El Deslinde

El deslinde es el procedimiento para obtener el título de propiedad sobre un

inmueble. Se realiza a fines de que un propietario pueda obtener su
Certificado de Título y separar su propiedad del resto de la parcela de origen.
El deslinde es ejecutado por un agrimensor habilitado por la Dirección de
Mensuras Catastrales.

¿Por qué debo deslindar mi inmueble?

Porque deslindar tu inmueble te libera de múltiples riesgos. Riesgos como la
posibilidad de que terceros se apropien de tu inmueble sin tu consentimiento.
Los inmuebles deslindados permiten acceder a múltiples ventajas como
garantías de préstamos hipotecarios, seguridad de inversión, incremento del
valor de la propiedad y sobre todo paz mental.

¿Qué necesito para comenzar mi deslinde?

Tu documento de propiedad, ya sea un Acto de Venta o una Constancia
Anotada, y la fotocopia de tu cédula de identidad.

¿Cuánto se tarda el proceso de deslinde?

Entre 3 y 6 meses en casos regulares

Reglamento para la Regularización

Parcelaria y el Deslinde
El Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde, el cual es de
aplicación en todo el territorio de la República Dominicana y complementa a la
Ley 108-05 de Registro Inmobiliario del 23 de marzo del 2005, al Reglamento
de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original de la
Jurisdicción Inmobiliaria, al Reglamento General de Registros de Títulos, al
Reglamento General de Mensuras Catastrales y al Reglamento para el Control
y Reducción de Constancias Anotadas.
Objeto
El reglamento tiene por objeto establecer mecanismos ágiles y seguros que
permitan la ubicación, determinación e individualización de las porciones de
parcela sustentadas en constancias anotadas.
Órganos de Aplicación
Los órganos de aplicación del presente reglamento son: los Tribunales
Superiores de Tierras, los Tribunales de Jurisdicción Original, la Dirección
Nacional de Registro de Títulos, los Registros de Títulos, la Dirección Nacional
de Mensuras Catastrales y las Direcciones Regionales de Mensuras
Catastrales.
Regularización Parcelaria
Es el acto de levantamiento parcelario por medio del cual la totalidad de los
titulares de Constancias Anotadas de común acuerdo, ubican, determinan e
individualizan una o varias de sus porciones de parcelas por la vía
administrativa. El trabajo técnico debe ser aprobado por la Dirección Regional
de Mensuras Catastrales correspondiente, siguiendo el procedimiento
establecido para las modificaciones parcelarias, para luego ser remitido al
Registro de Títulos correspondiente.
Este procedimiento se aplica siempre que exista un acuerdo o no objeción
voluntaria por escrito de todos los titulares de Constancias Anotadas vigentes
dentro del ámbito de la parcela a regularizar .
La calidad de propietario debe estar establecida en una Certificación de
Derechos de Propiedad Vigentes en la parcela objeto del procedimiento,
expedida por el Registro de Títulos correspondiente. La Certificación de
Derechos de Propiedad Vigentes puede ser solicitada exclusivamente por uno
o más titulares de Constancias Anotadas de la parcela de que se trate. La
Dirección Nacional de Registro de Títulos regula la expedición de la misma,
pudiendo identificar aquellas parcelas sobre las que, por su complejidad, no se
puede expedir la Certificación. La regularización parcelaria puede ser sometida
conjuntamente con otras operaciones técnicas, incluyendo modificaciones
parcelarias y división para constitución de condominios.
Se admite utilizar la figura de la regularización parcelaria con la finalidad de
ubicar, determinar e individualizar los derechos de propiedad adjudicados a
nombre de dos o más personas, con indicación de su área o superficie, en un
proceso de saneamiento, presentando como fundamento la sentencia definitiva
debidamente certificada. En este caso no se solicita la Certificación de
Derechos de Propiedad Vigentes. En los casos en que los Tribunales de la
Jurisdicción Inmobiliaria se encuentren apoderados de expedientes de deslinde
que reúnan las condiciones previstas para iniciar el trámite de la regularización
parcelaria, el solicitante, previo cumplimiento de las formalidades previstas para
la regularización, podrá solicitarle al Juez o Tribunal, el desistimiento de la
acción y la remisión del expediente a la Dirección Regional de Mensuras
Catastrales correspondiente.
Del Deslinde 
El deslinde es el proceso contradictorio mediante el cual se ubican, determinan
e individualizan los derechos amparados en Constancias Anotadas.
En caso de que los derechos de una persona están sustentados en un contrato
de transferencia de derechos amparados en Constancias Anotadas, anterior a
la entrada en vigencia del presente Reglamento, el adquiriente puede iniciar el
proceso de deslinde por ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales
competente, presentando la documentación propia del deslinde, así como copia
del documento de transferencia. Dicha copia debe estar acompañada de una
Certificación de Estado Jurídico del inmueble en la que conste la existencia del
derecho de propiedad del disponente.
El juez que resulte apoderado del deslinde establece la legalidad de la
documentación que le sea sometida.
Etapas del deslinde El deslinde consta de tres etapas: a) Técnica, en la que
mediante un acto de levantamiento parcelario se ubica, determina e
individualiza el terreno sobre el que se consolida el derecho de propiedad. Esta
etapa finaliza con la aprobación técnica de las operaciones por la Dirección
Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente. b) Judicial, en
el que mediante un proceso se dan las garantías necesarias para que todos los
titulares de Constancias Anotadas sobre la misma parcela y los titulares de
cargas y gravámenes, puedan hacer los reclamos que consideren pertinentes.
Esta etapa finaliza con la sentencia de aprobación del deslinde.                                                   
c)Registral, consistente en el acto del registro de los derechos que recaen
sobre la parcela y donde se acredita la existencia del derecho. Esta etapa
finaliza con la expedición del Certificado de Título y la habilitación del
correspondiente Registro Complementario.
De las condiciones particulares de publicidad Con la finalidad de garantizar
una mayor publicidad del proceso técnico del deslinde, es necesario que el
mismo cumpla con las siguientes condiciones de publicidad: a) Comunicación
dirigida por el agrimensor a los colindantes y a la Dirección Regional de
Mensuras Catastrales por escrito con acuse de recibo, indicando la fecha y
hora de inicio de los trabajos técnicos con las siguientes previsiones: 1)
Entrega del original de la comunicación al colindante, quién firma la copia como
constancia de recibo; 2) Cuando alguno de los colindantes se niega a recibir la
comunicación, o a firmar el acuse de recibo, o no estuviere presente, o no se
conociere el nombre o éste se niega a darlo, el agrimensor hará constar dicha
situación en la copia de la comunicación, indicando dónde fue dejada; 3) Todos
los colindantes deben ser indicados con sus respectivos nombres y apellidos
en la representación gráfica del plano individual, igualmente se colocará la
designación catastral de las parcelas colindantes; 4) En caso de colindancia
con el dominio público debe señalarse en la representación gráfica,
consignando el nombre o designación que le corresponda. En este caso sólo
se comunica a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente
competente, sin necesidad de tener que notificar por acto de alguacil al Estado
Dominicano o sus dependencias; b) Fijación de un aviso en el terreno, el cual
debe colocarse a partir de la autorización, antes de la realización de los
trabajos, con las siguientes características: 1) Estar sobre el límite de la parcela
y visible desde la vía de acceso. 2) Contener la siguiente leyenda:
“AVISO: este inmueble está siendo objeto de un proceso de deslinde. Para
cualquier información o reclamación dirigirse al Tribunal de Tierras de
Jurisdicción Original o a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales
correspondientes.” c) Publicación en un periódico de circulación nacional,
indicando la designación catastral de la parcela, nombre del titular de la
Constancia Anotada, superficie y la dirección física de la porción a deslindar,
conforme a las siguientes previsiones: 1) Nombre de la calle, número, sector,
municipio y provincia en caso de inmuebles urbanos; 2) Nombre de la carretera
o camino donde se encuentra el inmueble, sector, sección o paraje, municipio,
provincia y distancia a la localidad más cercana, en caso de inmuebles rurales.
El incumplimiento de estas formalidades de publicidad, da lugar al rechazo del
trabajo técnico, quedando abiertos los recursos establecidos.
De las especificaciones técnicas Al ejecutar un deslinde, el agrimensor debe
cumplir con las disposiciones del Título IV del Reglamento General de
Mensuras Catastrales, sobre Actos de Levantamiento Parcelario en General,
con las siguientes especificaciones: a) Para la ubicación de la porción a
deslindar, el Agrimensor se rige en primer lugar, por la ocupación material del
propietario, y en segundo, por los linderos indicados en la constancia anotada.
En los casos de inmuebles asignados por el Instituto Agrario Dominicano o por
cualquier otro organismo del Estado Dominicano, la ubicación resulta de los
antecedentes de la asignación, los que tendrán que ser incorporados al
expediente; en los demás casos, los antecedentes podrán ser incorporados al
expediente pero no serán determinantes para la ubicación. b) Si es posible, se
vincula geométricamente la parte a deslindar con algún vértice de la parcela
originaria o con un deslinde previamente registrado.
c) Salvo causa debidamente justificada, mediante informe escrito ante la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente, no se
deslindan porciones de terreno separadas para cubrir una misma constancia
anotada. Es admisible realizar el deslinde de varias porciones contiguas
sustentadas en varias Constancias Anotadas. d) Para lograr coincidencia con la
ocupación material, se admite una variación en más de hasta un cinco por
ciento (5 %) en la superficie real de la porción a deslindar respecto de la
superficie indicada en la Constancia Anotada. Esta variación sólo es permitida
para lograr coincidencia con los límites materiales de la ocupación. e) Cuando
el inmueble no se encuentra totalmente cerrado por límites materiales, sólo se
permiten diferencias entre la Constancia Anotada y la superficie deslindada que
se encuentre dentro de las tolerancias. f) En el deslinde, las exigencias
previstas para el levantamiento planimétrico de la parcela son aplicables sólo a
la superficie a deslindar.
De la aprobación del trabajo técnico del deslinde A partir de la solicitud de
autorización hasta la remisión del trabajo al Tribunal de Jurisdicción Original
competente, el Director Regional de Mensuras Catastrales recibe cualquier
objeción que se presente, estando facultado para conocer los asuntos relativos
a los aspectos técnicos. En caso de que se presenten objeciones que
cuestionen el derecho de propiedad, las mismas son anexadas al expediente
técnico y remitidas al Tribunal de Jurisdicción Original competente, a fin de que
conozca del proceso una vez aprobado el trabajo técnico. Una vez aprobados
los trabajos, se remiten al Tribunal de Jurisdicción Original competente.
Del proceso judicial del deslinde El proceso de deslinde se conoce de
manera contradictoria por el Tribunal de Jurisdicción Original competente,
aplicando para el mismo los principios del saneamiento, en consecuencia, no
es obligatorio el ministerio de abogado, salvo que el proceso se torne litigioso.
El proceso de deslinde se torna litigioso desde el momento en que la operación
técnica de mensura, el derecho de propiedad o cualquier otro derecho real
accesorio relativo al inmueble o inmuebles objeto de deslinde, se encuentra en
discusión entre dos o más personas físicas o jurídicas.
Es el procedimiento realizado para formalizar el derecho de propiedad
que está sustentado en un Acto de Venta o en una Constancia Anotada,
a fin de que su titular pueda propiedad del resto de la parcela originaria,
registrar su plano individual y obtener su Certificado de Título.
El deslinde se realiza de manera completa y en un único acto, no
pudiendo quedar restos sin deslindar.
La acción de deslinde es un acto formal para distinguir los límites de una
propiedad. Consiste básicamente, en solicitar que se investiguen los
límites confusos para saber con certeza los lindes de un terreno.
Para plasmar física y visiblemente los límites de un terreno se utiliza el
amojonamiento. La acción de amojonar es un acto secundario derivado
de la acción de deslinde, donde se marcan con hitos o mojones los lindes
establecidos.
Deslinde Administrativo
El deslinde administrativo es un proceso arbitrado por el Código Civil. No
es un procedimiento de derecho de propiedad o posesión de tierras. Es
un proceso administrativo que establece los límites y colindantes de cada
terreno, en su forma y dimensiones. 
Deslinde de Fincas Rústicas
El deslinde de fincas rústicas tiene una consideración especial en cuanto
a la descripción de los linderos. En la descripción del deslinde deben
constar los cuatro puntos cardinales, la naturaleza de las fincas
colindantes y cualquier otra consideración que pueda dar lugar a una
descripción inequívoca del terreno.
Generalmente cuando se habla de deslinde de fincas, se hace referencia
a fincas rústicas ya que las fincas urbanas tienen sus lindes
perfectamente delimitados.
Amojonamiento de Terreno
El amojonamiento de un terreno, como ya se ha dicho es consecuencia
del deslinde y es la manera de que se mantengan los límites de un
terreno. Los propietarios tienen derecho a poder cercar o cerrar sus
terrenos con paredes, zanjas, setos o como considere, con la finalidad de
conservar y hacer visible sus lindes.

DEFINICIÓN DE DESLINDE

El deslinde se define como el proceso

mediante el cual se ubican, determinada e
individualizan los derechos amparados en
constancias anotadas.

El deslinde se convierte en litigioso cuando un

colindante copropietario o alguien con interés
jurídico, comparece al mismo oponiéndose a
este. 

Se da si durante el procedimiento técnico

alguna persona física o moral notifica un acto
al agrimensor actuante encargado de la
mensura o a la Dirección Regional de
Mensuras Catastrales correspondiente,
oponiéndose a que dicho trabajo de deslinde
se realicen. 

PROCESO DEL DESLINDE LITIGIOSO

Es preciso indicar que el hecho que una

persona se oponga a la realización de los
trabajos técnicos, no quiere decir, que estos
trabajos de deslinde se van a paralizar, todo
lo contrario, el agrimensor continuará hacia
delante con sus trabajos e informe de la
susodicha oposición para que el Tribunal en la
Jurisdicción de juicio tome en cuenta esta
situación y se cite a todas aquellas personas
que con sus derechos manifestaron oposición
al mismo.
La demanda en nulidad de deslinde es una litis
sobre derechos registrados, ya que con ella se
persigue la nulidad de un derecho. La misma
debe recorrer los grados de jurisdicción que
para la litis estipula nuestra legislación.

TIPOS DE DEMANDAS EN NULIDAD DE

DESLINDE

Entre las razones que pueden dar lugar a una

demanda en nulidad de deslinde están las
siguientes: 
- Nulidad de deslinde porque quien deslindó
no era quien ocupaba esa porción de terreno.
- Nulidad de deslinde porque al deslindarse
ocupó parte de los derechos del colindante.

- Nulidad de deslinde porque se superpuso o

montó su deslinde encima de otra parcela o
solar.

- Nulidad de deslinde porque los derechos

vienen de una sucesión, y lo que se hizo fue
una determinación de heredero numérica, no
hay partición en naturaleza, por tanto, como
ninguno de los herederos saben en qué lugar
del inmueble le corresponde.
Recurso de Apelación en la
Jurisdicción Inmobiliaria
El recurso de apelación es la acción mediante el cual se impugna una
decisión dictada por un tribunal de Jurisdicción Original. Éste recurso
debe ser interpuesto ante la secretaría del Tribunal de Jurisdicción
Original correspondiente, mediante declaración por escrito motivado, ya
sea personalmente o mediante apoderado.

La Ley 108-05 de Registro Inmobiliario establece que son susceptibles

de Recurso de Apelación las decisiones jurisdiccionales, es decir,
aquellas que son dictadas por un Juez o Tribunal de Jurisdicción
Inmobiliaria con motivo de un proceso contradictorio.

En ese sentido, toda sentencia que pone fin a un proceso contradictorio o

litigioso, donde el tribunal apoderado instruyó el caso en audiencia
pública, es susceptible de ser recurrida en apelación.

Éste recurso será interpuesto por la parte que se considere afectada, pues
de lo contrario, el recurso carecería de interés y la consecuencia de la
falta de interés es la inadmisibilidad del mismo. El recurso de Apelación
deberá ser interpuesto dentro del plazo de treinta (30) días después de la
notificación de la sentencia que pone fin a la Litis. El mismo, debe ser
notificado a la contraparte en un plazo de diez (10) días.

El recurso de apelación por ante los Tribunales de la Jurisdicción

Inmobiliaria, se diferencia del recurso de apelación en materia Ordinaria,
en los siguientes casos:

 
 1. A) Por ante el Tribunal Superior de Tierras, todo el que tenga
interés puede apelar haya o no participado, verdaderamente o por
escrito, en el juicio llevado a cabo en
Jurisdicción Original cuando se trata de un recurso de Apelación contra
una Sentencia dictada con motivo de un Saneamiento Inmobiliario, tal y
como lo establece el párrafo 2 del Artículo 80 de la Ley de
registro Inmobiliario;

1. B) EL Código de Procedimiento Civil no establece que

ningún recurso de Apelación pueda ser abierto, es decir que en
materia Civil Ordinaria sólo las partes que han participado
verbalmente o por escrito son las que pueden interponer el
Recurso de Apelación.
 

1. C) El plazo para apelar, por ante la Jurisdicción Inmobiliaria es

de 30 días contados a partir de la fecha de la notificación.
 

En materia Civil Ordinaria es de un mes a partir de la notificación de la

sentencia.

1. D) El recurso de apelación por ante la Jurisdicción Inmobiliaria se

interpone mediante una instancia motivada en derechos,
depositada por ante la Secretaria del Tribunal de Jurisdicción
Original que la dictó; mientras que el Recurso de Apelación por
ante la Jurisdicción Ordinaria se interpone mediante un acto de
emplazamiento.
 

Forma de Interponer el Recurso de Apelación:

 

La parte afectada interpone el recurso de apelación dentro del plazo de

30 días a partir de la notificación de la sentencia luego ante la secretaría
del Tribunal de Jurisdicción original del cual emanó la desición .
Comienza a corer el plazo de 10 días calendario para notificar el Recurso
a la parte recurrida. Se deposita la constancia de notificación al recurrido
por ante la Secretaría del tribunal de Jurisdicción Original. Se remitirá al
Tribunal Superior de Tierras territorialmente competente, para que éste
fije audiencia.