo que se desprende de art. 15 que nos dice que a partir de
que la promesa de enajenación de inmuebles a plazo cualquier enajenación o gravámenes
posteriores a la inscripción es inoponible al promitente adquiriente, siempre y cuando la
inscripción este vigente, porque si caduca esa inscripción deja de tener ese efecto, deja de
tener utilidad.

Este derecho real que prevé el art. 16, según la doctrina y la jurisprudencia se trata de un
derecho de garantía real, porque tiende a asegurar la transferencia de la propiedad del
enajenante a adquiriente, hay una posición que es minoritaria que es de Larrañaga que critica
un poco la otra postura que se tenía sobre este derecho que se trataba de un derecho de
adquisición, no se adecuaba a la situación, porque lo que busca esto es proteger el derecho
real de cualquier gravamen, tiene consecuencias esta interpretación a lo que refiere a la
prescripción, si es de un derecho real de garantía en realidad la acción para exigir la
transferencia del dominio prescribía desde los 20 años de pagado el total del precio, el 50% o
el 40% en mejoras, pero este tiende a asegurar que se transfiere la propiedad del inmueble así
que no entraba en lo anterior. E derecho real de garantía sigue a la cosa, y en este caso la
publicidad es constitutiva porque es por la inscripción en el registro que nace este derecho de
garantía, y es importante que sepamos que existen 2 derechos, derecho personal por el cual el
promitente adquiriente e puede exigir a transferencia de la propiedad y un derecho real que
asegura ese derecho personal que tiene el promitente adquiriente sobre el promitente
enajenante.

Tema importante y pregunta de examen cuales son las garantías o beneficios que se le
confieren al adquiriente, uno de ellos es la garantía, otro es el previsto por el art. 17 de la ley,
dice que en la enajenación o traslación a terceros del bien prometido, si el promitente
vendedor vende el inmueble, se entenderá implícitamente conferida la trasmisión de los
derechos que están en la promesa, con la transferencia están implícitamente comprendidos
los derechos y deberes establecidos en la promesa, esto significa que el instituto regulado es la
sesión de contrato, porque hay una mutación objetiva, porque el promitente sale y quien
adquiera el inmueble pasa a ocupar su lugar y una vez que se verifican los supuestos del art.
17, el promitente adquirente está obligado a transferirle el dominio al nuevo adquirente,
puede suceder que le promitente enajenante tenga una necesidad de dinero ya pero el
promitente enajenante se obligó a hacerlo en 30 años y el nuevo adquirente le da el dinero en
el miembro, tal vez es menos pero se lo da al momento que lo necesita, es una sesión de
contrato porque se trasfieren las obligaciones y deberes.

Una particularidad es que como se trata de una sesión legal no se requiere el consentimiento
del promitente adquirente, como es una sesión legal no se requiere el consentimiento del
cedido que es el promitente adquirente, tema que vamos a ver también en el contrato de
arrendamiento, si es necesario notificarle al promitente adquirente porque si no s ele avisa
que vendió va a tener seguir pagando al mismo, pero ahora va a tener que pagarle al otro
adquirente, un tercer beneficio que se establece en favor del prometiente adquirente es la
posibilidad de pedir la resolución, si se trata de una promesa de enajenación de promesa a
plazo, el art. 367 del CGP habilita un proceso monitorio para pedir la ejecución formada del
promitente vendedor, si la promesa no fue inscripta el promitente adquirente tiene acción
para pedir la transferencia del dominio pero deberá pasar por un proceso ordinario, 398.4 del
CGP respecto de las que no están inscriptas, disiento es para pedir la obligación de entregar
este esta previsto por el 364 del CGP.

¿Cuál es la consecuencia de la falta de inscripción de la promesa? no nace le derecho real de

garantía sobre el promitente vendedor, no se va a poder exigir nada sobre el inmueble, no va a
haber inoponibilidad, ninguna de estas 3 ventajas las va a poder hacer valer no va a operar la
sesión de contrato, no va a nacer el contrato de garantía ni va a poder pedir la ejecución
forzada por el proceso monitorio, pero el negocio va a seguir, esto surge del art. 18 de la ley,
solo produce acción personal, en la redacción origina de la ley, art. 51, había que por lo menos
como requisito que las partes debían acordar que el promitente adquirente iba apagar en un
plazo no menor de 1 año y menor de 30 años y no en menos de 2 cuotas si no era así no
entraba en la ley, esto paso por diversas modificaciones, art. 154 de la ley 13420 establece que
se puede pagar en muchas cuotas, debe estar diferido el precio, y art. 521 de la ley 13892 este
solo establece un máximo de plazo pero no un mínimo, el acreedor no puede exigir a cosa
antes de que se dé el plazo y el vendedor no puede pedir el pago antes el plazo, esto surge en
el art. 36.

Resolución de la promesa: los arts. 40 y 22 de la ley, no hay mayores particularidades en la ley

en lo que refiere a los otros remedios, a lo que refiere a la ejecución forzada, ejecución forzada
por equivalente, peor cuando se refiere a la resolución a la promesa por el incumplimiento de
pagar el precio los artículos 40 y 22 tienen una regulación especial, estos requisitos que
refieren en la ley 8763, los contrato referidos en esta ley el promitente Debra atrasarse en
determinada cantidad de cuotas para que se pueda pedir la resolución, por lo menos en 6
cuotas si las cuotas previstas son menores a un mes, si se previó que se iba a pagar
determinado precio cada 20 días, se tiene que atrasar 6. En cambio, si se pactó que las cuotas
se van a pagar en plazos superiores a un mes, cada 35 días por lo menos, ahí es necesario que
se atrase por lo menos 2 cuotas, si no se verifica ese requisito no se va a poder pedir la
resolución, si se pactó que va a ser menos a un trimestre, si cada cuota se paga cada 3 meses,
en ese caso solo se requerirá 1 cuota de atraso, este requisito es necesario cuando se quiere
pedir la resolución, cuando se quiere la ejecución forzada solo con 1 cuotas bastara. EL
segundo requisito también se desprende de art. 40 que es la constitución de la mora,
necesariamente se tienen que verificar estos atrasos y constituir la mora, la constitución en
mora se puede hacer de cualquier manera que establezca el 1336 de nuestro artículo,
cualquiera de las formas de constitución en mora son validad para hace caer en mora al
promitente adquirente, y en tercer lugar es necesario que haya trascurrido un plazo de 20 días,
se atrasó en esa cantidad de cuotas, se lo constituyó en mora y a partir de entonces tiene un
plazo de 20 días el promitente contrapoder para pagar el precio y que quede sin efecto la
acción que haya tomado el promitente enajenante, por ultimo para que tenga lugar la
promoción de la acción de resolución por parte del promitente enajenante que es una segunda
interpelación, judicial o notarial y se admite también por medio del hologramas colacionado,
verificada la segunda interpelación queda habilitada la resolución del contrato por
incumplimiento, esta segunda interpelación no es equivalente a la mora porque le promitente
adquirente ya estaba en mora. Acá tenemos 2 posibilidades, una es ir por el juicio ordinario
1431, por el cual se pide la resolución de la promesa por incumplimiento o si se pactó el pacto
comisorio en la promesa, se presenta la demanda y si no paga en 24 horas queda resuelta la
promesa, una vez que se cumplen los 4 pasos ya no hay mayores particularidades en lo que
refiere a la resolución, aplica el régimen general de resolución. El art. 5 establece una serie de
nulidades, se dicen que son nulos por ser contrarios al orden público, renuncias anticipadas a
lo establecido en la promesa, este es un subtipo de un contrato de compraventa, esto tienen
relevancia a lo que significa a la aplicación de las normas supletorias de las normas que
refieren a la compraventa, por ejemplo, si hay un vicio oculto aplican los artículos de la
compraventa.

Diferencias con el contrato de compraventa:

1. La promesa impone la obligación de transferencia del dominio.

2. La promesa tiene una reserva legal del dominio, un derecho real de garantía, y una
cesión legal de contrato, tres institutos que no están en la compraventa.
3. La promesa recae sobre un inmueble únicamente.
4. Respecto a los riesgos, en sede de compraventa el que sufre los riesgos es el
comprador. (1557) En la promesa el riesgo cae sobre el promitente enajenante.

19/03/21
Permuta:
Art. 1799, nos dice la definición legal de este contrato, se llama a las partes del contrato
permutantes, las obligaciones o prestaciones fundamentales son a obligación de dar una cosa,
se suele decir que este contrato es una forma más arcaica de la compraventa, cuando apareció
la moneda se pasó a la compra venta porque ya no era necesario cambiar una cosa por otra, es
lo que nos permite diferenciarlos, en compraventa es cosa por precio, en la permuta es cosa
por cosa. Si bien era un contrato que tenía más uso antes de la aparición de la moneda, pero
también sucede hoy en día, porque puede suceder que alguien necesita algo y otro otra cosa
que este tiene, entonces se puede permutar. Pero la permuta no era una cosa que diera
suficiente satisfacción, por ello la moneda es más efectiva.

¿Qué sucede si se entrega un automotor y dinero arriba a cambio de otra cosa, que sucede?
Esto surge del art. 1662, se califica el contrato como compraventa o permuta, dependiendo de
lo que decidan las partes, no solo es suficiente con darle el nombre al negocio, también tiene
que ver la estructura, le puedo dar un nombre pero que las cláusulas se asimilen más al
contrato de compraventa, si no le dieron denominación, ahí si pasamos al criterio económico,
salimos del criterio subjetivo de la intención de las partes, va a ser permuta si el calor de la
cosa es mayor, va a ser compraventa si el valor del dinero es mayor.

Otra característica del contrato de permuta es que es un contrato en cierta medida, residual,
es por ellos que el código establece en el art. 1775 que todo lo que no esté expresamente
previsto, siempre que haya un vacío legal en materia de permuta, va a regirse con el régimen
de la compraventa, esto es muy importante, sobre todo, por la mayor discusión que se
plantea, en materia de permuta, es si el permutante está obligado o no el dominio, hay
algunos autores que invocan el art. 1475 como la respuesta.

Clasificación del contrato:

Clasificaciones legales:

 Según la función de cambio del contrato, es un contrato de cambio, art. 1248.

 Oneroso, porque cada uno se grava en beneficio del otro y ese gravamen es
equivalente, art. 1249.
 Conmutativo, al momento de su perfeccionamiento se saben cuáles son los
gravámenes, art. 1250.
 Principal porque su existencia no depende de ningún otro, como si sucede en los
accesorios.
 Es un contrato consensual, las partes pueden manifestar su consentimiento o su
voluntad de celebrar un contrato de permuta de forma libre, no tienen que expresar
su voluntad de ninguna forma como si sucede en la compraventa. Como regla, es un
contrato consensual, las partes pueden manifestar su voluntad escrito, oral, etc. Prevé
escritura pública cuando hay un inmueble. Esto se diferencia del derecho romano que
eran derechos reales, se necesitaba la manifestación de la voluntad y además se debía
entregar una de las cosas, una de las cosas era constitutiva.

Clasificaciones doctrinarias:

 Es un contrato de cumplimiento instantáneo.

 No es un contrato “intuito personae”.
 Podría llegar a ser un contrato de consumo.

Capacidad: uno de los requisitos de todos los contratos.

No hay ninguna norma expresa o particular en sede de permuta, por ende, son aplicables las
disposiciones de la compraventa, todo lo que vimos excepto un tema es trasladable a la
permuta. Según nuestro derecho, ¿Quiénes son sujetos capaces en nuestros derechos?
Mayores de 18 años que no sean dementes, que no sean sordomudos o puedan darse a
entender por lenguaje de señas o escrito. ¿Quiénes son incapaces? Acá debemos hablar de
incapaces absolutos (menores impúberes, menores de 12 años en el caso de las mujeres y
menores de 14 en el caso de los hombres, según el art. 831, y después tenemos los menores
púberes (mayores de 12 y 14 años)), los incapaces carecen de capacidad de ejercicio u obrar,
actúan a través de sus representantes, no carecen de capacidad de goces, y los incapaces
relativos. Originariamente, los límites que se establecían por los padres y sus hijos decía que
los límites que eran aplicados en la compraventa no eran límites de la permuta, lo que sucede
cuando se hacia la venta de algún inmueble de un menor o demente, el código insistía que la
enajenación se hiciera por subasta pública, no en el caso de los padres con sus hijos menores
de edad, sino que era en los casos de los menores que tenían su capacidad por haberse
casado, era necesaria la subasta pública, el problema que se planteaba era que no se podía
plantear si quiere la oportunidad, se planteaba si se podía siquiera permutar, ese tema se
solucionó con la derogación de la subasta pública, esto por la ley 14766, hoy en día es un tema
anecdótico, hoy en día el requisito de la subasta pública ya no es un requisito, se puede
permutar con la autorización del juez.

Legitimación para disponer:

Importante en rema de permuta porque se discute si en el contrato de permuta exista la
obligación de transferir el dominio o no, la legitimación para disponer va a depender si el
permutante le impone al otro permutante que va a tener que disponer de la entrega del
dominio para que haya permuta, si se entiende que el régimen legal de la permuta impone la
obligación de transferir el dominio, ahí el requisito para la legitimación para disponer va a
llenarse con la propiedad, esto no quiere decir que el negocio no tenga validez o sea ineficaz,
solo que si el permutante que trasfiere cosa ajena va a incurrir en un incumplimiento, a
diferencia del contrato compraventa.

Legitimación pasiva:
O falta de poder para negociar según Caffaro y Carnelli, acá en sede de permuta se nos remite
íntegramente a las normas de la compraventa, en definitiva, termina siendo una norma
innecesaria, art. 1771, nos dice que no pueden permutar los que no pueden vender o comprar,
incapacidades especiales en sede de compraventa, lo mismo todas las otras prohibiciones.

Elementos de validez de los contratos:

El primero es la causa, no tiene mayor importancia.

Segundo elemento de validez de los contratos es el consentimiento, acá como ya vimos es un

contrato solemne.

Si es importante tener presente que cuando se trata de una permuta de inmuebles es

recomendable, art. 17 numeral primero de la ley de registros públicos, inscribir en los registros
públicos, y los efectos son los mismos que ya vimos en la compraventa, va a servir para dirimir
conflictos.

Tercer elemento es el objeto, no es el bien material, sino que según el 1282 el objeto de
contrato son las prestaciones a cargo de cada uno de los permutantes, al igual que sucede con
la compraventa se puede permutar bienes muebles, inmuebles, e invisibles (derechos), una
cosa a cambio de un servicio allí estamos frente a un contrato innominado porque el servicio
no entra en el término de cosa, y allí habrá que aplicar las teorías ya habladas.
El 1771 nos dice que no pueden permutarse las cosas que no se tienen, por ejemplo, una
plaza, no está bajo el dominio de una persona.

Efectos del contrato de permuta:

Las obligaciones que nacen del contrato de permuta, son las mismas para las 2 partes, como
los 2 son permutantes y los 2 tiene las mismas pretensiones van a tener los mismos efectos,
como es cosa por cosa la obligación o prestación es igual a la otra. Las prestaciones son:

 Entregar la cosa, art. 1769, cada uno de los contrayentes se obliga a dar una cosa, esta
es la obligación principal.
 Después surge la de conservar la cosa, art. 1334, porque como sabemos se puede
haber perfeccionado contrato, pero puede haber una condición suspensiva o un plazo
suspensiva y la cosa sigue en el dominio del otro contrayente. Esta es una obligación
accesoria a la entrega de la cosa.
 La última prestación u obligación, depende de en qué posición de la doctrina estemos,
es si existe la obligación de entregar el dominio de la cosa.

¿La permuta impone la obligación de entregar el domino o no? Art. 1772, esta es la base de la
interpretación que hace Gamarra, lo que dice es que supongamos que A y B sin os
permutantes, A ya entrego la cosa y B la recibió, y antes de que B entregue la cosa a A
comprueba, sea de la forma que sea, viene C y le dice que la cosa que le dio A no es de A sino
que es de C, según nos dice el 1772 si acredita que la cosa no era de esa parte, puede resistirse
legítimamente a entregar la cosa, la pregunta es ¿si no existiera la obligación de entregar el
dominio, podría negarse a entregar la cosa? La doctrina mayoritaria dice que no si no existiera
no podría negarse, estaríamos frente a un supuesto de incumplimiento que habilitaría la
restitución de la cosa y los daños y perjuicios, se rescinde el contrato, el código no usa la
terminología tan apropiada de rescindir pero da a entender que con la restitución estamos
hablando de una resolución, lo que entiende Gamarra es que como hablita a poner la
excepción de contrato no cumplido, impone la obligación de dar el dominio, porque si no
existiera la obligación de dar el dominio no podría resistirse a entregar la cosa, tendría que
esperar al saneamiento por contrato no cumplido.

La otra doctrina dice que la norma no resuelve la cuestión, dice que el 1769, nos da la
definición de permuta, usa la misma terminología que el 1661 en sede de compraventa, el
permutante cumple con transferir la cosa, la solución debería ser la misma, esta interpretación
está mal porque no hay un vacío legal. Lo que dice es que el contenido de la prestación del
permutante es el mismo contenido del vendedor.

El art. 1772 es en cierta medida una causa de justificación para el incumplimiento del otro, si
uno no cumple el otro puede aplicar este.

Se pueden dar otros 2 casos siguiendo la analogía del art. 1772:

 Antes de que se entregue la cosa, supongamos que A y B celebran un contrato de

permuta y ninguno de los 2 entrega a cosa, se plantea ahí si actúa el art. 1772, la
mayoría de la doctrina entiende que sí, si se constata que uno no es propietario, el
otro no se verá obligado a entregar la cosa de todas maneras.
 Distinto es en el otro caso, es el caso en el que los 2 entregaron la cosa, después de
esa transferencia, de esa entrega, B constata que lo que le dio A no era de su
propiedad, ahí si se entiende que la obligación de entregar el dominio estaba, allí se
 podrá pedir el saneamiento por el contrato no cumplido, pero no funcionará el art.
1772.

Particularidades o características particulares del contrato:

Evicción:

Previsto en el art. 1773, nos habla de un supuesto de evicción, la evicción es la privación total o
parcial de una cosa por sentencia judicial (art. 1697 en sede de compraventa), el permutante
que resulto evicto tiene 2 opciones: pedir el valor de la cosa que le fue privada más daños y
perjuicios, o repetir la cosa que se le dio en cambio, transferencia, la puede restituir.

Pero si la cosa que le dio en cambio el otro permutante fue enajenada, si una permutante
entrega una cosa que no era suya y el otro si entrego una cosa suya, como la cosa ya fue
enajenada no se puede ir por el tercero, se dice que no importa si el tercero estaba de buena o
de mala fe, para el profesor esto es discutible.

Riesgos:

Perecimiento fortuito de la cosa, sin culpa del permutante, perecimiento de la cosa en forma
posterior al perfeccionamiento del contrato, si la cosa perece antes quine lo pierde es el
propietario, si la cosa perece de forma posterior al contrato es el propietario, antes y después
del contrato perece para el propietario, se debe ver que sucede cuando se destruye
fortuitamente una de las prestaciones, la respuesta está en el art. 1774, este nos dice que si
una de las cosas perece en caso fortuito se extingue el contrato, en cambio, en la
compraventa, si se destruía la cosa, seria obligado a pagar el precio, ahora quien sufre es el
deudor. Como perece para el deudor, el otro permutante no está obligado a entregar la cosa, y
si ya la entrego puede pedir que se la devuelvan, el problema es que si ambos entregaron la
cosa se cumplió el contrato.

Diferencias entre los contratos de permuta y compraventa:

 Contenido de la obligación.
 Distinta estructura, cosa por cosa en permuta, cosa por precio en la compraventa.
 Los principios que rigen los riesgos, en la compraventa la cosa perece para el
comprador, en la permuta la cosa perece para el propietario.
 En el tema de gastos de contrato, en la permuta los gastos van por iguales, no puede
aplicarse el art. 1673, y en la solemnidad tampoco es aplicable el art. 1674.

22/03/21
Cesión de créditos:
Contrato muy importante en la práctica de hoy, es un contrato que se usa muy
frecuentemente, los bancos por ejemplo usan mucho los créditos que tienen empresas por
cobrar como garantía, es una figura contractual que tiene mucha función practica y puede
cumplir muchas funciones.

El contrato de cesión de crédito está regulado dentro del contrato compraventa, no es la

ubicación ideal, porque vamos a ver que un crédito puede cederse en virtud de distintos
negocios y puede tener distintas causas, quien cede un texto puede ser a título oneroso o a
título gratuito, ahí vamos a ver las cesiones ventas, donaciones, etc., incluso puede ser a título
de pago de una deuda, yo tengo una deuda y para pagarla le cedo un crédito mío, puede
suceder también que 2 personas quieran celebrar una sociedad civil, una sociedad comercial y
una de esas personas aporta un crédito a ese patrimonio en común. En esta primera inicial
conceptualización debemos tener en claro que la codificación que hizo Narvaja en el código
civil, de poner la cesión de crédito en el libro 8 del título 2, de la compraventa, no es la más
adecuada, sino que en muchos códigos más modernos está en la parte de obligaciones o de las
partes más generales, porque tampoco la cesión de crédito debe dar lugar o puede nacer de
un contrato, por ejemplo, puede dejar un crédito en un testamento.

Si bien esta figura es un poco particular a el análisis que hemos hablado o dijimos que íbamos a
hacer.

Noción de contrato de cesión de créditos:

Es un contrato o negocio jurídico que se celebra con la finalidad de transferir el derecho a
crédito de un patrimonio a otro, un crédito a título singular a otro, es una transferencia que
hace un sujeto (sedente) a otro sujeto (cesionario), hay un sujeto de la relación que
permanece incambiado (deudor cedido).

Ejemplo: A tiene u crédito frente a B, supongamos que A le vendió a B su casa, se la vendió a

crédito en un determinado tiempo, B tiene esa deuda frente a A en un determinado plazo, y A
que tiene necesidad de liquidez del dinero le cede el crédito a C, lo que va a suceder es que, en
el lado activo de la relación jurídica, el lado activo va a salir A de la escritura original, va a salir
el cedente A y va a entrar B que es el cesionario, C que es el deudor cedido permanece
incambiado.

¿Quiénes son las partes en el contrato de cesión de crédito? Las partes en el contrato de
cesión de crédito son el cedente titular original del derecho de crédito, y el cesionario que es
quien va a obtener el título del derecho de crédito, todos los demás, incluso el deudor, son
terceros.

Antecedentes:
Originariamente en el derecho romano no era una figura o negocio que pudiera ser concebido
si quiera, porque se consideraba que la deuda se ligaba, había un ligamen con la persona
deudor y acreedor, una vez que se acepta que ese ligamen es al patrimonio y no a la persona,
allí si se podría abrir la posibilidad de la cesión de crédito.

Otro punto importante a tener en cuenta es que la cesión de crédito pertenece al fenómeno
de sucesión, o sea, la sustitución o reemplazo, cuando hablamos de sucesión hablamos de eso,
de un sujeto por otro en una relación jurídica que aparece incambiada. A su vez tenemos 2
tipos:

1. Sucesión a título particular, en una relación obligacional concreta, en el contrato de

compraventa, en el derecho de cobrar la venta., lo vemos en el art. 1757 y ss.
2. Sucesión a título universal, cuando muere el causante lo suceden, lo sustituyen, lo
reemplazan sus herederos en la totalidad de relaciones jurídicas que tenía, tanto a
nivel pasiva como activa, esto lo vemos en el art. 1039.

Otro concepto importante cando hablamos de cesión de crédito es que se trata de una
mutación subjetiva activa, es lo que venimos hablando, quien sale en la relación jurídica es el
sujeto activo, el deudor no se ve afectado, el resto de la relación jurídica permanece
incambiada, únicamente se cambia la parte activa de la obligación.

¿Cuáles son los presupuesto o características?

 En primer lugar, es necesario que haya una relación obligacional existente, tiene que
haber una obligación preexistente, una vez que existe esa obligación puede tener lugar
esa cesión de crédito, A es reemplazado por C a cobrar ese crédito.
 Art. 1761, si se cede un crédito que tenía una garantía (prenda, hipoteca, etc.), esa
cesión va acompañada de la garantía, y si bien el contrato de cesión de crédito es un
contrato consensual, si el crédito hipotecario va a tener que ser inscripto en el registro
público, va a tener que inscribirse que el acreedor de ese derecho de garantía paso a
ser el cedente y el que va a quedar en manos del cesionario.
 En la relación jurídica permanece incambiada, la consecuencia de ellos es que el
deudor cedido va a disponer de los mismos mecanismos que tenía ante el acreedor
primario, como regla el deudor va a conservar todos los mecanismos de defensa que
tenía frente al acreedor primario, si yo ya le había pagado el 50% de la deuda al
deudor primario voy a poder oponer la defensa de contrato cumplido.

Distinción de figuras afines:

 Diferencia con la cesión de contratos: en la cesión de crédito se cede únicamente la
posibilidad de cobrar el crédito, en la cesión de contrato se cede toda la calidad de
parte, esto quiere decir que el cesionario va a pasar a asumir, a revestir la calidad de
acreedor y deudor, en cambio en la cesión de crédito solo entra el cesionario en el
lado activo de la relación. Esto quiere decir que cedente igualmente puede seguir
obligado ante el deudor cedido, puede ser una obligación continuada y va a seguir
obligada con el cedente, lo vemos normalmente en las de construcción, la empresa
constructora va a percibiendo el dinero de quien encargo esa obra, puede ser que la
empresa constructora necesite un financiamiento y como garantía de ese préstamo
que pidió en un banco puede ceder su crédito en el contrato de construcción, su
crédito frente a quien le pidió la obra, pero la constructora igualmente deberá
continuar con su prestación, esto es porque la obligación es la misma, lo que se
sustituye es la parte activa.
Otra diferencia es que la cesión de créditos es un negocio en el cual 2 partes
manifiestan la voluntad, es una clasificación que atiende al número de voluntades
necesarias para el perfeccionamiento del negocio, la cesión de crédito es bilateral, en
la cesión de contrato es un contrato trilateral, se requiere la voluntad de lasa 3 partes,
porque para el cedido no va a ser lo mismo que le pinte un cuadro B a que le pinte un
cuadro C, se requiere la voluntad o consentimiento de los 3 para el perfeccionamiento
del negocio.
 Diferencia con pago con subrogación: art. 1468 es un aflicción jurídica por la cual una
relación jurídica que ya se extinguió por el pago de la deuda pero que se juzga sigue a
su favor, supongamos que volvemos al ejemplo de A, B y C, A tiene un crédito frente a
B, viene C y se subroga y pasa a ocupar el lugar de A, y se subroga, pero lo que pasa es
que el pago con subrogación a diferencia de la cesión de crédito requiere de un pago,
yo cedente le puedo hacer una cesión a título gratuito, en cambio en el pago con
subrogación, el acreedor quien se subroga, se subroga por el monto que pago, en un
cesión de crédito se paga el monto total. En la cesión de crédito el cedente le cede al
 cesionario el crédito por 100mil dólares que tenía frente al deudor, puede suceder que
A tenga un crédito frente a B y venga C y le paga a A, se subroga de ese crédito, la
diferencia es que el deudor únicamente le va a pagar al cesionario y al cedente en
partes proporcionales a lo que se subrogo, el acreedor y el cesionario pasan a ser una
misma persona, ej. vino un tercero le pagó al acreedor un 30% de la deuda que tenía,
el deudor frente al acreedor original no le va a pagar el 100% le va a pagar el 70% y el
30% al que pago la deuda, al que subrogo. Las razones por las que se puede hacer son
diversas. Ej. un vecino no quiere a otro vecino, averigua que ese no es propietario, sino
que tiene un derecho de posesión, entonces este paga la deuda de ese vecino para
luego poder adueñarse de su casa y ya no tenerlo viviendo al lado.
 Diferencia con novación por cambio de acreedor: es una figura prevista por el art.
1543, es un negocio trilateral, se requiere el acuerdo de las 3 partes, acreedor que
sale, acreedor que entra y el deudor, es el cambio de obligación por una nueva, que no
cambie el objeto sino los sujetos, se requiere la voluntad del deudor.
Otra diferencia es que en materia de novación salvo que haya reserva expresa, se
extinguen las garantías, y en la cesión de crédito acompañan al crédito.

Otra cuestión importante en materia de cesión de créditos es la distinción entre

causa genérica y causa variable:
Causa genérica viene a ser la voluntad de trasferir un crédito de un patrimonio a otro, en
cambio a causa variable atiende a la relación fundamental que justifica la cesión de crédito. La
importancia de la causa variable es que esta atiende o mira la relación fundamental por la que
se cede el crédito, porque puede haber una cesión venta, que se venda un crédito, puede
haber una permuta por otra cosa que no se adinero, ahí vamos a tener una cesión permuta,
puede ser que se transfiera a título gratuito, allí vamos a tener una donación de crédito. La
causa genérica siempre atiende a lo mismo, la trasferencia de crédito de un patrimonio a otro.

Es importante la causa variable porque nos va a determinar el régimen jurídico que se va a

aplicar si hay algún vacío legal, cuáles son las normas supletorias a aplicar, si hablamos de una
cesión venta se le van a aplicar las normas de capacidad de la compraventa porque no hay
normas de capacidad de cesión de crédito, si hay una donación se van a ver las normas de
capacidad de la donación, va a ser importante la distinción para ver cuáles son las normas
supletorias aplicables.

Objeto de la cesión de crédito:

Esto refiere básicamente a que créditos se pueden ceder y que créditos no.

Como regla se pueden ceder todo tipo de créditos excedible, esto quiere decir que se puede
ceder un crédito exigible al objeto de la cesión de crédito, se puede ceder en principio todo
crédito, exigible una obligación de pagar una suma de dinero (puedo exigir que me paguen), un
crédito sujeto a plazo (suspensivo o resolutorio), o bajo condición suspensiva o resolutoria, un
crédito futuro (un crédito que actualmente no existe pero se espera que exista, por ejemplo:
un comercio necesita un crédito de un banco, para garantizar el crédito del banco le cede los
créditos presentes y futuros que va a tener de la venta de mercadería).

Créditos que no pueden cederse: ya sea por una prohibición legal, que la propia ley sea la que
prohíbe ceder el crédito o porque hay una prohibición convencional, la posibilidad de que los
contratantes establezcan que tal crédito no puede ser sujeto de cesión de crédito, vamos a ver
si esto último es posible o no. Por ejemplo, a nivel legal el art. 1776 inc. 2 dice que los sueldos,
dietas, pensiones, jubilaciones o retiros no se pueden ceder si no están vencidos, si se pueden
ceder si están vencidos pero con el límite de hasta 1/3 de su total, lo mismo, las pensiones
alimenticias, si yo tengo derecho a cobrar cierta pensión alimenticia y que todavía no venció yo
no puedo ceder el crédito, no puedo vender el crédito de cobrar esa cesión de crédito, el
derecho a percibir pensiones alimenticias a futuro no la puedo ceder.

Otro ejemplo es el art. 549 los derechos uso y habitación no se pueden ceder, porque lo dice la
ley.

Lo mismo el derecho a pedir una pensión alimenticia como lo establece el art. 324 no puede
transferirse por causa de muerte ni renunciar, la consecuencia de si se hace una cesión de
crédito en contra de esta convención está establecido en el inc. 3 del art. 1776, este nos dice
que serán nulos y sin ningún valor, porque se trata de derechos indisponible si porque la
obligación de pagar alimentos y de pedir alimentos suele ser personalísima, está establecida
en ciertos sujeto en virtud de determinada relación (padre e hijo), perdería el sentido al
pagarle al tercero.

Otro caso es el de las indemnizaciones en el marco de los accidentes de trabajo, si soy un

obrero y me caigo de un edificio en construcción, ese derecho no se puede ceder, esto está
establecido en el art. 16 de la ley 16074, la consecuencia de la celebración de un contrato de
estos es la nulidad como ya vimos en el inciso final de 1776.

¿Es posible que se pacte convencionalmente la prohibición de ceder un crédito?

Le profesor cree que es un tema totalmente valido y eficaz, un acuerdo convencional en que
las 2 partes que dice que el crédito que emerja de esa relación no se va a poder ceder, al
entender del profesor es válido y eficaz (produce efectos), es lo que se llama pacto de “non
ceder”, pacto de no ceder.

La gran pregunta que se puede plantear es ¿Qué pasa si el cedente, a pesar de esa condición
convencional, cede el crédito? Yo soy una empresa que celebro contratos con otra empresa y
establecemos en el contrato que no se va a poder ceder el crédito, únicamente me lo va a
poder reclamar él, A y B celebran un determinado contrato o tienen una obligación de
cumplimiento continuado en que A le surte mercadería a B y B va a tener que pagarle el precio
de esa mercadería a A, pero establecen en el contrato que A no va a poder ceder el crédito que
tiene frente a B, el problema que se puede ver y que nosotros sabemos bien es la
inoponibilidad de los contratos a tercero o el principio de relatividad de los contratos, el
contrato fue entre A y B y en el contrato se estableció esa prohibición, pero C es un tercero
con respecto a ese contrato, entonces el contrato entre A y B es inoponible a C, esto se
encuentra en el art. 1293. La prohibición es válida y eficaz, pero lo que sucede en definitiva es
que se está cediendo un crédito que se deriva de un contrato, si viene un tercero y quiere
determinado crédito que deriva de ese contrato, la realidad es que este tiene fuente y si
vamos por un lado de legitimación no se podría ceder más derecho de los que tiene, si un
crédito nació con la imposibilidad de ser cedido, esto va por el lado de las posibilidades que
podrían ser cedidas en caso de la violación, si yo establezco que ese crédito no es cedible, no
puedo ceder el crédito porque no puede ceder algo de lo que no tengo de disponibilidad.

Lo importante es que pasa en caso de la violación convencional, ¿esa cesión tiene lugar o no
tiene lugar? El crédito directamente no se cedió, no salió del patrimonio, ese crédito nació sin
la posibilidad de ser cedido, otra interpretación que puede darse es que es una obligación de
no hacer, pero en ese caso se puede ceder el crédito, solo que el cedido va a poder reclamar
daños y perjuicios al cedente por incumplir la obligación de no ceder, lo más importante es lo
siguiente, en general se entiende que es validad y eficaz la condición, el gran problema es
cuando se viola esa prohibición, acá tenemos 2 posiciones:

 Que esa cesión es válida y eficaz porque al que se le cede es un tercero y a lo sumo
estamos frente a una obligación de no hacer, es una obligación que a lo sumo pueda
dar como consecuencia la obligación de indemnización.
 Y hay otra opinión que dice que esa cesión carece de eficacia, directamente ese
crédito no puede ser trasferido porque nació sin la posibilidad de ser transferido, esta
es la más correcta para el profesor.

Regímenes especiales para ceder crédito:

Acá nos vamos a referir mayormente a los que están en el ámbito comercial, ¿Por qué? El art.
1776 inciso 1 nos dice que los títulos valores (cheques, vales, letras de cambio) existe una
forma o mecanismo distinto de cederse el crédito, porque en la ley comercial se busca una
transferencia más rápida del crédito, la forma más rápido de transferencia de crédito a título
de valores es, por un lado tenemos la transferencia cuando se trata de crédito al comprador,
cuando es un vale al portador, quien tiene derecho a cobrarlo es quien lo tiene en la mano, en
ese caso la transferencia se hace simplemente entregándolo, pero puede ser que sea un título
a orden, que sea un título valor que únicamente se puede pagar a determinada persona, ej. un
título valor que diga páguese a x, en ese caso la transferencia se hace por medio del endoso, la
anotación al marco, al dorso, y la entrega, estos temas se dan a mayor profundidad en
comercial, pero es importante tenerlo presente.

Después tenemos otras formas de ceder crédito, por ejemplo, en la ley de enajenaciones de
promesas a plazo, el crédito que tiene el promitente comprador frente al promitente
enajenante se cede mediante el endoso, el endoso, la anotación por parte del promitente
comprador respecto a un tercero, eso constituye la cesión del crédito derivado de la promesa
de enajenación de inmuebles a plazo, art. 35 de la ley 8733.

Sobre todo, es importante tener presente lo que refiere a los titulo valor.

Cesión prosoluto y cesión prosolvente:

Estos temas no hay nada escrito del tema a nivel de doctrina nacional, son figuras sencillas.

En el caso de la cesión prosoluto o prosolvente, tiene lugar cuando puede ser que A sea
deudor de C, el cedente sea deudor del cesionario, como forma de extinguir esa deuda puede
tener lugar una cesión de créditos, el cedente como forma de pago puede cederle un crédito,
la cesión es prosoluto cuando la cesión del crédito extingue la deuda que el cedente tenía con
el cesionario, independientemente si después el cesionario pueda cobrar ese crédito, no va a
tener recurso contra mí. La naturaleza jurídica en cesión de prosoluto es la de paga por
entrega de bienes, el cesionario acepta este crédito como paga, mi deuda yo cedente queda
extinguida.

Distinto es el caso prosolvente, el cesionario transfiere un crédito en pago de una deuda, pero
esa transferencia no extingue el crédito que la cedente tenía con el cesionario, o sea, si el
cesionario no puede cobrarle el crédito al cedido, va a tener acción o recurso contra el
cedente, por eso se dice que la naturaleza jurídica es la de un mandato para le cobro, con
posibilidad de apropiarse de lo cobrado.

Esto también se llama cesión con recurso, cuando el cesionario tiene acción contra el cedente,
sin recurso cuando el cesionario no tenga acción contra el cedente. Las diferencias son
sustanciales.

También tenemos la cesión de crédito en garantía, pero vamos a darlo más adelante.

¿Cuándo se perfecciona el contrato de cesión de crédito?

Si dijimos que ene l contrato de cesión de crédito las partes son le cedente y cesionario, el
contrato se perfecciona cuando cedente y cesionario manifiestan su voluntad de ceder el
crédito, cuando se logra el acuerdo de voluntades, se perfecciona cuando consiente o se forma
el acuerdo de voluntades, no se requieren solemnidades, pero puede ser que se requiera algún
documento en términos de garantía si hay alguna hipoteca, etc., pero no se requiere ninguna
solemnidad y no se prevé la nulidad en caso de no hacer alguna solemnidad. Una vez que se
perfecciona el contrato nacen las obligaciones típicas de los contratos. El acuerdo de voluntad
tiene su importancia porque perfecciona el contrato de cesión de crédito y nacen las
obligaciones.

¿Cuándo se transfiere el crédito?

Acá cobra relevancia a notificación al deudor cedido, acá hay varias interpretaciones:

Art. 1757 y 1758, el art. 1757 nos dice que no se considera dueño contra terceros hasta que no
se notifique la cesión de crédito al deudor, 768 nos dice que la notificación al deudor se hace
con la exhibición del título, el crédito recién se transfiere con la notificación a deudor cedido,
el crédito sale de patrimonio de cedente y entra en el del cesionario cuando se lo notifique al
deudor cedido, la notificación viene a ser la tradición. La posición de Gamarra es que el crédito
se transfiere con la notificación, para el profesor la visión de Gamarra tiene un pequeño
detalle, pero no tiene mayor importancia en la práctica, para él es más correcta la
interpretación que hace Mola y Carnelli que dicen que la tradición en realidad tiene lugar en el
inc. 2 del 1757 cuando el cedente le notifica la cesión y se anota el traspaso, el profesor cree
que en la tradición en realidad tiene lugar ahí, con la entrega del título donde se documenta el
crédito, pero sucede que la transferencia es ineficaz hasta tanto se le notifique al deudor la
cesión del crédito, lo importante es que la notificación es lo que sirve para transferir el crédito,
por ejemplo, la notificación al deudor es posterior al perfeccionamiento del contrato y según
Gamarra constituye la tradición, es la tradición para Gamarra, o según Beily es un requisito de
eficacia de la trasferencia ante el deudor cedido, la tradición tiene lugar con la entrega del
título (para Beily, Moli y Carnelli) pero recién se vuelve eficaz esa tradición con la notificación
al deudor cedido, para el profesor es más correcta esta interpretación.

¿Importancia de la notificación al deudor cedido? ¿Qué efectos tiene? Si la notificación liga al

deudor con el cesionario quiere decir que el deudor le tiene que pagar al cesionario y no le
tiene que pagar más al cedente, si antes de la notificación el deudor le paga al cedente paga
bien, pero paga al cedente después de la notificación paga mal y no se libra de su obligación,
va a tener que pagar al cedente y cesionario porque el responsable es el que paga mal.

Otra consecuencia es que antes de la notificación el crédito está en el patrimonio de cedente,

esto quiere decir que los acreedores del cedente pueden embargar el crédito porque un
pertenece a su patrimonio, una vez hecha la notificación el crédito se transfiere del cedente al
cesionario y únicamente van a poder embargar el crédito los acreedores del cesionario. Otra
cosa es que el cesionario no puede ir a cobrarle al deudor antes de la notificación, hasta la
notificación el deudor está obligado a pagarle al cedente.

24/03/21
Repaso de diferencias afines a la cesión de crédito:
Diferencias con pago por subrogación: el pago por subrogación está previsto por el artículo
1468, este artículo nos da la noción de lo que es, un tercero viene y le paga al acreedor y se
subroga a lo que pago, y por ello puede ir contra el deudor, la subrogación necesariamente
requiere un pago a diferencia de la cesión de crédito, que como ya dijimos, puede ser gratuita,
un crédito a título gratuito, esta es una primer diferencia, supuesto en que se puede dar el
pago por subrogación: si un hijo tiene una deuda con un tercero, puede venir uno de los
padres y pagarle al acreedor, ahí va a haber un pago por subrogación, pero un caso más
frecuente va a ser en el caso del seguro, el seguro está obligado a pagarme el daño,
indemnizarme el daño, hasta el monto que paga el seguro va a haber subrogación y el seguro
va a poder accionar sobre el tercero, y el tercero que paga y se subroga va a hacerlo a partir de
un pago. Otra diferencia es un tema que vamos a ver más adelante que es en el pago por
subrogación no existe en tema de garantía de existencia y legitimidad del crédito, garantía que
vamos a ver que existe en la cesión de crédito, o por lo menos en la mayoría, también hay
excepciones como lo son las a título perfecto.

Perfeccionamiento del contrato de cesión de crédito: Se perfecciona cuando cedente y

cesionario expresan su voluntad. Una vez perfecto el contrato surgen las obligaciones del
contrato de cesión de crédito, salvo que haya algún plazo suspensivo, etc. Segunda aparte de
análisis es cuando se transfiere el crédito, ya dijimos que es con la notificación al cedido, sale
del matrimonio del cedente y va al del cesionario. Y habíamos hecho una disquisición entre 2
teorías según la cual la notificación al deudor cedido era equivalente a la tradición y otra
posición que entendía que la tradición tenía lugar con el título que documenta la transmisión.

No quita que se pueda ceder un crédito que no esté documentado, si yo tengo un crédito por
100 y cedo una parte, ese crédito parcial no está documentado, entonces,

¿Qué sucede con ese crédito que no está documentado?

Art. 768, nos dice que el uso del cesionario y la paciencia del otro por parte del cedente, ese es
el supuesto que establece el código civil para esta cuestión.

Modernas formas de cesión de crédito o nuevas formas de cesión de crédito:

Hay otro tema que es las modernas formas de cesión de crédito, nos referimos a esto porque
son nuevas normas (ley de fondo de inversión, la que regula el contrato de Factory y a que
habla del fideicomiso financiero) que tienen una regulación especial en cuanto a lo que refiere
a la transferencia del crédito de un patrimonio a otro, las particularidades que tiene que son
exclusivamente para estos medios exclusivos de ceder el crédito, fondos de inversión, contrato
de Factory y fideicomiso financiero, son solo para estos y no para otro tipo de contratos de
cesiones de crédito, se trata de contratos con efecto real, esto quiere decir que como sabemos
de regla los contratos producen efectos, son obligaciones, únicamente producen 0bligaciones,
pero en estos caso especiales, la regulación o la ley le dio, la dotrina o parte de la doctrina y
alguna jurisprudencia, le dio, con la sola inclusión de los créditos dentro del contrato el crédito
se va a transmitir del patrimonio del cedente al del cesionario, sin que tenga lugar la
notificación al deudor, y eso es por un tema práctico, porque se ceden carteras de créditos,
créditos en bloques, para cederlos se creó este mecanismo pero es con carácter excepcional,
pasamos a ver ahora los efectos que derivan del contrato de cesión de créditos.

Efectos:
Efectos que surgen entre las partes, efectos respecto al deudor y efectos frente a terceros.

Efectos de la cesión de crédito respecto de las partes:

Por un lado, tenemos la obligación por parte del cedente, art. 1757, a primera obligación a
cargo del cedente, o la única, es entregarle el titulo donde está documentado que se transfirió
el crédito, mientras sea documentado, si yo cedo un inmueble, compraventa de energía
eléctrica, se cede la energía eléctrica o lo que pague, la primera obligación que tiene es
entregar el titulo donde esta documentad este crédito, esta es la primera obligación, después
algunos dicen , la obligación de no disponer a otra persona el crédito cedido, para el profesor
es una obligación que no existe en el texto legal. Sería la obligación a entregar el título,
garantía de la existencia y legitimidad de crédito y la solvencia del deudor cedido.

Obligaciones a cargo del cesionario: Pagar el precio acordado con el cedente, si el cesionario
no paga o no está en condiciones de pagar, el cedente podrá oponer la excepción de contrato
no cumplido o pedir la resolución del contrato.

Efectos del negocio de cesión frente al deudor cedido:

La gran discusión es en que afecta el negocio al deudor cedido, la gran problemática está en el
art. 1758, la gran interrogante que se plantea es si para ceder el crédito se requiere de ambas
diligencias o actuaciones, lo que quiere decir es que si para transferir el crédito se requiere la
notificación y además la aceptación del deudor cedido o si es suficiente con una de ellas dos, la
importancia del tema es que no es lo mismo decir que un crédito se transfiere solo con la
notificación que decir que un crédito se transfiere con la notificación y además su
consentimiento, porque puede ser que el deudor cedido este totalmente en contra de la
cesión de crédito, el 1758 usa una disyunción sumativa no una alternativa, no es una o la otra,
es una y la otra, entonces, la gran pregunta es cómo se soluciona ese tema, Peirano y otros
dicen que hay un error de copia en el código civil, que Narvaja en vez de poner o puso y, pero
que es optativa, Gamarra critica esta interpretación porque dice que no podemos decir que
por un error de copia dejamos desatendido ese y, porque la ley es lo que dice y tiene fuerza de
ley, la solución que dio fue que hay que hacer lo que se llama un “interpretatio abroguens” una
interpretación derogatoria de lo que dice el inciso 1 del 1758, y esta interpretación dice que
cuando una norma es contradictoria con el sistema, con otras normas, se puede dejar de
aplicar porque vulnera en cierta medida lo que es el sistema, vamos a dejar de lado esa norma
no por un error sino porque está en contradicción con otras normas del código civil, las normas
que evoca son el art. 1543 novación por sustitución del acreedor, inc. 2 del 1758, art. 1760, art.
768, Gamarra recurre a estas 4 disposiciones legales para decir que el crédito se transfiere sin
la aceptación del deudor, si el deudor cedido está en contra de la cesión de crédito no va a
poder oponer efecto en contra de esta, solo se podría con la excepción de pacto de no ceder.
La importancia de la notificación: transfiere el crédito, el acreedor deja de ser el cedente y
pasa a ser el cesionario, una vez que el cedido es notificado de la cesión, ahí ya no puede pagar
válidamente a cedente, si paga a cedente paga mal y deberá pagar al cesionario también, por
otra parte, los acreedores del cedente pueden embargar el crédito previa a la notificación o al
revés, los acreedores del cesionario pueden embargar el crédito después de la notificación.
Puede suceder que un cedente ceda un crédito 2 veces, la notificación nos va a servir para
dirimir el conflicto que se da entre los 2 cesionarios, el verdadero dueño va a ser el que
notifique primero, después cobra importancia el momento de la notificación porque hasta el
momento de la notificación el deudor cedido puede tener mayores defensas, si se trata de una
relación obligacional en que tanto cedente y cedido son deudor y acreedor respectivamente,
en esa relación pueden ir aumentando las excepciones, por ejemplo las compensaciones, el
deudor cedido puede llegar a oponer la excepción de compensación al cesionario, entre más
tarde la notificación al cedido ese crédito puede aumentar y va a poder oponer una mayor
excepción al cesionario, supongamos que tenemos un crédito o prestaciones recíprocas, el
cedente tiene que pagar al mismo tiempo que el deudor le tiene pagar al cedente, una relación
en que ambos tienen la calidad de acreedor y la calidad de deudor, hasta que se notifique la
cesión de crédito pueden ingresar en el patrimonio del cedido excepciones, una es la
compensación.

Otro tema es que calidad tiene la notificación: en nuestro medio el mecanismo idóneo para
dar publicidad a un negocio es el registro, que sucede, la transferencia de un crédito no se
puede registrar, no es un bien registral, la forma en que se da publicidad es la notificación, que
a su vez es la tradición, se dice que es una publicidad rudimentaria porque no da mucha
publicidad, los terceros difícilmente se enteren, una pregunta fue ¿Qué sucede si un cedente
que sabe que tiene deudas y tiene un crédito lo cede para evitar que lo cobren los acreedores?
¿Qué pueden hacer los acreedores de este? Una opción es la simulación, decir que fue una
simulación, un negocio simulado, otra opción está en el art. 1296, los deudores que cometen
fraude para evitar que le cobren, pueden oponer la acción pauliana.

¿Qué se entiende por notificación? Hay 2 teorías, la restrictiva que no la sigue

absolutamente nadie hoy en día, y una amplia. La restrictiva básicamente dice que la
notificación al deudor cedido tiene que ser hecha por vía judicial, lo que sería algo inadaptable
para los negocios la agilidad que requiere el comercio hoy en día, el contrato de cesión de
crédito es algo muy usado, si hay que hacer una notificación por vía judicial no tendría mucho
sentido usarlo, entonces, la teoría correcta es la amplia, esta dice que la notificación se puede
hacer por cualquier medio hábil, por escrito, oralmente, judicialmente, no hay ninguna forma
preestablecida por la ley para llevar a cabo la notificación, el problema que va a tener el día de
mañana seria en el ámbito probatorio, como pruebo yo que hice la notificación, pero no quiere
decir que esa notificación no sea válida y eficaz, lo que se hace en la práctica es que un
escribano va y notifica a un deudor cedido de la cesión de crédito, la importancia del escribano
es que da fecha cierta, vamos a saber que el día que el escribano hizo la notificación, ese día se
trasfirió el crédito de un patrimonio a otro, cuando lo hace un escribano hace un acta de
notificación, es por escrito, esto es importante por el tema de los embargos del crédito o
cesiones sucesivas del crédito. Y si vamos a notificar vía escribano de la cesión de crédito lo
conveniente es oponerse a ella en ese acto, pedirle al escribano que se ponga en el acta que se
oponen a esa cesión de crédito con el fin de conservar las garantías y excepciones personales,
de esa forma nos ahorramos un costo adicional al momento de oponerse. Se puede notificar
de cualquier forma, hay ciertas formas que le dan fecha cierta como la del escribano, el envío
de un telegrama colacionado, vía judicial (si bien implica cierto tiempo).
Otra cuestión importante es que a notificación debe estar dirigida a que el deudor cedido que
el crédito se transfiere, no vale como notificación una demanda por el cobro del crédito, es
necesario porque la notificación habilita al cedido a otras acciones, lo que dijimos aceptar,
negarse, dejar pasar el tiempo respecto a la notificación de cesión de crédito, por ello se
entiende que e acto debe estar dirigido al conocimiento por parte del deudor cedido, otro
tema importante por parte de la doctrina, no es válido un conocimiento externo para que esté
obligado a pagarle al cesionario, es necesario que se notifique y no que se entere por un rumor
por ejemplo, según el código la carga de notificar al deudor es el cesionario, el principal
interesado, esto se desprende del art. 1757, es un tema totalmente dispositivo, las partes
pueden establecer que la notificación la del el cedente y se haga cargo de esa notificación.

Excepciones:
Defensas que puede oponer el cedido al cesionario, tema que para el profesor se le da mayor
trascendencia de la que le corresponde, esto se desprende de los arts. 1759 y 1760, nos dice
que es notificada la cesión al deudor cedido este tiene un plazo de 3 días para negarse a la
cesión ante del cesionario, si no se opone dentro de estos 3 días se supone que la acepta, si se
opone pude oponer las excepciones reales y personales. El crédito se transfiere igual por más
de la negativa del cedido. Si se opone no es que el crédito no se transfiera, sino que esta
conserva las excepciones, por eso decíamos que una buena práctica es que cuando nos
notifique del cambio manifestar que no estamos de acuerdo.

Excepciones reales y personales:

Las excepciones reales son la que derivan de la propia relación jurídica que motivo el crédito,
si era un contrato de compraventa, supongamos que el vendedor tenía que entregar un
caballo de carreras y entregó un caballo común, el comprador tenía que pagar 20mil dólares,
digamos que el vendedor cedió el crédito de esa venta, lo que ca a pasar es que cuando el
cesionario vaya a cobrar el crédito de esa compraventa el cedido podrá oponer la excepción de
contrato no cumplido, porque el cedente no cumplió con su parte del contrato, es una
excepción valida porque deriva de la propia relación.

Las excepciones personales son beneficios establecidos en virtud de la persona concreta del
cedido, se suelen mencionar 3 ejemplos, son beneficios que se le reconocen al cedido en
virtud de su persona, la mayoría de las excepciones son reales, si el crédito que se cedió es
nulo o relativamente nulo, si nos habilita a la excepción de contrato no cumplido o cualquier
modo de extinción de las obligaciones salvo compensación, el cedido las puede oponer incluso
si no se negó a la cesión, las únicas que se conservan son las personales, las 3 excepciones son:
el pago con beneficio con competencia (instituto previsto en el art. 1494 y básicamente dice
que el deudor puede pagar lo que buenamente pueda, son supuestos que nunca van a verse
visto en la práctica), otro caso que se menciona como excepción personal es el plazo de gracia
en la resolución por plazo de incumplimiento (atienden a la particularidad de la persona), el
único caso que vale la pena es la compensación, art. 1505, si no se opone dentro de los 3 días
se pierde la oportunidad de oponer la compensación al cesionario, la compensación es un
modo de extinción de las obligaciones, si el deudor cedido no tiene un crédito para compensar
no tiene tanta importancia para oponer la excepción, el segundo inciso del art. 1505 también
es importante, una vez hecha la notificación el cedido no va a poder oponer a cesionario los
créditos que tuviera contra el cedente.
El cedido que se opone puede oponer las excepciones reales y personales, el que no se opone
solo puede oponer las excepciones reales, que son la gran mayoría, y la compensación a decir
verdad debería ser real porque deriva de la propia relación, pero en nuestro código está
regulada en las excepciones personales.

Efectos de la cesión respecto a los terceros:

La notificación es lo que justifica en que patrimonio esta, después en lo que refiere al conflicto
en caso de cesiones, quien va a prevalecer va a ser el que notifique primero, el otro va a ser un
tercero.

Garantías:
Para este tema vamos a ver los arts. 1762 y 1763, garantía de existencia y legitimidad el crédito
y garantía de solvencia.

La garantía de existencia y legitimidad tiene 2 propósitos, por un lado, probar que el crédito
existe y por otro lado que el crédito pertenece al cedente, esta garantía existe siempre, salvo
que se estipule lo contrario, cuando se da a título oneroso, no a título gratuito, como regla en
el contrato de donación no hay saneamiento como garantía, salvo que se estipule otra cosa. Lo
que quiere decir esta garanta es que el crédito se encuentre vigente, es que el cedente va a
responder frente al cesionario si el crédito nunca existió, en este caso se va a activar la
garantía de existencia, Gamarra en este rema vuelve a incurrir en el error de confundir el
objeto del contrato, identifica cosa con objeto, a esta cuestión le podemos criticar que,
Gamarra de los tomos 1 al 6 toma la tesis materialista, como no hay cosa no hay contrato art.
1251, el objeto existe desde el momento que las partes describen lingüísticamente cual es la
prestación, desde el momento que el cedente describe por escrito el crédito que le va a ceder
al cesionario, pero como Gamarra se refiere al objeto como la cosa, después vendría a decir
que es un caso de responsabilidad de responsabilidad contractual por falta del objeto, pero no,
está bien lo que dice el código cuando lo pone en materia de garantía. Otro caos que se activa
la garantía de existencia es cuando el crédito se extingue por cualquier forma de extinción de
las obligaciones. También cuando el crédito existe, pero hay una nulidad relativa, es anulable,
la obligación existe, pero es anulable, art. 1559, cuando el crédito es embargable o esta
embargado también se activa la garantía, también responde en caso de una segunda cesión
del crédito y el segundo notifica antes que el primero. Después tenemos la garantía de
legitimidad del crédito, que sea de su propiedad, se activa la garantía si el crédito no le
pertenece, el art. 1772 dice que se responde al tiempo de cederlo, esto quiere decir al
momento en cual se perfecciona el contrato o al momento que se hace la notificación,
Gamarra dice que es al momento de la notificación, el profesor dice que es al momento de
entregarse el título que acredite el crédito, porque puede haber operado la prescripción del
crédito, pero nos quedamos con lo que dice Gamarra. ¿Cuándo el cedente no responde frente
a cesionario por esta garantía de existencia y legitimidad? Cuando es un contrato a título
gratuito, art. 1629, si se estipula expresamente que no va a responder, no va a responder, otro
caso es cuando se cede como dudoso, se cede un crédito que existen dudas respecto de la
existencia, por ejemplo, cuando se cede un crédito litigioso.

Debemos diferenciar si el cedente esta de buena fe o de mala fe, en el caso de buena fe

tenemos el art. 1762 que nos dice que si el cedente creía que el crédito existía y era de su
propiedad, únicamente va a responder del precio recibido, si el cesionario le pago 100 ca a
tener que devolver 100 y de los cargos del contrato, y si esta de mala fe va a tener que
responder por todos los gastos y daños y perjuicios, hay una diferencia sustancial el de buena
fe únicamente responde por el precio recibido, en cambio cuando esta de mala fe al responder
por daños y perjuicios se entiende que va a responder por el valor nominal del crédito, si el
crédito es de 1000 dólares, el cedente va a tener que pagar los daños y perjuicios por 1000
dólares.

Solvencia: de regla el cedente no responde por la solvencia del cedido, es un riegos propio del
negocio de cesión que asume el cesionario de la solvencia del cedido, puede acordarse
expresamente que el cedente va a responder frente al cesionario de la solvencia del deudor
cedido, si el deudor cedido no es solvente, el cesionario va a poder accionar frente al cedente,
e cesionario va a tener recurso frente a cedente, otro caso que va a responder frente a la
solvencia, esto va a ser cuando la solvencia sea anterior y publica, es un misterio porque si era
publica también la debía conocer el cesionario, pero el código se la da al cedente, también está
el caso de la mala fe, si el cedente esta de mala fe va a responder por la solvencia, otra cosa, lo
que se responde es por la solvencia actual, el cedente garantiza eventualmente la cesionario
que el cedido es solvente en el momento en que se hace el contrato, como excepción se
admite el pacto expreso 1762, acuerdo de partes, de regla la solvencia es en el momento del
contrato, se puede agravar la garantía y que el cedente responda en forma posterior al
contrato, el cese está en el art. 1763, supongamos que el crédito estaba asegurado con una
prenda, el cesionario le devuelve la prenda al cedido o pierde la prenda, o se demora con la
ejecución del crédito y se vuelve insolvente el deudor cedido. En la indemnización el de buena
fe solo responde por los gastos del contrato, los de mala fe responden por todos los gastos y
daños y perjuicios.

26/03/21
Cesión de créditos litigiosos:
Arts. 1764 y 1765, el 1765 inc. 2 nos habla de la cesión prosoluto, cuando se hacia la entrega
de un crédito en pago de una deuda, una paga por entrega de bienes es la naturaleza, y cesión
prosolvendo, si el cesionario lograba cobrar su crédito y cancelar su crédito sobre el cedente, si
no logra cobrar el crédito ahí va contra el cedente.

La persona contra quien, esa persona que tiene un crédito litigioso es el cedente, esa litis
podría obligar al cesionario, al titular del crédito, a que le libere, el cedido puede pedirle al
cesionario que lo libere de su crédito, esa liberación se logra abonando el precio que se dio por
esa cesión, abonando lo que se pagó desde el día que se efectuó el pago y los costos que haya
acarreado el contrato, el cedido puede exigirle que lo libere del contrato pagando el importe
total del crédito y todos los costos del contrato, ejemplo: A inicio un juicio contra B para el
cobro de un crédito (accidente de tránsito, precio de la compraventa, etc.), ese crédito es
negado por B, no está de acuerdo con la existencia de ese crédito, y en el marco del proceso
judicial viene C y le compra ese crédito a A, sale A y entra C, en ese marco que tiene lugar la
cesión de créditos es que nace o tiene aplicación este art. 1764, el cedido puede exigirle al
cesionario que lo libere, la forma en que obtiene su liberación pagando el precio del crédito y
además los intereses y gastos que haya tenido ese contrato.

¿Por qué se prevé esta norma? Se dice que se previó para evitar que ciertos cesionarios, que
se dedican a este negocio, especulen contra los cedentes, que se aprovechen de cedentes que
estarían dispuestos a vender su crédito a un precio menor y aprovechen a seguir un juicio
contra el cedido, ¿Por qué donde estaría la ganancia del cesionario? Estaría en la diferencia
en lo que es el valor nominal del crédito, si se pagó un crédito de 1000 dólares a 100 dólares,
cuando ese juicio termina hay una ganancia de 900 dólares más los intereses, puede haber un
juicio iniciado judicial y arbitral en el cual el cedente A le promueve un juicio al cesionario B y
le reclama los gastos de un accidente, B se consigue un buen abogado y le contesta y opone
una defensa muy buena, entonces, A empieza a dudar de la posibilidad de éxito de su
demanda, entonces aparece una persona que está dispuesta a pagarle una parte por la cual A
se siente satisfecho, ahí va a haber una cesión de crédito en el marco judicial, en ese caso B
puede hacer valer la facultad que el código le confiere, C está especulando se está arriesgando.

¿Cómo se nos ocurriría evitar que el cedido se libere pagando solo una parte del crédito? Si
decimos que el cedido se libera pagando el precio, cuál sería la simulación que podría evitar
que el cedido se libere, una forma es en vez de poner una parte poner el completo, poner una
suma mayor y pagar menos, otra forma es decir que el crédito fue cedido a título gratuito, si
fue cedido a título gratuito no hay forma de liberarse, no tiene aplicación este instituto en el
ámbito del contrato gratuito, es difícil que el cedido se entere que detrás de este contrato a
título gratuito esta un contrato oneroso.

Supuestos:

1- Primero el crédito debe estar controvertido, haber una demanda y una contestación,
esto se ve claramente en el inciso 2 del art. 1764.
2- Después de que ese crédito esta controvertido, su existencia y legitimidad, tiene que
tener lugar la cesión de crédito, si no tiene lugar tampoco puede tener aplicación el
instituto que estamos hablando.
3- En tercer lugar, el cedido necesariamente tiene que ejercer el derecho de retracto
litigioso.
4- Y, por último, esta este ejercicio de derecho a retracto y mismo la cesión de crédito
tiene que tener lugar antes de que concluya ese proceso judicial, porque una vez que
hay sentencia definitiva, que tiene calidad de cosa juzgada, ya no se puede cambiar, el
crédito deja de ser litigioso y no puede tener lugar.

Otra cosa que se suele mencionar es que no es suficiente con que el deudor cedido manifiesta
que va a hacer uso del retracto litigiosos para liberarse, sino que tiene que pagar el precio más
los intereses y los gastos en que se incurrió, no es suficiente decir que va a ejercer el derecho
de retracto litigioso para liberarse, sino que tiene que pagar también.

Contrato de cesión de derechos hereditarios:

Esto está regulado en la sección 2, los arts. 1767 y 1768. Primeramente, vamos a tener que
definir ciertos conceptos y vamos a tener que recurrir a los arts. 776 y 777, en la cesión de
derechos hereditarios es a la venta de la herencia, es una fricción que hace el ordenamiento
jurídico de los bienes quedados al fallecimiento de una persona, tenemos una persona que
tiene cierto patrimonio, pero esta persona fallece y deja herederos, esos herederos van a
obtener esa universalidad de bienes, obligaciones, etc., la herencia es el conjuntos de bienes,
derechos y obligaciones de que era titular el causante, entonces, diferida la herencia, el art.
1039 es el que nos dice cuando se difiere la herencia, abrirse la sucesión es cuando la persona
fallece ese es momento de la apertura legal de la sucesión. Apertura de la sucesión es cuando
el causante fallece y la apertura judicial de la sucesión que es cuando los herederos comienzan
el trámite judicial para obtener una declaratoria de derechos, entonces la herencia, esta
universalidad, se forma cuando fallece el causante, ahí tenemos herencia y herederos, antes
de que fallezca la persona no tenemos herederos.

Las partes que intervienen:

Cedente y cesionario se denominan igual, pero el cedente es el heredero, no es el fallecido, es
el heredero, muy importante esto, y el cesionario puede ser cualquier persona, este contrato
se puede dar entre coherederos, uno de los herederos le da su cuota parte a otro heredero, o
se puede enajenar a un tercero.

Requisitos para que se lleve a cabo:

1- Fallecimiento de una persona, o también la declaratoria de la ausencia (art. 61).
2- Haya una persona con vocación hereditaria respecto de ese fallecido (art. 1038) y que
no haya ninguna circunstancia que altere esa condición (que sea declarado indigno art
842, este es uno de los ejemplos).
3- Un tercero quiera adquirir esos derechos hereditarios, el cesionario.

Después vamos a tener que tener en cuenta desde cuándo y hasta cuándo van los derechos
hereditarios, ¿desde cuándo? Desde el fallecimiento del causante, por lo general y en la
práctica que vamos a hacer en contrato de cesión de derechos hereditarios lo primero que
vamos a controlar es el certificado de defunción, esto lo que nos va a acreditar que falleció la
persona, y lo otro es el certificado del registro de testamento, esto demora aproximadamente
10 días, pero si vamos a lo que dice el código es a partir del fallecimiento, ¿hasta cuándo?
Hasta que se realiza la participación de los bienes, esto pone fin a la división de esa
universalidad de los bienes. La partición es un negocio declarativo que pone fin a la división
post comunitaria, se reparten los bienes entre todos los herederos.

En la cesión no se identifican los bienes, sino seria, a título oneroso una compraventa de
bienes y a título gratuito sería una donación de bienes, tiene otros requisitos. Lo que sí se
puede hacer es excluir bienes, puedo ceder todos los derechos que tengo excluyendo cierto
padrón.

Características:
1- Es bilateral, teneos cedente y cesionario, si bien se encuentra a título de compraventa,
la cesión de derechos hereditarios los puedo hacer a título gratuito u oneroso.
2- Es principal porque no necesita otro negocio.
3- Es solemne y allí vamos al art. 1664.
4- Es un contrato nominado.

Objeto:
El objeto del contrato es la universalidad, los 1283 y 1285 del c.c., nos interesa de estos
artículos es el pacto sobre sucesión futura, antes de que fallezca el causante no puedo poner
como objeto de negocio los derechos que voy a obtener cuando el fallezca, no se puede hacer.
No puede haber pacto sobre sucesión futura ni tampoco, hasta que fallece el causante, no
tenemos objeto porque no tenemos la universalidad, hasta que no fallece el causante no hay
objeto.

¿Cómo se determina la herencia? Por referencia al fallecimiento del causante y a la fecha sin
determinar los elementos específicos que componen esa herencia, art. 1767.
 Capacidad:
Si son menores o si están bajo tutela o curatela, y son cedentes, se requerirá una autorización
judicial especial, una venia judicial, el problema que se plantea en doctrina y acá hay 2
posiciones es que si yo no puedo especificar esos bienes que componen la herencia, como el
juez va a determinar la utilidad o necesidad del menor, tutelado o curatelado.

Para Gamarra no es viable que se haga la cesión de derechos hereditarios por los incapaces,
por más que lo puedan realizar por sus representantes, porque no se pueden individualizar los
bienes y si no pueden individualizarse no se pueden obtener las venias, porque como el juez va
a saber de las necesidades y utilidades de esos incapaces, en cambio, Teresa Ñacio entiende
que como los menores sujetos a patria potestad o los tutelados, tienen que aceptar la herencia
bajo el beneficio de inventario, primero en la sucesión se presentan y dicen que aceptan la
herencia bajo beneficio de inventario, como el juez va a tener ese inventario, ahí el juez va a
tener elementos para evaluar las necesidades y utilidades de los menores, tutelados o
curatelados. Esto lo podemos ver en los arts. 271, 395 inc.2, para los habilitados por
matrimonio 311 y 1055, en el caos de los apoderados requieren poder expreso art. 2056.

Respecto de los cesionarios también se discuten si los menores, tutelados o curatelados,

también la discusión es la misma, si tenemos inventarios ahí el juez podría determinar la
utilidad o la necesidad.

En cuando a la causa puede ser a título oneroso (será la ventaja de provecho) y a título gratuito
(será la mera liberalidad del bien), la cesión de derechos hereditarios puedo poner un precio o
donar mis derechos hereditarios.

Efectos:
En cuanto al cedente debeos decir que debe darle al cesionario todos los bienes que
componen la herencia y reembolsarle, además, si corresponde, todo lo que este haya pago de
acuerdo al art. 1768, admite pacto en contrario, puede establecer que la cesión tiene efectos
de hoy para adelante.

El cedente garantiza su calidad de heredero, es decir que, solamente responde por la calidad
de heredero, esto comprende que la sucesión se haya abierto, que el vendedor tenga vocación
hereditaria y que no haya ninguna situación que haga desaparecer ese allanamiento. Esto
respecto del cedente.

Respecto del cesionario, tiene que cumplir con la prestación si es a título oneroso, si es a título
oneroso paga el precio, si hay sistema de reembolso (Art. 1768) , si no se pactó que la cesión
tiene efectos de hoy para adelante, abonar las deudas y las cargas hereditarias, y queda
obligado a satisfacer los créditos que se tenían en la herencia, a reparar o indemnizar los
derechos reales sobre los bienes del causante que se hayan otorgado por confusión, esto
quiere decir que el heredero tuviera un derecho de usufructo sobre los bienes del causante, y
cuando el causante fallece se consolida la nueva propiedad con el usufructo que tenía el
heredero, entonces queda en uno solo, si yo cedo los derechos hereditarios y tengo que volver
al patrimonio por el fallecimiento del causante, eso se vuelve a desprender, entonces, el
heredero se queda con el usufructo y el cesionario lo que va a tener es la nuda propiedad,
entonces, tiene que indemnizar esos derechos reales que hayan quedado, se reembolsa con
dinero.
Otro efecto es que se puede solicitar la partición, art. 1120, el cesionario puede solicitar que se
repartan los bienes, el cesionario no adquiere la calidad de heredero, pero puede solicitar la
partición o intervenir en ella.

Publicidad:
Se inscribe en el registro nacional de actos personales en la sección universalidades, la primera
copia es escritura pública que es una publicidad declarativa, cuando hay una sucesión en el
estudio de título, de regla solicitamos información al registro nacional de actos personales, art.
45 de la ley 16871, ley de registros públicos.

Un tema que se puede llegar a plantear en el ámbito de cesión de derechos hereditarios es si

en la cesión de derechos hereditarios es si transfieren solo derechos o también obligaciones,
es importante saber que cuando hablamos de que se transfiere una universalidad, esa
universalidad, está compuesta por bienes, derechos y obligaciones, si tenía una deuda por
pagar, eso se transfiere a los herederos, si un heredero hace cesión de derechos hereditarios,
además de los créditos, ¿se transfieren las deudas? El problema o discusión que se puede
llegar a pañetar es que si se transfieren las obligaciones, se estaría haciendo de forma bilateral
no trilateral, a diferencia de que cuando vimos cesión de crédito y cesión de contrato, cesión
de crédito es bilateral y cesión de contrato es trilateral, la diferencia es bastante importante
porque si se entiende que por la cesión de derechos hereditarios se trasfieren también las
obligaciones, va a ser el cesionario que va a estar obligado a cumplir las obligaciones que
adquirió el heredero, la pregunta que se puede plantear es que si por negocio de bienes
hereditarios ¿pueden transferirse también las obligaciones, o si se trasfieren solo bienes y
créditos? Gamarra lo que dice es que el deudor sigue siendo el heredero, y lo que se hace es el
sistema de reembolso entre cesionario y cedente, sino por la cesión de derechos hereditarios
el heredero podría desprenderse o sacarse las obligaciones de encima si en esa universalidad
hay más obligaciones que bienes o créditos.

05/04/21

Contrato de construcción:
Es un contrato que básicamente si bien no está regulado expresamente en nuestro código civil,
forma parte de lo que llamamos contrato de arrendamiento de obra, dentro del género
arrendamiento de construcción podemos encontrar lo que es el contrato de construcción, que
es un contrato de obra que se caracteriza básicamente porque la obra es la construcción de un
edificio, este tema es muy importante, de mucha utilidad práctica, es de los contratos que
mayor podemos llegar a ver en la práctica y que mayores dificultades presenta y es un tema
que nos vamos a enfrentar más veces en la carrera y es el tema que vamos a detallar y trabajar
más en el taller.

Vamos a empezar con una noción de este contrato, el contrato de construcción es

básicamente el contrato en que una parte, llamada comitente o arrendatario o propietario de
la obra según vamos a ver después, encarga a otra, que se suele llamar constructor,
empresario o contratista, la ejecución de una obra, que en este caso esa obra viene a ser la
construcción de un edificio, la ampliación de un edificio o la remodelación de un edificio, y
algunos autores también incluyen lo que viene a ser la demolición de un edificio, esa ejecución
de la obra, la construcción de ese edificio, se hace a cargo de un precio que el paga el
comitente, se obliga a pagarle, al constructor, es un contrato en que una parte ,llamada
constructor, se obliga a construir un edificio y la otra parte, llamada comitente, se obliga a
pagar un precio por la ejecución de esa obra.

Las partes:
Como ya dijimos, son el comitente (quien se obliga a pagar el precio) y el constructor (quien
ejecuta materialmente la construcción o que se obliga a ejecutar la construcción de esa obra),
la obra puede llevarse a cabo por una empresa que el constructor contrata para llevar a cabo
esa obra o puede llevarse a cabo por personal que está bajo su cargo.

Prestaciones fundamentales:
Ejecutar la obra o construir el edificio de parte del contratista, pagar el precio por parte del
comitente. Esas son las prestaciones fundamentales de cada una de las partes.

¿Qué sucede? Es un contrato que tiene un gran intereses social y económico o vemos en
muchos ámbitos, todos los grandes proyectos del estado, lo conocido como PPP (proyectos
públicos-privados) u otros proyectos que ha habido como las construcciones de rutas, campos
eólicos, UPM, todo tiene que ver con contratos de construcción, es un contrato de gran
importancia práctica, y lo que vemos con la construcción de viviendas, etc., pero a pesar de esa
gran importancia económica que tienen estos contratos, es un contrato que no se encuentra
regulado a texto expreso por nuestro código civil, no hay una sección que se llame contrato de
construcción, la única regulación que tenemos es sobre el contrato de arrendamiento de obra,
que también hay que distinguirlo y lo vamos a distinguir más adelante del contrato de
arrendamiento de servicio.

Básicamente el contrato de construcción forma parte del género de contrato de

arrendamiento de obra, pero a su vez el contrato de arrendamiento de obra puede ser más
amplio, ¿Por qué? Porque puede ser una obra material como una obra intelectual, y a su vez la
obra puede recaer bajo un bien mueble como un inmueble, por ejemplo, la construcción de
una ventana o una puerta es una obra material sobre un bien mueble, en cambio la
construcción de un edifico es una obra sobre un bien inmueble, y hay ciertas obras que son
inmateriales, las obras inmateriales serian por ejemplo un libro, un poema, una composición
musical, si bien está plasmada en una hoja, en un papel, lo que tiene valor no va a ser el papel,
sino que va a ser la obra intelectual que está plasmada allí, el trabajo de un abogado o el
proyecto arquitectónico que hace un arquitecto son obras intelectuales, no materiales.

Clasificación:
Clasificaciones legales:

 Es un contrato bilateral porque tiene obligaciones reciprocas a cargo de ambas partes,

ejecutar la obra de parte del constructor, pagar el precio de parte de comitente, y esas
obligaciones son recíprocas, si uno no cumple con sus obligaciones respectivas, el otro
puede solicitar la resolución del contrato o promover la excepción de contrato no
cumplido.
 Contrato oneroso, dentro de los onerosos es un contrato conmutativo.
  Es un contrato principal porque su existencia no depende de ningún otro contrato, a
diferencia de los contratos accesorios como los de garantía.
 Es un contrato consensual, porque se perfecciona por el mutuo acuerdo de las partes,
con la voluntad del constructor y del comitente.

Clasificaciones doctrinarias:

 Según su función económica, como un contrato de actividad.

 El tema más importante que se presenta en el tema de contrato de construcción es en
cuanto a su cumplimiento, si se trata de un contrato de cumplimiento instantáneo o
un contrato de cumplimiento continuado, la primera vez que vamos a poner énfasis en
este tipo de clasificación de un contrato. En el contrato de construcción, lo mismo que
en el de arrendamiento de obra, es la ejecución de la obra, la ejecución de la
construcción del edificio lo que se lleva a cabo de forma continuada, pero el
cumplimiento del contrato, que en definitiva es lo que le interesa al comitente es la
entrega de la obra, el interés del comitente recién se va a ver satisfecho una vez que se
terminó la obra, porque es cuando recién la va a poder utilizar, la obra que encargó,
supongamos la casa que encargo, recién una vez que es culminada la ejecución por
parte del constructor y recién ahí el contrato va a estar cumplido, por eso es de
ejecución continuada, cumplimiento instantáneo. Por eso es que se dice, con
precisión, que en el arrendamiento de obra contrato de construcción de la obra, el
comitente la padece, porque en la gran mayoría de los casos el comitente va a tener
interés en que la obra este hecha inmediatamente, supongamos que yo encargo a un
constructor una casa para yo mudarme allí, yo tengo el interés de que este hecha lo
mas antes posible, pero como necesariamente yo tengo por una cuestión de hecho al
constructor le lleva un determinado lapso de tiempo realizar esa obra, el cumplimiento
va a ser instantáneo, el cumplimiento recién tiene lugar cuando se termina la obra y se
le entrega al comitente.

Distinción de figuras afines:

Esto es lo que permite distinguirlo, o es uno de los principales elementos que nos permite
distinguir el contrato de arrendamiento de obras del contrato de arrendamiento de servicios,
porque el contrato de arrendamiento de servicios, (un abogado, un contador, un profesional
que trabaja para un estudio jurídico o empresa) el interés del acreedor (del estudio o de la
empresa) se satisface de manera continuada, no es que un trabajo concreto viene satisfacer el
interés del acreedor, sino que es la prestación continua del servicio lo que viene a satisfacer el
interés. Lo que no quiere decir que un abogado, un médico, un contador no pueda celebrar
tanto contratos de arrendamiento de servicio como de arrendamiento de obras , por ejemplo,
si yo contrato a un abogado para un juicio o a un escribano para que realice una determinada
escritura, ahí vamos e tener un contrato de arrendamiento de obra, porque busco que se
ejecute determinada tarea y que lleve a cabo determinado resultado, en cambio, un abogado
que se enmarca o pasa a formar parte de un estudio jurídico, en ese caso lo que tenemos es un
contrato de arrendamiento de servicio, porque su actividad no satisface un fin concreto, sino
que su actividad viene a satisfacción continuada de los servicios.

La distinción que se hace de contrato de arrendamiento de obra o contrato de arrendamiento

de servicios según si hay subordinación o no, no es correcta, la subordinación si vamos a estar
sometido a cumplir órdenes sirve si para diferenciar si vamos a estar frente a un contrato de
arredramiento de obras, arrendamiento de servicios o frente a un contrato de trabajo, porque
en el contrato de trabajo si hay subordinación, pero en el contrato de arrendamiento de obra y
de arrendamiento de servicio no hay subordinación, no hay una dependencia jurídico de un
sujeto frente al otro.

Otro criterio que se usa y que no es del todo eficaz es la forma de determinación del precio, se
dice que la forma de fijar el precio cuando se trata de un contrato de arrendamiento de
servicio se trata según la extensión del trabajo, tanto ($) por hora, en camio, cuando se trata
de un contrato de arrendamiento de obra se paga una determinada cantidad de dinero por
una obra, por ejemplo, 10mil dólares el juicio, a diferencia de pagarle a un sujeto por las horas
que le lleve determinado trabajo. Pero la realidad es que perfectamente se podría concebir
una obra que se pague por la cantidad de horas que le lleve al constructor o contratista, no es
un criterio que sirva para distinguir un contrato del otro.

Así que, en definitiva, resumiendo, es que el arredramiento de servicios, la forma de distinguir

es que en el arrendamiento de servicios a forma de satisfacer el interés del acreedor es el
desarrollo de la actividad en sí misma, en cambio, en el arrendamiento de obra lo que satisface
el interés del acreedor y sirve para distinguirlo del arrendamiento de servicios es que lo que
satisface el interés del acreedor es el resultado que se obtiene del desarrollo de la actividad.

También debemos hacer mención a otro sujeto que interviene en la práctica, este sujeto es el
arquitecto, con el arquitecto no se celebra un contrato de construcción, sino que se celebra un
contrato de arrendamiento de obra, y el arquitecto puede intervenir en la construcción de un
edificio en distintos ámbitos, por ejemplo, y generalmente se mencionan 3 ámbitos, el
arquitecto generalmente interviene antes de la construcción de la obra porque es quien tiene
a cargo realizar los planos, estudiar el terreno, llevar a cabo los planes, una vez terminados los
planos entregaros al comitente y que el comitente contrate al constructor para que lleva
cargo la obra conforme a los planos, por una parte el arquitecto suele intervenir de forma
previa al contrato de construcción. Pero también el arquitecto, y hasta ahí estamos hablando
del arquitecto proyectista o artista que tiene por cometido diseñar, elaborar los planos, el
proyecto arquitectónico, pero de forma conjunta a la obra el arquitecto suele intervenir, suele
intervenir llevando a cabo la vigilancia de la ejecución material de la obra y dirigiéndola,
interpretando los planos que el u otro arquitecto hizo y dando las directivas necesarias al
constructor para que lleva adelante al construcción del edificio, esto es lo que conocemos
como el arquitecto director de obra. Y por último, tenemos la fase final de la construcción de la
obra que es que una vez que e l constructor culmino la ejecución de la obra, el arquitecto suele
intervenir con lo que es la verificación de lo construido y la recepción de la obra, por eso es
que se suele decir que el arquitecto suele intervenir antes, durante y después de la obra, en
esta última etapa que es muy importante, que se llama la recepción, el arquitecto viene a
controlar que lo ejecutado por el constructor coincide con lo que establecen los planos.

En la primera etapa, antes de la ejecución de la obra, se entiende que hay un contrato de

arrendamiento de obra, porque al comitente no le interesa o no busca la actividad en si misma
del arquitecto, sino que busca la entrega, la elaboración de un proyecto, lo que satisface el
interés del comitente es la entrega de esa obra, de ese proyecto completo y terminado,
proyecto que después le va a servir para que el constructor ejecute la obra, apunta a
determinado resultado el comitente cuando contrata al arquitecto para la elaboración de un
determinado proyecto arquitectónico, por eso, la relación del comitente con el arquitecto
dirigida a la elaboración de un proyecto arquitectónico suele ser enmarcado en un contrato de
arrendamiento de obra. Mas difícil es cuando se trata de la dirección y vigilancia de la obra,
porque ahí ya es más dudoso si lo que satisface el interés del comitente no es más el la
actividad continuada del arquitecto, o sea, la actividad en si misma dirigida a vigilar y dirigir la
obra, el profesor cree que estamos frente a un contrato de arrendamiento de obra, porque
igualmente el comitente o que busca es un determinado resultado de esa actividad que
desarrolla el arquitecto, si bien es una actividad que se desarrolla de manera continuada, lo
que busca, lo que satisface el interés del comitente es que el arquitecto le imparta las
direcciones necesarias al constructor y vigile adecuadamente la impartición de la obra por
parte del constructor, por eso es que cree que se trata de un caso de arrendamiento de obra,
pero es un ámbito discutible y se puede dar que no siempre sea tan fácil distinguir el contrato
de arrendamiento de obra del contrato de arrendamiento de servicio. El profesor cree que en
línea de lo que estamos hablando, el contrato por el cual se contratará al arquitecto para que
asesore al comitente en lo que es la verificación y recepción de la obra, el profesor cree que
también será de arrendamiento de obra porque el interés el comitente se satisface con el
resultado de la actividad del arquitecto, con la verificación y control efectivo de la obra.

Perfectamente puede suceder que un arquitecto celebre un contrato de arrendamiento de

servicios, por ejemplo, un arquitecto que trabaja para una empresa constructora, seguramente
esté vinculado con un contrato de arrendamiento de servicios, porque lo que va a satisfacer el
interés de la empresa constructora va a ser el desarrollo del servicio de una forma continuada
no para una obra concreta puntual. Si yo contrato un arquitecto para una obra concreta
determinada, lo que el profesor entiende es que se está celebrando un contrato de
arrendamiento de obra porque lo que yo busco va a ser un determinado resultado de la
actividad del arquitecto.

Lo que buscamos con esto es clasificar o determinar frente a qué tipo de contrato estamos, no
estamos entrando en el tema de responsabilidad de cada uno, el arquitecto sea que se vincule
por un contrato de arrendamiento de obras tanto como por un contrato de arrendamiento de
servicios, puede llegar a ser responsable civilmente, no es correcto, muchas veces se hace pero
si vemos a Gamarra dice con total aciertos que no son términos equiparables, o sea, un
contrato de arrendamiento de obras va de la mano con una obligación de resultado y un
contrato de arrendamiento de servicios no va necesariamente de la mano de una obligación de
medios, por ejemplo, si yo contrato un médico para una operación muy complicada, vamos a
tener un contrato de arrendamiento de obra, si yo contrato un médico para una operación de
corazón, yo contrato a ese medico exclusivamente para esa operación, y yo busco que el
medico lleve a cabo para esa determinada operación, no lo contrato para que me brinde sus
servicios, su actividad de forma continuada, ahí vamos a tener un contrato de arrendamiento
de obra y va a tener lugar una obligación de medios, porque como sabemos debido a la
aleatoriedad que existe en la actividad que va a desarrollar el médico no va a poder
asegurarme el resultado, pero en el caso del arquitecto, en general, se entiende que asume
una obligación de resultado porque no existe aleatoriedad en la prestación o actividad que
lleva a cabo, construir un edificio según la técnica actual no tiene aleatoriedad, no existe un
alea. Una cosa es el arrendamiento de obras o de servicios y otra es el tema de
responsabilidad.

Sucede que el contrato de arrendamiento de obras es un contrato que puede llevarse a cabo o
que puede tener lugar con el constructor suministrando materiales, puede ser que el
constructor no solo se obligue a llevar a cabo la obra sino que también se obligue a suministrar
materiales, ejemplo: en la construcción de una casa no se obliga solo a construir la casa, sino
que también se obliga a suministrar los materiales, los ladrillos, tejas para la construcción de la
casa, y en esos caso exclusivamente cuando el constructor se obliga a suministrar los
materiales se plantea si no estamos frente a un caso de venta de cosa futura, porque como
sabemos en la venta de cosa futura es algo que no existe pero que va a existir y es el vendedor
el que va a suministrar los materiales para llevar a cabo esa cosa que no existe, y hay un
régimen jurídico muy diverso en un caso y el otro, por ejemplo, vamos a repasar el tema,
¿Cómo es el régimen de vicios ocultos en la compraventa? En los 6 meses, y ese régimen de
vicios ocultos en la compraventa es exclusivo de la compraventa, si estamos frente a un
contrato de arrendamiento de obra, por entregar una cosa defectuosa, vamos a tener 10 años
para un supuesto de vicios ocultos, como lo establece el art. 1216 del C.C., en cambio en la
compraventa tenemos el art. 1726 que establece un plazo de caducidad de 6 meses. En
materia de riesgos también tenemos un régimen distinto, en materia de compraventas cuando
se trata de una cosa específica, los riegos son para el comprador, en cambio en el contrato de
arrendamiento de obra los riegos son para el constructor, hasta que no se entregue la cosa, la
cosa va a perecer para el constructor, en la compraventa los riegos son del acreedor y en el de
arrendamiento de obra los riegos son para el deudor. Los mismo en tema de legislación,
tenemos algunas normas que son específicas para cada contrato, si vemos el art. 1847 es una
norma que habilita al comitente a terminar unilateralmente el contrato, puede ser que yo le
encomiende a un constructor una obra, y el comitente puede decidir según lo que dice el art.
1847 terminar unilateralmente la obra, el art. 1849 establece disposiciones específicas cuando
se trata de una obra intuito personae, una obra celebrada por las cualidades especiales de un
autor, son exclusivas del contrato de arrendamiento de obra, pero por ejemplo, la
construcción de un apartamento, o la venta de un apartamento ¿Qué es? ¿un contrato de
compraventa o un contrato de arrendamiento de obra? Hay un tema de autonomía de las
partes, no con respecto del nombre del contrato, pero si en lo que refiere a las prestaciones
que surgen de ese contrato, por ejemplo si yo contrato o compro algo y no tengo ningún
interés en lo que es el proceso de fabricación de la cosa, cuando compro un auto por ejemplo,
solo me interesa la transferencia de la posesión, y al no tener poder de vigilancia de la cosa,
parecería que estamos más bien frente a un contrato de compraventa, sin embargo si estamos
frente a un contrato que entre las prestaciones se le establece al constructor que deberá hacer
uso de unos determinados materiales, ahí empezamos a tener prestaciones típicas del
contrato de arrendamiento de obra.

Hay casis que son más complejos, si yo necesito una computadora con ciertas características, si
le digo a una persona que realice cierta actividad, que realice una cierta aplicación para mí, allí
se pone en duda de si estamos frente a un caso u otro.

Se han dados ciertas pautas para diferenciar un caso del otro, por ejemplo, un tema que se
atiende es cuál es el valor de los materiales, cuando el valor de los materiales es superior al
valor de la mano de obra allí estamos frente a un contrato de compraventa, por el contrario, si
estamos frente a un contrato que la actividad era considerablemente mayor al de los
materiales, es un indicio, para entender que estamos frente a un contrato de arrendamiento
de obra, por ejemplo una escultura, por más que los materiales sean suministrados por el
escultor estamos frente a un contrato de arrendamiento de obra.

La jurisprudencia entiende que esos casos de venta de edificio a construirse se tratan de un

contrato mixto, se aplican tanto las reglas de la compraventa como las del contrato de obra,
contrato de construcción, y en los que refiere en el tema de vicios ocultos se le aplica el
régimen de arrendamiento de obra. Todo lo que refiere a la construcción del edifico se le va a
aplicar toda la legislación del contrato de arrendamiento de obra, y todo lo que refiere a toda
la prestación a la entrega de la cosa se tienden a aplicar las disposiciones del contrato
compraventa, se suele también tratar como un contrato mixto de contrato de arrendamiento
de obra y promesa de enajenación de bien inmueble, porque muchas veces se entiende que es
un contrato de enajenación de bienes inmuebles a plazo. Hay otro caso que es bastante
interesante en el cual se planteó que el contrato decía que se encomendaba la construcción y
venta de una mezcladora entre dos empresas, el contrato decía eso, y el tribunal de
apelaciones de 5to turno entendió que se trataba de un contrato de compraventa y entendió
el tema de vicios ocultos en el plazo que este dicta, en cambio, si hubiese entendido que
estaba frente a un contrato de obra, en el cual lo más relevante era la actividad a desarrollar
era lo relevante, hubiera sido a la inversa, las normas a aplicar sobre vicios ocultos en sede de
contrato de arrendamiento de obra y no hubiera desestimado la prestación porque no hubiera
caducado.

Sistemas de determinación del precio en los contratos de arrendamiento de obra:

Nuestro código regula 2 tipos o formas de fijar el precio en los contratos de arrendamiento de
obra, por un lado, los contratos por ajuste alzado o por un tanto y por otro lo que se denomina
contrato de obra por unidad de medida.

1. Contratos por ajuste alzado o por un tanto:

Art. 1845, este nos dice que lo que caracteriza este contrato es que las partes
acordaron un plan global e invariable por un determinado precio, la ejecución de una
obra conforme a un determinado plano conforme a una determinada cantidad de
dinero, la construcción de una casa según el plano de un arquitecto por 100mil
dólares, hay un precio global e invariable por la ejecución de una obra conforme a un
determinado plano. Es el constructor quien asume el riesgo de las variaciones en el
precio, el comitente se asegura que el total de la obra va a ser el fijado en el contrato,
esto no quiere decir que el contrato de construcción sea aleatorio, porque en el
momento de perfeccionar el contrato las prestaciones son equivalentes, las
variaciones que haya en los materiales y otras cosas que puedan llegar a ocurrir son
cuestiones de los hechos y no refiere a las aleatoriedades del contrato.
Lo que sucede en otra medida, para asegurarse el constructor tiende a establecer un
precio elevado porque tiene que asegurarse en caso de que aumente el costo de los
materiales o de la mano de obra, este articulo lo que refiere es el caso de los
adicionales, trabajos que no fueron previstos en el precio inicial, se puede reclamar el
precio adicional, pero tiene que cumplir con los requisitos que establece este artículo,
que haya sido autorizado por escrito por el comitente y que el precio que se fije sea
autorizado por el comitente, que las 2 partes estén de acuerdo. El comitente no va a
poder reclamar un precio adicional si no cumple con estas características.
Art. 1851, este nos dice que cuando se celebra un contrato por un tanto o por ajuste
alzado los albañiles, carpinteros y demás obreros que suministraron su trabajo para un
empresario, tienen una acción directa contra el comitente, si el constructor no le pago
los jornales o el sueldo a los albañiles, estos podrán accionar contra el comitente
directamente, después vamos a ver que esto va a tener un límite, el reclamo de los
albañiles contra el comitente no podrá superar lo que el comitente le debe al
constructor.
2. Contrato de obra por unidad de medida:
 A cada unidad de medida se le pone un precio, por ejemplo, 1000 dólares el metro
cuadrado de pared o 100mil dólares el metro cuadrado de ruta, lo que sucede es que
en este caso tenemos que diferenciar unidad de medida con determinación de
cantidad o unidad de medida sin determinación de cantidad.
En los que tienen determinación de cantidad el precio va a surgir de multiplicar el
precio pactado por cada unidad de medida por las unidades de medidas ejecutadas, si
se establece 100 dólares el metro cuadrado y se establecieron que se van a construir
10mcuadrados se va a multiplicar el precio de un metro cuadrado por 10.
Puede ser que se dé un contrato de arrendamiento de obra, pero sin la determinación
de cantidad, en este caso, el constructor empieza a construir, pero sin saber hasta
cuándo va a construir, en este caso la determinación va a ser que cualquiera de las 2
partes va a poder ponerle fin al contrato, se empieza a construir una unidad y
cualquiera de las 2 partes va a poder ponerle fin, esto es lo que se desprende del art.
1846, que nos dice que estamos frente a un supuesto de receso unilateral, lo que se
requiere es que sea una contrato de obra con unidad de medida sin determinación de
cantidad, porque cuando se determinó las unidades de medida que se van a ejecutar
ahí salimos del artículo 1846.
3. Hay otra figura que no vamos a entrar a verla mucho porque no está regulada en el
código civil, pero si se usa en la práctica, es lo que se denomina ejecución de una obra
por administración, el comitente es empresario de su propia obra, porque es el
comitente el que celebra todos los negocios jurídicos necesarios para la obra, y en
algunos casos se limita a contratar a un arquitecto, es el comitente el que compra los
materiales, es quien celebra los contratos jurídicos necesarios para adquirir los
materiales, es el que arrienda los arrendamientos necesarios para alquilar las
maquinas necesarias para ejecutar la obra y es quien contrata a los obreros necesarios
que van a llevar a adelante la ejecución de la obra, en este caso es lo que se llama
contrato de obra por administración, directa o delegada (el comitente le delega al
arquitecto estos negocios), en este caso no estamos frente a un contrato de
arrendamiento de obra propiamente dicho, porque se acento todos estos negocios
jurídico tendientes a la construcción de una obra, pero es un funcionamiento habitual
en obras más chicas. En este caso los riegos son del comitente, el precio o riesgo
económico lo ca a sufrir el comitente porque no se va a asegurar un determinado
precio, si el precio de los materiales o la mano de obra sube va a ser un riesgo para el
comitente.

09/04/21
Obligaciones de las partes:
 Obligaciones de constructor:
La obligación principal del constructor y lo que justifica la celebración del contrato por
parte del comitente es la construcción de la obra, la reparación del edificio, según lo
que haya pedido el comitente. ¿Cómo debe ejecutar la obra el comitente? Según el
art. 1848 no dice que en principio el constructor tiene que ejecutar la obra según lo
previsto en el contrato y en el proyecto arquitectónico, en caso de que no esté
establecido como debe ejecutarse la obra nos dice el art. 1848 conforme al uso
general, conforme a lo que se estila, una calidad media, pero la regla es que en los
contratos de construcción hay un plano de construcción que es lo que establece y
delimita en definitiva la prestación a cargo del constructor, hasta ahí la obligación
principal.
También tenemos las accesorias, pueden estar presentes o no, por ejemplo, el
constructor se puede haber obligado que debe suministrar los materiales, puede
suceder que sea el comitente el que se obligue a suministrar los materiales, en ese
caso el constructor va a tener la obligación de custodiarlo y de examinarlos, si son de
mala calidad debe advertirle al comitente, esto se deprende del art. 1848 inciso 2, y
otras disposiciones como el art. 1844 vemos que se extrae la obligación de advertirle al
comitente si hay materiales de mala calidad, y además porque si el edifico se arruina
como consecuencia de la mala calidad de los materiales va a responder, esto lo
establece el art. 1844.
Otra obligación del constructor es permitirle al comitente el acceso a la obra, está
permitido que el comitente visite la obra para inspeccionarla, puede ir el a
inspeccionarla o un tercero, el tercero sería el arquitecto encargado de la dirección e
inspección de la obra.
Generalmente en los contratos de construcción, lo que suele dar lugar a varios
conflictos, es el plazo que se da para que se ejecute la obra, si no se estableció
corresponde en ese caso que lo decida el juez, esto entra en la obligación de ejecutar
la obra, la ejecución se debe hacer en un plazo, hay que acordar un plazo razonable,
esto se desprende del art. 1333 inc. 2, también, las partes pueden prorrogar los plazos,
cuando se está en presencia de trabajos adicionales, ahí se entiende que hay una
prórroga adicional, no se puede pretender que el constructor lleve a cabo la obra en el
plazo establecido si el objeto cambio, se amplió. En el ámbito de la construcción hay 2
casos que inciden en el plazo, uno son las inclemencias del tiempo y otro son los paros
o huelgas, las inclemencias deben reunir como requisitos debe verificarse un supuesto
de causa extraña inimputable, irresistible, impredecible, externa, no imputable. Si
llueve, pero la obra se está ejecutando adentro y no afuera, la lluvia no afecta y en ese
caso no se justifica la prórroga de plazo. El otro supuesto es la huelga del personal de
la constructora, tenemos que considerar que tipo de huelga es, no es lo mismo una
huelga general del sindicato de constructores que una huelga de los obreros de esa
constructora, porque si los obreros de esa obra paran porque no se dan las medidas de
seguridad necesarias ahí no se verifica el supuesto de exterioridad, pasa a ser un
supuesto imputable del constructor, no se verifican los elementos para la causa
extraña no imputable.
Otro tema frecuente es el tema de las cláusulas penales, clausulas penales pueden ser
generales o globales, o cláusulas penales moratorias, cuando no se cumpla la
prestación en el plazo previsto por las partes, por ejemplo si se debería entregar una
obra a los 100 días, si no se entrega, se establece una cláusula penal por retardo, se
incumple la cláusula y se establece que por día o por una unidad temporal se deberá
pagar un dinero, el constructor será el que paga, la ventaja que tiene el comitente por
esta cláusula es asegurar el cumplimiento y otra es que le facilita al comitente la
liquidación por daños y perjuicios, esto último según sea pactada la cláusula penal por
retardo, si yo sé que voy a sufrir un daño de tanto dinero por cada unidad de tiempo
que se retarden y me es difícil probar ese daño, va a poder cobrar igual porque ya va a
estar establecido en la cláusula, hay que discutir si puede haber acumulación de daños
y perjuicios, el profesor piensa que en principio sustituiría los daños y perjuicios
porque esta cláusula tiene carácter indemnizatorio, sin perjuicios de que las partes
 puedan pactar la posibilidad de pactar la acumulación pactada. Otra ventaja que tiene
es que según el art. 1369 es que la cláusula penal tiene una función de garantía de
riesgos, ej. sí hubo una huelga en el lugar donde se fabrican los materiales y no
llegaron en el tiempo estipulado según este art. se podría sostener que igualmente se
tendría que responder, se tendría que cumplir la pena, Carnelli dice que se responde
por culpa, pero la mayoría de la doctrina y la jurisprudencia entiende que se responde
igualmente en caso de caso fortuito o causa extraña.
Otro tema importante es el de si esta cláusula es factible de moderación o no, es el
tema del art. 1370, ej. sí hay que construir 10 casas, ahí se presenta la discusión de que
pasa si el constructor entrega 7 casas en lugar de 10, ¿procede la moderación o no? Lo
que sucede generalmente se entiende que la prestación del constructor es indivisible,
el constructor recién cumple cuando entrega todo completamente, como la cláusula
penal lo que contempla es cada día de incumplimiento, no es que haya contemplado
una parte del cumplimiento, cada día de atraso es un incumplimiento del contrato.
También puede pactarse la cláusula penal por incumplimiento, esta castiga el
incumplimiento definitivo de la prestación, la cláusula penal por retardo castiga el
incumplimiento temporal.

 Obligaciones del comitente:

La obligación principal del comitente es pagar el precio acordado en el contrato, por
ejemplo, se estableció que tiene que pagar 100mil dólares, esa es la obligación a su
cargo. En general, en el ámbito de la construcción, como suele funcionar es que se
suele pactar que el precio se va a pagar contra avance de obra, esto quiere decir que a
medida que el constructor va avanzando con la obra, se va pagando el precio, se
establece que el constructor va a construir en un mes, se va a informar cuanto se
avanzó ese mes, va a ir el arquitecto a comprobar que se haya avanzado eso que se
informó y si el arquitecto da el ok, el constructor emite la factura y el comitente paga.
De forma supletoria, en caso de que no se pacte eso, el art. 1853 establece que es
precio de la obra debe pagarse en el momento de la entrega. El código prevé el pago
contra construcción de la obra porque el pago del precio y la ejecución de la obra es lo
que conforma el sinalagma funcional, al comitente le sirve pagar el precio contra la
construcción de la obra.
El constructor tiene ciertos mecanismos de defensa ante el incumplimiento del pago,
estos están establecidos en el art. 1854, el derecho de retención, se presenta la
cuestión de si el constructor podría retener ese bien inmueble, ya que el derecho de
retención esta previsto para bienes muebles, el derecho de suspender su prestación o
la excepción de contrato no cumplido se ve como la defensa más útil en estos casos,
para responder la pregunta de si puede retener o no el bien inmueble la respuesta es
que el art. 1854 habilita la retención, la respuesta la da el código civil, se desprende del
art. 2301 inc. 2, no se podría retener la cosa en principio se ve obligado a entregar la
cosa, puede oponer la excepción de contrato no cumplido o la resolución del contrato
ahí puede tomar todas las medidas que vea que son idóneas, pero podría pactarse un
derecho de retención convencional, es discutible igualmente si se puede esto o no,
puede embargar el edificio y pagar el precio con el dinero del embargo, puede retener
los materiales, bienes muebles, es un tema teórico.
 Recepción de la obra:
El constructor tiene la obligación de construir la obra. Luego viene lo que llamamos la
recepción de la obra, es el momento en el cual el comitente recibe la obra ejecutada por el
constructor, es el acto por medio del cual el comitente recibe, acepta, la entrega de la obra
construida por el constructor y es en definitiva una manifestación de voluntad en virtud de la
cual la obligación del constructor se extingue por la paga. A su vez la recepción de la obra está
compuesta por 3 fases o etapas:

1- Verificación: instancia por la cual el comitente comprueba que la obra fue ejecutada
conforme a los establecido en el contrato, es algo que hace el arquitecto director,
tiene a su cargo verificar que a obra está bien ejecutada, esa verificación puede tener
como consecuencia la aceptación o no, si fue ejecutada conforme al contrato la va a
aceptar, si no fue ejecutada conforme al contrato la puede rechazar o aceptar con
observaciones, tema que vamos a ver después, entonces, la suma de la verificación, la
comprobación de la obra, más la aceptación es lo que constituye la recepción de la
obra y es lo que libera al constructor de su obligación.
2- Aceptación o rechazo.
3- Verificación más aceptación da lugar a la recepción.

Generalmente se distinguen 4 formas de recepción:

1- Total, o parcial.
2- Expresa o tácita.
3- Con o sin reservas.
4- Recepción provisoria y definitiva, esta es la más importante.

12/04/21
Formas de recepción:
1- Tacita y expresa:
La expresa es que el comitente expresa que recibe la obra tal y como esta, la tacita se
desprende de los actos y de los hechos del comitente que acepta la construcción, las
formas como ejemplos de la recepción tacitas que acepta la doctrina y la
jurisprudencia son 2:
1. Cuando el comitente paga la totalidad del precio, si se había acordado que el
precio final se va a pagar al finalizar la obra, hay un acto inequívoco del comitente
que está aceptando la prestación ejecutada por el constructor, si tuviera un reparo
dejaría una constancia de que no que no está de acuerdo o no pagaría el precio en
su totalidad.
2. Otro ejemplo es cuando se ocupa la obra, uno de los indicios de aceptación es
cuando se comienza a ocupar el edificio, hay un supuesto que es cuando comienzo
a habitar el edificio por necesidad y la obra sigue en construcción, ahí se entiende
que hay ocupación, pero no hay recepción tacita, es una excepción a los ejemplos
de recepción tacita.
2- Total, o parcial:
Lo normal es que se reciba la totalidad de la obra, el edificio en su totalidad, se
entiende así por la indivisibilidad de la prestación, no se puede recibir parte la obra, de
 regla procede la recepción total, lo que no quita que las partes, de acuerdo a la
autonomía de la voluntad, acuerden lo contrario, que acuerden que se van a ir
recibiendo los apartamentos a medida que se van terminando, pero puede suceder
que cuando veamos el tema de responsabilidad decenal en el tema de plazos va a ser
diversa dependiendo de cómo fue esa entrega parcial, el plazo de prueba de buena
construcción del edifico va a empezar a medida que se vaya recibiendo cada
apartamento, no cuando se reciba el último, el constructor se libera de su
responsabilidad antes, cumple con su prestación antes, y el plazo de prueba de buena
construcción, establecido en el art. 1844, el plazo de prueba empieza más temprano, y
todas las consecuencias se activan con la recepción parcial, una vez que se activan los
trabajos de mantenimiento del edifico corren a cargo del comitente.
3- Con o sin reservas:
O como la llama Gamarra aceptación con reservas o la aceptación pura y simple, la
simple o sin reservas es clara, el comitente acepta la obra sin ninguna objeción, en
cambio, con reservas es cuando se recibe la obra pero se deja constancias de que el
edificio tiene ciertos defectos constructivos, respecto a esa reserva el constructor no
se libera de la responsabilidad, distinto es si da lugar a vicios ocultos o si da lugar a
derrumbe, o vicios aparentes, y el comitente no deja reserva alguna, el comitente no
queda sujeto a responsabilidad alguna. Con reserva el comitente no acepta los
defectos que tenga el edificio, en cambio, si se trata de vicios aparentes como ya
vimos, y el comitente recibe la obra sin ningún tipo de reservas u objeción, se entiende
que el comitente no tendrá derecho a reclamar nada por esos defectos. Hay una
interpretación, que para el profesor es equivocada, que dice que es aplicable la ley de
relaciones de consumo, art. 37 de la ley 17250 prevé el régimen de vicios ocultos o
vicios aparentes, hay algún autor que dice que en virtud de esta ley cuando el contrato
de construcción es un contrato de consumo, cuando se celebre entre un profesional y
un consumidor, una persona que destina la casa que quiere construir a un destinatario
final, es de aplicación el art. 37 de la ley 17250 que prevé que hay un ciertos periodo
de 90 días para reclamar por vicios aparentes, lo que sucede es que quienes hacen
esta interpretación en realidad pretenden aplicar el régimen de vicios aparentes pero
no el régimen de vicios ocultos, a entender del profesor si se hace una aplicación del
art. 37 se debe hacer en su totalidad, no se puede hacer solo de una parte, esa
disposición parcial de la ley no puede tener lugar.
4- Provisoria o definitiva:
Lo que importa es que se trata de una garantía convencional establecida en favor del
comitente, esto quiere decir que una vez culminada la obra por el constructor,
verificada y aceptada por el comitente, tiene lugar lo que se llama la recepción
provisoria, a obra se acepta provisoriamente, pero por un determinado plazo, depende
de la envergadura de la obra, no es lo mismo una obra destino casa habitación que una
fábrica, comienza lo que se llama plazo de garantía convencional, la consecuencia es
que, generalmente a recepción provisoria es por un plazo de 30 días si es una casa
habitación y 6 meses hasta 1 año si se trata de una construcción más grande, quiere
decir que si se manifiesta algún defecto o vicio durante ese plazo, el comitente
igualmente va a poder reclamarla, porque si no se pacta esta doble recepción, si no se
pacta la recepción provisoria y la definitiva, si se pacta solo la recepción definitiva y
existen vicios en el edificio y no son objetos de la reserva hecha por el comitente esto
se entiende que quedan saneados con la recepción, lo que sucede es que hay obras
que por el tamaño que tienen, no es posible que en un único acto verificar que no
existen defectos en la construcción, no es lo mismo una casa que una fábrica o un
shopping center que tienen un tamaño que incluso es necesario el funcionamiento
para comprobar que no tiene defecto alguno, es por eso que se da ese plazo, esa
garantía convencional para que el comitente pueda comprobar que no hay vicios o
defectos en el edificio. Se divide lo que es la recepción, cuando se termina la obra se
recibe provisoriamente el edifico, lo que a su vez puede venir con ciertas reservas de
parte del comitente, puedo decir que hay tal parte del edificio que está mal
construida, pero se establece un plazo, 30 días 6 meses, durante el cual el comitente
se reserva a posibilidad de reclamarle al constructor por vicios aparentes en el edifico,
vicios aparentes pero que en cierta medida no han podido ser comprobados por el
comitente, ej. se encarga la construcción de una casa, se pacta la recepción provisoria,
recibo provisoriamente la casa, peor se establece un plazo de 30 días en el que me
reservo el derecho de verificar la construcción de la casa y ver que está bien
construida, si pasaba que una puerta no cerraba bien, una ventana no cerraba bien o
un enchufe no andaba, son considerador vicios aparentes porque están a la vista, no
están ocultos, son fáciles de percibir, puedo reclamarlos igualmente al constructor
dentro de ese plazo, por eso dice que es una garantía para el comitente. En nuestro
código civil no hay una recepción provisoria, solo existe la definitiva. Se puede recibir
parcialmente una obra, que esa recepción se haga con reservas y que esa recepción se
haga con reservas. Para que el comitente le dé la recepción definitiva al constructor, el
comitente va a exigir que se le repare ese vicio aparente, ese defecto de la obra, si no
se repara no le va a dar la recepción definitiva, la recepción provisoria suele venir
acompañada de una retención de parte del precio, al momento de la recepción
provisoria no se paga la totalidad del precio, se paga solo una parte, el comitente suele
reservarse una parte del precio, generalmente va entre un 5 y 10% para lo que se
llama fondo de reparos, si el constructor quiere la devolución de ese fondo de reparos
tiene que hacer los reparos, si no lo hace, el comitente se queda con ese fondo.
Lo importante es que la recepción provisoria y la recepción definitiva da lugar a
diferentes efectos:
Provisoria: Sánchez Fontans indica los siguientes efectos, una es que se transfieren los
riesgos, en caso de destrucción fortuita de a obra, la obra va a perecer para el
comitente, no para el constructor. Se entiende culminada la obra, el plazo no sigue
corriendo, es la fecha en que se entiende terminada la obra. Otro efecto es que a
partir de la recepción de la obra los gastos de los trabajos y los gastos conservación y
mantenimiento que no deriven de la construcción defectuosa del constructor, pasan a
ser de cargo del comitente, para algunos a partir de la recepción provisoria comienza
el plazo de la responsabilidad decenal, para otros es a partir de la recepción definitiva.
Definitiva: se vuelve exigible el pago del saldo del precio, siempre y cuando no sea
retenido una parte del precio, supongamos que con la recepción provisoria se pagó un
95% del precio, con la recepción definitiva se vuelve exigible ese 5% del precio que se
retuvo. Y quedan saneados con la recepción definitiva los defectos aparentes, el
constructor se libera de los defectos aparentes siempre y cuando no se trate de
defectos aparentes que no den lugar a la responsabilidad decenal, porque la
responsabilidad decenal es una responsabilidad de orden público, las partes no se
pueden exonerar por la autonomía de la voluntad a esa responsabilidad, no se puede
renunciar anticipadamente, como consecuencia de eso si hay un vicio aparente, por
ejemplo, yo comitente acepto un edifico que tiene una columna que manifiestamente
está mal construida y yo sé que está mal construida, si el día de mañana el edifico
 sufre un derrumbe por la caída de esa columna el constructor igualmente va a
responder.
Hay que hacer una distinción, si los vicios ocultos dan lugar a la ruina del edifico, va a
haber responsabilidad del constructor según el régimen del art. 1844, responsabilidad
decenal, que es un régimen de responsabilidad especial, si no dan lugar a la ruina del
edifico, esos defectos antes daban lugar a la responsabilidad común de
incumplimiento del contrato, régimen en el cual las partes podían limitar su
responsabilidad o exonerarse, no era una responsabilidad de orden público, lo que
sucede es, a entender del profesor, según la nueva redacción del art. 1844 ya dejó de
haber esa distinción, en la cual el 1844 decía que daba lugar a responsabilidad decenal
cuando se trataba de defectos que daban lugar a la ruina del edificio y a
incumplimiento régimen normal del código civil cuando se trata de defectos o vicios
que no daban lugar a la ruina del edifico, hoy en día con la diversificación que hay del
art. 1844 de los distintos defectos o vicios, todos entran bajo la regulación del art.
1844 porque comprende a lo que son los defectos menores o intermedios, eso antes
daba lugar a la responsabilidad normal. Hasta el 2019, antes de la ley 19726 teníamos
2 tipos de responsabilidad en cuanto a los agentes de la construcción, arquitecto,
constructor, ingeniero, etc., por un lado, el régimen de responsabilidad decenal que
tiene lugar cuando se arruina le edificio, por otro lado, el régimen de incumplimiento,
cuando los defectos o vicios no tienen una entidad suficiente como para configurar la
ruina del edificio. Con la nueva redacción del art. 1844 todos los defectos en el edifico
pasan a regirse por la responsabilidad decenal, ya no van por el régimen ordinario.

Riegos:
Los riegos en materia de contrato de construcción están previstos en los art. 1841 y 1842, los
riegos son quienes sufren por la destrucción por caso fortuito del edificio, los artículos antes
mencionados nos dicen que en contrato de construcción o de obra quien sufre los riegos son
una reiteración del 1557 inc. 1 nos dice que perece para el acreedor cuando se da una cosa
cierta y determinada, el 1557 inc. 2 nos dice que en las obligaciones de hacer el riegos es para
el deudor, en este caso el deudor es el constructor, entonces, si el constructor va el 90% de la
obra y cae un rayo y destruye la obra, el constructor no tiene derecho al cobro del precio, los
riegos son del deudor, el constructor, quien sufre los daños es este, no estamos hablando de
responsabilidad.

La regulación tampoco es del todo preciso, esta es la solución cuando no se puede continuar
con la ejecución de la obra, por ejemplo cuando el estado expropio el inmueble, en este caso
el constructor pierde todo, no puede construir, pero si se destruye el edificio y hay posibilidad
de reconstrucción, el constructor no se libera de la obligación, tiene la obligación de volver a
hacer la obra, no se extingue la obligación, distinto es si ya no es posible continuar, ahí si se
extingue la obligación. En definitiva, hay que tener en cuenta los arts. 1841 y el 1842.

Hay 2 excepciones en las cuales el riesgo pasa a ser para el comitente:

1- Una es la nombrada por el art. 1841, lo que se habla es de la mora, que el

comitente haya incurrido en mora al recibir el edificio, por ejemplo, el constructor
le informa al comitente que termino el edifico el 10 de abril, el comitente se
demora en recibir la obra y el 20 de abril cae un rayo y se destruye la obra, tras
intimación, tras constitución de la mora, si el comitente incurrió en mora en recibir
 la obra y se destruyó en ese tiempo, pasa a ser responsabilidad del comitente, es
una aplicación de los principios generales en materia de riegos.
2- La otra excepción también se desprende del art. 1841, es bastante difícil que se de
hoy en día, pero habla de la mala calidad de los materiales, pasaba antes que se
discutía como se congeniaban o compatibilizaban el 1841 inc. 2 con el art. 1844,
porque el 1844 dice que el constructor responde de la ruina del edifico incluso
cuando los materiales habían sido suministrados por el comitente, el art. 1841 dice
que el constructor puede librarse de responsabilidad si advirtió al comitente que
los materiales eran de mala calidad, el art. 1844 dice lo opuesto que el constructor
va a ser responsable incluso cuando el comitente haya suministrado los materiales,
¿Cómo se soluciona esta compatibilización? Sánchez Fontans interpretaban que el
art. 1841 tenía aplicación cuando los defectos no daban lugar a la ruina del edifico,
si el comitente entregaba materiales que eran de mala calidad y el constructor
advertía al comitente que eran de mala calidad, por ejemplo entrega caños que
son de mala calidad y advierte que son de mala calidad, su uso no da lugar a la
ruina del edifico, pero el caño se rompe, en ese caos e constructor se puede
exonerar de responsabilidad, en cambio, si daba lugar a la ruina del edifico no se
podía exonerar de responsabilidad por más que haya advertido al comitente que
eran materiales de mala calidad, en ese caso el constructor debía negarse a
ejecutar la obra en esas condiciones, o sea, vicios o defectos graves que
implicaban la ruina del edifico no se pueden renunciar de ante mano según el art.
1844, se podía hacer respecto de los defectos de menor calidad, la pregunta es
como juega hoy en día con la nueva redacción del art. 1844. Y lo otro, es el tema
de los materiales, ahí se entiende que el que sufre el riesgo en definitiva es quien
los suministró, que en realidad no es un tema de los riesgos, sino que es un tema
de para quien perecen los materiales, es un tema de “res perit nomino”, o sea, la
cosa perece para el propietario, si el comitente suministro os materiales y cae un
rayo y los destruye, la cosa pereció para el comitente, si los suministra el
constructor, si son de propiedad del constructor los materiales y se destruyen
antes de la entrega de la obra, perecen para el constructor, perecen para su
propietario.

Responsabilidad decenal:
O responsabilidad por defectos o vicios constructivos, todo e tema de contrato construcción es
un tema muy interesante porque permite ver todo el tema de la responsabilidad civil, porque
la construcción de la obra puede dar lugar a responsabilidad tanto contractual como
extracontractual, porque e incumple un contracto de contractual, si se lesiona a un tercero
vamos a tener un supuesto de responsabilidad extracontractual, si construyendo un edificio se
causa un daño a un tercero que pasa caminando, vamos a tener un supuesto de
responsabilidad extracontractual, lo mismo, en ambos casos puede dar lugar tanto
responsabilidad contractual por hecho propio como por hecho ajeno, y lo mismo en el ámbito
de la responsabilidad extracontractual puede haber lugar tanto a responsabilidad por hecho
propio como por hecho ajeno. Pero, sobre todo, y lo que nosotros nos interesa, porque lo
demás no presenta particularidades con respecto al régimen de la responsabilidad, es la
responsabilidad especial que recae sobre los agentes de la construcción, acá hay 2 normas
importantes, el art. 1844 ubicado en sede de contrato de obra y el art. 1327, el art.1844 a su
vez hay que tener presente que su redacción fue modificada por la ley 19726, ley que entró en
vigencia a principios del año 2019, el 21 de diciembre se promulgo, el 3 de enero se publicó en
el diario oficial, a falta de otra disposición, de otra previsión sobre la entrada en vigencia, entro
en vigor a los 10 días de publicada en el diario oficial.

Ahora vamos a ver solo los regímenes especiales de responsabilidad decenal, ahí tenemos el
art. 1844 en su redacción tanto original como en la modificada por la ley 19726 y el art. 1327,
vamos a ver el art. 1844, las principales modificaciones que introdujo la ley, primero que es
necesario tener una breve idea de lo que establecía el art. 1844, este articulo básicamente
establecía que a partir de la entrega del edificio el empresario y el arquitecto respondía de la
ruina del edifico siempre que esta se verificara en el término de 10 años desde que había sido
entregado, por ejemplo, si yo encargaba la construcción de un edificio, el edifico era entregado
en el 2015 y en el 2024 el edifico se cae, ahí entraba a jugar la responsabilidad decenal según
lo establecía el art. 1844 en su redacción original, o sea, se podía responsabilizar al constructor
al empresario y arquitecto si había algún hecho que se es podía imputar, si la ruina del edifico
había sido por un hecho que le era imputable, y esta es la llamada responsabilidad decenal, o
sea, una vez verificado el vicio el defecto constructivo, entraba a regir un plazo de 20 años en
el cual el comitente podía reclamar al empresario y arquitecto su responsabilidad, 20 años
porque es el plazo ordinario de la acciones personales, estamos hablando 10 años en la
actualidad tras la modificación de la LUC, la ley 19889 que dio una nueva redacción al art. 1216
del código civil, la responsabilidad decenal es la responsabilidad del empresario y el arquitecto
por la ruina del edifico verificada con posterioridad a la ejecución de la obra. En su redacción
original el art. 1844 establecía la responsabilidad por 10 años del arquitecto y el empresario
por la ruina del edificio, si el edifico se arruinaba dentro de esos 10 años, el comitente, el
propietario de esa obra, podía demandar al empresario y al arquitecto por la ruina del edifico,
se arruinaba dentro de los 10 años se habría el plazo de 20 años, de las acciones personales
(hoy en día 10 años), por el cual el comitente podía demandar al arquitecto y al empresario, en
el año 2018 se promulgó la ley 19726 que dio una nueva redacción al art. 1844, solo vamos a
ver las distinciones respecto de la redacción anterior del 1844, vamos a empezar por la
aplicación temporal de la ley 19726 que dio nueva redacción. ADVERTENCIA en el parcial va a
indispensable tener tanto la vieja como la nueva redacción del 1844. La nueva redacción tiene
aplicación respecto de los contratos de construcción que se celebren después de la entrada en
vigencia de la ley, respecto de un contrato de construcción celebrado antes del 13 de enero del
2019 va a aplicar la redacción original del 1844, entonces, es un tema importante ver cuando
se celebró un contrato de construcción, la consecuencia es que durante un determinado
periodo, un plazo considerable, van a existir 2 regímenes jurídicos, que hoy en día fue
considerablemente acotado, porque bajo la redacción original, el empresario y el arquitecto,
su responsabilidad podía estar latente por 30 años, porque había un plazo de 10 años durante
el cual se debía producir el defecto, la ruina del edifico, y a partir de allí empezaba un plazo de
20 años por el cual comitente podía promover la demanda, un plazo ordinario de la
responsabilidad contractual, y eso sigue aplicando, es alfo que ahora bajo a 10, es un plazo de
20 años máximo, pero responde por un plazo de 20 años por los contratos celebrados con
anterioridad a la promulgación de la ley, a partir de la entrada en vigencia de la ley, 13 de
enero de 2019, aplica la nueva redacción del 1844, que tiene diferencias considerables y la
principal es que la ley 19726, la nueva redacción del 1844, diversifico los plazos de la buena
construcción del edifico, el 1844 preveía un único pazo de 10 años durante el cual el
empresario y el arquitecto respondían por la ruina del edifico, la nueva redacción diversifico
los plazos, ahora ya no hay un único plazo de 10 años, sino que hay 3 plazos (10, 5 y 2 años) y
dentro cada uno de estos plazos se deben de verificar ciertos defectos o vicios:

1- En cuanto a la ruina funcional, por ejemplo, yo encargo la construcción de una casa y

resulta que no puedo usar la casa porque todas las habitaciones tienen defectos, no
puedo usar la casa porque se llueven los cuartos, si bien no hay ruina estructural
porque la pared no se cayó, tenemos la ruina funcional porque afecta la funcionalidad
del edifico, de la casa, de la habitación, por ese plazo responden por un plazo de 10
años los agentes de la edificación.
2- Por 5 años responden de los demás defectos o vicios, excepto los que solo afecten los
elementos de terminación o acabados, esto es lo que ya llamábamos, lo que vendría a
ser una categoría residual, si no entra en los 10 ni en los 2 años, entraría en los 5 años,
vendrían a ser como defectos intermedios.
3- Y dentro de los 2 años entran los defectos que solo afectan elementos de terminación
y acabado.

Pasábamos de tener un régimen que únicamente contemplaba los defectos graves, al ruina del
edifico, ya sea de que se interpretara de forma amplia o estricta, a un régimen general de
responsabilidad, por eso es que para el profesor está equivocado seguir llamándolo
responsabilidad decenal, hoy en día tenemos un régimen de responsabilidad general de
responsabilidad por los defectos o vicios que se puedan presentar en el edifico, los agentes de
la edificación responden de los defectos graves, de los defectos intermedios y de los defectos
menores dentro de sus respectivos plazos, tomo 2 de fundamentos civiles en la segunda
edición esta actualizado el tema.

Si se detecta que un enchufe no funciona o una ventana no cierra a los 3 años de adquirida la
obra, ¿responde el constructor? La respuesta es que no, es necesario que el defecto
constructivo se manifieste dentro de los plazos de prueba de buena construcción del edifico, si
se manifiestan defectos de terminación o acabados después del plazo de 2 años, los agentes
de la construcción no son responsables. Lo que es lógico y un exceso, y está mal al entender
del profesor, que no se haya tenido en consideración este tema, un elemento, defecto o vicio
que solo afecta elementos de terminación o acabado, un elemento tan minoritario, es absurdo
que los agentes de la edificación respondan por un plazo de 2 años, para el profesor es un
plazo sumamente excesivo, debería ser considerablemente menor, quizás 6 meses. Pero es un
problema de la nueva redacción, los agentes de la edificación por 5 o 2 años vana a continuar
atados, cuando son defectos que generalmente se manifiestan antes o es imputable a una
falta de mantenimiento o conservación del comitente, a entender del profesor es lo que
sucede en la mayoría de los casos, que no quita que los agentes de la edificación se puedan
liberar de responsabilidad argumentando esto, lo que se debería haber hecho es un estudio de
más o menos a que tiempo se manifestaban estos defectos.

Frente al comitente el constructor, que va a ser el que va a instalar o utilizar el material, va a

responder por un término de 2 años, pero el fabricante va a responder al constructor por 6
meses según el saneamiento por vicios ocultos de la compraventa, o sea, va a ser más grave la
responsabilidad del constrictor que la responsabilidad de quien fabrico el producto. EL
constructor puede no conocer los vicios o defectos ocultos que tiene el material y ser
responsable de todas formas.

Hay materiales que caducan antes de que termine el plazo de prueba de buena construcción
del edifico, si este es el caso no se lo va a poder responsabilizar, y esto se desprende del art.
1844 lo dice en su redacción original, en la nueva redacción también lo plantea cuando dice
que tiene que ser un edificio destinado por su naturaleza a tener larga duración, si era una
construcción provisoria, por ejemplo un escenario de madera para que toque una banda
determinada, lógicamente no está destinada para que dure 10 años, no se lo puede
responsabilizar por ese plazo al constructor, lo mismo si se utilizan materiales que por su
propia naturaleza intrínseca no están destinados a durar 10 años, parece absurdo
responsabilizarlo por un plazo de 10 años, el problema que tenemos en la jurisprudencia es
que se trata de una responsabilidad de orden público, entonces, hay que ver si es posible
pactar en contrario, sin dudas, el comitente podría negarse a utilizar un material si el material
es defectuoso o si e materia no es apto para la obra en cuestión, puede negarse a usarlo y no
es responsable por negarse.

Ejemplo de caso que él trata en un trabajo que está en EVA: si se construye un edifico con
destino casa habitación y se utiliza para industria, se instalan máquinas pesadas y eso termina
rompiendo el piso, es obvio que hay una exoneración de responsabilidad, hay un hecho de la
víctima, de comitente, por ahí se podría exonerar de responsabilidad.

Legitimación activa:
Tenemos 2 sujetos, el comitente que es el que tratamos con legitimado activo, como
demandante por la responsabilidad, pero la gran particularidad de la nueva redacción es que
incluye a los sucesivos adquirentes del edifico.

¿Cuál era el problema que se presentaba antes? Supongamos que nosotros éramos los
comitentes, pero al año decidíamos vender el edifico, encontrándose el nuevo adquirente del
edifico en uso del edifico, el edificio se arruinaba, ¿podía ese nuevo adquirente, ese sucesivo
adquirente demandar al constructor? No podía hacer anda porque él era un tercero en el
contrato que tenía el constructor con el comitente, el fundamento es el principio de la
relatividad de los contratos, art. 1293 del código civil, entonces, lo que podía hacer el sucesivo
adquirente es reclamar al comitente, para realizar esto tenía un plazo de 6 meses por el
saneamiento por vicios ocultos, el problema es que si se arruinaba al mes 7 el comprador
marchaba, si al comprar el edificio no pacta que se van a trasmitir las acciones por
responsabilidad decenal en caso de que el edifico se arruine, entonces, se va a aplicar el art.
1327, una de las lecturas que se hizo o la que servía para solucionar ese problema es que
aplicaba el art. 1327 inciso 2do, este es el que regula la responsabilidad extracontractual por la
ruina del edificio, o sea que si a un tercero es dañado por la ruina del edifico, el inciso 2do del
art. 1327 le da acción contra el arquitecto que la dirigiere y se entiende que comprende el
constructor también, el problema es que, según se entendía por la mayoría de la doctrina y la
jurisprudencia, se trataba de una responsabilidad por hecho de las cosas, lo que sucede es que
se trata de una responsabilidad de naturaleza subjetiva, se funda en la culpa, con la
particularidad de que la culpa se encuentra presumida. SI el sucesivo adquirente es afectado o
dañado por la ruina del edificio va a tener 2 acciones, por un lado, va a tener el saneamiento
por vicios ocultos, va a tener 6 meses, o va a poder demandar al constructor y al arquitecto por
o en virtud del 1327 inciso 2do, con la particularidad de que va a ser una responsabilidad por el
hecho de las cosas, subjetiva, fundada en la culpa, lo que ya nombramos. Lo que sucede o
sucedía que vino a establecer una solución en la nueva redacción del art. 1844, que no tenía
sentido establecer este régimen diverso, el 1327 es una norma que tiene más explicación o
más sentido para los terceros propiamente dichos, o sea, los vecinos, el peatón que va
caminando, pero no el sucesivo adquirente, entonces, como un criterio, la nueva redacción del
art. 1844 establece que la responsabilidad de que tratan los incisos presenten se contraen no
solo del comitente, sino que también de los sucesivos adquirentes. Como consecuencia, de la
nueva redacción, es que la responsabilidad paso a ser una responsabilidad de naturaleza legal,
porque deriva de la propia ley, no deriva del contrato, porque se podía entender que era una
responsabilidad contractual en la redacción anterior que habilitaba al comitente, como deriva
ahora de la ley, se puede sostener que es una responsabilidad legal, porque el sucesivo
adquirente no tiene ninguna responsabilidad legal con el constructor. Antes se podía decir que
era una responsabilidad legal, porque en la redacción anterior el art. 1844 en ningún momento
nombraba que no tenía legitimación activa, se limitaba a decir que el empresario y el
arquitecto eran los responsables, incluso en el derecho comparado habían algunos que decían
que era una responsabilidad de naturaleza legal y de esa forma solucionaban el problema del
sucesivo adquirente, no era necesario recurrir a las normas de responsabilidad
extracontractual, en nuestro derecho nunca prospero o se manejó esa tesis.

Legitimación pasiva:
Nuevos sujetos que se agregaron a texto expreso porque en la jurisprudencia ya existían, ahí
tenemos que distinguir el arquitecto proyectista, el arquitecto director de obra, cada uno ya
sabe de qué se encarga y hay alguna discusión de si responde o no de la mala vigilancia de la
obra, se agregó también a la figura del ingeniero, ya se había responsabilizado al ingeniero,
pero ahora se agrega a texto expreso y sobre todo con la intención de que responda de los
errores de cálculo, tampoco es de todo preciso porque no solo se encarga de los cálculos de la
resistencia, sino que perfectamente puede dirigir una obra, y agrega al constructor, que antes
el art. 1844 hablaba de empresario, pero empresario era entendido como constructor, en la
redacción original, ahora la nueva redacción habla del arquitecto, ingeniero, constructor y
empresario, ahora el constructor responde efectivamente de la defectuosa construcción de la
obra, haber puesto los ladrillos mal y por haber empleado materiales defectuosos, hay algunas
otras particularidades. El problema que presenta la nueva redacción es que dejo al empresario
y agrego a la figura del constructor, la pregunta es la siguiente ¿es lo mismo el empresario y el
constructor? Hay una sentencia que dice que el empresario es distinto del constructor, el
empresario es el que combina capital y trabajo para construir o edificar cierta obra, dice que es
más amplio el concepto de empresario que el de constructor, es discutible cual es la diferencia,
si es que hay alguna diferencia, quienes han procurado encontrar una diferencia tienden a
decir que en realidad el empresario, que también es discutible, viene a ser el promotor o
desarrollador inmobiliario, hay proyectos que son llevados adelante constructivos que son
desarrollados por un desarrollador inmobiliario, es una persona, una empresa, un fideicomiso,
una sociedad, que contrata a un arquitecto para que le haga un proyecto, contrata a un
constructor para que le haga un edificio, pero esa persona, el promotor o desarrollador
inmobiliario lo hace con la finalidad de vender esa construcción, lo hace con ánimo de lucro,
no lo hace con la finalidad de intención de vivir ahí y vivir ahí, sino que lo hace con el interés de
vender, entonces, aluno dice que el empresario paso a ser esa figura de promotor o
desarrollador inmobiliario como forma de diferenciarlo del constructor, al entender del
profesor es medio discutible que pueda ser así, porque además, tema discutible es de que
responde cada uno, si uno ve porque responde cada uno de los legitimados pasivos responde
por la actividad que llevó a cabo, o sea, el arquitecto responde porque hizo mal el proyecto o
dirigió mal la obra, el ingeniero porque hizo mal los cálculos, el constructor porque construyo
mal, pero el empresario ¿de qué responde?, habría un defecto constructivo ahí del cual
responda se complica ahí al momento de retribución de la responsabilidad. Si una empresa
contrata, se obliga frente a un comitente a llevar a cabo un edifico, ¿quién reviste a calidad de
constructor o empresario si lo manejamos como sinónimo?

Causa de exoneración: leerlo.

Disponibilidad de la responsabilidad o no, ¿en qué casos?

Bajo la redacción original del art. 1844 se entendió que era una responsabilidad de orden
público, porque decía que “…y a pesar de cualquier clausula contraria.”, daba a entender que
por más que se estableciera una cláusula en contrario a esa responsabilidad, igualmente
arquitecto y empresario van a responder. Se admitía en casos de vicios o defectos ocultos que
sean menores, que no configuran la ruina del edifico, eso bajo la redacción original, lo que
sucede es que la nueva redacción del art. 1844 nos dice lo siguiente “… y a pesar de cualquier
clausula contraria, siendo esta disposición de orden público.” Y acá está redactada, entonces la
gran pregunta es ¿toda la disposición es de orden público o solo los defectos graves? Solo los
10 años tienen esta mención y respecto de los 5 y 2 años no hay esa mención expresa, lo lógico
si se quería que toda la norma o disposición fuera de orden público era ponerlo en el inciso
ultimo y no en el que habla de los 10 años, eso parecería ser que sería lo lógico, o que sucede y
para el profesor cree que es el problema, es que la norma dice “…siendo esta disposición de
orden público.” El tema está en definir o entender que se entiende por “esta disposición” si es
todo el 1844, que para el profesor debería ser todo el artículo, o solamente el inciso. Para el
profesor debería poder exonerarse de responsabilidad convencionalmente por los defectos
que entran, intermedio y menores; pero a norma es clara y dice que es de orden público, no es
algo que comparte el profesor desde el punto de vista de la solución correcta, pero es lo que
dice la ley, además viendo lo que fue la discusión parlamentaria, todo el artículo es de orden
público, se puede hacer una interpretación en contrario y decir que únicamente son los 10
años, y justificar eso, que la oración únicamente está en el primer inciso y si se toman en
consideración como era la situación antes, que por estos defectos se podía exonerar de
responsabilidad, al profesor le parece una interpretación valida.

Hay otra interpretación que es la que sostiene Berdaguer, él dice que respecto de los 10 años
innegablemente es de orden público, los 5 y los 2 años hay que hacer una distinción, cuando se
trata de un contrato paritario, en ese caso vendría a ser una norma dispositiva, las partes
podrían pactar en contrario, en cambio, cuando estamos frente a un contrato de consumo, en
virtud de lo que establece el art. 31 de la ley de relaciones de consumo 17250, sería una
cláusula de exoneración o de limitación de responsabilidad que son nulas, igualmente seria
discutible también, porque el art. 31 establece la nulidad para los contratos de adhesión, si se
trata de un proveedor y un consumidor pero no fuera de adhesión se podría discutir si es
aplicable o no el art. 31 de la ley de relaciones de consumo. Entonces, si es de consumo seria
de orden público, aplicaría el art. 31 de la ley de relaciones de consumo, que prevé la nulidad
de las cláusulas de exoneración o limitación de la responsabilidad, más que la nulidad prevé
que es una cláusula abusiva y por ello se podría pedir la nulidad, claro que se podría criticar
que el art. 31 se enmarca dentro de los contratos de adhesión, si el contrato de construcción,
por más que sea de consumo, si no fuera de adhesión se podría discutir si es aplicable o no.

Si esta fuera una pregunta, la respuesta correcta seria manejar estas diferentes alternativas, la
respuesta más correcta.
Para el profesor la respuesta correcta podría ser que, es incorrecto decir que toda la norma es
de orden público porque la norma debería haber tomado en consideración el distinto poder de
negociación del comitente, seria o es absurdo que se proteja de la misma forma a una mega
empresa en un contrato de construcción que a un pequeño consumidor que celebra un
contrato de construcción para su casa, lo lógico sería contemplar el distinto poder de
negociación porque hay un distinto nivel de información, de negociación, en uno y otro caso,
eso hubiera sido lo correcto, con el profesor Elías Mantero sugirieron que había que tomar en
consideración en definitiva cual era el valor de la construcción o podría ser un buen criterio
para diferenciar en qué casos quedaba sujeto a la autonomía de la voluntad y que casos era de
orden público, por ejemplo una construcción que tenía un precio mayor a 150mil dólares cabe
suponer que es una construcción en la cual hay un cierto comando de negociación, distinto es
cuando es una construcción de una casa de un precio mucho menor, como una solución que
igualmente no tuvo cabida pero es una solución que se hizo en la ley de usura.

16/04/21

Contrato de arrendamiento de cosas:

Es un contrato que está regulado en el código civil pero también tenemos legislación por fuera
del código civil, es importante tenerlo presente, es importante destacar que es una materia en
la que hay legislación reciente, porque la ley de urgente consideración, la ley 19889 del año
pasado, estableció en los arts. 421 y siguientes lo que se llama el régimen de arrendamientos
sin garantías, vamos a tratar de ver o compatibilizar esta legislación con la que había antes.

Art. 1776 del código civil, este nos habla del arrendamiento de cosa, vemos una noción o
definición de arrendamiento, se le puede criticar que trata o nos habla de los 3 tipos de
arrendamiento que conocemos que son el arrendamiento de cosas, arrendamiento de
servicios y de obras, pero sí del art. 1776 extraemos lo que nos interesa es que es un contrato
en que las 2 partes se obligan recíprocamente, la una al uso o goce de la cosa y la otra a
pagar por este uso o goce de la cosa un precio determinado, ese vendría a ser la definición del
contrato de arrendamiento de cosa, y además el inciso 2do del 1776 ya nos da el nombre que
la ley le da a las partes, arrendador a quien confiere o se obliga a conferir el uso y goce de la
cosa, y arrendatario a quien se obliga a pagar un precio por la concesión de ese uso y goce,
arrendador y arrendatario, y ahí tenemos las prestaciones fundamentales que surgen de este
contrato, a cargo del arrendador se obliga a conceder el uso y goce de una cosa, a cargo del
arrendatario se obliga a pagar un precio determinado. Después vemos que también nos trae
otros elementos que nos van a servir cuando veamos la categorización del contrato de
arrendamiento, porque nos dice que es un contrato en el cual las 2 partes se obligan
recíprocamente, esto nos va a servir para categorizarlo, después el inciso tercero nos dice que
es un contrato que se perfecciona por el muto consentimiento de las partes.

Marco legal:
Indispensable para el parcial y examen

Tenemos 3 normas relevantes:

  Por un lado, lo que es el código civil, arts. 1776 a 1830 que es donde empieza la
regulación correspondiente al arrendamiento de servicios y de obra.
 Decreto ley 14219 del año 1974, es la norma más importante cando hablamos de
arrendamiento de inmuebles.
 Y en tercer lugar tenemos, desde el año pasado, lo que es la Ley 19889, la LUC, art. 421
al 459,

Estas son las 3 disposiciones más importantes siempre que estemos hablando de
arrendamiento de inmuebles, y son las más importantes siempre que estemos hablando de
arrendamiento de bienes inmuebles con cierto destino, porque después vamos a ver que
vamos a tener la ley de arrendamientos rurales, si se trata de un arrendamiento de un bien
inmueble va a aplicar el código civil, en cambio la LUC tiene correspondencia si se trata de un
bien inmueble con destino a casa habitación, este marco legal que estamos hablando de
bienes inmuebles.

Principales características que tiene cada uno de estos regímenes:

 Decreto de ley 14219: tiene de aplicación con carácter general para bienes
inmueble so fincas que han sido construidas con anterioridad al 2 de junio 1968
(art. 102 del decreto), si se trata de un inmueble que fue construida antes del 2 de
junio de 1968 ahí tenemos que ver si no tiene aplicación el decreto ley 14219, la
principal característica es que la regulación es tuitiva de arrendatario, se
establecen norma que tiene una clara protección del arrendatario, lo principal es
el tema que se establecen plazos mínimos en beneficio del arrendatario, el
beneficio principal es ese. Y consecuentemente como se trata de un régimen
tuitivo, que protege al arrendatario, es que sus normas son de orden público, las
disposiciones de este régimen, de regla, salvo que se establezca lo contrario, son
de orden público, esto surge del art. 117 del decreto ley, que nos dice que las
disposiciones de este decreto ley son de orden público, entonces, si se establece
algo en contravención a lo que dice el decreto ley 14219 es nulo salvo que se
prevea otra solución en alguna ley, como vamos a ver con el tema del precio,
igualmente hay que tener presente que no toda construcción anterior al 2 de junio
de 1968 encuadra, queda comprendida en el régimen legal del decreto ley 14219,
porque hay ciertos destinos, hay ciertos arrendamientos que están excluidos de
esta regulación por más de que el inmueble se haya construido con anterioridad a
la fecha.
¿Cuáles son los casos básicamente que se prevén? Las situaciones excluidas son
aquellas previstas por el art. 28 y por el art. 114 del decreto ley, porque el decreto
ley vino a ser una norma, una regulación que busco proteger a arrendatario, y en
cierta medida al arrendatario débil, entonces, hay ciertas cuestiones que a juicio
del legislador no merecían una protección especial, por eso se les excluyo del
régimen proteccionista del decreto ley, por ejemplo no están incluidas en el
decreto ley las fincas que se alquilen con destino vivienda que se alquilan por
temporadas, si nos vamos de vacaciones y alquilamos una casa por 15 o 20 días no
nos va a ser de aplicación el decreto ley 14219, lo mismo, fincas arrendadas con
destino a organismo o empresas internacionales, oficinas diplomáticas y
consulares o que sean propietarios de otras fincas, todos esos son casos que nos
menciona el art. 28, lo mismo el art. 114 que nos menciona los bancos, las casas de
bailes público, casa de huéspedes, ciertos destinos que eran mirados con cara de
 desfavor por el legislador por tanto considero que no era necesario darle una
protección especial, ya sea porque se trata de arrendatarios que tienen un poder
importante de negociación, como el caso de los bancos y de los organismos
internacionales que no necesitan una protección, o de destinos que no son
mirados con mucho favor por parte del legislador, igualmente a estas exclusiones
le son aplicable lo que viene a ser el capítulo 7 y la primera parte de capítulo 8 del
decreto ley, igualmente a los arrendamientos excluidos le son aplicable las
disposiciones del capítulo 7 del decreto y la primera parte de capítulo 8.
Eso por un lado en lo que refiere al decreto ley 14219, en resumen, dijimos la
aplica a las construcciones anteriores al 2 de junio de 1968, hay ciertas situaciones
o destinos que están excluidas, art. 28 y 114, pero igualmente son aplicables el
capítulo 7 y la sección primera del capítulo 8 del decreto ley, que es lo que refiere
a procesos y garantía, eso, por un lado.
 Código Civil: régimen de libre contratación en materia de arrendamiento, porque
prevalece la autonomía de la voluntad, salvo cuestiones establecidas
expresamente, como es el plazo máximo de duración de contratos, en general,
prevalece la autonomía de voluntad, en tema de plazos, de precios, pero
igualmente, al régimen del código civil le van a ser de aplicación el capítulo 7
(habla de las garantías) y la primera parte del capítulo 8 (refiere a los
procedimientos en materia del decreto) del decreto ley 14219, y para que sea
aplicable el régimen del código civil es necesario que la construcción del inmueble
sea posterior al 2 de junio de 1968, porque si es anterior es de aplicación el
decreto ley 14219.
 LUC, Ley 19889: régimen de arrendamiento sin garantía, también es un régimen de
arrendamiento en el que prevalece la autonomía de la voluntad y cuya principal
característica es que no pueden existir garantías, como lo dice su nombre, o sea,
garantías en favor del arrendador, de que el arrendatario va a cumplir con sus
prestaciones. Y este régimen de la LUC tiene una clara menor protección respecto
del arrendatario, porque a diferencia de la regulación del decreto ley 14219
prevalece la autonomía de la voluntad e incluso es menor la protección respecto
del régimen del código civil, porque los plazos de desalojo son más acotados,
porque los desalojos, salvo los que se rigen por la LUC, se rigen por el capítulo 8
sección primera del decreto ley 14219.

La situación es la siguiente, si nosotros nos enfrentamos el día de mañana al arrendamiento de

un bien inmueble tenemos que hacer el siguiente análisis:

1- En primer lugar, hay que ver cuál es el destino del inmueble, si es un arrendamiento
rural tenemos que ir a la legislación que regula los arrendamientos rurales.
2- En segundo lugar, tenemos que ver si en el contrato de arrendamiento no se
estableció que se va a regir por el régimen de la LUC, por los artículos 421 y siguiente
de la ley 19889, si las partes acordaron que se iban a regir por el régimen de a LUC,
régimen de arrendamiento sin garantías, y se cumple con todas las condiciones para
que sea aplicable dicha ley, va a ser aplicable este régimen. Porque si las partes
acordaron entre ellas que se iban a regir por el régimen de la LUC, y cumplen con
todas las condiciones para que sea aplicable este régimen, entre ellas que no se hayan
otorgado garantías, se van a regir por el régimen de la LUC, si no se estableció esto
(que el profesor cree que es lo que va a pasar en la mayoría de los casos porque es
 muy difícil ver un contrato de arrendamiento sin garantías), ahí tenemos que pasar a
ver el siguiente punto, cuando se construyó.
3- Hay que ver cuando se construyó a finca, si es anterior o posterior al 2 de junio de
1968, si es anterior va a aplicar el decreto ley 14219, si es posterior va a aplicar el
código civil, puede ser que sea anterior al 2 de junio de 1968 pero que igualmente se
trate de alguno de los casos excluidos, art. 28 o 114 del decreto, se rige por las
disposiciones del código civil, salvo lo que refiere al capítulo 7 y la primera parte del
capítulo 8.

Cabe destacar que la LUC solo se aplica en inmuebles con destino a casa habitación, si el
destino es un comercio no se va a aplicar el régimen de la LUC por más que sea sin
garantías. Si se trata de un arrendamiento rural se va a regir por la legislación que regula
estos arrendamientos. Lo que no importa es la ubicación del inmueble, por más que se un
inmueble que se encuentre en una zona rural, si el destino es casa habitación se va a regir
por el decreto ley 14219 o por el código civil, el rural es un destino rural una explotación
agropecuaria, se va a regir por el decreto ley 14384.

Categorización:
 De cambio: en primer lugar porque según su función económica es de cambio,
entiende una transferencia del uso y goce de una cosa, solo que a diferencia de otros
contratos de cambio como lo es la compraventa, es una transferencia temporal del uso
y goce de la cosa, como sabemos, en la permuta, en la compraventa, en la promesa de
enajenación de un bien a plazo es una transferencia definitiva del bien, lo mismo en la
donación, acá, al igual que en el comodato, estamos hablando de una transferencia
temporal.
 Bilateral: esto ya se desprende del art. 1776 que nos dice que son obligaciones
reciprocas, las obligaciones del arrendador y del arrendatario son obligaciones
sinalagmáticas, están en pie de igualdad, si el arrendador no cumple con su obligación,
el arrendatario puede oponer la excepción de contrato no cumplido o solicitar la
resolución del contrato, remedio típico de los contratos bilaterales.
 Oneroso: porque ambas partes se gravan una en beneficio de la otra, como nos dice el
art. 1249, y esos gravámenes son equivalente, al momento de contratar consideran
equivalentes el precio que el arrendatario está dispuesto a pagar, el gravamen que el
asume, con la obligación que asume el arrendador que es conceder el uso y goce de la
cosa, esos gravámenes, esas prestaciones son gravámenes en cada una de las partes
que son equivalentes, por eso es un contrato oneroso y dentro de los onerosos es
conmutativo, clasificación que deriva del art. 1250.
 Principal: su existencia no depende de la existencia de alguna otra convención, como
sucede con los contratos accesorios como lo son el de garantía, por ejemplo.
 Consensual: esto se desprende del inciso 3 del art. 1776, que nos dice “el
arrendamiento se perfecciona por el mutuo consentimiento de las partes.”, es un
contrato consensual, si arrendador y arrendatario dan su consentimiento, el contrato
se perfecciona, la problemática que se ha planteado es que el art. 109 de decreto
14219 dice que se debe celebrar el contrato por escrito, esto nos plantea la discusión
de si estamos frente a un contrato solemne, porque nos dice “a partir de la vigencia de
la presente ley todos los contratos de arrendamiento urbanos deberán celebrarse por
 escrito”, obviamente siempre que sea de aplicación el decreto de ley del 14219, si es
un arrendamiento que se rige por el régimen del código civil esta problemática ni
siquiera puede plantearse, la doctrina entendió que en general queda entendido que
no es una solemnidad, porque no se establece como consecuencia la nulidad del
contrato, porque si nosotros lo comparamos con lo que dice el art. 4 del decreto de ley
14384 respecto a los arrendamiento rurales, vemos una clara diferencia en su
regulación, en este casos si se prevé la nulidad como consecuencia de que no sea
escrito, esto ha llevado a la doctrina a decir que sigue siendo un contrato consensual.
Se le podría criticar que en realidad el decreto ley 14219, el art. 117 nos dice que es
una norma de orden público, entonces, si se hace algo en contravención a la norma
bien se podría decir que es nulo, en la práctica si bien es habitual que todos los
contrato de arrendamiento se otorguen por escrito, la realidad es que no se suele
plantear mucho el problema, el profesor no conoce casos en que el contrato de
arrendamiento sea nulo y no se otorgue porque no fue escrito, considera que es un
contrato consensual.
 Otra cuestión relevante en la categorización es si se puede inscribir en el registro de la
propiedad sección inmobiliaria, art. 17 numeral 15, por lo general no se inscribe
porque es el interés del arrendatario si se hace la inscripción o no, y por lo general el
arrendatario es el que paga los gastos y honorarios del contrato, sumado a la
inscripción en el registro, muchas veces no se inscribe, es facultativo, si lo inscribe es
oponible a los terceros, si lo inscribe y viene un adquirente que no es el arrendador
original y quiere desalojarlo, el arrendatario va a poder oponer el contrato, en la LUC
para que se aplique ese régimen si es imprescindible la inscripción, en general, cuando
estamos hablando un arrendamiento de casa habitación no suele verse inscripción en
el registro, cuando suele verse es cuando tiene destino comercial o industrial porque
se suele hacer una gran inversión, si se hacen ciertas reformas que implican un gasto
importante por parte del arrendatario, entonces, si es común que se inscriba en el
registro, pero en los casos comunes prácticamente no se ve, porque además suelen ser
con un plazo más corto, 1 o 2 años, en los casos de los locales industriales suelen ser
plazos bastante más prolongado, entonces, ahí sí, para asegurarse la permanencia se
suele inscribir.
 Cumplimiento continuado: porque el interés del acreedor, que es lo que atiende esta
clasificación, se atiende de manera continuada, el interés del arrendatario se satisface
por el periodo en el cual se le concede el uso y goce de la cosa, distinta es la obligación
de pagar el precio a cargo del arrendatario, ahí estamos ante una obligación de
cumplimiento instantáneo, porque el interés del arrendador se satisface en un
momento determinado, como recordaremos el tema de la satisfacción del interés es lo
determinante para determinar si estamos frente a un contrato de cumplimiento
continuado o un contrato de cumplimiento instantáneo.
 No es un contrato “intuito personae”: esta categorización o clasificación refiere a si
para la celebración del contrato se atendieron las cualidades personales de la persona,
un típico caso es el contrato de obra, por ejemplo cuando contrato un pintor, yo
contrato con las cualidades personales de ese pintor, no me sirve que sus herederos,
es por ello que hay toda una regulación especial, en el caso de arrendamiento de obra,
que es el art. 1849 que refiere a la muerte del arrendador, en contrato de
arrendamiento de cosa no es un contrato intuito personae, pero eso no quita que
haya una regulación especial en lo que refiere la muerte de una de las partes, esto esta
previsto por el art. 1783, este nos dice claramente que no es un contrato intuito
 personae porque los herederos de ambas partes siguen obligados, en el caso de los
herederos del arrendador siguen iguales que el causante, que quien arrendo, en el
caso de los arrendatarios también, pero la particularidad de la norma es que el plazo
no los obliga, ejemplo: un familiar nuestro arrendo un inmueble por 2 años y fallece,
nosotros somos los herederos del arrendatario, no estamos obligados por este plazo,
podemos terminarlo en cualquier momento, puedo rescindirlo, si es arrendatario,

Distinción con figuras afines:

Lo vamos a distinguir de 3 figuras a fines, compraventa, comodato y usufructo:

 Con la compraventa: ya dijimos que hay una transferencia definitiva en la

compraventa, del derecho de usar y gozar, en cambio, en el arrendamiento la
transferencia es temporal, se transfiere por un determinado plazo, cuando se termina
o alguna de las partes quiere terminar con el contrato el arrendatario tendrá la
obligación de restituir la cosa, transferencia definitiva en la compraventa,
transferencia temporal en el arrendamiento.
 Del contrato de comodato: el arrendamiento ya dijimos que es un contrato bilateral,
oneroso y consensual, en cambio, e contrato de comodato es unilateral, porque las
obligaciones no son reciprocas, dijimos que era el comodante el que se obligaba, es
gratuito porque los gravámenes no son equivalentes, y es real porque se tiene que
entregar la cosa, el perfeccionamiento es complejo se requiere acuerdo de voluntades
más entrega de la cosa, sin ambos sucesos no se perfecciona el contrato. Después otra
característica es que el contrato de arrendamiento de regla, por lo menos cuando
hablamos del decreto ley 14219, es claramente tuitivo del arrendatario, en cambio si
vemos el comodato vemos que es lo contrario, suele ser mas tuitivo de la situación del
comodante, que es el que entrega la cosa.
 Otro caso que se suele distinguir, aunque no es un contrato, es del usufructo: el
usufructo primero que nada es un derecho real, acá estamos en un contrato, en ambos
casos el usufructuario y el arrendatario tienen derecho a usar y gozar de la cosa, la
diferencia es que el usufructo como es un derecho real, el usufructuario usa y goza de
a cosa directamente, puede ejercer ciertas acciones dirigidas a protegerse frente a
terceros si quieren retirarle a cosa, en cambio, el arrendatario y usa y goza de la cosa
del arrendamiento por vía de arrendatario, como tiene un derecho frente al
arrendador y el arrendador tiene una obligación frente al arrendador, el arrendatario
puede exigirle al arrendador que cumpla con su prestación, en cambio, en el usufructo
en virtud de ser un derecho real, en el cual hay inmediatez, el usufructuario goza
directamente de la cosa dada en usufructo, no se plantea esta cuestión, no necesita de
la colaboración de la otra parte.

Elementos esenciales de validez y de eficacia de los contratos:

 Capacidad: ya sabemos quienes son capaces, quienes son incapaces, sabemos quienes
son los incapaces relativos y absolutos, sabemos que los incapaces no tiene capacidad
de ejercicio, pero no capacidad de goce, pueden ser titulares de derechos y
obligaciones, pero no los pueden ejercer por sí mismos, quienes actúan en nombre de
los incapaces son los representantes legales: padres, tutores, curadores. Respecto a los
 padres no hay limitaciones en lo que refiere a dar y tomar en arrendamiento, o sea, un
padre puede dar en arrendamiento un bien de su hijo sin limitaciones, lo mismo, un
padre puede tomar en arrendamiento un bien para su hijo, puede ser que un hijo vaya
a estudiar a Montevideo y necesita una casa, los padres pueden tomar ese bien en
arrendamiento en su representación, o lo mismo si e hijo es propietario de un
inmueble lo pueden dar en arrendamiento, porque no hay ninguna previsión expresa,
el poder de los representantes está limitado por lo que dice la ley, si hay una norma en
lo que refiere a los tutores y los curadores, la norma en lo que refiere a
arrendamientos es el art. 1794, que nos remite al art. 406, el art. 406 pone como limite
al poder de representación del tutor ciertos plazos para dar en arrendamiento, si el
niño bajo tutela es propietario de un campo, el tutor no lo puede dar por mas de 5
años en arrendamiento, lo mismo, si es urbano no lo puede dar por más de 3 años,
existe una tercera limitación que es que no se puede dar por mayor pazo del que le
falta al menor para llegar a la mayoría de edad, o sea si el menor tiene 16 años y es
titular de un campo, el tutor no puede darlo por mas de 2 años, si lo hiciera por mas de
ese plazo no será obligatorio ese plazo para el menor, el contrato no es nulo peor es
nulo el plazo superior a estos legales que habla, la habilitación de edad de la que habla
el art. hay que eliminarla porque hoy en día lo que tiene lugar es la habilitación de
edad por matrimonio, y en virtud del art. 431 inc. 2 las disposiciones de la tutela son
aplicables a la curatela, deberemos aplicar el art. 406 a la curatela. Respecto al menor
habilitado por matrimonio, no tiene ninguna prohibición para dar o tomar bienes en
arrendamiento, como ya sabemos el menor habilitado puede hacer todo lo que los
mayores de edad pueden hacer salvo aquellas cosas que están prohibidas legalmente,
recordaremos cuando dimos compraventa el menor habilitado no podrá vender salvo
autorización judicial, bueno, respecto del arrendamiento como no hay prohibición
alguna puede dar y tomar el arrendamiento sin ninguna restricción.
 Legitimación: es un negocio obligacional, es válido y eficaz por mas que no se sea el
propietario de la cosa, es valido suponiendo que se verifiquen todos los elementos de
validez de los contratos, art. 1261, y es eficaz si se despliegan todos sus efectos, si un
no propietario arrienda un inmueble va a estar sujeto obligado a cumplir con sus
obligaciones por más que no sea el propietario, se va a poder inscribir de todas formas
en el registro, pero la inscripción no subsana nulidades relativas o absolutas, lo único
que genera es oponibilidad, es una publicidad declarativa. ¿Quiénes tienen
legitimación para arrendar? Lógicamente el propietario porque dentro de sus
facultades o potestades como propietario tiene derecho de usar y gozar, lo mismo el
usufructuario, pero lo que sucede con el usufructuario es que el contrato de
arrendamiento se extiende a lo largo del usufructo, o sea, si el derecho real de
usufruto se resuelve antes se termina también el contrato de arrendamiento, art. 511.
Legitimación receptiva ya sabemos que es la actitud de un sujeto para ser parte en un
negocio concreto, y acá tenemos el art. 1781, entonces si yo le doy a alguien un
administrador mi propiedad para que la administre, no puede arrendarlo salvo que yo
lo consienta, si lo hace en contravención a mi es un contrato nulo, porque es una
norma prohibitiva, nos remite a las normas de la compraventa, art. 1678.
 Objeto: Gamarra habla de que e objeto de los contratos es la cosa dada en
arrendamiento y el precio, hoy en día sabemos que esa teoría no es aceptada. Leer
aparte porque el profesor no aclaro.
 Plazo del contrato y precio:
Plazo:

Estamos hablando del plazo porque estamos frente a un contrato que el uso y goce de la cosa
se da por un tiempo, no es como en la compraventa que el uso y goce de la cosa es de manera
definitiva, sin perjuicio de que el plazo del contrato puede estar establecido y no, porque la ley
establece los mecanismos para poder determinar cuando finaliza el plazo del contrato si las
partes no los determinaron. Tenemos que también tener presente como en todo lo que refiere
en arrendamientos cual es el régimen que va a ser aplicable por eso debemos fijarnos si es
anterior al 2 de junio de 1968, ahí vamos a aplicar el decreto ley 14219, o si es posterior vamos
a ir al código civil, en materia de plazos esto tiene una gran importancia porque el decreto ley
establece lo que se llama plazos mínimos legales, entonces, cuando estamos en este ámbito
tenemos plazos mínimos legales, cuando estamos en un contrato de arrendamiento en el
ámbito de la libre contratación no existen plazos mínimos legales.

Plazos mínimos: Pasamos a analizar aquellos contratos que se rigen por el decreto ley 14219,
que, si tienen plazos mínimos legales, ahí tenemos que hacer otra distinción, tenemos que ver
cual es el destino temeos que ver si se trata de un arrendamiento cuyo destino es industria o
comercio o si es un arrendamiento cuyo destino es casa habitación, u otros destinos que no
sean industria o comercio, es necesaria porque se diferencian los plazos, el art. 3 del decreto
ley en su inciso final establece que para el contrato de arrendamiento cuando su destino es
casa o habitación tenemos un plazo mínimo de 2 años, y cuando es industria o comercio el
plazo mínimo es 5 años. ¿Qué sucede si en un caso de arrendamiento con destino a industria o
comercio se pacta un plazo de 3 años teniendo en cuenta que el mínimo legal es 5 años? En
realidad, si la norma nada hubiera dicho y se establecen 3 años en lugar 5 años, estaríamos
frente a un contrato nulo, porque en realidad es prohibitivo lo que dice la norma, pero el
mismo decreto, en el mismo art. 3 establece el procedimiento, si se establece un contrato de 3
años y no de 5 se va a ampliar ese plazo a 2 años, se le van a agregar esos 2 años por el mínimo
legal, los plazos mínimos siempre están a favor del arrendatario, si el arrendatario esta a favor
de esos 3 años, perfecto, se queda en 3 años y después se termina el contrato, pero el
arrendatario en uso de su derecho que la ley le confiere puede decir que se va a quedar 5 años
porque a ley se lo confiere, ahí el arrendador no podría ir y hacer un desalojo por el
vencimiento de plazo porque legalmente ese arrendatario está en plazo porque conforma lo
que dispone el art. 3. Hay una particularidad que se establece en el art. 4 que es para los
destinos de casa o habitación, el art. 4 le establece al arrendatario otro beneficio, 1 años de
prorroga legal, los inmuebles destinados a casa o habitación tiene 2 años, a estos 2 años se les
va a sumar un año más de prorroga legal, cuando se vence el contrato automáticamente
comienza a correr 1 año más de prórroga legal a favor del arrendatario, este plazo de prorroga
empieza a correr automáticamente si es buen pagador, si el arrendatario a los 3 meses no
paga, por más que tenga un plazo mínimo de 2 años, el arrendador va a tener mecanismos
para desalojarlo que es el desalojo por mal pagador, lo tiene que constituir en mora y ahí se
promueve un juicio ejecutivo de desalojo.

Plazos de desalojo: cuando se va a desalojar por vencimiento de plazo hay una diferencia
entre el decreto ley y el código civil, ya que el plazo de desalojo en el decreto ley es de un año,
o sea que tenemos 2 años de mínimo legal, 1 años de prorroga legal y 1 años para el desalojo,
se podría estar quedando hasta 4 años, y en el código civil, en el régimen de libre contratación,
el plazo es de 180 días siempre y cuando el arrendador haya pedido el desalojo dentro de los
30 días de vencido el plazo, si pasan estos 30 días el plazo va a ser de un año, va a depender de
cuando este arrendador me pida el desalojo, esto está en la ley 8153, hay que tener presente 2
cosas en el decreto ley es muy importante tener presente el inciso final del art. 3, el art. 4 que
es el que establece la prorroga y el art. 5 que es el que establece 1 año para el desalojo, para
los casos de arrendamiento con destino a industria o comercio también se va a tener 1 año
para el desalojo, y después la ley 8153 que es el que establece lo que se dijo anteriormente del
régimen de libre contratación con respecto al plazo de desalojo. Con la LUC los plazos de
desalojo son mucho menores, el tema de los plazos de desalojo es más bien procesal, lo que
importa si son los plazos mínimos y los de prórroga. Cuando es mal pagador son 20 días para
pedir su desalojo.

Plazo máximo: es el mismo para ambos regímenes, aunque estemos en e decreto ley o en el
código civil, el plazo máximo es de 15 años, esto se encuentra en el código civil en el art. 1782,
si se estableciera un plazo mayor a 15 años va a caducar ese contrato a los 15 años
generalmente, hay algunos destinos en particular en que se va a establecer un plazo de hasta
30 años, también lo establece el mismo artículo en el inc. 2, otro de los supuestos en los que
cambia es en el caso de los bienes hipotecados que el plazo máximo son 4 años. Se puede
renovar el contrato y se rige como al principio. Si establecemos plazo de 20 años, y según el
art. 1782 el plazo máximo vence a los 15 años, a los 15 años ambas partes quedan liberadas de
sus obligaciones, el arrendatario puede entregar el inmueble y dejar de pagar y el arrendador
puede exigir la restitución del inmueble por más que se hayan pactado 20 años, es un tope que
la ley pone al plazo, el art. 1790 habla de esto, si nosotros habíamos pactado un plazo de 8
años y termina este plazo no es que vamos a estar obligados a estar 8 años más en este
inmueble, sino que yo voy a estar en el inmueble pero este arrendador me va a pedir el receso
unilateral del contrato, cuando vence ese contrato no es que vuelven a regenerar esos años
por los que se había contratado el arrendamiento, no es que se va devuelta a hacer 8 años, lo
que pueden hacer es volver a contratar, pero no hay renovación automática, el contrato sigue
vigente pero sin plazo, en la LUC sucede lo contrario, salvo que una de las partes se manifieste
antes de los 30 días de vencido el plazo del contrato, se renueva automáticamente por ese
mismo plazo, en el régimen del decreto y del código civil no hay tacita reconducción, en el
régimen de la LUC si hay tacita reconducción. Si uno lee textualmente el art. 4 del decreto ley,
se podría decir que se tiene 1 año de prórroga, el plazo de desalojo siempre es el mismo, lo
que genera duda es si la prorroga se da en el de régimen del código civil.

ACLARACIONES: si se trata de un arrendamiento para un estudio profesional corresponde el

plazo mínimo de 2 años (en caso de regirse por el decreto), no aplica el de 5 años. El art. 104
del decreto nos habla de esto y el art 1812 del C.C., la regla es que las partes establezcan cual
va a ser el destino en el contrato, si no se hace hay normas que lo tratan.

Lo de iniciar un juicio por mal pagador es en cualquier régimen porque es el mecanismo que
tiene ese arrendador para desalojar.

Un tema importante es que tanto en el arrendamiento como en el comodato se puede

establecer un plazo final se puede establecer que el arrendador se obliga a otorgar el uso y
goce de la cosa hasta un determinado plazo, ahí tenemos un contrato con plazo, esto puede
ser tanto en el comodato como en el arrendamiento, si no hay plazo van a aplicar o los plazos
mínimos del decreto ley, cualquiera de las partes va a poder terminar el contrato en cualquier
momento si se trata del código civil, o lo mismo en el comodato, si no tiene un plazo mínimo
vamos a estar frente a un comodato precario, en el arrendamiento si no tenemos plazo el
arrendatario puede entregar la cosa en cualquier momento y el arrendador va a poder pedir la
restitución del bien en cualquier momento, el arrendatario va a estar protegido por los plazos
mínimos en caso de que aplique el decreto ley, pero puede ser un arrendamiento precario sin
plazo.

Un tema para agregar es que, en el caso de los buenos pagadores, la protección surge del art.
102 del decreto ley, el art. 102 dice el inc. 2 que los beneficios solo serán para quienes sean
buenos pagadores.

El código civil establece una sanción para el arrendatario que quiere entregar antes, el art.
1785 lo establece, el arrendatario lo puede restituir antes, pero tiene que pagar lo que
vendrían a ser las rentas caídas, todo el precio correspondiente a lo que queda de plazo, y el
arrendador si no puede pedirlo antes, el arrendatario puede decir que todavía se está en plazo.

21/04/21
Precio:

Cuando vimos plazos dijimos que podía o no estar establecido en el contrato porque no era un
elemento esencial, con el precio pasa lo contrario, debe estar establecido si o si en el contrato
porque es la contraprestación de ese arrendatario que está usando temporalmente el bien,
entonces, el precio del contrato tiene que estar establecido por las partes, el art. 1778 del C.C.
nos dice que ese precio se puede fijar en dinero o con frutos, esto quiere decir que si tenemos
un contrato en donde una de las partes se obliga a entregar temporalmente un inmueble y la
otra parte se obliga a pagar con papas que saque de ese inmueble, esta no es otra figura sigue
siendo frutos.

Como habíamos visto que es una de las obligaciones principales del arrendatario, cuando
incumple el arrendador tiene la facultad, el derecho de iniciar un proceso de desalojo de mal
pagador, cuando es un desalojo por mal pagador no vamos a diferenciar por destino, si se trata
del decreto ley o del código civil, porque en realidad el decreto ley lo que hacía era beneficiar a
aquel arrendatario, pero en este caso estamos frente un arrendatario que incumple no tiene
sentido que lo proteja porque sino seria excesivamente beneficioso y perjudicial para el
arrendatario, entonces, el plazo de desalojo va a ser un plazo de 20 días y se tramita por un
proceso ejecutivo monitorio, es un proceso mucho mas corto, la particularidad que tiene es la
constitución en mora que no puede ser automática, la mora esta prevista en el art. 55 del
decreto ley, este está en el capítulo 7, este capitulo y el 8 se aplican para todos los contratos
cualquiera sea su regulación, en el caso del arrendatario mal pagador se reduce
considerablemente el plazo para el desalojo, el buen pagador va a tener 1 año para desalojar
mientras que el mal pagador va a tener 20 días, se presenta la demanda y le da desalojo al juez
con un plazo de 20 días desde que fue presentada la demanda, la demanda puede ser
presentada desde que se constituyo en mora, para constituir la mora va a tener un plazo de 10
días para intimarlo a pagar, después va a tener 10 días para pagar. El art. 1336 prevé las
distintas formas de constitución en mora, en materia de arrendamiento es muy importante
tener presente que no se puede pactar, el art. 48 y 55 del decreto son aplicables en los
arrendamiento salvo LUC, la constitución en mora no puede ser automática no por telegrama
colacionado, necesariamente tiene que hacer una intimación judicial o vía oficina central de
notificación y alguacilatos, y esto también tiene la implicancia de que lleva más tiempo la
notificación, el art. 131 de la ley 16002 establece que no es posible utilizar el telegrama
colacionado como forma de constitución en mora, en el decreto 14219 que también es
aplicable en el código civil no es posible constituir en mora por la mora automática ni vía
telegrama colacionado.

Tenemos que distinguir si estamos ante un régimen que se va a regir por el decreto ley o por el
contrario estamos ante un régimen de libre contratación del código civil, las principales
diferencias son 2: El tipo de moneda y como se reajusta ese precio.

Tipo de moneda: en el código civil, siendo un régimen de libre contratación tiene sentido que
la elección de la moneda sea libre, se puede pactar en moneda nacional o moneda extranjera.
En el decreto ley es lo contrario, si o si se tiene que pactar en moneda nacional, esto lo
establece el art. 3 y el art. 76 literal E cuando habla de las clausulas que se van a considerar
nula habla justamente de cuando se pacta el precio en moneda extranjera, y no solamente
establece la nulidad sino que ese artículo 76 también la forma de subsanar esa nulidad, lo que
dice este articulo es que la clausula que establezca el precio en moneda extranjera va a ser
nula pero no va a ser nulo el contrato entero, sino que la ley busca la forma de que se
mantenga el contrato y se subsane la nulidad, entonces, vamos a tener que ver cual era el tipo
de cambio el día anterior del contrato para hacer la conversión de la moneda extranjera a la
nacional y ese va a ser el precio que va a tener que pagar el arrendatario. En el régimen del
código civil se puede pactar en moneda nacional o extranjera o en alguna otra unidad de valor
como lo son las unidades indexadas, hay libertad absoluta a diferencia de lo que pasa en el
decreto ley 14219.

Reajuste: habíamos dicho que los plazos en estos contratos podían ser hasta 15 años,
entonces, el precio de un contrato de arrendamiento no va a ser el mismo de acá a 10 años, la
moneda se devalúa, entonces, se establecen formas de reajustar ese precio. En el decreto ley
en los artículos 14 y 15 se establece un mecanismo de reajuste, sin perjuicio de ese mecanismo
las partes pueden modificar de común acuerdo incrementos escalonados, entonces, si las
partes nada dicen el reajuste se hace de acuerdo a los arts. 14 y 15 del decreto ley,
básicamente lo que nos dice es que existe un coeficiente que se llama coeficiente de reajuste
de alquileres que lo que me da ese coeficiente lo voy a tener que multiplicar por el precio en
ese momento del alquiler, el numero que me va a dar es el precio del alquiler, el articulo nos
habla de un montón de unidades y todo pero en realidad lo que tenemos que tener presente
para nuestra materia es que existe un coeficiente que se publica en el diario oficial y lo vamos
a multiplicar según el mes en que se vaya aumentar el precio del alquiler, y lo vamos a
multiplicar por el precio del alquiler. Las partes pueden de común acuerdo pueden decir que
se apartan de lo que prevé este articulo 14 y el 15 y decimos que todos los años vamos a subir
$1000 el alquiler, no importa el reajuste que se establece en el art. 14 y 15, hay una
particularidad que se establece en el art. 3 que es que puede pasar que las partes hayan dicho
que van a hacer un aumento de $1000 al año, ahí el arrendatario ve le diario oficial y ve que si
hubiera hecho las cosas con los mecanismos del art. 14 y 15 le favorecería porque por ejemplo
tendría que pagar $700 mas por año y no $1000, entonces, el decreto ley beneficiario le
permite hacer el cambio, tiene 30 días desde la publicación en el diario oficial para notificarle
al arrendador que ese precio se va a reajustar según lo previsto en el art. 14 y 15 y no con el
incremento que ellos habían acordado. El reajuste se hace cada 12 meses, a partir del mes 12
se hace un aumento, por el uso y goce del mes 13 se va a pagar el precio reajustado.

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