PONENCIA

EL SISTEMA REGISTRAL EN COLOMBIA

Por medio de la Ley 84 de 1873 (Código Civil de los Estados Unidos de Colombia), se
establece el registro de instrumentos públicos en Colombia, que es adoptado por la
República de Colombia mediante la Ley 57 de 1887.

En materia registral, el Código Civil dedicó el título 43 (artículos 2637 al 2682) hoy
Decreto Ley 1250 de 1970. El artículo 43 del C.C. consagraba el sistema personal, los
asientos registrales se hacían en libros especiales por orden cronológico donde se hacía una
transcripción resumida de las cláusulas principales del instrumento; el registrador debía
llevar el libro de registro primero para la inscripción de los títulos que trasladaban o
modificaban el dominio de inmuebles, el libro segundo para la inscripción de títulos que no
afectaban la situación jurídica de los inmuebles y el libro de anotaciones de hipotecas.
Posteriormente se exige llevar otros libros tales como, el registro de causas mortuorias, el
de autos de embargo, y el de demandas civiles hasta completar cerca de dieciocho libros
más (Ley 57 de 1887).

Posteriormente, se expidió la Ley 40 de 1932 que organizó la matrícula de la propiedad

inmueble, pero el sistema personal del código civil continúo vigente, hasta el punto que la
tradición operaba al inscribirse el negocio jurídico en el libro primero, mientras que el libro
de matrículas servía sólo para conocer rápidamente la historia del inmueble.

El título 43 del Código Civil, la Ley 40 de 1932 y las normas creadoras de los demás
libros, incluyendo el sistema de matrícula inmobiliaria implantado a partir de 1934 para
individualizar la tradición de cada inmueble, fueron derogados por el Decreto Ley 1250 de
1970, iniciándose el segundo sistema denominado FOLIO REAL que tuvo aplicación
desde 1978 hasta 1995 y finalmente con la tecnología de punta se implantó el tercer
sistema denominado FOLIO MAGNETICO, adoptado a comienzos de 1995 con el traslado
masivo del sistema de folio en cartulina y aún el de las matrículas del antiguo sistema.

ALGUNOS ASPECTOS JURIDICOS

El artículo 131 de nuestra Constitución Política, consagra “Compete a la ley la

reglamentación del servicio público que prestan los notarios y registradores, la definición
del régimen laboral para sus empleados y lo relativo a sus aportes como tributación
especial de las notarias, con destino a la administración de justicia...
Corresponde al Gobierno la creación, supresión y fusión de los círculos de notariado y
registro y la determinación del número de notarios y oficinas de registro”

De acuerdo con el Decreto 2158 de 1992, las Oficinas de Registro de Instrumentos

Públicos son dependencias de la Superintendencia de Notariado y Registro, pero son
autónomas en el ejercicio de la función registral. El Consejo de Estado, en concepto de

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1994, ha manifestado “... En asuntos exclusivamente relacionados con el registro, contra
las decisiones que profieran los registradores de instrumentos públicos en el sentido de
abstenerse de inscribir un documento u observar una anotación por no coincidir con la
verdadera situación jurídica del bien inmueble, sólo procede el recurso de reposición. De
donde es improcedente el de apelación para ante el Superintendente de Notariado y
Registro. La función de registro es autónoma y se ejerce sin que exista dependencia
jerárquica con el superintendente...”

Además de las funciones que la Constitución y la Ley le señalan, el registrador de

instrumentos públicos en el circulo de su jurisdicción es el responsable del manejo técnico,
administrativo y jurídico de la Oficina a su cargo.

El artículo 29 de la Constitución Nacional, señala la observancia de los principios allí

consagrados al establecer, que la función administrativa está al servicio de los intereses
generales y se desarrolla con fundamento en los principios de igualdad, moralidad,
eficacia, economía, celeridad, imparcialidad y publicidad.

El Decreto Ley 1250 de 1970 o estatuto de registro, derogó todas las normas anteriores en
materia de registro de la propiedad, creó un estatuto independiente.

DEL REGISTRO INMOBILIARIO

El registro inmobiliario, es un servicio prestado por funcionarios públicos, para la

inscripción de actos atinentes al dominio y otros derechos reales principales o accesorios
que versen sobre bienes raíces contenidos en un documento público.

Derecho real es definido en el artículo 665 del Código Civil como “...el que tenemos sobre
un cosa sin respecto a determinada persona.” . “Son derechos reales el de dominio, el de
herencia, los de usufructo, uso o habitación, los de servidumbres activas, el de prenda y el
de hipoteca.”

Para la adquisición y constitución de los derechos reales, se requiere del título y el modo.
El título de adquisición de un derecho real no es otra cosa que una de las fuentes de las
obligaciones en actividad, y las obligaciones tienen su origen en una de las siguientes
fuentes: contrato, cuasicontrato, delito, cuasidelito, la ley y el enriquecimiento sin causa. El
modo, es el medio que la ley facilita para adquirir los derechos reales.

En Colombia la adquisición de los derechos reales requiere del título y el modo, el título es
el hecho que da la posibilidad para adquirir el dominio u otro derecho real y el modo de
adquirir es el hecho idóneo para producir en concreto la adquisición del derecho a favor de
una persona.

Los asientos registrales deben efectuarse en la oficina de ubicación del respectivo

inmueble; cada bien raíz tiene asignado un solo folio de matrícula que lo individualiza. Es
un servicio rogado, es decir, debe mediar solicitud de persona interesada previo el pago de
los derechos respectivos.

Los objetivos básicos del registro de la propiedad inmobiliaria son:

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 1. Servir de medio de tradición de los bienes inmuebles y demás derechos reales
constituidos sobre ellos, artículo 756 del Código Civil.
2. Publicitar los actos y contratos que trasladen el dominio de los mismos o los graven
o limiten
3. Servir como medio de prueba para la adquisición de los derechos reales relativos a
bienes raíces.
4. Revestir de autenticidad los actos o contratos así inscritos.
5. Servir como medio de seguridad para negocios jurídicos sobre inmuebles.

PRINCIPIOS INMOBILIARIOS REGISTRALES

Los principios inmobiliarios registrales son las reglas o ideas fundamentales que sirven de
base al sistema inmobiliario registral de un país determinado.

Al estudiar la legislación inmobiliaria de un país debe determinarse los principios que

orientan la función registral, de cuyo análisis se podrá concluir el grado de desarrollo, por
cuanto estos no son universales; por ejemplo, la totalidad de los principios del sistema
inmobiliario alemán no son compartidos por el sistema español, ni los de este coinciden
con el francés, y así sucesivamente.

En nuestra legislación, se aceptan los principios de inscripción, prioridad o rango,

rogación, tracto sucesivo, de especialidad, de legalidad, de legitimación y de fe pública.

INSCRIPCIÓN

La inscripción en el registro de la propiedad de los inmuebles y de los derechos reales

sobre los mismos es básica ya que sin ella, no puede hablarse de registro inmobiliario, por
eso, este es un principio común a los sistemas registrales.

La inscripción es voluntaria, cuando la ley deja a los interesados la posibilidad de inscribir

o no sus derechos. Es forzada, cuando la ley impone obligatoriamente la inscripción, so
pena de una sanción. Es rogada cuando se produce a instancia de los interesados y es de
oficio cuando se produce por decisión del registrador.

PRIORIDAD O RANGO

El acto registrable que primero ingrese al registro prevalece sobre los demás que se
refieran a ese mismo inmueble, aunque el documento fuese de fecha anterior. La prioridad
surge en el momento de la presentación del título en el registro, de tal forma que el primero
en ingresar tiene preferencia a cualquier otro posterior, así sea de fecha anterior

ROGACIÓN

Los asientos del registro se practican a solicitud de parte interesada o por mandato de
autoridad judicial o administrativa. La actuación del registrador es rogada, de tal manera
que si tiene conocimiento de que en la realidad jurídica se ha producido un acto registrable,

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no podrá actuar de oficio. El carácter rogado es requisito para iniciar el procedimiento de
registro, ya que una vez hecha la presentación los trámites posteriores se efectúan de
oficio.

El fundamento de la rogación está en el hecho de que el registro de la propiedad es una

institución pública, puesta al servicio e interés inmediato de los particulares o de los entes
públicos.

Una vez presentada la petición de la inscripción, el procedimiento que adelanta el

registrador es automático en virtud del carácter de interés público de la institución del
registro.

TRACTO SUCESIVO

Su finalidad es ordenar los asientos para que reflejen los cambios sucesivos de la realidad
jurídica. Este principio exige que los distintos titulares del dominio o del derecho real
registrado aparezcan en el registro íntimamente enlazados, de tal manera que en la cadena
titular se observe el eslabón entre causante y sucesor. Si el registro de la propiedad
pretende asegurar la validez y eficacia de los derechos reales inscritos y recoger con
exactitud el estado jurídico de los inmuebles, es indispensable la existencia de un medio
adecuado para determinar que se ha cumplido el orden regular en las diversas
transmisiones y gravámenes de los inmuebles.

ESPECIALIDAD O DETERMINACIÓN

A cada inmueble se le destine un folio real propio donde se relata la historia jurídica del
mismo.

El principio de especialidad comprende:

- La determinación exacta del titular, que exige los datos necesarios para asegurar su
identidad. En caso de ser varios titulares, se determina exactamente la cuota de cada uno.
- La determinación exacta del inmueble sobre el cual recae el derecho real, en
términos que permitan identificarlo e individualizarlo, de tal manera que lo reflejado en el
registro coincida con la realidad física. Como consecuencia, se debe fijar la naturaleza del
inmueble, la delimitación, características, elementos físicos y partes integrantes.
- La determinación clara y precisa de los derechos inscribibles y los datos que
permitan precisar el alcance de los mismos como son: naturaleza, extensión, modalidades,
condiciones suspensivas, resolutorias, etc.

LEGALIDAD

Sólo son inscribibles los títulos válidos y que reúnen los requisitos exigidos por la ley para
su registro.

Si el título no es válido o existen circunstancias que no permiten la inscripción, opera el

rechazo del registro del documento.

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La calificación, es el examen que hace el registrador de los documentos presentados en el
registro, con el fin de verificar si reúnen los requisitos exigidos por la ley para su validez y
registro. Si de la calificación se concluye que al documento que ha ingresado para registro,
le faltan algunos requisitos para formalizar la inscripción, es devuelto el documento, para
que sea corregido o se subsanen las causales que no permiten el registro.

Con este principio se quiere evitar, que ingresen al registro documentos nulos, en virtud de
la finalidad del registro de la propiedad, el cual es, brindar seguridad jurídica al comercio
inmobiliario.

De no existir este principio, se darían cadenas de inscripciones fraudulentas y los asientos

en el registro solo permitirían el engaño a las personas, favoreciendo además, el tráfico
ilícito de los inmuebles.

LEGITIMACIÓN

Los asientos registrales gozan de una presunción de veracidad que se mantiene hasta tanto
no se demuestre la discordancia entre lo reflejado por el registro y la realidad.

Por este principio, el contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus
efectos.

FE PUBLICA REGISTRAL

El registro se reputa siempre exacto en beneficio del adquirente que contrató confiado en el
contenido de los asientos y lo protege de manera absoluta en su adquisición, siempre y
cuando se cumplan los requisitos exigidos por la ley.

ORGANIZACIÓN DEL REGISTRO

A la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, le corresponde, la inscripción de los

actos, contratos, providencias judiciales, administrativas y arbitrales que versen sobre
derechos reales vinculados a bienes raíces y la inscripción de los testamentos hasta tanto se
organice el registro central.

El registro tiene como finalidad, servir de medio para publicitar la situación jurídica de los
inmuebles inscritos, lo que permite brindar seguridad y certeza a las personas, ya que
permite el conocimiento de la titularidad de los derechos reales, las limitaciones,
afectaciones y medidas cautelares.

La publicidad formal, la inoponibilidad de lo no inscrito frente a terceros y el carácter

constitutivo de la inscripción como requisito indispensable en la adquisición y constitución
de los derechos reales inmobiliarios, son las bases en que se sustentan la seguridad del
comercio inmobiliario colombiano.

En Colombia, el derecho de propiedad es uno de los pilares de la organización política, sin

la existencia de la publicidad inmobiliaria, la incertidumbre estaría presente en cada
transacción, restando confianza al comercio inmobiliario.

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DIRECCION INSPECCION Y VIGILANCIA

Los decretos-leyes 2158 de 1992 y 1669 de 1997, establecen la estructura, organización y

funcionamiento de la Superintendencia de Notariado y Registro.

La Superintendencia de Notariado y Registro es una unidad administrativa especial,

adscrita al Ministerio de Justicia, con personería jurídica y patrimonio autónomo, tiene
como objetivos, la dirección, inspección y vigilancia de los servicios públicos de notariado
y registro de instrumentos públicos, algunas de sus funciones son: Velar por la adecuada y
eficaz prestación de los servicios públicos de notariado y registro; proponer al Gobierno
Nacional la creación o supresión de notarías, oficinas de registro; asignar a las oficinas de
registro el presupuesto para su funcionamiento; ejercer la inspección y vigilancia sobre la
función notarial; adelantar investigaciones e imponer sanciones a notarios y registradores.

ESTRUCTURA DE LA SUPERINTENDENCIA

Para cumplir con sus objetivos y funciones, la Superintendencia cuenta con una estructura
organizacional compuesta de un aparato centralizado y uno descentralizado dependiente
del primero. Tiene un Consejo Directivo, presidido por el Ministro de Justicia.
Dependiendo del Superintendente, hay dos superintendencias delegadas, una para el
notariado y otra para el registro de instrumentos públicos, designados, al igual que el
Superintendente, por el Presidente de la República, pero funcionalmente, dependen del
Superintendente de Notariado y Registro.

Los Superintendentes Delegados vigilan, inspeccionan y controlan el notariado y el

registro.

El decreto ley 1669 de 1997, asignó a la Secretaría General de la Superintendencia, la

función de dirigir, coordinar y controlar las actividades de las oficinas de registro.

Internamente en la Superintendencia, se distribuyen funciones entre la Delegada para

Registro, la Oficina de Auditoría Interna y la Oficina de Control Interno Disciplinario. La
Superintendencia Delegada para el Registro propone políticas, planes y programas que
tienen que ver con la regulación, inspección y vigilancia del registro de instrumento
públicos. La Oficina de Auditoría Interna le corresponde la vigilancia, inspección y control
de las Oficinas de Registro desde el punto de vista administrativo, es decir, la aplicación de
tarifas, funcionamiento y cumplimiento de la actividad registral. La Oficina de Control
Interno Disciplinario recepciona e instruye las quejas y reclamos relacionadas con el
servicio público del registro.

OFICINAS DE REGISTRO

Atendiendo al artículo 27 del decreto 2158 de 1992, las Oficinas de Registro son
dependencias de la Superintendencia de Notariado y Registro, pero son autónomas en el
ejercicio de la función registral.

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Las Oficinas de Registro se dividen en principales y seccionales. Las principales, son
cabeceras del Círculo y se encuentran ubicadas en las capitales de los Departamentos y en
el Distrito Capital de la República, están integradas por el Despacho del Registrador, las
Divisiones Jurídica, Administrativa y Operativa y ejercen la coordinación técnica y
administrativa de las Oficinas Seccionales. Las seccionales están ubicadas en los demás
municipios.

REGISTRADORES.

El registro es un servicio del Estado prestado por funcionarios públicos denominados

registradores.

El artículo 131 de la Constitución Política establece que el nombramiento de los notarios

en propiedad, deberá hacerse mediante concurso, pero no manifiesta nada respecto de los
registradores; lo que quiere decir que se debe aplicar la regla general del artículo 125 de la
Constitución Política, que al referirse a los empleos de los órganos y entidades del Estado,
establece que estos son de carrera, excepto los cargos de elección popular, los de libre
nombramiento y remoción y los demás que determine la ley.

Para ser registrador se requiere ser colombiano, ciudadano en ejercicio, persona de

excelente reputación, abogado titulado y tener mas de treinta años de edad.

Los registradores son responsables civilmente por los daños y perjuicios que causen a los
usuarios del servicio por culpa o dolo en la prestación del servicio, responden
disciplinariamente de cualquier irregularidad en la prestación del servicio, además de la
responsabilidad civil o penal que les pueda corresponder.

FORMA DE LLEVAR EL REGISTRO.

Los artículos 2o y 3o del Decreto Ley 1250 de 1970, establecen los títulos, actos y
documentos sujetos y registros. El artículo 2o, dispone que están sujetos a registro “...todo
acto, contrato, providencia judicial, administrativa o arbitral que implique constitución,
declaración, aclaración, adjudicación, modificación, limitación, gravamen, medida
cautelar, traslación, extinción del dominio u otro derecho real, principal o accesorio sobre
bienes raíces, salvo la cesión del crédito hipotecario.. “ igualmente, “ .. los actos, contratos,
providencias que dispongan de la cancelación de las anteriores inscripciones...”

También son actos registrables, el acta de conciliación cuando el acuerdo se relaciona con
derechos reales vinculados a bienes inmuebles, los testamentos cerrados y abierto, cuya
inscripción se efectúa en el libro especial destinado para tal fin.

El artículo 3º del decreto ley 1250 de 1970, establece que el registro de documentos
referentes a inmuebles, se verificará en la oficina de registro de ubicación del bien y si un
acto o contrato afecta a varios inmuebles ubicados en diferentes círculos registrales, deberá
ingresar a las distintas oficinas de registro.

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El proceso de registro consta de las siguientes etapas:
a. Radicación
b. Calificación
c. Inscripción
d. Constancia de haberse efectuado la inscripción.

RADICACIÓN. Se presenta cuando se recibe la solicitud de inscripción mediante la

petición del interesado al registrador, acompañada del documento a registrar, previo el
pago de los derechos de registro.

A diferencia de otras legislaciones el Estatuto Colombiano guarda silencio sobre las

personas que están facultadas para solicitar el registro. De acuerdo al artículo 23 del
estatuto Registral, la solicitud la puede hacer cualquier persona, tampoco se requiere
ninguna solemnidad. El principio de rogación tiene lugar en esta fase.

La radicación como etapa del procedimiento tiene importantes efectos jurídicos: La fecha
de inscripción, es la fecha en que es radicado el documento, independientemente que el
trámite de las otras fases se prolongue en el tiempo; en segundo lugar, la pretermisión de la
radicación, trae consigo la inexistencia del registro del documento; en tercer lugar, si el
documento que ingresó es inadmitido o rechazado sin causa legal, el interesado puede
interponer recurso de reposición o el extraordinario de revocatoria directa, para que el
documento sea readmitido, respetando el turno de radicación otorgado inicialmente.

Esta etapa está relacionada con el principio de prioridad o rango. En virtud del cual, el acto
que primero ingrese a registro, se antepone con preferencia a cualquier otro acto registral.

CALIFICACIÓN. Es el examen del documento que hace el funcionario de registro

competente para esta finalidad, con el fin de determinar si el título reúne las condiciones
exigidas por la ley para ser inscrito, o si por el contrario, faltan alguno de los requisitos,
caso en el cual, una vez subsanada la falta el documento reingresa nuevamente y cumple
todas la etapas del registro.

Tiene como fin esta etapa, que al registro solo ingresen los documentos válidos y perfectos,
pues de lo contrario, se formarían cadenas de inscripciones fraudulentas, amparadas por el
Estado y los asientos solo servirían para engañar al público.

Es una atribución que tiene el registrador o funcionario encargado de examinar el

documento, para verificar si reúne los presupuestos necesarios.

Una vez radicado el documento, pasa a la sección jurídica para la calificación y de este
estudio se concluye si procede o no su registro y los términos en que debe extenderse la
anotación respectiva.

Sirve para formarse un criterio sobre la posibilidad del registro del documento; los actos
que son inscribibles, las columnas afectadas, las personas que intervienen en el acto, la
cuantía del acto y la fecha de anotación, son transcritos en un formulario diseñado para tal
efecto, el cual una ves diligenciado y firmado por el funcionario calificador, es remitido a
la sección de inscripción para continuar con la siguiente etapa del proceso.

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Si del examen del documento, el registrador o el funcionario calificador comprueban que
no se dan los presupuestos legales para ordenar el registro, se inadmite; la causal junto con
el fundamento legal y los recursos que procedan contra la inadmisión, se consignarán por
escrito.

La nota de devolución es un acto administrativo y contra él procede el recurso de

reposición en vía gubernativa y las acciones contenciosas administrativas de nulidad y
restablecimiento del derecho en vía judicial.

INSCRIPCIÓN. Una vez efectuada la calificación, el documento pasa a la sección de

inscripción o mecanografía para su registro, que se hace siguiendo el orden de radicación
mediante la trascripción de la información contenida en el formulario de calificación. Esta
información se anota en el folio de matrícula inmobiliaria y da lugar a un asiento.

En las Oficinas que cuentan con el folio magnético, el funcionario calificador adelanta dos
de las etapas del proceso de registro; por una parte, examina y califica el documento y por
otra parte, lo inscribe en la base da datos.

CONSTANCIA DE INSCRIPCION Y DESANOTACION DEL TITULO

REGISTRADO.

Una vez inscrito el acto en el folio de matricula inmobiliaria, se deja constancia de la

inscripción en el documento que se devolverá al interesado y en la copia que queda en el
archivo de la oficina. El documento regresa a la sección de radicación para que en el libro
diario radicador, se tome nota de la fecha en que fue registrado.

En caso de devolución del documento sin el correspondiente registro, debe consignarse la

fecha en que es retirado por el interesado, para garantizar la interposición del recurso de
reposición.

Marta Cecilia Angarita Pineda

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