Avaluo Rural Sr. Gustavo Naspud

PERITAJE RURAL CAMILO PONCE ENRIQUEZ, 2019
INFORME DE AVALÚO DEL PREDIO RURAL
DATOS GENERALES
INFORME: #001-2019 FECHA: 21/01/2019
TIPO DE AVALUO: RURAL – AGRICOLA
CI: 0703873714 TLF: 0993948002
SOLICITADO: ING CESAR SANCHEZ DIRECCION: SUCRE Y CALLEJON BANAORO
CIUDAD: MACHALA
CI: 0703387480 TLF: 0985976598
PROPIETARIO: SR. GUSTAVO NASPUD
DIRECCION: SECTOR GUANACHIG
NEIRA
CIUDAD: CAMILO PONCE ENRIQUEZ
UBICACIÓN E IDENTIFICACION DEL INMUEBLE
INFORMACION CATASTRAL
CLAVE CATASTRAL: 01-15-50-001-009-001-001-000
COS (COEFICIENTE DE OCUPACION DEL SUELO): 0.65
TIPO DE IMPLANTACION: AISLADA CON RETIRO RETIRO FRONTAL: 5.00m
RETIRO LATERAL: 5.00m RETIRO POSTERIOR: 5.00m FRENTE MINIMO: 30.00m
UBICACIÓN – REFERENCIAS
PROVINCIA: AZUAY MANZANA: 1
CANTON: CAMILO PONCE ENRIQUEZ SECTOR: GUANACHIG
PARROQUIA: CAMILO PONCE ENRIQUEZ NUMERO DE LOTE: 1
CALLE PRINCIPAL: VIA ANACLETO LIMONES
COORDENADAS UTM (WGS84) X 639506.15 Y 9659706.13 Z 65.00 msnm
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FOTO 1.- UBICACIÓN DEL LOTE, CON FRENTE A CALLE ANACLETO LIMONES
NORMAS URBANAS
SECTOR: RESIDENCIAL
CARACTERISTICAS DEL PREDIO:
UBICACIÓN EN MANZANA: ESQUINERO
FORMA: IRREGULAR
OCUPACION: CULTIVADO SIEMBRAS DE CACAO
TOPOGRAFIA: RELATIVAMENTE PLANA
MEDIDAS Y LINDEROS
NORTE CALLE ANACLETO LIMONES EN 213.64m
SUR RIO NUEVE DE OCTUBRE EN 263.27m
ESTE CALLE ANACLETO LIMONES EN 51.89m
OESTE LOTE 01B EN 125.64m
AREA 27914.78m2 = 2.79 has
SUPERFICIE Y DISTRIBUCION
CULTIVOS
PERMANENTES HUERTAS DE CACAO CCN51 27914.78m2 = 2.79 has
DESCRIPCION SOCIOECONOMICO DEL SECTOR
NIVEL DE CONSOLIDACION: 50%
ESTRATO: MEDIO
ALTURA PREDOMINANTE: 1 PLANTA
SEGURIDAD: MEDIA
OBSERVACIONES: LOS PREDIOS AGRICOLAS ALEDAÑOS SON CULTIVOS DE CACAO, FRUTOS
TROPICALES Y PLATANO.
INFRAESTRUCTURA DEL SECTOR
BASICOS: AGUA POTABLE, ELECTRICIDAD Y TELEFONIA
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URBANOS: ALUMBRADO PUBLICO, VIAS, ALCANTARILLADO, RECOLECCION DE BASURA

EQUIPAMIENTO URBANO: OCIO Y ESPARCIMIENTO
VIABILIDAD: PAVIMENTO FLEXIBLE
HISTORIAL DE DOMINIO DEL BIEN INMUEBLE
TIPO DE DOCUMENTO: ESCRITURA PUBLICA DE COMPRAVENTA
NOMBRE DEL PROPIETARIO: GUSTAVO JAVIER NASPUD LITUMA
FECHA DE DOCUMENTO LEGAL: 30/12/1899
NOTARIA: CAMILO PONCE ENRIQUEZ
FECHA DE INSCRIPCION REG. PROP.: 03/07/2009
GRAVAMEN: EL PREDIO NO MANTIENE GRAVAMENES VIGENTES
DESCRIPCION ECOLOGICA
ESTRUCTURA: SUELTA
TEXTURA O CLASIFICACION DEL SUELO: ARCILLOSO LIMOSO CLASE I; PH OPTIMO; PROFUNDIDAD
DE CAPA ARABLE DE 0.70-1.40
ALTURA: 65 msnm
VELOCIDAD DEL VIENTO: 14 km/h
HUMEDAD: 75%
TEMPERATURA: 8 – 26oC (DATOS FACILITADOS POR EL MAPA DE ISOTERMAS DEL INAHMI
PRECIPITACION ANUAL: 500 HASTA 1500mm
NUBOSIDAD: ES DE 7/8
VIENTOS: TIENEN DIRECCIONES PREDOMINANTES SE, SW, NE Y NW, LA VELOCIDAD ES DE 3.7m/s
FORMACIONES ECOLOGICAS: TROPICAL SEMIHUMEDO
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VALORACION DEL MERCADO DE TIERRAS EN EL SECTOR

PROPIETARIO LOCALIZACION AREA (HAS) VALOR/HAS
SR. ANGEL SALAZAR ORTEGA HUERTA DE CACAO 3.00 has 7000
SR. BENITO DURAN REYES HUERTA DE CACAO 4.00 has 8000
SR. MANUEL ROJAS AMARI HUERTA DE CACAO 2.50 has 7500
VALOR PROMEDIO DEL SECTOR HOMOGENIZADO: 7500 has
OBSERVACION: VALORES CORRESPONDIENTES A PREDIOS COLINDANTES QUE SE ENCUENTRAN EN
LA ZONA RURAL, DICHOS VATOS FUERON CORROBORADOS POR SUS PROPIETARIOS Y TIENEN
SIMILITUD CON LOS DATOS MUNICIPALES.
VALOR TOTAL DEL TERRENO
# DE HAS VALOR/HAS TOTAL
2.79 $ 8000.00 $ 22320.00
TODO EL PERIMETRO SE ENCUENTRA CERCADO CON ESTACAS DE MADERA Y ALAMBRE DE PUAS
DE 5 HILOS
DRENAJE: EL PREDIO DEBIDO A LA TOPOGRAFIA DEL TERRENO Y POR ENCONTRARSE COLINDANDO
CON EL RIO 9 DE OCTUBRE NO TIENE PROBLEMAS DE DRENAJE.
FUENTES DE AGUA: COMO SE PUEDE OBSERVAR EN EL CROQUIS DE UBICACIÓN EL PREDIO
COLINDA CON EL RIO 9 DE OCTUBRE, FUENTE HIDRICA QUE SIRVA PARA ABASTECER DEL MISMO A
LA HUERTA DE CACAO LOS 365 DIAS DEL AÑO.
DETALLE DE LOS CULTIVOS
DESCRIPCION DEL LOTE:
LOTE DE 2.79 HAS, SEMBRADO CON CACAO CCN51, DENSIDAD DE SIEMBRA DE 3.50x3.50m
TIENE UNA EDAD DE 5 AÑOS, ESTE LOTE TIENE APROXIMADAMENTE 2700 MATAS DE CACAO
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ENTORNO DEL INMUEBLE:

EL CUERPO DE TERRENO, SE UBICA A 5 KILÓMETROS APROXIMADAMENTE DE LA CABECERA
CANTONAL, LA ZONA DE ESTUDIO SE IDENTIFICAN TERRENOS CON DESTINO ECONÓMICO
AGRÍCOLA (CACAO CCN51, MAÍZ, PLÁTANO), FORESTALES (LAUREL, HUAYACAN), BOSQUES
PLANTADOS (BALSA Y OTROS).
LOTES DE TERRENOS UBICADOS EN EL ENTORNO DEL INMUEBLE SE CONSIDERAN MACROLOTES Y
LOTES DE TAMAÑO TIPO EN LA ZONA, REALIZAN ACTIVIDADES AGROPECUARIAS EN ESPECIAL, SE
APRECIAN CULTIVOS EN BUEN ESTADO Y MANTENIMIENTO, EL INMUEBLE INVESTIGADO TIENE
CULTIVOS DE CACAO PLANTADOS, ESTE HECHO HACE QUE EL INMUEBLE SE DIFERENCIA DE SU
ENTORNO.
VALORACION DE LOS CULTIVOS
VARIEDAD EDAD DISTANCIA VALOR
CULTIVO HAS CULTIVO/HA VALOR/HA
O TIPO (AÑOS) (m) TOTAL
CACAO 2.79 CCN51 5 3.50x3.50 950 7000 $19530
NOTA: PARA ENCONTRAR EL VALOR POTENCIAL, SE TOMARON EN CONSIDERACION LAS
CONDICIONES AGRONOMICAS, TOPOGRAFICAS, CLIMATOLOGICAS Y DE EXPLOTACION, EL ESTADO
DEL CULTIVO SE ENCONTRABA EN OPTIMAS Y EXCELENTES CONDICIONES; POR LO CUAL, SE
CONSIDERO UN COEFICIENTE DE 1.00
CONSTRUCCION DE OBRAS CIVILES
1.- CASA DE PEON Y GUARDIANIA
ESTRUCTURA: HORMIGON ARMADO
PLANTA UNICA: 5.00X6.00m; AREA DE CONSTRUCCION: 30.00m2
PAREDES: BLOQUE DE CEMENTO
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PISO: ALISADO DE CEMENTO

TECHO: DURATECHO DOS AGUA
EDAD: 4 AÑOS
2.- BODEGA
ESTRUCTURA: HORMIGON ARMADO
PLANTA UNICA: 3.00X4.00m; AREA DE CONSTRUCCION: 12.00m2
PAREDES: BLOQUE DE CEMENTO
PISO: ALISADO DE CEMENTO
TECHO: DURATECHO UN AGUA
EDAD: 3 AÑOS
3.- PUERTA DE INGRESO

ESTRUCTURA: COLUMNAS DE HORMIGON ARMADO
ACCESO: PUERTA METALICA DE TUBO GALVANIZADO
EDAD: 3 AÑOS
PARA DETERMINAR EL VALOR ACTUAL DE LAS CONSTRUCCIONES SE UTILIZARA EL METODO DE

DEPRECIACION, PARA LO CUAL DETERMINAREMOS EL VALOR DE REPOSICION Y DEPRECIANDOLO
DE ACUERDO A SU ANTIGÜEDAD, SU VIDA UTIL Y ESTADO DE CONSERVACION (TABLA DE FITO Y
CORVINI)
RESUMEN DE OBRAS CIVILES
OBRA AREA (m2) VALOR/m2 FACTOR VALOR TOTAL
CASA DE PEON 30.00 m2 250 0.85 6375
BODEGA 12.00 m2 250 0.85 2550
PUERTA DE INGRESO 9.00 m2 100 0.85 765
TOTAL 9690
CUADRO DE RESUMEN DEL AVALUO
ITEM CANTIDAD VALOR UNITARIO AVALUO TOTAL
TERRENO 2.79 HAS $ 8000.00 $ 22320.00
CULTIVO DE CACAO 1 $ 19530.00
OBRAS CIVILES 1 $ 9690.00 $ 9690.00
TOTAL (VALOR DE MERCADO) $ 51540.00
EL VALOR COMERCIAL DE LA PROPIEDAD PERTENECIENTE AL SEÑOR GUSTAVO NASPUD NEIRA SE
DETERMINÓ TOMANDO EN CONSIDERACIÓN QUE ES UNA UNIDAD DE PRODUCCIÓN
ESTABLECIDA. NO SE TOMARON EN CUANTA ASPECTOS NEGATIVO, YA QUE SU UBICACIÓN Y EL
TIPO DE SUELO HACE QUE ES MISMO SE PRESENTE EN OPTIMAS CONDICIONES.
VALOR COMERCIAL
VALOR COMERCIAL FACTOR DE REALIZACION VALOR DE OPORTUNIDAD
$ 51540.00 0.90 $ 46386.00
TOTAL: CUARENTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y SEIS DOLARES AMERICANOS
ADICIONALMENTE AL VALOR DE MERCADO, SE DETERMINÓ LO QUE SE DENOMINA COMO VALOR
DE OPORTUNIDAD, VALE DECIR EL VALOR DE LIQUIDACIÓN O MÁS PROPIAMENTE EL “DE VENTA
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RÁPIDA”. EL VALOR DE OPORTUNIDAD ES EL MONTO QUE RAZONABLEMENTE SE PODRÍA RECIBIR

DE LA VENTA DEL BIEN, DENTRO DE UN PLAZO DE TIEMPO MUY CORTO O PERENTORIO,
PUDIENDO TAMBIÉN INVOLUCRAR EN ALGUNOS CASOS UN VENDEDOR NO DISPUESTO, Y UN
COMPRADOR CON PLENO CONOCIMIENTO DE LA DESVENTAJA DEL VENDEDOR.
PARA EL PRESENTE ESTUDIO, Y DADAS LAS CARACTERÍSTICAS DE INTERÉS COMERCIAL TANTO DE
LA ZONA COMO DEL INMUEBLE, ESTO ES EL PREDIO AGRICOLA CON ACCESO PRIVADO A VÍA
PÚBLICA, VÍA ASFALTADA Y POR EL TAMAÑO DE LA PROPIEDAD QUE PRESENTA BUENAS A
REGULARES OPORTUNIDADES DE VENTA A LA FECHA ACTUAL, SE HA DETERMINADO UN
COEFICIENTE DE QUITA O “DE CASTIGO” DE 0,90 (EL VALOR DE OPORTUNIDAD ES UN 10%
MENOR AL VALOR DE MERCADO).
ACLARACIÓN E INFORMACIÓN TECNICA
LOS DATOS DE TITULARIDAD SE OBTUVIERON DE LA INFORMACIÓN PROVISTA POR EL
PROPIETARIO Y FUENTE DEL MUNICIPIO DE CAMILO PONCE ENRIQUEZ.
PERITO AVALUADOR ADOPTA COMO VÁLIDA AQUELLA INFORMACIÓN PROPORCIONADA,
HABIENDO INVESTIGADO SOBRE LA CERTEZA DE LA MISMA, NI SOBRE SI PESAN SOBRE LOS BIENES
ALGÚN EMBARGO, HIPOTECA, PROHIBICIÓN DE VENTA, ETC., QUE PUDIERA RESTRINGIR O
AFECTAR EL VALOR DE LA PROPIEDAD.
INMUEBLE INVESTIGADO POSEE CULTIVOS DE BUENA CALIDAD Y MANTENIMIENTO,
CONFORMADOS POR CACAO CCN51, ÁREA 2.79 HAS. APROXIMADAMENTE.. SON SUELOS MUY
ARCILLOSOS ARCILLOSO LIMOSO CLASE I; PH OPTIMO; PROFUNDIDAD DE CAPA ARABLE DE 0.70-
1.40
DECLARACION Y CERTIFICACION DEL AVALUO:
EL OBJETO DEL AVALUO, ES OBTENER EL VALOR COMERCIAL A LA FECHA ACTUAL. EL LOTE DE
TERRENO ESTA UBICADA EN UNA ZONA OPTIMA PARA EL CULTIVO DE CACA, DE ACUERDO A LAS
CARACTERISTICAS CLIMATOLOGICAS Y AL TIPO DE SUELO, SE PUDO OBSERVAR ADEMAS QUE LOS
PREDIOS VECINOS PRESENTAN IGUALES CARACTERISTICAS, SE TOMO EN CONSIDERACION QUE DE
ACUERDO AL PLAN DE DESARROLLO Y ORDENAMIENTO TERRITORIAL DEL CANTON CAMILO PONCE
ENRIQUEZ, EL PREDIO SE ENCUENTRA EN UN UNA CATEGORIA DE ORDENACION TERRITORIAL
COMPATIBLE CON EL USO DE SUELO PROPUESTO POR LA MUNICIPALIDAD DE LA ACTIVIDAD QUE
SE ENCUENTRA DESARROLLANDO.
ES TODO CUANTO PUEDO MANIFESTAR EN HONOR A LA VERDAD, CUALQUIE AMPLIACION O

ACLARACIÓN ESTARÉ DISPUESTO HACERLO
ING. CESAR SANCHEZ B.

RESPONSABLE TECNICO
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INFORME DE AVALÚO DEL PREDIO RURAL

URBANOS: ALUMBRADO PUBLICO, VIAS, ALCANTARILLADO, RECOLECCION DE BASURA

VALORACION DEL MERCADO DE TIERRAS EN EL SECTOR

ENTORNO DEL INMUEBLE:

PISO: ALISADO DE CEMENTO

3.- PUERTA DE INGRESO

PARA DETERMINAR EL VALOR ACTUAL DE LAS CONSTRUCCIONES SE UTILIZARA EL METODO DE

RÁPIDA”. EL VALOR DE OPORTUNIDAD ES EL MONTO QUE RAZONABLEMENTE SE PODRÍA RECIBIR

ES TODO CUANTO PUEDO MANIFESTAR EN HONOR A LA VERDAD, CUALQUIE AMPLIACION O

ING. CESAR SANCHEZ B.

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