SANEAMIENTO POR EVICCIÓN EN COMPRAVENTA

Valentina Fortich
Saray Gonzalez
Stefanny Gonzalez
Janelys Murgas
Jeremías Niebles

Universidad del Atlántico

Facultad de Ciencias Jurídicas
Programa de Derecho
Contratos civiles y comerciales grupo 3

2023
 Introducción

En la siguiente investigación realizamos una exploración acerca del saneamiento

por evicción en los contratos para así afianzar conocimientos, partimos desde los
conceptos particulares a los generales, tratando así de que quede un
entendimiento completo e íntegro acerca de este tema. Primeramente definimos lo
que es saneamiento y que es la evicción para así poder concluir en un concepto
claro de que es en sí el saneamiento por evicción. Además comprendimos el tema
de la indivisibilidad de la acción de saneamiento por evicción y ejemplificamos
para emitir así claridad sobre esta figura, así mismo respondimos preguntas tales
como ¿ como se hace el saneamiento por el evicción? Y dándole respuesta a esta
dejamos expuesto tales formas como; amparando o defendiendo el dominio de la
cosa vendida, Acudiendo al proceso judicial iniciado contra el comprador y
Devolviendo el precio pagado por la cosa que resulta evicta. De esta manera
podemos extender los conocimientos de cómo se aplica esta acción, partiendo
principalmente del código civil y de algunos autores que tratan al respecto, en el
siguiente trabajo de explica el alcance del saneamiento por evicción frente a la
restitución del precio y en qué casos se exime la obligación de restituir este, es
decir, la estipulación que exime al vendedor de la obligación de sanear la evicción
no le suspende la obligación de restituir el precio recibido y mantiene la obligación
de restituir el precio íntegro aunque la cosa haya sufrido un deterioro o disminuido
su valor incluso por un hecho o negligencia del comprador, excepto cuando el
comprador haya sacado provecho del deterioro, y se profundiza un poco más al
respecto.Para finalizar el trabajo realizamos un análisis jurisprudencial de la
sentencia Sentencia AC4952-2021 de la corte suprema de justicia , la cuál trata
sobre un conflicto de competencia relacionado con el tema de saneamiento por
evicción frente a un inmueble.
 Tabla de Contenidos

1) ¿Qué es la evicción?
2) ¿Qué es el saneamiento?
3) ¿Qué es el saneamiento por evicción?
4) Indivisibilidad de la acción de saneamiento. ¿Qué pasa con la obligación de
saneamiento si el vendedor de la cosa muere?
5) ¿Cómo se hace el saneamiento por evicción?
 Amparando o defendiendo el dominio de la cosa vendida.
 Acudiendo al proceso judicial iniciado contra el comprador.
 Devolviendo el precio pagado por la cosa que resulta evicta.
6) Saneamiento contra vendedores anteriores.
7) Nulidad del pacto que exime al vendedor de saneamiento por evicción.
8) Allanamiento del vendedor.
9) Casos de la cesación de la obligación de saneamiento por evicción.
10) Descuentos en la restitución del precio.
11) Reembolso por mejoras.
12) Reembolso por aumento de valor.
13) Estipulaciones eximentes de la obligación de sanear.
14) Saneamiento de la evicción parcial.
15) Efectos de la sentencia que niega la evicción.
16) Prescripción de las acciones por evicción.
17) Conclusión
18) Análisis jurisprudencial
 SANEAMIENTO POR EVICCIÓN EN COMPRAVENTA

En el saneamiento por evicción el vendedor de una cosa está obligado a

sanearla por evicción cuando se presenta tal situación según lo ordena el artículo 1895
del código civil colombiano, pero para entender o comprender mejor esta figura es
necesario definir que es la evicción y que es el saneamiento.

EVICCIÓN

La evicción nuestro código civil Colombiano la entiende existente cuando el

comprador es privado de la cosa comprada ya sea del todo o parte de ella, por
sentencia judicial. Asi que cuando una persona que poseía la cosa antes de que fuera
vendida inicia un proceso de pertenencia y por medio de sentencia se le reconoce la
prescripción adquisitiva de dominio y este despoja al comprador en virtud del derecho
reconocido por medio de la providencia judicial estaríamos ante una evicción.

Ejemplo: Sebastián compro una casa finca por $300.000.000, el vendedor

llamado Jesus le dice que la casa finca tiene sus linderos perfectamente delimitados y
que vive una persona ahí cuidando la casa finca. Lo que Jesus no dijo a Sebastián es
que esa persona lleva 18 años de posesión de la casa finca. La casa finca estaba
ubicada en zona roja y por eso nunca Sebastián tomo posesión de ella. Con el tiempo
va a la casa finca y a pesar de estar en buenas condiciones, le notifican que hay un
proceso de Declaración de Pertenencia de la finca “El Paraíso”. Ya notificado se
adelanta el proceso y un juez decide que esa persona (y) es el nuevo propietario de la
finca por Prescripción Adquisitiva de Dominio.

SANEAMIENTO

El saneamiento JOSÉ ALEJANDRO BONIVENTO FERNÁNDEZ en su libro LOS

PRINCIPALES CONTRATOS CIVILES indica que el saneamiento se da, es frente a las
pretensiones de terceros sobre la cosa vendida que aspiran a la declaratoria de un
mejor derecho por medio de una sentencia; mientras no se formalice la pretensión del
tercero no surge el saneamiento por evicción; de tal manera que esta obligación, que
es especial en relación con el contrato de compraventa, no se hace efectiva sino hasta
el momento en que se declara evita la cosa por sentencia judicial. Además Nuestro
código civil Colombiano lo comprende en dos objetos, primeramente amparar al
comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida, y dos responder de
los defectos ocultos de ésta, llamados vicios redhibitorios por lo que podemos decir que
el saneamiento en palabras mas sencillas, es el proceso de remediar o reparar algo, en
este caso, la pérdida de la cosa vendida que luego resultó evicta

SANEAMIENTO POR EVICCIÓN

A partir de lo anterior podemos afirmar que el saneamiento por evicción significa

que el comprador pierde lo que compró porque una sentencia judicial lo despojó de su
propiedad, y en tal caso el vendedor debe responder por lo que descompone en dos
obligaciones distintas, que se suceden la una a la otra. En primer lugar, el vendedor
está obligado a defender judicialmente al comprador contra las acciones que
promueven terceros contra el comprador de la cosa vendida. Cumplida esta
obligación sin que el vendedor haya logrado impedir la evicción, es decir, si la
sentencia judicial priva al comprador del todo o parte de la cosa vendida,
entonces aquella obligación, que es una obligación de hacer, sucede una obligación
nueva de naturaleza distinta porque ya no es de hacer sino de dar: la obligación de
indemnizar al comprador.

INDIVISIBILIDAD DE LA ACCION DE SANEAMIENTO

La indivisibilidad de la acción de saneamiento hace referencia a que la acción de

saneamiento puede ser ejecutada contra cualquiera de los herederos del vendedor
según lo que nos indica el artículo 1896 del código civil, ya que precisamente esta tiene
el carácter de indivisible, sin embargo, si en razón a la obligación de saneamiento,
además de la obligación de amparar haya que indemnizar, si hay lugar a división en
cuanto a que cada heredero solo responde a prorrata de su cuota hereditaria.
 Por ejemplo: Daniel compró una finca a Samuel y se vio perturbado en la
posesión del bien, ya que un tercero alegando haber ejercido posesión sobre el bien
inmueble inicia un proceso de pertenencia. Daniel debe citar al proceso de pertenencia
que se adelanta en su contra a Samuel para que este comparezca en virtud de la
obligación de saneamiento a ejercer la defensa que corresponda, pero si Samuel ha
fallecido Daniel debe citar al proceso a todos los herederos o a cualquiera de ellos ya
que es indivisible la accion Pero en cuanto a la obligación de hacer que implica el
saneamiento sucede la de indemnizar perjuicios y restituir el precio, por no haber tenido
éxito la defensa judicial del comprador, como el objeto de esta nueva obligación es
divisible su cumplimiento, por lo que si Samuel tiene como herederos a Camila,
Santiago y Andrés, cada uno deberá responder solo por la parte que les corresponde.

¿Cómo se hace el saneamiento por evicción?

La evicción significa que el comprador pierde lo que compró porque una
sentencia judicial lo despojó de su propiedad, y en tal caso el vendedor debe o puede
responder de tres formas que a continuación expresamos.

Amparando o defendiendo el dominio de la cosa vendida.

Quien persigue la propiedad de una cosa vendida puede demandar al vendedor,
y este, a pesar de que ya haya vendido la cosa, está en la obligación de defender el
dominio o propiedad en el proceso judicial iniciado.
Por ejemplo, cuando el vendedor vendió el carro usado al banco y luego el
banco inicia un proceso ejecutivo en el que busca embargar el carro vendido. En tal
caso, el vendedor no
puede desentenderse del asunto y permitir que el comprador pierda el carro en caso
que seejecute la orden de embargo.
Es obligación del vendedor defender la propiedad del vehículo dentro del
proceso judicial iniciado por el banco, incluso si ya lo vendió.
Es por ello que cuando se compra un carro se debe hacer el traspaso
inmediatamente, o cuando se compra un inmueble la escritura se debe inscribir de
inmediato en la oficina de registro, porque estas cosas pueden suceder y el vendedor
puede ser negligente y dejar que el comprador pierda el carro o la casa.

Acudiendo al proceso judicial iniciado contra el comprador.

También puede suceder que quien pretende la propiedad de la cosa vendida no
demande al vendedor sino al comprador. En tal caso el vendedor puede ser llamado al
proceso para que defienda los intereses del comprador como lo contempla el artículo
1899 del código civil.

“El comprador a quien se demanda la cosa vendida por causa anterior a la venta,
deberá citar al vendedor para que comparezca a defenderla.

Esta citación se hará en el término señalado por las leyes de procedimiento.

Si el comprador omitiere citarle, y fuere evicta la cosa, el vendedor no será obligado al

saneamiento; y si el vendedor citado no compareciere a defender la cosa vendida, será
responsable de la evicción; a menos que el comprador haya dejado de oponer alguna
defensa o excepción suya, y por ello fuere evicta la cosa.”

En cualquier caso, el vendedor está obligado a defender la propiedad de la cosa

que vendió, pues el comprador tiene derecho a comprar la cosa libre de vicio, y si
tuviera algún vicio, el vendedor tiene la obligación de sanearlo.
Es de vital importancia citar ya sea al vendedor o los herederos según el caso,
cuando se inicia un proceso en contra del comprador respecto a la cosa vendida si
dicho proceso obedece a
 causa anterior a la venta, toda vez que, si dicha denuncia del pleito no se efectúa
y la cosa resultare evicta, no será obligado el vendedor a la obligación de saneamiento.

Devolviendo el precio pagado por la cosa que resulta evicta.

Supongamos que el vendedor no pudo amparar el dominio de la cosa que
vendió con vicio, y el comprador la perdió definitivamente.

En tal caso el saneamiento por evicción comprende también las siguientes

obligaciones del vendedor según el artículo 1904 del código civil:

1. La restitución del precio, aunque la cosa al tiempo de la evicción valga menos.

2. La de las costas legales del contrato de venta que hubieren sido satisfechas por el comprador.
3. La del valor de los frutos que el comprador hubiere sido obligado a restituir al
dueño, sinperjuicio de lo dispuesto en el artículo 1902.
4. La de las costas que el comprador hubiere sufrido a consecuencia y por efecto de la
demanda, sin perjuicio de lo dispuesto en el mismo artículo.
5. El aumento de valor que la cosa evicta haya tomado en poder del comprador, aún
por causas naturales, o por el mero transcurso del tiempo.

Se trata de que el comprador sea resarcido por todos los perjuicios recibidos
como consecuencia de los vicios de la cosa que compró.

Se advierte que el saneamiento por evicción consta de dos partes:

1. Una que implica la obligación de defender al comprador.
2. Si la defensa no prospera, la obligación del vendedor de devolver el precio pagado.

También se advierte que el saneamiento por evicción inicia no sólo cuando la

cosa ya es evicta, sino cuando se inicia un proceso judicial con el propósito de hacerla
evicta, y para ello la ley obliga a que el vendedor se apersone de todo proceso que
pretenda privar al comprador del dominio y posesión de la cosa comprada.
 Sin embargo, se debe tener presente que, si el comprador es demandado, en
ese proceso el vendedor debe acudir en defensa del comprador, pero si finalmente no
se configura la evicción, el comprador no tiene derecho a ninguna indemnización, como
lo señala la Corte en la misma sentencia.

“Si bien es verdad que a términos del artículo 1899 del C. C. el comprador a quien se
demanda la cosa vendida por causa anterior a la venta tiene acción para citar al
vendedor con miras a que este comparezca a defenderla, no lo es menos que ese
derecho del comprador, fundado en la obligación de saneamiento impuesta al vendedor
(art. 1893 C. C.), sólo genera indemnización para aquél en la medida en que se
produzca la evicción, entendida ésta como la privación total o parcial de la cosa vendida
por efectos de una sentencia judicial.”

Es decir que, si la demanda interpuesta contra el comprador para privarlo de la

propiedad de la cosa que compró no prospera y no se declara la evicción, el comprador
no podrá exigir al vendedor que le reintegre el valor de las costas del proceso judicial,
incluso si este no acudió en su defensa como es su obligación, pero se debe tener en
cuenta lo señalado por el artículo 1912 del código civil:

“Si la sentencia negare la evicción, el vendedor no será obligado a la indemnización de

los perjuicios que la demanda hubiere causado al comprador, sino en cuanto la
demanda fuere imputable a hecho o culpa del vendedor.”

La reparación del perjuicio se puede exigir sólo la demanda ha sido culpa del vendedor,
cosa que se debe probar.

Saneamiento contra vendedores anteriores.

Es aquel a quien se demanda una cosa comprada podrá intentar contra el tercero
de quien su vendedor la hubiere adquirido, la acción de saneamiento que contra dicho
tercero competiría al vendedor, si éste hubiere permanecido en posesión de la cosa.
Nulidad del pacto que exime al vendedor de saneamiento por evicción.

De acuerdo con el Código Civil, es nulo todo pacto en que se exima al vendedor
del saneamiento de evicción, siempre que en ese pacto haya habido mala fe de parte
suya.

Allanamiento del vendedor

Si el vendedor no opone medio alguno de defensa, y se allana al saneamiento,

podrá, con todo, el comprador sostener por sí mismo la defensa; y si es vencido, no
tendrá derecho para exigir del vendedor el reembolso de las costas en que hubiere
incurrido defendiéndose, ni el de los frutos percibidos durante dicha defensa y
satisfechos al dueño.

Casos de la cesación de la obligación de saneamiento por evicción.

Cesará la obligación de sanear en los casos siguientes:

1o.) Si el comprador y el que demanda la cosa como suya se someten al juicio de

árbitros, sin consentimiento del vendedor, y los árbitros fallaren contra el comprador.

2o.) Si el comprador perdió la posesión por su culpa, y de ello se siguió la evicción.

Descuentos en la restitución del precio.

Según el artículo 1905 del código civil si el menor valor de la cosa proviniere de
deterioros de que el comprador haya sacado provecho, se hará el debido descuento en
la restitución de precio.

Reembolso por mejoras.

 El vendedor se obligará a devolver al comprador el aumento de valor que provenga
de mejoras necesarias o útiles que hayan sido hechas por este último, excepto cuando
el que tuvo la evicción haya sido condenado a abonarlas.
En el caso del vendedor de mala fe este será obligado a reembolsar el importe de las
mejoras de ornato.

Reembolso por aumento de valor.

Cuando el valor aumente por causas naturales o por el tiempo no se pagará más de
la cuarta parte del precio de la venta, excepto si se llega a probar que el vendedor
actuó de mala fe, en tal caso será obligado a pagar la totalidad del aumento del valor
sea cual sea la causa de dónde provenga.

Estipulaciones eximentes de la obligación de sanear.

La estipulación dónde se exime al vendedor de la obligación de sanear la evicción

no le suspende la obligación de restituir el precio recibido y mantiene la obligación de
restituir el precio íntegro, aunque la cosa haya sufrido un deterioro o disminuido su
valor incluso por un hecho o negligencia del comprador, excepto cuando el comprador
haya sacado provecho del deterioro.
Termina la obligación de restituir el precio si el comprador siendo consciente de que la
cosa era ajena mantuvo el contrato.
Cuando la evicción no recae sobre la cosa totalmente, pero la parte es vital y se
presume que sin esa parte no se habría vendido, habrá derecho a la rescisión de la
venta.

Saneamiento de la evicción parcial.

En lo referente al saneamiento de la evicción parcial, Si la parte evita no es tan

importante o si el comprador no solicita la rescisión de la venta, el comprador tendrá
derecho a exigir la corrección de la evicción parcial de acuerdo con los artículos
1904 y siguientes del
Código Civil Colombiano. Esto significa que el comprador puede pedir al vendedor
que solucione el problema con la parte afectada de la cosa vendida y que lo
indemnice por cualquier pérdida que haya sufrido como resultado de la evicción. En
caso de que el vendedor se niegue a hacerlo, el comprador puede emprender
acciones legales para buscar una solución.

EJEMPLOS:
- La señora Carmen Camargo fallece en el año 2009 y deja un inmueble en la
ciudad de Bogotá existiendo 2 herederos Carmen Rosa Camargo y María
Camargo. María realiza la respectiva demanda de sucesión y el Juzgado de
familia falla el proceso otorgando los derechos de propiedad sobre el inmueble
50% Carmen Rosa Camargo y 50% María Camargo sentencia en firme en el año
2015. Carmen valiéndose de su identidad de nombre con el padre fallecido
fraudulentamente adulteró algunos documentos y realiza la venta del inmueble a
la señora Petronila Daza el 02 de enero de 2018. Cuando María observa en
posesión del inmueble a la señora Petronila lógicamente reclama su derecho de
propiedad y la reivindicación del inmueble. La señora Petronila Daza denuncia
el pleito a la señora Carmen Rosa Camargo y reclama de él el saneamiento por
la evicción parcial presentada al ser la señora Carmen solo propietaria del 50%
del inmueble y solo podía vender la mitad del inmueble q era de su propiedad y
deberá realizar el saneamiento del vicio jurídico oculto. Aparte del saneamiento
por la evicción por la que la sra Carmen debe responder civilmente, también
tendrá q asumir acciones penales por haber incurrido en falsedad de
documentos para la compraventa.

- Se adquiere una propiedad en la mz 149 casa 12 de don Alberto y se registra

en instrumentos públicos 50% a nombre de Édison Sarabia y 50% a nombre
de Javier Sarabia tío del primero quien solo había prestado el historial
crediticio para el préstamo del banco, pero todas las cuotas del préstamo las
pago Édison Sarabia quien ha vivido en la residencia con su familia por más
de 30 años. Que ante la pretensión de Javier Sarabia de quedarse con el
50% del inmueble ya que se negaba a traspasar el 50% a su nombre a su
sobrino quien la había pagado, debió Édison Sarabia
 demandar por posesión y solicitar al juez por prescripción adquisitiva de
dominio la propiedad plana y del 100% del inmueble. Que en fallo de 2010 el
juez fallo y declaró q la propiedad era adquirida por posesión por el señor
Édison Sarabia. Conocedor del fallo del juez Javier Sarabia de mala fe corrió
a vender el 50% en instrumentos públicos a su nombre a Pedro Pérez
mediante contrato de compraventa y posterior registró en instrumentos
públicos año 2011. Posteriormente Édison Sarabia con el fallo judicial que
declara la posesión del inmueble procede a la reivindicación del inmueble en
poder de Pedro Pérez quien denuncia el pleito a Javier Sarabia y reclama el
saneamiento por la evicción.

Efectos de la sentencia que niega la evicción.

Ahora bien, la sentencia que niega la evicción tiene ciertos efectos, tales como, que
si la sentencia dictada en un caso de evicción es favorable para el vendedor, el
comprador no tendrá derecho a recibir una indemnización por los perjuicios sufridos
durante el proceso a menos que se pueda demostrar que la demanda fue causada
por una acción o negligencia por parte del vendedor. Esto significa que, si la evicción
no se produce por culpa del vendedor, sino por otras circunstancias que no están bajo
su control, el comprador no podrá reclamar una compensación. Es importante que el
comprador tenga en cuenta que, en caso de que haya una disputa sobre la evicción,
es fundamental tener pruebas y documentación sólidas para demostrar quién es el
responsable del problema.

Prescripción de las acciones por evicción.

La acción para reclamar el saneamiento de la evicción, es decir, la corrección de

la situación que llevó a la pérdida de la cosa comprada, prescribe después de cuatro
años. Sin embargo, en lo que respecta únicamente a la restitución del precio, se
aplicarán las reglas generales de prescripción. El plazo de prescripción se contará a
partir de la fecha en que se emita la sentencia de evicción o, si no se emite tal
sentencia, desde el momento en que se restituya la cosa al vendedor. Es importante
tener en cuenta que la prescripción implica que si
el comprador no presenta una reclamación en un plazo determinado, perderá el
derecho a hacerlo en el futuro. Por lo tanto, es recomendable que el comprador actúe
con prontitud para proteger sus derechos en caso de evicción.
 Conclusión.
En conclusión, la figura jurídica del saneamiento por evicción en compraventa en la
legislación civil colombiana es una medida de protección para el comprador en caso
de que se presente una situación en la que el vendedor no tiene derecho a vender la
cosa vendida, o en caso de que un tercero reclame la propiedad de la misma
después de la venta. En tales situaciones, el comprador puede solicitar el
saneamiento de la evicción, que consiste en corregir la situación que llevó a la
pérdida de la cosa comprada y, en algunos casos, recibir una indemnización. El
código civil colombiano establece que el vendedor tiene la obligación de garantizar la
propiedad y la posesión de la cosa vendida, y si no lo hace, el comprador tiene
derecho a reclamar el saneamiento de la evicción. Si se presenta la evicción, el
vendedor
estará obligado a restituir el precio íntegro, aunque la cosa se haya deteriorado o
disminuido de valor. Sin embargo, hay excepciones a esta regla, como cuando el
comprador sabía que la cosa vendida era ajena o cuando expresamente tomó
sobre sí el peligro de la evicción.
Además,
si la evicción no afecta toda la cosa vendida, el comprador puede pedir la
corrección de la evicción parcial y una compensación por los daños sufridos. Sin
embargo, si la sentencia dictada en un caso de evicción es favorable para el
vendedor, el comprador no tendrá derecho a recibir una indemnización a menos que
se pueda demostrar que la demanda fue causada por una acción o negligencia del
vendedor. Es importante tener en cuenta que la acción para reclamar el
saneamiento de la evicción prescribe después de cuatro años. Por lo tanto, es
esencial que el comprador actúe con prontitud para proteger sus derechos en caso
de evicción.
El saneamiento por evicción es una figura jurídica fundamental en la compraventa en
la legislación civil colombiana, ya que protege los derechos del comprador en caso
de que la cosa vendida no sea entregada o se pierda debido a una disputa de
propiedad. Si se presenta la evicción, el comprador tiene el derecho de pedir la
corrección de la situación y, en algunos casos, una compensación por los daños
sufridos. Sin embargo, es esencial que el comprador actúe con prontitud para
proteger sus derechos y evitar que la acción prescriba.
 Referencias bibliográficas.

- CODIGO CIVIL COLOMBIANO.

- Devis Echandía, Hernando. (2015). Teoría general de la prueba judicial.

Bogotá, Colombia: Temis S.A.

- Bonivento Fernández, J, A. (2020). Principales Contratos Civiles y Su Paralelo.

Liberia del profesional.

- Aranau Moya, Federico. (2009). Lecciones de Derecho Civil II Obligaciones y contratos.

 Análisis de Jurisprudencia sentencia
AC4952-2021
Corporación, número de sentencia o radicación, fecha y magistrado ponente:
 Corporación: Corte suprema de justicia
 Número de sentencia o radicación: Sentencia AC4952-2021 Radicación n.° 11001-02-03-000-
2021-03298-00
 Fecha: 21 de octubre de 2021
 Magistrado Ponente: Álvaro Fernando García Restrepo
 Gaceta Judicial o Base de datos: Página web de la Corte Suprema de Justicia
Tema:
Saneamiento por evicción
Hechos relevantes:
Se decide el conflicto de competencia suscitado entre los Juzgados Décimo Civil del Circuito de Oralidad
de Medellín, y el Primero Civil del Circuito de Turbo, para conocer del juicio declarativo verbal que en
ejercicio de la pretensión de saneamiento por evicción promovió por LUIS ALBERTO y HERNÁN DARÍO
PÉREZ ARBOLEDA, contra los herederos indeterminados de LUIS JAVIER CAÑAS ARANGO.
1. Los convocantes solicitaron al Juzgado Décimo Civil Municipal de Oralidad de Medellín, declarar
que ni Luis Javier Cañas Arango (q.e.p.d.), como tampoco sus herederos, han saneado por evicción
los inmuebles cuyas matrículas inmobiliarias son 034-53471 y 034-05295, “los cuales fueron objeto
del contrato de compraventa celebrado con el demandante HERNAN DARIO PÉREZ ARBOLEDA,
previo contrato de PROMESA DE PERMUTA, celebrado con el demandante LUIS ALBERTO
PÉREZ ARBOLEDA”, y en consecuencia, se ordene la resolución por incumplimiento de los actos
jurídicos contenidos en las respectivas escrituras públicas y se condene a los citados a pagar los
perjuicios estimados en dos mil millones de pesos ($2.000.000.000).
En la demanda, fincaron la atribución en esa circunscripción, “…por el lugar del cumplimiento de las
obligaciones de acuerdo con lo previsto en el numeral 3° del artículo 28 del Código General del
Proceso (…)”
2. La preanotada judicatura rechazó el asunto al considerar que, como “el saneamiento por evicción
es un asunto vinculado con el derecho de dominio y más precisamente el dominio adquirido en
virtud de un contrato de compraventa (…) De cualquier manera si lo ejercido es un derecho propio
del contrato, es competente el Juez del lugar en que se ubican los bienes porque el demandante
afirma estar ejerciendo derechos reales derivados” del mismo.
Finalmente, acotó que “(…) la discusión se centra en el derecho real de dominio sobre dos bienes
inmuebles que supuestamente resultaron evictos, por lo que se puede concluir que la
competencia debe radicarse en el respetado Juez del Circuito de Turbo, en tanto que la parte
demandante eligió someter el conflicto al estudio del Juez competente en la circunscripción
territorial pactada para el cumplimiento del contrato”; y en consecuencia, remitió las diligencias a
sus homólogos de Turbo, conforme al foro real de que trata la pauta séptima del artículo 28 del
Código General del Proceso.
3. A su vez, el estrado Primero Civil de Circuito de Turbo, también se abstuvo de rituar el asunto, y
en efecto, provocó la colisión que ahora se resuelve, al aducir que, de acuerdo a lo establecido en
la normativa civil, “la obligación de saneamiento por evicción se deriva por defectos ocultos de la
cosa objeto del contrato, denominados por la legislación vicios redhibitorios (…) De lo anterior se
define como lugar de cumplimiento contractual la ciudad Medellín, municipalidad donde se celebró
el contrato del que se desprende la obligación de saneamiento y lugar donde fijo la competencia
por el demandante (…) Así la cosas, obligado es concluir que el sólo hecho que el bien sobre el
cual recaiga la controversia sea un inmueble no significa que la regla de competencia aplicable sea
la prevista en el artículo 28-3 del Estatuto Procesal” porque “en este asunto lo que se exige es la
obligación personal del vendedor del saneamiento de la cosa vendida, en este caso el inmueble”
4. Planteada así la controversia, llegaron las actuaciones a la Corte para dirimirla.
Problema (s) jurídico (s):
1. Problema jurídico: Determinar el operador judicial competente para rituar el mencionado juicio de
saneamiento por evicción, respecto del cual, los funcionarios concernidos discuten si atender la
pauta que alude al fuero contractual, numeral tercero, o la real, relativa a la regla séptima, ambas
previstas en el artículo 28 del actual compendio de procedimiento civil.
2. Facultad de la Corte para decidir el conflicto: Como la discusión involucra a dos autoridades de
diferentes distritos judiciales, la facultada para dirimirla es esta Sala de la Corte Suprema de
Justicia, por ser superior funcional común de ambas, según lo establecido en los artículos 139
de la Ley 1564 de 2012 y 16 de la Ley 270 de 1996, modificado por el 7º de la Ley 1285 de 2009.
3. Factores que determinan la competencia: Se advierte, por otra parte, que los factores de
competencia determinan el juez al que el ordenamiento jurídico le ha atribuido el conocimiento de
un asunto en particular, y que para los efectos de resolver el dilema que motiva el presente
pronunciamiento, las normas generarle que regulan la materia son las encargadas de darle
solución.
4. El caso concreto: En el sub examine, se puede vislumbrar que la pretensión principal de los
convocantes, es el saneamiento por evicción derivado de la obligación del vendedor de entregar
incólume los inmuebles identificados con los folios de matrícula inmobiliaria 034-53471 y 034-
05295, objeto del contrato de compraventa celebrado con los demandados y protocolizado
mediante las escrituras públicas No. 994 y 995 de 4 de mayo de 2005, otorgadas en la Notaría
Trece del Circulo de Medellín, con el propósito subsiguiente de que se declare la resolución por
incumplimiento de los actos jurídicos contenidos en las mismas; para lo cual,
determinaron la competencia de conformidad con lo señalado en el numeral tercero del artículo 28
del C.G.P., relativo al lugar de cumplimiento de la obligación derivada del sinalagmático.
Consideraciones de la Corte:
En definitiva, como el juicio declarativo con pretensión de saneamiento por evicción, se desarrolla en el
marco de una responsabilidad contractual, derivada del ejercicio de una acción personal y no real, en la
que se reclama a los demandados la obligación de entrega libre de vicios de los inmuebles identificados
con las matrículas inmobiliarias 034-53471 y 034-05295, independientemente de que estos se encuentren
ubicados en Turbo, Antioquia; se ordenará remitir el expediente al Juzgado Décimo Civil del Circuito de
Oralidad de Medellín, por ser el lugar de cumplimiento de las obligaciones, el factor de competencia
elegido por los demandantes en uso de la aptitud legal establecida en la directriz tercera del artículo 28
del Código General del Proceso, para que, a fin de que avoque conocimiento del asunto, y le imprima el
trámite que legalmente le corresponda, sin perjuicio de la controversia que sobre la competencia, en su
oportunidad y por la forma que legalmente corresponde, pueda plantear la parte demandada.

Norma (s) específica (s) que se analiza (n) o sirven de sustento para la motivación de la sentencia:
El numeral 3° del artículo 28 del Código General del Proceso
Decisión:
Por lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, RESUELVE el conflicto de
competencia surgido entre los Juzgados mencionados, señalando que, al Décimo Civil del Circuito de
Oralidad de Medellín, le corresponde conocer del proceso declarativo de saneamiento por evicción,
promovido por Luis Alberto y Hernán Darío Pérez Arboleda en contra de los herederos indeterminados de
Luis Javier Cañas Arango.
En consecuencia, envíese el expediente a esa oficina judicial e infórmese al otro juzgado concernido.
Regla jurídica aplicable:
Articulo 1895 código civil “saneamiento por evicción”
Jurisprudencia citada:
Artículos 139 de la Ley 1564 de 2012 y 16 de la Ley 270 de 1996, modificado por el 7º de la Ley 1285 de
2009.