02 Reglamento A La Ley de Condominios

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Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio
N° 32303-MIVAH-MEIC-TUR
EL PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA,
EL MINISTRO DE VIVIENDA Y ASENTAMIENTOS HUMANOS,
EL MINISTRO DE ECONOMÍA, INDUSTRIA Y COMERCIO,
Y EL MINISTRO DE TURISMO
En uso de las atribuciones constitucionales previstas en el artículo 140 incisos

3), 18), 45) y el artículo 146 de la Constitución Política y de conformidad con lo
dispuesto en las siguientes leyes: Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Ley
N° 7933 de 28 de octubre de 1999; en apego a lo dispuesto Ley de Planificación
Urbana, Ley N° 4240 del 15 de noviembre de 1968, los artículos 10 inciso 2), 33, 34,
38, 56, 58 inciso 2) y 70; la Ley de Protección al Ciudadano del Exceso de Requisitos
y Trámites Administrativos, Ley N° 8220 de 4 de marzo del 2002; y la Ley Orgánica
del Instituto Costarricense de Turismo, Ley Nº 1917 de 30 de julio de 1955 y Ley de
Creación del Proyecto Turístico de Papagallo, Ley N° 6758 del 4 de junio de 1982.
Considerando:
1º-Que el 28 de octubre de 1999, fue emitida la Ley Reguladora de la Propiedad

en Condominio Ley Nº 7933 de 28 de octubre de 1999, publicada en La Gaceta Nº 229
de 25 de noviembre de 1999, la que derogó la Ley de Propiedad Horizontal, N° 3670
de fecha 22 de marzo de 1966.
2º-Que la Ley N° 7933 igualmente derogó de manera tácita el Decreto Ejecutivo

N° 26259-MIVAH-MP, que regulaba el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal, Ley
N° 3670 de fecha 22 de marzo de 1966.
3º-Que es obligación del Poder Ejecutivo reglamentar la Ley Reguladora de la

Propiedad en Condominio, de manera que se emita normativa técnica especial para
este régimen propietario.
4º-Que en atención a lo dispuesto en la Ley de Protección al Ciudadano del

Exceso de Requisitos y Trámites Administrativos, en el sentido de brindar seguridad
jurídica a los administrados en relación con los trámites y requisitos que deban realizar
ante las instituciones públicas, se torna necesaria la regulación expresa de los
requisitos que deba cumplirse para someter un inmueble al régimen de propiedad en
condominio.
5º-Que de la seguridad jurídica, depende en gran medida la competitividad del

país y por ende su desarrollo económico y social.
6º-Que de acuerdo con la Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas

con Discapacidad, todo proyecto debe contener las facilidades para que las personas
con alguna discapacidad tengan libre acceso a las edificaciones que se construyen en
el país.
7º-Que tanto la Ley de la Zona Marítimo Terrestre y sus reformas como su

Reglamento, establecen que sólo cuando se haya obtenido e inscrito el contrato de
concesión, puede gestionarse ante el resto de autoridades administrativas la
construcción de edificaciones. Por tanto:
DECRETAN:
Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio
CAPÍTULO I
Definiciones iniciales
Artículo 1º-Para los efectos de interpretación y aplicación del presente

reglamento, los términos siguientes tienen el significado que se indica:
1. Administrador: es la persona física o jurídica que es nombrada por la

asamblea de condóminos para realizar las tareas de administración del
condominio.
2. Anteproyecto: es el plano general preliminar que muestra mediante un

diseño de sitio como se propone desarrollar el condominio,
pudiendo contener la descripción de cada etapa como una finca filial, que
puede ser matriz de un nuevo condominio.
3. Área común: cosas y bienes de uso general o restringido,

independientemente de si están construidas o no y según se destinen al uso y
aprovechamiento de todas las fincas filiales o de sólo algunas de ellas. Se
compone para efectos de este reglamento del área común libre y del área
común construida.
4. Área común libre: es la parte de terreno que pasa a ser propiedad de

todos los condóminos y se destina a uso general y no soportan ninguna
construcción.
5. Área común construida: corresponde a las construcciones que quedan en

copropiedad, son áreas indivisibles y de uso general y común.
6. Área privativa construida: área construida de cada finca filial, que

excluye los bienes comunes localizados dentro de sus linderos.
7. Área privativa no construida: superficie privada descubierta, excluyendo

los bienes comunes localizados dentro de sus linderos.
8. Asamblea de condóminos: es el órgano supremo del condominio en
donde conforme a su competencia, se tratan, discuten y resuelven, en su caso,
asuntos de interés común.
9. Cobertura: proyección horizontal de una estructura o el área de terreno

cubierta por tal estructura.
10. Coeficiente de copropiedad: índice que establece la participación

porcentual en los bienes comunes del condominio de cada uno de los
propietarios de fincas filiales.
11. Condominio: inmueble susceptible de aprovechamiento independiente

por parte de distintos propietarios, con elementos comunes de carácter
indivisible.
12. Condominio vertical: modalidad mediante la cual cada condómino es

propietario exclusivo de parte de la edificación conformada por varios pisos y
en común de todo el terreno y edificaciones o instalaciones de uso general.
13. Condominio horizontal: la modalidad donde cada condómino es

propietario exclusivo de un terreno propio y de la edificación construida sobre
él y copropietario de las áreas comunes.
14. Condominio mixto: son aquellos donde pueden presentarse en una

misma finca matriz, condominios verticales y horizontales.
15. Condominio combinado: es un proyecto donde se combinan diferentes

usos y tipos de edificaciones, deben ser compatibles entre sí y deben ajustarse
a la normativa que regula la zona donde se localicen.
16.Condominio de condominios: proyecto donde las fincas filiales se

conforman a partir de la subdivisión de una finca filial matriz llamada subcondominio.
(Así reformado el párrafo anterior por el artículo 1° del decreto ejecutivo N°

42831 del 18 de enero del 2021)
Lo anterior debe permitirse en los Reglamentos de Condominio y

Administración, tanto de la finca matriz inicial como de la finca filial matriz;
debiendo contener ambos reglamentos las normas que regulen la relación
entre los condominios y de cómo se ejercerán los derechos y obligaciones de
los propietarios y/o condóminos.
17. Condominios de lotes: son aquellos donde las fincas filiales

corresponden a predios horizontales, que pueden ser destinados a uso
agrícola, industrial, pecuario, turístico, comercial, habitacional, de recreo y/o
cualquier otro propósito lícito. Pueden estar destinados a la prestación de
servicios o para construir edificaciones. En los condominios horizontales de
lotes cada finca filial será denominada finca filial primaria individualizada
(FFPI).
18. Conjunto: desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios

levantados sobre uno o varios lotes, que comparten áreas y servicios de uso
y utilidad general, como las vías internas, los estacionamientos, las zonas
verdes, los muros de cerramiento, y otras áreas. Puede conformarse también
por varias edificaciones de vivienda, comercio o industria, estructuralmente
independientes.
19. Condohotel: modalidad de operación de hospedaje en que la propiedad

del inmueble esta acogida a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio,
o aplica principios contenidos en ésta y en el que la explotación hotelera está
garantizada mediante un contrato de administración, con una empresa
operadora hotelera que asume las funciones correspondientes a los
administradores según la Ley y las que se derivan del carácter hotelero de la
operación.
El 70% del tiempo al año debe dedicarse el establecimiento como mínimo al

servicio de hospedaje, y el 30% puede ser utilizado por los condóminos.
20. Concesión: acto unilateral de la Administración Pública que concede,

durante un plazo determinado, a un particular el uso privativo sobre un bien
de dominio público.
21. Concesión filial: filial resultante de la partición de la concesión original,

cuando se somete a las disposiciones de la Ley Reguladora de la Propiedad en
Condominio.
22. Derecho de vía: el ancho total de la calle, callejuela, sendero o

servidumbre, que corresponde a la distancia entre líneas de propiedad,
incluyendo la calzada, con la posibilidad que contenga franjas verdes y aceras.
23. Edificio: construcción de uno o varios pisos levantados sobre un terreno,

cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes,
aptas para ser usadas de acuerdo con el uso establecido, para la zona donde
se ubique de conformidad con el Plan Regulador respectivo o la clasificación
de uso dado por la Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda
y Urbanismo, además de áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez
sometido al régimen de propiedad en condominio, queda conformado por
bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes.
24. Finca filial: unidad privativa de propiedad dentro de un condominio, que

constituye una porción autónoma acondicionada para el uso y goce
independientes, comunicada directamente con la vía pública o con
determinado espacio común que conduzca a ella.
25.Finca filial matriz: Es toda finca filial que, por sus características propias
en cuanto a tamaño, disponibilidad de accesos y servicios, permite constituir
un nuevo condominio, sea una huella o fincas filiales primarias
individualizadas, dentro del condominio inicial.
(Así reformado el inciso anterior por el artículo 1° del decreto ejecutivo N°

26. Finca matriz: inmueble que da origen al condominio, constituido por dos
o más fincas filiales y sus correspondientes áreas comunes.
27. Mayoría simple: el 50% más uno del total de votos o condóminos, según
sea el caso.
28. Régimen de propiedad en condominio: régimen especial de propiedad

constituido por lotes y/o edificaciones, susceptibles de aprovechamiento
independiente, que atribuye al titular de cada uno de ellos además de un
derecho singular y exclusivo sobre los mismos, un derecho de copropiedad
conjunto e inseparable sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios
comunes del inmueble.
29. Reglamento de Condominio y Administración: es el instrumento

jurídico que complementa y especi.ca las disposiciones de la Ley Reguladora
de la Propiedad en Condominio y del presente Reglamento de acuerdo a las
características de cada condominio.
Es el estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los

copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad en
condominio.
30. Vías internas: calles colectoras que sirven para canalizar el flujo
vehicular dentro del condominio.
31. Unidad habitacional: vivienda unifamiliar.
32. Condominio de Interés Social: Todo aquel que vaya a ser financiado
total o parcialmente con fondos del Sistema Financiero Nacional para la
Vivienda y que haya sido expresamente declarado como tal por la entidad
competente.
(Así adicionado el inciso anterior por el artículo 2° del decreto ejecutivo N°

41152 del 3 de mayo de 2018)
33. Vialidad oficial proyectada: Aquella debidamente emitida y oficializada

por parte de la Municipalidad a través de un plan regulador local, un plan
regional o un plan vial local.

41152 del 3 de mayo de 2018)
34. Área Previamente Urbanizada: Todas aquellas urbanizaciones y

fraccionamientos cuya cesión de áreas públicas haya sido debidamente
aprobada.

35. Condominio de Edificaciones y Lotes: Está compuesto por fincas filiales

primarias individualizadas y fincas filiales construidas.

36. Condominio de Fincas Filiales Matrices: Corresponden al contorno

aproximado de la huella que pasará a ser un subcondominio, este contorno
debe comprender totalmente la edificación y puede añadir áreas alrededor del
mismo.

37. Cuadrante Urbano: Es el área urbana o ámbito territorial de

desenvolvimiento de un centro de población, donde se encuentra la mayoría
de los bienes y servicios, la estructura vial y su área de influencia inmediata,
los cuadrantes urbanos se encuentran ubicados dentro de los distritos urbanos.
Deben contar con la delimitación en el Plan Regulador vigente o en su defecto
la publicación de la delimitación realizada por el INVU en el Diario Oficial La
Gaceta. Para efectos de la aplicación del Artículo 40 de la Ley de Planificación
Urbana, se considera cuadrante de la ciudad al cuadrante urbano.

Ficha articulo
CAPÍTULO II
Disposiciones generales
Artículo 2º-Las disposiciones de este Reglamento se aplicarán a todo inmueble que

sea sometido al régimen de propiedad en condominio, de conformidad con lo
dispuesto en la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y sus reformas.
Ficha articulo
Artículo 3º-Los condominios podrán ser de tipo horizontal, vertical, combinado y

mixto. De acuerdo con su uso, podrán ser habitacionales, agrícolas, industriales,
comerciales, turísticos, pecuarios, estacionamientos, de servicios y, en general,
destinados a cualquier propósito que sea lícito.
Ficha articulo
Artículo 4º-Los proyectos en condominio podrán desarrollarse por etapas conforme lo

establece el inciso f) del artículo uno de la Ley Reguladora de la Propiedad en
Condominio.
Ficha articulo
Artículo 5º-Cuando se quiera desarrollar un condominio por etapas, éstas podrán ser
desarrolladas individualmente y los planos constructivos de cada una de ellas pueden
tramitarse por separado para su aprobación.
Ficha articulo
Artículo 6º-Para obtener la aprobación de los planos de un condominio que se vaya a

desarrollar en etapas, es necesario realizar el trámite del Anteproyecto ante la Municipalidad
respectiva y las instituciones competentes de conformidad con lo establecido en el decreto ejecutivo
N° 36550-MP-MIVAH-S-1VIEIC Reglamento para el Trámite de Revisión de los Planos para la
Construcción y sus reformas.
(Así reformado por el artículo 1° del decreto ejecutivo N°41152 del 3 de mayo de 2018)
Ficha articulo
Artículo 7º-Aquellos bienes inmuebles en donde existan construcciones, podrán ser

objeto de una transformación al régimen de propiedad en condominio, para lo cual
deberán contar con elementos comunes indivisibles y que la construcción permita la
división material de la edificación en áreas de explotación independientes para
conformar fincas filiales, según lo establecido en el artículo 1, incisos a) y d) de la
Ley 7933.
Ficha articulo
Artículo 8º-Los condominios horizontales con edificaciones podrán incluir áreas

destinadas a patios de luz, patios de tendido o similares, que pueden ser parte del
área privativa de la finca filial o áreas comunes de uso restringido a la filial que
corresponda.
Ficha articulo
Artículo 9º-Las áreas comunes incluirán los espacios de circulación, aquellas áreas
destinadas para la administración, a la infraestructura de servicios públicos,
almacenamiento, proceso, esparcimiento y cualquier otro uso necesario para su
adecuado o mejor aprovechamiento.
Ficha articulo
Artículo 10.-En cualquier tipo de condominio, cuando haya fincas filiales, que pueden estar
techadas o no, destinadas a estacionamientos públicos o privados, se aplicará para el cálculo de
espacios de estacionamiento, las áreas que al respecto señala el Plan Regulador cuando exista este
instrumento legal o el Capítulo XX del Reglamento de Construcciones y sus reformas o la normativa que
lo sustituya y aquella que resulte supletoria relativa a esa materia.
Para el caso de los condominios habitacionales de interés social, se aplicarán las siguientes
reglas según corresponda:
a. Para condominios verticales y horizontales de interés social de diez unidades

habitacionales o menos, no se requiere dejar espacio de estacionamiento.
b. Para condominios verticales y horizontales de interés social de once hasta treinta

unidades habitacionales, requiere al menos un espacio de estacionamiento por cada
diez unidades habitacionales.
c. Para condominios verticales u horizontales de interés social con más de treinta

unidades habitacionales, se aplicará lo establecido en el artículo 11 del presente
reglamento, considerando como mínimo 1 espacio de estacionamiento por cada diez
unidades habitacionales, más el diez por ciento para visitas.
Para el cálculo de estacionamientos, si el valor resultante de la operación es igual o mayor a

0,5 se debe de redondear hacia arriba al número entero próximo, en caso contrario prevalece el valor
entero menor, se deberá dejar un espacio de estacionamiento para uso exclusivo de visitantes,
cumpliéndose a su vez lo estipulado al efecto en la Ley de Igualdad de Oportunidades para Personas
con Discapacidad, Nº 7600 y sus reformas.
(Así reformado por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 42831 del 18 de enero del 2021)
Ficha articulo
Artículo 10 BIS.-En el caso de los Condominios de Fincas Filiales Matrices, la cobertura, altura,
retiros y densidad poblacional se determinan con base en el área total del Condominio Madre y se
indicará su distribución en una tabla en los planos.
En el caso de los Condominios de Edificaciones y Lotes, y los de Fincas Filiales Primarias

Individualizadas, la distribución de la infraestructura y la vialidad, así́́ como lo referente a áreas
comunes, debe cumplir con las disposiciones del Reglamento de Fraccionamiento de Urbanizaciones
del INVU, así como la normativa supletoria que resultare aplicable.
Cuando estas puedan ser convertidas a su vez en Fincas Matrices, generado un condominio a
lo interno de ellas, las variables urbanas de cobertura y densidad poblacional dispuestas en el Plan
Regulador, Plan Regional o reglamentos nacionales se deben cumplir de manera global en el
Condominio Madre y redistribuir entre varias fincas siguiendo las siguientes reglas:
1) Solo hasta un 50% del número total de fincas filiales primarias individualizadas
podrán tener una densidad y cobertura adicional a la que le correspondería si dichas
variables estuvieran distribuidas equitativamente en cada finca.
2) Las fincas que se encuentre en el supuesto anterior podrán tener hasta un 50% de
densidad y cobertura adicional proporcional al área de la finca filial primaria individualizada.
(Así adicionado por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 42831 del 18 de enero del 2021)
Ficha articulo
Artículo 11.-En los condominios con más de treinta viviendas o de tres mil quinientos
metros cuadrados incluyendo área de estacionamiento, destinados a comercio,
oficinas, bodegas o afines, deberá incrementarse la capacidad de estacionamiento en
un diez por ciento, exceso que debe ser asignado al uso exclusivo de visitantes,
cumpliéndose a su vez con lo estipulado al efecto en la Ley 7600, de Igualdad de
Oportunidades para las Personas con Discapacidad. Lo dispuesto en el presente
artículo sobre el exceso no aplicará para condominios de lotes.
Ficha articulo
Artículo 12.-En los condominios horizontales las fincas filiales podrán convertirse en
fincas matrices de un nuevo condominio, sin perder por esta razón su condición de
filiales del condominio original. Lo anterior siempre y cuando el Reglamento de
Condominio y Administración, no prohiba expresamente dicha situación y contenga
normas que regulen la relación entre ambos condominios y de cómo se ejercerán los
derechos y obligaciones de los propietarios o condóminos en tal caso.
Ficha articulo
Artículo 13.-En caso de que sea posible, conforme al inciso e) del artículo 2 y el artículo 15 de
la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, reunir, dividir o segregar las fincas filiales, y siempre
y cuando éstas no afecten áreas comunes ni impliquen cambios en las demás fincas filiales, se harán sin
necesidad de acuerdo de la asamblea de propietarios. (*)Los planos constructivos de dichas reuniones,
divisiones o segregaciones, se deberán presentar mediante la plataforma APC de conformidad con lo
establecido en el decreto ejecutivo N° 36550-MP-MIVAH-S-MEIC Reglamento para el Trámite de
Revisión de los Planos para la Construcción, para luego el visado de la Municipalidad respectiva, con el
cuadro de áreas que refleje la nueva conformación del condominio y los coeficientes a que se refieren
los incisos 3) del artículo 14 e inciso 2 del artículo 15 de este reglamento, de las fincas resultantes de la
reunión, división o segregación, se exigirá plano inscrito en el Catastro Nacional de conformidad con el
artículo 71 Reglamento a la Ley de Catastro Nacional N° 34331 del 27 de setiembre de 2008.
(*) (Así reformado el párrafo anterior por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 41152 del 3 de mayo de
2018)
Ficha articulo
CAPÍTULO III
Procedimientos y documentos necesarios para someter un inmueble al

Régimen de Propiedad en Condominio
Artículo 14.-Conforme a lo establecido en la Ley Reguladora de la Propiedad en

Condominio y este Reglamento, para poder someter un inmueble al régimen de
propiedad en condominio, el propietario, propietarios o concesionarios deberán
manifestarlo mediante escritura pública, en la que se hará constar:
1. Una descripción completa de la finca que se somete al régimen de propiedad en
condominio, la cual deberá indicar la naturaleza, situación, medida y linderos, así
como el número de plano catastrado que le corresponde.
2. Una descripción general del condominio que se pretende llevar a cabo, ya sea
habitacional, comercial, turístico, industrial agrícola, pecuario o cualquier otro uso
que sea lícito: con indicación del nombre del condominio, de conformidad con los
planos constructivos o con el anteproyecto, según sea el caso; nombre que debe ser
diferente de cualquier otro condominio o persona jurídica, inscritos en el Registro
Nacional.
(Así reformado el inciso anterior por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 34708 del
06 de junio de 2008).
3. Una descripción de cada una de las fincas filiales resultantes en las que se indicará
la naturaleza, situación, medida, linderos y la proporción que a cada una de ellas le
corresponde en relación con el área total del condominio, así como cualquier otro
detalle necesario para su correcta identificación. Esta descripción e información se
aportará con base en los planos constructivos y topográficos.
4. El destino general del condominio y el particular de cada finca filial.
5. Los bienes comunes, su destino y las características necesarias para identicarlos,

ubicarlos y delimitarlos.
6. Indicación de las reglas o requisitos a que queda sometido al reunir, dividir o

segregar las fincas filiales, con indicación de las áreas mínimas, el frente a la salida
pública o al área común que permitan dicha reunión, división o segregación.
7. El valor total del condominio, el valor de cada finca filial, así como la proporción o
porcentaje correspondiente a cada una de ellas en el valor total del condominio.
8. El Reglamento de Condominio y Administración respectivo.
Ficha articulo
Artículo 14 BIS.-Sin detrimento de la privacidad requerida por el condominio, el mismo deberá

integrarse con la vialidad existente, para lo cual realizará todas las coordinaciones pertinentes con la
Municipalidad o el Ministerio de Obras Públicas y Transportes, según corresponda. En el caso de la
vialidad oficial proyectada, se deberá coordinar con la Municipalidad a efectos de que el condominio
procure alinearse con esas propuestas.
(Así adicionado por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 41152 del 3 de mayo de 2018)
Ficha articulo
Artículo 15.-Los planos de un proyecto que se quiera someter al régimen de condominio deben
contener:
1. Plano de ubicación: Consiste en una planta de conjunto que indica las diferentes áreas del
condominio con los datos y dimensiones que identifican sus partes, así como la localización y
naturaleza de las edificaciones dentro del terreno. Estos planos deberán contener los siguientes datos
o requisitos:
a. Nombre del condominio y nombre del propietario con su número de cédula de

identidad, si es persona física o cédula de personería jurídica, si es persona jurídica,
que debe ser diferente de cualquier otro condominio o persona jurídica inscritos en el
Registro Nacional.
b. Indicar que se trata de propiedad en condominio, así como el tipo y el uso.
c. Firma del profesional responsable, con indicación de su nombre completo, título y

grado profesional y su número de registro ante el Colegio Federado de Ingenieros y
Arquitectos.
d. Número de inscripción del plano de la finca madre o concesión ante el Catastro

Nacional y citas del Registro Público de la Propiedad del Inmueble que se somete al
régimen de propiedad en condominio.
e. Ubicación administrativa del condominio indicando lugar, distrito, cantón y

provincia de acuerdo con la División Territorial Administrativa de la República.
f. Ubicación geográ.ca del condominio con base en los mapas del Instituto Geográfico
Nacional con la escala indicada en el mismo, con sus valores de coordenadas y detalles.
(*)2. Planos de distribución: Corresponde al detalle de los diferentes pisos, mostrando un
esquema de las fincas filiales con su correspondiente numeración, así como el desglose de las
áreas de uso común, necesarias para uso y aprovechamiento del condominio en cuanto a
circulación, localización de servicios generales y otros.
Además, se debe incluir dentro de estos planos, los cortes y las tablas con la información de las
áreas de las fincas filiales y áreas comunes, indicando su medida en metros cuadrados, además
del porcentaje que representa cada área respecto al área total del condominio. La tabla de áreas
deberá contener necesariamente las áreas de las fincas filiales, área privativa construida (APC),
área privativa no construida (AP no C) (jardines y patios), área privativa construidas no cubiertas
restringidas (APC no CR), (patios de luz y tendido), área de uso común construidas (ACC), y de
uso común libre (ACL). Además, se deberá indicar el coeficiente de copropiedad, así como el
porcentaje de cada una de las otras categorías referidas. En el caso de condominio de lotes, el
cuadro de áreas deberá indicar el área, frente y fondo de cada FFPI, así como la cobertura
permitida, número de pisos, retiros, área máxima de construcción, según la zona donde se
proponga y finalmente el coeficiente de copropiedad. Si este condominio de lotes será un
condominio de condominios, se deberá colocar una tabla indicando la cobertura y la densidad en
cada lote, de manera que las mismas se cumplan de manera global en el Condominio Madre.
Cada plano deberá presentarse con sus respectivas tablas de distribución, en el formato que
establezca el INVU. Las tablas de distribución contendrán la información que se requiera, según
la categoría de condominio, según se detalla a continuación:
a.- Condominios Construidos: Área privativa construida, área privativa no construida, área
privativa no cubierta restringida, coeficientes de copropiedad, área común libre, área común
construida, área total del terreno, área total de cobertura, porcentaje de cobertura y área total
de piso.
b.- Condominio de lotes: Área de Finca Filial Primaria Individualizada, cobertura máxima pe
rmitida en la
zona, altura de edificación (número de pisos), área máxima de edificación propuesta, cobertu
ra máxima propuesta, índice de construcción, coeficiente de copropiedad, área común libre, á
rea común construida. Todo proyecto de condominio de lotes debe cumplir además con
el Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones, por lo
que debe adicionar la Tabla de áreas para Urbanizaciones.
c.- Condominios de Fincas Filiales Matrices: área y uso de la finca filial matriz, porcentaje
máximo de cobertura, número máximo de pisos (sin incluir sótanos), área máxima de
construcción (sin incluir sótanos), cantidad de unidades residenciales, área total privativa y
los coeficientes de copropiedad, área común libre y área común construida, área total del
terreno, área total del condominio, área total de cobertura y porcentaje de cobertura. Además,
se debe indicar el aporte de juegos infantiles de la finca madre a cada una de las fincas matrices
conforme al coeficiente de copropiedad, el mínimo requerido para cada finca filial matriz y el
área a desarrollar en cada finca filial matriz en caso de requerirse.
d.- Condominio de Edificaciones y Lotes: Área de la finca filial primaria individualizada,
cobertura máxima permitida en la zona, altura de edificación, número de pisos, cobertura
máxima propuesta, área máxima de edificación propuesta, índice de construcción, área
privativa propuesta, total del área de la finca filial primaria individualizada, coeficiente de
copropiedad, área privativa construida por nivel, área privativa no construida, área privativa
no cubierta restringida, áreas comunes libres, área común construida, área total del terreno,
área total de cobertura, porcentaje de cobertura, área total de piso.
(*)(Así reformado el inciso 2) anterior por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 42831 del 18 de enero del
2021)
3. Planos constructivos: Este conjunto de planos deberá contener lo siguiente:
a. Plantas de distribución a nivel de terreno: acceso común al conjunto, ancho de calle,

accesos particulares, área de estacionamiento, línea de construcción, acotamiento de
aceras, rampa de acceso vehicular, rampas de acceso para personas con discapacidad,
en caso de que proceda según el presente reglamento, caseta de vigilancia, espacio
cubierto para depósito de basura, zonas verdes, zonas recreativas, zonas de juegos
infantiles, zonas de parque, áreas verdes y recreativas, iluminación especial
exterior, indicación del tipo de cerramiento externo a utilizar en el condominio como
verjas, rejas tapias, cercas, setos, cercas vivas o cualquier otro que garantice la
privacidad y seguridad del condominio y en general cualquier otra afectación a la
propiedad. En caso de que no se utilice cerramiento externo, esta situación deberá
indicarse en la planta de distribución a nivel de terreno.
(Así reformado el subinciso anterior por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 41152 del
3 de mayo de 2018)
b. Cuando proceda, planta de distribución de otros pisos: indicando la distribución del

piso tipo, distribución de los diferentes pisos, distribución de mezanines, distribución
de sótanos y semisótanos, distribución de techos y cubiertas, plantas de acceso,
escaleras y ascensores, planta de circulaciones y áreas comunes y localización de
servicios generales.
c. Planos estructurales: Estos deberán ajustarse a lo estipulado en el Código Sísmico

vigente. Además, en estos planos se indicará el tipo de materiales a utilizar, que deben
tener propiedades resistentes al fuego, que servirán para construir los muros
divisorios, tapicheles y entrepisos.
d. Planos mecánicos y eléctricos: Deben cumplir con lo estipulado en los códigos de

instalaciones mecánicas y eléctricas vigentes, además indicar los sistemas completos
para el suministro de agua potable, evacuación de aguas servidas, de aguas pluviales
y aguas residuales, de electricidad, telefónicos y cualquier otro servicio que se quiera
instalar.
Ficha articulo
Artículo 15 BIS.-Para el trámite de subcondominios, se requiere la presentación de su

respectivo plano de catastro, o en su defecto, la lámina del diseño de sitio del proyecto aprobada por el
INVU del condominio madre que le da origen.
En el caso de anteproyectos de subcondominios, se requerirá que el anteproyecto del

condominio madre esté aprobado por el INVU. Para generar una finca filial matriz en
un subcondominio, se deberán presentar los planos constructivos aprobados por el INVU del
condominio madre. En el caso de proyectos o planos constructivos de los subcondominios se requerirá
el diseño de sitio de los planos constructivos del condominio madre aprobado por el INVU.
Esta distribución deberá indicarse en una tabla en el Condominio Madre la cual debe aprobarse
previamente en un Anteproyecto de Condominio, Planos Constructivos o en su defecto en una
Modificación del Condominio Madre.
(Así adicionado por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 42831 del 18 de enero del 2021)
Ficha articulo
Artículo 16.-Con los planos debidamente visados por el INVU, el Ministerio de Salud,
y la Municipalidad respectiva, y una vez obtenido el permiso de construcción ante la
Municipalidad respectiva, el Notario Público deberá dar fe de haber tenido a la vista
dichos planos, que servirán para redactar la escritura pública a que se refieren los
artículos 2, 3 y 4 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio.
Ficha articulo
Artículo 17.-Para el caso de inmuebles sujetos a un derecho de concesión que vayan

a ser sometidos al régimen de propiedad en condominio, el notario público a través
de la escritura pública en la que se somete la concesión al régimen de propiedad en
condominio, dará fe pública de los siguientes aspectos:
a. Que se han obtenido las autorizaciones y aprobaciones indicadas en

el presente Reglamento.
b. Que el contrato de concesión se encuentra vigente, con vista de los

registros correspondientes, según el tipo de concesión.
c. Que se cumplió con lo dispuesto en los artículos 2, 3 y 4 de la Ley

Reguladora de la Propiedad en Condominio.
Ficha articulo
Artículo 18.-La escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio se

inscribirá en el Registro Público de Bienes Inmuebles, en la Sección de Propiedad en
Condominio, de conformidad con el artículo 5 de la Ley Reguladora de la Propiedad
en Condominio y de acuerdo con lo estipulado en el Reglamento del Registro Público
y a las disposiciones generales que emita la Dirección de ese Registro.
Ficha articulo
CAPÍTULO IV
Acerca de la afectación al Régimen de Propiedad en Condominio de un

inmueble sujeto a un derecho de concesión
Artículo 19.-El titular de un derecho de concesión puede someterlo a un régimen

condominal, bajo las disposiciones de la Ley Reguladora de la Propiedad en
Condominio y del respectivo plan regulador.
Ficha articulo
Artículo 20. Autorizaciones. El concesionario que pretenda someter su concesión al régimen

de propiedad en condominio deberá obtener de previo la autorización de la Municipalidad que le
otorgó la concesión, del Instituto Costarricense de Turismo, de conformidad con el artículo 45 de la Ley
Zona Marítimo Terrestre; del Instituto de Desarrollo Rural (en adelante INDER), cuando se trate de
terrenos o inmuebles a nombre del Estado sometidos al régimen de posesión de la Propiedad Rural
Inmueble, propiedad agrícola del Estado, parcelación o colonización de tierras, concretamente a
nombre del INDER, tal y como lo dispone la Ley de Tierras y Colonización (ITCO INDER), Ley N° 2825
de 14 de octubre de 1961 y sus reformas, según sea el caso; o bien, de la Comisión Interinstitucional de
Marinas y Atracaderos Turísticos (en adelante CIMAT), cuando se trate de concesiones en marinas y
atracaderos turísticos regidas por la Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos
(en adelante Ley 7744), Ley N° 7744 del 19 de diciembre de 1997 y sus reformas. Las autorizaciones
serán otorgadas si el destino previsto para las fincas filiales en concesión es consistente con el plan
regulador vigente o el instrumento de planificación aplicable a la concesión relacionada. En el caso de
concesiones otorgadas por el Instituto Costarricense de Turismo dentro del Polo Golfo Turístico
Papagayo, el concesionario deberá obtener únicamente la autorización previa de la Junta Directiva del
Instituto Costarricense de Turismo. En el caso de concesiones de marinas y atracaderos turísticos
otorgadas bajo la Ley 7744, el concesionario deberá obtener de previo la autorización de la CIMAT de
acuerdo a lo estipulado en el artículo 31 del Capítulo IV Bis de este Reglamento.
(Así reformado por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 43511 del 8 de febrero de 2022)
Ficha articulo
Artículo 21.—Una vez obtenidas las autorizaciones previstas en el artículo anterior, el

concesionario deberá someter a trámite los planos ante las entidades respectivas,
presentando los planos del anteproyecto o proyecto del condominio ante la ventanilla
única ubicada en la Dirección de Urbanismo del INVU, a fin de obtener su aprobación.
Ficha articulo
Artículo 22.-El Reglamento de condominio y administración al que se someta la

creación del condominio, deberá ser consistente con el plan regulador vigente, con la
normativa jurídica aplicable a las concesiones en la zona marítimo terrestre, y en su
caso, a las concesiones del Polo Turístico Golfo Papagayo. En particular, la creación
del régimen condominal en la concesión no afectará cualesquiera obligaciones del
concesionario de conceder acceso a la zona pública, y todos aquellos que se
establezcan con arreglo al ordenamiento jurídico vigente.
Ficha articulo
Artículo 23.-La escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio cuando

se trate de proyectos en la Zona Marítimo Terrestre, se debe inscribir ante el Registro
de Concesiones de Derecho de Uso de la Zona Marítimo Terrestre y del Polo Turístico
Golfo Papagayo, previa calificación de la Sección de Propiedad en Condominio del
Registro Público de la Propiedad, en lo de su competencia, el cual se encargará del
trámite de su revisión.
Ficha articulo
Artículo 24.-La Autoridad otorgante de una concesión sometida al régimen de

propiedad en condominio, deberá emitir a favor de su titular un nuevo contrato de
concesión para cada concesión filial, el que incluirá un derecho proporcional de uso
sobre los bienes de uso común, y sobre cualquier bien común ajeno a la concesión,
extinguiéndose en tal caso el contrato de concesión anterior.
Ficha articulo
Artículo 25.-Cuando se otorguen nuevos contratos de concesión se suscribirán en los

mismos términos y condiciones que el contrato de concesión que les anteceda, salvo:
a) en cuanto al plazo, que será el que reste para el término del plazo originalmente
concedido; y, b) en cuanto a aquellas otras materias en las que resulte indispensable
ajustar su texto para hacerlo consecuente con la partición de la concesión original,
todo lo cual deberá ser transcrito en la constitución de cada concesión filial.
Ficha articulo
Artículo 26.-Los titulares de concesiones filiales podrán cederlas, transmitirlas,
gravarlas o disponer de ellas, previa autorización de la autoridad que otorgó la
concesión, conforme a los procedimientos establecidos al efecto en las disposiciones
de la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, N° 6043 del 2 de marzo de 1977, la Ley
Reguladora del Desarrollo y Ejecución del Proyecto Turístico Golfo Papagayo, N° 6758
del 4 de junio de 1982, y sus respectivos reglamentos.
Ficha articulo
Artículo 27.—Cada concesionario de una concesión filial será individualmente

responsable de cumplir con las obligaciones de su contrato de concesión, incluyendo
el pago del canon que corresponda sobre el área privativa. El canon correspondiente
al área común del condominio será considerado como un gasto común condominal. Si
la Autoridad otorgante de la concesión inicia un procedimiento administrativo para
cancelar una concesión por incumplimientos asociados con el área común del
condominio, todos los condóminos deberán ser parte del respectivo procedimiento de
cancelación.
Ficha articulo
Artículo 28.-En el caso de terminación de una concesión filial, la autoridad que haya
otorgado la concesión asumirá en forma plena los derechos y obligaciones que
corresponden al respectivo condómino. Si todos los derechos de concesiones filiales
revierten en la autoridad que los ha otorgado, dicha autoridad podrá extinguir el
Ficha articulo
Artículo 29.-El otorgamiento de un nuevo contrato sobre la concesión filial cancelada

o no prorrogada, deberá otorgarse en los mismos términos y condiciones de los
demás contratos de concesión filial del respectivo condominio, salvo el plazo, que
será el que falte para la terminación del resto de las concesiones filiales. La solicitud
de prórroga de cada concesión filial deberá ser realizada individualmente por cada 13
condómino. El otorgamiento de nuevas concesiones y la prórroga de las concesiones
existentes deberán realizarse de manera que todas las concesiones filiales dentro de
un mismo condominio tengan igual plazo de vencimiento o término.
Ficha articulo
CAPÍTULO IV Bis.
Acerca de la afectación al Régimen de Propiedad en Condominio de concesiones bajo
el régimen especial de Marinas y Atracaderos Turísticos.
(Así adicionado el capítulo anterior por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 43511 del 8 de febrero de
2022)
Artículo 30. Sometimiento de marina o atracadero turístico al régimen de

condominio. De conformidad con lo establecido en el inciso e) del artículo primero de la Ley
Reguladora de la Propiedad en Condominio, Ley N° 7933 del 28 de octubre de 1999 y sus reformas
(en adelante Ley 7933) y la Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos, Ley N°
7744 del 19 de diciembre de 1997 y sus reformas, (en adelante Ley 7744), el titular de un derecho de
concesión de marina turística o de atracadero turístico, podrá someter su derecho al régimen de
condominio, con fundamento en los artículos 2 y 16 de la Ley 7744 y el artículo 2 de su Reglamento, en
el tanto se garantice la unidad funcional de la marina o atracadero turístico. Por la naturaleza misma
de las marinas y atracaderos turísticos, la afectación al régimen de condominios podrá ser respecto de
la superficie terrestre y del área cubierta por el agua. Para el caso del Proyecto Turístico Golfo de
Papagayo deberá contar, además, con la aprobación de la Junta Directiva del Instituto Costarricense de
Turismo, según lo establecido en el artículo 12 de la Ley Reguladora del Polo Turístico Golfo de
Papagayo, Ley N° 6758 del 4 de junio de 1982 (en adelante Ley 6758).
Todo lo anterior, deberá darse en concordancia con el instrumento de planificación oficial o el

instrumento del régimen legal especial que le sea de aplicación a cada marina o atracadero turístico
según su ubicación, o en el caso del Polo Turístico Golfo de Papagayo, en concordancia con el plan
maestro aprobado por el Instituto Costarricense de Turismo. En todo caso serán aplicables a las
concesiones de marinas o atracaderos turísticos para efectos de este reglamento, todos los usos
indicados en el artículo 3 de la Ley 7933.
El sometimiento al régimen condominal de una marina o atracadero turístico y las eventuales
cesiones de las concesiones filiales, deberán otorgarse de conformidad con lo establecido en el artículo
35 de este reglamento. El concesionario original o quién asuma sus obligaciones contractuales con el
Estado, será responsable de mantener la coordinación necesaria con la CIMAT. Toda comunicación
relacionada con eventuales incumplimientos por parte de uno o varios de los concesionarios, deberá
notificarse al infractor con copia al administrador del Condominio inscrito en el Registro Nacional y al
Administrador de la marina o atracadero turístico, sea éste el concesionario original o a quién asuma
sus obligaciones contractuales, quién será responsable de mantener la coordinación necesaria con la
CIMAT, para efectos del resguardo de dichas obligaciones.
(Así adicionado por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 43511 del 8 de febrero de 2022)
Ficha articulo
Artículo 31. Autorizaciones. El concesionario bajo la Ley N° 7744 que pretenda someter su
concesión al régimen de condominio deberá obtener de previo las siguientes autorizaciones, según lo
establecido en el artículo 20, Capítulo IV de este Reglamento a la Ley 7933:
a) Autorización, emitida por el Consejo Director de la Comisión

Interinstitucional deMarinas y Atracaderos Turísticos (en adelante CIMAT), en virtud
de las competencias dispuestas en el inciso c) del artículo 7 de la Ley 7744 y los incisos
a), b), c) y d) del artículo 17 de su Reglamento, Decreto Ejecutivo N° 38171 del 17 de
octubre del 2013 y sus reformas (en adelante el Reglamento a la Ley 7744). Para dicho
trámite se deberá aportar la siguiente documentación:
i. Solicitud de autorización previa ante CIMAT (en adelante la solicitud), según

el formulario de solicitud establecido en el anexo único de este reglamento.
ii. Planos de diseño de sitio, conforme lo indicado en el artículo 15, incisos 1 y

2, del Capítulo
III de este Reglamento.
Los anteriores requisitos deberán ser presentados por el concesionario interesado

junto con la solicitud ante la CIMAT, o bien podrá realizarlo a través de la plataforma
digital "Administrador de Proyectos de Construcción Requisitos" (en adelante APC
Requisitos) del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (en adelante CFIA), de
conformidad con la Directriz "Puesta en marcha de la plataforma APC requisitos",
Directriz N° 023-MP-MEICSALUD- MIVAH, del 3 de setiembre del 2018, publicada en
el Diario Oficial La Gaceta N° 189 del 12 de octubre de 2018 (en adelante la Directriz).
El concesionario deberá indicar en su solicitud, un correo electrónico para recibir
notificaciones de su trámite.
Una vez presentada la solicitud en forma completa, la CIMAT contará con un plazo de
veinte días hábiles para revisarla y verificará que el sometimiento al régimen de
condominio propuesto no transgreda los términos de la viabilidad técnica de la
concesión, posterior a lo cual emitirá su resolución de autorización.
En el caso de que la solicitud sea presentada en forma incompleta o con información

errónea, o bien incumpla con los requisitos establecidos en este artículo, la CIMAT
podrá realizar observaciones escritas y en forma motivada sobre dichos requisitos,
por una única vez y dentro del plazo de los diez días hábiles siguientes al día del recibo
del trámite. Asimismo, en casos de excepción y cuando sea imprescindible para la
resolución del trámite, la CIMAT tendrá la facultad de requerir ampliaciones o
aclaraciones adicionales a la información aportada en la solicitud, lo cual hará por
escrito, vía correo electrónico, de manera motivada y por una única vez en el mismo
plazo de quince días naturales siguientes al día del recibo del trámite. En ambos casos,
la prevención de la CIMAT suspende el plazo para la resolución del trámite y otorga al
interesado un plazo de diez días hábiles para su atención, para lo cual le indicará un
correo electrónico institucional al cual remitir la respuesta del caso o bien podrá
realizarlo a través de la plataforma digital APC Requisitos del CFIA, de conformidad
con la Directriz.
En caso de que la CIMAT deniegue en forma motivada una solicitud, el concesionario

solicitante podrá hacer reingreso de la misma atendiendo los aspectos pendientes de
resolución; o bien interponer recurso de revocatoria ante la CIMAT o de apelación ante
la Junta Directiva del ICT, dentro de los tres días hábiles siguientes a la fecha de la
comunicación de la denegatoria. En caso de que la Junta Directiva declare sin lugar la
apelación, esta resolución dará por agotada la vía administrativa.
b) En caso de que se someta al régimen condominal una concesión de marina o

atracadero turístico en el Proyecto Turístico Golfo de Papagayo (en adelante PGP),
deberá una vez obtenida la autorización de la CIMAT según el inciso a) anterior,
obtener autorización por parte de la Junta Directiva del Instituto Costarricense de
Turismo según lo establecido en el artículo 12 de la Ley 6758 y el artículo 12 del
Reglamento a la Ley Reguladora del Polo Turístico Golfo de Papagayo, Decreto
Ejecutivo Nº 25439-MP-TUR del 27 de agosto de 1996 y sus reformas. Para estas
solicitudes de autorización de la Junta Directiva del ICT en el PGP, se utilizará el
formulario establecido en el Anexo Único de este reglamento y se seguirá el siguiente
trámite:
La CIMAT, trasladará de oficio la solicitud a la Dirección Ejecutiva del PGP junto con su
expediente administrativo, para que ésta, de acuerdo a lo establecido en el Anexo
Único a este reglamento, emita el criterio técnico del caso con respecto a si el
sometimiento al uso condominal que se propone, es acorde al Plan Maestro del PGP.
Dicho criterio técnico acompañado con el criterio de la Asesoría Legal, - el cual
verificará el cumplimiento de la solicitud con la normativa especial del PGP, esta es, la
Ley 6758 y su reglamento -, se someterá a la aprobación del Consejo Director del PGP
y de la Junta Directiva del ICT, para que ésta emita la autorización del artículo 12 de la
Ley 6758. Lo anterior en un plazo de un mes a partir del traslado del trámite.
c) Para la autorización municipal que otorgó la concesión se seguirá el procedimiento
y plazos de resolución establecidos en el artículo 14 del Reglamento para el Trámite
de Revisión de los Planos para la Construcción, Decreto Ejecutivo N° 36550 del 28 de
abril del 2011 y sus reformas o en su defecto en el procedimiento municipal
establecido por el gobierno local competente, que deberá ser publicado en el Diario
Oficial La Gaceta. En todo caso la municipalidad deberá resolver sobre esta
autorización en el plazo de veinte días hábiles.
Obtenidas las autorizaciones previas citadas, el interesado deberá continuar con los
trámites posteriores vigentes para la constitución e inscripción registral del régimen
de condominio en la concesión del caso, según los artículos 16, 17, 21, 22 y 23 de este
reglamento, incluidos los visados de planos en la plataforma digital "Administrador de
Proyectos de Construcción" (en adelante APC) del CFIA en los términos del
Reglamento para el Trámite de Revisión de los Planos para la Construcción, Decreto
Ejecutivo N° 36550 del 28 de abril del 2011 y sus reformas.
Ficha articulo
Artículo 32. Áreas de Acceso Libre y Restringido. Al momento de someter la concesión al

régimen de condominio, se deberá garantizar que de las áreas indicadas en el inciso 2) y 3) del artículo
3 de la Ley N° 7744, deberán ser de acceso libre para cualquier visitante de la marina o atracadero;
específicamente: suministro de combustible y lubricantes, oficina de Gobierno, baterías de baños e
instalaciones sanitarias de atención al público, espacios de estacionamiento, paseos peatonales,
malecones y plazas abiertas. Todas estas áreas deberán incluirse en la escritura y el reglamento de
constitución del condominio como áreas comunes o áreas privativas del condominio y en el caso de ser
privativas deberá garantizarse su libre acceso, aspecto por el que deberá velar la Administración del
Condominio.
Así mismo, serán áreas de acceso restringido en las facilidades propias de marina o atracadero
turístico: la oficina administrativa del concesionario, obras de rompeolas, facilidades de muelles, áreas
de taller para mantenimiento de embarcaciones, facilidades para varado y botadura, almacenamiento
en seco de embarcaciones, área de almacenamiento de combustible, área de planta de tratamiento y
área de centro de acopio. Todas estas áreas deberán incluirse en la escritura y el reglamento de
constitución del condominio como áreas comunes de acceso restringido o como áreas privativas,
aspecto por el que deberá velar la Administración del Condominio.
Ficha articulo
Artículo 33. Requisitos técnicos para constituir condominios en espacios de atraque. Los
espacios para atraque de embarcaciones, dispuestos en un orden geométrico por medio de muelles,
pueden ser sometidos al régimen de condominio, para lo cual deberán contemplar los siguientes
requisitos técnicos:
a) El desarrollo de muelles en agua podrá constituirse en fincas filiales en concesión,

respetando que solamente el polígono específico del área de agua del puesto de
atraque es lo que se podrá catastrar. Esto no debe contemplar las áreas de circulación,
áreas de muelle, canales de navegación ni radios de giro.
b) Se podrá conformar la totalidad del polígono del área cubierta por el agua destinado
al atraque de las embarcaciones, incluidas todas las áreas adicionales descritas en el
inciso a) anterior, como una finca filial matriz, en la que posteriormente se constituyan
las fincas filiales en concesión en agua.
c) Los servicios públicos de agua, electricidad, internet y otros, así como servicios
accesorios tales como baúles; que están a disposición de cada espacio de atraque para
barco (s) deberán disponerse por áreas comunes. La estructura del puesto de atraque
y muelles, deberá ser área común del condominio madre o un sub condominio.
d) Los costos asociados al mantenimiento de muelles y anclajes deberán ser

considerados como parte del presupuesto condominal. En caso de que el condominio
no mantenga esas áreas en buen estado, el Concesionario será solidariamente
responsable en cuanto a la ejecución de dichas obras frente al Estado.
Ficha articulo
Artículo 34. Contratos de concesión filial. La Municipalidad otorgante de una concesión de

marina o atracadero turístico sometida al régimen de condominio o bien, el Instituto Costarricense de
Turismo para el caso de marinas o atracaderos turísticos en el Proyecto Turístico Golfo de Papagayo,
deberán respectivamente, emitir a favor de su titular un nuevo contrato de concesión para cada
concesión filial. Los nuevos contratos de concesión filial deberán ser suscritos por parte del
concesionario y de la autoridad competente que los otorgó, en un plazo no mayor de tres meses a partir
de la comunicación al interesado de su aprobación. Dichos contratos de concesión deberán ser
protocolizados y presentados ante el Registro Nacional para su inscripción, esto a cargo y costo del
interesado, en un plazo de dos meses a partir de su suscripción. Una vez inscritos los contratos de
concesión, el concesionario deberá informar de ello por escrito a la autoridad competente que los
otorgó, en un plazo de quince días hábiles.
Ficha articulo
Artículo 35. Condiciones de los contratos de concesión filial. Cuando se otorguen nuevos
contratos de concesión filial, se suscribirán en los mismos términos y condiciones que el contrato de
concesión original, salvo: a) en cuanto al plazo, que será el que reste para el término del plazo
originalmente concedido; y, b) en cuanto a aquellas otras materias en las que resulte indispensable
ajustar su texto para hacerlo consecuente con la partición de la concesión original, todo lo cual deberá
ser transcrito en el contrato de cada concesión filial.
Los plazos y sus prórrogas para las concesiones filiales de una marina o atracadero turístico
deberán atender los límites y disposiciones establecidas en el artículo 11 de la Ley 7744.
Ficha articulo
Artículo 36. Cesión, transmisión y disposición de concesiones filiales. Los titulares de

concesiones filiales podrán cederlas, transmitirlas o gravarlas, previa autorización de la CIMAT y la
Municipalidad que otorgó la concesión o del Instituto Costarricense de Turismo para el caso del
Proyecto Turístico Golfo de Papagayo, conforme a los plazos y a lo establecido al efecto en el artículo
33 de la Ley 7744, los artículos 45 y 76 del Reglamento a la Ley de Concesión y Operación de Marinas
y Atracaderos Turísticos, Decreto Ejecutivo N° 38171-TUR-MINAE-S-MOPT del 17 de octubre del 2013
y sus reformas, los artículos 30, 31, 45, 47, 49, 57 y 67 de la Ley sobre la zona marítimo terrestre, Ley
Nº 6043 del 02 de marzo de 1977 y sus reformas, los artículos 60, 83 y 25 del Reglamento a la Ley sobre
la zona marítimo terrestre, Decreto Ejecutivo Nº 7841-P del 16 de diciembre de 1977 y sus reformas,
la Ley Nº 6758 del 4 de junio de 1982 y sus reformas, que Regula la Ejecución del Proyecto Turístico de
Papagayo (en adelante Ley 6758), los artículos 2, 12 y 13 del Reglamento a la Ley Reguladora del Polo
Turístico Golfo de Papagayo, Decreto Ejecutivo Nº 25439-MP-TUR del 27 de agosto de 1996 y sus
reformas, el artículo 1 y siguientes del Reglamento para el Otorgamiento de Garantías Reales que
Gravan las Concesiones del Polo Turístico de Papagayo, Decreto Ejecutivo Nº 29794-MP-TUR del 30 de
agosto del 2001 y sus reformas y el artículo 1 y siguientes del Procedimiento a Seguir para las Cesiones
Parciales de las Concesiones Otorgadas en el Polo Turístico Golfo de Papagayo, aprobado en la Sesión
Ordinaria de Junta Directiva del ICT Nº 5349, artículo 5, inciso X, celebrada el día 1 de marzo del 2005,
publicado en La Gaceta No. 54 del 17 de marzo del 2005. En todo caso, los plazos de resolución de las
autorizaciones citadas no podrán ser mayores a un mes.
Para todo lo anterior, deberá además respetar lo dispuesto en el Reglamento interno del
Condominio que las rija.
Ficha articulo
Artículo 37. Responsabilidades en los contratos de concesión filial. Cada concesionario de

una concesión filial será individualmente responsable de cumplir con las obligaciones de su contrato
de concesión filial. En caso de posibles incumplimientos de las obligaciones contenidas con el contrato
de concesión filial, la Municipalidad otorgante de la concesión filial, o el Instituto Costarricense de
Turismo para el caso del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo, deberán iniciar contra el concesionario
filial un procedimiento ordinario administrativo de cancelación de su concesión filial. Esto según lo
dispuesto en los artículos 19 y 20 de la Ley 7744 y en el artículo 13 de la Ley 6758. Para el caso del
Proyecto Turístico Golfo de Papagayo, se deberá de previo a la apertura del procedimiento ordinario
administrativo indicado supra, agotarse el procedimiento previo de subsanación del artículo 23 del
Reglamento a la Ley Reguladora del Polo Turístico Golfo de Papagayo, Decreto Ejecutivo Nº 25439-MP-
TUR del 27 de agosto de 1996 y sus reformas.
Se entenderá que la garantía de cumplimiento establecida por los artículos 13 y 14 de la Ley

7744 será distribuida proporcionalmente entre todas las concesiones filiales, de forma tal, que ante un
incumplimiento por parte de uno o varios de los concesionarios filiales, en las obligaciones establecidas
en el respectivo contrato de concesión filial, ésta sirva como única garantía solidaria máxima, todo lo
anterior en concordancia con lo establecido por el artículo 23 de la "Ley de Impulso a las marinas
turísticas y desarrollo costero", Ley N° 9977 del 5 de abril del 2021.
Ficha articulo
Artículo 38. Terminación. En el caso de terminación de una concesión filial, el concesionario

original de la Marina o Atracadero, asumirá en forma plena los derechos y obligaciones que
corresponden al respectivo condómino. Si todos los derechos de concesiones filiales fueren cancelados,
incluido el derecho del concesionario original, la concesión volverá a la Municipalidad, o al Instituto
Costarricense de Turismo para el caso del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo.
Ficha articulo
Artículo 39. Prórrogas y nuevos contratos de concesión filial. El otorgamiento de un nuevo

contrato sobre la concesión filial cancelada o no prorrogada, deberá darse en los mismos términos y
condiciones de los demás contratos de concesión filial del respectivo condominio, salvo el plazo, que
será el que falte para la terminación del resto de las concesiones filiales y de la concesión original. La
solicitud de prórroga de cada concesión filial deberá ser realizada individualmente por cada
condómino. El otorgamiento de nuevas concesiones y la prórroga de las concesiones existentes
deberán realizarse de manera que todas las concesiones filiales dentro de un mismo condominio tengan
igual plazo de vencimiento o término y en estricto apego al artículo 11 de la Ley 7744.
Ficha articulo
CAPÍTULO V
Afectación al Régimen de Propiedad en condominio de instalaciones hoteleras o de condohotel
Artículo 40.-En el caso de inmuebles destinados a la actividad turística de hospedaje de

conformidad con lo que establece el Reglamento de las empresas de hospedaje turístico, Decreto
Ejecutivo Nº 11217-MEIC del 7 de marzo de 1980 y sus reformas, y siempre que cumplan con lo
establecido por este Reglamento, las unidades resultantes debidamente acondicionadas para su uso,
goce y disfrute en forma independiente, podrán someterse al régimen de propiedad en condominio, así
como los moteles y albergues transitorios. Se exceptúan las habitaciones de las pensiones y de las casas
de huéspedes. En todo caso, los propietarios de las fincas filiales resultantes están obligados a cumplir
con la normativa vigente que regulan la actividad turística.
(Así modificada su numeración por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 43511 del 8 de febrero de 2022,
que lo traspaso del antiguo artículo 30 al 40)
Ficha articulo
Artículo 41.-Cuando se constituyan condohoteles bajo el régimen de concesión, las densidades

establecidas en los planes reguladores para los lotes hoteleros, se aplicarán a la finca matriz respectiva,
en el caso del condominio construido. Para condominio de lotes, a falta de regulación especí.ca, se
aplicará a cada finca filial las áreas y dimensiones mínimas para lotes, que establezca el plan regulador
respectivo.
Ficha articulo
Artículo 42.-No se permite cambiar el uso de condohotel al de vivienda permanente,

excepcionalmente se permitirá siempre y cuando se obtenga la autorización por parte de las
autoridades competentes (Municipalidad respectiva; o el Ministerio de Agricultura y Ganadería, en el
caso de que se trate de uso de suelo agropecuario; o el Instituto de Vivienda y Urbanismo, cuando se
trate de uso urbanístico), así como la respectiva modificación de la afectación ante el Registro Público.
En caso de no obtener la autorización de las autoridades competentes, previo a un procedimiento
administrativo en donde se observe plenamente la garantía constitucional del debido proceso y los
principios que la integran, en el que se demuestre que se ha cambiado de hecho el uso a vivienda
permanente, la respectiva municipalidad procederá a solicitar ante el Registro la desafectación del
inmueble del régimen de propiedad bajo condominio. Lo anterior, independientemente de las
responsabilidades tributarias, penales, civiles y administrativas que correspondan a quienes
incumplan.
Ficha articulo
CAPÍTULO VI
Acerca de las unidades privativas y los bienes comunes que conforman el Condominio
Artículo 43.-De acuerdo con el destino general del condominio, y el particular de cada finca
filial, las unidades privativas podrán estar o no construidas en todo o en parte. Los retiros de los ríos,
quebradas y demás cuerpos de agua, podrán ser áreas privativas no construidas o podrán ser parte del
área común libre en demasía, respetando lo dispuesto en los artículos 33 y 34 de la Ley Forestal, N °
7575 del 13 de febrero de 1996 y sus reformas.
(Así reformado por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 41152 del 3 de mayo de 2018)
Ficha articulo
Artículo 44.-Las vías internas que habiliten un condominio habitacional, deben cumplir como
el ancho mínimo que se estipula a continuación:
a. Para dos y hasta cuatro viviendas en un condominio horizontal, vertical, o mixto, el

ancho del derecho de vía debe ser de cuatro metros y de seis metros cuando se
propongan de cinco a seis unidades habitacionales.
b. Para más de seis viviendas en condominio horizontal, vertical, o mixto, el ancho

mínimo del derecho vial será de siete metros, siempre y cuando no sobrepase las
cincuenta y nueve viviendas.
c. Para derechos viales en desarrollos que contengan desde sesenta y hasta cien
viviendas, el tramo de acceso tendrá un ancho de ocho metros y medio y en el resto de
la red interna del desarrollo el ancho de los derechos viales quedará sujeto a la
cantidad de viviendas que habilite cada vía interna, de conformidad con los incisos
anteriores.
d. Para más de cien y hasta ciento cincuenta viviendas, el derecho vial mínimo será de
diez metros.
e. Para más de ciento cincuenta y hasta quinientas viviendas el ancho del derecho vial
será de once metros.
f. Para más de quinientas viviendas, el ancho del derecho vial será de catorce metros.
g. En los condominios de lotes (FFPI), las vías internas se regirán por el Reglamento
para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones, y el plan regulador que
corresponda.
En todos aquellos casos que el uso propuesto no sea de tipo habitacional, el diseño deberá
ajustarse a la normativa vigente en la materia, cumpliendo además con la Ley de Igualdad de
Oportunidades para las Personas con Discapacidad y su Reglamento.
Ficha articulo
Artículo 45.-Salvo excepción expresa de ley o de la escritura constitutiva, los elementos,

pertenencias o servicios comunes podrán ser susceptibles de división o transformación. Igualmente,
parte de las áreas comunes podrán convertirse en áreas privativas, siempre y cuando sean áreas en
exceso y sea aprobado por unanimidad por la Asamblea de Condóminos, para lo cual deberán realizar
el trámite de modificación y obtener el visado del INVU, el Ministerio de Salud y de la Municipalidad
respectiva.
Ficha articulo
Artículo 46.-Los derechos de cada condómino sobre los bienes comunes, así como sus
obligaciones para con el condominio, se transmitirán automáticamente con la enajenación que haga de
la finca filial respectiva.
Ficha articulo
Artículo 47.-Tanto en los condominios horizontales y/o verticales con edificaciones, las fincas
filiales podrán tener, al mismo tiempo, área privativa construida (APC) y área privativa no construida
(APNC). Para el caso de fincas filiales en lotes, deberá definirse el área de cobertura máxima de acuerdo
con el Plan regulador aprobado, de no existir dicho instrumento, se procederá según la normativa
dictada por el Reglamento de Construcciones y el Reglamento de Condominio y Administración.
Ficha articulo
Artículo 48.-En todos los condominios las áreas comunes pueden ser restringidas o de uso
general. Asimismo, dentro de esas áreas comunes se podrán asignar espacios o instalaciones a
determinadas fincas filiales, siempre y cuando las áreas comunes excedan el área indicada en este
Reglamento.
Ficha articulo
Artículo 49.-La finca matriz de cada condominio deberá respetar los retiros frontales que
estipulen la Ley y el Reglamento de Construcciones o el Plan regulador Vigente. En cuanto a las fincas
filiales o unidades privativas en condominios horizontales deberán respetar los retiros laterales y
posteriores que estipulen el Reglamento del Condominio y Administración y el Plan regulador del
cantón.
Ficha articulo
CAPÍTULO VII
Acerca de los derechos y obligaciones de los Condóminos
Artículo 50-En el Reglamento de Condominio y Administración de cada condominio, podrán

establecerse derechos y obligaciones adicionales para los condóminos a las establecidas en la Ley
Reguladora de la Propiedad en Condominio y este Reglamento, en el entendido que éstas no pueden
ser violatorias a dichas disposiciones legales o de alguna otra que sea aplicable y no se desnaturalice la
posibilidad de uso y goce independiente de cada unidad privativa por parte de su propietario. Cuando
se transmita la titularidad de las unidades, se debe entender siempre, conforme al artículo 34 de dicha
Ley, que el adquirente conoce el Reglamento de Condominio y Administración propio de cada
condominio sin que deba el notario dar fe de lo anterior.
Ficha articulo
Artículo 51.-No se requerirá acuerdo de la asamblea ni la comparecencia de los propietarios

de las fincas filiales para la constitución a favor de las instituciones del Estado o de empresas de
servicios públicos, de las servidumbres sobre áreas comunes del condominio que se requieran para la
obtención y operación de los servicios públicos básicos a favor de los condóminos, lo anterior siempre
y cuando en el respectivo Reglamento de Condominio y Administración se le otorgue al administrador
del condominio poderes suficientes para tales actos.
Ficha articulo
CAPÍTULO VIII
Acerca de las condiciones funcionales y estructurales de los condominios
Artículo 52.-En el diseño y construcción de condominios verticales, horizontales, mixtos y

combinados de edificaciones, deberán observarse en lo conducente, de acuerdo con la naturaleza de la
propiedad en condominio, las disposiciones del Plan regulador de la Municipalidad respectiva, cuando
exista, las del Plan Regional Metropolitano (GAM), la Ley de Construcciones y su Reglamento, la Ley
General de Salud, la Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad, la Ley
Orgánica del Ambiente, la Ley de Aguas, la Ley Forestal y cualesquiera otra normativa sobre la materia.
Ficha articulo
Artículo 53.-Podrá someterse al Régimen de Propiedad en Condominio: para todo tipo, sea este
de uso habitacional, agrícola, industrial comercial, turístico, hotelero, de recreo, de oficinas, pecuario,
estacionamiento, de servicios y en general, destinados a cualquier propósito que sea lícito; toda
propiedad que tenga acceso a calle pública directamente o a través cíe servidumbre, de manera que
toda unidad privativa o tinca filial, necesariamente, debe tener salida a la vía pública o a un
determinado acceso común o a una servidumbre que la comunique con aquella.
Independientemente de la cantidad de fincas filiales que vaya a tener el condominio, en caso de

que el acceso a calle pública sea a través de servidumbre, no será requisito que esta servidumbre tenga
una longitud mínima o máxima. Si la propiedad no está segregada aún, ésta se podrá segregar dándole
acceso a calle pública por medio de servidumbre de paso que no tendrá una longitud mínima o máxima,
independientemente de la cantidad de fincas filiales que vaya a tener el condominio.
No podrán constituirse servidumbres u otro gravamen real sobre un inmueble del demanio a
favor de fincas privadas colindantes u otro gravamen real sobre un inmueble dado en concesión
en zona marítimo terrestre.
En el caso de propiedades en donde se ingrese a través de servidumbre, se permitirá el
sometimiento al Régimen de Propiedad en Condominio, siempre que cumpla con los siguientes
requisitos:
a. Para proyectos de dos a cuarenta viviendas, el ancho de vía tendrá como mínimo siete
metros de ancho, con una calzada o superficie de rodamiento de cinco metros de ancho.
b. Para condominios de más de cuarenta viviendas y hasta cíen viviendas, el ancho de vía
será de ocho metros con cincuenta centímetros de ancho, con una calzada o superficie de
rodamiento de cinco metros con cincuenta centímetros de ancho.
c. Para condominios de más de cien viviendas y hasta ciento cincuenta viviendas, el

ancho de vía será de diez metros de ancho, con una calzada o superficie de rodamiento
de seis metros de ancho.
d. Para condominios de más de ciento cincuenta viviendas y hasta doscientas

viviendas, el ancho de vía será de doce metros de ancho, con una calzada o superficie de
rodamiento de seis metros de ancho.
e. Para condominios de más de doscientas viviendas, el ancho de vía será de catorce

metros de ancho, con una calzada o superficie de rodamiento de nueve metros de ancho.
f. Para condominios de uso agrícola, comercial, turístico, hotelero, de recreo, de oficinas,

pecuario, estacionamiento, de servicios y. en general, destinados a cualquier propósito, con
exclusión del uso para vivienda e industrial, el ancho de vía será de diez metros de ancho,
con una calzada o superficie de rodamiento de seis metros de ancho.
g. Para condominios de uso industrial el ancho de vía será de diecisiete metros de

ancho, con una calzada o superficie de rodamiento de nueve metros de ancho.
h. En todos los casos, se permitirán anchos de vía mayores a los exigidos en los
apartados específicos.
i. La servidumbre de paso contará con una red de hidrantes de conformidad con el Manual
de Disposiciones Técnicas Generales al Reglamento sobre Seguridad Humana y Protección
contra Incendios del Instituto Nacional de Seguros o la normativa aplicable.
j. La servidumbre contendrá además el derecho de paso, de al menos los servicios de

conducción de energía eléctrica, telecomunicaciones, abastecimiento de agua potable y
evacuación de aguas residuales y pluviales, cuando en el lugar exista el sistema en
funcionamiento.
k. Que la servidumbre se encuentre legalmente constituida o que se constituya en la

escritura de sometimiento al Régimen de Propiedad en Condominio.
(Así reformado por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 34708 del 06 de junio de 2008.)
Ficha articulo
Artículo 54.-Cuando se propongan fincas filiales frente a calles públicas, los retiros de
antejardín deben ajustarse a lo requerido en el Plan regulador de cada cantón, o en su defecto a lo que
exija el Reglamento de Construcciones; en cualquier caso, no podrá ser menor de dos metros.
Cuando se trate de una edificación propuesta sobre una de las vías internas del condominio,
no será necesario el retiro de antejardín.
Ficha articulo
Artículo 55.-En los condominios verticales, horizontales, mixtos y combinados con
edificaciones y cuando las construcciones son contiguas, los muros divisorios entre unidades
privativas, independientemente de su destino, así como los que separen éstas de los bienes y áreas
comunes, deberán construirse con materiales no inflamables hasta por encima de la cubierta, acorde a
la normativa que establece el Reglamento de Construcciones sobre la materia.
Ficha articulo
Artículo 56.-En proyectos que se desarrollen en lotes y bajo el Régimen de la Propiedad en

Condominio, las fincas filiales deben ajustarse en área según el tamaño mínimo permitido por el
reglamento del plan regulador urbano cuando exista este instrumento en la zona. De no existir plan
regulador urbano, el área de cada finca filial se establecerá en función a lo especificado en el
Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones. Para definir el tamaño del
lote se debe tomar en consideración la disponibilidad, en el sector, de red de alcantarillado sanitario
para la recolección de aguas residuales o con planta de tratamiento propia; o por medio de prueba de
infiltración para, determinar la capacidad de absorción del terreno, siguiendo las regulaciones sobre
drenajes que establece el Ministerio de Salud. En ausencia de plan regulador urbano o en caso de
omisión en el mismo, para el cálculo de la densidad en proyectos que se desarrollen bajo el Régimen de
la Propiedad en Condominio, la cantidad de unidades habitacionales se calculará tomando el área total
de condominio madre y se divide entre el área de lote mínimo especificado conforme el párrafo
anterior. En el caso del multifamiliares la densidad se calculará por dormitorios, la cantidad de
dormitorios que se puede desarrollar se calculara multiplicando por tres el número de unidades
habitacionales definida anteriormente.
(Así reformado por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 34708 del 06 de junio de 2008.)
Ficha articulo
Artículo 57.-La estructura de las escaleras comunes, los pasillos y los vestíbulos de acceso o
distribución deben ser de concreto armado o con materiales resistentes al fuego de dos horas como
mínimo. Dichos elementos no podrán revestirse con materiales combustibles.
Ficha articulo
Artículo 58.-No se podrán colocar muros, verjas o setos que segreguen una porción del área
común para el uso exclusivo de algún propietario, salvo cuando el proyecto del complejo contemple
espacios de terreno para uso exclusivo de uno o más propietarios. Estas áreas mantendrán su calidad
de bienes comunes de uso restringido.
Ficha articulo
Artículo 59.-Todas las obras que se vayan a realizar en las áreas comunes, deberán indicarse
en forma clara y explícita en los planos que se tramitan para la aprobación oficial.
Ficha articulo
Artículo 60.-Para condominios mayores de treinta o más filiales, o de más de tres mil
quinientos metros cuadrados, incluyendo el área de estacionamientos, se requerirá una caseta o local
de vigilancia con un área mínima de seis metros cuadrados que incluya servicio sanitario y un área para
la preparación de alimentos.
(*)Para los casos de condominios de interés social, se aplicarán las siguientes reglas según
corresponda:
a. Una caseta o local de vigilancia para condominios horizontales y mixtos que cuenten con
más de treinta filiales o bien, con un área superior a los tres mil quinientos metros cuadrados.
b. Una caseta o local de vigilancia, para condominios verticales que cuenten con más de
sesenta filiales.
(*) (Así adicionado el párrafo anterior por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 41152 del 3 de mayo de
2018)
Ficha articulo
Artículo 61.-Se contará con un espacio cubierto con fácil acceso desde la vía pública destinado
al depósito temporal de desechos domésticos, con el tamaño requerido según la normativa vigente y
con las debidas provisiones de lavado, ventilación y aseo en general. De acuerdo con el desarrollo del
condominio, se deben prever otros recolectores permanentes para el mismo fin. El área del espacio
requerido para la concentración de depósitos de desechos domésticos se calculará pensando en un
tiempo máximo de almacenamiento de una semana, considerando que la producción diaria total por
habitante es de dos litros. (aproximadamente 0,11 metros cúbicos por unidad habitacional). Los
colectores comunes de desechos domésticos deben reunir las características siguientes:
a. Ubicados a cubierto de la lluvia y de manera que los usuarios no recorran más de

cien metros para depositar en ellos sus desechos domésticos. En casos de distancias
mayores, se deberán instalar colectores comunes de transferencia, salvo que se cuente
con un contrato privado o público de recolección de desechos.
b. De fácil limpieza y desinfección, y diseñados de tal manera que limiten el acceso de

animales y insectos.
c. Situados en sitios de fácil acceso para los camiones recolectores.
d. En los condominios verticales, cuando el colector común sea un lugar cerrado, éste
deberá diseñarse, en lo aplicable, de acuerdo con las normas del Reglamento de
Construcciones.
Ficha articulo
Artículo 62.-En condominios mayores de sesenta fincas filiales o de tres mil quinientos metros
cuadrados incluyendo el área de estacionamientos, que estén destinados a vivienda, comercio, oficinas,
bodegas o cualquier otro uso lícito, se deberá construir un espacio común de dieciséis metros
cuadrados como mínimo, que servirá como taller de mantenimiento que incluya un servicio sanitario.
Ficha articulo
Artículo 63.-Todo condominio deberá identificarse con un nombre, letra o número. En caso de
estar compuesto por varios complejos, edificios, locales o unidades, éstos también deberán
identificarse con un nombre, letra o número. La nomenclatura propuesta debe incorporarse a los
planos. El diseñador y el constructor deberán tomar en consideración la adecuada señalización que
requiere el condominio para la identificación de los edificios, veredas, caminos, fincas filiales de lotes o
unidades que se trate.
Ficha articulo
Artículo 64.-Para efectos de la determinación del área destinada a zona verde, juegos infantiles,
parques o áreas recreativas en condominios habitacionales, se aplicarán las siguientes reglas:
a.- Condominio habitacional de seis unidades habitacionales o menos: Todo

condominio habitacional de seis o menos unidades habitacionales que se encuentre
dentro de un área previamente urbanizada o cuadrante urbano, no requiere destinar
un área mínima a juegos infantiles, áreas recreativas, parques o zona verde. En el caso
de que no se encuentre dentro un área previamente urbanizada o cuadrante urbano,
deberá destinar como mínimo un cinco por ciento del área urbanizable de la finca o
diez por ciento del área de cada unidad habitacional, cualquiera que resulte mayor,
para juegos infantiles o áreas recreativas o parques o zona verde.
b.- Condominio habitacional mayor a seis unidades habitacionales: Todo condominio

habitacional, con más de seis unidades habitacionales, deberá destinar como mínimo
un cinco por ciento del área urbanizable de la finca o diez por ciento del área de cada
unidad habitacional, cualquiera que resulte mayor, para juegos infantiles, áreas
recreativas, parques o zona verde; asignando un tercio para cada uno de estos fines.
c.- Condominio de finca filial primaria individualizada, edificaciones y lotes: Todo

condominio de finca filial primaria individualizada deberá destinar a juegos infantiles,
áreas recreativas, parques y zona verde, un mínimo de diez metros cuadrados por cada
finca filial, o el cinco por ciento del área urbanizable, cualquiera que sea mayor;
asignando un tercio para cada uno de estos fines.
d.- Condominio vertical de interés social dentro de una nueva urbanización: Para
desarrollar condominios verticales de interés social, dentro de una nueva
urbanización, se debe hacer constar el número de lotes y la cantidad de unidades
habitacionales que se desarrollen en cada uno de esos lotes, de acuerdo con la
densidad, para determinar la totalidad de la cesión de área pública según la normativa
vigente y las disposiciones que resulten supletorias, que contemplen el desarrollo de
los condominios.
La cesión de área pública se debe hacer constar dentro de los planos de la urbanización. Una
vez definida el área pública a ceder en la nueva urbanización, no se requiere destinar áreas comunes
para los usos de juegos infantiles, áreas recreativas, parques o zona verde de los condominios
verticales. Las áreas destinadas a juegos infantiles, áreas recreativas, parques o zona verde deberá estar
ubicada en un sector de topografía similar al promedio donde se propone el condominio. Respecto al
equipamiento y diseño del núcleo de juegos infantiles y otras áreas comunes el diseñador podrá
proponer opciones de diseño respetando la división de edades establecida en el Reglamento de
Fraccionamientos y Urbanizaciones del INVU.
Ficha articulo
Artículo 65.-En los condominios a desarrollarse por etapas, el área destinada a zona verde,
juegos infantiles, parques y áreas recreativas se calculará independientemente para cada etapa, de tal
forma que no podrá exigirse que la misma sea mayor al 10% de la superficie de cada una de ellas, o
veinte metros cuadrados por cada lote, cualquiera que sea mayor.
Ficha articulo
Artículo 66.-En el condominio de condominios, el porcentaje para áreas verdes, parques, zonas
recreativas y juegos infantiles se calculará de manera global, considerando tanto el área del condominio
matriz inicial como el área de los condominios filiales matrices. De tal forma que la suma de los
porcentajes de los condominios filiales matrices, aunada a la del condominio matriz inicial, cumplan
con las disposiciones del artículo 54.
Ficha articulo
Artículo 67.-Las instalaciones mecánicas como ascensores, bombas elevadoras de agua y

afines, que produzcan ruidos que sean molestos para los moradores de la edificación, deberán contar
con el aislamiento acústico necesario para que el ruido quede confinado y se instalarán en condiciones
que impidan la transmisión de trepidaciones. Su ubicación e instalación deberá hacerse en áreas
comunes.
Ficha articulo
Artículo 68.-Los sistemas de agua potable, aguas residuales, aguas pluviales, instalaciones
eléctricas, telecomunicaciones y cualquier otro sistema de servicios, deberán conducirse, cuando se
trate de edificaciones a nivel de terreno, a través de áreas comunes; cuando se trate de condominios
verticales deberán instalarse en ductos que pueden ser horizontales o verticales.
Ficha articulo
Artículo 69.-El sistema de tuberías para cualquier tipo de servicios hidráulicos, eléctricos y
similares deben ser impermeables; podrán ser o no forrados a criterio del diseñador de acuerdo con
las especificaciones técnicas del fabricante y la legislación vigente en materia de seguridad estructural
del edificio e instalaciones eléctricas, hidráulicas y sanitarias. Estos sistemas serán considerados como
áreas comunes y deberán ser registrables desde áreas privadas o comunes.
Ficha articulo
Artículo 70.-Los planos mecánicos referidos en el Capítulo III de este Reglamento deberán
ajustarse a lo siguiente:
a. Sistemas de agua potable: El agua potable deberá acceder al condominio por medio de
acometidas generales. Hacia el interior de la propiedad, deberán hacerse las derivaciones
necesarias para que cada finca filial, cuente con la suya propia y otra para las áreas de uso
común.
(Así reformado el inciso anterior por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 41152 del 3 de mayo
de 2018)
b. Sistemas de aguas residuales: Cuando existan sistemas de colectores sanitarios generales

en funcionamiento, la conexión desde el condominio a dicho sistema podrá ser única. La
salida de cada finca filial del condominio deberá conectarse a un colector general interno, con
registros individuales. En el caso de unidades de condominios con frente a la vía pública, la
salida podrá realizarse directamente al colector público. Cuando no exista un sistema de
colector público en funcionamiento, las salidas se conectarán a sistemas de tratamientos de
aguas, ya sea individuales o colectivos para dos o más unidades del condominio. Dichos
sistemas de tratamiento de aguas serán obligatorios y deberán cumplir con los
requerimientos y características exigidas por el ordenamiento jurídico, incluyendo las
regulaciones del Ministerio de Salud.
c. Sistemas de aguas pluviales: En el caso de condominios horizontales de edificaciones, se

podrán instalar tuberías para evacuar aguas pluviales bajo el piso de la misma finca filial.
En el caso de condominios verticales, cuando existan patios internos, terrazas o azoteas en

niveles superiores al terreno los mismos deberán conducirse según lo indicado en los
artículos 58 y 59 del presente reglamento.
(Así reformado el inciso c) anterior por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 41152 del 3 de
mayo de 2018)
d. Cumplir con la normativa referente a sistemas contra incendio.

Ficha articulo
Artículo 71.-Todo inmueble que se encuentre amparado a este reglamento y a la Ley

Reguladora de la Propiedad en Condominio, deberá contar con redes para los servicios de
telecomunicaciones y electricidad.
Ficha articulo
Artículo 72.-Los sistemas eléctricos en un condominio, deberán tener tableros de control

independiente, tanto para las áreas de uso común y de los servicios generales, como para cada unidad
del condominio. De ser necesaria una subestación eléctrica, ésta deberá ubicarse en un área común, y
su diseño, características y dimensiones deberán cumplir con la normativa vigente en la materia.
Ficha articulo
Artículo 73.-Los medidores y tableros de control eléctrico y de telecomunicaciones, deben

ubicarse en un área común y en sitios de fácil acceso, con el propósito de que el Instituto Costarricense
de Electricidad, la Compañía Nacional de Fuerza y Luz o la Empresa que brinde el servicio en el lugar,
pueda proveer esos servicios.
Ficha articulo
Artículo 74.-Las redes de telecomunicaciones y distribución eléctrica, podrán ser colocadas de

forma aérea o mediante ductos subterráneos. En el caso de las redes eléctricas, éstas deben tener las
respectivas cajas de registro, conforme al Código Nacional Eléctrico.
Ficha articulo
Artículo 75.-Los ductos horizontales o verticales, deben ser registrables desde áreas comunes
y su ubicación será independiente de aquellos destinados al paso de instalaciones sanitarias.
Ficha articulo
Artículo 76.-Las redes de telecomunicaciones y eléctricas antes mencionadas, deben ser

construidas, de conformidad con las normas vigentes sobre la materia.
Ficha articulo
CAPÍTULO IX
Acerca de la extinción del condominio
Artículo 77.-En el caso de los condominios horizontales, ya sea por acuerdo unánime de
condóminos, orden judicial o cualquier otro mecanismo legal, la desafectación del régimen de
condominio deberá especificar claramente la nueva distribución y propiedad de la totalidad del
inmueble, con fundamento en los planos individuales de las nuevas fincas, así como en el plano general
confeccionado al efecto.
Ficha articulo
Artículo 78.-Los planos que se elaboren para la desafectación deberán ser confeccionados y
firmados por un profesional en agrimensura y ser presentados al INVU, Ministerio de Salud y
Municipalidad respectiva, a fin de obtener la aprobación de estas instituciones, conforme a sus
respectivas competencias.
Ficha articulo
Artículo 79.-Para la inscripción de una desafectación ante el Registro de la Propiedad, el

notario debe dar fe de que tuvo a la vista, tanto la lámina de distribución como los planos catastrados
individuales que cuentan con el respectivo visado municipal y de las Instituciones que otorgan el
visado.
Ficha articulo
Artículo 80.-Una desafectación sólo procederá, si tanto las fincas filiales resultantes los
derechos viales, áreas verdes, comunales y otras, cumplen con lo que al efecto establece el Reglamento
Para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, o bien, de existir Plan regulador
vigente deberá ajustarse a la normativa definida para la zona donde se localiza la propuesta. La entrega
y conversión de las vías internas a calles públicas deben ser expresamente aceptadas por la
municipalidad que corresponde, previamente a la desafectación.
Ficha articulo
Artículo 81.-En el caso de condominios verticales, horizontales, mixtos y/o combinados, que
no cumplan con lo que señala el artículo anterior, la desafectación implicará la conversión de la
totalidad del inmueble al régimen de propiedad tradicional. En estos casos la cabida del nuevo
inmueble será la que señale el respectivo plano catastrado del terreno.
Ficha articulo
Artículo 82.-Una vez cumplido con lo establecido para las áreas a ceder a la Municipalidad
respectiva, según el Reglamento Para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones y en
caso de que no exista acuerdo respecto de quien adquiera la propiedad de las restantes áreas comunes
o en caso de que la escritura de desafectación sea omisa, el Registro procederá a inscribir la finca matriz
en derechos a nombre de todos los propietarios de las unidades privativas al momento de desafectar
el inmueble de acuerdo a la proporción que su unidad privativa representaba durante la vigencia del
Ficha articulo
Artículo 83.-En el caso de los bienes de dominio público otorgados en concesión y sometidos
al régimen de propiedad en condominio, para su desafectación del régimen, deberá contarse además
con la aprobación expresa del ente, institución y/o autoridad que autorizó la concesión.
Ficha articulo
Artículo 84.-La aprobación mencionada en el artículo anterior debe indicar además a nombre
de quién o quienes se inscribirá la o las concesiones resultantes, así como cualquier modificación al
contrato original de otorgamiento. Para su plena validez, dicho acuerdo deberá protocolizarse e
inscribirse en la Sección de Concesiones del Registro Público.
Ficha articulo
Artículo 85.-En caso de que se destruya total o parcialmente un condominio, y que no exista
voluntad por parte de los propietarios de reconstruirlo, la Asamblea de Propietarios deberá solicitar
bajo el procedimiento de desafectación señalado en el artículo 36 de la Ley Reguladora de la Propiedad
en Condominio su extinción. La extinción surtirá efecto a partir de la inscripción en el Registro Público.
En tal caso los asientos de la finca matriz y de las filiales se cancelarán en la Sección de Propiedad en
Condominio y los nuevos inmuebles se inscribirán en la Sección General de Propiedad.
Ficha articulo
CAPÍTULO X
Inscripción de documentos en el Registro Nacional
Artículo 86.-Tanto para la inscripción de la finca matriz y de las filiales, así como para su
desafectación en el Registro Público de la Propiedad, el notario debe dar fe de que ha tenido a la vista
los planos visados lo que implica que el condominio o en su caso la desafectación cumple con los
requisitos a que se refieren la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y este Reglamento.
Ficha articulo
Artículo 87.-La modificación de la cabida de una finca filial o de la totalidad de las fincas filiales
que implique cambios sobre los porcentajes o en sus áreas comunes, deberá contar con la aprobación
unánime de todos los condóminos y consignarse así en el libro respectivo de actas. Lo anterior deberá
constar en un plano general que contenga el nuevo diseño así como las tablas de distribución y
porcentajes, para lo cual deberán contar con el visado de las entidades competentes en los planos
catastrados de cada finca filial.
Ficha articulo
Artículo 88.-En el caso de bienes en concesión, deberá contarse además, con la aprobación
expresa del ente, institución y/o autoridad que le otorgó la concesión.
Ficha articulo
CAPÍTULO XI
Trámite de visado de planos
Artículo 89.-Para el trámite de revisión y visado de planos de condominios por parte de las
instituciones competentes, se emplearán los planos exigidos en el presente reglamento. Los
interesados deberán realizar los trámites respectivos mediante la plataforma APC, cumpliendo con
todo lo establecido en el decreto ejecutivo N° 36550-MP-MIVAH-S-MEIC Reglamento para el Trámite
de Revisión de los Planos para la Construcción.
Ficha articulo
Artículo 90.-Para todos aquellos casos de edificaciones en la zona marítimo terrestre, se

aplicará lo dispuesto en el Decreto Ejecutivo N° 29307-MP-J-MIVAH-S-MEIC-TUR de 26 de enero del
2001, publicado en La Gaceta N° 36 del 20 de febrero del 2001.
Ficha articulo
CAPÍTULO XII
De las sanciones administrativas
Artículo 91.-Al incumplimiento a lo dispuesto en el capítulo octavo del presente reglamento, se

le aplicarán, dependiendo del caso en particular, las sanciones correspondientes contenidas en la Ley
de Construcciones, Ley General de Salud, Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con
Discapacidad, Ley Orgánica del Ambiente, Ley de Aguas, Ley Forestal y cualesquiera otra normativa
sobre la materia.
Ficha articulo
CAPÍTULO XIII
Disposiciones finales
Artículo 92.-El presente reglamento deroga las siguientes disposiciones legales:
1. El capítulo VII, titulado "Edificaciones bajo el Régimen de Propiedad Horizontal o en

Condominio", del Reglamento de Construcciones, reglamento otorgado según acuerdo
de la Junta Directiva del INVU tomando en la sesión Nº 4290 celebrada el 4 de marzo
de 1993, publicado en La Gaceta 56, Alcance 17 del 22 de marzo de 1983 y sus
reformas.
2. El Decreto Ejecutivo N° 26259-MIVAH-MP publicado en el Alcance N° 44 a La Gaceta

N° 168 del 2 de setiembre de 1997, que contiene el Reglamento al artículo 8 de la Ley
de la Propiedad Horizontal.
3. El capítulo III titulado "De los condominios en propiedad horizontal", del Decreto
Ejecutivo N° 27967-MP-MIVAH-S-MEIC, "Reglamento para el trámite de visado de
planos para la construcción".
Ficha articulo
Artículo 93.-La aplicación de los requisitos establecidos en este Reglamento para la debida
inscripción en el Registro Público de escrituras referentes a la constitución, extinción o traspaso de un
bien sometido al régimen de propiedad en condominio, se dará siempre y cuando el otorgamiento de
la escritura o de la solicitud sean posteriores a la entrada en vigencia del mismo.
Ficha articulo
Artículo 94.-Rige a partir de su publicación.
Dado en la Presidencia de la República.-San José, a los dos días del mes de marzo del año dos
mil cinco.
Ficha articulo
ANEXO ÚNICO
A) FORMULARIO DE SOLICITUD DE AUTORIZACIÓN PREVIA ANTE LA
COMISIÓN INTERINSTITUCIONAL DE MARINAS Y ATRACADEROS
TURÍSTICOS PARA AFECTACIÓN AL RÉGIMEN DE CONDOMINIO DE
UNA CONCESIÓN DE MARINA O ATRACADERO TURÍSTICO.

El suscrito, [Nombre y apellidos del solicitante], mayor de edad, [Estado civil], [Profesión u
oficio], vecino de [Domicilio exacto], portador de la cédula de identidad número [___], en mi condición
de concesionario / de [___], con facultades de apoderado generalísimo sin límite de suma, de la sociedad
denominada [___], cédula jurídica número [___], en su condición de sociedad concesionaria/ de la
concesión inscrita en el Registro Nacional de la Propiedad bajo la matrícula [___]-Z-[___] (en adelante la
"Concesión"),conocida como Marina / Atracadero [___]; y para los efectos de cumplir con las
disposiciones de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio Número Siete Nueve Tres Tres y la
Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos Número Setenta Siete
Cuatro Cuatro y sus reglamentos, solicito la autorización previa de la Comisión Interinstitucional de
Marinas y Atracaderos Turísticos (en adelante CIMAT) para afectar la Concesión al régimen de
propiedad en condominio. A tales efectos, en este acto / y en nombre de mi representada/ me
comprometo a lo siguiente: PRIMERO: A contemplar dentro del futuro reglamento del condominio -a
ser constituido-, la siguiente cláusula: "El presente Reglamento de Condominio, se aprueba en
concordancia con: (i) las disposiciones legales vigentes y aplicables a la operación de las concesiones de
marinas y atracaderos turísticos, en especial las de la Ley N° 7744 del 19 de diciembre de 1977 y sus
reformas, Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos y su reglamento (ii) el
contrato de concesión correspondiente, (iii) el Reglamento Interno de la Marina; específicamente en lo
referente a los usos y servicios previamente aprobados por parte de la CIMAT, así como la garantía de libre
acceso público a la Marina, y (iv) lo dispuesto en el último párrafo del artículo 30 del Reglamento a la Ley
Reguladora de la Propiedad en Condominio, Decreto Ejecutivo N° 32303-MIVAH-MEIC-TUR del 2 de
marzo del 2005 y sus reformas, en cuanto a los posibles incumplimientos contractuales." SEGUNDO: De
igual forma me comprometo, en un plazo máximo de treinta días calendario contados a partir de la
inscripción del Condominio en el Registro Nacional, a presentar ante la CIMAT para su verificación,
certificación notarial o registral que respalde dicha inscripción y la incorporación en el Reglamento de
Condominio, de la cláusula indicada en el punto Primero anterior. Establezco además los siguientes
medios para recibir notificaciones del presente trámite: FAX: CORREO ELECTRÓNICO: / ES TODO.
[Nombre de la ciudad], a las [Horas] horas y [Minutos] minutos del [Día] del mes de
[Mes] del año [Año].
______________________
(FIRMA)
En caso de presentarse la solicitud personalmente por el solicitante, este podrá, previa

identificación mediante su cédula de identidad, firmar frente al funcionario del ICT que la
reciba, quién lo hará constar así mediante leyenda en el mismo documento. En caso de
presentar la solicitud en forma física no presencial (mediante un tercero), la firma deberá estar
autenticada. En caso de presentarse la solicitud en formato digital, esta deberá ser suscrita
mediante firma digital.
B) FORMULARIO DE SOLICITUD DE AUTORIZACIÓN PREVIA
ANTE LA COMISIÓN INTERINSTITUCIONAL DE MARINAS Y
ATRACADEROS TURÍSTICOS Y ANTE LA JUNTA DIRECTIVA DEL ICT

PARA AFECTACIÓN AL RÉGIMEN DE CONDOMINIO DE UNA
CONCESIÓN DE MARINA O ATRACADERO TURÍSTICO UBICADA EN
EL PROYECTO TURÍSTICO GOLFO DE PAPAGAYO.
El suscrito, [Nombre y apellidos del solicitante], mayor de edad, [Estado civil], [Profesión u
oficio], vecino de [Domicilio exacto], portador de la cédula de identidad número [___], en mi condición
de concesionario / de [___], con facultades de apoderado generalísimo sin límite de suma, de la sociedad
denominada [___], cédula jurídica número [___], en su condición de sociedad concesionaria/ de la
concesión inscrita en el Registro Nacional de la Propiedad bajo la matrícula [___]-Z-[___] (en adelante la
"Concesión"),conocida como Marina / Atracadero [___]; y para los efectos de cumplir con las
disposiciones de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio Número Siete Nueve Tres Tres y la
Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos Número Setenta Siete
Cuatro Cuatro y sus reglamentos, solicito la autorización previa de la Comisión Interinstitucional de
Marinas y Atracaderos Turísticos (en adelante CIMAT) para afectar la Concesión al régimen de
propiedad en condominio y una vez obtenida ésta, la autorización de la Junta Directiva del Instituto
Costarricense de Turismo en los términos del artículo 12 de la Ley Reguladora del Polo Turístico Golfo
de Papagayo, Ley N° 6758 del 6 de mayo de 1982 (en adelante Ley 6758) y el artículo 12 de su
reglamento, toda vez que la Concesión se ubica en el Proyecto Golfo Turístico de Papagayo. A tales
efectos, en este acto / y en nombre de mi representada/ me comprometo a lo siguiente: PRIMERO: A
contemplar dentro del futuro reglamento del condominio -a ser constituido-, la siguiente cláusula: "El
presente Reglamento de Condominio, se aprueba en concordancia con : (i) las disposiciones legales
vigentes y aplicables a la operación de las concesiones de marinas y atracaderos turísticos en el Proyecto
Golfo Turístico de Papagayo (en adelante PGP), en especial las de la Ley N° 7744 del 19 de diciembre de
1977 y sus reformas, Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos, su reglamento y
las de la Ley Reguladora del Polo Turístico Golfo de Papagayo, Ley N° 6758 del 6 de mayo de 1982 y su
reglamento (ii) el contrato de concesión correspondiente, (iii) el Reglamento Interno de la Marina;
específicamente en lo referente a los usos y servicios previamente aprobados por parte de la CIMAT, así
como la garantía de libre acceso público a la Marina y (iv) lo dispuesto en el último párrafo del artículo
30 del Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Decreto Ejecutivo N° 32303-
MIVAH-MEIC-TUR del 2 de marzo del 2005 y sus reformas, en cuanto a los posibles incumplimientos
contractuales." SEGUNDO: De igual forma me comprometo, en un plazo máximo de treinta días
calendario contados a partir de la inscripción del Condominio en el Registro Nacional, a presentar ante
la CIMAT y ante la Oficina Ejecutora del PGP para su verificación, certificación notarial o registral que
respalde dicha inscripción y la incorporación en el Reglamento de Condominio, de la cláusula indicada
en el punto Primero anterior. Establezco además los siguientes medios para recibir notificaciones del
presente trámite: FAX: CORREO ELECTRÓNICO: / ES TODO. [Nombre de la ciudad], a las [Horas] horas
y [Minutos] minutos del [Día] del mes de [Mes] del año [Año].
______________________
(FIRMA)
En caso de presentarse la solicitud personalmente por el solicitante, este podrá, previa

identificación mediante su cédula de identidad, firmar frente al funcionario del ICT que la
reciba, quién lo hará constar así mediante leyenda en el mismo documento. En caso de
presentar la solicitud en forma física no presencial (mediante un tercero), la firma deberá estar
autenticada. En caso de presentarse la solicitud en formato digital, esta deberá ser suscrita
mediante firma digital.
C) REQUISITOS DE PRESENTACIÓN Y ASPECTOS A VERIFICAR:
C1. Formato de los planos digitales: Los planos de diseño de sitio, conforme al requisito
indicado en el artículo 15, incisos 1 y 2, del Capítulo III de este Reglamento, deberán ser presentados
en formato PDF, DWG o cualquier otro aceptado en la plataforma digital "Administrador de Proyectos
de Construcción" (APC) del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA).
C2. Presentación vía plataforma APC Requisitos: La solicitud podrá ser presentada además
a través de la plataforma digital "Administrador de Proyectos de Construcción Requisitos" (APC
Requisitos) del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA), de conformidad con la Directriz
"Puesta en marcha de la plataforma APC requisitos", Directriz N° 023-MP-MEIC-SALUD-MIVAH, del 3
de setiembre del 2018, publicada en el Diario Oficial La Gaceta N° 189 del 12 de octubre de 2018 (en
adelante la Directriz) y según lo que indica el artículo 31 de este reglamento. Hasta tanto esté disponible
el acceso a la plataforma APC Requisitos para estos efectos, el interesado podrá presentar su solicitud
ante la CIMAT en forma física o bien digital.
C3. Aspectos a verificar de oficio por la CIMAT:
1. Con vista al Sistema de Certificaciones e Informes Digitales en línea del Registro

Nacional, la CIMAT verificará la naturaleza, situación, medida y linderos de la
concesión a someter al régimen de propiedad en condominio.
2. La CIMAT verificará los aspectos técnicos de la solicitud según lo establecido en los

artículos 31, 32 y 33 de este reglamento.
3. Los compromisos adquiridos por el solicitante junto con la información detallada en

la solicitud, serán verificados de oficio por la CIMAT con base en la competencia
establecida en el artículo 7, inciso a) de la Ley 7744.
C4. Aspectos a verificar de oficio por el ICT en el caso de concesiones de marinas y

atracaderos turísticos en el PGP.
1. La Dirección Ejecutiva del PGP con vista al expediente administrativo de la solicitud

que le será trasladado de oficio por la CIMAT, verificará mediante criterio técnico si el
sometimiento al uso condominal que se propone, es acorde al Plan Maestro del PGP.
2. La Asesoría Legal del ICT, con vista al expediente administrativo de la solicitud y al

criterio técnico de la Dirección Ejecutiva del PGP, verificará el cumplimiento de la
solicitud con la normativa especial del PGP, esta es, la Ley 6758 y su reglamento.
3. La solicitud junto con su criterio técnico y legal, se someterá a la aprobación del
Consejo Director del PGP y de la Junta Directiva del ICT, para que ésta emita la
autorización del artículo 12 de la Ley 6758. Lo anterior en un plazo de un mes a partir
del traslado del trámite.
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EL MINISTRO DE VIVIENDA Y ASENTAMIENTOS HUMANOS,

EL MINISTRO DE ECONOMÍA, INDUSTRIA Y COMERCIO,

En uso de las atribuciones constitucionales previstas en el artículo 140 incisos

1º-Que el 28 de octubre de 1999, fue emitida la Ley Reguladora de la Propiedad

2º-Que la Ley N° 7933 igualmente derogó de manera tácita el Decreto Ejecutivo

3º-Que es obligación del Poder Ejecutivo reglamentar la Ley Reguladora de la

4º-Que en atención a lo dispuesto en la Ley de Protección al Ciudadano del

5º-Que de la seguridad jurídica, depende en gran medida la competitividad del

6º-Que de acuerdo con la Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas

7º-Que tanto la Ley de la Zona Marítimo Terrestre y sus reformas como su

Artículo 1º-Para los efectos de interpretación y aplicación del presente

1. Administrador: es la persona física o jurídica que es nombrada por la

2. Anteproyecto: es el plano general preliminar que muestra mediante un

3. Área común: cosas y bienes de uso general o restringido,

4. Área común libre: es la parte de terreno que pasa a ser propiedad de

5. Área común construida: corresponde a las construcciones que quedan en

6. Área privativa construida: área construida de cada finca filial, que

7. Área privativa no construida: superficie privada descubierta, excluyendo

9. Cobertura: proyección horizontal de una estructura o el área de terreno

10. Coeficiente de copropiedad: índice que establece la participación

11. Condominio: inmueble susceptible de aprovechamiento independiente

12. Condominio vertical: modalidad mediante la cual cada condómino es

13. Condominio horizontal: la modalidad donde cada condómino es

14. Condominio mixto: son aquellos donde pueden presentarse en una

15. Condominio combinado: es un proyecto donde se combinan diferentes

16.Condominio de condominios: proyecto donde las fincas filiales se

(Así reformado el párrafo anterior por el artículo 1° del decreto ejecutivo N°

Lo anterior debe permitirse en los Reglamentos de Condominio y

17. Condominios de lotes: son aquellos donde las fincas filiales

18. Conjunto: desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios

19. Condohotel: modalidad de operación de hospedaje en que la propiedad

El 70% del tiempo al año debe dedicarse el establecimiento como mínimo al

20. Concesión: acto unilateral de la Administración Pública que concede,

21. Concesión filial: filial resultante de la partición de la concesión original,

22. Derecho de vía: el ancho total de la calle, callejuela, sendero o

23. Edificio: construcción de uno o varios pisos levantados sobre un terreno,

24. Finca filial: unidad privativa de propiedad dentro de un condominio, que

(Así reformado el inciso anterior por el artículo 1° del decreto ejecutivo N°

28. Régimen de propiedad en condominio: régimen especial de propiedad

29. Reglamento de Condominio y Administración: es el instrumento

Es el estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los

(Así adicionado el inciso anterior por el artículo 2° del decreto ejecutivo N°

33. Vialidad oficial proyectada: Aquella debidamente emitida y oficializada

(Así adicionado el inciso anterior por el artículo 2° del decreto ejecutivo N°

34. Área Previamente Urbanizada: Todas aquellas urbanizaciones y

(Así adicionado el inciso anterior por el artículo 2° del decreto ejecutivo N°

35. Condominio de Edificaciones y Lotes: Está compuesto por fincas filiales

(Así adicionado el inciso anterior por el artículo 2° del decreto ejecutivo N°

36. Condominio de Fincas Filiales Matrices: Corresponden al contorno

(Así adicionado el inciso anterior por el artículo 2° del decreto ejecutivo N°

37. Cuadrante Urbano: Es el área urbana o ámbito territorial de

(Así adicionado el inciso anterior por el artículo 2° del decreto ejecutivo N°

Artículo 2º-Las disposiciones de este Reglamento se aplicarán a todo inmueble que

Artículo 3º-Los condominios podrán ser de tipo horizontal, vertical, combinado y

Artículo 4º-Los proyectos en condominio podrán desarrollarse por etapas conforme lo