TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN N.° 1703-2023-SUNARP-TR

Lima, 20 de abril de 2023

APELANTE : SUSANA GISELA LENCI CALENI

TÍTULO : N.° 3587283 del 29/11/2022.
RECURSO : H.T.D. N.° 023656 del 8/3/2023.
REGISTRO : Predios de Huaral.
ACTO : Compraventa
SUMILLAS :

IDENTIFICACIÓN DEL BIEN OBJETO DE TRANSFERENCIA

La discrepancia en cuanto a la identificación del bien objeto del contrato de
transferencia, materia de la solicitud de inscripción, será objeto de observación
siempre que no existan otros elementos suficientes que permitan la identificación
del mismo.

IDENTIFICACIÓN DE LA PERSONA
Procede la inscripción de transferencia cuando de la evaluación de las
discrepancias en el nombre en apreciación conjunta de los elementos obrantes
en el Registro y los instrumentos públicos aportados por los solicitantes a través
de distintos factores de conexión, permitan colegir en forma indubitable que se
trata de la misma persona.

TRANSFERENCIA DE CUOTAS IDEALES

Si de la escritura pública extendida se puede determinar el porcentaje de cuotas
ideales que se transfieren y que estas son detentadas por el transferente, no
corresponde exigir un instrumento público aclaratorio.

I. ANTECEDENTES
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de
la compraventa de cuotas ideales efectuada por Celia Rosa Lenci Morales
de Barba a favor de la Sociedad Aníbal A. Lenci y Compañía respecto del
predio inscrito en la partida n.° 08033748 del Registro de Predios de Huaral.
Para dicho efecto, se presenta la siguiente documentación:
- Testimonio de la escritura pública del 6/5/1972 otorgada ante notario de
Chancay, Miguel Ernesto Barboza.
- Testimonio de la escritura pública del 18/3/1950 otorgada ante notario
de Chancay, Ricardo Matute H.
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En el reingreso del 20/2/2023 se presentó escrito de subsanación firmado
por Susana Gisela Lenci Caleni.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

El registrador público del Registro de Predios de Huaral, Enrique Obed
Chávez Solano, denegó la inscripción formulando observación bajo los
términos siguientes:
[…]
Visto el reingreso y revisada la documentación presentada, se advierte
que aún subsiste totalmente la observación de fecha 16/12/2022, la
misma que se transcribe a continuación:
3.1 Revisada la escritura pública de fecha 18/03/1950 presentada, se indica
que la vendedora CELIA ROSA LENCI MORALES es copropietaria del
inmueble ubicado en Calle Derecha N° 539-541-543-545-547 (antes 82-84-
86) inscrito en el asiento Fojas 365 del Tomo 5 de transcripciones (Hoy
Partida Electrónica N° 08033748) del Registro de Predios de Huaral, sin
embargo, verificada dicha partida registral, se advierte que el nombre de la
copropietaria figura como CELIA R, del inmueble ubicado en Calle Derecha
N° 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 y 9, existiendo discrepancia respecto a la (a) ubicación
del inmueble y la (b) copropietaria/vendedora. Sírvase aclarar.-
3.2 Asimismo, del análisis de la escritura pública presentada, se advierte que
la vendedora transfiere en calidad de venta la sétima parte del predio
submateria, no indicándose el área, ni especificando con claridad si se trata
de una transferencia de los derechos y acciones que le corresponde o una
parte material del predio. Por lo que, en caso fuera una compraventa de una
parte material del predio, deberá presentarse todos los requisitos de una
independización, en aplicación del artículo 60° del Reglamento de
Inscripciones del Registros de Predios. Sírvase aclarar.-
3.3 Finalmente, es de indicarse en la Escritura Publica presentada, que la
compradora María Catalina Carmona y Piérola adquiere el predio materia de
transferencia a favor de la empresa Sociedad Aníbal A. Lenci y Compañía,
sin embargo, se deja constancia que para los casos de transferencia de
propiedad por mandato sin representación, el bien se inscribirá en mérito de
la escritura pública que contenga dicha transferencia, de conformidad con el
primer párrafo del artículo 112 del Reglamento de Inscripciones del
Registros de Predios. Sírvase subsanar.
*Se deja constancia que lo manifestado en el escrito de fecha 20/02/2023
presentado vía reingreso, no subsana la observación antes mencionada, por
cuanto no se adjuntó documentación fehaciente que permita determinar,
aclarar y/o verificar la ubicación del inmueble, nombre del copropietario, ni
la indicación expresa de la cuota ideal materia de transferencia. En tal
sentido, se informa al interesado que para la inscripción sobre todo acto de
transferencia, la denominación, el titular registral, el área o alícuota del
predio es un dato relevante para conocimiento de terceros, por lo que debe
existir coincidencia entre la escritura pública y lo descrito en la partida
registral.
[…]

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

La apelante fundamenta su recurso señalando los siguientes argumentos:
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- En la cláusula primera de la escritura pública del 18/03/1950 se precisa
que el bien materia de venta obra inscrito en el asiento 2 Fojas 365 el
Tomo 5 de transcripciones que continúa en la partida N.° 08033748,
siendo que la partida corresponde al inmueble ubicado en Calle Derecha
539-541-543-545-547 (antes 82, 84, 86), no existiendo modificaciones
de numeración respecto del inmueble inscrito en la partida mencionada,
por lo que corresponde al Registro rectificar el error material que se
advierta durante la calificación del título conforme a lo previsto en el
Reglamento General.
- Por lo que se aclara y precisa que el bien materia de venta corresponde
al inscrito en la partida N.° 08033748 [continuación del asiento 2 Fojas
365 el Tomo 5 de Transcripciones] tal como se señala en el instrumento
público presentado a rogatoria se inscripción.
- Respecto de la identidad de la copropietaria Celia Rosa Lenci Morales,
es evidente que Celia R. Lenci Morales o Celia Rosa Lenci Morales es
la misma persona, pues tal como se indica en la escritura pública Celia
Rosa Lenci Morales es heredera de María Timotea Morales, lo que
coincidente con lo anotado en el Asiento 2 de Fojas 365 del Tomo 5 de
Transcripciones del Registro de Predios de Huaral. Asimismo, debe
tenerse en cuenta lo resuelto en la Resolución N.° 634-2021-SUNARP-
TR-L del 16/4/2021.
- La cláusula quinta de la escritura pública se precisa que la compradora
acepta la compra venta de una sétima parte del inmueble, es decir, sólo
la parte que corresponde a vendedora doña Celia Rosa Lenci Morales
en su condición de copropietaria del inmueble inscrito en la partida N.°
08033748 [continuación del Asiento 2 Fojas 365 el Tomo 5 de
Transcripciones]. Por lo que debe entenderse el acto jurídico celebrado
en los términos de transferencia de la alícuota que corresponde a la
vendedora.
- Respecto a la celebración del contrato de mandato sin representación
indicado por el registrador se ha precisado lo siguiente: la compra venta
suscrita por María Catalina Carmona y Piérola a favor de la Sociedad
Aníbal A. Lenci y Compañía realizada por mandato sin representación;
se aclara que en la cláusula quinta de la escritura pública la compradora
formula declaración de verdadero comprador al indicar lo siguiente:
«…que compra con dinero y para la Sociedad Aníbal A. Lenci y
Compañía».
- En ese sentido, hay una declaración expresa de María Catalina Carmona
y Piérola respecto de la compra venta celebrada con Celia Rosa Lenci
Morales, en la que manifiesta que el verdadero comprador es la
Sociedad Aníbal A. Lenci y Cía., lo cual debe ser valorado en todos sus
alcances en la calificación registral. Debe tenerse en cuenta, asimismo,
que al celebrarse el contrato se realizó bajo los alcances del Código Civil
de 1936, siendo que los actos jurídicos por mandato sin representación
no estaban expresamente regulados.
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IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
Partida electrónica N.° 08033748 del Registro de Predios de Huaral
Esta partida es la continuación del Tomo 5 Fojas 363 al 370, en la que se
encuentra inscrito el predio urbano situado en el pueblo de Huaral de la
provincia de Chancay, departamento de Lima, en la calle Derecha signada
con los números 136, 138 y 140 (antes 82, 84 y 86).
En el asiento 2 de la Foja 265 del Tomo 5 rectificada por el asiento 3 (Foja
366 Tomo 5) y por el asiento 6 (Foja 367 Tomo 5), se encuentra inscrita la
transmisión de dominio por sucesión intestada de la causante María
Timotea Morales a favor de sus herederos Cesar A., H. Carlota, Celia R.,
Raquel, Aníbal, Vítor y Adelaida Lenci.
En el asiento C00002 se encuentra inscrita la transmisión de dominio por
sucesión intestada del causante César Augusto Lenci Morales a favor de
sus herederos Petronio Adriano Lenci Romero, Olga Lenci Miranda de
Ramírez y César Lenci Miranda.
En el asiento C00003 se encuentra inscrita la transmisión de dominio por
sucesión intestada de la causante Carlota Herminia Lenci Morales a favor
de sus herederos Luis Francisco, Jorge Alberto y Víctor Manuel Lenci
Alegre; Mercedes Catalina Lenci Carmona; Yolanda Adela de Las Casas;
Petrono Adriano Lenci Romero; Olga Lenci Miranda de Ramírez; César
Lenci Miranda; Raquel Adolfina Gamarra y María Josefina Raquel Ossio
Lenci.
En el asiento C00004 se encuentra inscrita la transferencia de cuotas
ideales por compraventa efectuada por César Lenci Miranda a favor de la
sociedad conyugal conformada por Luis Francisco Lenci Alegre y Rosa Ana
Loayza de Lenci y la sociedad conyugal conformada por Víctor Manuel
Lenci Alegre e Hilda Caleni de Lenci.
En el asiento C00006 se encuentra inscrita la transmisión de dominio por
sucesión intestada de la causante Raquel Giorgina Lenci Morales a favor
de sus herederos Raquel Adolfina Gamarra Lenci y María Josefina Raquel
Ossio Lenci.
En el asiento C00007 se encuentra inscrita la transferencia de cuotas
ideales por compraventa efectuada por María Josefina Raquel Ossio Lenci
y Raquel Adolfina Gamarra Lenci a favor de Luis Francisco Lenci Alegre y
su cónyuge Rosa Ana Loayza Miranda; Jorge Alberto Lenci Alegre y su
cónyuge Danila Ramírez Bonifacio; y Víctor Manuel Lenci Alegre y su
cónyuge Hilda Caleni Maguiño.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como vocal ponente Aldo Raúl Samillán Rivera. Con el informe
oral de la abogada María Magdalena Cárdenas Quezada, realizado el
11/4/2023 vía zoom.
De lo expuesto y del análisis del caso a criterio de esta Sala las cuestiones
a determinar son las siguientes:
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- Si existen suficientes elementos de conexión en la escritura pública de
compraventa y la partida registral que determinen que se trata del mismo
predio.
- Si la discrepancia del nombre de la otorgante en la escritura pública
respecto a los del antecedente registral es obstáculo para la inscripción
de la compraventa.
- Si es posible determinar el porcentaje de cuotas ideales que es objeto
de transferencia.

VI. ANÁLISIS
1. En el presente caso se solicita la inscripción de la compraventa de cuotas
ideales que otorga Celia Rosa Lenci Morales de Barba a favor de la
Sociedad Aníbal A. Lenci y Compañía respecto del predio inscrito en la
partida N.° 08033748 del Registro de Predios de Huaral.
El registrador formuló observación señalando que existe discrepancia en la
ubicación y el nombre de la vendedora/copropietaria que aparece en la
escritura pública con los antecedentes registrales y además señala que no
especifica si se trata de una transferencia de acciones y derecho o parte de
un área.
La recurrente cuestiona dicha decisión en los términos expuestos en el
rubro III de la presente resolución interponiendo el recurso de apelación
venido en grado, por lo que corresponde a esta instancia determinar la
procedencia de la inscripción solicitada.
2. En el ámbito registral la necesidad de la determinación de los bienes y
derechos que son objeto del tráfico jurídico está amparada en el principio
registral de «especialidad» o «determinación», recogido por el artículo IV 1
del Título Preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros
Públicos [en adelante Reglamento General].
En opinión de García y García 2 «este principio está relacionado con la
necesidad de dar claridad al Registro […] La necesidad de determinación
de las situaciones y relaciones jurídicas inscribibles se predica respecto a
la finca, al titular, al derecho real y al acto jurídico, todo lo cual constituye
un conjunto de manifestaciones del principio de especialidad o
determinación».
Agrega el citado autor que «en cuanto a la finca, se trata de que conste
perfectamente descrita, con todos sus datos que lleven a su plena
identificación».
3. De este modo, es obligación del registrador al ejercer la función de
calificación registral, «confrontar la adecuación de los títulos con los
asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar

1 IV. Principio de especialidad

Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se
extenderá la primera inscripción de aquéllas, así como los actos o derechos posteriores
relativos a cada uno […].
2 GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Tomo I. Editorial

Civitas S.A., Madrid, 1999, pág. 552.

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la inscripción, y, complementariamente, con los antecedentes registrales
referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación de aquellos. […]»,
como lo señala el literal a) del artículo 32 del Reglamento General.
La confrontación referida supone determinar con total certeza, en el caso
de transferencia del derecho de propiedad respecto de un predio, cuál es
el predio objeto de transferencia y cuál es la partida registral en la que obra
inscrito. A partir de estos datos el registrador efectuará la confrontación del
título con los asientos de la partida registral [propietario inscrito, obstáculos
en la partida, etc.].
La identificación del predio se verifica a partir de su descripción, la misma
que debe constar en el título traslativo de dominio dado que es requisito
sustancial del contrato de compraventa determinar el bien, descripción que
se confronta con la que consta en la partida registral.
4. Para identificar al predio objeto de transferencia lo usual es consignar su
ubicación. Así, tratándose de predios urbanos, el predio quedará
identificado si se indica la calle y numeración o lote, manzana y
urbanización, además de precisar el distrito y provincia en que se ubica. El
predio también quedará identificado si en el título se indica la partida
registral en la que obra inscrito, siempre que se trate de predios
independizados. Tratándose de predios rústicos, quedará identificado si se
consigna el nombre del predio, el valle en el que se ubica y/o accidentes
geográficos que determinan su ubicación.
En lo que respecta a la indicación de la partida registral, si bien este dato
puede omitirse en el título, por regla general debe consignarse en la
solicitud de inscripción, tal como lo dispone el artículo 12 del Reglamento
General. La norma añade que este requisito puede omitirse por razones
justificadas, con autorización del funcionario encargado del Diario.
Para describir al predio también puede consignarse su área, linderos y
medidas perimétricas. Sin embargo, estos datos por sí solos no
identificarán plenamente al predio, pudiendo emplearse de manera
complementaria. Igualmente, en ocasiones se consignan en el título de
transferencia datos relativos al modo en que el transferente adquirió la
propiedad, datos que también se pueden emplear de manera adicional para
la identificación del predio.
5. Ahora bien, en ocasiones existen discrepancias entre la descripción del
bien en el título y en la partida registral. Sobre la materia, el Tribunal
Registral aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria en el X
Pleno del Tribunal Registral realizado los días 8 y 9 de abril de 2005:
Identificación del bien objeto de transferencia 3
La discrepancia en cuanto a la identificación de un bien objeto del
contrato de transferencia materia de la solicitud de inscripción, será
objeto de observación siempre que no existan otros elementos suficientes
que permitan la identificación del mismo.

3 Criterio sustentado en las Resoluciones Nº 507-2001-ORLC/TR del 14/11/2001, 464-1997-

ORLC/TR del 12/12/1997, 305-2000-ORLC/TR del 28/9/2000 y 45-2002-ORLC/TR del
24/1/2002.
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Precedente de observancia obligatoria que ha sido materia de precisión en
el Pleno CIX realizado los días 28 y 29 de agosto de 2013, aprobándose el
siguiente acuerdo plenario:
Identificación del bien objeto de transferencia
La discrepancia en cuanto al área, linderos o medidas perimétricas del
predio objeto de transferencia materia de solicitud de inscripción, no será
objeto de observación, siempre que existan otros elementos suficientes
que permitan su identificación. Cuando los únicos elementos de
identificación del inmueble que aparecen en el título sean el área, linderos
y medidas perimétricas, y estos discrepen con los que consten en la
partida registral, deberán aplicarse los rangos de tolerancia establecidos
reglamentariamente para determinar si requieren ser rectificados
conforme a los procedimientos vigentes.
Conforme a dichos criterios, no se exigirá que la descripción del bien objeto
de la transferencia contenida en el título sea idéntica a la inscrita, sino que
dentro de los márgenes de razonabilidad y en el marco de la
discrecionalidad de la función registral, el registrador [o en su defecto el
Tribunal Registral] puede concluir que los elementos proporcionados en el
título son suficientes para determinar que se trata del mismo predio.
En tal sentido, corresponderá extraer los datos que obran en el antecedente
registral y los contenidos en la escritura pública cuya inscripción se solicita.
6. En el caso bajo análisis, en la escritura pública del 18/3/1950 otorgada ante
ex-notario de Chancay, Ricardo Matute H., se describe al predio objeto de
transferencia de la siguiente forma:
[…]
Primero.- Es materia de compraventa la sétima parte de la finca urbana
ubicada en la calle Derecha del pueblo de Huaral, del distrito del mismo
nombre, provincia de Chancay, departamento de Lima, que le
corresponde a Celia Rosa Lenci Morales de Barba como heredera de
su finada madre doña María Timotea Morales que falleció en el año mil
novecientos trece; siendo sus números actuales los siguientes:
quinientos treintinueve – quinientos cuarentiuno – quinientos cuarentitres
– quinientos cuarenticinco y quinientos cuarentisiete y habiendo sido
antes los números ochentidos - ochenticuatro – ochentiseis; (…)
encerrando dentro de esos límites un trapecio que mide mil trescientas
cinco varas setentiocho. La propiedad de la finca urbana indicada
corre registrada a favor de los herederos de doña María Timotea
Morales en asiento número dos corriente a fojas trescientos
sesenticinco del Tomo quinto de transcripciones de Chancay,
asiento que está aclarado por el asiento número seis corriente a
fojas trescientos sesentisiete el tomo quinto de transcripciones de
Chancay. […]
[Énfasis agregado]
De acuerdo a lo transcrito, se aprecia que Celia Rosa Lenci Morales de
Barba transfiere la sétima parte del predio que actualmente cuenta con la
numeración 539, 541, 543, 545 y 547 [antes fueron 82, 84 y 86] ubicado en
el distrito de Huaral, provincia de Chancay y departamento de Lima, que
mide 135.78 varas, la misma que corre inscrita en el asiento 2 del Folio 365
del Tomo [rectificado por el asiento 3 Folio 366 y por el asiento 6 Folio 367
ambos del Tomo 5] de Chancay.
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7. Revisada la partida N.° 08033748 del Registro de Predios de Huaral, se
advierte que es la continuación de los Folios 363, 364, 365, 366, 367, 368,
369 y 370 del Tomo 5, del cual podemos apreciar que corre inscrito el predio
urbano ubicado en la calle Derecha con los números 136, 138 y 140 de la
ciudad de Huaral, provincia de Chancay y departamento de Lima [hoy
provincia de Huaral].
En tal sentido, efectuada la comparación de los datos que obran en la
escritura pública y en la partida registral, tenemos lo siguiente:
Escritura pública del 18/3/1950 Partida N.° 08033748
Celia Rosa Lenci
Vendedora Titular registral Celia R. Lenci
Morales de Barba
Descrito como antes: Asiento 1: Calle Derecha
Calle Derecha N.° 82, N.° 82, 84 y 86.
84 y 86.
Predio que se
Predio inscrito Asiento 2 rectificado por
transfiere
Descrito como actual: el asiento 3 y 6: Calle
Calle Derecha N.° 539, Derecha N.° 136, 138 y
541, 543, 545 y 547. 140.
Predio encerrado en un trapecio que Predio encerrado dentro de los límites de un
mide 1305.78 varas. trapecio que mide 1305.78 varas.
Predio ubicado en el distrito de Huaral, Predio ubicado en el distrito de Huaral,
provincia de Chancay y departamento de provincia de Chancay y departamento de
Lima Lima
Según el asiento 2 consta la inscrita la
Heredera de la sétima parte del predio, sucesión intestada a favor de Cesar A., H.
de su finada madre María Timotea Carlota, Celia R., Raquel, Aníbal, Víctor y
Morales que falleció en 1913. Adelina Lenci, herederos e hijos de María
Timotea Morales.

Señala que el predio en transferencia se

encuentra inscrita a favor de los
herederos de María Timotea Morales Esta partida en la continuación de las Fojas
en el asiento 2 de la Foja 365 del Tomo 363. 364, 365, 366, 367, 368, 369 y 370 del
5 de transcripciones de Chancay aclarada Tomo 5 del Registro de Propiedad de Lima.
por el asiento 6 de la Foja 367 del Tomo
5 de transcripciones de Chancay.

Del cuadro que antecede se aprecia, evaluado el título de propiedad es

posible establecer que el bien materia de compraventa es la sétima parte
del inmueble inscrito en la partida N.° 08033748 del Registro de Predios de
Huaral, siendo posible llegar a este convencimiento a partir de la
correspondencia existente entre los datos descriptivos del predio
contenidos en la escritura pública del 18/3/1950 y los antecedentes
registrales.
En consecuencia, corresponde revocar el sub numeral (a) del numeral
3.1 de la observación dispuesta por la primera instancia.
8. Respecto a las discrepancias entre el nombre del titular del derecho con los
consignados en los títulos que buscan acceder al Registro esta instancia
ha aprobado en el Segundo Pleno Registral, realizado los días 29 y 30 de
noviembre de 2002 4, el precedente de observancia obligatoria siguiente:

4 Publicado en el diario oficial El Peruano el 22/1/2003.

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Identificación de la persona
El nombre no constituye sino una de las vertientes de la identidad
personal, la que se refiere a los signos distintivos que permiten
individualizar a la persona y que se complementa con otros elementos,
siendo que la evaluación de las discrepancias en el nombre debe
fundamentarse en una apreciación conjunta de los elementos obrantes
en el registro y los instrumentos públicos aportados por los solicitantes,
que a través de distintos factores de conexión permitan colegir en forma
indubitable que se trata de la misma persona. 5
Se desprende de dicho precedente, que si el registrador encuentra
discrepancia entre el nombre del otorgante del derecho y el del titular
registral, no debe denegar la inscripción por esta única discrepancia, sino
que debe recurrir a diversos factores de conexión, como el DNI, el nombre
del cónyuge, el nombre de la madre, del padre, relaciones de parentesco,
partidas de nacimiento, matrimonio o defunción, el domicilio, etc., que
permitan establecer la identidad del otorgante del derecho con el titular
registral; y, sólo en caso de no existir elementos de conexión que permitan
determinar que se trata de la misma persona, procede formular
observación.
9. Revisada la partida N.° 08033748 del Registro de Predios de Huaral, se
advierte que una de las titulares registrales es la copropietaria Celia R.
Lenci, [César A., H. Carlota, Raquel, Aníbal, Víctor y Adelina Lenci], quien
adquiere el bien en calidad de heredera de la sucesión intestada de su
madre María Timotea Morales, según asiento 2 de la Foja 363 Tomo 5 que
continua en la actual partida electrónica mencionada.
Conforme lo analizado, queda acreditado que el apellido materno es
Morales, por lo que sus apellidos completos de la copropietaria serían
Lenci Morales.
Asimismo, si nos remitimos al cuadro comparativo del sétimo considerando,
se puede establecer que existen algunos elementos de conexión que nos
permiten determinar que la Celia R. Lenci es la misma persona que aparece
en la escritura pública como Celia Rosa Lenci Morales de Barba, como por
ejemplo: el nombre de su madre, María Timotea Morales, quien figura como
tal, tanto en la partida registral y en la escritura pública de compraventa.
Por tanto, en aplicación del precedente citado podemos afirmar que existen
elementos suficientes que llegan a determinar que Celia R. Lenci y Celia
Rosa Lenci Morales de Barba son la misma persona.
En consecuencia, se revoca el su numeral (b) del numeral 3.1 de la
observación decretada por la primera instancia
10. En cuanto a la transferencia de cuotas ideales, el artículo 96 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios establece la
información que debe especificar el título y el asiento de inscripción, de la
siguiente manera:
Artículo 96.- Transferencia de cuotas ideales de un predio
En el caso de transferencias de cuotas ideales, en el asiento se indicará,
además de los datos previstos en el literal d) del artículo 13, la cuota ideal

5 Criterio adoptado en la Resolución N° 019-2002-ORLC/TR del 17 de enero de 2002, publicada

el 3 de febrero de 2002.
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con respecto a la totalidad del predio que es objeto de la enajenación,
circunstancia que debe constar expresamente en el título.
En el caso de transferencia parcial de dos o más copropietarios, deberá
especificarse la parte de la cuota ideal que cada quien transfiere.
Cuando se transfiera la integridad de la alícuota que le corresponde a uno
de los co-propietarios, no se requiere consignar expresamente en el título
el porcentaje transferido.
Es decir, en los supuestos de transferencias de cuotas ideales de predios,
el registrador público hace el contraste entre las cuotas ideales que ostenta
el (los) transferente(s) con las que se indican en el instrumento traslativo, a
efectos de corroborar que no se transfieran más cuotas ideales de las que
se es titular.
Asimismo, en el instrumento deberá señalarse de modo certero cuál es el
porcentaje objeto de transferencia, en aras de cumplir con el principio de
especialidad, el cual nos dice que los asientos deberán constar con la
mayor claridad posible, a efectos de una correcta publicidad registral.
11. La determinación del derecho real es uno de los contenidos del principio de
especialidad regulado en el numeral IV del Título Preliminar del Reglamento
General de los Registros Públicos, así como en el artículo 4 y en el
precitado artículo 96 del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios.
Con relación a dicho principio, Manzano Solano 6 señala que: «Para que la
publicidad registral produzca el efecto de seguridad jurídica pretendido,
resulta indispensable precisar o determinar, sin ninguna duda, los
elementos integrantes de la relación jurídico-material que van a ser objeto
de la misma. Por esta razón, la doctrina hipotecarista habla del principio de
especialidad o de determinación, que vale tanto como hablar del principio
o regla de necesaria claridad o transparencia».
De conformidad con el principio de especialidad en los casos de
transferencia de cuotas ideales sobre predios debe precisarse el porcentaje
o proporción que corresponde al copropietario sobre el bien, porcentaje que
deberá guardar relación con lo publicitado por el Registro. En este sentido,
lo que el Registro hace es efectuar la publicidad registral del acto traslativo
a fin de que los terceros puedan saber quién es el copropietario y la cuota
ideal que le corresponde sobre el bien.
12. De acuerdo a la información contenida en las Fojas 363 al 670 del Tomo 5
que continúa en la partida registral N.° 08033748 del Registro de Predios
de Huaral: Celia Rosa Lenci Morales es titular registral de la sétima [1/7]
parte del predio, quien adquiere el predio en concurrencia con sus seis
hermanos: (1) Cesar A. Lenci, (2) H. Carlota Lenci, (3) Raquel Lenci, (4)
Anibal Lenci, (5) Victor Lenci y (6) Adelina Lenci. Los cuales algunos de
ellos posteriormente han transferido sus cuotas ideales.
Ahora bien, en la escritura pública de compraventa del 18/3/1950 que se
acompaña a este título se expresa lo siguiente:
[…]

6 MANZANO SOLANO, Antonio. Derecho Registral Inmobiliario para Iniciación y Uso de

Universitarios. Volumen II. Procedimiento Registral Ordinario. Madrid: Colegio de Registradores
de la Propiedad y Mercantiles de España. Centro de Estudios Registrales, 1991, pp. 405-406.
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RESOLUCIÓN N.° 1703-2023-SUNARP-TR
Primero.- Es materia de compraventa la sétima parte de la finca
urbana ubicada en la calle Derecha del pueblo de Huaral, del distrito
del mismo nombre, provincia de Chancay, departamento de Lima, que le
corresponde a Celia Rosa Lenci Morales de Barba como heredera de su
finada madre doña María Timotea Morales que falleció en el año mil
novecientos trece; siendo sus números actuales los siguientes:
quinientos treintinueve – quinientos cuarentiuno – quinientos cuarentitres
– quinientos cuarenticinco y quinientos cuarentisiete y habiendo sido
antes los números ochentidos - ochenticuatro – ochentiseis; (…)
encerrando dentro de esos límites un trapecio que mide mil trescientas
cinco varas setentiocho. La propiedad de la finca urbana indicada
corre registrada a favor de los herederos de doña María Timotea
Morales en asiento número dos corriente a fojas trescientos
sesenticinco del Tomo quinto de transcripciones de Chancay, asiento
que está aclarado por el asiento número seis corriente a fojas trescientos
sesentisiete el tomo quinto de transcripciones de Chancay.
[…]
Tercera.- La vendedora declara que sobre la sétima parte que
enajena no pesa ningún gravamen responsabilizándose (…); la
compradora doña María Catalina Gamarra adquiere el dominio pleno
del predio de la sétima parte materia de este contrato (…).
[…]
Quinta.- Doña María Catalina Gamarra y Piérola declara que acepta la
compraventa en todas sus partes y que adquiere la sétima parte de
la finca urbana con dinero y para la Sociedad “Aníbal A. Lenci y
Compañía”
[…] [Énfasis y subrayado añadido]
De las cláusulas transcritas podemos apreciar que Celia Rosa Lenci
Morales de Barba transfiere a favor de María Catalina Gamarra y Piérola -
vía compraventa- la séptima [1/7] parte del inmueble inscrito en la partida
electrónica N.° 08033748 del Registro de Predios de Huaral.
Realizada la conversión de la fracción de 1/7 (sétima parte) a decimales da
como resultado el 14.2857143 % 7. Es decir que, de las clausulas antes
transcritas, podemos concluir que el porcentaje de cuotas ideales
transferidas equivalen al 14.2857143 %.
13. En este sentido, se evidencia que la vendedora es titular del 14.2857143
% (sétima parte) de cuotas ideales sobre el predio inscrito inscrito en la
partida electrónica N.° 08033748 del Registro de Predios de Huaral, los
mismos que son objeto de transferencia mediante escritura pública el
18/3/1950.
Entonces, existiendo adecuación del título con el antecedente registral, no
corresponde requerir aclaración, pues los datos del porcentaje se pudieron
obtener después de una operación de fracción a decimales. Entonces,
corresponde revocar el numeral 3.2 de la observación formulada por el
registrador público.
14. Finalmente, en referencia a la observación que consta en el numeral 3.3
de la esquela, la administrada en el informe oral llevado a cabo el martes
11/04/2023 manifestó la intención de desistirse de este extremo de la
denegatoria, en ese sentido, se deja subsistente la observación hasta que

7Para mayor claridad, este resultado multiplicado por 7 (que son los herederos) se obtiene el
100 %.
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RESOLUCIÓN N.° 1703-2023-SUNARP-TR
vía reingreso se presente el documento que contenga la formalidad
establecida en el artículo 13 del Reglamento General de los Registros
Públicos.
Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN
REVOCAR los numerales 3.1 y 3.2 observación formulada por el
registrador público del Registro de Predios de Huaral al título indicado en
el encabezamiento de la presente resolución y DEJAR SUBSISTENTE el
numeral 3.3 hasta que se presente el documento a que se hace referencia
en el último párrafo de fundamento 14 de esta resolución.
Regístrese y comuníquese.

FDO.
GLORIA AMPARO SALVATIERRA VALDIVIA
Presidente de la Primera Sala del Tribunal Registral
PEDRO ÁLAMO HIDALGO
Vocal de la Primera Sala del Tribunal Registral
ALDO RAÚL SAMILLAN RIVERA
Vocal de la Primera Sala del Tribunal Registral