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    Propiedad Horizontal

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    carlos
    Este documento resume los principales aspectos de la propiedad horizontal. 1) La propiedad horizontal permite que varias personas sean dueñas exclusivas de sus unidades pero copropietarias de los bienes comunes. 2) Se requieren dos etapas para constituir una propiedad horizontal: aprobación del Ministerio de Vivienda y protocolización de documentos ante notario. 3) El reglamento de copropiedad establece las normas y debe ser aprobado por el Ministerio de Vivienda.

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    Este documento resume los principales aspectos de la propiedad horizontal. 1) La propiedad horizontal permite que varias personas sean dueñas exclusivas de sus unidades pero copropietarias de los bienes comunes. 2) Se requieren dos etapas para constituir una propiedad horizontal: aprobación del Ministerio de Vivienda y protocolización de documentos ante notario. 3) El reglamento de copropiedad establece las normas y debe ser aprobado por el Ministerio de Vivienda.

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    propiedad horizantal

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    Este documento resume los principales aspectos de la propiedad horizontal. 1) La propiedad horizontal permite que varias personas sean dueñas exclusivas de sus unidades pero copropietarias de los bienes comunes. 2) Se requieren dos etapas para constituir una propiedad horizontal: aprobación del Ministerio de Vivienda y protocolización de documentos ante notario. 3) El reglamento de copropiedad establece las normas y debe ser aprobado por el Ministerio de Vivienda.

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    Propiedad Horizontal

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    Este documento resume los principales aspectos de la propiedad horizontal. 1) La propiedad horizontal permite que varias personas sean dueñas exclusivas de sus unidades pero copropietarias de los bienes comunes. 2) Se requieren dos etapas para constituir una propiedad horizontal: aprobación del Ministerio de Vivienda y protocolización de documentos ante notario. 3) El reglamento de copropiedad establece las normas y debe ser aprobado por el Ministerio de Vivienda.

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    PROPIEDAD

    HORIZONTAL
    Sesión 4 y 5

    Por: Mgtr. Carlos M. Coto G.


    PROPIEDAD HORIZONTAL

     Generalidades.
     Incorporación al Régimen de
    Propiedad Horizontal.
     Traspasos de unidades departamentales
    y bienes anejos.
     Actas de Asamblea de Propietarios y Junta
    Directiva
     Derechos de Inscripción
     Defectos Comunes.
    La Propiedad

    Es el derecho de gozar y
    disponer de una cosa, sin más
    limitaciones que las
    establecidas por la Ley
    (Artículo 337 del Código Civil)
    Copropiedad
     La propiedad por excelencia requiere de la figura de un
    “dominus”, que implica no solo poseer la cosa, sino, que
    implica ejercer todos los derechos dimanantes de esta
    figura.

     Cuando hablamos de copropiedad, estamos reconociendo


    la existencia de dos (2) o más dominus, por lo que se
    complica el ejercicio de esas facultades que son
    inherentes al propietario, porque no es exclusivo.

     Este régimen está reglamentado en el Código Civil, hay


    normas que intentan excluir la propiedad privada frente al
    Régimen de copropiedad; es decir, que admite que un
    propietario no puede ejercer a plenitud las facultades que
    son adscritas a la propiedad privada.
    Características del Régimen
    de Copropiedad
     Debe existir un objeto y que sea indiviso.
     Varios sujetos
     Que no exista el carácter absoluto o
    derecho exclusivo.
     Que exista una legislación especial (Ley
    30 de 2010)
    GENERALIDADES

     En el Régimen de Propiedad Horizontal cada propietario


    será dueño exclusivo de su unidad departamental y
    anexos; y copropietario de los bienes de uso común.

     Legislación aplicable:

    Ley 31 de 18 de junio de 2010, Por la cual


    se establece el Régimen de Propiedad
    Horizontal.
    Generalidades
     Es el mejor ejemplo de copropiedad.
     Este régimen permite que dos o más personas
    puedan utilizar o aprovechar un bien, ya sea
    para vivir, o para adquirir locales comerciales,
    y que le permitan un carácter exclusivo frente
    a un régimen especial de propiedad privada,
    con las limitaciones que conlleva este régimen.
     Se trata de propiedad inmobiliaria
    (apartamento, casa), en el cual se aprovecha
    el espacio con carácter exclusivo, pero con las
    limitaciones del sistema de copropiedad.
    Características de la
    propiedad horizontal
    1. Se trata de obligaciones inmobiliarias: Se trata de
    edificios o viviendas adosadas, cuyas características
    fundamentales implican la proindivisión. Régimen
    especial.
    2. La condición especial: Se crean de forma exclusiva,
    donde se regula la propiedad compartida.
    3. Propiedad exclusiva y copropiedad: La exclusiva, que
    bien interpretada por el espacio aéreo entre la pared y
    el piso, en la cual el propietario ejerce su acción de
    dominio sobre este espacio. La copropiedad impide
    cualquier toma de decisión frente a este bien, y
    siempre está regulado en el Reglamento de
    Copropiedad.
    4. Carácter social: Se dice que tiene un carácter social,
    porque permite la creación de un mayor número de
    viviendas en espacios más reducidos y a un menor costo.
    Bienes sujetos al régimen de p. h.
    (artículo 2)

     Las unidades inmobiliarias cuando sean


    independientes y porten salidas a la vía
    pública directamente o por un pasaje común.
     Las distintas unidades inmobiliarias sobre un
    terreno común.
     Las edificaciones o proyectos construidos
    sobre terrenos de propiedad de una o más
    personas, o dados en concesiones que
    autorizan el uso del terreno para
    incorporarse al Régimen de Propiedad
    Horizontal.
     Las lotificaciones, parcelaciones y
    urbanizaciones con lotes servidos, cuyos
    mejoras se edifiquen posteriormente.
     Lasconstrucciones o edificios destinados
    exclusivamente a estacionamientos,
    bodegas, cementerios o cualquier
    actividad comercial, siempre que por su
    naturaleza puedan ser identificados los
    bienes comunes de los privativos.
     Las urbanizaciones que en la actualidad
    se rigen a través de asociaciones sin fines
    de lucro.
     Los proyectos o desarrollos, ya sean
    edificios, lotificaciones, parcelaciones,
    urbanizaciones y otro tipo de unidad
    inmobiliaria edificada sobre terreno o
    fincas ya incorporadas al Régimen de
    Propiedad Horizontal.
     Cualquier otro tipo de unidad
    inmobiliaria, conjunto, edificios o
    urbanizaciones, parcelaciones o
    lotificaciones, siempre que sean
    susceptibles de aprovechamiento
    independiente y que presenten las
    características del régimen.
    Actos materia de inscripción en el
    Registro Público Sección de Propiedad
    Horizontal.

     Las incorporaciones al Régimen de


    Propiedad Horizontal.
     Las modificaciones de los valores y
    porcentajes de derechos y deberes de los
    propietarios.
     Las reformas al reglamento de
    copropiedad.
     Las segregaciones de una unidad
    departamental.
     Las mejoras .
     Las inscripciones del titulo de propiedad
    y de otros derechos reales sobre una
    unidad departamental.
     La personería jurídica de la Asamblea de
    Propietarios .
     El representante legal
     Los cambios de Junta Directiva .
     Los nombramientos de administradores.
     La proindivisión.
    CONSTITUCIÓN AL RÉGIMEN DE
    PROPIEDAD HORIZONTAL
    Lo constituyen dos fases:

    1. La aprobación del Ministerio de


    Vivienda que contempla:
     Que el proyecto es apto para
    incorporarse al régimen de propiedad
    horizontal.
     El reglamento de copropiedad.
    2. La protocolización, ante notario, de
    los siguientes documentos:
     Resolución del Ministerio de
    Vivienda.
     Reglamento de Copropiedad.
     Declaración de Mejoras.
     Solicitud de Incorporación al
    Régimen de Propiedad Horizontal.

    Luego procede la inscripción en


    el Registro Público.
    Requisitos para la constitución al
    régimen de PROPIEDAD HORIZONTAL

     El Nombre del P. H.
     Reglamento de Copropiedad.
     Resolución del MIVI.
     Declaración de Mejoras.
     Incorporación y segregación de unidades.
    nombre de la propiedad
    horizontal
     No puede ser igual a otro ya constituido.

     Debe portar las siglas “P. H.” al inicio.

     La Ley que regula el régimen de propiedad horizontal no


    permite el término “condominio” por tratarse de otra
    figura.

     Para solicitar la reserva del nombre por un plazo de un


    año prorrogable, la entidad facultada es el Registro
    Público.
    Reglamento de Copropiedad

    El Artículo 5 de la Ley define el reglamento de copropiedad


    en el acápite 27 cuando dice:

    “El Reglamento de Copropiedad: Conjunto de normas o


    derechos y obligaciones de los propietarios de las
    unidades inmobiliarias que se encuentran sujetas al
    Régimen de Propiedad Horizontal.”

    El reglamento de copropiedad debe estar aprobado por el


    Ministerio de Vivienda mediante resolución.
    ¿ Qué debe contener un
    reglamento de copropiedad ?
    Artículo 43
     Determinación del uso de la unidad
    inmobiliaria.
     Mecanismos de designación del
    administrador, facultades y periodo de
    duración.
     Facultades y funciones de la junta
    directiva y sus dignatarios.
     Fecha en que el administrador debe
    rendir informe.
     Obligatoriedad de presentar un presupuesto
    anual de ingresos y egresos.
     Obligatoriedad de llevar un libro de actas.
     Obligatoriedad de que el tesorero lleve un libro
    de ingresos y egresos y presente un informe
    auditado.
     Forma de convocatoria y periodicidad de las
    asambleas de copropietarios.
     Mayoría necesaria para celebrar sesiones
    ordinarias y extraordinarias y adoptar
    resoluciones.
     Regulaciones concerniente en materia de
    mudanzas.
     La fecha en que se efectué la sesión anual ordinaria de
    la Asamblea de Propietarios.
     La tabla de valores y porcentajes, contentiva del valor
    de cada unidad inmobiliaria, que incluye el valor del
    terreno y mejoras; así como el coeficiente de
    participación de estas sobre los bienes comunes.
     La descripción de las reservas que haga el promotor, las
    cuales tendrán un periodo de vigencia de 10 años.
    Reformas al Reglamento de
    Copropiedad (artículo 44)
    Requisitos:
     Acuerdo tomado en Asamblea de Copropietarios por el voto del
    66% de los propietarios que representen no menos del 75% del
    valor de la propiedad horizontal. (Acta)
     Aprobación del Ministerio de Vivienda. (Mediante Resolución)
     Inscripción en el Registro Público. (Con las formalidades de toda
    inscripción)
    TRASPASOS DE UNIDADES
    DEPARTAMENTALES
    Requisito adicional a los citados en
    las fincas ordinarias:

     Paz y salvo de cuota de


    mantenimiento, transcrito en la
    escritura pública y firmado por la
    persona autorizada para ello.
    (artículo 88).
    TRASPASOS DE BIENES ANEJOS

    Requisitos:
     Las formalidades de toda inscripción.

     Solo se puede traspasar bienes anejos a propietarios de


    la misma Propiedad Horizontal.

     En el caso de venta de estacionamientos el que vende


    no se puede quedar con menos de la cantidad de
    estacionamientos que establecen las normas de
    desarrollo urbano del MIVI
     Citar descripción, ubicación y precio del bien anejo.

     Número de finca del vendedor.

     Número de finca del comprador.

     No requieren la aprobación del Ministerio de Vivienda.


    DERECHOS REGISTRALES

    TIPO DE INSCRIPCIÓN DERECHOS

    VENTAS Y MEJORAS B/. 3.00 por cada mil (B/. 1,000.00) o fracción de mil
    Valor catastral o valor de la transferencia
    Más 10.00 de calificación por finca

    INCORPORACION B/. 100.00

    MARGINAL DE INCORPORACION B/. 6.00

    REGLAMENTO DE COPROPIEDAD B/. 100.00

    SEGREGACION B/. 9.00 POR CADA UNA

    TRAIDA DE HIPOTECAS B/. 9.00 POR CADA UNA

    ACTAS DE P. H. B/. 65.00

    MODIFICACION DE REGLAMENTO DE B/. 100.00


    COPROPIEDAD
    Defectos más comunes
    1 Falta la certificación de las cuotas de mantenimiento, Fundamento: Art. 33 Ley 39 de 05-08-2002

    Quien certifica el pago de cuotas de mantenimiento no consta inscrito como presidente, administrador
    2
    o secretario, Fundamento: Art. 47, 56 Ley 13 de 1993, Art. 33 de 05-08-2002

    Certificación de cuotas de mantenimiento debe venir protocolizada, Fundamento: Art. 33 Ley 39 de


    3
    05-08-2002

    En la incorporación al Régimen de Propiedad Horizontal les falta consentimiento del acreedor


    4
    hipotecario pues sobre la finca hay hipoteca inscrita, Fundamento: Art. 7 Ley 13 de 1993

    Sobre la finca quedan mejoras por demoler para poder incorporar al régimen, Fundamento: Art. 1772
    5
    Código Civil

    Falta superficie que ocupa el edificio dentro del terreno a incorporar, Fundamento: art. 1744 y 1765
    6
    Código Civil

    Para elegir nueva Junta Directiva no citan la finca que corresponde al P. H. (edificio), Fundamento:
    7
    Art. 1744 Código Civil

    8 La Junta Directiva que actúa no coincide con la inscrita, Fundamento: Art. 47 Ley 13 de 1993

    Uno de los miembros de la Junta Directiva no consta como propietario, Fundamento: Art. 48 Ley 13 de
    9
    1993

    10 Falta valor y/o porcentaje de las fincas a segregar, Fundamento: Art. 27 Ley 39 de 2002

    11 Existe un PH con nombre igual o similar, Fundamento: Art. 36 Ley 39 de 2002

    12 El nombre del edificio no lleva las siglas de P.H., Fundamento: Art. 36 Ley 13 de 1993
    13 Las mejoras solo pueden ser declaradas por el propietario, Fundamento: Art. 1772 Código Civil

    14 No se describen cada una de las unidades departamentales, Fundamento: Art. 27 Ley 39 de 2002

    15 La utilización de la palabra condominio está prohibida, Fundamento: Art. 36 Ley 13 de 1993

    16 No se definen claramente las áreas comunes y las áreas privativas, Fundamento: Ley 13 de 1993
    Gracias

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