APUNTES SOBRE LA HISTORIA DE LA VALUACION EN MEXICO

La antigua Ciudad de Tenochtitlán en 1521

(RECONSTRUCCIÓN ARTÍSTICA DE LA TRAZA)

ÉPOCA PRE-HISPÁNICA.

En los códices sobrevivientes no se ha encontrado antecedentes de un

proceso definido de valuación entre los Mexhicas, principalmente por el
hecho de que en esas épocas no existía mercado inmobliario como lo
conocemos en venta o permuta, pues la tierra era manejada por el Rey y
sus funcionarios, quienes definían sus usos y destinos.

En materia de productividad se desconoce cuáles eran las políticas de

los pueblos conquistadores, como eran los Aztecas, para imponer
tributos a los pueblos conquistados, aunque existen muchos datos sobre
los tributos pagados en especie como telas, escudos, pieles de animales,
granos, alfarería, armas, piedras preciosas, alimentos etc….
desgraciadamente no quedo registro de cual era el sistema de cálculo
para fijar esas cantidades.

Durante la época de auge del imperio tenochca existía un aparato fiscal

integrado entre otros por un Cihuacóatl (funcionario con actividades
similares a un ministro de Hacienda) y un Hueyalpixtle (o Tesorero
General) del cual dependían numerosos recaudadores.

Se conoce que los aztecas dividieron sus tierras y dominios para fines
económicos, administrativos, jurídicos y fiscales, clasificándolas como:

Del señor o Rey - Tlaltocatlalli (aprox. de 1200 varas en cuadro)

De los templos - Teopantlalli
De los nobles - Pilalli
De la guerra - Michimalli
Propiedad comunal - Altepetlalli (para ser labradas en comunidad)
Del Palacio - Tecpantlalli
De los Barrios - Calpollali (para ser labradas en comunidad)

Y por tanto se estima que la tierra en cada una de estas divisiones debe
haber tenido diferentes valores derivados de la importancia para la
comunidad, pero no valor de intercambio.

ÉPOCA COLONIAL

Con la conquista finalizada en agosto de 1521 se estableció el Sistema

Mercantil Español en un principio con los “REPARTIMIENTOS” de
indígenas que a cambio de su trabajo gratuito eran evangelizados y
“cuidados” por los españoles, disposición que termino en una verdadera
esclavitud de los naturales.

La otra figura económica implantada fue la “ENCOMIENDA” que era un

reparto de tierras que se efectuaba entre los conquistadores y colonos
españoles copiando un viejo sistema que nació en España para repoblar
el Valle de Guadalquivir en el S. XIII.
Durante el inicio de la conquista se distribuyó la Ciudad de México entre
los soldados, sacerdotes y funcionarios de Hernán Cortés, según sus
méritos, despojando a sus originales dueños sin remuneración alguna.

Por supuesto intervino la valuación inmobiliaria, aunque sea en su forma

más empírica pues los predios rodeando la Plaza Mayor fueron más
estimados que los solares más alejados de ese centro político, religioso,
comercial y social que era parte del actual Zócalo
Este plano fue ordenado por Hernán Cortes y elaborado por Alonso
García Bravo auxiliado por Bernardino Vázquez Tapia y 2 mexhicas.

En 1524 se tiene noticia de las primeras actuaciones en materia urbana,

el cabildo pregona la limpieza y el cercado de todos los predios que no
estuvieran construidos y en 1548 se ordena una colaboración de 20
pesos por cada solar para el empedrado de calles.

En el S. XVII, y ya cuando la ciudad tiene 8 kms. cuadrados

aproximadamente, Don Andrés de la Concha produce los primeros
avalúos catastrales estableciendo que toda la Ciudad tiene un valor fiscal
aproximado de $20’000,000.00 de pesos oro.
Nótese que en el plano aparece un perímetro delimitado en rojo dentro
del cual los conquistadores habían dispuesto que solo podrían habitar
españoles, con objeto de contar con mayor seguridad al estar rodeados
por un número mayor de indígenas, disposición de la que se
desprendieron probablemente diferentes valores para la tierra dentro y
fuera del perímetro.

El antecedente más antiguo que hemos localizado de un documento que

se asemeje a un avalúo inmobiliario data de 1607, para entonces nadie
pagaba impuestos, solo se reservaba el llamado Quinto del Rey, pero la
ciudad sufrió una gran inundación y había que reparar las obras de
protección hidráulica de la ciudad y por tanto el virrey decretó:

Como es de su conocimiento las recientes lluvias han dejado graves inundaciones en

la ciudad. En apoyo al proyecto de desagüe del Vaso de Texcoco realizado por el
enigmático Cosmógrafo, Astrólogo, Matemático, Impresor y Perito en Lenguas del
Santo Oficio Dn. Enrico Martin, el Sr. Virrey de esta Nueva España Don. Luis
de Velazco en Bando Solemne ordena:

……….” Que Andrés de la Concha haga una planta de la Muy Noble y Leal
Ciudad de México que incluya todas las casas, Iglesias, conventos y hospitales para
facilitar el AVALÚO de la propiedad urbana con objeto de establecer una
contribución” ……….

Como resultado fueron tasadas las propiedades, mercancías y otros bienes muebles
de los vecinos de la Ciudad en 20´267,555 pesos de oro común, que al 1% produjeron
304,013 pesos, dos tomines y siete granos para las obras del desagüe.

Tal vez los números no coincidan con sus cálculos aritméticos, pero parece que a la
tasa impuesta del 1% se adicionó las aportaciones de Cabildo Eclesiástico, de las Órdenes
Religiosas y del Consulado.

Noviembre de 1607
Como ven ustedes este documento es la primera tasación de impuesto
para obras específicas de mejoramiento en la historia de México y tuvo
que ser pagada por propietarios individuales, corporaciones,
comerciantes e incluso religiosos pues se gravaron iglesias, conventos y
monasterios.

Buscando en documentos antiguos encontramos el avalúo que sirvió

para la venta de la Plaza de Coyoacán cuya propiedad había sido
detentada desde la conquista hasta 1646 por la familia descendiente del
cacique Ixtolinque, por merced que le otorgó Hernán Cortés en
agradecimiento a su ayuda en la conquista de Tenochtitlan.

Parece ser que su última heredera, Doña Teresa Ixtolinque, pasaba

grandes apreturas económicas y tuvo que poner a la venta la Plaza de
Coyoacán que para entonces le generaba un pequeño ingreso semanal
cuando los miércoles albergaba el tianguis, cantidad que no le era
suficiente ni para comer.

Por tanto, se dirigió al H. Ayuntamiento de la ciudad y pidió permiso para

vender su última propiedad, previa medición y valoración.

Como podrán apreciar el Maestro Mayor o Alarife Mayor de la ciudad

procedió medir la plaza y luego a solicitar información para realizar un
avalúo de mercado, es decir

“…les consulto a los vecinos de la plaza cuanto pensaban ellos que

podría valer la vara cuadrada del solar del tianguis “ . . . . . hoy sería
una forma poco ortodoxa de realizar un avalúo de mercado, pero es sin
duda el primer antecedente escrito de este sistema actualmente muy
usado en la valuación de terrenos, casas, oficinas, locales y plazas
comerciales entre otros tipos de inmuebles
NOTA: Tardíamente la autoridad se dio cuenta de la operación y solicitó
a Dña Teresa Ixtolinque el pago de los impuestos correspondientes, los
coherederos no quisieron cooperar con la parte que les correspondía y
Dña. Teresa quedó adeudando a la Tesorería Real la totalidad del
impuesto. Por lo visto los únicos que ganaron en esta operación fueron
el abogado Gerardo Moro que cobro sus honorarios completos, el
Duque de Terranova que compró en 900 pesos lo que valía $2,368.35
pesos y el valuador Miguel Espinosa de los Monteros a quien le
correspondieron honorarios por la medición y valoración del predio.

Otro documento localizado como antecedente de la valuación en México

es el correspondiente Real Colegio de San Ignacio de Loyola de las
Vizcaínas que aún se encuentra en pie, ya que al morir su constructor en
1753 sin haber terminado la obra fue necesario por parte de los patronos
recurrir a un peritaje de lo invertido y una estimación de lo faltante
para que el Real Colegio funcionara.

Es interesante comentar que este colegio fue el primero en funcionar

sin la intervención del clero gracias a la insistencia de los patronos
vascos ante el Rey para que fuera administrado en forma privada.

El peritaje de capital y materiales invertidos en una obra y las

estimaciones de obra para terminar un inmueble son actualmente
desarrollados por los valuadores.

Nota: una vara castellana o paso es equivalente a 83.8 cm o sea 36

pulgadas. Se tiene noticia de que los mexhicas tenían una unidad de
medida para la tierra equivalente a 3 varas castellanas
aproximadamente.
Cabe hacer notar que en otros ámbitos también existió la actividad
valuatoria como lo es el ramo de préstamo prendario que previo avalúo
de los bienes comenzó a otorgar el Sacro y Real Monte de Piedad de
Animas fundado el 25 de febrero de 1775 por el acaudalado minero
español Manuel Romero de Terreros, institución que después se llamaría
hasta nuestros días Nacional Monte de Piedad y que estableció el primer
Colegio de Valuadores en 1931.
 MÉXICO INDEPENDIENTE

Una vez lograda la independencia en 1821 y decretado la Ciudad de

México como asiento de los poderes Federales, en 1830 se inician los
primeros avalúos periciales, como referencia se asigna un valor de 100
reales por vara cuadrada en la calle de Plateros, hoy Francisco I.
Madero.

Aun cuando se hicieron levantamientos topográficos de la ciudad en

1869 y en 1880 no es hasta finales del S. XIX cuando, a propuesta del
Ing. Jacobo Mercado, en 1881 se forma un catastro de la ciudad.

Este proyecto, muy avanzado para su época, seguía los procedimientos

que el Ing. Salvador Echegaray había estudiado en Europa y
principalmente el Modelo Italiano, logrando primero la delimitación de las
13 municipalidades que formaban la ciudad, se inició un incipiente
registro estadístico y hasta 1917 se regularizó el pago del impuesto
predial para terrenos y edificaciones de todo tipo.

Por otro lado la iniciativa privada en el México Independiente requirió

desde muy temprano de apreciaciones de valor de tierras,
construcciones y cultivos que garantizaban créditos prendarios,
hipotecarios y de avío, pero estos fueron realizados por diversos
profesionistas bajo la premisa “A mi leal saber y entender” válida
también para fijar valores inmobiliarios en bienes sujetos a procesos
judiciales.

En 1925 con la creación de la Dirección General de Pensiones y en

1933 con la fundación del Banco Nacional Hipotecario Urbano y de
Obras Públicas, instituciones que otorgaban créditos a gobiernos
estatales, municipales y a derecho habientes, se fincó la necesidad de
contar con profesionales en la materia de valuación de las garantías que
gobiernos y particulares ofrecían a las instituciones.

En 1938 se impartía ya en la Escuela de Minería un curso de

presupuestos a detalle y de avalúos en forma muy elemental, entonces
los profesionistas egresados de las carreras de Arquitectura e Ingeniería
comenzaron a formar los cuadros de valuadores para bancos e
instituciones de crédito.
Durante los primeros 25 años del S. XX solo funcionó un banco
hipotecario denominado “Banco Internacional Hipotecario de México,
S.A.” y poco después varios Bancos Capitalizadores de Ahorro,
donde los créditos no tomaban primordialmente el valor comercial de la
garantía si no el valor fiscal de las estimaciones catastrales siendo aún
más importante la solvencia económica y moral del solicitante que el
valor asignado al inmueble.

Con el crecimiento de la banca pública y privada se vio la necesidad de

basar los créditos en documentos más detallados que siguieran un
procedimiento establecido previamente y practicado por profesionales en
la materia.

Esta tendencia se reforzó cuando en 1935 la Secretaría de Hacienda y

Crédito Público estableció la obligación de las Compañías de Seguros de
justificar la inversión de sus reservas técnicas en bienes raíces y en
derechos reales, mismos que deberían ser valuados por el Banco
Nacional Hipotecario y de Obras Públicas.

Para entonces había algunos profesionales formados en la valuación,

principalmente desde el enfoque Catastral, además de los valuadores de
la Dirección de Pensiones Civiles de Retiro cuya experiencia se limitaba
al ramo de casas habitación.

Siendo clara la limitación de sus conocimientos y procesos valuatorios.

Fue en 1935 cuando se presentó la necesidad de valuar el primer

“rascacielos” construido en concreto armado en la Ciudad, este inmueble
era propiedad de Aseguradora La Nacional y se ubica aun en la esquina
de Av. Juárez y San Juan de Letrán.
Ante la falta de valuadores capacitados, Banobras en ese año de 1935
programó una selección de profesionistas capaces de asumir el
problema de valorar diversos bienes inmuebles y se establecieron como
requisitos para ser valuador:

- Tener conocimiento de construcción y de presupuestos de

diversas obras para efectuar supervisiones y ministración de
fondos en algunos casos, principalmente cuando los prestamos
eran para la terminación de un inmueble.

- Contar con conocimiento de topografía para levantar planos de

terrenos, no importando su magnitud ni forma, así como de
construcciones, bien fueran planos de perímetro llamados tipo
catastrales o planos de distribución denominados arquitectónicos.

- Tener conocimientos elementales de contabilidad para saber lo

que es un tipo de interés y ciertos conocimientos económicos –
financieros, aunque fueran limitados.

Así, con egresados de las carreras de arquitectura e ingeniería, se

comenzó a formar el primer grupo de especialistas que afrontaron las
funciones bancarias de proyectista, ejecutor y financiador de obras
públicas en Banobras y funciones privadas en las nacientes instituciones
hipotecarias, siendo las primeras instituciones de este ramo la
Asociación Hipotecarias Mexicana y Crédito Hotelero como su filial.

Los primeros avalúos fueron del tipo Físico o Directo siguiendo el

procedimiento que se venía llevando en la Dirección de Pensiones
Civiles y de Retiro, fueron realizados por los ingenieros:

José Pastor Flores

José Simón de la Vega
Enrique Morfin Delhome
Edmundo de la Portilla
Miguel Herrera Lasso (entonces director general de Catastro)
Alfredo Fernández Castelló
Oscar de la Vega

Posteriormente el Ing. Edmundo de la Portilla pensó que para el fin

comercial de los avalúos estos deberían contemplar la productividad del
inmueble, casa habitación, edificio de departamentos o de oficinas
considerando sus rentas reales o efectivas (o en su caso estimadas
cuando no estuviese rentado) y deducir los gastos correspondientes a
impuestos, consumo de agua, de administración y de conservación y los
probables vacíos reales o virtuales, obteniendo entonces un producto
líquido anual neto que capitalizado a una tasa de interés acorde al tipo
de inmueble daría el Valor de Capitalización del mismo.

Tanto el avalúo físico como el de capitalización se continúan practicando

hasta la fecha, en aquellos tiempos se era aceptado el comparar ambos
resultados y concluir con su promedio como un valor comercial.

Se puede considerar entonces al Ing. Salvador Echegaray como padre

del avalúo Físico y al Ing. Edmundo de la Portilla como padre del avalúo
de capitalización y por ende, del avalúo comercial.

Aproximadamente por 1940 el banco Banobras enfrento el problema de

valuar grandes extensiones de tierra urbana de los Ferrocarriles
Nacionales de México en lo que fue la Estación Colonia que se movía
hacia una zona más lejana del centro de la ciudad.
Por su ubicación estratégica, se presentó el problema del destino de esta
tierra iniciando la inclusión del USO DE SUELO como factor de la mayor
importancia para el avalúo.

Igualmente, y como producto de los problemas que se iban presentando

al valuar estos grandes patios de ferrocarril, se consideró que era
conveniente fraccionarlos.

Su enclave urbano permitía fácilmente prolongar las calles que en ese

entonces eran cerradas por las bardas limítrofes de los terrenos para uso
ferrocarrilero.

El primer caso fue la Estación Colonia del ferrocarril a Acámbaro y

Laredo que se encontraba en estado de abandono en la esquina de lo
que hoy es la Av. Insurgentes y Villalongín.

Sus patios e instalaciones estaban dividiendo a las colonias San Rafael y

Cuauhtémoc, precisamente donde hoy se encuentra el Monumento a La
Madre y en cuyos patios se hizo el Hospital de Ferrocarriles Nacionales
de México, que con el tiempo fue transformado en la actual clínica del
IMSS, parte de esos patios es el hoy Jardín del Arte.

Estación Colonia
De esta manera se proyectó lotificar las manzanas resultantes, se fijó
precio para los pequeños lotes que las formarían COMPARANDO su
ubicación y precio con terrenos localizados en oferta en colonias
colindantes y se obtuvo el valor de venta de contado de los terrenos
urbanizados que se obtendrían a futuro.

El siguiente paso fue estudiar el negocio de cada fraccionamiento a fin

de deducir del precio de contado, los gastos de urbanización,
promoción, venta, impuestos y utilidad obteniendo con ello el valor
del terreno en bruto, es decir sin fraccionar.

Así nació el Avalúo Residual con el análisis del patio de la Estación de

Carga de Nonoalco, el de la Estación San Lázaro del FFCC
Interoceánico y la Estación del Ferrocarril de Hidalgo, practicado por
primera vez por el Ing. Rafael Sánchez Juárez.

En otro sector de la economía, desde 1936 habían comenzado a

proliferar los bancos hipotecarios, primeramente, los llamados de
Capitalización y Ahorro y luego los de crédito con garantía hipotecaria.

Por tanto, la Comisión Nacional Bancaria comenzó a revisar los

dictámenes técnicos sobre los valores de las garantías tomadas por
estos bancos, primeramente, a través de peritos externos dependiendo
del Ing. Agrónomo Rómulo Delgado C. y años después dependiendo del
Arq. Ramón Carlos Aguayo.

Las diversas formas en que se expresaba el resultado de un avalúo hizo

que la CNB se encargara de la elaboración del primer formato obligatorio
y a partir de 1950 existió un formato de avalúo y un instructivo para
llenarlo.

Cuando se fundó la Comisión Nacional de Seguros y a partir de 1957 se

revisó la obligación de vigilar las inversiones inmobiliarias de las
reservas técnicas de todas las Compañías de Seguros, esta actividad
recayó en el Departamento Técnico de dicha Comisión a cargo del Arq.
Silvio Margain.
La actividad valuatoria comenzó a desarrollarse técnicamente con
diversos reglamentos dentro de los cuales destaca el correspondiente a
la COMISION DE AVALUOS DE BIENES NACIONALES cuyo primer
ejemplar data de 1950 y posteriormente los emitidos por los Colegios de
Arquitectura y de Ingenieros Civiles.

Se puede considerar la etapa histórica de la valuación hasta mediados

del S. XX.

Una fecha histórica es el nacimiento en 1954 el Instituto Mexicano de

Valuación, A.C.

Por aquel entonces los bancos hipotecarios establecen departamentos

de valuación inmobiliaria y áreas específicas para control de
ministraciones de obra generando sus propios manuales de valuación,
por su parte los organismos oficiales establecen requisitos precisos para
ejercer la actividad valuadora como fue el registro de peritos ante la
Comisión Nacional Bancaria previo examen de capacidades y los
colegios profesionales comenzaron a formar cuadros de especialistas.

Para 1960 ya existían diversos cursos formales de capacitación en las

instituciones bancarias y universidades del país, entre otros el de
Análisis del Valor de Capitalización para Inmuebles e Inversiones
impartido por el Dr. en Ingeniería Melchor Rodríguez Caballero en 1977,
en el Centro de Educación Continua de la Facultad de Ingeniería de la
UNAM.

En 1971 en la XIV Convención Nacional de Valuación celebrada en León

Guanajuato, el Arq. Humberto Calderón Rodríguez presento el Plan de
Estudios para la Maestría de Peritos Valuadores.

En 1981 se presentó una ponencia del Arq. Mortimer Tappan Coppel

miembro del Instituto Mexicano de Valuación ante el pleno de la XVIII
Convención Nacional de Valuación la cual contenía el primer Programa
de Estudios de la Especialización en la Valuación Inmobiliaria

De estas propuestas derivó el que las universidades del país

comenzaran a ofrecer, primeramente, las especializaciones de valuación
inmobiliaria y posteriormente la agropecuaria, de maquinaria y equipo, de
negocios en marcha, valuación de intangibles, obras de arte, valuación
de lechos marinos, valuación de terrenos para generación de energía
eólica, valuación de aeronaves, etc…época en la cual nos encontramos
hoy.

Ing. German Lizano H.

Febrero de 2022.

BIBLIOGRAFIA

Horst Karl Dobner, Catastro, Editorial Concepto, S.A. junio de 1961

La Ciudad de México-Tenochtitlán, su primera traza, 1524-1534,

Dra. Ana Rita Valero de García Lascurain, Editorial JUS, México, 1991.

Memorias del Desagüe del Valle de México, Vol. II, Ministerio de

Fomento, México, 1904.

Historia de la Valuación, Colegio de Valuadores, Hermosillo,

Sonora, México.

Historia Moderna de la Valuación, SEP / INDABIN, ing. Rafael

Sánchez Juárez, octubre de 1968.

Historia y Leyenda de Coyoacán, Salvador Novo, Editorial Porrúa,

Colección “Sepan Cuantos” # 704, México, 1999.

Notas existentes en internet sobre la historia de la valuación.

Guía de Valuación Banamex, Ciudad de México, 1969.

Instructivo para la Valuación de Predios Urbanos Departamento de

Catastro del Gobierno del Estado de México, c. 1975.
 Curso práctico de Valuación Inmobiliaria, Ing. Raúl J. Pulido
Sánchez, México, 1981.

SEMBLANZA

German Lizano Hércules, originario de la Ciudad de México donde comenzó a

desarrollarse como valuador en la otrora Hipotecaria Bancomer, S.A.

Habiendo estudiado en la Universidad Nacional Autónoma de México firmó su

primer avalúo en 1981 en el Banco Latino, S.A. de Guadalajara (perteneciente al
Grupo Canadá) bajo el auspicio del Ing. Jorge Rojas Treviño como sinodal.

Ha colaborado con empresas extranjeras de valuación como Goldman Sachs y

Salomon Brothers, Lone Star Dallas y Hudson Advisors para valuación de
cartera FOBAPROA para bancos ya liquidados como Banco del Atlántico,
Banca Promex, Banco Comermex, S.A. y para empresas constructoras como
Inmobiliaria ICA, S.A., Marhnos, S.A. y la española Abengoa.

Fue Director de Bienes Inmuebles en el Estado de Tabasco durante la

gubernatura del Lic. Gonzáles Pedrero a cargo de la consolidación del proyecto
urbano Tabasco 2000 y de la promoción y venta del programa estatal de
vivienda de mas de 2,000 propiedades.

Colaboro en concursos internacionales para la localización, diseño y proyecto

financiero de estacionamientos en concesión en la Ciudad de México y siete
más en la Ciudad de Santa Fe de Bogotá en Colombia, así como diversos
estudios de factibilidad para la construcción de vivienda en algunas ciudades
de la República.

Es miembro fundador de la Sociedad de Ingenieros Civiles Valuadores Ac y de

sus mesas directivas XI, XII, XIII y XIV.

Ejerce privadamente desde 1987 a la fecha en su despacho AVAIN, S.C.