DERECHOS REALES CLASE 2 UNIDAD 3

Magister LUIS RAMÓN GONZÁLEZ VÉLEZ

DE LOS MODOS DE ADQUIRIR EL DERECHO DE
PROPIEDAD
DEFINICIONES Y DIFERENCIAS

Resulta indispensable diferenciar

entre el título de adquisición de la
propiedad y el modo o la forma por
la cual se adquiere.

El título es el antecedente que sirve

de base para la transmisión
efectiva de la propiedad.
Por título se entiende cualquier negocio
jurídico que sea traslativo, puedo ser
contratos del más variado tipo, un contrato
de compraventa, una donación también va
a poder efectos traslativos, pero lo
importante es resaltar que la causa, el
soporte, este contrato en ningún caso sirve
para transmitir la propiedad por sí misma,
es imprescindible el acto de entrega, el acto
de traditio.

El modo es la forma en que la

transferencia se realiza, también de
manera efectiva.
Ahora bien, está tradición o entrega de la cosa debe realizarse
físicamente?. Obviamente no, ya los romanos crearon diversas
formas de tradición que podríamos llamar “espiritualizadas”, o que
se pueden realizar de forma simbólica o ficticia.
Sería hoy en día imposible concebir
un tráfico económico y jurídico en el
que las transmisiones se de
propiedad se tuvieran que realizar
de forma física y en presencia de las
partes implicadas.

El título como dice SÁNCHEZ

ROMÁN, es la causa-fuente del
derecho y el modo es el medio a
través del cual se realiza el título.
Entre título y modo no existe
equivalencia de conceptos, señala
Areán, que el modo es “el hecho o el
acto que produce la adquisición del
derecho; y el título, es la razón de ser
del desplazamiento de aquél”.

Para la adquisición derivada de la

propiedad por actos inter-vivos sobre
bienes inmuebles basta el título, o
sea el acto jurídico (manifestación de
voluntad o del consentimiento). Existe
una discusión al respecto.
Se señala que el título es el acto
jurídico que tiene por fin transmitir la
propiedad; transmisión que quedará
consumada sólo cuando se constituya
el convenio de voluntades, el mismo
que de acuerdo con nuestro sistema de
transmisión de inmuebles es ad
consensus.

Pero cuando se trata de bienes muebles

el modo que perfecciona la transferencia
es la traditio o entrega del bien (artículo
947 del Código Civil), y el título es el
contrato de venta, permuta, donación,
etc
 MODOS DERIVADOS Y ORIGINARIOS

Desde los romanos se mantiene la

clasificación de los modos de
adquisición de la propiedad en
derivados y originarios.

El modo originario acentúa una

relación inmediata con el bien, por
ejemplo, en la apropiación, la
especificación, la accesión, la
obtención de frutos, la usucapión, etc.
El modo derivado, la transmisión de
la propiedad proviene de un acto
anterior del propietario en favor del
nuevo propietario.

Pueden ser por actos entre vivos o

por el hecho de la muerte, es
regulado por el Código Civil, en los
artículos 947 (muebles), 949 y 1352
(inmuebles).
 MODOS DERIVADOS

Los actos inter vivos (entre vivos) son aquellos que realizan
las personas de manera directa y efectiva, es decir,
adquieren la propiedad por transmisión entre personas vivas
(artículo 947, bienes muebles; artículo 949, bienes inmuebles
del Código Civil).
El acto mortis causa o después de la
muerte, es el modo derivado de adquirir
la propiedad por causa del hecho de la
muerte, asumiendo el patrimonio del
testador o causante los herederos, en
forma y de acuerdo a ley. (sucesión
indivisa o indivisión hereditaria, artículo
660, 661, 844 y 845 del Código Civil y
artículos 57 y 65 del Código Procesal
Civil).
 MODOS ORIGINARIOS

MODOS ORIGINARIOS DE ADQUIRIR LA

PROPIEDAD

En nuestro Código Civil actual los

modos originarios se hallan
regulados en los artículos 929 a
946 del Libro V, Derechos Reales.
 LA APROPIACIÓN

La apropiación es el modo originario de

adquirir la propiedad de bienes que no
tienen propietario o son res nullius,
libres de tener propietario.

Da origen o nacimiento al derecho de

propiedad cuando se trata de bienes
muebles sin dueño (Art. 929 y 930).

En este caso la apropiación recibe el

nombre específico o técnico de
aprehensión.
La aprehensión es de los bienes muebles
sin dueño pero con el animus de
apropiarse, que hace del aprehensor
propietario del bien.

En materia de inmuebles la apropiación

se denomina ocupación.
La libre ocupación de la tierra sin dueño
(terra nullius) es en realidad la forma
más antigua de adquirir la propiedad
sobre las fincas o predios).

En el momento actual, este derecho de

libre ocupación sobre la tierras nullius,
existente en el derecho romano, ha sido
suprimido.

Discutir caso de prescripción adquisitiva.

 DEFINICIÓN DE APREHENSIÓN
Es la toma de posesión de un bien mueble
de nadie, por medio de un "acto propio
unilateral"

La aprehensión es la toma de posesión a

título de propietario, de un bien mueble
nullius, pero el bien está en el comercio
jurídico (están excluidos los que no están)

En suma, aprehensión es un modo

originario de adquirir la propiedad de
bienes muebles nulllius a través de un
acto unilateral, propiedad que adquiere
por la mera toma de posesión.
 REGIMEN LEGAL
Dice el artículo 929: Las cosas que no pertenecen a nadie,
como las conchas, piedras y otras análogas que se hallen en el
mar o en los ríos o en las playas u orillas, se adquieren por la
persona que las aprehenda, salvo las previsiones y
reglamentos.
La fuente remota de este artículo se
hallan en el Digesto: Quae (res) terra,
mari, coelo que capiuntur protinus eorum
fiunt, qui primi possesionen covum
aprehenderit: las cosas que se cogen en
la tierra, en el mar o en el aire, son de
aquellos que primero las ocupan.

En el Derecho comparado, el numeral 958

del BGB prescribe: Quien toma la
posesión en nombre propio de una cosa
mueble sin dueño, adquiere la propiedad
de ella.
 PRESUPUESTOS PARA LA CONFIGURACIÓN DE LA
APROPIACIÓN

1. La aprehensión material de la cosa o

toma de posesión, debe ser física, real y
efectiva.

2. El ánimo de apropiarse. Es el elemento

volitivo o el querer del aprehensor, que lo
hace propietario.

3. La capacidad relativa de la persona

para adquirir las cosas por la aprehensión.
Creemos que bastará sólo esta capacidad.
4. Que la cosa mueble objeto de la
apropiación sea res nullius. Que las cosas
no tengan dueño en lo absoluto.

5. Que se trate de bien mueble, sólo

estos son susceptibles de apropiación, los
inmuebles no pueden ser objeto de
apropiación, porque sobre estos no existe
res nullius, o en todo caso, si no
pertenecen a un particular, pertenecen al
Estado.
 BIENES NO SUSCEPTIBLES DE ADQUISICIÓN
POR LA APROPIACIÓN

1. Los inmuebles.

2. Los bienes perdidos. Se trata de

bienes que han sido perdidos y por ende
tienen dueño.

3. Los bienes abandonados. Estos bienes

(res derelictae) no son susceptibles de
apropiación porque sencillamente no
tienen la calidad de res nullius. Sobre el
bien abandonado existe un dueño
conocido o no conocido, pero existe.
DISCUTIBLE
 APROPIACIÓN POR CAZA Y PESCA

El numeral 930 del Código Civil, dice:

“Los animales de caza y peces se
adquieren por quien los coge, pero
basta que hayan caído en las trampas o
redes, o que, heridos, sean
perseguidos sin interrupción”.

Dispositivo que colisiona con la

normatividad que contiene el Código
del Medio Ambiente y de los Recursos
Naturales.
 CAZA Y PESCA EN PROPIEDAD AJENA

La norma del artículo 931 del Código

Civil contiene la prohibición legal de
cazar y pescar en predio ajeno, sin el
permiso del dueño.

De lo que deducimos, que en todo caso,

para ingresar a una propiedad privada
se debe contar con el permiso expreso
del propietario o poseedor, “salvo que
se trate de terrenos no cercados ni
sembrados”.
No es racional la autorización de la ley
para cazar o pescar en terrenos sean o
no de propiedad privada,
principalmente si en forma global el
hombre pretende una civilización
basada en un nuevo estilo de vida que
nos ofrece la ecología, como es el
respeto irrestricto a toda especie
viviente.
 HALLAZGO DE BIENES PERDIDOS

El que encuentra un bien mueble perdido, en sí, no lo adquiere,

no lo hace suyo, o mejor dicho, no lo adquiere por apropiación.
El hallazgo de bienes perdidos no
corresponde a las formas de la apropiación;
pues la misma norma contenida en el
artículo 932 del Código Civil así lo establece:

“Quien halle un objeto perdido está

obligado a entregarlo a la autoridad
municipal, la cual comunicará el hallazgo
mediante anuncio público. Si transcurren
tres meses y nadie lo reclama, se venderá en
pública subasta y el producto se distribuirá
por mitades ente la Municipalidad y quien
lo encontró, previa deducción de los gastos”.
En consecuencia, el que encuentra un
bien debe conservarlo sin usarlo, debe
entregarlo a la autoridad que indica la
norma, de tal manera la misma autoridad
también adquiere la obligación de
comunicar el hallazgo mediante anuncios
públicos que pueden realizarse mediante
carteles o por los medios de comunicación
hablado, escrito o televisado; sin
embargo, todo esto se encuentra
supeditado al valor económico o
intrínseco del bien encontrado.
 LA APROPIACIÓN DE TESORO

Código Civil, artículo 934, artículo 935.

El concepto tesoro, se puede decir que, son

aquellos bienes muebles de cierto valor
económico que se encuentran ocultos por
acción deliberada o intencional, y que no se
tiene conocimiento respecto a quien le
pertenezcan.

SALVAT, afirma que el tesoro es susceptible

de apropiación, por tener la situación de
cosa sin dueño o res nullius.
La apropiación de tesoro, para ser
configurada jurídicamente como tal, debe
cumplir con los PRESUPUESTOS siguientes:

1.El tesoro hallado sólo puede generar o

producir el derecho de apropiarse cuando el
objeto estuvo oculto y carece de dueño (res
nullius) o el que tuvo es desconocido.

2. Si existe un propietario conocido, el bien

descubierto ya no es posible de apropiación
(no hay res nullius). Es decir, simplemente no
hay tesoro
.
3. Si el descubridor o hallador tiene
conocimiento del propietario del bien, no
podrá adquirir la propiedad, porque existe su
titular, a quien conoce el hallador

4. Los bienes considerados patrimonio

histórico-cultural no son susceptibles de
adquisición por los particulares, no son res
nullius pertenecen a la Nación como propiedad
inalienable.
El artículo 934 del Código Civil, regula la prohibición legal
de buscar tesoro en inmueble ajeno, principalmente si
éste se encuentra cercado, sembrado o edificado.

La excepción es cuando el buscador tiene la autorización

expresa del propietario.
En el supuesto que se proceda con la
búsqueda y el subsecuente descubrimiento del
tesoro, sin la autorización del propietario, el
tesoro hallado pertenecerá íntegramente al
propietario del inmueble.

Es más, el buscador que no haya obtenido

aquella autorización estará obligado a pagar la
indemnización por los daños que se le haya
causado con los hechos de búsqueda.
El artículo 935 del Código Civil contiene la
hipótesis siguiente:

Cuando el buscador de tesoro penetra

en terreno que no se halla cercado ni
sembrado, debe dividir el tesoro hallado
en proporciones iguales entre el hallador
y el propietario del inmueble, a no ser
que se haya pactado de manera distinta,
sobre la proporción de lo hallado.
 DERECHOS REALES
CLASE 3 UNIDAD 3

Magister LUIS RAMÓN GONZÁLEZ VÉLEZ

 ACCESIÓN

El art. 938 C. C. define a esta figura como un

modo adquisitivo de la propiedad,
consistente en la atribución al propietario de
un bien, de todo aquello que se le une o
adhiere materialmente a éste.

La accesión es un modo originario de

adquirir la propiedad, tanto mueble como
inmueble.

En virtud de la accesión, el propietario de un

bien adquiere lo que se une, adhiere o
incorpora materialmente a él, sea natural,
sea artificialmente.
En una palabra, la doctrina coincide en
que es accesión cualquier incremento o
ampliación del bien

Existe una modificación objetiva de un

bien propiedad de una persona, en virtud
a la adhesión de un objeto perteneciente
a otra persona.

Por tanto, el presupuesto de la accesión

es la existencia de dos bienes, uno de los
cuales tendrá el carácter de “principal”, y
el otro de “accesorio, siendo este último
el que se adhiere en el primero.
 PRINCIPIO GENERAL Y
REGULACIÓN
El principio es consagrado por el artículo 938: El propietario
de un bien adquiere por accesión lo que se une o adhiere
materialmente a él.

La accesión se refiere a toda clase de bienes, tanto muebles

como inmuebles. Tal es el criterio del codificador
 ACCESIÓN

La teoría de la accesión contiene TRES

ELEMENTOS configuradores:

1. La continuidad de la propiedad del

bien principal,

2. La pérdida de la propiedad del bien

accesorio y

3. La restitución del enriquecimiento.

 ACCESIÓN INMOBILIARIA NATURAL

Dentro de la accesión inmobiliaria natural,

llamada también accesión natural en
provecho de un inmueble, es decir aquella
que se realiza por espontánea de la
naturaleza, el Código contempla los casos
de aluvión y de avulsión, legislados en los
arts. 939 y 940 respectivamente.

Este tipo de accesión implica modificar la

configuración de los predios por obra de
las aguas.
 EL ALUVIÓN
DEFINICIÓN Y RÉGIMEN LEGAL

El término aluvión viene del latín alluvio,

alluvionis, que significa avenida fuerte de
agua, inundación.

El aluvión consiste en el incremento o

acrecentamiento de tierras (o sedimentos de
cascajo) que se forman sucesiva, paulatina e
imperceptiblemente en los fundos y predios
ribereños (o sea, confinantes con la ribera o
margen de los ríos) por efecto de la corriente
de las aguas.
Se trata de una ACCESIÓN NATURAL, pues la unión de tierras
se realiza sin intervención del ser humano y por efecto de las
corrientes de agua.

Una definición más sencilla nos da LUCRECIA MAISCH VON

HUMBOLDT[8], para quien se trata del "acarreo que hacen
las aguas de las sustancias que se sedimentan".
Dispone el artículo 939: Las uniones de
tierra y los incrementos que se forman
sucesiva e imperceptiblemente en los
fundos situados a lo largo de los ríos o
torrentes, pertenecen al propietario del
fundo.

En pocas palabras, el aluvión viene a ser el

conjunto de agregaciones o incrementos
de tierras que sucesiva e
imperceptiblemente se forman en los
predios ribereños, y que por tanto
pertenecen al dicho predio o fundo.
 CONDICIONES
Deben confluir tres condiciones o
requisitos:
1.- Los incrementos o acrecentamientos
de tierra deben formarse sucesiva e
imperceptiblemente;

2.- Los fundos o predios deben confinar

con la ribera o estar a lo largo de los
ríos o torrentes o corrientes de agua, no
el mar porque la zona ribereña de éste
pertenece al Estado.
3.- Este incremento - aunque no se dice expresamente - debe
formarse espontáneamente, es decir, ser obra de la naturaleza,
ya que se trata de un caso de accesión natural.
 LA AVULSIÓN

La avulsión es la agregación violenta

por acción de una corriente de agua,
cuando un río parte de una heredad
y lleva parte de ella a otra.

Es decir, que la violencia o fuerza de

un río arranca una porción de un
terreno o campo ribereño y la
adhiere a otro también ribereño.
En nuestro código de 1984 (artículo 940) se sigue el criterio
temporal, pues establece que el primer propietario del
terreno desprendido puede reclamarlo dentro del plazo de
dos años desde el suceso; vencido este plazo, pierde su
derecho de propiedad en favor del titular del fundo al que se
adhirió el terreno, siempre que éste haya tomado la
posición.
Se trata de una hipótesis difícilmente
realizable, en la que una porción
considerable y reconocible de un
terreno (una parte de materias
incorporadas al suelo, que puede ser
tierra, arena o plantas) ribereño, es
arrancada por la fuerza del río en forma
instantánea y agregada por adjunción o
superposición a un predio inferior o
ubicado en la ribera del río opuesto

En síntesis, esta figura se da a

consecuencia de la acción violenta de
las aguas, especialmente en
oportunidad de las grandes crecientes.
 CONDICIONES
1. Debe tratarse una porción
considerable y reconocible de terreno,
esto es, que sea notada, advertida, vista;

2. Las tierras, arenas o plantas deben ser

arrancadas violentamente por el río;

3. Que resulte de la fuerza o violencia de

las aguas del río, es decir, será
espontánea y no provocada;
4. Es forzoso que los fundos o
terrenos sean confinantes con la
ribera o que estén a lo largo del río;
y

5. La porción arrancada debe

confinar al fundo o predio ajeno; de
lo contrario no se produce para éste
la accesión.
 DIFERENCIAS ENTRE ALUVIÓN Y AVULSIÓN

Por lo demás, y conforme se ha

visto, la diferencia entre el aluvión y
la avulsión se halla en que la
primera surge cuando el
acrecentamiento del terreno se
produce por acción insensible, lenta
y paulatina de las aguas; mientras la
segunda se produce por una fuerza
súbita.
 ACCESIÓN INMOBILIARIA
INDUSTRIAL
También llamada accesión inmobiliaria
artificial, es aquella forma de accesión
inmobiliaria que resulta por obra del
hombre.

Aquí se regulan los conflictos que se

originan entre el dueño del suelo, o
terreno y el propietario del edificio, es
decir, de lo construido o edificado, sea
porque se ha edificado en terreno
ajeno o con materiales ajenos.
Este modo de adquirir el dominio queda reducido, en esencia,
a la regla general que preside esta cuestión y que se basa en
el aforismo superficies solo cedit: lo que se adhiere o
incorpora a un predio, como consecuencia del trabajo del
hombre, pertenece al dueño del suelo.
Sin embargo, la legislación en este aspecto presenta algunos
matices novedosos.
Los redactores del Código han previsto las
siguientes combinaciones o modalidades,
las cuales varían según sea de buena o
mala fe, a saber:
1.- Edificación en terreno ajeno, la cual
puede ser:
a)de buena fe (art.941),
b)de mala fe (art.943);

2.- Edificación en terreno ajeno con mala

fe del dueño del suelo (art. 942);
3.- Invasión de suelo colindante, la
cual puede ser, a su vez:
a) de buena fe (art.944, párrs. 1º y 2º)
o
b) de mala fe (art. 944, párr.3º);

4.- Edificación, siembra o plantación

(en terreno propio) con materiales
ajenos, que puede ser:
a) de buena fe (art. 945, párr.1º), o
b) de mala fe (art. 945, párr.2º).
 CONSTRUCCIÓN EN TERRENO
AJENO
DEFINICIÓN
Se da cuando una persona, con materiales
propios, edifica o construye sobre un
terreno que no le pertenece; esa
construcción pasa a ser, en principio, por
efecto de la accesión, propiedad del dueño
del suelo.

Esta fórmula, que en general puede

considerarse acertada, viene desde el
derecho romano y se basa en el aforismo
superficies solo cedit.
Empero, la ley establece diferencias y resuelve los conflictos que se
le presenten, según que el edificador haya construido de buena o
mala fe en terreno ajeno.
 CONSTRUCCION EN TERRENO
AJENO CON BUENA FE
Está prevista en el artículo 941, que
estipula: Cuando se edifique de buena
fe en terreno ajeno, el dueño del suelo
puede optar entre hacer suyo lo
edificado u obligar al invasor a que le
pague el terreno.

En el primer caso, el dueño del suelo

debe pagar el valor de la edificación,
cuyo monto será el promedio entre el
costo y el valor actual de la obra. En el
segundo caso, el invasor debe pagar el
valor comercial actual del terreno.
CONSTRUCCIÓN EN TERRENO
AJENO CON MALA FE
Está regulada en el articulo 943 que,
literalmente, dice: Cuando se
edifique de mala fe en el terreno
ajeno, el dueño puede exigir la
demolición de lo edificado si le
causare perjuicio, más el pago de la
indemnización correspondiente o
hacer suyo lo edificado sin obligación
de pagar su valor
Aquí opera con todo vigor el principio de
la accesión y el dueño del suelo se
beneficia con creces.
En este caso de accesión industrial,
cuando el edificador construye de mala
fe, es decir de pleno conocimiento de que
el terreno edificado es ajeno, el dueño
del suelo tiene la siguiente opción:
1) Puede exigir la demolición de lo
edificado si le causare perjuicio, mas el
pago de la indemnización
correspondiente; o

2) Si prefiere, puede hacer suyo lo

construido sin tener que pagar suma
alguna.
 CONSTRUCCIÓN EN TERRENO
AJENO CON MALA FE DEL DUEÑO
DEL SUELO

Está enunciada en el artículo 942 que

dice:

Si el propietario del suelo obra de mala

fe, la opción de que trata el artículo 941
corresponde al invasor de buena fe,
quien en tal caso puede exigir que se le
pague el valor actual de la edificación o
pagar el valor comercial del terreno.
Si lo edificado construye de buena fe en
terreno ajeno y, contrariamente, el
propietario del suelo obra de mala fe (es
decir, tenía conocimiento de la edificación
en su terreno), es el constructor o
edificador el que tiene la opción de:

a) Exigir que el propietario pague el valor

actual de la edificación; o

b) Pagar el edificador el valor comercial

actual del terreno, y adquirir la propiedad
del edificio.
La mala fe del dueño del suelo reside en que no hay una
tajante oposición a la construcción (obra) a pesar de que
tiene conocimiento.

En el fondo equivale a una autorización o aquiescencia.

 INVASIÓN DE SUELO
COLINDANTE CON BUENA FE
Está enunciada por el artículo 944 en sus
dos primeros parágrafos : Cuando con
una edificación se ha invadido
parcialmente y de buena fe el suelo de
la propiedad vecina sin que el dueño de
ésta se haya opuesto, el propietario del
edificio adquiere el terreno ocupado,
pagando su valor, salvo que destruya lo
construido.

Si la porción ocupada hiciere

insuficiente el resto del terreno para
utilizarlo en una construcción normal,
puede exigirse al invasor que lo
adquiera totalmente.
 INVASIÓN DE SUELO
COLINDANTE CON MALA FE
Cuando la invasión del terreno colindante
sea con mala fe del edificador, se aplicará la
misma solución del artículo 943, esto es:
1) El dueño del suelo invadido puede exigir
la demolición de lo edificado si le causare
perjuicio, más el pago de la indemnización
pertinente, en cuyo caso la demolición
correrá por cuenta del invasor; o

2) El propietario puede quedarse con lo

construido, sin la obligación de pagar su
valor.
EDIFICACIÓN, SIEMBRA O PLANTACIÓN CON
MATERIALES AJENOS (EN TERRENO
PROPIO) REGLA GENERAL
Desde el derecho romano, esta materia ha
sido resuelta siempre a favor del dueño del
suelo, pues, como se ha precisado
anteriormente, se aplica el principio
superficies solo cedit.

El dueño del suelo se hace propietario de los

materiales (ajenos) por la vía de la accesión.

Esta modalidad está regulada en sus dos

variantes: de buena y mala fe, por el artículo
945.
 EMPLEO DE MATERIALES
AJENOS DE BUENA FE
Dispone el artículo 945 en su primer
parágrafo:

El que de buena fe edifica con

materiales ajenos o siembra plantas o
semillas ajenas adquiere lo
construido o sembrado, pero debe
pagar el valor de los materiales,
plantas o semillas y la indemnización
por los daños y perjuicios causados.
EMPLEO DE MATERIALES
AJENOS DE MALA FE
Está legislada por el artículo 945 en su
segundo parágrafo:

Si la edificación o siembra es hecha de

mala fe se aplica el párrafo anterior,
pero quien construye o siembra debe
pagar el doble del valor de los
materiales, plantas o semillas y la
correspondiente indemnización de
daños y perjuicios.