MASTER CLASE

PONENTE: ING. MILTON CORTEZ SALAS

 TEMA: DECLARATORIA DE FÁBRICA
E INDEPENDIZACIÓN
TEMARIO
• DECLARATORIA DE FABRICA

➢INTRODUCCIÓN Y CONCEPTOS BASICOS.

➢PROCEDIMIENTO ORDINARIO.
➢CASO 1 (RESIDENCIAL BENAVIDES).
➢PROCEDIMEINTO EN VIAS DE REGULARIZACIÓN LEY 27157 Y LEY 30830.
➢ACTORES Y RESPONSABILIDADES EN EL PROCESO DE REGULARIZACIÓN.
➢CERTIFICADO REGISTRAL INMOBILIARIO (CRI).
➢CERTIFICADO DE PARÁMETROS URBANISTICOS Y EDIFICATORIOS (CPUE).
➢LLENADO DEL FOR E INFORME TECNICO VERIFICADOR Y ELABORACIÓN DE PLANOS.
➢CASO 2 (AMPLIACIÓN, REMODELACÓN Y DEMOLICIÓN PARCIAL DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR)
 TEMA: DECLARATORIA DE FÁBRICA
E INDEPENDIZACIÓN
TEMARIO
• INDEPENDIZACIÓN

➢INTRODUCCIÓN Y CONCEPTOS BASICOS.

➢RÉGIMENES DE INDEPENDIZACIÓN.
➢BIENES SERVICIOS Y GASTOS COMUNES.
➢REGLAMENTO INTERNO.
➢JUNTA DE PROPIETARIOS
➢CASO 3.
➢CASO 4.
➢CASO 5

• SUBDIVISIÓN

➢INTRODUCCIÓN Y CONCEPTOS BASICOS.

➢SUBDIVISIÓN DE LOTE URBANO Y RURAL.
➢CASO 5
 INTRODUCCIÓN

El Perú es un país informal en muchos aspectos y la regularización de edificaciones no es la

excepción. Por tal motivo la finalidad de este curso es explicar a los interesados cuales son los
pasos que deben seguir para obtener la declaratoria de fabrica y así poder independizar para los
fines q se convenga.

El 80% de las viviendas en el Perú no cuentan con declaratoria de fábrica y muchos propietarios
desconocen la importancia de declarar sus construcciones, eso indica que podemos aprovechar la
demanda de nuestra realidad.

El curso busca transmitir un conocimiento técnico y legal en la elaboración de expedientes de

declaratoria de fábrica y/o independización para poder complementar nuestro desarrollo
profesional.
¿QUÉ ES LA DECLARATORIA DE FÁBRICA?

• Es declarar la existencia de
una edificación.
• Reconocimiento legal de la
existencia de una obra sobre
un predio.
 ¿QUÉ ES UNA EDIFICACIÓN?

• Es una construcción permanente

levantada sobre un terreno.
• Es una obra de carácter
permanente cuyo destino es
albergar al hombre en el desarrollo
de sus actividades. Comprende
instalaciones fijas y
complementarias adscritas a ella.
 AMBITO URBANO

• Predios Urbanos
• Terrenos que cuenten con proyecto
aprobado de habilitación Urbana
con construcción simultanea.
• Predios ubicados en zonas urbanas
consolidadas en la municipalidad
correspondiente e inscrito como
rústico en el registro de predios.
PROCEDIMIENTO DE DECLARATORIA DE
FABRICA
• Procedimiento Ordinario- FUE, Tramite municipal conforme ley
29090.
• Procedimiento en Vías de Regularización- FOR, ley 27157.
DECLARATORIA DE FABRICA VIA ORDINARIA
(Ley 29090, D.S. 011-2017-vivienda)
• Procedimiento Municipal.
• Dos etapas o fases
• Licencia de edificación.
• Conformidad de obra y declaratoria de edificación.
 LICENCIA DE EDIFICACIÓN

• Acto administrativo emitido por la Municipalidad que autoriza la

ejecución de las obras de edificación.
• Sobre predios urbanos o con Proyectos de habilitación urbana
aprobado.
• Plazo de vigencia: 36 meses, prorrogables por 12 meses.
• Revalidación por única vez, cuando ha vencido el plazo anterior
(cuando existe avance de obra).
• Efectos: Adquisición de los derechos de construcción en el predio.
Edificando en los términos y condiciones otorgados en la licencia.
CONFORMIDAD DE OBRA (LEY Nº 29090)

• La conformidad de obra y declaratoria de edificación es el trámite con el

que la municipalidad donde se construyo el proyecto acepta la obra porque
respetó el expediente técnico con el cual fue aprobada la licencia de
edificación y es fiel a los planos presentados.

• También existe el procedimiento llamado conformidad de obra y

declaratoria de edificación con variación con el cual permite la aprobación
de la obra terminada con variaciones a los planos originales de la licencia de
edificación siempre y cuando se respete la zonificación y los parámetros
vigentes.
CONFORMIDAD DE OBRA Y DECLARATORIA
DE EDIFICACIÓN (LEY 29090)
➢ Requisitos:
➢ Conformidad de Obra sin variación:
• FUE - Conformidad de obra y Declaratoria de Edificación (triplicado).
• Declaración jurada del profesional responsable de obra.
• Copia de Planos de Ubicación y de Arquitectura aprobados de la Licencia de Edificación.

➢ Conformidad de Obra con variaciones:

• FUE - Conformidad de obra y Declaratoria de Edificación (triplicado).
• Comprobante de pago (replanteo).
• Planos de replanteo(Ubicación, plantas, cortes y elevación).
• Carta de autorización del proyectista original sobre los cambios.
• Presupuesto de obra de las áreas no contempladas en el proyecto aprobado.
• Copia de sección del cuaderno de obra que acrediten modificaciones.
• Planos de seguridad para modalidades C y D.
CONFORMIDAD DE OBRA Y DECLARATORIA
DE EDIFICACIÓN (LEY 29090)
CONFORMIDAD DE OBRA SIN VARIACIONES
CONFORMIDAD DE OBRA Y DECLARATORIA
DE EDIFICACIÓN (LEY 29090)
CONFORMIDAD DE OBRA CON VARIACIONES (A Y B)
CONFORMIDAD DE OBRA Y DECLARATORIA
DE EDIFICACIÓN (LEY 29090)
CONFORMIDAD DE OBRA CON VARIACIONES (C Y D)
CASO 1 (DONFORMIDAD DE OBRA
CON VARIACIÓN)

PLANO DE
UBICACIÓN
PLANO DE INTERVENCIÓN
PLANO DE RESULTANTE
CARTA DE AUTORIZACIÓN
MEMORIA DESCRIPTIVA
PRESUPUESTO
FUE DE CONFORMIDAD DE OBRA Y
DECLARATORIA DE EDIFICACIÓN
 DECLARATORIA DE FABRICA EN VIA DE
REGULARIZACIÓN (ley 27157)

• Permite regularización de construcciones sin licencia de

edificación, conformidad de obra o declaratoria de edificación.
• Ley 27157 del 20/07/1999 modificado por la ley 30830 del
27/07/2018.
• D.S. 035-2006 – vivienda del 08/11/2016 modificado por el D.S.
008-2019 – Vivienda del 12/02/2019.
• Se excluye la intervención Municipal.
 LEY 27157

Ley de Regularización de Edificaciones, del procedimiento para la Declaratoria de

Fabrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de propiedad exclusiva y de
propiedad común.

• Esta ley establece los procedimientos del saneamiento de la titulación y/o

declaratoria de fábrica de unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes de
propiedad exclusiva y de propiedad común, tales como departamentos en edificios,
quintas, casas en copropiedad, centros y galerías comerciales o campos feriales.
• Su aplicación es obligatoria y a nivel nacional para las edificaciones levantadas en
predios urbanos.
 REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES
(LEY 27157)
➢ Articulo 3.- La presente
sección norma el trámite de
regularización de las
edificaciones construidas o
demolidas antes del 21 de
julio de 1999, sin contar con la
licencia y/o conformidad de
obra, o que carezcan, en su
caso, de declaratoria de
fábrica, reglamento interno
y/o independización.
 REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES
(LEY 30830)
➢ Ley que modifica la ley 27157 en su articulo 3. Indica que se podrá regularizar
edificaciones ejecutadas el 31 de diciembre de 2016, sin contar con la licencia
y/o conformidad de obra, o que carezcan, en su caso, de declaratoria de fábrica,
reglamento interno y/o independización.
➢ No puede aplicarse el procedimiento de regularización establecido en la
presente ley para las edificaciones levantadas en zonas arqueológicas, zonas de
protección ecológica, zonas de riesgo para la salud e integridad física, riberas de
ríos, lagos o mares, así como en edificaciones en las que resulte evidente la
contravención a los elementos básicos de seguridad, lo cual ponga en riesgo la
vida humana.
 EL NOTARIO

• Comprueba, bajo responsabilidad, la

validez legal de los títulos o documentos
de fecha cierta que sustentan los
derechos, actos o contratos objetos de
inscripción.
• Certifica la identidad del propietario o de
su representante, legalizando la firma de
éste en el FOR y otros documentos
anexos.
• `Certifica la identidad del verificador,
constata la vigencia de su registro, legaliza
su firma en el FOR, los planos y el informe
técnico de verificación.
 EL VERIFICADOR RESPONSABLE

• El verificador responsable del trámite de regularización, debe ser arquitecto o ingeniero civil
colegiado. Podrá ser público o privado y se inscribirá en el índice de Verificadores.
• Para dicha inscripción el profesional que desee ejercer como Verificador Responsable,
presentará al registro ante el cual solicite su inscripción, copia certificada de su titulo
profesional, certificado de habilitación profesional, comprobante de pago de los derechos de
inscripción., y el registro de su firma, sellos, domicilio, datos de identidad personal, y
compromiso de veracidad.
• El Registro, una vez emitido cumplido el trámite, le otorgara una credencial de Verificador
Responsable.
• Organiza la documentación que se acompaña al FOR, emite el informe Técnico de Verificación y
declara que los planos que se adjuntan corresponden a la realidad física existente.
• Cuando sea necesario el Verificador Responsable comunicara a la entidad correspondiente que
se requiere de informe Técnico de Verificación Ad Hoc.
 VERIFICADOR AD HOC

El verificador Ad Hoc ejerce su función como especialista y representante de cualquiera de

las entidades llamadas por ley para la protección del patrimonio monumental,
arqueológico, natural y a la seguridad.

Las entidades rectoras que podrán acreditar Verificadores Ad Hoc son:

• Instituto Nacional de Cultura (INC).
• Instituto Nacional de recursos naturales (INRENA).
• Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú (CGBVP).
• Instituto Nacional de Defensa Civil (INDECI).
SANCIÓN AL VERIFICADOR RESPONSABLE

➢ Suspensión temporal no menor de quince (15) días, ni mayor de seis (6) meses, cuando la falta es leve.
➢ Cancelación de su registro de verificador si la falta es grave, o a la tercera suspensión por falta leve.

Faltas leves: Faltas graves:

• Ejercer funciones de verificador fuera • Proporcionar intencionalmente datos falsos o
del ámbito que le corresponde. presentar documentación fraguada.
• Omitir en el informe técnico de • Omitir en el informe de Verificación las
Verificación las observaciones observaciones no subsanables.
subsanables. • Ejercer intencionalmente como verificador si
• Incurrir en error involuntario respecto ha sido suspendido o cancelado su registro
de los datos que consigna el FOR o en de verificador.
sus informes.
 REGISTRADOR SUNARP

• Dirigir, planificar, organizar, normar, evaluar y

supervisar la inscripción y publicidad de los
actos y contratos en los Registros que
integran el Sistema Nacional de los Registros
Públicos.
• Es el profesional (abogado), que revisa los
documentos presentados para la declaratoria
de fabrica e independización. De estar
conforme se procederá con la inscripción y de
existir observaciones emitirá una esquela
indicando la documentación faltante o
solicitara la aclaración de ciertos puntos para
su respectiva subsanación.
 SUPERINTENDENCIA NACIONAL
DE LOS REGISTROS PÚBLICOS
La SUNARP es un organismo descentralizado autónomo del
Sector Justicia y ente rector del Sistema Nacional de los
Registros Públicos, y tiene entre sus principales funciones y
atribuciones el de dictar las políticas y normas técnico -
registrales de los registros públicos que integran el Sistema
Nacional, planificar y organizar, normar, dirigir, coordinar y
supervisar la inscripción y publicidad de actos y contratos en
los Registros que conforman el Sistema.

Por ejemplo, cuando adquieres una propiedad este hecho

queda registrado en pro de la transparencia jurídica. Al quedar
la operación de compra venta registrada no hay dudas legales
de quien es el nuevo propietario del inmueble.
 ¿QUÉ ES EL CRI?

EL CRI de la SUNARP es un documento público emitido por la Sunarp, a

través de uno de sus Registro Públicos. CRI son las siglas de Certificado
Registral Inmobiliario, que es el nombre oficial del señalado
.documento. En el mismo, la SUNARP certifica:
•Las características principales de inmueble.
•El dueño actual del inmueble, así como quiénes fueron los anteriores.
•Los gravámenes y cargas inscritos a la fecha, tales como
arrendamientos, demandas y embargos.
•Títulos pendientes de inscripción, tales como hipotecas,
transferencias y bloqueos.
Cabe señalar que la información del CRI toma la historia registral del
inmueble, en aproximadamente los últimos 30 años.
CERTIFICADO LITERAL – 1950 EN
MANUSCRITO
FICHA REGISTRAL – 1970 APARICIÓN DE
LA MAQUINA DE ESCRIBIR
PARTIDA ELECTRÓNICA – 1990 USO DE LA
COMPUTADORA
 INFORMACIÓN DEL CRI

SUCESIÓN
COMPRA - VENTA NUMERACIÓN
INTESTADA
 INFORMACIÓN DEL CRI
DECLARATORIA DE CARGAS GRAVAMEN: HIPOTECA LEVANTAMIENTO DE
FABRICA HIPOTECA
 CERTIFICADO DE PARAMETROS
URBANÍSTICOS Y EDIFICATORIOS
El certificado de Parámetros Urbanísticos y
Edificatorios es un documento que emiten las
municipalidades distritales y provinciales en el
ámbito de su jurisdicción y constituye un
documento previo que regula el diseño y las
condiciones técnicas que afectarán el proceso de
habilitación urbana o de edificación de un predio y
que, por tanto, es necesario tramitar ante una
entidad, con anterioridad al trámite de licencias de
habilitación urbana y de edificación.
Debe ser emitido en el plazo de días útiles y tendrá
vigencia de 3 años.
REQUISITOS PARA OBTENER EL CERTIFICADO DE
PARAMETROS URBANÍSTICOS Y EDIFICATORIOS
SOLICITUD DE CERTIFICADO DE PARÁMETROS
PLANO DE UBICACIÓN
URBANISTICOS Y EDIFICATORIOS
REQUISITOS PARA OBTENER EL CERTIFICADO DE
PARÁMETROS URBANÍSTICOS Y EDIFICATORIOS
FOM
CONTENIDO DEL CERTIFICADO DE PARAMETROS
URBANÍSTICOS Y EDIFICATORIOS
• Zonificación y usos de los suelos
permisibles y compatibles.
• Alineamiento de fachada.
• Coeficientes máximos y mínimos de
edificación.
• Porcentaje mínimo de área libre.
• Altura máxima de edificación.
• Retiros municipales.
• Área de lote normativo.
• Frente normativo mínimo.
• Densidad neta expresada en habitantes
por hectárea.
• Exigencia de estacionamiento para cada
uno de los usos permitidos.
• Calificación de bien cultural inmueble, de
ser el caso.
• Fecha de emisión.
CERTIFICADO DE PARÁMETROS
URBANÍSTICOS Y EDIFICATORIOS
 REQUISITOS DEL EXPEDIENTE DE
REGULARIZACIÓN
➢ Articulo 25 .- Requisitos obligatorios :
• Formulario Registral (FOR).
• Copia literal de dominio o documento público, o privado.
• Certificado de parámetros urbanísticos (ya no se requiere).
• Plano de Ubicación y Localización.
• Plano de distribución arquitectónica.
• Informe técnico de Verificación.

➢ Articulo 26 .- Requisitos adicionales para edificaciones de propiedad exclusiva y común :

• Se adjuntara la copia legalizada del acta del acuerdo de inicio de regularización.
• Plano de independización.
• Reglamento interno.
 REQUISITOS DEL EXPEDIENTE DE
REGULARIZACIÓN
➢ Articulo 27.- Requisitos adicionales para remodelación, ampliación, modificación o reparación :
• Se presentan los documentos exigidos en los artículos 25 y 26 del presente reglamento.

➢ Articulo 28.- Requisitos para la regularización de demolición :

• Copia Literal de dominio
• Plano de Ubicación y localización.
• Plano de planta a escala 1/75, en el que se delineara las zonas de la fábrica demolidas, en el caso de
demolición parcial.
• Informe técnico de Verificación y de ser el caso informe del verificador Ah Hoc.
• Cuando se regularice una edificación que a remplazado total o parcialmente a otra preexistente que
se encuentra registrada, el Verificador Responsable hará constar en su informe Técnico de Verificación
la demolición de la fabrica precedente. En estos casos, el registrador inscribirá la demolición y luego
extenderá el asiento de inscripción de la declaratoria de fábrica de la edificación nueva.
PLANO DE UBICACIÓN Y LOCALIZACIÓN
PLANO DE UBICACIÓN Y LOCALIZACIÓN
PLANO DE DISTRIBUCIÓN
FORMULARIO REGISTRAL (FOR)
 INFORME TÉCNICO DE VERIFICACIÓN

El Informe Técnico de Verificación a que se refiere la Ley 27157 y su

reglamento es un formato con carácter de declaración jurada en la cual
el Verificador Responsable de la Regularización de Edificación emite informe de
carácter técnico acerca de la realidad física existente de la edificación materia
del trámite.
En tal sentido, el Informe Técnico de Verificación sólo puede ser suscrito por el
Verificador Responsable del trámite de regularización es decir, de un Verificador
Común inscrito en la SUNARP.
 ¿QUE CONTIENE EL FORMATO DE
INFORME TÉCNICO DE VERIFICADOR?
1. PROPIETARIO.
2. DATOS DEL VERIFICADOR RESPONSABLE.
3. INFORME TÉCNICO.
4. CONSTANCIA DE DEMOLICIÓN.
5. OBSERVACIONES.
6. FIRMA Y SELLO.
7. CONSTANCIA DE COMUNICACIÓN Y PAGO PARA INTERVENCIÓN DE
VERIFICADOR AD HOC.
CONTENIDO DEL INFORME TÉCNICO
DE VERIFICACIÓN
DECLARACIÓN JURADA
 CASO 2 (DECLARATORIA DE FABRICA)

PLANO DE
UBICACIÓN
PLANO DE INTERVENCIÓN
PLANO RESULTANTE
 CANCELACIÓN DE CARGAS

• El propietario que subsane las observaciones inscritas como cargas, presentará,

para la cancelación de éstas, un nuevo Informe Técnico de Verificación que
acredite la subsanación (planos replanteados si es necesario).
• Cuando la cancelación de la carga determine la modificación del contenido del
asiento de inscripción de la declaratoria de fábrica, el registrador procederá a
extender el asiento modificatorio respectivo.
• Las cargas referentes a las discrepancias de áreas, linderos y/o medidas
perimétricas, se cancelan de acuerdo con el procedimiento legal
correspondiente.
 INTRODUCCIÓN

• En los últimos años la cantidad de independizaciones ha ido creciendo año a

año. Este curso busca dar las herramientas, el marco normativo y la
experiencia adquirida a lo largo de mi carrera profesional.

• En los últimos años, muchos peruanos han decidido independizar sus

inmuebles, evitando futuras confrontaciones entre sus herederos. En el año
2017, se independizaron 25,707.
 DEFINICIÓN

• La independización es el acto registral que consiste en abrir una

partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una
desmembración de terreno, con edificación o sin ella; o como
consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al
régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de
propiedad común o independización y copropiedad (Art. 40
RIRP).
DIFERENCIA ENTRE SUBDIVISIÓN E
INDEPENDIZACIÓN

• La subdivisión La independización
¿PARA QUE DEBERÍAMOS INDEPENDIZAR?

Facilita los actos particulares que se desee realizar sobre cada una de ellas por
ejemplo:
• Al independizar una zona o piso, obtengo una partida exclusiva para cada una
de ellas.
• Obtención de préstamos otorgando como garantía hipotecaria.
• Puedo vender cada piso independizado.
• Puedo transferir a favor de mis herederos un espacio físico determinado y
evitar futuros conflictos familiares.
 REQUISITOS PARA INDEPENDIZAR

• Documento con certificación notarial en el que se describa las características

de cada zona o piso a independizar, así como las zonas comunes.
• Plano de independización.
• Reglamento interno.
• Memoria descriptiva de independización.
• Pagos de derechos registrales.
 RÉGIMEN DE INDEPENDIZACIÓN

• Existen 2 regímenes los cuales son:

➢ Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común.
➢ Régimen de Independización y Copropiedad.
RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y
PROPIEDAD COMÚN
• Es el régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto
de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo,
perteneciente a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio
común. Cuentan con su reglamento interno y una junta de propietarios.
• La participación en los bienes comunes, es un derecho accesorio a cada
unidad o sección de uso exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario de la
misma. El porcentaje es determinado en el reglamento interno.
• Usos.
• Transferencias.
• Ejecución de obras, acumulación, subdivisión o independización de secciones
de propiedad exclusiva.
 RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y
PROPIEDAD COMÚN

• Se refiere a los edificios de

uso residencial, comercial,
industrial o mixtos.
 RÉGIMEN DE INDEPENDIZACIÓN Y
COPROPIEDAD
• El régimen de Independización y Copropiedad supone la
existencia de unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva susceptibles de ser independizadas y bienes de
uso común. Las propiedades de propiedad exclusiva
comprenden necesariamente el terreno que ocupa cada
una.
• Solo se puede optar por este régimen en el caso de las
Unidades Inmobiliarias mencionadas que corresponde a:
➢ Quintas.
➢ Casas en copropiedad.
➢ Centros y galerías comerciales o campos feriales.
➢ Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes.
RÉGIMEN DE INDEPENDIZACIÓN Y
COPROPIEDAD
RÉGIMEN DE INDEPENDIZACIÓN Y
COPROPIEDAD
 BIENES COMUNES

➢ El terreno sobre el que está construida ➢ Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores,
la edificación que tiene dos o más techos y demás elementos estructurales esenciales para la
secciones de propiedad exclusiva. estabilidad de la edificación
 BIENES COMUNES

➢ Los pasajes, pasadizos, escaleras, ➢ Los ascensores y montacargas, salvo los propios de una
porterías, áreas destinadas a la sección de propiedad exclusiva.
instalación de equipos y en general,
vías y áreas de circulación común.
 BIENES COMUNES

➢ Los sistemas de instalaciones para agua, desagüe, electricidad, eliminación de basura y otros
servicios que no estén destinados a una sección en particular.
➢ Los patios, pozos de luz, ductos de ventilación o de instalaciones, salvo los propios de una
sección de propiedad exclusiva.
 ACTOS DE DISPOSICIÓN Y OBRS EN
BINES COMUNES
• Actos de disposición de bienes comunes
➢ La transferencia, cesión o la celebración de cualquier otro acto o contrato
que importe disposición o limitación de uso de los bienes comunes, deberá
ser autorizada por la junta de propietarios con el voto conforme de las dos
terceras partes de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva.
• Obras en bienes comunes
➢ Las obras que se ejecuten en bienes comunes, requieren autorización
expresa de la Junta de Propietarios, adoptado por mayoría simple si están
destinadas a su conservación o mantenimiento, y por mayoría calificada si
están destinadas a algún fin que implique la modificación o limitación de su
uso.
 SERVICIOS COMUNES

➢ a) La limpieza, conservación y mantenimiento de las áreas y ambientes

comunes, instalaciones sanitarias y eléctricas de uso común, y en general de
cualquier otro elemento de los bienes comunes. Esto incluye la reparación
y/o reposición de los bienes o de sus partes.
➢ b) La administración de la edificación
➢ c) La guardianía, la jardinería y portería.
➢ d) Los servicios de vigilancia y seguridad de la edificación en conjunto.
➢ e) La eliminación de basura.
➢ f) Los servicios de publicidad.
➢ g) La administración de las playas de estacionamiento.
➢ h) Los demás que acuerde la Junta de Propietarios.
 GASTOS COMUNES

➢ a) Todos los ocasionados por el mantenimiento de los servicios comunes

indicados en el artículo anterior, cargas, responsabilidades y, en general,
cualquier gasto que no sea susceptible de individualización.

➢ b) Cualquier otro extraordinario acordado por la Junta de Propietarios.

➢ El pago de los gastos comunes, se efectuará de acuerdo con los porcentajes

establecidos en el Reglamento Interno.
 DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS DE LAS
SECCIONES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA
➢ Uso y disfrute de su sección.
➢ Efectuar acondicionamiento.
➢ Uso y disfrute de los bienes y servicios comunes.
➢ Reclamar.
➢ Participación con voz.
➢ Ejercer los demás derechos que les otorga la ley o el Reglamento Interno.
OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS DE LAS
SECCIONES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA
➢ Destinar el uso de acuerdo a la naturaleza.
➢ No ejecutar obras en su sección que afecten a los demás.
➢ No afectar la seguridad.
➢ No perturbar la tranquilidad.
➢ Asumir responsabilidad por los daños y perjuicios que cause a las demás
secciones o bienes comunes.
➢ No ejecutar obras en zonas comunes sin aprobación de la junta de
propietarios.
➢ No afectar áreas destinadas a circulación.
➢ Respetar lugares y horarios.
➢ Pagar puntualmente las cuotas y acatar los acuerdos de la junta.
 REGLAMENTO INTERNO

• Es el estatuto que contiene normas

relativas a derechos y obligaciones de
los propietarios, así como la
administración de las unidades de
dominio exclusivo sujeto al régimen de
propiedad exclusiva y propiedad
común.
CONTENIDO DEL REGLAMENTO INTERNO
• La determinación de la unidad inmobiliaria matriz y la relación de las secciones de
propiedad exclusiva, señalando sus áreas , numeración y el uso al que deberá estar
destinada cada una de ellas; así como de los bienes comunes.
• Los derechos y obligaciones de los propietarios.
• Las limitaciones y disposiciones que se acuerden sobre los usos y destinos de los
bienes comunes, y sobre el uso de las secciones de propiedad exclusiva.
• Los reglamentos especiales referidos a obras, usos, propagandas u otros de ser el caso.
• La relación de los servicios comunes.
• Los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en los bienes
comunes, así como lo que respecta a los gastos comunes.
• Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias.
• Cualquier otro acuerdo o pacto licito que sus otorgantes deseen incluir.
REGLAMENTO INTERNO
REGLAMENTO INTERNO
REGLAMENTO INTERNO
REGLAMENTO INTERNO
REGLAMENTO INTERNO
REGLAMENTO INTERNO
 JUNTA DE PROPIETARIOS

• La Junta de Propietarios está constituida por todos los propietarios de las

secciones de Propiedad Exclusiva de la edificación y tiene la representación
conjunta de éstos.
• La Junta de Propietarios, se constituye plenamente al otorgamiento del
Reglamento Interno, el cual contendrá obligatoriamente la nominación del
Presidente si existiera pluralidad de propietarios al momento de registrar el
Reglamento. Su inscripción se efectúa en el Registro de Propiedad Inmueble,
en la partida registral del predio matriz o en la que corresponde a los bienes
comunes.
 JUNTA DE PROPIETARIOS

• Convocatoria
➢ Salvo disposición distinta del Reglamento Interno, la Junta de Propietarios
deberá ser convocada a sesión por el Presidente, con una anticipación no
menor de cinco (5) días naturales.

➢ Si la sesión debidamente convocada no se celebrara en la fecha prevista, la

Junta deberá ser nuevamente convocada en la misma forma dentro de los
tres (3) días naturales desde la fecha de la sesión no celebrada.

➢ Las sesiones de la Junta de Propietarios, se celebrarán necesariamente en el

predio.
 JUNTA DE PROPIETARIOS

• Representación de los propietarios o poseedores en la Junta

➢ Los propietarios o poseedores podrán hacerse representar por otras
personas ante la Junta de Propietarios, de acuerdo con lo establecido en el
Reglamento Interno.
• Acuerdos por mayoría calificada
➢ Se considera mayoría calificada al voto conforme de cuando menos los
propietarios de secciones de propiedad exclusiva que representen los dos
tercios de las participaciones de los bienes comunes, incluyendo los
porcentajes de quienes renunciaron a la Junta.
 JUNTA DE PROPIETARIOS

• Contenido y forma del acta.

➢ En el acta de cada sesión, deberá indicarse el lugar, fecha y hora en que esta se
realizó; la relación de los propietarios concurrentes, con indicación de sus
porcentajes de participación en los bienes de dominio común; el nombre de las
personas que actuaron como presidente y secretario de la junta; los puntos de la
agenda; la forma y resultado de las votaciones y los acuerdos adoptados. Será
firmada por el Presidente y el Secretario designado, o por los miembros de la
directiva si la hubiera, y por todos los participantes en la Junta.
• El Presidente de la Junta de Propietarios
➢ la Junta de Propietarios elegirá un Presidente, que gozará de las facultades
generales y especiales de representación señaladas en los artículos 74 y 75 del
Código Procesal Civil.
CASO 3: REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA
Y PROPIEDAD COMÚN
 CASO 4: REGIMEN DE
INDEPENDIZACIÓN Y COPROPIEDAD
CASO 4: PLANO DE DISTRIBUCIÓN
CASO 4: PLANO DE UBICACIÓN
CASO 4: CUADRO NORMATIVO Y DE
AREAS
CASO 4: PLANO DE SUBDIVISIÓN
CASO 4: CUADRO NORMATIVO Y DE
AREAS
 CASO 4: INFORME TECNICO
VERIFICADOR DE LOTE MATRIZ
 SUBDIVISIÓN

DEFINICIÓN DE SUBDIVISIÓN (RNE)

DEFINICIÓN DE INDEPENDIZACIÓN (RNE)
Partición de terrenos habilitados en fracciones destinadas al
Proceso de división de una parcela o una edificación
mismo uso del lote matriz, de acuerdo a las normas
en varias unidades inmobiliarias independientes.
municipales.
 SUBDIVISIÓN: DEFINICIONES

DEFINICIÓN SEGÚN REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE

PREDIOS CAPITULO V – ARTICULO 40
Acto que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria
resultante de una desmembración de terreno, con edificación o sin ella o como
consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen de unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad común o régimen de
independización y copropiedad.
 MARCO LEGAL

• Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP), aprobado por

Resolución N° 097-2013 SUNARP-SN y sus modificatorias (RESOLUCIÓN DEL
SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS N° 068- 2021-
SUNARP/SN 23/06/2021).
• Reglamento Nacional de Edificaciones Ley N° 27157 y su reglamento (D.S. N°
035-2006-Vivienda).
• Ley N° 29090 y su reglamento. (D.S. N°029- 2019- Vivienda).
• TUO del Reglamento General de los Registros Públicos.
• Ley del Procedimiento Administrativo General N° 27444.
 SUBDIVISIÓN
PREDIO URBANO
PREDIO URBANO
Se encuentra en zona urbana o
de expansión urbana.
PREDIO RURAL
Porción de tierra ubicada en
área rural o en área de
PREDIO RURAL PREDIO RÚSTICO
expansión urbana. Dedicada a
uso agrícola pecuario o forestal.
PREDIO RÚSTICO
Aquel que no ha sido clasificado
y/o habilitado para vida urbana.
 SUBDIVISIÓN DE LOTE URBANO
SUBDIVISIÓN VÍA MUNICIPAL
Acceder Registralmente a la
partición de un lote en
dimensiones menores al
terreno o al lote matriz el
mismo que debe cumplir con
el área y frente normativo
según la zonificación que le
corresponda de acuerdo a su
ubicación dentro de la
ciudad.
 SUBDIVISIÓN DE LOTE URBANO
(VIA MUNICIPAL)
REQUISITOS PARA CONFORMACIÓN DE EXPEDIENTE: -
• Formulario Único de Habilitación Urbana (FUHU-Anexo F), por triplicado firmado
por el administrado y el profesional responsable.
• Partida Registral donde se encuentre el asiento del lote.
• En caso el administrado no sea el propietarios, presentar documento que acredite
que cuenta con derecho al tramite.
• DJ. Habilitación de profesional responsable.
• Plano de ubicación y localización, Plano perimétrico del lote matriz, Plano de
subdivisión y Memoria descriptiva firmadas señalando áreas y medidas
perimétricas del lotes matriz y sub lotes, deben estar firmados por profesional
responsable.
 SUBDIVISIÓN DE LOTE URBANO
ASPECTOS A TENER EN CUENTA
• Verificar áreas mínimas según Municipalidad.
• Verificar que todos los sub lotes cuenta con acceso directo a la Calle.
• Acceso a cada sub lote atreves de una área común, en algunas Municipalidades
solicitan Reglamento Interno con firma legalizada ante notario.
• Constancia Negativa de Código Catastral; se puede solicitar a la para de la sub división.
• De ser un sub lote Mediterráneo debe contar con área de servidumbre de paso. Se
debe graficar en el plano con líneas punteadas y separar el área de servidumbre
indicando área, medidas y linderos, memoria descriptiva de cada sub lote y del áreas
de servidumbre, también se debe adjuntar la escritura publica de esta área indicando
quien es el lote sirviente y el lote que se beneficia con la servidumbre y la
temporalidad.
FUHU
SUBDIVISIÓN DE LOTE URBANO REQUISITOS
EXPEDIENTE -SUNARP-ART. N° 60 RIRP:
• La independización de un predio urbano, con edificación o sin ella, se efectúa por el
solo mérito de los siguientes documentos:
a) El Formulario Único de Habilitación Urbana FUHU, el anexo F y el plano municipal de
subdivisión y plano debidamente sellados y visados, donde debe precisarse el área,
linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios resultantes;
b) Planos y códigos de referencia catastral de los predios resultantes o la constancia
negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002- 89JUS, según sea el
caso;
c) Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste el
consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido en el trámite de
subdivisión, en caso de copropiedad.
 SUBDIVISIÓN DE LOTE URBANO
ASPECTOS A TENER EN CUENTA
• Cuando la resolución municipal autoriza la subdivisión de predios configurados como
quinta, para independizar las unidades inmobiliarias que la conforman, debe
inscribirse previamente el reglamento interno de propiedad exclusiva y propiedad
común o el reglamento interno de independización y copropiedad. Para la inscripción
del reglamento interno no constituirá acto previo la declaratoria de fábrica.
• No se requerirá la resolución municipal de subdivisión cuando la independización se
origina en la desacumulación de predios, siempre que éstos retornen a su descripción
primigenia. En este caso bastará la solicitud con firma certificada del propietario.
Tratándose de solicitudes formuladas por entidades administrativas con facultades de
saneamiento, la independización se realizará en mérito a los documentos que
establezcan las normas especiales pertinentes.
 SUBDIVISIÓN DE LOTE URBANO
ASPECTOS A TENER EN CUENTA
• El procedimiento municipal de subdivisión se efectúa bajo el principio de validez de
actos administrativos.
• En caso que el predio se encuentra inscrito como rural y el proyecto de subdivisión ha
sido aprobado por la municipalidad el proyecto es válido siempre y cuando se acredite
que el predio está ubicado en una zona de expansión urbana.
• La calificación registral está sujeta a lo establecido en el artículo 2011 del código civil la
ley de Procedimientos Administrativos N°27444 y el TUO del Reglamento General y del
Registro Públicos.
• En la subdivisión de predios urbanos se aplica tolerancias catastrales que son aplicados
para el área de catastro, entendida ésta como los rangos de discrepancia que pueden
ser aplicados en una subdivisión.
• Una vez independizada u subdividido el lote , de no existir área remanente la partida
matriz se cierra.
 SUBDIVISIÓN DE LOTE URBANO
SUBDIVISIÓN VÍA REGISTROS PÚBLICOS
• POR DESACUMULACIÓN DE PREDIOS
No se requerirá la resolución municipal de subdivisión cuando la independización se
origina en la des acumulación de predios, siempre que éstos retornen a su descripción
primigenia. - En este caso bastará la solicitud con firma certificada del propietario.
 SUBDIVISIÓN DE LOTE URBANO
MANDATO JUDICIAL
• Oficio indicando que por mandato judicial se inscriba la subdivisión, adjuntando el
Expediente Judicial.
• Se siguiere se acompañe con documentación técnica para no incurrir en error
(Plano de ubicación y localización, Plano del lote matriz y subdivisión en el que
conste el área, linderos y medidas perimétricas).
 SUBDIVISIÓN DE LOTE URBANO
CASOS ESPECIALES
INDEPENDIZACIÓN POR REDUCCIÓN DE ÁREA, cuarta disposición transitoria
complementaria y final del reglamento de inscripciones del registro de predios.
Se solicita todos los requisitos para una independización, los planos y memorias deben
ser visados por la municipalidad competente, salvo el plano del área remanente.
 SUBDIVISIÓN DE LOTE URBANO
CASOS ESPECIALES
B. INDEPENDIZACIÓN/SUBDIVISION DE PREDIOS UBICADOS EN ZONA DE
EXPANSIÓN URBANA-ART. N°62 RIRP, por resolución administrativa sin cambio de
uso.
- La independización de estos predios, deberán tener parceles superiores a 1
has. (10000.00 m²) – Art. 5 Norma GH. 010 RNE-Numeral 7 del Art. 3 TUO Ley
29090.
- Se aplica el precedente de observancia obligatoria de validez de actos
administrativos.
- Se deja constancia de la falta de aprobación del planeamiento integral
 SUBDIVISIÓN DE LOTE URBANO
CASOS ESPECIALES
SUBDIVISIÓN VÍA MUNICIPAL- REQUISITOS PARA CONFORMACIÓN DE
EXPEDIENTE:
• Formulario Único de Habilitación Urbana (FUHU- Anexo E), por triplicado
firmado por el administrado y el profesional responsable.
• Partida Registral donde se encuentre el asiento del lote.
• En caso el administrado no sea el propietarios, presentar documento que
acredite que cuenta con derecho al tramite.
• DJ. Habilitación de profesional responsable.
• Plano de ubicación y localización, Plano perimétrico del lote matriz, Plano de
subdivisión y Memoria descriptiva firmadas señalando áreas y medidas
perimétricas del lotes matriz y sub lotes, deben estar firmados por profesional
responsable
SUBDIVISIÓN DE LOTE URBANO
CASOS ESPECIALES
 SUBDIVISIÓN DE LOTE RURAL
REQUISITOS PARA CONFORMACIÓN DE EXPEDIENTE SUNARP:
• Formulario Único de Habilitación Urbana (FUHU- Anexo E), donde se señale de forma expresa
que el predio a independizar se ubica en zona de expansión urbana, así como se indique el
número de Resolución de autorización.
• En caso el administrado no sea el propietarios, presentar documento que acredite que cuenta
con derecho al tramite.
• DJ. Habilitación de profesional responsable.
• Plano de ubicación y localización, Plano perimétrico del lote matriz, Plano de subdivisión y
Memoria descriptiva señalando áreas y medidas perimétricas del lotes matriz , sub lotes o
remanentes, deben estar firmados por verificador y visadas por la municipalidad.
• Constancia Negativa de Catastro.
• En la partida independizada se dejará constancia de la falta de inscripción del Planeamiento
Integral aprobado, salvo que se haya solicitado simultáneamente su inscripción, acompañando
la resolución de aprobación correspondiente.
CASO 5: SUBDIVISIÓN DE LOTE URBANO
 FIN

MUCHAS GRACIAS
POR SU ATENCIÓN