Constitucion de Propiedad Horizontal

UNIVERSIDAD DE CUENCA
Facultad de Jurisprudencia, Ciencias Políticas Y Sociales

Escuela de Derecho
“Análisis jurídico de la constitución de la propiedad

horizontal”
Monografía previa a la obtención del título de Abogada de

los Tribunales de Justicia de la República y Licenciada en
Ciencias Políticas y Sociales.
Autora: Tania Elizabeth Ortega Márquez.
C.I. 0104110820
Director: Dr. Edy Daniel Calle Córdova.
C.I. 0300776861
CUENCA – ECUADOR
2018
FACULTAD DE JURISPRUDENCIA,
CIENCIAS POLÍTICAS Y SOCIALES
Análisis jurídico de la constitución de la

propiedad horizontal
Tania Elizabeth Ortega Márquez Pág. 1

Resumen
El Estado Ecuatoriano en su intento de satisfacer las necesidades de su

pueblo en el ámbito habitacional, ha optado por crear y reformar normas
acerca de la propiedad horizontal, como lo es la Ley de propiedad
horizontal que ha traído reformas muy novedosas pero otros cuerpos
normativos como el código civil y las ordenanzas de los diversos
cantones que no han sido reformados por lo cual no existe una
contradicción normativa y lo cual ha generado varios inconvenientes entre
la sociedad.
De esta manera, en la presente monografía bajo el título de “Análisis

jurídico de la constitución de la propiedad horizontal”, se compone de
cuatro capítulos, en los cuales se desarrolla una exhaustiva investigación
y análisis sobre los aspectos jurídicos del tema planteado. A continuación
de manera detallada se toma como referencia los antecedentes históricos;
para posteriormente a ello conceptualizar lo que significa la propiedad
horizontal en base de la Ley de propiedad horizontal y el criterio de varios
doctrinarios estudiosos del Derecho Civil; la importancia que ha adquirido
esta figura dentro de la sociedad en los aspectos: social, económico y
legal. En el ámbito legal verificar dentro del ordenamiento jurídico vigente
los requisitos materiales y los formales; dando paso a la comparación
legislativa entre la legislación Ecuatoriana y las legislaciones Argentina y
Española.
Palabras Clave: PROPIEDAD HORIZONTAL, COPROPIEDAD,

REQUISITOS MATERIALES, REQUISITOS FORMALES.

Abstract
The Ecuadorian State, in its attempt to meet the housing needs of its
people, has opted to create and reform rules on Horizontal Property, such
as the horizontal property law, which has brought about very novel reforms
but other regulatory bodies such as the civil code and the ordinances of
the various cantons that have not been reformed, so there is no normative
contradiction and this has generated several disadvantages among
society.
In this way, in the present monograph under the title of "Legal analysis of
the constitution of horizontal property", it is composed of four chapters, in
which an exhaustive research and analysis is carried out on the legal
aspects of the topic raised. Next, in a detailed way, reference is made to
the historical background; in order to later conceptualize what horizontal
property means based on the horizontal property law and the criteria of
several doctrinaire scholars of civil law; the importance that this figure has
acquired within society in the social, economic and legal aspects. In the
legal sphere, verify within the current legal system the material and formal
requirements, giving way to the legislative comparison between
Ecuadorian legislation and Argentine and Spanish legislation.
Key Words: HORIZONTAL PROPERTY, CO-OWNERSHIP, MATERIAL

REQUIREMENTS, FORMAL REQUIREMENTS.

Índice
Resumen ............................................................................................................ 2
Abstract .............................................................................................................. 3
Cláusula de Licencia y Autorización para la Publicación en el Repositorio
Institucional ........................................................................................................ 6
Cláusula de Propiedad Intelectual ...................................................................... 7
Dedicatoria ......................................................................................................... 8
Agradecimiento .................................................................................................. 9
Introducción ...................................................................................................... 10
Capítulo I .......................................................................................................... 14
La Propiedad Horizontal................................................................................ 14
1. Antecedentes Históricos...................................................................... 14
1.2 Concepto.......................................................................................... 24
1.3 Importancia ...................................................................................... 26
Capitulo II ......................................................................................................... 30
Copropiedad ................................................................................................. 30
2.1 Conceptos ............................................................................................ 30
2.2 Clases de Copropiedad ....................................................................... 35
2.3 Semejanzas y Diferencias entre la Copropiedad y la Propiedad
Horizontal................................................................................................... 36
Capitulo III ........................................................................................................ 39
Formas para la Constitución de la Propiedad Horizontal .............................. 39
3.1 Requisitos Materiales ....................................................................... 39
3.2 Requisitos formales ......................................................................... 48

Capitulo IV ........................................................................................................ 87
Legislación Comparada referente la Propiedad Horizontal. .......................... 87
4.1 Legislación Argentina. ...................................................................... 87
4.2 Legislación Española ..................................................................... 105
Conclusiones .................................................................................................. 134
Bibliografía ..................................................................................................... 137

Cláusula de licencia y autorización para la publicación en

el Repositorio Institucional

Cláusula de Propiedad Intelectual

Dedicatoria
El presente trabajo investigativo se lo dedico en

primer lugar a Dios quién, me permitió cumplir
uno de los sueños más anhelados y por el
amor incondicional hacia a mí.
A mi madre Laura, por ser el pilar fundamental

de mi vida quien me ha enseñado a no
rendirme, a esforzarme y luchar día a día por
mis sueños, quién con cariño, consejos y amor
incondicional es mi más grande bendición e
inspiración en mi vida.
A mis hermanos queridos, Cristina y Alex, mis

amigos, mis compañeros de vida, quienes en
los momentos de dificultad supieron utilizar las
palabras correctas para animarme a continuar
en esta lucha diaria, siendo testigos del
esfuerzo y sacrificio que me costó alcanzar
esta meta.
A la Señora Ruth Muñoz y al Ing. Manuel

Andrade y a toda su familia, por siempre creer
en este sueño y sobre todo por las palabras de
aliento que nunca faltaron y su apoyo
incondicional.
A mi hermanito Edison, que aunque no esté

aquí conmigo, desde el cielo me ha cuidado y
ha guiado mis pasos.
Tania Elizabeth Ortega Márquez.

Agradecimiento
Primero a Dios por guiarme en cada paso.
A la Universidad de Cuenca, que con su

excelente personal y docentes, me han
permitido adquirir conocimientos e iniciar mi
desarrollo profesional.
De manera especial, a mi director, al Dr. Edy

Calle Córdova, a quién agradezco
profundamente, pues con su guía al
desarrollo de esta monografía, compartiendo
su experiencia adquirida a lo largo de su vida
profesional y siempre caracterizado por su
gran sencillez y calidez humana para todos.
A mi familia por ser mi apoyo incondicional.
Finalmente, a todas las personas que

hicieron posible la realización de esta
investigación.

Introducción
En los últimos años a nivel internacional se han dado profundos debates

en los ámbitos académicos, culturales y políticos respecto a los bienes y
la propiedad horizontal con relación al avance de esta última en las
sociedades. En muchos casos estos debates han logrado varios
consensos claros con respecto a la evidente necesidad de amparo y
protección para los sujetos es decir los propietarios que forman parte de
los inmuebles declarados bajo el régimen de la propiedad horizontal. Esto
ha generado que diferentes legislaciones promuevan mayores derechos o
beneficios para estos, por lo cual ha generado varias reformadas
normativas que se apegan más a la sociedad actual.
Una de las legislaciones que regula a la institución de la propiedad

horizontal es la Española, la misma que en su código civil vigente regula a
la Propiedad horizontal y a la Copropiedad a su vez pero de una manera
general pero al mismo tiempo completa y lo reafirma a través de la Ley de
propiedad horizontal; que manifiesta algo nuevo que es el proceso
monitorio a través del cual se podrán realizar los reclamos por parte del
representante de la comunidad sea este el presidente o el administrador
de la comunidad que viene a ser el acreedor y el deudor son todos los
propietarios que adeudan a la comunidad.
Mientras que en América Latina, la gran mayoría de países cuanta con un

ordenamiento en el cual regulan la propiedad horizontal uno de estos
países es Argentina que en su código civil y comercial comienza
analizando y dando un concepto claro de que es la propiedad horizontal
“la propiedad es el derecho real que se ejerce sobre un bien inmueble
propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición

material y jurídica que se ejercen sobre partes privadas y sobre partes

comunes de un edificio….”; además también cuenta con una Ley 13512
propiedad horizontal y un Decreto reglamentario 18.743/49; y un
reglamento interno. En Colombia la Ley 675 de 2001, esta ley cobija tanto
a la propiedad horizontal como a las unidades inmobiliarias cerradas. En
Chile la copropiedad inmobiliaria está regulada por la ley 19.537 de
diciembre de 1997.
El Ecuador no ha permanecido ajeno al el tema de la propiedad horizontal

y los bienes a través del intercambio de conocimiento sobre los bienes y
la propiedad horizontal. Partiendo con la Constitución actual de 2008 que
en su artículo 264 en el cual les faculta a los gobiernos autónomos
descentralizados cantonales o más conocidos como municipalidades a
planificar el desarrollo cantonal y ejercer el control del uso y ocupación del
suelo dentro del cantón, además tenemos al código civil que también
habla de la propiedad horizontal en un ámbito bastante general; a su vez
tenemos a la ley especial que es la Ley de propiedad horizontal y a su vez
el Reglamento a esta ley y para la regulación interna y del ámbito
administrativo además de las normas antes mencionadas tenemos un
reglamento interno el mismo que se encuentra regulado en la Ley y el
reglamento a la propiedad horizontal.
En el ámbito cantonal en la cuidad Cuenca y en otros cantones se han

dictado ordenanzas que tratan de regular a la propiedad horizontal de los
diversos cantones del Ecuador basados tanto en las atribuciones de la
Constitución y del Código Orgánico de Organización Territorial
Autonomía y Descentralización en cual establecen las facultades los
Gobiernos Autónomos Descentralizados.

Falta mucho en el ámbito de la propiedad horizontal ya que los cuerpos

normativos existentes les son incompletos en ciertas áreas, ya que
dichos cuerpos normativos, unos deben ser modificados de acuerdo a la
sociedad actual y otros deberían ser eliminados ya que en actualmente
no encajan de la manera que se espera o se esperaba.
En esta monografía se recogerán los criterios de algunos juristas y

estudiosos del Derecho acerca de la propiedad horizontal en el Ecuador y
en las diferentes legislaciones; la regulación en el marco legal vigente, los
órganos de administración y forma de constitución de la propiedad
horizontal.
De esta manera el Capítulo Primero: “Propiedad Horizontal”. Se realizará

una recopilación de antecedentes históricos, se desarrollaran conceptos
de la propiedad horizontal y la importancia de figura jurídica de la
propiedad horizontal.
En el Capítulo Segundo: “Copropiedad”. En la que se iniciara con un

estudio de Los datos históricos de la Copropiedad, se desarrollaran los
conceptos que algunos tratadistas ha manifestado acerca de la
Copropiedad y finalmente se darán algunas semejanzas y diferencias
entre la copropiedad y la propiedad horizontal.
En el Capítulo Tercero: “Formas para la Constitución de la Propiedad

Horizontal”. En la cual se realizara un análisis de la Ley de propiedad
horizontal su reglamento en el cual se observará y analizará los requisitos
materiales y requisitos formales para la constitución de la propiedad
horizontal en el ordenamiento jurídico ecuatoriano.

En el Cuarto y Último Capítulo “Legislación Comparada”. Se realizara un

análisis de las legislaciones de Argentina y España acerca de todas las
normas dentro de los ordenamientos jurídicos que contemplen la figura de
la propiedad horizontal; las misma que serán comparadas con las normas
del ordenamiento jurídico del Ecuador.

Capítulo I
La Propiedad horizontal
1. Antecedentes históricos
La propiedad horizontal, es una denominación que ha sido difundida y

conocida por todo el mundo, es una institución jurídica especial que se
encarga de dos partes fundamentales que son una parte común y la otra
parte privativa, que se constituyen cuando una misma casa, edificación,
urbanización, condominios, bodegas, locales comerciales, entre otros
corresponden a distintos propietarios que son dueños exclusivos de cada
piso, departamento, bodega, entre otros.
Son muchos los autores que definen desde que fecha se estableció la
propiedad horizontal, por lo cual citaremos a algunos tratadistas que se
refieren al tema, un grupo de estudiosos del derecho manifiestan que esta
forma de propiedad que tiene su antecedente en dos hechos históricos de
gran trascendencia para la humanidad, los efectos devastadores que
dejaron las guerras mundiales, dejaron una crisis habitacional lo que
provoco que todas las legislaciones del mundo establezcan y
reglamenten esta nueva forma de propiedad.
En consecuencia de estos hechos y primordialmente de la primera guerra

mundial, con el fin de solucionar el déficit habitacional, se implementaron
diversos mecanismos uno de ellos fue una protección hacia los inquilinos
congelando los alquileres y poniendo ciertas trabas para evitar el aumento
de los mismos; pero el déficit habitacional siguió ya sea por la
centralización poblacional de las ciudades, el excesivo costo de las

viviendas, el costo de la mano de obra, por estos y muchos problemas

que se presentan en la construcción de viviendas únicas, ya que no se
podía aprovechar el costo de los terrenos ya que los mismos en las
ciudades son excesivamente costosos, entre otros lo que imposibilitaba a
la mayoría de los poblados a adquirir y construir una vivienda de manera
individual, todas estas y otras circunstancias determinaron a estas
propiedad especial y marcaron su utilidad.
Otro grupo de tratadistas señalan que esta forma de propiedad ya fue

conocida antiguamente, pero esto ha sido refutado por la gran mayoría de
tratadistas, ya que no reconocen antecedentes más remotos a los que se
les pueda calificar como histórico, ya que todas las investigaciones
efectuadas han llegado a una especie de concepto, que una casa
dividida en propiedades separadas no fue extraña en las antiguas
civilizaciones, mientras por otro lado resaltan de cierta manera que es un
hecho eventual más como una figura bastante utilidad en la práctica
jurídica.
En el antiguo Oriente, ha sido reconocido en gran parte las conclusiones

de Cuq, quien manifiesta que la propiedad horizontal debía tratarse de un
caso de excepción, ya que esta institución ya fue conocida en el derecho
Babilónico, fundamentándose para ello en los contratos de la época de la
Primera Dinastía Babilónica en la antigua Caldea y publicada en su obra
“Nueva Revista Histórica del Derecho Francés y Extranjero”, publicada en
julio de 1910; pero al citar al autor en la obra “La Propiedad horizontal de
los inmuebles” del Dr. Virgilio Pereyra, en la página 45, se remonta dicho
antecedente al año 3.500 A.C, es claro que se manifiesta una evidente
contradicción, mientras la Enciclopedia Jurídica Omeba, al citar al mismo
autor y a su obra, mencionan el mismo antecedente del año 2.000 A.C.,

es un conflicto de años pero la doctrina de Cuq, es basa esencialmente

en una acta de la época de Inmeroum rey de Sippar, según el cual se
vendía la planta baja pero el vendedor conservando el piso superior. Por
lo que se llega a la conclusión que los pueblos del antiguo Oriente,
conocieron la institución de la propiedad horizontal.
Para otros tratadistas, esta institución causo una gran controversia en el

Derecho Romano, ya que la gran parte de romanistas niegan que la
propiedad horizontal se haya reconocido legalmente, es decir no
reconocen que un edificio pudiera pertenecer a distintos propietarios, ya
que en roma imperaban los principios uno de ellos la propiedad del suelo
que se extiende a toda su profundidad y al espacio aéreo por lo que se
dice que este principio sostenía que era desde el cielo hasta el infierno
“Superficies solo cedit y dominus solí est coeli ed inferomm vel nsque ad
infera” , esta es una singular propiedad ya que abarca la profundidad
subterránea hasta el centro del planeta y en el espacio aéreo hasta un
límite indefinido; otro principio que imperaba entre los romanos es el
citado por Vodanóvic manifiesta que: la edificación accedía a la propiedad
del suelo “Quod inaedificatur solo cedit” es decir el dueño de este pasa
serlo también del edificio, por lo que en roma esta institución fue
totalmente extraña.
Haciendo con un análisis respecto al primer principio antes mencionado,

en la actualidad ha sido gradualmente modificado, pues en la doctrina
moderna ha sido aceptado el principio de Ihering, estableciendo que la
propiedad del suelo es importante en dos aspectos: la altura y
profundidad, pero en cuanto sea útil a su ejercicio y en cuanto al espacio
aéreo, en caso de que se respetara todos los aviones volarían sobre
millones de propiedades ajenas y esto es inconcebible ya que no se

hubiera desarrollado la aviación; y en cuanto a la profundidad del

subsuelo, en la mayoría de las legislaciones han regulado a través de la
Ley de Minas u otros cuerpos normativos, que el subsuelo es una
propiedad independiente. En tanto el segundo principio tiene plena validez
en la actualidad.
En Roma se da la controversia, cuando los autores manifiestan que la

propiedad horizontal fue ya planteada basándose en los textos de
Papiniano y dos fragmentos de Ulpiano.
El texto de Papiniano en su traducción dice:
“Tenía uno dos casas que tenían un mismo techo y las legó a dos
personas diferentes; dije, porque me parecía lo más cierto que el techo
pudiera ser de los dos de tal forma, que ciertas partes del mismo fuesen
privativas de cada uno; pero que no tenían acción reciproca para prohibir
que las vigas de una estuvieran dentro de la otra parte.
No influye para nada que las cosas se legasen a ambos puramente o a

uno de los interesados bajo condición”1
El segundo fragmento del Ulpiano en su traducción dice:
“Si alguien trasmite parte de una casa o de un fundo2 no le puede imponer

servidumbre porque esta no se puede imponer o adquirir por partes. Pero
si se dividió el fundo en partes, y así pro-diviso, trasmitió las partes, se le
puede a una y otra imponer servidumbre, porque no es parte de un fundo
sino un fundo. Lo mismo se puede decir de los edificios si el dueño
1
Enciclopedia Jurídica Omeba, Tomo XXIII, pagina 538.
2
Fundo-. Es una superficie agrícola más pequeña que una hacienda pero mayor a una chacra.

dividiere, como hacen muchos la casa en dos, edificando una pared en

medio pues en este caso se entiende por dos casas”3
Con todo lo antes mencionado se considera que la división horizontal de

las casas se extendió por las provincias orientales del Bajo Imperio; pero
reglamentándose el reparto y contribución de las expensas comunes en el
Código Sirio Romano, posteriormente los edictos de los prefectos de las
cuidad de Césares, revelarían la existencia de la institución en Palestina,
de ahí pasaría a Egipto y extendiéndose a todo el Oriente Mediterráneo.
Algunos juristas aseguran, que se ha encontrado algunos destellos de

esta institución en el Fuero Juzgo y en los Fueros Viejos, cuyos ejemplos
más sobresalientes se encuentran en las Doce Partidas, especialmente
en la tercera en la Ley Nº 26, en los cuales se sostiene la posibilidad de
que un edificio pertenezca en partes a diversos propietarios sin configurar
una simple comunidad, en la cual sus titulares tienen la obligación de
cuidar su conservación y sostenimiento.
Leonardo Rivas Cadena y Vodanóvic, comparten el criterio de que en la

Edad Media, en las ordenanzas y costumbres de algunas ciudades
francesas y los estatutos de las ciudades italianas, admiten a la propiedad
horizontal y la reglamentan en una forma bastante completa;
destacándose Milán, en donde se asegura que existía una verdadera
división horizontal de los edificios, lo cual obedeció al encerramiento
natural de esta es una ciudad que se encuentra entre mares y montañas o
a los típicos recintos amurallados de aquellas épocas, los cuales
determinaron la necesidad de expansión en la altura.
3

Recciatti, cita a la ciudad de Rennes:
“Que en Rennes la división horizontal tuvo su causa principal en un

incendio de grandes proporciones que se produjo en 1720, de tal
magnitud que el fuego destruyo más de 850 casas, por lo cual más de
8.000 personas necesitaron nuevas viviendas. Obligados a levantar sus
inmuebles según un plano trazado por el urbanista Gabrid arquitecto real,
en el espacio primitivo, disminuido por el ensanchamiento de las calles
públicas y a fin de ahorrarse los gastos y tiempo, los interesados se
agruparon en comunidades de tres o cuatro familias, levantando edificios
altos que luego dividieron en pisos o departamentos.
Los resultados obtenidos fueron tan favorables que el sistema subsistió y

se extendió, especialmente respecto de los bienes pertenecientes a un
solo dueño divididos por testamento o en particiones hereditarias”4
Todo este proceso culmino, con la recepción de la división horizontal en el

Código Napoleón en el año 1804, en el artículo 644, se constituyó el
primer antecedente normativo de la propiedad horizontal en el derecho
moderno.
En Francia se han recopilado una serie de disposiciones referentes a esta

institución como lo es la ley del 28 de junio de 1.938, la misma que trataba
la propiedad de los departamentos.
El Articulo 644 del Código Napoleón dice: Cuando pertenezcan los

distintos pisos de una casa a varios propietarios si los títulos de
propiedad no determinasen el modo de efectuarse las reparaciones y
construcciones las harán en la forma siguiente:
4

Las paredes maestras y el techo estarán a cargo de todos los

propietarios, en porción al valor del departamento de cada propietario.
El propietario de cada piso hace la escalera que conduce a él; el

propietario del segundo piso hace a partir del primero, la escalera que
conduce al mismo y así sucesivamente los demás.
En la práctica en la legislación Francesa establece un reglamento interno

que forma parte de la escritura traslativa de dominio del departamento,
dicho reglamento prevé de manera minuciosa y detalladamente toda
divergencia que se pueda presentar entre los diversos copropietarios, los
mismo en caso de darse serán resueltos con ponderación, equidad y
justicia.
A este artículo antes mencionado, que consagra a la propiedad horizontal,

como era de saberse a una nueva institución trajo consigo un sin número
de críticas entre positivas y negativas como las de Laurent, luego de
exponer que la sociedad moderna se aleja de la comunidad, también
señala que el hombre ambiciona y anhela un pedazo de tierra de la cual
ser propietario, y hacer en este lo que a él le plazca, hasta cierto punto
podríamos decir que el hombre busca ser individualista, y este autor
termina expresando que la comunidad a la que esta institución hace
referencia conlleva a una excepción cada vez más rara y por lo cual a
este artículo se lo debe tratar como algo sin mucha importancia.
Mourlon y Marcade, ellos sostienen que lo expuesto por el artículo 644, es

una hipótesis muy rara y que en la práctica solo se presenta muy
excepcionalmente.
Maximiliano, se hace eco de los pensamientos de otros juristas, expresa

que esta institución es una modalidad un poco interesante del derecho

dominical y apenas como una forma inmobiliaria de algunas pocas

regiones y un peligroso nido de pleitos.
Otras de las desventajas de esta institución es que impone una

convivencia obligada a los respectivos titulares, lo que hace que la fobia
del ser humano a ser parte de una especie de señorío compartido sobre
una cosa.
A pesar de todo lo expuesto, el artículo 644 del Código de Napoleón,

sirvió de fuente para el artículo 396 del Código Español de 1807, el mismo
que en tres incisos establece las condiciones y las formas de contribuir a
las obras necesarias de carácter común, en caso de no existir pacto entre
los condominios; teniendo en cuenta en el fondo de sus disposiciones
muy similares al Código de Napoleón y al Código Italiano.
El Código Civil Alemán de 1900, en su capítulo de los Derechos Reales,

en su artículo 1.014, también admite en los siguientes términos: el
derecho de superficie no podrá ser restringido a una parte de la
construcción, especialmente en un solo piso.
El mismo principio se mantuvo en la Ley del 15 de enero de 1919, hasta

que se regula la “Ley de la propiedad de la vivienda” del 15 de Marzo de
1951, con el nombre de Wohnungseingentum (Propiedad separada sobre
vivienda).
En el caso de las legislaciones Latinoamericanas, data de comienzos de

siglo, siendo precisamente una de las primeras legislaciones en adoptar
esta institución, es el régimen brasileño mediante el decreto del 25 de julio
de 1928 y modificada mediante el decreto del 8 de febrero de 1943 y la
Ley del 5 de junio de 1948 que deroga al anterior. En la práctica esta
institución fue bastante satisfactoria según lo cual manifiesta el jurista

brasileño Philadelfo Azevedo, al dar una conferencia en el Colegio de

Abogados en Brasil en el año 1946, en donde cita un ejemplo de un
edificio construido bajo el régimen de esta ley, en Copacabana que tenía
680 departamentos e igual número de propietarios.
Pero la más grande contribución en esta institución fue la Ley Chilena

número 6.071 del 11 de agosto de 1937, que dispone que los diversos
pisos de un edificio y los departamentos en que se divida cada piso podrá
pertenecer a distintos propietarios. Según el Dr. Julio C. Torres, estudioso
de esta institución, se destaca su formación la circunstancia de haber sido
elaborada íntegramente por la Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales
de la Universidad de Chile, bajo la dirección personal de su decano el Dr.
Arturo Alessandri Rodríguez, cuya fama como civilista ha traspasado las
fronteras de su país.
En Uruguay se reglamentó esta institución en la Ley número 10.750, del

25 de junio de 1946 denominada “División horizontal de la propiedad” o
también conocida como Propiedad por pisos y departamentos.
Colombia se dicta una Ley para regular a la propiedad horizontal el 30 de

diciembre de 1948.
En Bolivia, se dicta una Ley que trata de regular a la propiedad horizontal,

el 30 de diciembre de 1949.
En Argentina, la instauración de la propiedad horizontal tuvo una

evolución muy extensa pues durante 77 años hasta 1948, en su Código
Civil tenia vigente un artículo referente a la propiedad horizontal
actualmente derogado y sustituido por el artículo 2037 del nuevo Código
Civil y Comercial.

Cuba, a través de un Decreto Presidencial el 28 de agosto de 1950, se da

el primer intento de regulación de la propiedad horizontal, en cual hace un
énfasis en la inscripción de los inmuebles correspondientes en el Registro
de la propiedad.
Mientras en el Ecuador con el Código Civil de 1861 ya contemplaba a la

propiedad horizontal en un artículo, ciertamente que por el Título “De las
Servidumbres” se creería que está en el lugar equivocado pero no es así
ya que nuestro Código Civil tiene sus raíces en el Código Civil Chileno el
mismo que fue elaborado por Andrés Bello, el cual contemplo en un solo
artículo lo más esencial de la propiedad horizontal, que se mantiene hasta
la fecha en el artículo 895de nuestro Código Civil.
En 1955, se presenta un proyecto de Ley de propiedad horizontal en el

Congreso Nacional y el mismo que finalmente fue aprobado y puesto en
vigencia el 15 de marzo de 1960, mediante un Decreto Ley Emergencia,
el mismo que fue inspirado en la Ley Uruguaya de 1946.
Esta ley fue reformada en el año 2005 atreves de un decreto ejecutivo.

La Asamblea Nacional, reformó la Ley de propiedad horizontal tratando de
adecuarla a la época presente la misma que se publicó en el Registro
Oficial el 27 de septiembre del 2011.

1.2 Concepto
La propiedad horizontal ha sido estudiada por varios autores a través de

la historia, por lo que tiene varias concepciones. Para un mejor
entendimiento desglosamos sus componentes: el vocablo “propiedad”,
según el diccionario significa “derecho o facultad de poseer alguien algo y
poder disponer de ello dentro de los límites legales”, y el vocablo
“horizontal” consiste en “tiene todos sus puntos a la misma altura”.
Guillermo Cabanellas, en su Diccionario Jurídico Elemental, manifiesta

que Propiedad es “cuanto nos pertenece o es propio, sea su índole
material o no, y jurídica o de otra especie” y Horizontal significa
“denominación difundida para designar el derecho, común en parte y
privado en otra, resultante de corresponder una mima casa a distintos
propietarios, dueños exclusivos cada uno de ellos de un piso,
departamento u otra vivienda independiente”.
Casado Pallares, considera que en esta figura la propiedad separada es

lo principal y lo accesorio es la comunidad, pues todo el valor directo
y utilidad de una cosa depende de los pisos o de las habitaciones, esto
es, de los espacios habitables y todo lo demás está respecto de ello, en
relación tanto de medio a fin como de accesorio a principal. (122)
Batlle Vásquez se refiere que en la propiedad por pisos hay una

comunidad de ciertos elementos; pero sobre la cosa entera no hay
comunidad, sino una simple concurrencia de propietarios que no es lo
mismo. (65)

Reffino Pereyra manifiesta que la Propiedad Horizontal de los inmuebles

edificados consiste simplemente en que el propietario de un piso o
departamento, lo es exclusivamente de él, con independencia de los
propietarios vecinos, y es condominio, a la vez, del terreno donde se
asienta el edificio y demás bienes comunes. (18)
Planiol y Ripert piensan que la propiedad horizontal, consiste en una

superposición de propiedades distintas y separadas, complicadas con la
existencia de una copropiedad que se refiere a las partes afectadas al uso
común de los diferentes pisos. (319)
Sánchez Roca la define como: jurídicamente, la propiedad horizontal es

una comunidad voluntaria y permanente, integrada por los adquirientes
titulares de cada uno de los pisos o apartamentos de un inmueble,
sometidos en el ejercicio de sus derechos a normas legales o
paccionadas. (61)
Manuel Albaladejo García plantea que una propiedad especial que, está
constituida exclusivamente sobre edificios divididos por pisos o locales
susceptibles de aprovechamiento independiente, atribuye al titular de
cada uno de ellos, además de un derecho singular y exclusivo sobre los
mismos un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los
restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del
inmueble.(132)
En la legislación Ecuatoriana, al revisar el Código Civil en su artículo 895,

no hace mención de un concepto para esta institución más bien hace
referencia a las formas de constitución de la propiedad horizontal y formas
de regularla y solucionar algunos problemas que pueden presentarse; en

la Ley de propiedad horizontal en su artículo 1, se supone que al ser la ley

específica de una institución en especial debería partir dando un concepto
de la propiedad horizontal pero no ya que en su artículo 1 hace mención
de las distintas formas de constituir a la propiedad horizontal, de los
bienes que forman parte de la misma pero no hay un concepto como tal y
finalmente el Reglamento a la Ley de propiedad horizontal, está norma se
encarga de regular aspectos específicos como es los derechos y
obligaciones de los copropietarios pero no un concepto de la propiedad
horizontal. Por lo que no existe en ninguno de sus cuerpos legales un
concepto de la propiedad horizontal, por eso nos vemos en la necesidad
de establecer un concepto por lo que partimos diciendo que, la propiedad
horizontal es un derecho real que se ejerce sobre un bien inmueble
propio, en el cual su titular tiene las facultades de uso, goce y disposición
tanto material y jurídica contempladas en la normativa vigente, pero para
que se propiedad horizontal como tal se tiene dar la respectiva división y
organización de los bienes inmuebles es decir la separación de un
edificio o un terreno, como lo establece las normas vigentes, por lo que la
propiedad horizontal no se la debe considerar como un bien inmueble,
sino más bien es un régimen especial que se encuentra regulado por la
ley la cual estable como se debe dividir el bien inmueble, los derechos y
obligaciones de cada uno de los propietarios.
1.3 Importancia
La propiedad horizontal ha evolucionado conjuntamente con las

sociedades por lo que tiene varios rasgos importantes que han dejado

bien marcada a las sociedades como es el ámbito económico, social y

legal.
El aspecto económico es muy fundamental ya que la propiedad

horizontal nos da muchas ventajas como: la construcción de edificios,
urbanizaciones, condominios, entre otros ayuda al mejor aprovechamiento
del terreno; la mayoría de estas construcciones se realizan en gran escala
que finalmente terminan siendo baratas para los futuros copropietarios o
dueños; no solo la compra de los inmuebles resulta barata si no también
el costo de los materiales de construcción ya que se compra en gran
escala y resultan mucho más económicos; además también promueve el
ingreso de capital del extranjero al país y esto al final resulta muy lucrativo
para el Estado; y finamente, el Estado se ahorran a través de los
gobiernos autónomos descentralizados la construcción de vías, parques u
otras áreas recreativas, ya que estas últimos tienen que ser dadas a los
gobiernos autónomos descentralizados que al final es la sociedad la
beneficiaria o en caso de no hacerlo tendrán que dar una compensación
económica, esto será tratado más a fondo en los próximos capítulos y
también tendrá beneficios a través de los respectivos permisos, esto es
una gran ganancia para los GAD y a su vez para el presupuesto general
del Estado.
En el aspecto social, la propiedad horizontal busca satisfacer una de las

necesidades más primordiales del ser humano, que es poseer una casa
propia. Al tener en cuenta que la sociedad crese a pasos agigantados es
necesario tener una solución al problema habitacional por que la
propiedad horizontal es una gran solución a este problema y además
ayuda a los copropietarios a mantener una convivencia sana, en un

ambiente equilibrado ya que en su entorno se encuentra todo lo necesario

para que los copropietarios puedan desarrollar su vida dentro de una
comunidad al contar con diferentes áreas comunes para el esparcimiento
de toda la familia o a su vez contar con lugares públicos cercanos,
además la gran mayoría de los bienes inmuebles que son parte de la
propiedad horizontal cuentan con seguridad privada que ayuda a que los
copropietarios que puedan tener una seguridad tanto para ellos como
para sus bienes. También la propiedad horizontal nos da una gran
ventaja de estabilidad y orden social, al aumentar el número de
propietarios de una vivienda en un determinado lugar y así de alguna
manera terminar con el problema habitacional de los últimos tiempos.
Y finalmente en el aspecto legal, son muchos los problemas que se

evitaría como es el reclamo de los alquileres ilegales es decir elevados, lo
que son establecidos por los gobiernos autónomos descentralizados y los
desalojos, obviamente la propiedad horizontal no eliminaría estos
problemas pero si los reduciría en una gran escala; antes de la
constitución de la propiedad horizontal es necesario que se establezcan
un estatuto que cumpla con todo lo establecido en el ordenamiento
jurídico vigente es decir que se elaboren un proyecto en el cual se
establecerán las limitaciones geográficas que es lo más importante dentro
de la propiedad horizontal ya que en el cual se establecen sus límites y
además de cuantos bienes inmuebles se constituirá, la propiedad
horizontal entre otros aspectos que en los siguientes capítulos los
trataremos con más profundidad, según los GAD, el estatuto tendrá que
pasar por la aprobación de los gobiernos autónomos descentralizados del
cantón en el cual se quiera constituir la propiedad horizontal pero esto es
contrario a lo que se establece en el ordenamiento vigente ya que
primeramente debe ser aprobado por los copropietarios o por la

constructora que quiere constituir la propiedad horizontal, después según

la Ley y el Reglamento de la propiedad horizontal este estatuto tiene que
pasar por la Notaria para ser aprobado y posteriormente por los gobiernos
autónomos descentralizados, pero en caso de hace como establece la
ley se estaría haciendo una construcción ilegal es el gran conflicto que
existe con esta institución en nuestro país no se sabe si hacer caso a la
normativa vigente o a los gobiernos autónomos descentralizados esta
duda la despajaremos en los siguientes capítulos. Por todo lo expuesto
es necesario conocer de manera clara y precisa como se constituye la
propiedad horizontal para evitar problemas futuros tanto en la
construcción de los bienes como en la constitución de la propiedad
horizontal, la aprobación de los estatutos entre otros.

Capitulo II
Copropiedad
2.1 Conceptos
Antes de dar un concepto de copropiedad es indispensable remontarnos a

la historia de esta figura jurídica. La copropiedad o más conocida como
condominio (communio), es termino proviene del Derecho Romano, que
radica en una situación jurídica en la que dos o más personas, tienen en
común una propiedad, y dicha propiedad puede ser voluntaria, que es el
resultado del acuerdo de los copropietarios, como lo que sucedía como
los bienes aportados a una sociedad o adquiridas en común; o incidental
que constituye con independencia de la voluntad de los condominios,
como es la herencia o legado, los mismos que corresponden a varios
coherederos o legatarios.
Este concepto de condominio vario con el paso del tiempo, en la época

antigua esta figura estaba constituida por dos instituciones: el derecho de
acrecer (ius adcrescendi), la cual significaba la extensión del derecho de
cada copropietario sobre las cuotas y ius prohébendi que se refería a la
facultad de cada copropietario poder imponer su veto absoluto y arbitrario

a cualquier iniciativa de los demás copropietarios sobre el bien en

común5.
Mientras en el derecho clásico, cada comunero ejercitaba sus facultades y

cada copropietario tenía absoluta libertad para disponer de su cuota ideal,
pero para que dichos actos pudieran afectar directamente sobre el bien
común, era necesario lograr el consentimiento de todos los copropietarios,
como es el caso del usufructo, servidumbres entre otros.
La copropiedad ha sido estudiada por varios autores a través de la

historia, por lo que tiene varias concepciones. Para un mejor
entendimiento se entiende por copropiedad a la “Propiedad de una cosa
compartida entre dos o más personas”.
Guillermo Cabanellas, en su Diccionario Jurídico Elemental, manifiesta

que copropiedad es “el dominio de una cosa tenida en común por varias
personas”.
Enciclopedia Jurídica Omeba, manifiesta que “El condominio es el

derecho real de propiedad por el cual varias personas reunidas ejercen la
plenitud de la propiedad sobre la cosa mueble o inmueble, siendo cada
uno de ellos titular de derecho sobre una porción indivisa”.
Rojina Villegas, “la copropiedad existe cuando una cosa o un derecho

patrimonial pertenecen a dos o más personas”.
5
Sucujayo, Geovanny, Rury Balladares y Bernabé Mamani. Derecho Romano “Derechos Reales
Sobre la Cosa Propia”. Internet.
http://derechoromanosucujayo.blogspot.com/2016/07/copropiedad-o-condominio.html. Acceso
03 de noviembre del 2017.

Enma Palacios C. “la copropiedad es un derecho real en el que el derecho

de la propiedad corresponde a varias personas sobre un bien que no está
dividido”. (74)
Sánchez Román citado por Castan define que copropiedad es “el

derecho de dominio en común que tienen dos o más personas en una
parte espiritual de una cosa, no dividida materialmente”. 6
Brañas Alfonso, manifiesta que “esta figura jurídica es también llamada

condominio, y se tipifica cuando dos o más personas son propietarias, en
iguales o desiguales partes, de una misma cosa, de un mismo bien”. (333)
Para el Dr. Homero Moscoso “la copropiedad o también llamada

condominio es un sistema del ejercicio del dominio en el cual, el bien o un
grupo de bienes que actúan en unidad, pertenecen a varias personas, es
decir los dueños de los bienes son dos o más personas”
La copropiedad corresponde a una forma especial del derecho de

propiedad, cuya característica, en la que radica su autonomía, es la
multiplicidad o concurrencia de derechos. Por lo podemos concluir que la
copropiedad es una forma especial del derecho real de propiedad, en
donde varias personas ejercen la titularidad de un mismo bien o derecho,
en proporciones alícuotas, cuya división física constituye una forma de
disolución de la institución de la copropiedad.
6
Castán Tobeñas, José. Op. Cit., Pág. 343

La gran mayoría de los autores manifiestan que para que exista la

copropiedad como tal es necesario que tenga los siguientes requisitos:
1. Pluralidad subjetiva-. Se refiere a los sujetos, es decir los

titulares del derecho de dominio, los mismo que tienen que ser
dos o más; esta situación debe entenderse claramente para no
confundirla con otras figuras jurídicas como es el caso de la
sociedad conyugal o los bienes que pertenezcan a las
compañías.
Teniendo en cuenta que en la copropiedad, los copropietarios
pueden enajenar su cuota en cualquier momento, que estos
consideren necesario.
• Compañías-. Sus bienes pertenecen en propiedad

individual a una persona jurídica, aunque dicha compañía
este integrada por varios socios, en caso de que uno de
los socios quiera vender no lo puede hacer ya que el
único capacitado para ello es el representante legal de la
compañía.
• Sociedad conyugal-. Mientras se encuentre vigente, ni el

marido ni la esposa pueden enajenar individualmente la
cuota que tendrán en los bienes que pertenezcan a la
sociedad conyugal, pero si existe el caso que un bien no
entre dentro de esta sociedad son aquellos bienes

adquiridos antes que los conyugues hayan contraído

matrimonio.
2. Unidad objetiva-. En cuanto al objeto del dominio en la

copropiedad tiene que ser único, la unidad de objeto no siempre
implica que el bien sea siempre uno solo, puede estar integrado
por un conjunto de bienes que son tomados en cuenta como una
universalidad, de tal manera que puede darse el caso de que la
copropiedad se ejerza sobre varios bienes.
3. Equivalencia cuantitativa-. Es aquel derecho que es ejercido

por todos sus titulares, el mismo que tiene que ser: tiene que ser
exacto en cuanto a su calidad; por lo que todos los titulares
forzosamente tienen que ser titulares de un derecho de la misma
naturaleza; esto es fundamental ya que sobre un bien es factible
que se ejerzan varios derechos por parte de varias personas,
pero esos varios derechos son diferentes, por lo tanto al no existir
una identidad en cuanto a la calidad del derecho
compartido, no existe copropiedad.
Pero no es necesario que exista esta equivalencia en el aspecto

cuantitativo, es decir que todos los copropietarios tengan la
misma cuota, por lo que existirá copropiedad cuando las cuotas
sean iguales o idénticas o en el caso que sean diferentes.
4. Coetaneidad-. Es decir que todos los copropietarios tienen que

ejercer su derecho al mismo tiempo, en forma simultánea. De

manera que un bien puede ser compartido dominicalmente por

varias personas pero en distintas épocas.
2.2 Clases de Copropiedad
La copropiedad tiene dos clases que son la legal y la voluntaria se puede

decir que son las más importantes:
• Copropiedades reglamentadas o legales-. Son aquellas de

forma especial que han merecido una organización por parte del
legislador, tomando en cuenta ciertas características y conflictos
que pueden presentarse, dada su naturaleza.
• Copropiedades temporales, permanentes y voluntarias-. Toda

copropiedad ordinariamente es temporal, como consecuencia de
que es voluntaria. Especialmente puede ser permanente cuando
sea forzosa.
Pero existen otras que no son tan conocidas dentro de nuestro

ordenamiento pero si en otros por lo que es necesario hacer una pequeña
reseña de aquellas.

• Copropiedades forzosas-. Son aquellas en que, por la naturaleza

de las cosas, existe una imposibilidad para llegar a la división o a la
venta de manera que la ley se ve obligada a reconocer este estado
que impone la propia naturaleza.
• Copropiedades sobre bienes determinados o sobre un

patrimonio o universales-. Generalmente la copropiedad recae
sobre un bien o bienes determinados, pero existe un caso de
copropiedad sobre un patrimonio integrado con su activo y pasivo;
es el caso de copropiedad hereditaria.
• Copropiedad sobre un bien o bienes determinados-. Recae

sobre un derecho o una cosa, la parte alícuota se refiere siempre a
un valor positivo y estimable en dinero en el activo del
copropietario.
2.3 Semejanzas y Diferencias entre la Copropiedad y la Propiedad

Horizontal
Debemos manifestar que tanto la copropiedad como la propiedad

horizontal, desde el punto de vista legal son iguales, ya que nuestro
ordenamiento jurídico se refiere a las dos como una sola pero hay que
tener en cuenta que no es así por lo que nos vemos en la necesidad de
establecer semejanzas y diferencias entre estas dos instituciones.

Semejanzas
• La copropiedad y la propiedad horizontal, tiene varios titulares de

un mismo derecho real al mismo tiempo. Por lo que en ambas
figuras existe una pluralidad de titulares jurídicos reales que
coexisten de forma simultánea.
• La propiedad horizontal y la copropiedad ambas instituciones son

pro indivisión o división por cuotas, siendo estas la clave para la
distribución del derecho que ejerce cada titular y de la proporción a
la que están obligados los copropietarios a contribución sobre los
gastos de conservación.
Diferencias
• La comunidad de bienes o copropiedad, se caracteriza por la idea

de que varios sujetos tienen, de forma simultánea, un mismo
derecho real sobre una cosa o pluralidad de cosas, mientras que la
propiedad horizontal se caracteriza por la idea de que varios
sujetos son titulares, de forma simultánea, de un derecho de
propiedad, por un lado de los bienes privativos, que son aquellos
susceptibles de aprovechamiento independiente y por otro, de los
bienes comunes.
• Debe tenerse en cuenta, dentro del objeto de la copropiedad y de

la propiedad horizontal, la cuota es, dentro del régimen de la
comunidad de bienes, la porción ideal correspondiente a cada
comunero que determina el uso, disfrute y disposición de la cosa
común de cada uno, así como las cargas y la incidencia del voto de

cada comunero. Mientras tanto, la cuota en la propiedad horizontal

es distinta, ya que esta, que debe encontrarse recogida en el título
constitutivo, no se establece en función de la porción de derecho
que cada sujeto tenga sobre la cosa ni determina el uso y disfrute
del bien, sino que únicamente determina el valor del voto y la
participación de cada propietario en el pago de las contribuciones
comunes.
• La copropiedad es el titular del derecho tiene cuotas ideales o

cuotas alícuotas sobre el bien objeto del derecho de propiedad, en
tanto que en la propiedad horizontal una persona tiene en edificio
su propiedad independientemente de los otros departamentos.

Capitulo III
Formas para la constitución de la propiedad horizontal
Para establecer el régimen de la propiedad horizontal es necesario que se

presenten dos requisitos que son: requisitos materiales y requisitos
formales.
3.1 Requisitos materiales
Los requisitos materiales tienen que ver con la estructura del bien, con las
condiciones físicas que debe reunir ya sea la casa, el edificio,
urbanizaciones, condominios, locales comerciales, bodegas, entre otros.
En nuestra actual Ley de propiedad horizontal, lo único que nos exige

para establecer el régimen de dominio es lo establecido en su artículo
Nº1, este artículo se asimila más a la actualidad, mencionando las
distintas formas de la constitución de la propiedad horizontal, con el fin de
evitar ciertos inconvenientes, por lo cual establece los siguientes
requisitos:
1) Solamente se puede establecer sobre bienes inmuebles

edificados, esto es muy evidente ya que en la ley hace una
enumeración de las distintas formas de constituir la propiedad
horizontal, pero cabe recalcar que en ningún instante da
apertura a los bienes muebles, ya que la propiedad horizontal
desde su historia hasta la fecha se ha realizado sobre bienes

inmuebles caso contrario ya no se estaría hablando de la

propiedad horizontal como tal.
2) El bien inmueble edificado o de las distintas formas de

constituir la propiedad horizontal debe contar con dos o más
unidades, en el caso de urbanizaciones o condominios debe
estar asentados en suelos diferentes, esto estaba en la ley
antes de la reforma del 2011, debió mantenerse para recalcar
el suelo de los bienes inmuebles de una planta y para la
constitución de la propiedad horizontal como tal tiene que
contar al menos con dos bienes inmuebles.
3) Todos los bienes inmuebles que forman parte de la propiedad

horizontal deben tener autonomía de acceso, es decir a los
bienes se debe acceder directamente desde la vía pública, el
acceso debe ser directo al espacio público que esté
conectado al bien inmueble y viceversa; y además deber ser
visible.
4) Los bienes que conforman parte de la propiedad horizontal

pueden ser de distintos propietarios o de uno solo, en este
último caso para ser vendidos posteriormente o para ser
arrendados posteriormente. Según esta ley el título se
considera como piso de las diferentes formas de constitución
de la propiedad horizontal.

5) Al igual que los bienes inmuebles los terrenos siguen las

mismas reglas es decir están constituidos por bienes que
son parte de las edificaciones y otros exclusivos y se manejan
de las misma manera que los bienes, los terrenos exclusivos
van por cuenta de los dueños de los mismos y los otros serán
en parte proporcional de cada dueño de los bienes.
6) Además a raíz de la reforma del año 2011 la ley hace una

definición de cada planta de los bienes inmuebles:
• Subsuelo-. Son aquellas que se encuentran debajo de

la planta baja y en caso de que exista más de una
planta baja, en el subsuelo se le colocara un numero
ordinal conforme se alejen de la planta baja.
• Primer piso-. El que se encuentra encima de la planta

baja.
• Segundo piso-. Es aquel que se encuentra

inmediatamente superior al primero; y así en adelante.
7) Finalmente la ley señala que los entre pisos forman parte de

la planta en la que están adscriptos y no podrán considerarse
como pisos independientes.
Ante todo lo antes expuesto quedaría claro que la propiedad horizontal

debe constituirse mediante lo que establece la Ley de propiedad

horizontal, pero en la práctica no es así ya son los gobierno autónomos

descentralizados, los que a través de sus facultades encontradas en la
Constitución de la república del 2008 en su artículo 264 en el cual le
faculta a los gobiernos autónomos descentralizados cantonales o más
conocidos como municipalidades a planificar el desarrollo cantonal y
ejercer el control del uso y ocupación del suelo en el cantón. A demás los
GAD, realizan lo antes manifestado a través de Ordenanzas las mismas
que se encuentran facultadas en el Código Orgánico de Organización
Territorial, Autonomía y Descentralizado (COOTAD), en varios artículos se
recalcan estas facultades: como lo establece el artículo 54, que hace
mención a las funciones siendo una de ellas la más importante para la
propiedad horizontal la del literal c), en la que establece el régimen de uso
del suelo y urbanístico; este articulo además hace referencia a la
lotización, fraccionamiento y al porcentaje de zonas verdes. Es claro que
este artículo hace referencia a la propiedad horizontal no de manera
directa como quisiéramos pero lo hace de manera indirecta, mencionando
ciertos aspectos que conforman parte de esencial de la propiedad
horizontal.
El Artículo 57, hace mención a las ordenanzas en ámbito territorial, las

mismas que mediante este cuerpo normativo son facultades del consejo
municipal7, el mismo que está integrado por los concejales y presidido por
el Alcalde del cantón correspondiente; cabe recalcar que este cuerpo
normativo da la apertura a al número 7 de la pirámide kelseniana de la
legislación ecuatoriana manifestado en la Constitución actual.
7
Consejo Municipal-. Es el órgano de legislación y fiscalización del gobierno autónomo
descentralizado municipal. Estará integrado por el alcalde o alcaldesa, que lo presidirá con voto
dirimente, y por los concejales o concejalas elegidos por votación popular, de conformidad con lo
previsto en la ley de la materia electoral. En la elección ele los concejales o concejalas se
observará la proporcionalidad de la población urbana y rural prevista en la Constitución y la ley.

Mientras el artículo 424, establece que toda urbanización y

fraccionamiento del suelo tendrán que entregar al municipio un mínimo
de 10% y un máximo de 20%, el mismo que es calculado del total del área
útil del terreno urbanizado o fraccionado y dichos bienes otorgados al
municipio serán de dominio y uso público y no podrán ser cambiados de
categoría, pero no se consideraran como bienes a los bordes de las
quebradas, áreas de protección, riberas de ríos y áreas de protección,
zonas de riesgo, playas y áreas de protección ecológica. Está totalmente
prohibido la exoneración de esta contribución en caso de que no sea a
través de bienes será a través de una compensación económica esta
dependerá del avaluó catastral.
El articulo antes mencionado ha generado muchas críticas una de ellas

emitida por el Dr. Carlos Castro que manifiesta que a la raíz de que este
artículo fuere reformado en el 2014, el ex concejal del cuidad de Cuenca
manifiesta que hasta la fecha en este cantón se regulariza mediante la
Ordenanza “Aprobación de parcelaciones y urbanizaciones de predios
que se encuentran dentro del sector urbano de Cuenca y sus cabeceras
parroquiales”, la misma que data de 1993, la misma que impone la
participación municipal aquellos terrenos que sobrepasan a los 3.000 m²,
pero a raíz de la reforma del 2014, comenzaron a existir problemas con
los tramites de aprobación de las urbanizaciones y fraccionamientos pero
al no existir una ordenanza que esté de acuerdo con el artículo 424 del
COOTAD, por lo que este tratadista manifiesta que hasta que no se dicte
una nueva ordenanza seguirán existiendo los problemas y se deberá
seguir aplicando la ordenanza de 1993; en la cual establece que los
dueños de propiedades desde los 3.000m² en adelante sus dueños
deberán ceder al municipio una parte que ira desde el 15% hasta el 35%,
dependiendo el tamaño; mientras los terrenos menores a los 3.000m²

hará una cancelación menor al 15% del valor calculando en base al

avaluó catastral o contribuir con un espacio en otro lugar.
Mientras que los que sean menores de 3.000 m² tendrán que hacer una
cancelación que no será menor al 15% del valor calculado en base al
avalúo catastral o en su defecto contribuir con un espacio en otro lugar.8
Es clara la contradicción de la ordenanza vigente en Cuenca y el

COOTAD ya que el porcentaje del primer cuerpo normativo hace una
escala del 15% al 35%, mientras el segundo cuerpo hace una escala de
10% al 20%, lo cual es una ventaja para el sector de la construcción y
para los posibles compradores en el ámbito de la propiedad horizontal lo
que han sido varios años desde el 2014 hasta el año 2017 actualmente la
nueva ordenanza que remplazaría a la 1993, pero hasta la ahora se ha
quedado en segundo debate, por eso es necesario e indispensable que
se dicte una ordenanza para el cantón Cuenca que se ajuste a la
normativa vigente y a la realidad actual.
El artículo 470, habla acerca del fraccionamiento y de la restauración

urbana, en cuanto al el fraccionamiento o subdivisión urbana a la división
de un terreno en dos a 10 lotes, teniendo en cuenta que tenga un acceso
a una vía pública o que la misma este en proyecto; mientras hace
referencia a que una urbanización está dividida en más de diez lotes; y
obviamente nos remite a los cuerpos normativos propios de la propiedad
horizontal, con este artículo se afirma más la institución de la propiedad
horizontal ya que en esta ocasión la menciona de manera directa y
8
CSM. “Municipio de Cuenca recibirá parte de predios lotizados”. Editorial El Mercurio. (7 abril
2015). Internet. http://www.elmercurio.com.ec/474400-parte-de-predios-lotizados-sera-para-el-
municipio/. Acceso: 1 noviembre 2017.

además habla de la división de los lotes para que considere como

Mientras el artículo 560, hace mención a la prohibición hacia los notarios,

los cuales no podrán otorgar las escrituras de venta de bienes inmuebles
y según este articulo nos debemos remitir a la sección que trata este
articulo y es “Sección Decimo Primera: Impuesto a las utilidades en la
transferencia, de predios urbanos y Plusvalía de los mismos”, es claro que
todos los predios deben ser pagados y de igual manera la propiedad
horizontal pero al hacer una institución especial obviamente debe tener un
trato especial pero aquí no hace mención de tal institución. Este articulo lo
mencionamos por una gran importancia ya que en el mismo ni en ningún
otro artículo hace mención que todos los tramites deben ser aprobados
por los GAD, en el caso de la propiedad horizontal, únicamente hace
mención del pago de los impuestos pero nada de los tramites, es por eso
que hay una contradicción de normas ya que si observamos el artículo
425 de la Constitución9 actual manifiesta la bien conocida PIRAMIDE
KELSENIANA en la cual las leyes orgánicas y leyes ordinarias se
encuentran en tercer y cuarto lugar de respectivamente; en el caso de las
leyes orgánicas en nuestro tema el COOTAD, como ya lo analizamos da
apertura a las Ordenanzas las mismas que se encuentran en el puesto
séptimo de esta pirámide; mientras las leyes ordinarias en las que se
encuentra el Código Civil en su artículo 895 en ningún momento hace
referencia a que los tramites deben ser aprobados por los GAD, lo único
que hace mención son los pasos a seguir en caso de que se quiere
9 Artículo 425-. El orden jerárquico de aplicación de las normas será la siguiente: La Constitución:
Los tratados internacionales; las leyes orgánicas; las leyes ordinarias; las normas regionales y las
ordenanzas distritales; los decretos y reglamentos; las ordenanzas; los acuerdos y las
resoluciones; y los demás actos y decisiones de los poderes públicos.

constituir la propiedad horizontal más bien en sus 6 numerales hace

referencia a las características que deben tener los bienes inmuebles y a
la solución de uno que otro problema en el caso que se presenten.
A demás la Ley de propiedad horizontal, como debe de ser hace mención

a este problema; en su artículo 10, hace mención a que una vez
terminada la construcción del condominio inmobiliario , urbanización u otra
construcción en la que se constituya la propiedad horizontal se
protocolizará, luego del registro catastral emitido por el municipio del
cantón en el que se encuentre el bien inmueble, pero es clara la ley que
se debe protocolizar en las notarías respectivas, junto con el plano
general el cual debe establecer con claridad los terrenos de los espacios
construidos condominiales y terrenos y espacios construidos de propiedad
exclusiva. Mientras que para se inscriba en el Registro de la propiedad se
necesita una copia de lo protocolizado por la notaria respectiva y una
copia del plano, los mismos que quedaran guardados en el archivo del
Registrador y en el Registro catastral. Sin embargo esto no se lleva a
cabo porque es el municipio el que hacer todo, verifica los planos, da
paso a todos los trámites y quedando a cargo de las notarías una simple
revisión por decirlo menos; nos queda claro la gran contradicción de
normas que una norma inferior que es la ordenanza este por encima de
una especial y que además es la base de la propiedad horizontal, y si por
acaso se hacer tal cual que en la norma el municipio simplemente no
reconoce al bien inmueble como propiedad horizontal legitima más bien la
tachan como ilegitimas y comienzan los procesos administrativos; es por
esto que se debe dictar una nueva ordenanza para cantón Cuenca, la
misma que debe adecue a las normas jurídicas superiores y así evitar
estas contradicciones.

Este mismo artículo nos hace mención de todo lo que debe tener el plano:
a. Ubicación y linderos del bien inmueble.

b. Ubicación y número que el corresponda a cada terreno y
espacio construido de propiedad exclusiva.
c. Ubicación de las instalaciones de luz y fuerza, agua potable,
teléfono, calefacción y ventilación en el caso que las hubiere,
desagües, y los demás bienes comunes.
El artículo 12 que fue reformado en su inciso tercero al final manifiesta

que los reglamentos internos, que sin perjuicio a la obtención de la
autorización que para estos efectos entregan las respectivas
municipalidades del Ecuador; por lo cual el artículo anterior nos habla de
la protocolización que se entiende que es realizado por el notario a través
de las notarías; pero el artículo 12 al manifestar que sin perjuicio no da
una posibilidad de aparte de los demás requisitos necesita la aprobación
de la municipalidad; en la práctica tiene un efecto de carácter obligatorio
ya que el reglamento interno primero tiene que pasar por el municipio y
posteriormente por las notarías.
Finalmente el artículo 19, manifiesta que las municipalidades son las que
determinarán los requisitos para aprobar los planos, a que normas deben
sujetarse las edificaciones y otras formas de constitución de la propiedad
horizontal. Mientras los notarios no podrán autorizar ninguna escritura
pública sobre construcción o traspaso, de la propiedad de un piso o
departamento, tampoco lo podrán hacer los registradores de la propiedad
si no tiene la copia autentica de la declaración municipal y del reglamento
de copropiedad. Este artículo más bien crea una contradicción con el
artículo 10 antes mencionados ya que en el artículo 10, habla de la

protocolización que hacen los notarios mientras el artículo 12, da carta

abierta a las municipalidades es decir ya que además de los otros
requisitos se necesita, las autorizaciones emitidas por los municipios. Por
lo que hemos manifestado los que debe protocolizar son los notarios pero
aquí esa facultad se les remite a las municipalidades, y los notarios
quedan como simple verificadores, lo cual genera una gran interrogante si
el artículo 10, valen o los artículos 12 y 19, prevalece sobre los otros por
lo cual es necesario una aclaración el artículo 10, principalmente para
saber si los notarios son los que deben protocolizar el reglamento interno
o simplemente ser verificador del cumplimiento de todos los requisitos.
En conclusión hay una gran contradicción ya que las ordenanzas que

expiden los GAD, son contradictorias un ejemplo de ello es el COOTAD,
como ya lo mencionamos y las demás normas del ordenamiento vigente,
por lo que es necesario que se revoque la ordenanza actual del cantón
Cuenca y que se expida otra más acorde con la actualidad y el
ordenamiento vigente y que a su vez se aclaren los artículos 10,12 y 19
de la Ley de propiedad horizontal para que todo tenga una claridad tanto
para la municipalidad, las notarías, los registradores de la propiedad,
colegio de arquitectos, colegio de ingenieros, colegio de abogados y
finalmente pero no menos importante las personas particulares y las
grandes constructoras a través de las personas jurídicas.
3.2 Requisitos formales
Dentro de los requisitos formales para establecer la propiedad horizontal,

es el reglamento interno, el cual se van a determinar todas las normas
que van a regir dentro del complejo habitacional; se determinara las áreas

de propiedad privada, así como las áreas comunes: tanto generales y

especiales; y también la alícuota correspondiente a cada una de las
unidades que formen parte de la propiedad privada pertenecientes al
complejo habitacional.
De conformidad con la Ley de propiedad horizontal y el Reglamento a la

ley debe ser aprobado por todos los dueños de los diferentes bienes
inmuebles que conforman parte de la propiedad horizontal, pero en la
práctica esto no se realiza ya que son las constructoras, ingenieros civiles
o arquitectos lo que realizan este reglamento, ya que este junto con los
planos de la propiedad horizontal son presentados en el municipio para
que se pasó a todos los trámites necesarios y posteriormente con la
aprobación del municipio son protocolizados en las notarías y
posteriormente en el registro de la propiedad, y para con las
autorizaciones respectiva poder construir el bien inmueble de manera
legal.
El reglamento de la propiedad horizontal debe regular los siguientes

aspectos:
1) Descripción general del edificio.
Este punto hace referencia a la ubicación del complejo habitacional, es

decir cuáles son sus límites geográficos por ejemplo:
El bien inmueble a declararse bajo el régimen de la propiedad horizontal se encuentra ubicado

en el lote # 2 de la lotización del terreno de propiedad de la Sra. María Dolores Brito, sector
calera de la parroquia Baños del cantón Cuenca, de la provincia del Azuay, lindante al Norte
con el lote #4 y calle el retorno, por el Sur con la calle Juego de la Pallaca, por el este con el
lote #3 y por el Oeste con la calle de retorno. El lote tiene una cabida de 216.52 metros
cuadrados y con la clave catastral # 09-05-012-190-000.
La forma de adquisición del bien por ejemplo:
Este bien inmueble fue adquirido por la Sra. María Claudina Guaraca Mejía, mediante
escritura pública celebrada en la Notaria Quinta del cantón Cuenca, el catorce de diciembre
del dos mil dieciséis y debidamente inscrito en el registro de la propiedad del cantón Cuenca
el diecinueve de diciembre del dos mil dieciséis con el # 15713.
Nombre de la propiedad horizontal por ejemplo:
El condominio se llamara “La Calera” y está conformado por 2 unidades de vivienda.
2) Determinación de las unidades de propiedades privadas y

comunes.
Según el Reglamento de la Ley de propiedad horizontal, al tratar el tema

de los bienes comunes va desde el artículo 5 hasta el artículo 12, por lo
cual analizaremos todos los artículos referentes a este tema.
Bienes comunes

Los bienes comunes-. Serán de dominio inalienable e indivisible para

cada uno de los copropietarios del bien inmueble, los mismos que son los
necesarios para su existencia, seguridad y conservación del conjunto de
vivienda, centro comercial o cualquier bien inmueble que hayan sido
declarados bajo el régimen de propiedad horizontal, lo cual permite a
cada uno de sus copropietarios el uso y el goce de su piso, departamento
o local comercial e igualmente el terreno sobre el cual ha sido construido
el inmueble de la propiedad horizontal las acometidas centrales de los
servicios de agua potable, alcantarillado, energía eléctrica y teléfonos, las
áreas verdes, las vías de acceso y espacios comunales y en general todo
aquello que conste como tales en la declaratoria de propiedad horizontal.
Los derechos inseparables-. Los copropietaritos tienen el derecho de

uso y goce sobre todos los bienes comunes pero en proporción a la
propiedad y los mismos estarán incluidos en la respectiva cuota o
alícuota.
Derechos del usuario-. Los arrendatarios, comodatario, usuario,

acreedor anticrético, usufructuario, sustituirán al propietario en los
derechos de uso de los bienes comunes y también lo sustituirán en las
obligaciones referentes a la propiedad horizontal. Todos los bienes
comunes que son parte de la propiedad horizontal no podrán ser
apropiados ni individualmente, ni exclusivamente y sobre dichos bienes
cada propietario o usuario tiene un derecho indivisible, comunitario y
dependiente y la cuota de participación quedara establecida en la alícuota
individual de cada propietario.

Bienes comunes generales e individuales-. En el caso de que existan

más de un bloque o torre en el caso de los condominios para el pago de
la expensas los bienes comunes se dividirán en bienes comunes
generales y bienes comunes individuales; los primeros son todos aquellos
que sirven para todos los propietarios y pueden usar y gozar de los
bienes; mientras los segundos son todos aquellos cuyo uso y cuyo goce
está limitado a los propietarios de cada torre por ejemplo los ascensores
de la torre, las escaleras, las instalaciones de servicios públicos que son
compartidos entre los propietarios o usuarios de la torre o bloque y los
mismos serán declarados bajo el régimen de propiedad horizontal.
Porcentaje de los bienes comunes-. El porcentaje de los bienes

comunes, en caso que la propiedad horizontal tenga más de una torre o
bloque, ya sea para la vivienda o el comercio; es en las escrituras
públicas en donde se haya declarado el régimen de propiedad horizontal,
quedaran establecidas las alícuotas individuales para cada torre o bloque
ya sea para la vivienda o comercio y dando por ello un carácter definitivo,
irrevocable e invariable. Sin embargo la Asamblea General podrá acordar
con cada propietario o usuario las cuotas con las que tenga que contribuir
para la conservación de los bienes comunes.
La reparación de los bienes comunes-. La Asamblea de copropietarios

son quienes aprobarán la reparación de los bienes comunes, de acuerdo
con la propuesta de la persona que se encarga de la administración del
bien declarado bajo el régimen de propiedad horizontal o en caso de

reparaciones urgentes y necesarias que puedan afectar, arruinar al bien

inmueble ya sea en la seguridad, salubridad, la persona encargada de la
administración del bien podrá proceder a su inmediata reparación sin
autorización de la Asamblea de General de Copropietarios, con la
condición de manifestar los hechos en la próxima Asamblea.
Modificaciones de los bienes comunes-.En el caso de las

modificaciones de los bienes comunes, le corresponde a la asamblea
general de copropietarios autorizar ya sea la modificación, construcción o
cambio de los bienes comunes, pero con previo estudio del Director
General o de la persona encargada de la Administración, según sea el
caso.
Prohibiciones para los copropietarios y usuarios-. Las prohibiciones

son tanto para los propietarios, usuarios, arrendatarios, y para todas
aquellas personas que ejerzan los derechos de uso sobre los bienes
comunes serán las siguientes:
a. Dañar, modificar o alterar el bien común ni aunque se

manifieste que era para mejorar el bien.
b. Usar de manera abusiva el bien, es decir utilizarlo de una

manera distinta a su naturaleza o impidiendo el uso y goce de
los demás copropietarios.

c. No pagar las expensas ya sea la ordinarias o extraordinarias,

legalmente fijadas para la conservación de los bienes comunes.
d. Colocar objetos que puedan alterar la fachada de la propiedad

horizontal como por ejemplo; ropa, alfombras u objetos
similares.
e. Obstaculizar las áreas comunes que sirvan de tránsito o

acceso a cada bien inmueble.
f. Instalar máquinas o maquinaria que ocasione ruidos,

vibraciones que puedan afectar o distorsionar las ondas radiales
y de la televisión o afecten el flujo de la corriente eléctrica.
g. Almacenar sustancias explosivas, toxicas, insalubres,

malolientes o que se encuentre prohibidos.
h. Pintar o colocar, carteles anuncios entre otros similares en la

fachada del bien inmueble declarado en propiedad horizontal.
i. Oponerse a la entrada de los departamentos, viviendas o

locales comerciales; a la persona que ejerza la administración o
su vez obreros, técnicos que estén encargados del control del
funcionamiento o reparación de daños existentes en los bienes
comunes.

j. No se podrán efectuar descuentos, reducciones de ninguna

naturaleza a las expensas o aportes comunales. En caso de
reclamos estos deberán ser presentados por escrito y cuando
hayan sido pagados podrán hacerse la respectiva liquidación.
k. En el caso de que se dé la venta, arriendo ya sea del

departamento o local no podrá darse sin previa comunicación
por escrito a la administración del edificio o condominio.
l. La administración será responsable ante la asamblea general

de copropietarios o ante el órgano de administración
competente del edificio o condominio.
m. En el caso de los corredores, escaleras, terrazas u otros lugares

comunales del condominio o edificio, como sitios de
almacenamiento, reunión u otros similares salvo el caso que
exista autorización previa y expresa por parte de la
administración.
Además de las prohibiciones mencionadas, la asamblea de

copropietarios podrá establecer las que considere necesarias en
el reglamento interno del edifico o condominio.
Bienes de Propiedad Privada o Exclusiva

Bienes exclusivos-. Serán considerados como bienes exclusivos

también la casa o departamentos de vivienda o los locales comerciales
que pertenezcan a los copropietarios; y de igual manera los bienes
accesorios como puertas interiores, servicios sanitarios, armarios entre
otros bienes que no hayan sido declarados como comunes.
Derechos de los bienes exclusivos-. Los titulares del dominio podrán

disponer como ellos quieran de los bienes de uso exclusivo como lo son
los departamentos o locales comerciales, siempre que lo hagan según lo
establecido por la Ley de propiedad horizontal y su Reglamento general y
el Reglamento interno.
Tributos de los bienes exclusivos-. Los impuestos, tasas y demás

contribuciones que puedan afectar a los bienes exclusivos estarán bajo el
cargo de sus titulares.
Modificaciones de los bienes exclusivos-. Para realizar las

modificaciones es necesario:
a) No debe comprometer la estructura, la seguridad, solides,

salubridad del bien inmueble, salvo las modificaciones que
no alteren lo antes mencionado y que cuente con la
autorización de los copropietarios asistentes a la asamblea
de copropietarios.

b) El copropietario debe obtener todos los permisos necesarios

para dichas modificaciones por parte de la municipalidad en
caso de ser necesario.
Obligaciones de los propietarios y usuarios respecto a los bienes

exclusivos-. Serán obligaciones de los propietarios y los usuarios:
a. Tienen que efectuar todas las reparaciones y mejoras

necesarias para la conservación del bien; y serán
responsables de los daños que por su culpa puedan
efectuarse ya sea en los bienes comunes o bienes
exclusivos.
b. Permitir el ingreso al bien exclusivo (Vivienda,

departamento, local comercial, entre otros), de las personas
sean encargadas de inspeccionar o realizar trabajos de
interés común que afecten a bienes comunes o exclusivos.
c. Mantener el bien inmueble en las mejores condiciones

siendo estas de limpieza, higiene, conservación y seguridad.
A demás de estas obligaciones, la asamblea general de copropietarios

podrá complementar estas u otras que ayuden a la convivencia dentro
del bien inmueble declarado bajo el régimen de la propiedad horizontal.

Prohibiciones para los propietarios, usuarios o a cualquier título-.

Está prohibido a los propietarios y usuarios lo siguiente:
a. Realizar obras en los bienes exclusivos sin cumplir con los

requisitos establecidos en la Ley de propiedad horizontal, en
el Reglamento general y en el Reglamento interno.
b. Construir nuevos pisos, departamentos o locales

comerciales o hacer construcciones de cualquier índole, que
contravengan lo establecido en la Ley de propiedad
horizontal, en el Reglamento general y en el Reglamento
interno.
c. Destinar, el piso, departamento o local comercial a otro

objeto distinto al que está previsto en el Reglamento interno,
o siendo autorizado por el órgano interno competente.
d. Instalar máquinas o maquinaria que cause ruido, vibraciones

o distorsionen las ondas radiales y de televisión o afecten el
flujo de la corriente eléctrica.
e. Almacenar sustancias: explosivas, toxicas, insalubres,

malolientes o que su tenencia se encuentre prohibida.
f. En el caso de que se dé la venta, arriendo ya sea del

departamento o local no podrá darse sin previa

comunicación por escrito a la administración del edificio o

condominio.
g. Realizar actos contrarios a la Ley de propiedad horizontal, al

Reglamento general y al Reglamento interno y a las
disposiciones de la asamblea de copropietarios.
3) Alícuota
La alícuota le corresponde a cada una de las viviendas,

departamentos o locales comerciales que conforman parte de la
propiedad horizontal, lo cual significa el porcentaje de aportación cada
uno de los propietarios o usuarios dueños las unidades de propiedad
privada.
La alícuota sirve para determinar dos cosas; la primera es el nivel de

participación y decisión por parte de cada propietario y segundo el
monto de contribución para cubrir los gatos comunes tanto de
administración, mantenimiento.

Para determinar la alícuota se tomara en cuenta el total de área de las

unidades de propiedad privada o exclusiva, sin considerar las áreas
comunes; para el establecimiento matemático del porcentaje que le
corresponde a cada unidad de propiedad privada elaboramos un
cuadro de áreas y alícuotas para entenderlo de mejor manera:
Unidad Área Alícuota

A 120 metros cuadrados 120 / 1000 = 0.12 (12%)
B 180 metros cuadrados 180 / 1000 = 0.18 (18%)
C 130 metros cuadrados 130 / 1000 = 0.13 (13%)
D 170 metros cuadrados 170 / 1000 = 0.17 (17%)
E 140 metros cuadrados 140 / 1000 = 0.14 (14%)
F 160 metros cuadrados 160 / 1000 = 0.16 (16%)
G 100 metros cuadrados 100 / 1000 = 0.10 (10%)
Total 1.000 metros cuadrados 100 (100%)
Como medio de comprobación, para determinar si los valores obtenidos

son los correctos, se tendría que sumar todos los porcentajes de la
columna de alícuotas, y el resultado será 1.
Por lo tanto este porcentaje seria el aporte proporcional de cada

propietario o usuario en cuanto a los gatos de administración,
mantenimiento, reparación y otros gastos considerados comunes.

Ejemplo:
Se necesita hacer una reparación cuyo valor es de $1.000 dólares de

Norte América, por lo cual cada propietario o usuario deberá dar una
cuota de:
Unidad Valor de reparación Monto a pagar

A 1.000 x 0.12 120
B 1.000 x 0.18 180
C 1.000 x 0.13 130
D 1.000 x 0.17 170
E 1.000 x 0.14 140
F 1.000 x 0.16 160
G 1.000 x 0.10 100
Total Valor de la reparación 1.000
por el porcentaje de cada
unidad
Con un total de $1.000 dólares de Norte América.
En cuanto el caso que existan más de un bloque; cada bloque será

considerado como uno solo, es decir en cada bloque se concederá un
100% y en caso de reparaciones del bloque será este el que los repare y
en caso de reparaciones generales de los bienes comunes que afecten a

todos los bloques, se dividirá para el bloque y este a su vez para todos
los propietarios u usuarios pertenecientes al bloque.
Bloque A
Valor de la $500
reparacion
$1.000 Bloque B
$500
Bloque A Valor de la Reparación Monto a

Pagar
A 500 x 0.12 60
B 500 x 0.18 90
C 500 x 0.13 65
D 500 x 0.17 85
E 500 x 0.14 70
F 500 x 0.16 80
G 500X 0.10 50
Total Valor de la reparación por el 500
porcentaje de cada unidad
Y de igual manera se repetirá con el bloque b en cado de ser mas de dos

bloque se hará de la misma manera siempre buscando la igualdad y
equidad.

4) Sanciones
Los actos se consideren prohibidos ya sea por la Ley de propiedad

horizontal, el Reglamento general y el Reglamento interno tendrá que
pagar las reparaciones e indemnizaciones correspondientes a sus actos.
En caso de mora ya sea por las expensas ordinarias o extraordinarias o a

su vez ambas, serán los copropietarios en la asamblea general los que
acordaran mediante la administración el cobro de los interés respectivos
acerca de la mora los mismos que deberán ser calculados en base al
interés vigente por parte del Banco Central del Ecuador, es decir se
observara la fecha exacta de la mora y se calculara con el interés que
estuvo vigente en esa fecha; además los gastos judiciales en caso de
haberlos por haber incumplido al pago dentro del plazo establecido que es
de 30 días estos gastos deberán ser pagados por el o los propietarios o
usuarios que incumplieron el pago. La persona que ejerza la
administración, en conformidad con la Ley de propiedad horizontal, el
Reglamento general y el Reglamento interno será el representante legal
de todo el complejo de vivienda declarado bajo el régimen de propiedad
horizontal.
En caso de reincidencia, la persona encargada de la administración podrá

tomar las medidas legales que consideré necesarias y oportunas.
En caso de los arrendatarios, comodatarios y demás personas que

ejerzan el derecho de uso e incumplan el respectivo contrato en la parte
de las obligaciones se solicitará que se le establezcan las respectivas
sanciones entre una de ellas dar por terminado el contrato y proceder a la
recuperación del bien inmueble de manera inmediata.

5) Organismos de administración.
Los organismos de administración según la mayoría de los doctrinarios

deben ser tres:
Asamblea de copropietarios o Junta general Es

organismo legislativo con la capacidad de expedir normas.
El Directorio Es un organismo mixto con la capacidad de
regular normas y ejecutar reglamentos.
El Administrador o Gerente Es un organismo ejecutivo.
I. Asamblea de copropietarios
Es el máximo organismo de administración dentro de un complejo

habitacional bajo el régimen de propiedad horizontal, el mismo que está
integrado por todos los propietarios del complejo de vivienda; los mismos
que tienen poder decisivo en relación a la alícuota asignada a su
respectivo bien inmueble.
Sus funciones se centran principalmente en el aspecto normativo y
cumple dichas funciones de manera paralela con el Directorio.

El Reglamento a la Ley de propiedad horizontal manifiesta que es la

asamblea general de copropietarios y todo lo que la compone; sus
funciones se encuentran desde el artículo 33 hasta el artículo 45, lo que
analizaremos a continuación:
Asamblea de Copropietarios-. El Reglamento general no hace mención

de un concepto más bien nos manifiesta de que está compuesto esta
asamblea; la asamblea de copropietarios está compuesta por todos los
propietarios del complejo de vivienda o de sus representantes que deben
estar reunidos en quórum y de los demás requisitos exigidos por la Ley de
propiedad horizontal y el Reglamento general.
Además el administrador será el representante legal, judicial o

extrajudicial en los siguientes casos:
a) Se basa en el artículo 32, literal a), manifiesta que en el caso de los

bienes declarados bajo el régimen de propiedad horizontal pero los
que sean exclusivos para la vivienda será la asamblea de
copropietarios y el administrador serán los encargados de ejercer el
control.
b) El presidente o el administrador, ya sea de forma conjunta o

individual podrán actuar especialmente en el cobro de las cuotas,
intereses, reclamos, demandas, celebrar actos y contratos y todo lo
determinado por la Ley de propiedad horizontal, el Reglamento
general y el Reglamento interno. Al final hace mención al artículo
50 del derogado Código de Procedimiento Civil, por esto debe ser

reformado lo más pronto posible de conformidad al Código

Orgánico General de Procesos.
Votación-. Cada copropietario tendrá derecho al voto en la asamblea

general, pero en conformidad a la alícuota de su bien inmueble.
Dirección de la asamblea-. La asamblea integrada por:
• Presidente-. La asamblea será dirigirá o precedida por el

presidente, el mismo que será designado por la asamblea
general; para ser elegido como presidente el único requisito
es ser copropietario del conjunto de vivienda; el presidente
será elegido por la asamblea general por un periodo de un
año y podrá ser reelegido indefinidamente; en caso de
ausencia temporal su lugar lo ocupara otro copropietario
designado para ello.
• El administrador actuara como secretario y director general
de la asamblea de copropietarios y en caso que faltare se
nombrara un secretario ad-hoc.
Secciones-. La asamblea de copropietarios tendrá secciones ordinarias y

extraordinarias.
a. Secciones ordinarias-. Se realizaran una vez por año

calendario y dentro de los tres primeros meses de cada año.

b. Secciones extraordinarias-. Se realizaran cuando fueran

convocadas por asuntos específicos y se resolverán solo
dichos asuntos que se encuentran en la convocatoria.
Convocatoria-. Para las secciones ordinarias o extraordinarias, serán

elaboradas:
Por el presidente o el administrador por iniciativa propia o por

petición de uno de los miembros del directorio; o por los
copropietarios que representen al menos el 30% del total de los
votos de los copropietarios del conjunto de vivienda.
Los copropietarios podrán auto convocarse con al menos el 40%

de respaldo de votos de los propietarios del conjunto de vivienda,
siguiendo el proceso; se convocara por escrito con ocho días por
lo menos de anticipación a la fecha de la reunión en la misma
constara: el lugar, la fecha, la hora y el asunto o asuntos a tratarse
en la sección.
• En caso que no hubiera quórum, en la hora señalada, en

primera convocatoria, esta se extenderá para una segunda
convocatoria, pudiendo la misma realizarse no antes de 70
minutos después de la primera convocatoria, con la
advertencia que la reunión se efectuara con cualquiera
que fuere el número de los copropietarios asistentes; no se

podrá en la segunda convocatoria alterarse el orden del

día.
Quórum-. Se manejara de la siguiente manera:
Para las reuniones de la asamblea general, en primera

convocatoria deberá estar integrada por el 50% de los
copropietarios con derecho a voto.
En la segunda convocatoria, el quórum quedara establecido con

todos los copropietarios con derecho al voto que se encuentren
presentes.
En el caso de reformar el reglamento interno o cambiarlo de

manera total deberán estar presentes todos los copropietarios con
derecho a votar que establezca la ley de propiedad horizontal; solo
en este caso no importara si es primera o segunda convocatoria.
El secretario de la asamblea general, llevará un registro con las

firmas de todos los asistentes.
Para poder ejercer el derecho al voto, cada uno de los

copropietarios tiene que justificar o demostrar que se encuentra al

día con el paso de las expensas tanto las ordinarias y

extraordinarias; multas; interés de mora y los demás pagos; al
momento de efectuar estos pagos la administración le otorgara un
certificado que le servirá al copropietario para justificar los pagos.
Asamblea universal-. Esta Asamblea podrá reunirse en cualquier

momento, con la única condición que asistan todos los copropietarios
solo así se podría llamar asamblea universal.
Representación de los copropietarios-. Los copropietarios pueden

participar en la asamblea por si mismos o por medio de un representante.
Esta representación debe otorgarse mediante un poder notarial, o a su
vez por una carta cursada al presidente o administrador y deberá
adjuntarse al acta de la respectiva sección.
Derecho de asistencia-. Son los copropietarios que conforman el

conjunto de vivienda quienes tienen derecho a concurrir a la asamblea y
no su arrendatario, usuario o comodatario, salvo que asistan en
representación.
Votación-. Las decisiones de la asamblea serán tomadas por la mayoría

de votos, los mismo deben representar a más de la mitad de votos de los
asistentes con derecho a voto que concurran a la asamblea.
Aprobación de actas-. Las actas de la asamblea serán aprobadas en la

misma sección y llevaran las firmas del presidente y secretario. Además
será el administrador que bajo su responsabilidad llevara el libro de actas
originales.

Resoluciones-. Todas las resoluciones de la asamblea serán obligatorias

para todos los copropietarios, arrendatarios, usuarios, comodatarios y en
general para todas aquellas personas que ejerzan los derechos de uso
del bien declarado bajo el régimen de propiedad horizontal.
Deberes y atribuciones-. Serán deberes y atribuciones de la asamblea

general las siguientes:
a) Elegir y cambiar de su cargo al administrador y al presidente de la

asamblea de copropietarios según sea el caso. El director general
como lo manifiesta el articulo ·32 literal b) del Reglamento general,
en caso múltiples bloques, condominios o locales comerciales, la
administración y control estará bajo el cargo de la asamblea de
copropietarios, del director general y del administrador.
b) Elegir o cambiar de sus cargos al haber múltiples bloques o
conjunto de conformidad al artículo ·32 literal b) del Reglamento
general, a los miembros que conforman parte del directorio general.
b) Elegir y remover de sus cargos, en caso de haber múltiples.
c) Reconocer y resolver informes, cuentas, balances y presupuestos

que le presente el director general y la persona que ejerce la
administración del complejo habitacional.
d) Señalar de conformidad al Reglamento general, las cuotas de

contribución de cada uno de los propietarios para las expensas
ordinarias y extraordinarias de los bienes comunes tanto
individuales como generales y los seguros obligatorios.

e) Revocar o reformar las decisiones del director general y de la

persona que ejerza la administración del complejo habitacional, que
sean contraías a la Ley de propiedad horizontal, el Reglamento
general y el Reglamento interno.
f) Expedir, reformar y protocolizar el reglamento interno del bien

inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal, que seta previsto
en la Ley de propiedad horizontal y en el Reglamento general y
deberá ser interpretado con fuerza obligatoria.
g) Ordenar, en el caso que consideré necesario la fiscalización de las

cuentas y la caja de la administración.
h) Podrá exigir a la persona que ejerce la administración del bien

inmueble declarado bajo el régimen de propiedad horizontal,
cuando consideré necesario y conveniente una garantía para que
responda de manera fiel y correcto desempeño de su cargo,
determinando la forma en la cual se ha de rendirse dicha garantía y
el valor de la misma.
i) Dictar las normas necesarias y convenientes para la administración

de los bienes comunes para una armónica relación de los
copropietarios.

j) Autorizar al presidente o al administrador para la contratación del

seguro obligatorio que dispone la Ley de propiedad horizontal y el
Reglamento general.
k) Solucionar cualquier asunto referente a la administración del bien

inmueble y a los asuntos que planteen el presidente, la persona
que ejerza la administración o los copropietarios.
II. El Directorio
Es un organismo que debe existir en los conjuntos de viviendas, de gran

magnitud, en los cuales resulta complicado reunir a la asamblea general,
es por esto que cuando existe, debe tener amplias facultades, de tal
manera que la asamblea general solo la integre y una vez que esto ha
ocurrido, sea el directorio aquel que tome las decisiones pero teniendo en
cuenta que tanto la asamblea como el directorio no pueden dictar normas
rígidas.
El reglamento general al tratar el tema del directorio se refiere a este tema
desde el artículo 46 hasta el artículo 56 los mismos que analizaremos a
continuación:
Directorio General-. El directorio general se constituirá en conformidad a

lo establecido en el artículo 32, literal b) del reglamento general, en el cual
manifiesta que al haber múltiples bloques o conjuntos sean estos de
vivienda o locales comerciales o exclusivamente para el comercio cuya
administración y control estarán a cargo la asamblea de copropietarios, el
directorio general, el presidente y el administrador.

Los miembros del directorio general duraran un año en el ejercicio de su

cargo y podrán ser reelegidos indefinidamente.
En el caso de varios bloques o conjuntos, la asamblea de copropietarios

deberá elegir un representante para cada una de las torres o bloques, los
cuales conformaran parte del directorio general del bien inmueble
declarado bajo el régimen de propiedad horizontal y estos miembros
serán elegidos tomando en cuenta incluso a las minorías. Para asegurar
una representación justa de los diversos sectores y las minorías en los
complejos habitacionales conformados por varias torres o bloques ya sea
de vivienda o locales comerciales el directorio general deberá tener como
uno de su miembros a un copropietario sea elegido con votos cuyas
alícuotas sumen el 20% del total de ellas.
Dirección y secretaria-. El directorio general está integrado por:
El presidente será elegido por la asamblea y a falta de uno será

uno de los miembros de dicho directorio, en caso de que la
ausencia sea definitiva será la asamblea de copropietarios quien
designe un remplazo y será el presidente quien estará al frente del
directorio general.
El secretario del directorio general será el secretario de la

asamblea de copropietarios el mismo que tendrá voz pero no
tendrá voto.

Renuncia-. Sera el directorio general el que deberá aceptar las renuncias

y conceder las licencias que sean solicitadas por parte de los miembros
siempre que las mismas no afecten o alteren el funcionamiento; o dichas
formulaciones no sean dolosas o intempestivas. Las solicitudes
pertinentes deberán constar en el acta de la respectiva reunión. En caso
de no tener una resolución favorable el miembro deberá seguir en sus
funciones hasta que sea remplazado.
Convocatoria y secciones-. El directorio general se convocara en

secciones ordinarias y extraordinarias, en conformidad a lo que
establezca el reglamento interno del conjunto de vivienda o locales
comerciales.
Reuniones Universales-. El directorio general podrá reunirse sin previa

convocatoria, en cualquier lugar, momento, con la única condición que
siempre concurran sus miembros principales en cuyo caso se podría
hablar de una reunión universal.
Quórum-. En el caso de la reuniones del directorio general para que

exista quórum deben asistir un número de miembros que representen más
de la mitad; en caso de que no hubiere quórum se llamara a una segunda
convocatoria, la que podrá iniciarse una vez que hayan transcurrido al
menos sesenta minutos desde la hora que fue la primera convocatoria,
con la advertencia que la reunión se efectuara con cualquiera que fuere el
número de asistentes.
Representación-. En las reuniones del directorio general asistirán el

presidente, sus miembros y el secretario. Dependiendo del caso el

directorio general podrá invitar a una o varias personas para tratar un

asunto especifico en la convocatoria; el directorio podrá solicitar a
asesores profesionales que asistan a las secciones pero estas personas
asistirán con voz pero no tendrán derecho al voto. No se admitirá otro
caso en el que se permita la presencia de persona alguna incluso
tratándose de los copropietarios del complejo habitacional.
Votación y decisiones-. Todos los miembros que son parte del directorio
general tienen derecho al voto. Las decisiones del directorio general serán
tomadas por la mayoría de votos que representen a más de la mitad de
los asistentes a la sección y en caso de empate será el presidente del
directorio general el que tenga el voto dirimente.
Aprobación de actas-. Todas las actas del directorio general deberán ser
aprobadas en la misma reunión; deberán llevar las firmas del presidente, y
del secretario quien dará fe de lo resuelto. Será el secretario quien lleve
bajo la responsabilidad el libro de actas originales.
Resoluciones-. Todas las resoluciones que adopte el directorio general,

serán obligatorias para todos los copropietarios, arrendatarios,
comodatarios, usuarios y en general para todas las personas que ejerzan
el derecho de uso sobre un bien inmueble que forma parte de conjunto de
vivienda.
Derechos y atribuciones del directorio general-. Serán atribuciones y

derechos del directorio general las siguientes:

a) Analizar y poner en consideración de la asamblea de

copropietarios: cuentas, balances, presupuesto e informes
que representen la administración.
b) Organizar y poner en consideración de la asamblea de

copropietarios la proforma del presupuesto anual de gastos
del conjunto de vivienda; esta proforma deberá estar
acompañada de los planes y programas que se realizaran y
se ejecutarán.
c) Planificar y sugerir a la asamblea de copropietarios el aporte

de la cuotas extraordinarias, de acuerdo con las
necesidades del complejo habitacional.
d) Elaborar un informe pormenorizado acerca de las pólizas de

seguro que sean de interés del complejo habitacional.
e) Desarrollar y presentar a la asamblea de copropietarios

para la aprobación en conformidad a lo establecido por la
Ley de propiedad horizontal y el reglamento general, el
proyecto del reglamento interno del conjunto de vivienda el
mismo que deberá tener las normas necesarias y
convenientes para la administración de los bienes comunes
y la armónica relación de todos los copropietarios.
f) Con la anticipada resolución de la asamblea, contratar a la

persona que desempeñara la administración del bien

inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal y además

deberá estar señalado la remuneración.
g) Consentir por escrito a la persona que ejerza la

administración del bien inmueble bajo el régimen de
propiedad horizontal para la vivienda o para el comercio,
para que contrate los servicios de los empleados que
consideré necesarios para la administración de los bienes
comunes del conjunto de vivienda y deberá señalar sus
respectivas remuneraciones.
h) Solucionar cualquier cuestión que se refiera a la

administración del conjunto de vivienda declarado bajo el
régimen de propiedad horizontal y solo asuntos que sean
planteados por los copropietarios y la administración.
i) De manera adicional podrá ejercer los demás deberes y

atribuciones que sean asignados en la Ley de propiedad
horizontal, el reglamento general y el reglamento Interno; y
también todas las funciones que sean compatibles con sus
responsabilidades administrativas, técnica y en general toda
otra gestión o gestiones que le encomiende la asamblea de
copropietarios.
III. El Administrador o Gerente.

Representa al órgano ejecutivo del conjunto de vivienda declarado bajo el

régimen de la propiedad horizontal; su función principal es la cumplir y
hacer cumplir la ley, las disposiciones reglamentarias de la asamblea de
copropietarios y del directorio.
El Reglamento general se refiere al administrador o gerente en el artículo

59 hasta el artículo 62 los mismos que analizaremos a continuación:
Administrador-. Es la persona que ejerce la administración del bien

inmueble declarado bajo el régimen de propiedad horizontal; este será
elegido por la asamblea de copropietarios por un periodo de un año y
podrá ser reelegido de manera indefinida y además para ejercer el cargo
de administrador no requiere ser un copropietario del complejo
habitacional.
En caso que el administrador faltare de manera temporal se delegara a
otro copropietario dichas funciones y en caso que se trate de una falta
definitiva, la sustitución será resuelta por la asamblea general.
Atribuciones y deberes del administrador-. Los deberes y atribuciones

del administrador serán las siguientes:
a) Administrar los bienes comunes del complejo habitacional

declarado bajo el régimen de propiedad horizontal, con el mayor
celo y eficiencia pero siempre dentro de los límites establecidos
por la Ley de propiedad horizontal, el reglamento general y el
reglamento interno vigente.

b) Deberá adoptar de manera oportuna las medidas para la buena

conservación de los bienes del complejo habitacional y ordenar las
reparaciones que sean necesarias.
c) Entregar a la asamblea general o al directorio general, para que

este ponga a su vez a consideración de la asamblea de
copropietarios, dependiendo del periodo de tiempo señalar las
cuentas, balances, proyectos de presupuesto, estados de situación
e informes sobre la administración bajo su cargo.
d) Presentar y prepara a la asamblea de copropietarios, para su

aprobación y en concordancia a lo que está establecido en la Ley
de propiedad horizontal, el reglamento general, el proyecto del
reglamento interno; las demás normas necesarias y convenientes
para la administración de los bienes comunes del conjunto de
vivienda y la armoniosa relación entre los copropietarios.
e) Cobrar dentro de los primeros diez días de cada mes y mantener

bajo su responsabilidad tanto personal y pecuniaria, las cuotas
tanto ordinarias como extraordinarias de todos los copropietarios;
en caso de mora por ser la primera vez se cobrara de manera
extrajudicial y en caso de persistencia en la mora del pago deberán
ser cobradas junto a los intereses establecidos en la Ley de
propiedad horizontal, el reglamento general y el reglamento interno
vigentes.

f) Al cesar de sus funciones, deberá devolver los fondos y bienes que

estuviesen a su cargo y presentar los respectivos informes.
g) Ordenara la reparación de los daños ocasionados en los bienes

comunes pertenecientes al conjunto habitacional y la reposición de
ellos a costa del copropietario, arrendatario, comodatario, usuario o
al responsable de dichos daños. De igual manera ordenara la
reparación de los daños ocasionados en los bienes comunes
individuales o en los exclusivos siempre que dichos daños puedan
producir menoscabo a la propiedad o a otros condominios y la
reposición de dichos daños se realizaran a costa del copropietario,
arrendatario, comodatario, usuario o la persona responsable de los
mismos.
h) Solicitar al órgano competente, de conformidad con lo establecido

en la Ley de propiedad horizontal, el reglamento general y el
reglamento interno; la imposición de sanciones y multas a los
copropietarios infractores o que se los que causen daños a la
propiedad horizontal; y el producto de dichas sanciones ingresara
al fondo común de reserva10.
10
Fondo común de reserva-. Se establece la obligación de crear un Fondo Común de
Reserva para todas las reparaciones de los bienes comunes, para gastos comunes
urgentes o imprevistos por fuerza mayor como accidentes y terremotos y para gastos
programados que deban realizarse a futuro de acuerdo a la vida útil de materiales y
elementos, como la pintura o recubrimiento exterior del inmueble y reparaciones de
cubiertas y techos. Este fondo se formará por un porcentaje de recargo no menor al
cinco por ciento (5%) sobre los gastos comunes, y se incrementará con el producto de
multas, intereses y con aportes voluntarios.

i) Celebrar los contratos de adquisición, arrendamiento de bienes o

los servicios necesarios para la administración, conservación,
reparación, mejora y seguridad de los bienes comunes del conjunto
de vivienda; pero siempre dentro de los montos y autorizaciones
respectivas de los órganos de administración.
j) Con las autorizaciones correspondientes podrá celebrar contratos

de trabajo, para el personal subalterno ya sea empleados y obreros
necesarios para la administración, conservación, limpieza y
seguridad de los bienes inmuebles del conjunto de vivienda; y
además cancelar las remuneraciones de los mismo; y estos gastos
deberán formar parte del presupuesto de gastos. Además deberá
cumplir de manera fiel y oportuna con todas las obligaciones
patronales derivadas de los contratos celebrados.
k) Cancelar de manera cumplida y oportuna todas las obligaciones

de carácter comen con las entidades públicas y privadas.
l) Guardar y manejar el dinero y las pertenecías comunes; con previa

autorización abrirá una cuenta bancario u otros similares y podrá
girar hasta los valores previamente autorizados; también podrá
manejar un fondo rotativo para la adquisición y de tal manera pagar
de manera cumplida las pequeñas deudas contraídas; la cuenta
bancaria podrá llevar firmas conjuntas con el presidente, así cm lo
dispone la asamblea de copropietarios o con el directorio general.

m) Deberá llevar con fijación a los principio de la técnica contable,

deberá llevar la contabilidad de la administración del conjunto de
vivienda.
n) Deberá llevar un libro de registros de los copropietarios,

arrendatarios, comodatarios, usuarios, acreedores y anticréticos11
del complejo habitacional, según sea el caso con sus respectivas
cuotas derechos de los bienes exclusivos y demás datos
necesarios.
o) Cumplir y hacer cumplir las resoluciones, disposiciones y órdenes,

emitidas por la asamblea de copropietarios, del directorio general y
de su presidente.
p) Mantener en orden y debidamente archivados los títulos del bien

inmueble como: los planos, memorias y demás documentos
correspondientes a la construcción del mismo; así como todos los
documentos, convenios, contratos, poderes, comprobantes de
ingreso y egresos y todos los documentos que tengan relación con
el bien inmueble.
q) La correspondencia de la administración o del bien inmueble

declarado bajo el régimen de propiedad horizontal; la misma será
firmada por el presidente o por el administrador según sea el caso.
11
Anticréticos-. Es la cesión de un bien a cambio de una cantidad de dinero.

r) Cumplir y hacer cumplir la Ley de propiedad horizontal, el

reglamento general, el reglamento interno, las ordenanzas
municipales y demás normas relacionadas con la propiedad
horizontal; así como las disposiciones y resoluciones emanadas de
los órganos de administración del bien inmueble.
s) Acoger todas las medidas de seguridad para precautelar la

integridad física de los copropietarios y usuarios en general y de
igual manera los bienes inmuebles que están bajo el régimen de
t) Con autorización previa de manera expresa y por escrito, por parte

de los órganos de administración del inmueble; contratara las
pólizas que sean necesarias o convenientes para el inmueble.
u) Deberá elaborar y presentar a la asamblea general de copropietario

o al directorio general según sea el caso, el presupuesto
operacional anual del bien inmueble bajo el régimen de propiedad
horizontal.
v) Preparar y solicitar a la asamblea general de copropietarios o al

directorio general según sea el caso, el cobro de cuotas
extraordinarias para los casos de emergencia y aquellas que vayan
de acuerdo con las necesidades del bien inmueble que está bajo el
régimen de propiedad horizontal.

w) Realizar las reparaciones necesarias y urgentes, sin esperar

autorización alguna; en el caso de un peligro inminente de ruina del
bien inmueble o amenace la seguridad o salubridad de las
personas que ejerzan el derecho de uso o dominio.
x) Además ejercerá los deberes y atribuciones que le asigne la Ley

de propiedad horizontal, el reglamento general, el reglamento
interno y las que se dicten por parte de los órganos de
administración del conjunto de vivienda.
Representación legal-. Tanto la representación legal, judicial y

extrajudicial de los copropietarios del bien inmueble bajo el régimen de
propiedad horizontal, la ejercen tanto de manera individual o
conjuntamente el presidente o el administrador, únicamente en todo lo
relacionado al régimen de propiedad Horizontal.
Sistemas de seguridad-. El sistema de seguridad que se contrate en el

bien inmueble bajo el régimen de la propiedad horizontal, tendrá que
estar de acuerdo con lo que se manifiesta en el reglamento interno que se
expida; los costos de dicho sistema serán asumidos en porción a cada
alícuota de la propiedad; por cada bloque o torre para la vivienda y para el
comercio será asumido por cada uno de los copropietarios de cada uno
de ellos.
Remuneración-. En el conjunto de vivienda el administrador podrá ser

remunerado o no esto dependerá de la asamblea general.

IV. Presidente
Es necesario precisar que hacer el presidente de acuerdo con el

reglamento general, lo manifiesta en dos artículos 57 y 58
respectivamente lo cual analizaremos a continuación:
El Presidente-. El presidente de la asamblea general de copropietarios y

además también será el presidente del directorio general según
corresponda; será elegido por la asamblea general, por un periodo de un
año y podrá ser reelegido de manera indefinida; la única condición para el
cargo de presidente es que tiene que tener la calidad de copropietario.
Atribuciones y deberes del presidente-. Serán los deberes y

atribuciones del presidente las siguientes:
a) Podrá convocar y presidir las reuniones de la asamblea de

copropietarios y del directorio general, según sea el caso.
b) Ejercer el voto en las reuniones de la asamblea general y en las del

directorio; cuando sea el caso de un empate podrá ejercer su
facultad de dirimir una votación.
c) En el caso de la falta o incumplimiento de manera temporal de

aquella persona encargada de la administración del inmueble,
designara de manera provisional su remplazo, delegando a otro
copropietario.

d) Con la autorización de la asamblea general, podrá contratar una

póliza de seguro en contra de un incendio y daños a los
ascensores, según lo manifieste la Ley de propiedad horizontal y
además deberá estar pendiente de las respectivas renovaciones;
los seguros contratados serán a favor de los copropietarios.
e) Cumplir todas aquellas funciones que le encargue la asamblea

general de copropietarios, el directorio general y aquellas
establecidas en la Ley de propiedad horizontal, el reglamento
general y el reglamento interno del inmueble declarado bajo el
régimen de la propiedad horizontal.

Capitulo IV
Legislación comparada referente la propiedad horizontal.
4.1 Legislación Argentina.
La legislación Argentina al igual que la nuestra legislación Ecuatoriana

cuenta con tres cuerpos normativos que regulan a la figura jurídica de la
propiedad horizontal que a continuación realizaremos una comparación
entre los cuerpos normativos de la legislación Argentina y la Legislación
Ecuatoriana.
Comenzamos manifestando que en la legislación Argentina el cuerpo

normativo que abarca el ámbito civil también lo hace en el ámbito del
comercio y sus figuras por ellos el cuerpo normativo se denomina
“Código Civil y Comercial”; y de igual manera el Código Civil
Ecuatoriano regula la propiedad horizontal; a su vez en nuestra
legislación también existe una Ley que se refiere únicamente a la
propiedad horizontal pero que en la legislación Argentina se denomina
“Ley 13512 propiedad horizontal”; y en la legislación Argentina existe
un Decreto Reglamentario 18.743/49; mientras en la legislación
Ecuatoriana existe un reglamento general y en ambas legislaciones un
reglamento interno que encuentra establecido en uno de los cuerpos
normativos antes mencionados.

Código civil y comercial
En la Legislación Argentina, el código civil y comercial contiene varios

artículos referentes a la propiedad horizontal por lo cual haremos mención
a ellos y conjuntamente una breve comparación con la legislación
Ecuatoriana.
El artículo 2037, hace referencia a un concepto de propiedad horizontal

en el cual manifiesta: “la propiedad es el derecho real que se ejerce sobre
un bien inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y
disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privadas y
sobre partes comunes de un edificio….”; es muy claro este articulo al
contemplar las facultades que es muy importante y el ámbito materia y
jurídico y al especificar que será tanto en áreas comunes y privadas no
deja duda alguna que se refiere a la propiedad horizontal y que no deja
ningún vacío normativo.
En la legislación Ecuatoriana sucede todo contario ya en capítulos

anteriores tratamos este tema y manifestamos que en ningún cuerpo
normativo se encuentra concepto alguno de la propiedad horizontal; y
refiriéndonos al cuerpo normativo que se trata en la legislación
Ecuatoriana el código civil al referirse a la propiedad horizontal lo hace en
un único artículo, en el cual no habla de un concepto para esta figura
jurídica.
El artículo 2044, habla de un consorcio12, el mismo que es un conjunto

de propietarios de las unidades funcionales que constituyen a la persona
12
Consorcio-. Es el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la
persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la
asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen

jurídica llamada consorcio. Tendrá su domicilio en el inmueble. Sus

órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador. Se
extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad
horizontal, ya sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado
en escritura pública o por resolución judicial.
Partamos manifestando que en la legislación Argentina, denomina de a la

propiedad horizontal como un consorcio el mismo que es la reunión e
todos los copropietarios, a diferencia de la legislación Ecuatoriana que no
es necesario denominar con un nombre particular ya que el bien bajo el
régimen de la propiedad horizontal como lo denomina el reglamento a la
ley de propiedad horizontal manifiesta que el representante legal será el
Administrador o el Directorio dependiendo del caso.
Ambas legislaciones concuerdan en el caso de los órganos

administrativos; con la única diferencia que en Argentina es el consejo de
propietarios y en Ecuador se la denomina asamblea de propietarios pero
ambos órganos administrativos tratan los mismos temas.
La diferencia fundamental de este artículo es como se extingue la

propiedad horizontal; en Argentina hay dos soluciones por acuerdo de
todos los copropietarios o resolución judicial, en la legislación Ecuatoriana
habla de la disolución por parte de los copropietarios pero no hace
mención alguna de otra forma de terminar con la propiedad privada ya
que hace mención más al caso de que la destrucción o el deterioro de un
bien tanto en el código civil como en la ley de propiedad horizontal.
de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en

escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario

La legislación Argentina en su artículo 2039, habla de la unidad funcional

es decir que el derecho de la propiedad horizontal se determina en la
unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros
espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino,
que tenga independencia funcional y comunicación con la vía pública, ya
sea directamente o por un pasaje común. La propiedad de la unidad
funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de
uso común del inmueble o indispensables para mantener la seguridad, y
pueden abarcar una o más unidades complementarias destinadas a
servirla.
En la legislación Argentina le pone un nombre a la unidad, piso,

departamento u otras denominaciones que forman parte de la propiedad
horizontal dicho esto en la legislación Ecuatoriana sucede todo lo
contrario que en la Argentina ya que queda a voluntad de los
copropietarios llamar como deseen al bien inmueble sea esto condominio,
urbanización, bloques, torres, piso, departamento entre otros ya que la
legislación Ecuatoriana no le pone ningún ya que más se preocupa del
contenido ya que si observamos el artículo número 1 de la Ley de
propiedad horizontal son casi iguales a excepción de que en este artículo
hace mención que debe entenderse como subsuelo, primer piso, segundo
piso y siguientes.
La legislación Argentina reafirma el consorcio en su artículo 148 al hablar

de las personas jurídicas privadas en su numeral h) el consorcio de
Es una clara diferencia entre estas dos legislaciones partiendo que

Argentina le pone al consorcio como una de las personas jurídicas

privadas de acuerdo a esta legislación la compara con una fundación a

diferencia de la legislación Ecuatoriana la cual no la eleva a una persona
jurídica ya que en su reglamento a la Ley de propiedad horizontal estable
que el administrador o el directorio general dependiendo del caso que
sea, el representante legal de todo el conjunto de vivienda declarado bajo
el régimen de propiedad horizontal.
Para la legislación Argentina en su artículo 2041 en el cual manifiesta las

cosas que son necesariamente comunes como las siguientes: el terreno;
los pasillos, vías, las del interior y exterior; techos, azoteas, terrazas y
patios solares; los cimientos columnas, vigas portantes, muros maestros y
demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener
la seguridad; los locales e instalaciones de servicios centrales; las
cañerías que conducen los fluidos o energía en toda su extensión, y los
cableados hasta el ingreso a la unidad funcional; la vivienda para
alojamiento del encargado; los asesores, montacargas y escaleras
mecánicas; los muros exteriores y los divisorios de las unidades entre sí y
con cosas y partes comunes; las instalaciones necesarias para el acceso
y circulación de personas con discapacidad fijas o móviles, externas a la
unidad funcional, y a las vías de evacuación alternativas para casos de
siniestros; todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de
beneficio común; los locales destinados a sanitarios o vestuarios del
personal que trabaja para el consorcio.
La legislación Argentina da una enumeración bastante detallada es muy

buena ya que evita posibles inconvenientes con los propietarios que vivan
en el consorcio; es una similitud entre estas dos legislaciones ya que en
Ecuador el reglamento a la ley de propiedad horizontal dedica un capítulo
completo a los bienes comunes hace una enumeración parecida a la
Argentina pero no tan completa lo que se diferencia es que la legislación

Ecuatoriana hace una clasificación de los bienes comunes en generales y

privados teniendo cada uno un tratamiento distinto; mientras que la
legislación Argentina también lo hace pero con una denominación muy
distinta ya que las clasifica en las cosas comunes indispensables y las
que no lo son. Lo que no se toma en cuenta como lo hace la legislación
Argentina es el tema de los lugares para discapacitados, es un tema que
debería tenerse en cuenta para la legislación Ecuatoriana ya que es un
tema de inclusión, equidad e igualdad para las personas que sufre de
alguna discapacidad temporal o permanente.
El artículo 2042, habla de las cosas y partes no indispensables como las

siguientes: la piscina; el solárium13; el gimnasio; el lavadero; el salón de
usos múltiples.
Son bienes que si están o no dentro del consorcio por la denominación

legislación Argentina no hacen a no exista como tal, lo único es que eleva
el precio de dicho inmueble; en la legislación Ecuatoriana los bienes que
bajo el régimen de la propiedad horizontal como tal que posean dichas
cosas anteriormente enumeradas lo único que hacen es elevar su costo y
que no se sean muy accesibles para todos, además estas cosas o bienes
son considerados como uno lujos o bienes suntuarios.
En el caso de las mejoras de las obras en la legislación Argentina, en su

artículo 2051, requiere una mayoría en el caso de las cosas y partes
comunes, pero esto siempre previo informe técnico de un profesional
autorizado. En el caso que la autorización sea denegada o que la minoría
13 Solárium-. Es una palabra derivada del latín sol, y en la actualidad es un

establecimiento especializado en bronceado artificial mediante rayos UVA artificiales.

sea afectada en su interés particular, tiene acción para que el juez deje
sin efecto la decisión de la asamblea; el juez debe evaluar si la mejora u
obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si
afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino, y aspecto arquitectónico
exterior o interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se
suspende sin una orden judicial expresa.
En la legislación argentina existe una gran particularidad que es el caso

de la autorización negada que podrá el juez intervenir y revocar la
autorización negada y el articulo al final es claro al decir que solo la
resolución judicial de manera expresa podrá revocar; es una excelente
solución ya que no le otorga todo el poder a la asamblea y ayuda a que
las minorías puedan tener una segunda opinión e incluso revocar lo dicho
por la asamblea. Sin embargo en el Ecuador no sucede lo mismo ya que
todas las mejoras deberán ser aprobadas por la asamblea de
copropietarios o en el caso que los bienes sufran graves daños que
puedan afectar a la estructura y similares será el administrador sin
autorización de la asamblea de copropietarios la por gravedad de la
situación pero esto tendrá que ser informado en la próxima reunión de la
asamblea de copropietarios.
La legislación Argentina también se manifiesta sobre la mejora u obra

nueva pero que requieren unanimidad según el artículo 2052, en caso de
la mejora u obra nueva en partes comunes aunque se eleven nuevos
pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble
de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de
todos los propietarios y de igual manera requiere unanimidad de todos los
propietarios en el caso de mejoras u obras nuevas de cosas y partes
comunes pero que beneficien a un propietario.

La legislación Argentina contempla muchas circunstancias que pueden

llegar a darse en el caso de mejoras u obras en nuevas en este caso
particular requiere una votación de todos los propietarios del consorcio
para la realización de la mejora u obra en el caso de uno de los
propietarios, aquí se concede un poder absoluto a la asamblea aunque
sea el caso que beneficie a un propietario en particular. En la legislación
Ecuatoriana hace una clasificación sobre los bienes comunes y en
presente caso seria los bienes comunes individuales lo que remitiéndonos
expresamente al reglamento de la Ley de propiedad horizontal no habla si
se necesita permiso alguno, lo único que manifiesta es que los gatos
serán bajo su cuenta y que las mejoras u obras nuevas no alteren la
estructura del edificio.
El Artículo 2056, manifiesta el contenido del reglamento de propiedad

horizontal:
a. Determinación del terreno
b. Determinación de las unidades funcionales y complementarias
c. Enumeración de los bienes propios
d. Enumeración de las cosas y partes comunes
e. Composición del patrimonio del consorcio
f. Determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad
g. Determinación de la proporción en el pago de las expensas

comunes
h. Uso y goce de las cosas y partes comunes
i. Uso y goce de los bienes del consorcio

j. Destino de las unidades funcionales
k. Destino de las partes comunes
l. Facultades especiales de las asambleas de propietarios
m. Determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios,

su periodicidad y forma de notificación
n. Especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poder que

puede detentar cada titular de la unidad funcional para representar
a otros en asambleas.
o. Determinación de las mayorías necesarias para las distintas

decisiones
p. Determinación de las mayorías necesarias para modificar el

reglamento de propiedad horizontal
q. Forma de computar las mayorías
r. Determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o

locación de unidades complementarias hacia terceros no
propietarios
s. Designación, facultades y obligaciones especiales del

administrador
t. Plazo de ejercicio de la función de administrador
u. Fijación del ejercicio financiero del consorcio
v. Facultades especiales del consejo de propietarios
La legislación Argentina detalla cada parte y de manera precisa que debe

tener el reglamento interno de cada consorcio sin dejar duda alguna;

mientras en la legislación Ecuatoriana no enumera como en la legislación

Argentina pero en el reglamento interno más conocido como estatuto
interno el mismo que tiene todo lo mencionado en este artículo, e incluso
más ya que la Ley de propiedad horizontal del Ecuador no solo está
contemplado en un solo artículo sino a lo largo de todo ese cuerpo
normativo e incluso va hasta el reglamento a la ley de propiedad
horizontal ya que en este cuerpo normativo se encuentran las
obligaciones, prohibiciones de los propietarios, las funciones de los
órganos administrativos, el presupuesto entre otros.
El artículo 2066, habla acerca de la designación y remoción de los

administradores en el cual establece que el administrador es designado
en el reglamento de la propiedad horizontal cesara en oportunidad de la
primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe
realizarse dentro de los noventas días de cumplidos los dos años del
otorgamiento del reglamento o del momento que se encuentre ocupadas
el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.
Los administradores siguientes deberán ser nombrados y removidos por

la asamblea sin que en ello importe la reforma del reglamento de
propiedad horizontal. Pueden ser removidos sin expresión de causa.
En Argentina es claro el tema de la designación de los administradores

para los consorcios ya que se darán en dos situaciones muy claras y
serán las únicas y aparte manifiesta que los mismos podrán ser
removidos en cualquier momento y sin expresión de porque son
removidos del cargo. Esta situación es muy distinta el Ecuador ya que los
administradores son elegidos por la asamblea de copropietarios por el
periodo de un año, con la posibilidad de ser reelegido de manera

indefinida y en el caso de la remoción solo se hará cuando la falta de

administrador sea de manera definitiva.
La legislación Argentina tiene una particularidad en el artículo 2063,

habla de la asamblea judicial en la cual el administrador o el consejo de
propietarios omiten convocar a la asamblea, los propietarios que
representen el diez por ciento del total podrán solicitar al juez que se
convoque a una asamblea judicial. El juez deberá fijar una audiencia la
mima que se llevara a cabo en su presencia a la misma que debe
convocar a todos los propietarios. La asamblea judicial deberá resolver
con una mayoría simple de presentes, en caso de no llegar a una
resolución, será el juez quien decida de forma sumarísima y de igual
manera al juez le corresponde disponer medidas cautelares para que
pueda regulase la situación del consorcio.
La asamblea judicial es algo muy novedoso ya que los propietarios del

consorcio en el caso de Argentina tiene una alternativa en el caso que los
órganos administrativos no cumplan con las reuniones o convocatorias a
las asambleas; les da una mayor protección a los propietarios y una
regulación a los órganos administrativos. Sería muy bueno que esto se de
en el Ecuador ya que se le daría una mayor seguridad para los
propietarios pero en el caso preciso de la normativa no lo establece en
ninguno de los cuerpos normativos que regulan a propiedad horizontal.
Además la legislación Argentina también habla de los subconsorcios en el

artículo 2068, manifiesta que pueden existir sectores con independencia,
son es decir son sectores con independencia funcional o administrativa,
en todo aquello no gravita sobre el edificio en general. Cada sector podrá
tener una sub asamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben
regularse especialmente y podrán designar a un subadministrador del

sector. En el caso de conflictos entre los diversos sectores será la

asamblea quien resuelva en definitiva. Frente a terceros responde todo el
consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.
Este asunto de los subconsorcios es un tema llamativo ya que el hecho

de que uno o varios inmuebles no graviten para el edificio que sigan
siendo parte del consorcio e incluso el cuerpo normativo le da la facultad
de tener una especie de órgano administrativo pero en el caso de
conflictos será la asamblea quien los resuelva e incluso en conflictos o
para cualquier situación es el consorcio como tal que representa a todos
los miembros del consorcio; se podría decir que pueden ser locales
comerciales u otros bienes parte del subconsorcio. En el Ecuador no
existe esta institución como tal ya que lo único que clasifica en bienes
comunes individuales y comunes pero estos pertenecen al edificio y se
establecen las alícuotas en el caso de los primeros y en caso de los
segundos una alícuota para su mantenimiento.
La legislación Argentina considera según el artículo 2040 que las cosas y

partes comunes serán todas o algunas de las unidades funcionales las
cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su
seguridad y las que se determinan en el reglamento de la propiedad
horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no están determinados se
consideran comunes. En el caso que las cosas que no pertenezcan a
ningún propietario pueden alegar derecho exclusivo sin perjudicar su
afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales. Cada
propietario podrá usar las cosas y partes comunes, pero siempre
conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los
demás propietarios.

Este artículo nos trae algo nuevo el hecho de que un bien no pertenezca a
ningún propietario pero este puede usarse de manera exclusiva, es algo
que en la legislación Ecuatoriana no se toca ya que se habla de cómo
deben ser usados y manifiesta de manera expresa que estos bienes no le
pertenecen a ninguno de los copropietarios. Lo que manifiesta la
legislación Argentina es algo que en el Ecuador suena descabellado ya
que se suponen que todas las cosas o bienes le pertenecen a un dueño
aunque se traten de las cosas olvidadas ya que estas tuvieron un dueño
pero recordemos que las normas son dictadas de acuerdo a la sociedad
que se van a regir.
La legislación Argentina manifiesta las facultades de cada propietario

según el artículo 2045, señala que los propietarios sin la necesidad del
consentimiento de los demás para enajenar la unidad funcional que le
pertenece o sobre ella construir derechos personales o reales. La
constitución, trasmisión o extinción de un derecho real, gravamen o
embargo sobre la unidad funcional comprende a las cosas y a la unidad
complementaria, y no pueden realizarse separadamente de estas.
Se vuelve a manifestar que en la legislación Argentina, es en cierta parte

le concede amplias libertades a los propietarios el artículo antes
mencionado lo manifiesta que el propietario en su unidad funcional puede
hacer lo que guste es decir arrendar el bien, vender entre otros sin la
necesidad de autorización de alguno de los órganos administrativos. En el
Ecuador sucede todo lo contrario ya que para la venta o arriendo de un
piso o departamento se necesita una autorización por escrito por parte
del administrador del bien declarado bajo el régimen de propiedad
horizontal antes de hacer nada caso contrario se produciría una

prohibiciones establecidas en el reglamento a la ley de propiedad

horizontal.
El artículo 2047 habla de las prohibiciones para los propietarios y

ocupantes las cuales son:
a. Desinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a

fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad
horizontal.
b. Perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que

exceda la normal tolerancia.
c. Ejercer actividades que comprometa la seguridad del inmueble.
La legislación Argentina al hablar de prohibiciones tanto para los

propietarios como para los ocupantes dentro del código civil se podría
decir que este cuerpo normativo abarca los aspectos generales. Si
tomamos en cuenta el numeral a), sería imposible hacer una comparación
sin ver antes el reglamento a la Ley de propiedad horizontal de la
legislación Ecuatoriana, ya que como lo hemos mencionado antes el
código civil Ecuatoriano solo tiene un artículo referente a la propiedad
horizontal y el mismo solo presenta situaciones que pueden darse y una
que otra característica de la propiedad horizontal.
Artículo 2057 de la legislación Argentina, manifiesta la modificación del

reglamento solo podrá realizarse por resolución de los propietarios,
mediante la mayoría de dos tercios de la totalidad de propietarios.

Para un mayor entender si en consorcio existen 100 propietarios los dos

tercios serian 66.6 pero como en el caso de personas no se las puede
dividir ni perjudicar en este caso al consorcio ni a las minorías nos
quedaríamos con 66 es algo muy factible que todo quede en la decisión
de los que hacen el consorcio esto en la legislación Argentina; de igual
manera en el la Legislación Ecuatoriana a raíz de la reforma a la Ley de
propiedad horizontal manifiesta lo mismo que la legislación Argentina ya
es una especie de protección para todos los propietarios del conjunto de
vivienda.
Artículo 2059, de la legislación Argentina habla de la convocatoria y de

quórum en la cual señala que todos los propietarios deben ser
convocados a la asamblea de acuerdo al reglamento de propiedad
horizontal, en la cual se transcribirá la orden del día, en la cual se deberá
redactar de forma precisa y completa, será nulo el tratamiento de otros
temas, con la excepción si están presentes todos los propietarios y
acuerdan por unanimidad tratar el tema. La asamblea puede auto-
convocarse para deliberar; las decisiones que se adopten son válidas si la
auto-convocatoria y el temario a tratarse se aprueban por una mayoría de
dos tercios de la totalidad de los propietarios. Serán igualmente válidas
las decisiones tomadas por la voluntad unánime del total de los
propietarios aunque no lo hagan en asamblea.
En este artículo encontramos algunas particularidades como es el tratar

otros temas distintos al orden del día una vez más se manifiesta que sin
los propietarios no hay consorcio por lo que ellos tiene la última palabra
pero con la condición de que sea de manera unánime, el segundo punto

es que la asamblea puede auto-convocarse y las decisiones tomadas

serán válidas pero siempre que se dé una votación de dos tercios de los
propietarios esto es algo muy justo que sean los propietarios los que
tengan la última palabra y el punto tercero que las decisiones fuera de la
asamblea tomadas por los propietarios de manera unánime sean
consideradas válidas, una vez más se refuerza el criterio que todo es el
propietario y que los órganos administrativos están solo para regular pero
no para decidir; en el Ecuador suden que primero es fundamental que los
copropietarios podrán convocar a una sección ya sea ordinaria o
extraordinaria pero con el 30% de los votos de los copropietarios que
forman parte de la propiedad horizontal esto se da para garantizar la
participación de las minorías a comparación de la legislación Argentina en
el cual se necesita dos tercios de los propietarios la legislación
Ecuatoriana es más accesible sobre todo para las minorías, en el caso de
auto-convocarse lo podrán hacer pero con el 40% de los copropietarios
se ratifica el hecho de apoyar a las minorías ya que es más fácil que se
reúnan estas, para tratar temas que les pueden perjudicar o poner en
conocimiento de toda la asamblea de copropietarios, también manifiesta
que debe convocarse por escrito por lo menos ocho días hábiles antes de
la sección indicando día, hora y lugar que se llevara a cabo la sección y
además manifiesta el quórum es decir que si no se tiene quórum se podrá
convocar en ese mismo momento a una segunda reunión las mima que
se no se podrá llevar a cabo al menos en setenta minutos después de la
hora de la primera reunión y no se cambiará el orden del día en esta
segunda reunión y se llevará a cabo con el número de copropietarios
presentes, este punto es como una sanción por el hecho de no asistir a la
reunión, ambas legislaciones lo que buscan es que el propietario sea el
beneficiario ya que si él no se podría llamar propiedad horizontal de

diversas manera pero buscan protegerlo ya sea que todos se reúnan de

manera mayoritaria o la minoría.
En Argentina el artículo 2062, habla de las actas que sin perjudicar de los
demás libros referidos a la administración del consorcio, es obligatorio
llevar un libro de actas de asamblea y un libro de registros de firmas
de propietarios. Se debe elaborar un acta de cada asamblea en el libro
respectivo, en el que los presentes deben firmar como constancia de su
asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cortejadas
por el administrador con las firmas originales registradas.
Las actas deben elaborarse por el secretario de actas elegido por los
propietarios; las actas deben contener el resumen de lo deliberado y la
transcripción de las decisiones adoptadas o en su caso, propuestas por la
mayoría de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea
y dos propietarios. Al pie de cada acta, el administrador debe dejar
constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las
oposiciones recibidas y las eventuales confirmadas expresas.
Las legislaciones Argentina y Ecuatoriana concuerdan que se debe llevar

un libro en el cual se tiene que llevar un control de las actas y que el
secretario será elegido por la asamblea pero se diferencian ya que en
Argentina tiene que llevar un registro de las firmas de los propietarios
asistentes en el Ecuador, no se lleva un registro propiamente dicho pero si
se ponen en las actas el número de presentes para tener en cuenta a la
hora de las decisiones; pero en Argentina se corrobora las firmas de que
hicieron en dicha convocatoria con las originales que tiene el
administrador, esto no se da en el Ecuador por lo antes dicho no es muy
necesario la firma de los copropietarios como lo es al final del acta del
presidente, secretario o de los miembros del directorio general

dependiendo del caso; y finalmente el hecho de que el secretario debe

dejar constancia de las comunicaciones o convocatorias enviadas a los
propietarios ausentes, las oposiciones a la comunicación y las
confirmadas de manera expresa la legislación Argentina como da
libertades también busca que los propietarios sean responsables
especialmente en el caso de las asambleas ya que ellos son los únicos
beneficiarios o perjudicados; en el Ecuador no se da esto ya que lo que
más registra son las actas y su contenido.
En el artículo 2065, de la legislación Argentina habla de la representación

legal, en el cual el administrador es el representante legal del consorcio
con carácter de mandatario14, el mismo puede ser un propietario o un
tercero, persona humana o personas jurídicas.
En Argentina el administrador aparte de ser el representante legal de todo

el consorcio además se le atribuye la calidad de mandatario es decir al
administrador se le confiara la gestión de uno o varios negocios ajenos,
por lo tanto no podrá disponer de los bienes del consorcio como si fuesen
propios, además deberá rendir cuentas sobre sus gestiones ante la
asamblea es decir ante todo los propietarios que conforman parte del
consorcio, por lo tanto tiene obligaciones administrativas e incluso
judiciales ante todos los propietarios y los mismo que se sientan afectados
por su obrar podrán acudir a las acciones que consideren pertinentes; en
el Ecuador el administrador solo es el representante legal ya sea
judicialmente o extrajudicial, pero no mandatario ya que todas las decisión
es son tomadas por la asamblea de copropietarios es únicamente el
ejecutor de dichas decisiones por lo cual sería innecesario dótale de más
14 Mandato-. Es un término que proviene del vocablo latino mandatarius. Este término es
utilizado para la persona o personas a quien se les encomienda asuntos muy
importantes tanto en el ámbito personal como en el ámbito administrativo.

atribuciones que las establecidas; lo único parecido al mandato es la

facultad de que el administrador pueda ser remunera o no pero eso será
decidido por la Asamblea de Copropietarios.
Una vez analizado el código civil y de comercio Argentino nos

corresponde analizar la Ley 13512 de propiedad horizontal partimos
manifestando que está compuesta de 18 artículos los mismos que
manifiestan cosas ya analizadas como es el caso de la unidad funcional
la misma como vimos también la tiene la legislación Ecuatoriana pero no
bajo esa denominación y otros como las alícuotas que en ambas
legislaciones se tratan de la misma manera, por lo cual no vemos la
necesidad de analizar por lo cual continuamos con el Decreto
Reglamentario 18.734/49, el cual trata los temas administrativos como es
el caso de la hipoteca, la trasferencia o venta de uno de las unidades
funcionales al ser tramites de ámbito administrativo y teniendo en cuanta
las grandes diferencias entre estas dos legislaciones ya que al ser
sociedades que se desarrollan de manera distinta es claro que van a
haber grandes semejanzas como las que ya analizamos en el ámbito
jurídico normativo y grandes diferencias más en el ámbito administrativo.
4.2 Legislación Española
La legislación Española al igual que la legislación Ecuatoriana cuenta con

tres cuerpos normativos que regulan a la institución jurídica de la
propiedad horizontal a la que continuación haremos una comparación

entre los cuerpos normativos de la legislación Española y la legislación

Ecuatoriana.
Comenzamos manifestando que en la legislación Española, el primer

cuerpo normativo que abarca la institución jurídica de la Propiedad
Horizontal es el ámbito civil, por lo que es el Código Civil Español; al igual
que en nuestra legislación Ecuatoriana, que también regula a la
propiedad horizontal en su Código Civil; en ambas legislaciones existe un
cuerpo normativo que regula de manera especial a la Propiedad
Horizontal bajo la denominación “Ley de propiedad horizontal”; y
finalmente con un cuerpo normativo interno en el caso de la legislación
Española bajo el nombre de estatuto y en la legislación Ecuatoriana bajo
el nombre de reglamento interno, estos dos últimos cuerpos normativos
se encuentran regulados en los cuerpos normativos antes mencionados.
Código Civil Español
La propiedad horizontal se encuentra en el libro segundo de los bienes,

en Título III bajo la denominación “De la comunidad de bienes”, en el caso
de la legislación Española, el título donde se encuentra la institución
jurídica de la propiedad horizontal, se puede decir que ese el más
correcto ya que en España hablan de comunidad de bienes al referirse a
la propiedad horizontal y a la copropiedad de bienes como lo
analizaremos a continuación.

En el artículo 396, de la legislación Española, manifiesta que los

diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles
de aprovechamiento independiente, por tener salida propia a una cosa
común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad
separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los
elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su
adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y
cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados
y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de
terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los
elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el
portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios,
pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores,
telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos
que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones,
conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de
agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar;
las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación
o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las
de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de
antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales
o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo;
las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos
que por su naturaleza o destino resulten indivisibles. Las partes en
copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo
podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte
determinada privativa de la que son anejo inseparable. En caso de
enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo

título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto. Esta forma de

propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las
mismas permitan, por la voluntad de los interesados.
La legislación Española al principio del artículo anterior, manifiesta lo

mismo que la legislación Ecuatoriana en el hecho de que tenga salida
hacia vía pública y los mismos acabados tanto en las áreas comunes y
áreas consideradas privadas; pero existe una gran diferencia ya que en
el continente Europeo consideran como servicios básicos o
fundamentales los siguientes: el suministro de agua, gas o electricidad; el
aprovechamiento de energía solar agua caliente sanitaria; calefacción;
aire acondicionado; ventilación o evacuación de humos; las de detección
y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad
del edificio; antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios
audiovisuales o de telecomunicación; todas ellas hasta la entrada al
espacio privativo, que estos en el Ecuador no son considerados básicos o
indispensables unos como la calefacción y aire acondicionado, ya que no
en el Ecuador no se cuentan con las cuatro estaciones como en España,
pero en provincias de la costa Ecuatoriana, por el clima si existe el aire
acondicionado como unos de los requisitos, incluso otros como los
canales o tuberías del gas, el cable y el internet son ya servicios
considerados básicos ya que en Europa estos y más servicios son
elevados a básicos ya que los consideran necesarios para la subsistencia
de una persona, mientras en el Ecuador considera como servicios básicos
el agua, luz, agua potable alcantarillado pero no el internet, aunque este
es cubierto por los gobiernos autónomos descentralizados, pero solo para
lugares públicos como es el caso del municipio de Cuenca a través de

ETAPA, empresa local encardada del servicio de agua potable y

alcantarillado en la ciudad de Cuenca también tiene el servicio de internet
el que da de manera gratuita para los ciudadanos en lugares como
parques con una única particularidad que restringe el horario por ejemplo
de 8:00 am hasta las 20:00 pm; la última particularidad de este artículo es
que al final habla y regula la copropiedad por lo cual deja abierto que
pueda suceder y manifestando que al final esta podrá ser regulado por las
normas especiales y por la voluntad de los interesados; esto en el
Ecuador no se da ya que todos los cuerpos normativos únicamente
regulan a la propiedad horizontal, a la copropiedad la tiene como un
antecedente histórico que antecede a la propiedad horizontal.
En el artículo 397 de la legislación Española, en la cual señala que

ninguno de los codueños podrá, sin el consentimiento de los demás
codueños, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de esta pudieran
salir ventajas para todos.
Las denominaciones a los propietarios, dueños, copropietarios o

codueños dependerá del lugar en que se establezca la propiedad
horizontal no es muy importante, pero en cada legislación podría tener
distintos significados; tanto en la legislación Española como en la
Ecuatoriana es necesario que exista un consentimiento de todos para
realizar alteraciones, modificaciones a las áreas comunes solo que la
legislación Española es muy clara que incluso cuando pueda beneficiar a
todos por lo que no deja espacio para la duda; la legislación Ecuatoriana
no manifiesta esto lo que el administrador será el único que podrá realizar
dichos trabajos pero únicamente cuando corra peligro el bien o los
propietarios del conjunto de vivienda.

En el artículo 398 de la legislación Española, en el caso de la

administración y para el mejor disfrute de la cosa común, serán
obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes15 del edificio. No
existirá mayoría sino cuando el acuerdo este tomado por todos los
partícipes, que represente la mayor cantidad de los intereses que
constituyan el objeto de la comunidad.
En el caso que no resulte la mayoría, o el acuerdo de ésta fuere
gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el juez
proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un
administrador.
Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a
algunos de ellos, y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la
disposición anterior.
La legislación Española respalda a los copropietarios ya que en los casos

de la administración y cosas comunes, y no se pueda dar una votación
mayoritaria por parte de los copropietarios, se podrá concurrir al juez el
mismo que tratara de solucionar el problema e incluso podrá nombrar a
un administrador en el caso que considere necesario; en la legislación
Ecuatoriana no se puede acudir a juez en caso de no llegar a una
solución en una asamblea únicamente la ley habla que se puede acceder
a la parte judicial pero en caso de multas e intereses por parte de
propietarios.
15
Participes-. Así se conoce a los copropietarios que forman parte de una comunidad a
través de sus participaciones.

Ley de propiedad horizontal Española
En la legislación Española en el artículo 7, habla acerca de la

Modificación de los elementos comunes y privativos
1. El propietario de cada piso o local podrá modificar lo

siguiente: elementos arquitectónicos; instalaciones o
servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la
seguridad del edificio; su estructura general; su configuración
o estado exteriores; o perjudique los derechos de otro
propietario. Debiendo tener en cuenta que tales obras deben
ser previamente autorizadas o revisadas por quien
represente a la comunidad. En el resto del inmueble no
podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad
de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al
Administrador.
2. El propietario o el ocupante del piso o local no tendrán

permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble
actividades prohibidas en los estatutos, o que contravengan
las disposiciones generales sobre actividades molestas,
insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. El presidente de la
comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los
propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las
actividades prohibidas por este apartado la inmediata,
terminación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las
acciones judiciales procedentes. En caso de persistencia por
parte del infractor en su conducta el presidente, previa

autorización de la junta de propietarios, debidamente

convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de
cesación que, en lo no previsto expresamente por este
artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del
requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del
acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios, el Juez podrá
acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la
actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito
de desobediencia. Podrá adoptar, asimismo, cuantas
medidas cautelares fueran precisas para asegurar la
efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de
dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el
ocupante de la vivienda o local. Si la sentencia fuese
estimatoria, podrá disponer, además de la cesación definitiva
de la actividad prohibida y la indemnización de daños y
perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la
vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en
función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios
ocasionados a la comunidad. En caso de que no fuese el
propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos
definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o
local, así como su inmediato lanzamiento.
La legislación Española en el caso de las modificaciones establece dos

puntos el primero establece cuales son las modificaciones establecidas
por ejemplo: la estructura general pero con la condición que sea
autorizada previamente por presidente de la comunidad y el segundo
punto habla acerca de los propietarios u ocupantes infractores en este

caso será el presidente de la comunidad quien tendrá que notificar a los

infractores que dejen de realizar las acciones prohibidas y en caso que
estas continúen podrá tomar acciones legales en el caso que se hagan
será un juicio ordinario en el cual el juez podrá tomar las medidas
cautelares que considere necesarias y en caso de dictar sentencia en el
caso de los propietarios tendrá una sanción privativa de derecho del uso
de la vivienda o local por tres años y en caso de los ocupantes extinguir
de manera definitiva todos los derechos que este pueda tener con la
vivienda o local, es una de las mejores soluciones ya que tanto los
propietarios u ocupantes que infringen las normativas; en la legislación
Ecuatoriana no hay igual o parecido ya que cuando únicamente se acude
a un juez es en el caso del incumplimiento del pago de las expensas y en
caso que hubieran multas.
En la legislación Española en el artículo 13 habla acerca de los órganos

de gobierno:
1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los

siguientes:
a) La junta de propietarios.
b) Presidente y, en su caso, los vicepresidentes.
c) El secretario.
d) El administrador. En los estatutos, o por acuerdo
mayoritario de la Junta de propietarios, podrán
establecerse otros órganos de gobierno de la
comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo

alguno de las funciones y responsabilidades frente a

terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.
2. El presidente será nombrado, entre los propietarios,

mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno
rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien
el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez
dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las
razones que le asistan para ello.
3. La existencia de vicepresidentes será facultativa. Su

nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que
el establecido para la designación del presidente.
corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por
su orden, sustituir al presidente en los casos de ausencia,
vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el
ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la
junta de propietarios.
4. Las funciones del secretario y del administrador serán

ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los
estatutos, o la junta de propietarios por acuerdo mayoritario,
dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de
la presidencia.
5. Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse

en una misma persona o bien nombrarse
independientemente. El cargo de administrador y, en su

caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por

cualquier propietario, así como por personas físicas con
cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida
para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en
corporaciones y otras personas jurídicas en los términos
establecidos en el ordenamiento jurídico.
6. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo

contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se
hará por el plazo de un año. Los designados podrán ser
removidos de su cargo antes de la expiración del mandato
por acuerdo de la junta de propietarios, convocada en sesión
extraordinaria.
7. Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en

un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen
de administración del artículo 398 del Código Civil, si
expresamente lo establecen los estatutos.
En la legislación Española en el caso de los órganos de administración o

de gobierno como lo denomina esta legislación además existe una
particularidad además de la junta de propietarios, el presidente tiene un
vicepresidente es algo nuevo, y también tiene un secretario y un
administrador; además manifiesta que en caso que consideren la junta de
propietarios necesario podrán establecer otros órganos de gobierno y
estableciendo sus funciones frente a terceros estableciéndolo en el
estatuto; aquí los propietarios a través de la junta de propietarios tiene un

gran poder de decisión ya que otras legislaciones no existe esta

atribución.
El presidente será elegido por elección, turno rotativo o mediante sorteo

este último es bastante nuevo ya que permite la participación de todos los
propietarios que integran la comunidad; además podrá el que sea electo
como presidente podrá solicitar su relevo al juez con las razones
respectivas para aquello; esto es novedoso ya que en el caso de la
legislación Ecuatoriana no se acude al juez, en el caso en que el
presidente quiera renunciar a su cargo ya que existen solo la excepción
de la falta consecutiva y de ahí será elegido uno de manera temporal
hasta que se elija el definitivo.
Los vicepresidentes serán algo facultativos y serán nombrados de igual

manera que los presidentes y tendrán que sustituir al presidente ya sea
por ausencia, vacante o por imposibilidad y deberán asistir al presidente
en el ejercicio de sus funciones de manera cómo lo establezca la junta de
propietarios; la legislación Ecuatoriana no tiene este funcionario
administrativo el cual en caso de ausencia del presidente sería factible e
incluso podría asumir las funciones de presidente es algo novedosa pero
sería un funcionario más del complejo pero demos tener en cuenta que
ambas sociedades son muy diferentes y debemos recordar que los
conjuntos de vivienda son muy diferentes más grandes y diversos por lo
cual la legislación Española tiene muchos más funcionarios a cargo de la
regulación de toda la comunidad.
Además sostiene que tanto el secretario como el administrador, sus

funciones serán elegidos por el presidente de la comunidad o
establecidos por la junta de propietarios o lo establecido por el estatuto,
en la legislación Española no son tan importantes estos cargos

administrativos ya que lo dejan a disposición a disposición del presidente

o la junta o el estatuto no lo tiene establecido de ante mano; en la
legislación Ecuatoriana es muy distinto ya que tanto la Ley de propiedad
horizontal como su reglamento establecen que hace el administrador e
igualmente el secretario y en el caso del presidente solo tiene un artículo
nada más.
Incluso manifiesta que tanto el secretario como el administrador pueden

ser una misma persona o pueden ser independientes en ambos casos
podrá ser un propietario el que ocupe ese cargo o personas calificadas de
manera profesional y legalmente para dicho cargo e incluso podrían ser
corporaciones y personas jurídicas pero en los términos que lo establezca
ordenamiento jurídico Español; en la legislación Ecuatoriana se dan
algunas semejanzas como la que le administrador y el secretario podrán
ser cualquiera de los propietarios parte del complejo habitacional no le da
mucha posibilidad a personas ajenas a la conjunto de vivienda pero si da
cabida aquello no que si es interesante es el hecho que en España da
cabida las corporaciones y personas jurídicas es lógico ya que en este
país la propiedad horizontal es más grande ya que las comunidades bajo
propiedad horizontal son mucho más extensas ya que un edificio o
condominio puede estar integrado por 300 o más propietarios de
pendiendo del caso, la zona geográfica y el ordenamiento jurídico en
donde se vayan a establecer.
El nombramiento de todos los órganos de gobierno y sus respectivos

funcionarios personas a cargo, esto se hará dentro de un plazo de un año
y los funcionarios podrán ser removidos antes de la expiración del
mandato por acuerdo de la junta de propietarios pero en una sesión

extraordinaria; la legislación Española es clara en dos puntos muy

específicos el mandato que hacer firmar a los funcionarios administrativos
con el cual podrán la junta de propietarios podrá acudir a instancias
judiciales y el segundo que este tema se trate de en una sección
extraordinaria lo cual implica que es asunto de extrema importancia. En la
legislación Ecuatoriana no sucede esto sobre todo el mandato ya que solo
se les designa nada más en el caso del administrador y el directorio
general responderán por las acciones y omisiones bajo su cargo pero en
el caso de falta injustificada tendrán que ser elegidos otros funcionarios
de manera temporal ya en una asamblea pero la ley no especifica si en
una ordinaria o en una extraordinaria pero por ser un asunto importante
debería ser en una extraordinaria.
En la legislación Española manifiesta que en el caso de que un bien

declarado bajo régimen de propiedad horizontal, no exceda de 4 viviendas
tendrán que acogerse a lo dispuesto por el código civil Español en cuanto
a la administración. Existen muchas diferencia ya que en el Ecuador no
cabe la posibilidad de que esto se primero por que manifiesta que
propiedad horizontal es a partir de dos unidades pero no manifiesta nada
más y segundo no cabe la posibilidad que lo regule el código civil como ya
lo establecimos anteriormente el código civil Ecuatoriano solo tiene un
artículo el mismo que no abarca la propiedad horizontal como tal.
En la legislación Española en el artículo 16, contempla la convocatoria de

la Junta de propietarios en los siguientes aspectos:
1. La junta de propietarios se reunirá, por lo menos, una vez al

año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las

demás ocasiones que lo considere conveniente el

Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o
un número de éstos que representen, al menos, el 25 por
100 de las cuotas de participación.
2. La convocatoria de las juntas la hará el presidente y, en su

defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los
asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en
primera o, en su caso, en segunda convocatoria,
practicándose las citaciones en la forma establecida en el
artículo 9 numeral h. La convocatoria contendrá una
relación de los propietarios que no estén al corriente en el
pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de
la privación del derecho de voto si se dan los supuestos
previstos en el artículo 15.2. Cualquier propietario podrá
pedir que la junta de propietarios estudie y se pronuncie
sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal
efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los
asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los
incluirá en el orden del día de la siguiente junta que se
celebre. Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en
primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que
representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de
participación, se procederá a una segunda convocatoria de
la misma, esta vez sin sujeción a quórum. La junta se
reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora
indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el
mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la

anterior. En su defecto será nuevamente convocada,

conforme a los requisitos establecidos en este artículo,
dentro de los ocho días naturales siguientes a la junta no
celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una
antelación mínima de tres días.
3. La citación para la junta ordinaria anual se hará, cuando

menos, con seis días de antelación, y para las
extraordinarias, con la que sea posible para que pueda
llegar a conocimiento de todos los interesados. La junta
podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del
Presidente, siempre que concurran la totalidad de los
propietarios y así lo decidan.
La legislación Española establece tres aspectos para la convocatoria de

las asambleas; primero al menos una vez una vez año debe realizarse la
sección para aprobar presupuestos y cuentas o en otras ocasiones que el
presidente de la comunidad que considere necesario o por la cuarta
parte de los propietarios; por lo cual en España pueden reunirse una o
varias veces dependerá de los factores que sucedan y apoyan a las
minorías para que estas puedan convocar a una sección. En la legislación
Ecuatoriana en el aspecto de las secciones ordinarias manifiesta que
únicamente se realizara una en el dentro de los primeros meses del año
no da ninguna alternativa y en caso de que los propietarios serán el 30%
de los propietarios que forman parte del conjunto de vivienda y
necesitaran el 40% para auto-convocarse.

La convocatoria en España la realizara el presidente o sus promotores

debiendo indicar el asunto o asuntos a tratarse, día, hora y lugar a
celebrarse en la primera audiencia y para la segunda según el artículo 9
en su literal h el cual manifiesta que se debe comunicar a la persona que
ejerza las funciones de secretario de la comunidad que por cualquier
medio que le permita tener constancia de su domicilio para el efecto de
citaciones o notificaciones es decir para saber el domicilio de cada
copropietario; para dichas notificaciones se harán en el piso o local de la
comunidad, que se entiende que es el domicilio de los propietarios y en
caso no poder realizarla en el domicilio se entenderá realizada mediante
anuncios en la comunidad o lugares visibles la misma que tendrá los
asuntos a tratarse con firma del secretario y autorización del presidente y
tendrá efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales16. En el
Ecuador la convocatoria lo hacen el presidente, el administrador o el
directorio general, dependiendo del caso y en el momento que estos
funcionarios administrativos no convoquen a la sección, los propietarios
con el 40% podrán auto-convocarse y en caso la citación o notificación
como lo establece la legislación Española, en el Ecuador se convoca con
ocho días hábiles por lo menos antes de la reunión en la que se pondrá el
lugar, la fecha, la hora y los asuntos a tratarse, pero no habla del domicilio
ya que este se sobre entiende y en caso de los anuncios como lo hacen
en España no se da así en el Ecuador ya que aquí son algunos lo hacen
pero de una forma de comunicación en el lugar más concurrido.
En la convocatoria se hará una lista de los propietarios que no se

encuentren al día o en otras palabras tengan deudas vencidas y se les
advertirá la privación del derecho al voto según el artículo 15 # 2 el que
16
Días naturales-. Son los 365 días del año, independientemente de si es festivo o fin
de semana. En algunos procedimientos de España, ya sea penal, administrativo, judicial
se habla de estos días.

manifiesta: al iniciarse la junta los propietarios que tengan deudas con la

comunidad o no hubiesen impugnado de manera judicial las mismas o
haciendo la consignación de manera judicial o notarial de la suma
adeudada, solo podrán participar únicamente en deliberaciones pero no
votar. En España el derecho al voto es un derecho al que solo acceden
los propietarios que estén al día con el pago de sus expensas es una
forma de motivar a los propietarios para poder tomar decisiones que a
corto o largo plazo les puedan afectar. En el Ecuador es de igual manera
ya que si los propietarios no están al día en los pagos de las expensas
tanto ordinarias, extraordinarias y los demás gastos que se acuerden en la
asamblea de propietarios y recordemos que derecho al voto es de
manera equivalente a su alícuota; en el caso la falta de pagos se podría
ejercer las acciones legales y extrajudiciales que consideré necesarias el
administrador o el directorio general dependiendo del caso.
En la legislación Española el propietario podrá pedir a la junta de

propietarios que estudie y se pronuncie sobre un tema de su interés por
lo cual dirigirá un escrito en que se especifique de manera clara sobre los
asunto que quiere que se traten, el presidente será el que verá si son
necesarios que se traten, en caso de ser así los pondrá en el orden del
día de la próxima junta a llevarse a cabo; esta legislación le da la facultad
o derecho a todos los propietarios que forman parte de la comunidad para
llevar sus intereses o su inquietudes ante la junta de propietarios sin la
necesidad de votación únicamente con la aprobación del presidente. En el
Ecuador no sucede esto ya no se puede enviar algo así al administrador
pero en la asamblea de copropietarios se podrá poner en conocimiento de
algún asunto, y a través de una votación del 50% de los propietarios con
derecho a voto y dejando que en caso de la segunda convocatoria no
podrán realizarse modificaciones al orden del día de la primera

convocatoria. Como una especie de sanción a los que faltaron a la

convocaría incluso que las decisiones tomas en segunda convocatoria
serán de carácter obligatorio para todos los propietarios del complejo
habitacional.
En caso que no concurran a la primera convocatoria, en la legislación

Española manifiesta que serán la mayoría de los propietarios que
representen a su vez a la mayoría de las cuotas de participación, se
procede a llamar a una segunda convocatoria y en esta ocasión sin
sujeción al quórum es decir que se realizará con los propietarios
presentes. La segunda junta se reunirá en el lugar, día y hora señalados
en la primera citación con la facilidad de que esta convocatoria puede
realizarse el mismo día con el transcurso de una media hora desde la
hora de la primera convocatoria. Además se podrá convocar nuevamente
dentro de los ochos días naturales siguientes a la junta no celebrada y a
su vez las citaciones con una anticipación mínima de tres días. En la
legislación Ecuatoriana también se menciona el caso de la segunda
convocatoria ya que si no hay quórum en la primera convocatoria, los
propietarios presentes se le convocara a la segunda convocatoria la
misma que no se podrá realizar antes de setenta minutos de la hora es
una diferencia de 40 minutos con la legislación Española de la primera
convocatoria y bajo la advertencia que la segunda convocatoria se
realizara con los propietarios presentes y la única condición que el orden
del día no sea notificado; además no se podrá realizar la segunda
convocatoria en otro día ya que la normativa no lo permite sería bueno
tener esta opción aunque lo que establece el reglamento es una especie
de sanción a los propietarios que no asisten a la asamblea de
propietarios.

La legislación Española establece que la junta ordinaria anual se realizara

al menos con seis días de anticipación y en caso de las juntas
extraordinarias con el tiempo que se consideré necesario para que llegue
a conocimiento de todas las partes interesadas (propietarios y ocupantes),
y finalmente que la junta podrá reunirse de manera valida sin el
presidente pero con las condiciones que se reúnan la mayoría de los
propietarios y que igualmente decidan en mayoría, lo que busca con esto
el ordenamiento es que tanto los propietarios de la comunidad y sus
funcionarios puedan con las juntas solucionar los problemas que puedan
presentarse en la comunidad. En la legislación Ecuatoriana no clasifica el
periodo del tiempo de convocar a las asambleas ordinarias y
extraordinarias por lo que no se especifica se entiende que es el mismo
tiempo para ambas el cual es de ocho días hábiles con una diferencia de
dos días con la legislación Española, además en el caso de reunirse
únicamente los propietarios será con el 40% del total de los copropietarios
que forman parte del inmueble declarado bajo el régimen de propiedad
horizontal esta norma protege a la minoría ya que estar una mayoría de
acuerdo muchas de las veces es un poco imposible o muchas de las
veces no se llega a un acuerdo.
En la legislación Española en el artículo 21, habla acerca del proceso

monitorio de reclamación17
1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del

artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o
17 Proceso monitorio de reclamación-. Es un proceso en la cual se hace una

reclamación de deudas sin límite de cuantía, que se presenta como un instrumento
rápido, sencillo y eficaz que comporta altos porcentajes de éxito en la gestión de cobro,
bastara con una documentación básica que acredite la deuda ya sean facturas, contratos
entre otros documentos.

local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso

contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la
junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del
proceso monitorio.
2. La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa

certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de
la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe
como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente,
siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios
afectados en la forma establecida en el artículo 9.
3. A la cantidad que se reclame en virtud de lo dispuesto en el

apartado anterior podrá añadirse la derivada de los gastos del
requerimiento previo de pago, siempre que conste
documentalmente la realización de éste, y se acompañe a la
solicitud el justificante de tales gastos.
4. Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba

responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse
contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir
contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la
reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo
derecho mencionado anteriormente. En todos estos casos, la
petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los
obligados o contra todos ellos conjuntamente.

5. Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso

monitorio, el acreedor podrá solicitar el embargo preventivo de
bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad
reclamada, los intereses y las costas. El tribunal acordará, en
todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el
acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar
el embargo prestando aval bancario por la cuantía por la que
hubiese sido decretado.
6. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren

los servicios profesionales de un abogado y un procurador para
reclamar las cantidades debidas a la comunidad, el deudor
deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites
establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de
enjuiciamiento civil, los honorarios y derechos que devenguen
ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el
requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal.
En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas
generales en materia de costas, aunque si el acreedor obtuviere
una sentencia totalmente favorable a su pretensión, se deberán
incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del
procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera
sido preceptiva.
La legislación Española mantiene seis circunstancias en las cuales se

puede resolver mediante proceso monitorio de reclamación:
Primero-. En el artículo 9 en su literal e, manifiesta que los propietarios

deben participar con la cuota fijada en el título, gastos generales para

sostener los servicios, cargas y responsabilidades que no son individuales

entre otras establecer y notificar a la comunidad los créditos adeudados
por la adquisición del bien entre otros, y el literal f) habla acerca de
contribuir con la cuota de participación a la donación del fondo de reserva
de la comunidad de propietarios; en caso de que no se cumpla será el
presidente o el administrador y debidamente acordado con la junta de
propietarios lo exigirá de manera judicial y mediante el proceso monitorio.
Segundo-. Para la realización del procedimiento monitorio necesita la

previa certificación de la junta en la cual se establecerá el monto de la
deuda con la comunidad de propietarios que será elaborado por el
secretario y un visto bueno del presidente siempre que hayan sido
notificados a los propietarios afectados.
Tercero-. El valor reclamado deberá constar en documentación y debe

acompañarse a la solicitud el justificante de tales gastos.
Cuarto-. Habla acerca de los dos propietarios el anterior y el actual, la

comunidad podrá inicialmente dirigirse en contra del propietario anterior
ya que es solidariamente responsable, pero este tendrá el derecho de
repetir en contra del actual propietario.
Quinto-. En el caso que el deudor se oponga a la petición inicial, el

acreedor podrá pedir el embargo preventivo de los bienes suficientes para
satisfacer la deuda y además los intereses y costa que genera un
proceso judicial; el tribunal no necesitara la caución por parte del acreedor
en el momento de la oposición se da paso inmediatamente al embargo de
los bienes.
Sexto-. En el caso de la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren

los servicios profesionales de abogado y procurador para reclamar las

cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción

en todo caso a los límites establecidos del enjuiciamiento civil, los
honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si
aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el
tribunal. Sin embargo en los casos en que exista oposición, se seguirán
las reglas generales en materia de costas, aunque si el acreedor
obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión, se deberán
incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador
derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva
La legislación Ecuatoriana, en una de las reformas a la Ley de propiedad

horizontal habla sobre el trámite al que pueden someterse que es el
proceso ejecutivo, siempre que las liquidaciones a las expensas sean:
claras, determinadas, liquidas, puras y de plazo vencido este último se
considera cuando no se hubieren pagado dos o más expensas; pero el
proceso ejecutivo para llevarse a cabo como tal en la legislación
Ecuatoriana debe cumplir todos requisitos antes mencionados y los
demás que establece la ley. Si observamos al procedimiento monitorio
como lo menciona la legislación Española no sería del todo un error ya
que en este proceso se cobran deudas es lo que se podría decir que hay
una deuda entre un deudor llamado propietario y un acreedor llamado
conjunto de vivienda siempre que no exceda 50 salarios básicos que sería
de $18.850 dólares de Norte América, esta es la gran diferencia entre
estas dos legislaciones ya que en España para la realización de este
proceso no existe un límite o un valor económico que limite este proceso
como sucede en el Ecuador, aunque la normativa no le especifique
claramente pero el Código Orgánico General de Procesos a partir del
artículo 356 habla acerca de este proceso en el cual con un documento
que de cierta manera verifique la deuda como una factura, telefax,

documentos electrónicos, entre otros; en el caso del conjunto de vivienda

bajo el régimen de la propiedad horizontal son la liquidaciones de las
expensas no pagadas y que estas ya no puedan ser cobradas en la vía
ejecutiva; la única condición seria no exceder el monto establecido por lo
que si se podría reclamar las deudas a través de este proceso ya que es
más ágil de todos los procesos del ordenamiento jurídico Ecuatoriano
En la legislación Española en el artículo 24, en el cual habla acerca de los

Complejos Inmobiliarios Privados
1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo

396 del Código Civil será aplicable a aquellos complejos
inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:
a) Estar integrados por dos o más edificaciones o

parcelas independientes entre sí cuyo destino
principal sea la vivienda o locales.
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las

viviendas o locales en que se encuentren divididos
horizontalmente, con carácter inherente a dicho
derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros
elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o
servicios.
2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el

apartado anterior podrán:

a. Constituirse en una sola comunidad de

propietarios a través de cualquiera de los
procedimientos establecidos en el párrafo
segundo del artículo 5. En este caso quedarán
sometidos a las disposiciones de esta Ley, que
les resultarán íntegramente de aplicación.
b. Constituirse en una agrupación de

comunidades de propietarios. A tal efecto, se
requerirá que el título constitutivo de la nueva
comunidad agrupada sea otorgado por el
propietario único del complejo o por los
presidentes de todas las comunidades
llamadas a integrar aquélla, previamente
autorizadas por acuerdo mayoritario de sus
respectivas juntas de propietarios. El título
constitutivo contendrá la descripción del
complejo inmobiliario en su conjunto y de los
elementos, viales, instalaciones y servicios
comunes. Asimismo, fijará la cuota de
participación de cada una de las comunidades
integradas, las cuales responderán
conjuntamente de su obligación de contribuir al
sostenimiento de los gastos generales de la
comunidad agrupada. El título y los estatutos
de la comunidad agrupada serán inscribibles
en el registro de la propiedad.

3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado

anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación
jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por
las disposiciones de esta Ley, con las siguientes
especialidades:
a. La junta de propietarios estará compuesta,

salvo acuerdo en contrario, por los Presidentes
de las comunidades integradas en la
agrupación, los cuales ostentarán la
representación del conjunto de los propietarios
de cada comunidad.
b. La adopción de acuerdos para los que la Ley

requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo
caso, la previa obtención de la mayoría de que
se trate en cada una de las juntas de
propietarios de las comunidades que integran
la agrupación.
c. Salvo acuerdo en contrario de la junta no será

aplicable a la comunidad agrupada lo
dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el
fondo de reserva. La competencia de los
órganos de gobierno de la comunidad
agrupada únicamente se extiende a los
elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y
servicios comunes. Sus acuerdos no podrán

menoscabar en ningún caso las facultades que

corresponden a los órganos de gobierno de las
comunidades de propietarios integradas en la
agrupación de comunidades.
4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten

ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2
les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos
que establezcan entre sí los copropietarios, las
disposiciones de esta Ley con las mismas especialidades
señaladas en el apartado anterior
La legislación Española al final del artículo 396 su Código Civil al final

establece un régimen especial conocido como COPROPIEDAD, la misma
que tendrá que reunir algunos requisitos:
Primero-. Debe estar integrado por una o más edificaciones las mimas
que serán independientes entre sí y su destino final sea la vivienda o
locales comerciales; los titulares de estos bienes en copropiedad tendrán
el carácter de indivisible en los elementos inmobiliarios, viales,
instalaciones o servicios.
Segundo-. Los complejos inmobiliarios de carácter privado podrán dos

cosas; primero constituirse en una sola comunidad de propietarios a
través de cualquier procedimiento y segundo al constituirse o agruparse
los propietarios tendrá que otorgarse un título a nombre de un propietario
único del complejo o en su caso al presidente de todas las comunidades
con la respectiva autorización de la mayoría de propietarios y además el

título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su

conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Y
finalmente se, fijará la cuota de participación de cada una de las
comunidades integradas, las cuales responderán de manera
conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los
gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la
comunidad deberán inscribibles en el Registro de la Propiedad.
En la legislación Ecuatoriana nuevamente lo recalcamos no hay una

copropiedad especial simplemente la propiedad horizontal como tal sin
embargo en la costumbre todavía se da aunque de manera ilegal claro
esta es una costumbre que se ha quedado arraigada en la sociedad
Ecuatoriana.

Conclusiones
PRIMERO-. La propiedad horizontal es una figura jurídica que en la

legislación Ecuatoriana regula y busca cumplir la satisfacción habitacional
de los propietarios y de sociedad; y a su vez buscar un mejor
aprovechamiento del suelo ya que esta figura se caracteriza por aquello
ya que pueden ser diversas formas en que la propiedad horizontal puede
constituirse; además no solo son para el ámbito de la vivienda sino
también en el área comercial o incluso ambas.
SEGUNDO-. Las normas que regulan a la propiedad horizontal son varias

como es el código civil la cual regula a la propiedad horizontal pero no de
la manera que la sociedad quisiera por lo que es necesario que se
reforme dicho artículo sobre todo por el hecho que esta figura se
encuentra en las Servidumbres algo que en la actualidad no es factible
confundir a estas dos figuras jurídicas.
TERCERO-. La gran mayoría de figuras en el ámbito jurídico parten de un

concepto o una definición de la misma, ya que con esto se manifiesta un
punto de partida de las figuras jurídicas; en el caso de la propiedad
horizontal no sucede esto ya en los cuerpos normativos que regula a esta
figura parten de lo quede tener, como se compone pero no de una
definición de la propiedad horizontal como tal.
CUARTO-. La aprobación de los planos por parte de la municipalidad

tiene un objetivo muy importante comprobar la ubicación en donde se va
construir la propiedad horizontal, ya que existen ubicaciones geográficos
en los cuales no se puede construir ya sea porque están prohibidas como
es el caso de los lugares declarados como patrimonio cultural esto sucede
en las ciudades como: Cuenca, Quito, Riobamba entre otras dentro de
una lista de 22 ciudades, con el fin de precautelar estas estructuras solo
se les permite ligeras modificaciones e incluso para aquello las mayoría
de estos 22 cantones tienen ordenanzas que regulan estos y otros
aspectos; a su vez se encuentran prohibidas las quebradas, orillas de los
ríos entre otras que puedan poner en peligro a los propietarios; de igual
manera las zonas geográficas en donde se quiera construir la propiedad
horizontal ya que los cantones se encuentran divididos por zonas en la

cuales se establece cual será el número de plantas o pisos que se

puedan construir hay zonas en las que se podrá construir una edificación
de 3 pisos y otras un numero de 7 o 8 plantas o más.
QUINTO-. La mayoría de los requisitos para la constitución de la

propiedad horizontal son fáciles de cumplir pero algunos en el ámbito
administrativo como el hecho de protocolizar el reglamento interno o más
conocido como estatuto existe una gran contradicción ya que son algunos
de los artículos de la Ley de propiedad horizontal que manifiestan que
deben pasar primero por una Notaria, pero es el artículo 19 de esta ley
manifiesta todo lo contrario que deben pasar primero por las
municipalidades y posteriormente por las notarías del cantón y por el
registro de la propiedad, siendo estos unos meros verificadores.
SEXTO-. Al comparar la legislación Ecuatoriana con las legislaciones de

Argentina y España respectivamente, llegamos a la resolución que en los
cuerpos normativos que regulan la propiedad horizontal deben ser
reformados como es el caso del código civil, la Ley de propiedad
horizontal en los aspectos que se contradice y especialmente la
ordenanza vigente en el cantón Cuenca, ya que no podemos ser
regulados por normas del año de 1993 y sobre todo por que contradice un
aspecto que puede ser económico tanto para los futuros propietarios
como para las constructoras e incluso para el Estado ya que por factores
así no entra las grandes inversiones en el área inmobiliaria.
SÉPTIMO-. Las últimas reformas que se dieron a la Ley de propiedad

horizontal remplazando al inciso segundo del artículo 7, que manifiesta en
el caso de las modificaciones en el caso de la estructura resistente
tendrán que tener una aprobación del 75% por parte de los copropietarios
es decir las tres cuartas partes de los copropietarios que conforman parte
del conjunto de vivienda es decir casi una mayoría; en el caso de las
modificaciones de la fachada se necesitara un 60% de copropietarios un
poco más de la mitad; finalmente para la realización de dichas
modificaciones se necesitara un informe técnico con la propuesta de
modificación, además deberá tener una autorización por parte de la
municipalidad para la realización de estas obras en caso de que se
realicen estas obras sin la autorización respectiva de la municipalidad
serán responsables las autoridades administrativas del conjunto de

vivienda que dieron paso a la realización de estas obras por lo cual

podrán ser responsables en el ámbito administrativo, civil e incluso penal.
OCTAVO-. Es importante señalar las formas de reclamo que tiene el

complejo de vivienda frente a los propietarios deudores, según las
reformas a la Ley de propiedad horizontal nos hace mención del proceso
ejecutivo o título ejecutivo como la solución para el cobro de dichas
deudas, al analizar la legislación Española nos da otra alternativa que es
el proceso monitorio, el mismo proceso que podríamos llevar acabo en
nuestro país, ya que este proceso al ser más general, amplio que otros y
al tener un único limitante que es la cuantía, conjuntamente se debe
justificar con un documento que avale la deuda el mismo que no es un
obstáculo para poder cobrar a los propietarios deudores, ya que con las
respectivas liquidaciones realizadas por el administrador o el directorio
general puede llevarse esto acabo el cobro de dicha deuda.
Anteriormente antes que se dictara el Código Orgánico General de
Procesos y la reforma a la ley del año 2011 temas así o no se podían
cobrar o se tenían que tramitar dentro de un juicio ordinario, el mismo que
era largo y tedioso. En consecuencia este trabajo de investigación ha
encontrado una alternativa más para el cobro de las deudas por parte de
los propietarios deudores en un proceso ágil, fácil, rápido y sencillo.

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UNIVERSIDAD DE CUENCA

Facultad de Jurisprudencia, Ciencias Políticas Y Sociales

“Análisis jurídico de la constitución de la propiedad

Monografía previa a la obtención del título de Abogada de

Autora: Tania Elizabeth Ortega Márquez.

Director: Dr. Edy Daniel Calle Córdova.

CIENCIAS POLÍTICAS Y SOCIALES

Análisis jurídico de la constitución de la

Tania Elizabeth Ortega Márquez Pág. 1

CIENCIAS POLÍTICAS Y SOCIALES

El Estado Ecuatoriano en su intento de satisfacer las necesidades de su

De esta manera, en la presente monografía bajo el título de “Análisis

Palabras Clave: PROPIEDAD HORIZONTAL, COPROPIEDAD,

Tania Elizabeth Ortega Márquez Pág. 2

CIENCIAS POLÍTICAS Y SOCIALES

Key Words: HORIZONTAL PROPERTY, CO-OWNERSHIP, MATERIAL

Tania Elizabeth Ortega Márquez Pág. 3

CIENCIAS POLÍTICAS Y SOCIALES

Tania Elizabeth Ortega Márquez Pág. 4

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Tania Elizabeth Ortega Márquez Pág. 5

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Cláusula de licencia y autorización para la publicación en

Tania Elizabeth Ortega Márquez Pág. 6

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Cláusula de Propiedad Intelectual

Tania Elizabeth Ortega Márquez Pág. 7

CIENCIAS POLÍTICAS Y SOCIALES

El presente trabajo investigativo se lo dedico en

A mi madre Laura, por ser el pilar fundamental

A mis hermanos queridos, Cristina y Alex, mis

A la Señora Ruth Muñoz y al Ing. Manuel

A mi hermanito Edison, que aunque no esté

Tania Elizabeth Ortega Márquez.

Tania Elizabeth Ortega Márquez Pág. 8

CIENCIAS POLÍTICAS Y SOCIALES

Primero a Dios por guiarme en cada paso.

A la Universidad de Cuenca, que con su

De manera especial, a mi director, al Dr. Edy

A mi familia por ser mi apoyo incondicional.

Finalmente, a todas las personas que

Tania Elizabeth Ortega Márquez Pág. 9

CIENCIAS POLÍTICAS Y SOCIALES

En los últimos años a nivel internacional se han dado profundos debates

Una de las legislaciones que regula a la institución de la propiedad

Mientras que en América Latina, la gran mayoría de países cuanta con un

Tania Elizabeth Ortega Márquez Pág. 10

CIENCIAS POLÍTICAS Y SOCIALES

material y jurídica que se ejercen sobre partes privadas y sobre partes

El Ecuador no ha permanecido ajeno al el tema de la propiedad horizontal

En el ámbito cantonal en la cuidad Cuenca y en otros cantones se han

Tania Elizabeth Ortega Márquez Pág. 11

CIENCIAS POLÍTICAS Y SOCIALES

Falta mucho en el ámbito de la propiedad horizontal ya que los cuerpos

En esta monografía se recogerán los criterios de algunos juristas y

De esta manera el Capítulo Primero: “Propiedad Horizontal”. Se realizará

En el Capítulo Segundo: “Copropiedad”. En la que se iniciara con un

En el Capítulo Tercero: “Formas para la Constitución de la Propiedad