HABILITACIONES

URBANAS

Arq. Marco Elorreaga Alfaro

 Normativa aplicable

- Ley Nº 29090, modificada por las Leyes Nº

29300, N° 29476 y Nº 29566.
- D.S. Nº 024-2008-VIVIENDA, modificado por el
D.S. N° 003-2010-VIVIENDA.
- D.S. N° 011-2006-VIVIENDA: Reglamento
Nacional de Edificaciones.
- Ley Orgánica de Municipalidades Nº 27972.
- Adecuación del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios: Resolución Nº 339-2008-
SUNARP/SN.
 Definición de habilitación urbana

Es el proceso de convertir un terreno rústico o

eriazo en urbano, mediante la ejecución de
obras de accesibilidad, de distribución de agua y
recolección de desagüe, de distribución de
energía e iluminación pública, pistas y veredas.
Adicionalmente, el terreno podrá contar con
redes para la distribución de gas y redes de
comunicaciones.

Art. 3º Ley 29090

 Entidad competente para
aprobar las HU

 Las municipalidades distritales en el

ámbito de su jurisdicción, las
municipalidades provinciales y la
Municipalidad Metropolitana de Lima en
el ámbito del Cercado. Art. 4 num. 9 de
la Ley 29090.

 Todos los procedimientos establecidos

en la Ley 29090, están sujetos a silencio
administrativo positivo.
 Según modificación efectuada por Ley 29476.
 Legitimados para tramitar
una habilitación urbana

 Los propietarios, usufructuarios,

superficiarios, concesionarios,
titulares de una servidumbre o
afectación en uso o cualesquiera
que cuente con derechos ciertos
para llevar a cabo obras de
habilitación urbana sobre un predio.

 Art. 3 modificado del Reglamento de la Ley 29090.

 Actos inscribibles

1. Independización o parcelación de predios

rústicos para habilitaciones urbanas -
Planeamiento integral.

2. Documentos previos.

3. Proyecto de habilitación urbana (licencia de

habilitación urbana).

4. Recepción de obras de habilitación urbana.

 Independización de predios
rústicos
 - Proceso de división de un predio rústico para destinar
las porciones resultantes a una habilitación urbana.
 - El título que da mérito a su inscripción es el FUHU y
su anexo “E”, con el número de resolución de
autorización, conjuntamente con los documentos
técnicos sustentatorios sellados y visados. Art. 28
modificado del Reglamento de la Ley 29090.
 - La inscripción del planeamiento integral no es un acto
previo para la inscripción de la independización; sin
embargo, deberá dejarse constancia que no se solicitó
su inscripción. Art. 44 RIRP
 Documentos previos

Regulan el diseño o las condiciones técnicas

que afectarán el proceso de habilitación
urbana o de edificación de un predio y que,
por tanto, es necesario recabar o tramitar
ante una entidad, con anterioridad al
trámite de licencias de habilitación urbana y
de edificación.

Art. 14 Ley 29090, modificado por Ley 29566

 Efectos de la inscripción de los
documentos previos
Los Registros Públicos inscribirán, a solicitud
del propietario, cualquiera de los
documentos establecidos en el presente
artículo, para su respectiva publicidad. El
contenido del asiento de inscripción debe
resaltar las condiciones establecidas para el
aprovechamiento del predio, por lo que éste
será oponible frente a terceros.

Art. 14 Ley 29090, modificado por Ley 29566

Certificado de Zonificación y Vías

Es el documento emitido por las

municipalidades provinciales o por la
Municipalidad Metropolitana de Lima, en el
ámbito de sus respectivas jurisdicciones, que
contiene los parámetros de diseño que
regulan el proceso de habilitación urbana de
un predio.

Art. 14.1 Ley 29090

Antecedente en la jurisprudencia
registral

La zonificación no constituye un acto

inscribible
La zonificación a la que está sujeta un
predio, no constituye un acto inscribible en
el Registro, por tratarse de una limitación al
uso del suelo que es aprobada mediante
ordenanza municipal, bastando para ser
conocida por todos, la publicación de la
norma correspondiente, es decir, la
publicidad legal.
Res. Nº 670-2006-SUNARP-TR-L
Certificado de Factibilidad de Servicios

Es el documento emitido por las entidades

prestadoras de servicios, que contiene:
a. Las condiciones técnicas bajo las cuales se
otorgará el servicio, precisando las obras e
instalaciones de infraestructura pública que
deberán efectuar las empresas prestadoras.
b. El plazo en que podrá accederse al servicio.
c. La fecha de emisión.
d. Fecha de vigencia.

Art. 14.3 Ley 29090

Anotación preventiva de documentos
previos

El Certificado de Zonificación y Vías y los

certificados de Factibilidad de Servicios se
anotarán preventivamente a solicitud del
propietario, en el rubro b) de la partida
registral del predio, en forma previa a la
inscripción de la habilitación urbana y siempre
que se encuentren vigentes.
El plazo de vigencia del asiento será el del
certificado.

Art. 31A del RIRP

 Etapas del procedimiento
administrativo de habilitación
urbana

a) Aprobación del Proyecto o licencia de habilitación.

b) Recepción de las Obras.

Art. 16 Reglamento Ley 29090

 Modalidades de aprobación de
habilitación

Modalidad B: Con firma de profesionales

responsables.

Modalidad C: Aprobación con evaluación previa

de proyecto por revisores urbanos o
comisiones técnicas.

Modalidad D: aprobación con evaluación previa

de comisión técnica.

Art. 10 de la Ley, modificado por la Ley 29476

 Modalidad B: Con firma de
profesionales responsables

 El cargo de ingreso del FUHU constituye la

licencia temporal que permite iniciar las
obras preliminares.
 La municipalidad cuenta con un plazo de 20
días para verificar el expediente, la
idoneidad y correcta ejecución del
proyecto.
 Después de la verificación sin
observaciones, se otorga la licencia
definitiva que autoriza la continuación de
las obras.
 Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
 Modalidad C: Evaluación previa de
proyectos por revisores urbanos o
comisiones técnicas
 1. Revisores urbanos:
 El cargo de presentación del expediente ante la
municipalidad constituye la licencia, previo pago de la
liquidación respectiva, pudiéndose a partir de este
momento iniciar las obras.
 2. Comisiones técnicas:
 La municipalidad convocará a la comisión en el plazo de 5
días útiles; la comisión tendrá 40 días útiles para evaluar
el expediente. Vencido este plazo sin pronunciamiento,
se aplica el silencio positivo.
 Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
 Modalidad D: Aprobación con
evaluación previa de comisión
técnica

 La municipalidad convocará a la
comisión en el plazo máximo de 5
días útiles; la comisión tendrá 40
días útiles para evaluar el
expediente. Vencido este plazo sin
pronunciamiento, se aplica el
silencio positivo.

 Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Inscripción registral de la primera etapa
de la H.U.

“La inscripción en Registros Públicos de las

habilitaciones urbanas autorizadas por las
modalidades B, C y D se realizará únicamente con la
recepción de obras, a excepción de las
habilitaciones urbanas con construcción simultánea
y venta garantizada de lotes en las que se realiza la
anotación preventiva de la predeclaratoria de
fábrica y la preindependización. Sin embargo, el
proyecto de habilitación urbana aprobado por la
municipalidad podrá ser inscrito, de ser el caso,
bajo responsabilidad del promotor.”

Art. 10, últ. párrafo pto. 4 de la Ley 29090, modificado por la Ley
29476.
 Anotación preventiva de la licencia de
habilitación urbana

- Habilitaciones urbanas con construcción

simultánea y venta garantizada de lotes.

- Habilitaciones urbanas aprobadas bajo cualquier

modalidad, bajo responsabilidad del promotor.

- Ha quedado modificado el artículo 31C del RIRP,

que recogía el anterior texto del artículo 10 de la
Ley 29090 según el cual solamente era registrable
la HU aprobada por la modalidad B y la C con
revisores urbanos.
 Título que sustenta la anotación
preventiva de la licencia

A) Modalidad B: Resolución municipal que aprueba

la licencia definitiva.

Modalidad C - Revisores urbanos: FUHU

debidamente sellado y con Nº de expediente
asignado, el anexo “D” con el sello de pago de la
autoliquidación y comprobante de pago.
Modalidad C - Comisión técnica y Modalidad D:
FUHU debidamente sellado y con Nº de
expediente asignado, comprobante de pago del
derecho respectivo.
Título que sustenta la anotación
preventiva de la licencia

B) Planos de ubicación y localización del

terreno, y de trazado y lotización
presentados ante la Municipalidad
respectiva.

C) Memoria descriptiva.

Se regula prevalencia del plano.

Se permite presentación de copia digital
de planos y memoria.
Art. 31D RIRP, modificado por la Ley 29476 y DS 003-
2010-VIVIENDA
Título que sustenta la anotación
preventiva de la licencia por
silencio administrativo positivo
A) Cargo del FUHU correspondiente a la
licencia de habilitación urbana
presentado ante la municipalidad.

B) Documentos técnicos (planos y memoria

descriptiva).

C) Cargo de recepción de la D.J. del

propietario presentada ante la
municipalidad en el sentido que operó el
silencio administrativo positivo.
Ley del Silencio Administrativo Positivo Nº
29060
Art. 2º.- Aprobación automática
Los procedimientos administrativos, sujetos a silencio
administrativo positivo, se considerarán
automáticamente aprobados si, vencido el plazo
establecido o máximo, la entidad no hubiera emitido el
pronunciamiento correspondiente, no siendo necesario
expedirse pronunciamiento o documento alguno para que
el administrado pueda hacer efectivo su derecho (...).
Art. 3º.- Aprobación del procedimiento
No obstante (art. 2), los administrados podrán presentar
una D.J. ante la propia entidad que configuró dicha
aprobación ficta, con la finalidad de hacer valer el
derecho conferido ante la misma o terceras entidades
(...) constituyendo el cargo de recepción de dicho
documento, prueba suficiente de la resolución
aprobatoria ficta de la solicitud o trámite (...) puede
remitirse por conducto notarial, surtiendo los mismos
efectos.
Ley del Procedimiento Administrativo General

Art. 188º.- Efectos del Silencio Administrativo

188.1. Los procedimientos administrativos sujetos
a silencio administrativo positivo quedarán
automáticamente aprobados en los términos en
que fueron solicitados si transcurrido el plazo
establecido o máximo, al que se adicionará el
plazo máximo señalado en el numeral 24.1 del
artículo 24 de la presente Ley*, la entidad no
hubiere notificado el pronunciamiento respectivo.
La declaración jurada a la que se refiere el
artículo 3 de la Ley 29060 no resulta necesaria
para ejercer el derecho resultante del SAP ante la
misma entidad.
* Reforma según D.Leg. Nº 1029
 Contenido del asiento de anotación
preventiva de la licencia

A) Número asignado al expediente y fecha de

recepción, o número de resolución, de ser el
caso.
B) Cuadro general de distribución de áreas (área
total de predio habilitado, área útil, cantidad de
lotes, área de aportes, área de compensación si
hubiere, área total de vías públicas + datos
relevantes).
C) De ser el caso, autorización de venta
garantizada
Se prevé caducidad de anotación al vencimiento
de vigencia de licencia.
Art. 31E RIRP
 Preindependización

- Se extenderá sobre la base de planos de

trazado y lotización y memoria descriptiva.
- Puede presentarse documento privado simple
con la descripción de cada lote.
- Se regula prevalencia del plano.
- Se precisa que la caducidad comprende a las
“partidas preindependizadas”* y a las
“anotaciones preventivas” al caducar la
anotación del proyecto.
* Efecto: cierre
Art. 31F RIRP
 Compraventa garantizada

Se anotarán en la partida preindependizada:

- Compraventa garantizada
- Cesión de posición contractual

La inscripción definitiva se efectúa con

inscripción de la recepción de obras.

Art. 31G RIRP

Inscripción de la recepción de obras

“El FUHU con la recepción de obras de

habilitación urbana, el plano de replanteo de
trazado y lotización, la memoria descriptiva
y la resolución de recepción de obras,
debidamente sellados por la municipalidad
son los documentos que, en conjunto, dan
mérito a la inscripción registral de la
habilitación urbana y a la inscripción
individualizada de los predios urbanos
generados durante este proceso.”
Art. 20 Ley 29090
 Título inscribible conforme al RIRP

A) FUHU correspondiente a la recepción de obras.

B) Resolución de recepción de obras.
C) Plano de replanteo de trazado y lotización +
memoria descriptiva.
- Si el proyecto no sufrió modificaciones, no se
requerirá plano de replanteo, sino de trazado y
lotización.
- Si no se anotó la licencia: Plano de trazado y
lotización + memoria + Plano de ubicación y
localización presentado para obtención de
licencia.
Art. 31H RIRP
Título inscribible de recepción de obras
por silencio administrativo positivo

A) Cargo del FUHU correspondiente a la recepción

de obras presentado ante la municipalidad.
B) Documentos técnicos (planos y memoria
descriptiva).
C) Cargo de recepción de la declaración jurada del
propietario presentada a la municipalidad en el
sentido que operó el silencio administrativo
positivo.

Art. 31K RIRP

Contenido del asiento de recepción de obras

A) Número y fecha de la resolución municipal que

aprueba la recepción de las obras.
Cuando hubiese operado el silencio
administrativo positivo se indicará la fecha
de presentación del expediente a la
municipalidad y la D.J. (Ley 29060).
B) Cuadro general de distribución de áreas: área
del predio habilitado, área útil, cantidad de
lotes, área de aportes, área de compensación,
área de vías públicas, etc.
Se independizarán lotes o se convertirán en
definitivas las preindependizaciones.
Art. 31I RIRP
 Habilitaciones urbanas de
oficio

 Presupuesto:
 Predios registrados como rústicos pero
que se encuentran ubicados en zonas
urbanas consolidadas, con edificaciones y
servicios públicos.
 * Las municipalidades deberán
identificarlos y emitir de oficio la
resolución que lo declare de naturaleza
urbana. La inscripción en el Registro será
gestionada por el propietario.
 Art. 24 de la Ley.