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Análisis previo del proyecto

Nataly Acosta Ríos, Sebastián Álvarez Quintero, Andrés Felipe Grisales, María Alejandra Motato

Universidad Nacional de Colombia Sede Manizales

Facultad de Ingeniería y Arquitectura

Escuela de Arquitectura y Urbanismo

Énfasis en proyecto arquitectónico l:

Construcción 2023-ll

Julio Fernando Salamanca Pinzón

Cristian Ricardo Cárdenas Delgado

Manizales (Caldas)

11-09-2023
 2

TABLA DE CONTENIDO
TABLA DE CONTENIDO .............................................................................................................................. 2
ÍNDICE DE FIGURAS ................................................................................................................................... 3
ÍNDICE DE TABLAS ..................................................................................................................................... 5
INTRODUCCIÓN......................................................................................................................................... 6
ANÁLISIS DEL SECTOR ............................................................................................................................... 7
DIMENSIÓN FÍSICO ESPACIAL ............................................................................................. 7

DIMENSIÓN FÍSICO NATURAL ........................................................................................... 18

DIMENSIÓN SOCIO-ANTROPOLÓGICA .............................................................................. 27

DIMENSIÓN POLÍTICO – ADMINISTRATIVA....................................................................... 30

CONCLUSIONES ....................................................................................................................................... 38
DEFINICIÓN DEL PRODUCTO ............................................................................................. 38

PROGRAMA ARQUITECTÓNICO ........................................................................................ 41

METODOLOGÍA Y ORGANIZACIÓN DEL EQUIPO DE TRABAJO ................................................................ 42

BIBLIOGRAFÍA.......................................................................................................................................... 43
ANEXOS ................................................................................................................................................... 44
 3

ÍNDICE DE FIGURAS
Figura 1 Localización general ....................................................................................................................... 7

Figura 1 Localización general ....................................................................................................................... 7

Figura 2 Localización sector ......................................................................................................................... 8

Figura 3 Trama Urbana .............................................................................................................................. 10

Figura 4 Altura de las Edificaciones ............................................................................................................ 11

Figura 5 Porcentaje Alturas de las Edificaciones ........................................................................................ 11

Figura 6 Plano Noli ..................................................................................................................................... 12

Figura 7 Imagen de la Ciudad .................................................................................................................... 13

Figura 8 Foto Contexto ............................................................................................................................... 14

Figura 9 Foto Contexto ................................................................................................................................ 14

Figura 10 Red Vial ...................................................................................................................................... 15

Figura 11 Red Vial Peatonal ....................................................................................................................... 15

Figura 12 Flujo Vehicular y Peatonal.......................................................................................................... 16

Figura 13 Fotografías Estado de Conservación de los Edificios .................................................................. 17

Figura 14 Gráfico de temperatura mínima y máxima diaria en la ciudad de Manizales ............................ 18

Figura 15 Gráfico de asoleación del sitio .................................................................................................... 19

Figura 16 Direccion de Vientos.................................................................................................................... 20

Figura 17 Gráfico de Confort Habitacional respecto a la humedad relativa .............................................. 21

Figura 18 Gráfico de lluvias en Manizales en mm por m² ........................................................................... 21

Figura 19 Infraestructura verde urbana (árboles) ...................................................................................... 22

Figura 20 Áreas de Interés Ambiental Zona Urbana ................................................................................... 23

Figura 21 Riesgo deslizamiento .................................................................................................................. 24

Figura 22 Amenaza por deslizamiento ........................................................................................................ 24

 4

Figura 23 Topografía y pendiente ............................................................................................................... 25

Figura 24 Visuales del lote .......................................................................................................................... 26

Figura 25 Edad poblacional ......................................................................................................................... 27

Figura 26 Porcentaje de edad ..................................................................................................................... 28

Figura 27 Nivel de estudios de la población. ............................................................................................... 29

Figura 28 Cuadro de Normativa POT .......................................................................................................... 31

Figura 29 Acueducto ................................................................................................................................... 35

Figura 30 Alcantarillado .............................................................................................................................. 36

Figura 31 Electricidad.................................................................................................................................. 37

Figura 32 Base de Datos Precios ................................................................................................................. 40

Figura 33 Base de Datos Precios ................................................................................................................. 40

 5

ÍNDICE DE TABLAS
Tabla 1 Cuadro de Normativa POT ............................................................................................................. 30

Tabla 2 Tabla de Normativa POT ............................................................................................................... 34

Tabla 3 Tabla Normativa POT ..................................................................................................................... 34

Tabla 4 Programa Arquitectónico ............................................................................................................... 41

Tabla 5 Organización del Equipo de Trabajo .............................................................................................. 42

 6

INTRODUCCIÓN

Este documento se presenta como la hoja de ruta que guiará el proceso del proyecto a realizar

dentro del Énfasis en Proyecto Arquitectónico I. A lo largo de este se explorarán cuatro dimensiones

fundamentales que abarcan la dimensión físico-espacial, dimensión físico-natural, dimensión socio-

antropológica y la dimensión político-administrativa con el fin de proporcionar un marco integral para la

toma de decisiones.

En conjunto, la interpretación de la información recopilada en cada una de las dimensiones antes

mencionadas establece y desglosa las concepciones para tener en cuenta en el diseño arquitectónico,

estructural y de instalaciones; las relaciones de los factores bioclimáticos, riesgos ambientales y

características topográficas que influyen en la planificación del proyecto; la normatividad vigente y su

implicación en el desarrollo del diseño, la disponibilidad de servicios públicos para garantizar un

suministro adecuado.

Además, esta perspectiva integral no solo respalda la concepción del proyecto, sino que también

contribuye a su viabilidad financiera y a su éxito en el mercado. El análisis detallado de la demanda en la

dimensión socio-antropológica y la consideración de los precios competitivos basados en el estudio de

mercado previamente realizado en el énfasis, permiten plantear un producto que no solo sea acorde con

las necesidades de la comunidad establecida para su uso, garantizar su rentabilidad a través de estrategias

de planificación.

Finalmente, se presenta la metodología de trabajo que orientará la ejecución del proyecto, desde

la etapa de diseño, la planificación y seguimiento financiero, haciendo una asignación de tareas y

responsabilidades a cada uno de los integrantes del equipo de trabajo para cumplir los objetivos

establecidos y garantizar que cada aspecto del proyecto se aborde y solucione de manera efectiva.
 7

ANÁLISIS DEL SECTOR

DIMENSIÓN FÍSICO ESPACIAL

LOCALIZACIÓN GENERAL EN EL CONTEXTO URBANO Y DELIMITACIÓN ESPECÍFICA DEFINIDA

PARA EL ÁREA DE INTERVENCIÓN
La zona de intervención en la cual se va a Figura 2
Localización general
desarrollar el proyecto se encuentra ubicado en la

ciudad de Manizales, sobre la Carrera 27 A con Figura 3

Localización general
calle 69 A en el barrio Sancancio. Debido a su

localización, el predio se beneficia de la cercanía a

diferentes puntos importantes dentro de la ciudad

como lo son el sector El Cable, la zona deportiva y

Nota. Tomado de
las universidades, entre otros equipamientos y
https://mapstyle.withgoogle.c
om/.
áreas de esparcimiento.
Intervención Propia

Respecto a la delimitación específica, es un lote esquinero que cuenta con un ancho de 9,37 m y una
Figura 1
Localización general
profundidad 17,86 m para un área total de 166,57 m2.
 8

Figura 4

Localización sector

Nota. Tomado de https://mapstyle.withgoogle.com/. Intervención Propia

ORIGEN Y EVOLUCIÓN HISTÓRICA DE LA ZONA

Hacia los años 50 Manizales ya se había expandido hacia el sureste, donde había nacido una

importante zona denominada Palogrande; la cual albergaría una nueva centralidad (sector “El Cable”),

debido a la creciente actividad económica que trajo consigo una densificación de esta parte de la ciudad

y por lo cual se consolidaron barrios como Palermo, Sancancio y la Camelia.

Tal como lo expresa Giraldo Mejía (1985), específicamente Palermo y Sancancio se proyectan en

una depresión natural, permitiendo desde la Avenida Santander una gran visual hacia el Morro

Sancancio que claramente se convierte en un punto de referencia y que condiciona la trama urbana del

barrio que lleva el mismo nombre. Esta zona residencial se caracteriza por tener antejardines, calles

amplias, buena infraestructura, zonas verdes y de esparcimiento, conectividad con las avenidas más

importantes de la ciudad, cercanía al sector El cable, a la zona deportiva y a las Universidades.

Como anteriormente se menciona, El Cable debido a su crecimiento en cuanto a equipamientos,

comercio y servicios, se afirma como nuevo centro económico de la ciudad y, por ende, toda la celeridad
 9

que se desarrolla allí incide directamente en los barrios que rodean esta zona. Como evidencia de ello

en los últimos años Palermo y Sancancio, aunque denominados en el Plan de Ordenamiento Territorial

de la ciudad como zonas residenciales, han tenido un crecimiento comercial muy importante que

beneficia a sus habitantes y cambia las dinámicas de vida del sector y los usos del suelo.

En virtud de esa evolución presentada a través de los años en dicha zona, Palermo y Sancancio

hoy, siguen siendo barrios que aportan un crecimiento económico a la ciudad, son lugares de acogida

para estudiantes que vienen de otras ciudades y buscan residir

En un lugar cercano a sus universidades y con acceso a diferentes equipamientos y servicios,

pero además por todas sus características sociales, tienden a ser zonas seguras para sus habitantes.
 10

TRAMA URBANA DOMINANTE

La trama urbana dominante es correspondencia directa a la influencia que tiene el cerro

Sancancio en la topografía del sector y sus alrededores, dando como resultado una trama urbana de

carácter no ortogonal. “El crecimiento del barrio Sancancio está limitado por el cerro del mismo

nombre, el cual es un punto de referencia desde cualquier lugar de la ciudad. La manzana central

circular que configura la trama radial de Sancancio, no fue destinada para espacio público: se

desarrollaron edificios en altura y perdió su esencia urbana de punto central y atractivo visual.” (Giraldo

y Vásquez, 2020, p.37)

Figura 5

Trama Urbana

Nota. Tomado de (https://revistadearquitectura.ucatolica.edu.co/article/view/2669/3277)

 11

ALTURAS DE LAS EDIFICACIONES

Debido a que el sector está regido por el ámbito normativo AN 4.2 establecido en el Plan de

Ordenamiento Territorial POT de 2017, las edificaciones no sobrepasan un nivel de entre 4 y 5 pisos de

altura.

Figura 6

Altura de las Edificaciones

Nota. Mapa elaboración propia.

Figura 7

Porcentaje Alturas de las Edificaciones

Nota. Gráfico elaboración propia.

 12

PLANO NOLLI
Figura 8

Plano Noli

Nota. Tomado de (https://mapstyle.withgoogle.com/)

En el plano Nolli se puede observar cómo el sector a pesar de estar ocupado en un gran

porcentaje de su territorio sigue contando con vacíos considerables que representan espacios verdes,

parques y algunos lugares predominantemente hacia el suroeste que aún no han sido construidos. Estos

“vacíos”
 13

IMAGEN DE LA CIUDAD Y ESPACIOS PÚBLICOS

Figura 9

Imagen de la Ciudad

Nota. Tomado de (https://mapstyle.withgoogle.com/). Intervención Propia

El predio cuenta con vías de fácil acceso, así como también zonas de esparcimiento cercano y

parques en los cuales sus usuarios pueden realizar diferentes actividades sin necesidad de ir muy lejos.

También contando con importantes hitos y nodos de la ciudad tales como el Estadio Palogrande y el

sector El Cable dónde tendría acceso rápido a todas sus necesidades y servicios.
 14

COLORES DOMINANTES
Figura 10

Foto Contexto

Nota: Fotografía propia tomada el 7 de septiembre de 2023

Figura 11

Foto Contexto

Nota: Fotografía propia tomada el 7 de septiembre de 2023

En el sector se puede evidenciar el uso de colores neutros para la mayoría de las edificaciones

haciendo uso de acabados de color blanco y beige, además de algunos casos aislados en los que se usan

los colores azul o verde.

 15

VÍAS VEHICULARES Y PEATONALES

Como se percibe en la Figura 10, el lote cuenta con una excelente red vial vehicular que permite

una buena conectividad con las principales avenidas de la ciudad como lo son las Av. Santander, Paralela

y Kevin Ángel. En cuanto a las vías peatonales, la carrera 27 A se constituye como una vía peatonal

importante, que establece una relación más directa con las diferentes manzanas y equipamientos del

barrio, esta vía se encuentra al lado del predio y con ello se suma a la red vial vehicular proporcionando

diferentes tipos de aproximación al proyecto.

Figura 12

Red Vial

Nota. Tomado de (https://mapstyle.withgoogle.com/). Intervención Propia

Figura 13

Red Vial Peatonal

Nota. Tomado de (https://mapstyle.withgoogle.com/). Intervención Propia

 16

FLUJO VEHICULAR Y PEATONAL

El flujo vehicular en esta zona está condicionado a las actividades que se dan en cada calle o

carrera a lo largo del día, generalmente las vías señaladas en el gráfico de color rojo indica un alto flujo

vehicular ya que comprenden áreas comerciales dentro del barrio o son vías principales de este, por otra

parte, las vías señaladas con color verde indican bajo flujo vehicular. Respecto al flujo peatonal, se

encuentran dos series de escaleras que conectan la serie de parques del barrio, donde las personas del

sector transitan en determinadas horas del día. Debido a lo anterior en cuanto al predio es preciso anotar

que, el área de influencia es tranquila y esto nos permite adaptar fácilmente el concepto que se quiere

desarrollar allí.

Figura 14

Flujo Vehicular y Peatonal

Nota. Tomado de (https://mapstyle.withgoogle.com/). Intervención Propia

 17

ESTADO DE CONSERVACIÓN GENERAL DE LAS EDIFICACIONES

En general las edificaciones de este sector cuentan con un estado de conservación óptimo,

exceptuando algunos inmuebles donde se evidencia deterioro en sus fachadas por falta de

mantenimiento como en el edificio contiguo al predio.

Figura 15

Fotografías Estado de Conservación de los Edificios

Nota: Fotografías propias tomada el 7 de septiembre de 2023

 18

DIMENSIÓN FÍSICO NATURAL

TEMPERATURA
Figura 16

Gráfico de temperatura mínima y máxima diaria en la ciudad de Manizales

Nota. Las temperaturas promedio en la ciudad no son temperaturas extremas, sin embargo, en ocasiones percibimos noches muy

frías o días muy calurosos. Tomado de (https://www.meteoblue.com/es/tiempo/semana/manizales_colombia_3675443)

En el diseño será necesario considerar una posible fluctuación en la temperatura, haciendo uso

de materiales que puedan conservar el calor en las noches frías y también contando con sistemas de

ventilación cruzada que refresque el espacio en los días más calurosos.

 19

ASOLEACIÓN

Figura 17

Gráfico de asoleación del sitio

Nota. Tomado de (https://www.sunearthtools.com/dp/tools/pos_sun.php?lang=es)

Debido a la posición del sol durante el día, es necesario considerar que el sol mayormente incidirá

de manera cenital y en la tarde en la fachada noroeste. Debido a que el sol de la tarde es el más intenso,

es necesario el uso de elementos de protección en la fachada.

 20

VIENTOS

Figura 18

Dirección de Vientos

Nota. Tomado de (https://www.meteoblue.com/es/tiempo/semana/manizales_colombia_3675443)

Los vientos predominantes vienen mayormente del sureste como se puede ver en el gráfico que

simula la dirección del viento en el sector, esto será una determinante de diseño a la hora de querer captar

estos para refrescar el espacio o para repelerlos cuando sea necesario mantener una temperatura

constante dentro del edificio.

 21

CONFORT HABITACIONAL, NIVELES DE HUMEDAD, LLUVIAS

Figura 19

Gráfico de Confort Habitacional respecto a la humedad relativa

Nota. El nivel de humedad es una variable asociada al confort térmico, ya que se relaciona directamente con la sensación de

comodidad que percibe el usuario. Tomado de (https://es.weatherspark.com/y/22485/Clima-promedio-en-Manizales-Colombia-

durante-todo-el-a%C3%B1o)

Figura 20

Gráfico de lluvias en Manizales en mm por m²

Nota. Tomado de (https://es.weatherspark.com/y/22485/Clima-promedio-en-Manizales-Colombia-durante-todo-el-a%C3%B1o)

En el gráfico de confort habitacional podemos observar como la sensación para la ciudad de

Manizales a lo largo del año suele ser cómoda, razón por la cual en el proyecto será fundamental la

elección de materiales y el uso de estrategias de diseño bioclimático que procuren mantener una
 22

temperatura constante. Además, en el gráfico relacionado al promedio mensual de lluvia en Manizales

podemos observar que es una ciudad en la cual llueve mucho y será necesario el uso de cubiertas con una

inclinación considerable, así como también la correcta disposición de sistema de drenaje pluvial.

VEGETACIÓN Y ÁREAS DE INTERÉS AMBIENTAL

De acuerdo con el Sistema de Información Geográfica de la ciudad, en el entorno inmediato al

lote hay diversidad de vegetación debido a los diferentes parques que se encuentran cerca. Especies como

helechos arbóreos, eucalipto, nigüito, arrayán de Manizales, yarumo negro hacen parte de este conjunto

de vegetación que conforma el entorno ambiental de la zona.

En cuanto a las áreas de interés ambiental el Cerro Sancancio delimita la franja de expansión

urbana, lo cual permite la conservación y protección de especies importantes de vegetación y aves.

Todo lo anterior indica que debido a la proximidad del Cerro Sancancio y el parque Palermo que

alberga diferentes especies de arborización como se menciona anteriormente, influye directamente en la

disminución de la contaminación, el calor y el ruido sobre el sector.

Figura 21

Infraestructura verde urbana (árboles)

Nota. Tomado de (https://datos-abiertos-alcaldia-manizales-sigalcmzl.hub.arcgis.com/datasets/sigalcmzl::%C3%A1reas-de-

inter%C3%A9s-ambiental-zona-urbana/explore?location=5.045954%2C-75.489952%2C15.96)
 23

Figura 22

Áreas de Interés Ambiental Zona Urbana

Nota. Tomado de (https://datos-abiertos-alcaldia-manizales-sigalcmzl.hub.arcgis.com/datasets/sigalcmzl::%C3%A1reas-de-

inter%C3%A9s-ambiental-zona-urbana/explore?location=5.045954%2C-75.489952%2C15.96)

ZONAS DE RIESGO
Según el Sistema de Información Geográfica de la ciudad de Manizales, en el área de

intervención no se registra riesgo o amenaza de riesgo que condicione la realización de una edificación.

La validación de la calidad del suelo a través de estudios geotécnicos determina en este caso los

parámetros que se deben tener en cuenta al momento de realizar cualquier tipo de operación sobre el

predio.
 24

Figura 23

Riesgo deslizamiento

Nota. Imagen recuperada y editada de https://sig.manizales.gov.co/

Según el POT, el lote se encuentra ubicado en una zona catalogada como de bajo riesgo de

deslizamiento.

Figura 24

Amenaza por deslizamiento

Nota. Imagen recuperada y editada de (https://sig.manizales.gov.co/)

Según el POT, el lote se encuentra ubicado en una zona catalogada como de baja amenaza por

deslizamiento.
 25

TOPOGRAFÍA Y PENDIENTES
Figura 25

Topografía y pendiente

Nota. Elaboración propia con base en la ficha catastral.

El lote presenta una pendiente positiva con relación a la vía vehicular (calle 69a) siendo el punto

más alto de 3,20 m. Teniendo en cuesta esto, se debe excavar para nivelar el terreno y quedar a la altura

del andén.
 26

VISUALES
Las edificaciones inmediatas al predio se caracterizan por ser de 2 niveles de altura como se

evidencia anteriormente en el plano de alturas, adicionalmente el lote posee una pendiente positiva

desde la calle 69 A, lo que permite el despliegue de todo el paisaje hacía la zona deportiva de la ciudad y

que el frente del predio goce del atardecer.

Figura 26

Visuales del lote

Nota. Fotografías propias tomada el 7 de septiembre de 2023

 27

DIMENSIÓN SOCIO-ANTROPOLÓGICA

EDAD Y GÉNERO
Figura 27

Edad poblacional

Nota. Imagen recuperada de https://laboratorio.manizales.gov.co/ Estudio sobre población y dinámica geográfica de Manizales

(2022). La Comuna Palogrande cuenta con un porcentaje bajo de población infantil en un 10,2 % con respecto al resto de las

comunas que lo rodean y se acrecientan hasta un 16 – 19 %.

 28

Figura 28

Porcentaje de edad

Nota. Elaboración propia. La tasa de natalidad es baja, la población de mujeres es más grande, la mayor densidad poblacional por

edad se encuentra entre las edades de 20 a 24 años, 25 a 29 años. Ver Anexo A correspondiente a la tabla de elaboración de la

presente gráfica.

De acuerdo con las gráficas de tasa de infancia y la edad poblacional la probabilidad de ser un

sector apto para la residencia de personas que están comenzando a independizarse y a formar un hogar

con sus parejas es alta. Estas personas en su mayoría buscan apartamentos de una habitación ya que

no cuentan con hijos o son estudiantes de otros municipios de Caldas o regiones del país que deciden

hacer sus estudios en la ciudad.

 29

OCUPACIÓN DOMINANTE DE LA POBLACIÓN OBJETIVO

Figura 29

Nivel de estudios de la población.

Nota. Elaboración propia. Manizales recibe un gran porcentaje de población estudiantil, siendo este mayor en

estudiantes de pregrado frente a los de posgrado.

Manizales cuenta con una población estudiantil de 46.523 en el primer semestre de 2023 de los

cuales 34.484 son estudiantes de pregrado y 2.865 son de posgrados de manera presencial. De estos

estudiantes el 53.7% son de Manizales y el 46.3 de otras regiones en el cual el 29% son de otros

departamentos y el 17% provienen de otros municipios de Caldas.

Este grupo poblacional aporta a la economía de la ciudad 339 mil millones de pesos anuales,

convirtiendo a la capital Caldense en una de las ciudades con mayor proporción de población estudiantil.
 30

DIMENSIÓN POLÍTICO – ADMINISTRATIVA

MATRIZ NORMA URBANÍSTICA AN 4.2: ACTUACIÓN URBANÍSTICA DE EDIFICACIÓN

Tabla 1

Cuadro de Normativa POT

Actuación urbanística de edificación

Carga urbanística
Índice de Índice de Altura máxima
de espacio Aislamientos
ocupación construcción (m)
público

3.5 La ocupación La altura máxima, *Se aplica sobre Ver cuadro de

será la resultante será la resultante área útil aislamientos en
luego de dejar los luego de aplicar construida a el anexo Norma
retiros y el índice de partir de 2.5 de General
aislamientos construcción y índice de (explicado en el
correspondientes dejar los retiros y construcción* punto 1.5.5
. aislamientos Lineamientos
correspondientes 13% del área útil aplicables al
sobre el o los construida proyecto según el
predios POT, del presente
dispuestos para documento)
el proyecto.
Nota. Cuadro basado en la información del POT Manizales (2017) - Intervención propia
 31

ÁMBITO NORMATIVO: ACTIVIDAD Y TRATAMIENTO DEL SUELO

Figura 30

Cuadro de Normativa POT

Nota. Mapa de elaboración propia basado en la información del POT Manizales (2017)

ÁMBITO NORMATIVO: USOS DEL SUELO

Según el POT en el sector se evidencia los usos principales de Vivienda Unifamiliar, Vivienda

Bifamiliar, Vivienda Multifamiliar y Agrupaciones cerradas de viviendas. Algunos usos complementarios

permitidos están relacionados con el comercio, servicios, industrias e instituciones de seguridad y

educación, con predominancia de comercio minorista, expendio de comida y vivienda.

El sector cuenta con varios usos que pueden complementar la calidad de vida de los residentes,

pero se busca que el nuevo proyecto no interrumpa la tranquilidad de este, por lo que se plantea aplicar

usos de bajo y medio impacto con intervenciones de insonorización en los espacios indicados como

comercio o zona social.

Nota. Ver Anexo B correspondiente al cuadro de usos del suelo en el sector.

 32

DESCRIPCIÓN DE LOS USOS APLICABLES AL PROYECTO

• Vivienda Multifamiliar (VM): son edificaciones que se construyen en un lote que comprenden

más de tres unidades prediales independientes y se desarrollan en altura.

• Servicios personales generales (S-8): establecimientos cuya finalidad es la venta de servicios

para las personas con un nivel de cubrimiento en el vecindario, barrio, ciudad y zona rural.

• Institucional cultural grupo 1 (IC-1): está conformado por bibliotecas, casas culturales, juntas de

acción comunal y similares.

LINEAMIENTOS APLICABLES AL PROYECTO SEGÚN EL POT

AISLAMIENTOS

Los predios esquineros y los predios con dos o más frentes o rodeados de vías públicas no

tendrán aislamiento posterior. Se aplicará la norma de patios para lograr la iluminación de los diferentes

espacios.

ANDENES

Según el anexo de normas generales, la franja mínima de circulación peatonal es de 1,20, sin

embargo, el lote está situado en una vía local y en el Anexo A-6 Perfiles viales se especifica que dichas

franjas de circulación peatonal deben ser de 1,50. La dimensión mínima de la franja de amoblamiento de

los andenes cuando se contemple arborización será de 1.20 metros y sin arborización 0.70 metros.

Los andenes se deben construir con una altura mínima 0,17 y máxima 0,35 metros del nivel de la

calzada y la pendiente transversal, será mínimo de 0.5% y máximo de 2%. Los andenes con pendiente

longitudinal mayor al 7% deben construirse con materiales no deslizantes.

Se permitirá la interrupción de los andenes sólo con el fin de lograr pequeñas rampas para dar

acceso a garajes o parqueaderos exclusivamente, en una distancia equivalente al 20% del ancho del

andén, a partir del borde exterior del sardinel sin exceder de 0.50 metros, o podrán ser mayores en las
 33

vías en que se especifiquen franjas de amoblamiento superiores a dicha dimensión, en cuyo caso no

podrán ser superiores a dichas franjas.

ANTEJARDINES

Los antejardines deben conservarse como mínimo en zona verde en las siguientes proporciones:

Los antejardines en las áreas de actividad residencial se tendrán que conservar en un 50% y tratarse

como área verde empradizada y arborizada. Para el caso del lote al estar ubicado en una vía local, el

antejardín debe ser mínimo de 3 metros.

VOLADIZOS:

Voladizos y aleros a partir del paramento oficial Se permitirán voladizos, según las siguientes

consideraciones. Hasta 0.60 metros en edificaciones con antejardines menores a 3.00 metros. En

perfiles viales sin antejardín, se permitirán voladizos máximos de 0.40 metros. La altura libre mínima de

un voladizo y alero será la resultante de proyectar la altura del mismo respecto a la rasante del andén y

su altura con respecto a éste será de 2.50 metros. En lotes con amplios frentes y altas pendientes donde

la edificación deba escalonarse, el voladizo y alero también podrá hacerlo conservando siempre la altura

mínima regulada respecto del andén. Se permitirán aleros en todos los casos, sin que superen un (1)

metro.

BALCONES

Se autorizan balcones de 0.60 metros en edificaciones con antejardines menores a 3.00 metros.

Los balcones se desarrollarán como mínimo a un metro del lindero del predio vecino.
 34

TERRAZAS

La superficie de las terrazas podrá contar con cubiertas abatibles en lona o similares en la mitad de su

profundidad que permitan su uso con actividades de estancia temporal.

PARQUEADEROS

Tabla 2

Tabla de Normativa POT

PARQUEADEROS EN EDIFICACIONES DE VIVIENDAS

TIPO ÁREA PRIVADA NÚMERO DE NÚMERO DE NÚMERO DE CUPOS
VIVIENDA CONSTRUIDA EN M2 CUPOS PARA CUPOS PARA PARA RESIDENTES
RESIDENTES VISITANTES (MOTOCICLETAS)
(AUTOMOVIL (AUTOMÓVILES)
ES)
De 35 hasta 45 1 por cada 5 1 por cada 8 Los parqueaderos de
viviendas viviendas automóviles se pueden
Mayor a 45 hasta 60 2 por cada 5 1 por cada 8 convertir a
viviendas viviendas parqueaderos de
VIVIENDA NO motocicletas a razón de
Mayor a 60 hasta 100 2 por cada 3 1 por cada 5
VIP - NO VIS 1 parqueadero de
viviendas viviendas
automóviles por 5
Mayor a 100 hasta 1 por vivienda 1 por cada 5
parqueaderos de
150 viviendas
motocicletas. (No se
Mayor a 150 2 por vivienda 1 por cada 5 podrán convertir los
viviendas parqueaderos
accesibles)
Nota. Cuadro basado en la información del POT Manizales (2017) - Intervención propia

Tabla 3

Tabla Normativa POT

Dimensiones mínimas de las celdas de parqueaderos

Automóviles Motocicletas Parqueaderos accesibles
2.30 metros x 4.70 metros
libres
*Si tiene una construcción 0.90 metros x 2.00 3.70 metros x 5.00
fija en sus costados, deberá metros Libres metros Libres
ser de 2.50 metros libres x
4.70
Nota. Cuadro basado en la información del POT Manizales (2017) - Intervención propia
 35

DIMENSIONES MÍNIMAS CIRCULACIONES EN PARQUEADEROS:

Multifamiliares: 4,50 metros

Usos diferentes a vivienda: 5,00 metros

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS PÚBLICOS

ACUEDUCTO
Figura 31

Acueducto

Nota. Imagen tomada de (https://sig.manizales.gov.co/app/Consulta%20Cartogr%C3%A1fica%20Tem%C3%A1tica%20POT

%20Urbano-WEB_2022-NEW/). Intervención propia. Según la imagen, el lote cuenta con una red cercana de acueducto que

distribuye el servicio de agua a todo el sector.

El lote presenta al norte y sur dos redes de acueducto que permitirán facilidad a la hora de las

conexiones al proyecto, cumpliendo con la normatividad en las angulaciones adecuadas de las tuberías

para suplir de agua según la pendiente de este, sin dificultades en la presión en cada nivel del edificio.
 36

ALCANTARILLADO
Figura 32

Alcantarillado

Nota. Imagen recuperada y editada de (https://sig.manizales.gov.co/app/Consulta%20Cartogr%C3%A1fica%20Tem%C3%A1tica%20

POT%20Urbano-WEB_2022-NEW/). Según la imagen, el lote cuenta con una red cercana de sistema residual y dos cámaras.

El lote presenta al norte, sur y oriente, redes de alcantarillado que permitirán facilidad a la hora

de las conexiones al proyecto, cumpliendo con la normatividad en las angulaciones adecuadas de las

tuberías para la salida de aguas residuales según la pendiente del mismo, sin dificultades en la presión

en cada nivel del edificio.

 37

ELECTRICIDAD
Figura 33

Electricidad

Nota: En la visita al lote se pudieron evidenciar la localización de dos postes de redes de distribución eléctrica, contando así con

disponibilidad inmediata para la conexión al proyecto.

 38

CONCLUSIONES
DEFINICIÓN DEL PRODUCTO

MERCADO OBJETIVO
El proyecto busca satisfacer las necesidades de la comunidad universitaria en el sector, tanto de

aquellos que vivirán en él como a sus alrededores; ofreciendo servicios como un espacio de coworking y

biblioteca. Se pretende buscar inversores que impulsen el proyecto y que compartan la visión de ofrecer

a estudiantes universitarios un lugar adecuado para sus actividades, ya que con la creciente demanda de

estos servicios en el sector el proyecto se convertiría en una excelente oportunidad de inversión.

Además, cabe resaltar que el mercado objetivo final del proyecto serían estudiantes universitarios por lo

cual esté sería un proyecto que generará rentabilidad a largo plazo.

USO O DESTINACIÓN DEL PROYECTO

Se determinó que el proyecto a desarrollar, teniendo en cuenta el análisis de sitio, las

características del sector, la población predominante y las necesidades de esta, será de uso mixto entre

apartaestudios y comercio (específicamente un coworking y biblioteca). Esto debido a que en el sector a

pesar de ser habitado mayormente por estudiantes no cuenta con un sitio adecuado en donde puedan

desarrollar sus actividades libremente.

En cuanto a las alturas del edificio, se tiene en cuenta el índice de ocupación y la escala urbana

del sector en donde la mayoría de los edificios residenciales son de 4 y 5 pisos. Es por esta razón que se

tiene pensado desarrollar el proyecto en 5 pisos, siendo el último piso la terraza con la zona de

coworking y cafetería.

DIFERENCIACIÓN DEL PRODUCTO

El proyecto se caracteriza por ofrecer tanto riqueza espacial y confort habitacional, como un

precio justo para el usuario final. Esto no haciendo uso de materiales excesivamente costosos, sino más

bien empleando una selección adecuada de materiales y técnicas de construcción eficiente. Además, el
 39

proyecto se diferenciará en la acogida que busca tener en los habitantes del sector con el uso mixto de

este, ya que no se limita el acceso a estos recursos únicamente a sus residentes, sino también a

cualquiera que desee usarlos, enriqueciendo así interacción entre residentes locales y estudiantes

universitarios.
 40

PRECIO DE VENTA
Según el valor de m² para apartaestudios en estrato 6 de la ciudad de Manizales se estima el
valor de venta en $156.000.000. ya que el valor del m² oscila entre $5.000.000 y 7.500.000. Como se
puede observar en los siguientes gráficos.
Nota. Ver Anexo C correspondiente a la tabla de estratificación de la comuna Palogrande.

Figura 34

Base de Datos Precios

Nota. Base de datos construida en el Énfasis en Proyecto Arquitectónico I, Construcción

Figura 35

Base de Datos Precios

Nota. Base de datos construida en el Énfasis en Proyecto Arquitectónico I, Construcción

 41

PROGRAMA ARQUITECTÓNICO
Tabla 4

Programa Arquitectónico

PROGRAMA ARQUITECTÓNICO
ESPACIO DESTINACIÓN/USO REQUERIMIENTOS FUNCIONALES Y DE CONFORT CANTIDAD ÁREA VENDIBLE (m²) ÁREA NO VENDIBLE (m²) TOTAL ÁREA CONSTRUIDA (m²)
ÁREAS CÓMUNES
Espacio semiabierto con acceso al coworking,
Zona de esparcimiento y relación directa con ingreso al proyecto.
Cafetería alimentación Iluminación artificial. 1 30 0 30
Espacio semiabierto con acceso a la cafetería.
Iluminación artificial, tratamiento acústico,
integración de tecnología domótica para la
Coworking + Biblioteca Zona de trabajo y lectura Biblioteca. 1 50 0 50
Espacio cerrado, iluminación artificial, relación
Parqueadero Servicio de estacionamiento directa con ingreso al proyecto. 3 12.5 45 82.5
SERVICIOS
Espacio cerrado, ventilación e iluminación,
Cuarto Hidráulico relación directa con el parqueadero 1 0 15 15
Servicios técnicos del edificio
Espacio cerrado, ventilación e iluminación,
Cuarto Electrico relación directa con el parqueadero 1 0 5 5
Espacio cerrado, ventilación e iluminación,
Cuarto de Lavanderia Servicio de lavado de ropas relación directa con el parqueadero 1 0 8.1 8.1
Espacio cerrado, ventilación e iluminación,
relación directa con el parqueadero, ducto para
Cuarto de Basuras Recolección de desechos control de olores 1 0 8 8
ÁREA PRIVADA
Espacio cerrado, ventilación e iluminación
natural por medio de fachadas y patio, relación
Apartaestudios Vivienda para alquiler de visuales hacia las fachadas principales. 8 30 0 240
TOTALES 122.5 81.1 438.6

Nota. Elaboración propia con base en los TDR

 42

METODOLOGÍA Y ORGANIZACIÓN DEL EQUIPO DE TRABAJO

Tabla 5

Organización del Equipo de Trabajo

Área Coordinador Objetivos Tareas

Disciplinar

Estructuras Sebastián Entender y lograr la implementación Buscar la mejor alternativa

Álvarez de estrategias constructivas para el diseño estructural,
Quintero adecuadas para cumplir con la que sea acorde a las
necesidades del proyecto,
normatividad y seguridad del edificio.
así como realizar el
predimensionamiento de
los elementos
estructurales.

Materiales Nataly Acosta Atender a las necesidades Investigar sobre materiales

Ríos climatológicas mediante la selección y que aporten al confort
uso adecuado de los materiales. térmico, además de su
Además de un control acústico. disponibilidad y el cómo
aplicarlos en el proyecto.

Instalaciones María Lograr que la edificación propuesta Analizar, comprender y

técnicas Alejandra cumpla los requerimientos y diseñar las instalaciones
Motato Villa, normativa de cada una de las necesarias del proyecto.
Sebastián instalaciones, así como un buen Así como también
Álvarez diseño de estas (eléctrica, hidráulica, acoplarse a la normativa
Quintero redes contra incendios, requerida para cada tipo
telecomunicaciones y gas natural). de instalaciones.

BIM Andrés Felipe Coordinar las diferentes áreas del Hacer seguimiento de los
Grisales proyecto, así como también optimizar procesos de cada área
los procesos de cada una. involucrada en el proyecto,
atender a los cambios
requeridos en el proyecto
y transmitirlo a los demás
integrantes del grupo.

Finanzas María Identificar los factores que Tomar decisiones de

Alejandra determinan la factibilidad del proyecto viabilidad y costos dentro
Motato Villa de acuerdo con el mercado escogido de las operaciones que
previamente. requiera el proyecto. Así
como también entender
más a fondo el estudio de
mercados realizado
previamente por el grupo.
Nota. Elaboración propia con base en los TDR
 43

BIBLIOGRAFÍA
▪ Giraldo Mejía, H. (1985). Monografía arquitectónica de Manizales 1920-1970. Universidad
Nacional de Colombia.
▪ Giraldo-Ospina, T., y Vásquez-Varela, L. R. (2020). Caracterización de las tramas urbanas de
la ciudad de Manizales, Colombia (1849-2017). Revista de Arquitectura (Bogotá), 22(1), 30–
43. https://doi.org/10.14718/RevArq.2020.2669.
▪ Secretaría de Planeación de Manizales. (2017). Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de
Manizales.
▪ Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE) https://www.dane.gov.co/
▪ Gómez-Azpeitia, G., Moncayo, C. C., Del Pozo, C. E., & Fernández, E. E. V. GEOMETRÍA SOLAR
Y SUS APLICACIONES. Prontuario solar, 69.
▪ Consulta Cartográfica Temática POT Urbano 2017-2030. SIG Manizales.
https://sig.manizales.gov.co/app/Consulta%20Cartogr%C3%A1fica%20Tem%C3%A1tica%20
POT%20Urbano-WEB_2022-NEW/
▪ División Territorial Urbana conforme a comunas y barrios (2007)
https://manizales.gov.co/RecursosAlcaldia/201506112324416436.pdf
▪ Secretaría de Planeación Municipal de Manizales. Perfil Comuna Palogrande 2017
https://geodata-manizales-
sigalcmzl.opendata.arcgis.com/documents/3a8ef0988e04494a8c7f4190513daa51/explore
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ANEXOS
Anexo A

Cuadro de edades Comuna Palogrande

Grupos de Edad Total Hombres Mujeres

0a4 737 367 370
5a9 787 393 395
10 a 14 1051 519 532
15 a 19 2293 1196 1097
20 a 24 3258 1922 1336
25 a 29 2668 1553 1115
30 a 34 1589 808 781
35 a 39 1177 500 677
40 a 44 1274 527 747
45 a 49 1686 629 1057
50 a 54 2106 822 1284
55 a 59 2129 882 1247
60 a 64 1763 745 1018
65 a 69 1298 527 771
70 a 74 854 324 530
75 a 79 582 182 400
80 y más 788 243 545
TOTAL: 26041 12139 13902
Nota. Cuadro de edades basado en la información de Secretaría de Planeación Municipal de Manizales (https://geodata-

manizales-sigalcmzl.opendata.arcgis.com/documents/3a8ef0988e04494a8c7f4190513daa51/explore). Perfil Comuna Palogrande

(2017) – Intervención propia

Anexo B

Cuadro de normativa POT - Usos del suelo

USOS PRINCIPALES VU, VB, VM, VAC

USOS COMPLEMENTARIOS Y/O COMPATIBLES
CÓDIGO NIVEL DE IMPACTO CONDICIONES TIPOLÓGICAS DE USOS
C-1 Bajo - Medio
C-3 Bajo - Medio - Alto
C-5 Bajo - Medio
C-7 Medio - Alto
C-8 Alto
S-2 Alto Únicamente la actividad con código
CIIU S96091
 45

S-4 Alto Sobre la avenida Kevin Ángel

S-5 Bajo - Medio
S-8 Bajo - Medio - Alto
S-9 Medio Requiere insonorización
S-11 Alto Únicamente se podrán desarrollar los
códigos I551100 y el I551200
S-12 Bajo - Medio - Alto
S-13 Alto
S-14 Medio Requiere edificación especializada (solo
puede ubicarse agencia funeraria)
S-15 Medio
S-16 Medio - Alto No se permiten las actividades de las
academias de billar.
S-17 Medio - Alto
S-18 Medio - Alto
S-19 Medio
S-20 Alto Solo se permiten los servicios
complementarios al transporte,
siempre y cuando se acojan al Sistema
de Movilidad.
S-21 Alto
S-23 Bajo
IE-1 Medio - Alto
IE-2 Bajo - Medio - Alto Requiere edificación especializada.
IE-3 Bajo - Medio - Alto Requiere edificación especializada.
IE-4 Alto Requiere edificación especializada.
IS-1 Medio - Alto
IS-2 Medio - Alto Requiere edificación especializada.
IS-3 Alto Requiere edificación especializada.

IS-4 Bajo - Medio - Alto

ISG-1 Bajo - Medio
IC-1 Medio - Alto
IC-2 Alto
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ICR Medio - Alto Requiere insonorización

IA-1 Medio - Alto
IDA-1 Bajo
IL-2 Medio
Nota. Cuadro basado en la información del POT Manizales (2017) - Intervención propia

Anexo C

Estratificación de la comuna Palogrande

Nota. Imagen recuperada de Alcaldía de Manizales https://manizales.gov.co/RecursosAlcaldia/201506112324416436.pdf

División Territorial Urbana conforme a comunas y barrios.

El barrio Sancancio está caracterizado con un estrato predominante 6, siendo este el más alto

según la División del territorio urbano de Manizales.