Derechos Reales

Derechos Reales
Constituye la especie principal dentro del género de los derechos patrimoniales,

pues estos constituyen aquellos que crean entre la persona y la cosa una relación
directa e inmediata, de modo que el sujeto puede obtener provecho del objeto, sin
intervención de otra persona.
Se llama derecho real para diferencial del derecho personal que es el sujeto pasivo del
derecho y que da la facultad para obligar individualmente a una prestación; mientras el
derecho real es aquel que da la facultad de sacar de una cosa cualquiera un beneficio
mayor o menor.
1.- Clasificación de los derechos reales.
1.1. Derechos reales de goce y derechos reales de garantía
Los derechos reales de goce (propiedad, usufructo, servidumbre, etc.) permiten

a su titular la utilización, explotación y disfrute de los bienes.
Los derechos reales de garantía (prenda, hipoteca, anticresis, warrant) aseguran

el cumplimiento de obligaciones contraídas en favor del acreedor titular del derecho
real de garantía. El beneficio que extrae el titular del derecho real de garantía está
relacionado con la seguridad que brinda al cumplimiento de la obligación principal y no
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con el uso y goce del bien, excepto la anticresis en la que el titular tiene un derecho de
goce del bien.
1.2. Derechos reales sobre bien propio y sobre bien ajeno
Los únicos derechos reales sobre bien propio son la propiedad (denominada
también dominio), la copropiedad, la propiedad horizontal, la multipropiedad. Todos los
demás derechos reales son sobre bien ajeno (derecho de superficie, usufructo, uso,
etc.).
En la doctrina se habla también de derechos reales sobre bien sin dueño (res
nullus). Estos solo pueden tener lugar con relación a los muebles, porque los inmuebles
que se encuentran dentro del territorio nacional que no tengan dueño pertenecen al
Estado.
La propiedad permite desmembrar su contenido en tantos derechos reales

limitados cuantos autorice la ley. Todo derecho real limitado implica una
desmembración de la propiedad.
1.3. Derecho real pleno y derechos reales limitados
El derecho de propiedad es el derecho real más amplio de todos; es el derecho

real por excelencia; el máximo grado de poder otorgado al titular (propietario) sobre un
bien, es decir, expresa el máximo de poder de que el bien es capaz. En el propietario
se concentran el valor de uso y el valor de cambio de los bienes.
Los derechos reales limitados (posesión, uso, usufructo, habitación, hipoteca,

prenda, anticresis, servidumbres activas, etc.) son derechos reales sobre bien ajeno;
son desmembraciones del derecho de propiedad. Frente del derecho limitado se
yergue la figura del propietario del bien. El único derecho pleno es la propiedad; todos
los demás derechos reales son limitados.
Los titulares de los derechos limitados solo tienen facultades sobre de uso o
sobre el valor de cambio de los bienes. Todos los derechos reales limitados son
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derechos sobre bien ajeno (iura in re aliena), concurren sobre bienes de los cuales otro
tiene la propiedad; permiten a su titular el aprovechamiento del uso o del disfrute del
bien (uso, usufructo, habitación) o le autorizan a realizar el valor pecuniario del bien,
que el deudor transmite condicionalmente a acreedor (hipoteca, prenda, anticresis).
1.4. Derechos reales principales y derechos reales accesorios
Los derechos reales principales tienen existencia autónoma, recaigan en bien

propio (propiedad, copropiedad, multipropiedad) o recaigan en bien ajeno (usufructo,
servidumbre, superficie). Estos últimos restringen el derecho del propietario al libre uso,
al disfrute o la disposición o gravamen del bien. Son principales porque su titular ejerce
su derecho sobre el bien sin intermediarios.
El Código Civil regula los derechos reales principales siguientes: posesión,

propiedad, copropiedad, usufructo, uso, habitación, superficie, servidumbre. Y los
derechos reales accesorios (de garantía) siguientes: prenda, anticresis, hipoteca y
derecho de retención.
Los derechos reales accesorios no tienen vida autónoma, sino que su existencia
depende de la existencia de un derecho crédito al cual están unidos. Con los derechos
accesorios se restringe el poder del propietario de libre disposición del bien, poder de
disposición que es conferido condicionalmente, esto es, el acreedor, si su deudor no
paga, puede la venta del bien afectado en garantía.
1.5. Derechos perpetuos y derechos temporales
Los perpetuos no están sujetos a un plazo predeterminado de duración como la

propiedad, copropiedad, propiedad horizontal, multipropiedad, servidumbres.
Los derechos reales temporales tienen un plazo determinado o indeterminado de

duración. Se subdividen en vitalicios como el usufructo, uso, habitación. servidumbres
personales y no vitalicios como la hipoteca, anticresis, prenda, warrant, servidumbres a
plazo.
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1.6. Derechos reales nacionales y derechos reales internacionales
Los derechos reales nacionales tienen todos sus elementos nacionales y afectan
a los intereses de un solo país. Así, la creación, modificación o extinción de derechos
reales por ecuatorianos o extranjeros domiciliados en el Ecuador, sobre bienes
situados en el Ecuador. Por ejemplo, la compraventa celebrada por dos ecuatorianos
domiciliados en el país se rige por el ordenamiento jurídico ecuatoriano.
Los derechos reales internacionales tienen uno o más elementos extranjeros y a

afectan los intereses de dos o más países. Por ejemplo, dos ciudadanos ecuatorianos
celebran un contrato de compraventa de un bien situado en Roma, el mismo que debe
ser entregado en Buenos Aires. Casos como estos se regulan por el Derecho
internacional privado: Libro X del Código Civil, Tratado de Montevideo de 1889, la
Convención de las Naciones Unidas sobre los Contratos de compraventa de
Mercaderías (Uncitral) de 1980, etc.
2.- Caracteres de los derechos reales.
2.1 Poder inmediato directo sobre las cosas: para ejecutar las facultades del
dominio, no se precisa de cooperación ajena.
2.2 Poder inherente a las cosas: se puede ejercitar frente a cualquiera, porque no es
que afecte solo a una persona, sino directamente a los objetos de dominio. Por tanto,
se puede ejercitar tal dominio frente a cualquiera que perturbe las facultades que se
adquieren sobre las cosas. Es diferente al campo de derecho de obligaciones, en el
que solo se puede actuar frente al deudor.
2.3 La titularidad de un derecho real excluye otro de contenido similar: no puede

haber dos propietarios de una misma cosa. A lo sumo, serán copropietarios al 50% de
la misma cosa. Cuando haya conflicto, se resolverá en función del criterio de prioridad
(el primer poseedor será el elegido, puesto que se trata de un derecho excluyente).
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2.4 Los derechos reales se ejercitan a través de la posesión. El propietario es tal
porque posee las cosas. Esta figura es la apariencia de la apropiación de hecho.
Posesión es una cuestión de hecho (cuestión fáctica) y no de derecho (cuestión de
titularidad).
Estos rasgos básicos están presentes en el dominio, pero no en otros muchos

derechos reales. No es necesario, por ello, que se den para determinar que estamos
ante un derecho real.
Bibliografía
Torres, A., & Camargo, M. (2021, October 1). ¿Cuáles son las características de
los derechos reales? LP. Retrieved April 10, 2023, from
https://lpderecho.pe/caracteristicas-derechos-reales/
Torres, A., & Coca, S. J. (2021, October 9). ¿Cuál es la clasificación de los
derechos reales? LP. Retrieved April 10, 2023, from https://lpderecho.pe/clasificacion-
derechos-reales/

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