Ley 26.

356 de Tiempo Compartido

CAPÍTULO I
DISPOSICIONES GENERALES
ARTÍCULO lº.- Ámbito de aplicación. La presente ley regula los Sistemas Turísticos de
Tiempo Compartido (STTC), con independencia de la naturaleza de los derechos que se
constituyan o transmitan y del régimen legal al que se encuentren sometidos los bienes
que los integran.
ARTÍCULO 2º.- Tipificación. El Sistema Turístico de Tiempo Compartido debe integrarse
con uno o más inmuebles, afectados a su uso periódico y por turnos para el alojamiento
u hospedaje y para brindar otras prestaciones compatibles con su destino.
ARTÍCULO 3º.- Definiciones. A los fines de la presente ley se define como:
-Sistema Turístico de Tiempo Compartido. Es el previsto en el artículo 2º, en adelante
STTC.
-Usuario. Es quien adquiere el derecho de uso periódico en un Sistema Turístico de
Tiempo Compartido, por sí o por terceros.
-Propietario. Es el titular dominial de un inmueble, quien lo afecta total o parcialmente, al
Sistema Turístico de Tiempo Compartido.
-Emprendedor. Es la persona física o jurídica propietaria o con justo título de disposición
del inmueble, que constituye el STTC para comercializar períodos de disfrute y brindar a
los usuarios las prestaciones que lo integran, por sí o por intermedio de terceros.
-Vendedor. Es la persona física o jurídica que, en nombre y representación del
emprendedor, promueve y ofrece en venta períodos de uso en un STTC.
-Revendedor. Es la persona física o jurídica que, por sí o por cuenta y orden de un
usuario intermedia en el mercado secundario para la comercialización de períodos de un
STTC.
-Administrador. Es la persona física o jurídica, que tiene a su cargo la gestión y
coordinación del mantenimiento y uso de los bienes que integran un STTC.
-Red de Intercambio. Es la persona física o jurídica que intermedia entre la oferta y la
demanda de períodos de los STTC, prestando servicios adicionales a usuarios.
-Prestador. Es la persona física o jurídica que comercializa STTC, y que de acuerdo al rol
que ocupa en la comercialización del STTC responderá ante posibles conflictos que
susciten con los usuarios.
-Período de Uso. Son las fechas que le corresponden a un usuario en un STTC. Su
extensión puede establecerse mediante las siguientes unidades de medidas, sin perjuicio
de las que en el futuro determine la Autoridad de Aplicación:
1.- Unidad de Medida Temporal. Es la extensión del período de uso contado en días,
semanas o meses. La unidad de medida temporal puede ser determinada o
determinable, de tal modo que:
-Si el uso corresponde durante las mismas fechas de los años calendarios sucesivos,
dará lugar a un período temporal fijo.
-Si corresponde dentro de una temporada o entre determinadas fechas del año
calendario, a elección del usuario y sujeto a disponibilidad, el período temporal será
flotante.
2.- Unidad de Medida por Puntos. Es aquella mediante la cual se adquieren derechos de
uso canjeables y con equivalencias preestablecidas, entre un conjunto de prestaciones
en diferentes unidades o STTC, con capacidad de alojamiento y turnos de extensión
variables.
-Establecimiento Vacacional. Es el bien inmueble o parte de él, incluidas sus unidades
vacacionales y sus áreas comunes, afectado total o parcialmente a un STTC.
-Unidad Vacacional. Es el departamento, suite, cabaña y en general toda unidad
habitacional, que comprenda áreas de dormitorio, baño y espacios de ocupación
exclusiva, que, a su vez forme parte de un establecimiento afectado total o parcialmente
al STTC.
-Club Vacacional. Es la modalidad que asume el STTC cuando el período de uso, según
se hubiese convenido en el contrato, se puede utilizar en diversas temporadas, en
diferentes tipos de unidades, con capacidades de ocupación
diversas, en fechas variables y en distintos establecimientos afectados total o
parcialmente a un STTC.
CAPÍTULO II
DE LA AUTORIDAD DE APLICACIÓN DE LOS STTC
ARTÍCULO 4º.- Autoridad de Aplicación. La SECRETARÍA DE TURISMO
DE LA PRESIDENCIA DE LA NACIÓN o el organismo que en el futuro la sustituya será
autoridad de aplicación y ente fiscalizador de los STTC.
La Autoridad de Aplicación debe instrumentar normas de procedimientos eficaces
tendientes a la protección de los derechos del usuario de los STTC y a la prevención y
solución de conflictos entre las partes intervinientes. A tal efecto se podrán suscribir
convenios de cooperación, delegación y fiscalización.
ARTÍCULO 5º.- Facultades. La Autoridad de Aplicación, por sí o a través del organismo
en que ella delegue, queda facultada a inspeccionar y verificar en todo el territorio
nacional, el cumplimiento de las normas que regulen el STTC, sin perjuicio de la
aplicación de la Ley 24.240 de Defensa del Consumidor y normas complementarias, a
través de sus respectivas autoridades de aplicación. Para el desempeño de esa función
podrá inspeccionar los libros y documentos de los responsables, levantar actas de
comprobación de las infracciones, efectuar intimaciones, promover investigaciones,
solicitar la documentación que considere necesaria, promover acciones judiciales,
solicitar órdenes de allanamiento, requerir el auxilio de la fuerza pública y llevar adelante
toda otra medida que sea necesaria a los fines del cumplimiento de la presente ley.
ARTÍCULO 6º.- Registro. Inscripción. Créase el Registro de Prestadores y
Establecimientos Vacacionales afectados a Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido,
que funcionará en el ámbito de la SECRETARÍA DE TURISMO de la PRESIDENCIA DE
LA NACIÓN.
Los titulares de los complejos o establecimientos vacacionales, los emprendedores, los
administradores, los vendedores y revendedores, así como las redes de intercambio,
previo al inicio de sus respectivas actividades, deberán inscribirse en aquel registro a
cuyos efectos, los titulares de los establecimientos vacacionales justificarán el
cumplimiento de los requerimientos edilicios y funcionales acordes a su destino y
categoría, y los prestadores cumplimentarán los recaudos de idoneidad y solvencia,
adecuados a la actividad de que se trate, que fijará la Autoridad de Aplicación. Son
requisitos para el ejercicio de dichas actividades, la inscripción en el Registro previa
habilitación otorgada por la Autoridad de Aplicación.
ARTÍCULO 7º.- Denegatoria. La Autoridad de Aplicación deberá denegar el otorgamiento
de habilitaciones a:
a) Quienes no puedan ejercer el comercio;
b) Los fallidos por quiebra durante el período de inhabilitación dispuesto por la Ley
24.522 y sus modificatorias;
c) Los condenados con la accesoria de inhabilitación para ejercer cargos públicos; los
condenados por hurto, robo, defraudación, cohecho, emisión de cheques sin fondos y
delitos contra la fe pública;
los condenados por delitos cometidos en la constitución, funcionamiento y liquidación de
sociedades. En todos los casos hasta después de DIEZ (10) años de cumplida la
condena;
d) Los funcionarios de la administración pública cuyo desempeño se relacione con el
objeto de la sociedad, hasta DOS (2) años desde el cese de sus funciones.
CAPÍTULO III
DE LA CONSTITUCIÓN DEL SISTEMA TURÍSTICO
DE TIEMPO COMPARTIDO
ARTÍCULO 8º.- Afectación. La constitución de un Sistema Turístico de Tiempo
Compartido requiere la afectación de uno o más inmuebles a la finalidad de
aprovechamiento periódico y por turnos, la que deberá formalizarse mediante escritura
pública.
ARTÍCULO 9º.- Requisitos. La escritura de constitución del STTC será otorgada por el
emprendedor, debiendo prestar el consentimiento el titular del dominio del inmueble,
cuando aquél no lo fuere. Los bienes deberán estar libres de gravámenes, restricciones e
interdicciones y, ni el emprendedor ni el
propietario, en su caso, podrán tener anotaciones personales en los registros
respectivos. Se exceptúan de lo dispuesto precedentemente los fideicomisos constituidos
a favor de los futuros usuarios, cuando dichos bienes se encuentren en construcción y
las hipotecas que garanticen obligaciones originadas en mutuos que estén destinados a
la construcción de inmuebles, afectados a un STTC.
ARTÍCULO 10.- Contenido de la escritura. La escritura de constitución hará constar la
expresión de voluntad del emprendedor y del propietario en su caso, de afectar
determinados bienes a un STTC y expresamente deberá contener:
a) Respecto de los bienes:
1.- La descripción e identificación catastral y registral de los inmuebles;
2.- El detalle de las unidades vacacionales, su capacidad y descripción de los espacios y
cosas de uso común de los establecimientos, de conformidad al plano del proyecto de la
obra aprobado por la autoridad competente;
3.- La especificación de las unidades habitacionales y áreas comunes que se destinarán
a los futuros usuarios, en caso que el establecimiento fuera parcialmente afectado al
STTC;
4.- La acreditación del cumplimiento de los recaudos previos al inicio de la
comercialización de inmuebles en construcción;
5.- El procedimiento a seguir para la adición de unidades vacacionales, espacios, cosas
de uso común y servicios no previstos en la escritura de constitución y fórmula para la
determinación y corrección de las cuotas por gastos del sistema;
6.- La constancia de la conformidad del acreedor hipotecario cuando el bien sobre el que
se constituirá el STTC, estuviese gravado;
7.- Las reglas aplicables a los supuestos de destrucción parcial o total y vetustez del o de
los inmuebles.
b) Respecto de los usuarios:
1.- La naturaleza o tipo de derecho a transmitirse o constituirse a favor de los futuros
usuarios y, en caso que corresponda, plazo de duración;
2.- La determinación de la cantidad, extensión y categorías de los períodos de uso, sean
éstos expresados mediante unidades de medida temporales o por puntos y
procedimiento para su modificación, respetando los derechos adquiridos por los usuarios;
3.- El procedimiento para solicitar disponibilidades para los usuarios de períodos de uso
flotantes y por puntos;
4.- Las reglas de utilización de las unidades vacacionales, de las cosas, espacios
comunes y servicios y sanciones por su incumplimiento;
5.- El procedimiento para la transmisión de los derechos a los futuros usuarios, sin
perjuicio de la aplicación de las normas que sean propias de su naturaleza o tipo;
6.- Cuando la transferencia o constitución de derechos a favor de futuros usuarios quede
condicionada a la enajenación de un número determinado de períodos de disfrute en un
determinado lapso, éste no podrá exceder de UN (1) año, ni el mínimo de períodos podrá
ser superior al CINCUENTA POR CIENTO (50%) del total de los períodos a
comercializar;
7.- El reglamento de uso y administración de los inmuebles afectados al STTC.
c) Respecto de la Administración:
1.- La forma de designación y remoción del Administrador. Facultades, deberes y su
remuneración;
2.- Los rubros que conforman los gastos del STTC o, en su caso, las reglas para su
individualización;
3.- La indicación de los factores objetivos mediante los cuales se determinará la
proporción de gastos correspondientes a cada usuario. Si se tratare de inmuebles en
construcción, deberán consignarse las variaciones proporcionales a la habilitación de las
distintas etapas de la obra. Si el emprendedor optare por ofrecer la prestación del
servicio de administración y mantenimiento por el sistema de ajuste alzado relativo,
deberá consignarse
el plazo de vigencia, durante el cual no podrán aumentarse los montos, debiendo
especificarse claramente los rubros no cubiertos y el sistema a utilizarse una vez
expirado dicho plazo;
4.- El tiempo y forma en que deberán abonarse los gastos del STTC;
5.- La previsión para la formación y mantenimiento de un fondo de reserva para gastos
imprevistos o extraordinarios, a los que deberán aportar todos los usuarios en forma
proporcional a su contribución a los gastos ordinarios;
6.- La individualización de aquellos servicios que requerirán pagos adicionales al
momento de su utilización;
7.- Las normas que regirán ante el pago en mora de los gastos del sistema y sanciones
para los morosos;
8.- El procedimiento a seguir para la modificación de la escritura de constitución del
STTC;
9.- La constancia de encontrarse los bienes asegurados contra incendio y otros.
ARTÍCULO 11.- Inscripción. El título constitutivo deberá ser inscripto en el Registro de la
Propiedad respectivo y en el Registro de Prestadores y Establecimientos Vacacionales
afectados a Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido, dependiente de la autoridad de
aplicación de la presente Ley, previo a todo anuncio, ofrecimiento o promoción comercial.
ARTÍCULO 12.- Efectos de la constitución del STTC. La inscripción del título constitutivo
en el Registro de la Propiedad del Inmueble competente determinará:
a) La inhibición del emprendedor y en su caso del propietario, para apartarse de la
destinación comprometida. Sin embargo, el emprendedor podrá comercializar los
períodos de disfrute no enajenados, por otros sistemas de alojamiento turístico;
b) La oponibilidad de los derechos adquiridos por los usuarios, al acreedor hipotecario
que consintiere la constitución del STTC y al que la conociere al tiempo de constituirse el
gravamen, como así también a los sucesivos titulares de dominio o de otros derechos de
cualquier naturaleza sobre los bienes afectados al STTC;
c) La intangibilidad de los derechos adquiridos por los usuarios, que no podrán ser
alterados o disminuidos por sucesores particulares o universales, ni por terceros
acreedores del propietario o del emprendedor, ni siquiera en caso de concurso o quiebra.
ARTÍCULO 13.- Modificación de la escritura de constitución. Toda modificación del título
constitutivo deberá otorgarse mediante escritura pública, que también se inscribirá en los
registros respectivos. Podrá realizarse por el emprendedor, con la conformidad del
propietario en su caso. Podrá realizarse por los usuarios o con su intervención, sólo
cuando así correspondiese a la naturaleza o tipo de derechos que se les hubiesen
conferido por el régimen jurídico al que se encuentren sometidos los bienes, en cuyo
caso el procedimiento para la modificación se regirá por las normas pertinentes.
CAPÍTULO IV
DEL CONTRATO DE TIEMPO COMPARTIDO
ARTÍCULO 14.- Concepto. A los fines de la presente ley, se denomina contrato de
tiempo compartido, independientemente del nombre o forma jurídica que se utilice, y del
régimen jurídico a que se encuentren sometidos los bienes, a todo convenio escrito en
virtud del cual una persona llamada emprendedor, por sí o a través de terceros, se obliga
a proporcionar en forma periódica y durante un tiempo determinado, turnos de
alojamiento u hospedaje, en una unidad vacacional con el mobiliario y enseres
necesarios para su uso y goce y con las cosas y espacios comunes, en uno o varios
establecimientos vacacionales, que constituyen un STTC, con la calidad, características
y demás condiciones expresamente pactadas, a otra persona llamada usuario, quien a
su vez se obliga a pagar un precio determinado en dinero a cambio de dichas
prestaciones, además de obligarse a cubrir con la frecuencia convenida, los gastos de
administración y mantenimiento correspondientes.
ARTÍCULO 15.- Contenido del contrato. El contrato de tiempo compartido debe contener,
bajo pena de nulidad y sin perjuicio de lo que corresponda a la naturaleza y tipo de
derecho que se constituya o se transmita, como mínimo
los siguientes datos, referencias y cláusulas:
a) Nombres, domicilio, estado civil, nacionalidad, tipo y número de documento de
identidad de las personas físicas;
b) Denominación y domicilio y sede de las personas jurídicas, acreditándose su
existencia, inscripción en el Registro correspondiente cuando fuera exigible y la
representación de quienes comparecen por ella;
c) En ambos casos, cuando se invoque representación, deberá acompañarse copia del
documento que la acredite;
d) Naturaleza o tipo de derecho a transmitirse o constituirse a favor del usuario y en caso
de corresponder, su duración, que no podrá exceder el plazo de vigencia de la afectación
de los bienes al STTC;
e) Ubicación e identificación catastral y registra1 del o de los inmuebles en los que se
suministraren los períodos de uso, con determinación expresa de si se encuentran
afectados al STTC o en construcción, consignándose en este último caso, las fechas
estimadas de conclusión de las distintas etapas de la obra;
f) Plazo, condiciones y montos de los gravámenes que el propietario hubiese constituido
sobre los bienes afectados al STTC en los términos del artículo 9°;
g) Identificación del tipo, capacidad y equipamiento de la unidad vacacional en que se
alojará el usuario. Fecha estimada de habilitación si se encontrase en construcción;
h) Determinación del o de los períodos vacacionales a los que podrá acceder el usuario,
con indicación de si el o los turnos que le correspondieren se encuentran confirmados o
están sujetos a disponibilidad de espacio;
i) Especificación de que se acompaña el Reglamento de Uso y Administración, como
anexo al contrato;
j) Nombre y domicilio y sede, en su caso, del administrador;
k) Proporción que corresponde al usuario para el pago de los gastos del STTC. Cuando
se escogiese el procedimiento de ajuste alzado relativo, se consignará el monto
estipulado y el plazo de vigencia;
l) Constancia de que el STTC se encuentra constituido en los términos de la presente ley
y de su anotación en los Registros respectivos;
m) Individualización de los seguros contra incendios y daños totales y parciales con que
cuentan el o los establecimientos vacacionales afectados al STTC, así como los seguros
de responsabilidad civil que amparan a los usuarios en su integridad física y sus
pertenencias;
n) Indicación de si el STTC cuenta con un programa interno de intercambio y si se
encuentra afiliado a alguna red de intercambio, consignando en tal caso su nombre,
domicilio y sede, en su caso. Si se suscribiera simultáneamente el contrato entre la red
de intercambio y el futuro usuario, deberá dejarse constancia de la recepción de un
ejemplar del mismo por éste;
o) Precio y condiciones de pago. Cuando la transferencia o constitución de derechos a
favor de los futuros usuarios quede condicionada a la enajenación de un número
determinado de períodos de disfrute en un determinado lapso, se deberá hacer constar
dicha circunstancia y el mecanismo a aplicarse, en caso de cumplirse la condición
resolutoria, para la devolución de los créditos que se generen con más los intereses que
correspondan;
p) Indicación con caracteres destacados, de la facultad de arrepentimiento que se le
confiere al usuario en el plazo de CINCO (5) días para revocar su decisión de suscribir el
contrato de tiempo compartido, cuando no se hubiera celebrado previamente precontrato
o reserva de compra;
q) Compromiso del emprendedor de brindar una prestación equivalente o una
compensación adecuada, si ello no fuera posible, en el caso de que el usuario se viera
impedido del uso y goce de las prestaciones vacacionales contratadas, por causas que le
sean atribuibles a aquél;
r) Lugar y fecha de celebración.
ARTÍCULO 16.- Cláusulas abusivas. Las cláusulas contractuales abusivas, no serán
oponibles al usuario.
ARTÍCULO 17.- Precontratos. Las reservas de compra de períodos vacacionales
mediante las cuales el futuro usuario se obligue a suscribir un contrato de tiempo
compartido, se realizarán en tantos ejemplares como partes intervengan, debiendo
indicarse, bajo pena de nulidad, la fecha o plazo en que se suscribirá este último, que
nunca podrá ser superior a los SESENTA (60) días de la fecha de suscripción a la
reserva.
ARTÍCULO 18.- Desistimiento. El futuro usuario tendrá el derecho de revocar su
aceptación en el precontrato o reserva de compra de períodos vacacionales, sin
necesidad de expresión de causa, siempre que lo haga dentro de los SIETE (7) días de
su suscripción, mediante comunicación cursada por medio fehaciente. Igual derecho
tendrá cuando no se hubiere suscripto el precontrato o la reserva, en cuyo caso el plazo
de arrepentimiento se computará a partir del otorgamiento del contrato de tiempo
compartido. La facultad de arrepentimiento no puede ser renunciada ni dispensada y
debe estar incluida en forma clara y notoria en el instrumento suscripto. El emprendedor
o el vendedor en su caso, procederán a la devolución de los importes recibidos por todo
concepto, dentro de los TREINTA (30) días de recibida la comunicación.
ARTÍCULO 19.- Deberes del emprendedor. Son deberes del emprendedor:
a) Establecer el régimen de utilización y administración de las cosas y servicios que
forman parte del STTC y controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del
administrador que hubiese designado;
b) Habilitar un Registro de Transacciones, que supervisará la Autoridad de Aplicación, en
el que asentará, dentro de los DIEZ (10) días de celebrado el contrato, los datos
personales de los usuarios y su domicilio, períodos de uso, el o los establecimientos a
que corresponden, tipo, capacidad y categoría de las unidades vacacionales. También
deberá registrar en él los cambios de titularidad;
c) Garantizar mediante un fideicomiso el uso de los futuros usuarios, en la oportunidad y
condiciones comprometidas, cuando el o los establecimientos vacacionales del STTC se
encuentren en construcción;
d) Abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas cuando, por
cualquier título, las ceda temporariamente a terceros. Abonar toda suma por gastos del
sistema, que exceda el monto de la oferta cuando se hubiera optado por el sistema de
ajuste alzado relativo.
ARTÍCULO 20.- Deberes de los usuarios. Son deberes de los usuarios:
a) Usar los bienes que constituyen el STTC conforme a su naturaleza y destino, sin
alterarlos ni sustituirlos y sin impedir a otros usuarios disfrutar de los turnos de
alojamiento que les correspondan;
b) Responder por los daños a la unidad vacacional, al establecimiento, o a sus áreas
comunes, ocasionados por ellos. Sus acompañantes o las personas que hubieren
autorizado, siempre que tales daños no fueran ocasionados por su uso normal y regular
o por el mero transcurso del tiempo;
c) Comunicar a la administración toda cesión temporal o definitiva de sus derechos,
conforme a los procedimientos establecidos en el reglamento de uso;
d) Abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del STTC y del fondo de reserva, así
como todo gasto que pueda serle imputado particularmente. Para ejercer sus derechos el
usuario deberá tener las cuentas al día.
ARTÍCULO 21.- Responsabilidades. Sin perjuicio de otras normas que resulten
aplicables, son solidariamente responsables con el emprendedor, por su falta de
legitimación para transmitir o constituir los derechos emergentes del contrato de tiempo
compartido:
a) El vendedor, hasta el monto total que hubiere percibido por su intermediación en la
operación de que se trate;
b) La red de intercambio, hasta el monto total percibido del usuario perjudicado, por su
adhesión a la red. La legitimación deberá valorarse al tiempo de la celebración del
contrato de tiempo compartido, en el caso del vendedor, y al tiempo de la afiliación del
emprendedor a la red de intercambio o de su renovación, si se tratare de ésta.
CAPÍTULO V
DE LA ADMINISTRACIÓN DE LOS STTC
ARTÍCULO 22.- Designación del administrador. La función de administrador puede ser
ejercida por el propio emprendedor, o por un tercero designado por éste. En tal caso
ambos tendrán responsabilidad solidaria frente a los usuarios, por la debida gestión y
coordinación en el mantenimiento y uso de los bienes que integran el STTC.
El administrador podrá ser designado o removido por los usuarios, sólo cuando los
regímenes especiales que se hubieren adoptado les concedan tal facultad.
ARTÍCULO 23.- Facultades y deberes. El administrador tendrá las siguientes facultades
y deberes, sin perjuicio de las establecidas en los regímenes legales específicos que se
hubieren adoptado:
a) Mantener el régimen de utilización de los bienes conforme a su destino y prestar o
controlar las prestaciones convenidas entre el emprendedor y los usuarios, cumpliendo
sus tareas con eficacia, diligencia y profesionalismo;
b) Conservar los establecimientos, sus unidades vacacionales y los espacios y cosas de
uso común, en condiciones adecuadas para facilitar a los usuarios el ejercicio de sus
derechos de uso en la oportunidad y con las características y calidad contratadas;
c) Proveer las solicitudes de disponibilidad de unidades vacacionales, preservando la
igualdad de derechos de los usuarios y respetando las prioridades temporales de las
reservaciones;
d) Verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las sanciones previstas en él;
e) Incoar los recursos administrativos y acciones judiciales que correspondan;
f) Llevar los libros de contabilidad que corresponda conforme a derecho;
g) Confeccionar el presupuesto de recursos y gastos, dentro del término fijado en el
reglamento de uso y administración, cuando no se hubieran pactado la administración y
el mantenimiento del STTC por ajuste alzado;
h) Ejecutar el presupuesto de recursos y gastos, realizando la cobranza a los usuarios de
las cuotas por gastos del sistema, fondo de reserva y todo otro cargo que
correspondiere, como así también abonando con los fondos recaudados, los gastos
devengados por la administración y el mantenimiento del STTC y a los fondos;
i) Rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios, conforme a liquidaciones de ingresos
y gastos certificadas por contador público, salvo en el caso que se hubiere optado por
aplicar el sistema de ajuste alzado relativo;
j) Entregar toda la documentación referida al STTC y a los fondos existentes, al
emprendedor o a quien éste indique, al cesar en su función.
ARTÍCULO 24.- Gastos de administración y mantenimiento. Los gastos del sistema
serán soportados por todos los usuarios conforme a criterios de proporcionalidad
basados en factores objetivos, salvo en el supuesto previsto
en el último párrafo del presente artículo. Los emprendedores contribuirán a
solventarlos respecto de aquellos períodos de disfrute no enajenados, cuando los cedan
temporalmente, por cualquier título que fuere.
Estas previsiones no serán aplicables cuando el emprendedor o el administrador
hubieran pactado la administración y mantenimiento del STTC por ajuste alzado relativo.
En este caso los montos de las cuotas no podrán aumentarse, a excepción de los
incrementos originados en rubros expresamente excluidos. Las cantidades que excedan
el monto de la oferta serán soportadas por el emprendedor o el administrador, en su
caso, según corresponda.
ARTÍCULO 25.- Cobro ejecutivo. El certificado emanado del administrador en el que
conste la deuda por gastos del sistema, los rubros que la componen y el plazo para
abonarla, constituirá título suficiente para accionar contra el usuario moroso por la vía
ejecutiva, o en defecto de ella, conforme la más breve que prevean las normas
procesales, previa intimación fehaciente por el plazo que se estipule en el reglamento de
administración.
CAPÍTULO VI
DE LA COMERCIALIZACIÓN Y LA PUBLICIDAD DE LOS STTC
ARTÍCULO 26.- Deber de Información
Los emprendedores, administradores, vendedores, revendedores y redes de intercambio,
deben suministrar, con certeza y objetividad, información veraz, eficaz y suficiente, las
características de los bienes que integran el STTC y de las prestaciones que ofrecen,
detallando el tipo y alcances de los derechos que se transmiten o constituyen, según sea
la actividad de que se trate, y demás condiciones de comercialización.
ARTÍCULO 27.- Promociones. Las personas físicas o jurídicas que para la captación de
potenciales usuarios ofrezcan regalos, premios, participación en sorteos, cupones,
chequeras o cualquier documento representativo de derechos de alojamiento, estadías o
viajes, ya sea en entrevistas individuales o grupales, telemarketing, medios gráficos o
electrónicos u otros, deben:
a) Indicar por el mismo medio que la finalidad de la promoción es venderles el STTC;
b) Especificar claramente la verdadera naturaleza, valor, especie y dimensiones de los
premios y regalos ofrecidos, así como las condiciones,costos, limitaciones y restricciones
para acceder a los mismos;
c) Precisar en la primera comunicación, por cualquier medio que ésta se realice, el
objeto, características y el tiempo real de duración de la entrevista, cuando ésta sea la
condición para recibir el premio, regalo y/o participar en sorteos;
d) Entregar los premios y regalos en el momento de la presentación o dentro de los
VEINTE (20) días de realizada la misma, informando si existieren costos no cubiertos en
razón de traslado u otros;
e) Abstenerse de imponer procedimientos exageradamente onerosos o impedimentos
que tengan por objeto hacer desistir al potencial usuario, del premio, regalo o sorteo.
ARTÍCULO 28.- Documento Informativo. Toda persona física o jurídica que se dedique
profesionalmente a la transmisión de derechos en los STTC, deberá editar un documento
informativo que tendrá el carácter de oferta vinculante, para ser entregado sin cargo a
quien solicite información y a los potenciales usuarios en la primer entrevista. En el
documento, cómo mínimo, se precisará:
a) La identificación y domicilio del emprendedor y de toda persona física o jurídica que
intervenga profesionalmente en la comercialización de los derechos en los STTC;
b) La naturaleza real o personal de los derechos que se ofrecen y su duración;
c) Los datos de inscripción del STTC de que se trate en los registros respectivos, con
expresión de la titularidad y las cargas y con aclaración que pueden ser consultados a los
fines de conocer la situación jurídica de los bienes afectados, así como el íntegro
contenido del instrumento de afectación;
d) Si el o los inmuebles afectados al STTC se encuentran construidos y en
funcionamiento o en construcción. En este último caso, fecha límite para su terminación y
habilitación;
e) Descripción precisa del o de los bienes sobre los que se ha constituido el STTC y de
su ubicación;
f) Servicios e instalaciones de uso común a las que el futuro usuario podrá acceder,
condiciones para el acceso y en su caso, los costos y las bases para su determinación;
g) Las prestaciones que el usuario podrá disfrutar y condiciones de uso de las mismas;
h) El precio y duración del período de uso mínimo. Importe de la primera cuota a
abonarse por gastos de administración y mantenimiento del sistema o su estimación y el
procedimiento para el cálculo de las cuotas futuras;
i) La identificación y el domicilio del administrador;
j) La información del derecho de desistimiento a favor del adquirente, con transcripción
del texto del artículo 18 y asimismo, con indicación de la persona y domicilio al que
deberá comunicarse el desistimiento en caso de ejercitarse el mismo;
k) La identificación y el domicilio de la red de intercambio a que se encuentre afiliado el
STTC y consecuentemente, la posibilidad de suscribir contrato con ésta, haciendo
constar la cuota a abonarse como socio en el programa de intercambio, su periodicidad y
las tasas de intercambio correspondientes.
ARTÍCULO 29.- Publicidad. Las precisiones formuladas por el emprendedor en anuncios,
folletos, circulares u otros medios de difusión gráfica o electrónica, obligan a aquél y se
tienen por incluidas en los contratos de tiempo compartido. Cuando los bienes afectados
a un STTC se encuentren en construcción, toda publicidad referida a ellos deberá
hacerse constar expresamente.
ARTÍCULO 30.- Lealtad comercial. Toda persona física o jurídica que se dedique
profesionalmente a la transmisión de derechos en los STTC no podrá
recurrir a presiones, al acosamiento y manipuleo del potencial usuario, alentando sus
motivaciones de compra con argumentos y aseveraciones realistas, no ilusorias, que no
se presten a dobles interpretaciones o que contengan falsas promesas, ocultamientos o
engaños. Los argumentos de venta, orales o escritos, deberán ser coincidentes con los
contenidos del contrato de tiempo compartido.
ARTÍCULO 31.- Comercialización de los STTC en el exterior. Los STTC ubicados en el
exterior podrán comercializarse en la República Argentina, previa autorización y
registración, debiendo el emprendedor y el propietario en su caso, acreditar ante la
autoridad de aplicación:
a) Su existencia legal, sus derechos sobre el o los establecimientos vacacionales, las
condiciones necesarias para su comercialización en el Sistema Turístico de Tiempo
Compartido y los poderes de su representante legal;
b) Que el vendedor se encuentra inscripto en el Registro de Prestadores y
Establecimientos Vacacionales afectados a los Sistemas Turísticos de Tiempo
Compartido que por esta ley se crea;
c) Que el o los establecimientos vacacionales a comercializar, se encuentran
construidos, en operación y adheridos a alguna red internacional de intercambios.
CAPÍTULO VII
DE LA INSTANCIA ARBITRAL
ARTÍCULO 32 - Tribunal Arbitral. Para la resolución de conflictos que pudieren
suscitarse entre los usuarios y los prestadores de los SISTEMAS TURISTICOS DE
TIEMPO COMPARTIDO (STTC), será de aplicación el SISTEMA NACIONAL DE
ARBITRAJE DE CONSUMO (SNAC), perteneciente a la órbita de la Subsecretaría de
Defensa del Consumidor de la SECRETARÍA DE COORDINACIÓN TÉCNICA del
MINISTERIO DE ECONOMÍA Y PRODUCCIÓN, en su carácter de Autoridad de
Aplicación de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, normas concordantes y
complementarias.
Dicho sistema extrajudicial y voluntario atenderá y resolverá aquellos casos en los que
pueda existir alguna violación a los derechos emanados de la Ley Nº 24.240 de Defensa
del Consumidor. Las asociaciones de consumidores y cámaras empresarias, podrán ser
invitadas para que integren los tribunales arbitrales, conforme al artículo 59 de la Ley Nº
24.240.
ARTÍCULO 33.- Adhesión. Quienes adhieran al sistema de arbitraje deberán
manifestarlo expresamente en oportunidad de inscribirse en el registro que se crea por el
artículo 6º de la presente ley. Dicha aceptación, se hará constar en el contrato suscripto
entre el prestador y el usuario; la nómina de prestadores adheridos a la instancia arbitral,
será publicada cada año en el Boletín Oficial de la República Argentina a cargo de la
Cámara Argentina de Tiempo Compartido. Se tendrá por no convenido el sometimiento
de consumidores y usuarios a cualquier arbitraje cuando lo hayan aceptado antes del
nacimiento del conflicto.
CAPÍTULO VIII
DE LAS SANCIONES
ARTÍCULO 34.- Actuaciones administrativas. La Autoridad de Aplicación podrá iniciar
actuaciones administrativas en caso de presuntas infracciones a esta ley, sus normas
reglamentarias y resoluciones que en consecuencia se dicten, de oficio o por denuncia
firmada y fundada, de quien invocare un interés legítimo o actuare en defensa de un
interés general de los usuarios.
ARTÍCULO 35.- Procedimiento. Las sanciones se aplicarán previo sumario, si no se
hubiere acordado la instancia arbitral. Se citará al sumariado concediéndole un plazo de
DIEZ (10) días hábiles, que podrán ampliarse a VEINTE (20) días hábiles cuando
razones de distancia o complejidad así lo aconsejen, para que presente su defensa y
ofrezca las pruebas pertinentes. La Autoridad de Aplicación podrá disponer medidas de
prueba para mejor proveer, en cualquier estado del procedimiento. Toda notificación
deberá efectuarse personalmente o por cualquier otro medio fehaciente. En este último
caso serán válidas las que se efectúen en el domicilio constituido por el responsable en
el Registro de Prestadores y Establecimientos Vacacionales afectados a los Sistemas
Turísticos de Tiempo Compartido.
ARTÍCULO 36.- Recursos. Contra las resoluciones recaídas en los sumarios
administrativos, podrá interponerse un recurso directo ante la autoridad judicial
competente en la materia de la jurisdicción respectiva.
ARTÍCULO 37.- Prescripción. Las acciones por infracción a las leyes, decretos y
resoluciones que rijan la prestación de los servicios de tiempo compartido, prescribirán a
los DOS (2) años, contados desde la fecha de comisión de la infracción.
ARTÍCULO 38.- Sanciones. Sin perjuicio de la responsabilidad civil o penal que pueda
corresponder, los infractores a las disposiciones de la presente ley y a las disposiciones
que la reglamenten serán pasibles de las siguientes sanciones:
a) Multa; desde pesos DOS MIL ($ 2.000) hasta pesos UN MILLÓN ($ 1.000.000),
montos que podrán ser modificados por el Poder Ejecutivo nacional;
b) Inhabilitación temporaria;
c) Revocación de la habilitación.
En el caso de inhabilitaciones temporarias y revocación de la habilitación, se deberá
garantizar a los usuarios del sistema, el efectivo cumplimiento de las obligaciones
contraídas y de los servicios ya contratados.
La habilitación podrá ser revocada, además, si se constatare alguna causa sobreviniente
de las enumeradas en el artículo 7º.
CAPÍTULO IX
DE LA EXTINCIÓN DEL SISTEMA TURÍSTICO
DE TIEMPO COMPARTIDO
ARTÍCULO 39.- Extinción. La extinción del STTC y consecuentemente la desafectación
de los bienes, operará:
a) Por vencimiento del plazo de afectación al STTC previsto en la escritura de
constitución;
b) En cualquier momento, cuando no se hubieran producido enajenaciones, o se hubiera
rescindido la totalidad de los contratos, lo que se hará constar en escritura pública;
c) Cuando habiéndose cumplido la condición resolutoria prevista en el artículo 10 inciso
b) apartado 6, el emprendedor revoque los derechos que hubiere enajenado mediante
declaración de voluntad, manifestada en escritura pública, dentro de los TREINTA (30)
días de vencido el plazo establecido en la escritura de constitución del STTC;
d) Por destrucción o vetustez.
CAPÍTULO X
DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS
ARTÍCULO 40.- Reglamentación. La presente ley será reglamentada por el poder
Ejecutivo nacional dentro de los NOVENTA (90) días de su entrada en vigencia.
ARTÍCULO 41.- Orden Público. La presente ley y sus normas reglamentarias, son
complementarias del Código Civil y se consideran de orden público a todos sus efectos.
ARTÍCULO 42.- Adecuación. Los emprendedores y propietarios de inmuebles, que a la
fecha de la vigencia de la presente ley, hubieran iniciado su comercialización bajo el
STTC, tendrán UN (1) año de plazo a partir de la publicación de la pertinente
reglamentación, para adecuarse a lo establecido en la presente ley.
ARTÍCULO 43.- Contratos anteriores. Los contratos celebrados con anterioridad a la
sanción de la presente ley o dentro del plazo referido en el artículo 42, se regirán por sus
propios términos, hasta el vencimiento del plazo establecido en el citado artículo 42, no
pudiendo invocarse sus disposiciones cuando se opongan a los derechos y beneficios
que expresa o implícitamente en aquélla se reconocen.
ARTÍCULO 44.- Comuníquese al Poder Ejecutivo.
DADA EN LA SALA DE SESIONES DEL CONGRESO ARGENTINO, EN BUENOS
AIRES, A LOS VEINTIOCHO DIAS DEL MES DE FEBRERO DEL AÑO DOS MIL OCHO.