1. CONTRATOS, DEFINICIÓN, CRÍTICAS, EFECTOS.

CATEGORÍAS
CONTRACTUALES.

Como sabemos el acto jurídico es la manifestación de voluntad

realizada con la intención de producir efectos jurídicos. Este acto puede
ser la manifestación de una voluntad o el resultado de un acuerdo de
voluntades, denominado entonces convención. Convención es por tanto
una declaración bilateral de voluntad tendiente a producir consecuencias
de derecho, a saber, crear, modificar o extinguir derechos. A la
convención creadora de derechos y obligaciones se le denomina
tradicionalmente contrato.

El contrato es entonces “un acto jurídico bilateral o convención que

crea derechos y obligaciones”. Se le atribuye por tanto a la voluntad de
las partes la capacidad soberana de engendrar obligaciones, de modo que
este elemento “voluntad” es tanto fuente de las obligaciones como
medida del alcance o extensión de las mismas.

El CC en su art. 1437 menciona a los contratos como una de las

fuentes de las obligaciones. El art. 1438 dispone a su vez: “Contrato o
convención es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar,
hacer o no hacer alguna cosa.”

La doctrina ha criticado esta definición legal de dos maneras:

1. El código en este artículo hace sinónimos contrato y convención

aun cuando para nosotros son conceptos claramente
diferenciados. La convención es el género (en cuanto a sus
efectos de crear, modificar, extinguir o transferir derechos y
obligaciones) y el contrato es una especie de convención (que
únicamente crea derechos y obligaciones); por tanto, todo
contrato es una convención, pero no toda convención es un
contrato. Por ejemplo, el pago y la tradición son ambos AJ
bilaterales cuyo fin es distinto de la creación de derechos y
obligaciones: el pago extingue y la tradición puede tanto
extinguir como transferir derechos.

2. El código formula la definición del art. 1438 en torno al objeto del

contrato. Debemos recordar que el objeto de todo AJ son los
derechos y obligaciones que este crea, modifica o extingue (crea

1
 en el caso de los contratos) y, a su vez, el objeto de estos
derechos y obligaciones es la prestación que puede consistir en
un dar, hacer o no hacer. Así cuando el art. 1438 señala que en el
contrato una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer
omite una etapa del proceso pues hace referencia a la obligación
como objeto del contrato cuando es en realidad el objeto de la
obligación.

Los contratos por lo tanto tienen dos funciones principales: una función
económica y una función social. Diremos que tienen una función
económica en cuanto es el principal vehículo de las relaciones
económicas de las personas, sin los contratos el mundo de los negocios
sería imposible; y tienen además una función social en cuanto los
contratos son un medio de cooperación entre las mujeres y los hombres.

En los art. 1439 y siguientes el legislador chileno ha formulado una

clasificación de los contratos: según impongan obligaciones a una o a
ambas partes (unilaterales y bilaterales); según la utilidad que preste el
contrato a las partes (gratuitos y onerosos); según la certeza en la
equivalencia en las prestaciones (conmutativos y aleatorios); según si
tienen o no vida propia e independiente (principales y accesorios) y
según su perfeccionamiento (consensuales, reales y solemnes).

[Categorías contractuales]
El contrato dirigido es aquel en que las normas legales asumen un
carácter imperativo, a diferencia de lo usual donde estas son supletorias
a la voluntad de las partes. Por imperativas nos referimos a que las
partes no pueden alterarlas, sea en materia de contenidos o efectos o
sea en materia de personas con las cuales debe celebrarse el contrato. El
fenómeno del contrato dirigido se inicia a comienzos del siglo pasado,
principalmente en el Derecho Laboral donde van introduciéndose por el
legislador una serie de derechos irrenunciables por el trabajador, por
ende no excluibles del contrato individual de trabajo.

El contrato forzoso es aquel que el legislador obliga a celebrar o da

por celebrado. Existen, a su vez, dos tipos de contrato forzoso. Uno de
ellos es el contrato forzoso ortodoxo, es decir, aquel que cuenta con
dos etapas: una de mandato de celebrar el contrato y otra donde es
posible elegir a la contraparte y discutir con ella los alcances de la
convención. Un segundo tipo es el contrato forzoso heterodoxo donde

2
existe una pérdida total de la libertad contractual, el legislador constituye
el contrato “de un solo golpe”; tanto el vínculo jurídico como las partes y
el contenido del negocio se determinan por un único acto de poder
público.

El autocontrato es aquel acto jurídico que un sujeto celebra consigo

mismo, no siendo necesaria la intervención de terceros. Aquí el único
sujeto actúa ya sea como parte directa y representante de la otra parte
(interviene entonces a nombre propio y ajeno); como representantes de
ambas partes (situaciones de doble representación – corredores bolsa de
valores) o como titular de dos patrimonios sometidos a regímenes
jurídicos distintos (partición consigo mismo – padre e hijo comuneros de
un inmueble).
2. CONTRATOS UNILATERALES Y BILATERALES. IMPORTANCIA DE
LA CLASIFICACIÓN. DIFERENCIA CON ACTOS JURÍDICOS UNI Y
BILATERALES.

El art. 1439 dispone: “El contrato es unilateral cuando una de las

partes se obliga para con otra que no contrae obligación alguna; y
bilateral, cuando las partes contratantes se obligan recíprocamente”.

Los contratos serán denominados unilaterales o bilaterales según

impongan obligaciones a una o a ambas partes. No se atiende con esta
clasificación al número de voluntades que se requieren para perfeccionar
el AJ, sino al número de partes obligadas. No es lo mismo entonces un
acto jurídico bilateral que un contrato bilateral ya que siempre el
contrato, en cuanto AJ, será bilateral aun cuando como contrato puede
ser unilateral o bilateral. Esta clasificación tampoco atiende al número de
obligaciones originadas.

Serán contratos unilaterales aquellos en que una de las partes se

obliga para con otra que no contrae obligación alguna. No bien se
requiere el consentimiento de ambas partes una asume el papel de
deudor exclusivo y otra la de acreedor exclusivo. Un ejemplo de este tipo
de contratos es: la donación, el depósito, el mutuo, la prenda y la
hipoteca.

Serán contratos bilaterales o sinalagmáticos por su parte aquellos

en que ambas partes se obligan recíprocamente. El contrato genera
obligaciones contrapuestas, de manera que cada parte es deudora y

3
acreedora de la otra. Ejemplos: compraventa, permuta, transacción,
arrendamiento, sociedad y mandato.

La importancia de esta clasificación radica en que esta distinción es

aquella que tiene consecuencias jurídicas más importantes:

1. En cuanto a los remedios consagrados en el art. 1489. Sabemos

que en todo contrato bilateral va envuelta la condición resolutoria
de no cumplirse por una parte lo pactado, caso en el cual el
acreedor o contratante diligente puede solicitar la resolución del
contrato con indemnización de los perjuicios, si el deudor se
encuentra en mora de cumplir. En virtud de lo dispuesto en el art.
1489 parecería que la antiguamente llamada condición
resolutoria tácita sería inoperante en los contratos unilaterales,
no obstante es el mismo legislador quien contempla en el caso
del comodato y la prenda condiciones resolutorias particulares
que autorizan a exigir la inmediata restitución de la cosa
prestada o prendada, extinguiéndose por ende el contrato (sea
por uso de la cosa para fin distinto al de su naturaleza o sea
sencillamente por el uso de la cosa en circunstancias que dicha
facultad por regla general no se posee).

2. En cuanto a los riesgos. Solo en los contratos bilaterales se

plantea el problema de los riesgos de los art. 1550 y 1820,
consistente en determinar si al extinguirse la obligación de una
de las partes por caso fortuito o fuerza mayor, se extingue o
subsiste la obligación de la otra parte. En los contratos
unilaterales este problema no se suscita puesto que el caso
fortuito o fuerza mayor extingue las obligaciones de la única
parte obligada, extinguiéndose por ende la relación contractual.

3. En cuanto al principio de “la mora purga la mora” del art. 1552.

Este paradigma es solo aplicable en los contratos bilaterales,
ninguna parte está en mora, dejando de cumplir lo pactado,
mientras la otra no cumpla o esté pronta a cumplir sus
obligaciones recíprocas. Nace de aquí la llamada “excepción de
contrato no cumplido” de acuerdo con la cual el demandado
puede negarse a cumplir la prestación que le corresponde
mientras su contraparte no cumpla o de principio a la ejecución
que de su obligación correspondiente.

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3. CONTRATOS GRATUITOS Y ONEROSOS. PRINCIPALES Y
ACCESORIOS. IMPORTANCIAS Y EJEMPLOS.

[Gratuito y oneroso]

Conforme al art. 1440, “El contrato es gratuito o de beneficencia

cuando solo tiene por objeto la utilidad de una de las partes, sufriendo la
otra el gravamen; y oneroso, cuando tiene por objeto la utilidad de
ambos contratantes, gravándose cada uno a beneficio del otro”.

El aspecto fundamental reside en la utilidad que preste el contrato a

las partes. Así los contratos a título oneroso son aquellos en cada
parte paga la ventaja que obtiene del contrato, es decir, obtiene un
beneficio a cambio de una prestación actual o futura. Los contratos a
título gratuito son aquellos en que una de las partes se procura una
ventaja sin que ello demande un sacrificio, porque no debe prestar
contraprestación alguna a cambio de él. Aquello que permite clasificar un
contrato como uno u otro es un criterio económico y no un criterio
meramente técnico-jurídico como otras clasificaciones; de lo que se trata
finalmente es de discernir si el contrato resulta útil o provechoso para
una de las partes o para ambas.

Hay autores que señalan que los contratos bilaterales serían siempre
onerosos: al obligarse ambas partes reportan un beneficio y soportan un
gravamen, propio de las obligaciones recíprocas. Otros autores señalan,
con toda razón, que en realidad cuando lo habitual es que este tipo de
contratos sean onerosos existen figuras concretas que rompen la
supuesta regla:

a. El mandato no remunerado. Si bien el mandato es por naturaleza

remunerado puede revestir una modalidad de carácter gratuito,
especialmente considerando que es un contrato de confianza.

b. La donación con cargas. Aquella donación en la que se impone al

donatario una carga en beneficio de un tercero.

Respecto a los contratos unilaterales estos son generalmente

gratuitos, aunque la doctrina aquí si es conteste en decir que pueden
también excepcionalmente ser onerosos.

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 a. El mutuo. Cuando se refiere a dinero el mutuario debe devolver
la suma recibida (el capital) más los intereses devengados (la
gratuidad no se presume), salvo que una estipulación de las
partes en contrario lo libere del pago de estos últimos
(transformando el muto entonces en gratuito).

b. El depósito. Cuando el depositario está facultado a utilizar la

cosa en su provecho (según los art. 2220 y 2222, Nº 2).

c. El comodato en pro de ambas partes del art. 2179.

La clasificación de los contratos en gratuitos y onerosos tiene una

importancia práctica:

1. En cuanto al determinar el grado de culpa por la cual responde el

deudor (art. 1547). Tratándose de contratos onerosos el deudor
responde por culpa leve en cuanto existe un beneficio mutuo; en
cambio en los contratos gratuitos debemos distinguir a qué parte
reporta utilidad el contrato, de solo hacerlo al deudor se
responde de culpa levísima y en caso de que la utilidad sea de la
contraparte se responde por culpa grave.

2. En cuanto a la persona con quién se contrata. Los contratos

gratuitos son generalmente intuito persona, de modo que el
error en la persona vicia el consentimiento. En cambio, en los
contratos onerosos la identidad de la persona con quien se
contrata es normalmente indiferente, de manera que un error en
tal aspecto no tiene trascendencia jurídica, no vicia el
consentimiento (una excepción a lo anterior sería el contrato de
transacción del art. 2456 o la sociedad de personas).

3. En cuanto a la procedencia de la acción pauliana. Conforme al

art. 2468 para revocar los contratos gratuitos celebrados por el
deudor en perjuicio de los acreedores basta la mala fe del
primero. Por otro lado, en los contratos onerosos estos serán
revocables en la medida que estén de lama fe otorgante
(deudor) y adquiriente (tercero), es decir, es necesario que
ambos conozcan el mal estado de los negocios del deudor.

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[Principales y accesorios]

Conforme al art. 1442, “El contrato es principal cuando subsiste por si

mismo sin necesidad de otra convención, y accesorio cuando tiene por
objeto asegurar el cumplimiento de una obligación principal, de manera
que no pueda subsistir sin ella.”

El contrato principal es aquel que tiene vida propia e independiente.

Son contratos principales, por ejemplo: la compraventa, el
arrendamiento, la sociedad, el mandato, el mutuo, el comodato, el
depósito, etc.

El contrato accesorio, por el contrario, se caracteriza porque su

finalidad es garantizar el cumplimiento de una obligación, y por su
situación de dependencia con respecto a la obligación garantizada. Serán
contratos accesorios: la hipoteca, la prenda, la fianza, la anticresis. Son
en general las cauciones (art. 46) sean reales, sean personales. En las
primeras una cosa determinada garantiza al acreedor que se cumplirá
integra y oportunamente la obligación principal, dicha cosa podrá ser
mueble (prenda) o inmueble (hipoteca). En el caso de las cauciones
personales será un sujeto (como el codeudor solidario) quien se obliga a
cumplir dicha obligación de no hacerla el deudor principal.
Esta clasificación se hace importante en cuanto al aforismo lo
accesorio sigue la suerte de lo principal. El contrato accesorio no puede
subsistir sin una obligación principal; por lo tanto, las causas que
extinguen dicha obligación extinguen a su vez al contrato accesorio. Así
por lo tanto se extingue la hipoteca “junto con la obligación principal”
(art. 2434, Nº 1); se extingue de manera total o parcial la fianza “por la
extinción de la obligación principal en el todo o en una parte” (art. 2381,
Nº 3). En síntesis el contrato accesorio no puede subsistir sin una
obligación principal, pero puede existir sin ella (el contrato accesorio
puede existir sin que exista aún obligación principal, pero no puede
sobrevivir a la extinción de la misma).

4. CONTRATOS SEGÚN SU PERFECCIONAMIENTO. CONTRATOS

CONSENSUALES FORMALES. CONTRATOS EN COSA AJENA.

El art. 1443 establece “El contrato es real cuando, para que sea
perfecto, es necesaria la tradición de la cosa a que se refiere; es
solemne, cuando está sujeto a la observancia de ciertas formalidades

7
especiales, de manera que sin ellas no produce ningún efecto civil; y es
consensual, cuando se perfecciona por el solo consentimiento”.

Esta clasificación dice relación con el momento en que nace el

contrato, concretamente con los requisitos que hay que cumplir para que
ello ocurra, y es la expresión del consentimiento la cual revestirá una
serie de modalidades según sea el contrato. Serán entonces contratos
consensuales aquellos para los cuales es el solo consentimiento
expresión suficiente para el nacimiento del contrato; serán solemnes
aquellos donde el consentimiento debe manifestarse mediante una
formalidad objetiva prescrita por la ley; y serán reales aquellos contratos
en que el consentimiento se expresa con la datio rei o entrega de la cosa.

Para el legislador chileno, fuertemente inspirado en el dogma de la

autonomía de la voluntad, en teoría el contrato consensual es la regla
general; lo anterior bajo la creencia que, si la voluntad tiene el poder de
generar derechos y obligaciones, fijando incluso la medida o alcance de
estos, no es posible entonces, sin contradicciones, exigirle a esa misma
voluntad expresiones determinadas para su validez. En la práctica sin
embargo el contrato consensual es un contrato formal, dado que deben
cumplirse otras formalidades para diversos efectos (prueba, publicidad o
formalidades habilitantes). Es por esto por lo que ciertos autores
subclasifican a los contratos consensuales en propiamente consensuales
y consensuales formales.

En los contratos solemnes se requiere una solemnidad objetiva,

exigida por el legislador en atención a la naturaleza del acto o contrato y
no en relación: a las personas que lo ejecutan o celebran (caso de las
formalidades habilitantes); a intereses de terceros (formalidades de
publicidad); ni exigencias probatorias (formalidades por vía de prueba);
ni al pacto de los propios contratantes (formalidades convencionales).
Dicho esto, nuestra legislación reconoce diversas clases de solemnidades
dependiendo del contrato: escritura pública (compraventa, permuta,
hipoteca); escritura privada (promesa); autorización o aprobación judicial
(insinuación en las donaciones entre vivos); intervención de ciertos
funcionarios públicos y dos testigos (matrimonio). El código también
reconoce una serie de solemnidades convencionales, es decir, aquellas
en virtud de las cuales las partes transforman en solemne un contrato
que la ley no le da tal carácter (art. 1802), pero no permite que un
contrato que para él es solemne deje de serlo por la sola voluntad de las

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partes. En cuanto a la sanción por incumplir una solemnidad esta será
inexistencia (de faltar solemnidades de existencia) o nulidad absoluta (en
caso de solemnidades de validez).

Los contratos reales son aquellos que necesitan para nacer, además
del consentimiento de las partes, la tradición o entrega de la cosa objeto
del contrato. No debemos, en todo caso, confundir la entrega como fase
de nacimiento con la entrega como fase de ejecución del contrato. Más
aún el art. 1443 usa de manera impropia los términos, pues la tradición
modo de adquirir no ocurre en todos los contratos reales, siendo la
simple entrega la regla general del depositario, comodatario y acreedor
prendario; donde todos ellos reconocen el dominio ajeno, siendo meros
tenedores. Por excepción encontraremos al mutuario quien se hace
dueño de las cosas recibidas en mutuo, con cargo de restituir otras de
igual género, cantidad y calidad.

5. CLASIFICACIONES DOCTRINARIAS DE LOS CONTRATOS

a. Contratos nominados/típicos e innominados/atípicos

Respecto a esta clasificación es más correcto hablar directamente de
contratos típicos y atípicos puesto que existen numerosos contratos que
dotados de un nombre en el código son sin embargo atípicos pues
carecen de reglamentación específica: el contrato de leasing, de cuota
Litis, de opción, entre otros.

Los contratos atípicos no están configurados por la ley y van surgiendo

como creación de los particulares en virtud de la autonomía de la
voluntad y el aforismo “en el Derecho Privado está permitido todo
aquello que no está prohibido por ley”. Respecto al art. 1545 no existe
diferencia, respecto de la obligatoriedad de las partes, entre contratos
típicos y atípicos: ambos son ley para los contratantes. El problema que
si existe guarda relación con cómo quedan regulados los contratos
atípicos, más si las partes no tuvieron en cuenta las dificultades
sobrevinientes. Corresponde entonces determinar por qué normas
supletorias debemos regirnos. El criterio usualmente utilizado es asimilar
el contrato atípico al contrato típico más parecido, estableciendo su
naturaleza jurídica encuadrándolo en alguno de los contratos definidos
por la ley según la esencia de que configura al acto. Es, por tanto, una
cuestión de derecho.

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b. Contratos de ejecución instantánea, de ejecución diferida y de
tracto sucesivo.
Esta clasificación atiende a la permanencia en el tiempo de los
contratos.

Los contratos de ejecución instantánea son aquellos en los cuales

las obligaciones se cumplen apenas se celebra el contrato que las
generó. Producen sus efectos inmediatamente de celebrados, de manera
que realizada la prestación debida desaparece el vínculo contractual. El
contrato nace y se extingue de inmediato, no obstante, subsistan algunas
obligaciones en estado latente (como la obligación de saneamiento de la
cosa vendida).

Los contratos de ejecución diferida son aquellos cuyos efectos se

van cumpliendo progresivamente, en el plazo que las partes señalan o
aquel que la naturaleza de la obligación dicta. El plazo en este tipo de
contratos puede ser expreso o tácito, por ende. Ejemplos: mutuo a pagar
en cuotas; contrato de construcción.

Los contratos de ejecución sucesiva son aquellos que en el período

de tiempo establecido por la ley o acordado por las partes, van
renovando sus efectos. Su cumplimiento se escalona en el tiempo
durante un lapso prolongado. En estos contratos la relación jurídica que
vincula a las partes tiene permanencia y suelen llevar una cláusula en
cuya virtud sus efectos se van renovando por períodos similares.
Ejemplo: contrato de arrendamiento; contrato de sociedad.

Esta clasificación es importante en cuanto a tres puntos:

1. Respecto a la nulidad y la resolución. En los contratos de
ejecución instantánea y diferida estas operan con efecto
retroactivo conforme a la regla general; en los contratos de
ejecución sucesiva la nulidad y la resolución solo operan para el
futuro.

2. Respecto a los riesgos. En los contratos de ejecución instantánea

y diferida extinguida la obligación de una de las partes por caso
fortuito o fuerza mayor subsiste sin embargo la obligación
correlativa; en los contratos de ejecución sucesiva la extinción
por caso fortuito o fuerza mayor extingue la obligación de la
contraparte.

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 3. En cuanto a la “cláusula de aceleración”. Esta solo procede en
contratos de ejecución sucesiva o diferida.

c. Contratos libremente discutidos y de adhesión.

El contrato libremente discutido es aquel fruto de la negociación, de
la deliberación de las partes en cuanto a su contenido, en un mismo plano
de igualdad y libertad. La autonomía de las partes solo se ve limitada por
la ley, el orden público, la moral y las buenas costumbres.

El contrato de adhesión es aquel cuyas cláusulas son redactadas por

una sola de las partes, limitándose la otra a aceptarlas en bloque,
adhiriéndose a ellas. Se trata entonces de contratos estrictos o rígidos,
con un desequilibrio en el poder negociador de los contratantes; son
generalmente impersonales, dirigidos al público en general.

6. PRINCIPIO DE LA AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD, AUTONOMÍA

PRIVADA, CONSENSUALISMO Y EFECTO ABSOLUTO.

[Autonomía de la voluntad]
El principio de la autonomía de la voluntad se enmarca en la doctrina
según la cual toda obligación reposa esencialmente sobre la voluntad de
las partes. La voluntad es fuente y además medida de alcance de las
obligaciones que el contrato produce. Decir que la voluntad es autónoma,
por tanto, significa que ella es libre para crear los derechos y obligaciones
que le plazcan. Esta doctrina sirve de fondo a la mayoría de los principios
fundamentales de la contratación (el art. 1545 pone en el mismo plano
para las partes a la voluntad y a la ley).

Nacen del principio de la autonomía de la voluntad una serie de

conceptos derivados: el consensualismo, la libertad contractual, la fuerza
obligatoria de los contratos y el efecto relativo de estos mismos. Los dos
primeros en relación a la formación o nacimiento del contrato y los dos
últimos respecto de los efectos del contrato.

La autonomía de la voluntad a partir del siglo XVIII es fruto del

liberalismo económico y del axioma de que el Estado debe dejar hacer y
dejar pasar. Para los contractualistas del siglo XIX el contrato, en cuanto
libre juego de las iniciativas individuales, garantiza justicia y utilidad
social.

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 [Consensualismo]
Este principio consiste en determinar si los contratos surgen a la vida
jurídica como simples pactos “desnudos” (por la sola manifestación de la
voluntad) o si por el contrario es necesario cumplir con ritualidades
externas para que los contratos tengan existencia y produzcan efectos. El
principio de la autonomía de la voluntad en esta materia deviene en
afirmar que los contratos quedarían perfectos por la sola manifestación de
las voluntades internas de las partes, sin que exigencias externas sean
oponibles; la voluntad es autosuficiente, fuente y medida de los derechos
y obligaciones contractuales. El consensualismo propiamente tal nace con
los tiempos modernos.

[Efecto Absoluto]
Al margen de la voluntad de las partes a veces un contrato puede ser
invocado por un tercero a su favor o también oponerse a un tercero en su
detrimento. En alguna medida el contrato en cuanto hecho existe para
todos y en sus efectos reflejos puede alcanzar a terceros. Algunas
manifestaciones de este efecto son:

1. Al regular los efectos civiles de ventas sucesivas de una misma

cosa a dos o más personas mediante contratos diversos (art.
1817) la ley protege a un comprador por sobre otro. El comprador
que no es preferido por la ley resulta perjudicado por el efecto
expansivo de una compraventa de la cual no fue parte.

2. En los casos de convenciones en perjuicio de terceros, los

contratos fraudulentos celebrados por el deudor pueden ser
atacados por sus acreedores (acción pauliana).

3. En general los contratos en materia de Derecho de Familia

producen efectos erga omnes (el estado civil que generan puede
oponerse a cualquiera persona).

7. PRINCIPIOS DE LA FUERZA OBLIGATORIA DE LOS CONTRATOS,

BUENA FE (CLASES Y APUNTE) Y EFECTO RELATIVO.

[Principio de fuerza obligatoria]

El principio de fuerza obligatoria de los contratos se expresa en
el aforismo pacta sunt servanta (los pactos deben observarse, cumplirse

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estrictamente) y está además consagrado en el art. 1545 que dispone
“todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y
no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas
legales”. Para subrayar esta obligatoriedad se alude tradicionalmente de
manera metafórica a la comparación con la ley, comparación que en todo
caso guarda una serie de diferencias:

1. El contrato reglamenta una situación jurídica particular que en

principio solo produce efecto entre las partes. La ley en cambio
contiene un mandato, prohibición o permiso de carácter general
y abstracto, que alcanza a todos quienes se encuentren en los
suspuestos de cada norma.

2. El procedimiento de formación de la ley involucra a poderes

públicos, en nada parecido a la formación de los contratos.

3. El contrato a menudo tiene vida efímera pues está destinado a

extinguirse junto con las obligaciones por él generadas. La ley,
por regla general, permanece en el tiempo.

La obligatoriedad del contrato se traduce en su intangibilidad, es decir,

que el contrato válidamente celebrado no puede ser tocado o modificado
ni por el legislador ni por el juez. Este principio sin embargo no es
absoluto, así el legislador puede dictar leyes de emergencia, de carácter
transitorio, que implican concesión de beneficios a los deudores, no
previstos en los contratos.

[Buena fe]
Hablar de buena fe es hablar de la idea de rectitud, de corrección, de
lealtad. En términos generales alude a una persuasión subjetiva, interna,
de carácter ético, de estar actuando o haber actuado correctamente. En
el caso del Derecho Civil asume dos facetas: la buena fe subjetiva (que
conserva esta mirada psicológica) y la buena fe objetiva (la que
mayormente nos interesa en materia contractual).

La buena fe subjetiva es la convicción interna o psicológica de

encontrarse el sujeto en una situación jurídica regular, aunque
objetivamente no sea así, aunque haya error (Así por ejemplo en materia
de error común se afirma que este forma derecho). El caso más
importante en que se ha puesto de relieve la dimensión subjetiva de la

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buena fe es el de la posesión de buena fe de una cosa ajena del art. 706,
1º: el ordenamiento jurídico ampara al poseedor de buena fe que
erróneamente creyó adquirir el dominio de su antecesor, se le permite en
definitiva llegar a ser dueño mediante prescripción adquisitiva ordinaria.
En materia de contratos propiamente tal los art. 1842 y 1859 en los
cuales los pactos de irresponsabilidad en casos de evicción o vicios
ocultos de la cosa vendida son ineficaces si el vendedor sabía que existía
la causa de evicción o vicio oculto.

La buena fe objetiva la encontramos en el art. 1546 cuando

establece que “Los contratos deben ejecutarse de buena fe”. En el
ámbito contractual no todo puede estar previsto por la ley y en definitiva
el desenlace de los litigios producidos en virtud de esta realidad
dependen del juez, pero el poder discrecional del juez está limitado por
parámetros flexibles, reglas de conducta susceptibles de asumir un
contenido variable pero que no obstante el legislador debe acatar (como
“el buen padre de familia”, “las buenas costumbres”, “el orden público”).
El principio de la buena fe objetiva impone a los contratantes el deber de
comportarse correcta y lealmente en sus relaciones mutuas, desde el
inicio de sus tratativas preliminares hasta incluso después de la
terminación del contrato. La buena fe contractual corresponde a la moral
del deber, cuyo objetivo es hacer de cada persona un ciudadano
cumplidor de los requerimientos básicos que plantea la vida social.

Hay autores que definen la buena fe (no obstante, la diferenciación

anterior) como una sola, de carácter unitario, pues todas sus
manifestaciones tienen su origen en el mismo principio y por tanto no
cabría distinción.
Respecto a las manifestaciones de la buena fe en el iter contractual,
encontramos:
1. En las tratativas preliminares, cada uno de los negociadores
debe presentar las cosas conforme a la realidad; deben
expresarse con claridad, sin expresiones falsas o inexactas o de
un silencio que pueda llevar a error; deben además guardar los
secretos conocidos durante las negociaciones.

2. En la celebración del contrato, podríamos encontrar un

ejemplo en el art. 1815 respecto de la venta de cosa ajena donde
las indemnizaciones a que tiene derecho el comprador en caso
de ser evicta la cosa se vinculan con la buena fe objetiva. La

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 buena fe también impone redactar la convención con la claridad
necesaria.

3. En el cumplimiento del contrato, art. 1546.

4. En las relaciones post-contractuales.

[Efecto relativo]
Los contratos solo generan derechos y obligaciones para las partes
contratantes que concurren a su celebración, sin beneficiar ni perjudicar
a los terceros. Este principio se conecta directamente con el principio de
autonomía de la voluntad: si decimos que la voluntad es fuente y medida
de los derechos y obligaciones contractuales, en caso de que haya
voluntad; por tanto, quienes nada dicen no pueden verse afectados por
contratos ajenos. Este principio de absoluta soberanía de la lex privata
del contrato se ha visto decantado en la actualidad con el llamado efecto
expansivo o absoluto de los contratos, conforme al cual, indirectamente,
los contratos pueden beneficiar o perjudicar a muchas personas que no
revisten el carácter de partes.

Por partes de un contrato entendemos a aquellos que concurren a

su celebración, sea personalmente o representados (legal o
convencionalmente), pero también son partes, por regla general y desde
el instante de fallecimiento de uno de los contratantes, sus herederos se
asimilan a las partes ocupando la misma situación jurídica que el
causante. Existen excepciones a esta transmisión de derechos (ya sea
porque los contratos eran intuito personae o porque las obligaciones
contractuales por el solo ministerio de la ley no pasan a los herederos).

Los terceros de un contrato podrán a su vez ser terceros absolutos,

causahabientes a título singular y los acreedores de las partes.

Habrían, a su vez, excepciones al principio relativo de los contratos: la

estipulación por otro o contrato en favor de un tercero y la promesa de
hecho ajeno.

El contrato en favor de un tercero se define en el art. 1449 como

“Cualquiera puede estipular a favor de una tercera persona, aunque no
tenga derecho a representarla; pero solo esta tercera persona podrá
demandar lo estipulado; y mientras no intervenga su aceptación expresa

15
o tácita, es revocable el contrato por la sola voluntad de las partes que
concurrieron a él.” Ejemplo: una persona que solicita a u Banco la
emisión de un vale a la vista a nombre de un tercero.

La promesa de hecho ajeno se define en el art. 1550 como “Siempre

que uno de los contratantes se compromete a que por una tercera
persona, de quien no es legítimo representante, ha de darse, hacerse o
no hacerse alguna cosa, esta tercera persona no contraerá obligación
alguna, sino en virtud de su ratificación; y si ella no ratifica, el otro
contratante tendrá acción de perjuicios contra el que hizo la promesa.”
La mayoría de la doctrina nacional considera que esta figura no es una
excepción al principio del efecto relativo de los contratos, ya que no crea
ningún derecho y menos una obligación a cargo de un tercero absoluto;
sino que estamos frente a una promesa del deudor de un hecho propio,
que sería lograr que otro consienta en dar, hacer o no hacer algo en favor
del acreedor.

8. CONTRATO DE PROMESA. DEFINICIÓN, EFECTOS. SOLEMNIDAD.

[Definición]
En términos generales el contrato de promesa es aquel por el cual las
partes se obligan a celebrar un contrato determinado en cierto plazo o
evento de cierta condición. En términos más estrictos, y aludiendo a sus
requisitos, es la convención escrita en virtud de la cual las partes se
obligan a celebrar un contrato de los que la ley no declara ineficaces
dentro de un plazo o condición que fije la época de su celebración y
debiendo especificarse en ella todas las bases que constituyan el
contrato prometido, de modo que sólo falte la tradición de la cosa o las
solemnidades que las leyes prescriben.

El CC, sin definir ni dar un concepto de contrato de promesa lo regula

en el art. 1554 en los siguientes términos “La promesa de celebrar un
contrato no produce obligación alguna; salvo que concurran las
circunstancias siguientes: 1º Que la promesa conste por escrito; 2º Que
el contrato prometido no sea de aquellos que la ley declara como
ineficaces; 3º Que la promesa contenga un plazo o condición que dije la
época de la celebración del contrato; 4º Que en ella se especifique de tal
manera que solo falten para que sea perfecto la tradición de la cosa, o
las solemnidades que las leyes prescriban.”

16
 Del tenor del art. 1554 se desprenden las siguientes características:

a. Es un contrato principal, independiente del contrato

prometido, porque existe válidamente siempre que concurran en
su otorgamiento las circunstancias indicadas en el art. 1554.
Difiere el contrato de promesa de la simple oferta ya que no es
un acto jurídico unilateral sino necesariamente supone un
acuerdo de voluntades (aunque solo una de las partes resulte
obligada a celebrar el contrato prometido).

b. Es de aplicación general, el código regula la promesa sin

referirla a un determinado contrato. Las reglas legales por tanto
son aplicables cualquiera sea el contrato que se prometa
celebrar: compraventa, mutuo, sociedad.

c. Es de derecho estricto, dado los términos en que se encuentra

redactada la norma se deduce como regla general no aceptar la
promesa de celebrar un contrato, sino reconocerla como
excepción cuando reúne los requisitos expresados en el artículo.

d. Tiene por finalidad celebrar otro contrato, es la función

propia del contrato de promesa y razón de su existencia. El
efecto único de la promesa es el derecho de exigir la celebración
del contrato prometido, por ende, genera una obligación
indivisible de hacer.

e. Es un contrato solemne, ya que debe constar por escrito.

[Efectos del contrato de promesa]

El art. 1554 concluye que, concurriendo los requisitos legales, “habrá
lugar a lo prevenido en el artículo precedente”. Esta referencia al art.
1553 pone de manifiesto que de la promesa nacen obligaciones de hacer,
de modo que el acreedor podrá instar con que se apremie al deudor para
la ejecución del hecho convenido o para que se le indemnicen los
perjuicios derivados de la infracción del contrato. El art. 531 CPC
establece que si el hecho debido consiste en la subscripción de un
documento o en la constitución de una obligación, podrá el juez proceder
a nombre del deudor cuando este es requerido y “no lo hace dentro del
plazo señalado por el tribunal”.

17
 En consecuencia, puede el acreedor (habiéndose establecido la
existencia de la promesa) solicitar al juez que se apremie al contratante
renuente para que celebre el contrato, y de este negarse dentro del plazo
señalado por el tribunal, podrá solicitarse al juez que subscriba dicho
contrato por la parte rebelde o que resuelva el contrato y ordene pago de
indemnización de perjuicios. De constar el contrato de promesa en EP
podrá solicitarse su cumplimiento según las reglas del juicio ejecutivo de
obligaciones de hacer; en caso contrario deberá preparase la vía
ejecutiva o promoverse una acción ordinaria destinada a declarar la
existencia de la obligación.

La obligación de hacer emanada del contrato de promesa es indivisible

por tanto de ser varios deudores cada uno de ellos puede ser obligado a
satisfacer la obligación en el todo. Y ante pluralidad de acreedores serán
todos quienes deben solicitar el cumplimiento del contrato.

9. CONTRATO DE PROMESA. REQUISITOS.

Como requisitos encontramos:

1. Que la promesa conste por escrito. El contrato de promesa

es solemne y la solemnidad consiste en que el contrato ha de
constar por escrito. Este requisito no se exige como medio de
prueba o publicidad sino como un elemento indispensable para
su existencia. De no constar por escrito no hay promesa, aunque
el contrato a celebrar sea consensual. El contrato de promesa se
prueba a si mismo y es suficiente el instrumento privado (aunque
la compraventa de bienes inmuebles requiera EP).

2. Que el contrato prometido no sea de los que la ley

declara como ineficaces. Vale decir, que el contrato prometido
no adolezca de vicios de nulidad. Debemos entender la eficacia
en su sentido amplio, es decir, que cumpla sus efectos jurídicos,
que establezca un vínculo de derecho entre los contratantes. El
contrato prometido debe ser eficaz al momento de subscribirse
la promesa y debe contar con todos los requisitos de fondo, no
de forma, ya que los últimos pueden perfectamente cumplirse al
celebrar el contrato prometido (como es el caso de promesa de
compraventa de bienes de incapaces que al momento de
celebrar dicha promesa no cuenten con autorización judicial).

18
3. Que la promesa contenga un plazo o condición que señale
la época de la celebración del contrato prometido. La
promesa supone que las partes no pueden o no quieren celebrar
de inmediato el contrato que proyectan y que postergan su
realización para un tiempo futuro. Las obligaciones del contrato
de promesa siempre quedarán diferidas para después de su
celebración. El tiempo en que debe celebrarse el contrato
prometido puede señalarse mediante la fijación de un plazo o la
estipulación de una condición. No existe en nuestra legislación
promesa pura y simple. Nada impide además fijar conjuntamente
un plazo y una condición, o primero una y para el caso que esta
falle la otra. No es necesario además que se fije el plazo exacto
sino que basta con que sea la época (antes que termine el
invierno).

a. Fijación de un plazo: Diversos fallos al igual que cierto

sector de la doctrina han concluido que estamos frente a
un plazo suspensivo, es decir, expirado el plazo nace el
derecho de exigir el cumplimiento específico de la
obligación, pues no es jurídico estimar que en tal evento
se han extinguido todos los derechos, puesto que el
plazo fijado carecería de objeto y efectos jurídicos.
Respecto a si el plazo debe ser expreso o tácito se
permiten ambas modalidades.

b. Estipulación de una condición: La doctrina no es

conteste respecto a si la condición debe ser determinada
o indeterminada, y que en este último caso debe solo
adecuada, es decir, servir de forma efectiva al objeto.

4. Que en la promesa se especifique de tal manera el

contrato prometido, que solo falten para que sea
perfecto, la tradición de la cosa o las solemnidades que
las leyes prescriben. La ley exige finalmente que el contrato
se determine e individualice de tal manera que no haya duda o
confusión acerca de su naturaleza al proceder su celebración, de
lo que se trata es de impedir que el contrato prometido pueda
confundirse con otro distinto al que pretenden las partes.

19
10. CONTRATO DE COMPRAVENTA. DEFINICIÓN,
CARACTERÍSTICAS, REQUISITOS (COSA Y PRECIO). ARRAS.

[Definición]
Define el art. 1793 el contrato de compraventa en los siguientes
términos: “La compraventa es un contrato en que una de las partes se
obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquella se dice
vender y esta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa
vendida se llama precio.” A partir de la definición se evidencia que la
compraventa permite un cambio de una cosa por dinero. Las partes solo
se obligan a efectuar el cambio (reforzando la idea que la compraventa
es un contrato consensual).

[Características]
1. Es un contrato bilateral, en cuanto las partes contratantes se
obligan recíprocamente desde su origen; se trata de un contrato
sinalagmático perfecto donde vendedor se obliga a dar o
entregar la cosa y comprador a pagar el precio. Dichas
obligaciones recíprocas son esenciales al contrato de
compraventa. Así si el vendedor se obliga a dar una cosa y el
comprador no contrae la obligación recíproca de pagarle un
precio (o viceversa) estaríamos frente a una posible donación de
cosa o precio, no frente a una compraventa. Existen también las
obligaciones del vendedor de sanear los vicios redhibitorios y la
evicción; y las de recibir la cosa del comprador, pero estas son de
la naturaleza del contrato de compraventa y pueden suprimirse
expresamente.

2. Es oneroso, debido precisamente a las prestaciones mutuas que

engendra, cada parte reporta en el contrato utilidad de la
obligación que con ella contrae y se grava con la que toma a su
cargo.

3. Es generalmente conmutativo, ya que las prestaciones a que

respectivamente se obligan comprador y vendedor se miran
como equivalentes. Excepcionalmente puede ser aleatorio.

4. Es principal pues subsiste por si mismo.

20
 5. Es ordinariamente consensual, salvo las excepciones
legales. Salvo excepciones legales el contrato de compraventa
es consensual y se perfecciona con el solo consentimiento de las
partes (art. 1443). Por excepción la compraventa es solemne, por
lo común el otorgamiento de EP

[Requisitos – Cosa]
Como requisito esencial de la compraventa no puede faltar la cosa
vendida, pues de otra manera faltaría el objeto de la obligación del
vendedor y carecería de causa la obligación del comprador (no habiendo
objeto ni causa hay entonces nulidad aboluta). La cosa vendida a su vez
debe cumplir los requisitos propios de toda declaración de voluntad: ser
lícita, determinada y existir o esperarse que exista; además de cuatro
requisitos propios de la compraventa: ser comerciable y enajenable;
singular y determinada o determinable; existir o esperarse que exista; no
debe pertenecer al comprador.

1) La cosa debe ser comerciable y enajenable: Una cosa será

comerciable cuando puede ser objeto de una relación jurídica
entre particulares, cuando pueda radicarse en el patrimonio de
una determinada persona. Por regla general lo comerciable es
también enajenable pero excepcionalmente puede que no
obstante su comerciabilidad no pueda transferirse de un
patrimonio a otro (como el caso de los derechos personalísimos).
El art. 1810 dispone que pueden venderse todas las cosas
corporales o incorporales cuya enajenación no esté prohibida por
la ley. No hay consenso en la doctrina respecto a los numerales
del art. 1464.

2) La cosa debe ser singular, y determinada o determinable.

a. Determinación de la cosa. La determinación de la cosa

sigue la suerte de las reglas generales en materia de
obligaciones, debe ser a lo menos determinable en
cuanto a su género y en caso de no indicarse la calidad
de la cosa genérica esta deberá ser de una calidad a lo
menos mediana (art. 1509).

b. La cantidad de la cosa vendida puede ser

determinable. Cuando la cosa vendida se determina en

21
 cuanto género debe igualmente determinarse la
cantidad. Puede no determinarse la cantidad
inicialmente, siempre y cuando pueda posteriormente
hacerse de acuerdo con normas contenidas en el
contrato mismo.

c. La cosa vendida debe ser singular. No está permitido

por la ley la venta de universalidades jurídicas, vale decir
todos los bienes de una persona, presentes o futuros.
Puede si una persona vender todo lo que tiene, pero
enumerando sus bienes, por EP y sin objetos ilícitos.

3) La cosa vendida debe existir o esperarse que exista

a. Es necesario que la cosa objeto del contrato sea

actual o futura.

b. Si la cosa vendida deja de existir al tiempo del

contrato deberemos distinguir si no existe en absoluto,
donde no habrá compraventa; o si existe parcialmente
donde el contrato es viable, pero como no existe
íntegramente la cosa vendida habrá que distinguir si lo
que falta es o no parte considerable (de no serlo persiste
el contrato, de serlo nace derecho de opción).

c. Respecto de la venta de cosa futura distinguiremos

de la redacción del contrato si estamos frente a un
contrato condicional o puro y simple aleatorio.

4) La cosa vendida no debe pertenecer al comprador. La cosa

vendida puede pertenecer al vendedor o a un tercero, pero nunca
al comprador. El art. 1816 dispone “La compra de cosa propia no
vale: el comprador tendrá derecho a que se le restituya lo que
hubiere dado por ella”. Habrá en este caso nulidad absoluta, por
falta de causa en la obligación del comprador.

[Requisitos - Precio]
El precio como otro elemento esencial del contrato de compraventa
debe reunir los siguientes requisitos: debe consistir en dinero; debe ser
real y serio; debe ser determinado.

22
 1. El precio debe consistir en dinero: Es esencial de la
compraventa que el precio consista en dinero, pero no esencial
que se pague en dinero, porque después de constituida la
obligación del comprador de pagar el precio, puede ser novada o
dación en pago. Lo esencial es que, al momento de celebrarse el
contrato, el precio se fije en dinero. De constar el precio parte en
dinero y parte en otra cosa.

2. El precio debe ser real y serio: El precio debe estar fijado de

tal manera que se manifieste que realmente el vendedor tiene
derecho a exigirlo y el comprador una obligación de pagarlo.
Debe existir efectivamente una suma de dinero que se pague a
cambio de la cosa. No es serio el precio simulado o el irrisorio y/o
ridículo.

3. El precio debe ser determinado o determinable: Dice

relación con señalar la cantidad precisa que el comprador debe
pagar por la cosa comprada. El precio es determinado cuando se
le conoce con toda precisión, cuando se sabe a qué monto
exactamente asciende. El precio es determinable cuando se dan
las bases para llegar a conocerlo en el mismo contrato (100
acciones). Existen tres principios fundamentales que rigen la
materia: 1º El precio puede determinarse por acuerdo de las
partes; 2º Puede ser determinado por un tercero y 3º No puede
dejarse al arbitrio de una de las partes.

[Arras]
Se le llama “arras” a la cantidad de dinero o cosas muebles que una de
las partes entrega a la otra en prenda de la celebración o ejecución del
contrato, o como parte del precio o en señal de quedar convenidas.
Existen dos clases de arras: las que sirven como garantía de la
celebración o ejecución del contrato; y las que se dan como parte del
precio o en señal de quedar las partes convenidas.

a. Arras como garantía (penitenciales). El art. 1803 dispone “Si

se vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda para la
celebración o ejecución del contrato, se entiende que cada uno
de los contratantes podrá retractarse; el que ha dado las arras,
perdiéndolas; y el que las ha recibido, restituyéndolas dobladas”.

23
 b. Arras en señal de quedar convenidos o como parte del
precio. Esta clase de arras constituyen un testimonio de la
celebración definitiva del contrato, una suerte de medio de
prueba de su celebración. Para que se entiendan dadas en señal
de quedar convenidos o como parte del precio deben haberse
convenido explícitamente por las partes en que así sea y este
convenio debe contar por escrito; de no ser así se entenderán las
arras dadas según el punto anterior.

11. COMPRAVENTA. VENTA DE COSA AJENA, EFECTOS.

[Definición]
Si por una parte la ley exige que la cosa vendida no sea del
comprador, nada dice en cuando debe pertenecer al vendedor. Así el art.
1815 dispone “La venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos
del dueño de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso del
tiempo”.

Por ende, la venta de cosa ajena es válida porque el contrato de

compraventa solo impone al vendedor la obligación de entregar la cosa, y
porque habiendo una cosa sobre la que recaiga el consentimiento de las
partes que sea determinada o determinable y lícita, el contrato puede
formarse válidamente.

La única acción que se puede entablar ante la venta de cosa ajena es

la de nulidad del contrato según reglas generales.

[Efectos]
Los efectos que produce la compraventa de cosa ajena se deben
analizar desde dos puntos de vista: desde la perspectiva del dueño de la
cosa y desde el punto de vista de las relaciones entre vendedor y
comprador. En el intertanto nacen para las partes las obligaciones
correspondientes: el vendedor se obliga a entregar la cosa y el
comprador a para el precio.

a. Con relación al dueño de la cosa: El contrato no puede

afectarle porque no es parte en el mismo: para el dueño la venta
es un acto inoponible. Dos situaciones nacen en la venta de cosa
ajena en lo que concierne a la relación entre las partes y el

24
 dueño: si la cosa ha sido o no entregada al comprador. De no
haber sido entregada y no encontrarse en el poder del vendedor
se le hace imposible a este último cumplir su obligación; si el
vendedor entregó la cosa ajena al comprador el dueño tiene a
salvo su derecho para reivindicar la cosa de manos del
comprador antes del plazo correspondiente de prescripción
adquisitiva.

b. Efectos entre comprador y vendedor: Los efectos se

resumen en: 1º Que la compraventa seguida de la
correspondiente tradición (no modo) no dará al comprador el
dominio que el vendedor carecía (nadie puede transferir más
derechos de los que tiene), pero el comprador adquirirá la
posesión y podrá ganar consecuencialmente el dominio vía
prescripción adquisitiva; 2º De no tener la cosa ajena el
vendedor se le hace imposible entregarla (por tenerla el dueño) y
3º Si entregada la cosa al comprador el dueño la reivindica el
vendedor está obligado a sanear la evicción (defenderle en juicio
e indemnizarle).

En caso del dueño ratificar el contrato celebrado por terceros sobre el

objeto de su dominio adquirirá el comprador el dominio retroactivamente.
El art. 1818 dispone “La venta de cosa ajena, ratificada después por el
dueño, confiere al comprador los derechos de tal desde la fecha de la
venta.”

12. COMPRAVENTA. OBLIGACIÓN DE ENTREGA DEL VENDEDOR.

QUÉ, CUÁNDO, DÓNDE Y CÓMO SE ENTREGA.

Según el art. 1824, “Las obligaciones del vendedor se reducen en

general a dos: la entrega o tradición, y el saneamiento de la cosa
vendida”. La gran mayoría de la doctrina y jurisprudencia entiende que la
principal obligación del vendedor se traduce, en general, en procurar al
comprador la posesión tranquila y pacífica de la cosa vendida, esto a raíz
de una serie de criterios:

1. Nuestro código sigue la tradición romana bonitaria según el cual

los contratos solo sirven de título para adquirir el dominio, pero
no son modo de hacerlo; por tanto, el vendedor no está obligado

25
 a transferir el dominio sino proporcionar el goce tranquilo y
pacífico de la cosa vendida.

2. No es contradictorio con lo anterior que el art. 1793 se refiera a

una obligación de “dar” por cuando de las obligaciones de dar
surge la de hacer la tradición, y no necesariamente la de
transferir el dominio u otro derecho real.

3. Del mismo modo el principal efecto de la “tradición” es dejar al

adquiriente en posesión, sea que sea dueño, poseedor o mero
tenedor del objeto.

4. Confirma lo anterior al art. 1815 en cuanto reconoce la

compraventa de cosa ajena: vendida la cosa ajena el vendedor
cumplirá su obligación entregándola, poniéndola a disposición del
comprador para que la goce útil y pacíficamente. El comprador no
adquirirá el dominio pues el vendedor no era dueño.

[¿Qué?]
La entrega de la cosa ha de ser de “lo que reza el contrato” según
el art. 1828, es decir, la cosa misma que es objeto de la compraventa y si
se trata de un inmueble con todos sus accesorios (inmuebles por
destinación).

[¿Cómo?]
La entrega de la cosa vendida se hace de acuerdo con las
disposiciones que rigen la tradición. De bienes muebles según el art. 684;
de bienes raíces por la inscripción del contrato de compraventa en el
Registro de Propiedades del Conservador de Bienes Raíces (existe una
excepción en la tradición del derecho real de servidumbre que se verifica
por EP). El vendedor de bienes inmuebles cumple su obligación haciendo
tanto entrega material como jurídica (según corresponda).

[¿Cuándo?]
La entrega de la cosa vendida debe efectuarse en la época
estipulada y a falta de estipulación la entrega es exigible
inmediatamente de celebrado el contrato. Así el art. 1836, inc. 1º
establece: “El vendedor es obligado a entregar la cosa vendida
inmediatamente después del contrato, o a la época prefijada en él”. La
época de entrega que no existe de forma expresa puede resultar de las

26
circunstancias del contrato (después de la cosecha). El vendedor tiene
sin embargo derecho a retener la cosa vendida en ciertas circunstancias
como cuando el comprador no ha pagado o no está dispuesto a pagar el
precio; cuando no obstante convenido un plazo para el pago del precio
existe un peligro de perder la cosa como consecuencia de una
disminución considerable de la fortuna del comprador.

[¿Dónde?]
La entrega de la cosa vendida debe hacerse en el lugar
convenido; si la cosa vendida es una especie o cuerpo cierto, la entrega
se hará en el lugar donde se encuentre al tiempo del contrato; de ser
cosas genéricas se hará en el domicilio del deudor al tiempo de la venta
salvo estipulación en contrario.

27
13. COMPRAVENTA, OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO POR
EVICCIÓN.

La obligación de sanear la evicción tiene por objeto, como expresa el

art. 1837, “amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la
cosa vendida”. Este amparo del comprador se traduce en su defensa
cada vez que sea víctima de terceros que pretendan derechos sobre la
cosa, que embaracen su goce y turben su posesión. Si es privado de todo
o parte de la cosa comprada, el vendedor está obligado a indemnizarle.
La obligación de saneamiento de la evicción persigue dos fines: defender
al comprador contra los terceros que reclaman derechos sobre la cosa; e
indemnizar al comprador si la evicción, no obstante, se produce.

La obligación de saneamiento de la evicción, en cuanto se traduce en

defender al comprador, es una obligación de hacer. El hecho debido
consiste en asumir la defensa del comprador. En cuanto la obligación de
saneamiento se convierte en la de indemnizar al comprador evicto, es
una obligación de dar. Es preciso como requisito para que sea exigible la
obligación de saneamiento que el comprador se vea expuesto a sufrir
evicción de la cosa y cite de evicción a su vendedor.

El art. 1838 dispone “Hay evicción de la cosa comprada cuando el

comprador es privado del todo o parte de ella, por sentencia judicial”
(sentencia en una causa anterior a la celebración del contrato de
compraventa). Tiene además una serie de requisitos:

1. Que el comprador sea privado de todo o parte de la cosa

vendida.

2. Que esta privación tenga lugar por una sentencia judicial.

3. Que la privación provenga de una causa anterior a la

compraventa.

A su vez la citación de evicción es el llamamiento que en forma legal

hace el comprador a su vendedor, para que comparezca a defenderlo al
juicio. El comprador puede oponer la excepción de saneamiento no solo a
su vendedor o al vendedor de quien este hubo la cosa, sino a cualquiera
de los vendedores anteriores hasta el que aparezca como responsable de
la evicción. El vendedor citado de evicción debe defender al comprador y

28
apersonarse al juicio con tal objeto; violará su obligación si no
comparece.

29
14. COMPRAVENTA. SANEAMIENTO POR VICIOS REDHIBITORIOS.

Las cosas se adquieren para proporcionar a su adquirente alguna

utilidad. El comprador que adquiere una cosa lo hace entonces en el
entendido de que le ha de prestar la utilidad a que la cosa está
destinada. El vendedor, en todo caso, no debe limitarse a entregar la
cosa al comprador y a proporcionarle la posesión pacifica, sino también
la posesión útil de la cosa vendida.

No ha definido el código lo que se entiende por vicios redhibitorios;

pero el art. 1858 ha señalado sus características: contemporáneos a la
venta, graves y ocultos. Por lo tanto podemos a partir de esas
características construir una definición: los vicios redhibitorios son
aquellos vicios o defectos que, existiendo en la cosa vendida al tiempo de
la venta, y siendo ocultos, esto es, no conocidos por el comprador, hacen
que ella no sirva para su uso natural o solo sirva imperfectamente.

1. Contemporáneos a la venta: debe existir en el momento en

que las partes se ponen de acuerdo en el precio y en la cosa, si la
venta es consensual, o en el momento de otorgarse la respectiva
escritura pública, si la venta es solemne.

2. Debe ser grave: el vicio es grave cuando por él la cosa vendida

no sirve para su uso natural o solo sirve imperfectamente, de
modo que sea de presumir que conociéndolo, el comprador no la
hubiere comprado o la habría comprado a un precio inferior.

3. Debe ser oculto: quiere decir que el comprador no lo haya

conocido al tiempo de celebrar el contrato. Si lo conoce y a pesar
de eso compra la cosa, quiere decir que no le atribuye
importancia al defecto.

Sean los vicios ocultos por disposición de la ley o por voluntad de las
partes, ellos dan al comprador el derecho alternativo de ejercitar la
acción redhibitoria establecida en los art. 1857 y 1860. El art. 1857
dispone “Se llama acción redhibitoria la que tiene el comprador para
que se rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio por los
vicios ocultos de la cosa vendida, raíz o mueble, llamados redhibitorios” y
el art. 1860 “Los vicios redhibitorios dan derecho al comprador para

30
exigir o la rescisión de la venta o la rebaja del precio, según mejor le
pareciere”.

31
15. COMPRAVENTA, PACTOS ACCESORIOS, LESIÓN ENORME

[Pactos Accesorios]
Las partes pueden agregar al contrato de compraventa diversos pactos
accesorios, siempre que sean lícitos. El código reglamenta tres de estos
pactos accesorios en el título de la compraventa: pacto comisorio, pacto
de retroventa y pacto de retracto.

1. Pacto de retroventa
El art. 1881 dispone: “Por el pacto de retroventa el vendedor
se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al
comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto
de esta estipulación lo que le haya costado la compra”. Se trata de
una condición resolutoria ordinaria puramente potestativa, porque
no supone el incumplimiento de una obligación y porque depende
exclusivamente de la voluntad del acreedor, en este caso el primer
vendedor.

Para que opere el pacto de retroventa es necesario que

concurran una serie de requisitos: 1º El vendedor debe reservarse la
facultad de recobrar la cosa vendida en el propio contrato de
compraventa; 2º Debe reembolsar el precio al comprador el
vendedor y 3º Debe ejercerse oportunamente.

Para que se pueda ejercitar la acción y se resuelva el contrato

deben concurrir una serie de requisitos: 1º Que el vendedor haga
valer judicialmente su derecho; 2º Que al momento de ejercer la
acción, el vendedor ponga el precio a disposición del comprador; 3º
Que el derecho se haga valer en tiempo oportuno y 4º Que se dé el
correspondiente aviso.

Si el vendedor no ejercitó su derecho en el plazo convenido o

legal, falla la condición resolutoria del contrato de compraventa y se
consolidan los derechos del comprador definitivamente. Si el
vendedor ejercita su derecho en la oportunidad debida, se deben
prestaciones mutuas las partes (vendedor debe restituir precio,
comprador cosa).

El derecho del pacto de retroventa es intransferible.

32
33
 2. Pacto de Retracto
Se llama pacto de retracto a aquel en que las partes
convienen que se resolverá la venta si, en un plazo determinado, se
presenta un nuevo comprador que ofrezca al vendedor condiciones
más ventajosas que el comprador primitivo. Se trata de una
compraventa pendiente de una condición resolutoria ordinaria, pero
a diferencia del pacto anterior la condición es causal pues no implica
incumplimiento y depende de un tercero.

El art. 1886 dispone “Si se pacta que presentándose dentro de

cierto tiempo (que no podrá pasar de un año) persona que mejore la
compra se resuelva el contrato, se cumplirá lo pactado; a menos que
el comprador o la persona a quien este hubiere enajenado la cosa,
se allane a mejorar en los mismos términos la compra”.

Respecto de esta disposición encontramos dos observaciones:

1º El plazo para mejorar la compra no puede superar un año. 2º
Para evitar la resolución el comprador primitivo puede mejorar la
compra en los mismos términos que el nuevo comprador.

3. Otros pactos accesorios

16. ARRENDAMIENTO, DEFINICIÓN, CARACTERÍSTICAS COMO

CONTRATO, REQUISITOS.

[Definición]
El código define al arrendamiento en el art. 1915 como “[…]un
contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder
el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a
pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.” El
arrendamiento por tanto puede ser de tres clases: de cosas, de obras y de
servicios.

En el contrato de arrendamiento intervienen dos partes, denominadas

arrendatario y arrendador. El arrendador se obliga a conceder el goce de una
cosa, a ejecutar una obra o prestar un servicio. El arrendatario se obliga a
pagar un precio determinado por cualquiera de estos tres.

[Requisitos]

34
 1. Una cosa, cuyo goce temporal ha de concederse por una de las
partes a la otra; o un hecho que una de las partes debe ejecutar y que a su
vez puede consistir en la ejecución de una obra o la prestación de un
servicio. Respecto a las cosas estas tienen que ser reales, comerciables,
determinadas y susceptibles de darse en arrendamiento (cosas corporales e
incorporales, muebles e inmuebles, propias o ajenas).

2. Un precio, que el arrendatario se obliga a pagar, precio que se

llama renta de pagarse periódicamente. Puede fijarse en dinero o en frutos
naturales de la cosa arrendada, ya sea una cantidad determinada o una
cuota de frutos de cada cosecha.

3. El consentimiento de las partes, en la cosa y en el precio, además

del tipo de contrato (para no confudirlo con comodato).

[Características]
Es un contrato bilateral pues genera obligaciones tanto para
arrendador como para arrendatario. Es además un contrato oneroso porque
reporta utilidad para ambos contratantes, gravándose recíprocamente. Es un
contrato conmutativo porque las prestaciones se miran como equivalentes.
Es principal porque subsiste por si solo, sin necesidad de otra convención.
Por regla general es consensual. El arrendamiento además es un título de
mera tenencia, por regla general de duración limitada y de tracto sucesivo.
Es generalmente un contrato de administración no de disposición.

17. ARRENDAMIENTO. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR.

El arrendador contrae una sola obligación, la de hacer gozar de la cosa
al arrendatario, la de proporcionarle el goce tranquilo de la cosa durante el
tiempo del contrato; a ellos convergen todas las obligaciones que la ley
impone al arrendatario.

1) Entregar al arrendatario la cosa arrendada. Respecto de la

obligación de entregar la cosa arrendada saltan a la luz temas
importantes. Primero el lugar de la entrega, el cual deberá ser el
lugar acordado por las partes. El estado en que debe encontrarse la
cosa debe entregarse completa y en buen estado. Respecto de la
forma de entregar podrá hacerse bajo cualquiera de las formas de
tradición reconocidas por la ley.

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 2) Mantenerla en estado de servir para el fin que ha sido
arrendada. Distinguiremos aquí una serie de reparaciones. Las
reparaciones necesarias son por regla general a cargo del
arrendador y nos referimos a aquellas indispensables para la
subsistencia misma de la cosa. Encontramos aquí una excepción,
aquellas reparaciones locativas, es decir, aquellas que se producen
por el goce normal de la cosa. Estas últimas son a cargo del
arrendatario.

3) Librar al arrendatario de toda turbación o embarazo del

goce de la cosa arrendada. El arrendador debe abstenerse de
hacer trabajos en la cosa que embaracen el goce del arrendatario.
Debe abstenerse de turbar en cualquier forma al arrendatario,
ampararlo en turbaciones de derecho por terceros que justifican
derecho sobre la cosa.

Las obligaciones anteriores son principales. Como obligaciones

accesorias encontramos:
1) Sanear los vicios redhibitorios de la cosa. Es decir vicios
ocultos que no permitan que la cosa arrendada se utilice para lo que
se arrendó. Tiene derecho aquí el arrendatario a terminar el
contrato.

2) Reemborsarle al arrendatario las sumas que este destinó

a reparaciones cuando el cargo era del arrendador.

3) Restituir el monto de garantía cuando corresponda.

18. ARRENDAMIENTO. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO.

Siete obligaciones del arrendatario:

1) Pagar el precio o renta convenida.

2) Usar la cosa según los términos del contrato
3) Cuidar de la cosa
4) Ejecutar las reparaciones locativas
5) Permitir al arrendador inspeccionar la cosa arrendada.
6) Restituir la cosa al final del arrendamiento

19. ARRENDAMIENTO. FORMAS DE TERMINACIÓN Y EXPIRACIÓN.

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 De acuerdo con el art. 1950 el arrendamiento de cosas expira por los
mimos modos que los otros contratos, y especialmente:

1) Expiración del arrendamiento por la destrucción total de

la cosa arrendada. Si la cosa se destruye entonces falta el objeto
de la obligación del arrendador, cual es proporcionar al arrendatario
el goce de una cosa. Y si falta el objeto para el arrendador, entonces
falta la causa de la obligación del arrendatario, porque pagaría una
renta a cambio de nada. La destrucción debe ser total y no importa
si fue fortuita o culpable en cuanto a la expiración no así para la
indemnización de perjuicios.

2) Expiración del arrendamiento por concluir el tiempo para

la duración del arriendo. Puede ser determinada o
indeterminada. Será determinada cuando se ha estipulado plazo fijo
o por costumbre. Será indeterminada cuando no se tiene plazo
estipulado, pero se hará por desahucio del arrendador o
arrendatario. El desahucio es “la noticia anticipada que una de las
partes da a la otra de su deseo de poner término al contrato”.

3) Expiración del arrendamiento por la extinción del derecho

del arrendador sobre la cosa arrendada. Sea por causas ajenas
a su voluntad, por hecho o culpa suya, por actos de terceros o por
sola disposición de la ley.

4) Expiración del contrato por la sentencia del juez en los

casos que la ley ha previsto. Podrá expirar el contrato de
arrendamiento por declararse su nulidad, o por resolución, siempre y
cuando no hubiera empezado a cumplirse, pues en caso contrario,
se debe hablar de término del contrato.

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