Civil Iv. Derechos Reales: Profesora Virginia Carmona Muñoz

CIVIL IV.
DERECHOS REALES
Profesora Virginia Carmona Muñoz
CARACTERÍSTICAS DE LOS DERECHOS
REALES
 Inmediatividad
 Absolutividad
 Corporeidad
 Escaso poder creador de la voluntad
 Protección de los derechos reales
 Preferencia
 Persecución
 Posibilidad de abandono
 Duración ilimitada
CONTENIDO DE LOS DERECHOS REALES
Señorío que se atribuye sobre la cosa.
El titular del derecho real tiene la cosa

sometida a su dominación.
DIFERENCIAS ENTRE DERECHOS REALES Y
DE CRÉDITO
Por razón de los sujetos que intervienen en la

relación jurídica:
- D. real:
Sujeto activo determinado / sujeto pasivo colectivo e indeterminado
- D. de crédito:
Sujeto activo determinado / sujeto pasivo determinado
DE CRÉDITO
Por razón del objeto que intervienen en la

relación jurídica
 D. real: cosa corporal, específica y determinada
 D. de crédito: prestación
Por el poder que atribuyen al titular:

 D. real: poder sobre una cosa
 D. de crédito: poder contra el deudor para exigirle una determinada prestación
DE CRÉDITO
Por razón de su eficacia:

 D. real: se persigue “erga omnes”
 D. de crédito: son relativos, sólo se persiguen y hacen efectivos en la persona
del deudor.
Por la distinta importancia que la voluntad y la

ley tienen en su regulación:
 D. real: configurados por la ley /razones de orden público
 D. de crédito: se rigen por el principio de autonomía de la voluntad
DE CRÉDITO
Por los modos de originarse:

 D. real: TÍTULO + MODO
 D. de crédito: TÍTULO
Por su duración y causas de

extinción:
 D. real: perpetuo y su ejercicio lo consolida. Si desaparece
la cosa, se extingue.
 D. de crédito: es transitoria y su ejecución lo extingue. Si
desaparece la cosa, subsiste, porque su objeto es la
prestación.
DE CRÉDITO
Por la protección registral:
- Hay derechos reales que no se

inscriben (retracto legal, servidumbres
legales, dominio y uso público)
- Y no sólo son inscribibles los derecho
reales, también se inscriben:
sentencias de incapacitación...
EL DERECHO REAL CONSISTE EN UN
PODER DIRECTO QUE NO SUPONE
EXACTAMENTE TENENCIA MATERIAL Y
TANGIBLE DE LA COSA
EL PODER DIRECTO SIGNIFICA SEÑORÍO

JURÍDICO QUE ATRIBUYE LA
POSIBILIDAD DE OPERAR
INMEDIATAMENTE SOBRE LA COSA
CLASES DE DERECHOS REALES
 A. DERECHO REAL PLENO = PROPIEDAD
 B. DERECHOS REALES LIMITADOS O EN COSA AJENA

a) DE GOCE: usufructo, uso, habitación, servidumbres, superficie
y censos
b) DE GARANTÍA: hipoteca, prenda y anticresis
c) DE ADQUISICIÓN PREFERENTE: opción, tanteo y retracto.
ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS
REALES
 Art. 609 C.c.:

- La propiedad se adquiere por la OCUPACIÓN.
- La propiedad y demás derechos reales se adquieren y
transmiten :
- Por ley
- Por donación
- Por sucesión testada o intestada
- Por ciertos contratos
MEDIANTE LA TRADICIÓN
- También se pueden adquirir mediante la prescripción
(usucapión)
ADQUISICIÓN ORIGINARIA Y
DERIVATIVA
 ORIGINARIA:
Cuando la titularidad de un derecho real se
obtiene con independencia del derecho del titular
anterior:
1. Porque la adquisición coincide con el
nacimiento del derecho.
2. Porque la titularidad jurídico-real se consigue sin
estar fundamentada en el derecho del titular
anterior.
ADQUISICIÓN ORIGINARIA Y
DERIVATIVA
 DERIVATIVA:
Cuando el titular cede o transmite su derecho
real a otra persona, que pasa a ser el nuevo
titular. El anterior titular puede transmitir
íntegramente su derecho o una facultad de
éste.
Traslativa Constitutiva
Transmisión derivativa en el
Derecho español
Art. 609 (transmisión convencional)
Ciertos contratos + mediante tradición
TÍTULO + MODO
LA TRADICIÓN
TRADICIÓN = ENTREGA
- La entrega ha de tener pretensión

traslativa de la propiedad o el derecho
real que se trate, no una pura traslación
posesoria
- Tradición: Entrega de la posesión con
ánimo de transmitir la propiedad.
LAS FORMAS DE TRADICIÓN
Formas:
1. Tradición real
2. Tradición instrumental
3. Otras formas de tradición

1. LA TRADICIÓN REAL (Art. 1462.1 C.c.)
a) Materialmente: verdaderamente
existe una entrega efectiva o ejercicio
de los poderes del titular de ese
derecho real.
b) De forma simbólica: no hay
transmisión material de la cosa. El
transmitente manifiesta de forma
inequívoca e irreversible su intención de
transferir la posesión.
2. LA TRADICIÓN INSTRUMENTAL (Art. 1462.2º )
ESCRITURA PÚBLICA = INSTRUMENTO PÚBLICO
Salvo que se introduzca una cláusula de

reserva de dominio
3. OTRAS FORMAS:
a) Traditio brevi manu (Art. 1463)
Supuestos en los que el transmitente no
necesita entregar la cosa al adquirente
por tenerla ya éste bajo su posesión
b) Constitutum possessorium
Lo contrario del caso anterior, el transmitente
seguirá poseyendo la cosa, pero no en
condición de titular o propietario, sino por
cualquier otro título
c) El simple acuerdo transmisivo: la traditio
ficta (Art. 1463 C.c.)
d) La cuasitradición o tradición de derechos

(Art. 1464 C.c.)
POSESIÓN PROPIEDAD
propietario poseedor
no poseedor no propietario
¿QUÉ ES LA POSESIÓN?
 UN ESTADO DE HECHO POR EL CUAL ALGUIEN TIENE

UNA COSA EN SU PODER.
 Tenencia material es el punto de partida

 Pero esta materialidad ha de ser precisada
Posesión como hecho y como
derecho
a) Tenencia material y concreta de una cosa
IUS POSSESIONIS
b) Derecho a poseer una cosa que materialmente

es poseída por otro
IUS POSSIDENDI
IUS POSSIDENDI
IUS POSSIDENDI
POSEEDOR INMEDIATO
POSEEDOR MEDIATO
(el que tiene la
(el que tiene derecho
tenencia material de
a poseer)
la cosa)
ARRENDADOR ARRENDATARIO
CLASES DE POSESIÓN
1ª Clasificación: (art. 430 C.c)
Posesión natural: “es la tenencia de una cosa o el disfrute de un

derecho por una persona”
Posesión civil: “es esa misma tenencia o disfrute unidos a la

intención de haber la cosa o derecho como suyos” (animus)
CLASES DE POSESIÓN
2ª Clasificación: (art. 431 C.c.)
Poseedor en nombre propio o en nombre ajeno

“la posesión se ejerce en las cosas o en los derechos por la
misma persona que los tiene y los disfruta, o por otra en
su nombre”
CLASES DE POSESIÓN
3ª Clasificación: (art. 432 C.c.)
Posesión en concepto de titular o no titular

“la posesión en los bienes y derechos puede tenerse en uno de dos
conceptos: o en el de dueño, o en el de tenedor de la cosa o derecho
para conservarlos o disfrutarlos perteneciendo el dominio a otra persona”
CLASES DE POSESIÓN
4ª Clasificación: (no C.c.)
La posesión mediata e inmediata

Se refiere a todos los supuestos en los que, mediante cualquier tipo de
relación jurídica, quien tienen derecho a poseer la cosa transmite a otro
facultades suficientes para ser poseedor de ella
Poseedor inmediato: quien goce de hecho de la cosa (pero también con
derecho a poseer)
Poseedor mediato: quien deja de tener una posesión efectiva y material de la
cosa.
CLASES DE POSESIÓN
5ª Clasificación:
La posesión injusta o viciosa.

Quien carece de derecho para poseer de hecho habría
de ser calificado como poseedor injusto o vicioso
CLASES DE POSESIÓN
6ª Clasificación:
La posesión de buena y mala fe
Requisitos subjetivos:
El art. 1950 del C.c. indica que “la buena fe del poseedor
consiste en la creencia de que la persona de quien
recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitir su
dominio”
El art. 433: ”se reputa poseedor de buena fe al que ignora
que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo
invalide”
CLASES DE POSESIÓN
Requisitos objetivos:
- Que el usucapiente adquirió de quien

tenía facultades transmisivas suficientes
- Que el acto o título transmisivo pueda
ser considerado válido
SALVO PRUEBA EN CONTRARIO LA

BUENA FE SE PRESUME
CLASES DE POSESIÓN
7ª Clasificación:
Tolerancia posesoria y posesión precaria

Se da con frecuencia en las relaciones familiares o entre
amigos.
Poseedor precario: auténtico poseedor de hecho (si le
reclama la posesión y se niega, tendrá que ir a juicio…
abono de gastos)
CLASES DE POSESIÓN
8ª Clasificación:
Posesión de bienes muebles
Posesión de bienes inmuebles

DINÁMICA DE LA POSESIÓN
 1. SUJETOS DE LA POSESIÓN
 2. OBJETO DE LA POSESIÓN
 3. ADQUISICIÓN DE LA POSESIÓN
 4. PRESUNCIONES POSESORIAS
 5. PÉRDIDA DE LA POSESIÓN
 6. EFECTOS DE LA POSESIÓN
 7. LIQUIDACIÓN DEL ESTADO POSESORIO
 8. PROTECCIÓN DE LA POSESIÓN
1. SUJETOS DE LA POSESIÓN
 PERSONAS FÍSICAS (art. 443C.c.) Y

JURÍDICAS (art. 38 C.c.)
Art. 443 C.c.:

- Pueden adquirir
- Necesitan a su representante para
ejercer los derechos de la posesión
2. OBJETO DE LA POSESIÓN
Numerosos artículos del C.c. establecen la posibilidad

de poseer:
COSAS
DERECHOS
DOS REQUISITOS:
1. LA POSESIÓN DE LAS COSAS Y DERECHOS

Tanto corporales como inmateriales
2. LA SUSCEPTIBILIDAD DE LA
APROPIACIÓN
3. ADQUISICIÓN DE LA
POSESIÓN
 Art. 438 C.c.:
- Ocupación material de una cosa o derecho.
- Porque la cosa o el derecho quedan sujetos a
la acción de nuestra voluntad.
- Por los actos propios y formalidades legales
establecidas para adquirir tal derecho.
 Art. 440 C.c.: Posesión civilísima

Adquisición por sí o por representante
 Art. 439 C.c.:

Puede adquirirse la posesión:
1. por la misma persona que va a disfrutarla
2. por su representante legal
3. por su mandatario y
4. por un tercero sin mandato alguno
4. PRESUNCIONES POSESORIAS
PRESUNCIONES IURIS TANTUM

1. Presunción de buena fe
2. Presunción de continuidad posesoria
3. Presunción de titularidad o
legitimidad posesoria
4. Presunción de posesión accesoria de
bienes muebles
5. Presunción de posesión intermedia
Presunciones posesorias
 1. Posesión de buena fe
Es uno de los pilares de la posesión.

Art. 434 C.c.:
“La buena fe se presume siempre, y al que
afirma la mala fe de un poseedor
corresponde la prueba”
 2. Presunción de continuidad posesoria
Art. 436 C.c.:

“Se presume que la posesión se sigue
disfrutando en el mismo concepto en
que se adquirió, mientras no se pruebe
lo contrario”
3. Presunción de titularidad o legitimidad

posesoria
Art. 448 C.c.

“ El poseedor en concepto de dueño
tiene a su favor la presunción legal de
que posee con justo título, y no se le
puede obligar a exhibirlo”
 4. Presunción de posesión accesoria de bienes muebles
Art. 449 C.c.:

“La posesión de una cosa raíz supone la de los muebles y
objetos que se hallen dentro de ella, mientras no conste
o se acredite que deben ser excluidos”
 5. Presunción de posesión intermedia
Art. 459 C.c.:

“ El poseedor actual que demuestre su
posesión en época anterior, se presume
que ha poseído también durante el
tiempo intermedio, mientras no se
pruebe lo contrario”
5. PÉRDIDA DE LA POSESIÓN
Art. 460 C.c.:

1. Por abandono de la cosa
2. Por cesión hecha a otro por título oneroso
o gratuito
3. Por destrucción o pérdida total de la cosa,
o por quedar ésta fuera del comercio.
4. Por la posesión de otro, aun contra la
voluntad del antiguo poseedor, si la nueva
posesión hubiera durado más de un año.
6. EFECTOS DE LA POSESIÓN
 EN GENERAL:
- Goce y disfrute de la cosa
Art. 451 C.c.:

“ El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos mientras
no sea interrumpida legalmente la posesión”.
7. LIQUIDACIÓN DEL ESTADO
POSESORIO
Es muy frecuente en las situaciones posesorias

que un poseedor sea sustituido por otro
Liquidación del estado posesorio
DISTINGUIR ENTRE POSEEDOR DE BUENA FE Y

DE MALA FE
FRUTOS:
A) El poseedor de mala fe deberá abonar al

poseedor legítimo:
1. todos los frutos que haya percibido
efectivamente
2. el valor de los frutos que hubiera podido
percibir el poseedor “legítimo” conforme a
la utilización normal de la cosa
B) El poseedor de buena fe:

1. Hace suyos los frutos que haya
percibido (art. 451 C.c.)
2. Respecto a los frutos pendientes tiene
derecho a una cuota parte proporcional
al tiempo de su posesión.
GASTOS:
La utilización de una cosa conlleva una serie

de gastos que pueden ser o no reintegrables
al poseedor que deja de serlo.
A) Gastos necesarios
B) Gastos útiles o mejoras
C) Gastos suntuarios
a) Gastos necesarios:
Los que van ligados a la conservación de la
cosa o a la obtención de su natural
rendimiento.
ESTOS SE ABONAN A TODO POSEEDOR, SEA
DE BUENA O MALA FE (art. 453 C.c.)
Sólo el poseedor de buena fe tiene derecho
de retención
b) Gastos útiles o mejoras: (art. 453.2 C.c.)

Los que conllevan un incremento del valor de
la cosa.
Al de buena fe, sí le serán abonados estos
gastos. Derecho de retención.
Al de mala fe: la mayoría de la doctrina
afirma que no se le deben abonar.
c) Gastos suntuarios:
Art. 454 C.c.: “gastos de puro lujo o mero
recreo”
- Estos NO SE ABONAN ni al poseedor de
buena fe ni al de mala fe.
La responsabilidad del poseedor por deterioro o

pérdida de la cosa
Art. 457 C.c.:
El poseedor de buena fe no responderá, salvo que se
demuestre que ha perjudicado/destruido la cosa
actuando con dolo
El poseedor de mala fe responderá en todo caso,
incluso en supuestos de fuerza mayor, cuando
haya retrasado la entrega de forma maliciosa.
Cargas:
Art. 452.2 C.c. Las cargas se prorratearán

entre los poseedores de forma
proporcional al tiempo de su posesión.
EFECTOS ESPECIALES DE LA
POSESIÓN DE BIENES MUEBLES
 El Derecho da un trato diferente a la posesión de

bienes muebles/inmuebles.
 Cuando alguien adquiere un bien mueble, con la
intención de hacerlo suyo se convierte
automáticamente en su propietario, aunque el
vendedor de la cosa no fuera en realidad dueño
de la misma ADQUISICIÓN A NON
DOMINO
 Art. 464 C.c.:
“La posesión de los bienes muebles,
adquirida de buena fe, equivale al título.
Sin embargo, el que hubiese perdido una
cosa mueble o hubiese sido privado de
ella ilegalmente, podrá reivindicarla de
quien la posea”
Adquisición a non domino requiere:
a) Que el adquirente posea efectivamente la

cosa mueble.
b) Que el adquirente sea de buena fe.
c) Que la transmisión del bien mueble se
asiente en un negocio válido.
8. LA PROTECCIÓN DE LA
POSESIÓN
 La posesión, incluso como mero hecho,

es digna de protección (arts. 446 y 441
C.c.)
 Interdicto de retener y recobrar la
posesión
 Acción publiciana
 Interdicto de adquirir
La protección de la posesión
LOS INTERDICTOS DE RETENER Y RECOBRAR LA

POSESIÓN
 Cauce procesal INTERDICTO:

juicio especial y sumario para dilucidar el
hecho posesorio ante el Juez.
LA ACCIÓN PUBLICIANA
La pregunta radica en si el poseedor además
de contar con los interdictos puede recurrir
a un proceso de naturaleza declarativa
que sea idóneo para determinar
judicialmente si su título posesorio es de
mejor condición que el ostentado por
cualquier otro poseedor que a él se
oponga LA ACCIÓN PUBLICIANA
EL INTERDICTO DE ADQUIRIR
Frente a los interdictos de retener y

recobrar, éste se caracteriza por ser un
proceso declarativo que no se asienta en la
posesión material de quien lo interpone,
sino exclusivamente en su condición de
heredero.
LA OCUPACIÓN
 LA FORMA DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD DE

ALGO QUE NADIE TIENE BAJO SU DOMINIO
Art. 610 C.c.: “Se adquieren por ocupación:

 los bienes apropiables por su naturaleza que
carecen de dueño:
los animales que son objeto de caza y pesca
el tesoro oculto
las cosas muebles abandonadas”
REQUISITOS DE LA OCUPACIÓN
1. Carencia de dueño
a) Porque nunca han tenido dueño

b) Han tenido dueño previamente pero
éste los ha abandonado
c) Los tesoros ocultos (hasta su
afloramiento) se consideran nullius
2. La aprehensión de la cosa
Algún sector doctrinal considera que no

es necesaria la aprehensión material sino
que sería suficiente con que el ocupante
realizara actos que la conciencia social
generalizada considera adecuados para
predicar la titularidad dominical de una
cosa
3. Ánimo de apropiación
Recordemos: aprehensión material no

precisa capacidad de obrar, es un acto
jurídico que puede realizar cualquier
persona.
- Para adquirir la PROPIEDAD sí será
necesario este ánimo de apropiación
EL HALLAZGO
(COSAS PERDIDAS)
 Las cosas abandonadas pueden ocuparse

excepto que sean abandonadas de forma
necesaria o involuntaria
 Las perdidas NO son susceptibles de

apropiación en ningún caso.
EL HALLAZGO
CÓDIGO CIVIL. Arts. 615 y 616 C.c.
El “hallador” de una cosa, que no sea un

tesoro, si no se conoce su dueño para
devolvérsela:
- Consigna el objeto en el Ayuntamiento
- El Alcalde lo publica 2 domingos
consecutivos
- Si no se puede conservar se vende una vez
pasados 8 días desde el segundo anuncio
- Se deposita su precio durante dos años.
EL HALLAZGO
Consecuencias distintas según:
a) Si aparece el dueño: El propietario estará

obligado a recompensar al hallador con la
décima parte del valor de la cosa, salvo que
el propietario haya ofrecido públicamente
mayor recompensa.
b) Si no aparece el dueño o apareciendo no
reclama la restitución: pasados 2 años de
depósito municipal puede convertirse en
propietario de la cosa o de su valor.
EL TESORO OCULTO
 Art. 352 C.c. “ Se entiende por tesoro,
para los efectos de la Ley, el depósito
oculto e ignorado de dinero, alhajas u
otros objetos preciosos cuya legitima
pertenencia no conste”
Requisitos:
1. Depósito oculto e ignorado
2. Bienes mobiliarios y valiosos
3. Falta de legítimo dueño
EL TESORO OCULTO
REGLAS DE ATRIBUCIÓN
Art. 351 C.c:

- El tesoro oculto pertenece al dueño del
terreno en que se halle, si lo descubre él.
- Si lo descubre otro, por casualidad, será la
mitad para el dueño de la finca y la mitad
para el descubridor.
LA CAZA Y LA PESCA
 Art. 610 C.c.: “… se adquieren por ocupación

los….animales que son objeto de caza y pesca”
 Art. 611 C.c.: “ el derecho de caza y pesca se
rige por las leyes especiales”
 CCAA (maraña normativa)
 Normas nacionales:
- Ley de caza de 1970
- Ley de pesca fluvial de 1942 y 1966
- Ley de pesca marítima de 1967 y 2001
LA ACCESIÓN
Art. 353 C.c.

“ La propiedad de los bienes da derecho por accesión a
todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora,
natural o artificialmente”
ACCESIÓN = MODO DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD
Tipos:
1. ACCESIÓN DE INMUEBLE A INMUEBLE
2. ACCESIÓN DE MUEBLE A INMUEBLE
3. ACCESIÓN DE MUEBLE A MUEBLE
Accesión de inmueble a inmueble
 A. ALUVIÓN Y AVULSIÓN
 B. MUTACIÓN DE CAUCE
 C. FORMACIÓN DE ISLA
A. ALUVIÓN Y AVULSIÓN
Incremento que sufren los terrenos ribereños de los ríos

a consecuencia del depósito de los distintos materiales
que puedan arrastrar las aguas fluviales en caso de
crecida.
JURÍDICAMENTE
ALUVIÓN AVULSIÓN
(paulatinamente) (torrencial)
2. MUTACIÓN DE CAUCE
Las aguas de un río varían su curso:

- Si el cauce abandonado ocupaba una sola finca, los
terrenos pasarán al propietario de aquella.
- Si el cauce abandonado separaba fincas de distintos
dueños, se fijará una linde equidistante de una y otra.
- Si se abre un nuevo cauce en dicha finca, el terreno
del cauce abandonado pasa por accesión al
propietario y los terrenos ocupados por el nuevo
serán de dominio público.
3. FORMACIÓN DE ISLA
Art. 371 C.c. “las islas que se forman en los mares

adyacentes a las costas de España y en los ríos
navegables y flotables, pertenecen al Estado”
Art. 373 C.c. : se refiere a las islas que se forman

por acumulación de arrastres superiores…
Accesión de mueble a inmueble
Art. 358 C.c. Principio general
Lo principal es el suelo y lo accesorio lo construido,

plantado, etc.
1. Suelo propio y materiales ajenos (art. 360)
2. Suelo ajeno y materiales propios:
a) Actuación de buena fe (art. 361)
b) Actuación de mala fe (art. 362)
3. Suelo ajeno y materiales ajenos (art. 365)
Accesión de mueble a
inmueble
Requisitos de la ACCESIÓN INVERTIDA según TS:
1. Que el edificio se haya construido en parte en
suelo ajeno y en parte propio
2. Que las dos partes del suelo formen con el
edificio un todo indivisible.
3. Que el edificio en su conjunto tenga un valor
económico superior al valor del suelo invadido.
4. Que haya buena fe por parte del constructor
5. Inexistencia de relaciones contractuales entre
constructor y dueño del suelo
mueble
SUPUESTOS
UNIÓN ESPECIFICACIÓN
MEZCLA O CONFUSIÓN
mueble
UNIÓN: Art. 375 C.c.
 ¿Qué se entiende por principal y accesoria?. Reglas de los
artículos 376 y 377 C.c.
 Intención de los dueños:
 Si ha habido mala fe por el dueño de la cosa accesoria:
art. 379, párrafo 1º, C.c.
 Si ha habido mala fe por el dueño de la cosa principal: art.
379, párrafo 2º, C.c.
 Si no ha habido mala fe por ninguno: art. 379. párf. 3º
EL DUEÑO DE LA PRINCIPAL ADQUIERE POR ACCESIÓN LA

ACCESORIA INDEMNIZANDO AL DUEÑO DE ESTA.
Accesión de mueble a mueble
MEZCLA O CONFUSIÓN: Arts. 381 y 382 C.c.
Accesión: solo en el caso de que el responsable

de la mezcla actúe de mala fe. Queda
obligado a indemnizar.
En los demás casos no accesión sino copropiedad
sobre la masa resultante de la mezcla:
a) Ambos dueños voluntariamente mezclan
b) Mezcla por casualidad
c) La hace uno de los dueños pero de buena fe.
Accesión de mueble a mueble
ESPECIFICACIÓN:
Una persona mediante su trabajo modifica o transforma

una cosa mueble perteneciente a otra persona dando
lugar a una cosa distinta a la matriz.
- Actividad realizada de buena fe: (art. 383.p.1º y 2º)

- Actividad realizada de mala fe: (art. 383.3.)
EL DERECHO DE PROPIEDAD
La propiedad privada
institución social
ART. 33 DE LA CONSTITUCIÓN ESPAÑOLA

LA PROPIEDAD EN EL CÓDIGO CIVIL
 Art. 348 C.c. define la propiedad: Derecho

de gozar y disponer de una cosa, sin más
limitaciones que las establecidas en las
leyes.
FACULTADES QUE OTORGA EL
DERECHO DE PROPIEDAD
PRIVADA
1. FACULTAD DE EXCLUSIÓN
2. FACULTAD DE GOCE
3. FACULTAD DE DISPOSICIÓN
1.- PODER O FACULTAD DE EXCLUSIÓN
El propietario tiene facultad de excluir a

cualesquiera otras personas del uso y
utilización de cuanto le pertenece, así como
contar con las garantías suficientes de que,
salvo que se den los presupuestos de la
expropiación forzosa, no será privado de sus
bienes.
Delimitación de la propiedad: Art. 388 C.c.
“Todo propietario podrá cerrar o cercar sus
heredades por medio de paredes, zanjas,
setos vivos o muertos, o de cualquier otro
modo, sin perjuicio de las servidumbres
constituidas sobre las mismas”
Iuis usus inocui: Derecho a utilizar los predios

ajenos sin que el dueño sufra daño.
2.- FACULTAD DE GOCE
Facultad por antonomasia. Primera función

de la propiedad privada es servir a las
necesidades personales del propietario
La adquisición de frutos es una consecuencia de
la facultad de gozar.
Accesión discreta: (art. 354 C.c.)

“cualesquiera tipos de frutos pertenecen al
propietario”
Solo se puede hablar de frutos cuando se
hayan separado de la cosa matriz.
a) Frutos naturales (e industriales): la

independencia se produce “desde que se
alzan o separan”
b) Frutos civiles: “se consideran
producidos por días”
LIMITACIONES A LA FACULTAD DE GOCE
RELACIONES DE VECINDAD:
La actuación de un propietario no
puede generar inmisiones molestas para
su vecino.
LA MEDIANERÍA
Es una situación de carácter objetivo que

beneficia común y simultáneamente a
ambas fincas y de la que nacen deberes
para sus respectivos propietarios.
Surge de la utilización en común, entre
propietarios vecinos, de paredes, cercas,
vallados.
3.- FACULTAD DE DISPOSICIÓN
“Derecho de gozar y disponer de una cosa,

sin más limitaciones que las establecidas en
las leyes” (art. 348 C.c.).
PROHIBICIONES DE DISPONER
A. PROHIBICIONES LEGALES
Art. 196.2 C.c. bienes del declarado

fallecido- 5 años a título gratuito.
Art. 525 C.c. no arrendar ni traspasar los
derechos de uso y habitación.
B. PROHIBICIONES VOLUNTARIAS
Actos a título gratuito: imponer en el
testamento a los herederos la prohibición de
enajenar.
Actos a título oneroso: acordadas por las
partes en actos onerosos.
C. PROHIBICION JUDICIAL O ADMINISTRATIVA
Se fundan en la ley pero se materializan a
través de resolución judicial o administrativa.
COMUNIDAD DE BIENES
Título III del Libro II (arts. 392-406 C.c.)

Art. 392 “hay comunidad cuando la propiedad de
una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a
varias personas”
COPROPIEDAD
COMUNIDAD COMUNIDAD
ROMANA GERMÁNICA
COMUNIDAD ROMANA Y GERMÁNICA
ROMANA
1. Cada copropietario una cuota
2. Libertad de copropietarios
3. Copropiedad = situación transitoria
4. Pueden disponer de su cuota de participación
5. No hay más vínculo que el del derecho de
propiedad
COMUNIDAD ROMANA Y GERMÁNICA
GERMÁNICA
1. Inexistencia de cuotas.
2. Imposibilidad de división.
3. Situación permanente y de gran estabilidad.
4. Imposibilidad de enajenar o transmitir su
posición en la comunidad a un tercero.
5. Existe vínculo, normalmente familiar.
LA COPROPIEDAS POR CUOTAS
Copropiedad = coexistencia sobre la misma cosa del

derecho de propiedad de varias personas por lo que
hay que descomponer idealmente sus poderes sobre
dicha cosa ATRIBUCIÓN DE CUOTAS.
FACULTADES Y DEBERES DE LOS
CONDUEÑOS
1. USO Y DISFRUTE DE LOS BIENES COMUNES (Art. 394 C.c.)

2. CONSERVACIÓN Y DEFENSA EN JUICIO
3. ADMINISTRACIÓN DE LA COSA COMÚN (Art. 398 C.c)
4. DISPOSICIÓN Y ALTERACIÓN DE LA COSA COMÚN (Art. 397 C.c)
5. CONTRIBUCIÓN A LOS GASTOS COMUNES
ENAJENACIÓN O DISPOSICIÓN DE LA
CUOTA PRIVATIVA
Cada copropietario puede disponer de su cuota

privativa sin contar con la voluntad de los
demás
Derecho de adquisición preferente

DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN
1. ACCIÓN DE DIVISIÓN
 Sólo ha de mantenerse cuando haya pacto previo o sea

indivisible
 Es IMPRESCRIPTIBLE (art. 1965 C.c.)
2. EL PACTO DE INDIVISIÓN
- Se pacta la indivisión pero por un plazo

- Plazo máximo de 10 años (art. 400 C.c.)
- Se puede prorrogar por nuevo acuerdo
3. LA OBJETIVA INDIVISIBILIDAD DE LA COSA
- No se dividirá cuando se destruya, pierda valor, resulte

inservible… por culpa de la división.
- Los condueños decidirán que uno se quede con la cosa y
abonará a los restantes el valor de su cuota.
venta privada venta pública subasta

LA PRÁCTICA DE LA DIVISIÓN
POR LOS
INTERESADOS
POR ÁRBITROS
DIVISIÓN
JUDICIAL
 1. POR LOS INTERESADOS
- Art. 406 y 1058 C.c. “ de la manera que tengan por

conveniente”
- Consentimiento de todos
- Sí habrá autorización judicial cuando entre los comuneros
haya alguna persona que no tenga plena capacidad
- Una vez fijado el contenido de los lotes, estos se adjudicarán
mediante sorteo.
2. POR ÁRBITRO O AMIGABLES COMPONEDORES

- Se nombran exclusivamente por voluntad de los
propios interesados en la división.
3. DIVISIÓN JUDICIAL
- Los procedimientos anteriores requieren
unanimidad desacuerdo proceso judicial
EFECTOS DE LA DIVISIÓN
ENTRE COMUNEROS
Convertir la cuota indivisa en propiedad singular de cada
uno.
RESPECTO DE TERCEROS
Pueden verse afectados (art. 403 C.c.) de ahí lo que
establece el art. 405 “la división de una cosa común no
perjudicará a tercero...”
Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal
Exposición de Motivos
Si en términos generales toda ordenación jurídica no puede concebirse ni instaurarse
a espaldas de las exigencias de la realidad social que va destinada, tanto más ha de ser
así cuando versa sobre una institución que, como la propiedad horizontal, ha
adquirido, sobre todo en los últimos años, tan pujante vitalidad, pese a no encontrar
más apoyo normativo que el abiertamente insuficiente representado por el artículo
396 del Código Civil. La presente Ley pretende, pues, seguir la realidad social de los
hechos. Pero no en el simple sentido de convertir en norma cualquier dato obtenido de
la práctica, sino con un alcance más amplio y profundo. De un lado, a causa de la
dimensión de futuro inherente a la ordenación jurídica, que impide entenderla como
mera sanción de lo que hoy acontece y obliga a la previsión de lo que puede acontecer.
Y de otro lado, porque si bien el punto de partida y el destino inmediato de las normas
es regir las relaciones humanas, para lo cual importa mucho su adecuación a las
concretas e históricas exigencias y contingencias de la vida, no hay que olvidar
tampoco que su finalidad última, singularmente cuando se concibe el Derecho positivo
en función del Derecho natural, es lograr un orden de convivencia presidido por la
idea de la justicia, la cual, como virtud moral, se sobrepone tanto a la realidad de los
hechos como a las determinaciones del legislador, que siempre han de hallarse
limitadas y orientadas por ella.
Hay un hecho social básico que en los tiempos modernos ha influido sobre manera en
la ordenación de la propiedad urbana. Se manifiesta a través de un factor constante,
cual es la insuprimible necesidad de las edificaciones, tanto para la vida de la persona
y la familia como para el desarrollo de fundamentales actividades, constituidas por el
comercio, la industria y, en general, el ejercicio de las profesiones. Junto a ese factor,
que es constante en el sentido de ser connatural a todo sistema de vida y de
convivencia dentro de una elemental civilización, se ofrece hoy, provocado por muy
diversas determinaciones, otro factor que se exterioriza en términos muy acusados, y
es el representado por las dificultades que entraña la adquisición, la disponibilidad y el
disfrute de los locales habitables. La acción del Estado ha considerado y atendido a
esta situación real en tres esferas, aunque diversas, muy directamente relacionadas:
en la esfera de la construcción impulsándola a virtud de medidas indirectas e incluso,
en ocasiones, afrontando de modo directo la empresa; en la esfera del arrendamiento,
a través de una legislación frecuentemente renovada, que restringe el poder autónomo
de la voluntad con el fin de asegurar una permanencia en el disfrute de las viviendas y
los locales de negocio en condiciones económicas sometidas a un sistema de
intervención y revisión, y en la esfera de la propiedad, a virtud principalmente de la
llamada propiedad horizontal, que proyecta esta titularidad sobre determinados
espacios de la edificación. La esencial razón de ser del régimen de la propiedad
horizontal descansa en la finalidad de lograr el acceso a la propiedad urbana mediante
una inversión de capital que, al poder quedar circunscrita al espacio y elementos
indispensables para atender a las propias necesidades, es menos cuantiosa y, por lo
mismo, más asequible a todos y la única posible para grandes sectores de personas.
Siendo ello así, el régimen de la propiedad horizontal no sólo precisa ser reconocido,
sino que además requiere que se le aliente y encauce, dotándole de una ordenación
completa y eficaz. Y más aún si se observa que, por otra parte, mientras las
disposiciones legislativas vigentes en materia de arrendamientos urbanos no pasan de
ser remedios ocasionales, que resuelven el conflicto de intereses de un modo
imperfecto, puesto que el fortalecimiento de la institución arrendaticia se consigue
imponiendo a la propiedad una carga que difícilmente puede sobrellevar; en cambio,
conjugando las medias dirigidas al incremento de la construcción con un bien
organizado régimen de la propiedad horizontal, se afronta el problema de la vivienda y
los conexos a él en un plano más adecuado, que permite soluciones estables; y ello a la
larga redundará en ventaja del propio régimen arrendaticio, que podrá, sin la presión
de unas exigencias acuciantes, liberalizarse y cumplir normalmente su función
económico-social.
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La Ley representa, más que una reforma de la legalidad vigente, la ordenación «ex
novo», de manera completa, de la propiedad por pisos. Se lleva a cabo mediante una
Ley de carácter general, en el sentido de ser de aplicación a todo el territorio nacional.
El artículo 396 del Código Civil, como ocurre en supuestos análogos recoge las notas
esenciales de este régimen de propiedad y, por lo demás, queda reducido a norma de
remisión. El carácter general de la Ley viene aconsejado, sobre todo, por la razón de
política legislativa derivada de que la necesidad a que sirve se manifiesta por igual en
todo el territorio; pero también se ha tenido en cuenta una razón de técnica legislativa,
como es la de que las disposiciones en que se traduce, sin descender a lo
reglamentario, son a veces de una circunstanciada concreción que excede de la tónica
propia de un Código Civil.
La propiedad horizontal hizo su irrupción en los ordenamientos jurídicos como una
modalidad de la comunidad de bienes. El progresivo desenvolvimiento de la
institución ha tendido principalmente a subrayar los perfiles que la independizan de la
comunidad. La modificación que introdujo la Ley de 26 de octubre de 1939 en el texto
del artículo 396 del Código Civil ya significó un avance en ese sentido, toda vez que
reconoció la propiedad privativa o singular del piso o local, quedando la comunidad,
como accesoria, circunscrita a lo que se ha venido llamando elementos comunes. La
Ley que recoge el material preparado con ponderación y cuidado por la Comisión de
Códigos, dando un paso más, pretende llevar al máximo posible la individualización de
la propiedad desde el punto de vista del objeto. A tal fin, a este objeto de la relación,
constituido por el piso o local, se incorpora el propio inmueble, sus pertenencias y
servicios. Mientras sobre el piso «stricto sensu», o espacio, delimitado y de
aprovechamiento independiente, el uso y disfrute son privativos, sobre el «inmueble»,
edificación, pertenencias y servicios -abstracción hecha de los particulares espacios-
tales usos y disfrute han de ser, naturalmente, compartidos; pero unos y otros
derechos, aunque distintos en su alcance, se reputan inseparablemente unidos, unidad
que también mantiene respecto de la facultad de disposición. Con base en la misma
idea se regula el coeficiente o cuota, que no es ya la participación en lo anteriormente
denominado elementos comunes, sino que expresa, activa y también pasivamente,
como módulo para cargas, el valor proporcional del piso y a cuanto él se considera
unido, en el conjunto del inmueble, el cual, al mismo tiempo que se divide física y
jurídicamente en pisos o locales se divide así económicamente en fracciones o cuotas.
En este propósito individualizador no hay que ver una preocupación dogmática y
mucho menos la consagración de una ideología de signo individualista. Se trata de que
no olvidando la ya aludida función social que cumple esta institución, entender que el
designio de simplificar y facilitar el régimen de la propiedad horizontal se realiza así
de modo más satisfactorio. Con el alejamiento del sistema de la comunidad de bienes
resulta, ya no sólo congruente, sino tranquilizadora la expresa eliminación de los
derechos de tanteo y retracto, reconocidos, con ciertas peculiaridades, en la hasta
ahora vigente redacción del mencionado artículo 396. Ahora bien: tampoco en este
caso ha sido esa sola consideración técnica la que ha guiado la Ley. Decisivo influjo han
ejercido tanto la notoria experiencia de que actualmente se ha hecho casi cláusula de
estilo la exclusión de tales derechos como el pensamiento de que no se persigue aquí
una concentración de la propiedad de los pisos o locales, sino, por el contrario, su más
amplia difusión.
Motivo de especial estudio ha sido lo concerniente a la constitución del régimen de la
propiedad horizontal y a la determinación del conjunto de deberes y derechos que lo
integran. Hasta ahora, y ello tiene una justificación histórica, esta materia ha estado
entregada casi de modo total, en defecto de normas legales, a la autonomía privada
reflejada en los Estatutos. Estos, frecuentemente, no eran fruto de las libres
determinaciones recíprocas de los contratantes, sino que, de ordinario, los dictaba, con
sujeción a ciertos tipos generalizados por la práctica, el promotor de la empresa de
construcción, limitándose a prestar su adhesión las personas que ingresaban en el
régimen de la propiedad horizontal. La Ley brinda una regulación que, por un lado, es
suficiente por sí -con las salvedades dejadas a la iniciativa privada- para constituir, en
lo esencial, el sistema jurídico que presida y gobierne esta clase de relaciones, y, por
otro lado, admite que, por obra de la voluntad, se especifiquen, completen y hasta
modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de
derechos necesario, claramente deducibles de los mismos términos de la Ley. De ahí
que la formulación de Estatutos no resultará indispensable, si bien podrán éstos
cumplir la función de desarrollar la ordenación legal y adecuarla a las concretas
circunstancias de los diversos casos y situaciones.
El sistema de derechos y deberes en el seno de la propiedad horizontal aparece
estructurado en razón de los intereses en juego.
Los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular las máximas posibilidades de
utilización, con el límite representado tanto por la concurrencia de los derechos de
igual clase de los demás cuanto por el interés general, que se encarna en la
conservación del edificio y en la subsistencia del régimen de propiedad horizontal, que
requiere una base material y objetiva. Por lo mismo, íntimamente unidos a los
derechos de disfrute aparecen los deberes de igual naturaleza.
Se ha tratado de configurarlos con criterios inspirados en las relaciones de vecindad,
procurando dictar unas normas dirigidas a asegurar que el ejercicio del derecho
propio no se traduzca en perjuicio del ajeno ni en menoscabo del conjunto, para así
dejar establecidas las bases de una convivencia normal y pacífica.
Además de regular los derechos y deberes correspondientes al disfrute, la Ley se
ocupa de aquellos otros que se refieren a los desembolsos económicos a que han de
atender conjuntamente los titulares, bien por derivarse de las instalaciones y servicios
de carácter general, o bien por, constituir cargas o tributos que afectan a la totalidad
del edificio. El criterio básico tenido en cuenta para determinar la participación de
cada uno en el desembolso a realizar es la expresada cuota o coeficiente asignado al
piso o local, cuidándose de significar que la no utilización del servicio generador del
gasto no exime de la obligación correspondiente.
Una de las más importantes novedades que contiene la Ley es la de vigorizar en todo
lo posible la fuerza vinculante de los deberes impuestos a los titulares, así por lo que
concierne al disfrute del apartamento, cuanto por lo que se refiere al abono de gastos.
Mediante la aplicación de las normas generales vigentes en la materia, el
incumplimiento de las obligaciones genera la acción dirigida a exigir judicialmente su
cumplimiento, bien de modo específico, esto es, imponiendo a través de la coacción lo
que voluntariamente no se ha observado, o bien en virtud de la pertinente
indemnización. Pero esta normal sanción del incumplimiento puede no resultar
suficientemente eficaz en casos como los aquí considerados, y ello por diversas
razones: una es la de que la inobservancia del deber trae repercusiones sumamente
perturbadoras para grupos extensos de personas, al paso que dificulta el
funcionamiento del régimen de propiedad horizontal; otra razón es la de que, en lo
relativo a los deberes de disfrute, la imposición judicial del cumplimiento específico es
prácticamente imposible por el carácter negativo de la obligación, y la indemnización
no cubre la finalidad que se persigue de armonizar la convivencia. Por eso se prevé la
posibilidad de la privación judicial del disfrute del piso o local cuando concurran
circunstancias taxativamente señaladas, y por otra parte se asegura la contribución a
los gastos comunes con una afectación real del piso o local al pago de este crédito
considerado preferente.
La concurrencia de una colectividad de personas en la titularidad de derechos que, sin
perjuicio de su sustancial individualización, recaen sobre fracciones de un mismo
edificio y dan lugar a relaciones de interdependencia que afectan a los respectivos
titulares, ha hecho indispensable en la práctica la creación de órganos de gestión y
administración. La Ley, que en todo momento se ha querido mostrar abierta a las
enseñanzas de la experiencia, la ha tenido muy especialmente en cuenta en esta
materia. Y fruto de ella, así como de la detenida ponderación de los diversos
problemas, ha sido confiar normalmente el adecuado funcionamiento del régimen de
propiedad horizontal a tres órganos: la Junta, el Presidente de la misma y el
Administrador. La Junta, compuesta de todos los titulares, tiene los cometidos propios
de un órgano rector colectivo, ha de reunirse preceptivamente una vez al año, y para la
adopción de acuerdos válidos se requiere, por regla general, el voto favorable tanto de
la mayoría numérica o personal cuanto de la económica, salvo cuando la trascendencia
de la materia requiera la unanimidad, o bien cuando, por el contrario por la relativa
importancia de aquélla, y para que la simple pasividad de los propietarios no
entorpezca el funcionamiento de la institución, sea suficiente la simple mayoría de los
asistentes. El cargo de Presidente, que ha de ser elegido del seno de la Junta, lleva
implícita la representación de todos los titulares en juicio y fuera de él, con lo que se
resuelve el delicado problema de legitimación que se ha venido produciendo. Y,
finalmente, el Administrador, que ha de ser designado por la Junta y es amovible, sea o
no miembro de ella, ha de actuar siempre en dependencia de la misma, sin perjuicio de
cumplir en todo caso las obligaciones que directamente se le imponen.
Por otra parte se ha dado a esto una cierta flexibilidad para que el número de estas
personas encargadas de la representación y gestión sea mayor o menor según la
importancia y necesidad de la colectividad.
Por último, debe señalarse que la economía del sistema establecido tiene interesantes
repercusiones en cuanto afecta al Registro de la Propiedad y exige una breve reforma
en la legislación hipotecaria. Se ha partido, en un afán de claridad, de la conveniencia
de agregar dos párrafos al artículo 8.º de la vigente Ley Hipotecaria, el 4.º y el 5.º, que
sancionan, en principio, la posibilidad de la inscripción del edificio en su conjunto,
sometido al régimen de propiedad horizontal, y al mismo tiempo la del piso o local
como finca independiente, con folio registral propio.
El número 4.º del mencionado artículo 8.º prevé la hipótesis normal de constitución
del régimen de propiedad horizontal, es decir, la construcción de un edificio por un
titular que lo destine precisamente a la enajenación de pisos, y el caso, menos
frecuente, de que varios propietarios de un edificio traten de salir de la indivisión de
mutuo acuerdo, o construyan un edificio con ánimo de distribuirlo, «ab initio», entre
ellos mismos, transformándose en propietarios singulares de apartamento o
fracciones independientes. A título excepcional, con el mismo propósito de simplificar
los asientos, se permite inscribir a la vez la adjudicación concreta de los repetidos
apartamentos a favor de sus respectivos titulares, siempre que así lo soliciten todos
ellos.
Y el número 5.º del mismo artículo 8 permite crear el folio autónomo e independiente
de cada piso o local, siempre que consten previamente inscritos el inmueble y la
constitución del régimen de propiedad horizontal.
En su virtud, y de conformidad con la propuesta elaborada por las Cortes Españolas,
dispongo:
CAPÍTULO PRIMERO
DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 1
La presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad
establecida en el artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad horizontal.
A efectos de esta Ley tendrán también la consideración de locales aquellas partes de
un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida
a un elemento común de aquél o a la vía pública.
Artículo 1 redactado por Ley 8/1999, 6 abril («B.O.E.» 8 abril), de Reforma de la Ley
49/1960, 21 julio, sobre Propiedad Horizontal.
Artículo 2
Esta Ley será de aplicación:
a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo

dispuesto en el artículo 5.
b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo

396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la
propiedad horizontal.
Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta
Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes
privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y
obligaciones recíprocas de los comuneros.
c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en
esta Ley.
d) A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando,
de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios
disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de
determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e
independencia funcional o económica.Letra d) del artículo 2 introducida
por el número uno de la disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26
de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas («B.O.E.»
27 junio).Vigencia: 28 junio 2013
e) A las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo

dispongan sus estatutos.Letra e) del artículo 2 introducida por el número
uno de la disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de
rehabilitación, regeneración y renovación urbanas («B.O.E.» 27
junio).Vigencia: 28 junio 2013
CAPÍTULO II
DEL RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD POR PISOS O LOCALES
Artículo 3
En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde
a cada piso o local:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio

suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento
independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas
clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y
sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que
expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados
fuera del espacio delimitado.
b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los

restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del
valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo
para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.
Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que
sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley.
Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los
elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las
obligaciones derivadas de este régimen de propiedad.
Artículo 3 redactado por el número dos de la disposición final primera de la Ley
8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas («B.O.E.»
Artículo 4
La acción de división no procederá para hacer cesar la situación que regula esta Ley.
Sólo podrá ejercitarse por cada propietario proindiviso sobre un piso o local
determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisión no haya sido
establecida de intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios.
Artículo 5
El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del
inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo.
La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la
legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de
cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los
anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o
local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos,
por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial.
Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación
con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso
que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos
comunes.
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y
disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus
diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno,
seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no
perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de
acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.
Artículo 6
Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y
cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el
conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán
también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar
acuerdos sobre la administración.
Artículo 7
1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos,
instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del
edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los
derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien
represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la
necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al
administrador.La Sentencia TS (Sala Primera) de 2 febrero 2016, Rec. 2904/2013,
declara como doctrina jurisprudencial que «sólo procederá el reembolso por la
Comunidad de Propietarios al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en
zonas comunes cuando se haya requerido previamente al Secretario-Administrador o
al Presidente advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de no
mediar dicho requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación de
abonar el importe correspondiente a dicha ejecución. No quedará exonerada si la
Comunidad muestra pasividad en las obras o reparaciones necesarias y urgentes».
2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o
en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas
para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades
molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u
ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la
inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones
judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta
de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de
cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través
del juicio ordinario.Párrafo 3.º del número 2 del artículo 7 redactado por el número 1
de la Disposición Final 1.ª de la Ley 1/2000, 7 enero, de Enjuiciamiento Civil («B.O.E.»
8 enero).Vigencia: 8 enero 2001
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente
al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el
juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad
prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar
asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de
la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso,
contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la
actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación
del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función
de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el
infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos
definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su
inmediato lanzamiento.
Artículo 8
...
Artículo 8 derogado por el apartado 1.º de la disposición derogatoria única de la Ley
Artículo 9
1. Son obligaciones de cada propietario:
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás

elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de
los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso
adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños
o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e
instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o
a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su
descuido o el de las personas por quienes deba responder.
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio

del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas
para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios
comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la
presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños
y perjuicios ocasionados.Letra c) del número 1 del artículo 9 redactada
por el número tres de la disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26
de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas («B.O.E.»
d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres

apartados anteriores.
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a

lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado
sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que
no sean susceptibles de individualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de
contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las
cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres
años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo
1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los
números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia
establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley
del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo
1/1995, de 24 de marzo.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal,
incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el
propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de
propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los
anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la
parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los
tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al
cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier
título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al
corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de
propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en
este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad
coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el
otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente
exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será
emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por
quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente,
quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los
datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso
en su emisión.
Letra e) del número 1 del artículo 9 redactada por el número tres de la

disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de
rehabilitación, regeneración y renovación urbanas («B.O.E.» 27
junio).Vigencia: 28 junio 2013
La Sentencia TS (Sala 1.ª) de 22 abril 2015, Rec. 319/2013, fija como

doctrina que "cuando el deudor de cuotas por gastos de comunidad de
propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no
coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste solo sera al
objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre".
La Sentencia TS (Sala Primera) de 3 de junio de 2020 establece que el

plazo de prescripción de la acción para exigir el pago de las cuotas de
comunidad es el de 5 años previsto en el artículo 1966.3º del Código Civil.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la

dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de
propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de
rehabilitación de la finca, así como la realización de las obras de
accesibilidad recogidas en el artículo Diez.1.b) de esta Ley.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la
comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser
inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de
seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un
contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones
generales.
Letra f) del número 1 del artículo 9 redactada por el apartado uno del
artículo segundo del R.D.-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes
en materia de vivienda y alquiler («B.O.E.» 5 marzo).Vigencia: 6 marzo
2019
g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones

con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones
cometidas y de los daños causados.
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad,

por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el
domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole
relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá
por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente
a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al
ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible
practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entender
realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el
tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general
habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los
que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las
funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente.
La notificación practicada de esta forma producir plenos efectos jurídicos
en el plazo de tres días naturales.
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad,

por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el
cambio de titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la
comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el
nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los
órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del
cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos
concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.
2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los
gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización
de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin
perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4.
Número 2 del artículo 9 redactado por el número tres de la disposición final primera
de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas
(«B.O.E.» 27 junio).Vigencia: 28 junio 2013
Artículo 10
1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de
propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y
vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los
propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado

mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y
de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las
necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad,
habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato
y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la
Administración, del deber legal de conservación.
La Sentencia TS (Sala Primera) de 2 febrero 2016, Rec. 2904/2013, declara

como doctrina jurisprudencial que «sólo procederá el reembolso por la
Comunidad de Propietarios al comunero que haya ejecutado
unilateralmente obras en zonas comunes cuando se haya requerido
previamente al Secretario-Administrador o al Presidente advirtiéndoles de
la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de no mediar dicho
requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación de
abonar el importe correspondiente a dicha ejecución. No quedará
exonerada si la Comunidad muestra pasividad en las obras o reparaciones
necesarias y urgentes».
b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los
ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso,
las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local
vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad,
o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a
sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de
rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que
favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que
el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las
subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades
ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de
estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas
mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a
las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de
las mismas.
Letra b) del número 1 del artículo 10 redactada por el apartado dos del
artículo segundo del R.D.-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes
en materia de vivienda y alquiler («B.O.E.» 5 marzo).Vigencia: 6 marzo
2019
c) La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo

inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se
refieren las letras anteriores.
d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la

estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la
constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4
del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto
Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten preceptivos a
consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de
rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.
e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para

formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie
por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución
por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de
sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de
la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de
regeneración y renovación urbanas.
2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones
referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:
a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad

o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la
distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos
de su abono.
b) Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la

ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente
responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en
vía administrativa.
c) Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de

la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y
condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.
3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso:
a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se

refiere el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado
por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos
términos.
b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas
partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres
quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los
pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e
independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros
colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna
parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la
estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas
y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o
de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude
el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el
Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y
corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por
mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la
indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas
cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se
vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del
oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto
también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos
establecidos en la Ley.
Artículo 10 redactado por el número cuatro de la disposición final primera de la Ley
Artículo 11
...
Artículo 12
...
Artículo 13
1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:
a) La Junta de propietarios.
b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.
c) El secretario.
d) El administrador.
En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán
establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer
menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley
atribuye a los anteriores.
2. El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o,
subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será
obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del
mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El
juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7.ª, resolverá de plano lo
procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir,
en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el
plazo que se determine en la resolución judicial.
Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la
Junta designar presidente de la comunidad.
Número 2 del artículo 13 redactado por la disposición final segunda de la Ley
42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de
Enjuiciamiento Civil («B.O.E.» 6 octubre).Vigencia: 7 octubre 2015
3. El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y
fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.
4. La existencia de vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por
el mismo procedimiento que el establecido para la designación del presidente.
Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, sustituir al
presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo
en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.
5. Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente
de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo
mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la
presidencia.
6. Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona
o bien nombrarse independientemente.
El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser
ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación
profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También
podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos
en el ordenamiento jurídico.
7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de
los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.
Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato
por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.
8. Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de
cuatro podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil,
si expresamente lo establecen los estatutos.
Artículo 14
Corresponde a la Junta de propietarios:
a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados

en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los
pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.
b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas

correspondientes.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de

reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada
de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad
con lo dispuesto en el artículo 20.c).
d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen

interior.
e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la

comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el
mejor servicio común.
Artículo 15
1. La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o
voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.
Si algún piso o local perteneciese «pro indiviso» a diferentes propietarios éstos
nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas.
Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al
nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado
por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los
acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias y
de mejora.
2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al
corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen
impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial
de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán
derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de
voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a
efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley.
Artículo 16
1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los
presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el
presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que
representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores
de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se
celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las
citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una
relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas
a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos
previstos en el artículo 15.2.
Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie
sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el
que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual
los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.
Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los
propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se
procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a "quórum".
La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la
primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media
hora desde la anterior. En su defecto, será nuevamente convocada, conforme a los
requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a
la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación
mínima de tres días.
3. La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de
antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a
conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la
convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y
así lo decidan.
Artículo 17
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:
1. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los

servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de
27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el
acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los
existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de
aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras
necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos,
podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de
los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las
cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación
de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y
mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren
votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con
posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o
a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas
infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá
autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera
correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente
interés legal.
No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior respecto a los gastos de
conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá
la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento
común.
2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de

obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por
finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso
o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el
establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la
modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto
favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la
mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de
accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun
cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades
ordinarias de gastos comunes.
La Sentencia TS (Sala 1.ª) de 23 diciembre 2014, Rec. 1428/2012, declara

como doctrina jurisprudencial que «para la adopción de los acuerdos que
se hallen directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor,
incluido el relativo a la distribución de los gastos de esta, aunque
impliquen la modificación del título constitutivo o de los Estatutos, se
exige la misma mayoría que la Ley de Propiedad Horizontal exige para el
acuerdo principal de instalación del ascensor, sin que en ningún caso tales
acuerdos puedan lesionar gravemente a ningún propietario».
3. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería,

vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no
modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto
favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su
vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que
no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o
supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que
tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del
inmueble. En éste último caso, los acuerdos válidamente adoptados con
arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. No obstante, si los
equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción
del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la
comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de
participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de
costes establecido en dicho apartado.
4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o

mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad,
seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y
características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del
total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes
de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para
realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no
requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y
accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda
del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el
disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el
caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente
desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación,
habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento,
debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente
interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del
edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su
consentimiento expreso.
5. La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso

privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una
plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la
comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad
correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados
directos en la misma.
6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que

impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el
título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la
comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los
propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de
participación.
7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del

total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas
de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos
adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a
su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos
establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte
deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en
comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en
equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición,
haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda

repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren
votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los
que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se
computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes
de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo
adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el
artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien
ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días
naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la
recepción.
9. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este

artículo obligan a todos los propietarios.
10. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar

resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los
interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos
establecidos en la Ley.
11. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el

inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la
exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad

a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en
la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título
constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres
quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las
tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma
mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas
especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos
comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas
modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos
acuerdos no tendrán efectos retroactivos.
Apartado 12 del artículo 17 introducido por el apartado tres del artículo

segundo del R.D.-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en
materia de vivienda y alquiler («B.O.E.» 5 marzo).Vigencia: 6 marzo 2019
Artículo 17 redactado por el número cinco de la disposición final primera de la Ley
Artículo 18
1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de
conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes
supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de

propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia

comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no

tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de
derecho.
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que
hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que
indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los
acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad
de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación
judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los
acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de
participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de
propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo
caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se
computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento
establecido en el artículo 9.
4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el
juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la
comunidad de propietarios.
Artículo 19
1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas
diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente
se disponga.
2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las
siguientes circunstancias:
a) La fecha y el lugar de celebración.
b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la

hubiesen promovido.
c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su

celebración en primera o segunda convocatoria.
d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de
los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas
de participación.
e) El orden del día de la reunión.
f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera

relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios
que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las
cuotas de participación que respectivamente representen.
3. El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la
reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos
serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.
El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento
establecido en el artículo 9.
Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese
inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes
o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en
contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga y se
encuentre firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanación deberá
efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá
ratificar la subsanación.
4. El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo
deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones,
apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.
Artículo 20
Corresponde al administrador:
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y

hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los
titulares.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos

previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los
mismos.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las

reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de
ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los

pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición

de los titulares la documentación de la comunidad.
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
Artículo 21
1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán
cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados
por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la
junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio.
2. La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del
acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de
propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del
presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados
en la forma establecida en el artículo 9.
3. A la cantidad que se reclame en virtud de lo dispuesto en el apartado anterior podrá
añadirse la derivada de los gastos del requerimiento previo de pago, siempre que
conste documentalmente la realización de éste, y se acompañe a la solicitud el
justificante de tales gastos.
4. Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente
del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su
derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la
reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado
anteriormente.
En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los
obligados o contra todos ellos conjuntamente.
La Sentencia TS (Sala 1.ª) de 22 abril 2015, Rec. 319/2013, fija como doctrina que
"cuando el deudor de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación
propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la
reclamación frente a éste solo sera al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble
inscrito a su nombre".
5. Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, el acreedor
podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente
a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.
El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el
acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando
aval bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado.
6. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios
profesionales de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas a la
Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites
establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil,
los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél
atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal.
En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de
costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su
pretensión, se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del
procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.
Artículo 21 redactado por el número 2 de la Disposición Final 1.ª de la Ley 1/2000, 7
enero, de Enjuiciamiento Civil («B.O.E.» 8 enero).Vigencia: 8 enero 2001
Artículo 22
1. La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos
los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al
propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que
hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el
importe insatisfecho.
2. Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que se encuentra al
corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el
momento de formularse el requerimiento a que se refiere el apartado anterior.
Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo las costas causadas
hasta ese momento en la parte proporcional que le corresponda.
Artículo 22 introducido por Ley 8/1999, 6 abril («B.O.E.» 8 abril), de Reforma de la Ley
Artículo 23
El régimen de propiedad horizontal se extingue:
•
• 1.º Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará
producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50 por
100 del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el
exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.
•
• 2.º Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.
49/1960, 21 julio, sobre Propiedad Horizontal. Su contenido literal se corresponde con
el del anterior artículo 21.
CAPÍTULO III
DEL RÉGIMEN DE LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS
PRIVADOS
Artículo 24
1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será
aplicable aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes
requisitos:
a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes

entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales

en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a
dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos
inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:
a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de

cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del
artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta
Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.
b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal

efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad
agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los
presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla,
previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas
Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del
complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales,
instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de
participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales
responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al
sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título
y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro
de la Propiedad.
3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos
los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se
regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:
a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario,

por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los
cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de
cada comunidad.
b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías

cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que
se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que
integran la agrupación.
c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad

agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de
reserva.
La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se
extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus
acuerdos no podrá menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los
órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación
de comunidades.
4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas
jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de
los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley,
con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior.
Disposición adicional
1. Sin perjuicio de las disposiciones que en uso de sus competencias adopten las
Comunidades Autónomas, la constitución del fondo de reserva regulado en el artículo
9.1.f) se ajustará a las siguientes reglas:
a) El fondo deberá constituirse en el momento de aprobarse por la Junta

de propietarios el presupuesto ordinario de la comunidad
correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a la entrada
en vigor de la presente disposición.
Las nuevas comunidades de propietarios constituirán el fondo de reserva
al aprobar su primer presupuesto ordinario.
b) En el momento de su constitución el fondo estará dotado con una

cantidad no inferior al 2,5 por 100 del presupuesto ordinario de la
comunidad. A tal efecto, los propietarios deberán efectuar previamente las
aportaciones necesarias en función de su respectiva cuota de
participación.
c) Al aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente al ejercicio

anual inmediatamente posterior a aquel en que se constituya el fondo de
reserva, la dotación del mismo deberá alcanzar la cuantía mínima
establecida en el artículo 9.
2. La dotación del fondo de reserva no podrá ser inferior, en ningún momento del
ejercicio presupuestario, al mínimo legal establecido.
Las cantidades detraídas del fondo durante el ejercicio presupuestario para atender
los gastos de las obras o actuaciones incluidas en el artículo 10 se computarán como
parte integrante del mismo a efectos del cálculo de su cuantía mínima.
Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarán las aportaciones
necesarias para cubrir las cantidades detraídas del fondo de reserva conforme a lo
señalado en el párrafo anterior.
Número 2 de la disposición adicional redactado por el número seis de la disposición
final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y
renovación urbanas («B.O.E.» 27 junio).Vigencia: 28 junio 2013
Disposición adicional introducida por Ley 8/1999, 6 abril («B.O.E.» 8 abril), de
Reforma de la Ley 49/1960, 21 julio, sobre Propiedad Horizontal.
Disposiciones transitorias
Primera
La presente Ley regirá todas las comunidades de propietarios, cualquiera que sea el
momento en que fueron creadas y el contenido de sus estatutos, que no podrán ser
aplicados en contradicción con lo establecido en la misma.
En el plazo de 2 años, a contar desde la publicación de esta Ley en el Boletín Oficial del
Estado, las comunidades de propietarios deberán adaptar sus estatutos a lo dispuesto
en ella en lo que estuvieren en contradicción con sus preceptos.
Transcurridos los 2 años, cualquiera de los propietarios podrá instar judicialmente la
adaptación prevenida en la presente disposición por el procedimiento señalado en el
número 2.º del artículo 16.
Segunda
En los actuales estatutos reguladores de la propiedad por pisos, en los que esté
establecido el derecho de tanteo y retracto en favor de los propietarios, se entenderán
los mismos modificados en el sentido de quedar sin eficacia tal derecho, salvo que, en
nueva junta, y por mayoría que represente, al menos, el 80 por 100 de los titulares, se
acordará el mantenimiento de los citados derechos de tanteo y retracto en favor de los
miembros de la comunidad.
Téngase en cuenta que la Disposición Final Única de la Ley 8/1999, 6 abril, de Reforma
de la Ley 49/1960, 21 julio, sobre Propiedad Horizontal («B.O.E.» 8 abril), establece
que: «Los estatutos de las comunidades de propietarios se adaptarán, en el plazo de un
año, a lo dispuesto en la presente Ley».
Disposición final
Quedan derogadas cuantas disposiciones se opongan a lo establecido en esta Ley.
DERECHOS REALES LIMITADOS
 DERECHOS REALES DE GOCE (USUFRUCTO, USO,

HABITACIÓN, CENSOS, SERVIDUMBRES Y SUPERFICIE)
 DERECHOS REALES DE GARANTÍA (PRENDA E HIPOTECA)
 DERECHOS REALES DE ADQUISICIÓN (OPCIÓN

INSCRITA, TANTEO Y RETRACTO)
DERECHOS REALES DE GOCE
- Atribuyen a su titular facultades de uso y

utilización de las cosas pertenecientes a otro.
- Altísimo componente posesorio.
- Pueden tener su origen en la ley o en la voluntad
del propietario.
- Al extinguirse, el propietario recupera la facultad
de gozar que hasta entonces tenía restringida.
CONSOLIDACIÓN: el propietario reasume la
plenitud de facultades dominicales.
DERECHOS REALES DE GARANTÍA
- La hipoteca permite al propietario obtener un

crédito sin dejar de gozar de la cosa.
- En la prenda se entrega la posesión de una cosa
mueble para garantizar una obligación.
Diferencias entre ellas:

- naturaleza del bien
- desplazamiento posesorio
DERECHOS REALES DE ADQUISICIÓN
PREFERENTE
- Facultad de disposición coartada por nuestro

ordenamiento en casos excepcionales.
- La ley concede a una persona el derecho de
adquirir preferentemente el bien que el
propietario pretende enajenar, siempre que la
enajenación sea a título oneroso
Derechos reales de goce
EL USUFRUCTO: derecho real en virtud del cual una

persona puede disfrutar de una cosa ajena.
Art. 467 C.c.
a) Es el derecho real de goce por excelencia
b) Carácter temporal:
- Vitalicio: si son personas físicas (art. 513
C.c)
- 30 años : si son personas jurídicas (art.
515 C.c.)
USUFRUCTO
 CONSTITUCIÓN DEL USUFRUCTO (Art. 468 C.c.)

a) Por la ley
b) Por la voluntad de los particulares.
c) Por prescripción adquisitiva o usucapión: el
usucapiente posea el bien a título de usufructo
durante el plazo correspondiente.
EL USUFRUCTO
SUJETOS Y OBJETO DEL USUFRUCTO (Art. 469 C.c.)

- En todo o parte de los frutos de la cosa
- A favor de una o varias personas
- Simultánea o sucesivamente
- Desde o hasta cierto día
- Puro o bajo condición
- Sobre un derecho
El USUFRUCTO
 SUJETOS:
- Nudo propietario: debe tener libre disponibilidad y
facultad de disposición
- Usufructuario: capacidad dependerá del acto o
contrato que sirva de título de constitución
- Usufructos simultáneos (art. 521 C.c)
- Usufructos sucesivos: se nombran varios
usufructuarios sucesivamente (límite del 781
C.c.)
EL USUFRUCTO
OBJETO DEL USUFRUCTO

- Cosas muebles, inmuebles
- Sobre parte de la cosa o toda ella
- Usufructo de derechos
- Usufructo de acciones de S.A y S.R.L.
- Usufructo de una acción real (art. 486 C.c.)
- Usufructo de cosa común (art. 490 C.c.)
- Usufructo de un patrimonio (arts. 506-508-510
C.c.)
EL USUFRUCTO
CONTENIDO DEL USUFRUCTO
OBLIGACIONES PREVIAS
- Inventario y fianza (art. 491 C.c.)
- Usufructuarios eximidos de prestar fianza (art. 492
C.c)
- Dispensa (art. 493 C.c)
El USUFRUCTO
LA CONSERVACION DE LA FORMA Y SUSTANCIA
Garantizar al propietario que cuando la cosa

usufructuada le sea restituida no se encuentre
desnaturalizada o privada de las condiciones
necesarias de utilización.
USUFRUCTO
OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO RESPECTO DE LA
CONSERVACIÓN DE LAS COSAS USUFRUCTUADAS
1. Diligente conservación de las cosas usufructuadas

(art. 497 C.c.)
2. Obligación de hacer las reparaciones necesarias
(art. 500 C.c.)
3. Avisar al propietario de la necesidad de
reparaciones extraordinarias (art. 501 C.c.)
4. El abono de las cargas y los tributos que graven los
frutos (art. 504 C.c.)
5. Comunicar cualquier perturbación en el derecho
de propiedad (art. 511 C.c.)
USUFRUCTO
OBLIGACIONES DEL NUDO PROPIETARIO RESPECTO

DE LA CONSERVACIÓN DE LAS COSAS
USUFRUCTUADAS
1. Abonar reparaciones extraordinarias (art. 501

C.c.)
2. Pago de los tributos e impuestos que le
competan (art. 505 C.c.)
USUFRUCTOS PECULIARES
 USUFRUCTO DE COSAS CONSUMIBLES O

CUASIUSUFRUCTO
 USUFRUCTO DE COSAS DETERIORABLES
 USUFRUCTO CON FACULTAD DE DISPOSICIÓN

EL CUASIUSUFRUCTO O USUFRUCTO DE
COSAS CONSUMIBLES
 Conforme a su destino estas cosas desaparecen

de la esfera jurídica de las personas con derecho a
usarla.
 Art. 482 C.c.:
- Pagar el precio, si se hubieran valorado.
- Restituirlas en igual cantidad y calidad o pagar
al propietario el precio corriente al tiempo de cesar
el usufructo.
USUFRUCTO DE COSAS DETERIORABLES
Art. 481 C.c.: el usufructuario tendrá derecho a

servirse de ellas empleándolas según su destino, y
no estar obligado a restituirlas al concluir el
usufructo sino en el estado en que se
encuentran; pero con la obligación de
indemnizar al propietario del deterioro que
hubieran sufrido por su dolo o negligencia”
USUFRUCTO CON FACULTAD DE
DISPOSICIÓN
- Usufructuario cuenta con las facultades de

disponer de los bienes usufructuados.
- Enajenar todo o parte de la cosa
- Inter vivos/mortis causa
- A veces se exige que se encuentre en “estado de
necesidad”
- Otras veces se exige que se lo enajene
únicamente a determinadas personas.
DERECHOS Y FACULTADES DEL
USUFRUCTUARIO
- Goce y disfrute tan amplio = propietario.
a) Pleno goce de la cosa: Art. 479 C.c.
b) Percepción de los frutos: Art. 471- 472 C.c.
c) Realización de mejoras: Art. 487 C.c.
d) Inexistencia de facultades del usufructuario en
relación con el tesoro oculto y las minas: Art. 471
C.c.
USUFRUCTOS ESPECIALES EN RELACIÓN CON
EL DISFRUTE
 Usufructo de plantaciones (arts. 483-484 C.c)

 Usufructo de montes (art. 485 C.c.)
 Usufructo de rebaños (art. 499 C.c.)
 Usufructo de minas (art. 476-478 C.c.)
DERECHOS DEL NUDO PROPIETARIO
1. Enajenar la nuda propiedad

2. Hipotecar su derecho de nuda propiedad
3. Hacer obras y mejoras en la finca, sin perjudicar
el derecho del usufructuario.
EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO
 Causas de extinción: art. 513 C.c.

1. Por muerte del usufructuario
2. Por expirar el plazo/cumplirse la condición
3. Por reunión del usufructo y propiedad en una
misma persona
4. Por renuncia del usufructuario
5. Por pérdida total de la cosa objeto del usufructo
6. Por la resolución del derecho del constituyente
7. Por prescripción
EFECTOS DE LA EXTINCIÓN
 El efecto fundamental es que el usufructuario o

herederos tiene que devolver la cosa al
propietario de forma inmediata.
 Otro efecto es que el usufructuario deja de tener

el ius fruendi, aunque siga poseyendo la cosa, ya
no es poseedor usufructuario.
DERECHOS DE USO Y HABITACIÓN
 Arts. 523 al 529 C.c.

 USO: el disfrute del usuario queda circunscrito a
los frutos que basten para cubrir las necesidades
del usuario y de su familia.
 HABITACIÓN: facultad de ocupar en una casa

ajena las piezas necesarias para sí y para las
personas de su familia.
DERECHO REAL DE CENSO
Art. 1604 C.c.: “se constituye el censo cuando se sujetan

algunos bienes inmuebles al pago de un canon o rédito anual
en retribución de un capital que se recibe en dinero o del
dominio pleno o menos pleno que se transmite de los mismos
bienes”
- CENSO CONSIGNATIVO
- CENSO RESERVATIVO
- CENSO ENFITÉUTICO
CARACTERES DEL DERECHO DE
CENSO
Objeto: bienes inmuebles

Pensión: dinero, frutos, cosas o prestaciones
Cuantía: libre determinación de las partes
Plazos: libre acuerdo… art. 1614 C.c.
Lugar del pago: a falta de pacto, donde esté la finca
Indivisibilidad de la finca gravada
Carácter perpetuo o indefinido. Puede pactarse la no redención por
un plazo de tiempo.
- no pueden ser más de 20 años en el consignativo.
- no pueden ser más de 60 en los otros dos.
SERVIDUMBRES
 Regulación detallada en C.c (arts. 530-604)
 Art. 530 C.c. : “gravamen impuesto sobre un

inmueble en beneficio de otro perteneciente a
distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está
constituida la servidumbre se llama predio
dominante; el que la sufre es el predio sirviente”.
Clases de servidumbres
1. LEGALES Y VOLUNTARIAS
2. POSITIVAS Y NEGATIVAS
3. CONTINUAS Y DISCONTINUAS
4. APARENTES Y NO APARENTES

1. LEGALES Y VOLUNTARIAS
Art. 536 C.c.: “las servidumbres se establecen por

la ley o por la voluntad de los propietarios.
Aquéllas se llaman legales y estas voluntarias”.
2. SERVIDUMBRES POSITIVAS Y NEGATIVAS (Art. 533

C.c.)
- POSITIVAS: imponen al dueño del predio

sirviente la obligación de hacer alguna cosa o
dejar que se haga algo.
- NEGATIVAS: prohíbe al dueño del predio
sirviente hacer algo que el sería lícito sin la
servidumbre.
3. SERVIDUMBRES CONTINUAS Y DISCONTINUAS (Art.

532. 2 y 3 C.c.)
- CONTINUAS: aquellas cuyo uso es o puede ser

incesante, sin la intervención de ningún hecho
del hombre.
- DISCONTINUAS: las que se usan a intervalos más
o menos largos y dependen de actos del
hombre.
4. SERVIDUMBRES APARENTES Y NO APARENTES (Art.

532.4 C.c.)
“Servidumbres aparentes son las que se anuncian

y están continuamente a la vista por signos
exteriores que revelan el uso y aprovechamiento
de los mismos”
“Las no aparentes son las que no presentan
indicio alguno exterior de su existencia”
Atendiendo a la forma de constitución:
1. LEGALES
2. VOLUNTARIAS
3. POR SIGNO APARENTE O DESTINO DE PADRE DE
FAMILIA
4. Posibilidad de USUCAPIÓN de una servidumbre
Servidumbres legales
A. SERVIDUMBRE EN MATERIA DE AGUAS

 Servidumbre de acueducto
 Servidumbre de saca de agua y abrevadero
 Servidumbre de parada y partidor
 Servidumbre de estribo de presa
 Servidumbre natural de aguas
 Servidumbre relativa al uso de los ríos
(Reguladas en C.c. –arts. 552 y ss- y
Reglamento de Dominio Público Hidráulico)
B. SERVIDUMBRE DE PASO
a) Servidumbre de paso en beneficio de fincas

enclavadas (Art. 564 C.c.)
El paso se hará por donde perturbe lo menos posible al

predio sirviente:
 Menos perjudicial
 Menor distancia al camino
 La anchura será la necesaria para las necesidades
b) Servidumbre finca enclavada entre fundos del

transmitente (Art. 567 C.c.)
El titular del predio sirviente pierde de todo derecho a la
indemnización
c) Servidumbre temporal por obras (Art. 569 C.c.)
d) Servidumbre de paso para ganados: art. 570 y Ley de

Vías Pecuarias.
C. MEDIANERÍA (arts. 571 a 579 C.c.)

El Código Civil la considera servidumbre pero
verdaderamente es una situación de cotitularidad
de las paredes, vallas etc., que separan las fincas.
D. SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS (arts. 580 a 585

C.c.)
E. SERVIDUMBRE DE DESAGÜE
Aguas pluviales: Art. 586 C.c
a) S. de vertiente de tejados: art. 587 C.c.
b) S. de desagüe de patio enclavado: art. 588
C.c.
Aguas residuales: Art. 590 C.c. Se actuará
conforme a la legislación administrativa
F. SERVIDUMBRES ACÚSTICAS
LEY 37/2003, de 17 de noviembre , del Ruido.
Servidumbres voluntarias
 Art. 594 C.c.: “Todo propietario puede establecer

en su finca todas las servidumbres que tenga por
conveniente y en el modo y forma que bien le
pareciere, siempre que no contravenga las leyes
ni el orden público”
Constitución por signo aparente
Definición: art. 541 C.c.
Requisitos:
a) Existencia de signo aparente
b) Signo establecido y/o mantenido por el
propietario
c) Enajenación, división o segregación de fincas.
Usucapión
CONTINUAS APARENTES
Art. 537 C.c. “Las servidumbres continuas y

aparentes se adquieren en virtud de título, o por la
prescripción de 20 años”
DERECHO DE SUPERFICIE
“Superficies solo cedit”: lo edificado, plantado o

sembrado se presume realizado por el dueño del
suelo y, por tanto, pertenece a él.
El propietario permite a otra persona que

edifique, siembre o plante en su finca a cambio
de un canon: DERECHO DE SUPERFICIE
DERECHO DE SUPERFICIE
 Derecho real que confiere a su titular el poder de

edificar o plantar y mantener la edificación o
plantación de su propiedad en suelo, subsuelo o
vuelo propiedad de otra persona, que es quien
sufre, como gravamen, el derecho de superficie.
DERECHOS DE ADQUISICIÓN
PREFERENTE
DERECHO DE TANTEO
DERECHO DE RETRACTO
DERECHO DE OPCIÓN
- El C.c. los regula por separado.
- Tanteo y retracto tienen origen legal, la opción
convencional.
- Son excepciones al principio general de la “libre disposición
del propietario”
- Derecho de Tanteo:
Facultad de que goza una persona para adquirir

preferentemente una cosa que va a ser enajenada a un
tercero, abonando la misma cantidad y en las mismas
condiciones pactadas entre el transmitente y el tercero.
- Derecho de Retracto:
Facultad de preferente adquisición de una cosa reconocida a su

titular para que, abonando el tantundem, deje sin efecto la
transmisión realizada a favor de un tercero.
- La función de los dos es la misma: que el titular de tales
derechos pueda adquirir la cosa con preferencia respecto
de las demás personas.
- Lo que los distingue es el momento temporal.
- Derecho de Opción:
Facultad por parte de una de las partes intervinientes de

decidir acerca de la celebración o no de un contrato de
compraventa sobre un determinado bien
DERECHOS REALES DE GARANTÍA
REGULACIÓN:
 Ley Hipotecaria de 1861
 Código civil: Título XV del Libro IV (De las obligaciones y
contratos)
Arts. 1857-1862 DISPOSICIONES COMUNES A LA PRENDA Y LA

HIPOTECA.
.
HIPOTECA:
- Recae sobre bienes inmuebles art. 1874 C.c. y art. 106 LH
- No hay desplazamiento posesorio
PRENDA:
- Queda reservada a bienes muebles (art. 1864 c.c.)
- La posesión de la cosa se transmite al acreedor pignoraticio
que es el titular del derecho real de garantía
CARACTERES GENERALES DE LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA
 Se constituyen siempre para garantizar el cumplimiento de

una obligación preexistente.
 Pueden asegurar toda clase de obligaciones (art. 1861 C.c.)
eso sí, la obligación debe ser evaluable económicamente y
quedar fijada en una cantidad en el momento de constituir la
garantía.
 Lógicamente tienen carácter ACCESORIO.
 Indivisibilidad (art. 1860.1 C.c.)
 Especialidad (art. 1860. 5. C.c.)
 Reipersecutoriedad: ejercicio de su derecho real,
enajenación del bien y preferencia de cobro.
VENTA DEL BIEN GRAVADO Y COBRO PREFERENTE
El titular del derecho real tiene la facultad de vender el bien

gravado en caso de incumplimiento y tiene derecho
preferente de cobro IUS DISTRAHENDI Y IUS
PRAELATIONIS
IUS DISTRAHENDI
En caso de incumplimiento de la obligación principal el titular del

derecho real puede INSTAR LA ENAJENACIÓN DE LA COSA OBJETO
DE LA GARANTÍA, es decir, PROMOVER EN PÚBLICA SUBASTA LA
VENTA PARA COBRAR, DE FORMA PREFERENTE SU CRÉDITO CON EL
PRECIO OBTENIDO (Art. 1858 C.c.)
AUTOAPROPIACIÓN PROHIBIDA (art. 1859 C.c.)
Pacto comisorio PROHIBIDO: era frecuente antes del Código,

pacto por el que la cosa pasaba a ser propiedad del
acreedor
IUS PRAELATIONIS
El derecho de preferencia en el cobro (ius praelationis). El

acreedor pignoraticio o hipotecario tiene la facultad de
cobrar antes que otros acreedores respecto del precio
obtenido en la subasta pública mediante la enajenación del
bien, se convierte así en un crédito preferente.
LA PRENDA
 Se constituye este derecho real mediante la entrega de una

cosa mueble susceptible de posesión, que una persona realiza
a favor de otra, en función de garantía del cumplimiento de
una obligación.
 El deudor pignorante seguirá siendo dueño de la cosa
mientras que el acreedor pignoraticio será un mero poseedor
de ella.
 Si la cosa pignorada produce intereses el deudor no tendrá
derecho a reclamárselos ya que el acreedor pignoraticio los
hace suyos para irse cobrando la deuda.
 En la práctica son más frecuentes las especiales
LA PRENDA
Código civil: LA PRENDA aparece como un contrato real en que la

entrega de la cosa es necesaria para entenderlo válidamente
celebrado.
LA ENTREGA DE LA COSA, COMO ELEMENTO CONNATURAL DEL
DERECHO REAL DE PRENDA, DETERMINA EL NACIMIENTO DEL DERECHO
REAL, con independencia de la forma propiamente dicha del
contrato.
LA PRENDA
CONTENIDO
 El acreedor pignoraticio posee la cosa únicamente EN FUNCIÓN DE

GARANTÍA del cumplimiento de la obligación principal.
 Si se cumple la obligación garantizada se extingue el derecho real
de prenda y el deudor tendrá derecho a la devolución de la cosa.
 Si incumple, ya hemos visto, el acreedor pignoraticio puede
promover la enajenación forzosa y el cobro preferente.
DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ACREEDOR PIGNORATICIO
1. OBLIGACIONES:
- No usar la cosa, salvo autorización del propietario (art. 1870C.c.)
- Conservar la cosa pignorada con la diligencia de un buen padre
de familia respondiendo de su pérdida o deterioro conforme a las
disposiciones del Código civil (art. 1867 C.c.)
- Si el deudor cumple total y exactamente la obligación, el acreedor
DEBERÁ RESTITUIR INMEDIATAMENTE LA COSA PIGNORADA.
2. DERECHOS
- Posesión y derecho de retención sobre la cosa.

- Posibilidad de ejercitar acciones reales en defensa de la cosa
pignorada.
- Derecho al abono de los gastos que hubiera hecho para
conservar la cosa en buen estado.
- Derecho a promover la enajenación forzosa de la cosa
pignorada en caso de incumplimiento.
- Derecho a cobrar de forma preferente respecto de otros
acreedores.
 Derecho de retención
- Hasta que se pague el crédito, los intereses y las expensas

(art. 1871 C.c.)
- La cosa puede estar en poder del acreedor o de otra
persona.
PIGNUS GORDIANUM. Tiene una especial característica

enunciada en el segundo párrafo del artículo 1866 C.c.
 El ejercicio de las acciones reales
Art. 1869.2 C.c. “el acreedor podrá ejercitar la acciones que

competan al dueño de la cosa pignorada para reclamarla o
defenderla contra tercero”.
 El ius distrahendi
- En caso de incumplimiento de la prestación.
- Instar la enajenación o venta
- Arts. 1872 y 1873 c.c.
 El derecho preferente de cobro
- Tras la enajenación a tercero
- El precio queda afecto al pago del crédito
- Créditos preferentes (art .1922.2º y 1926.1º C.c.)
- Si sobra dinero, éste irá al patrimonio del deudor
- Si falta, el acreedor pasará a ser un acreedor común
EXTINCIÓN DE LA PRENDA
 Se extingue cuando se extingue la obligación principal.

 Puede extinguirse pese al mantenimiento de la obligación
principal:
 Condonación de las obligaciones accesorias dejando
subsistente la principal
 Sustitución de mutuo acuerdo de la garantía
 Pérdida de la cosa pignorada
LA HIPOTECA
 Regulación: C.c (arts. 1874-1880) y LH.

 Definición: Art. 104 LH y 1876 C.c. “La hipoteca sujeta directa e
inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su
poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue
constituida”
Notas fundamentales de la hipoteca:
 Constitución: inscripción en el RP
 No desplazamiento posesorio
 Prohibido el pacto comisorio
 Indivisibilidad de la hipoteca
 Carácter inmobiliario
 Alienabilidad de los bienes gravados
DEFINICIÓN
Derecho real inscrito en el registro de la propiedad que otorga

la sujeción inmediata de ciertos bienes inmuebles ajenos que,
continuando en posesión de su dueño, quedan afectos en
garantía al cumplimiento de una obligación principal y
eventualmente a su venta o adjudicación en subasta pública.
CARÁCTER ACCESORIO
 Asegura y garantiza el cumplimiento de una obligación principal.

 La obligación principal puede consistir en cualquier tipo de
obligación siempre que sea evaluable económicamente.
 En la inscripción se expresa el importe de la obligación
asegurada y el de los intereses.
NO HAY DESPLAZAMIENTO POSESORIO
 El acreedor al constituirse la hipoteca pasa a ser acreedor

hipotecario
 No hay desplazamiento posesorio
 En caso de incumplimiento ejercita directamente la acción

hipotecaria
IUS DISTRAHENDI
CLASES DE HIPOTECA POR LA OBLIGACIÓN GARANTIZADA
1. HIPOTECA DE TRÁFICO U ORDINARIA

La obligación es cierta y su cuantía queda determinada en la
inscripción registral. Se conocen todas las condiciones del crédito
hipotecario.
2. HIPOTECA DE SEGURIDAD
Se asegura el cumplimiento de una obligación de cumplimiento
dudoso o de cuantía indeterminada, en el Registro de la Propiedad
solo se identifica la existencia de la hipoteca.
3. HIPOTECA DE MÁXIMO O HIPOTECA FLOTANTE
Es un subtipo de la anterior. En esta sí consta registralmente el
importe máximo del crédito .
Será suficiente con que conste:
- Descripción de los actos jurídicos básicos de los que puedan
derivar en el futuro las obligaciones garantizadas
- La cantidad máxima de que responde la finca
- El plazo de duración de la hipoteca
- Forma de cálculo del saldo final líquido garantizado.
EL OBJETO DE LA GARANTÍA: BIENES SUSCEPTIBLES DE HIPOTECA
Podrán ser hipotecados

Art. 106 LH y 1874 C.c.:
a) Los bienes inmuebles susceptibles de inscripción.
b) Los derechos reales enajenables impuestos sobre los mismos.
Artículo 107 LH:

a) El derecho de usufructo
b) La nuda propiedad
c) La hipoteca de los bienes previamente hipotecados: la primera
no suele agotar el valor en el mercado del bien sujeto a
garantía (80%) con la segunda se cubre todo.
d) La subhipoteca: es la hipoteca del derecho de hipoteca
voluntaria.
e) El derecho de superficie
f) Las concesiones administrativas: la pervivencia de la hipoteca
dependerá de la continuidad de la concesión administrativa.
g) El retracto convencional y los bienes vendidos con pacto de
retro.
h) Los bienes litigiosos: si la demanda se ha anotado en el
Registro de la Propiedad o si se hace constar en la inscripción
que el acreedor conocía el pleito,
i) Los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas
j) Los pisos y locales sometidos al régimen de propiedad
horizontal
k)La hipoteca del remate
DERECHOS REALES NO HIPOTECABLES
Art. 108 LH:

a) Las servidumbres: a menos que se hipotequen juntamente
con el predio dominante.
b) Los usufructos legales “excepto el del cónyuge viudo”
c) Los derechos de uso y habitación: son personalísimos .
LA EXTENSIÓN OBJETIVA DE LA HIPOTECA
Se trata de determinar exactamente el conjunto de bienes y

derechos que quedan afectos a la garantía.
a) Extensión natural de la hipoteca: los accesorios que se consideran
afectos a la hipoteca de forma “natural” sin que se especifique
nada.
b) Extensión convencional de la hipoteca: los accesorios del bien
hipotecado que sólo se encontrarán afectos a la garantía si existe
un acuerdo o un pacto expreso sobre ello.
CONTENIDO Y EFECTOS DE LA HIPOTECA
 Los bienes inmuebles pueden ser enajenados por el deudor

hipotecante.
 Por otro lado, el acreedor hipotecario puede ceder o transmitir su

posición jurídica (art. 1.112 C.c. y art. 149.1 LH) eso sí:
 Ha de hacerse en escritura pública

 Dar conocimiento de ello al deudor
 Inscribirlo en el Registro de la Propiedad
Venta de finca hipotecada
La venta de cosa hipotecada puede llevarse a cabo de distintas

maneras:
a) ASUNCIÓN LIBERATORIA
b) TRANSMISIÓN DE LA FINCA
FASE DE SEGURIDAD DE LA HIPOTECA: FACULTADES DEL ACREEDOR
Facultades de carácter preventivo dirigidas a evitar el perjuicio del

crédito hipotecario.
a) Acción de deterioro o devastación
b) Subrogación legal
El periodo entre la constitución de la hipoteca y el cumplimiento

de la obligación garantizada se denomina: fase de seguridad
Acción de deterioro o devastación
Evitar la depreciación de la finca por causas imputables al dueño de

la misma (falta de realización de reparaciones, abandono…)
El acreedor pone en conocimiento del Juez los hechos y éste obliga

al propietario a hacer lo necesario para evitarlo, si continúa con su
actitud, el inmueble pasará a disposición judicial.
La subrogación real
Las indemnizaciones que se deban al propietario por siniestro o

expropiación quedan hipotecadas.
Quedan depositadas judicialmente hasta que llegue el vencimiento
de la obligación asegurada.
EJECUCIÓN DE LA HIPOTECA
En caso de incumplimiento de la obligación asegurada el

acreedor puede INSTAR LA EJECUCIÓN DE LA HIPOTECA, es decir,
PROMOVER LA ENAJENACIÓN DEL BIEN.
Para ello el acreedor cuenta con una serie de especiales

procedimiento de carácter ejecutivo:
1. Procedimiento judicial sumario o de ejecución
2. Procedimiento ejecutivo ordinario
3. Venta extrajudicial del bien hipotecado
1. Procedimiento judicial sumario o procedimiento especial
de ejecución hipotecaria
- No se pacta, es una norma de carácter procesal de

contenido imperativo.
- Para que se pueda llevar a cabo, en la escritura de
constitución de la hipoteca debe aparecer: precio de
tasación y domicilio del deudor
2. Procedimiento ejecutivo ordinario
El acreedor hipotecario puede ejercitar sus derechos a través

de juicio ejecutivo ordinario regulado en al LEC.
3. Venta extrajudicial del bien hipotecado
Se deja constar claramente en la escritura el pacto por el

que se acuerda esta venta extrajudicial
PLAZO DE EJERCICIO DE LA ACCIÓN HIPOTECARIA
La regla general del C.c. establece que las acciones reales

sobre bienes inmuebles prescriben a los 30 años
Las acciones personales prescriben a los 15 años
Ahora bien, la LH originaria optó por un plazo de 20 años y
también la primera proposición del artículo 1964 C.c. por lo
que este es el plazo de ejercicio.
EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA
Como derecho real accesorio constituido en garantía del

cumplimiento de la obligación garantizada, sigue la suerte
de la propia obligación principal.
Art. 179 LH Reglamento Hipotecario: “aun cuando se haya

extinguido por pago el crédito hipotecario no se cancelará
la correspondiente inscripción (de hipoteca) sino en virtud de
escritura pública en la que preste su consentimiento para la
cancelación el acreedor… o en su defecto en virtud de
ejecutoria”.

Civil Iv. Derechos Reales: Profesora Virginia Carmona Muñoz

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CIVIL IV.

Señorío que se atribuye sobre la cosa.

El titular del derecho real tiene la cosa

Por razón de los sujetos que intervienen en la

Por razón del objeto que intervienen en la

Por el poder que atribuyen al titular:

Por razón de su eficacia:

Por la distinta importancia que la voluntad y la

Por los modos de originarse:

Por su duración y causas de

Por la protección registral:

- Hay derechos reales que no se

EL PODER DIRECTO SIGNIFICA SEÑORÍO

 A. DERECHO REAL PLENO = PROPIEDAD

 B. DERECHOS REALES LIMITADOS O EN COSA AJENA

 Art. 609 C.c.:

Art. 609 (transmisión convencional)

Ciertos contratos + mediante tradición

- La entrega ha de tener pretensión

3. Otras formas de tradición

ESCRITURA PÚBLICA = INSTRUMENTO PÚBLICO

Salvo que se introduzca una cláusula de

d) La cuasitradición o tradición de derechos

 UN ESTADO DE HECHO POR EL CUAL ALGUIEN TIENE

 Tenencia material es el punto de partida

a) Tenencia material y concreta de una cosa

b) Derecho a poseer una cosa que materialmente

1ª Clasificación: (art. 430 C.c)

Posesión natural: “es la tenencia de una cosa o el disfrute de un

Posesión civil: “es esa misma tenencia o disfrute unidos a la

2ª Clasificación: (art. 431 C.c.)

Poseedor en nombre propio o en nombre ajeno

3ª Clasificación: (art. 432 C.c.)

Posesión en concepto de titular o no titular

4ª Clasificación: (no C.c.)

La posesión mediata e inmediata

La posesión injusta o viciosa.

La posesión de buena y mala fe

- Que el usucapiente adquirió de quien

SALVO PRUEBA EN CONTRARIO LA

Tolerancia posesoria y posesión precaria

Posesión de bienes muebles

Posesión de bienes inmuebles

 PERSONAS FÍSICAS (art. 443C.c.) Y

Art. 443 C.c.:

Numerosos artículos del C.c. establecen la posibilidad

1. LA POSESIÓN DE LAS COSAS Y DERECHOS

 Art. 440 C.c.: Posesión civilísima

 Art. 439 C.c.:

PRESUNCIONES IURIS TANTUM

Es uno de los pilares de la posesión.

 2. Presunción de continuidad posesoria

Art. 436 C.c.:

3. Presunción de titularidad o legitimidad

Art. 448 C.c.

 4. Presunción de posesión accesoria de bienes muebles

Art. 449 C.c.:

 5. Presunción de posesión intermedia

Art. 459 C.c.: