DAI 5

Análisis de Mercado Comparativo

(AMC)
Patricia Lahoud S.
Ingeniero Industrial
Century21 Acamar Bienes Raíces

plahoudc21@gmail.com
plahoud04@century21.com.ve

@plahoudc21

@patricialahoud

+584249017319

Patricia Lahoud

DAI 5 Análisis de Mercado Comparativo (AMC)

DAI 8 Elementos Constructivos
 Contenido Programático del Curso
Aspectos Teóricos

• Marco Conceptual:

✔ Objetivos
✔ Introducción
✔ Principios básicos de valoración inmobiliaria
✔ Bienes inmuebles
✔ Regulaciones al desarrollo inmobiliario

• Marco Conceptual:

✔ Metodologías valorativas
✔ Principios básicos de valoración para un AMC
✔ Pasos para realizar la estimación de valor o AMC
✔ AMC – Sistema Century 21
 OBJETIVOS DEL CURSO

General:

✔Proporcionar al participante las herramientas y criterios básicos para

la obtención y/o estimación del valor de una propiedad, que le servirá
de base para su promoción y comercialización posterior.
 OBJETIVOS DEL CURSO
Específicos:

✔Desarrollar habilidades para la estimación de valor de un inmueble,

mediante la aplicación de estadísticas descriptivas.
✔ Conocer los principios básicos que determinan el valor de un inmueble.
✔Aprender a defender con criterios ante un propietario, la
estimación del valor de su inmueble, a fin de obtener la
captación y exclusiva en su promoción y venta. Sobre
comprar, vender, arrendar, desarrollar y dar en garantía... su
inmueble.
 OBJETIVOS DEL CURSO
Específicos:

✔ Contar con una cartera inmobiliaria vendible a corto plazo

✔ Apoyar a nuestros clientes en la toma de decisiones
ALGUNOS ERRORES
FRECUENTES…
 Diálogo entre dos asesores…

CASO N° 1 Marcos: ¿Supiste que Century 21 El Faro vendió

frente al edificio de la señora Rodríguez en
$ 85.000?

Yaneth: Entonces podemos ofrecer el de ella por

un poco más.

Marcos: ¿Por qué?

Yaneth: Le acaba de montar la cocina nueva con

tope de granito y actualizo uno de los
baños.
 VARIABLES APTO. SRA. RODRÍGUEZ APTO. EN FRENTE

Localización Calle Arismendi Calle Arismendi

Edad Año 2006 (1 5 años) Año 2018 ( 3 años)
Superficie 100 m2 100 m2
Materiales y Acabado Originales De primera
Estado de Conservación y
Regular Muy bueno (nuevo)
Mantenimiento
Salón de fiesta, aéreas
Servicios Salón de fiesta
verdes, parque infantil,
piscina.
Maletero, 2 puestos
Otras Características 1 puesto de estacionamiento
de
estacionamiento

Además de la ubicación, hay otras variables que influyen en el nivel de precios de

las propiedades. Hay que conoces muy bien la propiedad al valorar
 Diálogo entre dos asesoras…..

Cristina: Por fin, le conseguí a los esposos

González un apartamento económico,
CASO N°
como ellos querían, menos de $ 40.000.;
ayer capté uno de $ 32.000 .

Paula: Excelente precio!!!

Ya prácticamente no hay inmuebles de
ese monto en la ciudad.
2
 Característica de la propiedad que capto Cristina:
▪90 m2 (2 habitaciones, 2 baños y 1 puesto de estacionamiento).
▪Ubicado en el Sector de Nueva Barcelona.
▪Mas de 20 años de edad.
▪Conservación regular.

Apto= $ 32.000 /Área=90m2

$ 355,55 /m2
Sector Nueva Barcelona ± 320 y 370 $/m2

Debemos manejar los precios por metro cuadrado ($/ m2)

y conocer la banda de precios aproximados por “SECTOR”.
 Un asesor comenta a su gerente…

“José vendió un apartamento de 100 m2 en

CASO N°
$ 60.000 a $ 600 /m2,
podemos pedir $ 78.000 por el nuestro,

por que tiene 30 m2 de terraza”.

3
 “ Ya hice el AMC de la casa de la Sra. Márquez,
busque algunas ofertas, el precio unitario de la
CASO N°
casa me da $ 840 /m2 y el del terreno $ 400 /m2”.

100 m2 C x $ 840 /m2 = $ 84.000

$ 80.000 +
200 m2 T x $ 400 /m2 =
$ 164.000
4
 Casa

Sobre el área de construcción

100m2 x $ 840 = $ 84.000

Edificio

Sobre el área de la parcela

100 m2 de Construcción
200m2 x $ 400 = $ 80.000

200 m2 de Terreno
 PRINCIPIOS BASICOS DE
VALORACION INMOBILIARIA
AMC 1. Conocer muy bien la propiedad antes de

valorarla, ubicación, tipología constructiva,

uso,
edad, características, otras...

2. Manejar los precios en términos

Unitarios ($/m2).
 PRINCIPIOS BASICOS DE
VALORACION INMOBILIARIA
AMC 3. Conocer las bandas de precios, M2 por
sector.

4. Diferenciar costos de construcción por

tipología constructiva.

5. Al valorar inmuebles, analizar

referenciales de compra-venta de
propiedades que sean similares al
inmueble en estudio.
 LOS BIENES INMUEBLES Y LA
LOCALIZACIÓN
Av. Arismendi

Urb. Peñoral
Av. Costanera

Urb. El Ingenio
 CONCEPTO:
Cosas corporales que por su
naturaleza prestan su utilidad
permaneciendo fijas o inamovibles.

Rentables
Riesgosos

Duraderos
Inamovibles

Tienen Valor
SE DEFINEN COMO:
BIENES INMUEBLES
BIENES INMUEBLES
CONCEPTO
“Seexpresa como el Precio
más alto, estimado en términos de dinero, que se obtendría por un bien, si se
expone a la venta en un mercado abierto, en un tiempo razonable que permita
encontrar un comprador que lo adquiera, con pleno conocimiento de todos los usos y
propósitos posibles para ese bien.”

•COSTO:
“La suma total de los gastos originales para elaborar un bien.”

•PRECIO:
“ Es la cantidad de dinero que un comprador esta dispuesto a pagar y
un vendedor esta dispuesto a recibir en las circunstancias concretas
de una transacción.”
 ACCESIBILIDAD

DEBILIDADES TRANSPORTE

EDAD DE LA FACILIDADES
URBANIZACION
VALOR
EN CUANTO A SU
ENTORNO
PLANIFICACION GESTION PUBLICA

ATRACTIVOS POBLACION
Características que Definen el Valor
•UBICACIÓN
• Estabilidad económica de la zona
• Inmunidad a riesgos y a daños; condiciones
geológicas, topográficas.
• Protección contra influencias adversas
• Facilidades cívicas, sociales y comerciales
• Servicios públicos
• Accesibilidad
•EDAD: Cronológica y Efectiva

•FUNCIONABILIDAD: Cumpla con las expectativas del usuario

•IMAGEN: Respuesta al sitio, adaptación al entorno, tipo de
arquitectura.
•POTENCIAL DE DESARROLLO: de acuerdo a las variables
fundamentales establecidas en la Ordenanza de Zonificación
correspondiente ó asignada por los Organismos Municipales
competentes.
Por su: • UBICACIÓN: ✔ Rurales
• (dentro o fuera de la ✔ Urbanos
Poligonal Urbana)

✔ En Pre-Venta ✔ Baja
• EDAD: ✔ A Estrenar • DENSIDAD: ✔ Media
✔ Usados ✔ Alta

• TIPO DE CONSTRUCCION:
✔ Estructura Tradicional (estructura en concreto armado,
albañilería simple)
✔ Estructura Metálica
✔ Estructura Prefabricada total o parcial: tipo tunel, modular,
paneles de poliestireno expandido con malla de acero
galvanizado o similares.

• Construcciones sobre terrenos CON AFECTACION:

✔Vial
✔Declarados como Patrimonio Histórico
✔Dentro de zonas de seguridad
✔Decretos de Expropiación o utilidad pública
 VALOR DEL MERCADO
Conceptos Básicos

En el desarrollo de nuestro trabajo, se emplea una

terminología particular, asociada al campo inmobiliario en
general y en la materia valuatoria en particular. Esto hace
necesario conocer algunas definiciones básicas, para el
momento de transmitirlas a un cliente no muy relacionado
con estas disciplinas y podamos manejar el tema,
proyectando seguridad en el mismo.

Profesionalismo
 VALOR DEL MERCADO
Conceptos Básicos
▪VALOR DEL MERCADO: es la cuantía estimada por la que
un bien podría intercambiarse a la fecha de la valuación.

▪VALUACION: Es el proceso de estimación del valor.

▪VALOR: es una cualidad que confiere a las cosas, una estimación en

cantidad de dinero, para poder ser adquirida por la persona que desea
tenerla.
 VALOR DEL MERCADO
Conceptos Básicos
▪PRECIO UNITARIO: Es el costo total por Unidad (m2) de cada concepto de
Obra, incluyendo estimaciones y financiamiento.

▪MERCADO PRIMARIO: Se refiere a proyectos inmobiliarios en fase de

construcción o terminados, que no hayan sido protocolizados.

▪MERCADO SECUNDARIO: Lo conforman las unidades que se reincorporan al

mercado para ser vendidos nuevamente.
REGULACIONES AL
DESARROLLO INMOBILIARIO
URBANO
¿Que es?
Es un instrumento jurídico conformado por el
conjunto de regulaciones que rigen y controlan:
• la construcción de nuevas edificaciones y
urbanizaciones

• la modificación, ampliación, restauración y

rehabilitación de las ya existentes
• las áreas destinadas a usos comunales, así como,
la ocupación de áreas de protección y con
restricciones de uso, el diseño de las redes viales
y estacionamientos, aplicando las Variables
Urbanas Fundamentales establecidas para el
área urbana de cada Municipio, Urbanización o
sector.
REGULACIONES AL
DESARROLLO INMOBILIARIO
URBANO
¿Que es?
REGULACIONES AL
DESARROLLO INMOBILIARIO
URBANO
¿Que es?
¿Documentos que conforman una
Ordenanza de Zonificación?
• Variables urbanas fundamentales para la
urbanización y Edificaciones
• Plano de vialidad
• Plano de Zonificación
• Anexos: secciones básicas de vialidad,
requerimientos mínimos de puestos de
estacionamiento…
REGULACIONES AL
DESARROLLO INMOBILIARIO
¿Que es?
URBANO
 TRABAJO PRACTICO
“EVALUACION – PARTE
1”
DAI 5 – A M C
 EJERCICIO

Describa brevemente las principales características del SECTOR

DONDE USTED VIVE . Apóyese respondiendo las siguientes
preguntas:

1) Como accede en términos de vialidad y transporte.

2) Cuales son las facilidades mas representativas (centros comerciales,
parques, colegios, clínicas, etc.)
3) Cual es el nivel socio económico de la población.
4) Cuales son las debilidades. (proximidades a barrios , a zonas
industriales, quebradas, otros.)
5) Atractivos (Clima, vistas, arquitectura , otros).
6) Ordenanzas que controlen el crecimiento urbano.
7) En que etapa se encuentra la urbanización.
METODOLOGIAS
VALORATIVAS

Es importante entender que todo proceso valuatorio,

constituye un trabajo de investigación, que lleva implícito
la aplicación y combinación de METODOLOGÍAS
VALUATORIAS, tratando de integrar criterios lo mas
objetivos posibles y universalmente aceptados. Todo ello
con la finalidad de proporcionar un juicio inteligente y
fundamentado, del rango (limite inferior o superior ) en el
cual se encuentra el valor de un determinado bien para
una fecha específica.
METODOLOGIAS
VALORATIVAS
METODOS DE VALORACION:
Los métodos de valoración Inmobiliaria se
clasifican en DIRECTOS e INDIRECTOS.

LOS METODOS DIRECTOS: Son los que

permiten determinar el valor de un inmueble mediante
la observación directa de los valores de compra –
venta del mercado inmobiliario.

LOS METODOS INDIRECTOS: Son aquellos

que permiten determinar el valor de un inmueble
mediante el uso de fórmulas financieras, las cuales se
basan en la capacidad de generación de renta del
inmueble o de la inversión que se realice.
METODOLOGIAS
VALORATIVAS

LOS METODOS DIRECTOS:

▪ Método de Mercado ó Comparación Directa
▪ Método del Costo
METODO DE

LOS METODOS INDIRECTOS:

▪ Método de la Capitalización de la Renta
▪ Método de Uso Anticipado
MERCADO

▪ Método de incidencias…otros.

Este método consiste en la obtención del VALOR de un inmueble,

mediante el precio de sustitución; se trata de obtener el valor del
inmueble, aproximándolo al precio de venta de inmuebles similares en
el vecindario; siendo el término INMUEBLES SIMILARES, la clave en la
aplicación del método. Este método considera al inmueble como un
TODO INTEGRADO, tomando en cuenta sus características en cuanto
a : fecha, edad, localización, tipología, potencialidad de uso,
características, mantenimiento, etc.
METODOLOGIAS
VALORATIVAS
¿Qué es un avalúo?
El avalúo es un dictamen técnico que
permite determinar el valor comercial de un
bien, a una fecha determinada, a partir de
sus características físicas, ubicación, uso, ✔CONTIENE LA ESTIMACION
basado en un proceso de investigación de DEL VALOR DE UNA
mercado metódico: “ ...en el cual el PROPIEDAD.
avaluador logra dar el valor más probable
de un bien en términos de dinero.” ✔TOMA EN CUENTA LAS
CARACTERÍSTICAS DE LA
PROPIEDAD, DEL ENTORNO Y
DEL MERCADO.
CONCEPTO

¿Quienes elaboran avalúos?

✔ ELABORADO PARA UNA
Profesionales de la Ingeniería, FECHA DETERMINA.
Arquitectura y Profesiones Afines que han
realizado cursos de especialización y se ✔El OBJETIVO ES:
encuentran debidamente certificados ante DETERMINAR EL JUSTO
la Sociedad de Ingeniería de Tasación de VALOR ACTUAL QUE PUEDE
Venezuela (SOITAVE) y Superintendencia PRODUCIR UNA PROPIEDAD.
de Bancos y Otras Instituciones
Financieras (SUDEBAN).

AVALUOS & ✔ TIPO DE INFORME.

✔ METODOLIGIAS APLICADAS.
AMC
METODOLOGIAS
VALORATIVAS

AVALUO
✔ Compra - venta
✔ Crédito / financiamiento.
✔ Inversiones inmobiliarias
✔ Liquidación de sociedades.
✔ Separación de bienes. ✔ Compra – venta –
✔ Procedimientos alquiler.
expropiatorios. ✔ Precio / captaciones.
✔ Impuestos, obligaciones ✔ Argumentar procesos
legales, tributarias. de captaciones.
✔ Pólizas de seguro. ✔ Rechazar propiedades.
✔ Evaluación de ✔ Evaluación y
rentabilidad… Etc. depuración del
inventario actual.
PRINCIPIOS BASICOS DE
VALORACION PARA UN AMC

CONCEPTO ▪ Es un proceso de investigación y análisis del

comportamiento de un segmento del
mercado inmobiliario determinado, basado en
la comparación directa de:

1.Las operaciones de compra venta

( referenciales de registro)
protocolizadas en fecha reciente y, La
oferta publica (mercado) existente.
PRINCIPIOS BASICOS DE
VALORACION PARA UN AMC
• Contiene la información mínima indispensable y es útil para

CONCEPTO
conocer el valor referencial del inmueble. Es utilizado para
negociaciones que involucran compra, venta, permuta y renta de
bienes y servicios.
Se realiza en base a inmuebles “comparables” al objeto de
análisis.
Se entiende por inmueble comparable, aquel que es similar en cuanto a:
1.Ubicación: dentro de la misma urbanización o en zonas similares en
cuanto a zonificación, áreas de parcela, facilidades cívicas,
accesos, servicios...
2.Uso
3.Características físicas: superficie, distribución, edad,
condiciones de mantenimiento.
4.Condiciones adicionales: cantidad de puestos de
estacionamiento, maletero, áreas verdes recreacionales...
otros.
Permite obtener un “RANGO” de precios unitarios para el
cierre de una Negociación justa. Ganar - Ganar
PASOS PARA REALIZAR LA
ESTIMACION DE VALOR O AMC
PASOS
Para la depuración de la muestra
DE INFORMACION

Segmentar la muestra a analizar, seleccionando solamente

2. ANALISIS Y DEPURACION DE LA
MUESTRA (REFERENCIALES). 1.
estamos captando.
2. Los datos deben ser de fecha reciente.
3. DETERMINACION DEL
COMPRA-VENTA

3. Es importante identificar las variaciones de precios unitarios

y tratar de verificar sus causas.
4. Los precios unitarios en todas las zonas o urbanizaciones
1. LEVANTAMIENTO

se comportan dentro de una banda, que esta influenciada

entre otros factores por la edad de sus edificaciones y
acabados constructivos.
VALOR
PASOS PARA REALIZAR LA
ESTIMACION DE VALOR O AMC
PROMEDIO SIMPLE
Es igual a la suma de todos los valores,
dividido entre el número de sumandos ó
el número de datos.
Es igual a la suma de todos los valores,
dividido entre el número de sumandos ó
el número de datos.

Precios Unitarios: 460.000

$ *m2 464.285,71
471.698,11
454.545,45
✔ Promedio Simple 476.190,47
✔ Promedio
2.326.719,74
Aritmético
✔ Media
P. 2.326.719,74 / 5 = 465,3 PU
PASOS PARA REALIZAR LA
ESTIMACION DE VALOR O AMC
PROMEDIO PONDERADO
Es igual a la suma de todos los
montos, a la suma de todas las
áreas, divididos entre si.
Montos ($) Area m2
23.000 50,00
19.500 42,00
25.000 53,00
26.000 55,00
20.000 42,00

113.500 242,00

113.500 / 242 = 469,0 (P.U)

PASOS PARA REALIZAR LA
ESTIMACION DE VALOR O AMC
EJERCICIOS: PROMEDIO SIMPLE VS.
Apto 70m2 PONDERADO
AREA ( m2 ) MONTO ($ ) PRECIO ($ / m2 )

75 8.500 113,33
72 9.000 125,00
64 7.600 118,75
68 8.350 122,79
60 7.000 116,66

m2= 339 $ = 40.450

CALCULAR EL PROMEDIO
PONDERADO
AMC ( P.P.P / P.MEDIO / P. MAXIMO ) = METODO
MERCADO
PASOS PARA REALIZAR LA
ESTIMACION DE VALOR O AMC
EJERCICIOS: CALCULO: P. PONDERADO / P.MEDIO / P.
Apto 70m2 MAXIMO
AREA ( m2 ) MONTO ($ ) PRECIO ($ / m2 )

75 35.000 466,66
65 29.000 446,15
72 30.000 416,66
62 25.000 403,22
60 28.000 466,66

m2= $ =147.000
334
ENTRANDO AL
SISTEMA
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...MUCHAS GRACIAS POR SU
ATENCION!