UNIDAD TEMÁTICA V:

DERECHOS REALES -

ARTÍCULOS 1882 A 2276 CCYCN.

 DEFINICIÓN.

DIFERENCIAS CON LOS DERECHOS

PERSONALES.

ENUMERACIÓN.
DERECHO
S REALES: CLASIFICACIÓN.

ADQUISICIÓN, TRANSMISIÓN,
EXTINCIÓN Y OPONIBILIDAD.
CARACTERÍSTICAS SALIENTES DE
CADA UNO DE LOS DERECHOS
REALES.
 EL DERECHO REAL ES EL PODER
JURÍDICO, DE ESTRUCTURA LEGAL,
QUE SE EJERCE DIRECTAMENTE SOBRE
DERECHO SU OBJETO, EN FORMA AUTÓNOMA Y
QUE ATRIBUYE A SU TITULAR LAS
S REALES: FACULTADES DE PERSECUCIÓN Y
PREFERENCIA, Y LAS DEMÁS
PREVISTAS EN ESTE CÓDIGO.
(Artículo 1882 CCyCN)
PODER JURÍDICO DE ESTRUCTURA
LEGAL:
Se está denotando no una facultad aislada como en el
caso de los derechos personales que son relativos,
"sino un conjunto de facultades que, por constituir
una unidad, se corresponde con la idea de poder"
La regulación de los derechos reales en cuanto a sus
elementos, contenido, adquisición, constitución,
modificación, transmisión, duración y extinción es
establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de
un derecho real no previsto en la ley, o la
modificación de su estructura.
SE EJERCE DIRECTAMENTE SOBRE SU
OBJETO, EN FORMA AUTÓNOMA:
 El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de
la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte
indivisa. El objeto también puede consistir en un bien
taxativamente señalado por la ley.
 Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo
adquiere posteriormente, la constitución o transmisión queda
convalidada.
 Es esencial, en el derecho real, que el titular puede actuar
directamente sobre el objeto sin necesidad de intermediario. En
cambio, en el derecho personal se necesita que el deudor cumpla
con la prestación. No existe en los derechos personales la
posibilidad de la actuación inmediata sobre la cosa.
FACULTADES DE PERSECUCIÓN Y
PREFERENCIA, Y LAS DEMÁS PREVISTAS EN
ESTE CÓDIGO:

El derecho real atribuye a su titular la facultad de:

 Perseguir la cosa en poder de quien se encuentra
 Preferencia con respecto a otro derecho real o
personal que haya obtenido oponibilidad
posteriormente.
 DIFERENCIAS ENTRE DERECHOS PERSONALES
Y DERECHOS REALES:
 El objeto de los derechos personales es la prestación, es decir, aquella conducta que el deudor debe
cumplir para satisfacer la expectativa del acreedor. La relación jurídica obligacional, entonces, se
constituye entre personas (acreedor y deudor). En cambio, el objeto de los derechos reales es la cosa
(objeto material susceptible de valor económico).
 Mientras en los derechos personales existe un sujeto pasivo (obligado a cumplir la prestación); en los
derechos reales, no hay un sujeto pasivo identificado, sino que es toda la sociedad la que debe abstenerse
de turbar u obstaculizar el ejercicio del derecho real por su titular. Por eso, los derechos reales son
oponibles “erga omnes”, es decir, contra todos.
 Los derechos personales son creados por las partes sin limitación en cuanto a número, porque en sus
contratos o convenciones, las personas pueden pactar derechos y obligaciones a voluntad. En cambio, en
materia de derechos reales rige el principio de “numerus clausus”, es decir, número cerrado. Los
derechos reales están establecidos en la ley y las personas no pueden crear otros. La enumeración legal de
los derechos reales es taxativa, o sea que no existen otros más que los previstos en la norma (ver
enunciación contenida en el art. 1887 CCyC).
 En los derechos personales la ley no exige publicidad, porque se trata de derechos relativos, que sólo
son oponibles entre las partes de la relación jurídica de que se trate. En los derechos reales, por ser
absolutos (oponibles erga omnes), la publicidad es obligatoria (inscripción en un Registro), para que
toda la sociedad los conozca, sepa quién es su titular y se abstenga de turbarlo en su ejercicio.
 ENUMERACIÓN - NUMERUS CLAUSUS:
14 - (ARTÍCULO 1887 CCYCN)

CONJUNTOS
PROPIEDAD
DOMINIO. CONDOMINIO. INMOBILIARIO
HORIZONTAL. S.

TIEMPO CEMENTERIO
SUPERFICIE. USUFRUCTO.
COMPARTIDO. PRIVADO.

SERVIDUMBR
USO. HABITACIÓN. HIPOTECA.
E.

ANTICRESIS. PRENDA.
 CLASIFICACIÓN

COSAS
SOBRE COSA PRINCIPALES REGISTRABLE
PROPIA O O S O NO
AJENA. ACCESORIOS. REGISTRABLE
S.
 DERECHOS REALES SOBRE COSA
PROPIA O AJENA:
 Carga o gravamen real.
 Son derechos reales sobre cosa: el dominio, el condominio, la
propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo
compartido, el cementerio privado y la superficie si existe
propiedad superficiaria. Los restantes derechos reales recaen
sobre cosa ajena.
 Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa
ajena constituyen cargas o gravámenes reales. Las cosas se
presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario. Toda duda
sobre la existencia de un gravamen real, su extensión o el modo
de ejercicio, se interpreta a favor del titular del bien gravado.
 DERECHOS REALES SOBRE COSAS
REGISTRABLES Y NO REGISTRABLES:

Los derechos reales recaen sobre cosas registrables

cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en
el respectivo registro a los efectos que correspondan.
Recaen sobre cosas no registrables, cuando los
documentos portantes de derechos sobre su objeto no
acceden a un registro a los fines de su inscripción.
 DERECHOS REALES PRINCIPALES Y
ACCESORIOS:

Los derechos reales son principales, excepto los

accesorios de un crédito en función de garantía.
Son accesorios la hipoteca, la anticresis y la
prenda.
ADQUISICIÓN:

 La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho

real requiere la concurrencia de título y modo suficientes. Para
que el título y el modo sean suficientes para adquirir un
derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar
legitimados al efecto.

 A la adquisición por causa de muerte se le aplican las

disposiciones del Libro Quinto (artículos 2277 al 2531
CCyCN).
 ADQUISICIÓN:
TÍTULO Y MODO SUFICIENTE:
TÍTULO SUFICIENTE:
 El acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por
finalidad transmitir o constituir el derecho real.

MODO SUFICIENTE:
 La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos
reales que se ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a
nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la
poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a
poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a
otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del
adquirente.
 La inscripción registral es el modo suficiente para transmitir o constituir derechos
reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no
registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera.
 TRANSMISIÓN:
POSESIÓN Y TENENCIA
Las relaciones de poder del sujeto con
una cosa son la posesión y la tenencia.

 Posesión: Hay posesión cuando una

persona, por sí o por medio de otra,
ejerce un poder de hecho sobre una
cosa, comportándose como titular de un T
derecho real, lo sea o no. D
 Tenencia: Hay tenencia cuando una
persona, por sí o por medio de otra,
ejerce un poder de hecho sobre una
cosa, y se comporta como representante
del poseedor.
 INOPONIBILIDAD – PUBLICIDAD:
 La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de
conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles
a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan
publicidad suficiente.
 Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la
posesión, según el caso.
 Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración
es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del
derecho real.
 No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes
participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían
conocer la existencia del título del derecho real.
MODOS DE ADQUISICIÓN:

PRESCRIPCIÓN
TRADICIÓN.
ADQUISITIVA.
 MODOS DE ADQUISICIÓN:
1) TRADICIÓN:
Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe.
Debe consistir en la realización de actos materiales de, por lo menos,
una de las partes, que otorguen un poder de hecho sobre la cosa, los
que no se suplen, con relación a terceros, por la mera declaración del
que entrega de darla a quien la recibe, o de éste de recibirla.
No es necesaria la tradición, cuando la cosa es tenida a nombre del
propietario, y éste pasa la posesión a quien la tenía a su nombre, o
cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla
a nombre de otro, quien la adquiere desde que el tenedor queda
notificado de la identidad del nuevo poseedor. Tampoco es necesaria
cuando el poseedor la transfiere a otro, reservándose la tenencia y
constituyéndose en representante del nuevo poseedor. La posesión se
adquiere asimismo por el apoderamiento de la cosa.
 MODOS DE ADQUISICIÓN:
2) PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA:
La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un
derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.

 Prescripción adquisitiva breve: La prescripción adquisitiva de derechos reales con justo título
y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión durante diez años. Si la cosa es
mueble hurtada o perdida el plazo es de dos años. Si la cosa es registrable, el plazo de la
posesión útil se computa a partir de la registración del justo título.
 Prescripción adquisitiva larga: Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de veinte años.
 No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la
mala fe de su posesión.
 También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble registrable,
no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su
cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se prevén en el
respectivo régimen especial sean coincidentes.
 Posesión exigible: La posesión para prescribir debe ser ostensible y continua.
EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS REALES:

Sin perjuicio de los medios de extinción especiales de

cada derecho real, éstos se extinguen en general por la
destrucción total de la cosa, por su abandono y por la
consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena.

Hay consolidación cuando una misma persona reúne la

titularidad de ambos derechos (ej: el usufructuario que
adquiere el inmueble o titular del fundo dominante en
la servidumbre que adquiere el fundo sirviente).
 ENUMERACIÓN - NUMERUS CLAUSUS:
14 - (ARTÍCULO 1887 CCYCN)

CONJUNTOS
PROPIEDAD
DOMINIO. CONDOMINIO. INMOBILIARIO
HORIZONTAL. S.

TIEMPO CEMENTERIO
SUPERFICIE. USUFRUCTO.
COMPARTIDO. PRIVADO.

SERVIDUMBR
USO. HABITACIÓN. HIPOTECA.
E.

ANTICRESIS. PRENDA.
 DOMINIO
Se encuentra regulado del artículo 1941 al 1982 CCyCN

 Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer
material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que
se pruebe lo contrario.

 Características:
 Perpetuidad: No tiene límite en el tiempo y subsiste con independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el dueño
no ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que éste adquiera el dominio por prescripción adquisitiva.
 Exclusividad: No puede tener más de un titular. Quien adquiere la cosa por un título, no puede en adelante adquirirla por
otro, si no es por lo que falta al título.
 Facultad de exclusión: El dueño puede excluir a extraños del uso, goce o disposición de la cosa, remover por propia
autoridad los objetos puestos en ella, y encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos, sujetándose a las normas
locales.
 Extensión: El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella o son sus accesorios. El dominio
de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su aprovechamiento sea posible,
excepto lo dispuesto por normas especiales.

 Dominio imperfecto. El dominio es imperfecto si está sometido a condición o plazo resolutorios, o si la cosa está
gravada con cargas reales.
 CONDOMINIO
Se encuentra regulado del artículo 1983 al 2036 CCyCN


El condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que
pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por
una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales,
excepto que la ley o el título dispongan otra proporción.

Cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la
cosa común sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio
interés u obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes
condóminos.

Los condóminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa
común o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre
determinadas partes materiales.
 PROPIEDAD HORIZONTAL:
- Se encuentra regulado del artículo 2037
al 2072 CCyCN  Disposiciones generales.
 Facultades y obligaciones de
los propietarios.
- La propiedad horizontal es el derecho
real que se ejerce sobre un inmueble
 Modificaciones en cosas y
propio que otorga a su titular facultades partes comunes.
de uso, goce y disposición material y  Reglamento de propiedad
jurídica que se ejercen sobre partes horizontal.
privativas y sobre partes comunes de un  Asambleas.
edificio, de conformidad con lo que
establece este Título y el respectivo
 Consejo de propietarios.
reglamento de propiedad horizontal. Las  Administrador.
diversas partes del inmueble así como las  Subconsorcios.
facultades que sobre ellas se tienen son  Infracciones.
interdependientes y conforman un todo
no escindible.
 Prehorizontalidad.
 CONJUNTOS INMOBILIARIOS:
Se encuentran regulados del artículo 2073 al 2086 CCyCN

Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales,
empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del
destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga,
comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las
normas administrativas locales.

 Características: Cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y

perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de
funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario,
obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que
agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes
y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman
un todo no escindible.

 Marco legal: Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y
demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las
normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
 TIEMPO COMPARTIDO:

Se encuentran regulados del artículo 2087 al 2102 CCyCN

 Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están
afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje,
comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones
compatibles con su destino.

BIENES INMUEBLES Y MUEBLES

 La constitución de un tiempo compartido requiere la afectación de uno o
más objetos a la finalidad de aprovechamiento periódico y por turnos, la
que, en caso de tratarse de inmuebles, debe formalizarse por escritura
pública, que debe contener los requisitos establecidos en la normativa
especial.
 CEMENTERIOS PRIVADOS:

Se encuentran regulados del artículo 2103 al 2113 CCyCN

 Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad
privada afectados a la inhumación de restos humanos.
 El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del
inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad de cementerio privado,
que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble juntamente con
el reglamento de administración y uso del cementerio. A partir de su
habilitación por parte de la municipalidad local el cementerio no puede
alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía.
 Posee un reglamento de administración y uso.
 SUPERFICIE:

Se encuentran regulados del artículo 2114 al 2128 CCyCN

 El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se
constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de
uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar,
forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el
terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y
plazo de duración establecidos en el título suficiente para su
constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales.
 El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o
sobre una parte determinada, con proyección en el espacio aéreo o en el
subsuelo, o sobre construcciones ya existentes aun dentro del régimen
de propiedad horizontal.
 USUFRUCTO:
Se encuentra regulado del artículo 2129 al 2153 CCyCN

 Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un

bien ajeno, sin alterar su sustancia.
 Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su
materia, forma o destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo
menoscaba.

 Disposiciones generales
 Derechos y obligaciones del usufructuario
 Derechos y deberes del nudo propietario
 Extinción
 USO:

Se encuentra regulado del artículo 2154 al 2157 CCyCN

 El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una
cosa ajena, su parte material o indivisa, en la extensión y con
los límites establecidos en el título, sin alterar su sustancia.
Si el título no establece la extensión del uso y goce se
entiende que se constituye un usufructo.
 El derecho real de uso sólo puede constituirse a favor de
persona humana.
 HABITACIÓN:

Se encuentra regulado del artículo 2158 al 2161 CCyCN

 La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble

ajeno construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia.
 El derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de persona
humana.
 No es transmisible por acto entre vivos ni por causa de muerte, y el
habitador no puede constituir derechos reales o personales sobre la cosa.
No es ejecutable por los acreedores.
 Cuando el habitador reside sólo en una parte de la casa que se le señala
para vivienda, debe contribuir al pago de las cargas, contribuciones y
reparaciones a prorrata de la parte de la casa que ocupa.
SERVIDUMBRE:
Se encuentra regulado del artículo 2162 al 2183
CCyCN.
La servidumbre es el derecho real que se
establece entre dos inmuebles y que concede al
titular del inmueble dominante determinada
utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La
utilidad puede ser de mero recreo.
La servidumbre puede tener por objeto la
totalidad o una parte material del inmueble ajeno.
La servidumbre es positiva si la carga real
consiste en soportar su ejercicio; es negativa si la
carga real se limita a la abstención determinada
impuesta en el título.
Disposiciones generales.
Derechos y obligaciones del titular dominante.
Derechos del titular sirviente.
Extinción de la servidumbre.
 DERECHOS REALES DE GARANTÍA:
 Se encuentran regulados del artículo 2184 al 2201 CCyCN
 Los derechos reales de garantía sólo pueden ser constituidos por contrato,
celebrado por los legitimados y con las formas que la ley indica para cada tipo.
 Los derechos reales de garantía son accesorios del crédito que aseguran, son
intransmisibles sin el crédito y se extinguen con el principal, excepto en los
supuestos legalmente previstos.
 La extinción de la garantía por cualquier causa, incluida la renuncia, no afecta
la existencia del crédito.
 Se puede garantizar cualquier crédito, puro y simple, a plazo, condicional o
eventual, de dar, hacer o no hacer. Al constituirse la garantía, el crédito debe
individualizarse adecuadamente a través de los sujetos, el objeto y su causa, con
las excepciones admitidas por la ley.
 SON TRES HIPOTECA, ANTICRESIS Y PRENDA.
 HIPOTECA:

Se encuentra regulado del artículo 22055 al 2111 CCyCN

 La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno

o más inmuebles individualizados que continúan en poder del
constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento
del deudor, las facultades de persecución y preferencia para
cobrar sobre su producido el crédito garantizado.

 Legitimación. Pueden constituir hipoteca los titulares de los

derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal,
conjuntos inmobiliarios y superficie.
 ANTICRESIS:

Se encuentra regulado del artículo 2212 al 2218 CCyCN

 La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre

cosas registrables individualizadas, cuya posesión se entrega al
acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se
autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda.

 Legitimación. Pueden constituir anticresis los titulares de los

derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal,
superficie y usufructo.
 PRENDA:
Se encuentra regulado del artículo 2219 al 2237 CCyCN

 La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no

registrables o créditos instrumentados. Se constituye por el dueño o
la totalidad de los copropietarios, por contrato formalizado en
instrumento público o privado y tradición al acreedor prendario o a
un tercero designado por las partes.

 Disposiciones generales.
 Prenda de cosas.
 Prenda de créditos.