Ord. 3134-CM-19 Plan de Desarrollo Urbano Ambiental Oeste

1
1. Áreas y Sectores de Planeamiento 9
2. Tipologías Urbanas 19
3. Zonas de Planeamiento 39
4. Usos del Suelo 41
5. Ocupación del Suelo 51
6. Normas Particulares 61
7. Proyectos Urbanos 73
8. Acciones Urbanísticas 85
9. Seguimiento del Plan 89
10. Programas y Proyectos 93
11. Glosario de términos técnicos 95
12. Anexos 103

La Secretaría de Desarrollo Urbano de la Municipalidad de San Carlos de Bariloche
tiene como principal función planificar el desarrollo del territorio con el objeto de
orientar el proceso de producción social del espacio, en un sentido conceptual,
vivencial y simbólico, dirimiendo tensiones entre los múltiples intereses
ciudadanos.
El actual conjunto de instrumentos técnicos y normativos que regulan el

desarrollo urbano de la ciudad ya no responde a las demandas y expectativas de
transformación requeridas por los ciudadanos, por lo que resulta necesario
abordar esta problemática a partir de un análisis y gestión del territorio con un
enfoque centrado en la participación ciudadana.
El Plan de Ordenamiento Territorial (POT 2011), el Primer Esquema del Plan

Estratégico e Integral de desarrollo de San Carlos de Bariloche (PEID 2015) y el
Modelo Territorial para la ciudad elaborado por la Subsecretaría de Planeamiento
Territorial (MT 2017), son algunos de los trabajos recientes que coinciden, desde
una mirada propositiva, con la necesidad de un cambio de política territorial
respecto de la tendencia impuesta por la aplicación de los Códigos de
Planeamiento (1980), Código Urbano (1995) y las numerosas ordenanzas en
materia urbanística existentes.
Con ese objetivo, el municipio ha elaborado la Agenda Urbano Ambiental

Bariloche 2030 para abordar las diversas complejidades del territorio construido a
partir de la participación ciudadana. El primer producto es el Plan de Desarrollo
Urbano Ambiental Oeste que aquí se presenta, al cual le seguirán en una etapa
posterior los planes de desarrollo urbano ambientales para el Centro-Sur y Este de
nuestra ciudad.
Además, esta agenda local poseen iniciativas y acciones para contribuir a las
metas en el marco del Objetivos 11: Ciudades y Comunidades Sostenibles de
Desarrollo Sostenible (ODS), de la Organización de las Naciones Unidas (ONU),
que entre otras cosas se plantea:
a) Para 2030, aumentar la urbanización inclusiva y sostenible y la capacidad

para la planificación y la gestión participativas, integradas y sostenibles de
los asentamientos humanos en todos los países.
b) Para 2030, proporcionar acceso a sistemas de transporte seguros,

accesibles y sostenibles para todos y mejorar la seguridad vial, en particular
mediante la ampliación del transporte público, prestando especial atención
a las necesidades de las personas en situación de vulnerabilidad, las
mujeres, los niños, las personas con discapacidad y las personas de edad.
c) Redoblar los esfuerzos para proteger y salvaguardar el patrimonio cultural y

natural del mundo.
d) Para 2030, proporcionar acceso universal a zonas verdes y espacios públicos
seguros, inclusivos y accesibles, en particular para las mujeres y los niños,
las personas de edad y las personas con discapacidad.
e) Apoyar los vínculos económicos, sociales y ambientales positivos entre las

zonas urbanas, periurbanas y rurales fortaleciendo la planificación del
desarrollo nacional y regional.
El presente documento se propone en términos de consolidación de la ciudad

existente, el mejoramiento de la infraestructura, el completamiento de las áreas
urbanizadas y el fortalecimiento de nuevas centralidades, evitando la expansión
de nuevo suelo urbano y favoreciendo la preservación del ambiente natural.
Asimismo, este documento está fortalecido por el proceso participativo realizado

con la intervención de más de 800 personas, que representando a la sociedad civil
dialogaron y establecieron acuerdos para la formulación de este plan.
El documento se organiza en cuatro partes:
Parte I Se definen a nivel estratégico el Modelo Territorial del Oeste, las Áreas y
los Sectores de Planeamiento que dan el marco de actuación a la gestión
del territorio. También se definen trayectorias territoriales
denominadas tipologías, que son las que enlazan las Áreas y Sectores
entre sí, desde un gradiente espacial y sensorial.
Parte II Se regulan las Zonas de Planeamiento, en las cuales se determina para

cada parcela los indicadores urbanos. Además, se especifican normas
particulares que se suman a las regulaciones generales y se estipulan las
condiciones para el desarrollo de los Proyectos Estratégicos y Especiales.
Parte III Se desarrollan herramientas para la Implementación del plan, con sus
correspondientes procedimientos de evaluación y de participación
aplicables a intervenciones de características especiales, y se establece
la revisión y seguimiento del Plan.
Parte IV Corresponde al glosario de definiciones de los términos técnicos y los

Anexos Gráficos y Cartografía.
Finalizando, se resalta que el equipo técnico encargado de la realización del

presente Plan ha contado con el apoyo y colaboración de numerosas instituciones
y personas que, desde su área y experiencia, han contribuido a su concreción, a
las cuales se les hace llegar un cordial agradecimiento. En particular: Universidad
FASTA Bariloche, Sindicato de Luz y Fuerza, Sindicato de Obreros y Empleados,
Municipales de San Carlos de Bariloche, Centro Científico Tecnológico CONICET –
Patagonia Norte, Club de Regatas Bariloche, Junta Vecinal Pájaro Azul, Junta
Vecinal Playa Serena, Junta Vecina Casa de Piedra, Junta Vecinal Colonia Suiza.
Autoridad de aplicación
La Autoridad de aplicación del presente plan es la Secretaría de Desarrollo Urbano
o la que en el futuro la reemplace.
Ámbito de aplicación
El ámbito de aplicación del presente plan es la Delegación Lago Moreno definida
por la Ordenanza 419-CM-94 94 “Régimen de reordenamiento administrativo y
desarrollo territorial y social para San Carlos de Bariloche”, cuyo
cuyos límites son el
e
lago Nahuel Huapi al Norte y al Oeste; el Arroyo Gutiérrez al Este y el límite ddel
ejido municipal y la traza del Camino a Catedral Carlos Bustos, al Sur.
Fig. 1Esquema
Esquema Delegación Lago Moreno
Objetivo general
Definir las bases para la gestión del territorio desarrollando un modelo territorial
enfocado en la protección del ambiente natural y la cualificación del ambiente
construido para mejorar la calidad de vida de residentes y turistas.
Objetivos Particulares
 Diseñar una estrategia de desarrollo integral, urbano
urbano-ambiental,
ambiental, socio-
socio
económica y administrativa.
tiva.
 Impulsar proyectos urbanos estructurales con un sentido estratégico.
 Garantizar la accesibilidad y la equidad del sistema de movilidad y disminuir la
necesidad de desplazamientos para la vida cotidiana.
 Actualizar la normativa urbana y ambiental a pa
partir
rtir de una visión integral del
territorio.
 Evaluar el proceso a través de indicadores urbanos, a los efectos de corregir
consecuencias no deseadas del Plan e incorporar objetivos superadores.
 Orientar la inversión pública y privada que promueva el desarr
desarrollo
ollo local de
forma planificada.
El Oeste de la ciudad es una porción extensa de territorio de alto valor ecológico,
con espacios urbanizados dispersos de diferentes trazados y distintos niveles de
servicios. Las instituciones y personas que formaron parte del proceso de
participación ciudadana, definieron al Oeste de la ciudad a travé
travéss de un conjunto
de premisas que se resumen en el siguiente enunciado:
El Oeste es un “Sector
Sector de fuerte identidad local, de particular cuidado ambiental
para el uso y goce de residentes y visitantes, que aporta al desarrollo económico y
al empleo con actividades
idades turístico
turístico-productivas
productivas de pequeña y mediana escala;
organizado en núcleos residenciales de mayor densidad que permiten disponer de
mejores condiciones de infraestructura, servicios, equipamientos y conectividad
conectividad”.
(Agenda Urbano Ambiental BRC 2030, Au Aula
la del Oeste II: “Rediseñar el territorio”
realizada el 18/04/2018)
Fig. 2Esquema
Esquema Modelo Espacial Oeste
Esta valoración del Oeste destaca los componentes sociales y económicos que se
materializan en el área a través de la actividad gastronómica y hotelera de gran
nivel, las parcelas de gran tamaño y los sectores de residencias de alto valor
enclavadas en este singular paisaje. En consecuencia el sector genera una gran
demanda de empleo e ingresos económicos que aportan al d desarrollo
esarrollo de toda la
ciudad.
A los efectos de integrar estos conceptos se propone un modelo de desarrollo
territorial caracterizado en lo urbano por un sistema interconectado de núcleos
residenciales insertos en una gran área ambientalmente sensible. Este modelo
territorial prioriza la protección del paisaje de manera eficiente considerando
pautas especiales para la distribución de la población y las actividades en el
territorio.
Así, el cuidado ambiental se promueve mediante la consolidación de un núcleo

residencial principal entre los km 13 al km 15 sobre la Av. Bustillo, junto al
fortalecimiento de micro-centralidades, como ser Península de San Pedro, Colonia
Suiza y Las Cartas. Este sistema limita de la expansión urbana a la vez que la
mejora de la calidad de vida, en cuanto a infraestructuras, equipamientos,
servicios, espacio público y transporte.
Por último, los instrumentos de planificación territorial se aplican a las Áreas y

Sectores para dar un marco de intervención de emprendimientos asociados al
paisaje, evitando y generando una interfase positiva entre lo urbano y el sector
protegido.
1. Áreas y Sectores de Planeamiento 9
1.1 Áreas de Integración Ambiental
1.1.1 Sector de Área Natural Protegida
1.1.2 Sector de Protección del Paisaje
1.2 Áreas Intermedias
1.2.1 Sector de Chacras
1.2.2 Sector de Interfase
1.3 Áreas Urbanas
1.3.1 Sector Barrio Residencial
1.3.2 Sector de Micro-centralidades
1.3.3 Sector de Centralidad km 13
2. Tipologías Urbanas 19
2.1 Espacio natural (T0)
2.2 Residencial integrada al espacio natural (T1)
2.3 Residencial asociada a la urbanización (T2)
2.4 Mixta asociada a centros urbanos o barriales (T3)
2.5 Tipologías edilicias
2.5.1 Residencia integrada al paisaje (T0)
2.5.2 Residencia suburbana (T1)
2.5.3 Residencia Urbana (T2)
2.5.4 Mixto residencial, comercios y servicios (T3)
2.6 Movilidad
2.6.1 Calle Compartida Suburbana
2.6.2 Calle Compartida Urbana
2.6.3 Calle Suburbana con Veredas
2.6.4 Calle Urbana con Veredas
2.6.5 Avenida Suburbana
2.6.6 Avenida Suburbana Residencial
2.6.7 Boulevard Urbano
2.7 Espacios verdes públicos
2.7.1 E1: Territoriales: incluyen a las Áreas Naturales Protegidas
2.7.2 E2Urbanos: parques o grandes playas
2.7.3 E3Barriales: playas, plazas o plazoletas
de Planeamiento
1. Áreas y Sectores de Planeamiento
En el Plan de Desarrollo Urbano Ambiental Oeste se plantean tres Áreas de
Planeamiento que se definen como superficies de territorio con características
ambientales, naturales y urbanas homogéneas, funcionando como unidades con
límites precisos y respondiendo cada una de ellas a un sistema de gestión
particular. La gestión territorial se realiza a través de diversos instrumentos para
el desarrollo o protección de las mismas.
Estas Áreas de Planeamiento se subdividen en Sectores cuya composición

presentan distintos transectos en relación a sus características espaciales y a la
percepción de los elementos simbólicos, sociales y culturales, entre otros. Estos
transectos se agrupan en tipologías que van de cero a tres y sirven de base para el
establecimiento de los parámetros urbanos.
A su vez estos sectores se dividen en zonas, para definir parámetros comunes de

planificación correspondientes a las parcelas. Mientras que las Áreas y los
Sectores son la referencia para la planificación del territorio, las zonas son la
referencia para la aplicación de las especificaciones técnicas que se ordenan y se
reglamentan en el presente Plan.
1.1 Áreas de Integración Ambiental

Son porciones de territorio con alta integridad
ambiental, que tienen la función de mantener los
procesos ecológicos y prestan servicios ambientales.
Están constituidos principalmente por grandes
parcelas, configurando un paisaje con predominancia
natural. Estas áreas están atravesadas por caminos de
ripio con asentamientos aislados, dispersos en la trama
natural y carente de infraestructura y servicios.
Conforman un paisaje natural de alto valor en cuanto a su aporte al sistema
económico de la ciudad, propicio para el desarrollo de actividades productivas
controladas.
La gestión de las Áreas de Integración Ambiental prioriza la protección del paisaje
quitando los indicadores urbanísticos y aplicando, en algunos sectores, un
procedimiento técnico y administrativo especial para el análisis, evaluación y
autorización de emprendimientos en forma individual.
En el Área de Integración Ambiental se reconocen dos sectores caracterizados por
diferentes elementos: el Sector de Área Natural Protegida y el Sector de
Protección del Paisaje.
y Sectores de Planeamiento
1.1.1 Sector de Área Natural Protegida
Son sectores de alto valor ecológico y que son objeto
de aplicación de Ordenanzas específicas de protección
ambiental, utilizan planes de manejo y una gestión
participativa. En este marco de actuación se
reconocen el Parque Municipal Llao Llao y la Reserva
Natural Casa de Piedra. Corresponde a la característica
espacial de la tipología T0: Espacio natural.
1.1.2 Sector de Protección del Paisaje

Son sectores con alta complejidad ambiental asociada
a grandes porciones de territorio que prestan servicios
ambientales, caracterizados por la preponderancia de
bosques, pendientes pronunciadas o suelos
hidromórficos. Son espacios rústicos que configuran el
paisaje natural y conservan la matriz parcelaria de las
colonias o chacras, sin estar fraccionadas o loteadas.
Corresponde a la característica espacial de la tipología
T1: Residencial integrada al espacio natural.
Para ambos sectores se define una estrategia de máxima protección y mínima
intervención permitiéndose la ocupación del suelo con una (1) unidad de
residencia por cada parcela localizada en el sitio de mayor aptitud del suelo y
según lo determine el correspondiente estudio ambiental. No se admite el uso de
residencia múltiple, en ninguna de sus formas de urbanización y solamente se
podrán implantar intervenciones de carácter productivo y turístico mediante un
procedimiento de análisis y evaluación que estará condicionado a su factibilidad
técnica y jurídica en los aspectos económicos, sociales, urbanos y ambientales y
fundamentada en el marco del interés económico para la ciudad en su conjunto.
1.2 Áreas Intermedias

Son porciones de territorio que funcionan como
interfase ambiental conviviendo el paisaje natural con
el suelo intervenido y asociados al tamaño parcelario
con sus distintos grados de integridad ambiental. En
estas áreas se propone una ocupación de edificación
exenta y dispersa, intercalada en la matriz ambiental y
con actividades orientadas al turismo, gastronomía o
de prestación de servicios de aventura, tanto como
residencia de baja densidad.
En las Áreas Intermedias, sólo se admite la subdivisión con afectación en razón de
cumplir un fin público que resuelva conflictos urbanos o ambientales. Esta
ocupación edilicia y su potencial constructivo depende y se ajusta principalmente
de variables ambientales, como ser pendiente, vegetación e hidrología,
priorizando la preservación y la continuidad biológica por sobre la edificación.
En este sentido, los parámetros urbanos serán aplicados solo al área apta, no al total
de la parcela. Por lo tanto, resulta exigible un procedimiento de análisis y evaluación
de base urbano-ambiental para la determinación de las aptitudes del suelo.
Se reconocen dos sectores caracterizados por diferentes elementos el Sector de
Chacras y el Sector de Interfase.
1.2.1 Sector de Chacras

Son sectores que conforman un paisaje rústico con
sitios que fueron modificados ya sea por incendios,
deforestación o actividades rurales y con algunos
fraccionados basados en antiguos lotes pastoriles que
dieron lugar a una gran diversidad de tamaño de
parcelas con distintos niveles de ocupación, usos,
accesibilidad, conectividad y dotación de
infraestructura y servicios.
La ocupación del suelo es de edificación exenta, dispersa en convivencia con
actividades productivas de baja escala, vivienda rural y promoviendo la
restauración del ecosistema degradado. Corresponde a la característica espacial
de la tipología T1: Residencial integrada al espacio natural.
1.2.2 Sector de Interfase

Son sectores de amortiguación ubicados entre las
Áreas Urbanas de mayor concentración barrial y las
Áreas de Integración Ambiental donde el suelo es
naturalmente más sensible. En general se conforma el
sector con parcelas que fueron delimitadas en una
geografía con complejidad ambiental, situadas entre
cerros, borde de lago y mallines. Corresponde a la
característica espacial de la tipología T1: Residencial
integrada al espacio natural.
La ocupación del suelo es suburbana organizada en edificaciones aisladas,
rodeadas de bosque, limitados por la superficie de intervención a resguardo de la
innecesaria antropización. El sector se destinada principalmente a la residencia
permanente, quedando condicionados otros usos a estudios técnicos específicos
según la sensibilidad ambiental, movilidad y acceso a las infraestructuras.
1.3 Áreas Urbanas

Son porciones de suelo urbano fragmentado y disperso
en el territorio coincidentes con sitios más aptos y que
están asociados a una trama vial densa. Tienen
servicios e infraestructura básicos, con un parcelario
fraccionado y agrupado en forma de manzanas.
También tiene un porcentaje importante de ocupación
edilicia y poblacional, representando el mayor grado
de consolidación urbana del Plan.
El objetivo es mejorar la calidad urbana con proyectos que tiendan a la mejora de
los servicios públicos, la accesibilidad al transporte, la infraestructura como por
ejemplo dotación de salud, educación y espacios públicos.
La ocupación del suelo tiene una estrategia de consolidación y el completamiento
de los vacíos, concentrando en estas porciones las actividades cotidianas, entre
ellas la residencia, el trabajo y el abastecimiento.
Se definen tres sectores caracterizados por diferentes escalas.
1.3.1 Sector Barrio Residencial

Son sectores barriales de características suburbanas de baja
densidad residencial con ocupación y usos homogéneos y
que no conforman micro-centralidades, pero tampoco
pueden ser consideradas como Áreas Intermedias debido a
su desarrollo endógeno. Es decir, bajo nivel de ocupación,
escaso equipamiento urbano y parcelario de dimensiones
pequeñas. Corresponde a la característica espacial a la
tipología T2: Residencial asociada a la urbanización.
El objetivo para estos sectores es lograr una integración equilibrada de la residencia con el
ambiente natural, en tanto que se busca potenciar las capacidades internas hacia una
gestión diferenciada de residuos sólidos, incorporación de energías renovables, manejo
responsable de especies arbóreas, control de la fauna doméstica, entre otras.
1.3.2 Sector de Micro-centralidades

Sectores localizados en enclaves estratégicos con
espacios urbanos dispersos en forma de nodos, donde
prevalece un parcelario edificado, enlazado a
conexiones de la vialidad primaria y con potencial para
localizar actividades económicas y de servicios de
pequeña escala. Las micro-centralidades están
ocupadas con residencias permanentes, tienen
actividades comunitarias básicas, como ser centros de
salud de atención primaria, servicios básicos y conectividad media. Corresponde a
la característica espacial T2: Residencial asociado a la urbanización.
La ocupación del suelo es suburbana de baja densidad con una zona central mixta
en relación a las vías principales.
Los instrumentos de gestión aplicables a las micro-centralidades se orientan a la
mejora la calidad del espacio público y la provisión de servicios urbanos a escala
de cada sector.
Se definen tres sectores de micro-centralidad: Península de San Pedro, Las Cartas
y Colonia Suiza, donde se priorizan el desarrollo de proyectos urbanos
estructurantes, para la mejora de la calidad urbana de la red de movilidad, acceso
y disfrute del lago y espacios públicos y la infraestructuras de servicios urbanos de
características relacionadas a las condiciones insulares de las micro-centralidades.
1.3.2.1 Península San Pedro
El sector definido como micro-centralidad se localiza en el acceso a la Península
de San Pedro, en la zona residencial más consolidada. Se estructura a partir de un
corredor de usos mixtos localizado sobre Av. Bustillo que se extiende desde la
Bahía de San Pedro hacia el Oeste aproximadamente 1km. A partir de allí se
integran áreas principalmente residenciales de baja densidad.
Fig. 3 Esquema Modelo Espacial Micro-Centralidad Península de San Pedro
Se destacan los siguientes proyectos urbanos:

a) Proyecto Estratégico de Reconversión Urbana Bahía Campanario: entre la
parcela del Club Hotel DUT Bariloche y la costanera del lago Nahuel Huapi,
con el objetivo de transformar el sitio en un atractor de actividades urbanas,
brindando acceso público al lago y articulando el corredor mixto con el
paseo costanero.
b) Corredor urbano de la Av. Bustillo: para la transformación de la ruta en
avenida urbana priorizando el espacio peatonal, bicisendas y transporte
público.
c) Accesos a costas y paseos costaneros para la mejora de la interfase socio-
ambiental de los espacios naturales e incorporando un atractivo paisajístico
a la micro-centralidad.
d) Red de conectividad interna priorizando y mejorando las veredas y sendas
peatonales e incrementando la capacidad de acceso a los corredores
urbanos que contienen las actividades comerciales, espacio público y
transporte.
e) Proyecto de saneamiento alternativo integrado.
f) Proyecto de implementación de un sistema interno de transporte público
más eficiente en cuanto a recorridos y horarios.
g) Proyecto de implementación de un sistema de recolección de residuos
sólidos urbanos diferenciados.
Los proyectos detallados anteriormente, no son excluyentes, pudiendo
incorporarse a estos, otros de corto, mediano y largo plazo.
1.3.2.2 Colonia Suiza

El sector definido como micro-centralidad que se desarrolla en el casco histórico de
Colonia Suiza entre la Ruta Provincial 79, el Arroyo Goye y el Lago Moreno.
Esta micro-centralidad es un poblado histórico, con alto atractivo turístico y está
catalogado dentro del patrimonio cultural de la ciudad.
El objetivo es que se potencie el poblado como un producto turístico vernáculo, a
través de la estructuración de la calle principal como corredor de usos mixtos y
actividades residenciales, conectadas por una red de calles peatonales que
vinculan el sector con los bordes del Lago Moreno y del Arroyo Goye, formando
una costanera pública.
Fig. 4 Esquema Modelo Espacial Micro-Centralidad Colonia Suiza

a) Proyecto Estratégico de Renovación Costanera Lago Moreno en Colonia
Suiza: para la transformación del sitio en un atractor de actividades urbanas,
brindando acceso público al lago, articulando el corredor mixto con el paseo
costanero.
b) Calle principal Félix Goye: gestión particularizada del frente construido y la
mejora del espacio público.
c) Accesos a costas y paseos costaneros para la mejora de la interfase socio
socio-
ambiental con las áreas naturales e incorporación de un atractivo
paisajístico a la micro-centralidad.
centralidad.
d) Red
ed de conectividad interna priorizando y mejorando las veredas y sendas
peatonales para el acceso a las actividades comerciales, espacio público y
transporte.
más eficiente
ficiente en cuanto a recorridos y horarios.
incorporarse a estos, otros de corto, media
mediano y largo plazo.
1.3.2.3 Las Cartas

El sector definido como micro
micro-centralidad
centralidad se desarrolla en la zona parcialmente
urbanizada de Las Cartas, limitada por el Lago Moreno al N Norte
orte y rodeada por
Áreas de Integración Ambiental en sus otros límites.
Esta micro-centralidad
centralidad es un potencial atractor turístico vinculada al Punto
Panorámico,, que se estructura a partir de un polígono principal de usos mixtos
rodeado de vivienda residencial de baja densidad de características suburbanas.
Fig. 5 Esquema Modelo Espacial Micro

Micro-Centralidad Las Cartas
La vialidad principal nuclea las actividades de la micro

micro-centralidad
centralidad y una red
jerarquizada de vías internas conecta a las áreas residenciales y a los puntos de
interés paisajístico.
a) Proyecto de consolidación de la zona mixta.
b) Accesos a costas y paseos costaneros para la mejora de la interfase socio-
ambiental con los espacios naturales e incorporación un atractivo
paisajístico a la micro-centralidad.
c) Red de conectividad interna priorizando y mejorando las veredas y sendas
peatonales para el acceso a las actividades comerciales, espacio público y
transporte.
d) Proyecto de control de los bordes en el sentido de construir interfases entre
la micro-centralidad y el Área de Integración Ambiental.
más eficiente en cuanto a recorridos y horarios.
incorporarse a estos, otros de corto, mediano y largo plazo.
1.3.3 Sector de Centralidad km 13

Es el sector con el mayor grado de consolidación. Se
estructura y ordena como centro urbano y referencia
de los sectores de micro-centralidades, más alejados
del Oeste. Esta centralidad es foco de atracción para el
asentamiento de la mayor diversidad de actividades
urbanas sean de residencia, trabajo, recreación
servicios, entre otras. Además de lo señalado se
destaca el gran espacio natural conocido como el
“Mallín 12” de alto valor ecológico. Corresponde a la característica espacial T3:
Mixta asociada a centros urbanos o barriales.
La ocupación del suelo integra diversas actividades que cumplen diferentes
funciones estructuradas en base a un corredor en forma de anillo, con un interior
consolidado con actividades principalmente residenciales, con edificaciones de
carácter suburbano de media densidad y una franja residencial de baja densidad
que funciona como interfase de las áreas naturalmente sensibles.
Los instrumentos de gestión aplicables a la centralidad se orientan a la mejora la
calidad del espacio público y la provisión de servicios urbanos a escala de cada
sector.
Fig. 6 Esquema Modelo Espacial Centralidad Km 13

a) Revalorización Mallín del Km12 como un Sector de Protección del Paisaje.
b) Proyecto
o Urbano Hipódromo en el Jockey Club Bariloche, con el objetivo de
potenciar el área de centralidad a través de un proyecto público
público-privado.
privado.
c) Corredores urbanos para la transformación de las vías en avenidas urbanas
priorizando el espacio peatonal, bicisendas y transporte públi
público.
d) Accesos a costas y paseos Costaneros para una recualificación de los bordes
urbanos y mejoramiento de la interfase socio
socio-ambiental.
e) Puesta en valor bosque de La Ermita, que incluye las parcelas de
nomenclatura catastral: 19
19-1-P-701 y 19-1-P-702.
f) Proyecto
to de instalación de servicio público de salud permanente.
g) Proyecto de instalación de equipamiento deportivo público.
h) Proyecto de instalación de equipamiento de educación media.
i) Red
ed de conectividad interna priorizando y mejorando las veredas y sendas
peatonales
nales para el acceso a las actividades comerciales, espacio público y
transporte.
j) Proyecto de integración al sistema de transporte público general de la
ciudad con mayor cobertura y mayor frecuencia.
k) Proyecto de red de saneamiento, integrada al sistema general de la ciudad.
l) Proyecto de implementación de un sistema de recolección de residuos
Los proyectos detallados anteriormente no son excluyentes pudiendo
incorporarse a estos otros de corto, mediano y largo plazo
plazo.
2. Tipologías Urbanas
Las tipologías urbanas son referencias ordenadoras de las políticas asociadas a
cada Sector de Planeamiento. Se reconocen como trayectorias que recogen
elementos tanto físicos como sensoriales en un gradiente que se utiliza para
estandarizar el espacio territorial.
Estas trayectorias tipológicas difieren entre sí, según sea el soporte natural, el
trazado de las vialidades, el tamaño de los espacios parcelados, la distribución de
los volúmenes en una parcela, la movilidad, la cantidad y calidad de espacio
público y la dotación de infraestructura social y de servicios.
Se identifican cuatro tipologías urbanas:
T0: Espacio natural.
T1: Residencial integrada al espacio natural.
T2: Residencial asociada a la urbanización.
T3: Mixta asociada a centros urbanos o barriales.
2.1 Espacio natural (T0)
a) Características espaciales: este espacio es el más valorado y visitado por su

majestuosidad y su belleza natural, destinado a actividades exclusivamente
recreativas, de estudio y de conservación. Son espacios naturales con
características ambientales y paisajísticas de gran sensibilidad ambiental,
representada en la cobertura natural, los cuerpos y cursos de agua, los
humedales, las pendientes pronunciadas y los afloramientos rocosos en
estado natural. El recorrido permite experimentar el paisaje natural con la
máxima intimidad, entre bosques y sendas que superan toda alusión a lo
urbano.
b) Movilidad: Se orienta al recorrido de paseos para el disfrute del paisaje.
c) Trazado de calles: La conectividad vial se limita a caminos vehiculares
mínimos para mantener la continuidad de las redes primaria y secundaria,
garantizando el acceso a todos los modos de desplazamiento.
d) Espacios verdes: Las Áreas Naturales Protegidas son esos espacios verdes
territoriales que brindan principalmente un servicio ambiental y socio-
económico a la región siendo una atracción turística por su valor en el
disfrute del paisaje. Existen sitios definidos, en los planes de manejo, donde
Urbanas
están situados los miradores, centros de interpretación o servicios, así como
también, son los puntos desde los cuales se inician recorridos turísticos
hacia senderos peatonales.
e) Infraestructura y servicios públicos: Se prioriza la conservación de la
conectividad existente manteniendo las rutas principales y la gestión de
residuos asociada a los planes de manejo.
2.2 Residencial integrada al espacio natural (T1)
a) Características espaciales: Son espacios con características de alta sensibilidad

ambiental, cobertura vegetal continua, pendientes considerables y costas de
lagos. El recorrido transita entre lo natural y lo urbano de forma alternada,
imprimiendo al primero los signos de ocupación rústica que configuran la
tradicional imagen local.
b) Espacio urbano: Las parcelas correspondientes a esta tipología son de
tamaño diverso, con baja cobertura de servicios y equipamiento,
preponderantemente con edificios residenciales o turísticos aislados y
dispersos, localizados en los sectores más aptos.
c) Movilidad: Grandes espacios con muy baja densidad de población. Se espera
una alta dependencia del vehículo particular. La vialidad está orientada a
conexiones de alcance medio entre vialidades principales y secundarias,
además de la consolidación de caminos alternativos que permitan pequeños
desvíos por vías secundarias y terciarias.
d) Trazado de las calles: Estos caminos alternativos se consolidarán solicitando
cesiones públicas a las parcelas afectadas por el trazado. Los ejemplares
arbóreos crecen espontáneamente sin imponerse un arbolado de alineación a
los lados de la calzada.
e) Espacios verdes: Se presentan en sitios de interés paisajístico asociados
principalmente a los cuerpos de agua y frentes costeros. Se promueven los
accesos y permanencia en las playas públicas.
f) Infraestructura y servicios públicos: Se prioriza la conectividad existente
manteniendo las rutas principales y accesos pavimentados.
2.3 Residencial asociada a la urbanización (T2)
a) Características espaciales: Son espacios con características de baja

sensibilidad ambiental, cobertura vegetal discontinua, bajas pendientes
moderadas, con ocupación predominantemente residencial producto de
fraccionamientos aislados a manera de parches, con interrupciones
constituidas por barreras físicas o por grandes parcelas vacantes. El
recorrido transcurre por tranquilos barrios de casas aisladas y entornos
ajardinados con reminiscencias del paisaje natural, hacia espacios de
incipiente vitalidad con algún comercio cotidiano, bajada a la playa y parada
de colectivo.
b) Espacios parcelados: Edificios predominantemente residenciales con
servicios básicos y comercios localizados en torno a los sitios de mayor
actividad.
c) Movilidad: En esta tipología se prioriza el acceso al transporte público y se
promueve la movilidad no motorizada de proximidad dentro de cada núcleo
barrial.
d) Trazado de calles: Se apunta a lograr una red tramada de alta conectividad
para favorecer las condiciones de circulación del peatón y minimizar las
distancias de recorrido. El arbolado de alineación reconstruye el paisaje
natural con el objeto de generar corredores entre espacios verdes.
e) Espacios verdes: Son sitios suburbanos que brindan un servicio de
esparcimiento asociado principalmente a la playa y plazas barriales. Tienen
un uso recreativo con una mínima intervención, como por ejemplo escaleras
de accesos o bancos rústicos y alguna señalización orientativa.
f) Infraestructura social: Servicios de primeros auxilios, seguridad, centros de
salud básicos sin internación. Fortalecimiento de escuelas, clubes y ferias
artesanales como atractores de actividades cívicas.
g) Infraestructura y servicios públicos. Pavimentos en rutas principales.
Tratamiento especial para las calles compartidas. Soterramiento de cables.
Gestión de residuos diferenciados.
Urbanas
2.4 Mixta asociada a centros urbanos o barriales (T3)
a) Características espaciales: Son espacios antropizados con apertura de calles,

espacios verdes y dotados de infraestructura básica. Concentra la mayoría
de los residentes del Oeste con una dinámica urbana propia, que genera
sinergias para un desarrollo con tendencia al crecimiento económico y
social. Los edificios tienen variedad de usos conviviendo las actividades
residenciales, comerciales y de servicios. El recorrido permite una vivencia
íntima con la ciudad, transitando veredas arboladas hacia un encuentro en
la plaza, a la escuela, el trabajo y al cine, para volver a la vivienda sin perder
contacto con la vida urbana.
b) Espacio urbano: Las parcelas de tamaño promedio 800m2 tienen una
cobertura de servicios y de equipamientos básicos, que atiende a la escala
urbana y que por su actividad es nodo de servicios para los barrios
residenciales próximos.
c) Movilidad: En esta tipología se prioriza el acceso al transporte público y se
promueve la movilidad no motorizada de proximidad dentro de cada núcleo
barrial. Se favorece el acceso directo al transporte público con distancias
menores a 400m y frecuencias de paso en las líneas troncales cada 10
minutos.
d) Trazado de calles: La apertura de calles busca completar una red de tipo
malla, con la mayor conectividad posible, permitiendo a largo plazo la
consolidación de un ambiente urbano caminable. En este orden, los
fraccionamientos de grandes parcelas están obligados a la apertura de
calles, priorizando la continuidad del tejido urbano circundante. El arbolado
de alineación acompaña la escala edilicia de los frentes urbanos con
especies de mayor porte relacionada con la mayor escala barrial, generando
corredores verdes que inviten y acompañen al carácter peatonal de las
calles, y sirviendo a la vez como conectores entre la red de espacios verdes.
e) Espacios verdes: Este espacio se articula en torno a la escala barrial como
plaza o playa y a la escala urbana como parque. La plaza o playa barriales
son lugares de interacción ciudadana y puestas en valor a través de la
dotación de mobiliario, sean juegos infantiles, bancos, escaleras de acceso o
forestación. Se incluyen también en ésta categoría a los espacios
remanentes, como ser plazoletas o aquellos asociados a las vialidades y que
constituyen una oportunidad para el embellecimiento del espacio público
El parque urbano, por su escala, presta un servicio ambiental porque
constituye un bosque natural. Además la incorporación de equipamientos y
servicios de uso público permite una oferta más diversa, orientada al
disfrute del espacio natural.
f) Infraestructura social: Escuela en sus distintos niveles, investigación y
extracurricular. Centro de Salud con internación. Gimnasios, canchas o
clubes. Seguridad: cuarteles de bomberos, comisaría, entre otros.
g) Infraestructura y servicios públicos: Pavimentos en rutas principales,
secundarias y terciarias. Tratamientos especiales para las calles
compartidas. Soterramiento de cables. Recolección diferenciada y
coordinadas con las Juntas Vecinales.
Urbanas
Urbanas
2.5 Tipologías edilicias
La definición de tipologías edilicias tiene por objetivo orientar no solo el uso y
aprovechamiento del suelo por el volumen edilicio sino también regular las
relaciones entre las futuras edificaciones y el espacio abierto teniendo en cuenta
que el resultado de esa relación es lo que caracteriza e identifica a un área de
planeamiento.
2.5.1 Residencia integrada al paisaje (T0)
a) Una sola residencial individual con dependencias complementarias.

b) Edificio principal de 1 o 2 pl
plantas.
c) Relación espacio abierto/espacio cerrado: 75%/25%
d) Espacio libre en estado natural.
e) Espacio
spacio de eestacionamiento propio dentro de la parcela.
f) Edificación exenta de los límites integrada al paisaje.
2.5.2 Residencia suburbana (T1)
a) Edificio exento o alineado

b) Residencial individual con dependencias complementarias.
c) Edificio principal de 2 planta con edificaciones complementarias de 1 planta.
d) Unidad residenciales limitadas por parcela con acceso directo desde la calle
pública.
e) Relación espacio abierto/espacio ccerrado: 25%/75%
f) Espacio libre amplio y ajardinado o en estado natural.
g) Espacio
spacio de eestacionamiento propio dentro de la parcela.
h) Edificación exenta de los límites (frontal, lateral, posterior) de la parcela con
cercos divisorios verdes.
2.5.3 Residencia Urbana (T
(T2)
a) Residencial individual o múltiple con servicios complementarios integrados

al edificio principal. En localizaciones más comerciales o sobre vías de
movilidad principales incorporando un local comercial al espacio público.
b) Edificio individual de hasta 3 plantas
c) Unidad residenciales limitadas por parcela con acceso directo desde la vía
pública.
d) Relación espacio abierto/espacio cerrado: 50%/50%
e) Espacio
cio libre ajardinado.
f) Espacio de estacionamiento
stacionamiento propio dentro de la parcela.
g) Edificación continua (adosada a los límites laterales de la parcela) con o sin
retiro de frente.
2.5.4 Mixto residencial, comercios

omercios y servicios (T3)
a) Residencial individual o múltiple con servicios profe

profesionales,
sionales, de salud, de
educación y comercios de distin
distintas escalas. Localizadas en vías de movilidad
principales,
les, formando corredores e incorporando locales co comerciales
merciales al
espacio público.
b) Edificio individual de hasta 3 plantas.
c) Unidades residenciales conviviendo con locales co
comerciales.
d) Relación espacio abierto/espacio
erto/espacio cerrado: 60%/40%
e) Espacio libre en general construido.
f) Espacio de estacionamiento
stacionamiento dentro de la parcela o sobre la vía pública.
g) Edificación continua (adosada a los límites laterales de la parcela) con o sin
retiro de frente.
Urbanas
2.6 Movilidad
La movilidad tiene como función principal la de facilitar el acceso a los destinos,
actividades, servicios y bienes
bienes, reduciendo distancias y necesidades de transporte.
transporte
Esta función responde a dos principales condicionantes:
1) Laa forma d
del desplazamiento peatonal o motorizado.
2) Ell contexto en el sentido de acercar personas a las actividades definidas en
cada zona de planeamiento.
Los diseños de las vialidades responden a la optimización del tránsito al
incremento y estimulo del uso del transporte público, no motorizado, tal como la
circulación peatonal o el ciclismo e incluye también a las intersecciones.
Para lograr estos objetivos se definen tipos de vialidades
vialidades,, posibles nuevos
trazados y criterios para el diseño de las call
calles,
es, veredas y sendas peatonales y que
se detallan y se amplían en el Anexo 12.2.
Fig. 6 Esquema de vialidades

2.6.1 Calle Compartida Suburbana
a) Vía terciaria en una zona principalmente residencial.

b) Sirve principalmente de acceso a frentes de las parcelas y al transporte
público dentro de una centralidad barrial.
c) Velocidad de los vehículos motorizados compatible con la actividad
peatonal.
d) Priorizar el desplazamiento de los peatones.
e) Priorizar la permeabilidad de la calzada.
f) Sin pavimentar.
g) Ancho mínimo: calzada 5m.
2.6.2 Calle Compartida Urbana
a) Vía terciaria en una zona de mezcla de diferentes usos y tipos edilicios, que
pueden tener diferentes relaciones con el espacio público.
b) Sirve principalmente de acceso a frentes de las parcelas y al transporte

público dentro de una centralidad barrial.
c) Priorizar la actividad peatonal asociada al uso residencial o comercial hacia

el frente de la parcela.
d) Priorizar el desplazamiento de los peatones.
e) Priorizar la permeabilidad del pavimento.
f) Incluir arbolado de alineación y espacio ajardinado, alternando con espacio
de estacionamiento. El mobiliario para permanencia es deseable.
g) Iluminación para calzada.
h) El estacionamiento vehicular en calzada cumple un rol de pacificación del
tránsito.
i) Moderar la velocidad de circulación vehicular.
j) Ancho mínimo: calzada 5m.
Urbanas
2.6.3 Calle Suburbana con Veredas
a) Vía secundaria en una zona de uso principalmente residencial de baja

densidad.
b) Sirve al mismo tiempo al acceso a frentes de las parcelas, al tránsito

vehicular de mediano alcance y al transporte público dentro de una
centralidad barrial.
c) Enfoque en el tránsito multimodal de personas.

d) Proveer veredas, con cruces seguros en todas las esquinas, incluso cruces
intermedios en cuadras de más de 150m de longitud.
e) Priorizar la operación del transporte público y la localización de mobiliario
asociado como por ejemplo bancos, refugios, cartelería, entre otros.
f) Si no existe suficiente ancho disponible se puede prescindir de las ciclovías
separadas.
g) Es deseable la inclusión de arbolado de alineación, espacio ajardinado y
mobiliario para permanencia.
h) Iluminación para vereda y calzada.
i) El estacionamiento vehicular en calzada cumple un rol secundario.
j) Moderar la velocidad de circulación vehicular
k) Ancho mínimo: ciclovía 1,5m; calzada 6m.
l) Ancho máximo de carril 3m
m) Ancho mínimo: vereda 1.8m.
2.6.4 Calle Urbana con Veredas
a) Vía secundaria en una zona de mezcla de diferentes usos y tipos edilicios,

que pueden tener diferentes relaciones con el espacio público.
b) Sirve al mismo tiempo al acceso a frentes de las parcelas, al tránsito
vehicular de mediano alcance y al transporte público dentro de una
centralidad barrial.
c) Equilibrio entre el tránsito multimodal y la actividad residencial o comercial

hacia el frente.
d) Proveer veredas amplias, con cruces seguros en todas las esquinas incluso
cruces intermedios en cuadras de más de 150m de longitud.
e) Priorizar la operación del transporte público y la localización de mobiliario
asociado, como por ejemplo bancos, refugios, cartelería.
f) Si no existe suficiente ancho disponible se puede prescindir de las ciclovías
separadas.
g) Incluir arbolado de alineación y espacio ajardinado, el mobiliario para
permanencia es deseable.
i) El estacionamiento vehicular en calzada cumple un rol secundario.
j) Moderar la velocidad de circulación vehicular.
k) Ancho mínimo: ciclovía 1,5m; calzada 6m.
l) Ancho máximo de carril 3m.
m) Ancho mínimo: veredas: 1.8m.
2.6.5 Avenida Suburbana
a) Vía primaria o secundaria que atraviesa zonas con escasa concentración

urbana.
b) Priorizar un entorno seguro y atractivo para peatones y ciclistas.
c) Mejoramiento de las condiciones para generar un entorno seguro,

protegido y atractivo para peatones y ciclistas, para circular a lo largo de las
mismas y para cruzarlas donde resulte necesario.
d) Enfoque en el tránsito multimodal de personas.

e) Proveer sendas amplias compartidas por peatones y ciclistas, con cruces
seguros donde exista demanda.
f) Priorizar el transporte público y la localización de mobiliario asociado:
bancos, refugios, cartelería entre otros.
Urbanas
g) No se requiere arbolado de alineación.
h) Estacionamiento vehicular en zona ajardinada.
i) Gestionar la velocidad de circulación vehicular a través del ancho de carril,
diseño de intersecciones, ensanches de zona ajardinada e implantación de
árboles.
j) Proveer refugio central para facilitar el cruce peatonal cuando el ancho
disponible así lo permite.
k) Ancho mínimo: calzada 6,5m.
l) Ancho máximo de carril 3,3m.
m) Ancho mínimo: senda compartida 2m.
2.6.6 Avenida Suburbana Residencial
a) Vías primaria o secundaria que atraviesa zonas principalmente residenciales

de baja densidad con edificios retirados del frente con poca interacción con
el espacio público.
c) Mejoramiento de las condiciones para generar un entorno seguro,

protegido y atractivo para peatones y ciclistas, para circular a lo largo de las
mismas y para cruzarlas donde resulte necesario.
d) Enfoque en el tránsito multimodal de personas.

e) Proveer sendas amplias que serán compartidas por peatones y ciclistas, con
cruces seguros en todas las esquinas, incluso cruces intermedios en cuadras
de más de 150m de longitud si existe demanda.
f) Priorizar el transporte público y la localización de mobiliario asociado:
bancos, refugios, cartelería.
g) Incluir arbolado de alineación y espacio ajardinado.
i) Limitar el estacionamiento vehicular en calzada.
k) Proveer refugio central para facilitar el cruce peatonal cuando el ancho
l) Ancho mínimo: calzada 6,5m.
m) Ancho máximo de carril 3,3m.
n) Ancho mínimo: senda compartida 2m.
2.6.7 Boulevard Urbano
a) Vía principal que atraviesa zonas de mezcla de diferentes usos y tipos

edilicios, que pueden tener diferentes relaciones con el espacio público.
c) Equilibrio entre el tránsito multimodal y la actividad comercial hacia el

frente.
d) Proveer veredas amplias, con cruces seguros en todas las esquinas incluso
cruces intermedios en cuadras de más de 150m de longitud.
e) Priorizar el transporte público y la localización de mobiliario asociado:
bancos, refugios, cartelería, entre otros.
f) Proveer ciclovías separadas de la calzada y de la vereda.
g) Incluir arbolado de alineación, espacio ajardinado y mobiliario para
permanencia.
h) Iluminación independiente para vereda y calzada.
i) Limitar el estacionamiento vehicular en calzada.
k) Proveer refugio central para facilitar el cruce peatonal cuando el ancho
l) Ancho mínimo: ciclovía 1,8m; calzada 6m.
m) Ancho máximo de carril 3,3m.
n) Ancho mínimo: veredas: 3m.
2.7 Espacios verdes públicos

Los espacios verdes públicos se organizan en función de su localización,
dimensiones, actividades, mobiliario urbano y servicios ambientales o sociales que
prestan en relación a un área determinada. La trayectoria se define desde los
espacios de escala territorial hasta las plazoletas o rotondas según escala.
Urbanas
2.7.1 E1: Territoriales: incluyen
ncluyen a la
las Áreas Naturales Protegidas
Natural
Integración de la ciudad con el
Características Parque Nacional y las Áreas
espaciales Naturales Protegidas.
Protegidas Prestan
principalmente servicios
ambientales.
Contemplación y disfrute del
paisaje: Senderos, miradores,
Actividades a
centros informativos y de
realizar
servicios. Punto de ingreso a las
APN.
Sup. mín. (m²) 200.000
Proximidad o radio
No se calcula
de influencia (m)
Cobertura población
50.000
Hab/sup. mín.
Dotación mín.
4m2 /hab
Hab/m2
Ocupación máx. 5%
Dotación mín.
12m2 UR
m2/UR
2.7.2 E2Urbanos:
Urbanos: parques o grandes playas
Integrado al paisaje natural,
predominancia de elementos
como ser topografía, vegetación,
Características hidrología, entre otros.
espaciales Integración y amortiguación de
las áreas urbanas con las áreas
naturales. Prestan servicios
ambientales y socio económicos.
Actividades a Equipamiento urbano, senderos,
realizar juegos inclusivos.
Sup. mín. (m²) 20.000
Proximidad o radio
4.000
de influencia (m)
Cobertura población
5.700
Hab/sup. mín.
Dotación mín.
3,5m2/hab
Hab/m2
Ocupación máx. 40%
Dotación mín.
10,5m2 UR
m2/UR
2.7.3 E3Barriales:
Barriales: playas, plazas o plazoletas
Integrado al paisaje
urbano.
Interacción social.
Características Servicio socio-económico.
socio
espaciales
Embellecimiento de
plazoletas, rotondas,
ramblas, bulevares.
Recreativo y deportivo:
Juegos inclusivos.
Deportivos: Canchas
Actividades a
pequeñas, máquinas para
realizar
ejercicios Circuitos para la
ejercicios.
salud. Gastronomía al
paso.
Sup. mín. (m²) 2.000
Proximidad o radio
600
de influencia (m)
Cobertura
población 800
Hab/sup. mín.
Dotación mín.
2,5m2/hab
Hab/m2
Ocupación máx. 80%
Dotación mín.
7,5m2 UR
m2/UR
Urbanas
3. ZONAS DE PLANEAMIENTO 39
3.1 Zonas incluidas en Áreas Urbanas y Áreas Intermedias
3.2 Zonas incluidas en Áreas de Integración Ambiental
3.3 Tabla síntesis de correlación de Áreas, Sectores, Tipologías y Zonas
4. USOS DEL SUELO 41

4.1 Definición de Usos del Suelo
4.2 Reglas generales
4.3 Planilla de Usos del Suelo
4.3.1 Usos del Suelo admitidos para las zonas incluidas en Áreas Urbanas y Áreas
intermedias
4.3.2 Usos del suelo admitidos para las zonas incluidas en Áreas de Integración
Ambiental
4.4 Requerimiento de estacionamientos
4.4.1 Estacionamientos según el uso del suelo
5. OCUPACIÓN DEL SUELO 51

5.1 Parámetros urbanos
5.1.1 Unidades Residenciales (UR)
5.1.2 Unidades de Alojamiento (UA)
5.1.3 Consideraciones para determinación de la cantidad de UR por parcela
5.1.4 Factor de ocupación del suelo (FOS)
5.1.5 Factor de ocupación total (FOT)
5.1.6 Consideraciones para el cómputo de las superficies máximas de FOS y FOT
5.1.7 Factor de intervención total (FIT)
5.1.8 Densidades poblacionales netas o brutas de habitantes por hectáreas
5.2 Objetos Arquitectónicos
5.2.1 Retiros de las edificaciones (R)
5.2.2 Altura máxima de las edificaciones (H)
5.3 Tabla Síntesis de Parámetros
5.3.1 Tabla de Sector de Centralidad Km 13
5.3.2 Tabla de Sectores Micro-centralidad y BarriosResidenciales
5.3.3 Tabla de Sectores de Interfase y Chacras
5.3.4 Tabla de Sectores de Protección del Paisaje
de Planeamiento
6. NORMAS PARTICULARES 61
6.1 Parcelas afectadas a dos o más zonificaciones
6.2 Alineación a Línea Municipal
6.3 Alineación a Línea Separativa
6.4 Parcelas linderas a cuerposy cursos de agua, humedades o suelos hidromórficos.
6.4.1 Parcelas linderas a cuerpos de agua
6.4.2 Parcelas linderas a cursos de agua
6.4.3 Parcelas linderas a humedales y suelos hidromórficos
6.4.4 Superposición de retiros de edificaciones en parcelas linderas a lagos, cursos y
suelos hidromórficos
6.4.5 Visuales en parcelas linderas a cuerpos y cursos de agua nominados.
6.4.6 Tratamiento de efluentes cloacales en parcelas linderas a lagos, cursos y suelos
hidromórficos.
6.4.7 Obligación de cesión pública de vía de acceso a los cuerpos y cursos de agua,
humedales y suelos hidromórficos
6.5 Parcelas que impermeabilizan el suelo
6.6 Parcelas frentistas a Av. Bustillo
6.7 Vivienda complementaria
6.8 Parcelas en subdivisión simple en Áreas Urbanas
6.9 Parcelas en subdivisión con afectación a un destino
6.10 Parcelas en subdivisión con modalidad de urbanización
6.10.1 Cesión obligatoria gratuita de calles
6.10.2 Cesión obligatoria gratuita de Espacios Verdes
6.10.3 Cesión obligatoria gratuita para infraestructura social
6.10.4 Afectación de suelo con destino a vivienda social
6.10.5 Parcelas con obligación de realizar servicios públicos
6.10.6 Externalidades
6.10.7 Hechos generadores del derecho de participación en la Renta Diferencial Urbana
(RDU)
6.10.8 Creación de nuevas parcelas
6.11 Parcelas para someter al régimen de Propiedad Horizontal y de Propiedad
Horizontal Especial
6.11.1 Propiedad Horizontal
6.11.2 Propiedad Horizontal Especial para Conjuntos inmobiliarios
6.11.3 Propiedad Horizontal Especial para Tiempo Compartido
7. PROYECTOS URBANOS 73
7.1 Proyectos Estratégicos
7.2 Proyectos Especiales
3. Zonas de Planeamiento
Las parcelas se zonifican para definir requerimientos comunes de planificación
que se utilizan para regular el uso del suelo y la intensidad de ocupación en
relación a las características propias de cada zona. A su vez, se definen normas
particulares que actúan superpuestas a las zonas afectando a determinadas
parcelas y con el objetivo de regular condiciones singulares y únicas de cada una.
Los indicadores urbanos que se aplican a las parcelas son valores potenciales que
se adquieren cuando se materializa la propuesta. Todas las propuestas que se
realicen están sujetas a cumplir obligadamente con todos los requerimientos
indicados en el presente plan.
Ver Anexo 12.1 Cartografía.
3.1 Zonas incluidas en Áreas Urbanas y Áreas Intermedias

Las parcelas incluidas en Áreas Urbanas y Áreas intermedias se ajustan a los
requerimientos comunes propuestos en cada zona de planeamiento.
3.2 Zonas incluidas en Áreas de Integración Ambiental

Las parcelas incluidas en Áreas de Integración Ambiental, Zona Paisaje Frágil y
Zona Laderas Boscosas, deben cumplir con los requerimientos propios de cada
zonificación, alinearse a los objetivos que se detallan a continuación y además
tramitarse como Acciones Urbanísticas (Art.8 y subsiguientes).
Estas zonas tienen por objetivo hacer accesible el recurso del paisaje para un
aprovechamiento social y turístico, incluyendo medidas de cuidado del patrimonio
natural, histórico, arqueológico o cultural.
Este aprovechamiento está vinculado a las políticas que el municipio lleva
adelante y que se manifiestan en el PEID 2015 y el Plan Estratégico de Turismo
(PET 2018), que se vinculan a la diversificación y ampliación de la oferta de
productos turísticos a fin de adecuarla a distintos segmentos de mercado.
Las parcelas localizadas en ZPF y ZLB tienen como función principal el
sostenimiento de la integridad ambiental prestando un valioso servicio ecológico.
El alto valor paisajístico se asocia al desarrollo de actividades recreativas,
deportivas y turísticas en general teniendo así también un protagonismo central
en la economía de la ciudad.
Los productos turísticos asociados a las iniciativas empresariales de pequeña y
mediana escala y que se adecuan a estas zonas son:
a) Alojamientos turísticos con un perfil ecológico de bajo impacto en el

entorno, optimización de la demanda energética y utilización de productos
locales como acciones para incrementar la relación con la comunidad.
de Planeamiento
b) Actividades productivas relacionadas con la producción agro-silvo-pastoril y
acuícola de pequeña escala articulándose con la oferta gastronómica, el
turismo del bienestar y promoviendo el intercambio barrial junto con la
economía popular.
c) Productos artesanales locales promoviendo la articulación con proveedores
locales de alimentos y otros insumos necesarios para los servicios turísticos.
d) Equipamientos para el turismo de salud.
e) Iniciativas relacionadas con el bienestar deportivo y turismo deportivo.
f) Circuitos recreativos, deportivos y contemplativos en general asociados a los
otros servicios y equipamientos mencionados.
Las parcelas incluidas en Áreas Naturales Protegidas tienen normativa específica y
no aplica la regulación siguiente.
Todas las Reservas Naturales Urbanas, Morenito Ezquerra, El Trébol, Las Cartas y
La Ermita se regirán por el presente Plan. Los Planes de Manejo de dichas
reservas siguen vigentes.
3.3 Tabla síntesis de correlación de Áreas, Sectores, Tipologías y

Zonas
A continuación el cuadro síntesis presenta la correlación entre las Áreas y
Sectores de Planeamiento con las Tipologías Urbanas y Zonificación del Plan:
Área Sector T Zona Sigla

Área Natural Protegida ANP
Áreas Naturales Llao Llao Llao Llao
T0
Protegidas Área Natural Protegida ANP
Integración Casa de Piedra Casa de Piedra
Ambiental
Protección del Zona Paisaje Frágil ZPF
Paisaje Zona Laderas Boscosas ZLB
T1
Chacras Zona Intermedia Residencial 1 ZIR1
Intermedias
Interfase Zona Intermedia Residencial 4 ZIR4
Barrios Zona Urbana Residencial 4 ZUR4

Residenciales Zona Urbana Residencial 6 ZUR6
Zona Urbana Residencial 4 ZUR4

T2
Micro Zona Urbana Residencial 6 ZUR6
Urbanas Centralidad Zona Urbana Residencial 16 ZUR16
Zona Urbana Mixta 30 ZUM30
Zona Urbana Residencial 30 ZUR30

Centralidad Km
T3 Zona Urbana Residencial 40 ZUR40
13
Zona Urbana Mixta 60 ZUM60
4. Usos del suelo
Los usos del suelo son las propiedades de utilización y aprovechamiento que se
asignan a las parcelas y que definen la forma de desarrollo social, económico y
ambiental de cada zona de planeamiento.
Mientras que el uso del suelo define las características espaciales de una zona, el
destino define las actividades que se realizan dentro de las edificaciones o en los
límites de una parcela.
Una edificación puede tener un uso permitido y otros accesorios siempre que sean
compatibles entre sí y con las características espaciales correspondientes a cada zona.
Las actividades factibles de ser habilitadas se ajustan al Código de Edificación (Decreto
Provincial 654/80, y sus modificatorias), Código de habilitaciones económicas
municipales (Ord 3018-CM-18 y sus modificatorias) y al presente documento.
4.1 Definición de Usos del Suelo
1. USO RESIDENCIAL: Comprende las actividades habitacionales desarrolladas en

una vivienda.
1.1 Individual: actividades habitacionales desarrolladas en una vivienda
emplazada en una parcela.
1.2 Múltiple: actividades habitacionales desarrolladas en dos o más viviendas
emplazadas en una parcela, con accesos y pasos comunes.
2. USO COMERCIAL: comprende las actividades relacionadas al intercambio,

exposición y venta de bienes, sin que medie la transformación de materias
primas, productos intermedios o productos finales.
2.1 Minorista: actividades relacionadas al intercambio, exposición y venta de
bienes al por menor.
2.1.1 En general: actividades relacionadas al intercambio, exposición y
venta de bienes en general. Por ejemplo: kiosco, poli-rubros,
bazar, ferretería, juguetería, relojería, mueblería, librería, óptica y
venta de indumentaria, entre otros.
2.1.2 De comestibles: actividades relacionadas al intercambio,
exposición y venta de productos comestibles y artículos asociados
a los mismos. Por ejemplo: almacén, rotisería, carnicería, pollería,
pescadería, panadería y heladería, entre otros.
2.1.3 Relacionado al automotor: actividades relacionadas a la
comercialización de vehículos impulsados a motor o partes, piezas
y accesorios. Por ejemplo: venta de repuestos, venta de
motocicletas y venta de automotores, entre otros.
del suelo
2.2 Mayorista: actividades relacionadas al intercambio, exposición y venta de
bienes al por mayor con depósitos o distribución de productos.
2.2.1 En general: actividades relacionadas al intercambio, exposición y
venta de bienes en general. Por ejemplo: mayorista de productos
textiles, mayorista de artículos de bazar, mayorista de artefactos
para el hogar, mayorista de productos textiles y mayorista de
aberturas, entre otros.
2.2.2 De comestibles: actividades relacionadas al intercambio,
exposición y venta de productos comestibles y artículos asociados
a los mismos. Por ejemplo: mayorista de productos lácteos,
mayorista de bebidas, mayorista de productos de molienda,
mayorista de aceites y grasas y mayorista de pescado, entre otros.
3. USO SERVICIOS: comprende las actividades realizadas para satisfacer las

necesidades de las personas. Incluye servicios públicos y privados.
3.1 En general: actividades relacionadas a la prestación de servicios en
general. Por ejemplo: tintorería, lavadero de ropa, cerrajería, peluquería,
agencia de remises, alquiler de vehículos, agencia de radio-llamado,
agencia de taxi-flet, empresa de mudanza, alquiler de indumentaria y
reparación de calzado, entre otros.
3.2 Alojamiento turístico: provisión de hospedaje en unidades habitacionales
y otros servicios afines a personas que no constituyen su domicilio
permanente en ellos. La clasificación por tipo y categoría está definida en
la Ordenanza N° 1526-CM-05 y sus modificatorias. Por ejemplo: hotel,
apart-hotel, bed&breakfast o residencial u hospedaje, albergues u hostels
u hostales, casas o departamentos en alquiler turístico y camping, entre
otros.
3.3 Administrativo: actividades relacionadas a la gestión, organización,
dirección, coordinación, control o evaluación, llevadas a cabo por
organizaciones o entidades públicas o privadas. Por ejemplo: entidad
bancaria, agencia financiera, agencia de cambio, compañía de seguros,
agencia de cambio, consejo profesional y sede sindical, entre otros.
3.4 Profesional: actividades de oficina ejercidas por profesionales o técnicos
especializados. Por ejemplo: estudio jurídico, estudio notarial, estudio
contable, inmobiliario, agencia de publicidad y agencia de viajes y turismo,
entre otros.
3.5 Recreativo: actividades vinculadas al ocio y el esparcimiento en general,
desarrolladas en locales cubiertos o al aire libre. Por ejemplo: salón de
eventos, salón de fiestas, sala de juegos, sala de baile, discoteca y juegos
recreativos de destreza y deporte, entre otros.
3.6 Gastronómico: actividades relacionadas a la provisión de alimentos y
bebidas para el consumo del público con permanencia en el
establecimiento que provee el servicio. Por ejemplo: restaurante, bar,
café, pizzería, confitería, casa de té y cervecería, entre otros.
3.7 Relacionado al automotor: actividades vinculadas al mantenimiento y
reparación de vehículos de diverso porte. Por ejemplo: taller mecánico,
taller de chapa y pintura, taller instrumental y de accesorios, gomería,
lubricentro, lavadero, reparación de amortiguadores, alineación de
dirección y balanceo de ruedas, venta e instalación de equipos de gas
natural comprimido (GNC) y revisión técnica vehicular, entre otros.
3.8 Logística y transporte: actividades relacionadas al desplazamiento de
personas y cargas a través de redes de transporte. Por ejemplo: empresa
de servicio urbano de pasajero, empresa de mudanzas, empresa de
servicio urbano de transporte de carga y empresa de servicio urbano de
transporte fluvial de pasajeros, entre otros.
3.9 Expendio de combustible: actividades relacionadas al expendio de
combustibles líquidos, gas natural comprimido (GNC) y mixtos. Por
ejemplo: estación de servicio.
3.10 Estacionamiento: actividades vinculadas a la provisión de espacios para el
estacionamiento de vehículos de diverso porte. Por ejemplo: playa de
estacionamiento y cocheras.
3.11 Depósito: actividades vinculadas al almacenaje de mercancías, en
superficies cubiertas o playas de acopio al aire libre. Por ejemplo: galpón,
tinglado y playón, entre otros.
3.11.1 Tipo I: servicio de depósito de mercancías no peligrosas.
3.11.2 Tipo II: servicio de depósito de mercancías peligrosas. Por
ejemplo: explosivos, gases, líquidos inflamables, radioactivos,
corrosivos, sustancias tóxicas e infecciosas y sólidos con peligro de
incendio, entre otros.
3.12 Infraestructura: actividades relacionadas con los sistemas de producción,
almacenamiento y distribución de agua, de energía, de comunicación y
recolección de residuos y de otros servicios, a escala urbana. Por ejemplo:
redes de infraestructura, antenas, planta distribuidora o de almacenamiento
de energía, agua o gas, planta depuradoras de líquidos cloacales y planta de
almacenamiento, tratamiento y disposición de residuos sólidos urbanos,
entre otros.
4. USO PRODUCTIVO: comprende actividades relacionadas a la producción u

obtención de materias primas y a la producción de bienes, equipos y productos
industriales.
4.1 En general: actividades vinculadas a la elaboración o transformación de
materias primas y bienes de forma manual o con la ayuda de
herramientas manuales o incluso medios mecánicos y que no sean
industriales. Por ejemplo: taller de cerámica, taller de confección de
indumentaria, taller de fabricación de calzado, taller de fabricación de
tapices y alfombras y taller de fabricación de hilados, entre otros.
4.2 Industrial: actividades relacionadas a la elaboración, obtención,
reparación, fraccionamiento o transformación en su forma, esencia,
del suelo
cantidad o calidad de materias primas o bienes para la obtención de un
producto nuevo, distinto o fraccionado de aquel, a través de un proceso
inducido, repetición de operaciones o procesos unitarios o cualquier otro,
mediante la utilización de maquinarias, equipos u otros métodos
industriales. Por ejemplo: industria de fabricación textil, industria de
fabricación de productos lácteos, industria de fabricación de productos de
panadería e industrial de fabricación de envases plásticos, entre otros.
4.3 Agropecuario: actividades relacionadas con la agricultura y la ganadería y
otras actividades asociadas o complementarias. Por ejemplo: cultivo
florícola, frutícola, hortícola, criadero de animales, apicultura, producción
de leche de ganado, producción de lana y producción de huevos, entre
otros.
4.4 Piscicultura: actividades relacionadas con la reproducción y cría de peces.
Por ejemplo: criadero de peces y granja piscícola, entre otros.
4.5 Silvicultura: actividades vinculadas con el cultivo, cuidado y explotación de
especies arbóreas. Por ejemplo: vivero forestal, extracción de productos
forestales de bosques cultivados o nativos y plantación de bosques, entre
otros.
4.6 Extractivo: actividades relacionadas a la extracción de material del suelo y
subsuelo consolidado naturalmente, destapes, desmontes, excavaciones y
las tareas de movimiento de tierra o suelo en general, tales como relleno,
compactación y terraplenamiento. Por ejemplo: explotación de cantera,
extracción de arena, canto rodado y triturados pétreos, entre otros.
5. USO INFRAESTRUCTURA SOCIAL: comprende los servicios vinculados a

satisfacer las necesidades educacionales, sanitarias, sociales, deportivas,
culturales e institucionales de las personas.
5.1 Educación e investigación: comprende los servicios de formación,
enseñanza, capacitación o investigación científica o académica, en sus
distintos niveles y modalidades.
5.1.1 Nivel inicial: jardín maternal, escuela infantil y jardín de infante.
5.1.2 Nivel primario: escuela de 1° a 7° grado.
5.1.3 Nivel secundario: escuela de 1° a 5° año y en Técnicas de 1° a 6° año.
5.1.4 Nivel superior: instituto de formación docente continua, instituto
técnico superior, universidad e instituto universitario.
5.1.5 Extracurricular: academias e institutos de danza, música e idiomas,
entre otros.
5.1.6 Investigación y tecnología aplicada: instituto de investigación y
desarrollo experimental en el campo de las ciencias médicas,
ciencias humanas, ciencias sociales, ciencias exactas y naturales,
entre otras.
5.2 Salud: comprende las actividades relacionadas a la provisión de servicios
médicos orientados a realizar acciones de promoción, protección,
recuperación o rehabilitación de la salud de las personas.
5.2.1 Atención ambulatoria de personas: actividades vinculadas a la
prestación de servicios de tratamiento ambulatorio de personas.
Por ejemplo: consultorio, sala de atención primaria, laboratorio de
análisis clínicos y servicio de diagnóstico y tratamiento, entre otros.
5.2.2 Atención con internación de personas: actividades relacionadas a
la prestación de servicios de internación de personas. Incluye
establecimientos asistenciales con o sin prestación quirúrgica, por
ejemplo: salud mental y atención psiquiátrica, geriátrico u hogar
de ancianos, clínica, sanatorio, hospital y maternidad, entre otros.
5.2.3 Emergencias médicas: servicio afectado al tratamiento y traslado
precoz de pacientes que se encuentren en una situación de
gravedad o crítica de vida. Por ejemplo: servicio de ambulancias.
5.3 Social o deportivo: comprende actividades sociales que pueden otorgar
un sentido de pertenencia a un grupo o sociedad, así como a la práctica,
enseñanza o exhibición de deportes o ejercicios de cultura física, con o sin
asistencia de espectadores. Por ejemplo: club social, sociedad de
fomento, agrupación tradicionalista, organización intermedia, templo,
capilla, sede religiosa, seminario, convento y monasterio, entre otros;
gimnasio, natatorio, cancha cubierta o estadios, o descubierta para
realizar actividades al aire libre, turismo de aventura, club deportivo,
entendido como el desarrollo de un conjunto de diversas actividades
deportivas y velódromo, entre otros.
5.4 Cultural: comprende las actividades de producción, conservación y
difusión de bienes culturales, así como las manifestaciones artísticas con
presencia de espectadores. Por ejemplo: museo, biblioteca, archivo,
centro de documentación e investigación, cine, teatro, auditorio, sala de
conciertos o espectáculos, sala de exposiciones, sala de conferencias,
galería de arte, estudio de grabación y sala de ensayos, entre otros.
5.5 Institucional: comprende las actividades desarrolladas por las
instituciones de la administración municipal, provincial o nacional, fuerzas
de seguridad, prácticas religiosas y de relación de las personas o de
grupos de interés social. Por ejemplo: palacio municipal, delegación
municipal, centro administrativo, sede judicial, cuartel de bomberos,
defensa civil, comisaría, templos e iglesias, entre otros.
5.6 Especial: comprende las actividades que presentan o pueden presentar
algún grado de molestia o incomodidad en el ambiente natural, urbano o
social en el que se desarrollan, según criterio de la Autoridad de
aplicación. Por ejemplo: predio ferial, unidad correccional, cárcel,
cementerio, crematorio, estación ferroviaria, terminal de ómnibus y
aeropuerto, entre otros.
del suelo
4.2 Reglas generales
La regulación de los usos del suelo que determinan el destino de las edificaciones
se ajusta a las siguientes reglas:
Permitido (S) Uso principal que no depende de otro uso para desarrollarse en
una parcela. Es atribuible a la imagen y el carácter general de una
zona.
Prohibido (N) Uso no permitido por su incompatibilidad con el carácter del área.
Accesorio (A) Uso complementario siempre sujeto a un uso principal y que no
subsiste independientemente sin la materialización del uso
permitido. Es un uso accesorio todo aquel cuya existencia y
naturaleza son determinadas por un uso permitido y de la cual
dependen, están adheridas a la edificación o a la misma parcela. No
puede desarrollarse individualmente, ni superar el 50% de la
superficie total permitida.
Condicionado (C) Uso sujeto a cumplir con requerimientos relacionados al carácter
del área, escala, localización, impactos urbanísticos y ambientales,
proximidad con otros usos similares, compatibilidad con usos
preexistentes. Tanto como a la intensidad de ocupación y uso del
suelo relativo a la actividad a desarrollar. Los usos que encuadren
en esta definición se tramitarán por Acciones Urbanísticas (Art.8 y
subsiguientes).
Los usos no conformes son aquellos que fueron aprobados con una normativa
anterior al presente Plan y que aún permanecen en determinadas parcelas,
generando molestias en relación al movimiento de transporte de gran porte, al
tamaño de la edificación o la actividad incómoda que causa impactos ambientales,
poblacionales o propios del sistema de la ciudad.
Las actividades que se corresponden con estos usos quedan sujetas a su
reconversión en función de la nueva normativa o también están sujetos a políticas
de desaliento de la actividad ya sea por incremento de la tasa municipal o por
plazos para su erradicación.
4.3 Planilla de Usos del Suelo

4.3.1 Usos del Suelo admitidos para las zonas incluidas en Áreas Urbanas
y Áreas intermedias
ZUM60
ZUM30
ZUR40
ZUR30
ZUR16
S: Permitido N: Prohibido A: Accesorio C: Condicionado
ZUR6
ZUR4
ZIR4
ZIR1
1. USO RESIDENCIAL
1.1. Individual A S S S S S S S S
1.2. Múltiple S S S S S S S S S
2. USO COMERCIAL
2.1.1. En general S A A S A A A A A
2.1. Minorista 2.1.2. De comestibles S A A S A A A A A
2.1.3. Relacionado al automotor S A N A A N N N N
2.2.1. En general C N N N N N N N N
2.2. Mayorista
2.2.2. De comestibles C N N N N N N N N
3. USO SERVICIOS
3.1. En general S A A S A A A A A
3.2. Alojamiento turístico S S S S S S S S S
3.3. Administrativo S A A S A A A A A
3.4. Profesional S A A S A A A A A
3.5. Recreativo C N N C N N N C C
3.6. Gastronómico S S S S S S S S S
3.7. Relacionado al automotor S C N C C N N N N
3.8. Logística y transporte C C N C C N N N N
3.9. Expendio de combustible C N N N N N N N N
3.10. Estacionamiento C N N N N N N N N
3.11.1. Tipo I: mercancías no peligrosas A C N C N N N C N
3.11. Depósito
3.11.2. Tipo II: mercancías peligrosas N N N N N N N N N
3.12. Infraestructura C C C C C C C C C
4. USO PRODUCTIVO
4.1. En general S A A S A A A A C
4.2. Industrial N N N N N N N N N
4.3. Agropecuario N N N N C C C C C
4.4. Piscicultura N N N N C C C C C
4.5. Silvicultura N N N N C C C C C
4.6. Extractivo N N N N N N N N N
5. USO INFRAESTRUCTURA SOCIAL
5.1.1. Nivel inicial C C C C C C C N N
5.1.2. Nivel primario C C N C C C C N N
5.1.3. Nivel secundario C C N C C C C N N
5.1. Educación e investigación
5.1.4. Nivel superior C C N C C C C N N
5.1.5. Extracurricular C C C C C C C C C
5.1.6. Investigación y tecnología aplicada C C C C C C C C C
5.2.1. Atención ambulatoria de personas C A N C A C C A N
5.2. Salud 5.2.2. Atención con internación de personas C C N N N N N N N
5.2.3. Emergencias médicas C C N C C N N N N
5.3. Social o deportivo C C C C C C C C C
5.4. Cultural C C C C C C C C C
5.5. Institucional S S N S S S S S N
5.6. Especial C C N C C C C N N
del suelo
4.3.2 Usos del suelo admitidos para las zonas incluidas en Áreas de
Integración Ambiental
S: Permitido N: Prohibido A: Accesorio C: Condicionado
ZPF
ZLB
1. USO RESIDENCIAL
1.1. Individual C C
1.2. Múltiple N N
2. USO COMERCIAL
2.1.1. En general N N
2.1. Minorista 2.1.2. De comestibles N N
2.1.3. Relacionado al automotor N N
2.2.1. En general N N
2.2. Mayorista
2.2.2. De comestibles N N
3. USO SERVICIOS
3.1. En general C C
3.2. Alojamiento turístico C C
3.3. Administrativo N N
3.4. Profesional N N
3.5. Recreativo C C
3.6. Gastronómico C C
3.7. Relacionado al automotor N N
3.8. Logística y transporte N N
3.9. Expendio de combustible N N
3.10. Estacionamiento N N
3.11.1. Tipo I: mercancías no peligrosas N N
3.11. Depósito
3.11.2. Tipo II: mercancías peligrosas N N
3.12. Infraestructura C C
4. USO PRODUCTIVO
4.1. En general C C
4.2. Industrial N N
4.3. Agropecuario C N
4.4. Piscicultura C N
4.5. Silvicultura C N
4.6. Extractivo N N
5.1.1. Nivel inicial N N
5.1.2. Nivel primario N N
5.1.3. Nivel secundario N N
5.1. Educación e investigación
5.1.4. Nivel superior N N
5.1.5. Extracurricular N N
5.1.6. Investigación y tecnología aplicada C N
5.2.1. Atención ambulatoria de personas N N
5.2. Salud 5.2.2. Atención con internación de personas N N
5.2.3. Emergencias médicas N N
5.3. Social o deportivo C C
5.4. Cultural C C
5.5. Institucional S S
5.6. Especial C C
a) Condiciones para los usos del suelo
Las ZPF y ZLB tienen usos y ocupación del suelo muy restringidos y de
acuerdo a la definición y los objetivos mencionados en el Art.3.2.
1) Residencial Individual (Art.4.1. Inc.1.1): Máximo 1 UR por parcela.
2) Alojamiento Turístico (Art.4.1. Inc.3.2): Se admite la solicitud de licencia
para construir sólo para Ampliación, refracción o modificación de
edificios ya construidos y hasta 200m2 con Habilitaciones Comerciales
vigentes al momento de aprobación del plan. La superficie admitida es
para el mejoramiento de las instalaciones complementarias del
emprendimiento turístico, no admitiendo la incorporación de nuevas
unidades de alojamiento.
b) Queda expresamente prohibido

1) Residencial Múltiple (Art.4.1. Inc.1.2)
2) Subdivisiones: las parcelas no pueden ser divididas, prohibiéndose la
subdivisión, entendida en su concepción amplia como la operación de
mensura que se corresponde con cualquier modelo de urbanización.
4.4 Requerimiento de estacionamientos

El cálculo de espacio de estacionamiento (Est.) se define conforme a los m2 de
construcción del uso del suelo y a la distancia respecto de una zona urbana mixta.
Esta distancia (m) se mide en función del recorrido peatonal desde el límite
municipal de la parcela hasta la parada de Transporte urbano de pasajeros
localizada en una zona urbana mixta (ZUM 60 y ZUM 30).
del suelo
4.4.1 Estacionamientos según el uso del suelo
1. USO RESIDENCIAL
1.1. Individual 1 Est. cada 1 UR
1.2. Múltiple 1 Est. cada 2 UR
2. USO COMERCIAL
2.1.1 En general 1 Est. cada 45m2. Mayor a 400m
2.1 Minorista 2.1.2 De comestibles 1 Est. cada 45m2. Mayor a 400m
2.1.3 Relacionado al automotor 1 Est. cada 45m2. Mayor a 400m
2.2.1 En general 1 Est. cada 150m2 + 2 Est. destinado a carga o descarga
2.2 Mayorista
2.2.2 De comestibles 1 Est. cada 150m2 + 2 Est. destinado a carga o descarga
3. USO SERVICIOS
3.1 En general 1 Est. cada 45m2. Mayor a 400m
3.2 Alojamiento turístico S/Ord. 1525-CM-05 y sus modificatorias
3.3 Administrativo 1 Est. cada 45m2. Mayor a 400m
3.4 Profesional 1 Est. cada 45m2. Mayor a 400m
3.5 Recreativo 1 Est. cada 22m2. Mayor a 400m
3.6 Gastronómico 1 Est. cada 22m2. Mayor a 400m
3.7 Relacionado al automotor 1 Est. cada 45m2. Mayor a 400m
3.8 Logística y transporte 1 Est. destinado a carga o descarga
3.9 Expendio de combustible S/Ord. 645-CM-96
3.10 Estacionamiento No corresponde
3.11.1 Tipo I 1 Est. cada 125 m2
3.11 Depósito
3.11.2 Tipo II 1 Est. cada 125 m2
3.12 Infraestructura No corresponde
4. USO PRODUCTIVO
4.1 En general 1 Est. cada 45m2. Mayor a 400m
4.2 Industrial 1 Est. cada 125 m2
4.3 Agropecuario No corresponde
4.4 Piscicultura No corresponde
4.5 Silvicultura No corresponde
4.6 Extractivo No corresponde
5.1.1 Nivel inicial 1 Est. cada 2 aulas + 1 Est. para transporte escolar
5.1.2 Nivel primario 1 Est. cada 2 aulas + 1 Est. para transporte escolar
5.1 Educación e 5.1.3 Nivel secundario 1 Est. cada 2 aulas

investigación 5.1.4 Nivel superior 3 Est. por aula
5.1.5 Extracurricular 3 Est. por aula
5.1.6 Investigación y Tecnología 5 Est. por aula
5.2.1 Atención ambulatoria 1 Est. cada 45m2
5.2 Salud 5.2.2 Atención con internación 1 Est. hasta 10 camas o 1,25 Est. mayor de 10 camas.
5.2.3 Emergencias médicas 1 espacio por vehículo p/transporte de personas
1 Est. cada 30m2 sin espectadores o 1 Est. cada 8 asientos
5.3 Social o deportivo o tribunas. Actividades al aire libre sujeto a AU (Art.8)
5.4 Cultural 1 Est. cada 22m2 sin espectadores + 1 Est. cada 4 butacas.
5.5 Institucional 1 Est. cada 45m2. Mayor a 400m
5.6. Especial Sujeto a AU (Art.8)
5. Ocupación del suelo
5.1 Parámetros urbanos
5.1.1 Unidades Residenciales (UR)
Una unidad residencial (UR) es una vivienda entendida como el lugar donde las
personas desarrollan su vida en sentido amplio, habita con intención de
permanecer y de realizar sus actividades familiares, culturales, sociales, entre
otras.
La UR es la base para determinar la carga poblacional de cada zona de
planeamiento, dependiendo de la aptitud del suelo y del grado de consolidación
urbana. Este parámetro es fundamental para definir las infraestructuras y
servicios urbanos de cada Sector de Planeamiento.
Esta carga poblacional se mide por cantidad de UR por hectárea (UR/ha) ya su vez,
nombran a las zonas del presente Plan. Por ejemplo, R 40 significa que la zona es
predominantemente residencial con un promedio de 40 UR/ha.
Se determina que:
1 UR corresponde a una determinada cantidad de m2 de superficie de suelo según
cada zona de planeamiento.
5.1.2 Unidades de Alojamiento (UA)

Una (1) Unidad de Alojamiento (UA) es un espacio que se aprovecha
comercialmente como Alojamiento Turístico (Art. 4.1 Inc.3.2.1) y se utiliza como
lugar de estancia con pernocte de personas que no constituyen su domicilio
permanente en ellos.
a) Las UA toman distintas formas en función del tipo y categoría del
establecimiento:
Hoteles de una y dos estrellas: una (1) o más habitaciones con servicios sanitarios
incluido es igual a una (1) UA.
Apart hotel, Bed&Breakfast, Residencial, Hospedaje, Albergues, Hostels, Hostales,
CAT o DAT, Casas o Departamentos de alquiler turístico, de una o dos estrellas:
cada unidad de departamentos o habitación con servicio sanitario incluido es igual
a una (1) UA.
Campings: no es de aplicación esta definición.
b) Se determina que:1UA=1UR=1UF
Una (1) UA equivale a una (1) UR, siendo que una UR y una UA representan una
sola unidad de estancia, es que las unidades funcionales (UF) resultantes de
cualquier operación de mensura permitida tienen que ser la misma cantidad entre
sí.
c) Alojamientos turísticos de tres, cuatro y cinco estrellas este enunciado se
complementa con el Art. 6.11.3: Propiedad Horizontal Especial para Tiempo
Compartido.
del suelo
5.1.3 Consideraciones para determinación de la cantidad de UR por
parcela
a) Cantidad de Unidades Residenciales
Para determinar la cantidad de UR se divide la superficie de la parcela por el valor
de superficie de residencia asignado a cada parcela y el resultado se redondea al
número entero más cercano.
Superficie de parcela /valor de superficie de residencia asignado a cada unidad de
parcela por zona = Valor redondeado al número más próximo.
Por ejemplo:
Superficie de la parcela = 1.000 m2

= 6,024 = 6 UR
Valor de UR 166 m2
Superficie de la parcela = 900m2

= 2,702 = 3 UR
Valor de UR 333 m2
b) Fórmula para calcular la cantidad de UR por áreas

1) Para todas las zonas correspondientes a las Áreas Urbanas, la cantidad de
UR se obtiene dividiendo la superficie de la parcela por el valor de
superficie de residencia asignado a cada unidad de parcela por zona.
Cantidad de UR= Sup parcela (m2)/ Valor de Superficie de UR (m2) por
zona
2) Para todas las zonas correspondientes a las Áreas Intermedias (Sector
Interfase y Chacra) la cantidad de UR se obtiene dividiendo la superficie
de intervención por el valor de superficie de residencia asignado a cada
unidad de parcela por zona.
Cantidad de UR= Sup de intervención (m2)/ Valor de Superficie de UR
(m2) por zona
La superficie de intervención se determina para cada parcela según la
aptitud del suelo evaluada por Acciones Urbanísticas (Art.8 y
subsiguientes).
3) Para todas las zonas correspondientes a Áreas de Integración Ambiental
(Sector Protección de Paisaje) la cantidad de UR es igual a 1.
Independientemente de los resultados posibles de esta fórmula se admite una
(1) UR por parcela como mínimo.
5.1.4 Factor de ocupación del suelo (FOS)

El FOS es un coeficiente utilizado para determinar la superficie máxima
proyectada en un plano horizontal de una edificación a construir en una parcela.
a) Superficie máxima de proyección horizontal
La superficie máxima de proyección horizontal es la cantidad de m2 totales
de construcción proyectada en un plano horizontal, que se puede construir
en una parcela dada, de acuerdo a la regulación que rige para cada zona de
planeamiento.
b) Fórmula para calcular la superficie máxima de proyección horizontal
1) Para todas las zonas correspondientes a las Áreas Urbanas, el valor de
superficie máxima de proyección horizontal se obtiene multiplicando el
FOS x Superficie de parcela.
Superficie Máxima de proyección horizontal= FOS x Sup parcela (m2)
Interfase y Chacra) el valor de superficie máxima edificable se obtiene
multiplicando el FOS x Superficie de Intervención. La superficie de
intervención se determina para cada parcela según la aptitud del suelo
evaluada por Acciones Urbanísticas (Art.8 y subsiguientes).
Superficie Máxima de proyección horizontal=FOS x Sup de Intervención (m2)
3) Para todas las zonas correspondientes a Áreas de Integración Ambiental
(Sector Protección de Paisaje) el valor es fijo o nulo según el uso del
suelo.
5.1.5 Factor de ocupación total (FOT)

El FOT es un coeficiente utilizado para determinar la superficie máxima a construir
en una parcela.
a) Superficie máxima a construir
La superficie máxima a construir es la cantidad de m2 totales de
construcción que potencialmente se puede construir en una parcela dada,
de acuerdo a la regulación que rige para cada la zona de planeamiento.
b) Fórmula para calcular la superficie máxima a construir
superficie máxima a construir se obtiene multiplicando el FOT x
Superficie de parcela.
Superficie máxima a construir= FOT x Sup parcela (m2)
Interfase y Chacra) el valor de superficie máxima a construir se obtiene
multiplicando el FOT x Superficie de Intervención. La superficie de
intervención se determina para cada parcela según la aptitud del suelo
evaluada por Acciones Urbanísticas (Art.8 y subsiguientes).
Superficie máxima a construir=FOT x Sup de Intervención (m2)
3) Para todas las zonas correspondientes a las Áreas de Integración
Ambiental (Sector Protección de Paisaje) el valor es fijo o nulo según el
uso del suelo.
del suelo
5.1.6 Consideraciones para el cómputo de las superficies máximas de
FOS y FOT
a) La superficie máxima, obtenida por las fórmulas precedentes de FOT y
FOS son valores potenciales que se adquieren cuando se materializa la
propuesta. Para materializar la superficie máxima a construir, la
propuesta tiene que ajustarse a los condicionantes de cada parcela, tales
como el soporte natural y todo lo adherido en él, la capacidad de carga
del suelo para absorber el tratamiento de los efluentes, el impacto sobre
la movilidad, la localización de usos no conformes, entre otros.
b) La superficie cubierta por cada nivel o planta arquitectónica se calcula
desde los paramentos externos de los muros de edificación y se
computa al 100% para el cálculo de la superficie máxima a construir.
c) Las superficies semicubiertas por cada nivel o planta arquitectónica
computan al 50% para determinar la superficie máxima a construir. Los
aleros de más de 1m computan como superficie semicubierta y los
aleros menores a 1m no computan.
d) Los locales habitables cubiertos computan como superficie máxima a
construir en un 100%. Los subsuelos no habitables, menores a 1.80m de
altura, no computan como superficie máxima a construir.
e) Los espacios de estacionamientos computan al 100% si son cubiertos y al
50% si son semicubiertos.
f) Los subsuelos y semisubsuelos computan al 100% como superficie
cubierta.
g) Las superficies cubiertas y las semicubiertas, proyectadas en un plano
horizontal, computan al 100% para la determinación de la superficie
máxima de proyección horizontal.
h) La superficie máxima de proyección horizontal computa al 100% como
superficie de impermeabilización.
5.1.7 Factor de intervención total (FIT)

El FIT es un coeficiente utilizado para determinar la superficie máxima de
intervención en una parcela.
El FIT tiene por objeto definir un espacio verde, libre de edificaciones e
instalaciones que ocupen el suelo, con la función de: 1) contribuir al
mantenimiento de la integridad del paisaje, 2) cumplir una función ecológica, 3)
mantenimiento de especies arbóreas y 4) contribuir a la morfología urbana.
a) Superficie de intervención total
La superficie de intervención total es la cantidad de m2 de suelo intervenido
que potencialmente se puede ocupar en una parcela dada, de acuerdo a la
regulación que rige para cada la zona de planeamiento.
La superficie de intervención se conforma por la sumatoria de los siguientes
componentes:
1) Superficie máxima de proyección horizontal
2) Superficie de impermeabilización. Incluye los espacios de
estacionamiento, la circulación vehicular interna, instalaciones móviles,
contenedores y otros solados que se ejecuten con material impermeable
como ser asfalto, hormigón o semipermeable como ser canto rodado,
pavimento articulado.
3) Zanjas de infiltración para el tratamiento de efluentes.
La superficie de intervención no puede compensar, ni ocupar, las superficies
de retiros exigibles.
b) Fórmula para calcular el Factor de Intervención Total
intervención del suelo se obtiene multiplicando el FIT x Superficie de parcela
Superficie de Intervención total= FIT x Sup parcela (m2)
2) Para las zonas correspondientes a las Áreas Intermedias (Sector Interfase y
Chacra) el valor de intervención del suelo se evalúa por Acciones
Urbanísticas (Art.8 y subsiguientes) con un valor máximo de 0.30 sobre
el total de la parcela.
3) Para todas las zonas correspondientes a las Áreas de Integración
Ambiental (Sector Protección de Paisaje) el valor de intervención del suelo
se evalúa por Acciones Urbanísticas (Art.8 y subsiguientes) con un valor
máximo de 0.30 sobre el total de la parcela.
5.1.8 Densidades poblacionales netas o brutas de habitantes por

hectáreas
La densidad poblacional medida en habitantes por hectáreas es un valor de
referencia que verifica la cantidad de población total para una zona de
planeamiento determinada.
Esta densidad que puede ser Neta (DPN) cuando se refiere una población
determinada a una parcela dada o Bruta (DPB) cuando se refiere a una Zona o
Áreas de Planeamiento.
La Tabla Síntesis de Parámetros Urbanos (Art. 5.3) tiene indicado el rango de
densidades netas mínimas o máximas en función de lo regulado para cada zona de
planeamiento.
5.2 Objetos Arquitectónicos

Los objetos arquitectónicos (OA) son todas aquellas intervenciones que se realizan
en una parcela, sean edificaciones, muros o cercos divisorios, cerramientos
semicubiertos, solados u otro tipo de construcción móvil o fija, con o sin conexión
a servicios públicos.
del suelo
Los OA tienen reglamentaciones que condicionan la ubicación en una parcela y
cumplen la función de facilitar el asoleamiento y ventilación de los locales
habitables, establecer un área de protección del hábitat de la contaminación
externa, ruido, polvo o viento, ordenar las intervenciones en la parcela y construir
un frente urbano con diferentes grados de permeabilidad entre edificaciones.
5.2.1 Retiros de las edificaciones (R)

Las edificaciones se retiran de las líneas municipales (R LM) y de las líneas
separativas (R LS) y los valores se ajustan a los mencionados en la Tabla Síntesis
de Parámetros Urbanos (Art.5.3).
Las edificaciones, sujetas a retiros mínimos, son todas aquellas construcciones
permanentes ancladas al suelo, galpones precarios, temporarias no ancladas al
suelo, contenedores, cubiertas o semicubiertas, o cualquier otro tipo de objeto
arquitectónico, chimeneas, gabinetes, terrazas de madera, escalinatas, cisternas,
bombas, calderas, bauleras y otras instalaciones complementarias.
El espacio del estacionamiento no podrá ocupar el espacio exigido para los retiros
de edificaciones de la línea municipal indicados en la Tabla Síntesis de Parámetros
Urbanos (Art. 5.3).
5.2.2 Altura máxima de las edificaciones (H)

Los estándares de altura determinan, juntos a la superficie de la edificación, un
volumen y una relación homogénea de las edificaciones entre sí, ajustadas al
carácter de cada zona de planeamiento.
La altura máxima es la distancia vertical expresada en metros entre el suelo
natural o el primer nivel que no se considera subsuelo y el plano máximo paralelo
superior al mismo, generando una silueta consistente en la proyección de tantos
planos de distancia vertical como requiera la misma y en los sentidos que sea
necesario. La edificación tiene que estar contenida en esta silueta.
En todos los casos, los elementos arquitectónicos salientes como por ejemplo los
tanques de agua y las cajas de ascensores, deben quedar bajo el plano de altura
máxima.
La suma del número de pisos totales no puede exceder la altura máxima
permitida, independientemente de la cantidad de niveles proyectados y de la
pendiente del terreno.
Para las Áreas Intermedias: ZIR4, ZIR1 y para las Áreas de Integración Ambiental:
ZPF y ZLB, la altura máxima de las edificaciones puede alcanzar los 12m
condicionado a dejar libre el tercio de la altura promedio de todos los individuos
arbóreos nativos adultos que están implantados en la parcela. De ésta forma, la
intervención se inserta en el paisaje siguiendo el principio de mimetización.
5.3 Tabla Síntesis de Parámetros
5.3.1 Tabla de Sector de Centralidad Km 13
Área Urbana
Sector Centralidad Km 13
Zonificación ZUM 60 ZUR 40 ZUR 30
PARAMETROS URBANOS (Art. 5.1)
1 Unidad Residencial cada x m2 de parcela 1UR cada 166 1UR cada 250 1UR cada 333
FOS - Factor de Ocupación del Suelo 0,40 0,25 0,25
FOT - Factor de Ocupación Total 0,60 0,35 0,35
FIT – Factor de intervención total 0,70 0,50 0,40
Rango de Densidades Mín. –Máx. (hab/ha) 192 – 240 128 – 160 96 – 120
UBICACIÓN DE LOS OBJETOS ARQUITECTÓNICOS (Art. 5.2)
R LM - Retiros Línea Municipal (m) 3 3 3
R LS - Retiros Línea Separativa (m) 3 3 3
H - Altura Máxima de las edificaciones (m) 12 9 9
DISEÑO DE CALLES, VEREDAS Y SENDAS PEATONALES (Art. 2.6)

Boulevard Boulevard Boulevard
Urbano Urbano Urbano
Conexión Escala Urbana
Veredas Veredas Veredas
3m mín. 3m mín. 3m mín.
Calle Urbana Calle Urbana Calle Urbana
con veredas con veredas con veredas
Conexión Escala Barrial
Veredas Veredas Veredas
1,8m mín. 1,8m mín. 1,8m mín.
Calle Calle Calle
Compartida Compartida Compartida
Conexión Escala Acceso Local Urbana Urbana Urbana
Senda Senda Senda
1,5m mín. 1,5m mín. 1,5m mín.
SE COMPLEMENTA CON NORMAS PARTICULARES (Art. 6)
del suelo
5.3.2 Tabla de Sectores Micro-centralidad y Barrios Residenciales
Área Urbana
Micro-centralidades
Sector
Barrios Residenciales
Zonificación ZUM 30 ZUR 16 ZUR 6 ZUR 4
PARAMETROS URBANOS(Art. 5.1)
1 Unidad Residencial cada x m2 de parcela 1UR cada 333 1UR cada 625 1UR cada 1.600 1UR cada 2.500
FOS - Factor de Ocupación del Suelo 0,30 0,20 0,12 0,12
FOT - Factor de Ocupación Total 0,40 0,30 0,20 0,20
FIT – Factor de intervención total 0,40 0,40 0,30 0,30
Rango de Densidades Mín. –Máx. (hab/ha) 96 – 120 51 – 64 19 – 24 13 – 16
UBICACIÓN DE LOS OBJETOS ARQUITECTÓNICOS(Art. 5.2)
R LM - Retiros Línea Municipal (m) 3 3 3 3
R LS - Retiros Línea Separativa (m) 3 3 3 3
H - Altura Máxima de las edificaciones (m) 9 9 9 9

Boulevard Avenida Avenida Avenida
Urbano Suburbana Suburbana Suburbana
Conexión Escala Urbana Residencial Residencial Residencial
Veredas Senda Senda Senda
3m mín. 2,5m mín. 2,5m mín. 2,5m mín.
Calle Calle Calle
Calle Urbana
Suburbana Suburbana Suburbana
con Veredas
Conexión Escala Barrial con Veredas con Veredas con Veredas
Veredas Veredas Veredas Veredas
1,8m mín. 1,8m mín. 1,8m mín. 1,8m mín.
Calle Calle Calle Calle
Compartida Compartida Compartida Compartida
Conexión Escala Acceso Local Suburbana Suburbana Suburbana Suburbana
Senda Senda Senda Senda
1,5m mín. 1,5m mín. 1,5m mín. 1,5m mín.
5.3.3 Tabla de Sectores de Interfase y Chacras
Áreas Intermedias
Sectores Interfase Chacras
Zonificación ZIR 4 ZIR 1

1 Unidad Residencial cada x m2 de parcela 1 UR cada 2.500 x Sup. 1 UR cada 10.000 x Sup.
Intervención(1) Intervención(1)
FOS - Factor de Ocupación del Suelo 0,12 x Sup. Intervención(1) 0,04 x Sup. Intervención(1)
FOT - Factor de Ocupación Total 0,20 x Sup. Intervención(1) 0,12 x Sup. Intervención(1)
FIT - Factor de intervención total Límite máx. de intervención: Límite máx. de intervención:
0,30 s/parcela (1) 0,30 s/parcela (1)
Rango de Densidades Mín. –Máx. (hab/ha) 13 – 16 3–4
(1) La superficie de intervención se determina para cada parcela según la aptitud del suelo evaluada por
Acciones Urbanísticas (Art.8 y subsiguientes).
R LM - Retiros Línea Municipal (m) 3 3
R LS - Retiros Línea Separativa (m) 3 3
H - Altura Máxima de las edificaciones (m) 9 9
Aplica el Art.5.2.2
Avenida Suburbana Avenida Suburbana

Conexión Escala Urbana
Senda 2,5m mín. Senda 2,5m mín.
Calle Suburbana Calle Suburbana

Conexión Escala Barrial
Vereda 1,8m mín. Vereda 1,8m mín.
Calle compartida Calle compartida

suburbana suburbana
Conexión Escala Acceso Local
Senda 1,5m mín. Senda 1,5m mín.
CLASIFICADO COMO ACCIONES URBANISTICAS (Art. 8 y subsiguientes)
del suelo
5.3.4 Tabla de Sectores de Protección del Paisaje
Áreas Integridad Ambiental
Sectores Protección del Paisaje
Zonificación ZPF ZLB

1 Unidad Residencial cada x m2 de parcela 1UR máx.

Para parcelas mayores a 5.000 m2 y que tengan más de 2.500 m2 de Sup de Intervención (1):
Hasta 200 m2 de Sup. máx. en proyección horizontal
Hasta 500 m2 de Sup. máx. a construir
Para Parcelas menores a 5.000 m2:
Hasta 120 m2 de Sup. máx. a construir.
Para ampliaciones de instalaciones complementarias de Alojamiento Turístico (4.1 Inc. 3.2) que
tengan habilitación comercial vigente:
Hasta 200 m2 de Sup. máx. a construir
(1) La superficie de intervención se determina para cada parcela según la aptitud del suelo evaluada
por Acciones Urbanísticas (Art.8 y subsiguientes).
FIT - Factor de intervención total 0,3 sobre el total parcela
Rango de Densidades Mín. –Máx. (hab/ha) No corresponde
R LM - Retiros Línea Municipal (m) 3 3

R LS - Retiros Línea Separativa (m) 3 3
H - Altura Máxima de las edificaciones (m) 9 9
Aplica el Art.5.2.2
Conexión Escala Urbana Avenida Suburbana

Senda 2,5m mín.
Conexión Escala Barrial Calle Suburbana
Vereda 1,8m mín.
Conexión Escala Acceso Local Calle compartida suburbana
Senda 1,5m mín.
CLASIFICADO COMO ACCIONES URBANISTICAS (Art. 8 y subsiguientes)

6. Normas particulares
Las normas particulares son requerimientos adicionales a la zonificación que
afectan a una parcela o a un conjunto de parcelas identificadas por sus
condiciones particulares, vinculadas a aspectos ambientales, urbanos o bien
constituyen piezas estratégicas dentro de una zona de planeamiento.
6.1 Parcelas afectadas a dos o más zonificaciones

Si una parcela se encuentra afectada por dos o más zonificaciones, las mismas se
mantienen inalterables de acuerdo a los límites establecidos para cada zona de
planeamiento. No se admite ningún tipo de transferencia de indicadores, sean de
uso o de parámetros urbanísticos. Tampoco se puede transferir indicadores en
caso de unificación parcelaria.
Aplica a: ZUM 60, ZUR 40, ZUR 30, ZUM 30, ZUR 16, ZUR 6, ZUR 4, ZIR 4, ZIR 1, ZPF y ZLB.
6.2 Alineación a Línea Municipal

En las parcelas localizadas en ZUM 60, ZUR 40, ZUR 30, ZUM 30, ZUR 16, ZUR 6 y
ZUR 4 se admite la alineación de las edificaciones a línea municipal. Para solicitar
la alineación se debe fundamentar la propuesta a través de un Informe de
Sensibilidad Urbano Ambiental, que analice la complejidad ambiental y los
condicionantes urbanos.
En las parcelas localizadas en ZIR 4, ZIR 1, ZPF Y ZLB se admite la alineación de las
edificaciones a línea municipal fundamentada mediante un informe técnico.
6.3 Alineación a Línea Separativa

a) En las parcelas localizadas en ZUM60 y ZM30 se permite la construcción
sobre líneas separativa, sean divisorios laterales o de fondo en una longitud
máxima = 12,50 metros y de una altura máxima de 7,50 metros.
b) En las parcelas localizadas en ZUR40 y ZUR30 se permite la construcción
sobre líneas separativa, sean divisorios laterales o de fondo en una longitud
máxima = 7,50 metros y de una altura máxima de 4,50 metros.
c) En las parcelas localizadas en ZUR16, ZUR6 y ZUR4 de ancho menor a 15m
del frente de la parcela, se permite la construcción sobre líneas separativa
laterales en una longitud máxima = 7,50 metros y de una altura máxima de
4,50 metros.
La edificación que se sitúe sobre éstas líneas podrá distribuirse de forma
alternada y no podrá estar situada simultáneamente sobre el eje lateral y de
fondo de forma que ocupe el ángulo de la esquina.
particulares
6.4 Parcelas linderas a cuerpos y cursos de agua, humedades o
suelos hidromórficos.
6.4.1 Parcelas linderas a Cuerpos de Agua
Las parcelas linderas a cursos de aguas tienen que cumplir sin excepción con las
todas las condiciones establecidas en el Art.6.4.1.1, 6.4.1.2, 6.4.1.3y aplicar
siempre la condición más restrictiva.
6.4.1.1 Restricciones desde la Zona Lacustre de ocupación por crecidas

ordinarias
Las parcelas linderas a cuerpos de agua deben dejar libre de intervención la Zona
Lacustre de Ocupación por crecidas ordinarias (ZOC).
Estas parcelas tienen un retiro obligatorio de edificaciones que se contabiliza
desde el límite superior de la ZOC y que coincide con la línea definida por el nivel
de la crecida ordinaria asociada a un tiempo de recurrencia de 10 años.
a) Retiro de edificaciones para las parcelas linderas al Lago Nahuel Huapi:
Retiro de 15m desde la Línea de crecida ordinaria 771,20 msnm (Ordenanza
1541-CM-05) Aplica a: Sector Centralidad km 13 en las zonas ZUM 60, ZUR
40, ZUR 30.
1541-CM-05). Aplica a: Sector Micro-centralidad en las zonas ZUM 30, ZUR
16, ZUR 6, ZUR 4.
1541-CM-05). Aplica a: Sector de Interfase, Sector de Chacras y Sector de
Protección del Paisaje en las zonas ZIR 4, ZIR 1 y ZPF.
b) Retiro de edificaciones para las parcelas linderas al Lago Moreno: Retiro de
20m desde Línea de crecida ordinaria 771,80 msnm (Ordenanza 1759-CM-
07). Aplica a: Sector de Micro-centralidad en las zonas ZUM 30, ZUR 16, ZUR
6, ZUR 4.
Retiro de 35m desde Línea de crecida ordinaria 771,80 msnm (Ordenanza
1759-CM-07). Aplica a: Sector de Interfase, Sector de Chacras y Sector de
Protección del Paisaje en las zonas ZIR 4, ZIR 1, ZPF Y ZLB.
c) Retiro de edificaciones para las parcelas linderas al Lago Morenito-
Ezquerra: Retiro de 35 m Línea de crecida ordinaria 771,80 msnm. Aplica a:
Todos las parcelas linderas a las zonas ZIR 4, ZIR 1 y ZPF.
d) Retiro para las parcelas linderas a la Laguna El Trébol: Retiro de 30m Línea
de ribera 788,50 msnm (Resolución Departamento de Aguas Rionegrinas
Nro. 802-14) Aplica a: Todos las parcelas linderas a las zonas ZIR 4 y ZPF.
La Autoridad de Aplicación deberá considerar lo estipulado en la Ley Provincial

Q 2952, para el tratamiento de las restricciones de la ZOC.
6.4.1.2 Restricciones desde la línea municipal
Las edificaciones tienen que cumplir con un retiro mínimo de 15m desde la línea
municipal que es lindera a cuerpos de agua.
6.4.1.3 Restricciones ambientales

El retiro de las edificaciones tiene que ajustarse a los condicionantes ambientales,
en sus aspectos geomorfológicos, ecológicos, hidrológicos y otros que impliquen
riesgos para las personas, bienes o el ambiente según los criterios de preservación
de costas y de vegetación lacustre. Esta condición no podrá admitir un retiro
menor que el propuesto en las condiciones anteriores. Podrá requerirse un
informe ambiental.
6.4.2 Parcelas linderas a cursos de agua

Los cursos de aguas se dividen en tres categorías de acuerdo al ancho del cauce y
siguiendo el criterio de indicadores de la máxima crecida. Se considera borde al
quiebre del talud.
a) Categoría 1: Incluye los cauces menores a 0,80m: El retiro de edificación es
de 6m medidos desde su borde.
b) Categoría 2: Incluye los cauces entre 0,80 y 2,40m: El retiro de edificación es
de 15m medidos desde su borde.
c) Categoría 3: Incluye los cauces mayores a 2,40m: El retiro de edificación es
el establecido en el estudio ambiental y no menor de 15m. Esta condición es
necesaria para la protección de la continuidad boscosa. Considerar que los
tramos encajonados aumentan las medidas de restricción.
6.4.3 Parcelas linderas a humedales y suelos hidromórficos

Se establece un retiro obligatorio de 35m contados a partir del límite definido por
indicadores ecológicos y por la presencia de ciperáceas, justificado por Informe
de Sensibilidad Ambiental.
6.4.4 Superposición de retiros de edificaciones en parcelas linderas a

lagos, cursos y suelos hidromórficos
Las parcelas incluidas totalmente en la ZOC o en una ZPF o aquellas parcelas cuya
longitud sea menor a 25m de profundidad, es de aplicación un instrumento de
planificación territorial especial de transferencia de indicadores o
reparcelamiento o expropiación, entre otros.
particulares
6.4.5 Visuales en parcelas linderas a cuerpos y cursos de agua
nominados.
En las parcelas con frentes a avenidas o calles, las edificaciones sólo podrán
ocupar el 50% del ancho del frente de la parcela.
El cerco sobre la línea que separa la parcela del espacio público, sea sobre la calle
o el cuerpo y curso de agua, no puede superar un alto de 90cm y debe estar
materializado como cerco vivo o muros permeables para permitir las visuales al
lago.
En las parcelas con profundidad menor a 50m el cerco de frente no podrá superar
los 2m de altura del cerco divisorio debiendo permitir la visual a partir de los 90cm.
6.4.6 Tratamiento de efluentes cloacales en parcelas linderas a lagos,

cursos y suelos hidromórficos.
Las parcelas linderas que materialicen el uso de Residencial Individual (1.1) y que
no tengan servicio público de saneamiento, tienen que cumplir con un sistema de
tratamiento primario, biológico y disposición final a una distancia mayor que lo
indicado en los Arts.6.4.1, 6.4.2, 6.4.3.
Las parcelas linderas que materialice otro uso que no sea el Residencial Individual
(1.1) y que no tengan servicio público de saneamiento, tienen que realizar un
tratamiento previo a la infiltración de una planta terciaria con fuente de energía
propia. La localización de la planta y la infiltración está sujeta a cumplir con los
requerimientos ambientales específicos y no podrá invadir los retiros indicados en
los Arts. 6.4.1, 6.4.2, 6.4.3.
6.4.7 Acceso a los cuerpos y cursos de agua, humedales o suelos

hidromórficos
El Plan garantiza el acceso libre a cuerpos, cursos de agua, humedales o suelos
hidromórficos. Las parcelas linderas a dichos recursos hídricos están afectadas al derecho de
libre acceso. Por lo tanto, deben contribuir con la materialización de los mismos.
6.5 Parcelas que impermeabilizan el suelo
La superficie de impermeabilización del suelo que supere el 50% del total de
superficie de la parcela tiene que realizar un tratamiento de infiltración de las
aguas para absorber los excedentes pluviales.
Las técnicas a emplear serán evaluadas y aprobadas por la Autoridad de
aplicación.
Aplica a ZUM60.
6.6 Parcelas frentistas a Av. Bustillo

Las parcelas enumeradas tienen un retiro de15 m desde la línea municipal.
Aplica a las parcelas incluidas en las manzanas: 19.1.P.420, 421, 422, 430, 431 y
432 de la ZUM60.
6.7 Vivienda complementaria

Las parcelas que tienen restricción de construir sólo 1 (una) Unidad Residencial,
pueden anexar una vivienda complementaria y dependiente a la vivienda
principal. Ambas viviendas constituyen una única Unidad Funcional. Por lo tanto,
no podrá realizar operaciones de mensura, ni someterse al régimen de subdivisión
en Propiedad Horizontal o Propiedad Horizontal Especial.
Para acceder a éste requerimiento el proponente debe cumplir obligadamente
con todas las condiciones que se detallan:
a) La parcela tiene que tener más de 2500 m2.
b) La vivienda complementaria y dependiente no puede superar el 20% de la
superficie de construcción de la vivienda principal.
c) La vivienda complementaria y dependiente no podrá superar los 75 m2, ni ser
menor de 30 m2.
d) La vivienda complementaria es un derecho accesorio cuya existencia y
naturaleza son determinadas por la vivienda principal.
Aplica a: ZUR 4, ZIR 4 y ZIR 1.
particulares
6.8 Parcelas en subdivisión simple en Áreas Urbanas
La subdivisión simple de parcelas que modifican el estado parcelario se realiza
mediante trámites de mensura que incluyen las operaciones de:
a) Mensura de unificación y redistribución.
b) Redistribución predial.
c) Mensuras de fraccionamiento simple.
La parcela definitiva que se afecte a dichas operaciones tienen que cumplir en un
todo de conformidad con:
Aplica a las Sup. mín. Proporción Frente mín. Unidades

Zonas para parcela ancho/largo a vía pública residenciales
resultante (m2) (m) por parcela
ZUM60 490 1/1 a 1/3 25 3

ZUR40 490 1/1 a 1/3 25 2
ZUR30 490 1/1 a 1/3 25 1
ZUM30 980 1/1 a 1/3 25 3
ZUR16 1200 1/1 a 1/3 25 2
ZUR6 2000 1/1 a 1/3 25 1
ZUR4 2600 1/1 a 1/3 25 1
No se admite la subdivisión simple para las zonas ZIR4, ZIR1, ZPF Y ZLB.
Las parcelas en subdivisión simple de superficies mayores a 10.000m2 son
evaluadas por Acciones Urbanísticas (Art. 8 y subsiguientes).
6.9 Parcelas en subdivisión con afectación a un destino

La subdivisión con afectación de parcelas que modifican el estado parcelario se
realizan mediante trámites de mensura que incluyen las operaciones de:
a) Mensuras de afectación.
b) Mensuras de desafectación.
c) Mensuras para constituir servidumbres.
Las operaciones de mensura indicadas anteriormente son promovidas por el
municipio dentro de los objetivos del Plan y están destinadas a la provisión de
espacios de uso público de calles, accesos a costas, caminos, espacios verdes,
infraestructura social o servicios públicos.
Las tierras de uso público resultantes pueden ser ejecutadas mediante la mensura
de afectación o mediante el aporte compensatorio en dinero o en obras públicas,
a través de Convenio Urbanístico y Ordenanza municipal si correspondiese a una
cesión de suelo.
6.10 Parcelas en subdivisión con modalidad de urbanización
Incluyen:
a) Parcelas en las cuales se desarrollen Proyectos Estratégicos, detalladas en
los polígonos del Art. 7.1. de presente Plan. Los indicadores urbanos
descritos en el Plan constituyen la referencia para su intervención.
b) Parcelas en las cuales se desarrollen Proyectos Especiales, detalladas en los
polígonos del Art. 7.2. de presente Plan. Los proyectos responden a las
normas particulares y las zonificaciones establecidas para cada área de
planeamiento.
c) Parcelas cuya superficie sea mayor a 10.000m2 y que se proyecten afectar
al régimen de Propiedad Horizontal.
d) Parcelas que se afecten a Propiedad Horizontal Especial para Conjuntos
Inmobiliarios.
Los proyectos que modifican el estado parcelario creando nuevas parcelas,
previamente deberán ceder, afectar o compensar:
1) Calles
2) Espacios verdes
3) Infraestructura social
4) Vivienda de interés social
5) Servicios públicos
6) Externalidades
7) Acceso a costas
Las propuestas de subdivisión con modalidad de urbanización serán tramitadas
por Acciones Urbanísticas (Art. 8 y subsiguientes) siguiendo los requerimientos
que a continuación se indican en los Arts. 6.10.1 a 6.10.8. Todos los proyectos se
formalizan a través de un Convenio Urbanístico.
6.10.1 Cesión obligatoria gratuita de calles

a) Cesión mínima: 20% de la superficie total de la parcela original.
b) En la apertura de calles, la distancia máxima entre ejes será de 130m
aceptándose hasta 200m en caso de existir condicionantes ambientales que
impidan una menor separación. La parcela original deberá contar con una
red con más de 0,5 intersecciones por hectárea como mínimo.
c) La vereda o senda peatonal tiene que ser diseñada como recorrido y
construida como espacio peatonal transitable y no como adición de
intervenciones parciales, a cargo de los titulares de las parcelas.
d) Adoptar como referencia el diseño de cada vialidad y sus componentes
según los requerimientos que se detallan el Art. 2.6 Movilidad.
particulares
6.10.2 Cesión obligatoria gratuita de Espacios Verdes
a) Cesión mínima: 3% sobre el total de la parcela original y 23 m2 por cada
Unidad Residencial (UR), resultante de la subdivisión.
b) La superficie resultante de la cesión del 3% se transfiere al dominio público
municipal en la misma parcela objeto de la subdivisión y según los siguientes
requerimientos:
1) Superficie total mínima 2.000m2
2) Ancho mínimo promedio: 40m.
3) Cobertura poblacional: 800hab por cada 2.000m2 (2.5m2/hab).
4) Distancia de cobertura: 600m.
5) Mínimo un 33% de la superficie cedida tiene que tener una pendiente
promedio menor que 10%.
6) Accesible por vía pública en al menos dos de sus lados o en un 50% de su
perímetro.
c) La superficie resultante del cálculo de 23m2 por cada UR puede
compensarse con suelo extra predial o mediante dinero equivalente al
precio de tasación del sector de referencia. Las condiciones de recepción de
nuevo suelo, el precio de tasación y la ejecución de obras complementarias
para éstos espacios, es determinada por la Autoridad de Aplicación.
6.10.3 Cesión obligatoria gratuita para infraestructura social

a) Cesión mínima: 10% sobre el total de la parcela original.
b) La cesión debe estar próxima a la vialidad principal, en relación a los
componentes de la estructura urbana del sector, y a los diversos atractivos
de actividades sociales y económicas.
c) Todas las cesiones para infraestructura social se incorporan al Banco de
Tierras como parcelas de dominio privado municipal, designando el destino
o rol que cumplirá.
6.10.4 Afectación de suelo con destino a vivienda social

a) Afectación mínima: 10% sobre el total de la parcela original.
b) Las condiciones de esta afectación serán coordinadas con el municipio.
c) La afectación puede tomar la forma de parcelas de interés social o
edificaciones finalizadas para ofertar a los sectores de medios o bajos
ingresos de la sociedad.
d) Las afectaciones de suelo para viviendas de interés social no computan para
el pago de la RDU según lo establece el Artículo 9º) de la Ordenanza 2733-
CM-16.
6.10.5 Parcelas con obligación de realizar servicios públicos
a) Las propuestas sobre parcelas con destino a urbanización, tienen la
obligación de proyectar y ejecutar obras de infraestructura de servicios
públicos.
b) Incluyen:
1) Red de agua potable completa: abastecimiento, distribución y sistema
contra incendios.
2) Red de energía eléctrica y alumbrado público subterráneo.
3) Red cloacal o tipo de tratamiento de efluentes cloacales en función de la
carga del suelo y la cantidad de usuarios. Estudio particularizado de no
contaminación de napas.
4) Red pluvial con desagües y drenajes de aguas con todos sus canales,
entubamientos y tratamiento para la atenuación o conducción de
pluviales: ejemplo cordón cuneta, jardín de lluvias.
5) Apertura de calles con abovedamiento, enripiado o pavimentación,
intersecciones o rotondas, según los requerimientos que se detallan en
el Art. 2.6 Movilidad.
6) Senderos o veredas transitables según requerimientos del Art. 2.6
Movilidad.
7) Arbolado en calles, espacios verdes o tratamientos de paisaje en costas.
8) Cesiones de acceso a costas y transitabilidad en los bordes de cuerpos y
cursos de agua.
6.10.6 Externalidades
Las externalidades que se identifiquen en estos proyectos deben ser compensadas
mediante la provisión de servicios públicos, cesiones o compensaciones
económicas, en coordinación con el municipio.
6.10.7 Hechos generadores del derecho de participación en la Renta

Diferencial Urbana (RDU)
a) El desarrollo de los Proyectos Estratégicos y los Proyectos Especiales,
constituyen hechos generadores de la aplicación de la participación en la
Renta Diferencial Urbana, en los términos de la Ordenanza 2733-CM-16.
b) El monto que se obtenga de la aplicación de la RDU, se divide entre un 70%
y un 30%. El porcentaje mayor se aplicará en el sector que al pertenecen el
proyecto y el restante se destinará a los sectores que el municipio considere
más apropiado.
c) La zonificación asignada a estos proyectos es un potencial que se va a
materializar cuando se pague la Renta Diferencial Urbana (RDU), en función
de la Ordenanza 2733-CM-16.
particulares
6.10.8 Creación de nuevas parcelas
La creación de nuevas parcelas debe configurarse en función de los siguientes
parámetros:
Aplica a las Sup. mín. Proporción Frente mín. Unidades

Zonas de parcela ancho/largo a vía pública residenciales
resultante (m2) (m) por parcela
ZUM60 490 1/1 a 1/3 25 3

ZUR40 490 1/1 a 1/3 25 2
ZUR30 490 1/1 a 1/3 25 1
ZUM30 980 1/1 a 1/3 25 3
ZUR16 1200 1/1 a 1/3 25 2
ZUR6 2000 1/1 a 1/3 25 1
ZUR4 2600 1/1 a 1/3 25 1
6.11 Parcelas para someter al régimen de Propiedad

Horizontal y de Propiedad Horizontal Especial
6.11.1 Propiedad Horizontal
Las Unidades Funcionales (UF) privativas resultantes de la afectación al régimen
de Propiedad Horizontal -sin modificación del estado parcelario- y destinadas
principalmente al uso Art. 4.1 inc. 1.2, Residencial Múltiple y Art. 4.1 inc.3.2,
Servicios de alojamiento turístico, deben corresponderse en cantidad con las UR y
las UA respectivamente reguladas en cada zona de planeamiento. Aplica a
ZUM60, ZUR40, ZUR30, ZUM30, ZUR16, ZUR6, ZUR4, ZIR4 y ZIR1.
Los Espacios de Estacionamiento cubiertos o los espacios complementarios a una
UR o los Salones de Uso Múltiples, amenities requeridos en los Alojamientos
Turísticos y la Viviendas complementarias (Art. 6.7), no se consideran UF
privativas independientes y por lo tanto constituyen espacios dependientes o
integrados al uso principal o predominante.
Las subdivisiones que se afecten por el régimen Propiedad Horizontal mayores a
10.000m2 de superficie de parcela corresponden su tratamiento por Acciones
Urbanísticas (Art. 8 y subsiguientes).
6.11.2 Propiedad Horizontal Especial para Conjuntos inmobiliarios

Las parcelas con afectaciones a mensura para someter al régimen de Propiedad
Horizontal Especial para Conjuntos inmobiliarios y que son objeto de distintos
modelos de urbanizaciones, tienen que cumplir obligadamente con cesiones
obligatorias y gratuitas, Art. 6.10 y subsiguientes.
La cantidad de UF privativas destinadas a uso residencial múltiple está limitada
por la cantidad de UR que se permite en cada zona de planeamiento. Aplica:
ZUM60, ZUR40, ZUR30, ZUM30, ZUR16, ZUR6, ZUR4, ZIR4 y ZIR1.
6.11.3 Propiedad Horizontal Especial para Tiempo Compartido

Las parcelas que se someten al régimen de Propiedad Horizontal Especial para
Tiempo Compartido tienen que corresponderse con los usos permitidos según la
zona de planeamiento y calificar como Servicios de Alojamiento Turístico Art. 4.1,
inc. 3.2, según Ordenanza 1526-CM-05 y modificatorias.
Además, formalizarse en escritura pública otorgada por el titular de dominio
según lo establece el Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
La extinción de la afectación de uso implica que se reconstruya el bien en función
del uso y parámetros asignados a cada zona de planeamiento de acuerdo al
presente Plan. Aplica: ZUM60, ZUR40, ZUR30, ZUM30, ZUR16, ZUR6, ZUR4, ZIR4 y
ZIR1.
particulares
7. Proyectos urbanos
Los proyectos urbanos son intervenciones focalizadas en el territorio que
dinamizan, estructuran y dan lugar a las transformaciones propuestas en el
presente Plan. Los proyectos urbanos se clasifican en Proyectos
Estratégicos y Proyectos Especiales.
7.1 Proyectos Estratégicos

a) Los Proyectos estratégicos se establecen como metas de mediano y de
largo plazo. Sin que el orden en el que se mencionan indique una prioridad
de uno sobre el otro, los Proyectos Estratégicos son:
1) Desarrollo Urbano Hipódromo en el Jockey Club Bariloche.
2) Reconversión Urbana Brazo Campanario.
3) Renovación Costanera Lago Moreno en Colonia Suiza.
4) Revalorización ambiental Mallín km12.
5) Proyecto de Gestión Morenito-Ezquerra y Península San Pedro.
b) Los Proyectos Estratégicos deben fundamentar su propuesta y cumplir con

los requerimientos de Acciones Urbanísticas (Art. 8 y subsiguientes).
c) El límite del polígono de intervención de los Proyectos Estratégicos puede

dar lugar a la reformulación de los indicadores urbanos del área de
influencia directa.
d) Para el polígono del Mallín km12, se prevé aplicar instrumentos de

planificación territorial (IPT), como por ejemplo el reparcelamiento, la
transferencia de indicadores, la expropiación, tendientes a la creación de
un espacio verde de conservación de la calidad ecológica. En las parcelas
de borde, que por un análisis particularizado se resuelva construir,
corresponde la aplicación la RDU.
e) Para los polígonos de Gestión en Morenito Ezquerra se prevé aplicar IPT

tendientes a la unificación parcelaria y realizar un plan de manejo barrial.
f) Para los polígonos de Gestión en Península San Pedro se prevé realizar el

proyecto particularizado previo a la autorización de proyectos de
construcción de Unidades Residenciales.
7.2 Proyectos Especiales

Los Proyectos Especiales deben fundamentar su propuesta y cumplir con
los requerimientos de la Acción Urbanística con Proceso Participativo y
eventualmente Audiencia Pública.
urbanos
Sin que el orden en el que se mencionan indique una prioridad de uno
sobre el otro, la nómina y las representaciones gráficas de los Proyectos
Especiales son:
1) Integración urbano-ambiental: Camino a Catedral, Barrio Pájaro Azul,
Barrio Casa de Piedra.
2) Completamiento de lonja Barrio Parque Lago Moreno y Barrio Jamaica.
3) Integración urbano-ambiental Barrio Tres Lagos.
4) Completamiento borde urbano-ambiental del Barrio Tres Lagos.
5) Completamiento corredor urbano Barrio Playa Serena: Emprendimiento
“Posada del Ángel”.
6) Mejoramiento de acceso a costas y completamiento corredor urbano
Barrio Playa Serena.
7) Integración urbano-ambiental y acceso a costas Barrio Don Orione, Valle
Escondido, Lago Nahuel Huapi.
8) Integración urbana-ambiental Barrio Valle Escondido, Barrio Don Orione,
Cerro Chico.
9) Completamiento zona mixta y restauración ambiental Barrio Don Bosco.
10) Desarrollo Micro-centralidad Península San Pedro
11) Desarrollo Micro-centralidad Las Cartas I.
12) Interfase ambiental Micro-centralidad Las Cartas II.
13) Interfase ambiental Micro-centralidad Las Cartas III.
1. Integración urbano-ambiental: Camino a Catedral, Barrio Pájaro Azul, Barrio

Casa de Piedra.
Consolidación de corredor
con actividades mixtas,
residencial de baja
densidad, equipamiento
urbano y definición de
borde de amortiguación
ambiental.
Evaluación de movilidad.
Parcelas:
191P0065001A
191P0065001B
2. Completamiento de lonja Barrio Parque Lago Moreno y Barrio Jamaica.
Mejoramiento de la
conectividad
completando la trama
urbana.
Consolidación de
corredor con actividades
mixtas, residencial de
medio y baja densidad,
equipamiento urbano y
definición de borde de
amortiguación ambiental.
Parcela:
191N0009004
3. Integración urbano-ambiental
ambiental Barrio Tres Lagos.
Mejoramiento de la
conectividad adecuando
la estructura urbanaa a dos
situaciones distintas:
Una con el
completamiento con
residencial de media
densidad, equipamiento
urbano hacia el frente del
barrio Jockey Club.
Otra con el
completamiento con
residencial de baja
densidad hacia el lado del
Barrio Tres Lagos.
Parcela:
191N0007005
urbanos
4. Completamiento borde urbano
urbano-ambiental
ambiental del Barrio Tres Lagos.
Completamiento de la
trama urbana.
Continuidad de las calles,
reconstitución de la
manzana con residencial
de baja densidad y acceso
a la costa del Lago Nahuel
Huapi.
Parcela:
191P000207A
5. Completamiento corre
corredor urbano Barrio Playa Serena:
Emprendimiento “Posada del Ángel”.
Consolidación de frente
urbano con actividades
media y baja densidad,
equipamiento urbano.
Conectividad relacionada
all tejido urbano,
vinculación del barrio a la
avenida Bustillo.
Parcela:
191P0038002
6. Mejoramiento de acceso a costas y completamiento
corredor urbano Barrio Playa Serena.
Consolidación de frente
urbano con actividades
media y baja densidad,
equipamiento urbano y
acceso a la costa del Lago
Nahuel Huapi.
al tejido urbano.
Parcelas:
191P0032001
191P003202A
Emprendimiento “Bahía
Serena Lake”.
7. Integración urbano-ambiental
ambiental y acceso a costas Barri
Barrio Don Orione,
Valle Escondido, Lago Nahuel Huapi.
Preservación de la
integridad ambiental e
integración con
residencial de baja
densidad.
Mejora de la conectividad
y acceso al Lago Nahuel
Huapi.
Parcelas:
191F0007003
191F000701B
191F000702A
urbanos
8. Integración urbano
urbano-ambiental Barrio Valle Escondido,
Barrio Don Orione, Cerro Chico.
Frente urbano con

residencial de media
densidad, continuidad de
la conectividad y
protección ambiental de
borde.
Parcelas:
191F0077001
191F0077002
9. Completamiento zona mixta y restauración ambiental Barrio Don Bosco.
Frente urbano mixto,

complem
complementario a los
equipamiento existentes
equipamientos
y relacionados
relacionado a la
residencia de media
densidad
densidad.
Restauración
estauración del mallín.
Parcela:
la:
191F0018001
10. Desarrollo Micro-centralidad
centralidad Península San Pedro.
Frente urbano con

actividades mixtas,
residencial de baja
densidad y
completamiento de la
conectividad.
Parcelas:
191C0024002 a 009
191C0025001 a 003
191C0025013 a 018
191C0026001
Amortiguación ambiental
y constitución de borde
de micro-centralidad,
centralidad,
residencia condicionada a
la aptitud del suelo.
Parcelas:
191C0023002
191C0024001
11. Interfase ambiental Micro

Micro-centralidad Las Cartas I.
a reconstruir las
manzanas as eliminando
calles sin salida.
Preservación ambiental y
actividades condicionadas
cionadas
a la aptitud del suelo.
Construcción de borde de
interfase ambiental.
Parcelas:
191G003204A
191G003202A
191G003205A
191G003201A
191G003203A
urbanos
Micro-centralidad Las Cartas II.
a reconstruir las
manzanas eliminando
elimina
calles sin salida.
condic
Parcelas:
191G0002004
191G0002008
191G0002007
191G0002005
191G0002006
191G0002008

Micro-centralidad Las Cartas III.
a reconstruir las
manzan eliminando
manzanas
calles sin salida.
condi
Parcelas:
191G0002009
191G000202A
191G0002003
8. ACCIONES URBANÍSTICAS 83
8.1 Clasificación de Acciones Urbanísticas
8.2 Análisis y evaluación de las Acciones Urbanísticas
8.3 Participación Ciudadana
8.4 Costos
8.5 Reglamentación
9. SEGUIMIENTO DEL PLAN 87

9.1 Procedimiento de revisión
9.2 Indicadores para la evaluación del Plan
9.2.1 Indicadores básicos
9.2.2 Registro de datos por parcela
10. PROGRAMAS Y PROYECTOS 91
del Plan
8. Acciones Urbanísticas
Las Acciones Urbanísticas (AU), son todos aquellos proyectos de intervención o
edificación que se proponen ejecutar sobre una parcela y que por las
características del proyecto, conllevan una transformación significativa de las
condiciones preexistentes del territorio, afectando uno o varios componentes de
la estructura urbana en los aspectos ambiental, económico o social.
Las Acciones Urbanísticas contribuyen a direccionar las propuestas de
intervención en relación a las políticas territoriales y a la concreción de los
objetivos del presente Plan.
8.1 Clasificación de Acciones Urbanísticas

Clasifica como Acción Urbanística toda acción o propuesta de intervención en una
parcela, en la que se verifique al menos una (1) de las situaciones que se detallan
a continuación, y comprende a las propuestas privadas y públicas.
Acción Urbanística
Proyectos en Áreas Intermedias: Sector Interfase (ZIR 4) y

1 Art. 5.3.3
Sector Chacras (ZIR 1).
Proyectos en general parcelas de superficie mayor a
2
10.000m2.
Subdivisión simple en Áreas Urbanas, cuando la superficie
3 Art. 6.8
de la parcela resultante sea igual o mayor a 10.000m2.
Proyectos afectados al régimen de Propiedad Horizontal
4 Art. 6.11.2
Especial para Conjunto Inmobiliario.
Proyectos de arquitectura cuando la superficie a construir
5 Art. 5.1.5
total sea mayor a 5.000 m2.
Art. 4.3.1 y
6 Proyectos con usos del suelo condicionado.
Art. 4.3.2
7 Proyectos Estratégicos. Art. 7.1
8 Proyectos Especiales. Art. 7.2
9 Proyectos en Zonas de Paisaje Frágil y Laderas Boscosas. Art. 3.2.
Urbanísticas
8.2 Análisis y evaluación de las Acciones Urbanísticas
a) El análisis y evaluación de las Acciones Urbanísticas se realiza en dos (2)
etapas de tramitación correlativas: La primera tiene como finalidad evaluar
la Idea Preliminar y, lograda la aprobación de su factibilidad, continúa con el
análisis, evaluación y autorización del Anteproyecto correspondiente.
b) La documentación requerida para el análisis de los proyectos, deben
proporcionar información relevante a fin de evaluar técnicamente las
condiciones del soporte físico natural y las variables físico–antrópicas de su
entorno tales como la accesibilidad, conectividad, movilidad o la capacidad
de la infraestructura de servicios existentes, entre otros.
c) La Autoridad de Aplicación determina, a través de los términos de
referencia, el tipo y el detalle de la documentación a solicitar para cada
etapa de tramitación referida, pudiendo adoptar la forma de una Informe de
Sensibilidad Ambiental (ISA), un Informe de Sensibilidad Urbano Ambiental
(ISUA), dictámenes técnicos de organismos especializados de la esfera
privada o gubernamental, consultas a instituciones del ámbito académico,
Informes de especialistas, peritos o expertos y toda otra información
pertinente para una correcta evaluación del proyecto. En particular para las
Zonas de Paisaje Frágil y Zona Laderas Boscosas deberá presentarse un
Informe sobre el Producto Económico (IPE) a desarrollar que fundamente la
contribución y el beneficio para la ciudad.
d) Los Proyectos Estratégicos y los Proyectos en Zonas de Paisaje Frágil y Zona
Laderas Boscosas conllevan la obligación de realizar previamente audiencia
pública. Su aprobación corresponde con la sanción de una Ordenanza
Municipal junto con el Convenio Urbanístico respectivo.
e) La Autoridad de Aplicación determina que:
1) Los proyectos en Área Intermedia no requieren de participación
ciudadana.
2) Los proyectos enumerados como 2,3,4,5 y 6 del listado anterior,
mediante la evaluación de la Acción Urbanística, pueden transitar el
proceso de participación ciudadana o no.
3) Los Proyectos Estratégicos, Proyectos Especiales, y los proyectos en
Zonas de Paisaje Frágil y Zona Laderas Boscosas obligadamente
requieren de participación ciudadana.
8.3 Participación ciudadana

a) Para dar cumplimiento a los objetivos de la Acción Urbanística con
participación, la Autoridad de Aplicación coordinará y convocará como
mínimo a los siguientes sectores:
1) Departamento ejecutivo;
2) Concejo Municipal;
3) Juntas vecinales u organizaciones vecinales y vecinos directamente
afectados por la Acción Urbanística;
b) Adicionalmente por incumbencia o competencia en la temática se
convocará a los siguientes sectores:
1) Universidad, institutos o centros de investigación;
2) Organizaciones de la sociedad civil legalmente constituidas;
3) Organismos públicos y privados;
c) El objetivo es garantizar un espacio de participación mínimo con actores
claves, principales e indispensables para posteriormente, siempre y
cuando la complejidad o magnitud de la Acción Urbanística lo requiera,
ampliar el conjunto de tareas necesarias y convenientes que involucren,
promuevan y garanticen una participación ciudadana acorde a la
propuesta.
d) La constitución es de carácter transitorio finalizando su intervención con el
cumplimiento del procedimiento de Acción Urbanística.
e) La Autoridad de Aplicación tiene la obligación de emitir un Informe de
participación con los resultados obtenidos que incluyan actores
participantes, cantidad de encuentros, registros de reuniones, consensos y
disensos, entre otros.
f) Los asesores técnicos de los bloques políticos del Concejo Municipal que
forman parte de la Unidad Coordinadora tienen un plazo de 10 días,
posterior a la finalización de la participación ciudadana previo a la
Audiencia Pública, para emitir un dictamen técnico que será incorporado al
informe de la Autoridad de Aplicación indicado en el inc. e).
g) Los organismos provinciales y nacionales con jurisdicción y competencia en
la temática que se trate, tienen un plazo de 10 días, posterior a la
finalización de la participación ciudadana y previo a la Audiencia Pública,
para emitir un dictamen técnico que será incorporado al informe de la
Autoridad de Aplicación indicado en el inc. e).
h) La Autoridad de Aplicación realiza el diseño del proceso para involucrar,
promover y garantizar la participación ciudadana en las Acciones
Urbanísticas. Para ello desarrollará las siguientes tareas:
1) Definir los objetivos y la metodología de participación en función de la
entidad de proyecto.
2) Identificar y convocar a los actores necesarios para llevar a cabo el
proceso teniendo en cuenta la complejidad del proyecto a tratar.
3) Coordinar sus actuaciones con las de otras instituciones o entidades
públicas y privadas.
4) Determinar los plazos o cronograma de actuación teniendo presente la
escala de proyecto generador de la Acción Urbanística.
5) Llevar a cabo, coordinar y facilitar el proceso de participación en
general, en relación a los objetivos fijados.
Urbanísticas
i) Para el cumplimiento de lo consignado anteriormente la Autoridad de
Aplicación podrá:
1) Organizar talleres, jornadas o seminarios.
2) Realizar reuniones informativas y de consulta ciudadana.
3) Requerir consultas a otras instituciones o expertos reconocidos en la
materia de que trate el proyecto.
4) Promover reuniones territoriales con las Juntas Vecinales.
5) Utilizar técnicas de recolección de información tales como encuestas
cualitativas o cuantitativas, entrevistas, grupos de discusión, dinámicas
de grupo o mapas participativos, entre otros.
6) Facilitar la participación ciudadana a través de la utilización de las
tecnologías de la información y la comunicación, rescatando los
objetivos de transparencia y gobierno abierto.
8.4 Costos y financiamiento

a) El costo de las actividades relacionadas al proceso participativo y la
Audiencia Pública, en aquellas propuestas o iniciativas que requieran de
éstas y que hubieran surgido del ámbito privado o de otras instancias ajenas
al municipio, serán asumidas por el proponente.
b) En aquellos casos en que el proponente no contase con los medios
suficientes para afrontar los costos y la propuesta resultara de interés para
el municipio, podrá acordarse la financiación de los gastos que demande el
proceso de Acción Urbanística, en las mismas condiciones en los que el
municipio otorga financiamiento para el cobro de tasas municipales
pendientes. Los presupuestos municipales que se sancionen luego de la
aprobación del presente Plan, deberán contemplar la partida presupuestaria
correspondiente destinada a estos efectos.
9. Seguimiento del Plan
El Plan establece pautas a seguir para su constante actualización en virtud de una
realidad urbana en permanente cambio.
9.1 Procedimiento de revisión

La actualización se realizará dentro del marco del procedimiento de revisión que
se estable a continuación:
a) La propuesta de revisión es solicitada a la Autoridad de Aplicación y pueden

provenir de cualquier ciudadano, instituciones u organizaciones de la
sociedad civil o del propio organismo municipal.
b) El Plan del Oeste podrá revisarse en cualquiera de sus partes.
c) La Autoridad de Aplicación es la encargada de evaluar y en su caso,
proponer y redactar los cambios que produzca esta revisión.
d) Recibida una propuesta de revisión, el procedimiento a seguir para
modificar el Plan activará los procedimientos de participación ciudadana, a
determinar por la Autoridad de Aplicación, pudiendo incluir la realización de
Audiencias Públicas.
e) Las modificaciones a que diera lugar el trabajo de revisión deben ser
aprobados por Ordenanza.
f) El Departamento Ejecutivo, por vía reglamentaria, determinará la forma y
los plazos para llevar a cabo estas acciones, pudiendo incluir otras que a su
criterio mejoren el procedimiento de revisión normativo.
9.2 Indicadores para la evaluación del Plan

El Plan de Desarrollo Urbano Ambiental Oeste contiene una serie de indicadores
para evaluar la marcha del mismo en función de los objetivos propuestos. Estos
indicadores se utilizarán para proponer acciones correctivas según el caso.
Los indicadores urbanos se entienden como un conjunto de instrumentos de
gestión que permiten identificar la realidad urbana, y servir de base para la
formulación de políticas, programas y proyectos que la mejoren en forma
continuada y sostenible.
A estos efectos, la Autoridad de Aplicación confeccionará cada cinco (5) años un
documento de carácter descriptivo, analítico y propositivo en función de los
resultados de los indicadores que arroje la evaluación, que seguidamente se
detallan. Estos indicadores conforman un listado básico y no impide a la Autoridad
de Aplicación la ampliación del mismo en función de la obtención de mejores
resultados.
9.2.1 Indicadores básicos
a) Urbanos
1) Ocupación del Suelo: mide la superficie de suelo ocupada por
edificaciones y la superficie construida total discriminada por usos del
suelo.
2) Densidad Neta por Zona: mide la densidad neta habitacional por zona en
cantidad de habitantes por hectárea y cantidad de unidades residenciales
por parcela.
3) Población por Zona: mide la cantidad de habitantes por zona, la cantidad
de viviendas y hogares, y la cantidad de personas por vivienda,
comparación estadística a través de censos nacionales o relevamientos
específicos.
b) Socio económicos
1) Porcentaje de viviendas ubicadas en asentamientos informales.
2) Porcentaje de la población por debajo de la línea de pobreza.
3) Coeficiente de Gini de ingresos.
4) Costo local del metro cuadrado de construcción de vivienda unifamiliar.
5) Valuación inmobiliaria: Mide los precios del suelo y los precios del metro
cuadrado edificado para la venta según uso por zona, cuya fuente es el
sistema inmobiliario local.
c) Infraestructura urbana
1) Extensión de calles pavimentadas cada 100.000 habitantes.
2) Cobertura de servicios públicos: agua corriente, energía eléctrica,
saneamiento y gestión de RSU y otros servicios públicos como ser
seguridad, salud o educación.
3) Cantidad de espacio verde cada 10.000 habitantes.
d) Gestión
1) Número promedio de días para obtener una habilitación de construcción.
2) Cantidad de Licencias de construcción otorgadas por año.
3) Cantidad de Empadronamiento por año.
e) Ambientales
1) Cantidad de edificaciones con certificación ambiental LEED, para edificios
cuyo diseño incluyendo sus métodos constructivos, que reducen de
manera significativa o elimina los impactos negativos sobre el
medioambiente y sus habitantes.
f) Movilidad
1) Población con acceso a las redes de transporte público respecto a la
población del sector analizado.
2) Utilización de transportes alternativos al automóvil.
3) Extensión de calles dedicadas en forma exclusiva en el Oeste al
transporte público cada 10.000 habitantes.
4) Extensión de sendas peatonales o para bicicleta cada 100.000 habitantes.
g) Programas y Proyectos
1) Indicadores básicos de desempeño y cumplimiento de metas de acuerdo
a la formulación de los programas y proyectos (Art. 10).
9.2.2 Registro de datos por parcela

La obtención de datos para los indicadores de evaluación urbanos, surgirán de la
información de los proyectos de obras presentados ante el municipio a partir de la
aprobación del presente Plan de Desarrollo Urbano Ambiental Oeste. Para ello el
o los titulares de la parcela o profesional interviniente deberá consignar dicha
información en el plano de obra a través de la siguiente caratula urbanística:
del Plan
PLAN DE DESARROLLO URBANO AMBIENTAL OESTE
Ubicación de la parcela según área, sector, zona y tipología de planeamiento
Área: Sector: Zona: Tipología:
Indicar al área que Indicar el sector que Indicar la zona que Indicar la tipología que
corresponde al Plan. corresponde al Plan. corresponde al Plan. corresponde al Plan.
Usos del suelo

Permitido: Accesorio: Limitado: Condicionado:
Indicar el ítem Indicar el ítem Indicar el ítem Indicar el ítem
correspondiente al uso del correspondiente al uso del correspondiente al uso del correspondiente al uso del
suelo permitido (S) suelo accesorio (A) suelo limitado (L) suelo condicionado (C)
Ocupación del suelo

Superficie de la parcela: Indicar la superficie de la parcela en m2
1 Unidad Residencial Indicar valor m2 por zona Indicar cantidad de unidades resultantes
cada x m2 de parcela
FOS Indicar valor del coeficiente Indicar el FOS resultante Indicar la superficie según
proyecto
FOT Indicar valor del coeficiente Indicar el FOT resultante Indicar la superficie de
construcción según
proyecto
FIT Indicar valor del coeficiente 1) Indicar el FIT resultante e Indicar la superficie de
2)Indicar la sumatoria de intervención según
Superficies: proyecto
a)FOS
b)Superficies
impermeabilizables(Estacio
namientos, circulación,
solados)
c)Superficie de infiltración
Altura máxima Indicar valor máximo 1)Indicar la altura máxima del proyecto
permitido 2)Indicar la cantidad de niveles resultantes
Cantidad de población Indicar la carga poblacional por parcela
Cálculo del número de dormitorios Indicar la cantidad de dormitorios por unidad de residencia
o la cantidad de plazas por unidad de alojamiento.
Normas particulares
Indicar las normas que alcanzan a la parcela.
Infraestructuras
Conexión a Red de Agua
Conexión a Red de Energía eléctrica
Conexión a cloacal (CEB) o Tratamiento independiente.
Conexión a Gas
Conexión al servicios de telecomunicación
Plazos
Caducidad según Ordenanza 2380-CM-13.
Fecha de aprobación / Fecha de Inicio de Obra / Fecha de caducidad
Indique la fecha correspondiente
Nota: Los valores del proyecto deben ajustarse sin excepciones a las disposiciones del Plan de Desarrollo Urbano Ambiental Oeste.
10. Programas y Proyectos
El Plan del Oeste plantea los siguientes programas y proyectos basados en líneas
estratégicas que sintetizan el conjunto de ideas respecto a las intervenciones que
darán lugar a la concreción a los objetivos del mismo.
Se definen tres líneas estratégicas:
a) Actualización normativa: se refiere a la necesidad de establecer reglas claras
y simples para la intervención en el territorio. Además, contribuye a
fortalecer y hacer más eficiente el rol protagónico del municipio en el
ordenamiento territorial.
b) Protección del paisaje: se refiere a la necesidad del cuidado de las
condiciones ambientales y paisajísticas de alto valor ecológico
características del Oeste.
c) Mejoramiento de la calidad urbana: se refiere a la necesidad de optimizar la
localización de la población en el territorio, mejorar el espacio público y la
dotación de equipamiento y servicios.
La Tabla de Proyectos y Programas especificando los objetivos, las metas, los
promotores y los plazos se indican en el Anexo 12.3.
y Proyectos
11. Glosario de términos técnicos 95
12. Anexos 101
12.1 Cartografía
12.2 Movilidad
12.3 Tabla de Programas y Proyectos
y Anexos
11. Glosario de términos técnicos
Este glosario determina la forma en la que se entienden los términos técnicos o
referencias con aplicaciones prácticas en el presente texto, debido a que es
posible encontrar diferentes significados para un mismo término.
Para los términos o referencias no incluidas en este glosario, valdrá la definición
que adopte la Autoridad de aplicación.
ACCIONES URBANÍSTICAS
Son todos aquellos proyectos de intervención o edificación que se proponen
ejecutar sobre una parcela y que por las características del proyecto, conllevan
una transformación significativa de las condiciones preexistentes del territorio,
afectando uno o varios componentes de la estructura urbana en los aspectos
ambiental, económico o social.
ÁREA
Es una porción de territorio cuyas características ambientales conforman un
paisaje determinado posible de gestionarse de forma particularizada.
CALLE COMPARTIDA
Es una vía donde la calzada es compartida por peatones, ciclistas y conductores
de vehículos motorizados eliminando la distinción formal entre los espacios
dedicados a distintos usuarios.
CONSOLIDACIÓN URBANA
La consolidación urbana refleja el estado de situación física a partir del cual es
posible orientar las políticas de desarrollo de la ciudad. Los distintos grados de
consolidación urbana se determinan a partir de la interrelación de distintos
componentes como ser ocupación del suelo, población asentada, provisión de
servicios públicos e infraestructura social.
CUERPOS DE AGUA
Se consideran cuerpos de agua a los lagos y lagunas. Sus partes constitutivas
son el agua, la playa y el lecho.
CURSOS DE AGUA
Se considera cursos de agua a los ríos, arroyos, cauces y cañadones nominados
o innominados, permanentes, temporarios o intermitentes. La protección de
los márgenes de los cursos de agua tiene la función de preservar la calidad del
agua, minimizar la erosión, facilitar el escurrimiento natural, reducir el riesgo
de inundación en las planicies aluviales y evitar el socavamiento.
DELIMITACIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO EN CUERPOS DE AGUA

La línea de ribera que fija el promedio de las máximas crecidas ordinarias
delimita el dominio público hídrico natural de los dominios colindantes.
de términos técnicos
DENSIDADES POBLACIONALES NETAS O BRUTAS DE HABITANTES POR HECTÁREAS
La densidad poblacional, medida en habitantes por hectáreas, es un valor de
referencia que verifica la cantidad de población total para una zona de
planeamiento determinada.
Esta densidad puede ser Neta (DPN) cuando se refiere una población
determinada a una parcela dada o Bruta (DPB) cuando se refiere a una zona o
áreas de planeamiento.
ESPACIO DE ESTACIONAMIENTO
Es el lugar de uso privado que ocupa un vehículo detenido dentro de los límites
de la parcela.
ESPACIOS VERDES
Son los espacios urbanos que se incorporan al banco de tierras como parcelas
de dominio público municipal de uso exclusivo para los fines creados. Tienen
por objetivo mantener la prestación de los servicios ambientales y de dotar de
equipamiento urbano a una comunidad.
EXTERNALIDADES
Son los efectos positivos o negativos que surgen del desarrollo de un proyecto,
por fuera de los límites parcelarios, impactando en algún componente de la
estructura urbana o del ambiente natural del entorno.
FACTOR DE OCUPACION DEL SUELO (FOS)

Es un coeficiente utilizado para determinar la superficie máxima proyectada en
un plano horizontal de una edificación a construir en una parcela.
FACTOR DE OCUPACION TOTAL (FOT)

Es un coeficiente utilizado para determinar la superficie máxima a construir en
una parcela.
FACTOR DE INTERVENCIÓN TOTAL (FIT)

Es un coeficiente utilizado para determinar la superficie máxima de
intervención en una parcela.
ALTURA MÁXIMA DE LAS EDIFICACIONES (H)

La altura máxima es la distancia vertical expresada en metros entre el suelo
natural o el primer nivel que no se considera subsuelo y el plano máximo
paralelo superior al mismo, generando una silueta consistente en la proyección
de tantos planos de distancia vertical como requiera la misma y en los sentidos
que sea necesario.
FONDO DE DESARROLLO URBANO

Es una cuenta de capital específica que recibe los aportes generados por la
aplicación de instrumentos urbanísticos. Tiene por objetivo el de propender a
un desarrollo más equitativo y equilibrado de la ciudad en su conjunto,
destinado a la financiación de la ejecución de obras vinculadas con la
urbanización, las infraestructuras y los equipamientos públicos. Definido en el
Artículo 11º Concepto. Ordenanza 2733-CM-16.
INDICADORES URBANOS
Es el conjunto de valores que determinan los tipos de usos del suelo y su
ocupación del suelo, en relación a los parámetros urbanos, objetos
arquitectónicos y diseño del espacio público.
LÍNEA MUNICIPAL
Es la línea que demarca un inmueble y lo delimita del espacio público.
LÍNEA SEPARATIVA
Es la línea que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante.
MANZANA
Elemento esencial de la estructura urbana, constituida por parcelas y definida
por el trazado vial, que se intersecan o cruzan formando ángulos llamados
esquinas o bien por accidentes geográficos.
MENSURA
Conjunto de actos y operaciones de agrimensura destinados a determinar,
modificar, verificar, materializar y representar el estado parcelario de los
inmuebles y/o ubicar, deslindar y demarcar la extensión de otros derechos
reales de expresión territorial. Artículo 7º. Capítulo II. Decreto 1220/02.
Provincia de Río Negro.
OBJETOS ARQUITECTÓNICOS
Son todas aquellas intervenciones que se realizan en una parcela, sean
edificaciones, muros o cercos divisorios, cerramientos semicubiertos, solados u
otro tipo de construcción móvil o fija, con o sin conexión a servicios públicos.
PARAMETRO URBANÍSTICO
Es el conjunto de condiciones de diseño urbano que regulan las características
físicas de la edificación, tipología, envolvente, ubicación y relación entre
espacio ocupado y libre de una parcela según cada zona de planeamiento.
PARCELA
“Es la unidad de registración catastral, entendiendo por tal, a la cosa inmueble,
de extensión territorial continua, determinada por un polígono cerrado de
límites, perteneciente a un propietario o varios en condominio, o la poseída por
una persona o varias en común, cuya existencia y elementos esenciales consten
en el documento cartográfico de un acto de mensura registrado en el
organismo catastral” (Artículo 4°) “...y se identifican mediante un sistema de
nomenclatura único, exclusivo y unívoco que establece y asigna el organismo
catastral”. (Artículo 49°) – Ley Nº 3483 Legislatura de Río Negro: Régimen de
Catastro Provincial.
PARCELAS URBANAS
“Las ubicadas en ciudades, pueblos, villas u otros lugares que son asientos de
población destinadas a actividades residenciales, comerciales, culturales,
administrativas, recreativas y productivas”. Artículo 51° - Capitulo II – Ley Nº
3483 Legislatura de Río Negro: Régimen de Catastro Provincial.
PARCELAS SUBURBANAS
“(…) las destinadas a emplazamientos residenciales temporarios, las que
corresponden a zona de reserva e industrial y aquéllas de uso específico fuera
de la zona urbana”. Artículo 51° - Capitulo II – Ley Nº 3483 Legislatura de Río
Negro: Régimen de Catastro Provincial.
PROYECTOS ESPECIALES
Son polígonos que incluyen una o más parcelas y que por su ubicación y
características singulares, se convierten en proyectos que necesitan de un
desarrollo que transformen las actuales barreras urbanas en una nueva
estructuración y dotación de servicios del sector al que pertenecen.
PROYECTOS ESTRATÉGICOS
Son polígonos que incluyen una o más parcelas y que por su ubicación y
características singulares, son claves para promover transformaciones urbanas
en relación al sector que pertenecen. Estos polígonos de intervención ordenan,
completan y generan calidad urbana. Su concreción permite lograr los
objetivos del Plan en un marco de mayor inclusión social, equidad territorial y
sustentabilidad ambiental.
PROYECTOS URBANOS
Son intervenciones de escala intermedia, tienen un efecto territorial más allá
de su espacio de actuación e incluyen espacios públicos, diferentes usos y que
no son exclusivamente proyectos arquitectónicos. Los proyectos urbanos se
integran a los planes en tanto que su desarrollo hace que se cumplan los
objetivos del mismo.
RENTA DIFERENCIAL URBANA

“Se establece a favor de la Municipalidad de San Carlos de Bariloche el
Derecho de Participación en la Renta Diferencial Urbana aplicable a todas las
personas, físicas o jurídicas, propietarias o poseedoras, de inmuebles que se
encuentren ubicados dentro de los límites del ejido municipal y que resultaren
pasibles de un mayor valor ajeno a las acciones realizadas por el propietario o
poseedor.” Artículo 1º Concepto. Ordenanza 2733-CM-16.
SECTOR
Es una porción de un área determinada donde se reconocen instrumentos
ordenadores de las políticas asociadas de planeamiento. Se reconocen como
trayectorias que recogen elementos tanto físicos como sensoriales
determinando así patrones que estandarizan el espacio territorial.
SERVICIOS PÚBLICOS
Son infraestructuras que tienen por objetivo contener la demanda de la
población a instalar en un sector determinado o resolver impactos generados
por un determinado proyecto.
SERVICIO PÚBLICO DE SANEAMIENTO

Comprende las redes y servicios de saneamiento cloacal. Este servicio es
prestado actualmente por la Cooperativa de Electricidad Bariloche Ltda.
SUELOS HIDROMORFICOS, HUMEDALES, MALLINES Y OTROS

Se incluyen suelos hidromórficos, humedales, mallines, bañados, vegas o
superficies de agua con régimen natural, artificial, permanente o temporales,
estancadas o corrientes, donde el agua subterránea aflora en la superficie o en
suelos de baja permeabilidad cubiertos por agua poco profunda y que prestan
servicios ecológicos.
SUPERFICIE DE INTERVENCIÓN TOTAL

Es la cantidad de m2 de suelo intervenido que potencialmente se puede
ocupar en una parcela dada, de acuerdo a la regulación que rige para cada la
zona de planeamiento.
SUPERFICIE MÁXIMA A CONSTRUIR

Es la cantidad de m2 totales de construcción que potencialmente se puede
construir en una parcela dada, de acuerdo a la regulación que rige para cada la
zona de planeamiento.
SUPERFICIE MÁXIMA DE PROYECCIÓN HORIZONAL

Es la cantidad de m2 totales de construcción proyectada en un plano
horizontal, que se puede construir en una parcela dada, de acuerdo a la
regulación que rige para cada zona de planeamiento.
TIPOLOGÍAS URBANAS
Las tipologías urbanas son referencias ordenadoras de las políticas asociadas a
cada sector de planeamiento.
UNIDAD DE ALOJAMIENTO
Es una Unidad de Alojamiento (UA) el establecimiento que se aprovecha
comercialmente y se utiliza como lugar de estancia con pernocte de personas
que no constituyen su domicilio permanente en ellos.
UNIDADES RESIDENCIALES
Una Unidad Residencial (UR) es una vivienda entendida como el lugar donde
las personas desarrollan su vida en sentido amplio, habita con intención de
permanecer y de realizar sus actividades familiares, culturales, sociales, entre
otras.
USOS DEL SUELO
Son las propiedades de utilización y aprovechamiento que se asignan a las
parcelas y que definen la forma de desarrollo social, económico y ambiental
para cada zona de planeamiento.
VIVIENDAS DE INTERÉS SOCIAL

Es la vivienda que gestiona el municipio para cubrir las demandas
habitacionales y que se destinan a los grupos de ingresos medio o bajos en
relación al ingreso promedio por familia.
VIALIDAD PRIMARIA
Son vías que vinculan barrios de la ciudad entre sí y tienen un extenso
recorrido.
VIALIDAD SECUNDARIA
Son vías que vinculan la red primaria y sectores de la ciudad entre sí.
VIALIDAD TERCIARIA
Son vías que vinculan una red primaria o secundaria en un determinado sector
de la ciudad, complementando la red vial con carácter de ejes internos del
barrio
ZONA
Es una porción de un sector determinado con requerimientos comunes de
planificación que se utilizan para regular el uso del suelo y la intensidad de
ocupación en relación a las características propias.
ZONA LACUSTRE DE OCUPACIÓN POR CRECIDAS ORDINARIAS (ZOC)

Es el área delimitada por la línea de ribera promedio de las máximas crecidas
ordinarias y la línea definida por el nivel de la crecida ordinaria asociada a un
tiempo de recurrencia de 10 años.
La ZOC es una zona protegida de libre tránsito y que presta servicios
ambientales como ser la preservación de la continuidad del paisaje, la calidad
eco sistémica peri-lacustre, el hábitat de las especies lacustres, entre otros.
El Departamento de Aguas Provinciales (DPA) determina la ZOC para los Lagos
Nahuel Huapi, Moreno, Morenito y Laguna El Trébol (en proceso de medición).
12. Anexos
12.1 Cartografía
12.2 Movilidad
12.3 Tabla de Programas y Proyectos

Ord. 3134-CM-19 Plan de Desarrollo Urbano Ambiental Oeste

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1

1. Áreas y Sectores de Planeamiento 9

4. Usos del Suelo 41

5. Ocupación del Suelo 51

9. Seguimiento del Plan 89

10. Programas y Proyectos 93

11. Glosario de términos técnicos 95

12. Anexos 103

El actual conjunto de instrumentos técnicos y normativos que regulan el

El Plan de Ordenamiento Territorial (POT 2011), el Primer Esquema del Plan

Con ese objetivo, el municipio ha elaborado la Agenda Urbano Ambiental

a) Para 2030, aumentar la urbanización inclusiva y sostenible y la capacidad

b) Para 2030, proporcionar acceso a sistemas de transporte seguros,

c) Redoblar los esfuerzos para proteger y salvaguardar el patrimonio cultural y

e) Apoyar los vínculos económicos, sociales y ambientales positivos entre las

El presente documento se propone en términos de consolidación de la ciudad

Asimismo, este documento está fortalecido por el proceso participativo realizado

El documento se organiza en cuatro partes:

Parte II Se regulan las Zonas de Planeamiento, en las cuales se determina para

Parte IV Corresponde al glosario de definiciones de los términos técnicos y los

Finalizando, se resalta que el equipo técnico encargado de la realización del

Así, el cuidado ambiental se promueve mediante la consolidación de un núcleo

Por último, los instrumentos de planificación territorial se aplican a las Áreas y

Estas Áreas de Planeamiento se subdividen en Sectores cuya composición

A su vez estos sectores se dividen en zonas, para definir parámetros comunes de

1.1 Áreas de Integración Ambiental

1.1.2 Sector de Protección del Paisaje

1.2 Áreas Intermedias

1.2.1 Sector de Chacras

1.2.2 Sector de Interfase

1.3 Áreas Urbanas

1.3.1 Sector Barrio Residencial

1.3.2 Sector de Micro-centralidades

Fig. 3 Esquema Modelo Espacial Micro-Centralidad Península de San Pedro

Se destacan los siguientes proyectos urbanos:

1.3.2.2 Colonia Suiza

Fig. 4 Esquema Modelo Espacial Micro-Centralidad Colonia Suiza

Se destacan los siguientes proyectos urbanos:

1.3.2.3 Las Cartas

Fig. 5 Esquema Modelo Espacial Micro

La vialidad principal nuclea las actividades de la micro

1.3.3 Sector de Centralidad km 13

Se destacan los siguientes proyectos urbanos:

2.1 Espacio natural (T0)

a) Características espaciales: este espacio es el más valorado y visitado por su

2.2 Residencial integrada al espacio natural (T1)

a) Características espaciales: Son espacios con características de alta sensibilidad

a) Características espaciales: Son espacios con características de baja

a) Características espaciales: Son espacios antropizados con apertura de calles,

2.5.1 Residencia integrada al paisaje (T0)

a) Una sola residencial individual con dependencias complementarias.

2.5.2 Residencia suburbana (T1)

a) Edificio exento o alineado

a) Residencial individual o múltiple con servicios complementarios integrados

2.5.4 Mixto residencial, comercios

a) Residencial individual o múltiple con servicios profe

Fig. 6 Esquema de vialidades

a) Vía terciaria en una zona principalmente residencial.

2.6.2 Calle Compartida Urbana