EDU115 05 Garrido+y+Perez

Estudios Demográficos y Urbanos, vol. 39, núm. 1 (115), enero-abril, 2024, pp.
1-33
http://dx.doi.org/10.24201/edu.v39i1.2154
ARTÍCULO
El proceso de verticalización en la CDMX (1990-2017)

y la institucionalización de la participación ciudadana.
Una lectura desde el fenómeno NIMBY
The verticalization process in Mexico City (1990-2017)
and the institutionalization of the citizen participation.
A lecture from the NIMBY phenomenon
LAURA ALEJANDRA GARRIDO RODRÍGUEZ ENRIQUE PÉREZ CAMPUZANO

https://orcid.org/0000-0001-8786-6461 https://orcid.org/0000-0001-5513-2658
Universidad Nacional Autónoma de México Universidad Nacional Autónoma de México
Instituto de Geografía Instituto de Geografía
Ciudad de México, México Ciudad de México, México
lagr@comunidad.unam.mx eperez@igg.unam.mx
Resumen: E n los últimos veinte años es más que Abstract: In the last 20 years, the process of ver-
evidente el proceso de verticalización de la oferta ticalization of the residential real estate market in
inmobiliaria residencial en la Ciudad de México. A Mexico City is more than evident. Along with this
la par de este proceso, existe una creciente pre- process, there is growing social concern about
ocupación social por los cambios en la ciudad y changes in the city and neighborhoods. The
en los barrios. La transformación de la urbe ha transformation of the city has generated various
generado diversas reacciones. En este artículo reactions. This article presents an analysis from a
se presenta una lectura de éstas desde un punto different point of view: the institutionalization of
poco analizado: la institucionalización de la par- the citizen participation. For this, data from the
ticipación ciudadana. Para ello se usan datos de transformation of the real estate supply in Mexico
la transformación de la oferta inmobiliaria en la City from 1990 to 2017 and the complaints filed
Ciudad de México de 1990 a 2017 y las denuncias with the Environmental and Territorial Procura-
presentadas ante la Procuraduría Ambiental y de tor’s Office (PAOT) are used. The results indicate
Ordenamiento Territorial (PAOT). Los resultados that along with the transformation of the real
indican que, a la par de la transformación de la estate supply (higher density and height), com-
oferta inmobiliaria (mayor densidad y en altura), plaints are also growing. It is argued that this pro-
también las denuncias crecen. Este proceso po- cess can be like to so-called Not in my backyard
demos equiparlo al denominado No en mi patio (NIMBY).
trasero (NIMBY, en inglés).
Keywords: real estate, Mexico City, Not in my
Palabras clave: m ercado inmobiliario, Ciudad de backyard, verticalization, citizen participation.
México, No en mi patio trasero, verticalización,
participación ciudadana.
[1]
D.R. © 2024. Estudios Demográficos y Urbanos / Licencia Creative Commons Atribución-NoComercial-Sin Derivar 4.0 Internacional
GARRIDO RODRÍGUEZ Y PÉREZ CAMPUZANO 2
Verticalización y participación ciudadana: el fenómeno NIMBY
La reciente verticalización ha cambiado a las ciudades latinoamericanas. Ésta, en térmi-

nos generales, se puede describir como la intensificación del uso del suelo urbano con
la adición de niveles construidos o la construcción en altura (López-Morales et al., 2019;
Vergara Vidal, 2017) y, con ello, la compactación urbana (Fedele y Martínez, 2015). Las
transformaciones derivadas de los procesos de verticalización y densificación pueden
entenderse en, al menos, dos vías interrelacionadas. La primera, desde el urbanismo y
la nueva forma de construcción de las ciudades en la cual impera una lógica de globali-
zación y un desarrollo urbano donde prevalece el interés económico (López-Morales et
al., 2019). La segunda se relaciona con las transformaciones del habitar y los impactos
sociales, los cuales incluyen el rechazo o aceptación, por parte de la población, de las
transformaciones urbanas. Es, precisamente, en la vinculación de ambos aspectos donde
se encuentra el objetivo de este escrito.
En referencia a la primera forma de analizar el proceso de verticalización de las ciuda-
des, se entiende que esta modalidad de construcción se convirtió en la herramienta por
excelencia del siglo XXI. La verticalización derivó en transformaciones urbanas importan-
tes ante la necesidad de contención de la expansión urbana, que por un lado promovía
el reciclamiento urbano y por otro fomentaría la concentración poblacional en centros
abastecidos con servicios, infraestructura y equipamiento (Delgadillo-Polanco, 2009; Ta-
mayo, 2007). Sin embargo, en la mayoría de los casos la verticalización vino acompañada
de la expansión urbana, que tuvo un mayor impacto en los sectores de ingresos bajos y
medios.
El proceso de transformación de las ciudades ha sido también el escenario del sur-
gimiento de nuevos actores. Mientras que el Estado redujo su participación –a través
de sus políticas habitacionales y conducción en el ordenamiento del territorio–, la de
los actores privados creció como el principal constructor del espacio urbano habitable
(Duhau y Giglia, 2008; Garrido Rodríguez, 2018). En consecuencia, la participación cada
vez mayor de actores privados para promover el mercado habitacional y su conducción a
partir de lógicas de mercado detonaron una dinámica inmobiliaria importante dentro de
las ciudades (Parnreiter, 2011).
No obstante, el impacto del mercado inmobiliario no ha sido homogéneo, ya que las
transformaciones se hicieron más evidentes en algunas zonas de la ciudad (López-Mora-
les et al., 2019; Parnreiter, 2011). El proceso de verticalización convirtió a algunas zonas
en emblemas urbanos en donde las intervenciones urbanas públicas y privadas hicieron
converger tres elementos: la transformación de la economía, el mercado inmobiliario y
las políticas urbanas (Parnreiter, 2016).
Sin embargo, la identificación de zonas propensas a la verticalización y el desarrollo
óptimo del mercado inmobiliario se vieron condicionados, al menos, por dos elementos:
a) la fertilidad urbana (Del Río, 2012; Trivelli, 1981), que posiciona a dichas zonas con ven-
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EL PROCESO DE VERTICALIZACIÓN EN LA CDMX (1990-2017) 3
taja sobre otras, es decir, la disponibilidad de economías de urbanización, y b) el papel de

la normativa y la planeación urbana, que impulsa el cambio de usos de suelo y de niveles
de construcción para la inserción de las ciudades al desarrollo económico global (Parnrei-
ter, 2016), es decir, la flexibilización de la norma para la operacionalización del mercado
inmobiliario en el territorio.
La flexibilización de la norma urbana y la actuación principal de actores privados del
mercado inmobiliario tuvieron impactos sociales profundos. El primero de éstos es el
cambio en la imagen urbana y la modificación del entorno local; el segundo impacto
guarda relación con la transformación en los modos de vida de los residentes. Lo ante-
rior es derivado de la confrontación entre los modos de vida de los viejos y los nuevos
residentes, que se convirtió en un choque cultural y detonador del fenómeno No en mi
vecindario (Not in my back yard, NIMBY, por sus siglas en inglés) (Brown y Glanz, 2018;
Korsu, 2016). Ambos elementos se convirtieron en la punta de lanza de la movilización
social que expuso las desventajas de la forma en cómo se ordena el territorio y la nueva
dinámica para gestionar la ciudad. Sin embargo, también fue usado para oponerse a mo-
dificaciones que afectaban el interés privado de algunos sectores.
Antes de exponer la forma de analizar la verticalización desde un enfoque social, re-
sulta conveniente señalar el motivo por el cual la transformación urbana es relacionada
con el fenómeno NIMBY. Se reconoce que el origen mismo del concepto ha sido proble-
mático desde 1970, cuando fue usado por primera vez dentro de movimientos que de-
mandaban justicia ambiental para pobladores y exigían derechos para los residentes de
casas construidas sobre un suelo contaminado (Eranti, 2017).
El concepto evolucionó durante las décadas siguientes y fue vinculado a diferentes
procesos urbanos que implicaron la reacción opositora de los residentes hacia proyectos
que transgredían sus intereses individuales o modificaban sus barrios. Debido a su carác-
ter polisémico, este concepto fue asociado a múltiples fenómenos urbanos. Entre los di-
versos matices destacan: a) La oposición a megaproyectos o a la construcción de infraes-
tructura o equipamiento (Piat, 2000); en este caso se destacan dos vertientes: la primera
tiene que ver con infraestructura considerada como peligrosa (por ejemplo, gasolinerías
o gasoductos), mientras que la segunda se refiere a la construcción de equipamiento o
vivienda para atender problemáticas sociales específicas (tal es el caso de proyectos de
vivienda para sectores de bajos y muy bajos recursos). b) El rechazo a proyectos urbanos
que transgreden los intereses privados de los residentes locales, por ejemplo, las políticas
de atención a población de bajo ingreso y su inserción en zonas urbanas con mayores
ingresos, los proyectos de densificación urbana, o aquellos que alteran los barrios y diná-
micas previamente establecidas (De Alba, 2009; Doberstein, 2020; Whittemore y BenDor,
2018); en este rubro se incluyen los proyectos que ejercen presión sobre el abasto de la
infraestructura (agua y drenaje) o la modificación al paisaje (incremento del tráfico).
Además de los dos enfoques antes presentados, que muestran reacciones opositoras
a proyectos públicos o privados que ponen en riesgo la forma en que los habitantes hacen
uso o se apropian del espacio público en una escala barrial, recientemente el concepto
también ha sido vinculado a: c) la oposición a nuevas viviendas en densidades más al-
tas, proyectos que atentan contra la sostenibilidad urbana, o aquellos que modifican el
acceso a servicios básicos urbanos (Klement et al., 2022; Monkkonen y Manville, 2019);
las reacciones opositoras generadas por parte de vecinos o residentes no incluyen úni-
camente proyectos residenciales, sino que el rechazo se extiende a cualquier proyecto
que atente contra sus intereses particulares.
Por el lado del análisis con enfoque social, el concepto también puede usarse para
denotar dos aspectos completamente diferentes: la construcción de una ciudadanía par-
ticipativa y la defensa de intereses privados. Una característica que comparten este tipo
de movimientos es el sentimiento de injusticia ante las transformaciones que suceden en
el barrio (Klement et al., 2022), aunque difícilmente puede hablarse de una visión homo-
génea de los intereses o de la justicia o injusticia que traerían las modificaciones barriales.
Este sentimiento puede relacionarse con una vida colectiva que puede ser trastocada o
con intereses particulares. Aunque en ocasiones es difícil distinguir entre ambos, es más
que claro que tienen agendas completamente diferentes y que se expresan en conflicti-
vidades específicas.
Cabe señalar que los diferentes matices de oposición mencionados previamente con-
servan otra particularidad, en la que el rechazo por parte de los ciudadanos o locatarios
se dirige a la figura identificada como responsable. En este caso, el responsable puede
pertenecer a la esfera pública o a la privada. En el primer caso, los cambios urbanos son
impulsados desde el Estado, mediante tomadores de decisiones locales o regionales y
operados a partir de políticas públicas o proyectos urbanos (Hsu, 2006). En el segundo
caso, los cambios son impulsados desde la iniciativa privada, y provienen de proyectos
estratégicos o asociaciones público-privadas (Monkkonen y Manville, 2019).
Es justamente dentro de este escenario particular que se analiza la verticalización de
la ciudad, mediante un enfoque social y referida a una de las múltiples formas de partici-
pación ciudadana, la cual se ha convertido en una herramienta de la sociedad para hacer
frente a los procesos urbanos que transforman su entorno inmediato o barrio, ya sea
impulsados por la esfera pública o por la privada (Toledo, 2020; Zhang et al., 2018).
Aun cuando la participación ciudadana ha sido asociada directamente al fenómeno
NIMBY, ésta presenta algunas particularidades importantes. En primer lugar, se debe se-
ñalar la relación directa que tiene este tipo de participación con la esfera política, dado
que involucra su intervención directa con el Estado, o el involucramiento de los ciudada-
nos en la administración pública (Serrano Rodríguez, 2015). En segundo lugar, la referen-
cia que se hace a la participación ciudadana puede ser interpretada como una forma de
intervención organizada de ciudadanos individuales o pertenecientes a organizaciones
sociales o civiles que buscan incidir en asuntos públicos a partir de alguno de los canales
oficiales (Serrano Rodríguez, 2015) y mediante los instrumentos de participación ciuda-
dana pertinentes (ALDF, 2014c). Por esta razón se asocia tal participación al fenómeno
NIMBY, dado que esta forma de oposición a la transformación de los barrios involucra
la expresión de la ciudadanía activa, preparada y organizada (De Alba, 2009). Aunque si
bien esta forma de expresión no es la única dentro de la participación ciudadana, ya que
existen muchas otras formas, es justamente ésta una de las poco tratadas en México.
Por ello, en el caso de las ciudades la participación ciudadana se ha analizado en dos
vertientes: a) como un proceso de construcción de ciudadanía e interés en la participa-
ción en la toma de decisiones; y b) como un fenómeno para hacer frente a políticas urba-
nas y/o actuación de los actores privados. En ambos casos, son tomados como procesos
que derivan del incremento de las desigualdades sociales, la tendencia a la exclusión y la
marginación de grandes sectores de la población (Delgadillo, 2019; De Alba, 2009; Duhau
y Giglia, 2008).
El fenómeno “No en mi patio trasero” ha sido comúnmente vinculado a la oposición
social hacia proyectos en sus respectivos barrios (Gawande et al., 2013; Li y Isacsson,
2012; Schively, 2007). También se ha encontrado relación entre este concepto y algunas
ideas más amplias de la democracia y de la forma de participación ciudadana, dado que
la expresión de las preocupaciones de los residentes locales o las críticas a la forma en
que se construye el hábitat pueden ser expresadas mediante canales oficiales o no ofi-
ciales, así como a partir de los instrumentos de la democracia ciudadana implementados
por cada territorio (Eranti, 2017; Gravano, 2011; Hsu, 2006; Piat, 2000). Por tal motivo, la
participación ciudadana incluye al mecanismo de expresión del fenómeno NIMBY, el cual
ha encontrado diversas formas de manifestarse, algunas en las calles, lo que requiere de
una constante presencia mediática aun cuando no se trate de canales oficiales y se carez-
ca de un proceso vinculativo entre la ciudadanía y las autoridades (Gerlofs, 2018; Giglia,
2002). Otras más incluyen a la organización colectiva para enfrentar directamente a los
actores que se identifican como los responsables de la problemática, a partir de diversos
mecanismos como la formación de observatorios vecinales, comitivas vecinales, e incluso
asociaciones civiles sin fines de lucro que congregan a ciudadanos de diversos barrios
y tienen como objetivo aproximar a quienes comparten sus preocupaciones en torno a
la construcción de la ciudad y sus barrios (Larrosa Haro y Bermúdez Ballesteros, 2020;
Morales Guzmán, 2014). Y finalmente, otra expresión se suscita de forma individual o co-
lectiva y transfiere su opinión a instancias responsables de mediar, mitigar o recomendar
una posible solución (Delgadillo, 2019; Hernández Bonilla, 2007; Schaffer Boudet, 2011);
esta modalidad pertenece a la forma oficial y tiene un carácter vinculativo entre la ciuda-
danía y las autoridades que puede ser expresado a partir de los instrumentos de consulta
ciudadana, de las instancias encargadas adscritas al Estado, o de figuras descentralizadas.
Esta última vía es formalizada a través de mecanismos de denuncias ciudadanas que,
para fines de este artículo, representan el vehículo a partir del cual se expresa el concepto
o idea del NIMBY como una de las expresiones de la territorialización del conflicto entre
los diversos intereses de la sociedad, particularmente de los residentes (Brown y Glanz,
2018; Paquette y Yescas, 2009) con la autoridad urbana o con (otros) grupos de poder. Por
ello, el NIMBY es una manera de participación ciudadana en las ciudades y hace referen-
cia a una ciudadanía activa, preparada, organizada (Serrano Rodríguez, 2015) y que de-
fiende sus intereses particulares relacionados con su entorno inmediato (Bresciani, 2006;
De Alba, 2009), tanto de las autoridades como de los actores privados.
Empero, se reconocen dos limitaciones que presenta el concepto. La principal está
referida a las connotaciones peyorativas del mismo. La segunda cuestiona su carácter
subjetivo, el cual tiene influencia en la descripción del fenómeno de forma precisa y pue-
de convertirse en una etiqueta que invisibiliza la causa real o los motivos verdaderos de la
oposición –tales como su propio interés– (Eranti, 2017).
En ese mismo sentido, se puede argumentar que las expresiones ciudadanas del
NIMBY se presentan de diversas formas y no exclusivamente bajo una figura de denun-
cia ante instancias descentralizadas, sino que pueden manifestarse mediante protestas
vecinales, acciones mediáticas (que incluyen la cobertura de medios locales) o participa-
ciones y formación vecinales. No obstante, cuando el enfoque de análisis para NIMBY se
hace a través de un corte cuantitativo, el conteo de aquellas denuncias que hacen refe-
rencia a la transformación de su entorno por nuevas construcciones se convierte en una
variable clave.
La verticalización de la Ciudad de México y sus impactos sociales
La Ciudad de México es la capital de México. Su dinámica demográfica ha pasado de una

fuerte atracción de población (con altas tasas de crecimiento), a una expulsión hacia su
zona metropolitana (después de 1980) y, posteriormente, a dicha zona y a otras entida-
des del país (después de 1990). En 2020 la población de la ciudad era de poco menos de
9 millones de habitantes.1 La entidad se divide en 16 alcaldías y forma parte de la Zona
Metropolitana del Valle de México (Mapa 1).
A principios del siglo XXI la Ciudad de México comenzó su proceso de verticalización
(Garrido Rodríguez, 2018). Previo a este momento, el desarrollo urbano de la ciudad pue-
de explicarse a partir de dos grandes procesos. El primero, a su vez, se conforma de dos
elementos urbanos que se desarrollan de forma paralela: a) las áreas centrales pasan por
un proceso de decrecimiento de la población, a la vez que se da un aumento de las activi-
dades económicas (principalmente comercio y servicios); y b) cierto deterioro urbano. El
segundo proceso se refiere al crecimiento de la población en las periferias urbanas y a la
expansión del espacio construido, sea formal o informal (Delgadillo, 2016).
A partir del año 2000 y hasta 2006, el entonces Gobierno del Distrito Federal (GDF)
inició una política de desarrollo urbano intensivo, la cual pretendía el regreso de la pobla-
1
Dado que los datos presentados en este artículo llegan hasta 2017, es más coherente presentar datos
de 2015. En 2020 la capital del país tenía una población de 9.2 millones de habitantes. La tasa de crecimien-
to medio anual apenas llegó al 0.6% entre 2015 y 2020 (apenas poco más de la mitad de la media nacional).
Mapa 1
Ciudad de México (CDMX) y sus 16 alcaldías
Gustavo A. Madero
Azcapotzalco
Miguel Hidalgo
Cuahutémoc Venustiano Carranza
Iztacalco
Benito Juárez
Álvaro Obregón Iztapalapa
Cuajimalpa de Morelos
Coyoacán
Tláhuac
La Magdalena
Contreras
Xochimilco
Tlalpan
Milpa Alta
ción a las zonas céntricas y mitigar el proceso de expansión urbana, así como cuidar las
áreas de conservación ecológica. Desde ese momento, la política urbana y la normativa
estuvieron enfocados en la contención territorial y el aprovechamiento de las áreas ur-
banas consolidadas (Coulomb, Esquivel y Ponce, 2016). Si bien la intención de densificar
no es un sinónimo de verticalidad, gran parte de las acciones urbanas encaminadas a la
contención de la expansión territorial y el aprovechamiento del suelo urbano se expresó
a través del auge inmobiliario y el desarrollo de la vivienda, particularmente de forma ver-
tical, como se presenta adelante. La edificación en altura pone en marcha el objetivo de
densificación o compactación de tejidos urbanos (Fedele y Martínez, 2015) para transitar
hacia formas más densas y aprovechar en particular la infraestructura y el equipamiento
existente.
En este sentido, la Ciudad de México, a partir de 2007 y hasta 2012, apuntaló la po-
lítica de desarrollo urbano orientada a la redensificación de toda la ciudad. Algunas de
las estrategias implementadas tuvieron un alto impacto social, por ejemplo, el fomento
del uso intensivo del suelo y el aumento de los coeficientes de ocupación y utilización del
suelo a partir de las normas de ordenación. Finalmente, a partir de 2012 y hasta la fecha,
la política de ciudad compacta, dinámica, policéntrica y equitativa ha tenido como objeti-
vos la redensificación, intensificación, reciclamiento y verticalización de la ciudad (Conavi,
2012), los cuales son sustentados con estrategias como la densificación de las áreas con
potencial de reciclamiento y la diversificación de usos de suelo con las condiciones reque-
ridas (Vargas, 2014; Ziccardi y González, 2015).
Éstas son algunas de las acciones implementadas en la Ciudad de México y las cuales
impulsaron el crecimiento vertical de la ciudad en la mayoría de sus alcaldías. No obstan-
te, el impacto territorial que tuvieron incrementó las desigualdades sociales y evidenció
las condiciones de diferenciación social (García Peralta, 2010). En este sentido, de forma
análoga surgieron diversos modos de resistencia ante las grandes transformaciones urba-
nas generadas por las políticas urbanas y el proceso de verticalización.
Mientras las diversas estrategias transformaron el territorio de la metrópoli, de forma
paralela los colectivos urbanos y asociaciones vecinales se fortalecieron como actores
en el desarrollo urbano y, en no pocos casos, fungieron como contrapeso para aquellos
cambios radicales en la ciudad. Por ello, el proceso de participación ciudadana puso en
el centro del debate la necesidad de tomar en cuenta la opinión de los residentes en ma-
teria de desarrollo urbano y construcción de la ciudad (Martínez-Flores, Romo-Aguilar y
Córdova-Bojórquez, 2017).
Respecto a la participación ciudadana, la Ciudad de México tiene diversos ejemplos
de una sociedad organizada y articulada, la cual, a través de plataformas, instituciones
o la acción en las calles, es capaz de exigir la transparencia de información referente a
megaproyectos o a nuevas políticas urbanas que tengan impacto en sus barrios (Giglia,
2002; Larrosa Haro y Bermúdez Ballesteros, 2020; Morales Guzmán, 2014). Esto muestra
la importancia de la participación ciudadana y de diversas instancias en la regulación del
desarrollo urbano (Gravano, 2011). De tal forma que la transformación de la urbe ha sido
documentada a través de la sociedad y su participación, a partir de diversos instrumentos
tales como la denuncia ciudadana.2 Es decir, la participación ciudadana se ha convertido
en un termómetro capaz de medir la transformación de sus barrios, registrando las nue-
vas construcciones y el cambio de su entorno. La participación ha favorecido el surgimien-
to de observatorios y asociaciones vecinales, así como de otras formas de insurgencia
colectiva que son parte de la participación ciudadana no vinculativa. Pero también existe
2
Una de las formas en que se ha analizado la “disputa” por el espacio urbano es la denominada juridi-
ficación. En términos generales, ésta puede definirse como el creciente uso, por parte de sectores privados
y movimientos sociales, de la legislación para dirimir diferendos o disputas. Es decir, no únicamente se
recurre a la movilización, sino también a mecanismos legales (Saavedra-Herrera, 2019).
un aumento y promoción en la participación ciudadana de carácter vinculativa, expre-

sada y promovida a través de las denuncias presentadas a organismos públicos como la
Procuraduría Ambiental y del Ordenamiento Territorial (PAOT), la Secretaría de Medio
Ambiente (Sedema), la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi), entre otros,
que representan un enlace directo entre la ciudadanía y la forma del desarrollo urbano
(Azuela y Cosacov, 2013; De Alba, 2009; Morales Guzmán, 2014).
Sin embargo, la relación entre el proceso de verticalización y la participación ciudada-
na ha tenido diferencias territoriales importantes, las cuales pueden clasificarse en dos
categorías. La primera, de corte territorial, hace referencia a la transformación urbana
desigual que depende de las características del entorno construido y de la regulación
urbana que incide en el uso intensivo del suelo a través de proyectos verticales que maxi-
mizan las ganancias de los desarrolladores. Es decir, se conjugan los elementos de los te-
rritorios, que los sitúan en una ventaja sobre otros, y el papel de la normatividad urbana.
La segunda categoría, de corte social, hace referencia a la participación ciudadana. Si
bien es cierto que hay proyectos icónicos para la ciudad (por ejemplo, la Torre Mitikah o
el Corredor Chapultepec), la mayoría de las reacciones han sido de carácter local. Es por
ello necesario plantear que el proceso de verticalización de la ciudad viene de la mano de
una participación ciudadana que busca que no se modifique su entorno inmediato. Ahí
la participación se hace a través de las denuncias ciudadanas ante diversos organismos e
instituciones capaces de regular, mediar o mitigar los efectos adversos generados por las
transformaciones del barrio.
Metodología
Para una primera aproximación al vínculo entre participación ciudadana y verticalización

se usan dos variables. La primera se refiere a la oferta inmobiliaria de viviendas en venta
en la Ciudad de México de 1990 a 2017. Los datos provienen del estudio de mercado
realizado con base en periódicos y portales web.3 Para el periodo de 1990 a 2012 las
principales fuentes de información fueron tres diarios: El Heraldo de México, El Universal
y Reforma.4 Y los datos correspondientes al periodo 2012 a 2017 fueron recolectados en
3
La principal razón de utilizar registros de oferta de vivienda a través de anuncios clasificados de
bienes raíces en periódicos y portales web es analizar la transformación de las características de la oferta
de vivienda y compararla territorialmente. Estudios previos (Garrido Rodríguez, 2018) comprueban que la
relevancia de datos inmobiliarios de ofertas comerciales es una de las principales formas de analizar el mer-
cado y su evolución, ya sea a partir de sus características o de sus precios comerciales. Este tipo de datos
resulta la mejor forma de aproximación al análisis del mercado inmobiliario ya que muestra la preferencia
de los consumidores, que es expresada a través de las características que ofrecen las ofertas comerciales y
su disponibilidad a pagar por un bien raíz.
4
Este periódico fue revisado a partir de 1993, año de su fundación.
dos portales web dedicados a la oferta de bienes raíces: Metros Cúbicos e Inmuebles 24.5
El estudio de mercado requirió un análisis trimestral por cada uno de los años del análisis.
Se recopiló toda la información referente a las ofertas de bienes inmuebles. Para evitar
duplicidad de datos, se eligió el primer día de cada mes de cada año para la captura de
todas las ofertas inmobiliarias disponibles en ese día. Se recopiló información sobre loca-
lización (desagregado a nivel de alcaldía) y características de la vivienda (cantidad de re-
cámaras, superficie de las viviendas, antigüedad del inmueble6 y tipo de inmueble –casa o
departamento–). Con estas variables se pretende mostrar la transformación de la ciudad
y su camino hacia la verticalización.
El segundo grupo de variables hace referencia a la participación ciudadana medida a
través de sus denuncias registradas en un organismo público descentralizado: la Procura-
duría Ambiental y del Ordenamiento Territorial (PAOT) de la CDMX. La PAOT nació en el
año 2000 como un órgano que busca defender los derechos de los habitantes para dis-
frutar de un ambiente adecuado para su desarrollo a través de la promoción y vigilancia
del cumplimiento de las disposiciones jurídicas en materia ambiental y de ordenamiento
territorial. Si bien se reconoce la existencia de otras fuentes de información respecto a las
denuncias ciudadanas, éstas no fueron incluidas dado que las instancias en donde fueron
presentadas son “juez y parte”, es decir, su adscripción al esquema burocrático guberna-
mental supone un sesgo importante, y se optó por denuncias que son presentadas en
órganos desconcentrados y con autonomía.
En esta investigación las denuncias son utilizadas como un proxy para medir la reac-
ción social ante la transformación urbana derivada del auge del mercado inmobiliario y
la verticalización de la ciudad. Son tomadas como una forma de expresión del fenómeno
Not in my back yard.7 Para esta investigación, tal fenómeno es la evidencia al rechazo a la
forma de construcción y transformación urbana. Es importante mencionar que el concep-
to NIMBY no se refiere exclusivamente a la construcción per se de proyectos nuevos, sino
a todos los elementos relacionados con este proceso, como la normativa y la regulación
urbanas, la ocupación ilegal de suelo urbano y no urbano, la afectación a vecinos, por
mencionar algunos (Azuela y Cosacov, 2013; De Alba, 2009).
5
La decisión de obtener datos de ofertas inmobiliarias de dos fuentes se debe a la nula disponibilidad
de datos históricos en una sola fuente. Los datos de portales web tienen un tiempo de vida corto, pues su
almacenamiento se restringe a un aproximado de ocho años anteriores a la búsqueda, por lo que fueron
complementados con información de periódicos. Este último tipo de medios era por excelencia el idóneo
para la difusión de anuncios clasificados y ventas, previo a la revolución tecnológica y al boom de los por-
tales web; por tal motivo se decidió ampliar los datos recorriendo a secciones con información de bienes
raíces en periódicos con formato impreso.
6
Respecto a la variable antigüedad del inmueble, ésta fue medida a partir de las características de la
oferta publicada, es decir, mientras que los inmuebles antiguos tienden a ofertarse en una sola unidad o de
forma individual, las ofertas nuevas regularmente ofertan diversos tipos de inmuebles y hacen referencia a
la existencia de más de una unidad en venta.
7
Equiparar denuncia como participación sería excesivamente reduccionista. Efectivamente, no se pue-
de acotar la participación a la denuncia ante instancias público-gubernamentales; sin embargo, para hacer
un análisis más amplio que los estudios de caso, nos permitimos hacer esta generalización.
Se seleccionaron 6 de las 14 categorías de denuncias clasificadas por la PAOT. Las

seleccionadas corresponden a barrancas, suelo de conservación, uso de suelo urbano,
áreas naturales protegidas, áreas verdes (en suelo de conservación) y áreas de valor am-
biental. Los tipos de denuncias vertidas en estas categorías corresponden a los diferentes
impactos generados de forma directa e indirecta a los residentes, las maneras de vivir en
el barrio y el lugar donde residen. En su mayoría hacen referencia a temas vinculados al
incumplimiento de la norma, falta de permisos y regulación en las construcciones, inva-
sión o construcción ilegal, obras suspendidas, construcción hormiga, e invasión a áreas
con valor ambiental. Estas categorías han sido reagrupadas en una nueva, la cual toma el
nombre de transformaciones urbanas.
Aun cuando las denuncias ciudadanas no son las únicas expresiones de la participa-
ción ciudadana, tal como se ha documentado anteriormente, para fines de esta investi-
gación no se planteó un análisis de corte cualitativo sobre la participación, es decir, no se
hizo un mapeo sobre la formación de grupos vecinales, protestas vecinales o alguna otra
forma de participación de carácter no vinculatorio. Con ello no se desconoce su impor-
tancia, sino que se buscó una forma métrica de la participación ciudadana.
Resultados
El proceso de verticalización en la Ciudad de México, 1990-2017:
instrumentos de fomento para la promoción inmobiliaria
Se hacen evidentes tres grandes momentos del proceso de verticalización de la Ciudad de

México, los cuales corresponden a puntos de inflexión. El primero corresponde al periodo
de 1990 a 2000 y se puede denominar Ciudad en crecimiento: expansión horizontal (Grá-
fica 1). Durante este periodo, el proceso de urbanización se caracteriza por la expansión
territorial progresiva. Entre 1990 y 2000, la ciudad creció de 770 a 783 km2 urbanizados,
mientras que la zona conurbada aumentó de 800 a 2 000 km2 (Benlliure, 2008).
El proceso de expansión evidenció la salida de población de zonas centrales (Cou-
lomb, 2008) y el crecimiento poblacional en alcaldías del segundo y del tercer contorno
(Delgado, 1990) y de los municipios de la zona metropolitana (Lara et al., 2017; Suárez y
Delgado, 2007). En este periodo, el 62% de las ofertas inmobiliarias se concentraron en la
categoría de casas, mientras que el restante 38% en departamentos (Gráfica 1).
El desplazamiento de una parte de la población hacia la periferia amplió la oferta
de suelo, lo que, a su vez, incentivó la construcción desmesurada de vivienda tanto de
forma regular como irregular (Lara et al., 2017). El nacimiento y consolidación de colo-
nias autoconstruidas fue el paisaje urbano característico de la periferia, además de los
asentamientos humanos irregulares en varios puntos de la ciudad. Al mismo tiempo, de
forma regular la actuación de los grandes desarrolladores en la producción de conjuntos
habitacionales experimentó un crecimiento (Janoschka y Salinas Arreortua, 2017).
Este primer periodo muestra una ciudad construida de forma horizontal, la cual im-
pulsó el crecimiento de la oferta de vivienda, principalmente de casas en alcaldías como
Iztapalapa, al oriente de la Ciudad de México, y en Tlalpan, al sur de ésta. Por su parte,
las alcaldías centrales atravesaron por un proceso de despoblamiento, situación que
coadyuvó a la sustitución de usos habitacionales por usos comerciales y de oficinas, fa-
voreciendo la emigración de usos habitacionales a otras alcaldías de la ciudad y a la zona
conurbada.
El segundo periodo del proceso de verticalización se puede denominar como Auge
inmobiliario: la verticalización temprana, y comienza en 2001 y termina en 2011. En este
periodo se invierte la relación de oferta inmobiliaria de departamentos frente a casas en
la Ciudad de México (61 versus 39%, respectivamente) (Gráfica 1). En ese momento dos
instrumentos normativos detonaron la transformación de la ciudad: el Bando Informativo
Número Dos, a partir de la Norma 26. Por un lado, desde de la promulgación del Bando
2 en el año 2000, se gestó una transformación importante en materia de oferta inmobi-
liaria, concentrada mayoritariamente en tres alcaldías centrales: Benito Juárez, Cuauhté-
moc y Miguel Hidalgo, donde la construcción de nueva oferta de vivienda se realizó prin-
Gráfica 1
Cambios en las ofertas inmobiliarias según etapa del proceso de verticalización
Casa Departamento
38
61
91
62
39
9
Primer proceso Segundo proceso Tercer proceso
de verticalización de verticalización de verticalización
1990-2000 2001-2011 2012-2017
Ciudad en crecimiento: Auge inmobiliario: Privatización
Expansión horizontal la verticalización de la vivienda:
temprana la verticalización
de la ciudad
Fuente: E laboración de los autores con base en estudio de mercado propio, 1990-2017.
cipalmente en altura (Tamayo, 2007). La adaptación de una política urbana de regreso al

centro a través del decreto del Bando Número Dos favoreció la revalorización de las zonas
urbanas anteriormente abandonadas y, a través de la planeación urbana, se legitimó el
operar del mercado. Lo anterior se tradujo en la construcción desmesurada de vivienda
de interés medio y alto, y en menor medida de vivienda de interés social (Esquivel y Flo-
res, 2007; Sánchez Mejorada, 2016).
La relación entre ofertas inmobiliarias de casas y departamentos vio una transforma-
ción radical en el periodo 2001-2011. A principios del siglo XXI, la alcaldía Benito Juárez
tenía un porcentaje de casas representado con 32.83% del total de su oferta inmobiliaria,
mientras que la oferta de departamentos era de 67.17%. En el caso de la alcaldía Cuauh-
témoc, previo al año 2001 la presencia de vivienda en departamentos fue el tipo predo-
minante, ésta continuó con la misma tendencia para 2001, alcanzando 74.93%. Por su
parte, la alcaldía Miguel Hidalgo presentó el mismo patrón, ya que antes de 2001 la oferta
inmobiliaria de departamentos concentraba el 49.58% y para 2011 aumentó a 63.47%
(véase el Cuadro 1).
Los efectos del Bando Dos operados a partir de la Norma 26 generaron un malestar
social importante. Esta norma permitía la construcción de hasta seis niveles, porcenta-
jes mínimos de áreas verdes, exención total del área de donación y de cajones de esta-
cionamiento (Seduvi, 2015). No obstante, uno de los grandes problemas fue la falta de
seguimiento desde el proceso de construcción hasta la comercialización del inmueble.
El mecanismo de control consistía únicamente en la validación del decreto de construc-
ción, el cual tendría que declararse como vivienda de interés social, por lo que el único
requisito para los desarrolladores consistía en presentar su licencia de construcción bajo
este esquema (Esquivel y Flores, 2007; Tamayo, 2007). Es decir, no había un sistema de
seguimiento y control para verificar que la vivienda realmente fuera puesta en venta para
la población objetivo establecida en la norma, lo que se tradujo en un mecanismo de
buena fe de la autoridad en esta materia para con los desarrolladores inmobiliarios, y en
donde la población enfrentó las principales consecuencias. El resultado palpable fue el in-
cremento en los precios de la vivienda y la especulación del suelo. Los efectos adversos se
expandieron por toda la ciudad (Acosta, 2006; Delgadillo, 2016; Esquivel y Flores, 2007).
En este sentido, se observa un mayor impacto sobre las alcaldías colindantes con las
centrales (Cuadro 1). Cabe señalar que, si bien el crecimiento de la oferta inmobiliaria
en el tipo de departamentos continuó de forma predominante en las tres alcaldías cen-
trales, se muestra un proceso de desaceleración entre 2005 y 2010; al mismo tiempo,
alcaldías como Azcapotzalco, Iztacalco y Venustiano Carranza presentaron crecimientos
importantes en el número de ofertas inmobiliarias, principalmente en el tipo de vivienda
en departamento. Por ejemplo, en el año 2000 la vivienda en departamento en la alcaldía
Azcapotzalco representaba el 78.13% del total de su oferta, mientras que en Iztacalco
aumentó de 29.39 a 52.29%, y en Venustiano Carranza pasó de 34.65 a 87.69%. Además,
Álvaro Obregón y Cuajimalpa comenzaron a perfilarse como alcaldías con un potencial
Cuadro 1
Oferta inmobiliaria habitacional por alcaldía, 2000-2017 (porcentajes)
Procesos de verticalización
III. Privatización
I. Ciudad en II. Auge inmobiliario: de la vivienda:
crecimiento: verticalización verticalización
expansión horizontal temprana de la ciudad
1990-2000 2001-2011 2012-2017
Alcaldía Casa Departamento Casa Departamento Casa Departamento
Álvaro Obregón 81.01 18.99 49.60 50.40 17.50 82.50
Azcapotzalco 35.38 64.62 21.88 78.13 10.60 89.40
Benito Juárez 44.68 55.32 32.83 67.17 7.39 92.61
Coyoacán 79.77 20.23 47.78 52.22 24.55 75.45
Cuajimalpa 72.87 27.13 42.41 57.59 10.93 89.07
Cuauhtémoc 25.07 74.93 11.67 88.33 7.35 98.65
Gustavo A. Madero 59.26 40.74 35.66 64.34 8.82 91.18
Iztacalco 73.61 26.39 42.71 52.29 1.66 98.34
Iztapalapa 68.21 31.79 56.67 43.33 25.00 75.00
La Magdalena Contreras 78.95 21.05 65.13 34.87 69.31 30.69
Miguel Hidalgo 50.42 49.58 36.53 63.47 2.23 97.77
Milpa Alta 98.23 1.77 82.31 17.69 72.34 27.66
Tláhuac 92.31 7.69 100.00 0.00 18.18 81.82
Tlalpan 67.98 32.02 50.00 50.00 41.67 58.33
Venustiano Carranza 65.35 34.65 12.31 87.69 15.00 85.00
Xochimilco 100.00 0.00 63.00 37.00 41.00 59.00
inmobiliario importante, con un crecimiento de su oferta en departamentos que transitó

de 18.99 a 50.40%, y de 27.13 a 57.59%, respectivamente (véase el Cuadro 1).
Tanto el Bando Dos como la Norma 26 detonaron una reacción social que se mani-
festó en diversas protestas y denuncias presentadas en distintas instancias, que hacían
hincapié en la intensidad de construcción de vivienda nueva, la violación de usos de suelo
y otras temáticas relacionadas con el desarrollo urbano. En el caso de la Norma 26, las
denuncias ciudadanas exponían diversas anomalías, tales como los precios elevados, la
ausencia de acabados y el sobreprecio que implicaba el acceso a la conexión a servicios
básicos urbanos, además de otras características problemáticas que se traducían en un
cargo extra al precio final (De Alba, 2009; Esquivel y Flores, 2007).
Algunos de estos casos fueron llevados a tribunales del contencioso administrativo

del Distrito Federal. También hubo denuncias interpuestas a través de la Seduvi. Se estima
que fue la participación ciudadana la que impulsó la suspensión de esta norma en 2015
(Seduvi, 2015). Más de 800 colonias afectadas se aglutinaron en una sola organización
vecinal denominada Vecinos Unidos (Sánchez Mejorada, 2016). En este caso, la denuncia
ciudadana individual y colectiva, así como la unión con organizaciones de la sociedad ci-
vil, fueron un frente constante contra la construcción masiva y la violación de la norma,
convirtiéndose en un contrapeso que expuso los conflictos y problemáticas derivadas de
la gestión y conducción del desarrollo urbano. Por ejemplo, se comprobó que sólo 12%
del total de construcciones aprobadas bajo esta norma fueron destinadas a la población
objetivo (Acosta, 2006; Esquivel y Flores, 2007). Sin embargo, este escenario no se limitó
a la aplicación de esta norma, sino que se presentó en diversos planes y mecanismos
diseñados para flexibilizar y simplificar los procedimientos de autorización de proyectos
inmobiliarios, los cuales continuaron a través de otros instrumentos de fomento.
El último periodo dentro del proceso de verticalización va de 2012 hasta 2017 (y con-
tinúa), y se denomina Privatización de la vivienda: la verticalización de la ciudad (López
Morales, Gasic Klet y Meza Corvalán, 2012; López-Morales et al., 2019). En este periodo
se encuentra mayor actividad normativa y flexibilización de los instrumentos de orde-
namiento del territorio. También se observa la intensificación de la oferta de vivienda
vertical o en departamento como un patrón generalizado para la ciudad (91% de depar-
tamentos versus 9% de casas) (Gráfica 1). Para este punto, una parte de la ciudad trans-
formó su imagen urbana y el número de niveles permitidos aumentó considerablemente.
Sin embargo, un cambio importante a resaltar es que, para estos años, la relevancia de
la zona central continuó con una reducción de nuevas construcciones, mientras que las
alcaldías colindantes siguieron con un crecimiento en su verticalización, lo cual alcanzó
incluso a las alcaldías más periféricas, como Tláhuac.
Una de las principales razones por las que la ciudad central tuvo mayor vigilancia y
control en la construcción de nuevos proyectos inmobiliarios se debió en gran medida a
la relevancia que la participación ciudadana tuvo, hecho que frenó la centralización de la
construcción inmobiliaria. Sin embargo, dejó expuesto al resto del territorio. La cantidad
de movilizaciones sociales convirtieron a la zona central en el foco de atención no sólo de
las autoridades competentes en materia de desarrollo urbano, sino de vecinos y medios
de comunicación. La exposición del problema derivó en una mayor cautela en los permi-
sos otorgados para nuevas construcciones, para los niveles permitidos y para cambios
de usos de suelo, incluso asociados a la restricción de éstos. Sin embargo, la atención
prestada a lo que sucedía en la parte central incentivó una mayor presión en las alcaldías
colindantes, pero hubo menor atención mediática.
El proceso de transformación urbana continuó extendiéndose a lo largo de la Ciudad
de México, y para 2013 la flexibilización de las normas de ordenación quedó expuesta con
la propuesta de las normas 30 y 31, en sustitución de la 26 (ALDF, 2014b). Dichas normas
buscaban incentivar la producción de vivienda social y de estratos medios y altos, respec-

tivamente. Con ambas se abría la posibilidad de pagar por mayor número de densidades,
se permitía la sustitución de áreas libres por muros y azoteas verdes, se reducía el núme-
ro de estacionamientos, y se anularon las restricciones en el número de densidades por
predio (ALDF, 2014a; Díaz, 2014).
La propuesta de ambas normas estaba dirigida a más de 650 colonias de la Ciudad de
México. De éstas, 59 correspondían a áreas de conservación patrimonial, 83 eran pueblos
originarios y 30 estaban tipificadas como colonias con alto peligro sísmico. El descontento
de los vecinos afectados por esta nueva normatividad fue en aumento (Morales, 2017;
Villarreal Martínez, 2014) y su rechazo se hizo presente mediante peticiones y solicitudes
emitidas al entonces jefe del Gobierno del Distrito Federal y a los coordinadores de los
grupos parlamentarios en la Asamblea Legislativa del Distrito Federal. La participación
ciudadana se manifestó a través de amparos, denuncias presentadas ante Seduvi, or-
ganismos externos como PAOT, y mediante la realización de foros y consultas (Aristegui
Noticias, 2014; Roblez, 2014).
Además de lo anterior, se fortalecieron otros instrumentos de planeación como las
áreas de gestión estratégica, las cuales operan a través de figuras como los polígonos y
sistemas de actuación (social, privada o por cooperación) y el sistema de transferencia de
potencialidad de desarrollo urbano (Morales, 2017; Lara Trejo y Bolaños, 2016). A través
de esta flexibilización se crearía el escenario idóneo para el aumento del desarrollo inmo-
biliario, el cual se enfocó principalmente en la vivienda en departamento.
En el caso de las alcaldías centrales, dentro de este periodo se observa un crecimiento
en el porcentaje del número de vivienda en departamento. La alcaldía Benito Juárez au-
mentó a 92.61% el porcentaje de vivienda vertical, Cuauhtémoc a 98.65 y Miguel Hidalgo
a 97.77%. Por su parte, en otras alcaldías creció el porcentaje de vivienda en departamen-
to, como en Álvaro Obregón, que se incrementó a 82.50%; en Azcapotzalco, a 89.40%;
Cuajimalpa, a 89.07%; Iztacalco, a 98.34%; y Venustiano Carranza, a 85% del total de sus
ofertas inmobiliarias (Cuadro 1).
La transformación de la normatividad urbana puso en el centro del debate la existen-
cia de una relación entre la planeación urbana y una mayor participación del mercado
inmobiliario en ciertas alcaldías, la cual ha generado importantes efectos socioterritoria-
les. Alcaldías como Coyoacán, Gustavo A. Madero, Iztapalapa, La Magdalena Contreras,
Tláhuac, Tlalpan y Xochimilco han tenido un menor impacto derivado de la actuación de
los desarrolladores inmobiliarios, y en ellas el territorio no se ha convertido (aún) en un
escenario de disputa entre los intereses privados y los públicos. Si bien es notorio que
existe un aumento paulatino de las ofertas inmobiliarias dentro de todas las alcaldías de
la Ciudad de México, la normativa urbana no ha impulsado el desarrollo inmobiliario en
éstas, tal como sucedió en las centrales o intermedias8 (Cuadro 1).
8
La cancelación, por ejemplo, del proyecto “Ciudad del Futuro” en la alcaldía Coyoacán muestra la pre-
La normativa y la planeación urbana son componentes clave para la construcción de

ciudades, no sólo porque dictan normas técnicas y ordenan el territorio, sino porque son
capaces de incentivar la actuación del mercado sobre territorios específicos, los cuales
expresan cambios urbanos y sociales (Ledo et al., 2010; Theodore et al., 2009). En el caso
de los instrumentos de planeación urbana implementados por gobiernos locales por me-
dio de diversas normas, en la mayoría de los casos generaron una reacción social negativa
que expresó el rechazo a éstas y produjo una participación ciudadana activa. Dentro de
esta relación entre normativa urbana y participación ciudadana surgen algunos puntos
clave a tratar (Delgadillo, 2019; Sánchez Mejorada, 1993).
El primero está referido al territorio y al papel de los instrumentos de planeación
urbana. Si bien dentro de los primeros programas, como el Bando Dos, la atención se
centró sobre las cuatro alcaldías centrales, las siguientes normativas permearon el terri-
torio completo de la Ciudad de México. Esto promovió el interés latente por las alcaldías
colindantes con la ciudad central por su apertura normativa y la flexibilización de los ins-
trumentos que fomentaron la actuación del desarrollo inmobiliario. Algunas hipótesis al
respecto señalan que el desarrollo inmobiliario de los últimos años se ha canalizado en
mayor medida a las alcaldías intermedias, las cuales no tienen la presión mediática de las
áreas centrales, pero son identificadas como áreas ventajosas por sus economías de ur-
banización (López-Morales et al., 2019; Parnreiter, 2011).
El segundo punto a tratar es evidentemente la relación entre la transformación ur-
bana y la reacción social como parte de un proceso cada vez mayor de participación ciu-
dadana, la cual transitó de acciones mediáticas y movilización en las calles, a denuncias
ciudadanas en distintos órganos de gobierno. Esta transición da cuenta de la organización
vecinal, pero también de la cultura de la preparación ciudadana para la defensa de su
territorio (Sánchez Mejorada, 2016).
El tercer punto se conecta directamente con el anterior y corresponde a la impor-
tancia que cobran las denuncias como un mecanismo de medición de la transformación
urbana y del testimonio viviente de los cambios en la ciudad y sus barrios. Es importante
mencionar que las denuncias cobraron gran relevancia cuando la transformación de la
metrópoli fue producto de un boom inmobiliario y de megaproyectos urbanos (Ledo et
al., 2010; Morales, 2017; Theodore et al., 2009).
En este sentido, es importante mencionar que se identifican dos tipos de denuncias.
Las primeras se realizaron ante órganos del gobierno de la capital, figuras o instituciones
relacionadas con el desarrollo urbano, como la Seduvi o el Gobierno de la Ciudad de Mé-
xico. Sin embargo, uno de los grandes problemas que enfrentaron estas denuncias fue la
opacidad de sus respuestas y el paralelismo que representa denunciarlas ante sí mismas,
por lo que sus intereses se veían comprometidos. Efectivamente, llama la atención que
sencia de las movilizaciones sociales en su contra. El proyecto pretendía, a través de la empresa ProCDMX, dar
alojamiento a empresas tecnológicas y vivienda para ingresos medias y altos. Sin embargo, dada la presión
social, este proyecto tuvo que cancelarse.
las instituciones ante las cuales se presentan las denuncias son las mismas que dictan las
normas.
El segundo tipo de denuncias cobró relevancia por la falla sistemática del primer tipo.
Por tal motivo, la importancia que adquirieron los organismos descentralizados fue un
nuevo estadio en la participación ciudadana. Organismos como la Comisión de Derechos
Humanos del Distrito Federal o la PAOT se convirtieron en garantes de la participación
ciudadana, lo que promovía una mayor transparencia dentro de los procesos (Azuela y
Cosacov, 2013; De Alba, 2009; Morales Guzmán, 2014).
Tomando como punto de partida estos tres elementos, el siguiente apartado muestra
el comportamiento de las alcaldías intermedias a través de su proceso de verticalización,
a la par de las denuncias ciudadanas como consecuencia. Este estudio no puede deter-
minar qué tanto están correlacionadas (o, incluso, la determinación de una variable so-
bre otra), pero es interesante analizarlas también. Se busca plantear que las denuncias
ciudadanas son un indicador en la medición de la transformación del territorio. Y éstas
son interpretadas como un rechazo a los cambios dentro de los barrios, un ejemplo del
fenómeno “No en mi patio trasero”.
El papel de la denuncia ciudadana frente al proceso

de verticalización: el caso de las alcaldías intermedias
En este apartado se presentan los casos de las cinco alcaldías identificadas como los terri-
torios con mayor impacto por el desarrollo inmobiliario. Se eligieron estas demarcaciones
por la transformación de las ofertas inmobiliarias y por su identificación como territorios
estratégicos para el capital inmobiliario y la construcción vertical. Se hará un análisis del
fenómeno NIMBY como una de las expresiones de participación ciudadana, con lo cual
se medirá el proceso de transformación de los territorios. Cabe señalar que las catego-
rías de denuncias ciudadanas seleccionadas hacen referencia a procesos vinculados a la
transformación del entorno inmediato y a afectaciones directas a los vecinos, los cuales
corresponden a un indicador de importancia ante el creciente fenómeno NIMBY (Azuela
y Cosacov, 2013; Gravano, 2011).
Álvaro Obregón. Esta alcaldía ha mostrado un crecimiento en la construcción de vi-
vienda vertical durante los últimos años. Su colindancia con alcaldías como Benito Juárez
y Miguel Hidalgo la convirtieron en uno de los territorios propicios para la expansión de
la oferta inmobiliaria. En los años 2000 y 2005 la mayor cantidad de ofertas inmobilia-
rias dentro de la demarcación correspondían principalmente a casas, es decir, el 85.45
y 53.15% del total de la oferta inmobiliaria; mientras que para 2010 el aumento intem-
pestivo de la vivienda vertical fue una realidad y los porcentajes se invirtieron. En 2010 el
56.57% de la vivienda fue en departamentos, mientras que para 2015 aumentó a 77.69%,
y en 2017 representó el 83.75% del total de la oferta inmobiliaria (Gráfica 2).
Gráfica 2
Álvaro Obregón: ofertas inmobiliarias, 2000-2017
100
14.55
80
46.85
56.57
60 77.69 83.75
40 85.45
53.15
20 43.43
22.31
16.25
0
2000 2005 2010 2015 2017
Casa Departamento
De forma paralela al crecimiento de la oferta inmobiliaria vertical, en la alcaldía tam-

bién surgió un interés creciente de los vecinos para denunciar diversas irregularidades
presentadas en las nuevas construcciones. Mientras que en el año 2000 se registraron
únicamente cinco denuncias, para 2005 aumentaron a 89. Sin embargo, fue en 2010 el
punto de quiebre puesto que las denuncias registradas aumentaron a 100. Este aumento
continuó en 2015 con 112 denuncias, y para 2017 había 154 (Gráfica 3).
Dentro de los primeros rubros de denuncias se encuentran el uso de suelo urbano con
irregularidades en la obra y el uso de áreas verdes y suelo de conservación vinculados a la
violación de la norma y ocupación de suelo no apto para el desarrollo urbano. El principal
énfasis estuvo en las denuncias por la fusión de predios, violación a los niveles de construc-
ción permitidos, tala de árboles o invasión a áreas naturales protegidas (Corona, 2019),
todas ellas relacionadas con a nuevas construcciones y proyectos inmobiliarios verticales.
Azcapotzalco. La cercanía de esta alcaldía con dos centrales –Miguel Hidalgo y Cuauh-
témoc– y con dos municipios del estado de México –Naucalpan de Juárez y Tlalnepantla
de Báez– la convierte en una zona de transición. Es importante señalar que los territorios
colindantes a Azcapotzalco presentan un mayor impacto por el desarrollo inmobiliario, lo
que influye directamente sobre ésta.
Azcapotzalco ha mostrado comportamientos históricos que demuestran que la tipolo-
gía de vivienda en departamento ha sido una constante por lo menos desde el año 2000.
Tan sólo en este año, el 75.68% de la vivienda dentro de la alcaldía fue de departamentos,
y sólo 24.32% casas. Este panorama continuó durante los años consecuentes y la expan-
Gráfica 3
Álvaro Obregón: ofertas inmobiliarias verticales y denuncias
350 180
160
300
140
250
120
200 100
150 80
60
100
40
50 20
0 0
2000 2005 2010 2015 2017
Ofertas Denuncias
sión de la vivienda vertical para 2005 concentró el 92.39% del total de la oferta inmobilia-
ria. Para los años 2010 y 2015 alcanzó 98.13 y 97.53%, respectivamente; no obstante, en
2017 disminuyó a 91.84% en el caso de los departamentos (Gráfica 4).
En este mismo sentido, es importante resaltar que en esta alcaldía la participación
ciudadana ha interpuesto denuncias ciudadanas en menor cantidad en comparación con
otras, como Álvaro Obregón, aun cuando en Azcapotzalco se han presentado cifras si-
milares en cuanto al número de nuevas ofertas inmobiliarias verticales desde 2010. Las
denuncias presentadas ante la PAOT se encuentran encasilladas en la categoría de uso de
suelo urbano y corresponden principalmente a problemáticas como el incumplimiento
del programa de desarrollo urbano, la falta de estudios de impacto ambiental y urbano, la
falta o incumplimiento de las medidas de mitigación de las recientes construcciones (Lla-
nos, 2016), además de la saturación de servicios urbanos básicos (Gómez de Anda, 2017).
Las denuncias ciudadanas mostraron una reducida presencia entre 2000 y 2005, con
un denuncias máximo de 18 denuncias presentadas, escenario que cambió para 2010
cuando las denuncias aumentaron a 192. Su comportamiento muestra nuevamente un
cambio para 2015 con un total de 310 denuncias, mientras que en 2017 disminuyó el
número de presentadas a 120.
Cuajimalpa. Esta alcaldía, colindante con las de Álvaro Obregón y Miguel Hidalgo,
y con los municipios Huixquilucan y Naucalpan, del Estado de México, cataloga el 70%
del total de su superficie como suelo de conservación (Pérez Campuzano, 2011). La de-
marcación presenta un crecimiento vertical menos abrupto que el resto de las alcaldías
Gráfica 4
Azcapotzalco: ofertas inmobiliarias residenciales, 2000-2017
100
80
60 75.68
92.39 91.84
98.13 97.53
40
20
24.32
7.61 1.87 2.47 8.16
0
2000 2005 2010 2015 2017
Casa Departamento
Fuente: Elaboración
de los autores con base en estudio de mercado propio, 1990-2017.
Gráfica 5
Azcapotzalco: ofertas inmobiliarias verticales y denuncias
300 400
350
250
300
200
250
150 200
150
100
100
50
50
0 0
2000 2005 2010 2015 2017
Ofertas Denuncias
intermedias. En el año 2000 la principal tipología de su vivienda se concentraba en casas,

con 80.19%, mientras que los departamentos representaban el 19.81%.
Esta relación cambió radicalmente en 2005, cuando el 61.11% de la vivienda en de-
partamento se convirtió en la tipología dominante, dejando las ofertas inmobiliarias de
casas con sólo 38.89%. Este patrón siguió en los siguientes años: para 2010 el 77.88% del
total de las ofertas inmobiliarias correspondía a oferta vertical, en 2015 aumentó a 82.33,
y para 2017 a 90.35% (Gráfica 6).
Mientras que las ofertas inmobiliarias de tipo vertical iban en aumento, las denuncias
ciudadanas cobraron relevancia. Es importante señalar que existe un cambio importante
en el número de las denuncias ciudadanas de 2000 a 2005, pues aumentaron de 10 a 96,
con lo que este comportamiento se convirtió en una constante. La cantidad de denuncias
en 2010 también muestra una línea ascendente con 150 denuncias, que aumentó en
2015 a 250. Mientras que para 2017 el número de denuncias disminuyó a un total de 140
(véase la Gráfica 7).
Dado que la condición territorial de la alcaldía Cuajimalpa la cataloga como una de
las más importantes al poseer más de la mitad de su superficie como suelo de conserva-
ción, las denuncias ciudadanas presentadas ante PAOT hacen referencia a la violación de
normas dentro de las categorías de barrancas, suelo de conservación y áreas naturales
protegidas. Las denuncias se centran en daños al medio ambiente, incumplimiento de
Gráfica 6
Cuajimalpa: ofertas inmobiliarias residenciales, 2000-2017
100
19.81
80
61.11
60 77.88 82.33
90.35
40
80.19
20 38.89
22.12 17.67
9.65
0
2000 2005 2010 2015 2017
Casa Departamento
_____________________________________________________________________________
Gráfica 7
Cuajimalpa: ofertas inmobiliarias verticales y denuncias
250 300
250
200
200
150
150
100
100
50
50
0 0
2000 2005 2010 2015 2017
Ofertas Denuncias
normas, falta de permisos, construcción hormiga, invasión de áreas naturales, y construc-

ción irregular en suelo no urbano, entre otras (Cruz, 2018; Rodríguez, 2019).
Venustiano Carranza. Esta alcaldía fue una de las promovidas durante la aplicación
del Bando Informativo Número Dos; sin embargo, a diferencia de las otras tres que com-
ponen la ciudad central, ésta tuvo un menor impacto y el desarrollo inmobiliario se dio
en zonas estratégicas y no dentro de todo su territorio, como sucedió en Cuauhtémoc,
Benito Juárez o Miguel Hidalgo.
La transformación de la oferta inmobiliaria en Venustiano Carranza no ocurrió entre
2000 y 2005 como en las otras tres alcaldías centrales. Durante estos años, el principal tipo
de vivienda en la demarcación fueron viviendas en casa, concentrando 79.71 y 68.12%
del total de la oferta inmobiliaria, respectivamente. Esta dinámica cambiaría hasta 2010
y ha permeado los últimos años convirtiendo la vivienda vertical en la principal tipología
de la oferta inmobiliaria de la alcaldía. Para 2010, el 66.04% del total de la oferta inmobi-
liaria fue de vivienda en departamento y la oferta de casas se redujo a sólo 33.96%. Esta
tendencia continuó en 2015, con un aumento de la oferta de vivienda vertical a 76.82%,
y en 2017 representó 86.54% del total de la oferta inmobiliaria; mientras que la oferta de
vivienda en casa disminuyó a 23.18 y 13.46%, respectivamente (Gráfica 8).
Por el lado de las denuncias ciudadanas, entre 2000 y 2005 se presentaron únicamente
cinco. Recordemos que durante este periodo la oferta vertical no tuvo gran crecimiento sino
hasta 2010. A partir de este año, el número de denuncias ciudadanas aumentó a 66, mientras
que para 2015 alcanzó un total de 89, y en 2017 tuvo un ligero aumento a 101 denuncias.
Gráfica 8
Venustiano Carranza: ofertas inmobiliarias residenciales, 2000-2017
100
20.29
80
31.88
66.04
60 76.82 86.54
40 79.71
68.12
20
33.96
23.18
13.46
0
2000 2005 2010 2015 2017
Casa Departamento
El principal motivo de denuncias dentro de la alcaldía está asociado al uso de suelo

urbano, el cual incluye categorías como violación a la cantidad de niveles permitidos, falta
de estudios de viabilidad urbana que comprueben la capacidad de abasto de los servicios
urbanos frente a la cantidad de población, desalojos, y presión para vender sus propieda-
des (Andrade, 2017; González, 2017; Stettin, 2016) (Gráfica 9).
Iztacalco. El último caso corresponde a esta alcaldía, la cual colinda con Benito Juárez,
Cuauhtémoc y Venustiano Carranza. Su cercanía a los territorios centrales la convirtió en
un territorio de proximidad e interés para el desarrollo inmobiliario, el cual tuvo impor-
tantes cambios entre los años 2000 y 2005. Mientras que en 2000 la oferta inmobiliaria
dentro de la alcaldía señalaba las casas como la principal tipología de vivienda, concen-
trando 65.63%, la oferta vertical de departamentos representaba tan sólo 34.38%.
Esta dinámica cambió para los siguientes quinquenios, y en 2005 se ubicaba en de-
partamentos el 59.46% del total de la oferta inmobiliaria, mientras que la oferta de casas
se reducía. Sin embargo, para 2010 esta tendencia se aceleró evidenciando un cambio
abrupto en la relación entre casas y departamentos. La oferta inmobiliaria vertical de de-
partamentos concentró en 2010 un 96.02%, dejando únicamente el 3.98% del total de la
oferta en la tipología de casas. Este porcentaje y tendencia continuó para 2015 y 2017, y
la vivienda en departamento concentró 97.84 y 98.33% del total (Gráfica 10).
Por otra parte, las denuncias ciudadanas han presentado una tendencia ascendente.
Cabe resaltar que entre 2000 y el 2005 la transformación de la oferta inmobiliaria no pre-
senta sus picos más altos, y en ese mismo sentido las denuncias también son escasas, con
un total de 1 y 16 respectivamente. Esta cifra cambió para 2010, año en donde el número
Gráfica 9
Venustiano Carranza: ofertas inmobiliarias verticales y denuncias
120 140
120
100
100
80
80
60
60
40
40
20 20
0 0
2000 2005 2010 2015 2017
Ofertas Denuncias
Fuente: Elaboración de los autores con base en estudio de mercado propio, 1990-2017.
Gráfica 10
Iztacalco: ofertas inmobiliarias residenciales, 2000-2017
100
80
34.38
60 59.46
96.02
97.84 98.33
40
65.63
20
40.54
3.98 2.16 1.67
0
2000 2005 2010 2015 2017
Casa Departamento
Fuente: Elaboración de los autores con base en estudio de mercado propio, 1990-2017.
de denuncias aumentó a 86 y comenzó una tendencia ascendente para los siguientes

quinquenios. En 2015 se registraron 92 denuncias, y para 2017 un total de 89 (Gráfica 11).
Las principales denuncias ciudadanas se agruparon en la categoría de uso de suelo
urbano, la cual hace referencia a cambios en su uso, ausencia de manifestaciones de
construcción, documentación falsa, o violación a los niveles de construcción permitidos.
En esta misma tesitura existen otras denuncias asociadas a daños derivados de la cons-
trucción irregular de viviendas verticales colindantes y a la falta de protocolos de protec-
ción civil (González, 2016; Hernández, 2019; Silva, 2017).
Gráfica 11
Iztacalco: ofertas inmobiliarias verticales y denuncias
200 100
180 90
160 80
140 70
120
60
100
50
80
40
60
20
40
20 10
0 0
2000 2005 2010 2015 2017
Ofertas Denuncias
Reflexiones finales
La transformación de la Ciudad de México a partir de los procesos de verticalización es

más que evidente. A lo largo de la urbe se pueden observar nuevos conjuntos habitacio-
nales que han cambiado la fisonomía y las formas de vivir la ciudad. Sin embargo, esto no
ha estado libre de resistencias. Todo aquel proceso que produce cambios importantes en
las características del barrio y del entorno, así como en los modos de habitar, producen
aceptación o rechazo. En algunos casos también pueden coexistir ambos, y es donde el
conflicto dentro de los barrios se hace más evidente.
Es el rechazo hacia las transformaciones urbanas, precisamente, el que pone en el
centro del debate el efecto NIMBY y hace visibles varios temas de fondo. El primero evi-
dentemente tiene que ver con el papel de la normativa urbana como detonador del de-
sarrollo inmobiliario, la cual, a partir de su flexibilización, identifica zonas estratégicas

para el desarrollo, lo que ha propiciado una mayor participación del sector privado en la
construcción de oferta habitacional. En este sentido, la norma es vista por los residentes
como negativa y con efectos perniciosos para el barrio o el espacio inmediato. En gran
medida, los efectos negativos se concentran en aspectos como la expulsión de población,
la pérdida de identidad, la transformación de los negocios barriales y el encarecimiento
de la vida.
Este proceso nos lleva al segundo aspecto relevante y el cual se enfoca en las impli-
caciones del anterior: los efectos de un intensivo proceso de verticalización de la ciudad
que incide en la forma de habitar de los residentes y su entorno, situación que genera
descontento y se hace visible a través de muchas formas, desde las mantas en los inmue-
bles hasta los juicios. En este artículo se destacó el papel de la denuncia ciudadana, la
cual representa un indicador importante del creciente fenómeno NIMBY. Esta forma de
participación ciudadana ha cobrado relevancia en los últimos años como una manera de
expresar el descontento de la población hacia las formas de construir la ciudad. Ello resal-
ta el creciente interés de la población para involucrarse en la toma de decisiones, aunque
en otro momento habrá que conocer cuántas, por qué y cuáles son las implicaciones de
las denuncias ganadas.
Para finalizar, este artículo puso de manifiesto el entrecruzamiento del proceso de
verticalización y el crecimiento de las denuncias. Sin embargo, al concentrarse en dos
indicadores construidos ad hoc, deja de lado muchos otros aspectos que son igualmente
relevantes; algunos han sido analizados en otros trabajos (por ejemplo, la juridificación,
los conflictos o la segregación) y otros faltan por explorarse. Este trabajo usó únicamente
datos cuantitativos, por lo que hace falta hacer un análisis cualitativo de esas transforma-
ciones y de cómo éstas han cambiado la fisonomía de la Ciudad de México. Esta tarea se
queda pendiente para próximos trabajos.
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LANDUSEPOL.2018.04.041
Ziccardi, A. y González, A. (coord.) (2015). Habitabilidad y política. Ciudad de México: Universidad
Nacional Autónoma de México.
Agradecimientos
Investigación realizada gracias al Programa UNAM-PAPIIT, IN304222.
ACERCA DE LOS AUTORES

Laura Alejandra Garrido Rodríguez es licenciada en Sociología por la Universidad Nacional Au-
tónoma de México (UNAM); maestra en Planeación y Políticas Metropolitanas por la Universidad
Autónoma Metropolitana, Azcapotzalco; y doctorante en Urbanismo por la Facultad de Arquitec-
tura de la UNAM. Sus principales líneas de investigación están enfocadas a vivienda y mercado
inmobiliario, participación ciudadana, planeación y políticas públicas, distribución espacial de los
servicios y calidad del empleo. Es coordinadora del Seminario Permanente de Desarrollo Eco-
nómico y Uso de Suelo en las Ciudades, del Instituto de Geografía de la UNAM, y profesora de
asignatura en el Centro de Estudios Sociológicos de la Facultad de Ciencias Políticas y Sociales de
la misma institución.
Enrique Pérez Campuzano es licenciado en Sociología por la Universidad Nacional Autónoma de

México (UNAM); maestro en Planeación y Políticas Metropolitanas por la Universidad Autónoma
Metropolitana, Azcapotzalco, y doctor en Geografía por la UNAM. Sus líneas de investigación se
enfocan en los aspectos económicos de las ciudades, particularmente en la distribución espacial
de los servicios y la valoración ambiental; además, se ha interesado por temas de segregación, mi-
gración urbana-urbana, y en el papel del mercado inmobiliario en la reestructuración económica
de la Zona Metropolitana del Valle de México. Actualmente es investigador en el Departamento
de Geografía Económica de la UNAM, donde coordina un proyecto sobre reestructuración econó-
mica, clases medias y COVID-19. Ha sido responsable y participante de más de quince proyectos
de investigación con financiamiento interno (UNAM e IPN) y externo (Conacyt y Gobierno Fede-
ral). Pertenece al Sistema Nacional de Investigadores, nivel II.
ORIGINAL RECIBIDO: 24 de febrero de 2022.

DICTAMEN ENVIADO: 2 6 de mayo de 2022.
ARTÍCULO ACEPTADO: 7 de julio de 2022.

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Estudios Demográficos y Urbanos, vol. 39, núm. 1 (115), enero-abril, 2024, pp.

El proceso de verticalización en la CDMX (1990-2017)

LAURA ALEJANDRA GARRIDO RODRÍGUEZ ENRIQUE PÉREZ CAMPUZANO

Verticalización y participación ciudadana: el fenómeno NIMBY

La reciente verticalización ha cambiado a las ciudades latinoamericanas. Ésta, en térmi-

taja sobre otras, es decir, la disponibilidad de economías de urbanización, y b) el papel de

La verticalización de la Ciudad de México y sus impactos sociales

La Ciudad de México es la capital de México. Su dinámica demográfica ha pasado de una

Álvaro Obregón Iztapalapa

un aumento y promoción en la participación ciudadana de carácter vinculativa, expre-

Para una primera aproximación al vínculo entre participación ciudadana y verticalización

Se seleccionaron 6 de las 14 categorías de denuncias clasificadas por la PAOT. Las

Se hacen evidentes tres grandes momentos del proceso de verticalización de la Ciudad de

cipalmente en altura (Tamayo, 2007). La adaptación de una política urbana de regreso al

inmobiliario importante, con un crecimiento de su oferta en departamentos que transitó

Algunos de estos casos fueron llevados a tribunales del contencioso administrativo

buscaban incentivar la producción de vivienda social y de estratos medios y altos, respec-

La normativa y la planeación urbana son componentes clave para la construcción de

El papel de la denuncia ciudadana frente al proceso

De forma paralela al crecimiento de la oferta inmobiliaria vertical, en la alcaldía tam-

intermedias. En el año 2000 la principal tipología de su vivienda se concentraba en casas,

normas, falta de permisos, construcción hormiga, invasión de áreas naturales, y construc-

El principal motivo de denuncias dentro de la alcaldía está asociado al uso de suelo

de denuncias aumentó a 86 y comenzó una tendencia ascendente para los siguientes

La transformación de la Ciudad de México a partir de los procesos de verticalización es

sarrollo inmobiliario, la cual, a partir de su flexibilización, identifica zonas estratégicas

Andrade, M. (2017). Desalojo provoca queja de vecino en Venustiano Carranza. Excélsior, 21 de

Delgadillo, V. (2019). El derecho a la ciudad en la Ciudad de México: utopía, derechos sociales

López-Morales, E., Sanhueza, C., Espinoza, S. y Órdenes, F. (2019). Verticalización inmobiliaria

en el Distrito Federal. Sociológica, 8(22). http://www.sociologicamexico.azc.uam.mx/index.

Whittemore, A. H. y BenDor, T. K. (2018). Talking about density: An empirical investigation of

Investigación realizada gracias al Programa UNAM-PAPIIT, IN304222.

ACERCA DE LOS AUTORES

Enrique Pérez Campuzano es licenciado en Sociología por la Universidad Nacional Autónoma de

ORIGINAL RECIBIDO: 24 de febrero de 2022.

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