La Propiedad Inmobiliaria en el

Período Colonial
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El siguiente recurso de aprendizaje RA1: "La propiedad Inmobiliaria en el Período
Colonial", fue elaborado por el Prof. Julio César Matos, a partir de las fuentes siguientes:
Ciprián, R. (2010). Tratado de Derecho Inmobiliario (3ª. ed.). Santo Domingo, Rep.
Dominicana: Editora Centenario. Vega, W. (2011). Historia del Derecho Dominicano. (7ª
ed.). República Dominicana: Editora Amigo del Hogar. Este recurso contiene un ponderado
estudio en relación a la parte histórica del derecho inmobiliario dominicano, que
comprende la propiedad inmobiliaria durante la época colonial. Este documento te
permitirá conocer la situación jurídica de la propiedad inmobiliaria durante todo el período
colonial de la Isla de Santo Domingo.

Sumario:
1. La propiedad inmobiliaria en la sociedad taína.- 2. Las Capitulaciones de Santa Fe.-
3. La Encomienda y las Reales Cédulas.- 4. El Repartimiento de Alburquerque de 1514.-
5. El Amparo Real y las Confirmaciones Inmobiliarias.- 6. Los Ejidos.- 7. Las Regalías.-
8. Las Mercedes.- 9. Las propiedades de los municipios.- 10. Las propiedades de la
comunidad indígena.- 11. La propiedad realenga.- 12. La propiedad Eclesiástica.- 13. La
propiedad particular.-

1. La propiedad inmobiliaria en la sociedad taína.- Antes de la llegada de

Cristóbal Colón a la isla la Hispaniola, todo el territorio estaba ocupado por los taínos.
Tenían una organización política que dividía la isla completa en cinco cacicazgos, los
cuales eran: el Cacicazgo de Higuey, el de Maguá, el de Maguana, el de Marién y el de
Jaragua.

Los taínos no tenían el concepto de la propiedad privada de la tierra en razón de que

toda la extensión territorial la usaban en comunidad, según las necesidades de cada
cacicazgo y de cada miembro de la comunidad. Tampoco tuvo y la tierra valor comercial
para esa sociedad primitiva.

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 2. Las Capitulaciones de Santa Fe.- Fueron contratos de corte medieval suscritos
entre la corona española y Colón, celebrados en fecha 17 y 30 de abril del año 1492, los
cuales constituyen la génesis del derecho indiano y en donde se estableció entre ellos el
reparto de beneficios en las empresas ultramarinas que se iban a realizar. En dichos
contratos, la Corona se reservaría las nueve décimas partes de todas las “mercaderías,
perlas, piedras preciosas, oro, plata, especierías y todas las otras cosas” que resultaren de la
expedición.

A Cristóbal Colón se le reconoció derecho sobre una décima parte de los beneficios;
recibió los títulos de Almirante, Virrey y Gobernador de las tierras que descubriera y
colonizara. Todos estos títulos tendrían un carácter vitalicio y hereditario. También Colón
tendría autoridad para impartir justicia, tanto en la mar como en las islas y tierras firmes
donde llegara. En definitiva, las Capitulaciones de Santa Fe tienen mucha importancia
histórica, porque constituyen el primer documento jurídico que llega a la isla. También
sirvieron de fundamento jurídico para el gobierno que ejerció Colón en el primer periodo de
la conquista y colonización de la Hispaniola.

2.1 Los repartimientos de tierras y de indios hechos por Cristóbal Colón.- Colón
se apoyó legalmente en las Capitulaciones de Santa Fe para ejercer su autoridad en todo el
territorio de nuestra isla. Gobernó sin limitaciones y resolvió los conflictos surgidos entre
españoles e indios y castigó los actos delincuenciales que se produjeron. Valiéndose de esas
Capitulaciones se abrogó el derecho de entregar extensiones de tierras a los españoles que
estaban en la isla. Esto trajo como consecuencia que al no tener los colonos españoles mano
de obra para trabajar las tierras cedida por Colón, éste también le entregó también indios en
calidad de esclavos. Ese importante resaltar que para la época, el derecho permitía
esclavizar a todo aquel enemigo que fuera capturado en “justa guerra”. En tal sentido, para
justificar esta causa, los españoles declaraban la guerra al indígena con la intención de
someterlos al trabajo forzado. Desde ese momento la situación del indio se convirtió en un
infierno. Para aliviar un poco las condiciones del indio, la corona tuvo que intervenir. En
ese sentido, Wenceslao Vega, en su obra Historia del derecho Dominicano, dice: “La
situación jurídica del indio quisqueyano varió según predominara en la Corte el criterio
religioso de que los indios eran seres humanos con alma al igual que los demás hombres, o
el criterio utilitarista de que eran en condición inferior al blanco y por ende, debían estar
siempre sometidos a vasallaje o al menos a un sistema de perpetua tutela. Cierto es que casi
todas sus disposiciones, los Reyes señalaban que el interés primordial en la colonización
era cristianizar y civilizar a los aborígenes y existen abundantísimos legislaciones
protectoras de los indios, principalmente las célebres Leyes de Burgos (1512) que fueron
códigos de defensa y de reglamentación del trabajo y vida indígena”.

Colón inició la liquidación del régimen de la propiedad colectiva de la tierra que

poseían los indios, e instauró, a través de los repartimientos de tierras a favor de los
españoles, la propiedad privada inmobiliaria. Es a partir del gobierno de Colón que se habla

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del nacimiento del derecho inmobiliario de carácter privado a costa del despojo que los
españoles hicieron de las tierras que por derecho de ocupación tenían los taínos que
encontró Colón en nuestra isla.

La Bula Inter Caetera.- Mediante la Bula Inter Caétera, dictada por el Papa
Alejandro VI el 3 de mayo de 1493, el Papa “daba, cedía y asignaba a los Retes Católicos
de España las tierras recién descubiertas y en vías de conquista. A partir de esa Bula se
consideraba que la corona quedaba investida con el derecho de propiedad sobre todas las
tierras descubiertas o por descubrir en el Nuevo Mundo. La ideología de la época
consideraba que Dios era el creador y, por consiguiente, dueño de todo el mundo,
incluyendo las tierras. Y como el Papa era su representante en la tierra, podía este último,
decidir en nombre de Dios, a quién se las cedía y a quién no. Es por esta razón que la Bula
Inter Caétera terminó teniendo fuerza de ley porque la Corona española la usó para
justificar en lo adelante todas las operaciones jurídicas que hiciera con las tierras de
América. Con esa Bula se inicia el primer período de la historia de la propiedad
inmobiliaria en la República Dominicana.

3. La Encomienda y las Reales Cédulas.- La Encomienda consistió en la merced

dada por la Corona a personas que la solicitaban el de tener bajo su control a cierto número
de indios con sus Caciques y Naborías. La Encomienda constituye la primera institución
jurídica del Nuevo Mundo, creada por medio de la Real Cédula del 20 de diciembre de
1496, con la finalidad de realizar repartimientos más racionales de tierras e indios a los
españoles que la solicitaran y que a criterio de la Corona las merecieran. Los españoles
encomenderos tendrían derecho a cobrar en beneficio propio el tributo que cada indio
mayor de edad debía pagar, y emplear a cada indio encomendado en los trabajos de
labranza y demás servicios personales, siempre bajo la autoridad de sus Caciques y
Naborías correspondientes. Las mejores partes de estos repartimientos lo recibían el
Gobernador, los nobles y curas.

En principio la Encomienda se otorgaba por tiempo limitado y bajo la condición de

que los indios fueran bien tratados. El 1509 se emitió otra Real Cédula que establecía que la
Encomienda no debería durar más de tres años, y que los indios encomendados tenían que
ser tratados como los esclavizados en “justa guerra”. Sin embargo, en la práctica la
Encomienda intensificó la explotación del indio, en vista de que cada español encomendero
procuró sacar mucho beneficio en los tres años que duraría su Encomienda.

Desde el punto de vista de los hispanos, la Encomienda fue necesaria e importante,

ya que premió a los conquistadores y sus huestes que esperaban recompensa prometida de
la Corona para enriquecerse de forma rápida. También fue la forma más sumaria para que
el gobierno español cobrara su parte en la riqueza extraída del suelo quisqueyano, puesto
que la propia Corona se hizo encomendera y sus minas, latifundios e ingenios fueron los
mayores y más productivos de Santo Domingo. Así, pues, en los primeros años de la

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Colonia, se repartieron tierras a los nuevos pobladores y con ellas la población indígena que
la habitaba. Tiempos después se dictaron varias disposiciones legales a los fines de
organizar ese sistema, como lo fue, por ejemplo, la Cédula de 1505 que hizo entrega de
tierras e indios a nuevos pobladores, estableciéndose, sin embargo, que no podían tener
encomiendas aquellas personas que no estuviesen asentadas realmente en la Isla.

4. El Repartimiento de Alburquerque de 1514.- Fue tan grande el desorden que

había en la isla, a pesar de la Encomienda, que los Reyes españoles se vieron precisados a
enviar al Juez Alburquerque, como un intento más en la búsqueda de estabilidad y orden en
su colonia ultramarina: fue enviado a verificar la situación de los Repartimientos existentes
en la Española para realizar un censo de encomenderos y encomendados, revocar los
Repartimientos existentes y hacer nuevas reparticiones según las instrucciones precisas que
llevaba.

5. El Amparo Real y las Confirmaciones Inmobiliarias.- El Amparo Real fue

introducido en nuestro territorio por medio de la Real Cédula del 20 de noviembre de 1578.
Con esta nueva disposición legal la Corona buscaba recuperar las tierras que muchos
señores poseían con títulos falsos. Es por ello que el Rey declaró que le restituyeran todas
las tierras que ilegalmente poseyeran los particulares. Esta situación nueva impuso que se
depuraran los títulos que acreditaban derechos sobre las tierras. El Gobernador de la isla fue
el encargado de verificar la autenticidad de los títulos, y para reducir las porciones de
terrenos que excedieran a la posesión. Así como reconocer los derechos por prescripción
que se alegaran.

Esta medida permitió que la Corona española recuperara inmensas porciones de

tierras, y que se realizara la primera gran confirmación de títulos de propiedad inmobiliaria
que conoce nuestra historia.

Sin dudas, la corona resolvió muchos problemas económicos con el Amparo Real y
la Confirmaciones. Incluso, en el año 1631 dictó una nueva disposición legal que amplió el
Amparo Real. Declaró que los terratenientes que poseyeran tierras en exceso con relación a
las mercedes recibidas o a los justos títulos que tuvieran, podían conservarlas si pagaban al
Estado una moderada composición, que consistía en una suma de dinero. Con esta nueva
ley se introdujo el procedimiento que se conoce como la Composición de Tierras. El
procedimiento de la Composición de Tierras llegó tan lejos que la Corona terminó
aceptando como buenas y válidas todas las ocupaciones de tierras que se hayan realizado
con posterioridad al año 1700, siempre y cuando los poseedores tuvieran las tierras en
producción. Esto re realizó por medio de la Real Cédula del año 1754.

6. Los Ejidos.- Fueron creados a través de la Real Cédula del 15 de abril de 1541 y
consistían en porciones de terrenos que se destinaban al uso común de los habitantes de una
comunidad; constituían predios de pastos para animales, montes para cazar, aguas para uso

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personal y agrícola y otras necesidades de la población. Dicha Cédula también estableció,
para la ciudad de Santo Domingo en particular, un área de terreno común de 10 leguas de
circunferencia. En otras ciudades el área común fue de una legua en circunferencia. Dentro
de los terrenos comunes, llamados Ejidos, nadie podía alegar derecho de propiedad. Los
Ejidos estaban bajo la administración del Ayuntamiento Municipal. Pero solamente tenían
facultad para velar por el buen uso de los predios. En consecuencia, no podían arrendarlos
ni venderlos, ya que los ejidos eran de carácter comunitario.

Los ejidos municipales tuvieron poca importancia económica en el Santo Domingo

colonial, ya que fue muy reducido el grupo social de labradores pobres que podía tener
beneficio de esas tierras comunes, pues en este ámbito la población estuvo compuesta
principalmente de dos clases sociales: la de los hateros, que eran los dueños de muchas
porciones de tierras que no necesitaban de los Ejidos; y las de los esclavos, imposibilitados
por ley para poseer o utilizar cualquier tipo de tierras.

7. Las Regalías.- Consistía en una cantidad de terrenos y bienes que los Reyes
Católicos se reservaron para ellos sin intenciones de donarlos a particulares, pero
permitiendo que estos la usaran sacándoles beneficios personales como poseedores y no
como propietarios. En las tierras que encontraran minas de sal o yacimientos de piedras
preciosas, los particulares podían coger los tesoros encontrados, las sucesiones vacantes, es
decir, las que no eran reclamadas por ninguna persona, y los esclavos negros sublevados,
llamados cimarrones, que eran capturados, sin que los dueños los reclamaran en un tiempo
prudente.

8. Las Mercedes.- Estas fueron donaciones del Monarca de terrenos de su propio

patrimonio y del de la Corona, generalmente a miembros de la alta nobleza o del clero en
pago de algún servicio.

9. Las propiedades de los municipios.- Los ayuntamientos coloniales tenían

derecho a tener como propiedades ciertas porciones de terrenos que generalmente recibían
de la Corona al momento de su creación. Dichas propiedades podían ser objeto de
operaciones jurídicas tales como ventas, donaciones, etc. En estos casos el Cabildo actuaba
como un verdadero propietario privado de las tierras y demás bienes que entraban en su
patrimonio.

10. Las propiedades de la comunidad indígena.- Dentro de los primeros años del
período colonial, las autoridades españolas en nuestra isla hicieron una especie de
segregación en perjuicio de los indígenas. A esta segregación se le llamó comunidad
indígena. Las autoridades coloniales dispusieron que las comunidades indígenas vivieran en
determinadas cantidades de terrenos que se consideraban propiedad de la comunidad india.
Estas tierras, propiedad de los indios, eran las menos productivas. El propósito básico que
motivaba a los españoles a cederles esos terrenos no era para que los indios vivieran

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tranquilos, sino para evitar las constantes rebeliones y tenerlos a mano fácil cuando los
necesitaran. De ese modo podía disponer con rapidez y facilidad de cierta cantidad de
indígenas, tomados por paquete, sin necesidad de salir a recolectarlos, si estaban dispersos.

11. La propiedad realenga.- Esta propiedad pertenecía a la Corona española en la

isla. Lo de realenga le viene del Rey. El Rey era el soberano y gran propietario de las tierras
y de todos los bienes que existieran en la colonia.

12. La propiedad Eclesiástica.- Estaban constituidas por todos los terrenos que
pertenecían a la Iglesia Católica. La Iglesia lo obtuvo por medio de las mercedes de la
Corona, por donaciones ocasionales que le hacían los fieles y por compras que hacía, pero
luego se prohibió a la Iglesia adquirir tierras por compra.

13. La propiedad particular.- Esta propiedad estaba bajo el dominio de los colonos
españoles. La adquirían de la Corona, ya sea de forma directa o por medio del gobernador
y demás representantes de la colonia. También por compras, por confirmación de títulos en
virtud del Real Amparo, por composición y por prescripción.

El eminente y gran jurista dominicano Manuel Ramón Ruiz y Tejada afirma que la
propiedad inmobiliaria en el período colonial estaba dividida en cuatro grandes grupos: la
propiedad realenga, la propiedad eclesiástica, la propiedad particular y la propiedad de la
comunidad india.