COLEGIO DE INGENIEROS DEL PERU

CONSEJO DEPARTAMENTAL DE LIMA

CAPITULO DE INGENIERA CIVIL

CURSO

SANEAMIENTO DE PREDIOS URBANOS,

LICENCIAS, INDEPENDIZACION
LEY 27157 Y 27333
REGLAMENTO D.S. 008-2000 MTC

EXPOSITOR
ING.CIP GUILLERMO QUEQUEZANA
QUINTANA
 PROBLEMATICA
• DE PATRIMONIO
- FAMILIAR: La propiedad es de la familia
- EMPRESARIAL : La propiedad es de un grupo
- INSTITUCIONAL : La propiedad es de varios
Representada por la falta de titulación de los predios, que no permiten la
transferencias en diferentes formas:
1.- Donaciones
2.- Compra - Venta
3.- Anticipo de Legítima
4.- Herencia
5.- Cesión en Uso
Los casos más frecuentes se presentan en el caso de muerte del titular, la
falta del saneamiento predial ocasiona pérdidas de tiempo y gastos
mayores que cuando el titular vive.
• DE GARANTIA
Representada por la falta de tutulación de los predios que no permiten que
sirva como garantía en diferentes casos
1.- Créditos bancarios o similares
2.- Cartas Fianzas
3.- Hipotecas
4.- Prenda
Los casos más frecuentes se presentan en empresas o personas naturales ante la
falta de saneamiento predial no permite que las acciones o trámites
financieros que en muchos casos son urgentes, pero que no pueden realizarse
en la oportunidad que se desea.

• DE CATASTRO
Representada por la falta de titulación del predio, que no permiten a las
entidades públicas, sobre todo a los municipios de no tener información exacta
de diferentes datos:
1.- Identificación de las personas de los predios que están bajo su control
2.- Identificación para los casos de acciones cautelares
3.- Identificación para los casos de embargo
 Los casos más frecuentes se presentan en entidades públicas, que ante
la falta de saneamiento predial, no permite tener actualizado el
Margesí de Bienes de cada entidad.

PROPIEDAD

• DEFINICION: (Real academia de la lengua)

- Dominio que ejerce una persona o un conjunto de persona sobre
animales o cosas por que son suyas.
- Conjunto de animales o cosas que pertenecen a una o varias personas
- Acción de hablar con corrección empleando cada palabra según su
autentico significado.
- Persona que posee una cosa especialmente tierras o casas.
 PROPIEDAD: Poder jurídico que permite disfrutar y reinvidicar un
bien, debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los
límites de la ley. (Art. 923 c.c.)
PROPIEDAD PREDIAL: La propiedad se extiende al sub suelo y al
sobresuelo comprendido dentro de los planos verticales del perímetro
superficial y hasta donde sea útil al porpietario el ejercicio de su
derecho. La propiedad del subsuelo no comprende los recursos
naturales, los yacimientos y restos arqueológicos, ni otros bienes
regidos por leyes especiales.(Art. 954 c.c.)

• DOCUMENTOS BASICOS
- Promesa de compra - venta.- Se efectúa sobre bienes futuros
- Contrato privado.- Se efectúa cuando existe los elementos físicos
- Minita de compra - venta.- Cuando se tiene inscripción
- Escritura pública.- Para la constancia en el Registro del Notario
- Testimonio.- Para la garantía jurídica que proporciona el Registro
Público
• TIPOS
- Urbana
- Rural

• CLASES
- Estatal
- Privada
- Mixta
- Cooperativa
- Asociativa
- Social
LICENCIA DE OBRA
1.- CONCEPTO
Es la autorización otorgada por la municipalidad en el ámbito de su
jurisdicción, para iniciar cualquier tipo de obra de edificación, que
deberán obtener obligatoriamente todos los propietarios de terrenos que :
a.- Constituyan predios urbanos
b.-Cuenten con pryecto aprobado de habilitación urbana con
construcción simultánea.
c.-Constituyan predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se
encuentren como urbanas en la Muicipalidad correspondiente e inscritos
como rústicos en el Registro de Predios.

2.- MODIFICACIÓN REGLAMENTO

Artículo N° 51
a.- Edificación nueva.- Obra que se ejecuta totalmente o por etapas
b.-Remodelación.- Obra que altyera, total o parcialmente la tipología y/o
estilo arquitectónico, sin variar su área techada.
c.- Ampliación.- Obra que incrementa el área techada de una edificación
existente.
d.- Refacción.- Trabajos que consisten en el mejoramiento y/o la
renovación de las instalaciones, equipamiento y/o elementos
constructivos sin alterar el uso, el área techada total, ni los elementos
estrucutrales de la edificación existente.
e.- Acondicionamiento.- Trabajos de adecuación de aboientes de una
edifcación existente, a las necesidades del usuario, mediante
elemnetos remomibles, como tabiquería, falsos cielos rasos, ejección
de acabados e instalaciones.
f.- Puesta en valor.-Obra que comprende separada o conjuntamente,
trabajos de restauración, recuperación, rehabilitación, protección,
reforzamiento y mejortamiento de una edificación con valor
hostórico monumental calificado.
g.- Cercado.-Obra que comprende exclusivamente la cosntrucción de
muros perimetricos en un terrenos y vanos de acceso cuando lo
permite la municipalidad.
h.- Demolición.- Obras que elemina planificadamnete una edificación
en forma total o parcial, para ejecutar una nueva o cumplir alguna
disposción emanada de la autoridad competente.
 i.- Obras Menores.- Toda obra que no altere los elementos estructurales
de la edificación original, en la medida que cumpla con los parámetros
urbanísticos y edifcatorios; y cuya área no exceda aen total de 30 m2 de
intervención o en el caso de las no mensurables, cuyo valor de obra no
sea mayor que 6 UIT.
No podrán considerarse obras menores aquellas que alteren las fachadas o
volúmenes de inmuebles ubicados en zonas monumentales y/o bienes
culturales inmuebles previamente declarados
Artículo N° 53
Las edificaciones del sector público nacional requerirán de licneica de
obra

Artículo N°55
El plazo de vigencia de la Licencia de Obra será de 36 meses, este plazo
podrá ser ampliado por una sola vez a simple solciutd del propietario por
el término de 12 meses adicionales, sin requerisse nuevo pago y
respetádose los parámetros urbanísticos y edificatorios don los que fue
otorgada.
3.- SISTEMAS
a.- Ley 26389 .-Siempre y cuando esté autorizada por la Municipalidad
b.-* Escritura Pública.- Vía Notarial, adjuntando el FUO
c.- Mediante el Formulario Registral FOR.- Para los casos de
regularización para obras de acuerdo a los plazos vigentes que otorga la
Ley.
d.-Mediante el Formulario Unico Oficial FUO.- Para casos cuyas
licencias se han tramitado vía municipio y obras que no estén
comprendidas dentro de los plazos que la Ley otorga.

4.- ETAPAS
a.- Inspección Ocular.- Se realiza en el campo, con la finalidad de
efectuar la constatación de la edificación y la verificación de los datos
técnicos que debe contener la declaratoria de fábrica.
b.- Estudio de la documentación.- Se refiere a toda la documentación
que poseen y entregan por los propietarios.
c.- Investigación.- Es la etapa en la que se indaga, hasta conseguir, la
documentación o los datos que faltan para la declaratoria de fábrica.
d.- Trabajo de Gabinete.- Etapa donde se cruza todos los datos de
información conseguida, a fin de certificar su veracidad y realidad.
.
 e.- Desarrollo de la Declaratoria de Fábrica.- Es la consignación de
todos los datos obtenidos, previo análisis, en el FOR, FUO o Escritura
Pública según sea el caso.

5.- MARCO INSTITUCIONAL DE REFERENCIA

A.- MUNICIPALIDADES:
- Licencia de Construcción: Planos
- Autoavalúo
- Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios
- Certificado de Numeración
- Certificado de Conformidad de Obra o Finalización de Obra
- Certificado de Jurisdicción
- Certificado de Habitabilidad
- Declaratorias de Fábrica anteriores
- Independizaciones presentadas
B.- NOTARIAS
- Datos del archivo notarial
- Trámite de Documentos Básicos
- Archivo de la Nación

C.- REGISTRO PUBLICO

- Tomos
- Fichas Registrales
- Partidas Electrónicas
- Sistema Interconectado a Nivel Nacional
- Copias Literales de Dominio
- Títulos Archivados
- Certificados de Gravámenes
- Certificados Positivos o Negativos de Propiedad
- CRI
D.- ESSALUD
- Solicitudes de Registro Patronal
- Pases de Fábrica
- Títulos de terreno o Fábrica anterior
- Licencias
- Antiguiedad

E.- MINISTERIO DE VIVIENDA Y SANEAMIENTO

- Licencias
- Declaratorias de Fábrica
- Independizaciones anteriores
 DECLARATORIA DE FABRICA MEDIANTE
ESCRITURA PUBLICA

MINUTA

1.- Introducción de Ley.- En el Registro Notarial se señala cual es el

OBJETO
- Contratantes: Otorgante y Otorgado
- Generales de Ley de los contratantes (identidad, Reg. domicilio, etc)
- Denominación de los contratantes
- Términos y Condiciones

2.- Cuerpo de la Minuta

a. Del terreno: Señala la Ubicacióon e inscripción en el Registro de
Predios
b. De los Linderos y Medidas Perimetricas (terreno o fábrica)
I.- Frente: (Perta principal: Calle,Pasaje, Pasadizo, Hall, Aires, etc)
* colindancia
* sentido
* tipo de línea
* medida
II.- Por la derecha entrando
* colindancia
* sentido
* orientación
* tipo de línea
* medida
III.- Por la izquierda entrando
* colindancia
* sentido
* orientación
 * tipo de línea
* medida
IV.- Por el fondo
* colindancia
* sentido
* orientación
* tipo de línea
* medida
LINEA QUEBRADA
1.- Número de tramos
2.- El primer tramo
* colindancia : opcional
* sentido
* orientación
* tipo de línea
* medida
 3.- Segundo Tramo y siguientes
* colindancia (opcional)
* sentido
* orientación
* tipo de línea
* medida
c.- De las áreas
1.- De terreno
2.- De la Edificación
* Ocupación
* Areas Techadas
* Areas Libres
* Area de aleros exteriores
* Areas superpuestas
* Areas exclusivas
* Areas comunes
A.L A.L
POZO LUZ A. EXCLUSIVA AL + AT

A B
AREAS COMUNES

HALL POZO LUZ

ESCAL ESCAL

HALL
C D
ESCALERA
I.- DEFINICIONES
A.- De las áreas:
El Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal establece
1.-Area Construida: Es aquella que corresponde a los ambientes techados,
de cada sección, sin tener en cuenta los elementos o sistemas de techados. En
la referida área quedan comprendidas las áreas ocupadas por muros,
columnas y otros elementos portantes, pero quedan excluidas las áreas de
aleros o voladizos en general que no cubren ambientes cerrados (Art. 2 del
Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal)

El Reglamento de la Ley 27157 establece:

2.-Area Techada: Es el área encerrada por el perímetro de la proyección

de los techos con cualquier tipo cobertura, sobre el plano del piso, incluye los
muros, los aleros y los espacios con dobles o mayores alturas, y excluye la
proyección de vigas cornisas, jardineras y otros elementos arquitectónicos
elevados que no constituyen techos.(Art. 2.2 del Reglamento)
 AREA CERRADA AREA CONSTRUIDA

DORMITORIO

AREA SIN CERRAR

AREA TECHADA

BALCON
 A.L. AREA T. ETERNIT

AREA T. CONCRETO

A.T.E. A.S
ARAREA LIBRE

AREA SUPERPUESTA

ALERO EXTERNO
VEREDA
 AREAS SUPERPUESTAS
AO = AT (Sección) + AT (Superpuesta) + AL - AT (Superpuesta)
AO = AT (Sección + Superpuestas) + AL - AT (Superpuesta)
AO = AT (Total) + AL - AT (Superpuesta)

EJEMPLO

AO = 360.00m2; AT = 216.00m2; AL = 144.00m2; AS = 120.00m2

AO = 216.00 m2 + 120.00m2 + 144.00m2 - 120.00 m2

AO = 336.00 m2 + 144.00 m2 - 120.00m2

AO = 360.00 M2
 ALERO EXTERNO

* Las áreas del Alero Externo se declaran independientemente de las áreas

techadas de la edificación.
* El área total techada del piso se convierte en área de ocupación del piso
superior
d. - De la descripción del predio.- La edificación integral
e. - De la Distribución dela fábrica
I.- Por tipo de techos
II.- Por concepción integral
III.- Por etapas (casos de diferentes antiguedades)
f.- Especificaciones técnicas
I.- Criterios de predominancia
II.- Criterios de diferenciación de especificaciones
g.- Valor de la Fábrica
- Fecha de terminación dela obra
- Numeración Municipal
- Declaración de aceptación del propietario
h.- De la fecha de terminación
i.- De la numeración municipal
j.- De la aceptación del propietario
k.-Del pago de la Escritura Pública
3.- Conclusiones de Ley
4.- Fecha
5.- Firma y Sello del profesional, Firma de los propietarios
INDEPENDIZACION
1.- DEFINICIONES
TECNICAS
* SUB DIVISION: Seccionamiento de terrenos
* INDEPENDIZACION: Seccionamiento de edificaciones
* DIVISION: Acuerdo o Mandato Judicial a fin de que a las partes
se les adjudica el dominio o propiedad de cada sección
* PARTICION: Permuta que efectúan los copropietarios, cediendo
cada uno el derecho que tiene sobre los bienes que se adjudican, a
cambio de derechos que se ceden en los que se le adjudican

2.- CRITERIOS A TENER EN CUENTA

* Certificación de la Declaratoria de Fábrica.- Consiste en la
revisión de las memorias cuadro de áreas y planos inscritas en el
Registro Público a fin de establecer las coincidencias con lo que se
quiere independizar.
* Determinación de las secciones por independizar.- De acuerdo
a los requerimientos del propietario y lo que es factible independizar
(unidades mínimas de vivienda, estacionamientos, oficinas, tiendas,
aires, etc) se procede a identificar en los planos el posible
seccionamiento.
* Determinación de los bienes y áreas comunes.- De acuerdo a la
Ley (27157) y al reglamento (D.S. 008-2000 MTC)
- Bienes Comunes
+ El terreno sobre el que está construida la edificación
+ Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores,
techos, y demás elementos estructurales, siempre que éstos no sean
integrantes de una sección sino que sirven a dos o más secciones
+ Los pasajes, pasadizos, escaleras, y en general vías aéreas de
circulación de uso común.
+ Los ascensores y montecargas.
+ Las obras decorativas exteriores a la edificación o ubicadas en
ambientes de propiedad común.
+ Los locales destinados a servicios comunes tales como portería,
guardianía, y otros.
+ Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desague,
electricidad, eliminación de basura y otros servicios que no estén
destinados a una sección en particular.
+ Los SOTANOS y AZOTEAS, salvo que en los títulos de
propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario.
+ Los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios abiertos
+ Los demás bienes destinados al uso y disfrute de todos los
Propietarios.
3.- DISEÑO
* Plano esquemático: Sólo contiene un polígono
* Plano con fondo de arquitectura: Se determina por donde van los
linderos
* Análisis de los bienes comunes: Determinación de los mismos
- Análisis estructural
- Análisis arquitectónico
* Determinación de la cota 0.00 m
* Diseño de los linderos y medidas perimétricas (hasta los milímetros) de
las secciones y las áreas comunes en base a los análisis de los bienes
comunes (medianerías).
* Diseño de los linderos y medidas perimétricas (hasta los milímetros) de
los aires y/o pozos de luz.
4.- CALCULO DE AREAS: Secciones y Areas Comunes
* Cálculo de las áreas de las secciones
 * Cálculo de áreas techadas
* Cálculo de áreas libres
* Cuadro integral de las áreas de independización (se comprueba en
base a la coincidencia con las áreas de ocupación, techadas y libres de
la fábrica que se independiza).
5.- MEMORIA DESCRIPTIVA: Secciones
* Nominación de la Sección o Numeración de la Unidad Inmobiliaria
* Distribución del contenido de la sección (por niveles) en base a la
declaratoria de fábrica.
* Descripción de linderos y medidas perimétricas de la Sección
* Consignar las áreas de ocupación, techadas y libres calculadas
* Consolidado de las áreas en caso de secciones de varios niveles.
6.- MEMORIA DESCRIPTIVA: De los bienes comunes
* Areas Comunes
* Pozos de luz y
* Aires Comunes
INDE3PENDIZACION SUB DIVISION
A.L A.L
POZO LUZ

A B LOTE 1

HALL
ESCAL ESCAL

SUB LOTE SUB LOTE

C D 1A 2A
 * Nominación de las áreas comunes y numeración de los pozos de luz
* Distribución del contenido de laa áreas comunes (por niveles) .
* Consignar las áreas de ocupación, techadas y libres calculadas de las
áreas comunes.
* Consignar las áreas de ocupación y aires de los pozos de luz.
7.- PORCENTAJE DE PARTICIPACION SOBRE EL VALOR DE
LOS BIENES COMUNES
* Criterio adoptado por el o los propietarios (área construida, de
ocupación, techada, uso, distancia, igualdad de las alícuotas, etc.)
* Proporcionalidad de las áreas.
8.- ASPECTOS TECNICOS OBLIGATORIS EN EL
REGLAMENTO INTERNO
* Distribución
* Area de Ocupación, Techada y Libre
* Uso
* Porcentaje de derechos sobre el valor de los bienes comunes
REGISTRALES
ASPECTOS QUE DEBEN TENERSE EN CUENTA

1.- Formalidad del Reglamento Interno.-

Al regularizarse la inscripción de la declaratoria de fábrica, en mérito
del formulario registral (FOR) a que se refiere la Ley 27157, puede
regularizarse también la inscripción del reglamento interno, aún
cuando quien tramita la regularización sea el único propietario de la
edificación (Art. 69 del Reglamento de Inscripciones).
2.-Inscripción por única vez de la declaratoria de fábrica en via de
regularización.-
La declaratoria de fábrica en via de regularización otorgada al amparo
de lo dispuesto en el Título I de la Ley 27157, debe comprender todas
las edificaciones existentes al 20.07.1999, no procediendo la
inscripción de una segunda rfegularización. (Art. 75 del Reglamento
de Inscripciones)

3.- Traslado de carga técnica.-

Cuando se acredite que la carga afecta sólo algunas de las unidades
 que se independicen, estas se trasladarán a la partida independizada
que corresponda.
En el caso de la regularización de una edificación de la cual ya se
hubieran independizado con anterioridad unidades inmobiliarias, la
carga que afecte a la totalidad de la edificación se registrará sólo en la
partida de la unidad inmobiliaria independizada materia de
regularización.(Art. 77 del Reglamento de Inscripciones).
4.- Principio de continuidad de las secciones: La descripción como
composición de las secciones por independizar, deben tener
continuidad y no estar separadas.
5.- Parámetros Urbanísticos y Edificatorios para obras de remode-
lación.- Las obras de remodelación, sin cambio de uso, se regirán por
los parámetros urbanísticos y edificatorios con los que se aprobó el
proyecto original; y/o con los que sustentaron la inscripción de su
declaratoria de fábrica, vía regularización en el Registro de Predios.
(Art. 63.7 del D.S. 011-2005-VIVIENDA)
 OBSERVACIONES MAS FRECUENTES

1.- Art. 25 inciso c) .- Plano de localización y ubicación conforme las

características señaladas en el inciso d) del numeral 64.2 del
Reglamento.
2.- Art. 64 inciso 64.2.- Plano de ubicación a escala 1/500, en el que se
graficará el terreno con:
- Todas sus medidas perimétricas
- La Manzana donde está ubicado
- Los frentes de las manzanas circundantes
- Las vías públicas con detalle de:
° Detalle de calzadas
° Detalle de bermas
° Detalle de Aceras
° Detalle de Jardines de aislamiento
- La distancia del inmueble a la esquina con la vía pública transversal
más cercana.
 - El uso de los inmuebles colindantes
- Los retiros debidamente acotados
- El Norte Magnético
3.- Art. 27 Requisitos para remodelación ampliación, modificación
o reparación (a partir del 13.05.2003 no considera en los tipos de
obra la modificación y la reparación)
- Se presentan los documentos exigidos en los Art. N° 25 y 26° del
presente Reglamento, en estos casos los planos de arquitectura a
que se refiere el inciso d) del Art- N° 25 se desdoblarán en dos: uno
correspondiente a la fábrica inscrita, en el que se indicarán los
elementos ha eliminar, y el otro a la ampliación, modificación i
remodelación efectuada según sea el caso.
4.- Determinación del bien social o bien propio (Art. N° 74 del
Reglamento de Inscripciones del Registro
- Siendo que también tiene la calidad de sociales los edificios
construidos a costa del caudal social en suelo propio de uno de los
conyuges, deberá intervenir el otro conyuge.
 - Para evitar ésta intervención se deberá acreditar que el bien
mantiene la condición de propio (la edificación fue culminada con
anterioridad a la fecha del matrimonio o existe separación de
bienes).
5.- Concordancias entre las memorias descriptivas y los planos
- Planos de plantas de arquitectura (planos de distribución) por pisos,
a la menor escala que permita su perfecta lectura, con los nombres
de todos los ambientes exteriores e interiores (inclusive los
secundarios como closets, despensa, depósitos, piscinas, canchas,
etc.) concordados con la memoria descriptiva del FOR (Art. 25
inciso d) del Reglamento de la Ley)
- Para los efectos de independización, debe existir conexión interna
descrita en la memoria entre los diferentes niveles de la sección
materia de la independización.
- Se debe describir y graficar por niveles de la edificación la
totalidad de secciones exclusivas, áreas comunes y pozos de luz , a
fin de obtener el área ocupada, libre y techada total existente en
cada nivel de edificación.
6.- Acumulación, sub división o independización de secciones
de
secciones de propiedad exclusiva
- Se debe tener en cuenta independientemente de las acciones
técnicas a nivel de diseño o de descripción, la supresión de los
asientos registrales originales o la propuesta para los nuevos
asientos registrales .(Art. 64 d) Reglamento de Inscripciones)
7.- Informe del Verificador (Art. N° 28 del Reglamento de la Ley)
- Los parámetros urbanísticos y edificatorios que no fueran
entregados en el plazo normativo por las municipalidades, el
verificador deberá señalarlos en el informe del verificador.
- En el Informe del Verificador deberá declararse las obras de
demolición, indicando los ambientes o elementos demolidos, las
áreas demolidas, fecha de conclusión de la demolición y el valor de
las obras de demolición .
8.- Inscripción de Registro de Predios: Cargas Registrales (Art. N°
62 del Reglamento de la Ley)
- Las cargas se trasladarán a las partdas independizadas siempre que
afecten a estos predios.