DERECHOS REALES, REGISTRALES

E INTELECTUALES I

Universidad de Mendoza
 UNIDAD I – DISPOSICIONES GENERALES DE LOS DERECHOS REALES.
1) LOS DERECHOS REALES EN LA TEORÍA GENERAL DE LOS DERECHOS SUBJETIVOS:
El derecho subjetivo integra una serie de facultades y atribuciones otorgadas por el ordenamiento
jurídico a favor de una persona, para obrar en defensa y protección de sus intereses
Como los derechos reales conceden a su titular facultades sobre la cosa (potestad), y esas
facultades están protegidas por el ordenamiento jurídico, los derechos reales son derechos subjetivos.
El titular tiene la facultad de hacer respetar y cumplir con los fines del mismo derecho. Ejemplo: el
dueño, de defenderse de una turbación ilegítima.

 Ubicamos a los derechos reales dentro de los derechos subjetivos (facultades que se le entrega a
los titulares para la protección de su derecho);
 Son absolutos (se hacen valer y prevalecer frente a toda la sociedad); y
 patrimoniales (tienen contenido económico).
 Ubicación en el código civil y comercial: libro cuarto (derechos reales). Libro sexto: disposiciones
comunes a los derechos personales y reales.

DERECHOS PERSONALES Y DERECHOS REALES: DIFERENCIAS

La diferencia sustancial con el derecho personal parte de los elementos, este derecho establece un
vinculo jurídico entre dos sujetos, el sujeto activo que es el acreedor, y el sujeto pasivo que es el deudor.
El artículo 724 expresa: “La obligación es un relación jurídica en virtud de la cual el acreedor tiene el
derecho de exigir del deudor una prestación destinada a satisfacer un interés licito y, ante el
incumplimiento, a obtener forzadamente la satisfacción de ese interés”.
En cuanto a la relación de poder o poder físico sobre la cosa que es contenido de estos derechos, la
posesión atañe al derecho real, mientras que la tenencia de la cosa corresponde a un derecho personal.
 PERSONALES: Son aquellos en los cuales una persona es individualmente sujeto pasivo de un
derecho
 REALES: Son aquellos en los cuales no hay sujeto pasivo individualizado

DERECHOS REALES DERECHOS PERSONALES

CONCEPTO El derecho real es el poder jurídico, de La obligación es una relación jurídica en

estructura legal, que se ejerce virtud de la cual el acreedor tiene el derecho
directamente sobre su objeto, en forma a exigir del deudor una prestación destinada
autónoma y que atribuye a su titular las a satisfacer un interés lícito y, ante el
facultades de persecución y preferencia, incumplimiento, a obtener forzadamente la
y las demás previstas en este Código. satisfacción de dicho interés.
ELEMENTOS -Sujeto activo (titular) -Sujeto activo (acreedor)
-Cosa o bienes(objeto) -Sujeto pasivo (deudor)
-Prestación (objeto)

INMEDIATEZ El titular obtiene el beneficio El titular obtiene el beneficio por medio de

directamente de la cosa la persona del deudor. Ejemplo de ello es la
diferente situación del usuario y el locatario.

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 OBJETO COSAS O BIENES inmateriales PRESTACION (dar, hacer o no hacer)
taxativamente determinados por ley
(1883)
ORIGEN NACEN EXCLUSIVAMENTE DE LA LEY PRINCIPIO DE AUTONOMIA DE LA VOLUNTAD

ADQUISICION Se adquieren con la concurrencia del Nacen de los hechos o de los actos jurídicos
título y el modo que producen la adquisición de ellos

EJERCICIO La mayoría de los derechos reales, a La posesión no constituye el modo de

excepción de las servidumbres y la ejercicio de los derechos personales.
hipoteca, son ejercidos por la posesión
NUMERO CERRADO (numerus clausus) ABIERTO (Ilimitado)

REGIMEN LEGAL ORDEN PUBLICO NO tiene normas de orden publico

OPONIBILIDAD ABSOLUTA (se ejercen contra cualquiera RELATIVOS (se ejercen ante el deudor o sus
que atente contra ellos) Es decir, erga herederos)
omnes si tienen publicidad suficiente
ATRIBUTOS o IUS PREFERENDI: se patentiza mediante En principio carecen de ius preferendi y de
EFICACIA la prioridad por la época en que haya ius persequendi Excepcionalmente:
nacido el derecho, es decir el derecho Con ius preferendi: los casos de la existencia
anterior es preferido al derecho de privilegios de carácter excepcional.
posterior. Con ius persequendi: Privilegio del locador
IUS PERSEQUENDI: El derecho real es sobre las cosas muebles dentro del inmueble
inherente a la cosa; de ahí que su titular locado.
pueda perseguirla en manos de quien
se halle.
ACCIONES ACCIONES REALES ACCIONES PERSONALES
PROTEGEN
PUBLICIDAD NECESITAN PUBLICIDAD PARA SER NO NECESITAN PUBLICIDAD POR QUE EN
OPONIBLES A TERCEROS PRINCIPIO NO NECESITAN SE OPUESTAS A
TERCEROS
EXCLUSIVIDAD SI NO

PRESCRIPCION Se ADQUIEREN por prescripción Se EXTINGUEN por prescripción

EFECTOS Erga omnes Entre partes

También han existido doctrinas unitaristas respecto a la consideración de los derechos

patrimoniales sin dividirlos en reales y personales:
• Doctrina Personalista: Todos los derechos son personales, lo que entendemos por derecho
real no es más que una relación “pasivamente universal”, en vitud de la cual la sociedad
(sujeto pasivo) debe respetar el ejercicio del derecho real por su titular (sujeto activo). Es
una obligación cuyo objeto es una prestación de no hacer y su sujeto pasivo es todo el resto
de las personas. → Crítica: Desnaturaliza la teoría de las obligaciones al hablar de “sujeto
pasivo universal”.

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 • Doctrina Realista: Los derechos patrimoniales son todos derechos reales. La relación
obligación es una relación de patrimonios: El acreedor tiene un derecho real sobre el
patrimonio del deudor que consiste en agredir el mismo en el caso de incumplimiento. →
Crítica: El acreedor no tiene un derecho real sobre el patrimonio del deudor en las
obligaciones. Basa el concepto en la situación anormal y excepcional del incumplimiento.
Estas teorías no desestabilizaron los pilares del dualismo tradicional; por el contrario, tales
cuestionamientos sirvieron para profundizar las diferencias entre ambas clases de derechos y hacer
manifiesto el carácter absoluto del derecho real; es decir su alcance de oponibilidad erga omnes a
diferencia del efecto relativo del derecho personal. A partir de esta fase de la elaboración conceptual,
la teoría dualista derivo otros atributos de los derechos reales que hacen a su eficacia, cuales son las
facultades de persecución y preferencia.

MÉTODO DEL CÓDIGO

Tiene 13 títulos:
▪ Título I. Disposiciones Generales El Código Civil y Comercial está organizado con 1 título
▪ Título II. Posesión y la tenencia preliminar y 6 libros. El libro 4 está dedicado a los
▪ Título III. Dominio derechos reales y se divide en 13 títulos. En el libro 6 se
▪ Título IV. Condominio establecen disposiciones comunes a los derechos
▪ Título V. Propiedad Horizontal personales y derechos reales (ejemplo: prescripción,
▪ Título VI. Conjuntos Inmobiliarios privilegios).
▪ Título VII. Superficie En el título 1 del libro 4 se regulan disposiciones
▪ Título VIII. Usufructo generales y principios relativos a los derechos reales, que
▪ Título IX. Uso hace que no se repitan en cada uno de ellos.
▪ Titulo X. Habitación
▪ Título XI. Servidumbre
▪ Título XII. Derechos Reales de Garantía
▪ Título XIII. Acciones posesorias y acciones Reales.

TEORÍA DUALISTA
La rigurosa línea demarcatoria entre los derechos reales y personales trazada por la tesis dualista
encuentra serios escollos para explicar la naturaleza jurídica de ciertas figuras híbridas reconocidas por el
ordenamiento legal. En estas zonas grises se ubican algunos derechos personales con trascendencia real,
en el sentido de que gozan de oponibilidad respecto de terceros. En el lado opuesto, determinadas
situaciones provocan que el derecho real pierda sus atributos de persecución y preferencia.
Otras alteraciones presentan los nuevos derechos reales que incorporan un contenido obligacional,
sea porque su titular se “obliga” frente a otro, o porque “recibe” cierta prestación a cargo de otro que
posibilita el ejercicio del derecho real; como son los derechos reales de sepultura en el cementerio
privados y de tiempo compartido sobre la cosa afectada a ese sistema.

Distingue entre derechos reales y derechos personales.

✓ Derechos personales: son los derechos en los que una persona es individualmente sujeto pasivo
de un derecho
✓ Derechos reales: no hay sujeto pasivo individualizado. La relación se da entre el sujeto activo y la
cosa objeto.

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CONCEPTO DE DERECHO REAL (ART 1882):
Vélez no definía a los derechos reales, pero el art. 497 dice “a todo derecho personal corresponde una
obligación personal. No hay obligaciones que correspondan a derechos reales”. Indicaba que eran
distintos.
 NOTA: derecho real es el que crea entre las personas y las cosas una relación directa e inmediata,
de tal manera que no se encuentran en ella sino dos elementos, la persona, que es el sujeto activo
del derecho y la cosa, que es el objeto.

 DEFINICIÓN ANÁLITICA: es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas

sustancialmente de orden público, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa
(objeto) una relación inmediata, que previa publicidad (es decir que se conozca que es mío, ya sea
registral o posesoria), obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto
contrario al mismo (obligación negativa), naciendo para el caso de violación una acción real y que
otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ius persequendi y al ius preferendi. El principio
general es que se hable de cosas, solamente se refiere a bienes inmateriales cuando la ley lo
indique.

 CONCEPTO DEL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL: Artículo 1882: El derecho real es el poder jurídico,
de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye
a su titular las facultades de persecución y preferencia y demás previstas en este código.
- Estructura legal: ciertos requisitos que no se pueden cambiar.
- En forma autónoma: no necesita a nadie para ejercerlo
- Mantiene la teoría dualista.

En cambio, el artículo 724 habla del derecho personal: La obligación es una relación jurídica en
virtud de la cual el acreedor tiene derecho a exigir del deudor una prestación destinada a satisfacer un
interés lícito y ante incumplimiento, a obtener forzadamente la satisfacción del interés.
El artículo 1882, bajo análisis, define el derecho real como un PODER JURÍDICO; es decir: un derecho
subjetivo cuya esencia consiste en un señorío de la voluntad sobre personas o cosas, que se ejerce de
propia autoridad en forma autónoma e independiente de toda otra voluntad. El sujeto titular de este
señorío o potestad detenta un conjunto de derechos que todos deben respetar y que se establece
mediante la realización de una formalidad denominada acto de enajenación en virtud del cual quien
poseía todos esos poderes sobre la cosa los traslada total o parcialmente a otro sujeto de derecho.

Según Alicia Puerta de Chacón el derecho real se perfila como el derecho que recae sobre un objeto de
existencia actual, cierto y determinado, sea propio o ajeno (inherencia); el titular (sujeto activo) ejerce la
potestad jurídica de manera directa en inmediata, sin requerir la intervención de otro sujeto para actuar
sobre él y sacar provecho (inmediatez); la oponibilidad es frente a todos a condición de que sea cognoscible
(publicidad); en consecuencia el titular esta investido de las facultades de perseguir la cosa contra cualquiera
(persecución), y de ser preferido al derecho posteriormente constituido (preferencia); también ostenta la
facultad de excluir a los terceros, inclusive al constituyente cuando el derecho real recae sobre un objeto
ajeno (exclusión); dado que la oponibilidad compromete el interés general (orden público), la creación es
legal, de número limitado (numerus clausus) y las normas regulatorias son, predominantemente, de carácter
estatutario.

CARACTERES:
 Inherencia: esta calidad deviene del poder jurídico que recae de manera directa sobre el objeto,
que debe ser de existencia actual, cierto y determinado; y según el derecho real de que se trate,
será propio o ajeno. El artículo no refiere a la cosa sino al objeto, este vocablo lo explica el artículo

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 1883 al disponer que puede ser objeto del derecho real un bien taxativamente señalado por la
ley. En cambio, en derechos personales se puede contratar sobre cosas futuras, por ejemplo.
 Autonomía: esta nota apunta al aspecto interno del derecho, el titular ejerce la potestad en el
objeto con total independencia de la intervención de todo otro sujeto. La doctrina
mayoritariamente conoce este carácter con el nombre de inmediatez, en cambio el Código
incorpora el aditamento “en forma autónoma”. Esta expresión señala que el poder del titular es
autosuficiente para extraer la ventaja o beneficio que le reporta el objeto de su derecho. Sin
embargo, esta nota del derecho real va perdiendo intensidad desde el punto de vista dogmático
del dualismo tradicional, en particular con las nuevas formas de propiedad que exigen para el
goce de los bienes la prestación de servicios complementarios a cargo de terceros. (Ejemplo
tiempo compartido y cementerio)
 Estructura legal: creación y tipicidad legal. La norma dispone que el derecho real es de estructura
legal y ello significa que los derechos reales son de creación y tipicidad legal. A este carácter
apunta el artículo 1884 que expresa: “La regulación de los derechos reales en cuanto a sus
elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción
es establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o
la modificación de su estructura”. La expresión “estructura legal” que emplea la norma sintetiza
la regla de que solamente la ley es la que crea los derechos reales y regula su estructura vedando
a los particulares la creación voluntaria de derechos reales o la libertad para modificarlos. La razón
de esta distinción se debe a que las normas que regulan los derechos reales se fundan
principalmente en el orden público y son de carácter “estatutario”. Excepcionalmente la ley
admite la autorregulación convencional de los derechos reales (normas reglamentarias). En
cambio, el derecho personal en el ámbito contractual se sustenta en el principio de la “autonomía
de la voluntad” (Art. 958).
 Número limitado: numerus clausus (artículo 1887). Quiere decir que hay un número cerrado de
derechos reales, son taxativos.
 Facultad de persecución y preferencia: Estos atributos son específicos del derecho real porque
derivan de su oponibilidad a terceros, siempre que el derecho goce de publicidad suficiente
posesoria o registral, según el caso. Estas facultades atañen a la faz externa del derecho real y a
su eficacia. Ellas se manifiestan en situaciones jurídicas concretas y específicas, cuando el derecho
real entra en colisión con otros derechos reales o personales (por ejemplo, el caso de la doble
enajenación) o con otros intereses que terceros invoquen sobre la misma cosa (el acreedor
embargante o inhibiente de fecha posterior a la adquisición del derecho real). En estos casos el
derecho real constituido y publicitado primero en el tiempo (prior tempore potior iure) es
preferido y prevalente (ius preferendi). En caso de desapoderamiento su titular tiene el poder de
seguir a la cosa (ius persequendi) con efectos de exclusión respecto del tercero parte en el
conflicto. Los mismos atributos ostentan los derechos reales sobre objeto ajeno de goce y de
garantía.

En el caso de la preferencia puede ser ante un derecho personal u otro real, por
ejemplo, una persona que haya enajenado a otras dos un inmueble, la preferencia
sería según el tiempo. Las facultades de persecución a veces tienen un freno
cuando se habla de título oneroso y buena fe. (1886)

OTRAS FACULTADES: El titular del derecho real ostenta la facultad de excluir a terceros respecto del ejercicio
de su derecho, inclusive al propietario cuando lesiona el derecho real desmembrado que ha constituido. Por
ejemplo, el usufructuario tiene las acciones reales también contra el nudo propietario que lo ataca en el
ejercicio del derecho de usufructo.

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 PUBLICIDAD Y OPONIBILIDAD: Publicidad suficiente del derecho real a los efectos de su
oponibilidad. Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y
suficiente para la oponibilidad del derecho real. No pueden prevalerse de la falta de publicidad
quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título
del derecho real. Llama la atención al intérprete que esta norma se titule “inoponibilidad” y no
“oponibilidad” que es la característica del derecho real. Es factible considerar que este requisito lo
visualiza la norma desde la perspectiva del tercero a quien se le opone el derecho a condición de
que se publicite en debida forma; es decir que el derecho real es inoponible si no goza de publicidad
suficiente. Es indudable, aún en el sistema del código que se deroga, que la eficacia del derecho
real exige de publicidad suficiente, se trate de la publicidad posesoria o de la publicidad registral,
según sea el régimen jurídico del bien objeto del derecho.

ATRIBUTOS: PERSECUCIÓN Y PREFERENCIA

ARTICULO 1886: Persecución y preferencia. “El derecho real atribuye a su titular la facultad de perseguir
la cosa en poder de quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o
personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente”.

➔ El derecho de persecución o ius persequendi, es de la esencia de los derechos reales y le permite

a su titular obtener la cosa sobre la que ejerce su potestad de cualquiera que la tenga
ilegítimamente en su poder. (La facultad persecutoria se ejercita principalmente a través de la
acción real reinvindicatoria)
➔ La preferencia o ius preferendi implica la prevalencia de un derecho sobre otro, pero, a diferencia
de lo que sucede en materia de privilegios, no se refiere a colocarse en un determinado rango a
fin de cobrar acreencias sino a la concurrencia con otros derechos reales, de igual o distinta
naturaleza, sobre la misma cosa y que se expresa con la máxima primero en el tiempo, mejor en
derecho

EXCEPCIONES:
✓ Derechos creditorios oponibles a tercero: hay ciertos derechos personales con eficacia
respecto a terceros, en particular cuando la relación obligacional transita a la constitución
del derecho real, entonces el legislador le confiere protección especial. Sería el caso del
adquirente de inmueble por boleto de Compra Venta frente a los acreedores del
enajenante. Aunque el comprador solo ostenta un derecho creditorio a la cosa en tanto
carece de título formal suficiente, los artículos 1170 y 1171 CCyC le otorgan oponibilidad al
boleto en las ejecuciones individuales y colectivas respectivamente, si cumple los recaudos
de cada artículo.
Pero este no es el único supuesto de un derecho crediticio oponible a terceros. También el contrato
de leasing otorga un derecho personal al tomador con anterioridad al ejercicio de la opción de compra,
que publicitado registralmente tiene oponibilidad a terceros. También se da el caso de la venta de lotes
a plazo, regulada en la ley 14.005

✓ Adquisiciones legales: buscando seguridad dinámica del tráfico de bienes, el ordenamiento

priva excepcionalmente al propietario de la facultad persecutoria de su cosa frente a ciertos
terceros. La ley otorga la propiedad al subadquirente de buena fe y a título oneroso de
cosas inmuebles y de muebles registrables (art 392) y de cosas muebles (arts 760, 1895 y
concordantes) poniéndolo a salvo de los efectos invalidantes del título antecedente.

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CRISIS DEL DUALISMO TRADICIONAL: (CASOS DE CRISIS)
 Derechos personales con oponibilidad a terceros (boleto de compraventa) Ejemplo: que pasa con
la persona que compro un inmueble con un boleto de compraventa y no escrituró: tiene derecho
personal, no real. Y también un tercero traba embargo contra el inmueble. (solución 1170)
 Boleto de compraventa de inmuebles: ARTICULO 1170: El derecho del comprador de buena fe
tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si:
a) El comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de
quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;
b) El comprador pagó el VEINTICINCO POR CIENTO (25%) del precio con anterioridad a la traba
de la cautelar;
c) El boleto tiene fecha cierta;
d) La adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.

ARTÍCULO 1171: Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra. Los boletos de compraventa de
inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o
quiebra del vendedor si se hubiera abonado el VEINTICINCO POR CIENTO (25%) del precio.
El juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura pública. El comprador puede cumplir sus
obligaciones en el plazo convenido.
En caso de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer
grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio.

Pero este no es el único supuesto de un derecho crediticio oponible a terceros. También el contrato
de leasing otorga un derecho personal al tomador con anterioridad al ejercicio de la opción de compra,
que publicitado registralmente tiene oponibilidad a terceros. También se da el caso de la venta de lotes a
plazo, regulada en la ley 14.005

❖ Derechos personales con efecto re persecutorio (derecho del locatario sobre finca locada que
se enajena): Una situación semejante de derechos personales con trascendencia real presentan
los denominados “jus ad rem” que confieren al titular del derecho creditorio la facultad de
perseguir la cosa de su deudor. El Código Civil y Comercial prevé diversos supuestos, como el
derecho del retenedor desposeído (Arts. 2587 y 2591); la acción de inoponibilidad en el caso de
fraude (arts. 338 y 339 y arts. 118 y 119 de la Ley 24.522 de Concursos); el derecho del locatario
sobre la finca locada que es enajenada (art. 1189 b).

❖ Derechos reales inoponibles (subadquierente de buena fe y título oneroso): Estas anomalías han
puesto en jaque a la doctrina dualista y se propicia la formulación de otra clasificación de derechos
subjetivos patrimoniales, la de derechos oponibles y derechos inoponibles como categorías
superadoras de la distinción de los derechos reales y derechos personales. Sin embargo, como se
ha manifestado, el CCCN sigue la doctrina dualista tradicional por razones de ordenamiento y de
método, sin perjuicio del positivismo jurídico que permite dar soluciones justas a los conflictos de
la realidad y que no calzan en las estructuras pétreas de los dogmas teóricos.

❖ Obligaciones ambulatorias (contribución al pago de muro medianero). Ciertos derechos reales

tienen obligaciones: También existen obligaciones que dependen de una titularidad real, es decir,
que el titular del derecho real, y en su caso el poseedor de la cosa, esta obligado a cumplir
determinada prestación. Se trata de las denominadas “obligaciones protem rem o ambulatorias”.
El Código Civil y Comercial distingue las cargas reales que son los derechos reales sobre cosa ajena
visualizados del lado de quien los debe soportar (Art. 1888); por ejemplo, la servidumbre real que
grava el inmueble sirviente y que por su inherencia se transmite conjuntamente con el dominio
del mismo (Art. 2165); el nudo propietario que soporta el usufructo (Art. 2151); el propietario no

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 deudor del inmueble hipotecado que no está obligado con su persona o bienes, sino solamente
con el inmueble y por el monto de la garantía (Arts. 2189 y 2199), etcétera.

❖ Derechos reales con contenido obligacional (barrios privados): El reconocimiento legal de ciertos
derechos reales cuyo ejercicio importa el cumplimiento de determinadas prestaciones a cargo de
otro genera mayores cavilaciones. Se trata de las nuevas formas de propiedad (clubes de campo,
barrios privados, centros comerciales, cementerios privados, tiempo compartido) en las que se
manifiesta la necesidad del disfrute compartido de bienes y la prestación de servicios
complementarios por terceros.

FIGURAS INTERMEDIAS
✓ Derechos personales con ius preferendi: Créditos con privilegio de cobro (deudas a la AFIP, contrato
inscripto en el caso de las ventas de lotes a plazo).
✓ Derechos personales con ius persequendi: En virtud de un crédito personal se le otorga al acreedor
el derecho de perseguir determinadas cosas (privilegio del locador sobre los muebles introducidos
dentro del inmueble locado).
✓ Derechos reales sin ius persequendi: Adquisiciones ex lege (unidad II, punto 1)

OBJETO DE LOS DERECHOS REALES:

ARTÍCULO 15: Titularidad de derechos. Las personas son titulares de los derechos individuales sobre los
bienes que integran su patrimonio conforme con lo que se establece en este Código.

ARTÍCULO 16: Bienes y cosas. Los derechos referidos en el primer párrafo del artículo 15 pueden recaer
sobre bienes susceptibles de valor económico. Los bienes materiales se llaman cosas. Las disposiciones
referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al
servicio del hombre.

El artículo 15 expresa que los derechos individuales sobre los BIENES integran el patrimonio de las
personas y el artículo 16 agrega que son susceptibles de valor económico. Además, dispone que Los bienes
materiales se llaman cosas. Y que Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y a
las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del hombre.
Nuestro sistema establece una relación de género a especie entre uno y otro concepto: el bien es el
género y la cosa es la especie.
La gran diferencia metodológica entre el Código Civil anterior y el actualmente vigente es que este
último ha incluido en la parte general las disposiciones referidas a los bienes y las cosas con fundamento
en que, si bien las cosas constituyen el elemento de los derechos reales, en los derechos personales su
objeto: la prestación, puede consistir en dar una cosa, situación que amerita su inclusión en una parte
general que reúne las normas referidas a las personas, los bienes, las cosas, los hechos y actos jurídicos.

ARTÍCULO 1883: Objeto. “El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que
constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto también puede consistir en un bien
taxativamente señalado por la ley.”

El artículo 1883 fija como regla que el objeto de los derechos reales es siempre una cosa material,
independientemente de la extensión en la que se ejercen sobre ella las facultades que confiere cada tipo.
El segundo párrafo del artículo bajo análisis pone fin a una vieja discusión doctrinal al decidir que los
bienes también pueden ser objeto de los derechos reales, con la limitación para esta categoría, que sean
especialmente nominados por la ley.

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 a) Cosas y bienes: (artículo 16 C.C.C.N.) bienes materiales e inmateriales taxativamente
determinados con valor económico.
b) Parte material de la cosa ajena: (usufructo (artículo 2130), uso (artículo 2154), habitación (artículo
2158), servidumbre predial (artículo 2163), y derecho de superficie (artículo 2116)
c) Propiedad separada del suelo (Propiedad horizontal, superficie, derecho real de sepultura).
d) Parte indivisa del derecho real: cuota parte indivisa o ideal determinada por porcentual
(condominio, co-superficie, co-usufructo, co-uso y cohabitación).
e) Comercialidad: las cosas que estén dentro del comercio y las cosas que no estén en el comercio
por su inajenabilidad relativa y aquellas cuya enajenación esté prohibida por cláusula de no
enajenar.

REQUISITOS DEL OBJETO DE LOS DERECHOS REALES: Cuando se encara la elaboración de una teoría
general es ineludible formular una definición lo suficientemente amplia que contenga todos los atributos
de ese objeto, a pesar que algunos puedan no estar presentes en ciertos casos.
En este sentido podemos definir el objeto sobre el cual se ejerce el derecho real como un bien actual y
determinado, que esté en el comercio, susceptible de aprovechamiento, de contenido patrimonial, y que
se encuentre a disposición del sujeto en cantidad limitada.

DERECHOS INTELECTUALES:
En nuestro tiempo se incluye en el patrimonio el derecho que tiene el autor de una obra científica,
literaria o artística para disponer de ella y explotarla económicamente por cualquier medio. Por la índole
del objeto sobre el cual el derecho se ejerce, estos facultamientos se denominan derechos intelectuales.
La protección y regulación jurídica de las creaciones intelectuales han originado la formación de
normas y principios jurídicos especializados, distintos de los que en el derecho civil gobiernan los derechos
sobre los bienes materiales. Este conjunto de normas y principios se denomina derechos intelectuales o
derecho intelectual.
Adoptamos la expresión derechos intelectuales para designar genéricamente los derechos de autor, el
derecho de las patente de invención (derechos intelectuales sobre las invenciones), y el derecho de los
modelos y dibujos industriales. También se propicia la protección de los descubrimientos científicos.
Siguiendo ideas proclamadas durante la revolución francesa, ha sido corriente, bajo la denominación
de propiedad intelectual, asimilar estos derechos al dominio sobre las cosas, es decir, considerarlos
derechos reales.

Resumiendo, derecho intelectual es la facultad reconocida a una persona (autor en sentido amplio),
para disponer de una creación espiritual determinada, no sólo en el aspecto intelectual propiamente
dicho (pudiendo sólo el reformarla, etcétera), sino también en el aspecto patrimonial, para beneficiarse
con el producto de su explotación económica.

2) CREACIÓN Y TIPICIDAD LEGAL:

El Código Civil y Comercial establece el carácter estatutario de las normas que crean y regulan los
derechos reales el Art. 1884 que expresa:

ARTÍCULO 1884.- Estructura. “La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos,
contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo
por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su
estructura”.

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FUNDAMENTO: ORDEN PÚBLICO.
Esta norma consagra la importancia de la ley en la creación y regulación de los derechos reales
siguiendo los lineamentos del código anterior. Vélez fundamentó esta restricción en que el “numerus
apertus” sería una fuente fecunda de conflictos y pleitos y que se perjudicaría la libre circulación de
los bienes en la economía.
La regla general es que los particulares carecen de facultades para crear o modificar los derechos
reales cuyos efectos trascienden el ámbito meramente particular. No pueden existir otros derechos
reales más que los que el código y las leyes especiales instituyan como tales. El fundamento está dado
por el orden público; es la ley o voluntad general quien decide el “estatuto jurídico de la propiedad”
que es fundamental para la vida en sociedad y se sustenta en los lineamientos políticos, económicos,
sociales y morales imperantes en la sociedad en un momento dado. La naturaleza de los derechos
reales, sus efectos de oponibilidad a terceros y la consiguiente proyección en el tráfico jurídico de los
bienes, justifica el importante protagonismo de la ley en su ordenamiento con miras al interés general.
El orden público importa la restricción a la autonomía de la voluntad. El nuevo Código mantiene el
principio del numerus clausus. Dicho sistema consiste en que la ley organiza los derechos reales en
número limitado y cerrado, fijando el contenido de cada uno de ellos y dándole un nombre, quedando
de tal modo rígidamente fijados los tipos posibles de derechos reales y su extensión (Gatti).

La regulación de los derechos reales en cuanto a:

• Elementos
• Contenido
• Adquisición
• Constitución SÓLO POR LEY (ORDEN PÚBLICO)
• Modificación art. 1884
• Transmisión
• Duración
• Extinción

ESTRUCTURA Y NORMAS ESTATUTARIAS

ARTÍCULO 1884.- Estructura. “La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido,
adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es
nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura”.

➢ NORMAS ESTATUTARIAS (orden público): Son aquellas que los sujetos, por su propia voluntad,
no pueden convenir en modificar o no observar; son disposiciones legales de carácter imperativo
inderogables por la voluntad del particular. Se trata de normas estructurales de los derechos
reales que establecen los elementos esenciales de los derechos reales (sujetos, objeto, causa, y
contenido) y disponen todo lo atinente a su dinámica, ello es la adquisición, transmisión,
extinción y publicidad. Son la gran mayoría.

➢ NORMAS REGLAMENTARIAS (facultad de autorregular algún aspecto del derecho real) Ejemplo:
facultad de condóminos de suspender la partición por un término no mayor a 10 años. Son
disposiciones de carácter excepcional y supletorio que permiten la autorregulación particular de
algún aspecto de su derecho real que no compromete el interés general. El CCCN del mismo
modo que la legislación anterior contempla distintos supuestos en que admite el pacto en
contrario; por ejemplo, la revocación del dominio revocable opera con efecto retroactivo, salvo
pacto en contrario.

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SISTEMA DEL NUMERUS CLAUSUS: ENUMERACIÓN (Art. 1887).
El Código Civil y Comercial mantiene el sistema del denominado número cerrado de los derechos reales
creados por la ley. El siguiente artículo los enumera taxativamente y los ordena de mayor a menor
contenido

ARTÍCULO 1887: Enumeración. Son derechos reales en este Código:

▪ El dominio;
▪ El condominio
▪ La propiedad horizontal
▪ Los conjuntos inmobiliarios;
▪ El tiempo compartido;
▪ El cementerio privado;
▪ La superficie;
▪ El usufructo;
▪ El uso;
▪ La habitación;
▪ La servidumbre;
▪ La hipoteca;
▪ La anticresis;
▪ La prenda.

REGÍMENES ESPECIALES:
 Warrants: vinculados a derechos reales de garantía sobre cosas muebles (mercaderías,
frutos y productos) tendientes a la movilización del crédito prendario. Leyes 928 y 9643.
 Debentures: Ley General de Sociedades (ley 19.550), actúan como una expresión de los
derechos reales de garantía, donde las sociedades comerciales recurren al crédito público
emitiendo esos títulos.
 Prenda con registro: ley 12962 ratifica el decreto ley 15348/46
 Ley de navegación: regula la copropiedad, prenda e hipoteca naval.
 Código Aeronáutico: prevé la hipoteca aeronáutica.

CLASIFICACIONES: DIVERSOS CRITERIOS (artículos 1888 a 1891):

❖ DERECHOS REALES SOBRE COSA PROPIA O AJENA: Por el OBJETO

Artículo 1888: “Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente PROPIA:
1. Dominio.
2. Condominio.
3. La propiedad horizontal.
4. Los conjuntos inmobiliarios.
5. El tiempo compartido.
6. El cementerio privado.
7. La superficie si existe propiedad superficiaria.

Los restantes derechos reales recaen sobre cosa AJENA.

Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o gravámenes
reales. Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario. Toda duda sobre la existencia

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de un gravamen real, su extensión o el modo de ejercicio, se interpreta a favor del titular del bien
gravado.”

Son derechos reales sobre cosa AJENA: Constituyen cargas o gravámenes reales que se trasmiten con
la propiedad de la cosa y podemos distinguirlos entre los de goce o disfrute y los de garantía:
1. el usufructo
2. el uso
3. la habitación Del 1 al 4 son de GOCE Y DISFRUTE
4. la servidumbre Del 5 al 7 son de GARANTÍA
5. la hipoteca
6. la anticresis
7. la prenda
8. la superficie en tanto no exista propiedad superficiaria

Artículo 1888.- Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real. “Son derechos reales
sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos
inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria.
Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena.
Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o gravámenes
reales. Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario. Toda duda sobre la existencia
de un gravamen real, su extensión o el modo de ejercicio, se interpreta a favor del titular del bien gravado”

❖ DERECHOS REALES PRINCIPALES Y ACCESORIOS: Por la AUTONOMÍA o INDEPENDENCIA

Artículo 1889: “Los derechos reales son principales, excepto los accesorios de un crédito en función de
garantía. Son accesorios la hipoteca, la anticresis y la prenda.”

Se da la misma situación que en la clasificación anterior: El código no la tenía. Es una elaboración de la

doctrina que ahora ha tomado carácter de ley. Los derechos reales se diferencian según tengan o no una
existencia autónoma.
➔ Los que tienen vida propia se denominan derechos reales principales o independientes. Los
derechos reales principales cumplen principalmente la función de goce o de utilidad del objeto
para su titular. Se trata de derechos que se ejercen por la posesión y se pueden adquirir por
prescripción adquisitiva. Es decir, se califican de principales cuando no están atados a otro derecho
creditorio, en este sentido tanto los derechos sobre cosa propia como los de disfrute son
principales. Son derechos reales principales los que recaen sobre objeto propio y los derechos
reales de usufructo, uso, habitación y servidumbre.

➔ En cambio, son accesorios o de garantía los que dependen de un derecho principal de crédito,
como la hipoteca, la anticresis y la prenda. Su titular se asegura el cumplimiento de una obligación;
son accesorios por cuanto su existencia y duración dependen de la obligación principal cuyo
cumplimiento aseguran. Los derechos reales de garantía, aun cuando se haga tradición del objeto
al deudor o a un tercero como sucede con la anticresis y la prenda, cumplen principalmente una
función de garantía porque los frutos se deben aplicar a la satisfacción del crédito. Estos derechos
no se pueden adquirir por prescripción adquisitiva.

PRINCIPALES: ACCESORIOS:
▪ Dominio ▪ Hipoteca
▪ Condominio ▪ Anticresis

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 ▪ Propiedad horizontal ▪ Prenda
▪ Conjuntos inmobiliarios
▪ Tiempo compartido
▪ Cementerio
▪ Superficie
▪ Usufructo
▪ Uso
▪ Servidumbre

❖ DERECHOS REALES SOBRE COSAS REGISTRABLES Y NO REGISTRABLES: Por la REGISTRACIÓN del

objeto (Importante distinción porque difiere el régimen jurídico de adquisición o constitución)
Artículo 1890: “Los derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción
de los títulos en el respectivo registro a los efectos que correspondan.
Recaen sobre cosas no registrables, cuando los documentos portantes de derechos sobre su objeto no
acceden a un registro a los fines de su inscripción.”

El requisito legal de registración de los derechos reales está presente en todos aquellos cuyo objeto
sean cosas inmuebles; las cosas muebles, en principio, no son registrables salvo los casos de excepción
que la misma normativa implementa.

La transmisión o constitución de derechos reales sobre inmuebles permite diferenciar dos estadíos:
 En el primero, el derecho se adquiere mediante el título y el modo suficientes, pero su
oponibilidad es relativa, es decir que sólo puede ser invocado con relación a las partes y personas
que intervinieron en el negocio jurídico causal (Derechos Reales de grado menor);
 Luego se procede a la publicidad registral, ósea a la anotación en el Registro de la Propiedad
Inmueble, lo cual hace que el derecho real asentado resulte oponible a todos en general (Una vez
inscriptos adquieren la categoría de grado mayor).
Cabe destacar que el desdoblamiento antedicho no resulta de aplicación en aquellos casos en los
cuales la inscripción registral es constitutiva del derecho real, como sucede con las cosas muebles
registrables: automotores, buques, aeronaves, caballos de carrera.

❖ EJERCICIO POR LA POSESIÓN O POR ACTOS POSESORIOS. Por la POSESIÓN

Artículo 1891: “Todos los derechos reales regulados en este Código se ejercen por la posesión, excepto las
servidumbres y la hipoteca. Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y
determinados sin que su titular ostente la posesión.”

La relación inmediata entre el sujeto y el objeto del derecho real permite diferenciar dos categorías de
derechos reales: aquellos que se ejercen por la posesión, en los cuales ésta es exteriorizadora de la
existencia del derecho y aquellos otros como la hipoteca en la cual, por no haber desplazamiento, el
inmueble queda en poder del titular de dominio.

3) MODOS DE ADQUISICIÓN:
ADQUISICIONES ORIGINARIAS Y DERIVADAS; DIFERENCIAS Y EFECTOS.

El Artículo 1892 CCCN se refiere a la adquisición derivada y mantiene para los actos entre vivos el
sistema del título y el modo suficientes consagrado por el Código Civil. En cuanto a la transmisión por
causa de muerte de los derechos reales remite a las disposiciones del Libro Quinto del CCCN respecto
del heredero y el legatario.

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 Este Capítulo también contempla los modos originarios de adquirir los derechos reales. Los artículos
1894 y 1895 refieren a las adquisiciones por causa de la ley y a la prescripción adquisitiva (Arts. 1897
a 1905).

ADQUISICIONES ORIGINARIAS ADQUISICIONES DERIVADAS

El derecho real nace en cabeza del adquirente. Se El derecho real se recibe del anterior titular. Hay una
adquiere libre de cargas y gravámenes. El objeto se transmisión. Se adquiere con las cargas, gravámenes y
adquiere independientemente y a pesar del derecho limitaciones del titular anterior, siguiendo el principio
que tenía el propietario anterior, o si la cosa no tenía del artículo 399: “Nadie puede transmitir un derecho
dueño o es abandonada. (Por ejemplo: prescripción mejor o más extenso que el que posee, sin perjuicio de
adquisitiva; apropiación; cosas abandonadas sin las excepciones legales”. (Si tengo un inmueble
dueño: por ejemplo me encuentro una silla tirada en hipotecado y lo transfiero, me hago cargo de la
una playa) hipoteca)

ESTE MODO SE CLASIFICA EN:

• ENTRE VIVOS: Titulo suficiente y modo suficiente,
conforme el artículo 1892.
• POR CAUSA DE MUERTE: Titulo singular (legatario)
o universal (heredero)

TITULO Y MODO SUFICIENTE:

El Código Civil y Comercial mantiene el sistema de adquisición derivada entre vivos consagrado por el
Código Civil que exige el título y el modo suficientes para la constitución de los derechos reales. O sea que
el proceso de constitución del derecho real requiere de estos dos elementos: el titulo suficiente que es la
causa jurídica del modo suficiente
Respecto de las cosas inmuebles y de las cosas muebles no registrables el modo consiste en la tradición
posesoria, es decir la entrega efectiva de la posesión de la cosa. En cambio, para las cosas muebles
registrables la inscripción sustituye la tradición
El artículo 1892 sistematiza en una disposición general los conceptos de título y modo suficientes para la
constitución y transmisión de los derechos reales, que se encontraban dispersos en distintas partes del
Cogido Civil anterior
Se distinguen las palabras constitución y transmisión, porque la transmisión tiene por objeto el mismo
derecho que pasa del enajenante al adquirente (por ejemplo, la compraventa que transmite el dominio de
la cosa). En cambio, la expresión constitución se refiere a un derecho distinto al del disponente, de menor
contenido (por ejemplo, la constitución del usufructo, del derecho de superficie, etc)

TRANSMISIBILIDAD:

ARTICULO 1906.-Transmisibilidad. Todos los derechos reales son transmisibles, excepto disposición legal
en contrario.

La finalidad de la ley es que los bienes no queden excluidos del trafico jurídico, salvo en los casos
expresamente estatuidos o autorizados por la ley.
En el Código Civil, las facultades jurídicas de enajenación a título oneroso o gratuito estaban
consignadas en cabeza del titular del derecho de dominio en el art. 2515 del Código de Vélez. Gatti plantea
el interrogante acerca de si esta posibilidad corresponde únicamente al titular de dominio o si es posible
extenderla al derecho de propiedad en general; sostiene al respecto que la facultad de disponer del propio

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derecho alcanza no sólo a los derechos reales, sino que se extiende también a los creditorios por lo cual
"no forma parte del contenido de ese derecho, sino de la capacidad de derecho de las personas para
realizar actos de la vida civil que no les son prohibidos".
La metodología adoptada en el nuevo Código Civil y Comercial ha permitido receptar esta postura e
incluir en esta parte general y como principio, la facultad jurídica de disposición del derecho real, en la
medida que la estructura propia de cada tipo lo permita, por ejemplo: el derecho de usufructo es
enajenable con las restricciones que marca el artículo 2142.

PROHIBICIÓN DE CONSTITUCIÓN JUDICIAL:

ARTICULO 1896.-Prohibición de constitución judicial. El juez no puede constituir un derecho real o

imponer su constitución, excepto disposición legal en contrario.

El juez no puede por su propia voluntad imponer o constituir forzadamente un derecho real. Distinta
es la situación de los casos judiciales sometidos a su decisión en que debe reconocer o no un derecho real
que es objeto de la controversia. Por ejemplo, las servidumbres forzosas previstas por el artículo 2166 son
impuestas por la ley, el juez ordenará su establecimiento si el pretensor demuestra que se cumplen los
presupuestos previstos en la norma, pero ello no significa que él la disponga sin respaldo legal. La norma
prohíbe que el juzgador por su propio imperio disponga la constitución del derecho real, tal sería el caso
en que para garantizar el cumplimiento de una sentencia ordene la constitución de una hipoteca u otro
derecho real de garantía, cuando estos derechos solamente nacen de la convención (Art.2185).
También es frecuente que en los contratos de constitución de los derechos reales las partes regulen
una serie de cuestiones que no siempre tienen relación con el derecho real que se transmite o que se
constituye sino con derechos personales que ellas asumen; si esa interpretación es posible los
contratantes podrán exigirse las prestaciones pactadas y, en caso de incumplimiento, demandar los daños
que correspondan por la responsabilidad contractual en que se hubiera incurrido, pero que en ningún
caso altera o modifica el derecho real constituido y reglado. De allí que la interpretación judicial del
contrato, de ser necesaria, no podrá derivar en la constitución de un derecho real.

4) ADQUISICIÓN DERIVADA ENTRE VIVOS:

TÍTULO: Debe analizarse en doble sentido,

 Titulo material o causal, que es el acto jurídico que da nacimiento al derecho real, es decir, titulo
como causa generadora de derechos reales. Ejemplo: Compraventa-donación (locación NO
porque transmito el uso y goce no tengo la finalidad de transmitir propiedad);
 Título formal o instrumental, que es el documento por medio del que se exterioriza el título causa
revestido de las formalidades legales. Es el acto jurídico valido cuya finalidad consiste en
constitución o transmisión de un derecho real propio del disponente, capaz y legitimado al efecto,
al adquirente, también capaz, formalizado conforme los requisitos establecidos por la ley, que
tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real. Ejemplo: Escritura pública en el caso de
inmuebles; (ojo: excepciones: art. 1017, 1553). La forma dependerá de la naturaleza de la cosa o
bien.

TEORÍA DEL TITULO SUFICIENTE Y MODO / AMBITO DE APLICACIÓN:

Durante la vigencia del Código Civil de Vélez se discutía si la teoría del título se aplicaba solamente a
las adquisiciones derivadas entre vivos o también a las originarias.

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 La doctrina mayoritaria sostuvo que la misma es aplicable solo hacia las adquisiciones derivadas entre
vivos, posición que siguió el CCCN en el artículo 1892. “Título y modo suficiente. La adquisición derivada
por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia del título y del modo suficiente.

TÍTULO+MODO = DERECHO REAL.

ARTÍCULO 399: Regla general. “Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el que
tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas”.

ARTÍCULO 1892.- Título y modos suficientes. “La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho
real requiere la concurrencia de título y modo suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que
tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen
por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto
jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del
propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere
a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas
registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho
así lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser
capaces y estar legitimados al efecto.
A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto”.

TITULO SUFICIENTE: CARACTERIZACIÓN Y REQUISITOS

Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley que
tiene por finalidad transmitir o construir el derecho real. Para que el título y el modo sea suficiente sus
otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto. ((Existe un derecho real, que indica que no se
necesita el modo, es la HIPOTECA)).

❖ REQUISITOS OBJETIVOS DEL TÍTULO SUFICIENTE:

 Finalidad traslativa: el acto jurídico tiene que tener por finalidad transmitir o constituir un
derecho real. Puede tratarse de un contrato con finalidad transmisiva de dominio (por
ejemplo la Compraventa) o constitutivo de otro derecho real (por ejemplo el usufructo).
 Forma requerida por ley: ese acto tiene que estar revestido de las formalidades exigidas de
la ley. Las formalidades legales del título dependen de la cosa o bien que constituye el
objeto del acto y de la naturaleza del mismo (Por ejemplo: para las cosas inmuebles la forma
impuesta es la escritura pública, salvo lo dispuesto para la subasta judicial y administrativa
o las donaciones al Estado). Impone a determinados actos jurídicos distintas formalidades.
Distintos casos:
o Inmuebles: escritura pública. → EXCEPCIONES: Subasta judicial y administrativa
(acta de remate-auto de aprobación y acta de toma de posesión), donación al
estado, sentencia, auto de adjudicación de bienes (tres hermanos se adjudican
bienes) o de partición de bienes.

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 El derecho real en inmuebles nace fuera del registro porque la inscripción es declarativa, y con la
sola escritura no tengo la propiedad, sino que necesito el modo.
o Muebles: distinción en registrables (automóvil, titulo causa seria compraventa
y título formal el título del vehículo logrado con la inscripción, a diferencia del
registro de propiedad inmueble que no lo hace nacer sino solo inscribir) o no
registrables (solo título causa porque no necesita formalidad, por ejemplo,
comprar un celular).
 Otro requisito del título suficiente es que sea aplicable a la cosa que se entrega, el titulo
mal aplicado es un título putativo o insuficiente para adquirir el derecho real

❖ REQUISITOS SUBJETIVOS DEL TITULO SUFICIENTE:

 Legitimación: el transmitente debe ser el titular del derecho que transmite o dispone o
tener facultades suficientes (se necesitan para constituir derechos reales facultades
expresas a través de un poder especial). El sujeto debe estar legitimado al efecto, es decir,
debe ser el propietario quien disponga de la cosa o el apoderado con facultades expresas.
 Capacidad: disponente y adquirentes capaces. No deben existir vicios del consentimiento
 Es necesario que el acto de transferencia no adolezca de vicios del consentimiento. El error
esencial, el dolo esencial y la violencia causan la nulidad del acto

Si falta algún requisito objetivo o subjetivo no hay derecho real. Por ejemplo, puede haberlo firmado
un menor, un incapaz, un menor emancipado donando algo que recibió a título gratuito, etc.

TÍTULOS INSUFICIENTES: El ordenamiento contempla otros títulos que no son suficientes para
adquirir derechos reales pero les reconoce ciertos efectos jurídicos. Los mismos son justo título,
titulo putativo y boleto privado.

❖ JUSTO TITULO:

ARTICULO 1902: “El justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un
derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas para su validez,
cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto.
La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta
de derecho a ella. Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la
documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente
establecidos en el respectivo régimen especial.”

Es aquel que reúne los elementos objetivos, pero carece de algún elemento subjetivo. Adolece de los
vicios de capacidad de los otorgantes o de la ausencia de legitimación del disponente del derecho, es
decir, carece de alguno de los requisitos subjetivos.
- Quien transmite el derecho real no es el legitimado: Ejemplo: A transmite la propiedad de una
cosa que es de B.;
- Quien transmite el derecho es el legitimado para no es capaz: Ejemplo: A transmite una cosa de
su propiedad, pero al momento de hacerlo está inhibido.

En el caso de nulidad del título por incapacidad, el justo título constituye el antecedente necesario de
la adquisición legal por el subadquirente de buena fe y a título oneroso. En cambio, si la enajenación es a

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non dominio porque el acto se realiza sin intervención del titular del derecho ese justo título es inoponible
al propietario, pero puede dar lugar a la convalidación del derecho real.
La posesión fundada en justo título es ilegítima y de buena o mala fe según el caso. El justo título es
uno de los requisitos para que opere la prescripción breve.

¿Para qué nos sirve el Justo Titulo? Para la prescripción adquisitiva breve: Artículo 1902. El justo título para
la prescripción adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce
por la posesión, revestido de las formas exigidas por la ley, pero su otorgante no es capaz o no está
legitimado. La buena fe en relación posesorio consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de
derecho a ella. Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la
documentación, así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos en el
respectivo régimen especial. (Sino cumplí con todas las diligencias establecidas en la ley)
✓ Si transcurren diez años puedo oponerla y adquiero el dominio. El anterior sujeto puede pedir la
restitución del inmueble, si es antes de los diez años no se puede hacer nada.
✓ Si se sanea la nulidad se adquiere el derecho real.
✓ NO PUEDE HABER BUENA FE SIN JUSTO TITULO, PERO SI JUSTO TITULO SIN BUENA FE. POR ESO HAY
QUE ACREDITARLO.

CASO WILL-RI. La empresa Cerro Largo S.A. era propietaria de tierras en Chacras de Coria. Durante la
dictadura militar los dueños de la empresa y el gerente desaparecieron y estas tierras se hicieron figurar
a través de documentos falsos como cedidas a personas inexistentes que luego se las vendieron a Will-Ri
S.A. por U$S 150 (valían muchísimo más en realidad). Luego del retorno de la democracia, estos terrenos
son comprados por “Misa Chico” (empresa del hijo de Massera), se lotean y se venden a varias personas.
En este caso, los adquirentes de los terrenos son poseedores ilegítimos, fundados en justo título (los
verdaderos dueños eran los desaparecidos, no el hijo de Massera) y de buena fe. Ello a los efectos de la
prescripción. (Adquisición a non domino)

❖ BOLETO DE COMPRAVENTA:

En el caso de la compraventa de inmueble, es un título causa, adolece de defecto de forma porque se

exige la escritura, pero genera derechos y obligaciones entre las partes.
El efecto es la oponibilidad respecto de terceros en los supuestos del artículo 1170 (sobre acreedores
embargantes tengo preferencia si cumplo requisitos), artículo 1171, y la posibilidad de acogerse a la ley
de regularización dominial.
En el caso del automotor, es título causa y genera derechos y obligaciones entre las partes, pero no se
adquiere tampoco el derecho real hasta que haga la inscripción registral.
La expresión boleto de compraventa en la jerga jurídica alude al contrato de compraventa de
inmuebles o automotores que tiene la forma de instrumento privado. Este documento genera entre los
contratantes efectos meramente obligacionales porque no cumple todavía con la formalidad de la
escritura pública que exige la ley para transmitir el dominio sobre la cosa inmueble.
El instrumento privado por el que se transmite o constituye un derecho real sobre cosa inmueble o un
automotor es un título insuficiente porque le falta la forma legal. Pero cabe señalar que el CCCN no
desprotege totalmente al adquirente poseedor en estas situaciones.
o Automotores el Código Civil y Comercial incorpora un nuevo supuesto de prescripción
adquisitiva larga decenal (Art. 1899 tercer párrafo).

18
 o Respecto de los inmuebles los Artículos 1170 y 1171 confieren oponibilidad al boleto de
compraventa inmobiliaria respecto de terceros, si se cumplen los recaudos previstos en las
citadas normas. Además, el CCCN mantiene la vigencia de las Leyes 24.374 y 26.493 de
Regularización dominial a los fines de que el adquirente por boleto poseedor del inmueble
perfeccione la adquisición mediante el procedimiento que estatuye la normativa.

❖ TITULO PUTATIVO:
Equivale a un título realmente existente, cuando el poseedor tiene razones suficientes para creer en
la existencia de un título a su favor, o para extender su título a la cosa poseída. EL Código Civil y Comercial
no lo regula.

➔ EFECTOS: Posesión ilegitima de buena fe.

➔ SUPUESTOS: título inexistente (existe en la creencia del poseedor), por ejemplo, que recibí algo
por testamento, pero en el trayecto lo revocaron.
Aplicado a cosa distinta: si por medio de la escritura me entregaron el departamento A pero tome
posesión del B no adquiero ningún derecho real. Me sirve solo para la buena fe.

2 CASOS:
 El poseedor tiene la convicción de tener un título que en realidad no tiene (Por ejemplo, testamento
revocado por uno de fecha posterior sin conocimiento del poseedor)
 El poseedor tiene un título suficiente pero lo aplica a una cosa diferente (Por ejemplo, tiene el título
del lote A pero por erro toma la posición del lote B)

El título putativo es un título insuficiente porque el título suficiente debe ser verdadero y aplicado a la
cosa poseída, ni siquiera sirve para la prescripción breve en el Código de Vélez. Solamente tiene efectos
con relación a la posesión de buena fe, si el poseedor incurrió en error o ignorancia de hecho excusable.
Tendrá los efectos propios de la buena fe en una eventual reivindicación: Conserva los frutos percibidos
y se le deben los gastos necesarios y útiles.
Probablemente por estas razones el Código Civil y Comercial no lo haya previsto. Sin embargo, ello no
significa que en la práctica no se puedan dar los supuestos previstos en la norma transcripta. En tales
casos habrá de apreciarse si existe buena fe en la posesión del adquirente de conformidad con las pautas
que establece el Art. 1918; Al no estar receptado en el nuevo código esto ha sido criticado por muchos
doctrinarios, ya que es una situación que va a seguir dándose.

SANEAMIENTO DE LOS TITULOS INSUFICIENTES:

 CONVALIDACIÓN:

ARTÍCULO 1885.- Convalidación. Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo adquiere
posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada.

Específico de los derechos reales. Ejemplo: vendo un inmueble que no era mío, pero resulta que
después soy heredero del dueño. Venta de cosa ajena que después adquiero.
No hace falta celebrar otro acto como en la confirmación, sino que se adquiere por disposición de la
ley. Se aplica a todos los derechos reales.

La convalidación constituye un medio para sanear títulos defectuosos a fin de dar certeza y seguridad
al tráfico jurídico de los bienes. La norma contempla uno de los casos del justo título, cuando la

19
enajenación se realiza a non domino o sea por quien no es el propietario de la cosa o no se encuentra
expresamente apoderado al efecto
El acto es nulo pero el defecto se purga por la adquisición ulterior de la propiedad de la cosa cualquiera
sea la causa jurídica de la adquisición (sucesión por causa de muerte, compraventa, donación, prescripción
adquisitiva, etc.).
La convalidación admitida por la ley es de naturaleza sustantiva porque exige la adquisición de la
propiedad. El sistema registral inmobiliario no admite la convalidación formal por la inscripción de un
título inválido.
La ley 17.801 de Registro de la Propiedad Inmueble dispone expresamente: “La inscripción no
convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes” (art. 4).

Corresponde distinguir la convalidación de otros medios saneatorios de títulos como la confirmación

de la nulidad relativa (Art. 393).
La confirmación puede tener lugar respecto del otro supuesto de justo título, que es el que otorga el
propietario incapaz.
Si bien ambos son modos de purgar los defectos de actos jurídico nulos, la confirmación cubre el vicio
del acto por la sola voluntad de quien tiene derecho a demandar la nulidad, sin el consentimiento de la
parte a cuyo favor se hace.
En cambio, la convalidación requiere necesariamente la adquisición del derecho del propietario
anterior.

La convalidación es diferente a:
- Confirmación: El afectado debe emitir una declaración expresa de voluntad para confirmar el
acto. (puede tener lugar respecto del otro supuesto de justo título: incapacidad) → Sanear un
título con voluntad propia.
- Prescripción: El paso del tiempo sanea la irregularidad del título;
- Adquisición ex lege

 CONFIRMACIÓN: RATIFICACIÓN

ARTÍCULO 393: Requisitos. “Hay confirmación cuando la parte que puede articular la nulidad relativa
manifiesta expresa o tácitamente su voluntad de tener al acto por válido, después de haber
desaparecido la causa de nulidad.
El acto de confirmación no requiere la conformidad de la otra parte”.

El afectado debe emitir una declaración expresa de voluntad para confirmar el acto. (Puede tener lugar
respecto del otro supuesto de justo título: incapacidad)
Por ejemplo, un incapaz celebró un acto jurídico y la nulidad del acto está en beneficio de él, solo él
puede pedirla a través de su representante, pero se confirma si llegada la mayoría de edad el menor por
sus propios medios lo confirma. Debe celebrarse un nuevo acto
Quien actúa lo hace sin poder suficiente, luego es ratificado aquello que realizó. Ejemplo: mandatario
con poder general, es ratificado.

➔ Ratificación: sanea el acto hecho por su propio nombre o representación.

 CONVERSIÓN:

ARTICULO 384: Conversión. El acto nulo puede convertirse en otro diferente válido cuyos requisitos
esenciales satisfaga, si el fin práctico perseguido por las partes permite suponer que ellas lo habrían
querido si hubiesen previsto la nulidad.

20
OTROS MODOS: ADQUISICIÓN LEGAL A FAVOR DEL TERCERO DE BUENA FE
La regla general es que siempre las adquisiciones de derechos reales se hacen por transmisión (en el
caso de los modos derivados, intervivos o mortis causa), o por modos originarios (cuando no se tiene en
cuenta el derecho real, si existiera, que tenía el anterior titular de la cosa)
Las adquisiciones legales (ex lege) representan una excepción a estos principios, ya que en este caso
no va a ser la transmisión, sucesión o adquisición originaria la que le otorgue el derecho real al nuevo
titular, sino que es la misma ley la que le otorga esa calidad.

ARTÍCULO 1894: Adquisición legal. “Se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con
indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles y de muros,
cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso, y el que se origina en la accesión de cosas muebles
inseparables; la habitación del cónyuge y del conviviente supérstite, y los derechos de los adquirentes y
subadquirentes de buena fe”
La ley es otro modo de adquirir los derechos reales. Además, el Código Civil y Comercial nos indican
las servidumbres forzosas del artículo 2166 Código Civil y Comercial.

ARTÍCULO 399.- Regla general. “Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el
que tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas”.

 CASO 1: ARTÍCULO 1895: Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por
subadquirente. “La posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no
registrables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales
principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de
quien la invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo
régimen especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no
son coincidentes”.

EJEMPLO: Tenemos tres sujeto, “A” le presta la bicicleta a “B”, “B” abusando de su confianza se la
vende a “C”; cuando “A” se entera quiere recuperarla ¿Podrá triunfar ante una reivindicación contra
“C”? DEPENDE.

➔ Si se cumplen los requisitos del artículo 1895 “C” puede ampararse en el mismo y si “A” prueba
que fue gratuito puede recuperarla. ¿A quién protege a este artículo? Este artículo protege a
“C” porque este no sabía que “B” no era el propietario. Hay una apariencia jurídica respecto de
las cosas muebles porque generalmente no tienen mucho valor. (CASO DE DESPRENDIMIENTO
VOLUNTARIO Y SE INTERVIERTE EL TÍTULO). Al propietario le queda una acción personal por
daños y perjuicios contra B.

EJEMPLO: El sujeto “A” es menor de edad, le vende a “B” su computadora, “B” la vende a “C”. En este
caso hay un desprendimiento voluntario pero el primer acto puede ser nulo o anulable. ¿“A” pide la
anulación del acto y “C” puede ampararse en el 1895? SÍ porque se basó en la buena fe y apariencia
de que la recibió del propietario.

EJEMPLO: “C” lo vende a “D”, pero este último sabía que el primer acto estaba viciado. ¿Adquiere
derecho real? SÍ, porque el que adquirió derecho real por ley fue “C”, poco importa que las
transmisiones posteriores sean de mala fe, es decir, en el tercero se produjo la adquisición del dominio
y “D” está recibiendo un derecho real perfecto.

21
 Requisitos para aplicar el artículo:
• Existencia de un subadquirente: que sean mínimo 3 sujetos;
• Desprendimiento voluntario: A le presta a B la bicicleta de su propiedad, no hurtada ni
perdida;
• El subadquirente adquiere a título oneroso: se presume onerosidad (Se presume la
onerosidad salvo prueba en contrario)
• El subadquirente debe ser de buena fe (El artículo protege al tercer adquirente basado
en una teoría de apariencia jurídica. El subadquirente en los supuestos analizados tiene
un justo título y adquiere el derecho real por ley.

 CASO 2: ARTÍCULO 392: Efectos respecto de terceros en cosas registrables. “Todos los
derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble
registrable, por una persona que ha resultado adquirente en virtud de un acto nulo, quedan
sin ningún valor, y pueden ser reclamados directamente del tercero, excepto contra el
subadquirente de derechos reales o personales de buena fe y a título oneroso. Los
subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha
realizado sin intervención del titular del derecho”.

Se protege a los subadquirentes, también hay tres sujetos. La acción reivindicatoria (cuando se
quiere recuperar la posesión de una cosa) cuando exista tercer adquirente de buena fe y a título
oneroso no es válida por más nulo que haya sido el acto. La diferencia es que el artículo se aplica a las
cosas muebles registrables e inmuebles.

¿CUÁNDO NO SE APLICA EL ARTÍCULO 392? En las adquisiciones a non domino, en donde el

propietario no intervino. → Ejemplo: Puede haber una falsificación de títulos y de firmas. En este
supuesto no se aplica la adquisición legal ya que siempre ha intervenido el propietario.

CASOS REALES DE ADQUISICIÓN A NON DOMINO:

✓ En el año 2017 en mar de plata, se procesa a profesionales por cometer estafas con casas
abandonadas. El juez federal dispuso embargo para los procesados (abogados, corredores,
escribanos). Falsificaban documentación para adueñarse de casas abandonadas y luego venderlas,
pero para eso buscaban los titulares registrales para hacer poderes falsos generalmente de personas
fallecidas (pertenecían a herederos) o que no vivían en mar de plata. En este caso, aunque las
personas que compraron sean de buena fe NO se pueden amparar porque el propietario no
intervino.
✓ Una persona le pidió prestada la bicicleta a la vecina y la vendió. Otra mujer indico haberla comprado
de buena fe, pero no participó su propietaria así que no es válido el artículo 392; aunque si podría
ampararse en el artículo1895.

22
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA (remisión a unidad V).
Es otro modo de adquirir derechos reales. Es un modo originario, no aplica para derechos que no se
ejercen por la posesión ni actos posesorios (hipotecas o servidumbres negativas), y se prohíbe la
usucapión para la superficie. Hay prescripción breve y larga.

ARTÍCULO 1897.- Prescripción adquisitiva. “La prescripción para adquirir es el modo por el cual el
poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado
por la ley”.

MODO SUFICIENTE:
El modo recibe esta denominación porque es el modo de cumplimiento del tiempo. El titulo opera
como la causa remota de la adquisición del derecho real y el modo como la causa próxima. La tradición
cumple la función de modo traslativo o constitutivo del derecho real porque es el medio material
conforme al cual las partes contratantes cumplen lo establecido en el título que es el antecedente jurídico
que da sentido a la tradición.
Es decir, el modo suficiente es aquel que, unido al título suficiente hace adquirir no solo el dominio
sino también aquellos derechos reales que se ejercen por la posesión.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen
por la posesión.
El acreedor no adquiere ningún derecho real sobre la cosa antes de la tradición, excepto disposición
legal en contrario (art. 720).

ARTÍCULO 1924 “Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que recibe. Debe consistir en
actos materiales de, por lo menos, una de las partes, que otorguen un poder de hecho sobre la cosa…”.

Para la hipoteca no es requisito la tradición para su constitución, sí el titulo suficiente.

En el caso de la escritura que ya indica que la tradición se ha hecho solo tiene efectos entre las partes,
frente a terceros no tiene valor la cláusula porque me tienen que demostrar que efectivamente hubo
entrega material de la cosa, que se realiza por un acto de cualquiera de las partes por ejemplo que me dé
la llave. Efectivamente hay que tenerlo a disposición, por ej. Si hay un ocupa, no puedo tener la tradición,
porque no hay vacuidad

TRADICIÓN: Cuando una parte entrega una cosa a otra que recibe. Debe consistir en actos
materiales de, por lo menos, una de las partes, que otorguen un poder de hecho sobre la cosa;
(en el caso de la escritura que ya indica que la tradición se ha hecho solo tiene efectos entre
las partes, frente a terceros no tiene valor la cláusula porque me tienen que demostrar que
efectivamente hubo entrega material de la cosa, que se realiza por un acto de cualquiera de

23
 las partes por ejemplo que me dé la llave. Efectivamente hay que tenerlo a disposición, por ej.
Si hay un ocupa, no puedo tener la tradición, porque no hay vacuidad (1926)

REQUISITOS DE LA TRADICION PARA LA TRANSMICION DEL DERECHO REAL:

1. Debe ser hecha por el propietario de la cosa
2. Las partes tanto el que transmite y el que recibe deben tener capacidad legal necesaria
3. La tradición debe ser por título suficiente.

En conclusión: El título suficiente es la causa remota de adquisición del derecho real: Acto jurídico
obligacional. Además, necesito el modo suficiente que es la causa próxima, acto jurídico real.

Modo suficiente = la tradición, en caso de derechos reales que se ejercen por la posesión
(condominio-uso-habitación).

REGLA Y CASOS DE EXCEPCIÓN.

La tradición es constitutiva del derecho real. Aplica en caso de derechos reales que se ejerzan por la
posesión. Este principio general tiene muy pocas excepciones: → La traditio brevi manu y el constituto
posesorio
El caso de las servidumbres positivas, donde el primer uso equivale a la tradición
Y el caso en el que la inscripción registral sea el modo suficiente, por ejemplo: los automotores y los
equinos de pura sangre de carrera.
 En la traditio brevi manu no hace falta la entrega material de la cosa porque ya se está en
contacto con ella, por ejemplo: si yo soy inquilino y el propietario me lo vende a mí, ya estoy
adentro. Lo mismo pasa si se lo vende a otra persona y yo sigo el contrato con la otra persona.
Es decir que es lo que sucede cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y este por un
acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre. El ejemplo más clásico es el
del locatario que compra el inmueble locado.
 En el constituto possesorio es al revés, cuando quien es propietario y está en poder se la
transfiere a otro, pero me quede en posesión. En este caso se celebra un acto jurídico distinto
a la posesión, puede hacerse en la misma escritura, pero de forma simultánea y con fecha
cierta (es cuando se tiene certeza que se celebró ese día y se obtiene mediante certificación
de escribano y sellos) esto es importante para evitar el fraude a los acreedores. Es lo que
sucede cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en
poseedor a nombre del adquirente. El ejemplo clásico es el caso de la transmisión de dominio
más contrato de locación con la misma persona

▪ Modo suficiente: inscripción registral→ Automotores decreto-ley 6582 y modif.

→ Equinos de pura sangre de carrera: Ley N° 20.378

▪ Modo suficiente: primer uso, en caso de servidumbres positivas, que son las que se constituyen
entre inmuebles, por ende, el modo suficiente es cuando empiezo a transitar por el camino.

LA TRADICION Y EL REGISTRO: Para los automotores registro de propiedad de automotor (hay 4 en San
Rafael). Registro de propiedad de inmueble (BERNARDO IRIGOYEN).
En el caso de inmuebles es declarativo porque ya se adquirió el derecho real. En el caso de
automotores, equinos de pura sangre de carrera es constitutiva.

24
5) PUBLICIDAD: POSESORIA Y REGISTRAL
En nuestro ordenamiento existen dos sistemas publicitarios de derechos reales: la publicidad
posesoria y la publicidad registral.
El Código Civil se Velez reguló a la tradición como modo de adquisición de los derechos reales y también
como sistema de publicidad de la adquisición de derechos reales de las cosas muebles e inmuebles,
excepto para el derecho de hipoteca (que no se ejerce por la posesión) para el que instituyó la publicidad
registral. Con relación a los inmuebles la tradición no era un sistema de publicidad suficiente, únicamente
quienes intervenían en este acto o participaban en él conocían de su existencia. Por esta razón la ley
17.711 modificó el artículo 2505 del Código Civil e incorporó para las cosas inmuebles la publicidad
registral y concomitantemente se sancionó la ley 17.801 del Registro de la Propiedad Inmueble. Este
registro instituye un sistema de publicidad formal creado por el legislador para dar mayor certeza al
conocimiento de las titularidades reales

LOS REGISTROS SE CLASIFICAN POR SUS EFECTOS EN DECLARATIVOS Y CONSTITUTIVOS

➢ REGISTROS DE INSCRIPCIÓN DECLARATIVA: el registro declarativo solo tiene efectos de

publicidad y oponibilidad a terceros. El derecho real nace fuera del registro con el título y el modo
suficiente (tradición) pero para la oponibilidad a terceros necesita la inscripción de título.
El registro de la propiedad inmueble es de efecto declarativo. Este sistema presume que los titulares
de los derechos reales son aquellos cuyos títulos se encuentran inscriptos, pero no garantiza la exactitud
de las constancias registrales. Por esta razón estos registros tienen mayor riesgo de ser inexactos en
comparación con los registros constitutivos, en el sentido de que se adquieran derechos reales que no se
encuentren inscriptos.
Por esta razón la opinión mayoritaria de la doctrina civilista ha sostenido que la publicidad registral
inmobiliaria no ha desplazado a la publicidad posesoria respecto de los derechos reales que se ejercen
por la posesión. La verdadera publicidad material no es el acto de la entrega de la cosa (tradición) sino el
ejercicio efectivo de los actos posesorios y este sistema de publicidad material de los hechos se
complementa con la publicidad registral.
También algunos registros de cosas muebles registrables son de efecto declarativo. Las aeronaves
tienen un régimen semejante al de los inmuebles. El código aeronáutico (ley 17.285) contempla la
inscripción de la transferencia de dominio en el registro nacional de aeronaves con efecto declarativo, si
bien el citado ordenamiento no efectúa referencia expresa al recaudo de la tradición. El acto jurídico debe
ser realizado por medio de instrumento público o privado debidamente autenticado
Un sistema análogo establece la ley de navegación 20.094 para los buques de más de 10 toneladas

➢ REGISTROS DE INSCRIPCIÓN CONSTITUTIVA: estos registros confieren mayor seguridad a los

terceros. El artículo 1893 establece: “si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la
registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real.”
El registro constitutivo opera con mayor fuerza de certeza que el registro declarativo porque el derecho
real se adquiere con la inscripción de la transferencia. En esta clase de registros es menor el riesgo de que
no coincida la realidad extrarregistral con la realidad registral, aunque también pueden darse
inexactitudes de títulos insuficientes o nulos inscriptos; baste imaginar el caso de los automotores
robados inscriptos en el registro a nombre de terceros. Son registros de carácter constitutivo: el registro
automotor; el registro de equinos sangre pura de carrera. Comprende a las cosas muebles que son
susceptibles de identificación y por tanto objeto de registración

25
 TERCERO INTERESADO Y DE BUENA FE:
El tercero protegido por la apariencia formal del registro es el tercero interesado de buena fe. La noción
de buena fe se desprende de la parte final del artículo 1893 que dice: No pueden prevalerse de la falta de
publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del
título del derecho real.
Ello significa que quien conoce o debe conocer la existencia del título del derecho real no inscripto no
puede invocar la inoponibilidad por falta de registración. La buena fe del tercero es subjetiva (buena fe-
creencia), el tercero no debe conocer ni haber podido conocer obrando con diligencia la existencia del
derecho real no inscripto
Tampoco puede invocar buena fe quien no tomó los recaudos necesarios para tener la convicción de
que quien le transmite o constituye el derecho real tiene el título suficiente, es decir es el propietario o
legitimado con capacidad para disponer. El conocimiento del tercero debe abarcar la realidad registral
y la extrarregistral. Es la problemática que presenta el título nulo inscripto (justo título). Al respecto
el artículo 1902 último párrafo ordena “cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere
el examen previo de la documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los
actos de verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen especial”.
Las cuestiones relativas a la constitución, publicidad y oponibilidad de los derechos reales y a la buena
fe registral son las más espinosas y polémicas de los derechos reales y dan lugar a grandes debates
doctrinarios, como sucedió antes de la sanción del Código Civil y Comercial con el intento frustrado de
sustituir la tradición posesoria de las cosas inmuebles por la inscripción constitutiva del derecho real.

ARTÍCULO 1893: Inoponibilidad. “La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de

conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe
mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente
para la oponibilidad del derecho rea.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que
conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real”.

ANALISIS DEL ARTÍCULO

 OPONIBILIDAD: posibilidad de hacer valer un derecho o relación jurídica a los terceros que no participan
en ella. Condición esencial: que el tercero en conflicto conozca o pueda conocer la existencia del derecho
anterior mediante publicidad suficiente. SI no hay publicidad suficiente prevalece el TERCERO.
 PUBLICIDAD SUFICIENTE: la inscripción registral o posesión según el caso: la forma de publicidad dependerá
del régimen de cada bien objeto del derecho real:
▪ Inmuebles: inscripción registral.
▪ Muebles: publicidad posesoria.
▪ Muebles registrables: inscripción registral.
 TERCEROS INTERESADOS DE BUENA FE: los desinteresados no pueden invocar la inoponibilidad de lo no
inscripto. Ejemplo: Un usurpador respecto de los titulares de derecho no inscripto.
Los interesados cuentan con un interés jurídico digno de tutela, y por ello pueden invocar la inoponibilidad
del título no inscripto (sucesores particulares, acreedores privilegiados, retenedores, quirografarios, titulares de
otros derechos reales, ej. Hipotecar dos veces). Es quien resulta perjudicado por la falta de registración del título,
que desconoce la existencia del título no inscripto y tiene interés legítimo en averiguar el estado jurídico de los
bienes, documentos, limitaciones e interdicciones inscriptas.
El tercero debe ser de buena fe, no conoce ni pudo conocer la existencia del derecho real no inscripto que se
le opone actuando con debida diligencia (ej. Acercarse al registro a ver que hay inscripto).

26
 Los derechos reales son oponibles erga omnes (frente a todos), esto hace entrar en juego el ius
persecuendi y ius preferendi cuando entramos en conflicto. Pero acá estamos haciendo referencia a un
tercero en particular, los interesados.

6) EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS REALES:

ARTÍCULO 1907: Extinción. “Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos patrimoniales
y de los especiales de los derechos reales, éstos se extinguen, por la destrucción total de la cosa si la ley
no autoriza su reconstrucción, por su abandono y por la consolidación en los derechos reales sobre cosa
ajena”.

27
 UNIDAD II: RELACIONES DE PODER. DISPOSICIONES GENERALES.
1) RELACIONES DE PODER
Desde que el hombre es hombre y se sirve de las cosas, existen innumerables relaciones o situaciones
de hecho entre éste y las cosas, algunas de las cuales necesitan ser reguladas por el ordenamiento jurídico
en la medida en que producen efectos que, por su parte, generan conflictos. Por lo tanto se considera que
son relaciones entre los sujetos y las cosas, con distintos efectos jurídicos de cada una de ellas.
Las relaciones de poder como el poder de hecho que un sujeto, por sí o por medio de otro, ejerce
sobre una cosa, ya sea comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no, o reconociendo la
existencia de un poseedor del cual deriva su poder.
Es importante no confundirlas con las relaciones jurídicas, poderes jurídicos o derechos reales, así
como también se debe destacar la total independencia entre unas y otras, es decir, existe la posibilidad
de la relación de poder si la relación jurídica (Por ejemplo, posesión sin dominio) y viceversa (Por ejemplo,
dominio sin posesión) → Son una contraposición a las relaciones jurídicas; por ejemplo, una relación
jurídica seria alguien que compra una casa tiene una relación jurídica de propiedad. En cambio, una
relación de poder seria el ladrón que roba dentro de una casa

Comentario: no hay que confundir los derechos reales con las relaciones de poder. A veces coinciden
como cuando tengo mi computadora y yo la uso; mi auto inscripto y lo uso; pero otras no, como por
ejemplo, cuando me roban mis lentes yo pierdo la posesión de los lentes y me protege la ley a través de
las acciones reales, y quién me los robó no tiene título respecto de los mismos, pero si una relación de
poder por ende tiene acción posesoria.
En el caso de un inmueble si un ocupa se mete a una casa desocupada que no es el dueño, los
verdaderos dueños tienen acciones reales y posesorias; pero el que está adentro tiene acciones
posesorias. ¿Quién gana? Seguramente el otro si lo voy a sacar con violencia.

METODOLOGIA
El tema es tratado en el LIBRO IV. TITULO II, denominado “posesion y tenencia”, compuesto de 3
capítulos, con 32 artículos en total, simplificando y acortando considerablemente el articulado de Vélez.
• Capítulo 1. Disposiciones generales. (Artículos 1908 al 1921).
• Capítulo 2. Adquisición, ejercicio, conservación y extinción. (Artículos 1922 al 1931).
• Capítulo 3. Efectos de las relaciones de poder. (Artículos 1932 al 1940).

El Código Civil y Comercial, adopta la denominación relaciones de poder, comprensiva de la posesión

y la tenencia y, en casos excepcionales, de la yuxtaposición. Su tratamiento no está incluido entre las
disposiciones generales de los derechos reales, sino que ha merecido un título separado que contiene:
disposiciones generales; adquisición, ejercicio, conservación y extinción; y efecto de las relaciones reales;
todo ello antes de entrar en la regulación de cada uno de los derecho reales, manteniendo en este aspecto
la estructura del Código de Vélez y la propuesta en el Proyecto del 98, a pesar de no haber mantenido la
terminología allí propuesta.

28
ENUMERACION

ARTÍCULO 1908: “Las relaciones de poder del sujeto con una cosa son la POSESIÓN y la TENENCIA.”
El nuevo Código ha receptado sólo dos de estas relaciones: posesión y tenencia, desechando la mera
yuxtaposición local por carecer de interés jurídico. Asimismo, los servidores de la posesión únicamente
son tenidos en cuenta para facilitar la defensa extrajudicial de la posesión (art. 2240).

CONCEPTO/ TIPOS DE RELACIONES DE PODER:

➢ POSESIÓN: Artículo 1909: “Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce
un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no”.
- Por sí o por medio de otra: yo no estoy en mi finca, pero está el contratista.
- Poder de hecho: el corpus.
- Comportándose como titular: el animus.

La posesión es un hecho jurídico que produce consecuencias jurídicas y consiste en que una persona
tenga en su poder una cosa corporal como señor y dueño
La posesión necesita o requiere de dos elementos para configurarse: el corpus que es la cosa en sí, y
el animus que es la intención de tener la cosa como propia, de comportarse respecto de ella como lo haría
su dueño. Por lo tanto se considera que la posesión requiere la intención y la conducta de un propietario.
La posesión se presume siempre de buena fe.
El juguete que el hada del derecho colocó en la cuna de la doctrina. (Ihering).
➔ Son poseedores: el dueño (titular del dominio), el ladrón, el usurpador, el adquirente con
boleto de compraventa, etc.

➢ TENENCIA: Artículo 1910: “Hay tenencia cuando una persona por sí o por medio de otra ejerce un
poder de hecho sobre una cosa y se comporta como representante del poseedor”.

29
 La tenencia es lo que sucede cuando una persona por sí o por medio de otra ejerce un poder de hecho
sobre la cosa pero reconoce que le pertenece a otra persona.
Es el apoderamiento material sobre un bien con independencia del título que podría justificarlo. Es el
hecho de tener en su poder un bien en virtud de un título que atribuye a otro la propiedad de dicho bien.
Tener la tenencia de algo significa poder detentarlo y controlarlo, poseerlo de modo material,
independientemente de que sea su dueño.
En principio, el tenedor es aquel que solo tiene el corpus (tenencia material de la cosa reconociendo
en otro el derecho de posesión), pero careciendo del animus que se requiere para estar investido del
derecho de posesión.
➔ Son tenedores: Aquellos que tarde o temprano tienen la obligación de devolver la cosa, como
por ejemplo el comodatario que vive en el campo que se le ha cedido, lo cultiva, paga
impuestos, si así se ha acordado en el contrato; o también sería el caso de devolver los libros
pedidos en la biblioteca; o el caso del locatario, depositario, etc.

De los dos elementos de la posesión, claramente, acá está solo el corpus, respetando la estructura de
Savigny. Corpus sin animus domini.
La tenencia se mantiene como una relación de poder “inferior” en cuanto a efectos a la posesión y, por
supuesto, no es eficaz para la prescripción adquisitiva ni para las adquisiciones legales. Sin embargo, el
nuevo Código la equipara a la posesión en relación a las acciones que la protegen, teniendo hoy los
tenedores las mismas defensas que los poseedores de cualquier clase.
El Código elimina la distinción de la tenencia relativa en interesada y desinteresada (de acuerdo al uso
que se podía hacer o no de la cosa) y ha optado por calificarla, al igual que la posesión, en legítima e
ilegítima y de buena o de mala fe, como veremos más adelante.
Tal como sucede en materia posesoria, la relación de poder de tenencia es independiente del derecho
real o personal que detenta el tenedor. En este sentido diferenciamos el derecho a tener la cosa del hecho
de la tenencia: en el primer caso hay que atender al contrato (locación, comodato, depósito, etc.) o al
derecho real (prenda, por ejemplo) que legitima la relación real; en el segundo únicamente al corpus y al
animus.

➢ SERVIDORES DE LA POSESION: Artículo 1911. (Presunción de poseedor o servidor de la

posesión). …. “Quien utiliza una cosa en virtud de una relación de dependencia, servicio, hospedaje
u hospitalidad, se llama, en este Código, servidor de la posesión”.
En este caso hay contacto con la cosa y voluntad, pero el poder sobre esa cosa la tiene otra persona.
La relación con la cosa es voluntaria pero accesoria porque siempre los limites los marca el verdadero
poseedor.
Los servidores de la posesión son aquellos que tienen un contacto con la cosa pero la posesión no es
de ellos, sino de otra persona. Es decir, son aquellos que efectivamente se encuentran en la posesión de
alguna cosa, pero reconociendo que la posesión le pertenece en realidad a otra persona. (Por ejemplo,
el chofer que posee el coche que le pertenece al dueño)
La terminología servidores de la posesión está tomada del derecho alemán, y son relaciones en las
cuales los sujetos "sirven" a la posesión de otro. Hay contacto con la cosa y voluntad, pero el poder sobre
esa cosa lo tiene otra persona. Por ejemplo:
o De dependencia (El obrero con las máquinas o herramientas de la fábrica en donde trabaja);
o De servicio (El soldado con las armas).
o De hospedaje (El pasajero de un hotel con los elementos de confort provistos en la habitación);
o De hospitalidad (El huésped con los muebles que usa en la casa donde ha sido invitado).

Podemos decir, entonces, que fuera de la enumeración del artículo 1908 en el nuevo ordenamiento
existen otras relaciones de poder, aunque con menores efectos.
30
 Los servidores de la posesión aparecen, pues, como una categoría “secundaria” (pero categoría al fin)
para diferenciarlos de los tenedores. En este sentido, el código adopta la postura de autores que, como
Kiper, los consideran una relación distinta. Esta posición se aparta de la de quienes, como Arean, en el
régimen de Vélez, los ubicaban dentro de los supuestos de tenencia desinteresada. La cuestión práctica
más importante en este debate es su incorporación expresa en la norma relativa a la defensa extrajudicial.
El artículo 2240 dispone: “Nadie puede mantener o recuperar la posesión o la tenencia de propia
autoridad, excepto cuando debe protegerse y repeler una agresión con el empleo de una fuerza suficiente,
en los casos en que los auxilios de la autoridad judicial o policial llegarían demasiado tarde. El afectado
debe recobrarla sin intervalo de tiempo y sin exceder los límites de la propia defensa. Esta protección
contra toda violencia puede también ser ejercida por los servidores de la posesión”.

➢ COPOSESION Y CO-TENENCIA: La coposesión no está definida ni mencionada específicamente

entre las relaciones de poder. No obstante, su existencia merece ser analizada. Dos normas así lo
imponen:
ARTÍCULO 1912: Objeto y sujeto plural. “El objeto de la posesión y la tenencia es la cosa determinada. Se
ejerce por una o varias personas sobre la totalidad o una parte material de la cosa”.

ARTÍCULO 2245: Legitimación de las defensas posesorias. “……. Cualquiera de los coposeedores puede
ejercer las acciones posesorias contra terceros sin el concurso de los otros, y también contra éstos, si lo
excluyen o turban en el ejercicio de la posesión común. No proceden estas acciones cuando la cuestión
entre coposeedores solo se refiere a la extensión mayor o menor de cada parte”.

Por lo tanto se considera que cuando varias personas ejercen la posesión (de la totalidad o de una
parte material de la cosa) la relación de poder se denomina coposesión. La coposesión tiene lugar cuando
dos o más personas ejercen en común la posesión de una cosa. Se trata de una pluralidad de sujetos
poseyendo una cosa de manera conjunta y simultánea.
Si los coposeedores son titulares de un derecho real estaremos en presencia del condominio, y si no lo
son, pueden llegar a serlo a través de la prescripción adquisitiva si han co-poseído la cosa de manera
ostensible y continua el tiempo que indica la ley. (Estos coposeedores pueden ejercer determinadas
defensas judiciales contra el otro poseedor)
Es importante resaltar que la coposesión recae sobre toda la cosa, su objeto íntegro; puede si dividirse
su uso, o hacer un uso conjunto si la naturaleza de la cosa lo permite, o usarla siempre uno de los
coposeedores, en la medida que reconozca que hay otro coposeedor que tiene un derecho exactamente
igual al suyo.
La coposesión implica la existencia de más de una relación de poder sobre una misma cosa, pero ello
no va en contra del principio de concurrencia establecido en el artículo 1913 porque las coposesiones no
se excluyen entre sí, ni resultan incompatibles una con las otras.
En el supuesto de una cosa indivisible, por ejemplo, un auto → si bien su titularidad puede ser
compartida por dos o más personas, la relación real con el vehículo no puede ser dividida de tal forma
que cada comunero aproveche una mitad o un tercio, de allí que cada uno de ellos posee la totalidad,
usando la cosa in totum, sin perjuicio de la convención que establezcan entre ellos respecto al uso
compartido. Se aplica lo mismo a un objeto divisible en tanto permanezca el estado de indivisión.
La co-tenencia también debe ser admitida como relación de poder en la medida que el artículo 1912
refiere a que el objeto de la posesión o la tenencia, puede ser ejercido por una o varias personas.

➢ YUXTAPOSICION LOCAL: Se trata de una detentación involuntaria de la cosa, es decir, tiene la

cosa en su poder pero sin saber que la tiene (Por ejemplo, allanan la casa de una personas que le
dio hospedaje a su hermano y resulta que la policía encuentra droga que su hermano había
introducido dentro de la casa y ella no sabía nada; otro ejemplo sería el caso en el que llevo a una
persona que me hizo dedo en la ruta, se baja del vehículo y a los pocos metros hay un control policía
y encuentran marihuana que se había olvidado)

31
 Es decir, el contacto físico o mera relación de lugar sin el mínimo de voluntad. No produce ningún
efecto jurídico. Se lee: “El que está dormido o encadenado no tiene la posibilidad de actuar en derecho
en los ámbitos de la posesión. Es necesaria la voluntad”. La yuxtaposición no produce ningún efecto
jurídico y, por lo tanto “no tiene cabida en este código”. Los ejemplos clásicos proporcionados por los
autores son los del bebe con el chupete, o el preso con las esposas, o la persona dormida que le colocan
algo en la mano.
La exclusión se refleja claramente en el artículo 1922 primer párrafo cuando dice que, “para adquirir
una relación de poder sobre una cosa, ésta debe establecerse voluntariamente”.
(NO SE REGULA PORQUE NO TIENE CONSECUENCIAS JURÍDICAS)

➢ CUASI POSESION: Relaciones de hecho que se establecen en los derechos reales de disfrute, uso,
usufructo, habitación. Respecto a la cosa es un tenedor interesado y respecto del derecho real de
disfrute es cuasi poseedor. (No llega a ser posesión en forma plena porque no lo es para todos los
sujetos, sino para algunos en particular)

32
 ¿Qué pasa con los indígenas, los puesteros? Están reconocidos en la constitución nacional por eso hay
un problema con ellos. El puestero no tiene dinero para cerrar un campo y tienen que demostrar que
realmente ellos hayan vivido ahí con sus animales.

LAS RELACIONES DE PODER QUE NO ESTÁN.

 Voluntariamente omitida: Los fundamentos que acompañan el proyecto expresan las razones por las
que no vale la pena regular la yuxtaposición local, es decir, el contacto físico o mera relación de lugar
sin el mínimo de voluntad. La exclusión se refleja claramente en el artículo 1922 primer párrafo cuando
dice que, para adquirir una relación de poder sobre una cosa, ésta debe establecerse
VOLUNTARIAMENTE.
 Implícitamente omitida: el nuevo código no menciona la cuasi posesión, relación real que la doctrina
clásica utilizó con fines didácticos para explicar las relaciones de hecho que se establecen en los
derechos reales de disfrute (posesión de derechos) utilizando el doble juego de la tenencia interesada
de la cosa (ajena) sobre la que ejercía su derecho real de disfrute como un cuasiposeedor (“como si
fuera” o “igual que si fuera” poseedor del derecho).
Pareciera que el código optó por seguir a la doctrina moderna que acude al desdoblamiento del animus;
así, por ejemplo, en el usufructo, “a título de dueño” para el titular del dominio y a “título de usufructuario”
para el titular del usufructo, para no ir en contra del principio de que dos posesiones iguales y de la misma
naturaleza no pueden existir sobre la misma cosa (1913).
Los textos del nuevo código parecen establecer claras diferencias entre el objeto de las relaciones de
poder (sin lugar a dudas, la cosa determinada) y el objeto de los derechos reales, que si bien, como regla,
también son las cosas, si la ley lo prevé, pueden serlo también los derechos. Así, por ejemplo, El objeto del
usufructo o la superficie en su modalidad “derecho de plantar, construir, forestar…”, el tiempo compartido,
la propiedad fiduciaria.
 Desde el punto de vista de los derechos reales, cada uno de estos supuestos gozará de la protección
derivada de las acciones reales si corresponde o las particulares que fije la legislación particular
(remisión a acciones reales).
 Desde las relaciones de poder, la cuestión tiene otras aristas:
o La diferencia no presenta ribetes prácticos en los casos en los que hay una cosa ajena sobre la
que recae el derecho real; en esos supuestos, los efectos son los mismos y la protección
exactamente igual.
o La cuestión puede dar lugar a dudas en los supuestos en los que definitivamente no hay cosa
alguna; por ejemplo, en el usufructo de derechos o en algún supuesto de bien fideicomitido. La
pregunta es si estos casos sólo están protegidos por las acciones reales o también tienen las vías
reguladas en los arts. 2238/2246 (acción de manutención o de despojo). Aún así, la importancia
práctica de la distinción es limitada, pues hay diversos supuestos regidos por un régimen
especial; así, por ej., el usufructuario puede acudir a las vías previstas en la ley de sociedades.

2) POSESIÓN:
-
CONCEPTO ETIMOLOGICO:

 ANTIGUOS JURISTAS:
- Pedimus: Poner los pies sobre la cosa
- Possiidere: Asentarse o establecerse en un lugar o sobre una cosa

 NUEVOS JURISTAS:
- Posse: Potestad, amo, señor, jefe. Poseer sería equivalente a sentirse el dueño y actuar como
tal lo sea o no. Manifestación del señorío sobre una cosa. “Sumisión de una cosa al poder físico
de una persona”

33
ACEPCIONES DIVERSAS:
✓ Lenguaje vulgar: propiedad = posesión = tenencia.
✓ Lenguaje jurídico: Las diferencias son significativas.
✓ En algunas normas, Vélez utilizó la palabra con sentido técnico (Artículo 2351); pero en otras, lo
utilizó en un sentido amplio (ejemplo artículo 2416 y ss- obligaciones inherentes a la posesión). En
otros artículos le dio particulares significados; por ejemplo artículo 2265 -posesión civil del
comodatario-. En otras habló de poseedores imperfectos (Art. 2552, 2760) y en otra norma habla
de la posesión de estado (art. 325 CV).

El Código Civil y Comercial intenta superar totalmente las imprecisiones terminológicas de Vélez; en la
mayoría de los artículos la palabra posesión está usada correctamente. (arts. 1891, 1901, 1909, 1928).
No obstante, y como errar es humano, se “desliza” involuntariamente la expresión con sentido amplio
en los títulos de algunas normas (arts. 1932 y 1933), en el título XIII de las acciones, y en algunas normas
del capítulo 1. De cualquier modo, cabe destacar que, en la gran mayoría de esas normas, el tratamiento
es conjunto para la posesión y la tenencia, que el código define conjuntamente como relaciones de poder.
En cambio, en los artículos en los que el tratamiento es separado, cuida la utilización de cada vocablo y,
en general, los utiliza de manera correcta y en el sentido técnico.

CONCEPTO LEGAL:
La posesión en la detentación material de una cosa con ánimo de dueño en la misma. ARTÍCULO 1909:
“Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa
(CORPUS), comportándose como titular de un derecho real lo sea o no (ANIMUS DOMINI)”.

El poseedor no necesariamente va a tener la cosa con el mismo, sino que puede tenerla con otro como
representante. El poseedor se comporta como si fuera el titular del derecho real aunque no lo sea
Cabe destacar que el concepto de posesión del artículo hace referencia a dos elementos esenciales:
 la cosa que se tiene por sí o por otro → CORPUS
 el comportamiento que corresponde al ejercicio de un derecho de propiedad, es decir: una
relación real exteriorizadora de un derecho real que se ejerce por la posesión. → ANIMUS
DOMINI. Hay que hacer notar en este punto que el Código adopta claramente la postura doctrinal
amplia de considerar poseedores a todos los titulares de derechos reales, con exclusión, claro
está, de aquellos que, como la hipoteca, no se ejercen por la posesión.

También hay que destacar que, si bien el poseedor se comporta como titular de un derecho real, puede
no serlo, como se verá más adelante al analizar la clasificación de la posesión y las presunciones al
respecto. Ello por cuanto la posesión sólo atiende al hecho de la relación con la cosa, sin importar el
derecho que subyace.
IMPORTANCIA DE LA POSESION
 Es el contenido de los derechos reales que se ejercen por la posesión
 Es el modo de adquisición de los derechos reales por actos entre vivos y en forma derivada.
 Tiene protección legal en sí misma, independientemente de un título; es decir, merece protección
por sí misma en el ordenamiento jurídico independientemente de la existencia de un titulo
 Es el modo de adquisición de cosas muebles no robadas ni perdidas regulado en el artículo 1895.
(Adquisición legal de cosas muebles no robadas por terceros subadquirentes de buena fe)
 Es uno de los elementos de la prescripción adquisitiva, tanto de la breve como de la larga
 Integra el sistema de publicidad de los derechos reales. El artículo 1893 dice “La adquisición o
transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no

34
 son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tenga publicidad suficiente. Se
considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión según el caso)
Es importante porque voy a tener la posesión de la cosa y porque va a ser uno de los requisitos de la
adquisición larga y breve. Así como también es importante porque me sirve para los sistemas de
publicidad material de los derechos.
También se considera que cuando hay un juicio por reivindicaciones si no se sabe quién tiene el mejor
título, lo determina decidiendo la posesión. Si no se puede decidir por la posesión, se decide por quien
puede tener el derecho de poseer.

NATURALEZA JURIDICA:
¿Es un derecho o un hecho? El problema radicaba en que, si bien los artículos del anterior Código
hablaban de un hecho, sus notas indicaban que era un derecho (ejemplo, artículo 2770: “…El hecho de la
posesión”; nota al artículo 2351: “-… Toda posesión es un derecho”)
De todas formas, predominaba la teoría de que es un hecho, ya que lo que dice el artículo es ley,
mientras que el contenido de las notas es doctrina.
▪ Para Savigny y otros autores, estábamos ante un hecho con consecuencias jurídicas que serían la
posibilidad de prescripción y las acciones posesorias
▪ Para Ihering era un derecho ya que la posesión tiene protección jurídica como todo derecho
subjetivo (bien jurídicamente protegido). Dentro de la categoría de derechos, es un derecho real
porque existe relación inmediata entre la cosa y el poseedor, quien va a tener derecho mientras
dura el hecho de la posesión, es decir, su relación con la cosa. El hecho de ejercer la posesión
genera derechos y el conjunto de estos subsiste si la posesión es ejercida
▪ Actualmente el nuevo Código Civil y Comercial no ha tratado el tema, de manera que la doctrina
mayoritaria sigue considerando que estamos ante un hecho

DISTINCION ENTRE IUS POSSIENDI Y EL IUS POSSESIONIS

IUS POSSIDENDI IUS POSSESIONI

Gira en torno al derecho. Derecho a la posesión Me interesa el hecho mismo de la
o sea requiere título posesión independiente del título.
Se vincula solo a los derechos reales Puede o no existir derecho real
-se protege con acciones reales -se protege por acciones posesorias
-se juzga el derecho a poseer. -se juzga la posesión y no el título
Derecho a la posesión fundada en un titulo Poder de hecho efectivo
Relacionado con el derecho real (Implica un Son derechos derivados del hecho de su
poder jurídico sobre la cosa) posesión
Se protege con las acciones reales en las que se Se protegen por acciones posesorias
juzga el titulo
ARTICULO 2239: Acción para adquirir la posesión o la tenencia. “Un título válido no da la posesión o
tenencia misma, sino un derecho a requerir el poder sobre la cosa. El que no tiene sino un derecho a la
posesión o a la tenencia no puede tomarla; debe demandarla por las vías legales”.

 IUS POSSIDENDI (derecho real) derecho a la posesión PROPIEDAD; fundado en un título. El ius
possidendi importa un PODER JURIDICO sobre la cosa, y se protege a través de las acciones reales
en las que se juzga el título, que es el punto de partida para interposición de la acción y el
determinante para triunfar en la misma. Ahora bien, conforme la regla del artículo 2239, si la
persona no puede tomar la posesión o la tenencia porque alguien se lo impide, ese título no le da
derecho a tomarla, sino sólo a demandarla por las vías legales (si alguien usurpo mi casa no puedo
sacarlo a patadas).

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 Es el derecho a la posesión y no la posesión misma. Un título valido no otorga la posesión per se, sino
el derecho a ser puesto en ella. Este derecho a la posesión se fundamenta en que el titular tenga un
derecho real sobre la cosa y, en consecuencia, a ser puesto en posesión de la misma.
Quien tiene un derecho a la posesión de una cosa puede hacerlo valer mediante la protección petitoria,
en donde se juzgara → La titularidad del derecho real y el poder jurídico sobre la cosa

 IUS POSSESSIONIS (derechos derivados del hecho de su posesión). Derecho de posesión. →

POSESION: Independientemente de la existencia de un título. El ius possessionis importa un
PODER DE HECHO sobre la cosa que tiene protección por sí misma e independiente de si existe un
derecho real que lo respalde. La protección se da a través de las acciones posesorias en las que se
juzga el poder físico sobre la cosa.
La persona no está obligada a producir su título a la posesión; conforme el artículo 1917, el sujeto de
la relación de poder sobre una cosa no tiene obligación de producir su título a la posesión o a la tenencia.
El hecho de la posesión puede ser definido mediante la protección posesoria, donde se juzga la
posesión, es decir, el “poder físico” sobre la cosa.

No obstante, la existencia del título no es totalmente indiferente:

o El propio artículo 1917 menciona como excepción el caso en que deba exhibirlo como una
obligación inherente a su relación de poder.
o Si lo tiene, puede invocar en su favor la presunción del artículo 1914.
o Aunque no se lo diga expresamente, también le sirve para triunfar en el conflicto posesorio, en
última instancia, si no se ha podido probar quién ejercía la relación de poder al tiempo de la lesión,
ni quien estaba en contacto con la cosa en la fecha más próxima a la lesión, ni cuál era la más
antigua, todos supuestos previstos en el artículo 22435.

El ladrón que me roba la computadora solo tiene un poder físico y no fundado en un título. Cuando
nosotros no tenemos un título se nos protege por acciones posesorias.
Muchas veces pueden coincidir ius possidendi y ius possesionis en un mismo sujeto (el propietario de
una casa que tiene la posesión de la misma), pero también sobre un mismo bien, ambos aspectos de la
posesión pueden estar separados en diferentes personas (A es el propietario de la casa, tiene el ius
possidendi. B posee la casa en miras a la prescripción, tiene el ius possesionis).

ELEMENTOS CONSTITUTIVOS (CONCEPTO DE CORPUS Y DE ANIMUS DOMINI)

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 La norma se pronuncia claramente a favor de la postura amplia que entendía que la redacción del viejo
artículo 2351 del Código Civil de Velez (someterla al ejercicio de un derecho de propiedad) no quedaba
reducida al dominio, sino que utilizaba el término propiedad en sentido amplio, comprensivo de todos los
derechos reales que se ejercen por la posesión. También, y siguiendo la corriente mayoritaria reafirma su
naturaleza jurídica de HECHO, que produce innumerables consecuencias jurídicas (Savigny).
Es el centro del problema para diferenciar posesión de las demás relaciones de poder.

DIFERENCIA CON LA TENENCIA: TEORÍA DE SAVIGNY / IHERING / SALEILLES

❖ TEORIA DE SAVIGNY DENOMINADA CLASICA O SUBJETIVA:

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 ❖ TEORIA DE IHERING DENOMINADA OBJETIVA:

Suple la voluntad subjetiva por la voluntad objetiva, que es igual para todos los sujetos con
independencia de lo que cada uno quiera. Reemplaza el animus domini por la voluntad abstracta de la ley
Siempre hay posesión, excepto que la ley diga que hay tenencia. Reemplaza voluntad del sujeto por
voluntad de la ley. No todo se centra en la voluntad del poseedor, porque un día puede querer ser
poseedor y después tenedor, por ejemplo.
Simplificó la cuestión en que la regla es desplazar la voluntad subjetiva y hay que concentrarse en la
voluntad de la ley, que la regla es la posesión salvo que un artículo o ley especial diga que hay tenencia.

Por ejemplo: Si se observa a una persona sembrando un campo, en principio esa relación con el
inmueble debe ser reputada posesión; pero si esa persona es un arrendatario, o se halla allí
circunstancialmente por haber sido contratada para ese trabajo, como la ley nos dice que en ese caso hay
tenencia, es entonces el derecho el que por razones de orden práctico priva a esa relación de los efectos
de la posesión.
Ihering opina que toda relación real donde se haga patente el elemento objetivo, el corpus, debe ser
reputada como una POSESIÓN, ya que teniendo la cosa bajo el poder físico el animus debe presumirse.
Toda relación en la que se verifique el corpus es presumida una posesión, salvo que descienda a la
jerarquía de tenencia por imperio de la ley.

• POSESIÓN → (Corpus + Animus)

• TENENCIA → (Corpus + Animus) – Salvo los casos en los que la LEY diga que es tenencia-.

El animus está implícito dentro del corpus.

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 ❖ TEORIA DE SALEILLES CREADOR DE LA TEORIA ECONÓMICA DE LA CAUSA:

Supera la crítica de la teoría objetiva y subjetiva.

La causa del poder de hecho sobre la cosa (el título) nos indicara si hay posesión o tenencia. Posesión
es la efectividad consciente y querida de apropiación económica de las cosas.
Posesión es hecho. El corpus es el elemento visible de la relación económica entre el hombre y las
cosas. Serie de hechos capaces de revelar una relación permanente de apropiación con finalidad de
beneficio económico.
Animus es el propósito de explotar la cosa en beneficio propio y de un modo independiente. La
voluntad concreta está expresada en el título que es equivalente a causa.
Por ejemplo: la locación en la que los beneficios de la cosa corresponden tanto al locador que cobra el
alquiler, como al locatario que recoge la cosecha, pero es poseedor el dueño (locador) porque es él quien
ha dispuesto de la cosa dándola en locación y conservando el derecho de recobrarla

DERECHO ARGENTINO: El Código Civil y Comercial adopta teoría subjetiva + teoría de la causa (Artículo
1915). ¿Y Ihering? También está porque hay presunción de posesión.
El problema mayor es que el concepto de posesión del código sin dudas sigue a Savigny. Pero la
presunción de posesión del art. 1911 es absolutamente objetivista.

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 ¿QUE TEORIA ADOPTO EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL?

 CORPUS:
✓ Adopta la teoría subjetiva de Savigny: respecto del corpus como Posibilidad física de disponer de la
cosa con exclusión de toda intervención extraña”.
 ÁNIMUS:
✓ Adopta la teoría de Savigny: animus exteriorizado a través de los actos posesorios el artículo 1928 d).
✓ Mantiene la teoría de la causa de Saleilles, estableciendo que la causa de las relaciones de poder no
se pueden cambiar por la sola voluntad de las personas (art 1915);
✓ Incorpora a Ihering a través de la presunción de posesión (art. 1911) superando la discusión mantenida
por la doctrina respecto a la prueba del ánimus domini; hoy se presume la posesión y quien alega la
tenencia debe probarlo.
Teoría de Saleilles, creador de la teoría económica de la causa: El corpus es el poder de hecho sobre la cosa.
Se establece por medio de un contacto con la cosa, de la posibilidad física de establecerlo o cuando ella entra
en el ámbito de custodia del adquirente (art 1922 inc. b); o a través del apoderamiento, conforme lo establece
el art 1923 in fine3.
El animus domini es el comportamiento de la persona como titular de un derecho real, lo sea o no, y sin
reconocer un señorío excluyente o incompatible con el suyo. Si se da más de una relación de poder con una
cosa, por ejemplo, la del dueño y la del usufructuario, ello es posible y no se va en contra del art. 1913
(concurrencia de relaciones) porque se trata de posesiones de distinta naturaleza. La norma se pronuncia
claramente a favor de la postura amplia que entendía que la redacción del viejo artículo 2351 CC (someterla
al ejercicio de un derecho de propiedad) no quedaba reducida al dominio, sino que utilizaba el término
propiedad en sentido amplio, comprensivo de todos los derechos reales que se ejercen por la posesión.
También, y siguiendo la corriente mayoritaria reafirma su naturaleza jurídica de HECHO, que produce
innumerables consecuencias jurídicas (Savigny).

3) PRESUNCIONES EN LAS RELACIONES REALES:

El nuevo sistema prevé gran cantidad de presunciones y principios generales a fin de ordenar el
tratamiento y convivencia de las instituciones y facilitar el régimen de la prueba. De esta manera,
simplifica enormemente el sistema de Vélez, y termina con una gran cantidad de discusiones doctrinales
y jurisprudenciales.

PRESUNCIÓN DE POSESIÓN
ARTÍCULO 1911: “Se presume a menos que exista prueba en contrario que es poseedor quien ejerce un
poder de hecho sobre una cosa”.

Esta presunción incorpora al Código la teoría de Ihering, reconociendo que en la gran mayoría de los
casos la posesión cumple la función de ser la exteriorización del derecho real.
La presunción facilita la prueba del animus domini, aunque, claro está, es iuris tantum. Para algunos
autores, la presunción resulta insuficiente en los casos que deba probarse una posesión calificada, como,
por ejemplo, para la prescripción adquisitiva. Pese a esta opinión, consideramos que la norma es un
avance para superar la mayoría de las discusiones doctrinales y jurisprudenciales que se generaron a lo
largo de los años.
Debemos tener en cuenta que si no existiera la presunción tendríamos que llevar siempre el titulo de
la cosa que se tiene en poder
El artículo 1916, presume también la legitimidad de la posesión como se desarrolla más adelante. (Ver
fallo Tecnicagua)

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 PRESUNCIÓN DE FECHA Y EXTENSIÓN

ARTÍCULO 1914. “Si media título se presume que la relación de poder comienza desde la fecha del título
y tiene la extensión que en este se indica”

La norma se refiere al título como la causa de la relación de poder, o sea el acto jurídico que le sirve
de base y que determinará la relación de poder de que se trate; por ejemplo contrato de compraventa,
donación, usufructo (posesión); locación, comodato deposito (tenencia). El término título esta utilizado
en sentido amplio. (Ejemplo boleto).
La presunción de fecha y extensión es iuris tantum; por lo tanto, cede frente a la prueba en contrario
(por ejemplo, se puede probar que la posesión la perdió en algún momento, o que no ha poseído en la
extensión total, etc.).
Si el título no comprende toda la extensión pretendida, habrá que invocar y probar la adquisición sobre
la base de otra causa sobre la diferencia no comprendida.
Si no hubiera título, obviamente la presunción establecida no opera. Por cuanto deberá a acudirse a
cualquier otro medio de prueba para constatar la fecha y la extensión.
Si hay título se presume que la persona entro en posesión del bien al momento de firmarlo.

PRESUNCIÓN DE LEGITIMIDAD

ARTÍCULO 1916: “Las relaciones de poder se presumen legítimas, a menos que exista prueba en contrario.
Son ilegítimas cuando no importan el ejercicio de un derecho real o personal constituido de conformidad
con las disposiciones de este código”.

Este principio se analiza detenidamente con la clasificación de la posesión.

Las relaciones de poder se presumen legítimas, a menos que exista prueba en contrario
El titular de la relación de poder tiene para sí la presunción de legitimidad de esa relación, de allí que,
en principio no deba ampararse en ningún título para demostrarla, salvo que exista prueba en contrario
y trate de defender la bondad de la causa de su posesión o tenencia, en cuyo caso exhibirá el título de
que se vale para probar, entre otras circunstancias, la fecha y extensión de su relación real.

PRINCIPIO DE INNECESARIDAD DEL TÍTULO

ARTÍCULO 1917. “El sujeto de la relación de poder sobre una cosa no tiene obligación de producir su título
a la posesión o la tenencia sino en el caso que deba exhibirlo como obligación inherente a su relación de
poder”.

Nadie tiene que producir, salvo que tenga la obligación de hacerlo. La persona no tiene la obligación
de presentar el titulo porque su derecho de posesion o de tenencia existe independientemente este.
Refiere al ius possessionis explicado arriba. La persona no tiene la obligación de presentar el título
porque su derecho de posesión o de tenencia existe independientemente éste; no obstante, si lo tiene,
corre con la ventaja de la presunción del artículo 1914.

PRINCIPIO DE CONCURRENCIA
ARTÍCULO 1913: “No pueden concurrir sobre una cosa varias relaciones de poder de la misma especie que
se excluyan entre sí. La norma es clara; no se admiten dos posesiones ni dos tenencias que se excluyan
entre ellas”.

Quien es poseedor ejerce un poder físico sobre la cosa. Puede existir sobre una cosa un poseedor y un
tenedor porque no son de la misma naturaleza y no son excluyentes entre si. En el caso de que lo sean se
considera que no pueden concurrir sobre una misma cosa varias relaciones de poder.
La norma es clara; no se admiten dos posesiones ni dos tenencias que se excluyan entre ellas: Así, por
ejemplo, la regla impide, al mismo tiempo, la posesión del enajenante y la del adquirente de una cosa.

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 Por lo tanto, si una posesión anterior continúa, una nueva no puede nacer; y si una posesión comienza; la
anterior debe necesariamente haber cesado.
Todas las demás posibilidades pueden darse; por ejemplo, dos coposesiones, dos co-tenencias, la
posesión del usufructuario con la posesión del dueño; la posesión del dueño y la tenencia del inquilino,
etc.

PRINCIPIO GENERAL DE INMUTABILIDAD / EXCEPCIÓN: INTERVERSIÓN DEL TÍTULO

ARTÍCULO 1915. “Nadie puede cambiar la especie de su relación real de poder por su mera voluntad o por
el solo transcurso del tiempo. Se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor
manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa y sus actos
producen ese efecto”.

Este principio hace referencia a que no se puede cambiar la especie de la relación de poder por la mera
voluntad de la persona o por el solo transcurso del tiempo
El Código mantiene el principio de la inmutabilidad de la causa, producto de la incorporación de la
teoría de Salleilles en el código de Vélez como medio para superar las críticas de Ihering a la teoría
subjetiva de Savigny.
La pregunta es: ¿Puede el tenedor por su sola voluntad convertirse en poseedor? La respuesta es que
no puede, porque la causa de su relación de poder con la cosa es inmutable por su propia voluntad.
El principio se extiende a las cualidades y vicios. El artículo 1920 dice que “La buena o mala fe se
determina al comienzo de la relación de poder, y permanece invariable mientras no se produce una nueva
adquisición”.

La excepción al principio de la inmutabilidad de la causa es la INTERVERSIÓN DEL TÍTULO. Intervertir

significa alterar el estado de las cosas o trastocar su orden.
Para la doctrina que apoyamos, la interversión es sólo unilateral. El artículo 1915 determina que “se
pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor (tenedor), manifiesta por actos
exteriores (actos posesorios) la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa y sus actos producen
ese efecto”
Existen modos bilaterales para modificar la causa de las relaciones reales, pero en tanto existe el
acuerdo de voluntades, no nos encontramos frente a la interversión propiamente dicha.
El supuesto contemplado, es un caso de pérdida de la posesión, que establece que “se pierde la
posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor…”, cuando el representante del poseedor
niega a éste tal calidad, impidiéndole ejercer actos posesorios, asumiendo dicha condición de poseer para
sí y por sí. Es decir, se trata de un caso donde el representante del poseedor intervierte su título y,
desplazando a este último, pasa a ser él mismo el poseedor.

Requisitos para la configuración de la interversión

✓ Tenencia previa o relación de poder inferior a la posesión (puedo ser co-poseedora y pasar a posesión si
compre una tele con mi novio y me separo y me lo llevo);
✓ Intención manifestada ostensiblemente de privar al poseedor (o al coposeedor) de la disposición de la
cosa (actos posesorios).
✓ Obtención del resultado → Exclusión del anterior poseedor;

Por ejemplo, el locatario que suscribe un boleto de compraventa y entrega la vivienda a un tercero.
Cambia unilateralmente la causa de adquisición de su relación de poder (Pasa de ser tenedor a poseedor)

La interversión del título exige condiciones rigurosas:

 La primera de ellas es que la persona que muta de tenedor a poseedor debe haber entrado en la
tenencia de la cosa de forma lícita, el poseedor anterior lo coloca voluntariamente en esa situación

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 (abuso de confianza). Además de ello, supone una pugna efectiva que implique impedir realmente
al propietario el ejercicio de sus facultades.
 Es necesario que quien pretende intervertir su título se coloque en actitud de dueño y que obre
como si no tuviera ya que acatar los derechos del poseedor. A ese efecto, deberá ejecutar actos de
contradicción de tales derechos de orden jurídico (tradición simple, brevi manu, constituto
posesorio) o de naturaleza material (expulsión, oposición al ingreso al inmueble). Hasta tanto, la
simple declaración no equivale a mutación del título pues, para la ley, sin "actos exteriores" no hay
actos compatibles con la primitiva causa possesionis. Como dice Saleilles, no basta la declaración
de guerra, es necesaria la guerra misma.
Esta situación se da también en los casos de condominio: un condómino intervierte su título cuando
por actos posesorios manifiesta la posesión del todo de la cosa y la voluntad de excluir al resto,
comportándose como único propietario, y que sus actos produzcan tal efecto.

No alcanza para intervertir el título:

▪ La sola voluntad o pensamiento si no se exteriorizan;
▪ Las meras expresiones verbales;
▪ El mero incumplimiento de las obligaciones (no pagar el alquiler; no restituir el inmueble al
vencimiento del plazo).
Sino que debo privar totalmente al dueño, cambiar cerraduras, etc. porque tengo que tener intención
de poseer.
Por ejemplo: El locatario que suscribe un boleto de compraventa y entrega la vivienda a un tercero.
Cambia unilateralmente la causa.

¿Cómo se califica la relación de poder de quien intervierte el título? Poseedor de mala fe

ilegitima vicioso.

4) CLASIFICACIÓN DE LA POSESIÓN Y LA TENENCIA:

 Según el origen o causa que le da nacimiento, la posesión o la tenencia puede ser:
▪ Legítima: De conformidad con las disposiciones previstas en la ley
▪ Ilegítima: No importa el ejercicio de un derecho real constituido de conformidad con las
disposiciones de la ley

 Según las condiciones personales del sujeto, la posesión o la tenencia ilegítima puede ser:
▪ De buena fe: Cuando no conoce ni puede conocer que carece de derecho
▪ De mala fe: Si conoce que carece de derecho

 Según la forma o modo como ha sido adquirida la posesión de mala fe puede ser:
▪ No Viciosa
▪ Viciosa:
- Cosas muebles (Hurto; Abuso de confianza)
- Cosas inmuebles (Violencia; Clandestinidad; Abuso de confianza)

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A) CLASIFICACIÓN COMÚN A LA POSESIÓN Y TENENCIA: LEGITIMA E ILEGITIMA

ARTÍCULO 1916: “Las relaciones de poder se presumen legítimas, a menos que exista prueba en contrario.
Son ilegítimas cuando no importan el ejercicio de un derecho real o personal constituido de conformidad
con las previsiones de la ley”.

El Código Civil y Comercial mantiene la clasificación de legítima e ilegítima ya establecida por Vélez
para la posesión, pero la extiende a todas las relaciones de poder, es decir, la amplía a la tenencia.
El código parte de la presunción de legitimidad, y define la ilegitimidad por la negativa. Es una
presunción iuris tantum, ya que admite prueba contraria no como la iure de iure. Comprende tanto a los
derechos reales como a los personales (al incluir la tenencia), que están contemplados no sólo en el código
civil y comercial sino en otras leyes (adviértase que el artículo hace referencia a las previsiones de la ley,
y no sólo de este código).

La relación de poder es legítima cuando constituye el ejercicio de un derecho real o personal

constituido de conformidad con las previsiones de la ley.
• Derecho Real constituido conforme las disposiciones de la ley (Título suficiente + Modo suficiente)
= POSESIÓN LEGÍTIMA, por ejemplo Dominio, Condominio.-
• Derecho Personal adquirido de quien está en condiciones de obligarse (Poseedor legítimo +
Capacidad) = TENENCIA LEGÍTIMA, por ejemplo locación, comodato, depósito.-

La posesión legítima es el resultado de la adquisición en forma perfecta de alguno de los derechos

reales que se ejercen por la posesión (todos salvo la hipoteca y las servidumbres activas). La adquisición
se da a través del título suficiente y del modo suficiente. Existe perfecta coincidencia entre los hechos y
el derecho. (Derecho real);
La tenencia legítima es el resultado de la adquisición de un derecho personal de quien está en
condiciones de obligarse. (Derecho personal);

La posesión o la tenencia Ilegítima es la consecuencia de la adquisición de un derecho real o personal

con irregularidades, sin ajustarse a los requerimientos del ordenamiento legal. (Falta coincidencia entre
el hecho y derecho)
Aunque el artículo no conserva la enumeración del artículo 2355 del código de Vélez, los casos de
posesión ilegítima se mantienen y nos sirven de ejemplos.
 Sin título: no responde a alguna de las causas (contrato, prescripción, ley) que legalmente pueden
darle nacimiento. Es decir, que hay ausencia de la causa legal que le de nacimiento. Por ejemplo:
posesión por usurpación, o por violencia, robo.
 Por un título nulo: la causa antecedente existe, pero es "nula". Por ejemplo, si el mandatario
compra y adquiere la posesión de una cosa que debía vender por cuenta de su comitente; escritura
que le falta una firma de los contratantes; compraventa entre cónyuges.
 Por un defecto de forma. Falta de los requisitos establecidos por la ley. Por ejemplo, donación de
un inmueble por instrumento privado; acto otorgado por instrumento privado cuando la ley exige
instrumento público.
 Por quien no tenía derecho a poseer la cosa: Emana de una persona que carecía del derecho de
poseerla. Por ejemplo adquisición a una persona que no es el verdadero propietario;
 Por quien no tenía derecho para transmitirla: Emana de quien no tenia derecho a transmitir. Por
ejemplo, propietario incapaz o con capacidad restringida habiéndose establecido la necesidad de
algún tipo de autorización para este acto; o por ejemplo quien transmite con base a un poder que
fue revocado

44
Casos de tenencia ilegítima:
 Artículo 2462, incisos 4; 5 y 6, Código Civil de Vélez:
▪ El que continuó en poseer la cosa después de haber cesado el derecho de poseerla, como
el usufructuario, acabado el usufructo o el acreedor anticresista;
▪ El que continúa en poseer la cosa después de la sentencia que anulase su título, o que le
negase el derecho de poseerla;
▪ El que continuase en poseer la cosa después de reconocer que la posesión o el derecho de
poseerla pertenece a otro.»

 Quien recibe la cosa del titular de un derecho personal que no está autorizado a transmitirla:
Por ejemplo, el sublocatario de un contrato de locación, cuando la sublocación estaba
prohibida.-

 Quien siendo servidor de la posesión de otro intervierte su título en tenencia: Por ejemplo,
encargado de edificio que habiendo sido despedido, retiene el inmueble en el que vive hasta
que le sea satisfecha su indemnización. Plenario «Contarino, Mario» CNA.-

✓ Cuando se extingue el derecho real sobre una cosa ajena y el titular no la restituye (cumplimiento
del plazo en el usufructo; cuando opera el pago de la deuda garantizada con prenda con
desplazamiento;)
✓ El dictado de una sentencia que anula el título en virtud del cual se posee y continúa teniéndola.
✓ Cuando el poseedor después de reconocer un señorío superior sobre la cosa incompatible con su
relación de poder continúa detentándola,
✓ Quien recibe la cosa del titular de un derecho personal que no está autorizado a transmitirla
(sublocatario), etc.

CASO DEL BOLETO DE COMPRAVENTA. ¿La posesión fundada en el boleto es legítima o ilegítima? La norma
eliminó la poco feliz referencia al boleto de compraventa que incorporó la reforma de la Ley 17711. No
incorpora aquí al boleto, porque está claro que al no contar con escritura pública (Artículo 1017), él no tiene
título suficiente (Artículo 1892), sin perjuicio de la protección que se otorga al poseedor en otras normas
legales (Artículos 1170 y 1171), pero que no modifican su situación de poseedor ilegítimo.
Es un tema controvertido. Parte de la doctrina opina que sería una posesión legítima ya que el vendedor
se ha desprendido voluntariamente de la cosa y se la entregado al comprador.
Pero la sola suscripción no acuerda la transmisión del derecho real de dominio (que debe hacerse por
escritura pública), sino que impone la obligación al vendedor y otorga el derecho personal al comprador
de exigir la escrituración traslativa. Si el boleto no otorga al adquirente el dominio, su posesión no estaría
amparada por tal derecho real y, conforme a la letra de la ley, sería ilegítima.
La ilegitimidad de la posesión en estos casos es considerada así por la mayoría de la doctrina y
jurisprudencia. Sin embargo, la reforma de la Ley 17.711 estableció que la adquisición de la posesión
mediante boleto se considera legítima. Es decir, es ilegítima la posesión (no hay título suficiente que
transmita derecho real); pero es legítima la adquisición de esa posesión (la cosa ha sido entregada
voluntariamente).

La Dra. Kemelmajer dice al respecto: Aceptar la legitimidad de la adquisición de la posesión soluciona

algunos aspectos conflictivos:
a) Se aclara que el comprador de buena fe con boleto de compraventa es un poseedor y no un mero
tenedor;
b) El adquirente puede rechazar la acción de reivindicación intentada por el enajenante o por quienes
son sus sucesores universales y particulares;

45
CLASIFICACIÓN DE LA POSESION ILEGÍTIMA: DE BUENA O MALA FE
La posesión o la tenencia ilegítima pueden ser, de acuerdo a las condiciones personales del sujeto que
la toma, de BUENA FE o de MALA FE.

BUENA FE: CONCEPTO Y REQUISITOS

ARTÍCULO 1918. Buena fe. “El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce, ni puede conocer
que carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable está persuadido de su
legitimidad”.

Conforme el artículo 1902, la buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber

conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella. Cuando se trata de cosas registrables la buena fe
requiere el examen previo de la documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de
los actos de verificación pertinentes establecidos en el respectivo régimen especial.
La buena fe es la probidad o diligencia y exige:
✓ Error de hecho esencial y excusable (art 267).
✓ La ignorancia de las leyes no sirve de excusa para su cumplimiento si la excepción no está autorizada
(art 8).
✓ Que no se conozca, porque no se puede conocer (art 1902) aún actuando con la debida diligencia
(art. 1724) y que el poseedor tenga verdadera y firme convicción de la legitimidad de la relación.

O sea que para que haya buena fe el error de hecho debe ser esencial y excusable (arts. 1918 y 265) y
no debe provenir de una negligencia culpable (error reconocible art. 266). Cuando se trata de un error de
derecho, la buena fe no es posible (art. 8).
Para la configuración de la buena fe hace falta el elemento subjetivo (buena fe creencia) de persuasión
absoluta de legitimidad o sea el estado psicológico del poseedor de desconocimiento del vicio, y además
el elemento objetivo dado a través de la existencia de un justo título que le sirva de apoyo a su
convencimiento.
Por ejemplo: enajenación hecha por una persona que no es propietaria de la cosa (trasmisión a non
domino); el título esta instrumentado en escritura pública que en apariencia no tiene irregularidades y el
que compra no tiene manera de conocer que la persona que le vende no es quien dice ser.
La buena fe jurídica es la convicción de actuar conforme a derecho y comprende el aspecto psicológico
o creencia en el propio derecho y el aspecto ético o voluntad de obrar honradamente, lo que se ha dado
en llamar buena fe probidad o buena fe diligencia.
La jurisprudencia ha entendido que al incorporarse la publicidad registral inmobiliaria no sería alegable
la buena fe en el poseedor si antes de la fecha cierta de su posesión se había inscripto la escritura o por
lo menos expedido la certificación a que se refieren los artículos 22 y siguientes de la ley 17.801
(Certificado con reserva de prioridad), por lo tanto todo adquirente cuidadoso debe enterarse tanto del
estado de hecho como del derecho del inmueble; siendo el registro público para todo aquél que tenga
interés legítimo en conocer la condición jurídica del inmueble, si no toma los recaudos pertinentes ha
actuado sin la debida diligencia y por ende no puede ser considerado de buena fe.

Los elementos de la buena fe son:

✓ La ignorancia o error de hecho excusable (elemento subjetivo)
✓ La existencia de un justo título o un título putativo que le sirva de apoyo para convencerse
(elemento objetivo).

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Requisitos:

• Error de hecho esencial y excusable. (Art. 265 y 267 CCCN)

• La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta
de derecho a ella. (Art. 1902 CCCN)
• Cosas registrables: requiere además examen previo de la documentación y constancias registrales, así
como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen
especial. (Art. 1902 CCCN)
• Elemento Subjetivo: Buena Fe Creencia.-
• Elemento Objetivo: Justo Título.-
• Elemento Negativo: Ignorancia.
• Elemento Positivo: Diligencia.-

MALA FE:
- El sujeto de la relación de poder es de mala fe si conoce o pudo conocer que carece de derecho,
es decir, cuando no medió error de hecho esencial o fue negligente en sus obligaciones de
examinar la documentación y constancia registrales en forma previa.
El código no define la mala fe; se extrae por exclusión de la buena fe. O sea que hay mala fe cuando la
persona TIENE DUDAS sobre la legitimidad de su relación de poder.
O si ha sido negligente por no llevar a cabo las diligencias que le hubieran permitido conocer la causa
de la ilegitimidad. (Por ejemplo, Si no hizo el estudio de títulos previsto en el artículo 1902).

Por lo tanto se considera que es de mala fe si conoce o pudo conocer que no es de derecho. Por
ejemplo, Justo título: me venden un inmueble en virtud de un poder que le había otorgado el titular, pero
ese poder estaba revocado, si yo conozco eso hay justo título, pero no hay buena fe.
El ordenamiento clasifica la mala fe en no viciosa y viciosa, supuesto que resulta solo aplicable a la
posesión, y además da supuestos de presunción de mala fe.

PRESUNCIONES DE BUENA FE Y MALA DE:

ARTÍCULO 1919: “La relación de poder se presume de buena fe, a menos que exista prueba en contrario.
La mala fe se presume en los siguientes casos:
a) Cuando el título es de nulidad manifiesta (un vicio grosero)
b) Cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de cosas y
carece de medios para adquirirlas; (Por ejemplo, quiero comprarme un celular y voy a la verdulería
de la esquina a punto de fundirse y el verdulero me dice “ah yo vendo celulares I-phone”)
c) Cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra persona. (Por
ejemplo, si tengo un campo y la vecina me corto los alambres, mis vacas se van al campo de al
lado y me dice que no me las va a devolver porque son todas de ellas, pero resulta que una de las
vacas esta señada y registrada como mía)

El inciso a) comprende la nulidad manifiesta sea absoluta o relativa (por ejemplo: vicio de forma; venta
por un menor); El inciso c) remite a la ley 22.939
Existen otros casos de presunción de mala fe a lo largo del código que se desarrollan en las unidades
correspondientes y que a continuación sólo se enuncian:
 Cosas muebles registrables que NO se inscribieron. El artículo 1895 determina que no hay buena
fe sin inscripción.
 Cosas muebles registrables inscriptas con elementos identificatorios NO coincidentes. El artículo
1895 dice que no hay buena fe si no coinciden. El mismo principio se reitera en el artículo 2257

47
 (acción reivindicatoria) si no se verifica la coincidencia de los elementos identificatorios de la
cosa o no se constata la documentación y estado registral.
 Sucesores del heredero indigno. El artículo 2283 dice que son de mala fe si conocen la existencia
de la causa de indignidad.
 Caso del heredero aparente. El artículo 2313 dispone que es de mala fe si conocía o debía
conocer la existencia de herederos preferentes.
 Caso de las personas inhábiles para suceder en forma testamentaria. El artículo 2483 determina
que la posesión de las personas enumeradas en el art. 2482 (personas que no pueden suceder
por testamento) es de mala fe respecto de los bienes dejados por el testador.

MOMENTO EN EL QUE SE JUZGA

ARTÍCULO 1920: “La buena o mala fe se determina al comienzo de la relación de poder y permanece
invariable mientras no se produce una nueva adquisición (…)”.

Pero para la percepción de frutos: ARTÍCULO 1935: “La buena fe del poseedor debe existir en cada hecho
de percepción de frutos (es decir, si tengo un justo título y de buena fe en el inmueble y en el mismo hay
plantaciones de manzana y los percibo, mi buena fe, eso no califica que yo las tome); y la buena o mala fe
del que sucede en la posesión de la cosa se juzga solo con relación al sucesor y no por la buena o mala fe de
su antecesor, sea la sucesión universal o particular….”
Es decir que se juzga por el sucesor no importa si la sucesión es universal o particular y en cada hecho de
percepción.
¿CUÁNDO “EMPIEZA” LA MALA FE?
El artículo 1920 dice que “No siendo posible determinar el tiempo en que comienza la mala fe, se debe
estar al día de la citación al juicio”.
Es el momento en el cual la persona está en conocimiento de la posibilidad de la sentencia que le resulte
adversa y de allí la correcta solución de la normativa. La directiva importa que a partir de ese momento la
persona ya tiene sobre sí las obligaciones del depositario. (Esto está mal regulado porque la solución sería
que en el momento de la notificación se considera que quien está detentando la cosa se transforma en un
depositario judicial).
El comienzo de la posesión o de la tenencia es el momento para su calificación: si hubo buena fe en su
origen la relación real será ilegítima, pero de buena fe, lo que le permitirá, por ejemplo, hacer suyos los
frutos por todo el período de su posesión y hasta el momento de la notificación de la demanda, sea por
reivindicación o por alguna de las acciones posesorias autorizadas; y tiene derecho a reclamar el reembolso
de los gastos efectuados en el inmueble (art. 1938). Uno de los efectos más importante de la buena fe
posesoria es la posibilidad de usucapir en los términos del art. 1898, en la medida que el sujeto de la relación
de poder ostente justo título.
El código derogado establecía exactamente el mismo principio en cuanto a que la buena fe, para ser
reputada tal, debía estar presente en el comienzo de la relación posesoria. Y agregaba la exigencia de que
también debía haber buena fe en cada hecho de percepción de frutos.

UNION DE POSESIONES: CONCEPTO:

ARTÍCULO 1901: “El heredero continúa la posesión de su causante. El sucesor particular puede unir su
posesión a la de sus antecesores siempre que derive inmediatamente de las otras. En la prescripción breve
las posesiones unidas deben ser de buena fe y estar ligadas por un vínculo jurídico”.

Debe tenerse en cuenta que puede unir, pero participará de las cualidades y vicios de la anterior.

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 Heredero es la persona a quien se transmite la universalidad o una parte indivisa de la herencia (art.
2278); él continúa la posesión de lo que el causante era poseedor (art. 2280). Se trata de un sucesor
universal (art. 400).
Sucesor a título particular es quien recibe un derecho particular (artículo 400)

¿Es posible la suma de dos o más posesiones? SI. ¿Por qué es importante? Hoy solo para la
prescripción.
➔ Sucesión universal: Heredero continúa su posesión.
➔ Sucesión particular: Se puede, pero la posesión posterior participa de las cualidades y de los vicios
de la anterior, lo que no siempre le convendrá al nuevo poseedor. (Sí le conviene para la
prescripción larga donde la buena o mala fe no es relevante).

REQUISITOS: Deben derivarse una de la otra; el sucesor particular puede unir su posesión a la de sus
antecesores cumpliendo:
 Que procedan una de otra. Respecto de esta última exigencia, entiende Salvat que la vinculación
entre el autor y el sucesor se materializa en la existencia de un título legal y oneroso como la
compraventa, permuta, etc., siendo éste el único medio de probar la condición de sucesor y con
ella el derecho de operar la accesión de posesiones.
 En todo caso, las posesiones que pretenden unirse deben ser del mismo tipo, es decir: que
ambos posean a título de dueño, o de usufructuario, etc.
 La buena o mala fe del autor de la posesión no es requerida para la usucapión; en cambio cuando
se trata de la prescripción breve es necesario que las posesiones que intentan unirse sean de
buena fe dado que éste es uno de los elementos requeridos, además del justo título para poder
adquirir por prescripción.
 Para probar la accesión de posesiones no basta el título legal a que hace referencia Salvat, sino
que además debe demostrarse el ejercicio de la posesión que se exterioriza mediante la
realización de actos posesorios, resultando insuficiente la mera exposición efectuada en
escritura pública en el sentido que el cedente ha detentado la posesión pública, pacífica,
ininterrumpida, con ánimo de dueño.

PRESCRIPCIÓN CORTA: Debe tratarse de posesiones de buena fe y existir un vínculo jurídico, Aunque
la última frase del artículo 1901 menciona sólo a la prescripción breve, el recaudo del vínculo jurídico
es presupuesto también para la prescripción larga, por dos razones:
▪ Sin ese vínculo, no es un sucesor particular, desde que, como se ha señalado, sucesor es la
persona que “recibe un derecho” (art. 400);
▪ El propio artículo 1901 requiere, para el sucesor particular que su posesión derive
inmediatamente de la otra.

IMPACTO BUENA Y MALA FE: Todos estos temas son desarrollados en las unidades correspondientes no
obstante se mencionan al solo efecto de remarcar las importantes diferencias existentes entre las
relaciones de buena fe y las que no lo son.
- 1895: posesión del sub adquirente de buena fe de cosas muebles no hurtadas ni robadas.
- 1962: construcción, siembra o plantación en terreno ajeno.
- 1963: invasión de buena fe del inmueble colindante.
- 1957: transformación de buena o mala fe- posibilidad de revertir o no la cosa a su estado
anterior.
- 1898 /1899/ 1900: prescripción de inmuebles de buena y mala fe.
- 1899/ 1900: prescripción de cosas muebles no registrables.

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 - 1935: adquisición de frutos. Buena y mala fe.
- 1936: destrucción total o parcial cosa. Buena y mala fe.
- 1938: Indemnización y pago de mejoras. Buena y mala fe.

B) CLASIFICACIÓN DE LA POSESIÓN DE MALA FE: NO VICIOSA Y VICIOSA

De acuerdo al modo como la persona toma contacto con la cosa, la posesión de mala fe puede ser
VICIOSA o NO VICIOSA.
La sub-clasificación se aplica sólo a la posesión, optando el código por mantenerla, en contra de la
solución del proyecto del año 98 que la había eliminado. En los fundamentos, además de recalcar los
efectos perjudiciales de la posesión viciosa, se explica que el poseedor de mala fe no puede ser equiparado
a quien intencionalmente quebrantó la ley con violencia o cometiendo hurto y de allí su re
establecimiento.

ARTÍCULO 1921: “La posesión de mala fe es viciosa cuando es de cosas muebles adquiridas por hurto,
estafa o abuso de confianza; y cuando es de inmuebles adquiridos por violencia, clandestinidad o abuso
de confianza. Los vicios de la posesión son relativos respecto de aquél contra quien se ejercen. En todos
los casos, sea por el mismo que causa el vicio o por sus gentes, sea contra el poseedor o sus
representantes”.

El Código Civil de Vélez calificaba los vicios de la posesión según estuvieran referidos a inmuebles o a
cosas muebles. Así para los muebles: hurto, estelionato y abuso de la confianza; mientras que para los
inmuebles: violencia, clandestinidad y abuso de la confianza. Los vicios enumerados en el código de Vélez
se han mantenido, a excepción del estelionato que fue sustituido (ampliado) por cualquier forma de estafa
o defraudación.
El código no define los vicios de la posesión como lo hacía Vélez. Pero no hay duda que estamos en
supuestos de posesión adquirida ilegalmente, sin la voluntad del poseedor (clandestina), o contra su
voluntad (violencia o abuso de confianza).
El artículo 2 de este código impone la interpretación de la ley en forma coherente con todo el
ordenamiento, y no aisladamente.

Si buscamos en otras normas del código, encontramos:

 El artículo 271 (dolo como vicio de la voluntad) que describe la acción dolosa como aserción de lo
falso o disimulación de lo verdadero, cualquier artificio astucia o maquinación que se emplee para
la celebración del acto. En el caso que analizamos, en definitiva, la persona recurre al fraude, ardid
o engaño para que le sea entregada la posesión. El artículo es perfectamente aplicable para la estafa
(muebles) y la clandestinidad (inmuebles)
 El artículo 276 (violencia como vicio de la voluntad), que define a la violencia como la fuerza
irresistible y las amenazas que generan el temor de sufrir un mal grave e inminente que no se
puedan contrarrestar o evitar en la persona o bienes de la parte o de un tercero…. La norma
también es aplicable, entonces a la posesión con vicio de violencia.
El hurto no hay duda que es el apoderamiento ilegítimo de una cosa ajena (no importa si se ha logrado
con o sin violencia).

Por su parte, también podemos acudir a los conceptos del derecho penal que nos dicen que:

"HURTO": Es el apoderamiento ilegítimo de una cosa mueble ajena = robo (uso de la fuerza)
ARTICULO 162. – “Será reprimido con prisión de un mes a dos años, el que se apoderare ilegítimamente
de una cosa mueble, total o parcialmente ajena”.

50
ARTICULO 164: “Será reprimido con prisión de un mes a seis años, el que se apoderare ilegítimamente de
una cosa mueble, total o parcialmente ajena, con fuerza en las cosas o con violencia física en las personas,
sea que la violencia tenga lugar antes del robo para facilitarlo, en el acto de cometerlo o después de
cometido para procurar su impunidad”.

ESTAFA: Es contratar con engaño o sobre cosas ajenas como si fueran propias o enajenar como
libres aquellas que están gravadas o prendadas.
ARTICULO 172: Será reprimido con prisión de un mes a seis años, el que defraudare a otro con nombre
supuesto, calidad simulada, falsos títulos, influencia mentida, abuso de confianza o aparentando bienes,
crédito, comisión, empresa o negociación o valiéndose de cualquier otro ardid o engaño.

USURPACIÓN:
ARTÍCULO 181: Será reprimido con prisión de seis meses a tres años:
a) El que por violencia, amenazas, engaños, abusos de confianza o clandestinidad despojare a otro,
total o parcialmente, de la posesión o tenencia de un inmueble o del ejercicio de un derecho real
constituido sobre él, sea que el despojo se produzca invadiendo el inmueble, manteniéndose en él
o expulsando a los ocupantes;
b) El que, para apoderarse de todo o parte de un inmueble, destruyere o alterare los términos o límites
del mismo;
c) El que, con violencias o amenazas, turbare la posesión o tenencia de un inmueble.

COSAS MUEBLES: HURTO / ESTAFA / ABUSO DE CONFIANZA:

➢ El HURTO como vicio de la posesión lo comete quien se apodera ilegítimamente (con violencia o
sin violencia) de una cosa mueble ajena.
➢ La ESTAFA como vicio de la posesión la comete quien utiliza cualquier artificio astucia o
maquinación, fraude, ardid, engaño o fraude para que le sea entregada la posesión de una cosa
mueble. Es importante destacar que la posesión viciosa no es la de quien trasmite cometiendo
estafa (que en todo caso cometería delito penal), sino la de quien adquiere la cosa mueble
conociendo la verdadera situación. Ejemplos: contratar sobre cosas ajenas como si fuesen
propias; contratar sobre cosas litigiosas, hipotecadas o embargadas, como si estuvieran libres.
➢ El ABUSO DE CONFIANZA como vicio de la posesión de muebles o inmuebles, lo comete la persona
que recibe la cosa con la obligación de restituirla y que, intervirtiendo el título no lo hace. Se
configura cuando, el que recibió la cosa con la obligación de restituirla (como el locatario, o el
comodatario, y cualquier tenedor), se niega a devolverla. Se trata de un supuesto de interversión
de título, en el que el tenedor se transforma unilateralmente en poseedor, en tanto su voluntad
se manifieste exteriormente de manera inequívoca. No basta el mero hecho de haber “recibido
la cosa con obligación de restituirla”; es necesario una conducta posterior del tenedor no sólo
dirigida a no cumplir con la obligación asumida sino también a mudar la causa de su posesión.
(confianza defraudada).
El abuso de confianza tiene su norma específica en el artículo 1915. Se pierde la posesión cuando el
que tiene la cosa a nombre del poseedor manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor
de disponer de la cosa, y sus actos producen ese efecto.

EJEMPLOS:
 Abuso de confianza MUEBLES: Es éste el supuesto en el cual el tenedor de la cosa mueble,
por ejemplo, depositario, intervierte su título y comportándose como poseedor con derecho
a poseer realiza con respecto a la cosa actos posesorios, inclusive de disposición, como es la
venta.
51
b) Abuso de confianza INMUEBLES: Se trata de un caso de interversión de título: quien era
tenedor del inmueble, por ejemplo, un locatario, comienza a poseer para sí, es decir: cambia la
causa de su relación real convirtiéndose de tenedor en poseedor ilegítimo, de mala fe y vicioso
  Abuso de confianza INMUEBLES: Se trata de un caso de interversión de título: quien era
tenedor del inmueble, por ejemplo, un locatario, comienza a poseer para sí, es decir: cambia
la causa de su relación real convirtiéndose de tenedor en poseedor ilegítimo, de mala fe y
vicioso por abuso de confianza.

COSAS INMUEBLES: VIOLENCIA / CLANDESTINIDAD / ABUSO DE CONFIANZA

➢ La VIOLENCIA como vicio de la posesión de inmuebles la comete quien logra el desapoderamiento
violento de un inmueble (vías de hecho acompañadas de violencia física (acto de coacción material)
o moral (amenazas de recibir un mal inminente injusto y grave sobre su persona, libertad u honor
o los de su cónyuge, ascendientes o descendientes). Debe distinguirse de la violencia en el contrato
que de haberse llevado a cabo no implica la violencia como vicio de la posesión.
➢ La CLANDESTINIDAD como vicio de la posesión tiene distintos modos comisivos. En primer lugar,
hay clandestinidad siempre que medie ocultamiento, es decir, que la posesión no sea pública
respecto del anterior poseedor, aun cuando los terceros conozcan la situación. Para que el vicio
exista no es necesario que el anterior poseedor conozca lo sucedido, sino que basta con que haya
podido conocer la usurpación. Además de la posesión tomada de manera oculta, hay clandestinidad
cuando se toma aprovechando la ausencia del poseedor, o cuando se toman precauciones para que
la adquisición no llegue a su conocimiento.
➢ ABUSO DE CONFIANZA ya explicado

SUJETOS ACTIVOS Y PASIVOS: En todos los casos, sea por el mismo que causa el vicio o por sus agentes,
sea contra el poseedor o sus representantes. La violencia puede ser utilizada directamente por la persona
que pretende adquirir (o conservar) la posesión, o bien “por sus agentes”. (Mandatario o un tercero). La
víctima de la violencia puede ser no sólo el poseedor de la cosa, sino también su tenedor.

CUESTIÓN DEL CARÁCTER RELATIVO DE LOS VICIOS: El artículo mantiene el principio de Vélez de que los
vicios son relativos, es decir que solo son invocables por el anterior poseedor, indica que el poseedor
ilegitimo de mala fe y vicioso lo será solo respecto de aquel que fue desposeído y no respecto de terceros,
dice expresamente que: Los vicios de la posesión son relativos respecto de aquél contra quien se ejercen.
El Código de Vélez implementaba un sistema de "purga de los vicios de la posesión". En este sentido
el artículo 3959 dispone: "La prescripción de cosas poseídas por fuerza, o por violencia, no comienza sino
desde el día en que se hubiere purgado el vicio de la posesión"; por otra parte, el artículo 4038 estipula:
"Se prescribe también por un año, la obligación de responder al turbado o despojado en la posesión, sobre
su manutención o reintegro".
Al respecto la doctrina nacional mayoritaria ha entendido que los vicios se purgan cuando ha operado
la caducidad de las acciones que el desposeído puede intentar para recuperar la cosa.
El artículo 2564 del nuevo Código Civil y Comercial establece un plazo de prescripción liberatoria para
las acciones posesorias, es decir que a partir de allí el vicio quedaría purgado. Sin embargo, quedaría por
establecer si ese año debería anexarse al plazo de veinte años que rigen para la prescripción larga (art.
1899)

En la medida que ha sido eliminada la anualidad como requisito de las acciones posesorias y unificado
su régimen para todos los poseedores y tenedores (arts. 2241 y 2242), aparentemente no se advierten
razones de peso para haber mantenido el principio, que entendemos será de muy escasa aplicación
práctica.

o PURGA / INNCESARIEDAD: El código no incluyó la norma de la purga de los vicios que estaba en el
artículo 3959 de Vélez. La doctrina interpretativa del código de Vélez entendió que los vicios se

52
 purgan cuando ha operado la caducidad de las acciones que el desposeído tiene para recuperar la
cosa.
La purga era indispensable para el ejercicio de las acciones típicamente posesorias (hoy extinguidas);
para la accesión de posesiones y para el computo del plazo de la prescripción. Hoy el régimen de acciones
ha sido unificado por lo que solo puede plantearse la duda de si es necesaria la purga del vicio a los otros
fines. Si fuera así, habría que acudir al artículo 2564 que hoy dispone que “prescriben al año…(inciso 2°)
las acciones posesorias”. Transcurrido ese año (a contar desde que cesó el vicio y el sujeto activo de la
acción ve correr su plazo para la interposición de la acción posesoria) el vicio quedaría purgado y esa
posesión sería eficaz para la prescripción y para poder ser accedida a otra no viciosa.
No obstante, debe advertirse que, así como las acciones “posesorias” ya están unificadas; el artículo
de la accesión de posesiones tampoco exige la purga. Respecto de la prescripción sólo se exige que la
posesión sea ostensible y continua, nada dice de la purga del vicio. Lo expuesto nos lleva a reflexionar
sobre el punto y sostener que si bien en el régimen actual no es necesario purgar el vicio a fin de que la
posesión sea útil para la prescripción, no es lógico pensar, que si se ha conservado la clasificación de la
posesión viciosa; ésta sea útil para el tiempo de la prescripción. Por lo tanto, sin lugar a dudas el vicio
debe hacer cesado para poder dar inicio al cómputo del plazo de la prescripción.

EFECTOS DE LA POSESION VICIOSA

El poseedor vicioso es tratado por el ordenamiento con mayor rigor que el simple poseedor de mala
fe. La comisión así lo expuso en los fundamentos y el reflejo en el articulado es el siguiente:
✓ El poseedor vicioso responde por la destrucción total o parcial aún por caso fortuito, (Artículo 1936)
✓ El poseedor vicioso no tiene derecho de retención, (Articulo 2587)
✓ El vicio se transmite al heredero por el artículo 1901. Este efecto opera sólo para la prescripción
porque para la percepción de los frutos, el artículo 1935 sostiene la solución contraria (la buena o
mala fe del sucesor, no importa si es universal o singular, se juzga al momento de la percepción).

53
 UNIDAD III - RELACIONES DE PODER. ELEMENTOS. ADQUISICIÓN, EJERCICIO,
CONSERVACIÓN Y EXTINCIÓN. EFECTOS.

ADQUISICION, EJERCICIO, CONSERVACION Y EXTINCION DE LA POSESION Y LA

TENENCIA
Para adquirir una relación de poder (posesión o tenencia) sobra una cosa, deben estar presentes
ciertos requisitos:
 La adquisición debe establecerse voluntariamente (es decir, que debe estar presente el
animus, la intención de adquirir)
 La adquisición debe ser realizada por un sujeto capaz o persona menor de edad de al menos
10 años (es decir, que no se exigen los 18 años para adquirir la plena capacidad)
Vemos que se exige la capacidad, salvo que la incapacidad sea por la minoría de edad en cuyo
caso se permite que tenga 10 años como mínimo para poder adquirir la relación de poder.
Recordemos que capacidad es la aptitud para ser titular de una relación jurídica o para ejercer por
sí mismo sus derechos.
 La adquisición debe realizarse por medio de un contacto con la cosa, de la posibilidad física
de establecerlo, o cuando ella ingresa en el ámbito de custodia del adquirente.

En este caso estamos hablando de la relación con el corpus, con la cosa y la misma puede ser:
✓ Por medio de un contacto físico
✓ Por la posibilidad física de establecer ese contacto
✓ Cuando ingresa en la custodia del adquirente: se aplica la teoría de la custodia de Savigny,
donde se considera que alguien adquiere la posesión de las cosas que son remitidas a un
lugar donde, aunque no esté presente, tiene su disposición en forma absoluta. (por ejemplo:
el diariero que pasa el diario por debajo de la puerta de mi casa y aunque no este se
considera que adquiero la posesión ya que está dentro del lugar de mi custodia, de mi
control. Pude ser un lugar propio, alquilado, sea una casa o un terreno.

1) OBJETO:
ARTÍCULO 1912: Objeto y sujeto plural. “El objeto de la posesión y de la tenencia es la cosa determinada.
Se ejerce por una o varias personas sobre la totalidad o una parte material de la cosa”.

En este sentido marcamos la diferencia entre el objeto de los derechos reales y el objeto de la posesión,
en cuanto este último queda circunscrito a las cosas materiales mientras que los derechos reales pueden
tener como asiento también los derechos.
Sólo las cosas pueden ser objeto de las relaciones de poder, no así los bienes. Existe una clara diferencia
entre el objeto de las relaciones de poder y el objeto de los derechos reales.
En los derechos reales en principio el objeto son las cosas, pero, en determinados supuestos (y si el
ordenamiento expresamente así lo prevé) el objeto puede consistir en un bien. Así lo dice el Artículo 1883.
“El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto, por
el todo o por una parte indivisa. El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por
la ley”.
En cambio, definitivamente, sin una cosa, no puede hablarse de una relación de poder.

Históricamente, en materia posesoria, tal como sucede en cuanto al objeto de los derechos reales, las
cosas, además de ser determinadas, deben estar en el comercio, recordando que están fuera del comercio

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 las que integran el dominio público del estado, aquellas que a pesar de formar parte del dominio privado
del estado son indisponibles y las que han sido excluidas del dominio de los particulares. Este requisito
estaba previsto tanto en el Código de Vélez como en el Proyecto de 1998 (art. 1950).
Sin embargo, en el artículo que analizamos este requisito no ha sido incluido. Entendemos que esta
decisión tiene la misma explicación que la que aparece en los Fundamentos respecto del objeto del
derecho real: “En lo tocante al objeto no se requiere que la cosa esté en el comercio, pues son asimismo
objeto del derecho real, las cosas que están fuera del comercio por su inenajenabilidad relativa y aquéllas
cuya enajenación estuviese prohibida por una cláusula de no enajenar.”
Para comprender mejor el alcance del artículo 1912, hay que tener en cuenta el contenido de algunas
normas del título preliminar y del libro 1.

 El objeto de las relaciones de poder se diferencia del objeto de los derechos reales, ya que el de la
relación de poder son cosas determinadas (cosas materiales); mientras que el objeto de los
derechos reales pueden ser cosas determinadas, así como también los bienes taxativamente
señalados por ley.
 Debe ser una cosa material
 Debe ser cierta y determinada (individualización)
 No debe ser una cosa que pertenezca al dominio público del Estado (el Artículo 237 establece que
son inembargables, inenajenables e imprescriptibles)
 No se exige que esté en el comercio. (Están fuera del comercio las cosas cuya transmisión está
prohibida por la ley o por los actos jurídicos

Veamos:
 Artículo 16 dice que los bienes materiales se llaman cosas y al igual que el 2311 de Vélez modificado
por la ley 17711 refiere que las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y a
las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del hombre.
 El cuerpo humano tiene su artículo específico, el 17, que dice que los derechos sobre el cuerpo
humano o sus partes no tienen un valor comercial, sino afectivo, terapéutico, científico,
humanitario o social y solo pueden ser disponibles por su titular siempre que se respete alguno de
esos valores y según lo dispongan las leyes especiales.
 El artículo 237 dispone que los bienes del dominio público del estado son inajenables,
inembargables e imprescriptibles y el uso y goce que las personas tienen de ellos está sujeto a las
disposiciones generales y locales.
 Por otra parte, debemos considerar a las cosas como determinantes para algunas de las
clasificaciones de los derechos reales, a saber: art. 1888 derechos reales sobre cosa propia (total o
parcial) o ajena y el art 1890 que incorpora la clasificación de cosas registrables y no registrables
distinguiendo los derechos reales sobre unas y otras.
 Además del libro 1 (parte general) título III (bienes), capítulo 1 (bienes con relación a las personas
y derechos de incidencia colectiva), sección 1° (conceptos), deben tenerse en cuenta los siguientes
artículos:
➔ INMUEBLES POR SU NATURALEZA (Artículo 225): Son inmuebles por su naturaleza el suelo,
las cosas incorporadas a él de una manera orgánica y las que se encuentran bajo el suelo
CATEGORIA DE sin el hecho del hombre.
COSAS
➔ INMUEBLES POR ACCESIÓN (Artículo 226): Son inmuebles por accesión las cosas muebles
que se encuentran inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con carácter perdurable.
En este caso, los muebles forman un todo con el inmueble y no pueden ser objeto de un

55
 derecho separado sin la voluntad del propietario. No se consideran inmuebles por accesión
las cosas afectadas a la explotación del inmueble o a la actividad del propietario.
➔ COSAS MUEBLES (Artículo 227): Son cosas muebles las que pueden desplazarse por sí
mismas o por una fuerza externa.
➔ COSAS DIVISIBLES (Artículo 228): Son cosas divisibles las que pueden ser divididas en
porciones reales sin ser destruidas, cada una de las cuales forma un todo homogéneo y
análogo tanto a las otras partes como a la cosa misma.
➔ COSAS INDIVISIBLES: (Artículo 228): Las cosas no pueden ser divididas si su fraccionamiento
convierte en antieconómico su uso y aprovechamiento. En materia de inmuebles, la
reglamentación del fraccionamiento parcelario corresponde a las autoridades locales.
➔ COSAS PRINCIPALES (Artículo 229): Son cosas principales las que pueden existir por sí
mismas.
➔ COSAS ACCESORIAS (Artículo 230): Son cosas accesorias aquellas cuya existencia y
CATEGORIA DE naturaleza son determinadas por otra cosa de la cual dependen o a la cual están adheridas.
COSAS Su régimen jurídico es el de la cosa principal, excepto disposición legal en contrario. Si las
cosas muebles se adhieren entre sí para formar un todo sin que sea posible distinguir la
accesoria de la principal, es principal la de mayor valor. Si son del mismo valor no hay cosa
principal ni accesoria.
➔ COSAS CONSUMIBLES (Artículo 231); Son cosas consumibles aquellas cuya existencia
termina con el primer uso. Son cosas no consumibles las que no dejan de existir por el
primer uso que de ellas se hace, aunque sean susceptibles de consumirse o deteriorarse
después de algún tiempo.
➔ COSAS FUNGIBLES (Artículo 232): Son cosas fungibles aquellas en que todo individuo de la
especie equivale a otro individuo de la misma especie y pueden sustituirse por otras de la
misma calidad y en igual cantidad.
➔ FRUTOS Y PRODUCTOS (Articulo 233): Frutos son los objetos que un bien produce, de modo
renovable, sin que se altere o disminuya su sustancia. Frutos naturales son las producciones
espontáneas de la naturaleza. Frutos industriales son los que se producen por la industria
del hombre o la cultura de la tierra. Frutos civiles son las rentas que la cosa produce.

Las remuneraciones del trabajo se asimilan a los frutos civiles.

Productos son los objetos no renovables que separados o sacados de la cosa alteran o disminuyen su
sustancia.
Los frutos naturales e industriales y los productos forman un todo con la cosa, si no son separados.

¿CUÁLES SON LOS REQUISITOS PARA SER OBJETO DE UNA RELACIÓN DE PODER?

 Materialidad: por aplicación del artículo 16.

 Individualización: la posesión y la tenencia implican el ejercicio de un poder físico sobre una cosa,
exige actos concretos con relación a una cosa, por lo tanto, esta debe estar individualizada, debe
ser cierta y determinada.
 No pertenecer al dominio público del Estado porque son inajenables, imprescriptibles e
inalienables. El Código Civil y Comercial no exige el requisito de la comercialidad (mencionado en el
artículo 2400 del código de Vélez). No obstante, pero evidentemente quedan afuera de la relación
de poder por los particulares los bienes del dominio público del estado desde que, conforme el
artículo 237, su uso “especial” queda regulado por el derecho administrativo.

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REGLAS SOBRE EL ALCANCE Y EXTENSIÓN DE LA POSESIÓN O DE LA TENENCIA → SUPUESTOS
ESPECIALES

 COSAS SIMPLES: aquellas que forman un solo cuerpo y como tal pueden ser objeto de una relación
de poder y no la puedo dividir. Por ejemplo: una mesa, una silla, piedra, estatua. Al ser una cosa
indivisa solo puede establecerse una relación de poder sobre la totalidad de la cosa, salvo
coposesión o tenencia

 COMPUESTAS: Aquellas conformadas por cosas accesorias que juntas forman un todo principal.
Mientras yo posea lo principal posee todo. Por ejemplo: un auto, una casa. Los accesorios forman
un cuerpo único con la cosa principal. La posesión sobre ellas se tiene mientras lo accesorio no haya
sido separado de lo principal. Conforman un todo principal con partes accesorias; la relación de
poder sobre las partes accesorias se tiene mientras no sea separado de lo principal

 DIVISIBLES E INDIVISIBLES:
o Si la cosa es divisible materialmente por ejemplo se vende la fracción de un campo
determinándose con precisión su ubicación, medidas y linderos, puede poseerse la fracción.
En cambio, si se vende una fracción ideal (1/3 del campo), el poseedor no adquirirá la posesión
exclusiva de parte alguna del campo sino la coposesión junto a los demás. Si se realiza la
división, la parte ideal puede traducirse en una parte material, sobre la que cada poseedor
puede continuar ejerciendo su posesión en forma exclusiva. → Las cosas divisibles pueden ser
divididas en porciones reales sin ser destruidas y las porciones resultantes formen un todo
homogéneo y análogo con las restantes. (Puede poseerse por parte)
o Si la cosa es indivisible desde el punto de vista físico, cada uno de los coposeedores adquiere
la posesión de toda la cosa, pero limitado desde un punto de vista abstracto o ideal a una parte
alícuota. Ya dijimos que no es factible la posesión de partes alícuotas, sino que, cuando hay
más de un poseedor (coposesión), la posesión de cada uno se proyecta a toda la cosa, pero se
refleja desde un punto de vista ideal o imaginario en una parte indivisa. Como no se puede
hacer la división material para que cada posesión se ejerza en forma exclusiva sobre una parte,
se impone la división ideal, que es la única posible. → La cosa no puede ser dividida físicamente
porque se destruiría. Cada uno de los coposeedores adquiere la posesión de toda la cosa
limitado a una parte alícuota (Por ejemplo, un marcado, una silla, un inmueble; o el caso de
los condóminos que ejercen su derecho sobre toda la cosa limitado a la parte indivisa)

UNIVERSALIDADES DE HECHO:
Las universalidades de hecho son conjuntos de cosas unidas bajo el mismo nombre y tienen normas
específicas en el Código. La posesión no puede recaer sobre abstracciones sino sobre cosas concretas y
determinadas. El artículo 1927 dice que la relación de poder sobre una cosa compuesta de muchos
cuerpos distintos y separados pero unidos bajo un mismo nombre, como un rebaño o una biblioteca,
abarca sólo las partes individuales que comprende la cosa. (Sin embargo, pueden ser objeto de las
acciones posesorias y de la acción de reivindicación)
Por ejemplo: una biblioteca, un rebaño. Respecto a ellas si bien tienen un nombre que reúnen a cosas
de la misma especie, la relación de poder se ejerce sobre cada una de las cosas que integran ese conjunto.
Si hablamos de biblioteca es relación de poder sobre cada libro, respecto de algunos puedo ser poseedor
y de otro tenedor. → La relación de poder se efectua a cada cosa individual que tiene esa universalidad
Esta afirmación puede tener consecuencias importantes, por ejemplo, si en el rebaño hay ovejas
ajenas, habrá que distinguir porque respecto de unas será poseedor y de otro tenedor; si se vende un
rebaño y se entrega sólo una parte, los acreedores del vendedor podrán embargar los animales faltantes
ya que respecto de éstos no ha habido tradición al comprador; si se vende un rebaño en el cual hay ovejas
del vendedor y otras robadas, el artículo 1895 no rige para las robadas. Por último, la solución del principio

57
se da también al momento de la extinción en la medida que la relación de poder se perderá
individualmente para cada componente físico del conjunto.

CONSECUENCIAS:
✓ Si dentro de la universalidad hay cosas ajena: No se adquiere la posesión de ellas, respecto de
unas será poseedor y respecto de otras, tenedor.
✓ No se adquiere la posesión de las cosas faltantes: Pudiendo ser embargadas por el acreedor del
enajenante.
✓ Si dentro de la universalidad hay cosas robadas: No se aplica el art. 1895

Si bien la adquisición de la relación de poder debe darse respecto de cada una de las cosas que
componen la universalidad, una vez adquirida la relación de poder, el código permite que la universalidad
de hecho como tal sea “objeto” de acciones posesorias y de reivindicación, con el fin de facilitar el
procedimiento.
En efecto, el artículo 2241 le da la acción de despojo a todo poseedor o tenedor de una cosa o de una
universalidad de hecho. El artículo 2242 hace lo propio con la acción de manutención y el artículo 2252
permite la reivindicación de las universalidades de hecho al igual que las cosas.
Las universalidades de hecho deben ser distinguidas de las universalidades de bienes y deudas,
llamadas universalidades a secas; las primeras solo están compuestas por cosas, en las segundas caben
los bienes y no son objeto de esta sección de estudio.

Las universalidades de hecho deben ser distinguidas de las universalidades de bienes y deudas,
llamadas universalidades a secas; las primeras solo están compuestas por cosas, en las segundas caben
los bienes y no son objeto de esta sección de estudio. En los artículos 2278 (define al heredero como la
persona a quien se transmite la universalidad o una parte de la herencia); 2318 (legado de universalidades
de bienes y deudas); 2487 (institución de herederos universales); 1188 (forma de la locación de una
universalidad que incluya una cosa inmueble o mueble registrable); 1670 (objeto del fideicomiso), etc.

UNIVERSALIDADES DE DERECHO:
El Código de Vélez contenía dos artículos (2404 y 2406) que regulaban dos situaciones diferentes: (i) la
universalidad de hecho en el artículo 2404 (cosa compuesta de muchos cuerpos distintos y separados
pero unidos bajo un mismo nombre); esta situación la regula hoy el artículo 1927 como ya se explicó y (ii)
las masas de bienes en el artículo 2406.

El Código Civil y Comercial, además de la universidad de hecho ya referida, menciona a las

universalidades a secas en los artículos 2278 (define al heredero como la persona a quien se transmite la
universalidad o una parte de la herencia); 2318 (legado de universalidades de bienes y deudas); 2487
(institución de herederos universales); 1188 (forma de la locación de una universalidad que incluya una
cosa inmueble o mueble registrable); 1670 (objeto del fideicomiso), etc.
¿A falta de una norma específica ¿Hay que dar a las universalidades de derecho, las mismas soluciones
que a las de hecho; para adquirirlas cosa por cosa y para las acciones posibilidad de incluirlas? Pareciera
que sí.
En la sucesión por causa de muerte el artículo 1892 in fine establece que se aplican las disposiciones
del Libro Quinto, por esta razón el heredero adquiere la posesión por imperio de la ley (arts. 2277 y 2278)
si el causante era el poseedor (art. 1901). En consecuencia, el heredero estará legitimado para ejercer las
acciones posesorias y reales que detentaba el causante. Respecto de la adquisición de cosas no poseídas
por el causante se aplican las normas de los arts. 1912, 1922 y 1927 y el principio de la determinación de
la cosa, esto es "se adquiere cosa por cosa" o "parte o parte".

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 MASA DE BIENES:
Es el supuesto de la venta por junto (Legón), se componen de un conjunto de cosas diferentes que se
unen al solo efecto de ser vendidas bajo un mismo precio. A falta de una norma específica.
¿Hay que dar a la masa de bienes, las mismas soluciones que a las de hecho; para adquirirlas cosa por
cosa; para las acciones posibilidad de incluirlas?
Entendemos que rige el mismo principio, se adquiere cosa por cosa que integra la masa de bienes. Esta
solución es compatible con la norma del artículo 1159 para la venta por junto, salvo el supuesto del
artículo 1149 en que se acuerde la entrega por la cesión o endoso de los documentos de transporte (pero
aún estos efectos se cumplirían solo entre las partes involucradas en el contrato, si terceros roban la
mercadería del camión que realiza el transporte ellos serán los poseedores, sin perjuicio de las acciones
que pueda entablar el comprador como legitimado activo).

CONCURRENCIA:
ARTÍCULO 1913. “No pueden concurrir sobre una cosa varias relaciones de poder de la misma especie que
se excluyan entre sí”.
El principio de exclusividad respecto de la relación real ya había sido explicitado en el artículo 2401 del
Codigo Civil: "Dos posesiones iguales y de la misma naturaleza, no pueden concurrir sobre la misma cosa"
Este principio de exclusividad, que rige también en el derecho real de dominio (art. 1943), implica que
sobre una misma cosa pueden converger varias relaciones de poder, por ejemplo: dos poseedores que
son condóminos y un tenedor, que es locatario, pero en este caso se trata por una parte de una coposesión
y por la otra de tenencia, esto es: relaciones de distinta naturaleza o relaciones compartidas. Lo que la
norma prohíbe es la concurrencia de relaciones reales de la misma naturaleza (por ej. posesión) sobre la
misma cosa

LA CUESTIÓN DE LA COMERCIALIDAD:
ARTÍCULO 234.- Bienes fuera del comercio. “Están fuera del comercio los bienes cuya transmisión está
expresamente prohibida:
a) Por la ley;
b) Por actos jurídicos, en cuanto este Código permite tales prohibiciones”

2) SUJETOS: CAPACIDAD / ADQUISICIÓN DE PODER

ARTÍCULO 1922. Adquisición de poder. “Para adquirir una relación de poder sobre una cosa, esta debe
establecerse voluntariamente:
a) Por sujeto capaz, excepto las personas menores de edad, para quienes es suficiente que tengan
10 años.
b) Por medio de un contacto con las cosas, de la posibilidad física de establecerlo o cuando ella entra
en el ámbito de custodia del adquirente”.

CAPACIDAD: La tradición, como acto jurídico bilateral, requiere capacidad en quien entrega la cosa y en
quien la adquiere (Artículo 1922) y el concurso de la voluntad de ambas partes, a diferencia de la
ocupación y la desposesión que son unilaterales.
La incapacidad del tradens y/o del accipiens provoca la nulidad de la tradición. Nótese que en el caso,
no se trata de adquirir un derecho real, sino sólo la relación real con la cosa, sin perjuicio de existir o no
un derecho (real o personal) como causa possessionis, de allí que no se requiere capacidad para contratar
(mayoría de edad) sino una capacidad mínima que permita comprender los actos que se realizan.

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CONTACTO CON LA COSA: La aprehensión de la cosa no implica necesariamente el contacto material con
ella, basta la posibilidad de disponer en cualquier momento o de recrear cuantas veces sea necesaria la
relación con el objeto; como señala Vélez en la nota al artículo 2374 el contacto personal no es necesaria
para la adquisición, basta la sola vista de la cosa presente. Así, para tomar un fundo no es necesario entrar
en él siendo suficiente abarcarlo con la mirada; en las cosas muebles, la simple presencia del objeto y su
disponibilidad reemplazan la aprehensión real.
La adquisición de la relación de poder requiere el corpus (entendido en el sentido antes expresado) y
la intencionalidad que se exterioriza mediante la realización de los actos posesorios.
Por su parte los artículos 1909 y 1910 al conceptualizar las relaciones de poder claramente determinan
que pueden ejercerse por si (sujeto directo) o por medio de otra persona (sujeto indirecto).

ADQUISICIÓN POR SÍ → SUJETO DIRECTO

La persona reúne los dos elementos de la relación, el corpus y el animus (domini o detentionis).
Para que la adquisición sea posible se requiere que el sujeto tenga la voluntad y la manifieste. De
acuerdo al artículo 1922 (norma especial) para poder adquirir la relación de poder por sí solo, se requiere
que la persona tenga 10 años cumplidos. Es la edad mínima para comprender los actos que se realizan y
coincide con la regla del artículo 261 que regula el acto involuntario: “es involuntario por falta de
discernimiento… el acto ilícito de la persona menor de edad que no ha cumplido 10 años”.
La norma es de sencilla comprensión y resulta clara e indiscutible en la medida que recordemos que la
posesión puede adquirirse a través de ilícitos, lo que explica claramente el porqué de los 10 años y no de
los 13 que hoy el código exige para los actos lícitos conforme el mismo artículo 261 ya referido.
Obviamente, nos referimos a la posibilidad de la adquisición de la relación de poder (posesión o
tenencia), para adquirir la relación jurídica habrá que acudir a las reglas de capacidad de acuerdo al
supuesto que se trate

ADQUISICIÓN POR OTRO → SUJETO INDIRECTO

❖ REPRESENTACION VOLUNTARIA POR ENCARGO: La relación de poder puede adquirirse a través de
un mandato, se trata de un representante voluntario. Los elementos se desdoblan ya que el corpus
lo tiene el representante (mandatario) y el ánimus lo tiene el representado (mandante). La
capacidad y la buena/ mala fe, deben verificarse en el representado. El mandato puede ser general
o especial, expreso o tácito.
La posesión o tenencia del representado comienza con la aprehensión del representante (corpus).
El animus existe desde que el representado le otorga el mandato al representante para que adquiera
la relación de poder.
El corpus se materializa cuando el representante toma la cosa, aunque el representado no se haya
enterado.
De acuerdo a lo estudiado en la interversión del título, el mandante podría adquirir la relación de poder
para sí, en contra de la voluntad del representado. No obstante, por lo dispuesto en el artículo 1325 del
mandato, si existe conflicto de intereses entre el mandante y el mandatario, prima la voluntad del
mandante. Se trata de una regla fundada en la buena fe. Dice la norma que “si media conflicto de intereses
entre el mandante y el mandatario, éste debe posponer los suyos en la ejecución del mandato, o
renunciar”.

❖ REPRESENTACION LEGAL DE MENORES DE 10 AÑOS: Se lleva a cabo a través de los representantes

legales en donde reside el corpus y el ánimus. La capacidad de ejercicio (denominada capacidad de
hecho en el código de Vélez) se verifica en el representante por quien se juzga también la buena o
mala fe.
La solución no es exactamente la misma del Código de Vélez, que en definitiva le daba al tradens la
posibilidad de decidir. (art 2395 CV). La respuesta del Código Civil y Comercial intenta poner freno a
cualquier posibilidad de fraude en perjuicio del mandante

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 ❖ REPRESENTACION DE MAYORES DE 10 AÑOS CON CAPACIDADES RESTRINGIDAS: De haberlas
habrá que estar a la limitación impuesta en la sentencia y al ejercicio a través del personal de apoyo
o en su caso del curador (Art. 32 CCCN).

❖ REPRESENTACION LEGAL DE PERSONAS JURÍDICAS: Las personas jurídicas adquieren la relación de

poder a través de sus representantes voluntarios u órganos designados por la ley o sus estatutos
por quienes se juzga la buena o mala fe.

❖ GESTION DE NEGOCIOS: Si una persona invoca un mandato que no existe al momento que adquiere
la relación de poder (gestor de negocios), debe obtener la ratificación de la persona para la cual
adquiere. (1789). El corpus preexiste al ánimus, el cual aparece cuando la persona ratifica lo
actuado por el gestor.
Si un tercero sin mandato alguno toma la posesión de una cosa para otra persona pueden darse las
siguientes situaciones:
• Si el tercero ratifica adquiere la posesión con efecto retroactivo al momento en el que el gestor
tomó la posesión.
• Pero si el tercero no ratifica, ¿Quién poseyó? En abstracto las personas posibles podrían ser:
- El antiguo poseedor. La respuesta es incorrecta porque no tiene corpus ni animus.
- El gestor, aunque no tiene animus.
- El tercero para quien se tomó. La solución tampoco es lógica, porque no tiene idea de lo
acontecido.
Frente a estas alternativas si el tercero no ratifica, la única alternativa lógica es sostener que el gestor
será reputado poseedor y responsable de los daños o deterioros que pueda sufrir la cosa en tanto actuó
sin que nadie lo mandara o pidiese.

SUJETOS DE LA RELACION DE PODER:

 Sujeto directo → Sujeto capaz

- Menores : 10 años ( cumplidos)
- 10 años: Discernimiento para los actos ilícitos (art. 261)
Se aplica a la adquisición por modos originario
Si se adquiere por modos bilaterales (tradición). PLENA CAPACIDAD (acto jurídico.)

 Sujeto indirecto:

➢ Representación legal de menores de 10 años. Capacidad de ejercicio: representante.

➢ Representación de mayores de 10 años con capacidades restringidas. Limitación dispuesta en

Sentencia.
- Capacidad de ejercicio restringida : APOYO
- Incapacidad : CURADOR.

➢ Representación voluntaria ( mandato)

➢ Representación de personas jurídicas. Órganos designados por ley o sus estatutos.

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 ACLARACIÓN: “ADQUIRIR LA RELACIÓN DE PODER DE NINGUNA MANERA ES SINÓNIMO DE
ADQUIRIR EL DOMINIO”
Un ejemplo de la vida diaria: dos personas (comprador y vendedor) suscriben un boleto de
compraventa por el cual se obligan recíprocamente: el primero a recibir la cosa vendida y pagar el precio
convenido y el segundo a entregar esa misma cosa en las condiciones pactadas y otorgar la escritura
pública. Es muy frecuente en mayor medida en los edificios a estrenar que el vendedor entregue la
posesión del inmueble al comprador difiriendo la escrituración; en este supuesto el comprador adquirió
la posesión por tradición, sin embargo, no será dueño de la cosa hasta que no se cumpla el requisito del
título suficiente para hacerle adquirir el derecho real.

3) MODOS DE ADQUISICIÓN
ARTÍCULO 1923: “Las relaciones de poder se adquieren por la tradición. No es necesaria la tradición,
cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste pasa la posesión a quien la tenía a su nombre, o
cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro, quien la adquiere
desde que el tenedor queda notificado de la identidad del nuevo poseedor. Tampoco es necesaria cuando
el poseedor la transfiere a otro, reservándose la tenencia y constituyéndose en representante del nuevo
poseedor. La posesión se adquiere asimismo por el apoderamiento de la cosa”.

Por lo tanto se considera que los modos de adquisición (Corpus) son:

 Por medio de un contacto con las cosas (por ejemplo, manejar un auto)
 De la posibilidad física de establecerlo (por ejemplo, me entregan las llaves del auto; o el paraguas
guardado en el ropero solo lo saco los días que llueve)
 Cuando ella entra en el ámbito de custodia del adquirente sin necesidad de que la persona la
tome efectivamente (por ejemplo, el caso del diariero que me deja el diario por debajo de la
puerta o cuando se compran materiales de construcciones y los dejamos en la obra) → Es lo que
sucede cuando la cosa entra dentro de su poder y aunque el adquirente no está presente lo va a
adquirir porque está dentro de su custodia.

La doctrina distingue entre modos originarios y derivados.

❖ ORIGINARIOS: Nace una nueva relación de poder, independiente, en cabeza del adquirente. Se
prescinde de la existencia de una relación anterior,
✓ Ya sea porque ella no existe (res nullis); o
✓ Porque no hay vinculación alguna respecto al antecesor (res derelictae, cosa abandonada
o tomada contra la voluntad del anterior propietario).
Son los casos de apoderamiento simple (sin voluntad del anterior) o viciosa (contra la voluntad).

❖ DERIVADOS: El nuevo poseedor o tenedor “sucede” al anterior. Existe una transmisión consentida.
Se da a través de la tradición.

MODOS ORIGINARIOS
➔ APODERAMIENTO SIMPLE (OCUPACIÓN): Se trata de un simple acto lícito (Artículo 258).
Si se trata de una cosa mueble sin dueño, la posesión o tenencia se adquiere por la mera aprehensión
y coincide con la adquisición del dominio por ese modo (art 1947). Sólo pueden ser las “res nullis” o “res
derelictae” porque son susceptibles de apropiación privada; por ejemplo: animales de caza, peces de los
mares, ríos y lagos navegables, animales bravíos o salvajes, aguas pluviales que caigan en lugares públicos.
Este modo no se aplica a los inmuebles.

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 Por lo tanto se considera que las cosas muebles sin dueño o abandonadas se pueden adquirir por
apoderamiento simple; mientras que las cosas inmuebles se pueden adquirir por ocupación

➔ APODERAMIENTO VICIOSO CONTRA LA VOLUNTAD (DESAPODERAMIENTO): Procede la

adquisición contra la voluntad del actual poseedor, es decir, contra la voluntad de la persona que
está ejerciendo la relación de poder. La cosa se encuentra poseída por una persona que NO
consiente en trasmitirla. Se remite acá a los vicios de la posesión contenidos en el artículo 1921 y
desarrollados en la unidad anterior. Cosas poseídas por otro, artículo 1921:
o Cosas muebles: Acto material de ocupación de la cosa por hurto o estafa o abuso de
confianza.
o Cosas inmuebles: Ocupación por violencia, clandestinidad o abuso de confianza.

MODOS DERIVADOS

 SUCESIÓN POR CAUSA DE MUERTE: ARTÍCULO 1901. Unión de posesiones. “El heredero continúa
la posesión de su causante.
El sucesor particular puede unir su posesión a la de sus antecesores, siempre que derive
inmediatamente de las otras. En la prescripción breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y estar
ligadas por un vínculo jurídico”.

Se trata del supuesto de sucesión universal en donde el heredero sucede al difunto no solo en la
propiedad sino en la posesión con todas sus ventajas y sus vicios. Rigen en lo pertinente las normas del
derecho sucesorio, aclarando aquí nada más que por aplicación del principio y a los efectos que nos
competen (prescripción adquisitiva) la buena o la mala fe se verifican en el causante.
Por su parte, el sucesor particular puede unir su posesión a la de sus antecesores cumpliendo ciertos
requisitos:
• Que procedan una de otra: Respecto de esta última exigencia, entiende Salvat que la vinculación
entre el autor y el sucesor se materializa en la existencia de un título legal y oneroso como la
compraventa, permuta, etc., siendo éste el único medio de probar la condición de sucesor y con
ella el derecho de operar la accesión de posesiones.
• En todo caso, las posesiones que pretenden unirse deben ser del mismo tipo, es decir, que
ambos posean a título de dueño, o de usufructuario, etc.
• La buena o mala fe del autor de la posesión no es requerida para la usucapión; en cambio cuando
se trata de la prescripción breve es necesario que las posesiones que intentan unirse sean de
buena fe dado que éste es uno de los elementos requeridos, además del justo título para poder
adquirir por prescripción.
• Para probar la accesión de posesiones no basta el título legal a que hace referencia Salvat, sino
que además debe demostrarse el ejercicio de la posesión que se exterioriza mediante la
realización de actos posesorios, resultando insuficiente la mera exposición efectuada en escritura
pública en el sentido que el cedente ha detentado la posesión pública, pacífica, ininterrumpida,
con ánimo de dueño.

 MODOS DERIVADOS INTERVIVOS: TRADICIÓN. CONCEPTO Y FORMAS

ARTÍCULO 1924: “Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe. Debe consistir en
la realización de actos materiales de, por lo menos una de las partes, que otorguen un poder de hecho
sobre la cosa, los que no se suplen, con relación a terceros, por la mera declaración del que entrega de
darla a quien la recibe, o de este de recibirla”.

ARTÍCULO 750: El acreedor no adquiere ningún derecho real sobre la cosa antes de la tradición, excepto
disposición legal en contrario.

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 El nuevo poseedor o tenedor sucede al anterior. Existe una transmisión consentida. Se da a través de
la TRADICIÓN (Para la cual se requiere plena capacidad).
La tradición es un acto equivoco porque con la tradición podemos adquirir la posesión o tenencia y se
puede transmitir también un derecho real. La causa es la que me va a determinar si lo que yo adquiero
es una posesión o tenencia, si lo que adquiero es un derecho real o personal (La causa seria por ejemplo,
el contrato de compraventa, de comodato, de locación)
En este punto el Código Civil y Comercial recientemente sancionado mantiene el principio del artículo
2378 del régimen anterior, según el cual resulta de ningún valor aquella cláusula que usualmente aparece
en las escrituras públicas que instrumentan títulos suficientes para la adquisición del dominio
(compraventa, donación, permuta) que dicen: "En este acto el comprador declara que el vendedor le ha
hecho entrega del inmueble cumpliéndose de tal forma los requisitos de la tradición".
Esta solución mantiene un paralelismo con lo dispuesto en la ley registral 17.801 cuando en su artículo
22 dispone: "Las partes, sus herederos y los que han intervenido en la formalización del documento, como
el funcionario autorizante y los testigos en su caso, no podrán prevalerse de la falta de inscripción, y
respecto de ellos el derecho documentado se considerará registrado. En caso contrario, quedarán sujetos
a la responsabilidad civil y sanciones penales que pudieran corresponder"
Ambos preceptos se basan en la doctrina de los actos propios según la cual nadie puede alegar su
propia torpeza basada, en este caso, en el desconocimiento de la ley.
El acto jurídico tradición produce el desplazamiento de la potestad del transmitente al adquirente,
voluntad que no es válida si se manifiesta en meras declaraciones, sino que debe exteriorizarse en actos
materiales que el Código menciona en forma enumerativa (1928).
En la tradición procede la adquisición de la relación de poder con el consentimiento del que la
transmite.

MUEBLES
ARTÍCULO 1925: Otras formas de tradición. “También se considera hecha la tradición de cosas muebles,
por la entrega de conocimientos, cartas de porte, facturas u otros documentos de conformidad con las
reglas respectivas, sin oposición alguna, y si son remitidas por cuenta y orden de otro, cuando el remitente
las entrega a quien debe transportarlas, si el adquirente aprueba el envío”.

En la tradición de cosas muebles se consideran actos posesorios la entrega de conocimientos, cartas

de porte, facturas, u otros documentos. También en este caso hay una entrega voluntaria de la

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documentación y una recepción de conformidad, expresada en la última parte del artículo 1925 cuando
condiciona la validez del acto jurídico a que "el adquirente aprueba el envío".
En todo caso será indispensable prestar atención no sólo al acto jurídico tradición sino
fundamentalmente a la relación con la cosa que sobreviene a esa entrega pues ella permite inferir el
derecho real subyacente. Al prolongarse en el tiempo la exteriorización de ese derecho real, la relación
de poder adquiere ese carácter de publicidad que el derecho le reconoce. Más aún, si esa posesión no
fuera pública no sería posible la prescripción adquisitiva ni el ejercicio de las acciones posesorias en
sentido estricto.

Hay que hacer notar que en el Código velezano aparecían otras formas de tradición respecto de cosas
muebles no receptadas en el sistema que lo reemplaza, por ejemplo: cuando la cosa está en caja cerrada
o almacén: la entrega de las llaves (art. 2385); colocar la cosa en un lugar que esté a exclusiva disposición
del adquirente, aunque se trate de un depósito alquilado (art. 2386); remitirla a un tercero designado por
el adquirente (art. 2386); en el caso de cosas futuras, por ejemplo: tierra, madera, frutos, a partir de cada
extracción con el permiso del poseedor del inmueble (art. 2376); cuando se trata de acciones endosables,
con el endoso, sin necesidad de notificación al deudor (art. 2390); en acciones al portador la tradición de
los títulos se juzgará efectuada cuando fue notificada al deudor o aceptada por él (art. 2391).

NATURALEZA JURÍDICA → “La tradición es un acto jurídico material y formal”

 ACTO JURÍDICO: Acto voluntario, lícito que produce consecuencias jurídicas (da nacimiento, modifica
o extingue un derecho real). Artículo 259

 MATERIAL: Es necesario que el acto jurídico se manifieste por un hecho exterior (Artículo 1924). La
relación de poder debe manifestarse a través de actos físicos o materiales sobre la cosa, reveladores
de comportarse como titular del derecho real o personal
ARTÍCULO 1928: “Constituyen actos posesorios sobre la cosa los siguientes: su cultura, percepción de los
frutos (ejemplo, cosecha), amojonamiento o impresión de signos materiales (ejemplo, señales, estacas para
marcar los límites de un terreno), mejora (Dentro de un inmueble las construcciones, ampliación), exclusión
de terceros y en general, su apoderamiento por cualquier modo que se tenga”

 FORMAL: Los actos materiales son indispensables; las meras declaraciones de entrega de posesión
podrán tener valor entre partes, pero nunca respecto de terceros. La tradición debe efectuarse de
acuerdo a alguna de las formas que el Código establece en los artículos 1924 o 1925 (específico para
las cosas muebles), o en otras normas específicas de los contratos (por ejemplo, artículo 1149 de
mercaderías en tránsito) o el artículo 748 de obligaciones de dar cosas muebles bajo cubierta.

UNIVERSALIDAD DE HECHO
ARTÍCULO 1927. “Relación de poder sobre universalidad de hecho. La relación de poder sobre una cosa
compuesta de muchos cuerpos distintos y separados, pero unidos bajo un mismo nombre, como un rebaño
o una piara, abarca sólo las partes individuales que comprende la cosa”.

Universalidad de hecho → Una pluralidad de cosas agrupadas por voluntad del propietario y no a la
universalidad de derecho, por ejemplo, el acervo hereditario, que se reglamenta por separado.
Es de señalar que en este punto el nuevo Código se aparta del Proyecto de Código Unificado de 1998,
cuyo artículo 1869 establecía la regla contraria: "Si el objeto es una universalidad de hecho, basta con
establecer la relación real sobre el conjunto de las cosas que lo compongan..." en la medida que se reúnan
los requisitos necesarios para adquirir la posesión.
El mantenimiento del sistema adoptado por Vélez respecto de la adquisición de la posesión (y
tenencia) de universalidades de hecho, ha sido defendido por la doctrina señalando sus bondades
respecto de:

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 • Evitar complicaciones derivadas de la existencia de cosas ajenas, hurtadas o perdidas, en el
conjunto;
• Este sistema de adquisición guarda relación con el de extinción de la relación real, de modo que
ésta se perderá individualmente para cada componente físico del conjunto (Kiper, Claudio).

VACUIDAD (REQUISITOS PARA ADQUIRIR POR TRADICIÓN):

ARTÍCULO 1140: “La cosa debe entregarse con sus accesorios, libre de toda relación de poder y de
oposición de tercero”.
ARTÍCULO 1926. Relación de poder vacua. “Para adquirir por tradición la posesión o la tenencia, la cosa
debe estar libre de toda relación excluyente, y no debe mediar oposición alguna”.
El artículo 1926 mantiene la exigencia del artículo 2383 del Código anterior, con la salvedad que se
aplica tanto a la posesión como a la tenencia.
La redacción ha sido mejorada y se hace mención a que la cosa debe estar "libre de toda relación
excluyente".
La vacuidad no exige que la cosa esté desocupada, sino que no exista contradictor a la tradición, por
ejemplo, que no haya un poseedor adentro que no le permita entrar al adquirente. Así el artículo 1140
dispone en materia de compraventa de inmuebles que la cosa debe entregarse con todos sus accesorios,
libre de toda relación de poder y de oposición de terceros
En cambio, el hecho que la casa esté alquilada en el momento en que la vendo no es óbice para la
tradición ni consecuentemente altera el principio de la vacuidad. La tradición se efectúa con el inquilino
adentro que pasa de ser poseedor en nombre del vendedor a poseedor en nombre del comprador, sin
necesidad de hacerse formalmente la tradición. (traditio brevi manu).
El requisito de la inexistencia del contradictor es una consecuencia del principio de concurrencia del
artículo 1913. Efectivamente, no puede haber contradictor porque no pueden coexistir dos relaciones de
poder de la misma naturaleza y a un mismo tiempo sobre la cosa.

En conclusión:
 Cosas inmuebles la tradición requiere, el consentimiento de las partes (art. 1922) a través de actos
materiales o posesorios (art. 1924) y de la vacuidad (art.1926 y 1140 (compraventa). La cosa debe
entregarse con sus accesorios, libre de toda relación de poder y de oposición de terceros)
 Cosas muebles, se requiere también el consentimiento y la realización actos materiales, aunque
acá basta con que las cosas sean puestas a disposición del adquirente o en su ámbito de custodia y
la vacuidad. (arts. 1926 y 1140). O los casos especiales del artículo 1925.

REQUISITOS PARA ADQUIRIR POR TRADICIÓN LA TENENCIA O POSESIÓN SE REQUIERE:

• Consentimiento de las partes (Artículo 1922).
• Capacidad → Debe ser celebrado por personas capaces
• Realización de actos materiales (Artículo 1924) → Debe ser realizado mediante actos materiales
• Vacuidad (Artículos 1926 y 1140)

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INMUEBLES: ACTOS POSESORIOS

ARTÍCULO 1928. Actos posesorios. “Constituyen actos posesorios sobre la cosa los siguientes: su cultura,
percepción de frutos, amojonamiento o impresión de signos materiales, mejora, exclusión de terceros y,
en general, su apoderamiento por cualquier modo que se obtenga”.

Dado que la enumeración contenida en la norma es sólo enunciativa, no sólo los actos allí mencionados
serán considerados actos posesorios, sino también pueden serlo aquellos mencionados en el Código
anterior u otros similares.
La jurisprudencia, por su parte, ha considerado actos posesorios: la mensura y deslinde judicial, el pago
de impuestos realizado en forma periódica y por lapsos prolongados.
Córdoba, 27/8/1954, DJLL-IV-1166, la locación del inmueble. De ese modo, quien hubiese cercado o
construido, dado el inmueble en arrendamiento o realizado en él cualquier explotación o cultivo, deberá
demostrar cada uno de estos actos posesorios para acreditar el hecho de su posesión.
Cualquiera de las acciones realizadas por quien se dice poseedor, que configuran actos posesorios
como los hasta aquí enunciados, deben contener además el elemento intencional, el animus de obrar
como propietario del inmueble. De allí que no deben confundirse los actos posesorios con los de mera
tolerancia del dueño quien, por razones de vecindad o de buena voluntad puede permitir a su vecino la
realización de ciertas acciones que no implican desprenderse de su posesión actual.
Como señala la última parte del artículo 1928, realizados uno o varios de los actos posesorios, incluida
la exclusión de terceros, el apoderamiento "por cualquier modo que se obtenga" hace adquirir la
posesión.

EXCEPCIONES A LA TRADICIÓN:
Existen ciertos supuestos en donde no hay necesidad de hacer la tradición simplemente porque la cosa
ya se encuentra en poder de la persona a quien debe serle entregada; o porque resulta innecesario el
doble desplazamiento de la cosa que igualmente va a permanecer en poder de esa persona. Son en
definitiva casos donde procede la adquisición con el consentimiento del actual poseedor sin efectuar actos
materiales de entrega y recepción.

TRADITIO BREVI MANU

ARTÍCULO 1892. “La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia
de título y modo suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene
por finalidad transmitir o constituir el derecho real.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen
por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto
jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del
propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la
transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas
registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho
así lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser
capaces y estar legitimados al efecto.
A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto”.

EL ARTÍCULO CONSIGNA DOS SUPUESTOS:

 ASENSO DE TENENCIA A POSESIÓN. (TRADITIO BREVI MANU): Conversión de la tenencia en
posesión mediante un acto jurídico: cambia la “causa detentios” en “causa possessionis”,

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 cambio de conducta del adquirente con respecto a la cosa con consentimiento del anterior
poseedor.
Por ejemplo: Locatario/ comodatario que compra la cosa convirtiéndose en propietario/ poseedor de
ella. (2 personas)

 TENENCIA A NOMBRE DE OTRO POSEEDOR DIFERENTE DE SU ANTERIOR EN VIRTUD DE UN

ACTO JURÍDICO
Por ejemplo: la cosa está alquilada y el propietario la vende a un tercero permaneciendo la cosa en
manos del locatario.
Es necesario notificarle al tenedor el cambio efectuado, no se necesita su conformidad. Es el acto del
tenedor que posee a nombre del poseedor.

CONSTITUTO POSESORIO
El poseedor desciende a la categoría de tenedor. Se adquiere la relación de poder con la celebración
del mero acto jurídico respectivo. Situación inversa a la traditio brevi manu.
Se desciende de poseedor a tenedor sin tradición. Por ejemplo: el propietario de una casa la vende y
celebra a su vez con el vendedor un contrato de alquiler permaneciendo la cosa en su poder, no como
poseedor sino como tenedor de la misma.

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 Esta figura fue bastante discutida durante la vigencia del Código de Vélez por los posibles fraudes a
terceros que podían cometerse y porque no existía una norma expresa que la contuviera ni determinara
sus requisitos. No obstante, la doctrina y la jurisprudencia mayoritaria la admitieron como excepción a la
tradición junto a la traditio brevi manu (que sí tenía un artículo expreso) y siempre que se cumplieran
estrictamente con los siguientes requisitos:
✓ 2 actos jurídicos reales, serios, distintos. (Por ejemplo: la venta y la locación).
✓ Plasmados en un solo instrumento o en dos (en forma separada) Deben cumplirse
✓ Instrumento público o privado con fecha cierta. estos requisitos
✓ Que la cosa esté perfectamente determinada.
para que no se
✓ No se presume, debe ser probado.
considere fraude
✓ Actos simultáneos (celebrados en el mismo día).
o simulación

El Código Civil y Comercial no menciona los requisitos, pero continúa vigente la doctrina y
jurisprudencia que los establecía. (C.S.J.N., 03/04/86, "Club Comunicaciones c/ Universidad de Buenos
Aires", L.L. 1987-A-273).

4) CONSERVACIÓN
ARTÍCULO 1929. Conservación. “La relación de poder se conserva hasta su extinción, aunque su ejercicio
esté impedido por alguna causa transitoria.

PRESUNCIÓN DE CONTINUIDAD
ARTÍCULO 1930. Presunción de continuidad. “Se presume, a menos que exista prueba en contrario, que
el sujeto de la posesión o de la tenencia que prueba haberla ejercitado anteriormente, la mantuvo durante
el tiempo intermedio”.

El titular de una relación de poder, no solo tiene para sí la presunción de legitimidad de su relación
sino también la de su continuidad hasta el momento en que se extingue. Esto porque una vez adquirida
la relación de poder no es necesario que haga un ejercicio permanente de actos posesorios. Es más, la
relación continúa, aunque existiera una imposibilidad temporaria (por ejemplo, en épocas invernales no
se tiene acceso a la propiedad por las nevadas), o si trata de una cosa mueble que la persona
temporariamente no recuerda donde la puso. La posibilidad de reestablecer el contacto físico a corto
plazo, sumado al animus, permite mantener la relación de poder (conservación por inercia).
La conservación en tales condiciones le permite mantener el ejercicio de las acciones posesorias; la
cosa no reviste el carácter de perdida y por lo tanto no es susceptible de apropiación.
En conclusión y relativo a la posesión como efecto más importante se conserva siempre que:
 Otro no haya adquirido la posesión;
 La pérdida del corpus sea transitoria;
 Haya esperanza probable de encontrar la cosa;
 No haya abandono expreso y voluntario;

La presunción de continuidad se correlaciona con la solución del artículo 2243 en materia de prueba
de las acciones posesorias al decir que se juzga que es poseedor o tenedor el que prueba una relación de
poder más antigua. Si bien el artículo ya no tiene expresa la solución del valor del título para solucionar
los casos conflictivos, creemos que la misma surge de la presunción del artículo 1914 tal como se explicó
en la unidad anterior.

69
 EXTINCION DE LAS RELACIONES DE PODER

ARTÍCULO 1931. Extinción. “La posesión y la tenencia se extinguen cuando se pierde el poder de hecho
sobre la cosa. En particular, hay extinción cuando:
a) Se extingue la cosa;
b) Otro priva al sujeto de la cosa;
c) El sujeto se encuentra en la imposibilidad física perdurable de ejercer la posesión o la tenencia;
d) Desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida;
e) El sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa”.

Si desaparece alguno de los elementos de la relación de poder (corpus o animus), esta se pierde.

PODEMOS DISTINGUIR LA EXTINCIÓN:

➔ Por una causa relativa al OBJETO:
o Se extingue la cosa por destrucción o por su transformación en otra;
o Existe imposibilidad física perdurable (inaccesibilidad) de ejercer la relación de poder (ejemplo,
la cosa se cae al mar);
o Desaparece la probabilidad razonable de encontrar la cosa perdida. Es una cuestión de hecho
que deberá ser analizada en cada caso concreto.

➔ Por VOLUNTAD del poseedor/tenedor: Pérdida por la realización de actos:

o Bilaterales: por la tradición, la traditio brevi manu y el constituto posesorio, todos institutos ya
analizados y a los cuales se remite.
o Unilaterales: se trata del abandono expreso, voluntario y no forzado (remisión art 1907)

➔ Por la ACCIÓN de un TERCERO: En CONTRA de la voluntad del poseedor/tenedor a través de:

o Hurto (muebles)
o Estafa (muebles)
o Violencia (inmuebles)
o Clandestinidad (inmuebles)
o Abuso de confianza (muebles o inmuebles).

5) EFECTOS DE LAS RELACIONES DE PODER

DERECHOS INHERENTES A LA POSESIÓN:

ARTÍCULO 1932. Derechos inherentes a la posesión. “El poseedor y el tenedor tienen derecho a ejercer
las servidumbres reales que corresponden a la cosa que constituye su objeto. También tienen derecho a
exigir el respeto de los límites impuestos en el capítulo 4, título III de este libro”. (relaciones de vecindad).

La expresión inherente que utiliza el título del artículo (que usa la palabra posesión como sinónimo de
relación de poder) implica que las ventajas o deberes se tienen en la medida que se mantiene la relación
con la cosa. Transmitida la misma, cesan para el transmitente y las adquiere el sucesor (universal o
particular) que las mantendrá por el tiempo que dure su relación con la cosa y así sucesivamente.
Tanto el poseedor como el tenedor tienen derecho a beneficiarse de las servidumbres que sirven al
predio que ocupan. Este aprovechamiento es independiente del que pueda corresponder al titular o
titulares del inmueble, pues de lo que se trata es de extender al ocupante del predio las ventajas
acordadas a aquel.

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 Se ve desde aquí el lado activo de las restricciones y límites al dominio y de las cargas reales. En
consecuencia, los poseedores y tenedores del inmueble tienen derecho a ejercer las servidumbres reales
activas y a exigir de los vecinos que no produzcan inmisiones materiales que excedan la normal tolerancia
(por ejemplo: humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o similares) y a que no lo moleste su
lindero.
Derechos (art. 1932). Se ve desde aquí el lado activo de las restricciones y límites al dominio y de las
cargas reales. En consecuencia, los poseedores y tenedores del inmueble tienen derecho a ejercer las
servidumbres reales activas y a exigir de los vecinos que no produzcan inmisiones materiales que excedan
la normal tolerancia y a que no lo moleste su lindero.

DEBERES INHERENTES A LA POSESIÓN

ARTÍCULO 1933. Deberes inherentes a la posesión. “El poseedor y el tenedor tienen el deber de restituir
la cosa a quien tenga derecho de reclamarla, aunque no se haya contraído obligación al efecto. Deben
respetar las cargas reales, las medidas judiciales inherentes a la cosa y los límites impuestos en el capítulo
4, título III de este libro”. (Relaciones de vecindad).

Como contracara de los derechos analizados en el artículo anterior, poseedor y tenedor tienen la
obligación de respetar las servidumbres que recaen en el inmueble y las restricciones y límites al dominio
además de no molestar a su lindero.
Deben restituir la cosa, aunque no se hubiesen obligado a ello. Queda comprendido entonces el
supuesto del hallador de una cosa mueble perdida de restituirla a quien tiene derecho a reclamarla a la
policía si no la conoce. (art. 1955).
Tienen que respetar las medidas judiciales (cautelares) que se dicten respecto de la cosa. La norma
tiende a facilitar la comprobación de la existencia y características de la cosa respecto de la cual habrá de
entablarse un litigio y su estado de conservación.
Al igual que en los derechos, la inherencia implica que cesada la relación con la cosa cesan las cargas
que pesan sobre la misma. Por eso el abandono, la enajenación o la pérdida liberan a la persona que
ejerce la relación de poder sobre ella.

EFECTOS DE LA REIVINDICACION TRIUNFANTE. CONCEPTOS GENERALES.

 FRUTOS Y MEJORAS
ARTÍCULO 1934. Frutos y mejoras. “En este código se entiende por:
a) Fruto percibido: el que separado de la cosa es objeto de una nueva relación posesoria. Si es fruto
civil, se considera percibido el devengado y cobrado.
b) Fruto pendiente: el todavía no percibido. Fruto civil pendiente es el devengado y no cobrado.
c) Mejora de mero mantenimiento: la reparación de deterioros menores originados por el uso
ordinario de la cosa;
d) Mejora necesaria: la reparación cuya realización es indispensable para la conservación de la cosa;
e) Mejora útil: la beneficiosa para cualquier sujeto de la relación.
f) Mejora suntuaria: la de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien la hizo”.

Los frutos son cosas nuevas que produce rítmicamente una cosa, sin alterar su sustancia y se debe
determinar a quién pertenecen.
Son frutos naturales aquellos que sin la intervención del hombre produce la propia naturaleza de la
cosa y se encuentran en estado dependencia hasta que son separados de su fuente, por ejemplo, las
peras, manzanas y las crías de animales.

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 Son frutos civiles las rentas que provienen del uso goce de la cosa por un tercero y aquellos que
constituyen una contraprestación a la labor humana, por ejemplo, los cánones locativos y el salario.
A diferencia de los frutos naturales, los civiles se devengan día por día hasta su percepción por eso no
tienen el carácter de pendientes, en todo caso si no se han efectivamente cobrados son devengados no
percibidos.
Los frutos naturales e industriales se consideran percibidos por el poseedor desde el momento en que
son separados de la cosa y son objeto de una nueva relación de posesoria.

Así lo dispone el inciso a de esta norma, en solución que armoniza con lo dispuesto en el último párrafo
del artículo 233 del Código Civil y Comercial que establece que los frutos naturales e industriales y los
productos forman un todo con la cosa “si no son separados”. Va de suyo, entonces que, una vez
separados, dejan de conformar un todo con la cosa, siendo posible establecer a su respecto una nueva
relación de poder.
Por oposición a los frutos percibidos, se define como “pendientes” a los no percibidos (inc. b), esto es,
se insiste, a los no separados de la cosa y que no son objeto de una nueva relación posesoria.
Respecto de los frutos civiles, la solución plasmada importa un cambio respecto de lo que establecía
el Código Civil (art. 2425 CC). Ahora, se tiene por percibidos a los frutos civiles “devengados y cobrados”,
lo que descarta la posibilidad de incluir en la categoría a los cobrados, aunque no se hayan devengado ni
resulten exigibles (por ejemplo, el precio del alquiler percibido por anticipado respecto de un período no
transcurrido). Igual observación cabe efectuar con relación a los frutos pendientes, es decir, de los
devengados y no cobrados (inc. b).

Las mejoras necesarias son las que se precisan para la conservación de la cosa, de modo que esta se
destruiría o deterioraría si aquellas no se realizaran. Tal es el caso, por ejemplo, de la reparación del techo
de una casa, de una pared que amenaza con caerse, etc.
Las de mero mantenimiento apuntan a aquellos arreglos menores originados en el uso ordinario de la
cosa, como puede ser, entre muchos otros supuestos, cortar el pasto del jardín o reparar una cerca.
Las mejoras útiles son aquellas que aprovechan a cualquier titular de una relación de poder. Por lo
general, la realización de este tipo de mejoras redunda en un mayor valor de la cosa (art. 1938 CCyC). Tal
es el caso, por ejemplo, de la construcción de una pileta, la instalación de un sistema automatizado de
riego, etcétera.
Por último, las mejoras suntuarias son la que aprovechan exclusivamente a quien las hizo. No
coadyuvan a la conservación de la cosa (mejoras necesarias), ni aprovechan necesariamente a los demás
que usan y gozan de la cosa (mejoras útiles). Tampoco pueden encuadrarse en el concepto de mejoras de
mero mantenimiento. Es el caso, por ejemplo, de la colocación de una estatua en el jardín.

ADQUISICIÓN DE FRUTOS O PRODUCTOS SEGÚN LA BUENA O MALA FE:

ARTÍCULO 1935. Adquisición de frutos o productos según la buena o mala fe. “La buena fe del poseedor
debe existir en cada hecho de percepción de frutos; y la buena o mala fe del que sucede en la posesión
de la cosa se juzga solo con relación al sucesor y no por la buena o mala fe de su antecesor sea la sucesión
universal o particular.
El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos. El poseedor de mala fe debe restituir los
percibidos y los que por su culpa deja de percibir.
Sea de buena o mala fe debe restituir los productos que haya obtenido de la cosa. Los frutos
pendientes corresponden a quien tiene derecho a la restitución de la cosa”.

Para el régimen de frutos interesa solo la buena o mala fe del que percibe y en cada hecho de
percepción.

➔ Si es de buena fe: hace suyos los frutos naturales y civiles percibidos. (Le pertenecen)
➔ Si es de mala fe: debe restituir los frutos percibidos y los que por su culpa hubiere dejado de
percibir (1935).

72
 Los frutos pendientes siempre corresponden al reivindicante; le corresponden a quien tiene derecho
a la restitución de la cosa.
Los productos también, porque son objetos no renovables que separados o sacados de la cosa alteran
o disminuyen su sustancia (art 233) y por lo tanto deben ser restituidos por ambas clases de poseedores
de buena y de mala fe.

BUENA FE MALA FE
VICIOSA NO VICIOSA
Naturales pendientes Son del reivindicante El poseedor debe El poseedor debe
restituirlos aún los restituirlos aun los
dejados de percibir por dejados de percibir por
su culpa su culpa
Naturales percibidos Los hace suyos el El poseedor debe El poseedor debe
poseedor restituirlos aún los restituirlos aun los
dejados de percibir por dejados de percibir por
su culpa su culpa

Civiles devengados Son del reivindicante El poseedor debe El poseedor debe

restituirlos aún los restituirlos aún los
dejados de percibir por dejados de percibir por
su culpa su culpa
Civiles percibidos Los hace suyos el El poseedor debe El poseedor debe
poseedor restituirlos aún los restituirlos aún los
dejados de percibir por dejados de percibir por
su culpa su culpa

RESPONSABILIDAD POR DESTRUCCIÓN (SEGÚN LA BUENA O MALA FE)

ARTÍCULO 1936: “Responsabilidad por destrucción según la buena o mala fe. El poseedor de buena fe no
responde de la destrucción total o parcial de la cosa, sino hasta la concurrencia del provecho subsistente.
El de mala fe responde de la destrucción total o parcial de la cosa, excepto que se hubiera producido
igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitución.
Si la posesión es viciosa, responde de la destrucción total o parcial de la cosa, aunque se hubiera
producido igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitución”.

 El poseedor de buena fe, durante el tiempo que ejerció su potestad sobre la cosa, sea ésta mueble
o inmueble, pudo haber realizado actos de disposición material que provocaran, inclusive, su
destrucción. Por otra parte, la cosa pudo haberse deteriorado por causas ajenas a la voluntad del
poseedor: inundación, obras realizadas en terrenos linderos, etc. (El poseedor de buena fe
responde por la destrucción total o parcial solo hasta la concurrencia del provecho subsistente)
En supuestos como los ejemplificados el poseedor de buena fe no asume responsabilidad respecto del
propietario, "sino hasta la concurrencia del provecho subsistente".
En este punto hay que hacer notar una primera diferencia respecto del texto anterior (art. 2431), en
tanto se eliminó la exención de responsabilidad al poseedor, aún de buena fe, cuando los deterioros
fueran causados por hecho suyo. En este sentido cabe recordar que el texto de Vélez, al referirse a los
deterioros de la cosa, agregaba "aunque fuesen causados por hecho suyo", circunstancia que no aparece
contemplada en el art. 1936.
Por ello cabe interpretar que en el nuevo artículo no se mantiene la extensión de la irresponsabilidad
del poseedor de buena fe; por tanto, si la destrucción de la cosa se produjo por hecho del poseedor, éste
deberá responder. Esta solución está en línea con observaciones formuladas por la doctrina en el sentido

73
de impedir el ejercicio de las facultades del poseedor en forma abusiva, y de haberlo hecho, deberá
responder frente el dueño que reivindica (Mariani de Vidal).

 Poseedor de mala fe: El nuevo texto diferencia entre poseedor de mala fe vicioso y no vicioso y
asigna consecuencias distintas para cada uno en caso de destrucción total o parcial de la cosa. (El
poseedor de mala fe responde por la destrucción total o parcial de la cosa, salvo que se hubiera
producido igualmente en manos de quien tiene derecho a su restitución)
 El poseedor de mala fe no vicioso es responsable del daño que cause al propietario, ya sea por
caso fortuito o por hecho suyo, aun cuando no hubiera obtenido provecho alguno de la cosa. La
única causal de exención de responsabilidad es la que establece la parte final del primer párrafo
del artículo que comentamos: que la cosa a restituir se hubiera destruido aún en poder del
propietario, ya fuera por ejemplo un huracán o un terremoto.
 En cambio, el poseedor de mala fe vicioso (art. 1921) debe responder aún en este último
supuesto; es decir que su situación es más grave por cuanto no hay para él causal de exención
alguna. En este aspecto se mantiene la regla del artículo 2436 del Código Velezano. (El poseedor
de mala fe vicioso responde por la destrucción total o parcial de la cosa)

BUENA FE MALA FE
VICIOSA NO VICIOSA
El poseedor responde El poseedor response por El poseedor response por
Destrucción
hasta la concurrencia del la destrucción total o la destrucción total o
provecho subsistente parcial EXCEPTO que se parcial
hubiera producido igual en
poder del reivindicante

TRANSMISIÓN DE OBLIGACIONES AL SUCESOR:

ARTÍCULO 1937: Transmisión de obligaciones al sucesor. “El sucesor particular sucede a su antecesor en
las obligaciones inherentes a la posesión sobre la cosa; pero el sucesor particular responde sólo con la
cosa sobre la cual recae el derecho real. El antecesor queda liberado, excepto estipulación o disposición
legal”.

Al analizar los artículo 1932 y 1933 se vislumbra que, al referirnos a los derechos y deberes inherentes
a las relaciones de poder no se atiende a la persona en sí misma, sino en su calidad de poseedor (o
tenedor) que se deriva de su relación real con la cosa, que se convierte en centro de imputación de tales
derechos u obligaciones.
Cuando esa relación de poder es transmitida por cualquier título, el nuevo adquirente asume las
obligaciones correspondientes a períodos anteriores a esa adquisición, es decir: el sucesor singular
(comprador, donatario), responde con la cosa sobre la que recae su derecho real.
Resaltamos que el adquirente no asume la calidad de deudor (salvo que así se hubiera pactado
expresamente en el negocio jurídico de que se trate) y es por ello que no responde con su persona ni con
todo su patrimonio sino sólo con la cosa que dio origen a la obligación.
El principio establecido en el artículo 1937 admite excepciones: puede existir estipulación o disposición
legal en contrario.
En materia de propiedad horizontal, el artículo 2049 expresamente determina que los propietarios
deben hacerse cargo de la obligación de pagar expensas comunes, aun las devengadas antes de su
adquisición.

74
INDEMNIZACIÓN Y PAGO DE MEJORAS:

ARTÍCULO 1938: Indemnización y pago de mejoras. “Ningún sujeto de la relación de poder puede
reclamar indemnización por las mejoras de mero mantenimiento ni por las suntuarias. Estas últimas
pueden ser retiradas si al hacerlo no se daña la cosa. Todo sujeto de una relación de poder puede reclamar
el costo de las mejoras necesarias, excepto que se hayan originado por su culpa si es de mala fe. Puede
asimismo reclamar el pago de las mejoras útiles, pero solo hasta el mayor valor adquirido por la cosa.
Los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza en ningún caso son indemnizables”.

Las mejoras son modificaciones intrínsecas que producen un aumento en el valor de la cosa y pueden
ser:
▪ NATURALES: se producen como consecuencia del obrar de la naturaleza, por ejemplo, los
supuestos de aluvión o avulsión donde un terreno por acción de un cauce de agua adquiere mayor
extensión.
▪ ARTIFICIALES: se producen como consecuencia del obrar del hombre y a su vez pueden ser:
 Necesarias: Son indispensables para la conservación de la cosa y producen su mayor valor,
debiendo ser evaluadas en el caso concreto.
 Útiles son las que resultan de indudable provecho para cualquier tenedor o poseedor del
inmueble. Por ejemplo, la instalación de luz eléctrica en la vivienda.
 Suntuarias son aquellas realizadas por mero lujo o recreo cuya implementación responde al
interés del usuario, por ejemplo, la construcción de una pileta de natación.

Mejoras de mantenimiento y suntuarias: Serán soportadas por el poseedor o tenedor. Parece

razonable en este punto la solución legislativa por cuanto, si el poseedor ha usado y gozado de la cosa
reivindicada, los gastos que demandó reparar el deterioro normal debe quedar estar a su cargo, enjugados
además por el beneficio, que la ley le acuerda, de apropiarse de los frutos naturales o civiles que ella
produjo.
Aun en la situación del poseedor de buena fe de una cosa que no ha producido frutos o que, aún
producidos, están pendientes y por lo tanto no pueden ser apropiados por el poseedor (art. 1935), la
norma en análisis es terminante: "ningún sujeto de la relación de poder puede reclamar indemnización"
por este tipo de mejoras.

Mejoras necesarias: Serán soportadas por el propietario, dado que incrementan el valor de la cosa,
salvo que:
- Los daños o desperfectos que hicieron necesarios los arreglos fueron causados por el poseedor;
- El poseedor fuera de mala fe;

Mejoras útiles: Pueden serle reclamadas al propietario, pero no en toda su toda su extensión, sino
sólo hasta el mayor valor adquirido por la cosa.

Mejoras suntuarias: Como indica la definición del artículo 1934 este tipo de mejoras favorece a quien
las hace, en este caso el poseedor, de allí que no tenga derecho a ser indemnizado, pero sí puede retirarlas
si la naturaleza de la obra realizada lo permite.

Acrecentamientos originados en hechos naturales no son indemnizables, no hay en estos supuestos

inversión alguna por parte del poseedor.

El artículo se ocupa de la responsabilidad por los gastos que demandó su realización. El poseedor de
buena fe puede reclamar el costo de las mejoras necesarias y las mejoras útiles hasta el mayor valor
adquirido por la cosa. No puede reclamar las mejoras de mero mantenimiento y las suntuarias que se las
puede llevar si no daña a la cosa.

75
 Tampoco puede reclamar las mejoras útiles que no subsistan ni los acrecentamientos que se produzcan
por hechos naturales. El poseedor de mala fe tiene el mismo tratamiento que el de buena fe salvo respecto
de las mejoras necesarias que no las puede reclamar si la reparación debió hacerse por su culpa.

EFECTOS DE LA RELACION DE PODER: → Respecto a los GASTOS O MEJORAS: (Artículo 1938)

▪ BUENA FE: Puede reclamar mejoras necesarias y útiles hasta el mayor valor adquirido por la cosa.
▪ MALA FE: Igual al anterior (ídem), salvo las mejoras necesarias efectuadas por su culpa.
▪ BUENA FE Y MALA FE: Mejoras de mero mantenimiento y suntuarias, pueden retirarse si no se daña
la cosa.-

➢ CASO ESPECIAL DEL PRECIO PAGADO POR LA COSA. DERECHO A REEMBOLSO AL POSEEDOR DE
COSAS MUEBLES REIVINDICADO. (ARTÍCULO 2259 CCCN).
Se trata de una excepción al principio de que el reivindicante no está obligado a pagar suma alguna a
la parte vencida.
Si se trata de cosas muebles robadas o perdidas que fueron obtenidas por terceros ajenos a las
circunstancias que provocaron el despojo inicial, la ley contempla y considera el estado subjetivo y de
buena fe de esa persona y lo premia dándole la posibilidad de exigirle al reivindicante que le reintegre el
precio que abonó por esa adquisición en los siguientes casos:
✓ Cosas muebles NO registrables robadas o perdidas si fueron adquiridas en venta pública, con
otras iguales o en casas de venta de cosas semejantes o por quien acostumbra a venderlas.
✓ Cosas muebles registrables robadas, hurtadas o perdidas que se encuentren inscriptas a nombre
del accionado. Al valor de los gastos habrá que agregarle los gastos necesarios y útiles realizados
para su conservación y mantenimiento.

76
EFECTOS PROPIOS DE LA POSESION:

ARTÍCULO 1939: Efectos propios de la posesión: “La posesión tiene los efectos previstos en los artículos
1895 (ex lege) y 1897 (prescripción) de este código. A menos que exista disposición legal en contrario, el
poseedor debe satisfacer el pago total de los impuestos, tasas y contribuciones que graven la cosa y
cumplir la obligación de cerramiento”.

El artículo establece expresamente dos importantes efectos de la posesión, la adquisición legal de

derechos reales sobre cosas muebles (Artículo 1895) y la prescripción adquisitiva (Artículo 1897),
institutos analizados en las unidades correspondientes.
También prevé la responsabilidad del poseedor por el pago de os impuestos, tasas y contribuciones
con relación a la cosa. Esta obligación constituye una restricción al dominio impuesta por el derecho
administrativo en interés público. Se trata hoy sin duda de un caso de obligación propter rem, que rige
tanto para muebles como inmuebles.
La norma impone finalmente el deber de cumplir con la obligación de cerramiento que imponen los
artículos 2007 (cerramiento forzoso urbano) y 2008 (muro de cerramiento). El fundamento de esta
restricción al dominio se encuentra para la mayoría de la doctrina en el interés colectivo y se trata de una
obligación real
La posesión genera además los efectos respecto de frutos, mejoras y destrucción ya analizados

EFECTOS PROPIOS DE LA TENENCIA:

ARTÍCULO 1940: Efectos propios de la tenencia. “El tenedor debe:
a) Conservar la cosa, pero puede reclamar al poseedor el reintegro de los gastos;
b) Individualizar y comunicar al poseedor de quien es representante si se lo perturba en razón de
la cosa, y de no hacerlo, responde por los daños ocasionados al poseedor y pierde la garantía
por evicción; si esta corresponde;
c) Restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, previa citación fehaciente de los otros que
la pretenden”.

El tenedor tiene en primer lugar la obligación de conservar la cosa en buen estado, tiene derecho a
reclamar el reintegro de los gastos y mejoras de acuerdo a lo previsto en el contrato.
Al ser legitimado pasivo en la acción reivindicatoria (2255), puede liberarse individualizando al
poseedor. Si él es perturbado en razón de la cosa debe individualizar al poseedor y comunicarle la
situación (sin perjuicio de la posibilidad que él ejerza por sí las acciones posesorias de mantener o
recuperar).
El tenedor que no cumple con la obligación de identificar al poseedor puede ser sancionado con la
perdida de la garantía de evicción.
Finalmente debe restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, previa citación fehaciente de
aquellos que la pretenden.

77
 UNIDAD IV. DEFENSAS DE LA POSESIÓN Y LA TENENCIA

1) FINALIDAD DE LAS ACCIONES POSESORIAS Y LESIONES QUE LAS HABILITAN:

Recordar lo aprendido entre ius possidendi y ius possesionis:

o Ius possidendi: derecho real, poder jurídico se protege por acción real juzgando el derecho a
poseer.
o En el ius possessionis, poder hecho, se protege por acción posesoria y se juzga la posesión en
situación de hecho.

ARTÍCULO 2238. “Las acciones posesorias según haya turbación o desapoderamiento, tienen por finalidad
mantener o recuperar el objeto sobre el que se tiene una relación de poder. Ataques: Se otorgan ante
actos materiales (actos posesorios), producidos o de inminente producción, ejecutados con intención de
tomar la posesión, contra la voluntad del poseedor o tenedor.
Hay turbación cuando de los actos no resulta una exclusión absoluta del poseedor o del tenedor.
Hay desapoderamiento cuando los actos tienen el efecto de excluir absolutamente al poseedor o al
tenedor.
La acción es posesoria si los hechos causan por su naturaleza el desapoderamiento o la turbación de
la posesión, aunque el demandado pretenda que no impugna la posesión del actor.
Los actos ejecutados sin intención de hacerse poseedor no deben ser juzgados como acción posesoria
sino como acción de daños”.

El Código Civil y Comercial supera la imprecisa proposición normativa y el cuestionado esquema de

acciones tuitivas de las relaciones de poder que presentaba el Código Civil (producto de la disparidad de
fuentes en las que abrevó el codificador), al hacer que queden en el pasado las discusiones doctrinarias y
jurisprudenciales respecto a la cantidad de acciones disponibles y las legitimaciones para actuar en cada
una.

Acción posesoria en sentido estricto

de mantener (contra la turbación)
POSEEDORES ANUALES NO Acción posesoria en sentido estricto
VICIOSOS de restituir (contra la desposesión)
DEFENSAS JUDICIALES DE POSEEDORES ANUALES (AÚN Acción policial innominada de
LAS RELACIONES DE HECHO VICIOSOS) Y TENEDORES mantener (contra la turbación)
EN EL CÓDIGO CIVIL INTERESADOS Acción policial de despojo (contra la
desposesión)
TENEDORES NO INTERESADOS Acción policial innominada de
mantener (contra la turbación)

En la nueva formulación, las relaciones de poder dan el derecho a sus titulares de protegerlas a través
de dos defensas judiciales y de la defensa extrajudicial. Se ataca el problema de la pluralidad de defensas
posesorias y se simplifica el tema de la legitimación activa. Para ello, se regula un único juego de acciones
posesorias y un ejercicio amplio de ellas por parte de todo tenedor (interesado y en interés ajeno) o
poseedor, aunque sea vicioso (arts. 2241 y 2242 CCyC), de una cosa, de partes materiales de esta o de
una universalidad de hecho.
El Código Civil y Comercial otorga solo una acción posesoria de despojo contra el desapoderamiento,
es decir, la pérdida de la posesión o de la tenencia (art. 2241 CCyC) y solo una acción de mantener la
tenencia o la posesión contra los ataques que impliquen turbaciones de la relación material (art. 2242

78
 CCyC). Es decir, elimina la categoría de las acciones posesorias en sentido estricto cuyo uso, en el Código
Civil, se reservaba exclusivamente a los poseedores calificados.
Como medio de defensa de la relación de poder, las acciones posesorias pueden ser precedidas
entonces de dos clases de ataques que solo se diferencian por el resultado: la turbación y el
desapoderamiento.

El artículo 2238 del Código Civil y Comercial otorga las acciones posesorias tanto frente a los actos
materiales “producidos” como también contra los de “de inminente producción”, en ambos casos siempre
que medie intención de tomar la posesión contra la voluntad del poseedor o tenedor.
La inclusión de los actos materiales “de inminente producción” como una de las formas de llevar a
cabo el ataque posesorio permite que el poseedor o tenedor se proteja en forma preventiva o anticipada
si acredita que el peligro de turbación o despojo es cierto, y explica que la amenaza, fundada de sufrir un
desapoderamiento, y los actos que anuncian la inminente realización de una obra constituyan una
turbación (art. 2242 CCyC).

Se definen las acciones posesorias a través de la finalidad que persiguen: mantener o recuperar el
objeto sobre el cual el actor tiene una relación de poder (posesión o tenencia). Y las defiende ante la
producción efectiva o inminente de actos materiales que signifiquen tomar la posesión de las cosas contra
la voluntad del poseedor o tenedor.

2) PRINCIPIO GENERAL RESPECTO DE LA DEFENSA:

 INTERDICCIÓN DE LA VIOLENCIA: Las personas no pueden hacer valer sus intereses por la fuerza,
deben acudir a la autoridad investida por el estado para tal fin.

ARTÍCULO 2239. Acción para adquirir la posesión o la tenencia. “Un título válido no da la posesión o
tenencia misma, sino un derecho a requerir el poder sobre la cosa. El que no tiene sino un derecho a la
posesión o a la tenencia no puede tomarla; debe demandarla por las vías legales”.

Se repite, con mayor precisión, la solución del artículo 2468 del Código Civil, en el sentido que quien
tiene un título que lo habilita a detentar la posesión (o tenencia, agrega el precepto del Código Civil y
Comercial), no puede tomarla(s) de motu propio, sino a través de las vías legales.
Quien tiene derecho a la posesión o tenencia de una cosa, pero aún no las consiguió, no puede
tomarlas por las vías de hecho, sino solamente acudiendo a las de derecho. (Si yo sé que me compre una
bicicleta y el vendedor no la entrega no puedo ir a tomársela, tendré alguna acción personal pero no por
propia voluntad). Empero, existe una diferencia sustancial respecto de la situación en que se encuentre
el interesado:

✓ Si se trata de adquirir la relación de poder con la cosa, nunca puede acudirse a la justicia por mano
propia para procurársela, debiendo instar en cambio, las acciones pertinentes para lograr la
entrega efectiva de lo que le corresponde.
✓ En cambio, quien ya está en la posesión o tenencia de un objeto determinado, sin perjuicio de
poder impetrar las acciones posesorias, excepcionalmente puede acudir a la legítima defensa
extrajudicial, para mantenerlas o recuperarlas, frente a un ataque o agresión infundados, cuando
la intervención de la autoridad judicial o policial llegarían tarde para evitar el daño (conf. art.
2240).

 LEGITIMACIÓN ACTIVA: El precepto se refiere a los que tienen un "título" a la posesión o tenencia
de una cosa que aún no les ha sido entregada en tal condición.

79
 Por ende, no se trata propiamente de poseedores o tenedores, sino más bien, de acreedores de una
prestación de dar, es decir, titulares de un derecho creditorio.
Así, la expresión título debe tomarse en un sentido sustancial y no formal, como aludiendo al acto o
negocio causal del cual se derive la mentada obligación.
Pueden revestir esta calidad, tanto un contrato de compraventa, permuta o donación inmobiliarios
bajo la forma de escritura pública (por ejemplo, título suficiente), como un boleto de compraventa, un
contrato de locación o comodato relativos a esas cosas, pero extendidos por instrumento privado.

 LAS VÍAS LEGALES PARA OBTENER LAS RELACIONES DE PODER CON LAS COSAS He aquí, por tanto,
las vías legales a que pueden acudir los interesados:
 La acción personal derivada del acto o contrato por el cual se deba entregar la cosa en posesión
o tenencia: Esta acción por cumplimiento de contrato, tramitará por juicio ordinario o sumario,
según lo dispongan las leyes de procedimientos.
 Si el negocio causal se refiere a la transmisión en propiedad de un inmueble, está formalizado
por escritura pública y dicho objeto está en manos de un tercero, el adquirente puede a estos
fines impetrar la acción real de reivindicación: Esta solución ha sido consagrada por la
jurisprudencia y está arraigada en nuestro medio, en el entendimiento que las acciones reales se
ceden expresa o implícitamente con el otorgamiento del título suficiente, si el transmitente no
hace expresa reserva de aquéllas en ese acto.
Y el Código Civil y Comercial no contiene disposición alguna en sentido contrario a esta solución.
Por cierto, que, si el objeto está en poder del enajenante, cuadra esgrimir la acción personal por
cumplimiento de contrato.

 Si bien las leyes procesales indican como opción o remedio para estos casos iniciar el interdicto
de adquirir, dicha alternativa es de imposible aplicación en el medio, por las exigencias que se
disponen en la materia: En efecto, se requiere que nadie tenga título sobre la cosa que constituye
el objeto del interdicto (en rigor, si es inmueble, ante la falta de dueño conocido, corresponde al
Estado; si es mueble, por carecer de dueño o haber sido abandonada por éste, se obtiene por su
sola aprehensión sin necesidad de acudir a vía procesal alguna) y que nadie se encuentre en la
posesión o tenencia efectivas de ella (por lo antes indicado, si es un inmueble, siempre habrá
poseedor; si es mueble, ante su ausencia, se adquiere por apropiación).

Para la elección correcta de las vías legales se debe distinguir:

o Si la cosa está en poder del transmitente, acción personal por cumplimiento de contrato por el
cual se debe entregar la posesión o la tenencia
o Si la cosa está en poder de un tercero: acción de reivindicación. Plenario arcadini con maleca:
compro un inmueble y resulta que fue usurpado y no me pudieron hacer tradición. Entonces, si
efectué la compraventa de un inmueble mediante escritura pública, se entiende que el vendedor
tácitamente me ha cedido las acciones que él tenía para poder reclamar la cosa del tercero y poder
recuperarla.

DEFENSA EXTRAJUDICIAL:

ARTÍCULO 2240. “Nadie puede mantener o recuperar la posesión o la tenencia de propia autoridad,
excepto cuando debe protegerse y repeler una agresión con el empleo de una fuerza suficiente, en los
casos en que los auxilios de la autoridad judicial o policial llegarían demasiado tarde. El afectado debe
recobrarla sin intervalo de tiempo y sin exceder los límites de la propia defensa. Esta protección contra
toda violencia puede también ser ejercida por los servidores de la posesión”.

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 Se trata de una solución de carácter especial y el legislador indica claramente las circunstancias en las
que es factible acudir a las vías de hecho para resguardar las relaciones en jaque. Por ende, su aplicación
improcedente hará responsable a quien la esgrima no solo por los daños y perjuicios ocasionados, sino
que también podrá ser sujeto pasivo de las acciones posesorias que presente el sujeto lesionado.

¿QUIÉN PUEDE UTILIZAR LA DEFENSA EXTRAJUDICIAL?

➢ LEGITIMACIÓN ACTIVA: Esta defensa se concede por igual a poseedores de cualquier clase (aún los
ilegítimos, de mala fe y viciosos), a los tenedores y a los servidores de la posesión. De esta manera, se
mantiene el esquema propuesto por el Código derogado, que alude de modo genérico al "hecho" de
la posesión (es decir, al corpus posesorio) y que, por ende, involucra por igual a todos los sujetos
indicados.
➢ LEGITIMACIÓN PASIVA: La defensa extrajudicial puede aplicarse respecto de todo aquel que proceda
de manera violenta (física o moral) e instantánea, por lo que se excluye su aplicación si la turbación o
el desapoderamiento se pretenden concretar de manera clandestina o por abuso de confianza.
El ataque que motiva semejante reacción, además, debe estar encaminado a provocar el
desapoderamiento o turbación del titular de la relación real. Así, la mera ruptura del vidrio de una
ventana, por sí solo, no amerita el empleo de este remedio.

REQUISITOS PARA EL EJERCICIO DE LA DEFENSA EXTRAJUDICIAL:

• Violencia: física o moral instantánea. No clandestinidad.
• Ataque ilegítimo: no existe una ejecución de una orden judicial o administrativa lícita.
• Ataque con intención de desapoderamiento y no de un daño.
• Su aplicación se circunscribe a los casos en que el auxilio de la autoridad judicial o policial (es decir,
la autoridad pública local competente en estas lides) llegaría tarde para impedirla. Se trata de una
cuestión de hecho (lugar y hora donde ocurre el ataque, distancia a la comisaría más cercana, etc.)
que será evaluada, a la postre, en sede judicial.
• Reacción inmediata: No debe mediar intervalo de tiempo entre el ataque y la defensa. Es decir, se
trata de una reacción inmediata a la agresión sufrida, puesto que debe existir unidad de tiempo y
de acción entre el ataque y la defensa. De aquí que se excluya la posibilidad de aplicar este remedio
frente al desapoderamiento clandestino, pues una vez consumado y llegado a conocimiento del
poseedor o tenedor, éstos deben acudir a las vías legales para instar su recuperación.
• No se deben exceder los límites de la propia defensa, lo que supone que exista proporción entre
los medios empleados en el ataque y los utilizados para la defensa. Proporcionalidad entre los
medios empleados.

EJEMPLO:
- SERVIDOR DE LA POSESION: Recepcionista del hotel que le roban un celular y lo corre.
- USURPADOR: Si se metió a un terreno y construyó, el propietario no puede sacarlo con violencia y si
lo hace el usurpador actúa.
- POSESIÓN: Entran a robar a mi casa con armas y yo puedo actuar.

3) ATAQUES A LA POSESIÓN Y A LA TENENCIA:

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 TURBACIÓN: Hay turbación cuando contra la voluntad del poseedor de la cosa, alguien ejerce, con
intención de poseer, actos materiales de los que no resultase una exclusión absoluta del poseedor.
La turbación, para ser tal, requiere la concurrencia de ciertos elementos:
Ejercer actos posesorios pero que no resulten en una exclusión total del poseedor (elemento
objetivo).
Intención por parte de quien realiza estos actos de convertirse él en poseedor (elemento
subjetivo). Si una persona molesta a otra en el ejercicio de su posesión, pero sin ánimo de
desapoderarlo de la cosa, no hay una turbación propiamente dicha sino un daño que, según el
caso, puede ser motivo de una condena indemnizatoria.
Ejemplos de turbación pueden ser: colocar alambrados en inmueble medio vacío, hacer mediciones,
construcciones, etc. que tengan por finalidad desposeer al poseedor. Todavía no me meto, pero estoy
turbando: siempre debe haber intención porque si yo no tengo lugar en mi lote y deje alambres en la casa
de mi vecino momentáneamente no significa que quiera poseer.

DESAPODERAMIENTO: Vélez utilizó el término “despojo” y esto motivó polémicas en la doctrina:

Para algunos (M. de Vidal, Highton, Borda, etc.) despojo es sinónimo de desposesión y esto
abarcaría tanto a la desposesión violenta, como a la que se produce por usurpación y/o abuso
de confianza. Esta siempre fue la postura mayoritaria y la que ha receptado casi toda la
jurisprudencia.
Otros autores (Salvat, Lafaille) opinan que desposesión es un término genérico que abarca al
despojo (desposesión violenta) y a la desposesión propiamente dicha que son las formas no
violentas (usurpación y al abuso de confianza).

En el Código Civil y Comercial la agresión mayor se rotula como "desapoderamiento", y se la define por
su resultado: exclusión efectiva o potencial del poseedor o tenedor de su relación de poder con la cosa y
no, por los medios empleados. De esta forma, se supera la discusión que había provocado la terminología
de Vélez.
Total: cuando los actos materiales excluyen absolutamente al poseedor.
No hay que confundir exclusión absoluta con exclusión total: porque puede ser que victoria la excluya
totalmente no de todo el campo sino de una parte de él, es decir no solo deje alambre, sino que sobre
una parte no la dejo entrar más.

¿CUÁNDO PROCEDE LA ACCION POSESORIA?

✓ Si los hechos causan turbación o desapoderamiento: acción posesoria.
✓ Si los actos ejecutados son sin la intención de hacerse poseedor (Rompo los vidrios de la ventana
de mi vecina sin intención de tomar posesión de casa): acción de daños.

FUNDAMENTO DE LA PROTECCIÓN
La posesión ha sido receptada en nuestro sistema legal como un instituto con características propias y
trascendentes. Es necesaria la protección de este estado fáctico independientemente de la existencia o
no de un derecho que le dé sustrato jurídico a la posesión, a fin de favorecer la armonía social y evitar la
justicia por mano propia.
Prácticamente ningún jurista o legislación ha negado la necesidad de proteger a la posesión, donde se
producen las discrepancias es en el fundamento por el cual esta protección toma relevancia legal:

82
 TEORÍAS RELATIVAS:

ENCUENTRAN EL FUNDAMENTO EN INSTITUTOS AJENOS A LA POSESIÓN.

 INTERDICCIÓN DE LA VIOLENCIA:
▪ Savigny (Aspecto privado): La turbación de la posesión implica un acto de violencia hacia la
persona y el poseedor debe ser protegido del ataque.
▪ Rudorf (Aspecto público): El ataque a la posesión implica una violación contra la armonía
pública y jurídica al motivar la violencia.
▪ Tibahut (statu quo): Todo aquel que ejerce la posesión debe ser mantenido en esa situación
hasta demostrarse que otro tiene un derecho mejor.
▪ Roder (presunción de probidad): Las personas se presumen honestas iuris tantum. Debe
considerarse que la posesión se ejerce de acuerdo al derecho hasta que se pruebe lo contrario.

 EN LA PROPIEDAD :
▪ Domat, Pothier (Propiedad probable): Debe protegerse al poseedor como presunto
propietario.
▪ Gans (Propiedad que comienza): Con miras a usucapión, posesión debe protegerse como una
propiedad incipiente.
▪ Ihering (Bastión avanzado de la propiedad): Se la protege porque es la exteriorización del
derecho de propiedad.

TEORIAS ABSOLUTAS:

ENCUENTRAN EN FUNDAMENTO EN LA POSESIÓN EN SÍ MISMA.

▪ Puchta, Bruns (Voluntad de su encarnación real): La propiedad descansa en la voluntad general,

la posesión en la individual. La voluntad es libre y toda coacción contra ella entraña una
perturbación jurídica. Hay que proteger siempre a la voluntad individual, salvo cuando sea
contraria a la general.
▪ Stahl (Satisfacción de las necesidades): La posesión sirve para satisfacer necesidades de la
humanidad por medio de las cosas y por tanto debe protegerse.
▪ Saleilles (Función útil): Todo el que usa los bienes de este mundo en paz, lleva una función útil
para sí y los demás y debe ser defendido. Pone el acento en valores económicos y sociales.

CÁTEDRA: La posesión se protege por fundamentes múltiples y cada teoría lleva consigo algún aporte
valioso. La paz y el orden social exigen que los estados de hecho no sean alterados por los particulares.
Al mismo tiempo y en muchos casos, proteger la posesión es proteger el derecho que le da sustrato.

MÉTODO DEL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL (título XIII): El Código Civil y Comercial en tren de simplificar
y agilizar el régimen precedente postula la regulación de una sola acción posesoria para la turbación y
otra para el desapoderamiento, con legitimación activa amplia, para poseedores y tenedores por igual (en
el primer caso, sin ninguna calificación), en las que encuadra la hipótesis especial del ataque a través de
la erección de una obra nueva, como también la actividad que pueda generar un daño potencial.
Es decir, reemplaza al dualismo por el monismo, pues en última instancia, lo que importa no es ofrecer
al particular un amplio abanico de defensas, con distintos recaudos subjetivos y objetivos para su
promoción, sino una respuesta pronta y efectiva frente al atentado a la relación de poder: la restitución
o la manutención de la posesión o la tenencia.

83
 Como se expresa en los Fundamentos: "...la normativa debe existir para actuar en una sociedad
moderna, rápidamente, a fin de restablecer la situación fáctica violentada. Sin dejar ninguna situación
desprotegida, debe prevalecer lo práctico sobre lo académico".
Postura adoptada por el código, es entonces, preservar la paz y convivencia social y evitar la
justicia por mano propia, aún si el ataque proviene del propietario de la cosa. Protección de
situaciones de hecho prescindiendo del derecho.

4) ACCIÓN DE DESPOJO (ACCIÓN POSESORIA SON JUICIOS RÁPIDOS):

ARTÍCULO 2241. “Corresponde la acción de despojo para recuperar la tenencia o la posesión a todo
tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra el
despojante, sus herederos y sucesores particulares de mala fe, cuando de los actos resulte el
desapoderamiento. La acción puede ejercerse aun contra el dueño del bien si toma la cosa de propia
autoridad.
Esta acción comprende el desapoderamiento producido por la realización de una obra que se comienza
a hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce la posesión o la tenencia.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitución de la cosa o de la universalidad,
o la remoción de la obra que se comienza a hacer; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto
se refiere a la posesión o a la tenencia.”

TIENE POR FINALIDAD OBTENER LA RESTITUCIÓN DE UN BIEN DEL QUE EL POSEEDOR O TENEDOR
HA SIDO DESAPODERADO.

➢ LEGITIMADOS ACTIVOS: La norma brinda una legitimación activa amplia, que se concede a todos
los poseedores (aun los viciosos), y a los tenedores.
Se extiende esta tutela a los titulares de concesiones y permisos sobre los bienes de dominio público
del Estado, cuando son despojados en su relación de poder con dichos objetos por terceros.
De este modo, sólo quedan fuera de estos resguardos los servidores de la posesión, que como ya se
dijo, solamente pueden acudir a la defensa extrajudicial en los casos de excepción en que ello resulta
posible, para repeler fuerza con fuerza.

➢ LEGITIMADOS PASIVOS: Procede contra el autor del hecho y sus cómplices, sus herederos
universales y los sucesores particulares de mala fe (si son varios, en verdad la acción debe incoarse
respecto de los que tengan la cosa en su poder al momento del reclamo), e incluso contra el dueño
mismo del objeto motivo del pleito, si lo toma de propia autoridad excluyendo al demandante de
su relación de poder.
Si el sucesor singular ostenta buena fe, es decir, si desconoce los orígenes mismos de la relación de
poder y los medios por los cuales fue habida por sus antecesores, no puede ser alcanzado por sus efectos.

Por ejemplo: Autor y complice → Si me despoja una persona con todas sus amigas, también ellas
pueden ser demandadas. Sucesores particulares de mala fe → Me despojaron y se transmitió a otro que
sabía que era algo despojado.

SUPUESTOS COMPRENDIDOS:

 DESPOSESIÓN:

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  VIOLENTA: Se despliega violencia física sobre el poseedor o tenedor para doblegar su resistencia
y contra los elementos de seguridad que tenga la cosa, tendientes a repeler a los intrusos.
También se incluye la violencia moral, es decir el anuncio de un daño inminente si el poseedor
opone resistencia a la desposesión.
 CLANDESTINA: La despojante toma posesión de la cosa mediante procedimientos que
mantienen al poseedor fuera del conocimiento de la situación. Requiere la realización de actos
de forma subrepticia (de noche, cuando el poseedor se fue de vacaciones, cambiando la
cerradura, etc.). Se reputa clandestina cuando la toma de la posesión fue de esta manera,
aunque luego el despojante intente mantenerse en esta situación mediando violencia (un
hombre usurpa una casa y cuando viene el dueño lo saca a golpes).
 ABUSO DE CONFIANZA: El despojante tiene la cosa porque le ha sido entregada a título de
tenedor, pero por su propia voluntad cambia su relación real y empieza a ejercer actos
posesorios. (Interversión de título).

 EJECUCIÓN DE OBRAS COMO DESPOJO: A diferencia del Código de Vélez que se refiere a la figura
como "obra nueva que se comenzara a hacer en inmuebles", los preceptos en estudio sólo aluden
a las obras a secas. Con lo cual, se contempla la posibilidad que éstas se ejecuten en toda clase de
objetos, y no solamente en los inmuebles.
Además, que no deben ser indefectiblemente "nuevas", de modo que están incluidas tanto las que
comienzan a ejecutarse como la remodelación o alteración de las preexistentes. La expresión obra debe
también entenderse en un sentido amplio, compresivo de las construcciones, edificaciones, plantaciones
y mejoras e igualmente de su demolición o destrucción.
Si la ejecución de la obra se realiza en objetos del actor, se ajusta al esquema de la acción de despojo.
El actor puede impetrar su reclamo sea por el comienzo efectivo de la obra o bien ante la finalización
cuando ésta importe una desposesión de la cosa.

SENTENCIA: El juez ordenará:

✓ La restitución del objeto al pretensor, en la condición invocada (poseedor o tenedor);

✓ La remoción de obras emplazadas (en su caso. No pueden estar terminadas porque si no es mayor
el costo de demoler la obra que los daños ocasionados); y, si correspondiere;
✓ La indemnización de los daños y perjuicios ocasionados.

En suma, se trata de volver las cosas al estado anterior al ataque. Empero, el juez puede evaluar si no
existe alguna otra alternativa en el caso concreto, atento a que la destrucción de lo ejecutado implica por
regla, la pérdida de valores económicos importantes.
Los efectos del dictamen hacen cosa juzgada en sentido material (como sucede con cualquier otra
sentencia emanada de autoridad competente), en el ámbito de la materia discutida (la relación de poder
y sus consecuencias). Por ende, dicha eficacia no se extiende a un posterior juicio petitorio, donde se eleve
la discusión a la existencia y titularidad de los derechos reales sobre los objetos motivo de la contienda
inicial.

ACCIÓN DE MANTENER:

ARTÍCULO 2242: Acción de mantener la tenencia o la posesión. “Corresponde la acción de mantener la

tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque
sea vicioso, contra quien lo turba en todo o en parte del objeto.

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 Esta acción comprende la turbación producida por la amenaza fundada de sufrir un desapoderamiento
y los actos que anuncian la inminente realización de una obra.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar el cese de la turbación y adoptar las medidas
pertinentes para impedir que vuelva a producirse; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto
se refiere a la posesión o a la tenencia”.

Esta acción procede contra ataques actos materiales con intención de poseer, amenaza fundada de
sufrir desapoderamiento (esto se consideraría NO material, algo material podría ser escribir la amenaza
en la pared) y actos que anuncian la inminente realización de una obra (colocar un cartel de loteo).

➢ LEGITIMACIÓN ACTIVA: De manera simétrica, los dos preceptos disponen una legitimación activa
amplia para el ejercicio de las defensas posesorias, que se conceden, así, a todos los poseedores
(aun los viciosos), y a los tenedores.
Se extiende esta tutela a los titulares de concesiones y permisos sobre los bienes de dominio público
del Estado, cuando son despojados o se los molesta en su relación de poder con dichos objetos por
terceros.
Igualmente, cuando el ataque procede de la propia autoridad administrativa, manu militari y de
manera arbitraria (por ejemplo, si no revoca previamente la concesión por causa de utilidad pública e
indemniza a su titular).
De este modo, sólo quedan fuera de estos resguardos los servidores de la posesión, que como ya se
dijo, solamente pueden acudir a la defensa extrajudicial en los casos de excepción en que ello resulta
posible, para repeler fuerza con fuerza.

➢ LEGITIMACIÓN PASIVA: Si se trata de la acción de mantener, ésta se endereza contra el autor de

la turbación, por lo que no existen, en esta instancia, en sentido estricto, "sucesores particulares"
de aquél.
Por consiguiente, la acción de marras sólo prospera contra el agresor, sus copartícipes y los herederos
de ellos, si es que persisten en la misma actitud de sus antecesores y continúan atacando al actor, todo lo
que justifica la apertura del pleito posesorio.
La diferencia con la acción de despojo es que no existen, en este caso, en sentido estricto, "sucesores
particulares" de aquél. (Lógicamente, no va a transmitir la posesión un “turbador”, que, si bien lo está
intentando, no ha conseguido aún despojar al poseedor).

SUPUESTOS COMPRENDIDOS:

 TURBACIÓN: El poseedor o tenedor es menoscabado en el ejercicio de su posesión o tenencia,

ya sea sobre el total o una parte de su cosa, pero sin que se dé el extremo de haber sido excluido
totalmente de su relación de poder. Para que el acto del turbador se repute como tal, debe
existir en él una motivación de desapoderar al poseedor o tenedor. Si esto no es así, es decir si
los actos no tienen la finalidad de despojar sino de molestar solamente (tirar piedrazos a los
vidrios, por ejemplo), no corresponderá la acción posesoria sino de daños y perjuicios.
 EJECUCIÓN DE OBRAS COMO TURBACIÓN: Si se practica en o desde objetos ajenos, se perfila
como una modalidad de la acción de mantener. El actor puede impetrar su reclamo sea por el
comienzo efectivo de la obra o bien ante la certeza de su futura realización, pues a estos efectos,
alcanza con invocar y probar una posible amenaza de daño de carácter cierto y concreto a su
relación de poder con un objeto determinado.
 DAÑO TEMIDO: Se trata de un caso especial de turbación en las relaciones de poder (el artículo
2242 la designa como "la amenaza fundada de sufrir un desapoderamiento"). Su diferencia con
el caso anterior es que acá no hay una actividad en curso (o que se esté gestando) de la cual se

86
 puede derivar un ataque (real o potencial) a la posesión o tenencia de una cosa. Lo regulaba
Vélez, que quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un daño a sus bienes puede
denunciar, por ej. Masetas colocadas en edificio. Mariani de Vidal dice que esta acción estaría
dentro del artículo 1710 (acción preventiva) y no posesorias.

Es una situación de hecho preexistente que se pretende modificar o remover, para evitar, de esta
manera, que se produzca un daño.
Las consecuencias de la deducción de esta variante de la acción de mantener, en caso de prosperar,
significarán que se arbitren los medios que resulten necesarios para conjurar el peligro (v.gr. reparación
de las construcciones, remoción de sus accesorios en mal estado de conservación, poda o tala de árboles
y arbustos, traslado de maquinarias o vehículos, etc.), tareas que estarán a costa y cargo de la parte
demandada.
Peligro serio, fundado, de inmediata realización de ataques encaminados al desapoderamiento. En
cuyo caso la acción funciona como una medida cautelar.

PRUEBA:

ARTÍCULO 2243. “Si es dudoso quién ejerce la relación de poder al tiempo de la lesión, se considera que
la tiene quien acredita estar en contacto con la cosa en la fecha, más próxima a la lesión. Si esta prueba
no se produce, se juzga que es poseedor o tenedor el que prueba una relación de poder más antigua”.

En todos los procesos instados a partir de las acciones posesorias, el actor debe justificar su relación
de poder con la cosa motivo del pleito (posesión o tenencia), y también la lesión inferida a ella (turbación,
desapoderamiento). Por ende, no es pertinente, en principio, la justificación del derecho de poseer, o
mejor derecho de poseer, es decir, aportar a la causa los títulos suficientes de los que se deriva que el
accionante es dueño o condominio.
Ello así, atento a la marcada separación que existe entre el juicio posesorio y el petitorio, de modo que
la prueba que se rinda en el primero, se circunscribe a cuestiones de hecho, en tanto que en el segundo,
gira en torno a la titularidad de los derechos reales. En el caso en el cual resulta dudosa la titularidad de
la relación de poder sobre la cosa motivo del pleito. Esto es, de la prueba rendida, no surge con exactitud,
cuál de los dos contendientes era el que revestía la calidad de poseedor (o tenedor), al momento de la
agresión que dio origen a la causa judicial (v.gr. porque ambos han ejercido actos posesorios sobre dicho
objeto de manera continua y han intentado excluirse el uno al otro, sin mayor éxito).

Siempre el actor debe probar: su relación de poder en el momento del ataque. En caso de duda se considera
que ejerce la relación de poder quien acredita estar en contacto con la cosa en fecha más antigua. No me
sirve el título que acompañan las partes para resolver, pero el juez solamente lo puede tener para analizar
la naturaleza y por qué ha llegado a la posesión.

EJEMPLO: dos personas ejercen sobre un fundo no cercado, de manera simultánea actos posesorios (por
ejemplo pastoreo de animales, siembra, plantación y recolección de frutos) y en un momento dado, uno
de ellos lo cerca totalmente, por lo que excluye a su congénere, quien entonces insta la acción posesoria
por desapoderamiento.
En estas circunstancias, el legislador se inclina a favor de quien acredita estar en contacto con la cosa
a la fecha más próxima a la lesión.

PRESUNCIÓN:

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 Si la prueba no pudiera producirse, la ley establece la presunción de imputar la relación de poder a
aquel que pueda acreditar mayor antigüedad en ella.
Si esto tampoco fuera suficiente a los fines de dilucidar quién ejerce en los hechos la relación de poder,
el juez así, lo indicará, quedando, por tanto, expedita la vía petitoria, si alguna de las partes tiene derecho
de poseer, es decir, es titular de un derecho real sobre la cosa motivo del juicio.

CONVERSIÓN:

ARTÍCULO 2244: “Si durante el curso del proceso se produce una lesión mayor que la que determina la
promoción de la acción, el afectado puede solicitar su conversión en la que corresponde a la lesión mayor,
sin que se retrotraiga el procedimiento, excepto violación del derecho de defensa en juicio”.

Esto ocurre cuando los actos de turbación, pese al inicio del juicio posesorio, logren su cometido, cual
es la exclusión absoluta del actor de la cosa motivo del pleito. Ello así, porque los actos turbatorios
implican en la mayoría de los casos, un desapoderamiento en marcha.
Incorpora a la legislación de fondo una solución que está consagrada por las leyes procesales que
contemplan los interdictos, disponiendo que, si durante el curso del interdicto de retener se produce el
despojo, la acción continúa como interdicto de recobrar, sin retrotraer el proceso al principio, en cuanto
fuera posible (conf. art. 617 CPCN).
De seguirse la instancia inicial (acción de mantener) y llegar a buen término, con dictamen favorable
al pretensor, atento a la mutación producida de la situación de hecho que la justificó, la ejecución de la
sentencia será inoperante y de imposible cumplimiento, toda vez que se condenará al accionado a cesar
en las molestias, cuando el mismo se ha hecho con la posesión definitiva de la cosa. Por ende, cabe en
estas circunstancias y antes de obtener el dictamen judicial, rogar que se convierta la petición de marras
en acción de despojo, para lograr así una sentencia con visos de ejecución y cumplimiento posibles en el
caso concreto.

LEGITIMACIÓN:

ARTÍCULO 2245. “Corresponden las acciones posesorias a los poseedores de cosas, universalidades de
hecho o partes materiales de una cosa.
Cualquiera de los coposeedores puede ejercer las acciones posesorias contra terceros sin el concurso
de los otros, y también contra éstos, si lo excluyen o turban en el ejercicio de la posesión común. No
proceden estas acciones cuando la cuestión entre coposeedores sólo se refiere a la extensión mayor o
menor de cada parte.
Los tenedores pueden ejercer las acciones posesorias por hechos producidos contra el poseedor y
pedir que éste sea reintegrado en la posesión, y si no quiere recibir la cosa, quedan facultados para
tomarla directamente”.

Las defensas posesorias se conceden con suficiente amplitud, como para que todos los titulares de las
relaciones de poder (con independencia de sus cualidades) tengan protección adecuada frente a las
diversas lesiones que en los hechos puedan sufrir.
Esto así, con la única excepción de los servidores de la posesión, que sólo cuentan con la defensa
extrajudicial y que, por ende, en los demás casos deberán poner en conocimiento del poseedor el ataque
que padecen en su relación con las cosas, para que sea éste quien active, en su caso, el juicio posesorio.

COPOSEEDOR:

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 Cuando existen varios titulares de igual relación de poder sobre un mismo objeto (una o varias cosas),
que coexisten armónicamente sin excluirse los unos a los otros, hay coposesión o bien, cotenencia
Corresponde indagar en estas circunstancias, cómo afrontar un ataque a dicha relación de sujeto
plural:

o Si la lesión proviene de un tercero ajeno a la comunidad de hecho (que como se dijo, puede no
ser de derecho), NO es menester que todos y cada uno de los cotitulares de la relación de poder
insten la vía posesoria, ni que el actor, cuente a estos efectos con la anuencia y autorización de
los restantes interesados. De prosperar la acción, se logrará ora el cese de las molestias, ora la
restitución de la cosa en su totalidad, puesto que la relación de poder, se ejerce sobre toda ella
(los eventuales acuerdos respecto del uso y goce de aquélla, rigen entre los miembros de la
comunidad de hecho, pero no respecto de terceros ajenos, que además pretenden alzarse con
ese objeto contra la voluntad de los primeros). Si el actor es vencido, ese dictamen no hace cosa
juzgada respecto de los congéneres que no participaron ni fueron citados al proceso, y a quienes,
por tanto, no puede afectarse en su derecho a la libre defensa en juicio.
o Si el ataque procede de otro coposeedor o co-tenedor, la solución ha de ser equivalente. Por
ende, si uno de ellos de manera inconsulta, altera el estado de hecho preexistente o el destino de
la cosa objeto de la relación de poder, cercenando los derechos de los demás, puede plantearse
la acción posesoria para que terminen dichas actividades y se restablezcan las cosas a su estado
inicial, con la indemnización por los daños y perjuicios irrogados en el caso concreto. Es evidente
que el efecto de la sentencia favorable al pretensor no puede significar la total exclusión del
vencido de su relación de poder con la cosa.
Si los conflictos entre los coposeedores o co-tenedores no se derivan de la ejecución de actos
materiales con intención de provocar la exclusión de uno o más de ellos de su relación con la cosa, sino a
la extensión y condiciones con que deben ejercerse las prerrogativas sobre el objeto común, el tema es
ajeno a la tutela posesoria. En consecuencia, deberán instarse las acciones de corte personal que
correspondan.

TENEDOR:

Los tenedores se encuentran legitimados para ejercerlas ya que asi lo admite expresamente el genérico
artículo 2238 del Código Civil y Comercial, que regula la finalidad de estas acciones y las lesiones que las
habilitan. La decisión legal viene de la mano con la simplificación del esquema de las defensas posesorias,
las cuales se otorgan frente a la turbación y al desapoderamiento, a los titulares de las relaciones de poder
principales (posesión y tenencia). Sin embargo, el tenedor debe individualizar y comunicar al poseedor de
quien es representante si se lo perturba en razón de la cosa; de no hacerlo, responde por los daños
ocasionados al poseedor y pierde la garantía por evicción, si esta corresponde. En el mismo carril, la norma
en comentario lo faculta a ejercer las acciones posesorias por hechos producidos contra el poseedor y
pedir que este sea reintegrado en la posesión y, si no quiere recibir la cosa, queda facultado para tomarla
directamente; será muy difícil encontrar un supuesto que habilite esta solución porque ya no será tenedor
quien pierde el poder de hecho sobre una cosa.

PRESCRIPCIÓN: El artículo 2564 del Código Civil y Comercial, establece que las acciones posesorias
prescriben al año. La anualidad deberá contarse a partir del ataque.

PROCESO:

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 ARTÍCULO 2246. “Las acciones posesorias tramitan por el proceso de conocimiento más abreviado que
establecen las leyes procesales o el que determina el juez, atendiendo a las circunstancias del caso”.

Remite a las leyes de procedimientos, en todo lo referente al trámite de las acciones posesorias, con
la única previsión de que debe aplicárseles en su sustanciación, el proceso de conocimiento más abreviado
que admita la norma adjetiva de cada demarcación (por regla será, en la mayoría de los casos, la vía
sumarísima, salvo que se disponga expresamente otra solución), o bien, el que determine el juez,
atendiendo a las circunstancias del caso.
De esto último se deduce que, a pesar de lo fijado por la norma procesal, el magistrado que entiende
en la causa, si lo cree pertinente, pueda imprimirle un régimen distinto al establecido en aquélla, a fin de
dilucidar con mayor prontitud la cuestión.

LA RELACIÓN ENTRE EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL Y LOS CÓDIGOS PROCESALES: El Código de fondo, como
ya se ha visto, ha simplificado el esquema de las defensas posesorias, suprimiendo la doble batería de
acciones posesorias stricto sensu (sólo para poseedores calificados, anuales y no viciosos) y policiales (para
todos los poseedores y los tenedores interesados) que contempla el Código derogado. Así, se predica un
marcado monismo, que supone admitir una sola defensa para cada agresión (las acciones de despojo y de
mantener, que incluyen las posibles variantes de ejecución de obras y daños temidos), para todos los
titulares de las relaciones de poder (poseedores y tenedores).
Ahora bien, las leyes procesales, consagran junto con las acciones posesorias (regidas por el derecho de
fondo) los interdictos (de adquirir, de retener, de recobrar y de obra nueva), que se sujetan al trámite
sumario y que cuentan con una legitimación activa amplia, con lo cual, subsiste el dualismo que el Código
Civil y Comercial pretende suprimir en su articulado. Se trata, entonces, de determinar cómo armonizar
ambos cuerpos legales.

CÓDIGO PROCESAL CIVIL COMERCIAL Y TRIBUTARIO DE MENDOZA (ANTES):

ARTÍCULO 210: Ámbito del proceso sumario:

- Inciso 8 - Cuando se ejerzan acciones posesorias.
- Inciso 15 - En los demás casos en que las leyes tanto nacionales como provinciales establezcan un
trámite breve o sumario o sumarísimo.

ARTÍCULO 216: Acciones posesorias:

- Cuando se deduzcan acciones posesorias de retener o de recuperar la prueba debe versar sobre
la posesión, conforme a las reglas establecidas por el Código Civil.
- Puede promoverse la acción posesoria de retener, cuando se turbare la posesión mediante obra
nueva. En este caso, el tribunal si "prima facie" encuentra justificado el derecho que invoca el
actor, dispondrá que se suspenda la obra.
- En este proceso es prueba necesaria el examen judicial.
- La sentencia no impide el ejercicio de las acciones petitorias.

MODIFICACIÓN DEL CÓDIGO PROCESAL (ACTUAL):

 PROCESO DE DESPOJO: Solo se admite prueba que acredite posesión o tenencia. El

desapoderamiento y fecha que se produjo. Será prueba necesaria la inspección judicial, ir al lugar y
ver personalmente el hecho. Puede pedirse medida cautelar de no innovar

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  En caso de obra nueva se deben observar las siguientes reglas: a) La obra debe estar en una fase
inicial de desarrollo. Si la obra está concluida o próxima a su terminación, no será procedente esta
acción. b) La acción podrá dirigirse contra quien esté a cargo de la obra, si el dueño fuere
desconocido o su localización fuere difícil. c) El Juez podrá ordenar preventivamente la suspensión
de la obra. d) En caso de incumplimiento por el condenado, se podrán realizar las tareas por el actor
y a costa del vencido.
 En la ACCIÓN DE MANTENER serán de aplicación las siguientes reglas procesales: a) Sólo se admitirá
prueba que acredite la posesión o tenencia actual invocadas, los actos de turbación atribuidos y la
fecha en que se produjeron. b) El Juez podrá ordenar una medida cautelar de no innovar, con
apercibimiento de aplicar sanciones conminatorias.

5) OTRAS DEFENSAS: ACCIÓN PREVENTIVA:

El Código Civil y Comercial en el LIBRO TERCERO - DERECHOS PERSONALES, Título V → Otras fuentes
de obligaciones, Sección segunda, consagra la acción preventiva; a saber:

ARTICULO 1711.- Acción preventiva. “La acción preventiva procede cuando una acción u omisión
antijurídica hace previsible la producción de un daño, su continuación o agravamiento. No es exigible la
concurrencia de ningún factor de atribución”.

ARTICULO 1712.- Legitimación. “Están legitimados para reclamar quienes acreditan un interés razonable
en la prevención del daño”.

ARTICULO 1713.- Sentencia. “La sentencia que admite la acción preventiva debe disponer, a pedido de
parte o de oficio, en forma definitiva o provisoria, obligaciones de dar, hacer o no hacer, según
corresponda; debe ponderar los criterios de menor restricción posible y de medio más idóneo para
asegurar la eficacia en la obtención de la finalidad”.
6) RELACIONES ENTRE LAS ACCIONES REALES Y LAS ACCIONES POSESORIAS
Se mantiene la separación entre las acciones reales (juicio petitorio) y las posesorias (juicio posesorio),
que por apuntar a distintos objetivos (la tutela y resguardo de los derechos reales, en el primer caso, la
protección de las relaciones de poder sobre las cosas, como son la posesión y la tenencia, en el segundo)
no pueden ser acumuladas en la instancia judicial.
Algunos comentaristas opinan que en esta materia la metodología del Código Civil y Comercial es
impecable, pues a diferencia del Código velezano (que trata el tema en el Título III de su Libro III, en el
régimen de las acciones posesorias), consagra un capítulo especial para regular los vínculos y relaciones
que existen entre ambos procesos judiciales.
Así, la separación de ambas vías procesales determina la vigencia de dos principios rectores en el tema,
como son el de no acumulación y el de prelación, consagrados de manera genérica en el art. 2482 del
Código Civil.
Existen marcadas diferencias entre las acciones y los procesos en estudio, las que se indican a
continuación:

 La legitimación activa para impetrar las acciones reales solamente corresponde a quienes
puedan acreditar la titularidad de un poder jurídico sobre el objeto de la contienda. Las acciones
posesorias, en cambio, recaen no sólo sobre los poseedores legítimos (por ejemplo: titulares de
derechos reales), sino también sobre los ilegítimos y los tenedores.
 Respecto de la prescripción las acciones reales no prescriben (conf. art. 2247), salvo que el sujeto
accionado pueda invocar en su defensa la prescripción adquisitiva para mantener la cosa en su

91
 poder. Las acciones posesorias, en cambio, prescriben al año de la agresión (conf. inc. b) del art.
2564).
 En cuanto a la prueba a rendirse en cada uno de estos procesos, es en esencia distinta: en el
petitorio, deberá acreditarse la titularidad del derecho real (conf. arts. 2256 a 2258); en el
posesorio, en cambio, deberá justificarse la relación de poder, aunque ella no se corresponda
con derecho real alguno y la lesión sufrida (turbación o despojo). En otros términos, en el primer
caso se prueba el derecho de poseer (ius possidendi), en el segundo, la posesión (ius
possessionis) o tenencia.
 Los objetivos que persiguen cada uno de estos procesos, son sustancialmente distintos. En el
juicio posesorio se protege la relación de poder afectada (posesión o tenencia), disponiéndose,
en la medida de lo posible que las cosas vuelvan al estado anterior al ataque, sin investigarse a
quién pertenece el derecho a poseer o detentar el objeto motivo del litigio. En el petitorio, en
cambio, la cuestión gira en torno a la existencia y titularidad del derecho real sobre la cosa u
objeto a que se refiere el conflicto.

PROHIBICIÓN DE ACUMULAR

ARTÍCULO 2269: “No pueden acumularse las acciones reales con las acciones posesorias”.

Si el poseedor agredido es titular de un derecho real, puede servirse indistintamente de ambos

remedios procesales. En efecto, puede acudir al posesorio, acreditando su relación de poder con la cosa
y la lesión sufrida, o bien, instar la vía petitoria, justificando la titularidad de la potestad real pertinente.
Como son dos procesos de diferente jerarquía, no se los puede acumular o seguir de modo simultáneo,
sino solamente sucesivo, y respetando el grado de prelación que existe entre ellos.
La prohibición de acumularlos implica, por ende, para el actor, el ejercicio de una opción, que lo
constriñe a acatar sus consecuencias o resultados, aunque le sean adversos. En efecto, si comienza
discutiendo la relación de poder, ante la imposibilidad de acreditar en el juicio su posesión efectiva sobre
la cosa, no puede cambiar su pretensión en esa instancia alegando que debe prevalecer su interés por
detentar la titularidad de un derecho real, que supera a la eventual relación real que, sin sustento en
derecho alguno, pueda justificar o invocar el accionado.
Como son dos procesos de diferente jerarquía, no se los puede acumular o seguir de modo
simultaneo, sino solamente sucesivo, y respetando el grado de prelación que existe entre ellos.

INDEPENDENCIA DE LAS ACCIONES

ARTÍCULO 2270: “En las acciones posesorias es inútil la prueba del derecho real, mas el juez puede
examinar los títulos presentados para apreciar la naturaleza, extensión y eficacia de la posesión”.
Dados los distintos objetivos que persiguen los juicios posesorio y petitorio, es lógico deducir que la
prueba a producirse en ellos sea sustancialmente distinta. En rigor:

 Si se trata de un juicio posesorio, la carga de la prueba que pesa sobre el actor versará sobre su
relación real con la cosa u objeto motivo del proceso, y la agresión que dicha relación de poder
haya padecido.
 Si es un juicio petitorio la prueba girará, en cambio, en torno a la titularidad de un derecho real
que legitime el accionante en esas circunstancias para exigir un dictamen favorable a su
existencia, libertad o plenitud, de acuerdo a la índole de la acción real incoada en la causa de
marras.

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 De aquí la aparente inutilidad de aportar prueba distinta a la antes indicada en dichas causas judiciales
(por ejemplo: justificar la titularidad del derecho real, en la instancia posesoria, o bien, la relación de
poder, posesión o tenencia, en la vía petitoria).
Sin embargo, esta directiva está dirigida al magistrado que debe resolver en la causa concreta, pero en
modo alguno a los contendientes que sí pueden incluir las mentadas pruebas en el proceso, si lo creen
producente para dilucidar el conflicto. Y será en última instancia el juez quien la evaluará y considerará
para resolver la disputa, sin modificar, por supuesto, la naturaleza del proceso (por ejemplo, dictaminando
sobre el derecho de poseer en el posesorio, o sobre la posesión o tenencia en el petitorio). Por eso, el
precepto en análisis faculta al magistrado a considerar los títulos aportados por las partes en un pleito
posesorio, para apreciar y determinar, en el caso concreto, la naturaleza (si es posesión o tenencia),
extensión y eficacia de la relación real invocada.

SUSPENSIÓN DE LA ACCIÓN REAL

ARTÍCULO 2271. Iniciado el juicio posesorio, no puede admitirse o continuarse la acción real antes de que
la instancia posesoria haya terminado.

La consecuencia obligada de la prohibición de acumular los juicios posesorio y petitorio derivados de

un mismo hecho lesivo, provoca que, una vez iniciado el primero, no puede impetrarse acción real alguna,
hasta que el proceso pendiente no haya concluido. En rigor, y como ya se dijo, si el actor es titular de un
derecho real y opta por discutir sobre la relación de poder con el objeto de la disputa, debe atenerse a las
consecuencias de su elección.

CUMPLIMIENTO PREVIO DE CONDENAS

ARTÍCULO 2272: “Quien sea vencido en el juicio posesorio, no puede comenzar la acción real sin haber
satisfecho plenamente las condenaciones pronunciadas en su contra.”

El cumplimiento de la sentencia del posesorio es un recaudo ineludible para instar el petitorio.

Si se trata del demandado, deberá restituir la cosa que obtuvo por despojo al actor o a quien la
detentaba a su nombre, o bien, cesar en los actos de turbación y molestia de la relación real que tenga el
pretensor con el objeto del pleito. A ello hay que sumar las condenaciones accesorias que incluyen las
costas del juicio y los daños y perjuicios ocasionados al reclamante.
En cambio, si la parte perdidosa es el actor (que por regla, habrá sufrido la turbación o el despojo),
deberá abonar las costas derivadas del proceso, que es la única condena posible a su respecto. Con lo
cual, si no se cumple con dicha obligación no podrá instar la acción real pertinente para recuperar la cosa.

Rivera dice que semejante solución puede resultar inequitativa en algún caso concreto. (Ejemplo, el
propietario a quien se ha despojado del inmueble cuyas rentas constituyen su única fuente de ingresos se
lo conmina a pagar las costas del juicio posesorio en que resultó vencido, difícilmente pueda cubrirlas si
no cuenta con otros recursos). Con lo cual en estas circunstancias se verá seriamente afectada la tutela
de su derecho real (y con ello, la posibilidad de recuperar el objeto de dicha potestad), por lo que la
solución legal deberá ser mitigada por el juez, por ejemplo, aceptando alguna otra cautela o resguardo en
remedio de lo debido, para así poder impetrar la acción real.

ACCIONES POR UN MISMO HECHO

ARTÍCULO 2273: “El titular de un derecho real puede interponer la acción real que le compete o servirse
de la acción posesoria; si intenta la primera, pierde el derecho a promover la segunda; pero si interpone
la acción posesoria puede iniciar después la real”.

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 Si se interpone una acción posesoria y no prospera, el interesado siempre puede esgrimir a la postre
la acción real, en tanto y en cuanto cumpla previamente con la sentencia dictada en el juicio posesorio.
Esto así, pues en la instancia posesoria se resuelven cuestiones fácticas y por ende, el efecto de cosa
juzgada de la sentencia allí dictada se circunscribe a esos temas, pero en modo alguno puede expandirse
a la eventual titularidad o no de derechos reales que pueda alegar y probar la parte vencida en un ulterior
proceso petitorio, derivado del mismo hecho.
Sin embargo, por la regla de prelación y atento a la preeminencia o jerarquía que tiene la disputa sobre
los derechos reales (que se ventila a través de procesos ordinarios, de conocimiento, con amplitud de
prueba y defensa), respecto de la que se circunscribe a meras relaciones reales como la posesión o la
tenencia (que se plantean en juicios abreviados y sin tal amplitud de pruebas), quien aspira a lo máximo
(la admisión y defensa del derecho real) y resulta perdedor, no puede incoar la acción subsiguiente para
disputar una eventual relación de poder sobre dicho objeto.

EN CONCLUSIÓN, SE PUEDE IR DE MENOR A MAYOR (POSESORIO A PETITORIO), PERO NO A LA

INVERSA (PETITORIO A POSESORIO).

Mucho se ha discutido en torno a los fundamentos o razones del legislador para consagrar esta
solución. Alguna doctrina entiende que la elección de la vía petitoria supone la renuncia a esgrimir las
acciones posesorias por entender que no se tiene derecho a ejercerlas, o que implican el reconocimiento
de la posesión que ostenta el demandado.
Está claro entonces que el obtener una sentencia contraria en el petitorio impide que el actor
interponga una acción posesoria posterior. Pero ¿Qué ocurre si el actor desiste de la acción real antes de
la sentencia?:

✓ Parte de la doctrina opina que la opción inicial por la vía petitoria, cierra la posibilidad de acudir
luego a la acción posesoria.
✓ Kiper, en contra, señala que la aludida prelación es operativa y mientras no exista un
pronunciamiento definitivo, con efecto de cosa juzgada, no se ha perdido el derecho de intentar
la acción posesoria.
ACCIONES POR DISTINTOS HECHOS

ARTÍCULO 2274: “El demandante en la acción real no puede iniciar acciones posesorias por lesiones
anteriores a la promoción de la demanda, pero sí puede hacerlo el demandado”.

Corresponde ahora considerar la misma problemática que la analizada anteriormente, pero desde la
óptica del demandado.
El demandado, si detenta una relación de poder con la cosa objeto del pleito, cuenta con las acciones
pertinentes para su defensa, en un juicio posesorio. Así, si el actor activa su acción posesoria, en estas
lides no se plantean inconvenientes.
En cambio, si escoge el camino de la acción real, de aplicarse en sentido estricto el principio de
prelación, el accionado se vería privado de esgrimir sus defensas posesorias.
Por ende, cabe distinguir si se trata de un mismo hecho lesivo, o bien de uno distinto al que motiva el
reclamo del accionante. En el primer caso, debe aplicarse la regla de prelación, de acuerdo a lo dispuesto
por el artículo 2273. En cambio, tratándose de hechos o lesiones anteriores a la interposición de la
demanda real o bien sobrevinientes, la conducta procesal del actor no puede coartar o limitar
unilateralmente el derecho de defensa del demandado.
Por ende, el accionado puede entablar el posesorio por turbaciones anteriores al juicio petitorio
instado por el actor, lo que provocará, a consecuencia de la prohibición de acumulación de juicios, que el
último se suspenda hasta tanto finalice la discusión en torno a la relación de poder sobre el objeto del
conflicto.

94
TURBACIONES O DESAPODERAMIENTOS RECÍPROCOS

ARTÍCULO 2275: “Si los hechos constituyen turbaciones o desapoderamientos recíprocos, quien es
condenado en la acción posesoria y cumple con la sentencia de restitución, puede a su vez entablar o
continuar la acción posesoria o real respecto del hecho anterior”.
Corresponde aquí conjugar las reglas de prelación y no acumulación de procesos, al caso especial en
que actor y demandado realizan actos que implican turbaciones o desapoderamientos recíprocos
respecto de los objetos del litigio.
El precepto se circunscribe a indicar que instado el juicio posesorio y existiendo sentencia que obligue
a la restitución de la cosa (que puede extenderse al cese de las turbaciones en la relación real), el vencido
debe cumplirla para poder acceder así, a la vía petitoria (sea para iniciarla, o para continuarla, si estaba
suspendida por la apertura del juicio posesorio), o bien, a un nuevo pleito posesorio, por un hecho anterior
la interposición de la primera acción.

A modo de ejemplo, si el dueño del inmueble ha sido despojado, e intenta recuperarlo sin éxito, a
través de actos turbatorios, el actual poseedor puede entablar el juicio posesorio para que se ordene el
cese de las molestias. Una vez dictada y cumplida la sentencia, el vencido puede esgrimir (o continuar, si
está suspendida) la acción real de reivindicación para obtener la restitución del inmueble, motivada en el
hecho anterior del despojo.

HECHOS POSTERIORES

ARTÍCULO 2276: “La promoción de la acción real no obsta a que las partes deduzcan acciones de defensa
de la posesión y la tenencia por hechos posteriores”.

No existe un dispositivo que expresamente consagre esta solución en el Código Civil, aunque se derive
implícitamente de lo dispuesto por el artículo 2485 que restringe sus directivas a los hechos anteriores a
la interposición de la acción real, pero no a los posteriores o sobrevinientes a ese evento.
Nada obsta a que se interpongan acciones posesorias luego de dirimirse el petitorio, frente a
agresiones sobrevinientes a ese dictamen (conf. art.2276).
Esto es posible, respecto de quien ha sido turbado en la posesión de un inmueble y ha impetrado, a
esos fines, la acción real negatoria. En estas circunstancias, frente a nuevos hechos turbatorios el
damnificado puede acudir a la acción posesoria de mantener.
En cambio, si se verificó prima facie el despojo y existe un dictamen adverso en el petitorio, activado
por la acción real de reivindicación, no puede, a la postre, plantearse un juicio posesorio por nuevos
hechos de turbación, pues en la práctica el reclamante, no tiene la cosa en su poder, y por tanto, a estos
fines, no puede padecer nuevas agresiones que justifiquen la apertura de esa vía procesal.

95
 UNIDAD V - ADQUISICIONES LEGALES Y PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA.

1) ADQUISICIONES LEGALES A FAVOR DE TERCEROS:

La regla general es que siempre las adquisiciones de derechos reales se hacen por la transmisión (en
el caso de los modos derivados, intervivos o mortis causa) o por modos originarios (cuando no se tiene en
cuenta el derecho real, si existiera, que tenía el anterior titular de la cosa).
Las adquisiciones legales (ex lege) representan una excepción a estos principios, ya que en este caso
no va a ser la transmisión, sucesión o adquisición originaria la que le otorgue el derecho real al nuevo
titular, sino que es la misma ley la que le otorga esa calidad

PRINCIPIO GENERAL DE LA ADQUISICIÓN DERIVADA:

ARTÍCULO 339: “Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el que tiene, sin
perjuicio de las excepciones normalmente dispuestas”.

El artículo 1894 bajo el rótulo de adquisición legal dispone: “Se adquieren por mero efecto de la ley,
los condominios con indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios
inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso, y el que se origina en la accesión
de cosas muebles inseparables; la habitación del cónyuge y del conviviente supérstite, y los derechos de
los adquirentes y subadquirentes de buena fe”.
Dentro de las fuentes de los derechos reales, puede ser la ley la que ante determinados supuestos
haga surgir el mismo en cabeza del titular.
Conforme con el principio del numerus clausus, los derechos reales sólo pueden ser creados por la ley,
pero la causa fuente de cada uno de ellos, esto es: el título de adquisición, es la voluntad de los particulares
o la ley, más aún la ley sólo actúa como fuente muy excepcionalmente (Gatti, Alterini).

CRITICA AL ARTÍCULO 1894: Para Higton la ley no es causa de adquisición, sino que le da efectos jurídicos
a determinados hechos que son presupuestos para el nacimiento del derecho, y ello ocurre con todos los
modos de adquisición.

CASOS: → ARTÍCULO 1895 (COSAS MUEBLES) Y ARTÍCULO 392 (COSAS MUEBLES REGISTRABLES E
INMUEBLES)

ARTÍCULO 1895: “La posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean
hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que el verdadero
propietario pruebe que la adquisición fue gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la
invoca.
Tampoco existe buena fe, aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo régimen
especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no son coincidentes.

Por ejemplo: Tenemos tres sujetos, EL “A” le presta la bicicleta a “B”, “B” abusando de su confianza se
la vende a “C”; cuando “A” se entera quiere recuperarla ¿Podrá triunfar ante una reivindicación contra
“C”? Depende. Si se cumplen los requisitos del artículo 1895 “C” puede ampararse en el mismo y si “A”
prueba que fue gratuito puede recuperarla.
¿A quién protege a este artículo? “C”. Porque no sabía que “B” no era el propietario. Hay una apariencia
jurídica respecto de las cosas muebles porque generalmente no tienen mucho valor. (Caso de
desprendimiento voluntario y se intervierte el título) → Al propietario le queda una acción personal por
daños y perjuicios contra B.

96
 Otro ejemplo: El sujeto “A” es menor de edad, le vende a “B” su computadora, “B” la vende a “C”. En
este caso hay un desprendimiento voluntario pero el primer acto puede ser nulo o anulable. ¿” A” pide la
anulación del acto y “C” puede ampararse en el artículo 1895? SÍ porque se basó en la buena fe y
apariencia de que la recibió del propietario.

Otro ejemplo: “C” lo vende a “D”, pero este último sabía que el primer acto estaba viciado. ¿Adquiere
derecho real? SÍ, porque el que adquirió derecho real por ley fue “C”, poco importa que las transmisiones
posteriores sean de mala fe, es decir, en el tercero se produjo la adquisición del dominio y “D” está
recibiendo un derecho real perfecto.

REQUISITOS PARA APLICAR EL ARTÍCULO 1895:

Existencia de un subadquirente (mínimo tres sujetos). El subadquirente es quien recibe, por un acto
valido y a título oneroso, un derecho real o personal sobre cosa registrable de un sujeto que a su
vez lo adquirió en razón de un acto nulo.
Desprendimiento voluntario (en el ejemplo, A entrega a B en préstamo la bicicleta de su propiedad
no hurtada ni perdida).
El subadquirente debe haberla adquirido por título oneroso (se presume la onerosidad salvo prueba
en contrario).
El subadquirente debe ser de buena fe.
El artículo protege al tercer adquirente basado en una teoría de apariencia jurídica. El
subadquirente en los supuestos analizados tiene un justo título y adquiere el derecho real por ley.

EXCEPCION: TERCERO ADQUIRENTE DE BUEN FE DE COSA REGISTRABLE

ARTÍCULO 392: Hace referencia a las cosas muebles registrables e inmuebles. “Todos los derechos reales
o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble registrable, por una persona que ha
resultado adquirente en virtud de un acto nulo, quedan sin ningún valor, y pueden ser reclamados
directamente del tercero, excepto contra el subadquirente de derechos reales o personales de buena fe y
a título oneroso. Los subadquirente no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha
realizado sin intervención del titular del derecho”

Se protege a los subadquirentes, también hay tres sujetos. La acción reivindicatoria (cuando se quiere
recuperar la posesión de una cosa) cuando exista tercer adquirente de buena fe y a título oneroso no es
válida por más nulo que haya sido el acto. La diferencia es que el artículo se aplica a las cosas muebles
registrables e inmuebles.
El primer párrafo del art. 392 consagra el PRINCIPIO GENERAL del efecto retroactivo de la sentencia de
nulidad respecto de los terceros en cosas registrables. El tercero a quien el adquirente por acto nulo ha
transferido la propiedad de una cosa registrable u otro derecho sobre la misma, es alcanzado por la
sentencia de nulidad y privado, en consecuencia, de esos derechos. Ello como principio.
Pero la misma norma también establece una excepción: protección al subadquirente de buena fe y a
título oneroso.
Limita los efectos de la sentencia de nulidad y la consecuente obligación de restitución, respecto de
los terceros subadquirentes de derechos reales o personales sobre cosas registrables, de buena fe y a
título oneroso. De tal modo, estos terceros no se encuentran alcanzados por el efecto retroactivo de la
sentencia de nulidad y en consecuencia tampoco están obligados a la restitución.

97
 TEORÍA DE LA APARIENCIA JURIDICA: REQUISITOS PARA QUE OPERE LA PROTECCIÓN AL
SUBADQUIRENTE

Teoría que frente al supuesto de tutelar entre el titular de un derecho o al tercero de buena fe que
negocia con quien ostenta legitimación para disponer del interés, elige al tercer. Entre la seguridad jurídica
dinámica y la estática, hace prevalecer a la dinámica, por la seguridad jurídica negocial.
 Debe ser invocada por un tercero subadquirente: El subadquirente es quien recibe, por un acto
válido y a título oneroso, un derecho real o personal sobre cosa registrable de un sujeto que a su
vez lo adquirió en razón de un acto nulo. De tal modo, supone una anterior adquisición por acto
nulo y una posterior adquisición onerosa y de buena fe; esta última es la tutelada, impidiéndose
sobre ella la reivindicación. Es decir, no corresponde invocar la defensa de la apariencia jurídica al
primer adquirente por acto nulo sino al subadquirente posterior, tercero respecto de ese acto.
 Debe referirse a derechos reales o personales sobre inmuebles o muebles registrables: Quedan
excluidos de la protección de la norma los derechos adquiridos por terceros sobre cosas muebles
no registrables, que tienen un régimen propio regulado por los arts. 1895 y concordantes.
 Tratándose de derechos reales sobre inmuebles, el acto en cuya razón se los ha constituido
a favor del subadquirente debe estar extendido en escritura pública (art. 1017). Respecto a
la necesidad de inscripción registral (art. 1893) la jurisprudencia no es pacífica.
 Tratándose de derechos personales, pueden ser los emanados de un boleto de compraventa
o de un contrato de locación; requiriéndose fecha cierta a fin de que el tercero subadquirente
quede protegido (Lloveras de Resk).

 Título oneroso, el acto en razón del cual se constituyen los derechos reales o personales a favor del
subadquirente, debe ser un negocio jurídico oneroso. La onerosidad que exige el artículo 392 se
refiere sólo al acto jurídico que fuera causa de la adquisición del derecho por el subadquirente y no
a los actos jurídicos anteriores, incluido el que motivó la sentencia de nulidad cuya calidad de
oneroso o gratuito es indiferente a los fines de la protección que brinda la norma.

 Buena fe, (estudio de títulos) La norma se refiere al subadquirente de buena fe y alude a la buena
fe creencia, es decir aquella que se predica de quien se persuade de la legitimidad de su título.
Tratándose de la adquisición de derechos reales sobre inmuebles, se discute acerca de cuáles deben
ser las diligencias que emplee el subadquirente para satisfacer el recaudo de buena fe.
 Un sector minoritario de la doctrina considera: que basta la buena fe registral. Ella existe
cuando el tercero adquiere de quien figura en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria como
titular del dominio de acuerdo al certificado que expide ese organismo.
 En contra de esta opinión, la mayoría de la doctrina nacional: exige, como recaudo de buena
fe, que el subadquirente haya hecho el estudio de títulos, no bastando para acreditar la
buena fe la mera comprobación de quien es el titular registral. Destacando al respecto, que
el art. 4° de la ley 17.801 (Ley Nacional Registral) establece que: "La inscripción no convalida
el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciera según las leyes”.
En el estudio de títulos se trata de analizar los negocios jurídicos que causaron sucesivas transmisiones
o constituciones de derechos reales por el término de la prescripción adquisitiva, para determinar si esas
transmisiones han sido regulares o son susceptibles de ser cuestionadas en su validez.
Respecto a la prueba de la buena fe, debe ser provista por el subadquirente. La buena fe del
transmitente no es un recaudo exigido por la norma.

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RETORNO AL PRINCIPIO GENERAL: La falta de alguno de los recaudos antes mencionados significa volver al
principio general establecido en la primera parte del artículo 392. En consecuencia, el subadquirente estará
obligado a restituir la cosa registrable al primer enajenante que obtuvo a su favor sentencia de nulidad, libre de
los derechos reales o personales que se hubieran constituido a su favor.
En tal caso, la pretensión restitutoria del primer enajenante se endereza a través de la acción reivindicatoria;
salvo que el subadquirente hubiere sido parte en el proceso que juzgó la nulidad de la primera enajenación, en
cuyo caso podría ejercerse en ejecución de sentencia, por ser la restitución un efecto natural de la sentencia de
nulidad.

¿CUÁNDO NO SE APLICA EL ARTÍCULO 392? (SUPUESTOS DE ENAJENACIÓN A NON DOMINO)

ÚLTIMA PARTE DEL ARTÍCULO 392: → ADQUISICIONES A NON DOMINO: La transmisión a non domino
es aquella causada en un acto que ha sido otorgado por quien no es el titular de derecho de propiedad
transmitido, ni se encuentra legitimado para representarlo. Es decir, aquellas en las cuales no participa el
verdadero propietario en el acto de transmisión al adquirente; ocupando alguien su lugar (Por ejemplo:
puede haber una falsificación de títulos y de firmas, o complicidad del notario. En este supuesto no se
aplica la adquisición legal ya que siempre ha intervenido el propietario.
El artículo 392 expresamente excluye de la protección al subadquirente de un inmueble o de una cosa
mueble registrable cuando la primitiva enajenación ha sido actuada a non domino; disponiendo que los
subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha realizado sin la
intervención del título del derecho.

CASOS REALES DE ADQUISICIÓN A NON DOMINO:

Por ejemplo:
 En 2017 en mar de plata, se procesa a profesionales por cometer estafas con casas abandonadas.
El juez federal dispuso embargo para los procesados (abogados, corredores, escribanos).
Falsificaban documentación para adueñarse de casas abandonadas y luego venderlas, pero para
eso buscaban los titulares registrales para hacer poderes falsos generalmente de personas
fallecidas (pertenecían a herederos) o que no vivían en mar de plata. en este caso, aunque las
personas que compraron sean de buena fe, no se pueden amparar porque el propietario no
intervino.

 Le pidió prestada la bicicleta a la vecina y la vendió. Otra mujer indico haberla comprado de buena
fe, pero no participó su propietaria así que no es válido el artículo 392, si podría ampararse en el
artículo 1895.

99
ADQUISICION DE COSA MUEBLE POR ADQUIRENTE DE BUENA FE:

ARTÍCULO 1895. “La posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean
hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que el verdadero
propietario pruebe que la adquisición fue gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo régimen
especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no son
coincidentes”.
A diferencia de la teoría del título y modo adoptada por Vélez para la transmisión de inmuebles, en
materia mobiliaria era de aplicación el principio contenido en el artículo 2412 condensado en la conocida
expresión: posesión vale título; de tal modo la adquisición del dominio de una cosa mueble queda
demostrada mediante la posesión de buena fe.
Mantiene la regla del anterior 2412, mejorando la técnica legislativa y clarificando sus términos:
 Queda claro que quien puede invocar la adquisición legal de la cosa mueble es el subadquirente,
es decir un tercero;
 Ese tercero debe ser poseedor de buena fe;
 En principio, la posesión de buena fe se presume (art. 1919), salvo que se trate de cosas hurtadas
o perdidas o muebles registrables;
 La carga probatoria para hacer caer la presunción está en cabeza de quien alegue ser el verdadero
propietario.
 Tratándose de automotores, el sistema especial reemplaza el principio de posesión vale título por
el de inscripción vale título, en tanto el titular fuera de buena fe y el vehículo no sea robado o
hurtado. La falta de inscripción registral a nombre del poseedor en la compraventa de
automotores importa la mala fe del adquirente, porque le es exigible una investigación sobre la
situación jurídica del objeto, y quien adquiere un automotor inscripto a nombre de otro sujeto
distinto del vendedor, no actúa con la diligencia debida, al no haber hecho esas averiguaciones
que le permitirían descubrir que no podía inscribir a su nombre el vehículo. Además, ese poseedor
no podría alegar con éxito la falta de necesidad de la inscripción, pues su creencia reposaría en
un error de derecho inexcusable.
 En materia de semovientes, con el objeto de identificar la hacienda y a su propietario se utiliza
un sistema de marcas y señales; la primera (marca) se utiliza para el ganado mayor y consiste en
"la impresión que se efectúa sobre el animal de un dibujo o diseño, por medio de hierro candente,
de marcación en frío, o de cualquier otro procedimiento que asegure la permanencia en forma
clara e indeleble que autorice la Secretaría de Agricultura y Ganadería" (art. 1º ley 22.939). La
señal identifica al ganado menor con un corte en la oreja o nariz del animal. La ley mencionada
establece la obligatoriedad de:
- Registrar las marcas y señales,
- Señalar y marcar al ganado mayor y menor respectivamente. A partir de allí establece la
presunción, salvo prueba en contrario, que el ganado mayor marcado y el ganado menor
señalado, pertenecen a quien tiene registrado a su nombre el diseño de la marca o señal
aplicada al animal. Se presume igualmente, salvo prueba en contrario, que las crías no
marcadas o señaladas pertenecen al propietario de la madre. Para que esta presunción sea
aplicable las crías deberán encontrarse al pie de la madre. (en congruencia con la famosa
fase: “mía la vaca, mío el ternero”)
 No se presume la buena fe, aunque medie registración del bien, cuando la normativa prevee
elementos identificatorios de la cosa y estos no son coincidentes. Podría ser el caso de registrar

100
 un auto con el número de motor adulterado, registración de autos mellizos, patentes cambiadas,
etc.

RELACIÓN DEL ARTÍCULO 392 CON EL ARTÍCULO 1895

El artículo 1895 se aplica a los subadquirentes de cosas muebles, registrables o no. Teniendo en cuenta
que el artículo 392, en su última parte, dispone que “los subadquirentes no pueden ampararse en su buena
fe y título oneroso si el acto se ha realizado sin intervención del titular del derecho”, lo que reitera el
artículo 2260, cabe inferir que se aplica este precepto a los caso de desprendimiento voluntario, es decir,
casos en los que el propietario de la cosa intervino, aun cuando su voluntad haya estado viciada o haya
mediado alguna irregularidad. Si el titular del derecho real ni siquiera participó, el acto le seria inoponible
y quedaría fuera de este sistema.
El ejemplo clásico es el siguiente: “A”, dueño de un libro, se lo presta a “B”. Éste, en lugar de devolverlo,
se lo vende a “C”, quien ignora que el libro era de “A” y estaba convencido de adquirir correctamente.
Planteado el conflicto entre las partes, el Código protege al segundo, para garantizar la seguridad dinámica.
Es claro que el verdadero propietario podía intentar una acción de carácter personal ex contractu contra
aquel a quien le confío la tenencia de la cosa mueble. Pero cuando esta es transmitida por quien estaba
obligado a restituir (abuso de confianza) a un tercero de buena fe, se plantea un conflicto entre dos
intereses incompatibles entre sí, y, en principio, tan dignos de protección el uno como el otro. Frente a
esta coyuntura, la ley se ve obligada a tomar una difícil decisión: optar por el verdadero propietario,
respetando a todo evento su dominio, o tomar partido en favor de un tercero de buena fe, atribuyéndole
la propiedad de la cosa mueble y sacrificar así el derecho del anterior propietario. El sistema romanista
conduce a la protección del verdadero propietario en tanto no se haya operado la usucapión en favor del
actual poseedor. En cambio, para el supuesto de desprendimiento voluntario, el Código sigue el sistema
francés, optando por favorecer la situación de terceros adquirente de buena fe.
El artículo 1895 se hace cargo de la particular dificultad que en la vida real encuentra el dueño para
demostrar documentación mediante, la adquisición de cosas muebles, de ahí que la posesión de buena fe
hace adquirir la propiedad. Es contrario a la naturaleza económica de los bienes muebles exigir una prueba
preconstituida de su adquisición, la que frecuentemente el demandado no está en condiciones de producir.
Lo que en realidad procura el artículo 1895 es proteger a los subadquirente, que obtienen la cosa
mueble de quien no tenía derecho a transmitirla en tanto no haya habido hurto o pérdida. Este artículo
no se limita a facilitar la prueba de la propiedad sino que apunta a la protección de terceros adquirentes.
En los supuestos de desprendimiento voluntario se sacrifica al anterior propietario por su negligencia
en el manejo de sus negocios: es culpable por haber confiado la cosa mueble sin adoptar las medidas del
caso para impedir que su representante la enajene, porque, aun probando que le fue imposible adoptar
tales medidas, fue negligente en la elección de la persona a quien entregó la tenencia de la cosa. El
propietario asumió los riesgos de su actitud, por lo cual debe cargar con las consecuencias.

2) PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA:
Es un modo para adquirir derechos reales. El artículo 1897 indica que “la prescripción para adquirir es
el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella mediante la posesión
durante el tiempo fijado por la ley”. También se le llama usucapión, que significa adquirir algo (capere)
por el usus (uso), la posesión.
Es un modo de adquirir derechos reales, por actos entre vivos y de manera gratuita. Hay dos clases de
prescripción:
 La larga: que requiere posesión por 10 o 20 años;
 La breve: en la que el plazo es de 2 a 10 años (art 1898), y además se necesita de un justo título
y buena fe
Los palazos más breves, en cada uno, solo se aplican en la adquisición de cosas muebles, cumpliendo
ciertos recaudos

101
 Estas normas son de orden público y no pueden ser modificadas por la convención de las partes.
CASO de la provincia de Mendoza que todavía está en litigio. (03/05/17)
➔ Conflicto por posesión de tierras en Lavalle. A principio de semana se presenta una señora
empresaria de Rosario con toda su familia, en un campo diciendo que es de ella, son trescientas mil
hectáreas. Aquí hay acampando gente de campesinos sin tierra. Se presentan con uso de armas y
amenazado por eso los campesinos los denuncian y los otros denuncian por usurpación.
Es difícil porque ha habido muchas sucesiones y no está claro quién es propietario. Los propietarios
indican que tienen los papeles y que están explotando su ripiera.
Mientras, los campesinos aseguran estar hace cuarenta años en el predio. (Desde 1968).
¿Qué derecho invocan los puesteros frente a los titulares de las tierras de Lavalle? Invocan posesión.
Indican más de veinte años ininterrumpidos. ¿En caso de llegar a juicio que deberán probar los puesteros
y cómo? Por actos posesorios. Puedo probarlo por testigos, actas, aunque a veces no están asentados en
el lugar. Lo más acertado sería probar que tienen animales y si los mismos están registrados. Por las
picadas.
¿Consideran justo que los actuales titulares perdieran sus tierras por la ocupación de los puesteros?
Jurisprudencia→ Si son campos divisibles el poseedor tiene que probar actos posesorios dentro de
todo lo que pretende. Una de las formas de decirlo es haciendo referencia a los cerros.

ANTECEDENTES
La prescripción adquisitiva o usucapión es un modo de adquirir los derechos reales que se ejercen por
la posesión que reconoce como antecedente el derecho romano.
La Ley de las XII Tablas establecía que la propiedad quiritaria podía adquirirse “Usus et auctoritas”, es
decir, por el uso de la cosa continuado durante el plazo de un año para las cosas muebles y de dos para
las inmuebles y consagraba propietario a quien poseía la cosa como tal durante esos plazos.
En sus orígenes este modo de adquisición tenía por finalidad sanear las transmisiones defectuosas del
dominium ex iure Quiritium en situaciones que no habían respetado las formalidades de la mancipatio o
de la in jure cesio. También cuando el título provenía de quien no era propietario de la cosa o carecía de
capacidad (justa causa) y el poseedor tenía buena fe. La buena fe consistía en la convicción de que al tener
la cosa no se lesionaba un derecho ajeno. Como este derecho era para los ciudadanos romanos, en la
época clásica el derecho honorario receptó la “praescriptio longi temporis” para los extranjeros respecto
de las cosas no romanas (fundos provinciales).
En una primera etapa, la praescriptio consistía en una defensa a la acción de reivindicación que podía
oponer la persona que había poseído de buena fe la cosa durante 10 o 20 años, según se tratara de
personas presentes o ausentes, respectivamente.
Con posterioridad se convirtió en una acción real para adquirir la propiedad de mayores efectos que
la “usucapio” porque extinguía las hipotecas u otras cargas reales.
En época de Justiniano ambos institutos se refundieron en un régimen jurídico único con distinta
denominación: la “usucapión” para las cosas muebles con plazo de 1 a 3 años y la “prescripción” para las
cosas inmuebles con el plazo de 10 a 20 años, si se daba entre personas presentes o ausentes,
respectivamente.
En la época post-clásica también se instituyó la “praescriptio longissimi temporis” que reconocía la
propiedad a quien había poseído durante 30 a 40 años cosas que se encontraban fuera del comercio (res
extra comercium, res religiosae), cosas furtivas y en casos que el poseedor no podía invocar una justa
causa en apoyo de su posesión y si tenía mala fe sólo debía plantearla como defensa.
Estos institutos receptados en el código napoleónico, fueron antecedente del régimen de la
prescripción adquisitiva consagrado por el Código Civil Argentino que se mantiene en el nuevo régimen
con algunas modificaciones.

102
FUNDAMENTOS:
Por un lado tenemos una persona que poseyó la cosa (Ejemplo: inmueble) le hizo mejoras,
reparaciones y la mantuvo productiva, y por otro lado está el propietario de la cosa, que durante años se
desintereso de la misma al no utilizarla, no hacerla producir, y no ejercer acciones legales para recuperar
su posesión. Con la prescripción adquisitiva o usucapión este propietario negligente pierde el derecho y
lo adquiere el poseedor que mantuvo productiva la cosa
Por lo tanto los fundamentos son los siguientes:
o Que la cosa sea aprovechada económicamente, contribuyendo a la creación de la riqueza;
o Transformar situación de hecho en situación de derecho;
o Poner en claro la composición del patrimonio;
o Liquidar situaciones inestables;
o Contribuir al orden social y seguridad jurídica.

 Negligencia y abandono del antiguo propietario, diligencia y trabajo del actual poseedor.
 Interés social protegido
 Seguridad jurídica
 Saneamiento de títulos (Ejemplo: Compro con boleto de compraventa sin escritura y el dueño
murió). En virtud de la regla que “nadie puede transmitir un derecho mejor o más extenso que
el que tiene” (art. 399) sería necesario probar que todos los títulos antecedentes son perfectos
hasta la primera adquisición. Mediante la prescripción adquisitiva se facilita esta prueba
diabólica, dado que basta en el estudio de títulos basta computar los plazos de la prescripción
adquisitiva para tener la certeza de que el disponente ostenta un título legítimo para el
otorgamiento del acto, brindando de esta manera mayor seguridad jurídica a los negocios
inmobiliarios
 Paz social
 Consolidación de la condición de poseedor.

MÉTODO (Artículo 1904):

ARTÍCULO 1904.- Normas aplicables. “Se aplican a este Capítulo, en lo pertinente, las normas del Título I
del Libro Sexto de este Código”.

El Código Civil y Comercial regula a la prescripción adquisitiva como modo de adquirir los derechos
reales en el Libro Cuarto de Derechos Reales, Título I de Disposiciones generales, Capítulo 2 relativo a la
adquisición, transmisión, constitución y oponibilidad. Este trato metodológico supera el del Código de
Vélez, en razón de que sistematiza las disposiciones generales de los diversos modos de adquisición de
los derechos reales (Arts. 1892 a 1905), entre ellos la prescripción adquisitiva (Arts. 1897 a 1905).
Los aspectos comunes con la prescripción liberatoria: sujetos, invocación, renuncia, modificación de
los plazos por ley posterior, suspensión, interrupción, dispensa y aspectos procesales, se regulan
conjuntamente para ambos institutos en el Libro Sexto de las Disposiciones comunes a los derechos
personales y reales, Título I Capítulo 1 a las que se remite el Artículo 1904 y estatuyen los Artículos 2532,
2533 y 2565 con carácter imperativo.
Y en las disposiciones generales, capitulo dos, habla de la misma como modo de adquirir derechos
reales. También se refiere al libro sexto que habla de las disposiciones comunes a derechos personales y
reales: prescripción y caducidad, cap. 1.

103
CONCEPTO:

 CÓDIGO DE VÉLEZ: Artículo 3947: Los derechos reales y personales se adquieren y se pierden por
la prescripción. La prescripción es un modo de adquirir un derecho o de liberarse de una obligación
por el transcurso del tiempo.

 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL:

 ADQUISITIVA → Artículo 1897: “La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor
de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado
por la ley”.
 LIBERATORIA → No la define.

La palabra usucapión, con la que también se denomina a la prescripción adquisitiva, se debe a que
este instituto produce la adquisición del derecho real en virtud del uso de la cosa, cual si fuera propia.
Una postura sostiene que la prescripción es un modo de adquisición originario cuando se trata de la
prescripción larga y que la corta es un modo derivado. Fundado esto en que la prescripción breve, requiere
de un acto de transmisión por parte del titular originario del derecho, que en este caso particular es
carente de algunos de los elementos subjetivos (justo titulo)

DERECHOS PRESCRIPTIBLES:
ARTÍCULO 2565: Regla general. “Los derechos reales principales (todos, menos prenda, hipoteca o
anticresis) se pueden adquirir por la prescripción en los términos de los artículos 1897 y siguientes”.
Con un esquema muy similar al código sustituido, el artículo 1942 trata la perpetuidad del dominio al
establecer que "El dominio es perpetuo”. No tiene límite en el tiempo y subsiste con independencia de su
ejercicio. No se extingue, aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que éste
adquiera el dominio por prescripción adquisitiva".
En virtud de la trascendencia de la perpetuidad, esto es, excepto que se adquiera el dominio por
prescripción adquisitiva, el Código actual, en el art. 1897 define a ésta como "el modo por el cual el
poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado
por la ley", y exige para todos los supuestos que se trate de una posesión ostensible y continua (art. 1900).
En cuanto al plazo de la prescripción, sin modificaciones con respecto al antiguo Código:
o Para la prescripción larga el artículo 1899 plantea que "si no existe justo título o buena fe, el plazo
es de VEINTE (20) años. No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de
su inscripción, ni la mala fe de su posesión",
o Para la prescripción breve dispone en el artículo 1898 que "la prescripción adquisitiva de derechos
reales con justo título y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión durante DIEZ (10)
años".
Por definición, el justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un
derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas para su validez,
cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto, a la vez que la buena fe requerida en la
relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella (art. 1902).
o Con respecto a las cosas muebles se establece en el artículo 1898 in fine que "Si la cosa es mueble
hurtada o perdida el plazo es de DOS (2) años.
o Si la cosa (mueble) es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración
del justo título", y en el artículo 1899, también in fine, que "adquiere el derecho real el que posee
durante DIEZ (10) años una cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su
nombre, pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos
identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial sean coincidentes".

104
 El artículo 1907, al precisar la extinción del dominio, expone que "Sin perjuicio de los medios de
extinción de todos los derechos patrimoniales y de los especiales de los derechos reales, éstos se
extinguen, por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción, por su abandono y
por la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena".
A pesar que en teoría es posible adquirir por prescripción cualquiera de los derechos reales que se
ejercen por la posesión (todos menos la servidumbre y la hipoteca), en los juicios de usucapión lo más
frecuente es que el poseedor pretenda adquirir el dominio; ello se debe a que los actos posesorios de un
usufructuario, o de un usuario, son muy similares a los del dueño y luego de veinte años de poseer el bien,
es muy poco probable que el actor se autolimite y manifieste que sólo tenía ánimo de "usufructuario", o
de "usuario". En cambio, no suele haber lugar a confusión cuando el actor aduce que ha adquirido por
prescripción una servidumbre predial continua y aparente, porque los actos que exteriorizan esas
servidumbres son muy distintos a los actos posesorios propios del dominio.

DERECHOS REALES PRINCIPALES: La superficie, es una separación del suelo de lo que tengo plantado o
construido sobre el mismo, tengo alguien dueño del suelo y otro dueño de construido (solo por saneamiento;
no se adquiere por prescripción larga), uso, habitación, usufructo, dominio, etc.
Los derechos reales de garantía no son prescriptibles aun cuando la anticresis y la prenda se ejerzan por
la posesión. La función de estos derechos es servir de garantía a un crédito y a la satisfacción del mismo si es
que el acreedor percibe los frutos del objeto dado en garantía. En la hipótesis de que los derechos reales de
garantía se constituyan por quien no es su titular, un supuesto de saneamiento de la garantía se produce por
la convalidación (Art. 1885) si el disponente adquiere ulteriormente la propiedad de la cosa por la
prescripción adquisitiva.
Respecto de los nuevos derechos reales creados por el Código Civil y Comercial y las modificaciones que
introduce a los derechos reales preexistentes, cabe considerar algunas particularidades relativas a este modo
de adquisición:
PROPIEDAD HORIZONTAL: Las dificultades relativas a la prescripción adquisitiva de la propiedad horizontal se
han presentado con relación a la posesión exclusiva de las partes o cosas comunes del edificio (terraza, patio solar,
espacios de cochera, de palier, etcétera).
Esta pretensión frecuentemente se ejerce por uno o algunos de los propietarios de las unidades funcionales,
aunque también se pueden dar por terceros. Cierto es que estas situaciones anómalas contrarían los usos o
destinos previstos en las disposiciones legales y reglamentarias y el administrador del edificio debe exigir al
infractor el cumplimiento estricto del reglamento a fin de que desocupe el sector que es común. Sin embargo,
distintos precedentes ilustran casos en que la inercia del administrador y la tolerancia de los demás propietarios
dan lugar a que, ante el ejercicio de la acción judicial, el infractor oponga la defensa de la prescripción liberatoria
si la acción que se entabla es de naturaleza contractual (violación del reglamento de propiedad) o la de
prescripción adquisitiva si se trata de una acción de reivindicación. La procedencia de la prescripción adquisitiva
en estas situaciones divide a los autores, mientras una postura flexible la admite, otras opiniones se pronuncian
por la negativa. En principio es necesario distinguir de qué partes comunes del edificio se trata. La jurisprudencia
mayoritaria ha resuelto que las partes o cosas comunes no pueden ser convertidas a partes o cosas privativas por
medio de la usucapión. Ellas conforman un todo no escindible con las unidades funcionales privativas y la
mutación de hecho violentaría las cláusulas estatutarias del reglamento cuya modificación requiere la voluntad
unánime de los propietarios
El Código Civil y Comercial disipa las dudas para la solución de estos casos, en tanto enumera y califica como
necesariamente comunes a las cosas y partes del edificio que son de uso común o son indispensables para
mantener la seguridad del edificio (Arts. 2040 y 2041)
Por tanto, respecto de estas partes no puede operar la prescripción adquisitiva a parte privativa. Distinto es el
supuesto de las cosas y partes comunes que no son indispensables, que enumera el Artículo 2042 (piscina,
solárium, gimnasio, lavadero, salón de usos múltiples u otras previstas en el reglamento). Respecto de estas partes
se considera que sería factible la conversión, o en su caso la prescripción adquisitiva, si la parte común fuera
separable o escindible del resto de las partes comunes y tuviera independencia funcional como parte privativa
(Art. 2039). Se trata de una cosa común que les pertenece a todos los propietarios por su parte indivisa e impone
necesariamente la reforma del reglamento y de los títulos de adquisición de todas las unidades funcionales o
privativas.

105
SERVIDUMBRE: La prescripción adquisitiva de las servidumbres en el Código Civil y Comercial plantea varios
interrogantes al intérprete. El régimen del Código civil contemplaba la prescripción adquisitiva de las
servidumbres continuas y aparentes por la prescripción larga (art. 3017) si existía un título (art. 4015); en
concordancia establecía la clasificación de las servidumbres continuas y discontinuas (art. 2975) y aparentes
o visibles y no aparentes (art. 2976). El Código Civil y Comercial omite la clasificación de las servidumbres
continuas y discontinuas como también las de aparentes o no aparentes. La nueva normativa tampoco
recepta la adquisición de las servidumbres por destino del padre de familia prevista por el Código de Vélez
(arts. 2978, 2995 a 2997), ni la de la servidumbre que renace (art. 3057). Los Fundamentos del Anteproyecto
2012 nada dicen respecto de esta importante supresión que modifica sustancialmente el régimen de
adquisición de las servidumbres.
El problema interpretativo se presenta con la prescripción adquisitiva. En principio los Artículos 1889 y
2565 reconocen que la servidumbre es un derecho principal y como tal susceptible de adquirirse por la
prescripción adquisitiva. En cambio, el Artículo 1891 exceptúa a la servidumbre entre los derechos reales que
se ejercen por la posesión y expresa que las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos
y determinados sin que su titular ostente la posesión. Ciertamente sobre el inmueble sirviente el ejercicio de
una servidumbre no es una posesión en sentido estricto, además el CCyC descarta de las relaciones de poder
a la denominada cuasi posesión que la doctrina clásica admitió en el Código de Vélez para el ejercicio de los
derechos reales desmembrados sobre cosa ajena.
Por su parte, el Artículo 1897 exige como requisito de la prescripción adquisitiva la posesión ostensible y
continua de la cosa y no refiere a los actos posesorios concretos y determinados. En cuanto al Artículo 2181
supone la existencia de un título. Ante estas desinteligencias cabe entonces formular varias preguntas ¿basta
la reiteración de posesorios concretos y determinados para adquirir una servidumbre positiva por
prescripción adquisitiva? ¿Corresponde distinguir si los actos posesorios son ostensibles y continuos para
prescribir? ¿Cuáles son esos actos? Una servidumbre de tránsito es una servidumbre positiva que en el
régimen del Código de Vélez no se podía adquirir por prescripción adquisitiva, porque no revestía el carácter
de servidumbre continua, aunque ostentara la apariencia de un camino existente. ¿Ello significa que este
Código -por ser positiva- es admisible su adquisición por usucapión? En cuanto al tiempo ¿solo se adquieren
por prescripción adquisitiva larga o también por la breve con justo título y buena fe? Si se adquiere por la
prescripción larga ¿es necesaria la existencia de un justo título? La seguridad jurídica exigía en el nuevo
ordenamiento una norma clara a fin de despejar todas estas incógnitas.
Voces autorizadas sostienen que la servidumbre positiva es prescriptible si los actos posesorios son
aparentes y ostensibles.
Asentada en esta afirmación, cabe inferir que la servidumbre positiva, con los recaudos señalados, se
adquiere por la prescripción adquisitiva breve si existe justo título y buena fe o en su defecto por la
prescripción larga, pero queda planteada la duda con relación a la exigencia del justo título.

CEMENTERIOS PRIVADOS. (Arts.2103 y siguientes) y crea el derecho real de sepultura sobre la parcela al que
aplica las normas sobre derechos reales (Art. 2112). Cabe señalar que el Artículo 1887 inc. f) enumera a este
derecho real como cementerio privado, pero corresponde calificar con precisión al nuevo derecho real que
se crea como derecho real de sepultura. Con relación a la prescripción adquisitiva el código no contiene
ninguna norma especial al respecto, en consecuencia, la aplicación de las normas generales lleva a la
conclusión de que este derecho es prescriptible. Desde hace años la jurisprudencia ha reconocido la
prescriptibilidad de los sepulcros existentes en cementerios públicos12 en coincidencia con la opinión autoral
mayoritaria. Los actos posesorios ponderados a los fines de la usucapión son: el pago de los gastos de
mantenimiento, de impuestos y tasas, la detentación del título de la bóveda. Otros actos típicamente
posesorios son: la inhumación de cadáveres, la disposición sobre el destino ulterior de los restos depositados
en el sepulcro, la contratación de un cuidador para la limpieza y vigilancia de la sepultura, la atención personal
que se preste a la bóveda; etc.- 15 Cabe señalar que la aplicación de la prescripción adquisitiva del derecho
de sepultura requiere la previa afectación del inmueble donde se encuentra a cementerio privado (Art. 2104).
En cuanto a la prescripción adquisitiva del inmueble afectado a cementerio privado, se entiende que
necesariamente debe mantener la afectación si se han comercializado los derechos de sepultura. El CCyC
confiere la protección especial a los titulares de estos derechos como consumidores y usuarios (Art. 211).

106
SUPERFICIE. El Artículo 2119 relativo a la adquisición del derecho de superficie estatuye que se constituye
por contrato oneroso o gratuito y puede ser transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte. No
puede adquirirse por usucapión. La prescripción breve es admisible a los efectos del saneamiento del justo
título. El derecho de superficie no se puede adquirir por la prescripción larga porque importa una suspensión
temporaria del principio de accesión inmobiliaria (Art. 1945) que únicamente puede ser constituido por los
titulares de los derechos reales de dominio, condominio y propiedad horizontal (Art. 2118). Por esta razón
la norma admite la prescripción breve a los fines del saneamiento del justo título por quien de buena fe se
comporta como superficiario sin serlo.

DOMINIO FIDUCIARIO. Una situación semejante, aunque no idéntica a la del derecho de superficie presenta
el dominio fiduciario y la prescripción adquisitiva. El Art. 1701 consagra la siguiente definición: “Dominio
fiduciario es el que se adquiere con razón de un fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y
está sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a
quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley”.
El dominio fiduciario es un dominio imperfecto por su temporalidad (Arts. 1946 y 1964), en tanto está
sujeto en su duración al cumplimiento de un plazo o una condición resolutoria y limitado a un plazo máximo
de treinta años, excepto el supuesto de la incapacidad o capacidad restringida del beneficiario (Art. 1668).
Además, la imperfección de este dominio se da porque la plenitud depende de los fines del fideicomiso, es
decir que las facultades del fiduciario se enderezan a cumplir la manda del fideicomiso (Arts. 1688 y 1704).
El fideicomiso es la causa jurídica que da origen al dominio fiduciario (Art. 1666) y no puede existir sin
este título causal. Por tanto, solamente cabe admitir la adquisición del dominio fiduciario por prescripción
adquisitiva a partir de un justo título de fideicomiso. A diferencia del derecho de superficie, no existe un
precepto que impida la usucapión larga.
El Artículo 1702 relativo a las normas que le son aplicables al dominio fiduciario dice: “Son aplicables al
dominio fiduciario las normas que rigen los derechos reales en general y, en particular, el dominio, previstas
en los Títulos I y III del Libro Cuarto de este Código”. Ello significa que (por aplicación de las disposiciones
generales) no se veda la prescripción adquisitiva como modo de adquisición de este dominio imperfecto, sin
distinción de la prescripción breve o larga, pero en ambos casos se considera que será necesario un justo
título de fideicomiso.

TIEMPO COMPARTIDO. El denominado derecho real de tiempo compartido es un derecho que otorga el uso
periódico y por turnos de bienes que se afectan a distintos fines (muebles, inmuebles etc.) como
alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros para brindar las prestaciones compatibles con
su destino (Art. 2087).
Corresponde distinguir el sistema de afectación a tiempo compartido del derecho de tiempo
compartido10. La constitución de ese derecho requiere previamente la afectación por el propietario de la
cosa y el emprendedor al sistema de tiempo compartido (Art. 2089). Al derecho real de tiempo compartido
se le aplican las disposiciones generales sobre los derechos reales (Art. 2101). Estas disposiciones establecen
que es un derecho real principal (Art. 1889), que recae sobre cosa total o parcialmente propia (Art. 1888) y
se ejerce por la posesión (Art. 1891). Por tales razones se adquiere por prescripción adquisitiva siempre que
en la cosa afectada al sistema de tiempo compartido se ejerzan los actos posesorios de uso o
aprovechamiento periódico, en el mismo turno de los años calendarios, durante el plazo de la usucapión.
Para este derecho tampoco se ha previsto una norma semejante a la del Artículo 2119 de la superficie, que
admite solamente la adquisición por la prescripción breve para sanear el justo título.
En virtud de ello rigen las disposiciones generales sobre la adquisición y la pérdida de los derechos reales
y se aplica tanto la prescripción breve como la larga

107
 CONSORCIO DE PROPIETARIOS. Una situación interesante plantea la capacidad del consorcio de
propietarios para usucapir. El Código Civil y Comercial reconoce la personalidad jurídica del consorcio de
propietarios de la propiedad horizontal (Arts. 148 inc. h) y 2044) y de la propiedad horizontal especial en
los conjuntos inmobiliarios propiamente dichos (Art. 2074). Consiguientemente el consorcio de
propietarios tiene patrimonio y aptitud para adquirir bienes, además el reglamento debe especificar los
bienes que integran su patrimonio (Art. 2056 inc. e). El avance del nuevo régimen legal es significativo en
este sentido y recepta las opiniones mayoritarias y los precedentes jurisprudenciales que durante la
vigencia de la Ley 13.512 reconocen la personalidad jurídica del consorcio; y consiguientemente la aptitud
para invocar la prescripción adquisitiva de unidades privativas en el edificio.
En el régimen de la ley 13.512 no queda claro si la unidad usucapida pertenece al consorcio como
sujeto de derecho o a los consorcistas por su porcentaje indiviso en las partes comunes. A partir de la
vigencia del nuevo Código no habrá problema de que integre el patrimonio del consorcio si así se
peticiona.

CLASES:
 PRESCRIPCIÓN BREVE Y PRESCRIPCIÓN LARGA: El menor tiempo que exige la prescripción breve
respecto de la larga estriba en la concurrencia del justo título y buena fe en la primera, y en
carencia de uno o ambos elementos en la segunda.
 PRESCRIPCIÓN DE INMUEBLES Y DE MUEBLES: La diferencia fundamental estriba en los plazos de
prescripción. La prescripción de cosas registrables a su vez presenta nuevas particularidades.
 PRESCRIPCIÓN DEL DOMINIO Y DE OTROS DERECHOS REALES: Esta diferenciación que realiza Diez-
Picaso se justifica en la circunstancia que mientras el régimen se aplica usual y naturalmente al
derecho de dominio, suele haber particularidades especificas cuando se trata de otros derechos
reales.

PRESCRIPCION ADQUISITVA:
➔ BREVE: POSESION + JUSTO TÍTULO Y BUENA FE + TIMEPO FIJADO POR LEY
➔ LARGA: POSESIÓN + TIEMPO FIJADO POR LEY.
Para ambas, la posesión exigible, es la ostensible y continúa. Lo primero significa pública, manifiesta,
que yo la pueda oponer frente a terceros, es la exteriorización del uso normal de la cosa, conforme a su
naturaleza y destino. Lo segundo es la sucesión regular de actos posesorios: constituyen actos posesorios
sobre la cosa, su cultura, percepción de frutos, amojonamiento o impresión de signos materiales, mejora,
exclusión de terceros y en general su apoderamiento por cualquier modo que sea.
Todo lo anterior, además, debe ser ininterrumpido.

SUJETOS: ¿Quiénes pueden prescribir?

ARTÍCULO 2534: “La prescripción opera a favor y en contra de todas las personas, excepto disposición
legal en contrario”.
➢ LEGITIMADOS ACTIVOS: personas humanas, personas jurídicas (a través de representantes) y el
estado nacional, provincial y municipal.
➢ LEGITIMADOS PASIVOS: los mismos. Esta norma regla la capacidad de derecho y salvo disposición
en contrario, todas las personas sin distinción alguna están sujetas a estas disposiciones. En tal
sentido el Código Civil y Comercial sigue al Código de Vélez. El estado nacional, provincial y
municipal (respecto de las cosas que son objeto de su dominio privado) puede ser demandado
por los particulares que ha prescriptos derechos reales sobre ellas, como sucede frecuentemente
con las tierras fiscales.

108
 También la prescripción adquisitiva corre a favor y en contra de las iglesias sin distinción de cultos.
Cabe señalar que las personas jurídicas se encuentran en la imposibilidad de invocar la prescripción
adquisitiva de los derechos reales de uso y de habitación, en tanto no puede ser titulares de los mismos
porque estos derechos solo pueden constituirse a favor de persona humana (Arts.2154 y 2158).

CAPACIDAD
Como la prescripción importa al orden público, el Código Civil y Comercial iguala ante todo a las
personas humanas capaces de hecho y de derecho, a los incapaces de hecho y a las Personas Jurídicas
privadas.
Cuando un incapaz de derecho adquiere, el acto será ineficaz, pero no se le impide adquirir por
prescripción.
Los incapaces de hecho pueden adquirir a través de sus representantes legales. Las Personas Jurídicas
actúan a través de sus representantes legales
La iglesia (católica) puede adquirir por prescripción. Las demás religiones son Personas Jurídicas.
El Estado puede adquirir por prescripción y sus bienes de dominio privado pueden ser adquiridos de la
misma forma.

ELEMENTOS: Los elementos esenciales para prescribir son: la posesión y el tiempo.

a) EL TIEMPO: Dependerá de si existe justo título y buena fe o no, y de la naturaleza de la cosa. Así
como también dependerá de que tipo de prescripción se trate:
o Prescripción adquisitiva Breve: Inmuebles: 10 años. Muebles robados, hurtados no
registrables y registrables: 2 años. (Posesión durante 10 años de buena fe y con justo titulo
o Larga: Posesión durante 20 años
• Inmuebles: 20 años. Muebles: adquirente de cosas robadas o perdidas de mala fe,
adquirente de cosas registrables robadas o perdidas que no inscriba o de mala fe, cosas
muebles no hurtadas pero adquiridas de mala fe: veinte años.
• Muebles registrales: No robadas, no inscriptas, recibidas del titular registral o de
sucesivas transmisiones derivadas unas de otras y coincidencia de elementos
identificatorios: 20 años.

b) LA POSESIÓN: La posesión requerida a los efectos de usucapir es la posesión caracterizada en el

artículo 1909. Recordando igualmente, que según el artículo 1911, se presume, salvo que exista
prueba en contra, que es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa.
También que (a los efectos probatorios), si la posesión se apoya en un título, se presume iuris tantum
que se inició en la fecha del título o de su registración, si esta es constitutiva.
Habiéndose resuelto que si los actos posesorios no aparecen como inequívocos, estos es, como propios
de quien posee para sí, la prueba del corpus no hace presumir la del animus. Y también que tratándose
de una finca urbana, no es posible exigir la realización de actos posesorios tales como alambrados, vallas,
cercos, plantaciones, como ocurre en el inmueble rural. En tal caso, aquellos actos están representados
por la ocupación pacífica del inmueble
La prueba de la concurrencia de ambos requisitos se halla a cargo de quien pretende haber adquirido
el derecho real por este modo, salvo que concurra alguna presunción legal.

POSESIÓN EXIGIBLE:
ARTÍCULO 1900: “La posesión para prescribir debe ser ostensible y continua”.

109
 La posesión, caracterizada en la legislación anterior, debía ser: pública, pacífica, continua y no
interrumpida. La continuidad y la no interrupción se refieren al transcurso del tiempo, en tanto que
respecto de la publicidad, si bien el Código Civil de Vélez no contenía normas que exigieran la publicidad
de la posesión ni su carácter pacífico, la opinión doctrinal es uniforme en cuanto a la aplicación analógica
de los requisitos que se establecen en punto a las acciones posesorias. Si esa posesión no fuera pública
no sería posible la prescripción adquisitiva (Molinario) ni el ejercicio de las acciones posesorias en sentido
estricto.
El nuevo Código Civil y Comercial solo prevé 2 requisitos para la posesión con miras a la prescripción:

POSESIÓN OSTENSIBLE: El requisito de la posesión ostensible puede ser evaluado en dos

aspectos:
▪ Publicidad de la posesión: se aplica a todo tipo de posesión puesto que es la forma de
exteriorizar erga omnes la existencia de una relación real y su naturaleza. Doctrina y
jurisprudencia coinciden en que para que se configure el requisito de la publicidad no es
necesario que la posesión llegue a conocimiento efectivo del verdadero titular del derecho
real, sino que basta con que los actos posesorios sean públicos en forma tal de que el titular
tenga la posibilidad de percibir los mismos.
▪ Como antónimo de clandestinidad: (prevista en el art. 1921) está referida al ocupante
desposeído y toma en consideración los actos de ocultamiento realizados por el poseedor.

POSESIÓN CONTINUA: La continuidad de la posesión requiere un hacer sostenido en el tiempo

por parte del poseedor. Ello no implica un uso y goce constante de la cosa, pero si un cuidado de
ella y un aprovechamiento acorde con su naturaleza y destino (No porque salga del inmueble para
ir a trabajar, se considera que mi posesión es discontinua). La posesión continua implica el
ejercicio de la posesión mediante la realización de actos posesorios de manera constante o
periódica, acorde con la naturaleza de la cosa, por ejemplo: efectuar reparaciones u otras obras
tendientes al mantenimiento del inmueble, roturar y sembrar el campo, levantar cosechas,
reparar alambrados, construir un galpón, etc.
La situación de abandono e inhabitabilidad de un inmueble urbano o un predio rural improductivo
evidencian la pasividad del poseedor quien no podrá invocar, en esas circunstancias, la posesión requerida
para usucapir.
Los actos de mera tolerancia no constituyen posesión. Así si alguien deja ocasionalmente pasar en su
fundo animales ajenos esto no crea a favor de esa persona ningún derecho. Sin embargo, una
prolongación en el tiempo unida a una total falta de actos posesorios del titular del derecho real podría
llevar al convencimiento de lo contrario.

PARA PRESCRIBIR DEBE SER OSTENSIBLE Y CONTINUA.

Ostensible implica que la posesión sea conocida o que puedan conocerla no solo el dueño de la cosa, sino
también los terceros interesados de buena fe; es decir por cualquiera.
Además exige una continuidad, es decir que no ha sido interrumpida (Aunque no esté mencionado en el
artículo 1900). La interrupción hace considerar a la posesión anterior al acto interruptivo como si nunca
hubiera existido
Para apreciar la continuidad de la posesión, debe ponderarse la naturaleza de la cosa poseída, de manera que
no es necesario el ejercicio constante de actos posesorios siempre que ellos respondan a la naturaleza y
destino de la cosa y no a una omisión voluntaria del poseedor
Por eso el artículo 1929 establece que las relaciones de poder se conservan hasta su extinción aunque su
ejercicio esté impedido por alguna causal transitoria.

En cuanto a los requisitos de la posesión para la prescripción, el Artículo 1900 exige que deba ser
ostensible y continua.

110
 Cabe preguntar porque el calificativo de “ostensible” ¿No es lo mismo que pública? Alterini, sostiene
que posesión ostensible es una posesión manifiesta para todos, dado que la adquisición por usucapión se
configura no sólo contra el anterior propietario, sino contra todos los terceros.
En cuanto a la posesión “continua” ha de entenderse la noción aceptada en común por la doctrina,
que es la posesión que se ejerce sin intermitencias ni lagunas por el poseedor (o su representante) de
acuerdo con las circunstancias y la naturaleza de la cosa. Si hubo abandono de la posesión y luego se
retoma, la posesión anterior no es útil para la prescripción. Ello no implica un uso y goce constante de la
cosa, pero si un cuidado de ella y un aprovechamiento acorde con su naturaleza y destino (No porque
salga del inmueble para ir a trabajar, se considera que mi posesión es discontinua).
La posesión continua implica el ejercicio de la posesión mediante la realización de actos posesorios de
manera constante o periódica, acorde con la naturaleza de la cosa, por ejemplo: efectuar reparaciones u
otras obras tendientes al mantenimiento del inmueble, roturar y sembrar el campo, levantar cosechas,
reparar alambrados, construir un galpón, etc. La situación de abandono e inhabitabilidad de un inmueble
urbano o un predio rural improductivo evidencian la pasividad del poseedor quien no podrá invocar, en
esas circunstancias, la posesión requerida para usucapir.
Los actos de mera tolerancia no constituyen posesión. Así si alguien deja ocasionalmente pasar en su
fundo animales ajenos esto no crea a favor de esa persona ningún derecho. Sin embargo, una
prolongación en el tiempo unida a una total falta de actos posesorios del titular del derecho real podría
llevar al convencimiento de lo contrario.
El Artículo 1930 establece “la presunción de continuidad, basta probar el comienzo y la posesión actual
o sea que la discontinuidad de la posesión deberá ser probada por quien la invoque. Se estima que esta
norma relativa a la carga de la prueba es de aplicación para las acciones posesorias, respecto de la prueba
de la posesión en la usucapión rigen criterios restrictivos a los que se alude más adelante”. La norma del
Artículo 1900 no exige que la posesión sea ininterrumpida. La supresión de este requisito es acertada
porque la interrupción es un evento propio del tiempo no de la posesión. En cuanto a la característica de
pacífica ha sido omitida como recaudo de la posesión.

UNIÓN DE POSESIONES:
ARTÍCULO 1901. Unión de posesiones. “El heredero continúa la posesión de su causante. El sucesor
particular puede unir su posesión a la de sus antecesores, siempre que derive inmediatamente de las otras.
En la prescripción breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y estar ligadas por un vínculo jurídico”.

Se mantiene el instituto de la unión de posesiones ya establecida en el Código de Vélez. En este sentido,

y tal como se explicó antes, el sucesor universal continúa la posesión del causante con todas sus ventajas
y vicios. (No es necesario que la misma persona haya poseído la cosa durante todo el tiempo necesario
para prescribir).
Por su parte, el sucesor particular puede unir su posesión a la de sus antecesores cumpliendo ciertos
requisitos:
 Que procedan una de otra. Respecto de esta última exigencia, entiende Salvat que la vinculación
entre el autor y el sucesor se materializa en la existencia de un título legal y oneroso como la
compraventa, permuta, etc., siendo éste el único medio de probar la condición de sucesor y con
ella el derecho de operarla accesión de posesiones.
 En todo caso, las posesiones que pretenden unirse deben ser del mismo tipo, es decir, que ambos
posean a título de dueño, o de usufructuario, etc.
 La buena o mala fe del autor de la posesión no es requerida para la usucapión; en cambio cuando
se trata de la prescripción breve es necesario que las posesiones que intentan unirse sean de
buena fe dado que éste es uno de los elementos requeridos, además del justo título para poder
adquirir por prescripción.
 Para probar la accesión de posesiones no basta el título legal a que hace referencia Salvat, sino
que además debe demostrarse el ejercicio de la posesión que se exterioriza mediante la

111
 realización de actos posesorios, resultando insuficiente la mera exposición efectuada en escritura
pública en el sentido que el cedente ha detentado la posesión pública, pacífica, ininterrumpida,
con ánimo de dueño.

¿Es importante para la prescripción la sucesión a título universal y particular? SI. → PARA LA UNION
DE POSESIONES: Por ejemplo, transfiero un derecho

REQUISITOS:
o Derivarse una de la otra. En la breve necesitamos buena fe y vinculo jurídico, en la larga simplemente
se necesita el vínculo jurídico (ej. Cesión de derechos y acciones posesorias. Si yo vendo por escritura
pública los derechos sobre inmueble y yo ya pasé diez años, si vendí a victoria ella con diez años ya
tiene prescripción.): (No es necesario que la misma persona haya poseído la cosa durante todo el
tiempo necesario para prescribir
o En todo caso, las posesiones que pretenden unirse deben ser del mismo tipo, es decir: que ambos
posean a título de dueño, o de usufructuario, etc.
o La buena o mala fe del autor de la posesión no es requerida para la usucapión; en cambio cuando se
trata de la prescripción breve es necesario que las posesiones que intentan unirse sean de buena fe
dado que éste es uno de los elementos requeridos, además del justo título para poder adquirir por
prescripción.
o Para probar la accesión de posesiones no basta el título legal a que hace referencia Salvat, sino que
además debe demostrarse el ejercicio de la posesión que se exterioriza mediante la realización de
actos posesorios, resultando insuficiente la mera exposición efectuada en escritura pública en el
sentido que el cedente ha detentado la posesión pública, pacífica, ininterrumpida, con ánimo de dueño

OBJETO: Cosas muebles e inmuebles determinadas. No son susceptibles de adquirir por prescripción los
bienes de dominio público. → (Casos terrenos Vila, allí funcionaba la universidad de cuyo y esos terrenos
eran del estado, Vila hizo construcciones).

NORMAS APLICABLES:
ARTÍCULO 237: “Los bienes públicos del Estado son inajenables, inembargables e imprescriptibles. Las
personas tienen su uso y goce, sujeto a las disposiciones generales y locales.
La Constitución Nacional, la legislación federal y el derecho público local determinan el carácter
nacional, provincial o municipal de los bienes enumerados en los dos artículos 235 y 236”.

Los bienes de dominio público son:

✓ Inajenables (están fuera del comercio);
✓ Inembargables (no pueden ser objeto de medidas cautelares); y además
✓ Son imprescriptibles.
No pueden ser poseídos y la posesión es un elemento esencial de la usucapión. (Ejemplo: el parque
General San Martín: así me ponga con una carpa ahí y esté 20 años, no voy a poder adquirir el dominio
por prescripción).
La regla general es que sobre este tipo de bienes las personas tienen solamente el uso y goce, sin
perjuicio de que en situaciones o para cosas determinadas el Estado pueda restringir y/o reglamentar el
ejercicio de este uso (cerrar plazas con rejas a la noche).

ARTÍCULO 1904: Normas aplicables. Se aplican a este Capítulo, en lo pertinente, las normas del Título I
del Libro Sexto de este Código.

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 Las normas del título I, del libro sexto se aplica en lo que sea pertinente. Es decir, su traslado no es
automático, sino que debe escudriñarse si las mismas son relativas tanto a prescripción adquisitiva como
la liberatoria o sólo a esta última.

LIBRO VI, DISPOSICIONES COMUNES A DERECHOS REALES Y PERSONALES

ARTÍCULO 2532. “En ausencia de disposiciones específicas, las normas de este Capítulo son aplicables a la
prescripción adquisitiva y liberatoria. Las legislaciones locales podrán regular esta última en cuanto al
plazo de tributos”.

ARTÍCULO 2533: “Las normas relativas a la prescripción no pueden ser modificadas por convención”.
Es decir que prohíbe cualquier tipo de convención tendiente a modificar las normas relativas a la
prescripción, lo cual nos convence de que la prohibición de modificar por convención las normas relativas
a la prescripción se refiere tanto a pactar la dispensa de la prescripción como a "alargar" o "acortar" los
plazos

Durante la vigencia del artículo 3965 del Código Civil, la doctrina y la jurisprudencia eran contestes en
afirmar y resolver que las partes no podían renunciar a invocar la prescripción en los contratos, como así
también que no podían pactar a efecto de alargar los plazos de prescripción que correspondiesen, siendo
esas cláusulas, de ser incorporadas, nulas de nulidad absoluta.
La nota a dicho artículo era contundente: "Renunciar con anticipación a la prescripción es derogar por
pactos una ley que interesa al orden público, y autorizar convenciones que favorecen el olvido de los
deberes de un buen padre de familia, fomentando la incuria en perjuicio de la utilidad general. Si se
permitiese tales renuncias, vendrían a ser de estilo en los contratos y la sociedad quedaría desarmada,
desde que se le quitaba su más firme apoyo".
Es que, como bien dice Rezzónico, "el verdadero fundamento de la prescripción, adquisitiva o
liberatoria, es el interés público que exige asegurar el orden y la estabilidad de las relaciones jurídicas y
establecer la 'seguridad jurídica'

ARTÍCULO 2534: “La prescripción opera a favor y en contra de todas las personas, excepto disposición
legal en contrario.
Los acreedores y cualquier interesado pueden oponer la prescripción, aunque el obligado o propietario
no la invoque o la renuncie”.

El principio general es que toda persona capaz o incapaz, de existencia visible o jurídica, del derecho
público o privado, puede prescribir, y sus derechos recíprocamente son pasibles de prescripción.
El Código Civil y Comercial eliminó la mención expresa referida a que el Estado general o provincial
está sometido a las mismas prescripciones que los particulares, pero resulta claro que quedan
comprendidos dentro de la misma. (Los bienes del estado que pueden adquirirse por prescripción son los
de dominio privado, a los que se le aplican las mismas normas que a los bienes de los particulares).
El principio señalado en la norma se cumple siempre excepto disposición legal en contrario, siendo
éstas las causales de suspensión del curso de la prescripción, también en otros casos la prescripción no
opera porque el bien objeto del derecho es insusceptible de ser adquirido de ese modo, siendo un ejemplo
de ello los bienes de dominio público.
Además de que en la segunda parte del artículo en concordancia con el principio de que “el patrimonio
es prenda común de los acreedores” se establecen medidas conservatorias tendientes a mantener
incólume el patrimonio del deudor.

ARTÍCULO 2535: Renuncia. “La prescripción ya ganada puede ser renunciada por las personas que pueden
otorgar actos de disposición. La renuncia a la prescripción por uno de los codeudores o coposeedores no
surte efectos respecto de los demás. No procede la acción de regreso del codeudor renunciante contra sus
codeudores liberados por la prescripción”.

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 El principio que permite renunciar a la prescripción ya ganada (más allá de las acciones que se
conceden a los acreedores o a los interesados, para poder hacer valer la prescripción no invocada o
renunciada) se mantiene incólume si en lugar de un deudor o poseedor tenemos varios deudores o
poseedores, ya que la norma permite a cualquiera de ellos, sin necesidad de consentimiento o aprobación
del resto, efectuar la remisión.
Ahora bien, la norma aclara expresamente que dicha renuncia de ningún modo puede afectar al resto
de los coposeedores quienes (por el motivo que fuere) decidieron ampararse en el instituto de la
prescripción. Para éstos la situación fáctica o jurídica no se modifica de modo alguno, ya que la decisión
del renunciante no surte efecto respecto a ellos. Así, en el caso de que un coposeedor de una cosa
renuncie a su facultad de adquirir la propiedad por prescripción, no se extenderá su renuncia al resto de
los coposeedores quienes aún pueden prescribir.
Se establece como único requisito para la renuncia que la persona tenga capacidad para disponer (el
código de Vélez exigía capacidad para enajenar).

ARTÍCULO 2536: Invocación de la prescripción. “La prescripción puede ser invocada en todos los casos,
con excepción de los supuestos previstos por la ley”.
El artículo es claro al señalar que la prescripción puede ser invocada en todos los casos, con la lógica
excepción de los supuestos expresamente previstos por la ley.
Con los "supuestos expresamente previstos por la ley", la norma se está refiriendo a las acciones
imprescriptibles, las cuales se encuentran dispersas por todo el Código Civil y Comercial, siendo un acierto
el evitar realizar un listado, ya que se elimina el riesgo de obviar alguna.
Algunas de estas acciones imprescriptibles las encontramos en los siguientes artículos del Código Civil
y Comercial:

 Acciones imprescriptibles por la naturaleza de la acción:

- Artículo 2247: acciones reales (reivindicatoria, negatoria, confesoria y de deslinde);
- Artículo 2166: el reclamo de constitución de servidumbre forzosa (de tránsito, para el fundo
cerrado, de acueducto, de recibir aguas);
- Artículo 2311: acción de petición de herencia;
- Artículos 1996 y 1997: acción de división de condominio;
- Artículos 2368: acción de partición de herencia;
- Artículo 2023: acción para readquirir la medianería;
- Artículo. 2027: acción para pedir se arranque un arbusto u árbol que cause un perjuicio;
- Artículo 712: acciones de estado de familia;
- Artículos 576 y 593: acción de reconocimiento e impugnación de la filiación;
- Artículo 588: acción de impugnación de maternidad;
- Acción de nulidad de matrimonio.

 Acciones imprescriptibles por la naturaleza de los bienes a adquirir:

- Artículo 237: bienes públicos;
- Artículo 2032: inmuebles sujetos a propiedad indígena;
- Artículo 2119: derecho de superficie.

 Acciones imprescriptibles por la naturaleza de los derechos en juego: Derechos personalísimos

(acción de prevención del daño, acción de protección de la dignidad humana, acción de protección
nombre, acción de protección imagen, acción de protección de la identidad personal, acción
protección salud)

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TIEMPO /CÓMPUTO:

ARTICULO 2537.- Modificación de los plazos por ley posterior. “Los plazos de prescripción en curso al
momento de entrada en vigencia de una nueva ley se rigen por la ley anterior”.

Sin embargo, si por esa ley se requiere mayor tiempo que el que fijan las nuevas, quedan cumplidos
una vez que transcurra el tiempo designado por las nuevas leyes, contado desde el día de su vigencia,
excepto que el plazo fijado por la ley antigua finalice antes que el nuevo plazo contado a partir de la
vigencia de la nueva ley, en cuyo caso se mantiene el de la ley anterior.

La regla que contempla el artículo es la de la aplicación de la ley vigente al momento en que comenzó
a correr el plazo de prescripción. Si el plazo se encuentra en curso antes del 1° de agosto de 2015, en
principio, no corresponde la aplicación del nuevo Código.
Esto es lo que se denomina ultractividad, el efecto prolongado o sobre vida de la ley. La solución
legislativa se funda en la circunstancia que la ley anterior fue la que creó la expectativa de que en ese
período, el titular del derecho real pretendido por otro podría entablar la acción correspondiente para la
defensa de su derecho. Por su lado, también creó la expectativa que el poseedor adquiriría el derecho
real en un lapso determinado. Pero el artículo 2537 plantea una excepción: se aplican los plazos de la
nueva ley si son más breves.
En este caso, el cómputo del plazo comienza nuevamente a partir de la entrada en vigencia de la nueva
ley. Pero, si computados de este modo resulta que el período prescriptivo es más prolongado que el del
Código Civil que se deroga, los plazos que están corriendo, aunque sean más largos, se van a regir por la
ley vieja.
En definitiva, la regla es que se aplica el plazo de prescripción que, en el caso concreto, venza primero
y esta interpretación se funda en “la finalidad de la nueva ley que es estabilizar la situación reglada en un
plazo menor al previsto en la ley antigua.” No se afectan derechos amparados constitucionalmente
porque, para el poseedor, no existe consumo jurídico, no ha adquirido el derecho real, y para el titular del
derecho, le queda el plazo completo de la nueva ley o el que originalmente le quedaba para solicitar
amparo jurisdiccional.
Para mayor compresión, un ejemplo puede servir. Supongamos el caso de una adquisición de un
automotor en el que no se ha logrado el emplazamiento registral, pero hay coincidencia de los números
de chasis y motor y se adquirió del titular registral. En este supuesto, por la aplicación del Código de Vélez,
el adquirente debía poseer durante veinte años (art. 4016); en el Código Civil y Comercial el plazo se
reduce a la mitad (art. 1899). Si el adquirente comenzó a poseer en cualquier momento anterior al 1 de
agosto del 2005, se le aplicará el Código de Vélez. Si en cambio, adquirió en cualquier momento posterior
al 1 de agosto del 2005 y hasta el 31 de julio del 2015, su adquisición se consolidará el 1 de agosto del año
2025.

115
 Ejemplo: según el Código Civil anterior → El que durante tres años ha poseído con buena fe una cosa
mueble robada o perdida, adquiere el dominio por prescripción.
Según el artículo 1898 Código Civil y Comercial, tratándose de cosas mueble hurtadas o perdidas,
poseídas de buena fe, el plazo de prescripción es de dos años.

Supongamos que Francisco posee de buena fe la cosa robada desde el 30 de abril de 2013. El nuevo
código entro en vigor el 1° de agosto de 2015. Se aplicará el Código de Vélez, bajo el cual arrancó la
prescripción, ella quedaría consumada el 30 de abril de 2016.
Como ese plazo (3años) es mayor que el de la ley nueva (dos años), pareciera que debe aplicarse esta
última. Pero el nuevo plazo de dos años sólo se puede contar a partir del 1° de agosto de 2015. Es decir,
que con la ley anterior la prescripción se consumaría al 30 de abril de 2016, y si se aplicara el nuevo Código
(dos años a partir de la entrada en vigencia), esto solo ocurriría el 1° de agosto de 2017.
Conclusión: el plazo se regirá por el Código de Vélez y se consumará el 30 de abril de 2016.

Pero se puede presentar que → Lucas comenzó a poseer de buena fe el 5 de octubre de 2014 una cosa
mueble robada. Si se aplicara el Código de Vélez, la prescripción operaria el 5 de octubre de 2017 (tres años).
Si se aplicara el nuevo Código, contado el plazo que establece desde que entró en vigor, los dos años se
cumplirían el 1° de agosto de 2017.
Conclusión: se aplica el plazo del nuevo Código.

SUSPENSION:

ARTÍCULO 2539: “La suspensión de la prescripción detiene el cómputo del tiempo por el lapso que dura,
pero aprovecha el período transcurrido hasta que ella comenzó”

La suspensión de la prescripción consiste en la paralización de su curso por causas contemporáneas o

sobrevinientes a su comienzo, establecidas por la ley. No ataca ni destruye los efectos que ésta venía
produciendo: resulta inútil y no se computa el tiempo que dura la suspensión, pero ésta no borra el tiempo
ya transcurrido, el cual es computado cuando la suspensión cesa y la prescripción vuelve a correr. (La
suspensión es la detención del tiempo, pero aprovecha el periodo transcurrido hasta ese momento)

La suspensión de la prescripción es aquella que detiene el cómputo del tiemplo por el plazo que dure,
pero aprovecha el periodo transcurrido hasta que ella comenzó (art. 2539). Cesada la suspensión, se
reanuda el curso del plazo, que se sumará al ya transcurrido.
Tiene alcance subjetivo, o sea individual, pues solo beneficia o perjudica a aquel respecto del cual
concurre la causal, salvo obligaciones solidarias o indivisibles.

 FUNDAMENTO DE LA SUSPENSIÓN: Moisset de Espanés recuerda que la prescripción liberatoria es

una consecuencia de la inactividad de las partes, la cual hace presumir que la relación jurídica que
los unía se extinguió o que ambos perdieron el interés en hacerla valer. Ahora bien, puede suceder
que dicha inactividad sea la consecuencia de una imposibilidad material o jurídica de obrar y que,
por ende, no sea justo sancionar su pasividad con la pérdida de la "pretensión accionable". En estos
casos, el derecho admite, siempre que considere que dicha inactividad encuentra justificativos
suficientes, la posibilidad de que se suspenda el plazo de prescripción.
Spota y Leiva Fernández, citando a Pizarro y Vallespinos, encuentran el fundamento de la suspensión
en que "a veces existen verdaderas dificultades para el acreedor para ejercitar su derecho de crédito, o la
inconveniencia de fomentar pleitos entre determinadas personas que el ordenamiento jurídico desea
evitar, o en razones de orden moral, o de piedad respecto de ciertas personas, de preservación de la
unidad material y moral de la familia, que el sistema desea preservar, objetivo que difícilmente podría
cumplirse si el curso de la prescripción corriera normalmente"

116
  ALCANCE SUBJETIVO: ARTÍCULO 2540: “La suspensión de la prescripción no se extiende a favor ni
en contra de los interesados, excepto que se trate de obligaciones solidarias o indivisibles”.
La suspensión es un beneficio personal e intransferible, que sólo aprovecha o perjudica a la persona
respecto de la cual se ha establecido.
Entre muchos copropietarios si se encuentra uno a cuyo beneficio la prescripción ha sido suspendida
por la ley, por ejemplo, los otros no son admitidos a prevalerse de esa suspensión.

 EXCEPCIONES: al principio analizado en el punto anterior lo encontramos en la última parte del

artículo en comentario, al aclarar que en el caso de obligaciones solidarias o indivisibles el efecto
de la suspensión se extiende a los interesados.
Esta excepción también la encontrábamos en el artículo 3982 del Código Civil, pero referida
únicamente a las obligaciones cuyo objeto eran cosas indivisible2s, con lo cual el Código Civil y Comercial
se aparta parcialmente de la solución que propugnaba el Código de Vélez.
Así, el Código Civil y Comercial establece que las obligaciones solidarias se erigen como excepciones al
carácter personal de la suspensión de la prescripción.
Lo mismo ocurre con las obligaciones indivisibles, siguiendo así el sistema del Código Civil.

 CAUSALES:

 INTERPELACIÓN FEHACIENTE (CARTA DOCUMENTO):

ARTÍCULO 2541: “El curso de la prescripción se suspende, por una sola vez, por la interpelación fehaciente
hecha por el titular del derecho contra el deudor o el poseedor. Esta suspensión sólo tiene efecto durante
seis meses o el plazo menor que corresponda a la prescripción de la acción”.

Hace referencia a actas notariales, cartas documento, telegrama colacionado. Hecha por el titular del
derecho al deudor o poseedor SUSPENDE el curso de la prescripción. Pero solo una vez y por el término
de seis meses o el plazo menor que corresponda a la prescripción de la acción.
Surge de los términos del artículo 2541 que esta causal es para la prescripción adquisitiva como
liberatoria.
Lo cual es raro porque las acciones reales son imprescriptibles. No obstante aquí la interpelación
suspendería el curso de la prescripción que estuviera corriendo a favor del usucapiente, con lo que la
disposición no aparece desprovista de sentido práctico.
La interpelación debería consistir en un requerimiento de restitución de la cosa o cesación de los
ataques que autorizan la iniciación de las acciones reales.

 POR PEDIDO DE MEDIACIÓN (YA DENTRO DE LA ÓRBITA JUDICIAL):

ARTÍCULO 2542: “El curso de la prescripción se suspende desde la expedición por medio fehaciente de la
comunicación de la fecha de la audiencia de mediación o desde su celebración, lo que ocurra primero.
El plazo de prescripción se reanuda a partir de los veinte días contados desde el momento en que el
acta de cierre del procedimiento de mediación se encuentre a disposición de las partes”.

En numerosas legislaciones procesales en las provincias se exige como requisito previo al inicio de la
acción judicial que las partes del proceso atraviesen un proceso de mediación obligatoria. Esta causal de
suspensión se aplica tanto a las mediaciones obligatorias como facultativas.
Cabe destacar, que ha sido resuelto que, aun en defecto de previsión legal que lo excluya
expresamente, los juicios de usucapión no están sometido al trámite de mediación ya que, involucra la
adquisición de Derechos reales, y en esto está interesado el orden público, por lo que son indisponibles.

 CASOS ESPECIALES:

ARTÍCULO 2543: “El curso de la prescripción se suspende:

117
 a) Entre cónyuges, durante el matrimonio; porque no puedo prescribir en contra de el para mantener
la paz familiar.
b) Entre convivientes, durante la unión convivencial;
c) Entre las personas incapaces y con capacidad restringida y sus padres, tutores, curadores o
apoyos, durante la responsabilidad parental, la tutela, la curatela o la medida de apoyo;
d) Entre las personas jurídicas y sus administradores o integrantes de sus órganos de fiscalización,
mientras continúan en el ejercicio del cargo; (Si un bien pertenece a la sociedad, yo mientras ejerzo
mi cargo no puedo adquirir el bien de ella). Por ejemplo: A un administrador de una sucesión,
durante el tiempo que actúe sobre esos bienes no prescribe sobre ellos.
e) A favor y en contra del heredero con responsabilidad limitada, respecto de los reclamos que tienen
por causa la defensa de derechos sobre bienes del acervo hereditario”.

INTERRUPCIÓN:

ARTÍCULO 2544: Efectos. “El efecto de la interrupción de la prescripción es tener por no sucedido el lapso
que la precede e iniciar un nuevo plazo”.

Por reconocimiento del propio poseedor del derecho del propietario, por ejemplo, si ocupo un
inmueble y de repente empiezo a pagar alquiler.
Es aquel hecho o negocio jurídico que la ley califica como causa suficiente para tornar ineficaz, a los
efectos de la extinción o adquisición de un derecho por prescripción o usucapión, el tiempo transcurrido
desde que nació la pretensión accionable del titular de ese derecho hasta que sobrevino la causa legal.

Tiene por no sucedido el lapso anterior, iniciándose luego de ella un nuevo plazo (art. 2544). También
tiene alcance subjetivo: solo beneficia o perjudica a aquel respecto del cual concurre la causal, salvo el
caso de las obligaciones solidarias o indivisibles.

 CAUSALES:

 INTERRUPCIÓN POR RECONOCIMIENTO

ARTÍCULO 2545. “El curso de la prescripción se interrumpe por el reconocimiento que el deudor o poseedor
efectúa del derecho de aquel contra quien prescribe”.

El reconocimiento implica la renuncia del poseedor a adquirir un derecho por el transcurso del tiempo,
e implica una reafirmación de su carácter de obligado, y una confesión del derecho del acreedor.
Es una causal de interrupción que se origina únicamente en la persona del poseedor, pues su
naturaleza jurídica es la de ser un acto jurídico unilateral, emanado del deudor si es expreso, o bien un
hecho jurídico si es tácito.
Porque trasforma al poseedor en tenedor. Para que pueda empezar a prescribir nuevamente tendrá
que producirse una interversión de título, que lo transformará de tenedor a poseedor

 INTERRUPCIÓN POR PETICIÓN JUDICIAL

ARTÍCULO 2546: “El curso de la prescripción se interrumpe por toda petición del titular del derecho ante
autoridad judicial que traduce la intención de no abandonarlo, contra el poseedor, su representante en la
posesión, o el deudor, aunque sea defectuosa, realizada por persona incapaz, ante tribunal incompetente,
o en el plazo de gracia previsto en el ordenamiento procesal aplicable”.

118
 El curso de la prescripción se interrumpe por toda petición del titular del derecho ante autoridad
judicial que traduce la intención de no abandonarlo, contra el poseedor, su representante en la posesión,
o el deudor, aunque sea defectuosa, realizada por persona incapaz, ante tribunal incompetente, o en el
plazo de gracia previsto en el ordenamiento procesal aplicable.
Cualquier demanda que implique que yo quiero mantener el derecho respecto de esa cosa implica una
causal de interrupción. (Medida cautelar, y aun si lo hago ante juez incompetente porque lo que yo
demuestro es que quiero la cosa).
Se sustituyó la expresión "demanda" (Vélez) por la de "petición del titular del derecho ante autoridad
judicial que traduce la intención de no abandonarlo", debido a que la primera expresión había generado
numerosos debates en torno al alcance que a dicho término debía dársele.
El supuesto es amplísimo y permite englobar, además obviamente del acto procesal llamado demanda,
a todos los actos que la jurisprudencia actual considera equiparados a una demanda, como ser: medidas
preparatorias, medidas cautelares, pruebas anticipadas, etc.
Se agrega a los supuestos de demanda presentada por persona incapaz, por ante juez incompetente o
de manera defectuosa. Ya que, aunque imposible prosperar el proceso en estos casos, queda clara la
intención del titular de no abandonar su derecho.

Interrumpirá la prescripción, por ejemplo, el pedido de embargo u otra medida cautelar, el pedido de
beneficio de litigar sin gastos, la deducción de un interdicto, las medidas de pruebas anticipadas, las
diligencias preliminares, la preparación de la vía ejecutiva, etc.
Como el Código Civil y Comercial se refiere a la petición ante autoridad judicial, cabe concluir en que
la interrupción se produce por su presentación –que ya demuestra el propósito de no abandonar el
derecho-, no siendo necesario notificarla.
Los efectos perduran hasta que se dicte resolución que ponga fin a la cuestión, con autoridad de cosa
juzgada formal. (No material porque no da posibilidades para planteos posteriores)

 INTERRUPCIÓN POR SOLICITUD DE ARBITRAJE

ARTÍCULO 2548: “El curso de la prescripción se interrumpe por la solicitud de arbitraje. Los efectos de
esta causal se rigen por lo dispuesto para la interrupción de la prescripción por petición judicial, en cuanto
sea aplicable”.

En la práctica es poco utilizado. El compromiso arbitral del artículo 3988 del Código Civil establecía
que: "el compromiso hecho en escritura pública, sujetando la cuestión de la posesión o propiedad a juicio
de árbitros interrumpe la prescripción".
Las partes en pugna deciden someter su problema a la solución de árbitros en lugar de ir a la justicia
ordinaria: En este caso el compromiso que suscriban los antagonistas a esos efectos tendrá el efecto de
interrumpir el curso de la prescripción y perdurará durante toda la tramitación del juicio arbitral.
Durante la vigencia del artículo 3988 del Código Civil se discutió si el compromiso arbitral solamente
era válido y servía para interrumpir la prescripción si era realizado en escritura pública o si por el contrario
podía ser efectuado en instrumento privado. Del modo que se encuentra redactado el artículo 2548 no
quedan dudas de que el compromiso arbitral puede estar pactado en escritura pública o en instrumento
privado

 ALCANCE SUBJETIVO
ARTÍCULO 2549: “La interrupción de la prescripción no se extiende a favor ni en contra de los interesados,
excepto que se trate de obligaciones solidarias o indivisibles”.
Igual a lo dispuesto para la suspensión.

119
DURACIÓN DE LOS EFECTOS
ARTÍCULO 2547: “Los efectos interruptivos del curso de la prescripción permanecen hasta que deviene
firme la resolución que pone fin a la cuestión, con autoridad de cosa juzgada formal.
La interrupción del curso de la prescripción se tiene por no sucedida si se desiste del proceso o caduca
la instancia”.
La interrupción de la prescripción se tendrá por no sucedida (desistimiento del proceso y caducidad
de la instancia). Estas situaciones se encontraban receptadas en el art. 3987 del Código de Vélez, pero la
norma en análisis mejora la versión originaria ya que aclara que el desistimiento es del proceso.
Por último, la absolución definitiva como supuesto que borra el efecto interruptivo de la demanda
(art. 3987 del Código de Vélez) fue eliminada lo cual es un acierto, ya que como se explica en los
Fundamentos del Código Civil y Comercial "la existencia de cosa juzgada material brinda una excepción
causada por esa calidad en caso de existir una pretensión ulterior por la misma causa y entre los mismos
sujetos, por lo que se torna irrelevante, imprecisa técnicamente el brindar la posibilidad de discutir la
prescripción de una cuestión que ya fue resuelta definitivamente".

DISPENSA DE LA PRESCRIPCION
ARTÍCULO 2550: Requisitos. “El juez puede dispensar de la prescripción ya cumplida al titular de la acción,
si dificultades de hecho o maniobras dolosas le obstaculizan temporalmente el ejercicio de la acción, y el
titular hace valer sus derechos dentro de los seis meses siguientes a la cesación de los obstáculos.
En el caso de personas incapaces sin representantes el plazo de seis meses se computa desde la cesación
de la incapacidad o la aceptación del cargo por el representante.
Esta disposición es aplicable a las sucesiones que permanecen vacantes sin curador, si el que es
designado hace valer los derechos dentro de los seis meses de haber aceptado el cargo”.

La dispensa es un perdón. Cuando por dificultades de hecho o maniobras dolosas obstaculizan un

derecho en acción por ej. Un incapaz que no tuvo representante es un obstáculo para poder reclamar su
derecho, una vez que tiene representante y si ya prescribió su derecho tiene seis meses para reclamarlo.
También puede ser una catástrofe natural, un secuestro, un coma. No estamos en presencia de una
suspensión de la prescripción:
- Porque la suspensión se opera ipso iure por una causa legal, rígida, cuya existencia el juez se limita
a comprobar; en tanto que la dispensa la concede el juez en virtud de una imposibilidad cuya
gravedad aprecia soberanamente;
- Porque la imposibilidad de obrar no detiene el curso de la prescripción, que, por hipótesis, está
ya cumplida, sino que prolonga la vida de la acción más allá del término de prescripción.
Es una excepcional causa de excusabilidad del transcurso del tiempo, por la existencia de algún
impedimento legal o fáctico, por considerarse que la inactividad incurrida al tiempo de operarse la
prescripción es inimputable. (SPOTA)
El artículo 2550 del Código Civil y Comercial se aparta de la solución propuesta por el Proyecto de 1998
y sólo contempla las dificultades de hecho, con lo cual seguirán las discusiones en torno a la posibilidad
de que un impedimento jurídico (dificultad de derecho) funcione como causal de dispensa

Se trata de una dispensa de la prescripción cumplida y no de una causal de suspensión o interrupción.

Además, aunque la norma no lo diga expresamente se considera que la prescripción ha de haberse
consumado durante el impedimento; pues las dificultades deben “obstaculizar temporalmente” el
ejercicio de la acción (la reivindicatoria), y la dispensa carecerá de efecto si no se inicia la acción dentro
del plazo fijado contado a partir de la cesación de aquella con lo que bien sea que las dificultades se deben
presentar en el curso de la usucapión y esta cumplirse durante el impedimento, que debe ser

120
 imprevisibles o insuperables, cuya apreciación debe ser juzgada, como principio, con la misma vara que
se utiliza para tener configurada la fuerza mayor.
Algunos autores sostienen que el impedimento debe tener carácter colectivo (guerra, inundación),
pero aunque el impedimento afectó solo a la persona contra la cual está corriendo la prescripción y se
haya originado por causas extrañas a su voluntad (enfermedad que te mantenga inconsciente), es
igualmente idóneo para este precepto
Para que funcione la dispensa, el titular debe hacer valer sus derechos (intentar la acción
reivindicatoria contra el poseedor) dentro de los seis meses siguientes a la cesación de los obstáculos. La
carga de probar la concurrencia de las dificultades o maniobras dolosas incumbe a quien invoca la
dispensa.

MANIOBRAS DOLOSAS: también, y como bien lo destaca López Herrera, en lo referido a maniobras
dolosas, el art. 3980 del Código Civil decía que las mismas debían provenir del deudor, mientras que el
artículo en comentario sólo habla de "maniobras dolosas", con lo cual se pregunta este autor si dichas
maniobras podrían ser obra de alguien que no sea el deudor y que con ella se pudiese invocar o solicitar
la dispensa de la prescripción.
Las maniobras dolosas son equiparadas a las dificultades de hecho en orden a la dispensa, ya que de
lo contrario se estaría premiando la deslealtad de quien con maniobras dolosas obstaculiza el ejercicio de
la acción y luego pretende ampararse en una prescripción a cuya consumación contribuyó.

SUCESIONES VACANTES: En el Código Civil, la situación de las herencias vacantes se encontraba regulada
en el art. 3977, el cual decía: "La prescripción corre contra una sucesión vacante y a favor de ella, aunque
no esté provista de curador".
López Herrera, citando profusa doctrina francesa, explicaba que la razón de que la falta de curador no
hace suspender la prescripción está dada por el hecho de que los acreedores pueden pedir su
nombramiento y que, si se diere la situación de que entre la muerte del causante y la designación de un
curador hubiese prescripto la deuda, como los acreedores no tienen a quién demandar porque el deudor
ha muerto, no tiene herederos y tampoco todavía hay curador, la solución que brinda la doctrina es la
invocación de la imposibilidad de hecho para solicitar la dispensa de la prescripción cumplida.
La postura de la doctrina fue receptada por el artículo 2550 del Código Civil y Comercial.

A) PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA BREVE:

La prescripción adquisitiva breve es la que consolida la adquisición del derecho real por la posesión de
diez años para los inmuebles. Claro que, por ese motivo de requerir menor números de años, la ley exige
determinados requisitos para tornarla procedente. Estos requisitos son: la buena fe y el justo titulo

INTRUDUCCIÓN A LA PRESCRIPCIÓN: El Código Civil y Comercial regula a la prescripción adquisitiva como

modo de adquirir los derechos reales en el Libro Cuarto de Derechos Reales, Título I de Disposiciones
generales, Capítulo 2 relativo a la adquisición, transmisión, constitución y oponibilidad. Este trato
metodológico supera el del Código de Vélez, en razón de que sistematiza las disposiciones generales de
los diversos modos de adquisición de los derechos reales (Arts. 1892 a 1905), entre ellos la prescripción
adquisitiva (Arts. 1897 a1905).

JUSTO TÍTULO Y BUENA FE:

ARTÍCULO 1898: “La prescripción adquisitiva de derechos reales con justo título y buena fe se produce
sobre inmuebles por la posesión durante diez años. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de
dos años.
Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo
título"

121
ARTÍCULO 1902: “El justo título es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se
ejerce por la posesión, revestido de las formalidades exigidas para su validez, cuando su otorgante no es
capaz o no está legitimado al efecto.
La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta
de derecho a ella. Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la
documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente
establecidos en el respectivo régimen especial.”

➔ JUSTO TITULO: Hace presumir la buena fe, pero puede haber justo título sin buena fe, pero
nunca buena fe sin justo título. En otros términos el justo título es un acto jurídico, revestido de
las formalidades que exige la legislación y tiene por fin constituir o transmitir un derecho real,
pero que no alcanza a ser título suficiente porque adolece de uno de estos defectos:
✓ Falta de capacidad
✓ Titularidad en el otorgante
Precisamente por esto, se necesita justo título para la prescripción breve, para consolidar esa
adquisición del derecho real en cabeza del adquirente.
El justo título, para ser tal, debe estar revestido de las formalidades exigidas por la ley respecto de cada
supuesto. No solo porque lo determina el artículo 1902, sino porque el defecto de forma (siendo
ostensible) obstaría a la buena fe del poseedor.
Por ejemplo: si la escritura pública que contiene el acto causal que tiene por fin transmitir el dominio
ha sido suscripta por quien invoca un poder falso, o que ha caducado.
Debe tenerse en cuenta que según el artículo 392, los subadquirentes no pueden ampararse en su
buena fe y título oneroso si el acto se ha realizado sin intervención del titular del derecho. No obstante,
estos subadquirentes, si estarán autorizado a recurrir a la usucapión breve para bonificar su título
defectuoso.
Finalmente, el justo título debe ser:
▪ Existente
▪ Aplicado a la cosa poseída.

Por lo que el denominado título putativo, aun cuando pueda constituir un caso especial de posesión
de buena fe, no es justo título que habilite la usucapión breve.

➔ BUENA FE: Es no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho. En las cosas
registrables requiere examen previo de documentación, constancias registrales,
cumplimiento de verificación, etc.
El artículo 1918 establece que: El sujeto de la relación de poder es de buena fe cuando no conoce, ni
puede conocer, que carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable está
persuadido de su legitimidad.
Esta falta de conocimiento a los fines que aquí se tratan no debe reposar en una simple creencia, sino
que se exige la debida diligencia en el estudio de la documentación* y constancias registrales. Porque de
ellas puede surgir que no se está adquiriendo del titular del objeto.

OTRAS FORMAS DE SANEAR EL TÍTULO. No olvidar, que además de la breve se puede sanear titulos por:
Confirmación, caducidad, renuncia, convalidación, etc. Que se pueden producir antes del término de la
prescripción breve.

122
 Por ejemplo: “A” le transfiere a “B”,” A” se
PLAZOS: hace pasar por dueño de una cosa ajena y la
vende falsificando documentos a “B”→ “B”
 Inmuebles: Diez años. tiene justo título. Para todo el mundo “B” es
 Muebles registrables y no registrables: dos años. el dueño, menos para el verdadero dueño
que no participó en la enajenación que sería
“C”. “B” puede invocar prescripción breve.

COMIENZO DE LA POSESIÓN: PRESUNCIÓN

ARTÍCULO 1903: Comienzo de la posesión (Presunción iuris tantum). “Se presume, salvo prueba en
contrario, que la posesión se inicia en la fecha del justo título, o de su registración si ésta es constitutiva.
La sentencia declarativa de prescripción breve tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la
posesión, sin perjuicio de los derechos de terceros interesados de buena fe”.

Por lo tanto se considera que si el poseedor actual presenta en apoyo de su posesión un justo título,
se presume que ha poseído desde la fecha del título. El Código para evitar dificultades probatoria,
presume que, cuando el poseedor tiene título, ambas cosas sucedieron al mismo tiempo.
Se trata de una presunción iuris tantum que no podría ser de otra forma, ya que puede presentarse
situaciones en las que el poseedor haya comenzado su posesión antes o después de la fecha consignada.
En el caso de los muebles registrables, con inscripción constitutiva, la presunción comienza el dia de la
registración.

En tanto la prescripción adquisitiva tiene como causa la posesión, más allá de los restantes
presupuestos, el término de diez años, siempre debe computarse desde que la relación de poder
comenzó.
Por tal motivo, ha de entenderse que la presunción de que trata el artículo se aplica a falta de la prueba
de la posesión. En rigor, es por virtud de un título aplicado a la cosa que la ley impone la presunción de
posesión desde la fecha en la que ha sido emitido el título (art. 1914 CCyC), rigiendo para lo demás el
hecho fundante de toda prescripción adquisitiva que es la posesión.
Pero el artículo va más allá e insiste en que el inicio el plazo puede ser incluso, la fecha en la que el
título se registró, si se tratare de una inscripción constitutiva. Esto último se entiende en la inteligencia de
que, tratándose de una inscripción registral constitutiva del derecho que se transmite, el justo título solo
existe entonces, pues, los efectos del contrato nacen incluso para las partes, ingresado el documento a la
órbita del registro de la propiedad (por ejemplo, Registro de la Propiedad Automotor)

EFECTOS DE LA SENTENCIA
Sentencia declarativa, con efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesión dejando a salvos
derechos de terceros de buena fe. Es decir, todos los derechos reales que haya constituido quedan
convalidados.

Esta es la principal diferencia con la prescripción larga, ya que el efecto se retrotrae hasta el momento
que comenzó la posesión (si no se demuestra lo contrario).
Es lógico, porque el poseedor con justo título es propietario frente a todos, pero necesita consolidar
su situación respecto del verdadero propietario, a quien la transmisión le resulta inoponible y puede
reivindicar la cosa.
Por ejemplo: si el adquirente con justo título gravó la cosa con usufructo o con hipoteca y luego se
dicta una sentencia que declara la prescripción breve, al tener efecto retroactivo tales derechos se
CONVALIDAN definitivamente.
Sin embargo, se deja a salvo los derechos de los terceros interesados de buena fe, por la situación que
presentan las cosas muebles no hurtadas ni perdidas.

123
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA POR EL DONATARIO O SUBADQUIRIENTE
ARTÍCULO 2459: Prescripción adquisitiva. “La acción de reducción no procede contra el donatario ni
contra el subadquirente que han poseído la cosa donada durante diez años computados desde la
adquisición de la posesión. Se aplica el artículo 1901”.

ARTÍCULO 1901.- Unión de posesiones. El heredero continúa la posesión de su

causante. El sucesor particular puede unir su posesión a la de sus antecesores, siempre
que derive inmediatamente de las otras. En la prescripción breve las posesiones unidas
deben ser de buena fe y estar ligadas por un vínculo jurídico.

El artículo autoriza la sumatoria del plazo en la posesión de distintos sujetos, el mecanismo autoriza su
empleo tanto para la prescripción larga o como para la breve. Pues bien, en tanto se verifique un
encadenamiento en virtud del cual el poseedor y pretenso adquirente por usucapión haya tenido la
posesión del anterior y así sucesivamente, es posible unir a la posesión común, el tiempo de cada una de
las antecedentes, todo ello para reunir el plazo que exige la ley.
En tanto la transmisión de la posesión, puede operarse por causa de muerte. La norma admite el
supuesto afirmando que “el heredero continúa la posesión de su causante”. En rigor, ello consecuencia
del traspaso sin interrupción del acervo de una persona muerta a sus herederos.
Esta norma tiene varios puntos para destacar, entre ellos ineficacia que podría tener la acción de
reducción en determinados supuestos. Ferrer - Córdoba - Natale, efectúan una clara critica bajo el
subtítulo "Improcedente ineficacia de la acción de reducción", manifestando que "Con esta norma se
desprotege a la legítima por cuanto mientras está corriendo dicho plazo de prescripción adquisitiva, el
heredero forzoso presuntivo no tiene acción para defenderse, la cual recién le nace con la muerte del
donante, cuando adquiere la calidad de heredero, en cuya oportunidad frecuentemente ya se habrá
cumplido aquel plazo de diez años, con lo cual se consuma la lesión a la legítima" .

Cuando nace la acción, esta resulta ineficaz por causa de un plazo de prescripción que corrió cuando
aquélla aún no podía plantearse, contrariando así un principio jurídico elemental: consistente en que el
curso de la prescripción nace con la acción. Esto es, aunque el derecho exista, la prescripción no corre si
no está abierta y expedita la acción del interesado al cual se le va a oponer aquella prescripción

Por otro lado, no resulta menor mencionar que a través de esta disposición se lesiona el derecho de
defensa del heredero legitimario perjudicado por la donación del causante.
Además, se deja de lado que el cálculo de la legítima recién puede efectuarse después de fallecer el
causante, es decir en el momento de apertura de la sucesión, sobre la masa de bienes que dejó en ese
momento, menos las deudas, a cuyo resultado se suman el valor de las donaciones que hizo en vida, por
lo que es en esa oportunidad y no en vida del causante, que podría el heredero legitimario determinar si
su porción legítima ha sido o no vulnerada por medio de liberalidades del causante.
Es por ello que la decisión más acertada seria considerar que la prescripción comience a correr desde
el fallecimiento del causante, pues de esa forma el heredero legitimario perjudicado en su legítima podría
plantear la acción que le permita protegerse.
En resumen, si bien resulta positivo que la norma salve el vacío legal existente hasta el momento,
fijando el plazo de prescripción, es incuestionable que la disposición merece observaciones, entre ellas
las siguientes:
o Sólo se podrá saber si hubo o no vulneración de la porción legítima luego de la muerte del
causante y, sólo a partir de allí se podrá ejercitar la acción de reducción, pues durante el tiempo
anterior, respecto del futuro legitimario, no hay más que derechos eventuales a la sucesión.
o El plazo decenal comienza a computarse "desde la adquisición de la posesión " por el donatario,
a la par que autoriza a los subadquirentes a invocar la unión de posesiones en los términos
previstos en el artículo 1901.

124
 o La norma analizada resulta contradictoria con los principios inspiradores del instituto de la
"mejora estricta " del artículo 2448 en favor del heredero con discapacidad.
o El artículo 2447, prohíbe al testador imponer gravámenes o condiciones sobre las porciones
legítimas, lo que resulta contradictorio con esta disposición por cuanto se le permite al donante
concretar negocios jurídicos gratuitos que potencialmente pueden afectar las legítimas.

En los Fundamentos del Proyecto de Código Civil y Comercial unificado, luego sancionado se
argumentó en favor de la disposición consagrada manifestando lo siguiente: "Se limitan los alcances de
los efectos reipersecutorios de la acción de reducción, admitiéndose que el donatario poseedor oponga
la excepción de prescripción adquisitiva breve. De este modo se intenta solucionar el grave problema que
las donaciones tienen en el tráfico jurídico”
Por lo tanto, todas las donaciones que tengan más de diez años no podrán ser atacadas mediante la
acción de reducción, ya que será posible oponer a esa pretensión la prescripción adquisitiva del bien
donado.
Si bien esta norma otorga mayor seguridad jurídica al donatario, ya que su título queda saneado por
el transcurso de los diez años desde la fecha en que tomó posesión del bien donado, lo cierto es que
implica una disminución importante sobre la integración de la masa de legítima, redundando en un
perjuicio para el legitimario.
Por último, cabe resaltar que el título del artículo puede ser equívoco, porque en realidad no se trata
de una prescripción adquisitiva que requiere un proceso contencioso específico y el dictado de una
sentencia que declare la adquisición de ese modo conforme lo establece el artículo 1905, del nuevo
Código, sino de una defensa que puede oponer el demandado a la procedencia de la acción de reducción.
El donatario tiene su título por la donación y por la posesión del bien donado durante diez años, y no
como consecuencia de la prescripción adquisitiva
Es la reducción de la legítima. Por ejemplo: se hacen anticipos de herencia y empiezan a hacer
donaciones, entonces se les pide que vuelvan a devolverlos, pero cuando ya pasaron diez años, no se los
pueden pedir.

ALICIA PUERTA DE CHACON:

En diversos eventos académicos que se trata el nuevo Código Civil y Comercial, se escuchan
comentarios adversos de este nuevo caso de prescripción adquisitiva. Se dice que:
 No es un caso de justo título sino de un título suficiente;
 Que tampoco es una prescripción adquisitiva sino la prescripción liberatoria de la acción de
reducción;
 Que no protege al legitimario porque el plazo se computa desde la fecha de la posesión y no desde
la de la muerte del donante;
 Que no distingue la adquisición del donatario legitimario del donatario que no es legitimario como
surge de la nota Código Civil.
En la lectura se aprecia un régimen legal sistemático para la donación inoficiosa y la acción de
reducción. El Artículo 2458 dispone: “Acción reipersecutoria. El legitimario puede perseguir contra
terceros adquirentes los bienes registrales. El donatario y el subadquirente demandado, en su caso,
pueden desinteresar al legitimario satisfaciendo en dinero el perjuicio a la cuota legítima”.
Con claridad el Artículo 2458 del Código Civil y Comercial disciplina que la acción de reducción es una
acción autónoma de efectos reipersecutorios respecto de terceros (sin distinción de que sean sucesores
de un donatario legitimario o no), a quienes les da la posibilidad de desinteresar al accionante
satisfaciendo en dinero el perjuicio a la cuota legítima.
Este precepto se integra con los que contemplan a la donación inoficiosa: el Artículo 1565 que remite
a la aplicación de los preceptos sobre la porción legítima y el Artículo 2386 que dispone la sujeción a la
acción de reducción.

125
 Con relación al título que ostentan los terceros que proviene de una donación inoficiosa cabe calificarlo
como un título “imperfecto”. Precisamente porque se encuentra sujeto al ejercicio de la acción de
reducción si recae sobre bienes registrables. Consecuentemente el derecho real de dominio que emana
de ese título es un dominio revocable; el título es “observable” porque pende de una causal de ineficacia.
La interpretación sistemática del Art. 2° del CyC direcciona a las normas del dominio revocable. La
crítica que se había formulado al Código de Vélez con relación al dominio revocable es que no tiene un
plazo máximo de duración y ello genera gran incertidumbre al tráfico de los bienes. Esta dificultad la
supera el Artículo 1965 del nuevo Código que establece: “Dominio revocable. Dominio revocable es el
sometido a condición o plazo resolutorios a cuyo cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se
la transmitió. La condición o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria expresa o por la ley.
Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al término de diez años,
aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel plazo o éste sea mayor o incierto.
Si los diez años transcurren sin haberse producido la resolución, el dominio debe quedar
definitivamente establecido. El plazo se computa desde la fecha del título constitutivo del dominio
imperfecto”.

Se aprecia que el plazo de caducidad de diez años del dominio revocable coincide con el plazo de la
prescripción adquisitiva del Artículo 2459 y los efectos de la reducción respecto de terceros (Art. 2457)
con los de la revocación (Arts. 1967 y 1969 Indudablemente el supuesto del Artículo 2459 pone un límite
a la incertidumbre de los derechos de los terceros subadquirenes; el título atacable por la acción de
reducción se bonifica por la posesión de diez años computados desde la fecha de adquisición de la
posesión, la ejerza el donatario o el subadquirente. Cabe afirmar entonces que es un nuevo caso de
prescripción adquisitiva decenal que se incorpora al régimen legal.

EL JUSTO TITULO DEL REGIMEN DE REGULARIZACION DOMINIAL (LEY 24.374)

La ley intentó sanear títulos de algunas situaciones que se daban, como por ejemplo, las personas que
adquirían inmuebles por boleto de compraventa que por cuestiones humildes o por los propietarios fallecían,
no podían obtener el título de propiedad. Por eso dispuso: que los beneficiarios de la ley eran los ocupantes
con causa licita (no posesión) y debían acreditar la posesión publica, continua, en tres años, respecto de
inmuebles urbanos (luego se extendió a rurales) y que tuvieran como fin principalmente la casa habitación.
¿Esto cómo funcionaba? Se hacía de forma administrativa y se lo criticaba porque se hacía a través del
gobierno. Quienes acreditaban su causa legítima, se publicaban edictos avisando al titular registral y si el
mismo no se oponía se hacía una escritura en relación, donde relataba los antecedentes.
El artículo 8 establece que la inscripción registral a que se refiere lo anterior se convertirá de pleno derecho
en dominio perfecto luego de diez años contados a partir de su registración. Los titulares de dominio o
quienes se consideren con derecho sobre los inmuebles, podrán ejercer las acciones que correspondan
inclusive, en su caso, la de expropiación inversa, hasta que se cumpla el plazo.
¿Qué pasa con esto? Si y no obtengo el dominio con la escritura y tengo que dejar de pasar diez años, es
muy posible que me convenga esperar los veinte años y no someterme a la ley que es trámite administrativo
lento.

Se establece un régimen de regularización dominial en favor de ocupantes que acrediten la posesión

pública, pacífica y continua durante 3 años, con anterioridad al 1 de enero de 1992, y si causa licita, de
inmuebles urbanos que tengan como destino principal el de casa habitación única y permanente.

126
ARTÍCULO 6: Procedimiento: A los fines de esta ley, se establece el siguiente procedimiento:
a) Los beneficiarios deberán presentar ante la autoridad de aplicación, una solicitud de acogimiento al
presente régimen, con sus datos personales, las características y ubicación del inmueble,
especificando las medidas. Linderos y superficies, datos domiciliares y catastrales si los tuviese, y
toda documentación o título que obrase en su poder. A la solicitud, deberá acompañar una
declaración jurada en la que conste su carácter de poseedor del inmueble, origen de la posesión, año
de la que data la misma, y todo otro requisito que prevea la reglamentación:
b) La autoridad de aplicación practicará las verificaciones respectivas, un relevamiento social y demás
aspectos que prevea la reglamentación, pudiendo desestimar las solicitudes que no reúnan los
requisitos exigidos. Si se comprobase falseamiento de cualquier naturaleza en la presentación o en
la Declaración Jurada, se rechazará la misma sin más trámite;
c) Cuanto la solicitud fuese procedente, se remitirán los antecedentes a la Escribanía de Gobierno o las
que se habilitasen por las Jurisdicciones respectivas, la que requerirá los antecedentes dominiales y
catastrales del inmueble. No contándose con estos antecedentes se dispondrá la confección de los
planos pertinentes y su inscripción;
d) La Escribanía citará y emplazará al titular del dominio de manera fehaciente en el último domicilio
conocido y sin perjuicio de ello lo hará también mediante edictos que se publicarán por tres días en
el Boletín Oficial y un diario local, o en la forma más efectiva según lo determine la reglamentación,
emplazándose a cualquier otra persona que se considere con derechos sobre el inmueble, a fin de
que deduzcan oposición en el término de 30 días:
e) No existiendo oposición y vencido el plazo, la escribanía labrará una escritura con la relación de lo
actuado, la que será suscrita por el interesado y la autoridad de aplicación, procediendo a su
inscripción ante el registro respectivo, haciéndose constar que la misma corresponde a la presente
ley:
f) Si se dedujese oposición por el titular de dominio o terceros, salvo en los casos previstos en el inciso
g), se interrumpirá el procedimiento
g) Cuando la oposición del titular del dominio o de terceros se fundare en el reclamo por saldo de
precio, o en impugnaciones a los procedimientos, autoridades o intervenciones dispuestas por esta
ley, no se interrumpirá el trámite. procediéndose como lo dispone el inciso e), sin perjuicio de los
derechos y acciones Judiciales que pudieren ejercer;
h) Si el titular del dominio prestase consentimiento para la transmisión en favor del peticionante, la
escrituración se realizará conforme a las normas de derecho común, siendo de aplicación, y las que
se dictasen en las respectivas jurisdicciones.

ARTICULO 8: La inscripción registral a que se refiere el inciso e) del artículo 6º producirá los efectos de
inscripción de título a los fines del inicio del cómputo del plazo de prescripción del artículo 3999 del Código
Civil. Quedan a salvo todas las acciones que correspondan a los actuales titulares de dominio. Inclusive, en
su caso, la de expropiación inversa.

La inscripción registral a la que se refiere en inciso e) del artículo 6 se convertirá de pleno

derecho en dominio perfecto transcurrido el plazo de diez años contados a partir de su
registración. Los titulares de dominio y/o quienes se consideren con derecho sobre los
inmuebles, que resulten objeto de dicho inscripción, podrán ejercer las acciones que
correspondan, inclusive en su caso, la de expropiación inversa, hasta que se cumpla el plazo
aludido. Las Provincias dictaran las normas reglamentarias y disposiciones catastrales y
registrales pertinentes para la obtención de la escritura de dominio o título.

127
B) PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA LARGA:
La prescripción adquisitiva larga es la que se consuma luego de 20 años de posesión continua y
ostensible. El Artículo 1899 contempla dos supuestos de prescripción adquisitiva larga: una general o
residual que es la veinteñal y otra especial que es decenal para cosas muebles registrables no inscriptas
nombre del poseedor. En este supuesto no importa la buena o mala fe.
Los titulares no podrán invocarle que no tienen título. Se aplica tanto respecto de las cosas muebles
como de los inmuebles
Por ejemplo: Lote vacío, me metí, no me interrumpieron posesión, hice actos posesorios, y pasaron
veinte años. Es decir, que quien usurpe un inmueble, aunque no haya cometido ningún delito, puede
convertirse en propietario a través de este modo de adquisición.

ARTÍCULO 1899: “Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de 20 años. No puede invocarse contra el
adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe de su posesión.
También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble registrable, no
hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre, pero la recibe del titular registral o de su cesionario
sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial sean
coincidentes.”

La prescripción adquisitiva “larga”, o extraordinaria, como la anterior, es un modo de adquirir derechos

reales por medio de la posesión continuada en el tiempo de cosas que, en este caso, no le pertenecen al
poseedor.
Piénsese en el supuesto de aquel que se comporta como propietario de una cosa durante el término
expresado mientras su propietario real y verdadero se abstuvo de promover acciones de recupero de la
posesión perdida (1913).
Recordamos que habrá posesión siempre que una persona, por sí o por medio de otra, ejerza un poder
de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real sin serlo (1909). Ello supone
que a la ley no le interesa qué clase de poseedor se es, ya que se contenta con que simplemente lo sea.
Los requisitos que debe cumplir quien pretenda acceder a la adquisición de un derecho real por esta
vía, observamos que la posesión del sujeto debe ser ejercida ostensible y continuamente.

❖ PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA LARGA VEINTEÑAL (20 AÑOS): Se aplica a la adquisición de los

derechos reales principales que se ejercen por la posesión (salvo el derecho de superficie) en los
casos que no existe justo título o buena fe. La norma establece que no puede invocarse contra el
adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe de su posesión.
El plazo de la posesión ostensible y continua debe ser al menos de veinte años. Comprende a las
cosas inmuebles y a las cosas muebles sean o no registrables. → (Cosas inmuebles y a las cosas
muebles sean o no registrables en los casos que no existe justo título o buena fe)

❖ PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DECENAL (10 AÑOS): Es la que puede invocar únicamente el

poseedor de una cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre,
pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos
identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial sean coincidentes. Caso nuevo.
Es el caso típico de sucesivas transmisiones en automotores. (Cosa mueble registrable, no
hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre, pero la recibe del titular registral o de su
cesionario sucesivo).

❖ SUCESIÓN UNIVERSAL Y PARTICULAR. De acuerdo con el Artículo 1901 el sucesor universal

continúa la posesión de mala fe del causante, independientemente de su buena fe personal para
la precepción de los frutos. En cuanto a la sucesión particular, el sucesor puede unir su posesión
a la de sus antecesores, siempre que derive inmediatamente de las otras. Esta expresión significa
que la adquisición debe ser derivada o sea por la tradición voluntaria y no por acto unilateral. En
consecuencia, ninguna de las posesiones que se unen deben ser viciosas (Art. 1921). Por ejemplo,
si existe tradición de la cosa inmueble en virtud de la cesión de un boleto privado de compraventa

128
 u otro contrato o sin formalidad alguna. En estos casos la prueba de la tradición es a cargo de las
usucapiones.

COSAS INMUEBLES Y COSAS MUEBLES (REGISTRABLES Y NO REGISTRABLES)

 COSAS MUEBLES: Pueden ser

▪ Registrables
▪ No registrables

Pero la ley distingue a los fines de su adquisición, independientemente de la registrabilidad, según se

trate de cosas no hurtadas o pérdidas o hurtadas o perdidas

 COSAS MUEBLES NO REGISTRABLES NO HURTADAS NI PERDIDAS (Art. 1894 y 1895)

Si la cosa no registrable no es hurtada o perdida, el poseedor de buena fe adquiere el derecho real,
excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita.
Se requiere por tanto para viabilizar esta adquisición legal: posesión de buena fe y título oneroso frente
al “verdadero” propietario.
En caso de adquisición gratuita, se aplica la usucapión de dos años, ya que sería irrazonable que solo
pudiera consumarse por usucapión larga de 20 años. Pues quien adquirió a título gratuito no puede estar
en peor situación que el adquirente de una cosa hurtada o perdida (situación de mayor gravedad), a quien
se le permite usucapir en el plazo de dos años.
Pero esto no obsta a que proceda la acción reivindicatoria, ya que procede mientras no se hubiera
consumado la usucapión.
Si el poseedor es de mala fe, como no está contemplado en ninguna otra norma, cae en el supuesto
genérico de la prescripción larga de 20 años (art.1899, que no distingue entre m o i)

 COSAS MUEBLES REGISTRABLES NO HURTADAS O PERDIDAS

Si la cosa registrable no es hurtada o perdida, también se produce la adquisición del derecho a favor
del subadquirente poseedor de buena fe (art. 1895)
En esta clase de cosas para considerarse configurada la buena fe se exige inscripción de la adquisición.
Y a esos efectos, tampoco se configurará la buena fe si el respectivo régimen especial prevé la
existencia de elementos identificatorios de la cosa y estos no son coincidentes

 COSAS MUEBLES HURTADAS O PERDIDAS: Es necesario diferenciar en registrables o no

registrables.
 Cosas muebles hurtadas o perdidas NO registrables: No se produce la adquisición legal
del artículo 1895 pero caen en el artículo 1898 (PAB). O sea que adquiere el poseedor con
justo título y buena fe, si las poseyó durante dos años. Es irrelevante el título oneroso o
gratuito.
 Cosas muebles hurtadas o perdidas registrables: El poseedor de buena fe la adquiere por
usucapión breve al término de dos años, sin distinguir si adquirió a título oneroso o
gratuito. Los dos años se cuentan a partir de la inscripción. En materia de automotores la
ley concuerda con este artículo.

 CASO DEL POSEEDOR DE COSAS MUEBLES DE MALA FE

En caso de mala fe, sea la adquisición a título oneroso o gratuito, el poseedor adquiere el derecho al
cumplirse veinte años de posesión, sin que se pueda invocar en su contra la falta o nulidad del título o de
su inscripción.

129
EFECTOS DE LA SENTENCIA:
ARTICULO 1905: Sentencia de prescripción adquisitiva. “La sentencia que se dicta en los juicios de
prescripción adquisitiva, en proceso que debe ser contencioso, debe fijar la fecha en la cual, cumplido el
plazo de prescripción, se produce la adquisición del derecho real respectivo.
La sentencia declarativa de prescripción larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la
posesión.
La resolución que confiere traslado de la demanda o de la excepción de prescripción adquisitiva debe
ordenar, de oficio, la anotación de la litis con relación al objeto, a fin de dar a conocer la pretensión.”

La sentencia es declarativa. El derecho real se adquirió al consumarse el plazo y la sentencia solo

declara tal efecto; es por eso que se dispone que el juez debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo
de prescripción, se produjo la adquisición del derecho real.
Y la sentencia y su registro resultarán indispensables por quien hubiera usucapido, por los efectos que
correspondan y en virtud del principio registral del tracto sucesivo.
La sentencia declarativa de prescripción larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza
la posesión.

Para la prescripción larga la ley cambia el criterio. No confiere retroactividad a la sentencia declarativa
pero tampoco fija reglas absolutas para dirimir los conflictos que se puedan presentar con el derecho real
declarado a favor del usucapiente. Se detecta un mayor protagonismo del juez que debe apreciar las
particularidades de cada caso a resolver
Con relación a la sentencia que se dicta en el proceso contencioso de prescripción adquisitiva larga se
dispone el efecto declarativo y no retroactivo al momento en que comenzó la posesión. La intervención
judicial tiene por finalidad la comprobación de los requisitos legales para usucapir, por lo que el derecho
real se adquiere por la concurrencia de posesión más tiempo; la sentencia que pronuncia el magistrado
sólo constata tales extremos, declara cumplidos los requisitos legales y fija la fecha en la cual, cumplido
el plazo de prescripción, se produce la adquisición del derecho real respectivo.

Ante la ausencia de una norma en el Código de Vélez que regulara los efectos de la sentencia de
usucapión, las posiciones de los autores eran divergentes respecto del carácter retroactivo de la misma,
esta cuestión queda zanjada por el artículo 1905. El precepto dispone “La sentencia declarativa de
prescripción larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesión”.
Un fallo jurisprudencial dictado a poco tiempo de que comenzara la vigencia del Código Civil y
Comercial confirmó la sentencia que admitió una acción de usucapión, el tribunal de alzada fijó la fecha
en que se produjo la adquisición del dominio, por aplicación del artículo 1905 del Código Civil y Comercial.
La Cámara estimó que, sin perjuicio de confirmar el fallo del juez de grado, dada la vigencia del Código
Civil y Comercial de la Nación a partir del 1° de agosto de 2015, correspondía fijar la fecha en la cual se
cumplió el plazo de prescripción y, por tanto, se produjo la adquisición del derecho real de dominio por
parte del actor.

DERECHOS CONSTITUIDOS POR EL TITULAR REGISTRAL DURANTE Y POSTERIORMENTE AL PLAZO

PRESCRIPTIVO:

➢ DERECHOS CONSTITUIDOS POR EL USUCAPIENTE CON ANTERIORIDAD A LA ADQUISICIÓN: Los

derechos reales y los derechos personales constituidos por el usucapiente con anterioridad a la
fecha de la adquisición que fija la sentencia no se convalidan.
No se advierte que esta situación pueda causar mayores inconvenientes y provocar inexactitudes
registrales. El usucapiente solo se apoya en su posesión, carece de legitimación registral para constituir
derechos reales a favor de terceros durante el iter prescriptivo; salvo la hipótesis del poseedor de mala fe
con justo título inscripto que se vale de la prescripción adquisitiva larga y que durante el transcurso del

130
plazo constituyó un derecho real (por ejemplo: hipoteca, usufructo) con emplazamiento registral, este
derecho no se convalida para el tercero.
Si bien los efectos de la sentencia se proyectan hacia al futuro (ex nunc), se opina que los frutos
percibidos durante el plazo prescriptivo no se deben ser restituir, aun cuando el usucapiente hubiere
tenido una posesión de mala fe. El fundamento es que no se trata del supuesto fáctico previsto por el
Artículo 1935, toda vez que la procedencia de la usucapión no genera la obligación de restituir la cosa.
Sería un despropósito que tuviera que restituir los frutos si el valor de ellos supera el del inmueble,
precisamente la ley lo consagra propietario por haber incorporado valor económico al inmueble ante el
abandono de la posesión del propietario.

➢ DERECHOS CONSTITUIDOS POR EL USUCAPIENTE CON POSTERIORIDAD A LA ADQUISICIÓN: La

suscripta entiende que a partir de la fecha de adquisición fijada en la sentencia declarativa los
derechos constituidos por el usucapiente a favor de terceros son válidos y oponibles, aun cuando
no se hubiere emplazado registralmente la sentencia de usucapión.
El Artículo 1905 establece que la resolución que confiere traslado de la demanda o de la excepción de
prescripción adquisitiva debe ordenar, de oficio, la anotación de la Litis con relación al objeto, a fin de dar
a conocer la pretensión. Es claro que después que se trabe en el registro esta cautelar dispuesta en el
juicio de usucapión o título supletorio los terceros no podrán invocar el desconocimiento del pleito. Pero
el interrogante se plantea cuando la Litis no se anota o no se inscribe la sentencia. La autora interpreta
que la norma contempla la función preventiva de la anotación de la Litis, es decir acotar los posibles
conflictos a futuro, pero no es una regla absoluta para afirmar la inoponibilidad de la usucapión no
inscripta.
El Artículo 1897 dispone que la prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una
cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley. No se
fija ningún otro requisito adicional puesto que la sentencia es declarativa. El Artículo 1942 que refiere a
la perpetuidad del dominio y establece que anterior propietario pierde el dominio cuando otro lo adquiere
por la prescripción adquisitiva.
En consecuencia, luego de la usucapión son válidos y oponibles los derechos constituidos por el nuevo
propietario. El art. 1886 además establece que el derecho real atribuye a su titular la facultad de hacer
valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad
posteriormente.

Con relación al sistema de publicidad registral no se visualizan modificaciones significativas en el

Código Civil y Comercial. El Artículo 1893 relativo a la “inoponibilidad” expresa: “La adquisición o
trasmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son
oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente. Se considera
publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso…”.
La usucapión en un modo de adquisición originario que se publicita materialmente por la posesión,
conforme se hace hincapié más adelante. La doctrina en diversos eventos académicos ha sostenido que
no se encuentra no comprendida entre los “títulos” a que refieren las disposiciones vigentes de la ley
registral (arts. 2 y 3 LRI). Sí se advierte que el Código Civil y Comercial no tomó el texto del artículo 1843
del Proyecto 1998 relativo a la “publicidad”, que, en su parte pertinente, dispone: “En la colisión entre la
oponibilidad otorgada por la publicidad registral y por la posesoria, prevalece la primera en el tiempo si
ha sido obtenida de buena fe. Sin embargo, la publicidad posesoria, salvo que exteriorice una prescripción
adquisitiva de plazo cumplido, no es oponible a los titulares cuyo derecho real u otra situación jurídica
registrada no se ejerza por la posesión”. Aún sin una norma de esta entidad relativa a la solución de los
conflictos, la intérprete mantiene el criterio de que la usucapión se publicita fuera de los libros del registro
y que la posesión seguirá siendo un elemento decisivo a la hora de dirimir los conflictos con los terceros.

Es claro que después que se trabe en el registro esta cautelar dispuesta en el juicio de usucapión o
título supletorio los terceros no podrán invocar el desconocimiento del pleito. Pero el interrogante se
plantea cuando la litis no se anota o no se inscribe la sentencia. La autora interpreta que la norma
contempla la función preventiva de la anotación de la litis, es decir acotar los posibles conflictos a futuro,

131
 pero no es una regla absoluta para afirmar la inoponibilidad de la usucapión no inscripta. En este sentido
se debe efectuar la interpretación armónica e integradora de las disposiciones legales.
➢ DERECHOS REALES CONSTITUIDOS POR EL TITULAR REGISTRAL O MEDIDAS CAUTELARES
EMPLAZADAS ANTES DE LA USUCAPIÓN O ADQUISICIÓN: A no dudar, esta es la cuestión más
espinosa y que el legislador no ha previsto de manera explícita dado el gran casuismo que se puede
presentar.
- No se discute que le son oponibles al usucapiente todas las medidas cautelares registralmente
vigentes a la fecha de adquisición fijada por el juez. La sentencia además de no ser retroactiva,
rige en el caso la oponibilidad que emana de la publicidad registral (Art. 1893).
- Sin embargo la autora considera que la circunstancia de disponer la inexistencia de
retroactividad en la prescripción larga no significa necesariamente que todos los derechos
registrados por terceros durante el iter prescriptivo sean oponibles al usucapiente. El juez
deberá analizar caso por caso. Si se trata de la constitución de un derecho real que no se ejerce
por la posesión, el caso problemático de la hipoteca, ella va a ser oponible al prescribiente, si
no ha caducado, por las razones apuntadas precedentemente.
- En cambio, si se constituye un derecho real que se ejerce por la posesión, por ejemplo, el
usufructo, superficie, etc., el tercero seguramente será vencido por el usucapiente. A la
intérprete le agradaría fundar esta solución en la mala fe del tercero como lo ha manifestado
en estudios anteriores que se citan.
La razón es que el tercero conoce o debe conocer que su derecho se adquiere por la tradición posesoria
(Art. 1892) y que la posesión no se encuentra vacua (Art. 1926), por tanto, no revestiría el carácter de
tercero interesado de buena fe tutelado por el registro.
Pero, a decir verdad, las nociones de buena fe que se incorporan en los Artículos 1893 y 1902 no
imponen para su configuración el conocimiento o la posibilidad de conocer la realidad extra registral o el
estado posesorio de las cosas inmuebles. Se puede pensar que el legislador aspiraba para estas cosas
sustituir la tradición posesoria por la registración constitutiva, idea que subyace las nociones de la buena
fe.
Pero, en definitiva, la reforma sustancial de la adquisición a título derivado de los derechos reales
inmobiliarios no se plasmó y se mantiene el sistema del Código de Vélez que requiere la tradición
posesoria. Por ello, el usucapiente vencerá en el conflicto con el tercero a quien el titular registral le otorgó
un título constitutivo de un derecho real que se ejerce por la posesión, se funde este rechazo en la mala
fe del tercero o en que el derecho real no se constituyó por la falta del modo suficiente. Es así que
mantiene su plena vigencia el sistema registral instaurado por la Ley 17.801. Los asientos registrales
carecen de valor absoluto pues la toma de razón de los “títulos” no es atributiva ni perfeccionadora de
derechos.
➢ DERECHOS REALES CONSTITUIDOS POR EL TITULAR REGISTRAL O MEDIDAS CAUTELARES
EMPLAZADOS LUEGO DE LA USUCAPIÓN O ADQUISICIÓN: La solución a estos conflictos resulta de
las consideraciones que se vierten en el punto anterior. Conforme el artículo 1942 si el titular
registral perdió el dominio por la usucapión es imposible jurídicamente que pueda transmitir un
derecho real o personal relativo al inmueble, cualquiera sea su naturaleza. En tal caso se trataría
de una enajenación a non dominio con la dificultad que no puede hacer tradición de una posesión
que no ostenta, si constituye un derecho real que se ejerce por la posesión (por ejemplo, transmite
el dominio o constituye un usufructo). Tampoco puede constituir un derecho que no se ejerza por
la posesión (hipoteca) por la ausencia de legitimación.

C) VÍAS PROCESALES:
El Código dispone en el Artículo 2551 que la prescripción puede ser articulada por vía de acción o de
excepción.

132
 VÍA DE EXCEPCIÓN: Tanto la prescripción larga como la corta pueden hacerse valor en juicio por
vía de excepción. Excepción se llama a la réplica que el demandado (usucapiente) opone al actor
para que se rechace su demanda, oponiéndola por vía de excepción, lo que el demandado debe
probar es sólo la prescripción y nada más.
VÍA DE ACCIÓN: La acción es la posibilidad legal que tiene el titular de un derecho de hacerlo
valer, porque el derecho existe, pero no se concreta si no lo hace valer ante el juez (solo la larga).

El juicio debe ser contencioso. Se otorga a la sentencia efecto declarativo, es decir, no constituye el
derecho real, sino que declara que existe tal derecho.

¿NECESIDAD O NO DE INTERÉS LEGÍTIMO?

Ahora, si bien la mayoría de la doctrina coincidía con que podía ser intentada como acción, existía
entre ellos una discrepancia acerca si el deudor debía demostrar un interés legítimo en la declaración de
la prescripción como presupuesto de procedencia para su uso como acción.
• Rezzónico sostenía que la prescripción podía ser invocada "por vía de acción", siempre que el
deudor pueda invocar un interés legítimo.
• Borda, quien afirmaba que el principio debía ser que la prescripción sólo puede ser opuesta por
vía de excepción, admitía la posibilidad de ejercerla por vía de acción cada vez que sea necesaria
para remover un obstáculo al ejercicio de un derecho.
• Spota y Leiva Fernández, por su parte, se sitúan en una postura intermedia, ya que al sostener
que "la prescripción puede hacerse valer por acción meramente declarativa en cuanto a la certeza
en las relaciones jurídicas implica, en sí, un interés serio y legítimo", si bien indican que debe
existir un interés legítimo, encuentran el mismo en la simple declaración de la prescripción.
• Llambías, por su parte, sostiene que no es apropiada la interpretación que subordina la posibilidad
de obtener la declaración de prescripción por vía de acción, a la demostración del interés legítimo
del deudor en lograr esa declaración
El Código Civil y Comercial, por su parte, al establecer en el artículo 2551 que la prescripción puede
articularse como vía de excepción o de acción, no exige para el ejercicio de esta última la acreditación de
la demostración del perjuicio que la deuda prescripta causa al deudor.

PROCEDIMIENTO LEGAL PARA RECONOCER EL TÍTULO → Ley 14159 (Catastro Nacional):

ARTÍCULO 24.- “En el juicio de adquisición del dominio de inmuebles por la posesión continuada de los
mismos (prescripción), se observarán las siguientes reglas:
a) El juicio será de carácter contencioso y deberá entenderse con quien resulte titular del dominio
de acuerdo con las constancias del Catastro, Registro de la propiedad o cualquier otro registro
oficial del lugar del inmueble, cuya certificación sobre el particular deberá acompañarse con la
demanda. Si no se pudiera establecer con precisión quién figura como titular al tiempo de
promoverse la demanda, se procederá en la forma que los códigos de Procedimientos señalan
para la citación de personas desconocidas;
b) Con la demanda se acompañará plano de mensura, suscripto por profesional autorizado y
aprobado por la oficina técnica respectiva, si la hubiere en la jurisdicción;
c) Se admitirá toda clase de pruebas, pero el fallo no podrá basarse exclusivamente en la
testimonial. Será especialmente considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos o
tasas que graven el inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la
posesión

133
 d) En caso de haber interés fiscal comprometido, el juicio se entenderá con el representante legal
de la Nación, de la provincia o de la Municipalidad a quien afecte la demanda.

Las disposiciones precedentes no regirán cuando la adquisición del dominio por posesión treintañal
(modificado, ahora son 20) no se plantea en juicio como acción, sino como defensa.
Serán asimismo subsidiarias del régimen especial a que puede someterse por leyes locales, la
adquisición por posesión de inmuebles del dominio privado de la Nación, provincias o municipios.

Por su parte el Artículo 1905 último párrafo del Código Civil y Comercial dispone: “La resolución que
confiere traslado de la demanda o de la excepción de prescripción adquisitiva debe ordenar, de oficio, la
anotación de la Litis con relación al objeto, a fin de dar a conocer la pretensión”. El Código Procesal Civil
y Comercial de Mendoza regula el juicio en las normas del proceso sumario (art. 210 inc. 2). No obstante,
cuando la prescripción adquisitiva se articula como defensa frente a una acción por reivindicación se aplica
el procedimiento ordinario.

ENTONCES, ¿Cómo puedo hacer valer la prescripción? Según el artículo 1905 por vía de excepción: por
ejemplo al contestar la demanda de reivindicación. Por vía de acción: por ejemplo un Inmueble (título
supletorio), quiero que un juez mediante sentencia declare que yo adquirí por prescripción adquisitiva un
derecho real.
¿Se puede declarar de oficio? No. ¿Cuándo debo oponer la prescripción? Las partes dentro del plazo para
contestar la demanda o para oponer excepciones y los terceros interesados en su primera presentación

EXTINCION DE LOS DERECHOS REALES:

ARTÍCULO 1907: Extinción. “Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos patrimoniales y
de los especiales de los derechos reales, éstos se extinguen, por la destrucción total de la cosa si la ley no
autoriza su reconstrucción, por su abandono y por la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena”.

El artículo enumera los medios de extinción generales de los derechos reales. Al precisar sobre los modos
generales, en el marco de estas disposiciones, invita a concentrarnos en tres hipótesis comunes, que son:
o La desaparición definitiva del objeto de los derechos reales;
o La voluntad expresa de renunciar al derecho ejercido;
o La reunión de más de un derecho sobre la cosa.

Son supuestos generales de extinción de derechos reales:

DESTRUCCIÓN TOTAL DE LA COSA. Es normal que el derecho real se extinga por la destrucción o
consumo de la cosa porque queda desprovisto de uno de sus elementos esenciales que es el objeto
(Art. 1883). Esta causal únicamente es aplicable a las cosas muebles y a los inmuebles por accesión. No
se concibe la destrucción total de un inmueble por su naturaleza, salvo un terremoto que produzca una
fisura tal que implique la desaparición de la tierra.
En cambio, puede ser una cosa respecto de la cual subsistan sus despojos; por ejemplo, el vehículo
incendiado del cual quedan solamente hierros retorcidos deja de ser un automotor, pierde su naturaleza
como tal, aunque el dominio subsista sobre esos restos.
El Código contempla en el Artículo 2153 el supuesto del usufructo del conjunto de animales según
perezcan en su totalidad o en parte: “Si el usufructo es de un conjunto de animales que perece en su
totalidad sin culpa del usufructuario, éste cumple con entregar al nudo propietario los despojos subsistentes.
Si el conjunto de animales perece en parte sin culpa del usufructuario, éste tiene opción de continuar en el
usufructo, reemplazando los animales que faltan, o de cesar en él, entregando los que no hayan perecido”.
Una excepción a la regla de la destrucción de la cosa como causal de extinción del derecho se da con la
propiedad superficiaria. El Artículo 2122 dispone: “Destrucción de la propiedad superficiaria. La propiedad
superficiaria no se extingue, excepto pacto en contrario, por la destrucción de lo construido, plantado
134 o
forestado, si el superficiario construye, nuevamente dentro del plazo de seis años, que se reduce a tres años
para plantar o forestar”.
1) posesión se desprende materialmente, con la mira de no continuar en el dominio de ellas".
 ABANDONO. El Código no define a las cosas abandonadas a diferencia del Código derogado cuyo art.
2526 expresaba: "Son cosas abandonadas por el dueño aquellas de cuya posesión se desprende
materialmente, con la mira de no continuar en el dominio de ellas". Abandonar es sinónimo de
derrelinquir o desamparar. El abandono de cosas consiste en la dejación material y voluntaria que se
hace de una cosa. La palabra abandono da la idea de renuncia.
Para algunos autores abandonar es sinónimo de renunciar, para otros existen entre ambos conceptos
diferencias jurídicas. Fundamentalmente, la distinción está dada por el objeto, los derechos se renuncian
mientras las cosas son susceptibles de abandono. Esta distinción se funda en la exteriorización de ambas
situaciones.
El abandono se aplica a las cosas porque implica un no uso que se puede apreciar, generalmente, por el
estado de la cosa, por el lugar donde se encuentra, etc., aunque ello no importa confundirlo con el simple
no uso de la cosa, porque siempre se requiere la expresión de la voluntad de abandonar la cosa. Mientras
que la renuncia, como se aplica a los derechos, solamente se exterioriza solo por la manifestación de
voluntad de su titular en tal sentido, es un acto jurídico unilateral que requiere de las formalidades que en
cada caso exige la naturaleza jurídica de la cosa. Cabe señalar que la norma contempla la figura del
abandono como causal de pérdida del derecho real sin distinguir las cosas muebles y las inmuebles. El código
refiere a las cosas muebles no registrables abandonadas en oportunidad de regular la apropiación como
modo de adquisición del dominio (Art. 1947 inc. a) i), dado que estas cosas son susceptibles de apropiación.
El régimen legal de la apropiación diferencia sustancialmente las consecuencias jurídicas que acarrea el
abandono de cosas muebles e inmuebles. Los inmuebles no son susceptibles de apropiación, si ellos son
abandonados pertenecen al dominio privado del Estado (art. 236 inc.a). Por el contrario, las cosas muebles
pueden permanecer en estado de abandono (res derelictae) hasta tanto cualquiera se apropie de ellas.
Con relación a las cosas muebles que son las únicas cosas abandonadas susceptibles de apropiación, el
estado material en que se encuentra la cosa es representativo de la intención del dueño de alejarlas
materialmente de su esfera patrimonial, como sucede en el caso típico de la persona que deja en medio de
la calle la cosa mueble que ya no le interesa. Sin embargo, si la cosa es de algún valor, se presume su pérdida
y no su abandono para quien tenga la intención de apropiársela.

Con respecto a los inmuebles, el abandono material en ningún caso presume el abandono del derecho
de dominio. Un inmueble puede encontrarse en estado de abandono material porque no se ejerzan en él
actos posesorios, pero el dominio no se pierde porque es perpetuo, salvo que la cosa sea ocupada pon un
tercero y éste adquiera el dominio de ella por la continuación en la posesión con los recaudos que la ley
prevé para la prescripción adquisitiva del dominio o usucapión larga El dominio por su carácter perpetuo no
se extingue por el simple no uso o falta de ejercicio (Art. 1942). Esta es una diferencia fundamental con los
derechos reales que operan una desmembración. El usufructo, la servidumbre, etc. se extinguen por el no
uso durante diez años (Arts. 2152 inc. c); 2182 inc. b). También el derecho de superficie se extingue por su
falta de ejercicio (Art. 2124). Lafaille advierte que el abandono no se debe confundir con él la falta de
ejercicio del derecho. El citado autor sostiene que la pérdida del dominio por el abandono implica mucho
más que un no uso, puesto que es necesario una expresión clara, inequívoca y expresa de la voluntad del
propietario en el sentido de querer abdicar el derecho.

CONSOLIDACIÓN. La extinción del derecho real por consolidación se da cuando se adquiere el dominio
o propiedad de una cosa sobre la cual se tenía un derecho real desmembrado. Por ejemplo, la
adquisición del dominio por el usufructuario; la del inmueble gravado con servidumbre por el titular
del inmueble dominante o viceversa; etc.-
Se da cuando concurren en la misma persona el derecho de dominio y el derecho real sobre cosa ajena
(el usufructuario le compra el inmueble al nudo propietario, se extingue el usufructo). Esta forma de
extinción es posible sólo en los derechos reales sobre cosa ajena.

135
 UNIDAD VI - DOMINIO. CLASES, CARACTERES, PROPIEDAD INTELECTUAL.

1) RELACIÓN ENTRE LOS VOCABLOS PROPIEDAD Y DOMINIO / LA PROPIEDAD INDIGENA:

DOMINIO Y PROPIEDAD SON LO MISMO: Para algunos autores significan lo mismo, pero para otros
no, porque consideran que el dominio es el derecho de propiedad sobre las cosas y solo se usaría para
los Derechos Reales.

LA PROPIEDAD ES UN CONCEPTO MÁS GENÉRICO: Abarca todos los derechos susceptibles de

apreciación pecuniaria, inclusive el dominio.

En el Derecho Romano se llamaba “propietas” al señorío más completo que se podía tener sobre una
cosa. Utilizaba el término “dominium” para referirse a cualquier derecho subjetivo. El criterio para
diferenciarlos era que el dominio se ejercía sobre cosas susceptibles de valor económico, pero también
sobre todos los otros bienes (por ej. Un crédito), es decir que había derechos reales y personas; y la
propiedad solo eran sobre cosas económicas, solo existen derechos reales.
El Código Civil de Vélez emplea los dos vocablos de forma indistinta y los trata como sinónimos.
En la actualidad, los conceptos de propiedad y dominio dejaron de ser sinónimos y queda claro que
entre ellos existe una relación de género y especie: la propiedad es el género; mientras que el dominio es
una de sus especies. De este modo la palabra propiedad es tomada para referirse a todos los derechos
susceptibles de apreciación pecuniaria, mientras que el dominio es el derecho de propiedad sobre las
cosas.
La Constitución Nacional consagra la inviolabilidad de la propiedad en el artículo 17 y garantiza la
propiedad a todos los habitantes en el artículo 14. → Pero ¿A qué propiedad se refiere la constitución?
El concepto de propiedad es mucho más amplio y abarca una serie de derechos y prerrogativas
patrimoniales que pueden interesar a una persona determinada. Entonces la propiedad constitucional se
refiere a todos los bienes que integran el patrimonio. (Materiales o inmateriales
La Corte Suprema de Justicia de la Nación es el intérprete final de la Constitución Nacional y entiende
que la propiedad garantizada por los artículos 14 y 17 es cada uno de los derechos subjetivos de contenido
patrimonial:
✓ Derecho de familia
✓ Personales
✓ Reales
✓ Intelectuales

¿Y por qué es importante saber si propiedad y dominio son lo mismo? Para saber si las garantías
constitucionales que se refieren a la propiedad (El artículo 14 garantiza el derecho de usar y disponer de
la propiedad y el artículo 17 garantiza que la propiedad es inviolable) pueden aplicarse al dominio
La respuesta es si, ya que estas garantías se aplican al dominio porque el concepto de propiedad es
abarcativo del mismo

Por ello, la Corte Suprema de Justicia de la Nación se pronunció al respecto en tres fallos:

 HORTA C/ HARGUINDEGUY: Se cuestionó la ley de congelamiento de alquileres y la suspensión de

desalojos. La Corte dijo que al celebrar el contrato de locación, el locador se había asegurado
lícitamente el derecho a exigirlo durante todo el lapso de la locación en las formas acordadas. Este
derecho es un bien incorporado su patrimonio, una verdadera propiedad en el sentido
Constitucional. Por lo tanto se considera que se le da el sentido de propiedad al derecho que
obtiene el locador por medio de contrato de locación.

 MANGO C/ TRABA. (Juicio de desalojo). La Corte expreso que el derecho reconocido al recurrente
es un derecho patrimonial y por lo tanto considerado un derecho de propiedad por la Constitución.

136
 Se dijo que el derecho que se le reconocía al recurrente por medio de la sentencia de desalojo, es
propiedad en el sentido constitucional. El dueño del inmueble tenía el derecho de propiedad, por
medio de esa sentencia, y el inquilino tenía que desalojar el inmueble.

 BOURDIEU C/ MUNICIPALIDAD DE CAPITAL. Se reclamaba la devolución de un impuesto pagado

por un sepulcro. El fallo dijo que “libertad” y “propiedad” son términos constitucionales y deben
ser entendidos en el sentido más amplio.

En los tres casos, la Corte Suprema de Justicia de la Nación se ha pronunciado en dirección a que la
propiedad que consagra la Constitución Nacional no solo se refiere al dominio que se pueda ejercer sobre
las cosas (lo incluye), sino a todo interés apreciable que un hombre pueda tener fuere de sí mismo, su vida
y su libertad.

2) DOMINIO PERFECTO:

EVOLUCIÓN HISTÓRICA DE LA PROPIEDAD:

Desde tiempos inmemoriales la propiedad ha sido colectiva. La evolución de las sociedades ha ido
mutando esta propiedad comunitaria hacia realidades más reducidas: primero la propiedad familiar, luego
la propiedad privada.
 DERECHO ROMANO: En un principio solo existía la propiedad colectiva, que fue deviniendo en
comunidad agraria, luego propiedad familiar y, por último, a propiedad privada.
Los glosadores y comentaristas instituyeron al dominio como el poder más extenso y completo que
puede tenerse sobre una cosa. Conformado por el ius utendi (servirse de la cosa), ius fruendi (percibir los
frutos) y ius abutendi (destruirla o disponer de ella).

 EDAD MEDIA: La propiedad de la tierra está regida por el sistema feudal. Hay dos tipos de dominio:
el dominio directo (Sr. Feudal) y el dominio útil (los plebeyos que viven en el feudo).
Se multiplican los gravámenes a inmuebles. Aparecen nuevas figuras como los censos y las
vinculaciones.
La revolución francesa produce la abolición del sistema feudal y vuelve a instaurar la concepción
romana del dominio.

 LIBERALISMO ECONÓMICO: Una de las bases filosóficas del capitalismo es la idea de una propiedad
privada con las mínimas limitaciones en cuanto al poder del titular de las mismas.
Defienden los tres elementos de la propiedad establecidos por los romanos, pero le agregan la
exclusividad y la perpetuidad.
Ante la concentración de poder de los titulares de los medios productivos y la ausencia de limitaciones
al uso y destino de los bienes que les pertenecen, aparecen nuevas concepciones socio económicas
reaccionarias al capitalismo: Marxismo/Comunismo (pretenden la socialización de la propiedad);
Anarquismo (Eliminación del derecho de propiedad).

 IGLESIA CATÓLICA: Considera a la propiedad como un derecho natural inherente a la condición

humana.
Santo Tomás concibe a la propiedad desde su función personal y social: Debe ser un medio para
satisfacer las necesidades personales del individuo, pero jamás perdiendo de vista la utilidad que puede
acordar a sus pares.

137
DEFINICIÓN LEGAL:

ARTÍCULO 1941: “El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y
disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se
presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario”.
En igual sentido lo define la mayoría de la doctrina nacional, agregando los caracteres de absoluto,
exclusivo y perpetuo.
El derecho de dominio es el primer derecho real y el que más facultades contiene para su titular.
Cuadra puntualizar que el dominio pleno es el derecho real de mayor contenido. Es el único derecho real
de contenido total; es el mayor sometimiento de que puede ser objeto una cosa a una persona; es el
mayor, el más extenso y el más completo poder que se puede tener sobre ella, al punto que todos los
demás derechos no son sino un fragmento de esa totalidad que es el dominio.
Es claro que, considerando las facultades que el dominio perfecto importa, ellas suponen la posesión
de la cosa por parte de su titular. Este ejerce su derecho con derecho a poseer. Su ejercicio importa
también la potestad de servirse de la cosa, usándola (ius utendi) y la de percibir los frutos que genera (ius
fruendi). Lo dicho no menoscaba la idea en cuya virtud, el goce de una cosa implícitamente presume o
abarca el uso. Tiene la posibilidad de usarla, de gozarla, de beneficiarse con los frutos y también, de
disponer de ella de la manera que al dueño le parezca conveniente, siempre dentro del marco de la ley y
con tal de que no se afecten los derechos de los terceros, el orden público, la moral y las buenas
costumbres; ésta disposición puede ser material o jurídica. Todas las facultades sobre una cosa.

COMPARACION CON EL ARTÍCULO 2506 DEL CÓDIGO CIVIL ARGENTINO:

Dominio en el Código Civil derogado Artículo 2506: “El dominio es el derecho real en virtud del cual una
cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona”.

NOTA DE VÉLEZ SARSFIELD: Critica el artículo 544 del Código francés, ya que no da una verdadera
definición del derecho, sino que enumera los principales atributos del mismo, es una descripción, y…la
propiedad debe definirse mejor en sus relaciones económicas.

FUENTE DEL ARTÍCULO: Aubry y Rau: “Es el derecho en virtud del cual una cosa se encuentra sometida,
de una manera absoluta y exclusiva a la voluntad y acción de una persona”. Notar que Vélez suprime los
vocablos “… de una manera absoluta y exclusiva” (aunque el carácter de exclusivo lo establece después
en el artículo 2508)

CRÍTICAS A LA DEFINICIÓN LEGAL DE VÉLEZ:

 Extrema amplitud: el sometimiento de una cosa a la voluntad de una persona es característica de
todos los derechos reales que se ejercen por la posesión (inmediatez).
 El vocablo “acción” debió suprimirse:
o Porque está implícito en “voluntad” y
o Porque el dominio faculta también a la “omisión” de ejercer el derecho.

BORDA: Es una definición “omnímoda”, afirmando de modo demasiado enfático el carácter absoluto de
este derecho.

CRÍTICAS A LAS CRÍTICAS: Los reparos son superables, se trata de una definición “voluntarista” que
expresa el poder de la voluntad sobre la cosa, otorgándole a su titular el máximo de los poderes jurídicos
y materiales posibles. El dominio absorbe jurídica y económicamente a la cosa que es su objeto.

138
 FACULTADES:
El dominio es el derecho real que más facultades otorga a su titular sobre la cosa. El Código Civil
derogado otorgaba al propietario las facultades materiales de desnaturalizar, degradar y destruir, entre
otras, la cosa.
La reforma de la Ley 17.711 acordaba similares facultades pero con la limitación de que estas debían
practicarse conforme al ejercicio regular del derecho.
La ley no ampara el ejercicio de los derechos cuando esto contraria los fines que la ley ha tenido en
miras al reconocerlo, y cuando excede los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas
costumbres.
Alguna doctrina criticó la inclusión de esta teoría al Código por no establecer parámetros objetivos de
abuso de derecho y dejar esta calificación a merced del criterio moral, político y económico del juez.

3) CARACTERES:
El dominio es:
• Absoluto
• Perpetuo
• Exclusivo
• Excluyente

A) PLENITUD Y CONTENIDO:
Lo ABSOLUTO significa que no hay otro Derecho Real que dé tantas facultades. Comprende todos los
poderes posibles sobre la cosa; el titular puede hacer todo lo que no le esté prohibido, abarca toda especie
de facultad lícita: usar, gozar, disponer de manera jurídica y material.
Es por esto que el artículo 1887 enumera los Derechos reales en un orden decreciente, estando el
dominio en primer lugar.
Cuando falte el carácter absoluto estamos frente al dominio desmembrado.
Cuando hablamos de lo absoluto no se usa como sinónimo de erga omnes porque esto es característico
de todos los derechos reales.
El dominio siempre se presume PERFECTO hasta que se pruebe lo contrario o el titular tenga mayor
cantidad de facultades que un derecho puede tener.

LAS FACULTADES SON:

 Usar: como quieras
 Percibir: los frutos que produzca la cosa
 Disponer: la cosa materialmente siempre que no dañe a la sociedad
 Poseer: ya que en caso de ser privado de la misma, tiene defensa posesoria y acción reivindicatoria
 Enajenar: a título oneroso o gratuito por acto entre vivo o de última voluntad
 Gravar: la cosa constituyendo sobre ella toda clase de Derechos Reales
 Abandono: consiste en desprenderse de ella materialmente. Convirtiéndose la cosa
• Mueble: en cosa sin dueño
• Inmueble: en propiedad del Estado

139
  EJEMPLOS DE CLASE SOBRE:
 USAR: En muebles: un auto, que lo compruebo con título y si lo usara para trabajar puedo
demostrar, por ejemplo, que me pagaban combustible. En inmuebles: departamento que
habitamos que probamos por causa.
 GOZAR: Anteriormente en el código civil argentino se llamaba de disfrute. En muebles: un
automóvil alquilado para turismo o trabajo. En inmuebles: locación de una casa.
 DISPONER DE MANERA MATERIAL: Construir y modificar un inmueble. En mueble: pintar,
planchar, cambiar cubiertas de mi auto.
 DISPONER DE MANERA JURÍDICA: Mueble: comodato. Inmueble: compraventa.

 CUESTIÓN DE LA ABSOLUTEZ: Vélez hablaba de absoluto en el concepto y había una discusión

doctrinaria para ver a que se refería, la mayoritaria era que hacía referencia a las facultades. Borda
indica que cuando se dictó el código era la época de la monarquía absoluta entonces afirma que
Vélez quería hablar de derechos absolutos, pero no reinó la teoría porque en el código había un
código sobre límites al dominio lo que prueba que no tuvo ese sentido.

 EJERCICIO REGULAR:
ARTÍCULO 10: Abuso del derecho. “El ejercicio regular de un derecho propio o el cumplimiento de una
obligación legal no puede constituir como ilícito ningún acto. La ley no ampara el ejercicio abusivo de los
derechos. Se considera tal el que contraría los fines del ordenamiento jurídico o el que excede los límites
impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres.
El juez debe ordenar lo necesario para evitar los efectos del ejercicio abusivo o de la situación jurídica
abusiva y, si correspondiere, procurar la reposición al estado de hecho anterior y fijar una indemnización”.

Las facultades se deben ejercer en forma regular conforme al principio del abuso del derecho, ya que
el cumplimiento de una obligación legal no puede generar un acto ilícito.
La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos cuando estos sean contrarios a la ley o exceda de
los límites impuestos por la
• Buena fe
• Moral
• Buenas costumbres

Kemelmajer de Carlucci, citando a Jaserán, primer autor que sistematiza el instituto, refiere que
"cuando el legislador nos confiere una prerrogativa, no es para que hagamos de ella cualquier uso, ya que
aquél ha tenido en vista un objetivo determinado".
Según Llambías, hay abuso de derecho "cuando se lo ejerce contrariando al objeto de la institución, a
su espíritu y a su finalidad; cuando se lo desvía del destino para el cual ha sido creado. Es necesaria la
subordinación del orden jurídico al orden moral, en tanto es abusivo el ejercicio que excede los límites
impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres.

B) PERPETUIDAD / ALCANCES:

ARTÍCULO 1942: “El dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y subsiste con independencia de su
ejercicio. No se extingue, aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que éste
adquiera el dominio por prescripción adquisitiva”.

El dominio sobre la cosa subsiste y no se pierde como noción abstracta a menos que la cosa objeto del
dominio sea consumible (desaparece con el primer uso que de ella se haga) o se hubiere extinguido por
destrucción total (por ejemplo: el incendio que afecta un automotor y lo destruye íntegramente).

140
 Corresponde entonces destacar una doble connotación del concepto de perpetuidad, común a todo
dominio. A saber:
 No existe limitación temporal pues la perpetuidad significa que el dominio es ilimitado en el
tiempo. No está sujeto a limitación alguna. Subsiste tanto como dura la cosa que constituye su
objeto y más allá de las mutaciones que pueda experimentar su titularidad (pues cuando una
persona transmite el dominio, no nace un nuevo derecho; el derecho es el mismo, solo cambia su
titular). Esto se aplica incluso en materia de muebles abandonados: en tal supuesto el dominio se
mantiene en estado latente hasta tanto alguien se apropie de la cosa y se convierta en su nuevo
titular.
 El dominio no se extingue por el no uso o ejercicio. Es que el carácter de perpetuidad significa,
además, que el derecho subsiste independientemente del ejercicio que se pueda hacer de él. (por
ejemplo: Si me voy de vacaciones no pierdo el dominio de mi casa).

Ahora bien, cabe hacer cuestión a la parte final del artículo cuando el principio admite una excepción
que es la de interpretar que el dominio se extingue cuando el tercero lo adquiera por prescripción
adquisitiva. Si se observa, en realidad no se trata de una excepción: el dominio (en estos casos) no se
pierde, sino que lo adquiere otro.
A su vez, distinto es lo que acontece cuando se produce la expropiación. Acá, sin embargo, no se afecta
la perpetuidad del dominio, sino que directamente se aniquila el derecho, que se extingue al ser colocada
la cosa fuera del comercio.
Se puede perder también por tema de adquisición legales. Puedo ser titular, pero si lo adquirió
legalmente lo pierdo. Y por interversión de título.
¿Qué pasaría si se muere el dueño? ¿Se extingue? NO, continúa en cabeza de los herederos.

o El dominio se presume pleno y perfecto, siendo una presunción iuris tantum, porque es perpetuo y
no gravado con ningún derecho real a favor de otra persona.
o Perpetuo significa para siempre
o Por ende no se extingue por el “no uso”
o NO tiene límite en el tiempo
o Subsiste con independencia de su ejercicio
o NO se extingue aunque el dueño no ejerza sus facultades o las ejerza otro
o Cuando falta la perpetuidad estamos frente al DOMINIO REVOCABLE.
o ¿Qué pasa si alguien empieza a poseer la cosa del dueño mientras no la usa? Si pasa el tiempo legal
para usucapión. El dominio no deja de ser perpetuo y se extingue porque alguien hizo uso de otro
Derecho. O sea el derecho de la prescripción adquisitiva. Pero para esto el propietario cuenta con
una acción imprescriptible, acción reivindicatoria
o ¿Qué pasa si la cosa se destruye? En este caso se extingue el dominio, pero eso no significa que no
sea perpetuo porque mientras la cosa duró, el dominio tuvo esa característica.

C) EXCLUSIVIDAD:

ARTÍCULO 1943: “El dominio es exclusivo y no puede tener más de un titular. Quien adquiere la cosa por
un título, no puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que falta al título”.

Que el dominio sea exclusivo significa que sobre una misma cosa no puede existir al mismo tiempo y
sobre el todo más de un titular de dominio. Ya sea persona humana o jurídica pero siempre al 100%. En

141
caso de que dos o más personas sean propietarias en común de la misma cosa, por la parte indivisa que
cada una pueda tener, se está en presencia del derecho real de condominio.
Esto significa que 2 personas NO pueden tener cada uno en el todo el dominio de la una cosa. (Si los 2
propietarios en común tuvieran el dominio de la cosa, estaríamos ante un condominio)
Este es un carácter esencial, ya que si falta no hay dominio. El dominio es exclusivo porque quien
adquiere la cosa por un título no puede más adelante adquirirla por otro.

La segunda parte del artículo expresa: "Quien adquiere la cosa por un título, no puede en adelante
adquirirla por otro, si no es por lo que le faltase al título".
Este párrafo es consecuencia del carácter exclusivo del dominio, es decir que no puede haber dos
dueños sobre una misma cosa. Si una persona adquirió el dominio de una cosa como consecuencia de un
legado de cosa cierta y determinada, no puede luego adquirir la misma cosa por un contrato de
compraventa o donación, puesto que si ya ostenta el carácter de propietario por un título sería contrario
a toda lógica jurídica que intentara adquirirla por otro título distinto pero que produce los mismos efectos
jurídicos "la adquisición del dominio".
Y cuando dice: "...si no es por lo que le faltase al título", se refiere al supuesto en el cual el titular de
dominio completa las facultades del derecho de dominio que al momento de adquirirlo se encontraba
desmembrado. Así por ejemplo una persona adquiere por subasta judicial la nuda propiedad de un
inmueble y, por ende, la facultad de disposición inherente a su derecho, años más tarde, como
consecuencia de la muerte del usufructuario, adquiere lo que le faltaba, es decir las facultades de uso y
goce sobre la cosa, ello como consecuencia de la extinción del usufructo y por ende pasa a revestir la
calidad de propietario perfecto.
Por ejemplo: tengo un vecino que me cae bien y lo dejo que corte camino por mi campo para llegar a
la calle próxima. Pero otro me cae mal y le digo que circule alrededor de todo el campo para llegar donde
desea ¿Lo puedo hacer? Si porque soy titular. Es la facultad de exclusión como consecuencia de la
exclusividad.

 DIFERENCIA CON EL CONDOMINIO: El condominio es otro derecho real en el cual, 2 o más

sujetos son dueños (simultáneamente) de un bien o una masa de bienes que forman un todo
del cual son propietarios. Además, no goza del carácter de la perpetuidad, ya que, los
condóminos tienen derecho a pedir la partición de tal figura.

 FACULTADES DE EXCLUSIÓN:

ARTÍCULO 1944: “El dominio es excluyente. El dueño puede excluir a extraños del uso, goce o disposición
de la cosa, remover por propia autoridad los objetos puestos en ella, y encerrar sus inmuebles con muros,
cercos o fosos, sujetándose a las normas locales”.

Si se observa, en la relación directa e inmediata que el sujeto tiene con la cosa objeto de su derecho,
los terceros se ven impedidos de interferirla por carecer de derecho a ello. Toda intromisión, al ser el
dominio exclusivo, importa privar al titular de su derecho al uso, goce o disposición
Surge evidente que el titular de dominio se encuentra habilitado por vía extrajudicial, es decir por su
propia autoridad, a retirar los objetos puestos en su propiedad sin su autorización.
Las facultades de exclusión tienen su fundamento en una norma constitucional (art. 18 de la CN) que
dispone que la propiedad privada es inviolable y sólo cede ante una orden de autoridad competente.
Si bien la norma le permite al propietario actuar por su sola autoridad, ello no implica que en su actuar
pueda exceder los límites de la legítima defensa ni que se configure un supuesto de abuso del derecho.
Por otra parte, debemos advertir que el derecho que otorga el art. 1944 para que el titular de dominio
pueda remover objetos colocados en su propiedad se refiere a aquellos supuestos en que fueron
colocados contra su voluntad, mas no en aquellos casos que los objetos fueron puestos como
consecuencia de un contrato, es decir mediando consentimiento del dueño.

IMPORTANTE: Hay veces que no puedo usar esta facultad porque tengo que soportar ciertas
cuestiones como consecuencia de que el dominio no es ILIMITADO. Por ejemplo, si mi vecino

142
 está construyendo tengo que dejarlo apoyar andamio en mi pared. Pero esto NO es una
servidumbre; porque la misma es una carga extraordinaria onerosa o gratuita, en cambio el
límite al dominio es gratuito.

4) TRANSMISIBILIDAD:
ARTÍCULO 1906: “Todos los derechos reales son transmisibles, excepto disposición legal en contrario”.

La regla general es que los derechos reales son transmisibles ya sea por actos entre vivos como por
disposiciones de última voluntad.
Coincide con la regla de artículo 1972 que veda en los actos a título oneroso las cláusulas de no
enajenar, ya que trata de favorecer la circulación de los bienes y evitar que queden estancados.
El artículo pone el acento, sin decirlo, en el hecho que algunos derechos de propiedad conceden a su
titular la posibilidad de disponer de ellos, lo cual no es sino presentar un principio general que en la
materia se conoce como ius abutendi o facultad de disponer.
La cuestión también exige considerar que la transmisión no solo puede concretarse respecto del
derecho tal como se posee, sino también autorizar a materializar un desmembramiento del derecho que
se tiene, de manera de solo transmitir, o parte material de él, o parte de las facultades de las que se es
titular. Hallamos como ejemplos, el caso de la transmisión de un porcentaje del derecho de dominio a un
tercero, materializando así el nacimiento de un condominio, o bien el desmembramiento que hace el
propietario al constituir un derecho de disfrute a favor de un tercero, lo cual no significa sino desprenderse
de parte de las facultades que se tienen a favor de aquel.
Gatti plantea el interrogante acerca de si esta posibilidad corresponde únicamente al titular de
dominio o si es posible extenderla al derecho de propiedad en general; sostiene al respecto que la facultad
de disponer del propio derecho alcanza no sólo a los derechos reales, sino que se extiende también a los
creditorios por lo cual "no forma parte del contenido de ese derecho, sino de la capacidad de derecho de
las personas para realizar actos de la vida civil que no les son prohibidos". La metodología adoptada en el
nuevo Código ha permitido receptar esta postura e incluir en esta parte general y como principio, la
facultad jurídica de disposición del derecho real, en la medida que la estructura propia de cada tipo lo
permita, por ejemplo: el derecho de usufructo es enajenable con las restricciones que marca el artículo
2142.

LA EXPRESIÓN “EXCEPTO DISPOSICIÓN LEGAL EN CONTRARIO” ES POR EJEMPLO:

→ En el derecho de HABITACIÓN, que no es transmisible
→ En el derecho real de usufructo que si es transmisible, pero no se extiende más allá de la vida
del usufructuario cedente.
→ El condominio sobre un muro, o una servidumbre, no pueden ser transmitidas con
independencia del inmueble al que acceden.

CLÁUSULAS DE INENAJENABILIDAD:
ARTÍCULO 1972: “En los actos a título oneroso es nula la cláusula de no transmitir a persona alguna el
dominio de una cosa determinada o de no constituir sobre ella otros derechos reales. Estas cláusulas son
válidas si se refieren a persona o personas determinadas.
En los actos a título gratuito todas las cláusulas señaladas en el primer párrafo son válidas si su plazo
no excede de diez años.
Si la convención no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez años, se considera
celebrada por ese tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso que no exceda de diez años
contados desde que se estableció.

143
 En los actos por causa de muerte son nulas las cláusulas que afectan las porciones legítimas, o implican
una sustitución fideicomisaria”.

Las cláusulas de inenajenabilidad constituyen una limitación excepcional a las facultades del titular de
dominio. Ello así, y de tal grado, que no ha sido admitida la imposibilidad absoluta de enajenar, pues ello
constituiría una privación de lo que es la naturaleza del derecho de propiedad.
En el Código sustituido la cláusula estaba prohibida en los actos a título oneroso, razón por la cual se
interpretaba que su violación generaba la obligación de indemnizar. En el nuevo Código si el dueño
enajena a pesar de la prohibición, nada debe indemnizar ya que la cláusula es nula.
En todos los casos, se la admite por un plazo máximo de diez años, y se aclara que deben respetar la
porción legítima.
Todo dueño tiene la facultad de enajenar, puede hacerlo o no. Lo que se le prohíbe es comprometerse
a no enajenarlo o imponerle esa condición al adquirente, porque no se puede trabar su circulación.
El Código se refiere a las cláusulas de no enajenar en los artículos 234 y 1972. El artículo 234 señala
que: "son casos de inenajenabilidad relativa y, por tanto, están fuera del comercio, las cosas cuya
enajenación se hubiese prohibido” “por actos jurídicos, en cuanto este Código permite tales prohibiciones”.
Mientras que el artículo 1972 dispone: "...que es prohibida la cláusula de no enajenar a persona alguna,
pero no a persona determinada...".

De ello puede extraerse que es perfectamente válida la cláusula de no enajenar a persona

determinada: la misma figura en el título que integra el dominio y no puede ser desconocida puesto que
para la transferencia de inmuebles el escribano interviniente debe efectuar el correspondiente estudio
de títulos, de manera tal que dicha cláusula queda expuesta.
Tratándose de liberalidades (donantes o testadores), se admite la imposición de una prohibición de
enajenar, pero el término de validez de la cláusula no puede extenderse por más de diez años. La
prohibición debe constar en el testamento o en la escritura de donación, importando colocar fuera del
comercio a la cosa sobre la que recae. Podemos decir que en ningún caso la cláusula puede afectar la
legítima.
Si se estipuló la cláusula de no enajenar y no obstante ello el bien se transmite a un tercero, el acto
jurídico será nulo.
Por otra parte, no se puede dejar de advertir que corresponde hacer una distinción según se trate de
cosas registrables o no registrables
En efecto si se está en presencia de una cosa registrable, al figurar en el título la cláusula de no
enajenar, el tercero no podrá alegar su buena fe, razón por la cual se impone la nulidad de la adquisición.

144
 En el supuesto de cosas muebles no registrables la situación varía puesto que resulta de aplicación lo
dispuesto en el artículo 1895 y la nulidad del acto no alcanzaría al tercer adquirente de buena fe.

Las cláusulas de inenajenabilidad constituyen una limitación excepcional a las facultades del titular
de dominio. Ello así, y de tal grado, que no ha sido admitida la imposibilidad absoluta de enajenar, ya que
ello constituiría una privación de lo que es la naturaleza del derecho de propiedad.
En el Código sustituido, la cláusula estaba prohibida en los actos a título oneroso, razón por la cual se
interpretaba que su violación generaba la obligación de indemnizar. En el nuevo Código si el dueño
enajena a pesar de la prohibición, nada debe indemnizar ya que la cláusula es nula.
En todos los casos, se la admite por un plazo máximo de diez años, y se aclara que deben respetar la
porción legítima.
Por ejemplo: si una persona enajena un inmueble y en ese acto jurídico incluye la prohibición de
vender después a una persona determinada, la cláusula es válida.
Todo dueño tiene la facultad de enajenar, puede hacerlo o no, pero lo que se prohíbe es
comprometerse a no enajenarlo o imponerle condiciones al adquirente porque no puede trabar su
circulación.
El artículo 234 y 1972 se refieren a las cláusulas de inenajenabilidad RELATIVA y por tanto están FUERA
del comercio:
o Cosas cuya enajenación se hubiese prohibido por actos jurídicos en cuanto el Código permita
esas prohibiciones cuando se trata de liberalidad (donantes o testadores) se admite la
imposición de prohibición por 10 años.

Si en el caso se estipuló cláusula de no enajenar y se transmite un bien a un tercero el acto jurídico es

nulo.
Si la cosa es registrable: al figurar en el título, el tercero no podría alegar buena fe
Y si es una cosa mueble no registrable se aplica el artículo 1895 y la nulidad no alcanza a los terceros
interesados de buena fe.

DOMINIO IMPERFECTO:
ARTÍCULO 1946: “El dominio es imperfecto si está sometido a condición o plazo resolutorios, o si la cosa
está gravada con cargas reales”.

ARTÍCULO 1964: Supuestos de dominio imperfecto. “Son dominios imperfectos el revocable, el fiduciario
y el desmembrado. El dominio revocable se rige por los artículos de este Capítulo, el fiduciario por lo
previsto en las normas del Capítulo 31, Título IV del Libro Tercero, y el desmembrado queda sujeto al
régimen de la respectiva carga real que lo grava”.
Por lo tanto se considera que el dominio es imperfecto cuando carece de perpetuidad o absolutez y
está sometido a condición, plazo resolutorio, o gravada con cargas reales porque el titular tiene
restringidas sus facultades por otro derecho real a favor de terceros sobre la misma cosa.
El dominio es perfecto cuando es perpetuo y por ende no está sujeto a ninguna condición ni plazo
resolutorio y además no está gravado con ninguna carga real.
El dominio es imperfecto cuando carece del carácter perpetuo ya que debe resolverse luego de
transcurrido cierto tiempo, al advenimiento de una condición o cuando estuviere gravado con derechos
reales.
Son ejemplos de dominio imperfecto: el dominio fiduciario, el dominio revocable y el domino que
recae sobre cosas gravadas con prenda o hipoteca. En el caso del dominio fiduciario y del dominio
revocable lo que se afecta es el carácter perpetuo del dominio.

145
 En los supuestos de cargas reales (hipoteca y prenda) lo que se encuentra afectado es el carácter
absoluto ya que el titular de dominio debe soportar la carga y por ende no tiene amplias facultades sobre
la cosa.
Así por ejemplo si la cosa se encuentra gravada con derecho real de hipoteca el titular del inmueble se
ve impedido de realizar actos materiales que disminuyan el valor de la garantía, o actos de administración
(contratos de locación).
En cualquiera de los supuestos mencionados precedentemente el dominio es imperfecto como
consecuencia de un acto jurídico que puede ser entre vivos (contrato) o un acto de última voluntad
(testamento). Comprende los casos del dominio desmembrado, revocable, supuesto de dominio
fiduciario.

Los dominios imperfectos son

 El dominio revocable (afecta la perpetuidad)
 El dominio fiduciario
 El dominio desmembrado (afecta la absolutez)

DOMINIO DESMEMBRADO

ARTÍCULO 1887: Enumeración. “Son derechos reales en este Código:

a) El dominio;
b) El condominio;
c) La propiedad horizontal;
d) Los conjuntos inmobiliarios;
e) El tiempo compartido;
f) El cementerio privado;
g) La superficie;
h) El usufructo;
i) El uso;
j) La habitación;
k) La servidumbre; ESTOS SON
l) La hipoteca;
m) La anticresis;
n) La prenda.

ARTÍCULO 1888: Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real. “Son derechos reales
sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos
inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria.
Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena.
Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o gravámenes
reales. Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario. Toda duda sobre la existencia
de un gravamen real, su extensión o el modo de ejercicio, se interpreta a favor del titular del bien gravado”.

Existe dominio desmembrado cuando la propiedad se encuentra gravada con cargas reales, lo que
incluye al usufructo, a la hipoteca y a todos los derechos de propiedad que (como anuncia el artículo 1888,
párrafo 2, Código Civil y Comercial con relación al dueño de la cosa) constituyen cargas o gravámenes

146
reales. Los derechos que se ejercen sobre cosa totalmente ajena son los enunciados en los incs. h) a n)
del artículo 1887, de allí que en estos supuestos pueda hablarse de un dominio desmembrado en el cual
sobre la misma cosa se ejercen dos derechos distintos: el dominio, cuya titularidad permanece en cabeza
de su dueño y el usufructo (uso o habitación) o hipoteca o prenda es adquirido por otro sujeto que se
convertirá en titular de ese derecho real de disfrute o de garantía, según el caso.

DOMINIO REVOCABLE

ARTÍCULO 1965: Dominio revocable. “Dominio revocable es el sometido a condición o plazo resolutorio a
cuyo cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se la transmitió.
La condición o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria expresa o por la ley.
Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al término de diez años,
aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel plazo o éste sea mayor o incierto. Si los diez
años transcurren sin haberse producido la resolución, el dominio debe quedar definitivamente establecido.
El plazo se computa desde la fecha del título constitutivo del dominio imperfecto”.

Dominio revocable es el que ha sido transmitido en virtud de un título revocable a voluntad del que lo
ha transmitido; o cuando el actual propietario puede ser privado de la propiedad por una causa
proveniente de su título.
Es un dominio temporario para su titular, porque está sujeto a una condición o plazo resolutorio que
una vez cumplido hará volver la titularidad de la cosa al constituyente. Se produce la revocación de pleno
derecho por el cumplimiento de las cláusulas o advenimiento de la condición o vencimiento de plazos,
exigiéndose que se haga tradición al vendedor original.

Hay dos supuestos de dominio revocable:

 El primer caso de dominio revocable es cuando ha sido trasmitido "en virtud de un título revocable
a voluntad del que lo ha transmitido". Bunge señala que: "en este supuesto legal, nos encontramos,
estrictamente, en el ámbito de los contratos”. Las partes acuerdan la revocación del dominio al
vencimiento de un plazo (Ejemplo: A le vende una casa a B que éste debe restituir el 17 de julio de
2020); o puede darse que los contratantes acuerden la revocación bajo una condición resolutoria
(Ejemplo: A le vende una casa B que éste debe restituir cuando se reciba de abogado). La diferencia
entre plazo y condición es que el primero es un hecho futuro del que se sabe cuándo acaecerá,
mientras que el segundo es también un hecho futuro pero incierto en cuanto a cuándo se producirá.
 El segundo supuesto de dominio revocable previsto por la norma, es cuando el propietario "puede
ser privado de la propiedad por una causa proveniente de su título". Es el caso, por ejemplo, de la
revocación de una donación por causa de ingratitud. Es interesante puntualizar que en este caso el
efecto retroactivo de la extinción del dominio opera únicamente entre donante y donatario, pero
no respecto a terceros en favor de los cuales el donatario pudiera haber constituido derechos reales
(excepción a la retroactividad). Los casos de reversión de las donaciones constituyen también
ejemplos del segundo supuesto de dominio revocable aludido.
La diferencia del dominio revocable con el fiduciario, ambas especies del dominio imperfecto, radica
en que, en el primero, vencido el plazo o verificada la condición, la cosa es devuelta al anterior dueño. En
el segundo, puede ser entregada al fideicomisario, al beneficiario o al fiduciante, según lo que se haya
pactado en el contrato respectivo.

147
5) PROPIEDAD INTELECTUAL: → RÉGIMEN LEGAL: LEY 11.723
La propiedad intelectual (PI) es una rama del derecho que busca por una parte fomentar la innovación,
la creación y la transferencia tecnológica y por la otra, ordenar los mercados facilitando la toma de
decisiones por el público consumidor.
Dentro del primer grupo se encuentran las patentes de invención, modelos de utilidad, dibujos
industriales, diseños industriales, las topografías de circuitos integrados, las variedades vegetales y el
derecho de autor. Dentro del segundo grupo están las marcas, denominaciones de origen, indicaciones
geográficas y la competencia desleal.

Es importante entender que varios tipos de Propiedad Intelectual pueden recaer o converger en un
mismo objeto o servicio. Por ejemplo, quien desarrolle una nueva variedad vegetal resistente a sequías
podrá protegerla mediante variedades vegetales, pero a la vez podrá pedir una marca y quizás también
querrá proteger su investigación y documentación mediante derechos de autor.
Una de las principales funciones de la Propiedad Intelectual es el fomento a la innovación y al
emprendimiento. A través de los distintos derechos de propiedad intelectual, el Estado entrega derechos
exclusivos sobre las invenciones o creaciones a cambio de que éstas sean puestas a disposición del público
en general y que pasen a ser parte del dominio público.
Los derechos de propiedad intelectual pueden ser también considerados como activos de un
emprendimiento o empresa, más aun, en países que hacen un gran uso de la propiedad intelectual, como
Estados Unidos, donde existen verdaderas industrias destinadas a la explotación de derechos de
propiedad intelectual y es muy normal que ella tenga incluso más valor que los activos tangibles. Por
ejemplo, Apple (marca), Coca Cola (secreto industrial).

 MATERIA:
ARTÍCULO 1: “A los efectos de la presente Ley, las obras científicas, literarias y artísticas comprenden los
escritos de toda naturaleza y extensión, entre ellos los programas de computación fuente y objeto; las
compilaciones de datos o de otros materiales; las obras dramáticas, composiciones musicales, dramático-
musicales; las cinematográficas, coreográficas y pantomímicas; las obras de dibujo, pintura, escultura,
arquitectura; modelos y obras de arte o ciencia aplicadas al comercio o a la industria; los impresos, planos
y mapas; los plásticos, fotografías, grabados y fonogramas, en fin, toda producción científica, literaria,
artística o didáctica sea cual fuere el procedimiento de reproducción”.

La protección del derecho de autor abarcará la expresión de ideas, procedimientos, métodos de

operación y conceptos matemáticos, pero no esas ideas, procedimientos, métodos y conceptos en sí
En su primer artículo, la ley de propiedad intelectual hace una enumeración de los bienes que están
bajo su órbita. Menciona a las obras científicas, literarias y artísticas, programas de computación y sigue
la lista con varias creaciones más.
La enumeración legal no es de carácter taxativo, ya que el mismo artículo 1 establece in fine que
comprende también a toda producción científica, literaria, artística o didáctica sea cual fuere el
procedimiento de reproducción.

OBRA: Toda creación original intelectual expresada en una forma reproducible. No se protegen las ideas,
sino la forma de manifestación intelectual. Tienen tutela constitucional en el artículo 17.

TITULARES: Son titulares del derecho de propiedad intelectual:

o El autor de la obra;
o Sus herederos o derechohabientes;
o Los que con permiso del autor la traducen, refunden, adaptan, modifican o transportan sobre la
nueva obra intelectual resultante.

148
 o Las personas físicas o jurídicas cuyos dependientes contratados para elaborar un programa de
computación hubiesen producido un programa de computación en el desempeño de sus
funciones laborales, salvo estipulación en contrario.

DURACIÓN:
ARTÍCULO 5°: “La propiedad intelectual sobre sus obras corresponde a los autores durante su vida y a sus
herederos o derechohabientes hasta setenta años contados a partir del 1 de enero del año siguiente al de
la muerte del autor”.

En los casos de obras en colaboración, este término comenzará a contarse desde el 1 de enero del año
siguiente al de la muerte del último colaborador. Para las obras póstumas, el término de setenta años
empezará a correr a partir del 1 de enero del año siguiente al de la muerte del autor.
En caso de que un autor falleciere sin dejar herederos, y se declarase vacante su herencia, los derechos
que a aquél correspondiesen sobre sus obras pasarán al Estado por todo el término de Ley, sin perjuicio
de los derechos de terceros.

ARTÍCULO 5º BIS: “La propiedad intelectual sobre sus interpretaciones o ejecuciones fijadas en
fonogramas corresponde a los artistas intérpretes por el plazo de SETENTA (70) años contados a partir del
1º de enero del año siguiente al de su publicación. Asimismo, la propiedad intelectual sobre los fonogramas
corresponde a los productores de los fonogramas o sus derechohabientes por el plazo de SETENTA (70)
años contados a partir del 1º de enero del año siguiente al de su publicación. Los fonogramas e
interpretaciones que se encontraren en el dominio público sin que hubieran transcurrido los plazos de
protección previstos en esta ley, volverán automáticamente al dominio privado por el plazo que reste, y
los terceros deberán cesar cualquier forma de utilización que hubieran realizado durante el lapso en que
estuvieron en el dominio público”.

FACULTADES:
Los derechos de explotación son sinónimo de los derechos de patrimonio. La ley establece como
derechos de explotación los derechos de reproducción, distribución, comunicación pública y
transformación.
Los derechos patrimoniales o de explotación facultan al autor a decidir sobre el uso de su obra, que no
podrá llevarse a cabo sin su autorización, salvo en determinados casos previstos en la vigente Ley de
Propiedad Intelectual, que se conocen como límites o excepciones.
Estos derechos de explotación, que pueden cederse a terceros, son, según la Ley de Propiedad
Intelectual:
 Reproducción: acto de fijación de la obra en un medio que permita su comunicación y la
obtención de copias de todo o parte de ella.
 Distribución: acto de puesta a disposición del público del original o copias de la obra mediante su
venta, alquiler, préstamo o cualquier otra forma.
 Comunicación pública: acto por el cual una pluralidad de personas pueda tener acceso a la obra
sin previa distribución de ejemplares a cada una de ellas.
 Transformación: acto de traducción, adaptación y cualquier otra modificación de una obra en su
forma de la que se derive una obra diferente. En el caso de las bases de datos, se considera
transformación su reordenación.

LA LEY TAMBIÉN RECONOCE OTROS DERECHOS DE CARÁCTER PATRIMONIAL A LOS AUTORES:

Derecho de remuneración por copia privada: la reproducción de una obra (divulgada en forma de
libros o publicaciones asimiladas, entre otras, excepto los programas de computadora) realizada

149
 exclusivamente para uso privado del copista, mediante aparatos o instrumentos técnicos no
tipográficos, originará una remuneración equitativa y única a favor de sus titulares de derechos de
estas creaciones. Esta reproducción no tiene que contar con la autorización previa de sus titulares
para su realización. La remuneración compensatoria por copia privada se determinará para cada
tipo de obra en función de los equipos, aparatos y materiales idóneos para realizar su reproducción.
Debe ser abonada obligatoriamente por los fabricantes e importadores de estos instrumentos, y
recaudada y repartida por las entidades de gestión. Las copias para uso privado son las que se
efectúan en el ámbito doméstico, sin fin lucrativo, ni uso colectivo ni se distribuyen mediante
precio.
Colecciones escogidas u obras completas: la cesión de los derechos de explotación sobre sus obras
no impedirá al autor publicarlas reunidas en colección escogida o completa.

REGISTRO:
¿Es obligatorio inscribir las obras en el registro de propiedad intelectual? No, los derechos del autor
nacen desde el momento de la creación de la obra. El registro es solo un medio de protección y de prueba
de los derechos.
¿Qué es el dominio público? Cuando los derechos de explotación se extinguen normalmente por el
transcurso de su plazo de duración, las obras pasan al dominio público y pueden utilizadas por cualquiera
que respete su autoría e integridad.

REQUISITOS PARA LA PROTECCIÓN:

o Acto de creación, que debe implicar un esfuerzo intelectual.
o Mínimo de originalidad.
o Expresión individual (única) integridad propia (sentido en sí misma)
o Carácter científico, artístico o literario.
o Reproducción por cualquier medio.
o No depende de su aceptación o no por el público o calidad intrínseca.
o No importa destino, modo de reproducción ni extensión.

DEL REGISTRO DE OBRAS:

ARTÍCULO 57: “En el Registro Nacional de Propiedad Intelectual deberá depositar el editor de las obras
comprendidas en el artículo 1°, tres ejemplares completos de toda obra publicada, dentro de los tres
meses siguientes a su aparición. Si la edición fuera de lujo o no excediera de cien ejemplares, bastará con
depositar un ejemplar.
El mismo término y condiciones regirán para las obras impresas en país extranjero, que tuvieren editor
en la República y se contará desde el primer día de ponerse en venta en territorio argentino.
Para las pinturas, arquitecturas, esculturas, etcétera, consistirá el depósito en un croquis o fotografía
del original, con las indicaciones suplementarias que permitan identificarlas.
Para las películas cinematográficas, el depósito consistirá en una relación del argumento, diálogos,
fotografías y escenarios de sus principales escenas. Para los programas de computación, consistirá el
depósito de los elementos y documentos que determine la reglamentación”.

ARTÍCULO 58: “El que se presente a inscribir una obra con los ejemplares o copias respectivas, será
munido de un recibo provisorio, con los datos, fecha y circunstancias que sirven para identificar la obra,
haciendo constar su inscripción”.

ARTÍCULO 59: “El Registro Nacional de la Propiedad Intelectual hará publicar diariamente en el Boletín
Oficial, la nómina de las obras presentadas a inscripción, además de las actuaciones que la Dirección

150
estime necesarias, con indicación de su título, autor, editor, clase a la que pertenece y demás datos que
las individualicen. Pasado un mes desde la publicación, sin haberse deducido oposición, el Registro las
inscribirá y otorgará a los autores el título de propiedad definitivo si éstos lo solicitaren”.

ARTÍCULO 60: “Si hubiese algún reclamo dentro del plazo del mes indicado, se levantará un acta de
exposición, de la que se dará traslado por cinco días al interesado, debiendo el Director del Registro
Nacional de la Propiedad Intelectual, resolver el caso dentro de los diez días subsiguientes.
De la resolución podrá apelarse al ministerio respectivo, dentro de otros diez días y la resolución
ministerial no será objeto de recurso alguno, salvo el derecho de quien se crea lesionado para iniciar el
juicio correspondiente”.

ARTÍCULO 61: “El depósito de toda obra publicada es obligatorio para el editor. Si éste no lo hiciere será
reprimido con una multa de diez veces el valor venal del ejemplar no depositado”

ARTÍCULO 62: “El depósito de las obras, hecho por el editor, garantiza totalmente los derechos de autor
sobre su obra y los del editor sobre su edición. Tratándose de obras no publicadas, el autor o sus
derechohabientes pueden depositar una copia del manuscrito con la firma certificada del depositante

ARTÍCULO 63: “La falta de inscripción trae como consecuencia la suspensión del derecho del autor hasta
el momento en que la efectúe, recuperándose dichos derechos en el acto mismo de la inscripción, por el
término y condiciones que corresponda, sin perjuicio de la validez de las reproducciones, ediciones,
ejecuciones y toda otra publicación hechas durante el tiempo en que la obra no estuvo inscripta.
No se admitirá el registro de una obra sin la mención de su "pie de imprenta". Se entiende por tal, la
fecha, lugar, edición y la mención del editor”.

ARTÍCULO 64: “Todas las reparticiones oficiales y las instituciones, asociaciones o personas que por
cualquier concepto reciban subsidios del Tesoro de la Nación, están obligados a entregar a la Biblioteca
del Congreso Nacional, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 57, el ejemplar correspondiente de las
publicaciones que efectúen, en la forma y dentro de los plazos determinados en dicho artículo. Las
reparticiones públicas están autorizadas a rechazar toda obra fraudulenta que se presente para su venta”.

DEL REGISTRO DE PROPIEDAD INTELECTUAL:

ARTICULO 65: “El Registro llevará los libros necesarios para que toda obra inscripta tenga su folio
correspondiente, donde constarán su descripción, título, nombre del autor y fecha de la presentación, y
demás circunstancias que a ella se refieran, como ser los contratos de que fuera objeto y las decisiones
de los tribunales sobre la misma”.

ARTÍCULO 66: “El Registro inscribirá todo contrato de edición, traducción, compraventa, cesión,
participación, y cualquier otro vinculado con el derecho de propiedad intelectual, siempre que se hayan
publicado las obras a que se refieren y no sea contrario a las disposiciones de esta Ley”.

ARTÍCULO 67: “El Registro percibirá por la inscripción de toda obra los derechos o aranceles que fijará el
Poder Ejecutivo mientras ellos no sean establecidos en la Ley respectiva”.

ARTÍCULO 68: “El Registro estará bajo la dirección de un abogado que deberá reunir las condiciones
requeridas por el artículo 70 de la Ley de organización de los tribunales y bajo la superintendencia del
Ministerio de Justicia e Instrucción Pública”.

151
 UNIDAD VII - DOMINIO INMOBILIARIO. EXTENSIÓN. LÍMITES. AFECTACIONES.
VIVIENDA.

1) EXTENSIÓN DEL DOMINIO INMOBILIARIO:

ARTÍCULO 233: “Frutos son los objetos que un bien produce, de modo renovable, y sin que se altere o
disminuya su sustancia.
- Frutos naturales son las producciones espontáneas de la naturaleza.
- Frutos industriales son los que se producen por la industria del hombre o la cultura de la tierra.
- Frutos civiles son las rentas que la cosa produce.
Las remuneraciones del trabajo se asimilan a los frutos civiles. Productos son los objetos no renovables
que separados o sacados de la cosa alteran o disminuyen su sustancia.
Los frutos naturales e industriales y los productos forman un todo con la cosa, si no son separados”.

Esta disposición implica que el régimen de propiedad de los frutos y productos es el de la cosa principal,
mientras no sean separados de ella. Pero la propiedad también subsiste luego de la separación y hasta
tanto resulte objeto de un negocio jurídico. La percepción de los frutos hace adquirir la propiedad de ellos.
Si se enajena una cosa que tiene frutos pendientes de percepción, pertenecen al adquirente como
derivación de estos principios; pero si al momento del contrato ya habían sido percibidos, corresponde su
propiedad al tradens.

ARTÍCULO 1945: “El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella o son sus
accesorios.
El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su
aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales. Todas las construcciones,
siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto respecto
de los derechos de propiedad horizontal y superficie.
Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se
prueba lo contrario”.

El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella; también comprende los
accesorios que estén en ella unidos artificial o naturalmente (por ejemplo: un edificio o un árbol,
respectivamente).
Con respecto a los frutos y productos; los frutos civiles, (como un alquiler) también le pertenecen al
propietario de la cosa, ya que mientras no se pruebe lo contrario, el derecho a percibir los frutos le
corresponden a él.
El dominio de las cosas inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su
aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales.
 El espacio aéreo tiene límites legales (ejemplo: en leyes sobre edificación o el Código Aeronáutico:
no puedo edificar un edificio sobre mi casa de un piso).
 Y con relación al subsuelo también hay límites: los tesoros solo pertenecen al dueño del fundo si el
los descubre; y en cuanto a las minas, solo los minerales de terceros categoría le pertenecen al
fundo (canteras arenas). Además están los bienes del dominio público, que son los restantes (oro,
plata) y aguas subterráneas, ruinas y yacimientos de interés científico.
Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño,
excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie.

152
 Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se
prueba lo contrario. Esta es una presunción iuris tantum ya que se presumen hechas por el dueño y
pertenecen a él si no se probare que pertenecen a otro.
Refiere a la extensión de la propiedad del suelo y de los objetos comprendidos. Se relaciona con las
disposiciones emergentes de los artículos 2518, 2519, 2520 del Código sustituido. Se advierten algunas
diferencias:
 Se aclara que no hay accesión moral (cosas puestas intencionalmente por el propietario como
accesorios para el servicio y explotación de un fundo, sin estar adheridas físicamente, Ejemplo:
peces de un estanque o instrumentos de labranza);
 Las obras, siembras o plantaciones "son" del dueño, cuando antes, se presumía, que lo eran;
 Se hace la salvedad de los derechos de propiedad horizontal y de superficie, vedados por el
Código de Vélez;
 Se advierte que hay límites a la proyección sobre el espacio aéreo en la medida en que su
aprovechamiento sea posible;
 No se menciona a los tesoros y a las minas.

La primera parte del artículo 1945 se refiere en forma genérica al dominio de las cosas (muebles e
inmuebles) incorporando el principio de accesoriedad en virtud del cual todo aquello que se encuentra
materialmente adherido a la cosa forman un todo aun cuando pueda ser separado. Cuando decimos que
forman un todo nos referimos al aspecto funcional y económico.
El segundo párrafo del artículo 1945 expresa: "El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo
y al espacio aéreo, en la media en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas
especiales".
Del texto de la norma surge que salvo que se hubiere constituido el derecho real de superficie o bien
que se trate de algunos de los supuestos regulados por normas especiales (régimen de tesoros, aguas,
minas, etc.) el dominio de una cosa inmueble se extiende al suelo, al subsuelo, al espacio aéreo y a todo
aquello que se encuentra adherido naturalmente o artificialmente al suelo (construcciones, plantaciones,
etc.).
El derecho que tiene el titular del dominio en cuanto a su extensión si bien es amplio, existen una serie
de limitaciones que provienen del derecho público que restringen sus facultades, así por ejemplo, los
titulares de inmuebles cercanos a aeropuertos no pueden construir hasta determinada altura, no pueden
colocar antenas o plantar árboles que desarrollen gran porte, ello a fin de evitar que se ponga en riesgo
el tráfico aéreo y las maniobras de despegue y aterrizaje de aeronaves, tal como surge de las disposiciones
emergentes del Código Aeronáutico.
Los Códigos de Edificación contienen normas que restringen las facultades de los propietarios, puesto
que establecen (según la zonificación) hasta qué altura se puede construir, características de las fachadas,
facultades de inspección etc.

AGUAS DE LOS PARTICULARES:

ARTÍCULO 239: Aguas de los particulares. “Las aguas que surgen en los terrenos de los particulares
pertenecen a sus dueños, quienes pueden usar libremente de ellas, siempre que no formen cauce natural.
Las aguas de los particulares quedan sujetas al control y a las restricciones que en interés público
establezca la autoridad de aplicación. Nadie puede usar de aguas privadas en perjuicio de terceros ni en
mayor medida de su derecho.
Pertenecen al dominio público si constituyen cursos de agua por cauces naturales. Los particulares no
deben alterar esos cursos de agua. El uso por cualquier título de aguas públicas, u obras construidas para
utilidad o comodidad común, no les hace perder el carácter de bienes públicos del Estado, inalienables e
imprescriptibles
El hecho de correr los cursos de agua por los terrenos inferiores no da a los dueños de éstos derecho
alguno”

153
 Se distingue la que pertenece al dominio de los particulares y al dominio público del Estado.
El agua es una cosa. Se entiende que el agua presentada por la naturaleza en los ríos, arroyos, lagunas,
lagos, etc. es una cosa inmueble por naturaleza. Si, en cambio, corre por acueductos, cañerías, o está en
piletas, es un inmueble por accesión.
Y si es separada de la fuente o el rio, o cuando esté en un receptáculo, es una cosa mueble.
Es por esto que la norma atribuye la propiedad de las aguas que surgen de los terrenos de los
particulares a los propietarios de tales inmuebles
Están sujetas al control y restricciones que en interés público establezca la autoridad de aplicación.
Nadie puede usar aguas privadas en perjuicio de terceros ni en mayor medida de su derecho.
Los particulares no deben alterar esos cursos de agua. El uso por cualquier título de aguas públicas, u
obras construidas para utilidad común, no les hace perder el carácter de bienes públicos del estado,
inalienables e imprescriptibles.

El artículo 239 regula el régimen de las aguas que "surgen" en los terrenos de los particulares, es decir
las que aparecen o nacen en su superficie. En tanto no formen un curso natural, sus dueños pueden usar
libremente de ellas. No obstante, están sujetas al control y las restricciones que en interés público
establezca la autoridad de aplicación, lo que encuentra explicación en la enorme importancia que tiene el
agua dulce.
Esta importancia extraordinaria del agua justifica el celo del Estado en su regulación, puesto de
manifiesto en el presente artículo del Código. También explica la pertenencia al dominio público de las
aguas que constituyen cursos por cauces naturales, determinándose además que los particulares no
pueden alterarlos y que su uso por cualquier título no les hace perder el carácter de bienes del dominio
público, con sus caracteres de inenajenabilidad, inalienabilidad e imprescriptibilidad.
Finalmente dice este artículo que "el hecho de correr los cursos de agua por los terrenos inferiores no
da a los dueños de este derecho alguno", lo que debe entenderse en el sentido que no brinda a los
propietarios un derecho mayor que el de cualquier otro ciudadano, pues obviamente no podría ponerse
al propietario del terreno por donde corre el curso de agua en peor condición que a cualquier otra
persona.

BIENES DE DOMINIO PRIVADO DEL ESTADO / TESOROS / MINERALES:

ARTICULO 236: Bienes del dominio privado del Estado. “Pertenecen al Estado nacional, provincial o
municipal, sin perjuicio de lo dispuesto en leyes especiales:
a. Los inmuebles que carecen de dueño;
b. Las minas de oro, plata, cobre, piedras preciosas, sustancias fósiles y toda otra de interés similar,
según lo normado por el Código de Minería; (La mina es un inmueble distinto de aquel en el que se
encuentra. Cuando sean de primera y segunda categoría, le pertenecen al Estado Provincial o
Nacional, según donde se encuentren. Pero los de tercera y cuarta categoría le corresponden al
dominio del propietario del terreno)
c. Los lagos no navegables que carecen de dueño;
d. Las cosas muebles de dueño desconocido que no sean abandonadas, excepto los tesoros; (Para ser
de dominio privado del Estado deben reunir los requisitos que claramente señala la norma: A) No
tener dueño conocido; B) No haber sido abandonadas por su dueño anterior. Cuando pertenezcan
al dominio privado del Estado, su dominio no podrá ser adquirido por apropiación, ya que se
entienden incluidas en su encabezamiento, al proclamar que “el dominio de las cosas muebles no
registrables sin dueño, se adquieren por apropiación”. Claramente estas cosas tienen un dueño que
es el Estado
e. Los bienes adquiridos por el Estado nacional, provincial o municipal por cualquier título”. Debe
tratarse de bienes que no estén destinados al uso de los habitantes de la República Argentina y que
no reconozcan afectación a un fin de utilidad o comunidad común. Por este motivo es que son

154
 enajenables, embargables y prescriptibles, pudiendo ser objeto de relaciones de poder, por lo que
puede ser objeto de una prescripción adquisitiva. Pueden celebrarse toda clase de actos jurídicos
sobre ellos, en tanto no exista prohibición expresa de las normas, y pueden ser objeto de derecho
real, con los mismos límites que se les imponen a los particulares.

ARTÍCULO 237: “Los bienes públicos del Estado son inenajenables, inembargables e imprescriptibles. Las
personas tienen su uso y goce, sujeto a las disposiciones generales y locales.
La Constitución Nacional, la legislación federal y el derecho público local determinan el carácter
nacional, provincial o municipal de los bienes enumerados en los dos artículos 235 y 236”.

Son bienes cuyo titular del dominio es el Estado, pero NO se encuentran alcanzados por los caracteres
propios del dominio público. (Por ejemplo, las llamadas “tierras fiscales”). Sobre estos bienes el Estado
tiene un derecho real de dominio, y en relación a ellos actuar del mismo modo que lo hace una particular
Su régimen, es similar a la propiedad privada pero su enajenación la regula el Derecho Administrativo.
Debe agregarse, aunque este artículo no lo dice, que están librados al uso público general, como regla.
Ello no quita que el Estado pueda disponer que deba pagarse un canon a esos efectos
Se trata de bienes que se encuentran dentro del comercio, pueden ser objeto de derechos reales y de
relaciones de poder. Son enajenables, embargable y prescriptibles.

2) LÍMITES DEL DOMINIO:

El Código Civil y Comercial trata lo concerniente a los límites al dominio en el capítulo cuarto, a partir
del art. 1970. Se trata de normas que tienden a fijar los límites dentro de los cuales deben ejercerse las
facultades del titular del dominio a fin de que la institución cumpla sus fines individuales, económicos y
sociales. En un "Estado de Derecho" es inconcebible un derecho "absoluto", falto de toda limitación.
Nuestra Constitución establece que todos los derechos, aun aquellos que el iusnaturalismo ha señalado
como ínsitos en la propia naturaleza humana, están condicionados a las leyes que reglamenten su ejercicio
(art. 14). En opinión de Bielsa, el Código Civil impone tales restricciones en razón de un principio de
"igualdad" y "reciprocidad" en el goce del derecho de propiedad por parte de los propietarios vecinos,
para que éstos se conduzcan como "buenos vecinos" y se establezca entre ellos una "entente cordial".

DIFERENCIAS CON LAS SERVIDUMBRES LEGALES Y LA EXPROPIACIÓN

Son inconfundibles las restricciones administrativas o públicas y las otras dos clases de limitaciones
públicas: las servidumbres y la expropiación.
 Servidumbres y expropiación: Sujetan al propietario a un sacrificio particular del que resulta un
aumento también particular del interés público.
 Restricciones públicas o administrativas: la carga impuesta al particular es general, en razón de
un común interés público; las restricciones públicas o privadas, son "debilitaciones inherentes a
la propiedad impuesta de una manera general".

En la nota al artículo 2506 del Código sustituido, Vélez expresa que "según dijeron los sabios antiguos,
aunque el hombre tenga poder de hacer en lo suyo lo que quisiese, débelo hacer de manera que no haga
daño ni atropelle a otro".
Resulta importante también lo dicho por Demolombe, "Cuando establecemos que el dominio es
exclusivo (y absoluto), es con la reserva que no existe con este carácter, sino en los límites y bajo las
condiciones determinadas por la ley, por una consideración esencial a la sociedad: el predominio, para el
mayor bien de todos y de cada uno, del interés general y colectivo, sobre el interés individual".
(…) “Los límites impuestos al dominio en este capítulo (cuarto) en materia de relaciones de vecindad,
rigen en subsidio de las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción”.

155
 La segunda parte del artículo implica que para resolver conflictos de límites o restricciones al dominio
debe estarse a la normativa vigente de carácter administrativo local que rige las relaciones de vecindad y
sólo subsidiariamente se pueden aplicar las normas que emanan del Código Civil.

CONCEPTO Y CLASIFICACIÓN
El derecho real de dominio es aquel que confiere el mayor número de facultades respecto de una cosa,
no obstante, estas facultades han encontrado sus limitaciones, las que tienen su fundamento en el interés
público, las cuales quedan bajo la órbita del derecho administrativo y en interés de las relaciones de
vecindad, que son las que nos competen.
El dominio no es absoluto y es el que más facultades confieren sobre la cosa a su titular, pero no quiere
decir que sean ilimitadas, ya que el derecho impera dentro de una sociedad y en ella toda facultad debe
ser limitada para acomodar la vida en relación.
Son las normas legales (nunca convencionales) que regulan al derecho real de dominio,
compatibilizando los derechos y obligaciones que por igual gozan los hombres en sus relaciones de
vecindad (en interés predominantemente privado), o en miras de un interés público, para armonizar el
derecho privado o individual con el interés general y colectivo.
Las clasificaciones de los limites es la que los distingue entre los que se fundamentan en
consideraciones de interés público y aquellos impuestos razones de vecindad.

ARTÍCULO 2611 DEL CÓDIGO CIVIL ARGENTINO Y SU NOTA:

ARTÍCULO 2.611: “Las restricciones impuestas al dominio privado sólo en el interés público, son regidas
por el derecho administrativo”.

NOTA: ARTÍCULO 2611. Las restricciones impuestas al dominio por solo el interés público, por
la salubridad o seguridad del pueblo, o en consideración a la religión, aunque se ven en casi
todos los códigos, son extrañas al Derecho civil. La ley de Partida, por ejemplo, prohíbe que
ningún edificio se arrime a las iglesias "porque", dice, "la iglesia es casa santa de Dios". La ley
romana prohíbe edificar cerca del palacio de los príncipes por una razón muy singular: "Nam
imperio magna ab universis secreta debentur". Las leyes u ordenanzas sobre la alineación de
los edificios, establecimientos de fábricas, bosques propios para la marina, cultivo de tabaco
por el estanco de ese ramo de comercio, etc., no crean relaciones de derecho entre los
particulares, y no pueden por lo tanto, entrar en un Código Civil.
Las restricciones al dominio privado en mira de salvar otros derechos de las propiedades
contiguas, son principalmente el único objeto de este título. Y si agregamos disposiciones sobre
la libre transmisión de los bienes, es en el interés de esos mismos bienes.
En casi todos los códigos y libros de derecho, esas restricciones se cuentan en el número de las
servidumbres, lo que es equivocar los antecedentes indispensables y todas las condiciones de
las servidumbres. Las restricciones y límites que en este título imponemos al dominio, son
recíprocamente impuestos a los propietarios vecinos por su interés respectivo, y no suponen
una heredad dominante, ni una heredad sirviente. Estas disposiciones no tienen en realidad
otro objeto que el de determinar los límites en los cuales debe restringirse el ejercicio normal
del derecho de propiedad, o de conciliar los intereses opuestos de los propietarios vecinos.
En diversos Códigos (francés) muchas de las disposiciones relativas al límite del dominio se
comprenden en las servidumbres legales. Vélez Sarsfield, apartándose con total acierto de esa tradición,
trato de mostrar las diferencias que existen entre una y otra categoría. Las diferencias:
 Los límites son impuestos recíprocamente a los propietarios por su interés respectivo y no
suponen una heredad dominante ni una heredad sirviente.

156
 Por el contrario, las servidumbres suponen una heredad sirviente, sobre la que está establecida la
carga, y una heredad dominante que se beneficia con ella: no hay beneficio reciproco.
 Los límites configuran el estatuto normal del dominio: tienen como finalidad determinar los
límites dentro de los cuales debe moverse el ejercicio normal del derecho de propiedad.
Justamente, porque los límites son normales, no implican sacrificio patrimonial para el
propietario, sacrificio que si hay en servidumbres.
Las servidumbres son excepcionales: todo dominio está sujeto a restricciones, pero no todo dominio
reconoce servidumbres, el dominio se presume exclusivo y perfecto.
 La fuente de los límites es la ley. Las servidumbres se originan en la ley o la voluntad de las partes.
 Las servidumbres reales consisten siempre en imponer al propietario del fundo sirviente la
obligación de abstenerse de actos contrarios al derecho del propietario del fundo dominante o de
permitir a este último el ejercicio de ciertos derechos sobre su propio fundo, pero jamás le
imponen obligaciones de hacer; los límites al dominio, al contrario pueden a veces crear
obligaciones de hacer a cargo del propietario del respectivo fundo.
 Las servidumbres, que como sabemos recaen sobre inmuebles, deben ser inscriptas en el RPI a
los fines de su publicidad y oponibilidad a terceros. Las restricciones no se inscriben.

LÍMITES EN INTERÉS PÚBLICO Y LIMITES EN INTERES PRIVADO: (NORMAS ADMINISTRATIVAS

ARTÍCULOS 240/ 2411 Y CIVILES)

❖ LIMITES EN INTERES PUBLICO: (ARTÍCULO 240) Límites al ejercicio de los derechos individuales
sobre los bienes. El ejercicio de los derechos individuales sobre los bienes mencionados, es decir
tanto los individuales como los de incidencia colectiva, debe ser compatible con los derechos de
incidencia colectiva. Debe de ser conforme con las normas del derecho administrativo, tanto
nacional como local, dictadas en interés público; y no puede afectar el funcionamiento y la
sustentabilidad de los ecosistemas de la flora, la fauna, la biodiversidad, el agua, los valores
culturales, el paisaje, entre otros, según los criterios previstos en leyes especiales.
Jurisdicción: (ARTÍCULO 241) “Cualquiera sea la jurisdicción en que se ejerzan los derechos, debe
respetarse la normativa sobre presupuestos mínimos que resulte aplicable”.
Principio de no Indemnización → ARTICULO 1971.-Daño no indemnizable: “Los deberes impuestos por
los límites al dominio no generan indemnización de daños, a menos que por la actividad del hombre se
agrave el perjuicio”.

Las causas son la salubridad, religión, seguridad del pueblo, moralidad, higiene, tranquilidad; en particular
es colocado frente a la administración (no otro particular) y no puede desmembrarse su dominio ni
establecerse indemnización alguna (ejemplo: no hacer ruidos molestos, a qué hora sacar la basura, o hasta
que altura se puede edificar.) Según este artículo estas restricciones se rigen por el derecho administrativo.
Salvo que se grave el perjuicio por la actividad del hombre, los deberes que surgen por relaciones de
vecindad no generan indemnización por daños.
Para los límites al dominio en razón del interés público, el Código Civil y Comercial aclara que las normas
que regulan cuestiones de vecindad también son supletorios de las normas administrativas. El derecho
administrativo es local y puede variar en cada provincia.

157
 Estos límites no gozan de reciprocidad y no es necesario que concurran dos inmuebles. Entre ellas vemos:
 Reservadas al derecho administrativo: la administración pública regula lo relativo al urbanismo y
edificación, con códigos de planeamiento, de edificación de uso, ocupación o subdivisión. Son
limitaciones generales, tienden a proteger al público, actuales, constantes, no se extinguen por el no
uso, y no generan derecho a indemnización.
 Cláusulas de inenajenabilidad: prohibidas para los actos a título oneroso (salvo fideicomiso) y se
permiten en los actos a título gratuito. Deben referirse a persona o personas determinadas
 Camino de Sirga (art 1974 CCyC): franja de terreno que el dueño de un inmueble debe dejar libre cuando
limita con un cauce de agua. Se busca no menoscabar así el transporte por agua (realizar construcciones,
deteriorar el terreno, etc. que obstaculice el tránsito libre de personas y animales
 Restricciones del Código Aeronáutico: Por ejemplo, oponerse al paso de una aeronave. Tiene derecho a
indemnización si es perjudicado.

❖ LÍMITES EN INTERÉS PRIVADO:

En cuanto a los límites impuestos por interés privado (por razones de vecindad), decimos que los
titulares de derechos reales (también poseedores y tenedores) deben usar el inmueble de manera regular,
respetando la utilización ajena y esperando que se respete la propia. Se trata más de un problema entre
“vecinos” que entre titulares de derechos reales. Se busca el más racional y económico disfrute de todos.
Las reglas de buena vecindad impiden extender una inmisión desde un inmueble hacia otros; en
cambio, no prohíben privarlo de ciertas ventajas, como si un inmueble recibe luz y el vecino eleva su
propiedad quitándosela, en tanto no haya animus nocendi.

SUBSIDIARIDAD:
ARTÍCULO 1970: Normas administrativas. “Las limitaciones impuestas al dominio privado en el interés
público están regidas por el derecho administrativo. El aprovechamiento y uso del dominio sobre
inmuebles debe ejercerse de conformidad con las normas administrativas en cada jurisdicción. Los límites
impuestos al dominio en este capítulo (cuarto) en materia de relaciones de vecindad, rigen en subsidio de
las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción”.

Cuestiones vinculadas a las restricciones administrativas son de jurisdicción administrativa. La Corte

Suprema de Justicia de la Nación dijo al respecto lo siguiente: “los perjuicios causados por la
administración en la ejecución de trabajos a la propiedad particular, sin que haya incorporación al dominio
público de ninguna parte de ella, son restricciones impuestas al dominio privado sólo en interés público y
son regidas por el derecho administrativo, debiendo, por lo tanto, las acciones de indemnización a que
ellas puedan dar lugar, deducirse ante la autoridad administrativa que con sus hechos o de sus agentes
los haya causado o pretenda causarlo.
En efecto, la autoridad administrativa al hacer efectiva la restricción, determinada por un interés
público, realiza un acto de poder público y no pueden los particulares interponer recursos de carácter
judicial con el objeto de impedir que se ejecute esa decisión administrativa. Las disposiciones de la
autoridad en materia de restricciones administrativas, son de inmediato ejecutables ('operativas'). Ahora
bien, en la hipótesis de producirse daños o perjuicios con la restricción, en principio no procede la
indemnización jurídicamente, por cuanto como ya se ha dicho, aquélla no es sino condición legal”.
Las limitaciones al derecho de propiedad pueden fundarse en motivos de interés público o privado. El
concepto de 'limitaciones' es genérico, y comprende a las 'restricciones', a las 'servidumbres' y a la
'expropiación'.

158
 En cuanto a su naturaleza jurídica es conveniente advertir: que tanto las restricciones civiles como las
administrativas, deben ser consideradas como condiciones normales del ejercicio del derecho de
propiedad, pero existe entre éstas una diferencia fundamental.

➢ EN LAS RESTRICCIONES ADMINISTRATIVAS (Públicas):

- El particular o propietario está situado frente a la administración pública;
- El beneficiario es la comunidad (indeterminado) representada por la administración pública
(miran interés público);
- Las restricciones públicas imponen obligaciones de 'no hacer' o de 'dejar hacer';
- Son ilimitadas en número y clase;

➢ EN LAS RESTRICCIONES CIVILES (Privadas):

- El particular o propietario está situado frente a otros particulares o propietarios;
- El beneficiario es el particular o particulares (siempre determinado);
- Consisten en no facere in alieno (No hacer en lo ajeno).

DAÑO NO INDEMNIZABLE:
ARTÍCULO 1971: Daño no indemnizable. “Los deberes impuestos por los límites al dominio no generan
indemnización de daños, a menos que por la actividad del hombre se agrave el perjuicio”.

El artículo hace referencia al hecho de que el titular del derecho real de dominio puede realizar obras,
trabajos, instalaciones, y todo aquello que crea conveniente en su inmueble, siendo las molestias algo que
en principio deben soportar los titulares de inmuebles vecinos por cuestiones de interés general; lo que
no resulta indemnizable como un daño perjuicio. Por supuesto que no se refiere a casos de ejercicio
abusivo o irregular del derecho.
Tiene por finalidad evitar los conflictos en las relaciones de vecindad propias del derecho privado,
resulta aplicable también a las disposiciones normativas que emergen del derecho administrativo,
estableciendo restricciones en aras del bien social común, no generan indemnización de daños, a menos
que por la actividad del hombre se agrave el perjuicio.

3) RELACIONES DE VECINDAD:

ARTÍCULO 1970: Normas administrativas. “Las limitaciones impuestas al dominio privado en el interés
público están regidas por el derecho administrativo. El aprovechamiento y uso del dominio sobre
inmuebles debe ejercerse de conformidad con las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
Los límites impuestos al dominio en este Capítulo en materia de relaciones de vecindad, rigen en
subsidio de las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción”

En razón de vecindad, aunque también promediaran razones de interés público, aparece

comprometido fundamentalmente el interés recíproco de los vecinos
Ejemplos: las consecuencias de las obras, los trabajos, instalaciones, los ruidos, el humo, olores, etc.,
perjudiciales; la autorización para cortar ramas y raíces de árboles y arbustos vecinos si ocasionan
perjuicio, el deber de respetar las luces y vistas y no ejecutar obras para desviar el cauce natural del agua
que viene naturalmente de los fundos superiores.

NATURALEZA JURÍDICA:
Será siempre una condición normal del ejercicio del derecho de propiedad, donde el particular está
siempre situado frente a otros particulares o propietarios; el beneficiario es siempre el particular o
particulares (siempre determinado); consisten en un no hacer en lo ajeno.

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DIFERENCIAS CON EL DERECHO REAL DE SERVIDUMBRE Y LAS LIMITACIONES Y RESTRICCIONES EN
INTERÉS PÚBLICO:

Los límites son impuestos recíprocamente a los propietarios vecinos por su interés respectivo, y no
suponen una heredad sirviente. Para que se pueda hablar de servidumbres prediales se requieren dos
fundos, soportando la carga solo el fundo sirviente, pero no el dominante. En materia de limitaciones, la
posición recíproca de los dos inmuebles es jurídicamente idéntica
En las servidumbres no hay obligaciones de hacer como carga al titular del inmueble sirviente, lo que
sí existe en las limitaciones.
Los límites son comunes a todos los inmuebles, lo que no sucede con las servidumbres, que pueden o
no existir. Los límites no dan lugar a indemnizaciones, las servidumbres pueden llegar a generarlo.

CASUISMO DEL CÓDIGO: ANÁLISIS ESPECIAL DE LAS INMISIONES INMATERIALES / SUPUESTOS

INCLUIDOS / RESOLUCIÓN DEL JUEZ

ARTÍCULO 1973: Inmisiones. “Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos,
vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder
la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización
administrativa para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molestia o
su cesación y la indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe ponderar
especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y
las exigencias de la producción”

Las llamadas inmisiones inmateriales son propagaciones de factores que perturban (ruido, humo, olor,
etc.), y su causa está en la obra del hombre, en lo que aquí interesa, un vecino (no implica que estén
efectivamente uno al lado del otro). Tienen como fin la convivencia pacífica y la prioridad de las relaciones
de vecindad, cuidado del medio ambiente
Una regla importante de buena vecindad es que hay que tolerar lo que hace el otro (ciertas molestias),
pero también esto tiene un límite, que es la "normal tolerancia". Esto surge del artículo 1973, inspirado
en el Código Civil italiano. Nadie tiene porqué soportar aquello que excede la normal tolerancia, lo que es
insoportable, irrazonable, etc. El criterio de medición debe ser objetivo, ya que lo contrario generaría un
caos; la tolerancia debe ser la normal en un determinado momento y lugar determinado, y debe ser
sentida como tal por la conciencia social
La normal tolerancia configura una fórmula abstracta, porque en definitiva es el juez quien determina
si en cada caso concreto se ha sobrepasado el tope. Determinar si ruidos y olores superan el umbral
mínimo de una incomodidad moderada implica una cuestión de hecho librada a la apreciación judicial en
cada caso concreto

Para que el juez pueda determinar cuándo se excede la normal tolerancia, se deberá tener en cuenta:
(resulta indispensable el criterio orientador del magistrado que actúe, como tercero imparcial y de
acuerdo a los principios de la sana crítica):
 Caso concreto.
 El uso regular de la propiedad, lo cual refiere a que el derecho real de dominio tiene que ser
ejercido en forma no abusiva, (teoría del abuso del derecho)
 Prioridad en el uso: si hay una empresa industrial que está en una zona alejada con fincas vecinas
pero instalada hace años y que los demás soportan ruidos u olores; si viene un nuevo vecino no
acostumbrado a esas circunstancias tiene que soportarlo porque la empresa tiene prioridad de
uso.

160
  El interés general: ¿Qué pasa si se busca dar prioridad a un inmueble en donde encontramos
una vivienda, frente a una fábrica que brinda trabajo a 150 personas?
 Exigencias de la producción resumidas en el beneficio que representa la actividad generadora
de la molestia para la comunidad
 Tener en cuenta que el pedido prosperará incluso aunque mediare autorización administrativa.
El artículo 1973 resulta de aplicación a las denominadas inmisiones inmateriales, mas no a las
denominadas influencias ni a las inmisiones materiales; por tanto, las hipótesis no contempladas por dicho
precepto, que es meramente enunciativo, están regidas por los principios relativos a los actos ilícito

Las inmisiones inmateriales son propagaciones de factores que perturban causadas por la obra del
hombre. No se refiere a una invasión directa o corpórea del fundo ajeno la que constituirá turbación o
despojo posesorio, sino a la emanación y envío de distintas sustancias o energías que, generadas en el
inmueble propio, penetran en el del vecino, a pesar de que en ciertos casos la molestia es producida por
el ingreso de objetos materiales desde el punto de vista físico, como ser el polvo, chispas, hollín o vapor.
Siempre existe una base de propagación en el fundo propio.

REPARACIONES QUE PUEDE ESTABLECER EL JUEZ:

o La supresión o remoción de la causa que genera la molesta;
o Cesación de la causa, lo que debemos entender que implicaría una reducción de las mismas a un
nivel por debajo de la normal tolerancia, y en caso de no ser posible, pues si la cesación de la
actividad. A este fin el juez habrá de sopesar distintos factores no excluyentes ni entre sí ni
respecto de otros: el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso (es decir
que hallándose ya instalada una actividad ruidosa en un inmueble, adquiero el lindero), el interés
general y las necesidad de la producción
o Y si correspondiere, condenar a la indemnización de los daños causados.
En principio debe entenderse que la indemnización procede solamente cuando la suspensión debiera
ocasionar la cesación de una actividad útil o beneficiosa para el interés general; aunque si además de la
molestia existen daños que han sido verificados en juicio, se puede fijar una indemnización por estos
perjuicios. Sin embargo, fuera de este supuesto, el juez tiene amplias facultades para disponer la cesación
de las molestas, la indemnización de los daños materias y del daño extra patrimonial o ambas medidas a
la vez.

PREGUNTAS DE EXAMEN: ¿Qué papel juega la autorización administrativa respecto de las inmisiones
materiales? No tienen importancia no se pueden escudar.
¿Cómo resuelve el juez? Además de una pericia ¿Puede aplicar otros criterios? Si, los del artículo.
¿Se puede pedir además del cese de lo que causa inmisión un reparo al daño moral? Si. El material hace
referencia al patrimonio y moral a lo extrapatrimonial, que no hace falta psicólogo o medicamento, sino
que lo debe sentir la persona: ejemplo, En un barrio colocan una antena que causa muerte de pájaros y
las personas no sienten las mismas ganas de vivir ahí y se preocupan por las imágenes que ven.

➢ FALLO POR DAÑOS Y PERJUCIOS EN VILLLA DEVOTO: Ocurrieron daños de un árbol de especie
eucalipto situado en el fundo del vecino demandado, cuyas ramas y raíces invaden su feudo y han
provocado daños en una construcción que se apoya en la medianera que separa ambos predios.
La actora quiere la remoción del árbol que ocasiona daños y se encuentra fuera del límite del 2628
del código civil y la reparación de daños.
Ingenieros y peritos indican que el árbol presiona el muro y provoca raspaduras. El juez resolvió a favor
de la demandante, en la remoción del daño e indemnización porque no se puede plantar árboles a menos
de tres metros de la medianera. El código nuevo da un poco más de libertad.

161
 ➢ FALLO POR RUIDOS MOLESTOS: Una persona demanda contra una empresa debido a que con el
trabajo causan ruidos molestos porque afectaba la paz y tranquilidad de una persona de 86 años
que debían sedarla. El juez que voto en disidencia dijo que el análisis era subjetivo debido a la
edad de la mujer porque a otras personas quizá no les afectaba.

➢ FALLO POR RUIDOS DE GENERADORES EN CLINICA DE MENDOZA: Vecinos de clínica mitre

demandaban por ruidos de generadores que mantenían los servicios para la vida de las personas.
La clínica tenía prioridad de uso y no solo salva vidas sino también daba trabajo a mucha gente y
estaba disponible para la sociedad, por ende, se les rechazó la demanda en primera y segunda
instancia. Deberían mudarse sino les gusta el ruido.

DAÑOS / RESPONSABILIDAD / FACTOR DE ATRIBUCIÓN / ACCIONES:

ARTICULO 1757: Hecho de las cosas y actividades riesgosas. “Toda persona responde por el daño causado
por el riesgo o vicio de las cosas, o de las actividades que sean riesgosas o peligrosas por su naturaleza,
por los medios empleados o por las circunstancias de su realización.
La responsabilidad es objetiva. No son eximentes la autorización administrativa para el uso de la cosa
o la realización de la actividad, ni el cumplimiento de las técnicas de prevención”.

ARTICULO 2242: Acción de mantener la tenencia o la posesión. “Corresponde la acción de mantener la

tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque
sea vicioso, contra quien lo turba en todo o en parte del objeto.
Esta acción comprende la turbación producida por la amenaza fundada de sufrir un desapoderamiento
y los actos que anuncian la inminente realización de una obra.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar el cese de la turbación y adoptar las medidas
pertinentes para impedir que vuelva a producirse; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto
se refiere a la posesión o a la tenencia”.

ARTICULO 2262: Legitimación pasiva. “La acción negatoria compete contra cualquiera que impida el
derecho de poseer de otro, aunque sea el dueño del inmueble, arrogándose sobre él alguna servidumbre
indebida. Puede también tener por objeto reducir a sus límites verdaderos el ejercicio de un derecho real”.

ARTICULO 2265: Prueba. “Al actor le basta probar su derecho de poseer el inmueble dominante y su
servidumbre activa si se impide una servidumbre; y su derecho de poseer el inmueble si se impide el
ejercicio de otros derechos inherentes a la posesión; si es acreedor hipotecario y demanda frente a la
inacción del titular, tiene la carga de probar su derecho de hipoteca”.

La responsabilidad es objetiva e independiente de toda idea de culpa, siendo suficiente la existencia

del daño y la relación de causalidad entre la actividad y el perjuicio. Los daños pasibles de indemnización
son el daño material que se hubiera causado (por ejemplo, grieta en la pared, deterioro de revoque y
pintura) así como la disminución del valor locativo o venal de bien afectado. Si las inmisiones hubieran
producido daños en la salud física o psíquica de los afectados, ellos deben ser resarcidos. Además del
daño moral.
Se hallan legitimados para promover el reclamo no solo los titulares de dominio sino también los que
lo fueren de otros derechos reales, y en general los poseedores y tenedores, ya que el articulo 1932
determina que estos tienen derecho a exigir respeto de los límites del Código.
En materia de acciones reales, apoya este criterio amplio el artículo 2248 que otorga legitimación al
acreedor hipotecario.
Podrán formularlo a través de las pertinentes acciones que defienden la posesión y la tenencia, y en
su caso, de la acción real confesoria.

162
CAMINO DE SIRGA:

ARTÍCULO 1974: Camino de sirga. “El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las orillas de los
cauces o sus riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre una franja de terreno de quince
metros de ancho en toda la extensión del curso, en la que no puede hacer ningún acto que menoscabe
aquella actividad. Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los efectos de los actos violatorios de
este artículo.”

Dentro de los límites se incluye este artículo, por el cual lo propietarios limítrofes con los cauces que
sirven al transporte por agua está obligados a dejar, sin indemnización alguna, una franja calle o camino
publico de terreno de 15 metros hasta la orilla del río u otras aguas que corran por cauce natural. La
restricción para los dueños ribereños consiste en no poder utilizar ese espacio para ningún acto que
menoscabe el transporte por agua, como hacer construcciones, ni deteriorar el terreno, ni realizar en él
ninguna otra actividad (por ejemplo: sembrados o plantaciones), que puedan obstaculizar el libre tránsito
de personas o animales que se necesiten para ayudar a pasar por ahí a la embarcaciones, a los efectos de
la comunicación por agua. Afecta a todo curso de agua que formen cauce natural y puedan servir al
“transporte por agua”

La limitación abarca a los propietarios limítrofes y los que no sean limítrofes pero que sean dueños de
un inmueble dentro de la franja de 15 metros. Los 15 metros se cuentan, en el caso de los ríos, desde la
terminación de la ribera interna; y en el caso de los canales, desde la línea exterior de las obras de
mampostería. Las aguas son parte del dominio público del Estado, lo que hace que quienes no sean
dueños de inmuebles colindantes también pueden tener acceso a sus beneficios
Su finalidad es asegurar las necesidades de navegación, flotación y pesca
La legitimación activa es amplia, ya que puede ser cualquier ciudadano que invoque el derecho
genérico de aprovechar los bienes públicos en su condición de habitante del país, en tanto no demuestre
menoscabo a su derecho o interés legítimo.
El Estado sólo tiene derecho a reglamentar el uso de la franja de 15 mts., con el único destino que
marca la ley, que obedece a las necesidades de la navegación, de la flotación y pesca. Pero no puede
utilizar el camino de sirga para la realización de otras obras, por ejemplo: muelles, puertos, astilleros, o
para el ensanche de una calle destinada a la circulación por tierra; en estos supuestos, es indispensable la
expropiación de la superficie necesaria.

❖ FUENTE LEGAL: La fuente exclusiva de las restricciones es la ley, ya que son impuestas por ésta a
todos los predios que se encuentran en determinadas condiciones; a diferencia de las
servidumbres que tienen como principal fuente a la voluntad de los particulares.

❖ LEGITIMACIÓN PARA EXIGIR LA APERTURA DEL CAMINO DE SIRGA: Por el reconocimiento de una
vinculación entre los intereses particulares de los ocupantes de los fundos vecinos y el interés
público, se encuentran legitimados para exigir la apertura de la calle de ribera o camino de sirga
tanto la administración pública como los ocupantes de los fundos vecinos y para el caso de que el
ribereño no deje libre el camino, los vecinos particulares tienen la posibilidad de acudir a la justicia
y obtener mediante la acción pertinente el cumplimiento de la restricción, de igual forma puede
accionar cualquier ciudadano que invoque el derecho genérico de aprovechar los bienes públicos
en su condición de habitante del país, en tanto demuestre un interés legítimo.

OTROS LÍMITES INCLUIDOS EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN:

Como se indica al comienzo del tema, nuestro código estipula nuevamente, es decir, al igual que en el
Código de Vélez, un gran casuismo, dentro de los cuales podemos encontrar:

163
  OBSTÁCULO AL CURSO DE LAS AGUAS:

ARTÍCULO 1975: Obstáculo al curso de las aguas. “Los dueños de inmuebles linderos a un cauce no pueden
realizar ninguna obra que altere el curso natural de las aguas, o modifique su dirección o velocidad, a
menos que sea meramente defensiva. Si alguno de ellos resulta perjudicado por trabajos del ribereño o de
un tercero, puede remover el obstáculo, construir obras defensivas o reparar las destruidas, con el fin de
restablecer las aguas a su estado anterior, y reclamar del autor el valor de los gastos necesarios y la
indemnización de los demás daños.
Si el obstáculo se origina en un caso fortuito, el Estado sólo debe restablecer las aguas a su estado
anterior o pagar el valor de los gastos necesarios para hacerlo

Los particulares no pueden dar un uso a las aguas que de cualquier modo perjudiquen la navegación,
ya que ésta es libre según la Constitución Nacional y tampoco pueden realizar obras que alteren el curso
natural de las aguas, o modifiquen su dirección o velocidad”, por estar en juego el interés general, salvo
que “sea meramente defensiva”. (Ejemplo: canal que impide inundaciones o protege los cultivos

Alterar es cambiar el curso por trabajo de un ribereño o tercero. En este caso se encuentra habilitado
para restablecer las aguas al estado anterior. Las medidas consisten en remover el obstáculo, construir
obras defensivas o reparar las destruidas.
Hay que distinguir si las alteraciones fueron causadas por caso fortuito, en cuyo caso el Estado
Provincial o Nacional debe restablecer las aguas o afrontar los gastos para que se vuelva al estado anterior,
o si fueron causadas por la actividad de alguna persona, supuesto en que el artículo 1975 establece que
los gastos son a cargo del responsables, más una indemnización por daños. Y si la situación es muy
urgente, el perjudicado afronta los gastos y luego los repite contra el obligado.

 RECEPCION DE AGUA, ARENA Y PIEDRAS:

ARTÍCULO 1976: Recepción de agua, arena y piedras. “Debe recibirse el agua, la arena o las piedras que
se desplazan desde otro fundo si no han sido degradadas ni hubo interferencia del hombre en su
desplazamiento. Sin embargo, puede derivarse el agua extraída artificialmente, la arena o las piedras que
arrastra el agua, si se prueba que no causan perjuicio a los inmuebles que las reciben”

Como limitación a su dominio, los propietarios de los fundos inferiores están obligados a recibir las
aguas, arenas o piedras que “naturalmente” se desplazan o descienden de otros terrenos. Esas aguas son
las de lluvia y las de los manantiales, que corren en forma natural de los predios más elevados a los más
bajos, lo que debe ser determinado por la propia naturaleza del terreno y de sus accidentes, sin el hecho
del hombre. Además, los de los terrenos inferiores están obligados a recibir las arenas y piedras que
arrastren las aguas pluviales. En cambio, no deben recibir las aguas que son sacadas artificialmente por el
hecho del hombre (aguas de pozo o servidas), salvo que se constituya servidumbre
A su vez, dispone la última parte de este art que los dueños pueden derivar el agua extraída
artificialmente, así como las arenas y piedras que arrastran, si no causan perjuicio a los inmuebles que las
reciben. Esto significa que los dueños no están obligados a recibir las aguas de pozo, esto es, las que
broten por el trabajo del hombre (bomba de extracción, molino, etc.). No obstante, el artículo trae la
excepción de cuando no causan perjuicio. Más aun, en algún supuesto hasta que puede ser beneficioso
para otro terreno recibir estas aguas.

 INSTALACIONES PROVISORIAS Y PASO DE PERSONAS QUE TRABAJAN EN UNA OBRA:

ARTÍCULO 1977: Instalaciones provisorias y paso de personas que trabajan en una obra. Si es
indispensable poner andamios u otras instalaciones provisorias en el inmueble lindero, o dejar pasar a las

164
personas que trabajan en la obra, el dueño del inmueble no puede impedirlo, pero quien construye la obra
debe reparar los daños causados”.
La norma no instituye una servidumbre de paso sino una limitación al dominio, al establecer que quien
construye una obra (edificar o arreglar) y tenga necesidad INDISPENSABLE de hacer pasar sus obreros u
otras personas por la del vecino, puede obligar a este a sufrirlo (permitiendo el acceso y el trabajo), con
la condición de que satisfaga los perjuicios que cause
El artículo se refiere a la “obra” de manera genérica, es decir que puede ser hasta reparar una pared.
“La indemnización no se refiere a la puesta de los andamios (molestia que debe ser soportada), sino a
otros eventuales daños que puedan resultar por el uso de una técnica defectuosa o de un actuar
negligente, ya que por regla las limitaciones no generan indemnización.
Si el obligado a soportar esta restricción impide la colocación o el paso, será necesaria la intervención
judicial.

 VISTAS:

ARTÍCULO 1978: Vistas. “Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en los muros linderos no
pueden tenerse vistas que permitan la visión frontal a menor distancia que la de tres metros; ni vistas
laterales a menor distancia que la de sesenta centímetros, medida perpendicularmente. En ambos casos
la distancia se mide desde el límite exterior de la zona de visión más cercana al inmueble colindante”.

 LUCES:
ARTÍCULO 1979: Luces. “Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en el muro lindero no
pueden tenerse luces a menor altura que la de un metro ochenta centímetros, medida desde la superficie
más elevada del suelo frente a la abertura”.

 EXCEPCIONES A DISTANCIAS MINIMAS:

ARTÍCULO 1980: Excepción a distancias mínimas. “Las distancias mínimas indicadas en los artículos 1978
y 1979 no se aplican si la visión está impedida por elementos fijos de material no transparente”.

 PRIVACIÓN DE LUCES Y VISTAS:

ARTÍCULO 1981: Privación de luces o vistas. “Quien tiene luces o vistas permitidas en un muro privativo
no puede impedir que el colindante ejerza regularmente su derecho de elevar otro muro, aunque lo prive
de la luz o de la vista”

Las luces son las ventanas o aberturas que deja pasar la claridad o aire pero sin que se pueda ver el
fundo vecino a través de ellas
En cambio las vistas son las ventanas o aberturas que si permiten ver el fundo vecino
Con respecto a las luces, en el muro lindero no se puede tener luces a menor altura que la de 1,80 m,
medida desde la superficie más elevada del suelo frente a la abertura. El anterior Código establecía que
se podía abrir una ventana en pared no medianera para recibir luces a 3 metros

Con respecto a las vistas, éstas pueden ser:

o De frente: que son aquellas que al pararse en frente de la ventana puede verse el fundo vecino
directamente (ya que éste está frente a la ventana)
o De costado: que son aquellas que al pararse frente a la ventana, hay que girar la cabeza para ver
el fundo vecino.

165
 Y sus distancias límites son:
✓ Para las vistas de frente o derechas hay 3 metros, mínimos de distancia obligatoria
✓ Para las oblicuas o de costado la distancia es de 60cm

Tanto para las vistas como para las luces no se aplican las distancias mínimas si:
✓ La visión está impedida por elementos fijos de material no transparente (vidrio esmerilado)
✓ Una ley local dispone otras dimensiones.

 ARBOLES, ARBUSTOS Y OTRAS PLANTAS:

ARTÍCULO 1982. Árboles, arbustos u otras plantas. “El dueño de un inmueble no puede tener árboles,
arbustos u otras plantas que causan molestias que exceden de la normal tolerancia. En tal caso, el dueño
afectado puede exigir que sean retirados, a menos que el corte de ramas sea suficiente para evitar las
molestias. Si las raíces penetran en su inmueble, el propietario puede cortarlas por sí mismo”.

No se pueden tener árboles, arbustos u otras plantas que causen molestias que exceden la normal
tolerancia.

 La razón: los arboles pueden quitar luz y sol, dan humedad, sus raíces pueden romper paredes, o
inclinarlas, etc. si no se cumplen esta medidas el vecino afectado puede hacer retirar el árbol y no
tiene que demostrar perjuicio alguno (el cual se presume) salvo que cortando las ramas alcance
para evitar molestias.
 Raíces y ramas: el vecino perjudicado puede pedir al dueño del árbol que corte las ramas, y si
hablamos de raíces, las puede cortar el mismo (porque puede producirse un daño más grande
que no suele notarse a simple vista, como la destrucción subterránea de una casa.

4) VIVIENDA:

TUTELA CONSTITUCIONAL
Cuando se produjo la reforma de la Constitución Nacional en 1957, se redactó el artículo 14 bis donde
se dispone que “la ley establecerá la defensa del bien de familia”. Este instituto se encontraba regulado
por la Ley 14.394 (1954), el cual se concibió para proteger el bienestar, tanto en lo económico como en lo
social. El Código Civil y Comercial lo regula en el Título III, Bienes, Capitulo 1, Sección 3; en el marco de un
bien con incidencia colectiva.
La tutela constitucional es un instituto jurídico de familia, de tipo patrimonial, comprendido por ello
en el derecho civil, teniente la protección de un inmueble urbano o rural, ocupado o explotado por los
beneficiarios directamente, que por estar al servicio de la familia es inembargable, con disponibilidad
restringida, subsistiendo su afectación luego de la muerte de su titular

La vivienda familiar tiene una indiscutible protección constitucional, que surge tanto del texto de la
Constitución Nacional (arts. 14 y 14 bis), como de las diferentes constituciones provinciales, como de los
tratados internacionales con jerarquía constitucional (art. 75, inc. 22 CN)
Por vivienda común se entiende:
 La vivienda propia de uno de los cónyuges donde resida el hogar conyugal;
 El inmueble de propiedad común de ambos cónyuges;
 El inmueble alquilado, prestado, usufructuado, entregado como parte de pago de un contrato de
trabajo;
 El mueble o embarcación donde los cónyuges residan habitualmente;
 El lugar donde cada uno de ellos resida cuando han resuelto no cohabitar.

166
 ANTECEDENTES:
El Código Civil y Comercial sigue los lineamientos de la Ley 14394 (derogada) y establece un régimen
que protege el inmueble destinado a vivienda, buscando proteger al núcleo familiar que se beneficia, para
asegurar su sustento, vivienda, o ambas cosas.
La protección de la vivienda, y del núcleo familiar se concreta con una serie de recursos que ponen a
cubierto a determinado inmueble de las contingencias o infortunios del titular. Así, el inmueble será
imposible de gravar, enajenar, hipotecar, de ejecutar por deudas posteriores a su constitución, tendrá
exención impositiva y solo podrá desafectarse por causales estrictas.

BIEN JURÍDICO TUTELADO: Inmueble destinado a vivienda → Parámetro Constitucional = Artículo 14 bis:
el Estado proveerá la protección integral de la familia, defensa del bien de familia.

A) AFECTACIÓN:
ARTÍCULO 244: Afectación. “Puede afectarse al régimen previsto en este Capítulo, un inmueble destinado
a vivienda, por su totalidad o hasta una parte de su valor. Esta protección no excluye la concedida por
otras disposiciones legales. La afectación se inscribe en el Registro de la Propiedad inmueble según las
formas previstas en las reglas locales, y la prioridad temporal se rige por las normas contenidas en la ley
nacional del registro inmobiliario.
No puede afectar más de un inmueble. Si alguien resulta propietario único de dos o más inmuebles
afectados, podrá optar por la subsistencia de uno solo en ese carácter dentro del plazo que fije a autoridad
de aplicación, bajo apercibimiento de considerarse afectado el constituido en primer término.”

El bien de familia requiere para poder producir el efecto es esencial su inscripción en el Registro de la
Propiedad Inmueble, revistiendo en este caso el mismo la calidad de constitutivo; esto quiere decir que
la protección no va a comenzar a regir hasta tanto el bien de familia no se encuentre inscripto en el
registro (art. 249), NO es como los derechos reales que tienen una inscripción de tipo declarativa, el
derecho nace fuera del registro, con título y modo suficiente, y la inscripción es al solo efecto de
oponibilidad.
La prioridad temporal de la afectación se rige por las normas contenidas en la ley nacional del registro
inmobiliario, lo que implica una mejora del sistema del artículo 35 de la Ley 14.394 que daba efecto a la
constitución "desde su inscripción en el Registro Inmobiliario correspondiente". De esta manera se
permite la retroactividad de la registración a través del sistema de reserva de prioridad regulado en la Ley
17.801. A la fecha que pediste el certificado provisorio.

INMUEBLE RURAL:
ARTÍCULO 256: Inmueble rural. “Las disposiciones de este capítulo son aplicables al inmueble rural que
no exceda de la unidad económica, de acuerdo con lo que establezcan las reglamentaciones locales”.

Es acertado que la protección abarque solamente a los establecimientos rurales que no exceden la
unidad económica, porque lo contrario significaría proteger el lujo en desmedro de los acreedores, lo que
es inadmisible.
Finalmente, también se justifica que la determinación de la unidad económica la haga la autoridad
local, puesto que los suelos de nuestro país son enormemente distintos y mientras que en algunos lugares
muy fértiles una unidad económica la constituyen unas pocas hectáreas, en otros se necesitan grandes
latifundios para conformarla.

167
LEGITIMADOS:

ARTÍCULO 245: Legitimados. “La afectación puede ser solicitada por el titular registral; si el inmueble está
en condominio, deben solicitarla todos los cotitulares conjuntamente.
La afectación puede disponerse por actos de última voluntad; en este caso, el juez debe ordenar la
inscripción a pedido de cualquiera de los beneficiarios, o del Ministerio Público, o de oficio si hay
beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.
La afectación también puede ser decidida por el juez, a petición de parte, en la resolución que atribuye
la vivienda en el juicio de divorcio o en el que resuelve las cuestiones relativas a la conclusión de la
convivencia, si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.

LA AFECTACIÓN PUEDE DISPONERSE POR:

Por decisión del titular del derecho real de dominio, o bien por todos los titulares en el caso del
condominio.
Actos de última voluntad, en cuyo caso el juez ordenará la inscripción a pedido de cualquiera de
los beneficiarios, o del Ministerio Público, o de oficio si los beneficiarios fueran menores o con
capacidad restringida, o incapaces.
Puede disponerla el Juez, a pedido de parte, en la vivienda que se atribuye en el juicio de divorcio
o en la que se resuelve las cuestiones relativas a la conclusión de la convivencia, si hay beneficiarios
incapaces o con capacidad restringida.

BENEFICIARIOS:
ARTÍCULO 246: “Son beneficiarios de la afectación
a) El propietario constituyente, el cónyuge, su conviviente, ascendientes o descendientes.
b) En defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el
constituyente”
La normativa anterior, aclaraba que se refería a parientes dentro del tercer grado agregando de
consanguinidad. Además, se incluye como beneficiario al propio constituyente, lo que significa un avance
trascendental ya que éste pasa a estar amparado aun cuando no tenga familia.

TIPOS DE FAMILIA:
 Familia Nuclear o Clásica: Formada por la madre, el padre y los hijos, es la típica familia clásica.
 Familia No Matrimonial o Unión Convivencial: Sin enlace legal, no se celebró el matrimonio.
 Familia Ensamblada: Está formada por agregados de dos o más familias (ejemplo: madre sola con
hijos se junta con padre viudo con hijos).
 Familia Monoparental: Formada por uno solo de los padres (la mayoría de las veces la madre) y sus
hijos.
 Familia Homoparental: Pareja de homosexuales.

HABITACION EFECTIVA:
ARTÍCULO 247: Habitación efectiva. “Si la afectación es peticionada por el titular registral, se requiere que
al menos uno de los beneficiarios habite el inmueble. En todos los casos para que los efectos subsistan,
basta que uno de ellos permanezca habitando en el inmueble”.

168
 Justamente, como la intención del instituto es la protección de la familia, supongamos que una persona
titular de un inmueble, al momento de producirse la afectación al bien de familia, tiene tres hijos menores;
y, en consecuencia, coloca a los tres como beneficiarios, es lógico que dicha protección permanezca, aun
cuando dos de los hijos se hubieren abandonado con el tiempo el hogar, en resguardo del beneficiario
que queda.
La norma es clara en cuanto a que no es necesaria la convivencia conjunta de los beneficiarios en el
inmueble afectado. Es suficiente que uno lo haga, bastando para ello el propio constituyente pues el
nuevo régimen también lo declara beneficiario (art. 246). Sin embargo, por imperio del inciso b) del
mentado artículo, en caso de que los beneficiarios sean parientes colaterales, es necesario que convivan
con el constituyente. Cabe entender que ello es así bajo pena de no hacer extensiva la protección a ellos,
si el propio constituyente es también beneficiario, lo que ocurrirá de ordinario.

SUBROGACION REAL:
ARTÍCULO 248: Subrogación real. “La afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la
afectada y a los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio”.
Esta norma no se encontraba contemplada en el régimen anterior, la misma implica que si se tenía
afectado a bien de familia un inmueble y el mismo es enajenado y reemplazado por otro, la afectación se
transmitirá al otro. Aquí sería bueno preguntarnos ¿desde cuándo correrá la protección, y hasta cuándo
se permitiría realizar la transmisión, estamos hablando de compraventas simultáneas?
La subrogación real es un instituto que se presenta cuando una cosa ocupa el lugar
jurídico que corresponde a otra; supone una modificación objetiva de la relación jurídica de
suerte tal que el objeto que ocupa el lugar que pertenecía a otro lo hace bajo las mismas
condiciones e idéntica afectación.

La norma, en cuanto permite que opere este instituto con relación a un inmueble afectado como
respecto de otro inmueble y del dinero obtenido por su enajenación o como indemnización sustitutoria,
es una importantísima y saludable novedad respecto del sistema anterior. Es una solución justa desde
todo ángulo porque, desde el punto de vista del deudor, la imposibilidad de concretar la sustitución le
provoca una suerte de esclavitud a residir indefinidamente en el mismo lugar aunque no se ajuste a sus
necesidades; por otro lado, no perjudica los derechos de los acreedores por cuanto para ellos no varía la
situación: a quienes les era inoponible la primera afectación les será inoponible la segunda, y si el primer
inmueble hubiera sido subrogado por dinero, de todas maneras no hubieran contado con él para
satisfacer sus acreencias de permanecer la afectación originaria.

B) EFECTOS DE LA AFECTACIÓN:
ARTÍCULO 249: Efectos principales de la afectación. “La afectación es inoponible a los acreedores de
causa anterior a la afectación. La vivienda afectada no es susceptible de ejecución por las deudas
posteriores a su inscripción, excepto:
a) Obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan
directamente al inmueble;
b) Obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituida de conformidad a lo previsto en el
artículo 250 (requiere en caso de matrimonio o unión convivencial la aprobación del cónyuge o
conviviente);
c) Obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda;
d) Obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces o con
una capacidad restringida.

169
 Los acreedores sin derecho a requerir la ejecución no pueden cobrar sus créditos sobre el inmueble
afectado, ni sobre los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio, aunque sea
obtenido en subasta judicial, sea ésta ordenada en una ejecución individual o colectiva.
Si el inmueble se subasta y queda remanente, este se entrega al propietario del inmueble.
En el proceso concursal, la ejecución de la vivienda sólo puede ser solicitada por los acreedores
enumerados en este artículo”

DEBEMOS TENER EN CUENTA: Para determinar si la deuda es anterior o posterior, debemos tener en cuenta
el hecho que generó la obligación y no el momento en que se produce el reclamo.
El presente artículo establece que la protección no sólo debe venir de acogerse al instituto, el titular y
sus beneficiarios también deben mostrar su intención de proteger le inmueble, por lo tanto, si se dieran los
casos previstos en los incisos, implicaría prevalerse de la protección para defraudar a los acreedores, y en
el último inciso a la familia misma, y por temor a esto nadie contraría con relación al inmueble ante esta
posibilidad.

PROCEDIMIENTO PARA EMBARGAR Y EJECUTAR POR LOS ACREDORES: Los acreedores habilitados (tienen
su causa y título anteriores a la afectación, o están dentro de las excepciones legales) tienen que efectuar
el pedido ante el juez ante quien se ventila el cobro de la deuda.
Rivera opina que ante inoponibilidad evidente por economía procesal el juez la ordene directamente. SI
la oponibilidad no fuera palmaria deberá tramitarse el pedido por vía incidental.

TRANSMISIÓN:
ARTÍCULO 250: Transmisión de la vivienda afectada. “El inmueble afectado NO puede ser objeto de
legados o mejoras testamentarias, excepto que favorezcan a los beneficiarios.
Si el constituyente está casado o vive en unión convivencial inscripta, el inmueble no puede ser
transmitido o gravado sin la conformidad del cónyuge a del conviviente; si este se opone, falta, es incapaz
o tiene su capacidad restringida, la transmisión o gravamen deberá ser autorizada judicialmente”

FRUTOS:
ARTÍCULO 251: Frutos. “Son embargables y ejecutables los frutos que produce el inmueble si no son
indispensables para satisfacer las necesidades de los beneficiarios”.

Según este artículo, los frutos producidos por el inmueble sólo son embargables en cuanto no sean
indispensables para satisfacer las necesidades de la familia. Cabe entender que el embargo de los frutos
se extiende, en principio, a los naturales y no a los civiles, puesto que el bien debe ser habitado por alguno
de los beneficiarios.
Con sustento en que la propiedad de los frutos pertenece al dueño del inmueble que los produce, se
ha sostenido comentando la Ley 14.394 que la inembargabilidad relativa a que se refiere esta norma tiene
aplicación en las relaciones externas y no internas, es decir frente a los terceros acreedores, por lo que, si
éstos demuestran que en realidad los frutos no se dirigen a satisfacer el sustento de la familia, podrán ser
ejecutados (Bossert).
Como el artículo se refiere al carácter "indispensable" para satisfacer las necesidades familiares, los
frutos serían embargables si se utilizan por mera conveniencia o lujo de los beneficiarios.
Corresponde poner de resalto que los criterios expuestos se refieren exclusivamente a los "frutos" y
no a los "productos" porque formando éstos parte del inmueble mismo, están sujetos a la
inembargabilidad e inejecutabilidad de éste.

170
CRÉDITOS FISCALES Y GASTOS:

ARTÍCULO 252: Créditos fiscales. “La vivienda afectada está exenta del impuesto a la transmisión gratuita
por causa de muerte en todo el territorio de la República, si ella opera a favor de los beneficiarios del art.
246, y no es desafectada en los cinco años posteriores a la transmisión. Los trámites y actos vinculados a
la constitución e inscripción de la afectación, están exentos de impuestos y tasas”.

DEBERES DE LA AUTORIDAD DE APLICACIÓN:

ARTÍCULO 253: Deberes de la autoridad de aplicación. “La autoridad administrativa debe prestar
asesoramiento y colaboración gratuitos a los interesados a fin de concretar los trámites relacionados con
la constitución, inscripción y cancelación de la afectación”.

HONORARIOS:

ARTÍCULO 254: Honorarios. “Si a pedido de los interesados, en los trámites de constitución intervienen
profesionales, sus honorarios NO pueden exceder en conjunto el 1% de la valuación fiscal. La valuación
fiscal es el monto que cada año se fije como valor del inmueble a los efectos fiscales. En los juicios
sucesorios, en los concursos y quiebras, los honorarios no pueden exceder del 3% de la valuación fiscal.”

DESAFECTACIÓN Y CANCELACIÓN DE INSCRIPCION:

ARTÍCULO 255: Desafectación y cancelación de la inscripción. “La desafectación y la cancelación de la
inscripción proceden:
a) A solicitud del constituyente, si está casado o vive en unión convivencial inscripta se requiere el
asentimiento de ellos; si este se opone, falta, es incapaz o con capacidad restringida, la
desafectación la autorizará el juez,
b) A solicitud de la mayoría de los herederos, si la constitución se dispuso por acto de última voluntad,
excepto que media disconformidad del cónyuge supérstite, del conviviente inscripto, o existan
beneficiarios incapaces o con capacidad restringida, caso en que el juez deberá resolver lo que sea
más conveniente para éstos.
c) A requerimiento de la mayoría de los condóminos computada en proporción a sus respectivas
partes indivisas, con los mismos límites expresados en el inciso anterior.
d) A pedido de interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos previstos, o fallecen el constituyente
y todos sus beneficios.
e) En caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada por el capítulo con los límites del
art. 249.”
La desafectación del inmueble es el acto por el cual se deja sin efecto la constitución, extinguiéndose
las consecuencias legales del instituto. Naturalmente, debe asentarse en el Registro de la Propiedad
Inmueble, lo que equivale a su cancelación: ella se da cuando se deja sin efecto el asiento registral de
constitución. La enumeración de los supuestos de desafectación de este artículo es taxativa.
La desafectación no debe confundirse con la inoponibilidad de la afectación, que se da cuando la
inscripción mantiene plenamente sus derivaciones, pero no produce efectos respecto de un acreedor
específico por tener su deuda causa o título anterior a la afectación o, aun siendo posterior, se encuentra
dentro de los casos de excepción que permiten igualmente el embargo y ejecución del inmueble en los
términos del artículo 249, a cuyo comentario nos remitimos.

171
VIVIENDA FAMILIAR:

ARTÍCULO 456: Actos que requieren asentimiento. “Ninguno de los cónyuges puede, sin el asentimiento
del otro, disponer de los derechos sobre la vivienda familiar, ni de los muebles indispensables de ésta, ni
transportarlos fuera de ella. El que no ha dado su asentimiento puede demandar la nulidad del acto o la
restitución de los muebles dentro del plazo de caducidad de seis meses de haberlo conocido, pero no más
allá de seis meses de la extinción del régimen matrimonial.
La vivienda familiar no puede ser ejecutada por deudas contraídas después de la celebración del
matrimonio, excepto que lo hayan sido por ambos cónyuges conjuntamente o por uno de ellos con el
asentimiento del otro.”

Una de las cuestiones de mayor trascendencia en todo matrimonio es la relativa a la vivienda habitual
de la familia. En efecto, la vivienda habitual, como base física del hogar, así como los muebles de uso
ordinario de la familia, son elementos esenciales para la satisfacción de sus necesidades más elementales;
y ello con independencia de que su titularidad corresponda a ambos cónyuges, a uno solo de ellos e
incluso a un tercero. Es por ello que el Código Civil y Comercial contiene reglas imperativas, que rigen
cualquiera sea el régimen económico matrimonial o convivencial pactado y que, de una parte, tienen por
objeto evitar que uno de los cónyuges lleve a cabo unilateralmente actos dispositivos sobre los derechos
de la vivienda habitual y, por otra parte, impiden que se disponga unilateralmente de los bienes muebles
de uso ordinario de la familia, en cuanto pudiera afectar a la estabilidad de la sede familiar.
Nótese que el artículo imposibilita la disposición de los derechos sobre la vivienda y que esta
prohibición es más amplia que el impedimento a disponer de la vivienda, ya que implica que además de
no poderse disponer de la propiedad tampoco se puede disponer del contrato de locación o del derecho
de uso y habitación sin el asentimiento conyugal o conviviente.

PROTECCIÓN A LA VIVIENDA FAMILIAR EN LA CONSTITUCIÓN NACIONAL, PROVINCIAL Y EN LOS

TRATADOS INTERNACIONALES:
La vivienda familiar tiene una indiscutible protección constitucional, que surge tanto del texto de la
Constitución Nacional (arts. 14 y 14 bis), como de las diferentes constituciones provinciales, como de los
tratados internacionales con jerarquía constitucional (art. 75, inc. 22, Const. Nacional)
Por vivienda común se entiende:
 La vivienda propia de uno de los cónyuges donde resida el hogar conyugal;
 El inmueble de propiedad común de ambos cónyuges;
 El inmueble alquilado, prestado, usufructuado, entregado como parte de pago de un contrato de
trabajo;
 El mueble o embarcación donde los cónyuges residan habitualmente;
 El lugar donde cada uno de ellos resida cuando han resuelto no cohabitar.
En definitiva, los actos que requieren asentimiento son todos aquellos que impiden o restrinjan el uso
de la vivienda por los cónyuges. Resulta discutible si uno de los cónyuges puede vender el inmueble con
reserva de usufructo. Puede pensarse que sí porque no puede compararse la estabilidad del dominio con
la del derecho de usufructo. Sin embargo, por nuestra parte pensamos que no es necesario tal asentimiento
porque si bien el acto encierra un acto de disposición, la reserva de usufructo preserva los derechos sobre
el bien.

PROTECCIÓN DE LA VIVIENDA FAMILIAR. (522)

ARTÍCULO 522: Protección de la vivienda familia. “Si la unión convivencial ha sido inscripta, ninguno de
los convivientes puede, sin el asentimiento del otro, disponer de los derechos sobre la vivienda familiar, ni
de los muebles indispensables de ésta, ni transportarlos fuera de la vivienda. El juez puede autorizar la
disposición del bien si es prescindible y el interés familiar no resulta comprometido.

172
 Si no media esa autorización, el que no ha dado su asentimiento puede demandar la nulidad del acto
dentro del plazo de caducidad de seis meses de haberlo conocido, y siempre que continuase la convivencia.
La vivienda familiar no puede ser ejecutada por deudas contraídas después de la inscripción de la unión
convivencial, excepto que hayan sido contraídas por ambos convivientes o por uno de ellos con el
asentimiento del otro.”

La norma comentada tiene como finalidad proteger a esa vivienda que sea sede del hogar convivencial.
Lo regulado no puede ser dejado de lado por las partes mediante pacto de convivencia, es en
consecuencia indisponible para los convivientes
Pero para que la protección opere es requisito esencial la inscripción de la unión, imponiéndose una
excepción al principio general consagrado en el art. 511 (registración: la existencia de la unión
convivencial, su extinción y los pactos celebrados por la pareja se inscriben en el registro, solo a los fines
probatorios). No aclara la norma a qué inscripción se refiere, puede tratarse de la anotación de la unión
convivencial en el Registro a crearse, como así también puede referirse a la inscripción de la existencia de
la unión ante el Registro de la Propiedad Inmueble. A los efectos de la operatividad de la norma
entendemos que dicha inscripción debe realizarse ineludiblemente ante el Registro de la Propiedad
Inmueble, ello así porque desde ella se podrán irradiar con eficacia los efectos de la unión convivencial

El artículo establece una doble protección:

- En primer lugar, entre convivientes estableciendo limitaciones a la capacidad para disponer de la
vivienda; y
- En segundo lugar, frente a terceros determinando la imposibilidad de ejecución en determinadas
circunstancias.

NORMAS RELACIONADAS LEY 14.394 (ARTÍCULO 34 A 50) DEROGADA POR LEY 26.994:

ARTICULO 34: “Toda persona puede constituir en "bien de familia" un inmueble urbano o rural de su
propiedad cuyo valor no exceda las necesidades de sustento y vivienda de su familia, según normas que
se establecerán reglamentariamente”.

ARTICULO 35: “La constitución del "bien de familia" produce efecto a partir de su inscripción en el Registro
Inmobiliario correspondiente”.

ARTICULO 36: “A los fines de esta ley, se entiende por familia la constituida por el propietario y su
cónyuge, sus descendientes o ascendientes o hijos adoptivos; o en defecto de ellos, sus parientes
colaterales hasta el tercer grado inclusive de consanguinidad que convivieren con el constituyente”.

ARTICULO 37: “El "bien de familia" no podrá ser enajenado ni objeto de legados o mejoras testamentarias.
Tampoco podrá ser gravado sin la conformidad del cónyuge; si éste se opusiere, faltare o fuese incapaz,
sólo podrá autorizarse el gravamen cuando mediare causa grave o manifiesta utilidad para la familia”.

ARTICULO 38: “El "bien de familia" no será susceptible de ejecución o embargo por deudas posteriores a
su inscripción como tal, ni aún en el caso de concurso o quiebra, con excepción de las obligaciones
provenientes de impuestos o tasas que graven directamente el inmueble, gravámenes constituidos con
arreglo a lo dispuesto en el artículo 37, o créditos por construcción o mejoras introducidas en la finca”.

ARTICULO 39: “Serán embargables los frutos que produzca el bien en cuanto no sean indispensables para
satisfacer las necesidades de la familia. En ningún caso podrá afectar el embargo más del cincuenta por
ciento de los frutos”.

ARTICULO 40: “El "bien de familia" estará exento del impuesto a la transmisión gratuita por causa de
muerte en todo el territorio de la Nación cuando ella se opere en favor de las personas mencionadas en
el artículo 36 y siempre que no resultare desafectado dentro de los cinco años de operada la transmisión”.

173
ARTICULO 41: “El propietario o su familia estarán obligados a habitar el bien o a explotar por cuenta
propia el inmueble o la industria en él existente, salvo excepciones que la autoridad de aplicación podrá
acordar sólo transitoriamente y por causas debidamente justificadas”.

ARTICULO 42: “La inscripción del "bien de familia" se gestionará, en jurisdicción nacional, ante la
autoridad administrativa que establezca el Poder Ejecutivo nacional. En lo que atañe a inmuebles en las
provincias, los poderes locales determinarán la autoridad que tendrá competencia para intervenir en la
gestión”.

ARTICULO 43: “El solicitante deberá justificar su dominio sobre el inmueble y las circunstancias previstas
por los artículos 34 y 36 de esta ley, consignando nombre, edad, parentesco y estado civil de los
beneficiarios, así como los gravámenes que pesen sobre el inmueble. Si hubiere condominio, la gestión
deberá ser hecha por todos los copropietarios, justificando que existe entre ellos el parentesco requerido
por el artículo 36”.

ARTICULO 44: “Cuando se hubiere dispuesto por testamento la constitución de un "bien de familia", el
juez de la sucesión, a pedido del cónyuge o, en su defecto, de la mayoría de los interesados, ordenará la
inscripción en el registro inmobiliario respectivo siempre que fuere procedente con arreglo a las
disposiciones de la presente ley. Si entre los beneficiarios hubiere incapaces, la inscripción podrá ser
solicitada por el asesor o dispuesta de oficio por el juez”.

ARTICULO 45: “No podrá constituirse más de un "bien de familia". Cuando alguien resultase ser
propietario único de dos o más bienes de familia, deberá optar por la subsistencia de uno solo en ese
carácter dentro del plazo que fija la autoridad de aplicación, bajo apercibimiento de mantenerse como
bien de familia el constituido en primer término”.

ARTICULO 46: “Todos los trámites y actos vinculados a la constitución e inscripción del "bien de familia"
estarán exentos del impuesto de sellos, de derecho de oficina y de las tasas correspondientes al Registro
de la Propiedad, tanto nacionales como provinciales”.

ARTICULO 47: “La autoridad administrativa estará obligada a prestar a los interesados, gratuitamente, el
asesoramiento y la colaboración necesarios para la realización de todos los trámites relacionados con la
constitución e inscripción del "bien de familia". Si ello no obstante, los interesados desearen la
intervención de profesionales, los honorarios de éstos no podrán exceder, en conjunto, del 1% de la
valuación fiscal del inmueble para el pago de la contribución territorial”.

ARTICULO 48: “En los juicios referentes a la transmisión hereditaria del bien de familia, los honorarios de
los profesionales intervinientes no podrán superar al 3 % de la valuación fiscal, rigiéndose por los
principios generales la regulación referente a los demás bienes”.

ARTICULO 49: “Procederá la desafectación del "bien de familia" y la cancelación de su inscripción en el

Registro Inmobiliario:

a) A instancia del propietario, con la conformidad de su cónyuge, a falta del cónyuge o si éste fuera
incapaz, se admitirá el pedido siempre que el interés familiar no resulte comprometido;
b) A solicitud de la mayoría de los herederos, cuando el "bien de familia" se hubiere constituido por
testamento, salvo que medie disconformidad del cónyuge supérstite o existan incapaces, caso en
el cual el juez de la sucesión o la autoridad competente resolverá lo que sea más conveniente para
el interés familiar;
c) A requerimiento de la mayoría de los copartícipes, si hubiere condominio, computada en
proporción a sus respectivas partes;
d) De oficio a instancia de cualquier interesado, cuando no subsistieren los requisitos previstos en los
artículos 34, 36 y 41 o hubieren fallecido todos los beneficiarios;

174
 e) En caso de expropiación, reivindicación, venta judicial decretada en ejecución autorizada por esta
ley o existencia de causa grave que justifique la desafectación a juicio de la autoridad competente”.

ARTICULO 50: “Contra las resoluciones de la autoridad administrativa que, en el orden nacional,
denieguen la inscripción del "bien de familia" o decidan controversias referentes a su desafectación,
gravamen u otras gestiones previstas en esta ley, podrá recurrirse en relación ante el juez de lo civil en
turno”.

175
 UNIDAD VIII - DOMINIO MOBILIARIO. REGÍMENES ESPECIALES.

1) COSAS MUEBLES NO REGISTRABLES:

A) DISPOSICIONES GENERALES: REMISIÓN UNIDAD 1 PUNTO 6.

El Código Civil y Comercial dispone que los derechos individuales que integran el patrimonio de una
persona pueden recaer sobre bienes susceptibles de valor económico. Si ellos son materiales, se llaman
cosas y las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas naturales
susceptibles de ser puestas al servicio del hombre (Art.16 CCCN).

COSAS MUEBLES:
ARTICULO 227: Cosas muebles. “Son cosas muebles las que pueden desplazarse por sí mismas o por una
fuerza externa”.

Es necesario separar las cosas muebles en registrables y no registrables, contemplando sus

particularidades a los efectos de establecer su régimen.
Se adquieren por modos originarios y derivados. Dentro de los primeros tenemos por ejemplo a la
apropiación, transformación, accesión, adquisición legal, prescripción adquisitiva. Por su parte, los
segundos necesitan los requisitos de título + modo suficiente, que a diferencia de otros en los muebles
no necesitamos lo formal. Por ejemplo: Si voy a comprar una remera no celebro un contrato.
El artículo 1890 del Código Civil y Comercial establece una distinción entre los derechos reales que
recaen sobre cosas registrables y no registrables, las cuales pueden ser muebles o inmuebles, y la misma
radica en la obligatoriedad de la inscripción de títulos en los registros respectivos a los efectos que
corresponda.
En materia de cosas muebles, la diferencia se ve plasmada en las disposiciones referidas a los modos
especiales de adquisición del dominio, ya que sólo las cosas muebles no registrables son susceptibles de
apropiación (art. 1947 CCCN), transformación (art. 1957 CCCN) y accesión (art. 1958CCCN).
En lo atinente a la adquisición derivada, el art. 1892 CCCN establece por principio general que para
ambos tipos de cosas muebles, son requisitos de adquisición el título suficiente y el modo suficiente; en
tanto a las adquisiciones por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro V.
Las cosas muebles también pueden ser adquiridas ex lege, por imperio de la ley.

MUEBLES REGISTRABLES: Distinción según si la registración es constitutivo o declarativo.

- Declarativa: Cuando el derecho real nace para las partes fuera del registro y se accede a él a los
efectos de la publicidad para ser oponible a terceros. (Por ejemplo Buques).
- Constitutiva: Cuando el derecho real nace o se modifica con la inscripción. (Por ejemplo, Registro de
automotor, equino de pura sangre de carrera).
En el modo derivado, el modo suficiente para registrables con efecto declarativo es la tradición;
mientras que para las constitutivas es la inscripción.

B) SUPUESTO DEL TERCER ADQUIRENTE DE BUENA FE:

ARTÍCULO 1895: Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente. “La posesión
de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es
suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la
adquisición fue gratuita.

176
 Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca.
Tampoco existe buena fe, aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo régimen
especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no son coincidentes”
El artículo 1894 dice que se adquieren por mero efecto de la ley ciertos derechos reales, entre los que
menciona al que surge de la accesión de cosas muebles inseparables y los derechos de los adquirentes y
subadquirentes de buena fe.
El artículo 1895 contempla específicamente la adquisición legal de derechos reales sobre muebles por
subadquirentes.
Es suficiente para adquirir los derechos reales principales la posesión de buena fe, siempre que no se
trate de cosas hurtadas o perdidas y siempre que el propietario no pruebe que han sido adquiridas a título
gratuito.
Reunidos estos requisitos, el poseedor se convierte en titular de un derecho real, por el efecto de la
ley.

La adquisición legal de cosas muebles no registrables descarta la aplicación de los artículos 392, y 2260,
según los cuales el subadquirente no puede ampararse en su buena fe y en el título oneroso si el acto se
realiza sin intervención del propietario. La norma consagra esto, la adquisición cuando fue transferida por
un NO propietario.

Los requisitos son:

✓ Posesión
✓ Buena fe
✓ Cosa no hurtada ni perdida: por cosa hurtada nos referimos a aquellas sustraídas al titular; y la
calificación de pérdidas se aplica tanto a las extraviadas por caso fortuito o fuerza mayor
(inundaciones) como a las que fueren por negligencia imputable al propietario.
✓ Adquisición a título oneroso (exigible solo frente al anterior propietario que es el único autorizado
a probar que fue a título gratuito)
✓ Existencia de un subadquirente (mínimo tres sujetos).
✓ Desprendimiento voluntario del propietario (en el ejemplo, A entrega a B en préstamo la bicicleta
de su propiedad no hurtada ni perdida).
✓ El artículo protege al tercer adquirente basado en una teoría de apariencia jurídica. El
subadquirente en los supuestos analizados tiene un justo título y adquiere el derecho real por ley.

Por ejemplo: Tenemos tres sujetos, el sujeto “A” le presta la bicicleta a “B”, “B” abusando de su confianza
se la vende a “C”; cuando “A” se entera quiere recuperarla ¿Podrá triunfar ante una reivindicación contra
“C”? Depende. Si se cumplen los requisitos del artículo 1895 “C” puede ampararse en el mismo y si “A”
prueba que fue gratuito puede recuperarla.
¿A quién protege a este artículo? “C”. Porque no sabía que “B” no era el propietario. Hay una apariencia
jurídica respecto de las cosas muebles porque generalmente no tienen mucho valor. (Caso de
desprendimiento voluntario y se intervierte el título) → Al propietario le queda una acción personal por
daños y perjuicios contra B.

Otro ejemplo: El sujeto “A” es menor de edad, le vende a “B” su computadora, “B” la vende a “C”. En este
caso hay un desprendimiento voluntario pero el primer acto puede ser nulo o anulable. ¿“A” pide la
anulación del acto y “C” puede ampararse en el artículo 1895? SÍ porque se basó en la buena fe y
apariencia de que la recibió del propietario.

Otro ejemplo: “C” lo vende a “D”, pero este último sabía que el primer acto estaba viciado. ¿Adquiere
derecho real? SÍ, porque el que adquirió derecho real por ley fue “C”, poco importa que las transmisiones
posteriores sean de mala fe, es decir, en el tercero se produjo la adquisición del dominio y “D” está
recibiendo un derecho real perfecto.

177
 Una vez consumada la adquisición legal, todas la transmisiones que el nuevo propietaria haga de la
cosa, así sean a título gratuito o a terceros de mala fe, no podrán ser atacadas por haber sido efectuadas
por el propietario actual de la cosa; y el anterior propietario no podrá ir tras ella, ni reivindicarla, porque
dejó de ser el titular del dominio.
Desde luego queda a salvo la acción de daños y perjuicios y también los casos en que por virtud de una
adquisición legal, no le fuera posible al anterior propietario reclamar la restitución de la cosa, si podría
reclamarle al subadquirente a título oneroso que debiera todo o parte del precio de la transferencia, la
entrega de lo insoluto

❖ TRATÁNDOSE DE AUTOMOTORES: El sistema especial reemplaza el principio de posesión vale

título por el de inscripción vale título, en tanto el titular fuera de buena fe y el vehículo no sea
robado o hurtado. La falta de inscripción registral a nombre del poseedor en la compraventa de
automotores importa la mala fe del adquirente, porque le es exigible una investigación sobre la
situación jurídica del objeto, y quien adquiere un automotor inscripto a nombre de otro sujeto
distinto del vendedor, no actúa con la diligencia debida, al no haber hecho esas averiguaciones
que le permitirían descubrir que no podía inscribir a su nombre el vehículo. Además, ese
poseedor no podría alegar con éxito la falta de necesidad de la inscripción, pues su creencia
reposaría en un error de derecho inexcusable. Para calificar la buena o mala fe del adquirente,
tanto el registro como la obligación de patentamiento y las formalidades administrativas
existentes, crean un estado público de cumplimiento ineludible que, descarta la simple creencia
como factor de atribución de buena fe;

❖ EN MATERIA DE SEMOVIENTES: Con el objeto de identificar la hacienda y a su propietario se

utiliza un sistema de marcas y señales; la primera (marca) se utiliza para el ganado mayor y
consiste en "la impresión que se efectúa sobre el animal de un dibujo o diseño, por medio de
hierro candente, de marcación en frío, o de cualquier otro procedimiento que asegure la
permanencia en forma clara e indeleble que autorice la Secretaría de Agricultura y Ganadería".
La señal identifica al ganado menor con un corte en la oreja o nariz del animal. La ley mencionada
establece la obligatoriedad de: a) registrar las marcas y señales, y b) señalar y marcar al ganado
mayor y menor respectivamente. A partir de allí establece la presunción, salvo prueba en
contrario, que el ganado mayor marcado y el ganado menor señalado, pertenecen a quien tiene
registrado a su nombre el diseño de la marca o señal aplicada al animal. Se presume igualmente,
salvo prueba en contrario, que las crías no marcadas o señaladas pertenecen al propietario de
la madre. Para que esta presunción sea aplicable las crías deberán encontrarse al pie de la madre
(art. 9°). En consecuencia, la persona que poseyera animales desconociendo la normativa citada
no podría argumentar buena fe y por ende, ampararse en la presunción del artículo 1895. ((Las
mismas conclusiones son aplicables a los buques y aeronaves)).

REQUISITOS PARA APLICAR EL ARTÍCULO 1895 (explicación de clase):

✓ Existencia de un subadquirente (mínimo tres sujetos).
✓ Desprendimiento voluntario (en el ejemplo, A entrega a B en préstamo la bicicleta de su propiedad
no hurtada ni perdida).
✓ El subadquirente debe haberla adquirido por título oneroso (se presume la onerosidad salvo prueba
en contrario).
✓ El subadquirente debe ser de buena fe.
✓ El artículo protege al tercer adquirente basado en una teoría de apariencia jurídica. El subadquirente
en los supuestos analizados tiene un justo título y adquiere el derecho real por ley.

178
ANTECEDENTES: Dentro de los antecedentes podemos encontrar:
 Derecho romano: Consideraba que las cosas muebles podían ser reivindicadas por el propietario
de quien las tuviera, salvo que se hubieran cumplido los requisitos que permitieran considerar que
el detentador las hubiera adquirido por prescripción.
 Derecho Germánico: Desprendido voluntariamente de la tenencia o posesión de la cosa podía
ejercer acción personal contra quien estuviera obligado a restituírsela. Frente a las robadas y
perdidas podía ejercer la acción reivindicatoria contra quien las tuviera.
 Derecho francés: Encontramos distintos momentos:
▪ Siglo VI a XIII: se aplicaban las disposiciones de la costumbre romano.
▪ Siglo XV a XVI: se aplican las disposiciones de las costumbres germánico, salvo en lo relativo
a la hipoteca mobiliaria.
▪ A partir del Código Napoleónico, la posesión vale título, por lo que quien tiene la cosa en su
poder con la intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad es el dueño. En
el derecho argentino haremos referencia al antiguo artículo que regulaba esta materia,
referido expresamente a la adquisición legal comprendida en el artículo 2412.
Con la reforma se indica expresamente que estamos frente a un modo de adquisición por disposición
de la ley, pero hubiera sido conveniente la indicación primero del principio de que la posesión vale título.
Primero concepción romanista luego del Siglo XVII se adopta el “en Fait” de muebles la posesión vaut
titre, implicaba que el derecho a reivindicar se limita a cosas muebles robadas o perdidas (germánico).

FUNDAMENTOS:
El fundamento de esta protección al tercer subadquirente radica en la necesidad de proteger no sólo
la seguridad jurídica estática, sino la dinámica, ya que, en materia de cosas muebles, por ejemplo, en las
que el principio radica en ¨posesión vale título¨; es muy importante brindar seguridad a las enajenaciones,
siempre que se cumplan los presupuestos de protección establecidos para lograr el tráfico jurídico y su
desarrollo.

Se recurre a la teoría de la apariencia jurídica, con la finalidad de:

o Dar certeza al tráfico inmobiliario;
o Facilitar la prueba del derecho real de dominio;
o La posesión como modo de publicidad.

ANTECEDENTES / FUNDAMENTOS
Este modo de adquisición (conocido sintéticamente como “la posesión vale título”) es hoy aceptado
uniformemente, tras haberse apreciado en el Derecho Francés las funestas consecuencias de admitir la
reivindicación mobiliaria (como se hacía en el Derecho Romano, a diferencia del derecho germánico), ya que
ella afectaba la seguridad y celeridad de las transacciones, ya que la transmisión de las cosas muebles
difícilmente deja rastros documentales que permitan reconstruir su historia jurídica a fin de apreciar la
perfección de los títulos. Este es hoy también el fundamento de las Adquisiciones Legales: se sacrifica al
propietario (y la seguridad estática que importa su derecho) y se protege al subadquirente en aras de la
seguridad jurídica de las transacciones y la circulación de los bienes (seguridad dinámica), principios que el
legislador juzga más dignos de protección en estos casos.

179
NATURALEZA DE LA ADQUISICIÓN:
Actualmente, conforme la disposición del artículo, queda claro que la naturaleza jurídica de la
adquisición es LEGAL; lo cual hasta antes de la reforma del código civil y comercial existían diversas
posturas doctrinarias:
▪ Prescripción instantánea.
▪ Adquisición legal.
▪ Presunción de propiedad iure et iure

La adquisición que realiza el tercero no es derivada sino originaria, porque no se basa en un contrato
que lo liga con el enajenante a non domino, sino en la voluntad de la ley. Hay que tener en cuenta que
ningún vínculo jurídico existe entre el tercero y el anterior dueño; por el contrario, el tercero adquiere
contra o a pesar de la voluntad de dicho dueño. Así como es originaria la adquisición de inmueble por
prescripción adquisitiva breve, del mismo modo se reputan las adquisiciones. Como consecuencia, el
tercero adquiere un derecho nuevo y distinto, de ahí que, en principio, no deba cargar con los derechos
reales que pudiese haber constituido el anterior propietario sobre la cosa, a menos que sea de mala fe,
es decir, que supiera de su existencia al momento de la adquisición

CONDICIONES DE APLICACIÓN

➢ DESPRENDIMIENTO VOLUNTARIO El mismo implica que el titular del derecho real de dominio,
depositando mal su confianza, hace entrega de la tenencia de la misma (por lo que quien la tiene
posteriormente la devuelva), y ésta persona a quien se la entregó voluntariamente, haciendo abuso
de la confianza, dispone de ella como si fuera el dueño. Asimismo, el artículo dispone que la cosa
no sea hurtada o perdida.
✓ Cosa hurtada: Sale del patrimonio contra su voluntad;
✓ Perdida: Sale del patrimonio sin voluntad.

➢ POSESIÓN DEL TERCERO: Para que el supuesto de la norma pueda operar requiere además de la
presencia de un tercer sujeto, al menos tres, que recibe el nombre de subadquirente. Este sujeto,
debe ser efectivamente un tercero que se presente a realizar la adquisición de la cosa, sin haber
tenido conocimiento previo de la situación dada entre los dos sujetos anteriores.
Por lo tanto se considera que para poder invocar la regla debe ser poseedor, ya que los tenedores no
pueden prevalerse de este sistema, porque reconocen el poder preferente de otro sobre la cosa.
La adquisición es un efecto de la posesión. Del artículo 1911 surge la presunción iuris tantum de la
existencia de la posesión, de manera que quien pretenda desconocer la calidad de poseedor tendrá que
probarlo. Están contemplados la Traditio Brevi Manu y el Constituto Posesorio
La posesión que permite la Adquisición Legal, puede ser aplicada a cualquier derecho real que se ejerza
por la posesión, no solo al dominio. Por ejemplo: Si una persona adquiere de buena fe el usufructo de un
reloj, de parte de quien no estaba legitimado, puede también invocar la regla emergente de dicha norma
y conservar el usufructo.

➢ BUENA FE: La buena fe del tercer subadquirente en esta norma es un requisito fundamental, que
constituye no obstante una presunción iuris tantum, puesto que la misma admite prueba en
contrario, pero refiere a que el subadquirente tiene que estar persuadido de ser el exclusivo señor
de la cosa y no conocer su falta de derecho.
Cabe destacar que se tendrá que tener en cuenta lo dispuesto por la norma para determinar qué
comprende la buena fe conforme al régimen de cada cosa.
La buena fe requerida en materia de cosas muebles no registrables es la establecida por el artículo
1902 del Código Civil y Comercial para la relación posesoria y consiste en no haber conocido ni podido

180
conocer la falta de derecho a la posesión, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable,
está persuadido de la legitimidad de la adquisición.
Si bien la buena fe se presume, admite prueba en contrario y además la ley expresamente, en el
artículo 1919 del Código Civil y Comercial establece los casos de presunción de mala fe.
El Código expresamente determina en el artículo 392 del Código Civil y Comercial, que el subadquirente
no podrá ampararse en su buena fe (ni en su título oneroso) en las adquisiciones en las que no ha sido
parte el dueño de la cosa.
Si tenemos en cuenta que a este tercero le transfiere una persona que no es su propietario,
recordemos que quien se la da tiene la obligación de restituir la misma a su dueño, ¿Pues entonces
estamos ante la presencia de qué título? justo título (ya que no es el legitimado quien transfiere la cosa
al tercero).

➢ LA ADQUISICIÓN ONEROSA: El cuarto requisito dispuesto por la norma es la necesidad de que “el
verdadero propietario no pruebe que la adquisición fue a título gratuito”, por lo que a contrarius
sensus, lo que requiere es de una adquisición a título oneroso.
Este requisito, que no se encontraba expresamente establecido en el artículo 2412 del Código de Vélez
y hoy se encuentra expresamente establecido, tiene sentido puesto que recordemos que la norma está
prefiriendo a este tercer subadquirente al propietario, volviendo al primer titular del derecho real de
dominio por imperio de la ley. Por lo cual, el requerir la onerosidad forma parte de la protección del tráfico
jurídico en forma dinámica.

LA LEY ANTE DOS PERSONAS INOCENTES (TITULAR Y SUBADQUIRIENTE) PREFIERE AL

SUBADQUIRIENTE (Porque confió en la publicidad posesoria y no pudo saber que quien la vendía no
era el titular)

SUPUESTO DE COSAS MUEBLES EMBARGADAS (TERCERÍA DE DOMINIO)

A veces, al trabar un embargo, se afectan derechos de un tercero; en estos casos, el tercero debe
promover una “tercería”.
La tercería es la acción promovida por un tercero que se ve perjudicado por el embargo trabado,
puesto que él alega tener el dominio sobre los bienes embargados.
Se trata del medio por el cual una persona, distinta de las que como partes actora y demandada
intervienen en un determinado proceso, reclama el levantamiento de un embargo decretado sobre un
bien de su propiedad.
Se trata del ejercicio de la acción reivindicatoria por encontrarse afectados los derechos del dueño.
Debe deducirse antes de que se otorgue la posesión de los bienes al comprador en el remates (Por
ejemplo, se trabo un embargo sobre una casa, pero la casa no es del deudor, sino de un tercero

SUPUESTO DE LOS ARTÍCULOS 462, 760 y 757:

ARTÍCULO 462: Cosas muebles no registrables. “Los actos de administración y disposición a título oneroso
de cosas muebles no registrables cuya tenencia ejerce individualmente uno de los cónyuges, celebrados
por éste con terceros de buena fe, son válidos, excepto que se trate de los muebles indispensables del
hogar o de los objetos destinados al uso personal del otro cónyuge o al ejercicio de su trabajo o profesión.
En tales casos, el otro cónyuge puede demandar la nulidad dentro del plazo de caducidad de seis meses
de haber conocido el acto y no más allá de seis meses de la extinción del régimen matrimonial”.
Este artículo refiere específicamente a las cosas muebles no registrables, comprendido dentro de lo
que legisla la norma relativa al Régimen Patrimonial del Matrimonio.
El artículo dispone que los actos de administración y disposición a título oneroso de una cosa mueble
no registrable cuya tenencia individualmente la ejerce uno de los cónyuges, que hubiera celebrado éste

181
 con un tercero de buena fe, son válidos, salvo que estemos frente a los muebles indispensables del hogar
o de los objetos destinados al uso personal del otro cónyuge o al ejercicio del trabajo o profesión.
Por lo que refiere al supuesto especial de:
▪ Muebles del hogar.
▪ Objetos para el uso personal del otro cónyuge.
▪ Los muebles necesarios para el ejercicio del trabajo o profesión.
▪ Cosas muebles no registrables.
▪ Requieren asentimiento conyugal conforme lo dispuesto por el artículo 456.

En estos casos, el otro cónyuge, quien no participó, puede pedir la nulidad del acto dentro de los 6
meses de haber tenido conocimiento del acto, y no más allá de 6 meses de extinción del régimen
matrimonial.

ARTICULO 757.-Concurrencia de varios acreedores. Bienes muebles. “Si varios acreedores reclaman la
misma cosa mueble prometida por el deudor, son todos de buena fe y a título oneroso, tiene mejor
derecho:
a) El que tiene emplazamiento registral precedente, si se trata de bienes muebles registrables;
b) El que ha recibido la tradición, si fuese no registrable;
c) En los demás supuestos, el que tiene título de fecha cierta anterior”
Tratándose de obligaciones de dar cosa cierta de una obligación indivisible, cualquiera de los
acreedores tendría derecho a exigir la totalidad del pago al deudor o a los codeudores y, entre ellos, al
acreedor que ha demandado judicialmente el pago
Sin embargo, la solución que brinda el artículo se aparta de tal principio porque, frente a la
concurrencia de acreedores, el deudor tiene el deber de entregar la cosa a quien acredite su carácter de
titular, previa citación fehaciente del resto de los acreedores que la hayan pretendido
independientemente de que estos hayan notificado con anterioridad su pretensión de cobro al deudor.
Se regula el problema que se plantea cuando un deudor celebra acuerdos con diferentes sujetos, en
virtud de los cuales promete la entrega de una misma cosa para constituir derechos reales sobre ella. En
estos supuestos, la mala fe del deudor resulta clara, pero no así la del acreedor que puede o no saber que
la cosa había sido prometida a otro sujeto.

ARTICULO 760: Entrega de la cosa a quien no es propietario. Bienes no registrables. “Con relación a
terceros, cuando la obligación de dar cosas ciertas tiene por fin restituirlas a su dueño, si la cosa
es mueble no registrable y el deudor hace, a título oneroso, tradición de ella a otro por transferencia
o constitución de prenda, el acreedor no tiene derecho contra los poseedores de buena fe, sino solamente
cuando la cosa le fue robada o se ha perdido. En todos los casos lo tiene contra los poseedores de mala
fe”.

ARTÍCULOS RELACIONADOS DEL CÓDIGO CIVIL ARGENTINO (VÉLEZ):

ARTÍCULO 2412.- La posesión de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presunción de tener la
propiedad de ella, y el poder de repeler cualquier acción de reivindicación, si la cosa no hubiese sido robada o perdida.
ARTICULO 2413.- Las acciones de resolución, nulidad o rescisión a que se halla sometido el precedente poseedor no
pueden dirigirse contra el poseedor actual de buena fe.
ARTICULO 2414.- La presunción de propiedad no puede ser invocada por la persona que se encuentre en virtud de un
contrato o de un acto lícito o ilícito, obligada a la restitución de la cosa.
ARTICULO 2415.- Tampoco puede ser invocada respecto a las cosas muebles del Estado general, o de los Estados
particulares, ni respecto a las cosas accesorias de un inmueble reivindicado.

182
 REGÍMENES ESPECIALES
AUTOMOTORES-SEMOVIENTES-EQUINOS DE PURA SANGRE. No están regidos por las normas del
código civil sino de forma supletoria, porque su valor económico es mayor a los de otros muebles.
Además, los automotores son riesgosos, en el ganado los animales se van de un lado para el otro y
hay que protegerlos de manera distinta en cuanto a su propiedad, y los equinos de pura sangre son
caros.

2) COSAS MUEBLES REGISTRABLES DE RÉGIMEN CONSTITUTIVO Y NO

CONSTITUTIVO. COMPARACIÓN DE LOS MODOS DE ADQUIRIR:
Para este tipo de cosas la configuración de la buena fe del adquirente requiere de la inscripción
traslativa de dominio en el Registro.

A) AUTOMOTORES:

DECRETO LEY 6582/58 Y MODIFICACIONES LEY 22977: Rige supletoriamente el Código Civil y Comercial
en algunos artículos como 1892, 1895.

LA ADQUISICIÓN POR TÍTULO SUFICIENTE E INSCRIPCIÓN CONSTITUTIVA (ARTÍCULO 1)

El régimen especial del automotor regulado en este decreto, que en el Código Civil y Comercial tiene
normativas al respecto, lo que ocurre que al estar comprendido en un régimen especial, el mismo tiene
preponderancia por sobre la norma general. El justificativo radica en que estos muebles, se diferencian
de otros muebles:
o Son cosas que pueden identificarse, recordemos que tienen una patente, que equivale al DNI de
las personas.
o Tienen valor;
o Tienen movilidad, tanto física como jurídica;
o Son cosas riesgosas;
o El uso de los mismos se encuentra reglamentado;
o Y desde el punto de vista fiscal son objetos imponibles.

ARTÍCULO 1: “La transmisión del dominio de los automotores deberá formalizarse por instrumento
público o privados y sólo producirá efectos entre las partes y con relación a terceros desde la fecha de su
inscripción en el Registro de la Propiedad Nacional del Automotor”.
Como podemos apreciar, en el caso de los automotores se requiere del título suficiente, que puede
ser instrumento público o privado, y el modo suficiente se encuentra en la inscripción. → Inscripción
constitutiva- Característica del Registro de la Propiedad Automotor.

De esta norma surge que la inscripción aparece impuesta con carácter constitutivo, de modo que el
derecho real no existe para nadie sobre un automotor si la transferencia al adquirente no ha sido
registrada, aun cuando se le haya hecho tradición.
La inscripción inicial del automotor conduce a la apertura de un legajo (se adopta el sistema del “folio
real”), con su pertinente matriculación. En ese legajo deberá inscribirse el dominio del automotor, sus
modificaciones, extinción, transmisiones y gravámenes, embargos y demás cautelares, denuncias de robo
o hurto, retiro definitivo de uso del vehículo.

183
La inscripción inicial importa la emisión de:
o El título del automotor (que sirve para probar las condiciones de dominio y gravámenes del bien
hasta la fecha de su anotación
o La cedula de identificación (que autoriza el uso del automotor, aunque no resulta idónea para
acreditar su dominio)

LA ADQUISICIÓN LEGAL (ARTÍCULO 2):

ARTÍCULO 2: “La inscripción de buena fe de un automotor en el Registro confiere al titular de la misma la
propiedad del vehículo y el poder de repeler cualquier acción de reivindicación si el automotor no hubiese
sido hurtado o robado”

O sea que el principio general es inscripción vale título. Y no resulta necesaria la tradición (según la
doctrina mayoritaria), ya que el artículo 1892, párrafo cuarto, establece que “La inscripción registral es el
modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos
legalmente previstos”
La norma no exige expresamente que se trate de una adquisición a título oneroso para paralizar la
reivindicación, pero el requisito resultará de aplicación del artículo 1895 ya que el régimen específico no
contiene normas sobre la reivindicación de los automotores, lo que habilita recurrir al régimen común.

El artículo 2 dispone el caso de adquisición legal en materia de automotores, cuya redacción es

prácticamente igual a aquella con la que contaba el artículo 2412 para los bienes muebles no registrables
en el código de Vélez.
La norma, al igual que como ocurre en el caso del artículo 1895, dispone la necesidad del cumplimiento
de requisitos.

❖ DESPRENDIMIENTO VOLUNTARIO, AUTOMOTOR NO ROBADO NI HURTADO: Nuevamente, la

norma refiere a un supuesto en el cual el titular del derecho real de dominio, depositando mal su
confianza, entrega la cosa a una persona quien tiene obligación de devolverla, y en vez de ello,
procede a la venta del automotor logrando previamente su inscripción. ¿Interversión del título? SI.
❖ BUENA FE, ¿QUÉ REQUISITO ES NECESARIO PARA LA MISMA EN ESTE RÉGIMEN ESPECIAL?
Recordemos que necesitamos para el caso la existencia de tres sujetos, de los cuales el tercero es
un subadquirente que tiene que tener la condición de buena fe, agregando al concepto ya
analizado, que en el caso de los automotores el régimen especial requiere de la verificación, caso
contrario no habrá buena fe alegable.

❖ INSCRIPCIÓN DEL AUTOMOTOR, ¿CÓMO SE LOGRA? El régimen del automotor es de tipo

constitutivo, requiere de la inscripción del vehículo en el Registro para poder dar nacimiento al
derecho real, supongamos un caso en el que se procede a la falsificación de la documentación por
el segundo sujeto y logra emplazamiento registral.

❖ TERCER SUBADQUIRENTE Y ADQUISICIÓN A TÍTULO ONEROSO: El tercer sujeto es aquella persona

que tiene que pagar el precio por la cosa y proceder a la adquisición, nuevamente, veamos en este
caso que la norma no indica expresamente que debe ser a título oneroso, pero la doctrina así lo ha
resuelto en su mayor, y actualmente debemos tener en cuenta a la nueva redacción del artículo
que le sirvió como antecedente que sí lo dice expresamente.

LA ADQUISICIÓN POR PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA (ARTÍCULOS 3 Y 4 Y ARTÍCULO 1899 Y 2254 CCCN):

ARTÍCULO 3: “Si el automotor hubiese sido hurtado o robado, el propietario podrá reivindicarlo contra
quien lo tuviese inscripto a su nombre, debiendo resarcirlo de lo que hubiese abonado si la inscripción fuera
de buena fe y conforme a las normas establecidas por este decreto-ley”.

184
 Por su parte, el artículo 4, establece el caso de prescripción de este caso en los automotores, indicando
los requisitos (coincidente con lo dispuesto por el artículo 1898 CCCCN)
 Se ha logrado la inscripción del vehículo.
 El automotor es robado o hurtado.
 El adquirente tiene posesión de buena fe y continua.
 Requiere del plazo de 2 años para poder solicitar la prescripción del vehículo.

ARTÍCULO 1899 CÓDIGO CIVIL Y COMERICAL: Prescripción adquisitiva larga. “Si no existe justo título o
buena fe, el plazo es de veinte años. No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título
o de su inscripción, ni la mala fe de su posesión. También adquiere el derecho real el que posee durante
diez años una cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe
del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se prevén
en el respectivo régimen especial sean coincidentes”.
 Este artículo ha supuesto en el Código Civil y Comercial una reforma de gran importancia, puesto
que estamos ante un caso en el cual:
 No tenemos inscripción del vehículo
 Se tuvo el mismo por una adquisición derivada, sea entre vivos, boleto de compraventa, o en
el caso de las sucesiones por cesión.
 La norma no hace referencia a la buena fe, pero establece la necesidad de ser adquirida de su
titular registral o cesionario, así como el cumplimiento de la verificación del auto.
 Este caso en la normativa del decreto ley no tenía lugar de ser adquirido por prescripción
menor a los 20 años, que en el caso de los vehículos implica mucho tiempo por su propia
naturaleza. Al no encontrar una normativa como esta en el decreto reglamentario,
entendemos que esta norma sí será de aplicación.

La norma no hace referencia a la buena fe, pero establece la necesidad de ser adquirida de su titular
registral o cesionario, así como el cumplimiento de la verificación del auto (cuando los elementos
identificatorios del mismo sean coincidentes con los registrados; por ejemplo N° chasis y motor).
El supuesto no está contemplado dentro de la normativa del decreto ley, pese a ello se admite su
aplicación ya que se trataría de una normativización de una situación no reglada dentro del instituto de la
prescripción adquisitiva larga.
Esta nueva prescripción responde al pedido de la doctrina y jurisprudencia de nuestro país, que venía
pregonando hacía ya muchos años que el plazo de prescripción ordinaria de 20 años en materia
automotor contrariaba la naturaleza misma de la cosa, que carecía de valor y utilidad al momento de
poder ser prescripta.
La norma va a permitir el saneamiento de situaciones en las que la realidad registral difiere de la
posesoria y tiene como consecuencia innumerables efectos jurídicos no queridos por el ordenamiento.
Sin embargo, dada la redacción del, que menciona al titular registral o su cesionario sucesivo, tal solución
sólo cabe a los automotores usados, subsistiendo el problema en los casos de automotores 0km
nacionales o importados que no hayan tenido emplazamiento registral, los cuales, de no mediar solución
por vía de las posibles acciones contractuales, sólo podrán ser prescriptos transcurridos 20 años de
posesión ostensible y continua (Art.1900)

ARTÍCULO 2254 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL: Objetos no reivindicables en materia de automotores: “No
son reivindicables los automotores inscriptos de buena fe, a menos que sean hurtados o robados. Tampoco
son reivindicables los automotores hurtados o robados inscriptos y poseídos de buena fe durante dos años,
siempre que exista identidad entre el asiento registral y los códigos de identificación estampados en chasis
y motor del vehículo”.
▪ Automotores inscriptos de buena fe, a menos que sean hurtados o robados.

185
 ▪ Automotores robados o hurtados inscriptos y poseídos de buena fe durante dos años, siempre
que existe identidad jurídica en el registro y física con la verificación.

EL TÍTULO FORMAL DEL AUTOMOTOR:

ARTÍCULO 6 DEL DECRETO LEY: “Será obligatoria la inscripción del dominio en el Registro Nacional de
la Propiedad del Automotor, de todos los automotores comprendidos en el artículo anterior, de acuerdo
con las normas que al efecto se dicten.
La primera inscripción del dominio de un automotor, se practicará en la forma que lo determine la
reglamentación
A todo automotor se le asignará al Inscribirse en el Registro por primera vez, un documento
individualizante que será expedido por el Registro respectivo y se denominará "Título del
Automotor". Este tendrá carácter de instrumento público respecto de la individualización del
automotor y de la existencia en el Registro de las inscripciones que en el se consignen, pero solo
acreditará las condiciones del dominio y de los gravámenes que afecten al automotor, hasta la fecha
de anotación de dichas constancias en el mismo”.

El ARTÍCULO 20 de la norma establece los requisitos que el mismo tiene que tener:
o Lugar y fecha de expedición.
o Nº designado en su primera inscripción.
o Dominio de individualización.
o Indicación del uso público o privado.
o Datos del que inscribe.
o Instrumentos y/o elementos probatorios.
o Modificaciones introducidas en el vehículo siempre que alteren alguno de los datos que se
prevén para individualizarlos.
o Modelo de vehículo.

(APUNTES DE CLASE)
Organismo de aplicación: Dirección Nacional de la Propiedad Automotor y de Créditos Prendarios (DNPA).
El registro de automotor depende del Ministerio de Justicia, es nacional porque rige en todo el territorio
argentino de la misma forma.

LA DIRECCIÓN CREA: Registros seccionales: Artículo 7 del Decreto - Ley. En San Rafael:
- Registro Seccional N°1: Hipólito Irigoyen 61, primer piso.
- Registro Seccional N° 2: Moreno 310.
- Registro Seccional N°3: Corrientes 144.
- Registro Seccional N°4: Maza 540.

¿QUE ES EL AUTOMOTOR Y PARA CUALES SE APLICA EL DECRETO? → ARTÍCULO 5: A los efectos del
presente registro serán considerados automotores los siguientes: automóviles, camiones, inclusive los
llamados tractores para semirremolque, camionetas, rurales, jeeps, furgones de reparto, ómnibus,
micrómnibus y colectivos sus respectivos remolques y acoplados, todos ellos aun cuando no estuvieran
carrozados, las maquinarias agrícolas incluidas tractores, cosechadoras, grúas, maquinarias viales y todas
aquellas que se auto propulsen. El Poder Ejecutivo podrá disponer, por vía de reglamentación, la inclusión
de otros vehículos automotores en el régimen establecido.

186
¿CÓMO SE ADQUIERE EL DOMINIO? → ARTÍCULO 1: La transmisión del dominio de los automotores
deberá formalizarse por instrumento público o privado y solo producirá efectos entre las partes y con
relación a terceros desde la fecha de su inscripción en el registro nacional de la propiedad del automotor.
El derecho real, nace con la inscripción en el registro para las partes y para los terceros porque es
constitutivo.
▪ Si firmo un boleto de compraventa no adquiero derecho real, pero ¿Sirve para algo ese boleto? SÍ,
para tener el derecho personal, es decir, exijo las obligaciones no cumplidas que surgen del
contrato y porque para ingresar la venta al registro lo debo hacer a través de formularios tipo que
tienen distintos números (Por ejemplo: el formulario 08 para transferencias). Para adquirirlos,
entonces: TÍTULO + MODO SUFICIENTE.
▪ EL título causa es la venta, donación, etc. Y los formularios, que varían en: 01 (inscripción inicial),
08 (transferencia). Y el modo es la inscripción.

ARTÍCULO 13: Solicitudes tipo: formularios. “Los pedidos de inscripción o anotación en el Registro y en
general los tramites que se realicen ante él, solo podrá efectuarse mediante la utilización de las solicitudes
tipo que determine el organismo de aplicación, el que fijara su contenido y demás requisitos de validez.
Cuando las solicitudes tipo no se suscribieren por los interesados ante el Encargado de Registro,
deberán presentarse con las firmas certificadas en la forma y por las personas que establezca el Organismo
de Aplicación
Dichas solicitudes serán expedidas gratuitamente por el Organismo de Aplicación o los Registros
Seccionales, según ante quien se realice el trámite, y deberán ser presentadas ante ellos por los
interesados dentro de los NOVENTA (90) días de su expedición. Vencido ese plazo perderán su eficacia,
excepto cuando instrumentaren el otorgamiento de derechos, en cuyo caso una vez vencidos los NOVENTA
(90) días, abonarán un recargo progresivo de arancel por mora de acuerdo a lo que fije el Poder Ejecutivo
Nacional. Lo dispuesto en este párrafo no será aplicable a las solicitudes tipo por las cuales se peticione la
inscripción inicial de automotores nuevos de fabricación nacional
Los Encargados de Registros, y las demás personas con facultad certificante, no podrán válidamente
certificar firmas en solicitudes que han perdido su eficacia. y las que hicieren en violación de esta norma
carecerán de valor, ello sin perjuicio de las sanciones a que pudiere dar lugar esa transgresión.
Si las solicitudes tipo no se encontraren suscriptas por las partes o por sus representantes legales, el
apoderado interviniente deberá acreditar su personería mediante mandato otorgado por escritura pública
Los mandatos para hacer transferencias de automotores, o para realizar trámites o formular peticiones
ante el Registro o el Organismo de Aplicación, caducarán a los noventa (90) días de su otorgamiento,
excepto cuando las facultades aludidas estén contenidas en poderes generales o se tratare de poderes
para interponer recursos administrativos o judiciales”.

ARTÍCULO 14: Formas del contrato. Cuando es por instrumento privado se inscribirán en el registro
mediante la utilización de las solicitudes tipo mencionadas en el artículo anterior y suscripto por las partes.
Cuando la transferencia se formalice por instrumento público o es dispuesta por orden judicial
(prescripción adquisitiva-subasta) o administrativa se presentará para su inscripción junto con el
testimonio u oficio correspondiente, la solicitud de inscripción.
En todos los casos se presenta el título de propiedad del automotor. (No es necesario instrumentar la
venta porque todo se hace por solicitudes tipo
Cuando la orden de transferencia viene como consecuencia de orden judicial, se transcribe la parte del
auto que ordena dicha transferencia. Se realiza a través de un oficio (papel confeccionado por abogado
donde se peticiona lo que haya resuelto el juez).

187
ADQUISICION LEGAL: → ARTÍCULO 2: “La inscripción de buena fe de un automotor en el registro confiere
al titular de la misma la propiedad del vehículo y el poder de repeler cualquier acción de reivindicación,
si el automotor no hubiese sido hurtado o robado”.
▪ Por ejemplo: “A” le vende a “B”, se inscribe y todo perfecto, luego se vende a “C” y resulta que el
acto entre los primeros dos era nulo por dolo.
▪ Requisitos: Tres sujetos, desprendimiento voluntario del titular del dominio. Automotor no robado
ni hurtado, inscripción, buena fe y onerosidad.
▪ La buena fe en este caso se prueba con la inscripción registral y buena investigación de los datos.

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA: → ARTÍCULO 3: “Si el automotor hubiese sido hurtado o robado, el

propietario podrá reivindicarlo contra quien lo tuviese inscripto a su nombre, debiendo resarcirlo de lo
que hubiese abonado si la inscripción fuera de buena fe y conforme a las normas establecidas por este
decreto-ley”.

ARTÍCULO 4: “El que tuviese inscripto a su nombre un automotor hurtado o robado, podrá repeler la
acción reivindicatoria transcurridos dos años de la inscripción, siempre que durante ese lapso lo hubiese
poseído de buena fe y en forma continua”.

ARTÍCULO 1898 DEL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL: “...se adquiere por prescripción breve si el automotor
es robado o hurtado; se encuentra inscripto a nombre del adquirente; el titular es de buena fe; la
adquisición ha sido a título oneroso; la posesión ostensible por dos años”.
▪ ¿Cómo acredito la buena fe? Inscripción a favor
▪ Si hay ausencia del algún requisito: posesión veinteñal. Salvo la adquisición derivada del titular
registral o sus sucesores de cosa no hurtada o perdida si coinciden los elementos identificatorios:
diez años. Ejemplo: se transfiere sucesivamente sin inscribir por boleto de compraventa.
▪ ¿Qué pasa si no hacen transferencia? El titular sigue siendo responsable en caso de choques, por
ejemplo. Frente a esto el titular puede hacer una denuncia de venta que implica que no
autorizamos el uso del automotor y que se produce el secuestro del auto.

IMPORTANTE: Cuando se adquiere un automotor puede pedir el titular o el comprador un

certificado con efectos de bloqueo para embargo o modificación jurídica respecto del
mueble. Normalmente solo se pide el informe de dominio, pero a veces cuando son autos
de valor o personas que no viven en el lugar donde está radicado el auto para asegurarse
que el automotor no sea sujeto de alguna medida, durante quince días.

CARACTERÍSTICAS DEL REGISTRO DEL AUTOMOTOR

 Obligatorio-real (Toma como base el objeto del derecho: automotor)

 Constitutivo (El derecho nace con la inscripción)
 Causal (Inscripción de la causa de adquisición del derecho en el asiento registral)
 No convalidante (La inscripción no subsana los vicios que pudiere adolecer el acto)

TÍTULO DEL AUTOMOTOR: Lo expide el registro y es un instrumento público que acredita el derecho que
se tiene sobre el auto. A partir de septiembre de 2017 se hace de manera digital, por ende, el registro
manda al correo electrónico una serie de códigos para ingresar a la página, completar formulario e
imprimir.
¿Para qué sirve? Para venderlo o cualquier trámite de transferencia (por ejemplo: cambio de
radicación), no es necesario para circular. Contiene todos los elementos para individualizarlo, como peso,
año, marca, modelo, etc.
188
B) SEMOVIENTES:

DOMINIO DE SEMOVIENTES
El código de Vélez guardaba silencio acerca de este tema, por lo que los semovientes quedaban sujetos
a la norma del art. 2412: La posesión de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la
presunción de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquier acción de reivindicación, si la
cosa no hubiese sido robada o perdida.
No obstante las provincias incorporaron a sus Códigos Rurales u otras leyes especiales normas sobre
las medidas de identificación del ganado, pues por sus características y porque el dominio recae a su
respecto sobre cantidades considerables de animales, resultaba irrazonable e impracticable la aplicación
a su respecto de las reglas generales de las cosas muebles.
Finalmente en 1983 se sancionó la Ley 22939 sobe “unificación del Régimen de Marcas y Señales,
Certificados y Guías”. Fue modificada por la Ley 26.478 en el año 2009. Según el artículo 10 son excluidos
los equinos de sangre pura de carrera.
El artículo 1 define los diversos modos de identificar a los semovientes, según su especie, imponiendo
al propietario la obligación de aplicarlos a sus ganados; el incumplimiento lo privará de invocar los
derechos que la ley acuerda para la propiedad del ganado, sin perjuicio de las multas que se le impondrán.
Para esto, deberá registrar previamente el diseño de esos medios identificatorios según formalidades
de cada provincia.

GANADO MAYOR: La “marca” es la impresión que se realiza sobre el cuerpo del animal de un dibujo
o diseño, por medio de:
✓ Hierro candente.
✓ Marca en frío.
✓ Cualquier otro procedimiento indeleble autorizado por la Secretaría de Agricultura y
Ganadería.
ANIMALES QUE SE INCLUYEN
▪ Hacienda vacuna (bovinos)
▪ Yeguerizos o caballares (equinos)
▪ Hacienda híbrida (mulo y asnos o burros)

GANADO MENOR: La “señal” es el corte, incisión, perforación o grabación realizada en la oreja del
animal.
Es obligatorio para todo propietario de ganado mayor o menor tener registrado a su nombre el diseño
que empleare para marcar o señalar a sus animales.
Queda prohibido marcar o señalar sin tener el diseño registrado.
La marca deberá realizarse durante el primer año de vida del animal, y la señal en los animales menores
durante los primeros seis meses.

ANIMALES QUE SE INCLUYEN

▪ Hacienda lanar (ovinos)
▪ Hacienda de cerda (porcinos)
▪ Caprinos

PROPIEDAD DEL GANADO MAYOR Y MENOR: LA PRESUNCIÓN DE PROPIEDAD:

 Animales sin marca o señal (orejanos), o con marca o señal no suficientemente clara: Su
propiedad queda sometida al régimen general de cosas muebles.

189
  Animales marcados o señalados: Se presume iuris tantum que pertenecen a quien tiene registro a
su nombre de la marca o señal. La misma presunción opera para las crías no marcadas que se
encuentren al pie de la madre.

 Animales de raza (excluidos los equinos de sangre pura de carrera): La propiedad se prueba con
el certificado de inscripción en los registros genealógicos reconocidos.

PRESUNCIÓN DE MALA FE:

ARTÍCULO 1919: Presunción de buena fe. “La relación de poder se presume de buena fe, a menos que
exista prueba en contrario. La mala fe se presume en los siguientes casos:
a) Cuando el título es de nulidad manifiesta;
b) Cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de cosas y carece
de medios para adquirirlas;
c) Cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra persona”.

El supuesto aquí contemplado exige considerar que la Ley 22.939, ha creado un sistema a partir del
cual se establece una presunción, salvo prueba en contrario, de que el ganado mayor marcado y el ganado
menor señalado, pertenece a quien tiene registrado a su nombre el diseño de la marca o señal, o medio
de identificación alternativo aplicado al animal. Entonces, es razonable que se presuma la mala fe de quien
ha adquirido el animal de una persona que no ha registrado a su nombre la marca o señal.
Por tratarse de hipótesis de excepción la enumeración que hace el artículo es taxativa. Además, la
presunción de mala fe que se consagra es iuris tantum, por lo que cabe admitir que aquel que esta
encuadrado en alguno de los supuestos contemplados pueda producir prueba a fin de demostrar su buena
fe. Así, por ejemplo, quien compro un inmueble a una persona menor de edad puede demostrar que este
lo adquirió con el producto de su profesión y que, por lo tanto, puede disponer de él;

LA TRANSFERENCIA DEL GANADO

Toda transferencia de ganado mayor o menor deberá instrumentarse mediante un certificado de
adquisición que, otorgado por las partes, será autenticado por la autoridad local competente (SENASA).

El certificado deberá contener:

o Lugar y fecha de emisión.
o Nombre y apellido de las partes y, en su caso, de sus representantes, domicilios, DNI.
o Especificación del tipo de operación, matrícula del título de la marca o señal y diseño de éstas.
o Especificación de la cantidad de animales comprendidos en la operación, con indicación de su
sexo y especie.
o Firma del transmitente o su representante.
o Firma y sello de la autoridad pública que autentique el certificado.
La intervención de la autoridad pública no subsana las nulidades o vicios que pudiera tener el acto de
transmisión.

LOS REGISTROS GENEALÓGICOS Y LOS ANIMALES DE PURA RAZA

La propiedad de los ejemplares de pura raza se probará por el respectivo certificado de inscripción en
los registros genealógicos y selectivos reconocidos, que concuerde con los signos individuales del animal.

190
 Por ejemplo: La Asociación de Criadores de Ovejeros Alemanes lleva un registro genealógico de los
ovejeros con pedigrí. Cuando una persona quiere inscribir a un cachorro, presenta los certificados de los
padres del mismo y se tatúa un número de serie en la oreja del cachorro que lo vincula a su registro.
La transmisión de animales de pura raza se perfecciona por el acto de inscripción en los registros
genealógicos. Por ende es constitutivo.
Finalmente es muy importante señalar que para el traslado lícito se requiere el uso de guías, expedidas
en las formas que establezca la ley local.
Si son animales de pedigree o puros registrados, sin marca o señal, la guía deberá consignar los datos
para la individualización de los animales.

LEY PROVINCIAL DE GANADERÍA (6773). REGISTRO DE MARCAS Y SEÑALES

Los propietarios están obligados a marcar el ganado mayor y señalar el menor. La omisión de la marca
implica presunción de mala fe contra el poseedor. Es obligatorio para el propietario inscribir su marca o
señal en el registro. El Estado Provincial es el exclusivo propietario de los sistemas de diseño de marcas
en su jurisdicción.
En el territorio de la provincia no podrá haber dos marcas o señales iguales o semejantes. Si las hubiera
se cancelará, la posteriormente inscripta.
▪ Se denomina contramarca a la colocada de forma invertida junto a la marca original. Se coloca
para cancelar la marca y el animal pasa a ser orejano.
▪ Se denomina remarca a la nueva marca sobre un animal contramarcado.

El derecho sobre la marca se prueba con el certificado expedido por la Dirección Provincial de
Ganadería. Este derecho se otorga al titular por el término de 10 años a partir de su registro y puede
renovarse de forma sucesiva. No es un derecho susceptible de embargo ni ejecución.

El derecho de marca se pierde por:

✓ Expiración del término establecido sin renovación.
✓ Transferencia del derecho a otra persona.
✓ Renuncia del titular.
✓ Disolución de la sociedad titular.
✓ Sentencia judicial.
✓ Cancelación impuesta por la autoridad competente

El solicitante de una marca o señal a su nombre deberá acreditar previamente la propiedad de 20

animales mayores (marca) o 50 animales menores (señal). No podrá una persona registrar más de dos
marcas en la provincia, ni más de dos señales en cada departamento.
El Registro General de Marcas y Señales funciona bajo la órbita del La Dirección Provincial de
Ganadería. La transferencia de la marca deberá formalizarse por instrumento público o privado y solo
producirá efectos entre las partes y tercero desde su inscripción en el registro (constitutiva)

C) LEY 20.378: RÉGIMEN DE LOS EQUINOS SANGRE PURA DE CARRERAS:

Están excluidos del régimen de la ley 22.939. La inscripción de los caballos Sangre Pura de Carreras en
los registros reconocidos acredita el origen y calidad como ejemplares de pedigrí, y la propiedad a favor
del titular.
Dichos registros están bajo el control del Ministerio de Agricultura y Ganadería de la Nación. La
transmisión del dominio de estos caballos se perfecciona entre las partes y respecto de terceros mediante
la inscripción (constitutiva).

191
 En los registros se anotan los actos de disposición, medidas precautorias, gravámenes y cualquier otra
restricción al dominio convenida por particulares u ordenada por autoridad judicial (los caballos se
pueden embargar, rematar, prendar, ejecutar, etc…).
No le es aplicables a estos animales la prohibición del pacto comisorio para la venta de cosas muebles.
La ley 20.378 no contiene ninguna norma a la usucapión, por lo que para los caballos de carrera se
aplica el régimen de prescripción de cosas muebles registrables.

(APUNTES DE CLASE)
Animales que se mueven por si mismos → Equinos de pura sangre y Ley de marcas y señales
respecto al ganado. Ambas leyes nacionales
Los caballos pura sangre de carrera son de raza especial y corren, regidos por la Ley 20378, con un
régimen constitutivo.

ARTÍCULO 1: “La inscripción de animales equinos de sangre pura de carrera en los registros genealógicos
reconocidos por el Ministerio de Agricultura y Ganadería acredita su origen, calidad, como ejemplares de
pedigree y la propiedad a favor del titular. Se considerarán como tales registros genealógicos los
actualmente existentes, los cuales deberán ajustar su organización y funcionamiento a las condiciones
que establezca el Poder Ejecutivo nacional, que los controlará a través del Ministerio de Agricultura y
Ganadería así como a los que, de acuerdo con dichas condiciones se reconozcan en el futuro”.

ARTÍCULO 2°: “La transmisión del dominio de los animales a que se refiere el artículo anterior sólo se
perfeccionará entre las partes y respecto de terceros mediante la inscripción de los respectivos actos en
los registros genealógicos.
Los registros genealógicos estarán habilitados para cumplimentar la anotación de actos de
disposición, medidas precautorias, gravámenes u otras restricciones al dominio convenidas entre las
partes u ordenadas por disposición judicial”.
ANIMALES MARCADOS O SEÑALADOS: Se presume iuris tantum que pertenecen a quien
tiene registro a su nombre de la marca o señal. La misma presunción opera para las crías
no marcadas que se encuentren al pie de la madre. • Animales de raza (excluidos los
equinos de sangre pura de carrera): La propiedad se prueba con el certificado de
inscripción en los registros genealógicos reconocidos.

MARCAS Y SEÑALES EN LA LEY

ARTICULO 1: “La marca es la impresión que se efectúa sobre el animal de un dibujo o diseño, por medio
de hierro candente, de marcación en frío, o de cualquier otro procedimiento que asegure la permanencia
en forma clara e indeleble que autorice la Secretaría de Agricultura, Ganadería, Pesca y Alimentos del
Ministerio de Economía y Producción.
La señal es un corte, o incisión, o perforación, o grabación hecha a fuego, en la oreja del animal.
La caravana es un dispositivo que se coloca en la oreja del animal mediante la perforación de la
membrana auricular.
El tatuaje es la impresión en la piel del animal de números y/o letras mediante el uso de puntas
aguzadas, con o sin tinta.
El implante es un dispositivo electrónico de radiofrecuencia que se coloca en el interior del animal.
La autoridad de aplicación podrá incorporar otros medios de identificación que por su tecnología y
funcionalidad sean considerados apropiados para la identificación del ganado”.

ARTICULO 2: “Para obtener el registro del diseño de una marca, señal o medio alternativo de
identificación propuesto exclusivamente para la especie porcina, deberá cumplirse con las formalidades
establecidas en cada provincia.

192
 La autoridad de aplicación establecerá las características técnicas a las que deberá ajustarse cada
medio de identificación establecido en el artículo anterior”.

ARTICULO 3: “No se admitirá el registro de diseños de marcas iguales, o que pudieran confundirse entre
sí dentro del ámbito territorial de una misma provincia. Se comprenden en esta disposición las que
presenten un diseño idéntico o semejante, y aquellas en las que uno de los diseños, al superponerse a
otro, lo cubriera en todas sus partes.
Si estuviesen ya registradas en una misma provincia marcas iguales o susceptibles de ser confundidas
entre sí, el titular de la más reciente deberá modificarla en la forma que le indique el organismo de
aplicación local, dentro del plazo de noventa (90) días de recibir la comunicación formal al efecto, la que
se hará bajo apercibimiento de caducidad del registro respectivo”.

ARTICULO 4: “El registro del diseño de las marcas y señales del ganado en general y de los medios
alternativos de identificación propuestos exclusivamente para la especie porcina confiere a su titular el
derecho de uso exclusivo por el plazo que las respectivas legislaciones provinciales establezcan, pudiendo
ser prorrogado de acuerdo con lo que dichas normas dispongan. Este derecho es transmisible y se prueba
con el título expedido por la autoridad competente, y en su defecto por las constancias registrales. En los
casos de transmisión, deberán efectuarse en el registro las anotaciones respectivas”.

ARTICULO 9: “Se presume, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio de lo dispuesto en el Título IV de la
presente ley, que el ganado mayor marcado y el ganado menor señalado, o en el caso exclusivamente del
ganado porcino, señalado o identificado con alguno de los medios alternativos descritos en el artículo 1º
de la presente ley pertenece a quien tiene registrado a su nombre el diseño de la marca o señal, o medio
de identificación alternativo aplicado al animal.
Se presume igualmente, salvo prueba en contrario, que las crías no marcadas o señaladas pertenecen
al propietario de la madre. Para que esta presunción sea aplicable las crías deberán encontrarse al pie de
la madre”.

193
 UNIDAD IX – DOMINIO. MODOS ESPECIALES DE ADQUISICIÓN.
ENUMERACIÓN Dentro de estos modos especiales de adquirir el dominio, vamos a encontrar en el marco
de lo estructurado por nuestro Código Civil y Comercial:
 Por la apropiación: caza, pesca, enjambres;
 Tesoro;
 Transformación;
 Accesión.

Los modos de adquisición de dominio son hechos (naturales o humanos) y actos (humanos y jurídicos)
previsto por ley para adjudicar dominio de una cosa determinada mueble o inmueble de una persona que
así incorpora la cosa en propiedad a su patrimonio cuando aquellos se verifican

1) APROPIACIÓN / COSAS SUSCEPTIBLES DE APRECIACIÓN:

Es un modo unilateral y originario de adquirir el dominio de las cosas muebles no registrables sin
dueño.
El Código no la define, pero puede decirse que es la aprehensión material, en la toma de posesión,
acompañada de la voluntad de sujetar la cosa al poder del adquirente”. El Código Civil y Comercial regula
la adquisición de las relaciones de poder (artículos 1922/1923) y, en caso de cosas muebles sin dueño, se
exige la capacidad corpus.
Cuando nos referimos a la apropiación se comprende a las cosas muebles no registrables que no tienen
dueño; es decir que no comprende las cosas perdidas mientras éste mantenga la voluntad de encontrar
la cosa.
Respecto de ellas el artículo 1947 del Código Civil y Comercial enuncia: “El dominio de las cosas muebles
no registrables sin dueño, se adquiere por apropiación.
a) Son susceptibles de apropiación:
o Las cosas abandonadas1;
o Los animales que son el objeto de la caza y de la pesca;
o El agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos.

b) No son susceptibles de apropiación:

o Las cosas perdidas. Si la cosa es de algún valor, se presume que es perdida, excepto prueba en
contrario;
o Los animales domésticos, aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno;
o Los animales domesticados, mientras el dueño no desista de perseguirlos. Si emigran y se
habitúan a vivir en otro inmueble, pertenecen al dueño de éste, si no empleó artificios para
atraerlos;
o Los tesoros.”

COSAS SIN DUEÑO Y ABANDONADAS: El abandono de las cosas es siempre voluntario. La intención de
renunciar al dominio no se presume, ya que, el principio general es que todas las cosas tienen dueño; por
ello, se dispone que si la cosa hallada es de “algún valor” se la presume perdida y no abandonada.
- ¿Y si el dueño es desconocido? → Pertenece al dominio privado del Estado.
- ¿Puede su dueño retomar la cosa abandonada? Sí, siempre que no haya sido apropiada por otro.

194
 Bajo la voz apropiación, el Código enumera qué objetos muebles no registrables se adquieren por la
aprehensión efectuada por persona capaz con la intención de adquirir el dominio de ellas en el
momento de tomarlas.
Es de toda lógica concebir a las cosas abandonadas como aquellas de cuya posesión se desprende
materialmente con la mira de no continuar el dominio de ellas. Hay abandono cuando el dueño se
desprende de la cosa con la deliberada intención de abdicar del dominio. Tal desprendimiento debe ser
voluntario, lo que obviamente excluye los supuestos en que no existe tal voluntariedad. Por esta razón es
que no constituyen cosas abandonadas las perdidas, tampoco cuando simplemente media
despreocupación o desinterés de parte del dueño, y mucho menos si la desposesión se hace contra su
voluntad. Por el contrario, al conservar a su dueño las cosas perdidas, los tesoros y los animales
domesticados en las condiciones que alude el artículo, son no susceptibles de adquisición por la
apropiación.
Puede razonarse el artículo 1947 del Código Civil y Comercial, considerando que, pese a la pérdida de
una cosa mueble, su dueño conserva solo animus. Entonces, dos son los factores cuya concurrencia exige
la hipótesis: que el titular del dominio se desprenda materialmente de la cosa (” corpus”), con “la mira”
de no continuar en el ejercicio de su derecho (” animus domini”).
Existe apropiación cuando se aprehende una cosa con ánimo de hacerse dueño de la misma. Sólo
servirá para adquirir el dominio cuando:
✓ El adquirente tenga capacidad de adquirir: esta capacidad es la que se exige para adquirir la
posesión (con ánimo de apropiársela),
✓ La cosa debe ser susceptible de apropiación. Cosas sin dueño o abandonadas, entran dentro
de esta categoría las cosas muebles sin dueño, las que nunca tuvieron dueño (animales
salvajes) y las cosas muebles abandonadas por sus dueños.

Los inmuebles no son susceptibles de apropiación porque nunca carecen de dueño, ya que, si no
pertenecen a particulares, son del dominio privado del Estado.

CAZA
ARTÍCULO 1948: Caza. “El animal salvaje o domesticado que recupera su libertad natural, pertenece al
cazador cuando lo toma o cae en su trampa. Mientras el cazador no desista de perseguir al animal al que
hirió tiene derecho a la presa, aunque otro la tome o caiga en su trampa.
Pertenece al dueño del inmueble el animal cazado en él sin su autorización expresa o tácita”.

La apropiación se produce respecto de animales: salvajes o domesticados que han recuperado su

libertad.
Considera que la apropiación se produce cuando el cazador toma al animal (vivo o muerto) o este
hubiese caído en las trampas puestas por él, y aunque otro las aprehendiese debe dárselas al cazador.
No importa a los fines de la adquisición, si el animal ha muerto o fue herido por el cazador. Si éste lo
persigue en caso de estar herido nadie puede tomarlo, porque el acto comienza cuando se dispara el tiro
y se hiere al animal; sigue cuando es perseguido por el cazador, mientras huye, y finalmente termina
cuando quien lo hirió lo toma, vivo o muerto.
Se suprimió la norma del Código Civil que hacía referencia a los lugares donde se podía cazar.
Se incluye al animal domesticado que recupera su libertad natural como objeto de apropiación y, como
en el Código Civil, se ha considerado que la adquisición se produce recién cuando el animal es tomado por
el cazador o bien cuando ha caído en sus trampas

Los animales salvajes son res nullius, no pertenecen al dueño del fundo donde se encuentran; así el
Código Civil y Comercial distingue:

195
  Se puede cazar sino en terrenos propios, o terrenos ajenos que no estén cercados, plantados o
cultivados;
 Si se caza en terrenos cercados, plantados o cultivados, sin permiso del dueño, la ley atribuye la
propiedad, como sanción para el cazador, al dueño del fundo;
 El cazador que va persiguiendo un animal herido por él no puede introducirse en predios cercados,
sin permiso del dueño. Pero si éste se lo niega o no le entregare la pieza, podrá reclamárselo
judicialmente, con más la indemnización de los correspondientes daños y perjuicios.

PESCA:

ARTÍCULO 1949: Pesca. “Quien pesca en aguas de uso público, o está autorizado para pescar en otras
aguas, adquiere el dominio de la especie acuática que captura o extrae de su medio natural”.

Para que la pesca produzca la adquisición de los peces, ella debe cumplirse en los lugares que
prescribe. Se vierte aquí una única geografía, dependiendo de autorización en las aguas privadas (llamadas
“otras aguas”). No solo los peces son objeto de la apropiación. Nótese que el artículo 1949 del Código Civil
y Comercial refiere a “especie acuática”, lo que comprende a peces moluscos, crustáceos, plantas
acuáticas etc.
La adquisición ocurre cuando alguna de estas especies es captura o extraída de su medio natural.
o Según lo que dispone esta norma, los peces de las aguas de uso público (mares, ríos, y lagos
navegables), o de las aguas privadas, pero si se cuenta con permio, serían res nullius;
o Sin embargo, son del dominio de las provincias del litoral marítimo los recursos vivos que pueblen
las aguas interiores y el mar territorial argentino adyacente a sus costas;
o Son del dominio y jurisdicción exclusivos de la Nación los existentes en las aguas de la zona
económica exclusiva argentina y en la plataforma continental argentina. Su extensión es de 200
millas.

ENJAMBRES
ARTÍCULO 1950: Enjambres. “El dueño de un enjambre puede seguirlo a través de inmuebles ajenos, pero
debe indemnizar el daño que cause. Si no lo persigue o cesa en su intento, el enjambre pertenece a quien
lo tome. Cuando se incorpora a otro enjambre, es del dueño de este”.

Si las abejas tienen dueño, éste no pierde su propiedad porque ellas escapen o posen en un árbol, o se
introduzcan en un inmueble ajeno, mientras fuese un seguimiento del enjambre. Puede ingresar sin
permiso a una propiedad privada, pero debe indemnizar el daño que se cause (es una excepción a la
facultad de exclusión que tiene el dueño).
Los enjambres apropiables son los que nunca tuvieron dueño. El precepto, que comprende otro
supuesto de adquisición del dominio por apropiación, se detiene en las facultades del dueño del enjambre
que, obviamente, ya no se localiza en su predio. Es que, mudado por voluntad extraña a la del dueño,
puede perseguirlo. Pues bien, si no lo persigue, dice la norma, el enjambre pertenece a quien lo tome. Si
mudado, se incorpora a otro enjambre, lo gana el dueño del que lo recibe

El derecho del dueño de un enjambre le permite perseguir a las abejas a través de inmuebles ajenos,
con la obligación de indemnizar si ocasionan un daño. Si no los persigue o cesa en su intento pierde el
dominio y puede ser apropiado y si se incorporan a otro enjambre es el dueño de éste.

196
 En la segunda parte del artículo 1947 encontramos las cosas NO susceptibles de apropiación → No son
susceptibles de apropiación:
 Los inmuebles no son susceptibles de apropiación, se adquieren por otro modo que es la usucapión.
 Las cosas perdidas. Si la cosa es de algún valor, se presume que es perdida, excepto prueba en
contrario;
 Los animales domésticos, aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno;
 Los animales domesticados, mientras el dueño no desista de perseguirlos. Si emigran y se habitúan
a vivir en otro inmueble, pertenecen al dueño de éste, si no empleó artificios para atraerlos;
 Los tesoros.
Las cosas perdidas deben ser restituidas. Si fuesen transmitidas a un sucesor de buena fe, el dueño las
puede reivindicar, acción que sólo se detendría ante la usucapión. Los animales domésticos son aquellos
que viven con el hombre, pueden darle o no una utilidad, o sólo ser compañía (gato, perro, etc.). El dueño da
alimento y cuidado. Ellos se presumen con dueño, por lo tanto, no son susceptibles de apropiación.
En cambio, son susceptibles de apropiación si son abandonados, lo cual se decide conforme las
circunstancias, ya que el animal podría estar perdido, y en ese caso corresponde la devolución a su dueño.
Por esto el inciso b apartado 2 dispone que no son pasibles de aunque escapen o ingresen en un inmueble
ajeno.
Los animales domesticados son animales salvajes que, por medio de la domesticación, se los ha
acostumbrado a la visita y compañía del hombre, para hacerlos útiles a él haciéndoles cumplir algún trabajo
(caballo para arar campo); su naturaleza fiera o salvaje queda en ellos, sin embargo, como latente, por eso a
veces huyen y logran recuperar su antigua libertad. Mientras viven con el hombre tienen la categoría de
domesticados, tienen dueño y nadie puede apropiarse de ellos, pero si recuperan su libertad son vuelven a
ser res nullius, y ahí si se los puede apropiar.
Se puede perder el dominio de los animales “si emigran y se habitúan a vivir en otro inmueble”, siempre
y cuando el dueño del otro inmueble no haya empleado “artificios para atraerlos”. Si esto ocurrió, el dueño
originario puede reivindicarlos.
Los tesoros tampoco son apropiables. Ocurre que tienen dueño, pero desconocidos

Existe apropiación cuando se aprehende una cosa con ánimo de hacerse dueño de la misma. Sólo servirá
para adquirir el dominio cuando:
▪ El adquirente tenga capacidad de adquirir: esta capacidad es la que se exige para adquirir la posesión
(con ánimo de apropiársela),
▪ La cosa debe ser susceptible de apropiación. Cosas sin dueño o abandonadas, entran dentro de esta
categoría las cosas muebles sin dueño, las que nunca tuvieron dueño (animales salvajes) y las cosas
muebles abandonadas por sus dueños.
Los inmuebles no son susceptibles de apropiación porque nunca carecen de dueño, ya que, si no
pertenecen a particulares, son del dominio privado del Estado.

2) TESORO:

CONCEPTO / REQUISITOS
ARTÍCULO 1951: “Es tesoro toda cosa mueble de valor, sin dueño conocido, oculta en otra cosa mueble o
inmueble. No lo es la cosa de dominio público, ni la que se encuentra en una sepultura de restos humanos
mientras subsista esa afectación”.

197
 Son notas características de los tesoros las cosas muebles, es decir, objetos materiales susceptibles de
valor. Dado que el régimen acuerda derechos al descubridor de un tesoro, incluso en terreno parcialmente
propio o ajeno, ha de subrayarse que (para la ley) el tesoro no forma parte del predio en el que se
encuentra. De tal manera no es un accesorio del inmueble, sino que constituye un objeto que conserva
su individualidad. De ahí, puede agregarse que los minerales, las minas, etc. en tanto constituyen
elementos del suelo, no son tesoros.
Además, es necesario que no tenga dueño conocido. La circunstancia de que el propietario sea
desconocido o de que no haya indicios de quién lo sea, es lo que permite excluir a los tesoros como objetos
susceptibles de apropiación. Evidentemente, los tesoros tienen un dueño, que es quien los ha ocultado.
Lo que ocurre es que no se conoce quién es.
Se trata de res nullius, se requiere que los objetos sean preciosos o de valor para que puedan constituir
un tesoro.

La ley no exige que sea de creación antigua; pero presume que los objetos de reciente origen
pertenecen al dueño del lugar donde se encontraren, si él hubiese fallecido en la casa que hacía parte
del predio. Se habla de objetos ocultos, pero entiendo que se debe también tener en cuenta objetos que
se encuentren sepultados o escondidos en un mueble o inmueble.

REQUISITOS (CONDICIONES)
 Es “toda cosa mueble de valor”, debiéndose entender por tal al objeto material
que, además de poder desplazarse, tenga un valor mayor al común. Sin embargo,
no quedan circunscriptos el concepto a las monedas, joyas y objetos preciosos;
 “Sin dueño conocido”, es decir, tiene dueño pero no se sabe quién es
 “Oculto en otra cosa mueble o inmueble”; esto es esencial para diferenciar al
tesoro de la cosa perdida.
 “No estar en una sepultura”

Debe tratarse de una cosa mueble con individualidad propia, valiosa, oculta o enterrada o escondida
en un inmueble o en otra cosa mueble
Quedan excluidas las cosas accesorias del inmuebles, las minas de oro plata y demás minerales del
suelo; los objetos que se encuentran en una sepultura de restos humanos
El tesoro tiene dueño, aunque no sea conocido. Debe haber sido enterrado u ocultado con el propósito
de no ser hallado y así, quien lo ocultó puede recuperarlo.
No debe haber indicios de quien pudo ser el dueño para que el hallador adquiera el dominio por
apropiación

DESCUBRIMIENTO
ARTÍCULO 1952: Descubrimiento de un tesoro. “Es descubridor del tesoro el primero que lo hace visible,
aunque no sepa que es un tesoro. El hallazgo debe ser casual. Sólo tienen derecho a buscar tesoro en
objeto ajeno los titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión, con excepción de la prenda”.

El primero que hace visible un tesoro es reconocido como el descubierto (no es necesaria la
aprehensión material, basta con que lo haga visible), aunque más no sea en una parte y sin perjuicio de
que no tome la posesión de él ni lo reconozca como tal. Si varias personas realizan trabajos en un inmueble
y uno de ellos descubrió el tesoro, es a él a quien se considera descubridor. Y si en el lugar existen varios
tesoros, el descubrimiento se considera por separado respecto de cada uno de ellos. No se juzga que
descubre quien da los pasos para encontrar el tesoro, ni el que sospecha dónde puede hallarse, aunque
sus datos resulten confirmados. Solo merece esta denominación quien, como se dijo, lo hace visible.

 Copropietario: Si sólo es coposeedor y hallare un tesoro, hará suyo la mitad de él, y la otra mitad
se dividirá entre los otros coposeedores.

198
  El tenedor: siempre que cuente con permiso del dueño o de su representante. La mitad le
corresponderá al que encuentre el tesoro y la otra mitad al propietario.

AUTORIZACIÓN
Hace referencia a aquellas personas que pueden buscar tesoros. En la segunda parte del artículo 1952
“Sólo tienen derecho a buscar tesoro en objeto ajeno los titulares de derecho reales que se ejercen por la
posesión, con excepción a la prenda”.

Pueden buscar tesoros:

 Los titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión, ya sea un objeto propio,
parcialmente propio, o ajeno, con excepción de a prenda
 Los terceros que tengan permiso del dueño.

Si el hallazgo no es casual, y la persona no tiene derecho a buscar, nada le corresponde. Esto es así
para evitar que personas se introduzcan en lugares ajenos para buscar tesoros y causar severas
incomodidades.

DERECHOS DEL DESCUBRIDOR

ARTÍCULO 1953: Derechos del descubridor. “Si el tesoro es descubierto en una cosa propia, el tesoro
pertenece al dueño en su totalidad. Si es parcialmente propia, le corresponde la mitad como descubridor
y, sobre la otra mitad, la proporción que tiene en la titularidad sobre la cosa.
Si el tesoro es descubierto casualmente en una cosa ajena, pertenece por mitades al descubridor y al
dueño de la cosa donde se halló.
Los derechos del descubridor no pueden invocarse por la persona a la cual el dueño de la cosa le encarga
buscar un tesoro determinado, ni por quien busca sin su autorización. Pueden ser invocados si al hallador
simplemente se le advierte sobre la mera posibilidad de encontrar un tesoro”.
 Si el tesoro es descubierto en una cosa propia: el mismo pertenece al dueño del inmueble en
su totalidad.
 Si la cosa es parcialmente propia: le corresponde la mitad como descubridor y de la otra mitad
la parte que tiene como titular.

EJEMPLO: Supongamos que somos titulares del derecho real de condominio con otras dos personas, y
tenemos respecto del inmueble 1/3 cada uno; ya que la mitad del tesoro corresponde al descubridor por
el hecho de haberlo descubierto, y respecto de la otra mitad nos corresponde 1/3 de ese 50% restante.
 Si el tesoro es descubierto casualmente en cosa ajena: pertenece por mitades al descubridor y
al dueño de la cosa donde se halló.
 El que ha sido encargado por el dueño para que se encargue de la búsqueda de un tesoro, no
puede invocar derecho respecto del mismo; lo mismo que la persona que busca en terreno ajeno
sin autorización; podrá invocarlos si el que encuentre el tesoro se le ha advertido sobre la
posibilidad de encontrarlo.

BÚSQUEDA POR EL PROPIETARIO DE TESORO: EFECTOS

ARTÍCULO 1954.- “Búsqueda por el propietario de un tesoro. Cuando alguien pretende que tiene un tesoro
que dice haber guardado en predio ajeno y quiere buscarlo, puede hacerlo sin consentimiento del dueño
del predio; debe designar el lugar en que se encuentra, y garantizar la indemnización de todo daño al
propietario. Si prueba su propiedad, le pertenece. Si no se acredita, el tesoro pertenece íntegramente al
dueño del inmueble”.

199
 La búsqueda de un tesoro por parte de su propietario constituye un supuesto en el que tal objeto se
encuentra oculto en un predio. Tal situación, lo autoriza a buscarlo, aún sin la conformidad del propietario
del predio, debiendo recurrir al auxilio judicial, y al hacerlo, precisar el lugar de su ubicación y garantizar
a este último (el dueño) de los daños que la búsqueda le pueda producir.
Es un caso excepcional de quien dice ser propietario de un tesoro en predio ajeno y puede entrar a
buscarlo.
El artículo establece como principio que cuando se conoce o presume la existencia de un tesoro en
fundo ajeno, se puede buscar sin el permiso del propietario del predio bajo ciertas circunstancias
Si quien se atribuye la propiedad de cosas que están guardadas en un inmueble ajeno fuera el
propietario, esas cosas no serían tesoro porque tienen dueño, y el tesoro por definición no tiene
propietario conocido. Pero él va a tener que demostrar la propiedad; de lo contrario, no tendrá ningún
derecho y le pertenecerá al dueño del inmueble.
Si no obtiene el consentimiento del dueño del terreno, no puede ingresar en éste sin el permiso, y
deberá solicitarle la autorización al juez en lo civil que, corresponda a la ubicación del inmueble, el que
seguramente va a acceder al pedido, pero con citación del propietario del terreno.

El supuesto presenta una situación hipotética, en tanto el “tesoro” no ha sido descubierto, una vez
visible puede ser discutida su propiedad. Pues bien, esta hipótesis se resuelve, atribuyéndole al tercero la
carga de probar que la cosa le pertenece en propiedad. Si no lo hiciere, la situación se resuelve siguiendo
el principio en virtud del cual lo hallado le corresponde al propietario del bien.

Puede suceder que una persona se presente afirmando ser el propietario del tesoro, lo que se trataría
de la reivindicación de una cosa que se considera propia. Quien alega la propiedad puede emprender la
búsqueda aun cuando no cuente con el consentimiento del dueño del inmueble. Para que proceda así,
deberá indicar con precisión el lugar donde se halla el objeto y garantizar al propietario la indemnización
por los daños que pueda ocasionar.
No obstante, si el dueño del inmueble no le permite el ingreso para realizar los trabajos de excavación
u otros necesarios, quien se dice propietario interesado de un tesoro, debe pedir autorización judicial.
El propietario del tesoro debe probar por cualquier medio la propiedad de éste y si no lo hiciere el
tesoro le pertenece al dueño del inmueble, ya que al primero no le corresponde la porción que se
adjudica al hallador casual.

3) COSAS PERDIDAS
Como dijimos al comienzo se debe entender que una cosa se encuentra perdida sobre todo en
consideración del valor que tiene la misma, puesto que, si encontramos una cosa que parece nueva, al
igual que si encontramos una cosa valiosa, ejemplo billetera con $1000, lo más probable que esos objetos
no hayan sido abandonados por el dueño; y en consecuencia, no pueden ser susceptibles de apropiación.
Estamos ante el caso de cosas perdidas.

CONCEPTO:
Es una cosa extraviada que ha salido de la custodia de su propietario o poseedor, de modo que éste
ignore dónde se encuentra. Estos dos elementos (objetivo y subjetivo) deben concurrir para que se
considere que ha habido una pérdida.

CARACTERES: La cosa hallada debe reunir los siguientes caracteres:

o Debe ser ajeno (presupone un propietario o poseedor anterior)

200
 o Que no esté en poder de nadie, es decir, que nadie esté ejerciendo sobre ella
tenencia porque sino sería un robo o hurto
o Que no haya sido abandonada por su dueño ni se trate de una cosa sin dueño

Se ha resuelto que, para que exista “cosa perdida” son necesario dos requisitos
o Objetivo o material: reflejado en el hecho de que la cosa esté expuesta a las miradas de todos y
accesible a cualquiera, pero que no es el lugar destinado a conservarlo
o Subjetivo: la negligencia o descuido del titular, pero que excluye la idea de renunciar a los derechos
sobre ella. Lo relevante es que no haya mediado su voluntad.

En cambio la cosa es abandonada por su dueño, cuando media un acto voluntario en el sentido de
desprendimiento

HALLAZGO, OBLIGACIÓN DEL HALLADOR

ARTÍCULO 1955: Hallazgo. “El que encuentra una cosa perdida no está obligado a tomarla, pero si lo hace
asume las obligaciones del depositario a título oneroso. Debe restituirla inmediatamente a quien tenga
derecho a reclamarla, y si no lo individualiza, debe entregarla a la policía del lugar del hallazgo, quien debe
dar intervención al juez”.

Cuando una persona encuentra una cosa perdida puede optar por tomarla o no.
Debe hacerlo, desde que la aprehende responde como un depositario a título oneroso, y debe cumplir
con el procedimiento indicado en la norma y restituirla a quien tenga derecho sobre ella.
Si no lo hiciera, pierde el derecho de recompensa y además el resarcimiento de los gastos de
aprehensión y conservación de la cosa hallada.
Si desconociera quien es el dueño, debe entregar la cosa al policía del lugar, para que mediante proceso
legal con intervención del juez, se logre dar a conocer el hallazgo.

RECOMPENSA Y SUBASTA / DESTINO DEL PRECIO

ARTÍCULO 1956.- Recompensa y subasta. “La restitución de la cosa a quien tiene derecho a reclamarla
debe hacerse previo pago de los gastos y de la recompensa. Si se ofrece recompensa, el hallador puede
aceptar la ofrecida o reclamar su fijación por el juez. Sin perjuicio de la recompensa, el dueño de la cosa
puede liberarse de todo otro reclamo del hallador transmitiéndole su dominio.
Transcurridos seis meses sin que se presente quien tiene derecho a reclamarla, la cosa debe venderse
en subasta pública. La venta puede anticiparse si la cosa es perecedera o de conservación costosa.
Deducidos los gastos y el importe de la recompensa, el remanente pertenece a la ciudad o municipio del
lugar en que se halló”.
Queda claro que el hallador tiene derecho a la recompensa por el hallazgo, así como también al
resarcimiento de la conservación costosa. El diseño de la cosa puede liberarse haciendo abandono
traslativo s favor del hallador.
Si el dueño quiere obtener la cosa deberá pagar los gastos de conservación, entrega, etc, es lógico tal
exigencia ya que el obtiene un beneficio mayor.
Del precepto se extraen dos ejes, cuales son las cuestiones atinentes a los gastos de conservación, de
actuación judicial y la recompensa. Obedecen a dos causas distintas, aunque el propietario que perdió la
cosa mueble puede exonerarse de reembolsar gastos o de pagar la recompensa (que fija el juez
discrecionalmente, en caso de que el dueño no haya ofrecido una u ofrecida, no fue aceptada) si hace
abandono de ella a favor del hallador.
También el artículo 1956 del Código Civil y Comercial fija en 6 meses, a contar desde la última
publicación de edictos, dando cuenta del hallazgo, para que se presente el dueño, bajo apercibimiento de
rematarla.

201
 ¿Puede adelantarse el plazo de 6 para realizar la subasta? SI, en caso de que la cosa sea perecedera o
de conservación costosa.

No se establece regla sobre el monto de la recompensa. Podrían llegar a un acuerdo hallador y

propietario y, en caso contrario, el monto lo fijará el juez según las características del caso.
Si se desconoce quién es el dueño el juez debe ordenar la publicación de edictos.
Transcurridos seis meses sin que se presente quien tiene derecho a reclamarla, la cosa debe venderse
en subasta pública.
La norma señala un plazo de seis meses después de la publicación para que en caso de no presentarse
el dueño, se subaste la cosa. Pero la venta puede anticiparse si la cosa es perecedera o de conservación
costosa.
Una vez subastada, el producido se deposita a la orden del juez y, deducidos los gastos generados por
ese acto y el monto de la recompensa, así como los gastos realizados por el hallador, si queda un
remanente pertenece a la ciudad o municipio en que se halló la cosa perdida.

4) TRANSFORMACIÓN

AMBITO DE APLICACIÓN: Cosas muebles. El Código regula distintos casos de transformación de una cosa
ajena en nueva, y las distintas soluciones sea posible, o no, volver al estado anterior y la buena o mala fe
del transformador. Para que se aplique la solución prevista por el Código Civil y Comercial es necesario
que el especificador obre sin la conformidad del dueño de la materia. Si existió acuerdo de partes (Por
ejemplo: un cliente lleva al sastre X cantidad de tela para la confección del traje), se regirán por lo
convenido.

CONCEPTO
ARTÍCULO 1957.- Transformación. “Hay adquisición del dominio por transformación si alguien de buena
fe con una cosa ajena, mediante su sola actividad o la incorporación de otra cosa, hace una nueva con
intención de adquirirla, sin que sea posible volverla al estado anterior. En tal caso, sólo debe el valor de la
primera.
Si la transformación se hace de mala fe, el dueño de la materia tiene derecho a ser indemnizado de
todo daño, si no prefiere tener la cosa en su nueva forma; en este caso debe pagar al transformador su
trabajo o el mayor valor que haya adquirido la cosa, a su elección.
Si el transformador es de buena fe y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el dueño
de la materia es dueño de la nueva especie; en este caso debe pagar al transformador su trabajo; pero
puede optar por exigir el valor de los gastos de la reversión.
Si el transformador es de mala fe, y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el dueño
de la cosa puede optar por reclamar la cosa nueva sin pagar nada al que la hizo; o abdicarla con
indemnización del valor de la materia y del daño”.

Se trata de un modo de adquisición del dominio por el cual una persona, utilizando una materia que
no le pertenece, realiza un trabajo y de la ejecución de ese trabajo resulta un nuevo objeto. Juega
exclusivamente respecto de cosas muebles.
El artículo caracteriza a este modo de adquisición del dominio sobre cosa ajena, la alteración de una
cosa mueble por su sola actividad (trabajo) o la incorporación de otra, todo ello con la intención de
adquirirla. Pero la cuestión requiere el siguiente desglose:

❖ MATERIA AJENA: Es fundamental que la cosa sobre la que se trabaje sea ajena. Si fuera propia no
habría conflicto, pues el dueño está facultado para transformar la cosa y darle el destino que
mejor atienda a sus intereses.

202
 ❖ LA TRANSFORMACIÓN SE PRODUCE POR LA ACTIVIDAD DEL TRANSFORMADOR O POR LA
INCORPORACIÓN A LA COSA DE OTRA: Si la transformación de la cosa es consecuencia de un
hecho de la naturaleza, no habría conflicto alguno, dado que la cosa nueva sería propiedad del
dueño de la materia (por ejemplo: la tela que da al cliente al sastre; el resultado es el traje).
❖ OBJETO NUEVO: El objeto de la transformación es, precisamente, la creación de un objeto nuevo,
distinto del anterior. Es este un requisito necesario. Si la actividad se limitó a darle un cambio de
apariencia (por ejemplo, la limpieza de la cosa, darle una mano de pintura, aun cuando sea distinta
de la originaria, etc.) no habría propiamente un objeto nuevo.
❖ INTENCIÓN DE APROPIARSE DEL OBJETO NUEVO: Existen numerosos ejemplos de personas que
aplican su actividad sobre la materia prima ajena y que, sin embargo, no por ello adquieren el
dominio por transformación del objeto nuevo o transformado, pues falta en esos supuestos la
intención de apropiárselo. Tal es el caso del escultor que, por encargo, trabaja sobre la piedra que
le fue proporcionada para lograr la forma deseada. Pero sí se verificará la figura, si el que le
encomendó la obra tomó el material que luego entregó al escultor que, de este modo, habrá
obrado en su nombre.

PROPIEDAD DE LA COSA TRANSFORMADA / TRANSFORMADOR DE BUENA Y DE MALA FE

 BUENA FE Y LA COSA NO PUEDE VOLVER AL ESTADO ANTERIOR: adquiere el derecho real de
dominio. Sólo debe el valor de la primera cosa.
 BUENA FE Y LA COSA PUEDE VOLVER A SU ESTADO ANTERIOR: el dueño de la materia es dueño
de la especie, y deberá pagar en este caso el valor del trabajo al transformado; pero puede optar
por exigir el valor de los gastos de reversión.
 MALA FE Y LA COSA NO PUEDE VOLVERSE A SU ESTADO ANTERIOR: el dueño de la materia tiene
derecho a ser indemnizado por el daño ocasionado, si es que no prefiere quedarse con la cosa
nueva.; si se queda con la cosa deberá pagar al transformador el trabajo o el mayor valor adquirido
a su elección.
Aquí resulta lógico que el dueño para hacer el pago en caso de quedarse con la cosa, determinará a
cuánto asciende cada uno, pudiendo él elegir el monto a pagar de esos dos.

 MALA FE Y LA COSA PUEDE VOLVER A SU ESTADO ANTERIOR: el dueño puede pedir la cosa nueva
sin pagar nada al que la hizo; o bien abdicarla siempre que se le de indemnización del valor de la
materia y del daño.

DISTINCIÓN CON LA ACCESIÓN: La accesión se diferencia de la transformación porque en la primera se

unen dos cosas distintas, mientras que en la segunda alguien aporta trabajo y realiza un objeto con la
materia de otro.

A fin de dilucidar los distintos supuestos se debe tener en cuenta:

➢ LA BUENA O MALA FE del transformador y
➢ La nueva cosa es susceptible o no de volver a sus estado anterior.
→ Si la nueva cosa no fuera susceptible de volver a su estado anterior y el transformador fuere de
BUENA FE y, con su sola actividad o la incorporación de otra cosa, hiciera la nueva cosa con la
→ intención
Si la cosa de adquirirla,
puede volver aldicho transformador
estado anterior y eladquiere e dominio
transformador es dede la nueva
BUENA cosa.
FE, el este
dueño dees
la el único
materia
supuesto
es el dueño de la nueva especie y debe pagar al transformador su trabajo, aunque puede optar pora
en el que EL ESPECIFICADOR adquiere la propiedad de la cosa nueva, sin importar
voluntad del dueño,
exigir el valor de los debiendo
gastos de abonarle a éste
la reversión del el valor de la materia.
objeto.
→ Si la transformación se hace de MALA FE y la cosa transformada es reversible a su estado anterior,
el dueño de la antigua cosa puede optar por quedarse con la cosa nueva sin pagar nada al que la hizo
o renunciar a ella y reclamar el valor de la materia y la indemnización del daño. 203
→ Si la transformación es de MALA FE y la cosa no es reversible a su estado anterior; el dueño de la
materia o de la antigua cosa puede optar entre reclamar la indemnización de todo daño o quedarse
con la nueva cosa. si opta por esto último habrá de compensar al transformador, pero la ley lo
5) ACCESIÓN / MEZCLA O CONFUSIÓN.
Es un modo de adquirir el dominio por un título originario, distinto a la propiedad que se tiene sobre
los accesorios de la cosa, porque el dominio de éstos es dado por la ley en virtud del dominio que se tiene
sobre la cosa principal, y no por un título independiente. La adquisición de los frutos es consecuencia del
ejercicio del ius fruendi, mientras que la accesión contempla la adquisición de una cosa por el dueño de
otra, luego de una unión o incorporación, lo que ocurre a veces naturalmente, y en otras por obra del
hombre.
La accesión puede tener lugar cuando una cosa mueble se adhiere a un inmueble (plantación), a otra
cosa mueble (art. 1958), o cuando la reunión es de dos inmuebles (aluvión). Se la clasifica en natural o
artificial, según intervenga, o no, la mano del hombre.

A) COSAS MUEBLES / PROPIEDAD DE LA NUEVA ESPECIE

ARTÍCULO 1958: Accesión de cosas muebles. “Si cosas muebles de distintos dueños acceden entre sí sin
que medie hecho del hombre y no es posible separarlas sin deteriorarlas o sin gastos excesivos, la cosa
nueva pertenece al dueño de la que tenía mayor valor económico al tiempo de la accesión. Si es imposible
determinar qué cosa tenía mayor valor, los propietarios adquieren la nueva por partes iguales”.

La accesión de cosas muebles, a diferencia de la transformación, se trata del caso en el que los muebles
pertenecen a distintos dueños y, además, ello se produce sin la acción del hombre. Pues bien, la solución
del artículo 1958 del Código Civil y Comercial es concederle al dueño de la cosa el mayor valor económico
que tenga, la propiedad de ella. En caso de que no pudiera determinárselo, la adquisición da lugar a un
condominio.
Puede llegarse a la accesión de cosas muebles por dos vías: la mezcla o la confusión.

CASOS:
➢ “A” es dueño de 100kg de maíz almacenados en un silo, y el silo de al lado pertenece a “B”, donde
éste último almacenó 50kg de maíz. Un día vino un terremoto, los silos se rompieron y se mezclaron
los kilos de maíz. “A”, al haber tenido una cosa con mayor valor, puede apropiarse de los 150kg,
pagando a “B” el equivalente a su parte (solución n°1)
¿Y si no se puede determinar quién tenía la parte más valiosa? En caso de que no pudiera
determinárselo, la adquisición da lugar a un condominio.;
➢ La solución N° 2 es que “A” y “B” se constituyan en condominio sobre el todo. Pueden pactar %
igual al equivalente de lo que tenían anteriormente; en caso de no poder determinar dicho
porcentaje, se entiende que son condóminos de partes iguales.
El Código Civil y Comercial no dice que quien se queda con la cosa deba indemnizar a otro, pero esta
solución se puede llegar aplicando por analogía lo previsto en el artículo de la transformación. Si no fuera
así, se estaría produciendo un enriquecimiento sin causa. La indemnización podrán pactarla las partes;
sino, un juez.

204
 ¿Qué pasa si las cosas han sido mezcladas o confundidas por un tercero (hecho del hombre)? Se
produce un condominio de fuente legal (idéntico a casos anteriores); sumado que el tercero será
responsable.

B) COSAS INMUEBLES / CASOS → Aluvión – Avulsión – Construcción, siembra y mejora.

Corresponden los casos agrupados a supuestos de adquisición específicos de cosas inmuebles. Se
vinculan, en general, con casos que tienen por causa un hecho de la naturaleza o la obra del hombre.
Ejemplo de la adhesión natural es la avulsión, y asimismo, los distintos tipos de aluvión. De la adhesión
artificial el ejemplo típico es el de la construcción, siembra y plantación.
Se trata de modos autónomos de adquirir el dominio que se verifica cuando una cosa inmueble se
adhiere a otra. Cabe distinguir la accesión entre esta forma de adquirir el dominio y los supuestos en que
el propietario extiende su derecho real a cosas accesorias de la principal. En el primer caso, el dominio se
adquiere por un título autónomo (por ejemplo, el aluvión, la avulsión, etc.). En el segundo caso, el dominio
de los accesorios es atribuido por la ley en virtud del derecho que el dueño tiene sobre la cosa principal.

ALUVIÓN: CONCEPTO Y REQUISITOS

ARTÍCULO 1959.- Aluvión. “El acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble confinante con aguas
durmientes o corrientes que se produce por sedimentación, pertenece al dueño del inmueble. No hay
acrecentamiento del dominio de los particulares por aluvión si se provoca por obra del hombre, a menos
que tenga fines meramente defensivos.
No existe aluvión si no hay adherencia de la sedimentación al inmueble. No obsta a la adherencia el
curso de agua intermitente.
El acrecentamiento aluvional a lo largo de varios inmuebles se divide entre los dueños, en proporción
al frente de cada uno de ellos sobre la antigua ribera.
Se aplican las normas sobre aluvión tanto a los acrecentamientos producidos por el retiro natural de
las aguas, como por el abandono de su cauce”

El aluvión es la accesión paulatina, los acrecentamientos de tierra que reciben los fundos ribereños por
efecto del lento arrastre de las corrientes y que solo con el tiempo son perceptibles. Esos
acrecentamientos pueden verificarse de dos formas: o con la sedimentación de las partículas de tierra
que la corriente transporta (aluvión, en sentido propio) o con la retirada de las aguas de una orilla a otra
(terreno abandonado).
Para que exista aluvión, la tierra debe estar adherida al terreno ribereño y haber dejado de formar
parte del río. Por el contrario, si se hubiere acumulado tierra en un lugar muy cercano al fundo ribereño,
pero sin adherirse a él y estando todavía separada de él por una corriente de agua permanente (o no
intermitente, como dice la norma), no hay aluvión.
El aluvión debe ser natural.
Por remisión al artículo 235 del Código Civil y Comercial, no se adquiere por aluvión el dominio de los
incrementos producidos en las costas del mar o de los ríos navegables, ya que pertenecen al Estado.

205
REQUISITOS:
- Que haya sido producido por un rio, arroyo (corriente de agua), o por aguas durmientes, como lagos
y lagunas
- Los terrenos del dominio privado, que reciben los acrecentamientos de tierra de esas corrientes de
agua, deben ser arcifinios (dicho de un terreno que tiene límites naturales)

El fundamento de esta solución se encuentra en la equidad. A veces la naturaleza da, otras veces quita.
La adquisición de la nueva porción de terreno es instantánea, sin necesidad de que el dueño realice acto
de ocupación alguno.
La accesión, es decir, la adquisición del terreno agregado, se produce de pleno derecho, sin necesidad
de acto posesorio o jurídico alguno, ni de declaración judicial

 Aluvión formado a lo largo de varios inmuebles: No presenta complicaciones si todos los terrenos
van en líneas paralelas hacia el rio. Las dificultades comienzan cuando los terrenos tienen límites
que van en distintas direcciones o ángulo porque la distribución debe hacerse en proporción al
frente que cada una de las heredades (porción de terreno) presente frente al rio, pero no siguiendo
la dirección de la línea de los limites, sino la que corresponda a la obtención del terreno
proporcional a la anchura del fundo: para que se pueda cumplir con lo que la norma ordena.
 Aluvión por abandono: Se prevé por un lado, el caso del alveus exciccatus, es decir, aquel en el
que el rio abandona parcialmente su cauce; se va retirando poco a poco de una de las riberas, para
recostarse sobre la otra. El resultado es que sobre la ribera en que se ha retirado, ha quedado al
descubierto parte de su cauce, el que se hace propiedad de los ribereños. También contempla el
alveas derelictus o abandono de cauce, que tiene la misma solución

ARTÍCULO 1959 PARRAFO 4: “Se aplican las normas sobre aluvión tanto a los acrecentamientos producidos
por el retiro natural de las aguas como por el abandono de su cauce”
- Caso n° 1: aquel en que el río abandona parcialmente su cauce; se va retirando poco a poco de
una de las riberas, para recostarse sobre la otra
- Caso n° 2: el río abandona totalmente su cauce (abre su camino hacia uno distinto abandonando
el anterior).

El fundamento de esto es que ya no tiene sentido o razón de ser que los terrenos que formaban parte
del cauce sigan siendo del dominio público del Estado, porque ya no son su cauce; y segundo porque esto
es una especie de correlato con los inmuebles de la orilla de enfrente, que pierden el terreno que el rio
ocupa como cauce.

INTERMITENCIA:
“No obsta (impide) a la adherencia el curso de agua intermitente” → Por regla, la tierra no debe estar
separada del terreno por una corriente de agua que forma parte del rio; se adquiere la sedimentación, es
decir, sin que estén separados por ninguna corriente de agua que forme parte del rio (Salvo que sea
intermitente). No obstante, cuando la corriente de agua es intermitente, ello no impide la adhesión.

➔ Intermitente significa que la corriente de agua es discontinua, es decir, que se interrumpe o

cesa, y luego prosigue o se repite.

206
CAUCE DEL RÍO

ARTÍCULO 1960: Cauce del río. “No constituye aluvión lo depositado por las aguas que se encuentran
comprendidas en los límites del cauce del río determinado por la línea de ribera que fija el promedio de las
máximas crecidas ordinarias”.

Siguiendo con el temperamento sumido por la anterior regulación, no se adquieren por “aluvión” las
arenas o fango que forman parte del mismo rio o, más precisamente, del lecho del rio que se extiende
hasta “las más altas aguas en su estado normal”. → El rio llega hasta la ribera externa, y esta tiene su
línea o limite en los ríos en las máximas crecidas ordinarias
Las partículas de tierra, arenas, fango u otros materiales que se encuentren dentro de los límites del
río no pueden nunca constituir aluvión, porque no ha habido adherencia a los terrenos del dominio
privado, y además porque no forman parte de ellos sino del curso de agua. Nada de lo depositado que se
encuentre dentro del límite del río o lago constituye aluvión.

AVULSIÓN: CONCEPTO Y REQUISITOS

ARTÍCULO 1961: Avulsión. “El acrecentamiento del inmueble por la fuerza súbita de las aguas que produce
una adherencia natural pertenece al dueño del inmueble. También le pertenece si ese acrecentamiento se
origina en otra fuerza natural.
Si se desplaza parte de un inmueble hacia otro, su dueño puede reivindicarlo mientras no se adhiera
naturalmente. El dueño del otro inmueble no tiene derecho para exigir su remoción, mas pasado el término
de seis meses, las adquiere por prescripción.
Cuando la avulsión es de cosa no susceptible de adherencia natural, se aplica lo dispuesto sobre las
cosas perdidas”

Es otra forma de accesión que opera por una fuerza súbita de las aguas o de otra fuerza natural (como
un terremoto o una tormenta). Por ejemplo, cuando una porción de terreno de un fundo es desprendida
violentamente como consecuencia de una gran crecida o inundación, o por efecto de la corriente de las
aguas. → Nunca del hecho del hombre, e incorporada naturalmente, a otro predio, normalmente situado
en la parte inferior del curso de agua o en la ribera opuesta y que es el que se beneficia con la accesión.

DIFERENCIAS CON EL ALUVIÓN: El caso de la avulsión se distingue del aluvión por el hecho
de que el incremento (brusco del agua o por otra obra de la naturaleza) es súbito. La
conclusión, al igual que el caso anterior enmarcado en los supuestos de accesión en los
inmuebles ribereños (situados río abajo), es la de extender el dominio a los
desprendimientos recibidos, aunque subsiste la posibilidad de reivindicar lo perdido por
el propietario que lo perdió, si la adherencia no es naturalmente definitiva.
Se establece, en este caso, un supuesto de prescripción adquisitiva con plazo diferencial, que es de 6
meses, en el que, antes de cumplido dicho plazo, el dueño mantiene el dominio y puede reivindicar la
materia.

Si se trata de cosas muebles no susceptibles de adherencia (por ejemplo: maderas de un muelle), la

acción reivindicatoria no sufre tal limitación, ya que se trata de cosas perdidas; y sólo se le podría oponer
la prescripción adquisitiva larga.
¿Hay derecho a indemnización? Si las cosas susceptibles de adhesión están adheridas naturalmente al
otro terreno, ya el anterior propietario a quien ellas pertenecían no puede reivindicarlas, porque aquella
adhesión natural por el fenómeno de la avulsión ha sido un título de adquisición del dominio para el
propietario del fundo donde ellas fueron a parar, y él no debe compensación ni indemnización alguna.
Éste es un título independiente de adquisición del dominio para el propietario del fundo donde se
adhirieron naturalmente

207
 Cabe admitir la posibilidad de que se indemnice al dueño del terreno invadido por los daños que
pudiera ocasionar el retiro de las cosas segregadas, antes de la adherencia natural o de complimiento del
plazo de prescripción.

¿Tiene derecho el dueño del inmueble acrecido a pedir que las cosas sean retiradas por su anterior
dueño? NO (excepción a las facultades materiales y de exclusión) ¿Todas las cosas son susceptibles de
adherencia natural? NO. Por ejemplo: cosas muebles que hayan sido arrastradas de un fundo a otro (sillas
de jardín, columpio, etc.).

DERECHO DE REMOCIÓN:

Derecho del propietario del terreno del cual las cosas se desprendieron:
 Si se desplaza parte de un inmueble (por ejemplo tierra, arena, plantas), mientras no esté todavía
adherido naturalmente al inmueble al cual fueron a parar, el dueño de ellas conserva su dominio y
puede reivindicarla. El plazo para esto es de 6 meses, plazo que se debe contar desde el día en que
aquellas cosas fueron a parar al otro terreno, ya que mientras estén flotando no nace la expectativa
de adquirir dominio ajeno. Transcurrido ese plazo, el dueño del inmueble disminuido ya no puede
reivindicar, dado que el otro adquiere por prescripción. Claro que todo dependerá también de que
la tierra desprendida sea reconocida por su dueño, aunque ya esto es una cuestión de prueba
 Si se tratara de una cosa mueble no susceptible de adherencia natural, por ejemplo, las maderas
de un muelle, la acción reivindicatoria no sufre esa limitación, ya que se trata de cosas perdidas; y
solo se le podría oponer la prescripción adquisitiva larga.

Derecho del propietario del inmueble acrecido: No tiene derecho para exigir que las cosas sean
removidas, debido a que el otro propietario tiene derecho a abandonar la cosa simplemente. Esto no es
una excepción a las facultades materiales y de exclusión que el propietario tiene sobre su predio, porque
esos artículos (artículos 1941 y 1944) prevén conductas de terceros, por ejemplo, cuando ponen algo
sobre un terreno ajeno sin autorización de su dueño. Pero aquí en cambio se trata de un hecho de la
naturaleza.

COSAS EXCLUIDAS:
El tercer párrafo del artículo 1961 es coherente con el principio de que solo las cosas susceptibles de
adherencia natural, a los terrenos a los que acceden, son objeto de adquisición por avulsión, pues
cualquier otra cosa mueble que no posea esa propiedad no puede acceder a ningún predio a ese título.
Por ejemplo, si la inundación arrastra muebles hacia otro fundo.
El artículo bien dispone que en esos casos se aplican las normas sobre cosas perdidas. Lo serán si son
cosas de algún valor. El que se apropie de esas cosas, además de ser condenado a restituirlas, deberá
indemnizar los deterioros que ellas sufrieran. La acción solo podría detenerse ante la usucapión larga, ya
que acá no hay buena fe

 No hay derecho a indemnización: Si las cosas susceptibles de adhesión están adheridas naturalmente al
otro terreno, ya que el anterior propietario a quien ellas pertenecían no puede reivindicarlas, porque
aquella adhesión natural por el fenómeno de la avulsión ha sido un título de adquisición del dominio para
el propietario del fundo donde ellas fueron a parar, y él no debe compensación ni indemnización alguna.
Este es un título independiente de adquisición del dominio para el propietario del fundo donde se
adhirieron naturalmente.
Cabe admitir la posibilidad de que se indemnice al dueño del terreno invadido por los daños que pudiera
ocasionar el retiro de las cosas segregadas, antes de la adherencia natural o del cumplimiento del plazo de
prescripción adquisitiva

208
 CONSTRUCCIÓN, SIEMBRE Y PLANTACIÓN:

DUEÑO DEL INMUEBLE Y MATERIALES AJENOS / TERCERO DE BUENA Y MALA FE:

Desde el Derecho Romano, cuando una cosa mueble se incorpora a un inmueble de manera
inseparable, se niega la separación de lo incorporado ya que el terreno es lo principal y la cosa mueble lo
accesorio. Además en ocasiones determinadas se transforma en inmueble por accesión física.
Debe haber una situación permanente, inseparable, incorporación. Bajo esta óptica el Código ofrece
diversas soluciones a la construcción, siembra o plantación con materiales ajenos por el dueño o por un
tercero, y hasta con trabajo ajeno.

ARTÍCULO 1962.- Construcción, siembra y plantación. “Si el dueño de un inmueble construye, siembra o
planta con materiales ajenos, los adquiere, pero debe su valor. Si es de mala fe también debe los daños.
Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero, los materiales pertenecen al dueño
del inmueble, quien debe indemnizar el mayor valor adquirido. Si el tercero es de mala fe, el dueño del
inmueble puede exigirle que reponga la cosa al estado anterior a su costa, a menos que la diferencia de
valor sea importante, en cuyo caso debe el valor de los materiales y el trabajo, si no prefiere abdicar su
derecho con indemnización del valor del inmueble y del daño.
Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero con trabajo o materiales ajenos en
inmueble ajeno, quien efectúa el trabajo o quien provee los materiales no tiene acción directa contra el
dueño del inmueble, pero puede exigirle lo que deba al tercero”.

Este modo de acrecentamiento no es una obra de la naturaleza, sino de la acción del hombre. No debe
perderse de vista que, por virtud del principio en el que lo accesorio sigue la suerte de lo principal, las
adherencias que reciba el inmueble, pertenecen al dueño del fundo.
La edificación, siembra y la plantación, como modos de adquirir el dominio, son casos de accesión por
adherencia artificial (hechos del hombre). Se da en cosas inmuebles.

El contenido del artículo 1962 del Código Civil y Comercial, exige los siguientes desgloses. La
construcción, siembra o plantación puede hacerse con materiales ajenos por parte de:
o El dueño del inmueble donde se lo hace (debería el valor y/o los daños); o
o Por un tercero.
A su vez, uno y otro puede haber obrado con buena o mala fe. También puede suceder que los
materiales sean propios del tercero que realiza la obra.

CONSTRUCCIÓN, SIEMBRA O PLANTACIÓN HECHA POR UN TERCERO: Si el tercero, obra de mala fe, el
dueño tiene derecho a exigir que se reponga todo a su estado anterior, y a costa de aquél. No obstante,
si la diferencia de valor que resulta es “importante”, puede quedarse con la obra y pagar el valor de los
materiales y el trabajo, o abdicar su derecho a favor del tercero, en cuyo caso tendrá derecho a percibir
el valor del inmueble y el daño sufrido.

SITUACIONES QUE CONTEMPLA EL ARTÍCULO 1962:

➢ DUEÑO DEL SUELO: Siembra, construye o planta (él mismo) + Materiales ajenos
 Si lo hace de buena fe, con semillas, plantas o materiales ajenos, adquiere la propiedad de ellos
y de lo obtenido, pero está obligado a pagar su valor a quien era su propietario (Valor de los
materiales)
 Si lo hace de mala fe, también los hace suyos, pero el dueño de la finca, además de pagar el
valor de los materiales, plantas o semillas, podrá ser condenado al resarcimiento de daños y
perjuicios (Valor de los materiales + Daños y perjuicios)

209
 ➢ CONSTRUCCIÓN, SIEMBRA O PLANTACIÓN HECHA POR UN TERCERO: Los materiales pertenecen al
dueño, y el derecho del tercero es el de percibir “el mayor valor adquirido”. Según Kiper, parece
razonable que se abone el trabajo, y si correspondiere el valor de los materiales, pero no el mayor
valor adquirido por el inmueble
 Si el tercero actuó de mala fe, el dueño tiene derecho a exigir que se reponga todo a su estado
anterior, y a costa de aquel, es decir, del tercero. Esta es la regla, ya que nadie tiene derecho a
invadir el terreno de otro para sembrar, plantar o construir. No obstante, si la diferencia de valor
que resulta es “importante”, puede quedarse con la obra y paga el valor de los materiales y el
trabajo, o abdicar su derecho a favor del tercero, en cuyo caso tendrá derecho a percibir el valor
del inmueble y el daño sufrido.

➢ TERCERO QUE UTILIZA MATERIALES AJENOS + CONSTRUCCIÒN, SIEMBRE O PLANTACION HECHA

POR OTRA PERSONA (TRABAJO AJENO): Esto no impide la accesión, y él es responsable frente a
quienes aportaron su trabajo o son dueños de los materiales, los que no tienen acción directa contra
el dueño del inmueble, pero pueden exigirle lo que le deba al tercero.

INVASIÓN DEL INMUEBLE COLINDANTE. INVASOR DE BUENA Y DE MALA FE

ARTÍCULO 1963.- Invasión de inmueble colindante. “Quien construye en su inmueble, pero de buena fe
invade el inmueble colindante, puede obligar a su dueño a respetar lo construido, si éste no se opuso
inmediatamente de conocida la invasión.
El dueño del inmueble colindante puede exigir la indemnización del valor de la parte invadida del
inmueble. Puede reclamar su adquisición total si se menoscaba significativamente el aprovechamiento
normal del inmueble y, en su caso, la disminución del valor de la parte no invadida. Si el invasor no
indemniza, puede ser obligado a demoler lo construido.
Si el invasor es de mala fe y el dueño del fundo invadido se opuso inmediatamente de conocida la
invasión, éste puede pedir la demolición de lo construido. Sin embargo, si resulta manifiestamente abusiva,
el juez puede rechazar la petición y ordenar la indemnización”.

Aquí se regula una especie de accesión inversa, ya que la obra no pertenecerá al dueño del suelo,
bajo ciertas condiciones.
Esta norma prevé el régimen aplicable para las construcciones que se hacen avanzando en el predio
vecino. Concibe el caso de invasión parcial, pues la total autorizaría sin más una acción real. Pero, cabe
destacar, la regulación considera a las construcciones que se inician en el predio del constructor. Una lisa
y llana construcción en el predio vecino se encuentra fuera de su alcance.
No dejamos de advertir que, al proponer el artículo 1963 del Código Civil y Comercial la oposición
inmediata, ella estaría cumplida con la mera intimación fehaciente, a cesar en la construcción. Ante el
silencio del vecino cuando supo o haya podido saber de la obra, nace el derecho a que el dueño del predio
invadido, respete lo construido, constituyendo ello la adquisición consecuente por parte del invasor.

 CONSTRUCCIÓN EN TERRENO AJENO DE BUENA FE: El Código Civil y Comercial innova en este
tema, ya que resuelve de manera contraria a la prevista en el Código Civil de Vélez (para el caso de
invasión total del terreno)→ Donde el dueño del inmueble invadido se quedaba con la obra, previo
pago de la indemnización, sino prefería la demolición. Se implementa la llamada “accesión inversa
o invertida”.
Para que rija este régimen es necesario que el constructor sea de buena fe = se edifica un terreno
ajeno, de buena fe y con materiales propios; sin consentimiento del dueño del inmueble vecino, puede
obligarlo a respetar lo construido si no se “opuso inmediatamete de conocida la invasión”. Por ende, si el
invadido se opone y se lo hace saber al constructor, éste deberá meditar si sigue o no con la construcción,
pero a sabiendas del riesgo que está asumiendo. También es posible que el vecino invadido inicie una
acción de obra nueva, que detenga la obra iniciada.

210
 Este último no puede destruir lo hecho, y sólo tiene un crédito por el valor de la parte invadida. Esto
es así si no se opuso inmediatamente, porque se supone que sí dejó que su vecino avanzara e invirtiera
dinero, de alguna manera consintió y estaría obrando de mala fe si luego de terminada la obra exigiera su
demolición. Sigue teniendo derecho a una indemnización.
Tambien puede reclamar su adquisición total si se menoscaba significativamente el aprovechamiento
normal del inmueble y, en su caso, la disminución del valor de la parte no invadida. Puede ocurrir que la
venta de la parte invadida deje al inmueble menoscabado, y quizás difícil de aprovechar, en cuyo caso el
invasor deberá adquirirlo en su totalidad, o compensar la pérdida del valor del resto del inmueble.
Si el invasor no paga lo que corresponde, entonces el dueño del inmueble invadido puede pedir la
demolición de lo construido. La demolición está sujeta al pago de la indemnización.

REQUISITOS: Para que se aplique este régimen el constructor debe ser de buen fe, es decir, debe ser
dueño del terreno vecino donde se construyó la obra principal y el terreno con la construcción deben
formar un todo inescindible

 CONSTRUCCIÓN EN TERRENO AJENO DE MALA FE: Se vuelve al régimen de la accesión. El dueño

del duelo puede pedir la demolición de la obra y la reposición de las cosas a su primitivo estado,
pero si no se ponen de acuerdo y el juez interpreta que la postura es “manifiestamente abusiva”,
puede obligarlo a indemnizar.
Hay que tener en cuenta que aquí el conocimiento que tiene que tener el propietario del fundo es un
conocimiento cierto, efectivo, concreto y no presumido. Será importante aquí la prueba de este
conocimiento del dueño del fundo, porque si él sabía que se estaba construyendo en su terreno y no se
opuso a ello, luego no podrá pedir la demolición de la obra y la restitución de las cosas a su estado anterior.

211
 UNIDAD X - PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES

1) LA PUBLICIDAD:
CONCEPTO: La publicidad en materia de Derechos Reales, es la exteriorización de las situaciones jurídicas
reales, referidas a cosas individualizadas, a los efectos de que, posibilitando su cognoscibilidad
(conocimiento) a los terceros, pueda serle oponibles.
Es el medio arbitrado para que todos tengan la posibilidad de conocer los hechos, actos o situaciones
jurídicas relativas a la constitución, modificación y extinción de los derechos reales. La absolutez de los
derechos reales y su oponibilidad erga omnes a través del conocimiento y la publicidad.

Cognoscibilidad permanente y general de hechos jurídicos en base a la declaración señalativa de un

órgano competente puesta a disposición del público por los medios previstos por la ley. (Lopez de
Zavalía)

✓ Cognoscibilidad: No es conocimiento, sino posibilidad de conocer;

✓ Permanente: El dato está allí para ser extraído en cualquier momento;
✓ General: Está destinada al público;
✓ Hechos jurídicos: Comprende hechos (nacimiento, muerte) y actos (matrimonio);
✓ Declaración señalativa: De conocimiento (Ejemplo, Cuando el registro practica un asiento hace la
declaración señalativa del título que se le presenta).
✓ Por el órgano competente: se trata de una publicidad hecha por órganos públicos;
✓ Por los medios previstos por la ley: a través de copias, informes, consultas directas, certificados,
etc.

IMPORTANCIA Y FUNDAMENTO:
La razón de ser de la publicidad es una consecuencia del carácter absoluto de los derechos reales.
Siendo oponibles erga omnes, no se concibe que el sujeto pasivo de la relación jurídica esté obligado a
respetarlos, si no los conoce. El conocimiento se efectiviza a través de la publicidad, cuyo fin primordial
es la tutela de aquellos terceros que tiene un interés legítimo en que no se les oponga un derecho que no
pudieron conocer.
La publicidad fortalece la seguridad del tráfico jurídico, al permitir que se conozca la titularidad de los
derechos, sus mutaciones, los gravámenes, limitaciones o restricciones que puedan pesar sobre los
mismos.
Debe tenerse en cuenta que para que el derecho real sea oponible a terceros interesados y de buena
fe, el derecho real debe contar con publicidad suficiente.

SISTEMAS DE PUBLICIDAD
➢ NO REGISTRALES
- Tradición: Entrega material de la cosa
- La posesión: Sigue a la tradición a través de la detentación animus domini.
- Mero acuerdo de voluntades: Derecho Francés
- Actos rituales: Derecho Romano
- Expedientes, edictos, etc.

➢ REGISTRALES: Mediante la toma de razón del título en un registro público. (Artículo 2505 Código
Civil de Vélez: Hoy artículo 1893 del Código Civil y Comercial y artículo 2 de la Ley 17801).

212
 SISTEMA DEL CÓDIGO CIVIL DE VÉLEZ): Publicidad material basada en la “posesión”.
 Excepción: Hipoteca.
 Nota al artículo 577: “El derecho real debe manifestarse por otros caracteres, por otros signos
que no sean los del derecho personal, y que esos signos deben ser tan visibles y tan públicos cuanto
sea posible. No se concibe que una sociedad esté obligada a respetar un derecho que no conoce”.
 “Tradición”: Doble función→ Constituir el derecho y, a la vez, publicitar su adquisición. La
verdadera publicidad consagrada era la “posesión”, puesto que la tradición inviste de la posesión,
y ésta subiste en el tiempo.
- Tradición: Insuficiente y equívoca.
- Ley 17711: Incorporó la publicidad registral (art. 2505)
- Ley 17801: Nacional Registral Inmobiliaria

SISTEMAS DE PUBLICIDAD

A) LA TRADICIÓN → ARTÍCULO 1924: “Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la
recibe. Debe consistir en la realización de actos materiales de, por lo menos, una de las partes, que
otorguen un poder de hecho sobre la cosa, los que no se suplen, con relación a terceros, por la mera
declaración del que entrega de darla a quien la recibe, o de éste de recibirla.”
Es la entrega voluntaria de una cosa hecha por una persona a otra que la recibe voluntariamente. La
tradición cumple dos funciones:
o Completa el proceso de adquisición de los derechos reales, el modo, que unido al título trasmite
el derecho real.
o Es formalidad de publicidad.

Critica: como forma de publicidad es insuficiente e inapropiada porque el hecho de la entrega y recepción
de la cosa es conocida solo dentro de un radio reducido. También es insuficiente por las excepciones
legalmente establecidas en las que no hay tradición efectiva de la cosa: la traditio brevi manu y el
constituto posesorio.

B) LA POSESIÓN → ARTÍCULO 1909: “Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra,
ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o
no.”
Para Alterini: en el código hay dos sistemas de publicidad: la registral y la posesoria. La posesión es la
exteriorización del derecho de propiedad prueba de ello es el artículo 1911 que establece: “Se presume,
a menos que exista prueba en contrario, que es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre una
cosa.”
La publicidad posesoria en el artículo 1893: "Se considera publicidad suficiente la inscripción registral
o la posesión, según el caso", no deja dudas respecto a varias cuestiones:
o El carácter declarativo de la inscripción registral;
o El valor de la publicidad posesoria, equiparada en rango a la publicidad registral;
o La adquisición del derecho real por la conjunción de título y modo que opera extra registralmente;
o El alcance de la oponibilidad de la inscripción en el registro.
Sin embargo, quedan a nuestro juicio importantes cuestiones por resolver, y que estaban
expresamente contempladas en el Proyecto de unificación de 1998, cuando incorporaba, en un capítulo

213
 dedicado a la normativa registral, el supuesto de oponibilidad entre la publicidad registral y la posesoria,
en cuyo caso daba prevalencia a la primera en el tiempo, si había sido obtenida de buena fe.
En la normativa actual, al no haber previsión al respecto, se reaviva la discusión doctrinal acerca del
derecho del poseedor con boleto de compraventa frente a un titular registral sin posesión, ya que ninguno
de ellos adquirió el derecho real de dominio: al primero le falta el título suficiente y la publicidad registral
y al segundo el modo suficiente.
El Código Civil y Comercial en los artículos 1170 y 1171 deja a salvo el derecho del comprador de buena
fe en los supuestos de ejecuciones individuales y concurso o quiebra del vendedor respectivamente, en
tanto el adquirente cumpla los requisitos establecidos en cada una de esas normas.

C) OTROS MODOS NO REGISTRABLES: En el sistema francés, la sola voluntad de las partes, la sola
celebración del contrato se consideraba suficiente publicidad por lo que se prescindía de toda
formalidad para que los terceros puedan conocer las mutaciones del dominio o sus desmembraciones
En Roma existían actos solemnes para gravar la constitución de derechos reales. Otros sistemas lo
realizan por expedientes, escritura pública, edictos, etc.

D) LOS REGISTROS: En los registros se deben inscribir todos los documentos que constituyan,
modifiquen, trasmitan o extingan derechos reales. Este sistema posibilita un conocimiento general de
los títulos inscriptos, da permanencia a la publicidad y garantiza la seguridad jurídica respecto de las
partes, terceros, y la sociedad toda. Los registros difieren por su organización y funcionamiento, pero
todos reconocen la intervención del Estado. La publicidad registral reposa sobre asientos que son
instrumentos públicos y además produce efectos jurídicos.

LA PUBLICIDAD JURÍDICA PUEDE SER:

 PUBLICIDAD NOTICIA: La ausencia de publicidad sólo acarrea sanciones pecuniarias o penales a
quien debió registrar y no lo hizo. (Ejemplo: Registro de armas).
 PUBLICIDAD CARGA: La ausencia de registración afecta el nacimiento, la prueba o la eficacia de lo
que debió ser materia de registro. (Todos los demás registros).

2) EL DERECHO REGISTRAL:
CONCEPTO: El derecho registral, es aquella rama del derecho, formada por el conjunto de normas
jurídicas y principios regístrales que regulan la organización y funcionamiento de los registros públicos,
los derechos inscribibles y medidas precautorias en los diversos registros, en relación con terceros.
Conjunto de normas que regulan los órganos estatales encargados de la toma de razón, el
procedimiento para llegar a ella y los efectos que la misma produce.

LA CUESTIÓN DE SU AUTONOMÍA:

➢ AUTONOMÍA LEGISLATIVA: SI porque existe la Ley 17801 que regula el registro de la propiedad
inmueble y el Decreto Ley 6582/58.
➢ AUTONOMÍA DIDÁCTICA
- SI porque el derecho registral es una rama del derecho que se estudia por separado.
- NO por el carácter heterogéneo de sus normas (Abarca derecho registral y público)

214
LOS PRINCIPIOS REGISTRALES

❖ CONCEPTO: Los principios registrales son el resultado de la sintetización o condensación técnica

del ordenamiento jurídico hipotecario en una serie sistemática de bases fundamentales,
orientaciones capitales o líneas directrices del sistema. Estos principios sirven de guía al juzgador,
economizan preceptos, facilitan la comprensión de la materia y elevan a la categoría de científicas
las investigaciones propias de la especialidad.
Son orientaciones fundamentales que informan esta disciplina y dan la pauta en la solución de los
problemas jurídicos planteados en el Derecho Positivo. Se trata de guías, pautas o directrices que debe
seguir primero el otorgante del documento (jueces, notarios); y segundo el inscriptor al calificar un
documento registrable, verificando que éstos se hayan cumplido.

ENUMERACIÓN Y APLICACIÓN DE LOS PRINCIPIOS

➢ PRINCIPIO DE INSCRIPCION: Este principio determina si la formalidad de la inscripción constituye

un factor para que el negocio dispositivo de inmuebles provoque la transmisión o desplazamiento
de la sustancia jurídica inmobiliaria del transmitente al adquirente.

PRINCIPIO DE INSCRIPCION:
Rasgos de mecánica registral que consiste en extractar de los títulos que acceden al registro las notas
predominantes y configurativas de un asiento inteligible y resumido de las constancias del documento
inscribible.
Tipos de asientos:
o Inmatriculación (Primera inscripción) e inscripciones posteriores
o Inscripción
o Anotación
o Asiento principal (Existencia propia)
o Asiento accesorio (Sin existencia propia)
o Titulo local
o Título de extraña jurisdicción
o Registraciones Positivas (Dan lugar a la mutación real del nacimiento o transmisión)
o Registraciones Negativas (Cancelan)

 DOCUMENTOS INSCRIBIBLES: (Artículo 2 L.R.I)

De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 1890, 1892, 1893 y concordantes del Código Civil y
Comercial, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los
mencionados registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes documentos:
▪ Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre
inmuebles;
▪ Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;
▪ Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.

También pueden inscribirse INSTRUMENTOS PRIVADOS:

- Autorizados por LEY (Ley 14.005 )
- Firma certificada por notario o funcionario con tales facultades

215
  NO SE INSCRIBEN:
 Bienes del domino público (no están en el tráfico jurídico), artículo 10 Ley 17.801: “Los
inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse los documentos a que se refiere
el artículo 2, serán previamente matriculados en el Registro correspondiente a su ubicación.
Exceptúense los inmuebles del dominio público.”
 Artículo 3 Ley 8236/10 ( Mendoza): No son documentos registrables:
- Las cesiones de derechos y acciones posesorias
- Los contratos de locación y sus transferencias salvo lo dispuesto por la ley 13.246
- Boleto de compraventa no incluidos en las leyes 14.005 (venta de lotes a plazo) y 10.724
(pre horizontalidad derogada por ley 26.994 y 27.077)
- Las declaratorias de herederos con excepción de las solicitadas por oficio o testimonio ley
22.172
- Las cesiones de derechos y acciones hereditario
- Los referidos a derechos de sepulcros.
- Todo otro documento que fuera portante de derechos personales.

 DOCUMENTOS DE EXTRAÑA JURISDICCIÓN: (Artículo 5 Ley 8236/10)

▪ De origen notarial, para poder ser inscriptos en el Registro de Mendoza, debe estar legalizada
la firma del Escribano actuante por el Colegio Notarial de la jurisdicción que corresponda.
▪ De origen judicial deben cumplimentar los requisitos establecidos por la ley 22.172 en sus
artículos 3 (contenido), 7 (sello especial colocado por el máximo Tribunal de la jurisdicción que
corresponda) y 8 (profesional del foro local autorizado a diligenciarlo).

 DOCUMENTOS OTORGADOS EN EL EXTRANJERO: (Artículo 5 Ley 8236/10)

▪ De origen notarial: por ellos se constituyeron derechos reales, deben constar en instrumento
público, estar legalizados y ser protocolizados en nuestro país por orden judicial. (Art. 10, 1.211
y 3.119 del C.C.)
▪ De origen judicial deben obtener el exequátur de conformidad a los artículos 278 a 281 del
C.P.C.

 ASIENTO DE INSCRIPCION O ANOTACIÓN:

 Inscripción: Es toda toma de razón o asiento principal de carácter definitivo, provisional o
condicional, que se practica en la matrícula como consecuencia de la presentación de un
documento público dispositivo, transmisivo o constitutivo, declarativo, aclarativo o extintivo
de un derecho real con la finalidad y efectos que resulten de la ley. (Inscripción: verdadera
mutación real)
 Anotación: es todo asiento temporal que se practique con relación a una inscripción como
consecuencia de la presentación de un documento conformado de acuerdo con la ley, del que
resulte que la integridad de la inscripción queda afectada por alguna causa que ella expresa o
resulta en dicho documento (Anotación: por ejemplo, embargo)

 ASIENTO DE PRESENTACIÓN:
Al ingresar el documento al Registro se le asigna número de entrada, fecha y hora, éstos datos
constituyen el asiento de presentación.
El asiento de presentación cobra importancia al momento de determinar la prioridad directa de los
documentos, la diferencia en minutos produce la postergación de un documento respecto216 a otro
(primero en el tiempo, primero en el derecho).
  ASIENTOS PRINCIPALES Y ACCESORIOS:
 Inscripción principal: Es la que se efectúa en los casilleros A: Titular de dominio; B: Gravámenes,
restricciones e interdicciones; C: Cancelaciones
 Nota marginal: es la que se realiza en el casillero D: Observaciones (rectificaciones de asientos,
desgloses, devoluciones, aclaraciones o datos que completan las inscripciones, aprobaciones
de loteos, cambio de razón social de las sociedades, publicidad noticia de subasta y todas los
datos con trascendencia registral que no deban registrarse en los otros casilleros, sometimiento
a propiedad horizontal, etc. ).

 ASIENTOS POSITIVOS Y NEGATIVOS:

 Positivos: Los primeros son asientos de emplazamiento registral de un derecho real, por
ejemplo, la inscripción de dominio a nombre de un nuevo titular, o de un derecho real de
hipoteca, o un usufructo;
 Negativos: Los segundos son los de CANCELACIÓN.-

Es el asiento por el cual se extingue el derecho real (Andorno).-

Artículo 36 Ley 17.801: Las inscripciones y anotaciones se cancelarán con la presentación de solicitud,
acompañada del documento en que conste la extinción del derecho registrado; o por la inscripción de la
transferencia del dominio o derecho real inscripto a favor de otra persona; o por confusión; o por
sentencia judicial o por disposición de la ley
Cuando resulten de escritura pública, ésta deberá contener el consentimiento del titular del derecho
inscripto, sus sucesores o representantes legítimos. Tratándose de usufructo vitalicio será instrumento
suficiente el certificado de defunción del usufructuario. La cancelación podrá ser total o parcial según
resulte de los respectivos documentos y se practicará en la forma determinada por la reglamentación
local”.

DIFERENCIA CON LA CADUCIDAD → Artículo 37 Ley 17.801. “Caducan de pleno derecho

y sin necesidad de solicitud alguna, por el transcurso del tiempo que expresa este
artículo o por el que, en su caso, establezcan leyes especiales: a) La inscripción de la
hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare; b) Las anotaciones a que
se refiere el inciso b) del artículo 2º (embargos, inhibiciones y demás providencias
cautelares), a los cinco años, salvo disposición en contrario de las leyes. Los plazos se
cuentan a partir de la toma de razón”.

➢ PRINCIPIO DE PRESUNCION DE EXACTITUD REGISTRAL o PUBLICIDAD: Se entiende por publicidad

aquel requisito que añadido a los que rodean a las situaciones jurídicas, asegura frente a todos, la
titularidad de los derechos y protege al adquirente que confía en sus pronunciamientos, facilitando
de esta manera el crédito y protegiendo el tráfico jurídico. El fin de la publicidad es la seguridad
jurídica que proporciona los medios de defensa eficaz de los derechos de los contratantes al mismo
tiempo que crea las condiciones necesarias para el conocimiento de la situación verdadera de las
relaciones jurídicas inmobiliarias. La publicidad otorga certeza al contenido del registro de modo
que sus asientos gozan de la presunción de exactitud, aunque tales asientos no concuerden
exactamente con la realidad jurídica.

217
 ➢ PRINCIPIO DE ROGACION: Rogación significa pedido, petición, es decir, las anotaciones e
inscripciones en el registro deben ser siempre pedidas ya que el Registro no actúa de oficio, pueden
pedirlas:
o El Autorizante (Escribano) del documento que se pretende inscribir o anotar;
o Quien tuviere un interés en asegurar el derecho que se ha de registrar (Ejemplo: el particular
que sufre perjuicios por la inactividad del Escribano que autorizó la escritura).

Este principio tiene algunas excepciones: Las anotaciones de medidas cautelares (embargos,
inhibiciones, etc.) caducan a los cinco años de pleno derecho, sin necesidad de rogación

PRINCIPIO DE ROGACIÓN O INSTANCIA: “Declaración de voluntad emanada de las personas

determinadas por la ley, solicitando al registrador que proceda a practicar el asiento registral que
corresponda al título registrable, dando comienzo al procedimiento registral”
El procedimiento registral concluye con la toma de razón
El Registro no actúa de oficio sino a instancia de parte legitimada. Puede desistirse.

 SUJETOS LEGITIMADOS: La situación registral sólo variará a petición de:

- El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal.
(notario, juez, autoridad administrativa)
- Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar.

Cuando por Ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones exclusivas, la
petición deberá ser formulada con su intervención.”. El artículo 81 Ley 24.441 excluye la parte que dice”
cuando por ley local estas tareas estuvieran asignadas a funcionario con atribuciones exclusivas, la
petición deberá ser formulada con su intervención

Si la rogatoria la realizan particulares, debe presentarse con firma certificada (o concurrir el

solicitante y firmar ante el funcionario del Registro, quien certificará la firma con DNI a la vista).
Por ejemplo: Cancelación de Usufructo por fallecimiento del usufructuario: solicitud por el titular del
dominio acompañando certificado de defunción del usufructuario acompañado a la rogatoria.

 TIPOS DE ROGATORIAS: (Artículo 3 Ley 17.802 / Artículo 2 Ley 8.236-10)

 Notarial: Documento + modelo de rogatoria (formularios)
 Judicial: Oficio + (a veces) modelo.
 Administrativa: ídem.

 FORMA ESCRITA: (Artículo 7 Ley 17.801)

La petición será redactada en la forma y de acuerdo con los requisitos que determine la
reglamentación local.
La sola presentación del documento no implica rogación.
El artículo 7 de la Ley 8236/10 de Mendoza sostiene que la rogación por formulario requiere solicitud.
Rogante puede ser distinto al autorizante

 EXCEPCIONES A LA ROGACIÓN:
▪ La inscripción de la hipoteca caduca de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, al
vencimiento del plazo legal y si antes no se renovara
▪ Las anotaciones de embargo, inhibiciones y demás providencias cautelares caducan de pleno
derecho a los 5 años, salvo disposición contraria de las leyes
▪ Las anotaciones provisionales y las rechazadas con los efectos del artículo 18 de la Ley Registral.
▪ Las anotaciones sobre expedición de certificados. Rectificaciones
218
  DESISTIMIENTO DE LA ROGATORIA:
Se puede desistir de la rogatoria hasta antes de la firma del asiento de inscripción. Puede solicitarse
por: peticionario, el oficiante o autorizante del documento
Luego de ese momento → Retractación de la registración

➢ PRINCIPIO DE LEGITIMACION REGISTRAL: Por este principio el titular registral es tratado como
verdadero titular del dominio o derecho real inscripto a su nombre. La inscripción es el punto de
partida de la eficacia del principio porque de ella nace la presunción de que el derecho existe y
pertenece al titular registral.
El titular goza de la presunción “iuris tantum” a su favor, porque una vez probada la existencia de la
inscripción, el favorecido se ve liberado de la obligación de probar la existencia del derecho; de este modo
el titular registral litiga desde una posición privilegiada porque no necesita de ningún trámite previo para
lograr el reconocimiento del derecho inscripto por parte de quienes lo desconozcan, lesionen o perturben;
debiendo quienes lo desconocen probar la no titularidad del derecho real invocado por aquel que inscribió
su derecho real.

PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN:
“Los asientos registrales se presumen veraces: El derecho real inscripto se presume que existe, hasta
que se demuestre que ellos no coinciden con la realidad jurídica y sean, en consecuencia, rectificados”
Quien alega la inexactitud de las constancias registrales tiene la carga probatoria.

 DISTINTAS SITUACIONES:
▪ La realidad extra registral concuerda con el registro
▪ La realidad extra registral no coincide con la registral (inexactitud artículo 34 del LRI).
▪ Puede rectificarse por voluntad de ambas partes o por el juez (Artículo 35 LRI algunos
supuestos)
▪ Inmuebles no matriculados

➢ PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL: Es otra de las manifestaciones del principio de exactitud del
contenido del Registro, en cuya virtud el contenido registral se reputa irrebatiblemente exacto en
provecho del Tercer Adquirente como medio de lograr la seguridad en el tráfico jurídico de
inmuebles. Este principio se manifiesta mediante una doble presunción:
o Presunción de exactitud del Registro: la presunción “iuris tantum” de que los derechos
existen y pertenecen al titular registral
o Presunción “iure et de iure” en virtud del cual los terceros adquirentes se encuentran en una
posición inatacable. Esto es presunción de Integridad del Registro, que produce el efecto de
que “lo que no está inscripto en el Registro en el momento de la adquisición no existe; lo no
inscripto no perjudica a terceros”.

PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL: (No está receptado en nuestra legislación)

EL Registro se presume exacto para el tercero de buena fe que adquiera del titular registral pero sin
admitir prueba en contra.
- En nuestro ordenamiento se requiere → BUENA FE SUBJETIVA Y DILIGENTE (Estudio de títulos) Y
son registros no convalidantes

219
 ➢ EL PRINCIPIO DE PRIORIDAD: este principio se concreta en que “aquel en cuya virtud el acto
registral que primeramente ingresa en el Registro de la Propiedad, se antepone, con preferencia
excluyente o superioridad de rango, a cualquier otro derecho real que, siéndole incompatible o
perjudicial, no hubiera aún ingresado en el Registro o lo hubiere sido con posterioridad, aunque
dicho acto fuese de fecha anterior”

PRINCIPIO DE PRIORIDAD:

 TIPOS DE PRIORIDAD:
▪ Excluyente: Multiplicidad de instrumentos opuestos entre sí. Imposibilidad de coexistencia
simultánea (Ejemplo: dos ventas)
▪ No excluyente, prelativa o de mejor rango (Dos inscripciones compatibles, ejemplo, dos hipotecas).
De avance ( sistema argentino) fijo ( Alemania)
▪ Directa: Determinada por la presentación o inscripción del documento.
▪ Indirecta: Se retrotrae a la fecha del título y a la vez a la de expedición o solicitud del certificado
(artículo 5) si se solicitó certificado con reserva de prioridad.

 PRIORIDAD DIRECTA:
Esta dada por la fecha de ingreso del documento al registro y no por la fecha del documento. Supuestos
en los que rige:
- Medidas cautelares
- Escrituras sin certificado, con certificado vencido, o para un acto distinto de aquel para el que se
pidió, o presentada fuera de plazo desde su otorgamiento.
- Subastas.

Excepciones:
- Convenciones en materia de rango
- Prioridad indirecta

 PRIORIDAD INDIRECTA: Para este tema se debe estudiar previamente → ¡CERTIFICADOS DE

DOMINIO! (Artículo 21 a 25 de la Ley 17.801)

 CERTIFICADO REGISTRAL:
Instrumento expedido por el Registro a petición de parte cuyo objeto es publicitar e informar sobre la
situación jurídica de los inmuebles y de las personas y con cuya expedición se origina un BLOQUEO
REGISTRAL que implica una reserva de prioridad para el acto dispositivo que se indique en la solicitud.
NO se requiere:
✓ Para transmisiones mortis causas ( sucesiones)
✓ Adquisiciones originarias ( prescripción adquisitiva)
✓ Subastas judiciales
✓ Medidas cautelares

Sólo se puede utilizar para el título para el que fue solicitado

El plazo es de 15, 25 0 30 días, desde la 0 hora del día de su expedición y se cuenta por días corridos.
¿Criterio para diferentes plazos? ¿En Mendoza la ley dice desde su expedición? ¡ojo!
Deben solicitarlos los escribanos o funcionario públicos. → (Obligatoriedad)
Documentos otorgados sin certificación:
✓ Rige: prioridad directa
✓ Responsabilidad del escribano o funcionario
220
 CERTIFICADOS / EFECTOS: BLOQUE REGISTRAL
Articulo 25 Ley 17.801: “Expedida una certificación de las comprendidas en los artículos anteriores, el
 ➢ EL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: Este principio establece que el inmueble debe estar
individualizado perfectamente (valor, ubicación, quien es su titular, si tiene gravámenes hay que
especificar su monto, por ejemplo, una hipoteca por un monto determinado, etc.) y todos los datos
deben ser inscriptos en los asientos registrales.

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD:
Principio vinculado con la determinación precisa de los sujetos, objeto y causa de la relación jurídica
que ingresa al registro, a los fines de provocar una mutación en el asiento correspondiente.

 ESPECIALIDAD:
o Del objeto
o De los sujetos
o Del título causal

 MATRICULACIÓN:
Originariamente los dominios se inscribían en tomos: se enumeraban correlativamente por cada uno de
los departamentos que conforman la provincia, a cada inscripción se le asignaba un número y fojas del
tomo correspondiente.
A partir de la Ley 17801 las inscripciones en folios: cada inmueble tendrá su folio al que se le asigna un
número que lo identifica y un número de barra que refiere al departamento que corresponde (17 San Rafael
/ 18 Alvear / 19 Malargüe). En las matrículas nuevas se omite
Artículo 10: “Los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse documentos… serán
previamente matriculados...”.

 MATRICULACIÓN E INMATRICULACIÓN:
Artículo 11: “La matriculación se efectuará destinando a cada inmueble un folio especial con una
característica de ordenamiento (N° de matrícula) que servirá para designarlo.”
La primera inscripción se denomina inmatriculación, los demás son registraciones posteriores.
El asiento de matriculación es el que se ubica en el margen superior de la matrícula, y comprende la
nota de inscripción desde donde procede el inmueble (nota del dominio antecedente): la procedencia

 REQUISITOS: (Artículo 12 Ley 17.801) → El asiento de matriculación llevará la firma del registrador
responsable.
▪ Se redactará sobre la base de breves notas que indicarán la ubicación y descripción del inmueble,
sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa
221
individualización.
 ▪ Además, cuando existan, se tomará razón de su nomenclatura catastral, se identificará el plano
de mensura correspondiente y se hará mención de las constancias de trascendencia real que
resulten.
▪ Expresará el nombre del o de los titulares del dominio, con los datos personales que se requieran
para las escrituras públicas. Respecto de las sociedades o personas jurídicas se consignará su
nombre o razón social, clase de sociedad y domicilio.
▪ Se hará mención de la proporción en la copropiedad o en el monto del gravamen, el título de
adquisición, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario autorizante, estableciéndose el
encadenamiento del dominio que exista al momento de la matriculación.
▪ Se expresará, además, el número y fecha de presentación del documento en el Registro”.

 REQUISITOS MATRICULACIÓN:
La división de inmuebles genera tantas nuevas matrículas como partes resultaren, anotándose en el
folio primitivo la desmembración operada (art. 13 ley 17.801).
Si del plano resultare que dos o más inmuebles se anexan o unifican, se hará una nueva y única
matrícula de las anteriores, poniéndose nota de correlación (los inmuebles deben ser colindantes, del
mismo titular y la unificación debe hacerse por escritura pública).-

➢ EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: Este principio significa que el orden de prioridad de cada
titular que se va sucediendo, forma una cadena, y cada nueva inscripción se apoya en la anterior.
Ejemplo: si en el asiento registral aparece Juan Pérez como Titular, entonces es él y no otro el único
que puede vender o gravar dicho bien.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO O CONTINUO:

Perfecto encadenamiento de las titularidades registrales
No puede haber saltos, cuando existe tracto sucesivo coincide el sujeto que enajena con aquel que
figura como titular registral.
Este principio debe darse en el momento en que la escritura accede al Registro.
“A” (titular del dominio) solo él puede constituir el derecho real
No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la
que figure en la inscripción precedente.
De los asientos existentes en cada folio deberá resultar el perfecto encadenamiento del titular del
dominio y de los demás derechos registrados así como la correlación entre las inscripciones y sus
modificaciones cancelaciones o extinciones.

 EXCEPCIONES:
- Adquisiciones originarias: Ejemplo Usucapión
- Casos de inmatriculación de inmueble. (No hay registración antecedente)

 SUPUESTOS: No son excepciones al tracto sucesivo sino que se comprime:

No será necesaria la previa inscripción o anotación a los efectos de la continuidad del tracto con
respecto al documento que se otorgue en los siguientes casos:
 Sucesiones: Presupuesto: obtener la declaratoria de herederos (No se inscribe) Cuando el
documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes en
cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge
sobre bienes registrados a su nombre.
222
  Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes
hereditarios inscriptos a nombre del causante o su cónyuge. (Todos los herederos desde la
declaratoria y hasta la adjudicación)
 Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición (adjudicación) de bienes
hereditarios. (El heredero que resultó adjudicatario)
 Escrituras simultáneas: cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma
simultánea y se refieren a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble.
Es indispensable que todos los actos se lleven a cabo el mismo día aunque intervengan escribanos
diferentes.

OTRO PINCIPIO → PRINCIPIO DE LEGALIDAD

Los artículos 7 y 8 de la Ley 17.801 (LRI) consagran el principio de legalidad que es la esencia de toda
organización registral.
Es el principio registral por el cual se impone que los documentos que pretenden su inscripción o
anotación en el registro reúnan los requisitos exigidos por las leyes para su registración, a cuyo fin es
necesario someter los mismos a un previo examen, verificación o calificación que asegure su validez y
perfección.
El principio de legalidad se hace efectivo en la práctica a través de la función calificadora asignada al
registrador:
- Concluye con una decisión de naturaleza jurídica
- Emanada del encargado del Registro.
Por lo tanto la calificación es el medio o instrumento para efectivizar el principio de legalidad.

 CARACTERES:
 Inexcusable y obligatoria,
 No delegable
 Independiente y autónoma;
 Limitada
 Actuación con responsabilidad personal
 Íntegra
 Pedagógica: Indica u orienta como subsanar o sanear

 CALIFICACIÓN:
Artículo 8 de la Ley 17.801: “El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los
documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos
respectivos”.
El registrador deberá confrontar los datos incorporados en el documento con los que surgen de los
asientos o constancias registrales, debiendo resultar la plena coincidencia de los mismos
Además debe calificar el cumplimiento de las formas o solemnidades que según las leyes deben
observarse en el otorgamiento del documento (firmas, sellos, etc.)

223
  LIMITES AL EXAMEN DE LOS TITULOS:
Artículo 9: “Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera:
a) Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta;
b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los treinta días de
presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o anotará provisionalmente
por el plazo de ciento ochenta días, contado desde la fecha de presentación del documento,
prorrogable por períodos determinados, a petición fundada del requirente. Si esto no estuviere de
acuerdo con la observación formulada, deberá solicitar el Registro que rectifique la decisión. Esta
solicitud implica la prórroga del plazo de la inscripción o anotación provisional si antes no se hubiere
concedido. Cuando la decisión no fuese rectificada podrá promoverse el recurso o impugnación que
correspondiere según la ley local, durante cuya sustanciación se mantendrá vigente la inscripción o
anotación provisional.
La reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos.
Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en
definitivas o transcurre el plazo de su vigencia.

Se denomina inscripción provisional, y una vez subsanado el vicio será inscripción definitiva.

 EFECTOS DE LA CALIFICACIÓN:
▪ El registrador no juzga sobre la validez del título sino que decide sobre la admisibilidad e
inadmisibilidad del mismo.
▪ Si la calificación es desfavorable debe manifestarse con claridad y precisión cuáles son los
defectos subsanables o insubsanables.

 RESULTADOS DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL: Puede resultar inscripto en forma:

 Normal: Inexistencia de vicios ( Registración con efectos completos
 Provisional: Presenta defectos subsanables (registración por 180 días prorrogables
 Condicional: Existencia de certificado o registración provisional a favor de otro acto
 Devuelto o rechazo: Incompetencia, nulidad manifiesta y absoluta. Defectos insubsanables

 INSCRIPCIÓN PROVISIONAL: Esta inscripción puede:

 Caducar de pleno derecho por el transcurso del plazo de su vigencia sin ser subsanada.
 Ser prorrogada antes de su vencimiento.
 Ser inscripta en forma definitiva.
 Ser inscripta en la fecha
 En el caso de que reingrese el documento conteniendo el defecto subsanable fuera del plazo de
su validez, anotada como una nueva inscripción provisional.
Si el presentante no está de acuerdo con el tipo de inscripción o la devolución practicada por el registro
puede interponer recursos (reconsideración, recurso jerárquico, y acción procesal administrativa.)

 TIPOS DE INSCRIPCIÓN:
 INSCRIPCIÓN NORMAL: Se procede a inscribir el documento de conformidad a lo rogado,
quedando firme su registración desde la fecha de presentación. En este supuesto se cumplieron
plenamente todos los principios registrales y disposiciones legales respecto al acto otorgado y
al documento que lo contiene.

224
  INSCRIPCION PROVISIONAL: El documento adolece de un defecto que puede ser subsanado, se
procede a la inscripción provisional por 180 días, que se cuenta “desde la fecha de
presentación”, para que dentro de ese plazo se presente nuevamente el documento cumpliendo
los requisitos necesarios para su inscripción, es decir, para que dentro de esos 180 días se
subsane el error. (artículo 9 inciso b). Por ejemplo: número de plano, falta certificado catastral,
datos personales de las partes, límites o medidas del inmueble, está incorrecta la superficie, etc.
 INSCRIPCIÓN DEFINITIVA: Si el documento se presenta subsanado “dentro de los 180 días”, se
procederá a la inscripción definitiva y respecto a su prioridad, se considerará correctamente
inscripto desde la fecha de su primera presentación.
 PRÓRROGA INSCRIPCIÓN PROVISIONAL: La inscripción provisional es prorrogable a instancia
expresa del rogante, fundada en derecho y es autorizada por la Dirección del Registro. La
prórroga debe solicitarse “estando vigente la inscripción provisional (dentro de los 180 días)” y
se otorga por 180 días más “a contar” del vencimiento de la inscripción provisional anterior, es
decir que quedaría provisional por 360 días corridos desde la fecha de la primera presentación
(artículo 9 inciso b).
 NUEVA INSCRIPCIÓN PROVISIONAL: Si transcurrieron los 180 días de la inscripción provisional
(caducó la inscripción), sin haberse solicitado la prórroga, puede presentarse nuevamente. El
documento sin subsanar los defectos y el registro procederá a una nueva inscripción provisional
por 180 días.

DIFERENCIA ENTRE PRÓRRROGA INSCRIPCIÓN PROVISIONAL Y NUEVA INSCRIPCIÓN PROVISIONAL:

▪ Prórroga de inscripción provisional conserva la prioridad de la fecha de la primera presentación del
título
▪ Nueva inscripción provisional, como se “interrumpió la prioridad”, perdió vigencia el plazo de la
primera presentación, a los efectos de su calificación (inhibición, gravámenes) se considera como
si se presentara por primera vez el título.
Al caducar el plazo de inscripción provisional, se produce una “reversión registral”, implica que
registralmente el dominio volvió al anterior titular hasta la fecha de la nueva inscripción provisional.

 INSCRIPTO EN FECHA: Si habiendo caducado la inscripción provisional, se opta por presentar el

documento ya subsanado, se procede a inscribir en la fecha. Como en el supuesto anterior se
interrumpió la prioridad, se produjo la reversión registral y como su nombre lo indica, se
considera que el título es inscripto en la fecha, como si nunca se hubiera presentado con
antelación.

 INSCRIPCIÓN CONDICIONAL: Se procede a inscribir condicional en los siguientes supuestos:

- A toda inscripción provisional corresponde una inscripción condicional.
- A certificados vigentes: se procederá a la inscripción condicional al certificado, cuando el
documento ingrese estando vigente el mismo, es decir desde la fecha de expedición del
certificado, y hasta cumplido el plazo de vigencia (15, 25 o 30 días) con “más” el plazo de
45 días, establecido por el artículo 5 para la presentación de la escritura para su inscripción.

225
3) CLASES DE REGISTROS:

DECLARATIVOS Y CONSTITUTIVOS (POR EFECTOS): En esta clasificación se atiende al momento

en que nace el derecho real en relación con la registración.
➔ DECLARATIVOS: Los que hacen de la inscripción un requisito para la oponibilidad del derecho a
los terceros, pero reconociendo su preexistencia. Es decir, el derecho nace y se perfecciona fuera
del registro, la inscripción es para la oponibilidad a terceros (Ejemplo: Inmobiliario, aeronaves,
buques) REGISTRO INSCRIBE TITULOS. La inscripción solo hace oponible el derecho real a
terceros interesados
➔ CONSTITUTIVOS: Aquellos sistemas en los cuales la inscripción es uno de los elementos para
que exista el derecho, es decir el derecho se perfecciona con el ingreso al registro a través de la
inscripción (Ejemplo, Registro automotor, equino pura sangre de carrera). REGISTRO EXPIDE
TITULOS. La inscripción hace nacer el derecho real y también lo hace oponible a terceros

El Registro inmobiliario respecto de medidas cautelares; bien de familia; inscripción del reglamento
PH es Constitutivo.
Vale recordar aquí que no es la oponibilidad a terceros el único efecto que produce la registración en
un sistema declarativo. Así, se ha dicho con precisión que, en los sistemas constitutivos, desde la
celebración del contrato que causa el derecho real hasta la inscripción del mismo, sólo tienen las partes
un derecho personal.
En cualquier caso, el efecto mínimo que tiene cualquier sistema que se adopte es la presunción de que
lo registrado es conocido por todos.

Una aclaración a tener en cuenta es que ninguno de estos sistemas se presenta en absoluta puridad.
Una registración constitutiva en un sistema declarativo no lo convierte en constitutivo (por ejemplo, en
Argentina, el “bien de familia”: artículo 35, ley 14.394) ni viceversa (en algunos sistemas constitutivos, es
declarativa la inscripción de la “declaratoria de herederos” o documento equivalente).
Debe recordarse que los sistemas constitutivos tienen diversas maneras de atribuir el carácter de
elemento del derecho real a la inscripción:
▪ A veces ella es, dentro de los requisitos necesarios para transmitir un derecho real, un elemento
distinto a los otros, y su cumplimiento o validez debe analizarse por separado, tanto como, por
ejemplo, en el derecho argentino el título es un requisito distinto del modo (para la adquisición
derivada por actos entre vivos) y puede estar cumplido aquél sin estarlo éste, o viceversa. En estos
sistemas constitutivos, si no existe la tradición como requisito, la inscripción puede hacer las veces
de modo; al contrario, si existe, puede ser un tercer elemento junto a ella y al título;
▪ Otras veces, en lugar de ser un elemento distinto, la inscripción “complementa” a la tradición,
integrando junto a ésta un mismo elemento que hace las veces de modo.
Como se advierte de lo expuesto, sin llegar a una sinonimia, hay una estrecha relación entre los
sistemas declarativos y los registros de títulos, por un lado, y entre los sistemas constitutivos y los registros
de derechos, por otro.
Los sistemas declarativos, al existir generalmente en países que cuentan con un notariado de tipo
latino, apoyan su funcionamiento en el principio de autenticidad, receptando principalmente y como regla
general instrumentos públicos. En efecto, estando a cargo del notario la redacción del documento, éste
da fe de los actos que pasan en su presencia y califica la capacidad y legitimación de las partes, viéndose
entonces el registrador liberado de esa actividad, centrándose en los aspectos extrínsecos del documento
de acuerdo con las constancias que obran en el Registro. Al contrario, los sistemas constitutivos suelen
renegar de este principio, aceptando instrumentos privados que no tienen, naturalmente, un autor
responsable del mismo. Por este motivo, la actividad calificadora del registrador es más extensa, puesto
que el documento que se le presenta no da certeza, por sí solo, ni siquiera de su fecha.

226
 SISTEMA CAUSAL Y ABSTRACTO (POR EL TIPO DE INSTRUMENTO INSCRIBIBLE):
➔ En el SISTEMA CAUSAL la causa de la traslación de dominio queda ligada a la inscripción. Es
decir, si se inscribe una traslación de dominio, en el asiento de inscripción debe expresarse la
causa de dicha traslación de dominio que puede ser una compraventa, o una donación, o una
adjudicación judicial, etc. En los sistemas causales podemos atacar judicialmente la causa que
origina la extensión del asiento y en el caso peruano no es necesario demandar adicionalmente
la cancelación del asiento registral. Siempre consta la causa que da origen al instrumento. (Por
ejemplo, venta, adjudicación en sucesión, partición de condominio, etc.)
➔ En el SISTEMA ABSTRACTO la causa de la traslación de dominio se desliga de la inscripción. En
Alemania la traslación de dominio es abstracta conforme al BGB de 1900. Se inscribe
independientemente de la causa que le da origen al instrumento

CONVALIDANTES Y NO CONVALIDANTES (POR LOS EFECTOS QUE LA INSCRIPCIÓN

PRODUZCA EN LOS VICIOS DE QUE ADOLECIERAN LOS TÍTULOS):
➔ El SISTEMA CONVALIDANTE responde al principio registral de la convalidación, por el cual la
inscripción provoca el saneamiento del título, purgando sus vicios o defectos. Generan exactitud
de lo registrado. Los perjuicios a que diera lugar la aplicación de este principio se solucionan a
través de indemnizaciones. La inscripción sanea los vicios o defectos del título (Sistema alemán)
Los sistemas convalidantes producen el saneamiento de los vicios utilizando alguna de estas tres
modalidades:
✓ Sólo inscripción;
✓ Inscripción y algún otro requisito;
✓ Inscripción y transcurso del tiempo.
No debe confundirse la existencia de un sistema convalidante con el “seguro de título”, por el cual se
resarce al perjudicado por la registración errónea. Mientras en el sistema convalidante se conserva la
última titularidad, el ´seguro de título´ cubre la insolvencia de quien deba responder, pero no se
obstaculiza (como en aquél) la reivindicación del inmueble.
Como con precisión se destacara, el ´seguro´ no cubre el valor del bien, sino solamente todo o una
parte del precio de compra. Por ése y otros motivos, el ´seguro de título´ sólo surge en países en donde
esté resentida la seguridad jurídica, y es entonces muestra de inseguridad y no al contrario.
➔ El sistema NO CONVALIDANTE, cuyo efecto es, obviamente, no repercutir sobre los vicios o
defectos del título, por el carácter declarativo de la inscripción. Generan solo inoponibilidad de
lo no registrado. La inscripción no sanea los vicios o defectos del título (por el carácter
declarativo de la inscripción)
El sistema registral inmobiliario argentino es no convalidante según el artículo 4 de la Ley 17801: “La
inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes.”
Se advierte, al igual que en la anterior clasificación, la estrecha vinculación de los sistemas
convalidantes con los registros de derechos, y de los sistemas no convalidantes con los registros de títulos.
Si buscamos el fundamento de la convalidación desde la óptica de las partes del negocio, obedece a la
concepción según la cual la seguridad jurídica está proporcionada por la protección que se le dispense al
adquirente, sacrificando en todo caso al transmitente.

SISTEMA DEL FOLIO REAL Y FOLIO PERSONAL (POR EL MODO DE ORGANIZACIÓN)

➔ El SISTEMA DEL FOLIO REAL: El eje es la cosa (inmobiliario, automotor, aeronaves, etc); Este
sistema es más rápido, la cosa es estática, de manera que al constituir su folio se conoce toda la
vida jurídica del bien, ya que se abre una sola partida registral por cada bien inmueble, o por

227
 cada vehículo, así por ejemplo: si en una partida registral se matricula un inmueble en dicha
partida registral es donde corresponde inscribir todos los actos relativos a ese inmueble entre
los cuales se pueden registrar los siguientes actos: licencia de obra, conformidad de obra,
constatación de fábrica, compra venta, donación, demolición, Sub división, habilitación urbana,
embargos, demandas, hipotecas, entre otros.
➔ El SISTEMA DEL FOLIO PERSONAL: El eje es la persona. Es en los registros de Estado Civil y
Capacidad de las Personas, donde los títulos se anotan cronológicamente y luego se ordena
alfabéticamente según los titulares; se caracteriza por abrir una partida registral por cada
persona jurídica o por cada persona natural.
Un supuesto de aplicación de este sistema de inscripción del folio personal es cuando en una partida
registral se inscribe el pacto social de una sociedad, en tal supuesto la inscripción de cualquier otro acto
relativo a dicha sociedad corresponde extenderla en la misma partida registral, por ejemplo corresponde
extender en la misma partida registral cualquiera de los siguientes actos: aumento de capital, reducción
de capital, modificación de estatuto, cambio de nombre o razón social, transferencia de participaciones,
embargo de participaciones, disolución y extinción, entre otros.
Otro supuesto de aplicación del sistema del folio personal sería cuando en una partida registral se
anota una demanda de sucesión intestada, en tal caso cualquier acto relativo a dicha sucesión intestada
corresponde inscribir en la misma partida registral, por ejemplo, corresponde extender en la misma
partida registral cualquiera de los siguientes actos: la sentencia de sucesión intestada, la demanda sobre
petición de herencia, o la sentencia sobre petición de herencia.
Otro supuesto de aplicación del sistema del folio personal sería el caso de la inscripción de un
testamento en una partida registral, en tal supuesto cualquier acto relativo al testamento otorgado por
dicha persona se inscribe en la misma partida registral, así por ejemplo se inscribe en la misma partida
registral cualquiera de los siguientes actos: la revocación o ampliación o comprobación del testamento, o
nulidad de testamento.

EXCEPCIONES AL SISTEMA DE FOLIO REAL → REGISTRO DE ANOTACIONES PERSONALES (INHIBICIONES)

ARTÍCULO 30: El Registro tendrá secciones donde se anotarán:
a) La declaración de la inhibición de las personas para disponer libremente de sus bienes;
b) Toda otra registración de carácter personal que dispongan las leyes nacionales o provinciales y que
incida sobre el estado o la disponibilidad jurídica de los inmuebles.

ARTÍCULO 31: Cuando fuere procedente, las anotaciones mencionadas en el artículo anterior deberán ser
relacionadas con el folio del inmueble que corresponda. En cuanto sea compatible, les serán aplicables las
disposiciones establecidas en esta ley para la matriculación de inmuebles e inscripción del documento que
a ello se refiera.

LA IMPORTANCIA DEL REGISTRO CATASTRAL: Registro de datos físicos que debe guardar la mayor
coherencia con el registro de datos jurídicos; o sea, los que se encargan de determinar la correcta
ubicación, dimensiones, superficie, etc., de los inmuebles, ejecutando la cartografía catastral.

SISTEMAS DE INSCRIPCIÓN, INCORPORACIÓN Y TRANSCRIPCIÓN (POR LA MECÁNICA DE

REGISTRACIÓN):
➔ En los SISTEMAS REGISTRALES DE INSCRIPCIÓN: Los Registradores al momento de la inscripción
extraen de los títulos presentados para la calificación registral e inscripción, los PRINCIPALES
DATOS, para que éstos figuren en los asientos registrales de inscripción que forman parte de las
partidas registrales. Es decir, en los Sistemas Registrales de Inscripción se copia a la partida
registral correspondiente un resumen del título presentado en el cual ha recaído Calificación

228
 Registral Positiva. Es decir, se extraen los datos salientes del instrumento y se inscriben en la
matricula o partida (inmobiliario, estado civil, automotor)
➔ En los SISTEMAS REGISTRALES DE TRANSCRIPCIÓN: Los Registradores al momento de la
inscripción se extraen de los títulos presentados para la calificación registral e inscripción, todo
su contenido, el cual figura en los asientos registrales de inscripción que forman parte de las
partidas registrales. Es decir, en los Sistemas Registrales de Transcripción se TRANSCRIBE TODO
EL CONTENIDO DE LOS TÍTULOS presentados a la partida registral correspondiente cuando recae
en éstos Calificación Registral Positiva. En los Sistemas Registrales de Transcripción no se efectúa
un resumen de los Títulos en los cuales recae calificación registral positiva para redactar los
asientos de registración, sino que transcriben los títulos en su totalidad a las partidas registrales.
Los instrumentos se transcriben en su totalidad.

➔ SISTEMAS REGISTRALES DE INCORPORACIÓN: los instrumentos se incorporan a un legajo

(automotor, sociedades, reglamento PH).

NUESTRO SISTEMA:
Inscripción, causal, no convalidante, de folio real y
declarativo (excepto automotores).

REGISTRO EN MENDOZA DOS REGISTROS:

▪ Asiento Ciudad Capital: Ciudad, Las Heras, Guaymallén, Godoy Cruz, Luján de Cuyo, Maipú, San Martín,
Junín, Rivadavia, Santa Rosa, La Paz, Lavalle, Tupungato, Tunuyán y San Carlos;
▪ Asiento San Rafael: San Rafael, General Alvear y Malargüe.
Decreto 155/80, el Director es la autoridad de aplicación, el que resolverá las cuestiones que se susciten
por la aplicación e interpretación del propio decreto y de la ley 17.801, mediante resoluciones de carácter
general (artículo 5 decreto-ley 155/80). Son las Disposiciones Técnico Registrales (D.T.R.), las que deberán
ser fundadas, numeradas y archivadas.
En la mayoría de las provincias Registros dependen del Ejecutivo. En Mendoza es un órgano
desconcentrado dependiente del Poder Judicial, cumple función administrativa, siendo cada inscripción un
acto administrativo.
o Mesa Única de Entradas y Salidas: Da ingreso a todos los documentos a inscribir de 7:30 hs. a 13 hs.,
y los distribuye en las restantes secciones, (salvo las Secciones Comercio y Mandatos y Archivo
Judicial, que tienen Mesa de Entradas Salidas propias), y una vez procesados les da salida.
o Folio Real: realiza las inscripciones de documentos por los que se constituyan, modifiquen,
transmitan, declaren o extingan derechos reales.
o Asesoría: emite dictámenes en las devoluciones con Reserva de prioridad de documentos ingresados
a la Sección Folio Real y en los recursos ingresados, instruye sumarios al personal, y evacúa consultas
internas y externas.
o Bien de familia: inscribe la afectación y desafectación al régimen de Bien de Familia sea por escritura
pública o por acta, de conformidad a la ley 14.394.
o Medidas Cautelares: registra la traba, cancelación, reinscripción y aclaración de medidas cautelares.
o Área de Vivienda: Es la oficina que presta el asesoramiento necesario a particulares y /o
profesionales, e inscribe la afectación o desafectación de inmuebles al régimen de Vivienda por acta
administrativa, en forma gratuita, de conformidad con el Código Civil y Comercial.
o Informes: expide informes y certificados respecto de inmuebles inscriptos en la técnica de
registración de Tomo.
o
229
 o Área de Control de la Prioridad: expide informes y certificados respecto de inmuebles inscriptos
en la Técnica de Folio Real. Controla la prioridad de los documentos en la técnica de registración
de Folio Real.
o Área de Publicidad Registral: Publicita titularidad, inhibición y situación jurídica de los inmuebles
anotados la técnica de registración de Folio Real y de Tomo, atendiendo directamente al público.
o Archivo: archiva expedientes, protocolos, mandatos, y la documentación antigua de las distintas
secciones y da informe de los mismos.
o Comercio y Mandatos: anota los mandatos y los comerciantes, corredores, martilleros y
sociedades atendiendo directamente al público. archiva expedientes, protocolos, mandatos, y la
documentación antigua de las distintas secciones y da informe de los mismos
o Informática registral.

4) CARACTERIZACIÓN DE LOS REGISTROS INMOBILIARIOS EN EL DERECHO

COMPARADO (ESPAÑOL, FRANCÉS, SUIZO, ALEMÁN Y AUSTRALIANO):
❖ SISTEMAS MODERNOS:

 ESPAÑOL: el registro como institución nace en España con la ley hipotecaria de 1861 que ha sido
modificada para adecuarla a los cambios socio-económicos, así como por la integración del país a
la Unión Europea.
✓ Técnica: Folio real
✓ Forma de los asientos: Inscripción
✓ Efecto de la inscripción: el asiento produce efecto declarativo, da publicidad al derecho
inscrito con la única excepción del derecho real de hipoteca cuya inscripción tiene efecto
constitutivo y es de carácter obligatorio. Las rectificaciones de errores se admiten en el
registro español con la garantía que bajo la responsabilidad del registrador tiene que
notificarse previamente al titular del derecho inscrito.

 FRANCES: en la revolución francesa se ordena la inscripción de las hipotecas que luego se extendió
a las trasmisiones inmobiliarias y más adelante, en 1855, se ordenó la trascripción de la
constitución de derechos reales sobre inmuebles, incluso ciertos derechos personales
(arrendamientos) pero siempre que se tratara de actos entre vivos.
La registración no es indispensable para que nazca o se transmita el derecho real, entre partes; pero sí
es indispensable para que el mismo sea oponible a terceros. Este es el sistema aplicado en nuestro país,
ya que la inscripción es declarativa, porque sirve para publicidad y no para la constitución del derecho
real.
Este sistema es meramente declarativo y en consecuencia lo que estaba inscripto resultaba oponible
a terceros. La inscripción se realizaba en forma cronológica personal, es decir no existía el sistema del folio
real. En las últimas décadas se ha ido incorporando el folio real, la inscripción es ahora obligatoria y se
inscriben tanto las transferencias por actos entre vivos como las que se originan por causa de muerte.

 ALEMAN: en este sistema en cambio la inscripción es constitutiva entre partes y frente a terceros.
La única diferencia entre los terceros y las partes son los efectos de la inscripción: frente a terceros
no se admite prueba en contra; pero entre partes el acto puede ser impugnado.
Se aplica el principio de fe pública registral: las inscripciones se reputan verdaderas, aunque no lo
sean, para el que adquiere de buena fe. Se presume que la persona que tiene inscripto a su nombre un
derecho real, es porque le pertenece. Es decir, si un tercero de buena fe se apoya en una información

230
 registral, por más que esa información sea inexacta, la adquisición queda perfeccionada, siendo suficiente
su buena fe y haberse apoyado en la información proporcionada por el registro. Es el registro de derechos,
no registra el acto jurídico causal contenido en el documento, sino que lo que registran es un derecho
real.
Se caracteriza por ser un sistema que utiliza el folio real. Cada inmueble tiene una hoja registral en
donde se inscribe todo lo relacionado con él.

 SUIZO: Es similar al alemán. La inscripción es constitutiva y no declarativa. Es real y no personal.

 AUSTRALIANO: Este sistema llamado TORRENS en memoria de su creador Sir Richard Robert
Torrens, tiene vigencia, con mayores o menores variaciones en Nueva Zelanda, Inglaterra, algunos
Estados de Norteamérica, Brasil.
En este sistema la inscripción es constitutiva. El que quiere inscribir un inmueble tiene que presentar
dos cosas: Un plano hecho por un profesional, con todos los detalles del inmueble y la documentación
que le da el derecho sobre dicho inmueble. Ambas cosas son revisadas; el plano lo revisan agrimensores
y las documentaciones, los Abogados. Se anuncia por edictos la intención de inscribir el inmueble y si
nadie se opone, se hace la inscripción. El titulo expedido por el Registro es inatacable y su fuerza
probatoria es absoluta. Contra el contenido del registro no puede prosperar acción alguna, de modo que
la fe pública registral está incrustada en el título. La expedición de este representa el punto final de las
diligencias preliminares.
Dos notas fundamentales destacan el sistema Australiano:
✓ En primer lugar, el título es expedido por el Estado y sirve para acreditar la realización de un acto
traslativo del dominio por modo originario;
✓ El titulo expedido por el Registro es inatacable de manera que la protección que brinda la institución
es absoluta. El título de dominio hace justicia de su contenido al mismo tiempo que constituye
prueba suficiente de que la persona nombrada en él es el verdadero titular de los derechos
respectivos.
Este principio de inatacabilidad puede provocar perjuicios, por lo cual el sistema Australiano adoptó
un régimen de seguro con el propósito de resarcir a quienes resultaren dañados en sus intereses. Con tal
objeto, todo interesado debe abonar el equivalente al dos por mil del valor de los bienes inscriptos y con
los recursos así obtenidos se indemniza a los perjudicados.
Es real ya que toma al inmueble como unidad y no solo es constitutivo, sino también convalidante,
puesto que purga al título de cualquier nulidad al entenderse que la cosa vuelve al dominio del estado
cada vez que se efectúa una transferencia.

5) LA PUBLICIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA EN EL CÓDIGO CIVIL Y DE COMERCIO

DE LA NACIÓN:
TITULO SUFICIENTE + MODO SUFICIENTE = DERECHO REAL. + ¿INSCRIPCIÓN? NO
(Artículo 1893 Código Civil y Comercial; Artículo 2 Ley 17.801)

SISTEMA DEL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL: INSCRIPCIÓN DECLARATIVA

ARTÍCULO 1893: Inoponibilidad. “La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de
conformidad a las disposiciones de este Código NO son oponibles a terceros interesados y de buena fe
mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y
suficiente para la oponibilidad del derecho real.

231
 No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que
conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.”

OPONIBILIDAD: Posibilidad de hacer valer un derecho o una relación jurídica a los terceros que no
participaron de ella.
Es indispensable que el tercero interesado y de buena fe conozca o pueda conocer la existencia del
derecho real mediante publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
La forma de publicidad dependerá del régimen de cada bien objeto del derecho real.
✓ Inmuebles: inscripción registral
✓ Muebles no registrables: publicidad posesoria
✓ Muebles registrables: inscripción registral

Equivalente al 2505 del Código Civil de Vélez:

ARTÍCULO 2505: “La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles,

solamente se juzgara perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los
registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones
no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas”.

En el Código de Vélez los derechos reales que se ejercen por la posesión se transmiten y/o constituyen
por la conjunción de título suficiente y modo suficiente. La ley 17.711 introdujo una modificación en el
artículo 2505, en cuanto a que "la adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles
solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción...".
Pero, ¿qué es lo que perfecciona esta inscripción declarativa en el Registro de la propiedad? Lo
respondía el propio artículo 2505 referenciado y lo ratificaba el artículo 2° de la Ley 17.801: la adquisición
o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, de modo tal que el derecho real seguirá
constituyéndose fuera del registro mediante la conjunción de título suficiente y de modo suficiente
conclusión que ratificaba el artículo 20 de la Ley 17.801 al establecer que "las partes, sus herederos y los
que han intervenido en la formalización del documento, como el funcionario autorizante y los testigos en
su caso, no podrán prevalerse de la falta de inscripción y respecto de ellos el derecho documentado se
considerará registrado".

ARTÍCULO 2 LEY 17801: “De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 2505 3165 y concordantes del
Código Civil, para su publicidad y oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los
mencionados registros se inscribirán o anotarán según corresponda los siguientes documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre
inmuebles”.

El Código recientemente aprobado ha receptado la tesis según la cual la inscripción no tiene carácter
constitutivo, sino solo efectos publicitarios: LA INSCRIPCIÓN ES DECLARATIVA.
El derecho real nace fuera del registro y la inscripción solamente tiene efectos de publicidad y de
oponibilidad respecto de terceros (interesados). (Artículo 2 y 20 Ley 17801).

ARTÍCULO 20: “Las partes, sus herederos y los que han intervenido en la formalización del documento
como el funcionario autorizante y los testigos no pueden prevalerse de la falta de inscripción y respecto de
ellos el derecho documentado se considerará registrado”.

En consecuencia, en la transmisión o constitución de derechos reales sobre inmuebles es posible

diferenciar dos estadios:

232
  En el primero el derecho se adquiere mediante el título y el modo suficientes, pero su oponibilidad
es relativa, es decir que sólo puede ser invocado con relación a los sujetos que menciona el
artículo bajo comentario en su párrafo final (en coincidencia con el 20 de la ley 17.801). Debe
destacarse que cuando se sostiene la virtualidad del derecho real antes de la inscripción frente a
las partes, se alude a las partes del negocio jurídico fuente de la transmisión, porque en ningún
derecho real hay partes, ni siquiera en los de garantía. Las partes son advertibles en los títulos,
pero no en los derechos reales (Alterini).
 En el segundo estadio se procede a la publicidad registral, es decir a la anotación en el Registro
de la Propiedad Inmueble, lo cual hace que el derecho real asentado resulte oponible "a terceros
interesados y de buena fe".

¿QUÉ ES LA OPONIBILIDAD?
Es la medida de protección que la ley concede a una persona para que elimine mentalmente la
situación jurídica extraña que obstaculiza el ejercicio de su derecho.
o Situación que afecta al sujeto; (conflicto de intereses)
o Ajeno de esa situación a quien afecta,
o Ficción de actuar como si ella no existiera.

Los conflictos de intereses entre dos o más personas se presentan por la existencia de derechos
antagónicos y excluyentes entre sí respecto de una misma cosa.
Los derechos en conflicto pueden ser:
- Naturaleza real (Ejemplo: dominio, hipoteca, usufructo)
- Naturaleza personal, pero con proyección registral (embargo, inhibición, boleto de compraventa,
etc.).

¿Cuál prevalece? → “PRIOR IN TEMPORE POTIOR IN IURE”. El primero inscripto prevalece sobre el
posterior o lo excluye absolutamente.
- Derechos compatibles: se anota uno primero y después el otro. (Ejemplo: Dos hipotecas)
- Derechos incompatibles: el primero inscripto excluye al segundo. (Ejemplo: Doble venta)

CONDICIÓN ESENCIAL:
✓ Que el tercero en conflicto conozca o pueda conocer la existencia del derecho anterior; Si no la puede
conocer prevalece el tercero. (Plenario Malbin)
✓ El título no inscripto o no informado (por ejemplo, el certificado registral que omite informar la existencia
del derecho o la cautelar registrada) es inoponible al tercero tutelado por el ordenamiento legal”.

TERCERO PROTEGIDO:
Existen dos tipos de terceros:
▪ Desinteresados: No pueden invocar la inoponibilidad de lo no inscripto. (ejemplo, un usurpador
respecto de los titulares de derechos no inscriptos)
▪ Interesados: cuentan con un interés jurídico digno de tutela, y por ello pueden invocar la
inoponibilidad del título no inscripto (ejemplo, sucesores particulares, titulares de otros derechos
reales, la masa del concurso, acreedores privilegiados, retentores, simples quirografarios).

233
 Tercero interesado es quien resulta perjudicado por la falta de registración del título, que desconoce
la existencia del título no inscripto, y que tiene interés legítimo en averiguar el estado jurídico de los
bienes, documentos, limitaciones e interdicciones inscriptas.
Terceros interesados son los que, por contar con un interés legítimo, podrían invocar la inoponibilidad
del derecho real no inscripto: los sucesores particulares, los titulares de otros derechos reales, la masa del
concurso, los acreedores privilegiados, retentores, simples quirografarios o en general los titulares de
derechos subjetivos (Alterini), siendo ésta la postura doctrinal mayoritaria en cuanto a la interpretación
de la calidad de tercero en el art. 2505 del Cód. Civil, que resulta aplicable en la interpretación del artículo
bajo comentario.

¿A QUIEN PROTEGE? → TERCEROS INTERESADOS DE BUENA FE

BUENA FE
El tercero interesado es de buena fe cuando tiene la convicción o creencia de obrar conforme al
ordenamiento jurídico, y su falta objetiva se debe a un error o ignorancia de hecho excusable.
Es decir, desconoce la existencia del derecho no inscripto preferente al suyo y ese desconocimiento
NO le es imputable. La buena fe jurídica es la convicción de actuar conforme a derecho y comprende el
aspecto psicológico o creencia en el propio derecho y el aspecto ético o voluntad de obrar honradamente,
lo que se ha dado en llamar buena fe probidad o buena fe diligencia.
Entendemos que el asiento registral por sí solo no es suficiente para justificar la buena fe de quien se
prevale de él, en tanto el poseedor diligente hubiera podido conocer la disconformidad entre la realidad
registral y la extrarregistral.
En efecto, al incorporarse la publicidad registral inmobiliaria no sería alegable la buena fe en el
poseedor si antes de la fecha cierta de su posesión se había inscripto la escritura o por lo menos expedido
la certificación a que se refieren las normas registrales, por cuanto todo adquirente cuidadoso debe
enterarse tanto del estado de hecho cuanto de derecho del inmueble; siendo el registro público para todo
aquel que tenga interés legítimo en conocer la condición jurídica del inmueble, si el tercero interesado no
toma los recaudos pertinentes ha actuado sin la debida diligencia y por ende no puede ser considerado
de buena fe.

LA INSCRIPCIÓN ES DIFERENTE A LA TRADICIÓN: No es requisito para la constitución del derecho real:

▪ La tradición subsiste, como modo necesario para la adquisición del derecho real, debiendo
hacerse con las formas establecidas por el código.
▪ La tradición no es presupuesto de la inscripción, esta ópera fuera del registro y el control de su
cumplimiento no es factible de parte del registrador.
▪ El registro inscribe títulos

¿QUIÉNES NO PUEDEN INVOCAR LA FALTA DE PUBLICIDAD?

▪ Los que participaron en el acto (Por ejemplo: las partes intervinientes, el Escribano)
▪ Los que conocían o debían conocer la existencia del título real

INICIATIVA DE LA INSCRIPCION CONSTITUTIVA:

❖ INSCRIPCIÓN CONSTITUTIVA: El tercer párrafo del artículo 1893 contempla aquellos supuestos en
los cuales el modo consiste en una inscripción constitutiva, por ejemplo, en la adquisición de
automotores, sin perjuicio que, por tratarse de un derecho real que se ejerce por la posesión, será
necesaria la tradición de la cosa.

234
 También hay que incluir aquí aquellas cosas muebles registrables, cuya anotación en el registro
respectivo es constitutiva, como sucede con algunos semovientes. En este caso, mientras no se realice la
inscripción, el dominio permanece en cabeza del enajenante, aun cuando haya hecho tradición al
adquirente; Gatti sostiene que respecto de los muebles registrables el título es el acto jurídico válido que
tiene por objeto la transmisión, pero la posesión es insuficiente para presumir la propiedad porque la
inscripción es constitutiva. Ésta cumple una doble misión: es constitutiva del derecho real entre las partes
del negocio transmisivo, y tiene una función publicitaria con respecto a los terceros ("Teoría general de
los derechos reales").

INICIATIVA DE LA INSCRIPCION CONSTITUTIVA. FUNDAMENTOS DEL CÓDIGO LIBRO 4° TÍTULO I

CAPITULO II:
La mayor modificación en este punto que importaría un cambio sustancial, estaría referida al modo
suficiente cuando se trata de la adquisición, constitución, modificación, transmisión y extinción de
derechos reales sobre cosas registrables. En un primer momento, la Comisión pensó en actualizar y
tecnificar el sistema, sobre el criterio de sustituir la tradición posesoria por la inscripción registral como
modo suficiente para los bienes registrables y abandonar la milenaria teoría del título y el modo del
sistema romano puro como pilar del sistema transmisivo entre vivos de los derechos reales que se ejercen
por la posesión.
En el país, ya Eleodoro Lobos en 1899 propuso agregar al final del CC: “En todos los casos en que este
código exija la tradición en la constitución o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, sólo se
juzgará hecha esa tradición por la inscripción en el Registro de la Propiedad de los respectivos
instrumentos públicos”. Al tiempo de la sanción del CC -decía el Dr. Lobos- no existía legislación civil
adelantada que no hubiese abandonado el sistema romano que adoptaba el Dr. Vélez. La legislación
francesa desde 1855, la belga desde 1851, Portugal desde 1869, Italia desde 1866, Austria, Chile, Prusia,
Inglaterra, los dominios ingleses como Canadá, y otros países.
Igual lineamiento siguieron los proyectos de ley de Barraquero (1902), Galiano (1904), Poder Ejecutivo
(1911), Frugoni Zabala (1915) y Melo (1917); y el proyecto de reforma al CC de la Comisión de Reformas
de 1936 que trabajó sobre la base del Anteproyecto Bibiloni, y propició la modificación sustancial en la
materia, con una propuesta inspirada en el sistema alemán del acto abstracto de enajenación, aunque lo
hizo con reglas autóctonas. A tal punto consideró relevante la modificación que la Comisión expresó en
su nota de elevación al Poder Ejecutivo “Esta es, sin duda, la reforma de mayor significado que
experimenta el sistema del Código”.
El Anteproyecto de Código Civil de 1954 elaborado por el Instituto de Derecho Civil dependiente del
Ministerio de Justicia de la Nación, cuya dirección desempeñaba Jorge Joaquín Llambías, dispone que “Los
derechos reales sobre inmuebles sólo se adquieren, transmiten, modifican y extinguen por actos entre
vivos, mediante la inscripción del acto respectivo en el Registro inmobiliario”. Pesan, por su importancia,
las anotaciones a la norma proyectada, en tanto indican que “El sistema que adoptamos en este Proyecto,
aunque se inspira en gran parte en los proyectos nacionales y sistemas alemán y suizo, bien puede
considerarse como un sistema netamente argentino, desde que no seguimos la doctrina del acto abstracto
y otros elementos del sistema alemán que serían de difícil comprensión y aplicación entre nosotros.
El principio fundamental del sistema de este Proyecto es que nadie adquiere, modifica o extingue un
derecho real por acto entre vivos, sino mediante la inscripción del contrato en el registro. La regla del
Código vigente es que en esos casos la transmisión no se opera por el solo contrato, sino por medio de la
tradición (arts. 577 y 3265). Reemplazamos la tradición por la inscripción del contrato, sistema que
reconoce como antecedente entre nosotros el Proyecto del Dr. Eleodoro Lobos, presentado en la Cámara
de Diputados el 11 de septiembre de 1899. La inscripción de los títulos de toda transmisión de derechos
reales, es además una costumbre arraigadísima entre nosotros, puesto que la exigen las leyes locales que
organizan los Registros de la Propiedad…La publicidad equívoca y rudimentaria que significa la tradición,
unida a la regla del artículo 3270 del código vigente y sus numerosas aplicaciones concretas, debe ser
abandonada para obtener una adecuada firmeza y seguridad en el régimen inmobiliario.
El proyecto no llega en sus innovaciones a adoptar la teoría del acto abstracto (Cód. alemán) y sus
complicadas reglas, porque resulta de difícil aplicación entre nosotros. Lo que debe inscribirse es el

235
 contrato, lo que permitirá al adquirente conocer y examinar la causa fundante del derecho del
transmitente. El tercer adquirente a título oneroso, en este proyecto, hace una adquisición inatacable,
pero los vicios del título le son oponibles cuando procedió de mala fe. En nuestro sistema resulta
innecesario decir, como expresan los proyectos nacionales, que la inscripción no torna eficaces los actos
nulos o anulables. Lo que se inscribe es el título, y si mediare causal de nulidad, decretada ésta, se
ordenará por el juez que se haga la pertinente rectificación en el Registro. La situación de los terceros,
ignorantes del vicio y adquirentes a título oneroso, queda a salvo”.
La primera normativa de registros de la Capital Federal surgió de la ley 1893 del año 1886, sobre
Organización de los Tribunales de la Capital, que creaba una oficina de registro de propiedades, hipotecas,
embargos e inhibiciones, sólo aplicable en jurisdicción de la Capital Federal. Establecía que sin perjuicio
de lo dispuesto en el Código Civil respecto de las hipotecas, los actos o contratos mencionados en ella
sólo tendrían efectos contra terceros desde la fecha de su inscripción en el Registro. Exigía el certificado
del Registro donde constara el dominio y sus condiciones, como requisito indispensable para extender
una escritura que trasmitiera o modificara derechos reales bajo pena de destitución del escribano, lo cual
hizo que fuera regla invariable la inscripción de los títulos.
Con diversidades, las provincias dictaron leyes que crearon sus registros de la propiedad inmueble.
Estas leyes locales agregaron el requisito de la inscripción registral, por lo cual la Corte Suprema de Justicia
de la Nación declaró la inconstitucionalidad entendiendo que invadían el campo legislativo del código civil.
La reforma de 1968 puso fin a esta anomalía pues incorporó la publicidad registral para los derechos reales
inmobiliarios que, afortunadamente, de hecho, se cumplía casi desde la sanción del Código
Mas, a pedido de escribanos y registradores, con invocación de la falta de preparación de los registros
para tal modificación, el Anteproyecto mantiene el sistema vigente en el cual la inscripción constitutiva
solamente se incluye como excepción para la adquisición, transmisión, etc. de ciertos objetos (por
ejemplo automotores) mas no para todas las cosas cuyo dominio es registrable, especialmente los
inmuebles para los cuales mantiene la tradición posesoria como modo suficiente.
Ello muestra la disposición de la Comisión para redactar un código que satisfaga los intereses de la
comunidad sin hacer prevalecer ideas propias sobre las necesidades de la población.
Respecto de la oponibilidad, como es natural se requiere la publicidad suficiente respecto de
terceros interesados y de buena fe, considerándose publicidad suficiente la inscripción registral o la
posesión, según el caso.

A) CONFLICTO ENTRE LA PUBLICIDAD POSESORIA Y LA REGISTRAL:

ARTÍCULO 756: Concurrencia de varios acreedores. Bienes inmuebles. Si varios acreedores reclaman la
misma cosa inmueble prometida por el deudor, son todos de buena fe y a título oneroso, tiene mejor
derecho:
a) El que tiene emplazamiento registral y tradición;
b) El que ha recibido la tradición;
c) El que tiene emplazamiento registral precedente;
d) En los demás supuestos, el que tiene título de fecha cierta anterior”.

ARTÍCULO 761: Entrega de la cosa a quien no es propietario. Bienes registrables. “Si la cosa es inmueble
o mueble registrable, el acreedor tiene acción real contra terceros que sobre ella aparentemente
adquirieron derechos reales, o que la tengan en su posesión por cualquier contrato hecho con el deudor”.

ARTÍCULO 1170: Boleto de compraventa de inmuebles. “El derecho del comprador de buena fe tiene
prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si:
a) El comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien
lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;

236
 b) El comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba
de la cautelar;
c) El boleto tiene fecha cierta;
d) La adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria”.

ARTÍCULO 1171: Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra. “Los boletos de compraventa de
inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o
quiebra del vendedor si se hubiera abonado como mínimo el veinticinco por ciento del precio. El juez debe
disponer que se otorgue la respectiva escritura pública. El comprador puede cumplir sus obligaciones en
el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse
hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio”.

La naturaleza jurídica del boleto de compraventa no impactara en materia de asentimiento conyugal

de inmuebles gananciales en el régimen de comunidad cunado se pretenda enajenarlos o gravarlos, ya
que sea que se repute al boleto como un contrato definitivo de venta o solo se lo califique como un
contrato preliminar de venta, la ley exige para ambos supuestos la prestación del asentimiento del
cónyuge no titular del inmueble.
El artículo 1170 estandariza el sistema de oponibilidad del boleto de compraventa a terceros
acreedores, ya sea que se trate de ejecuciones individuales o colectivas, la ley otorga prevalencia al
adquirente por boleto de compraventa en la medida que se reúnan las condiciones que la ley establece
para cada caso.
Los requisitos que el artículo 1170 prescribe para otorgar preferencia o prioridad al adquirente del
inmueble por boleto de compraventa frente a terceros que hayan trabado medidas cautelares sobre el
bien raíz enajenado son los siguientes:
 Buena fe: Este requisito surge del encabezamiento del artículo. El artículo 1185 bis del Código
Civil, ya lo imponía para las ejecuciones colectivas. El adquirente debe tener buena fe en el
momento de la celebración del contrato.
 Contratación directa con el titular registral o subrogación en la posición jurídica de quien lo hizo
mediante un perfecto eslabonamiento de los adquirentes sucesivos, lo que permite proteger al
cesionario sucesivo de un mismo boleto de compraventa, siempre que haya una concatenación
perfecta que vincule al adquirente con el titular registral originario del inmueble.
 Pago como mínimo del 25% del precio, con anterioridad a la traba de la cautelar: el pago de esa
porción mínima del precio reitera el porcentaje que preveía el extinto artículo 1185 bis. El artículo
1171 reitera esta pauta. El pago tiene que haber sido realizado antes de la traba de la medida
cautelar, lo que entiendo que se refiere al momento que el Registro Inmobiliario correspondiente
toma razón o inscribe la orden del juez de decretar la medida cautelar.
 Fecha cierta del boleto: El nuevo Código Civil y Comercial fijo una regla general y abierta en
materia de fecha cierta de los instrumentos privados, considerando que el mismo adquiere fecha
cierta frente a terceros el día en que acontece un hecho del que resulta como consecuencia
ineludible que el documento ya estaba firmado o no pudo ser firmado después.
 Publicidad suficiente de la adquisición: El Código admite las variantes de publicidad registral o
posesoria para tener por satisfecho este requisito. La publicidad puede verificarse si el titular del
boleto fue puesto en posesión de la cosa o si el instrumento ingreso para su inscripción en el
Registro pertinente, cuando ello se encuentre autorizado. La ley no aclara si la relación de poder
posesoria o la inscripción en el Registro debió comenzar antes de la traba de la medida cautelar
sobre el inmuebles o si puede serlo después
El artículo 1171 regula el régimen de oponibilidad del titular de un boleto de compraventa de
inmuebles frente al concurso o quiebra del vendedor, para hacer valer su instrumento y el derecho que
él refleja.

237
 Los requisitos que el artículo exige para que el adquirente por boleto pueda oponer su instrumento al
concurso o quiebra del vendedor y, por lo tanto, tenga un trato preferencial diferenciado del régimen de
los acreedores quirografarios, son los siguientes:
 El adquirente debe ser de buena fe
 El boleto debe tener fecha cierta, como también exige el artículo 1170 para hacer prevalecer
el boleto frente a las medidas cautelares trabadas sobre el bien raíz
 El comprador debe haber abonado el 25% del precio de venta (como mínimo)
 No se requiere que se haya transmitido la posesión al comprado, ratificando la doctrina del
referido plenario.

Reunidos estos requisitos, se establece que el juez debe disponer el otorgamiento de la escritura
pública a favor del comprador.

ARTÍCULO 2256: Prueba en la reivindicación de inmuebles. “Respecto de la prueba en la reivindicación

de cosas inmuebles, se observan las reglas siguientes:
a) Si los derechos del actor y el demandado emanan de un antecesor común, se presume propietario
quien primero es puesto en posesión de la cosa, ignorando la obligación anterior,
independientemente de la fecha del título;
b) Si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, el título del
reivindicante posterior a la posesión del demandado, es insuficiente para que prospere la
demanda, aunque el demandado no presente título alguno;
c) Si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores y el título del
reivindicante es anterior a la posesión del demandado, se presume que este transmitente era
poseedor y propietario de la heredad que se reivindica;
d) Si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, sin que se pueda
establecer cuál de ellos es el verdadero propietario, se presume que lo es el que tiene la
posesión”.

238
 ARTÍCULOS RELACIONADOS DE CÓDIGO CIVIL DE VÉLEZ:

ARTICULO 1185 bis: “Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de
buena fe serán oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el veinticinco por
ciento del precio. El Juez podrá disponer en estos casos que se otorgue al comprador la escritura traslativa
de dominio”.

ARTICULO 2355: “La posesión será legítima, cuando sea el ejercicio de un derecho real, constituido en
conformidad a las disposiciones de este código. Ilegítima, cuando se tenga sin título, o por un título nulo,
o fuere adquirida por un modo insuficiente para adquirir derechos reales, o cuando se adquiera del que
no tenía derecho a poseer la cosa, o no lo tenía para transmitirla.
Se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de
compraventa”.

LEY DE CONCURSOS Y QUIEBRA (LEY 24.522):

ARTICULO 146: Promesas de contrato. “Las promesas de contrato o los contratos celebrados sin la forma
requerida por la ley no son exigibles al concurso, salvo cuando el contrato puede continuarse por éste y
media autorización judicial, ante el expreso pedido del síndico y del tercero, manifestado dentro de los
TREINTA (30) días de la publicación de la quiebra en la jurisdicción del juzgado
Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe, serán
oponibles al concurso o quiebra si el comprador hubiera abonado el VEINTICINCO POR CIENTO (25 %) del
precio. El juez deberá disponer en estos casos, cualquiera sea el destino del inmueble, que se otorgue al
comprador la escritura traslativa de dominio contra el cumplimiento de la prestación correspondiente al
adquirente. El comprador podrá cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la
prestación a cargo del comprador fuere a plazo deberá constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien,
en garantía del saldo de precio”.

B) CARACTERIZACIÓN DE OTROS REGISTROS JURÍDICOS DE BIENES:

REGISTRO DE LA PROPIEDAD AUTOMOTOR: (REVISTA JURÍDICA)

El automotor constituye actualmente un elemento que se ha incorporado a diversos planos de la vida
social, más allá de su utilización como medio de transporte. Es una herramienta de trabajo y un medio
para el esparcimiento, pero lo que es más relevante, es su inserción en el aparato productivo nacional y
mundial, como fuente de riqueza, generadora de puestos de trabajo, relaciones comerciales, etc.
Desde un punto de vista más vinculado al derecho, los automotores son materia de estudio como
objeto de relaciones reales, por integrar prestaciones contractuales, e interesan especialmente por su
potencialidad de generar daños. También constituyen objeto y medio para cometer ilícitos penales, faltas
y contravenciones.
Desde una perspectiva fiscal, son materia imponible en sí mismos, y como elemento de exteriorización
del patrimonio de las personas. Pero por sobre todas las cosas, configuran una clase de bienes muebles
muy particular.
La importancia económica de los automotores, y la complejidad de las relaciones que a su alrededor
se generan, llevaron al Poder Ejecutivo, en 1958, a dictar el Decreto-Ley 6582/58, estableciendo un
Registro único de la Propiedad del Automotor, con características muy especiales.

 CONCEPTO DE AUTOMOTOR

239
 Hemos descripto al automotor como una cosa mueble, que está provista de un mecanismo de
autopropulsión, incorporado en su cuerpo o vinculada a éste, que se desplaza fundamentalmente por
tierra, destinada al transporte de personas o cosas.
El Decreto-Ley 6582/58, si bien no realiza una definición legal, enumera una serie de vehículos que se
consideran “automotores”, tales como los “automóviles”, “camiones”, “tractores”, inclusive los llamados
“tractores para semirremolque”, las “camionetas rurales”, “jeeps”, “furgones de reparto”, “ómnibus”,
“microómnibus” y sus respectivos “remolques” y “acoplados”. No es necesario que estos vehículos estén
carrozados (art. 5º).
La norma deja abierta la especie “automotor” al atribuir al Poder Ejecutivo Nacional la facultad de
disponer, por vía de reglamentación, la inclusión de otros vehículos en esta categoría.

 NATURALEZA JURÍDICA DEL AUTOMOTOR

En el actual régimen legal argentino, los automotores son cosas muebles registrables. Como sabemos,
el patrimonio de las personas está integrado por bienes materiales e inmateriales, y a los primeros se los
llama “cosas”. Las cosas pueden ser muebles o inmuebles.
Son muebles las cosas que pueden transportarse de un lugar a otro, sea moviéndose por sí mismas o
por una fuerza externa.
Los automotores constituyen cosas muebles (Semoviente), no fungibles y registrables (en el marco de
un sistema particular de adquisición y transmisión de su dominio).

 COSA MUEBLE: Los automotores son cosas muebles, ya que son transportables de un lugar a
otro. Dentro del género de los muebles, los automotores son cosas que pueden moverse por
sí mismas, como los llamados “semovientes”. Precisamente una de las denominaciones más
comunes de algunos automotores es la de “automóviles”. Su desplazamiento autónomo
responde a la impulsión de un motor alimentado por diversos tipos de combustible.
Los automotores son cosas muebles (semovientes), principales y no fungibles. Veremos que además,
de acuerdo a nuestro sistema legal son cosas registrables,

 LA NO FUNGIBILIDAD DE LOS AUTOMOTORES: Resulta de combinar de 3 factores:

o La marca de fábrica: Cada vehículo automotor es único en su especie y está dotado de
una serie de elementos identificatorios que aparecen desde que el vehículo es
despachado por la “fábrica terminal”, desde donde sale con determinadas señas o signos
que lo individualizan. Las fábricas terminales de automotores individualizan a cada
ejemplar que egresa de sus plantas en dos partes, que son componentes esenciales.
o El código alfanumérico o numérico que la fábrica le asigna al motor (máquina o aparato
que produce u origina movimiento);
o El código numérico o alfanumérico que se asigna al chasis (armazón o bastidor del
vehículo, distinto a carrocería que sería la carcasa).
Se insertan físicamente en cada una de estas partes de la cosa, y se asientan en un documento llamado
“certificado de fabricación”. Este procedimiento apunta a mantener inalterable esta identificación
durante toda la vida útil del automotor. Su alteración o deterioro genera serios inconvenientes, e incluso
puede constituir un ilícito penal.
A ello se agrega la marca y el año de fabricación, y en algunos casos, las carrocerías u otros dispositivos,
como los cilindros de GNC.
Estas circunstancias son suficientes para caracterizar a los vehículos como “cosas no fungibles”,
aunque el proceso se completará luego, en el Registro, con la inscripción inicial.

 IDENTIFICACIÓN: Los datos identificatorios de Código de chasis y de motor se incluyen en la

documentación que expiden los Registros tanto para acreditar titularidad como para circular con el
vehículo.

240
 En alguna ocasión nos hemos tomado la licencia semántica de denominar “vehículo” al automotor
antes de su registración, para hacer más explícito el carácter tan particular que reviste el sistema registral
de la propiedad del automotor en la legislación nacional.
El poseedor de un vehículo, para adquirir el dominio inicial del mismo, debe cumplir
obligatoriamente, con su inscripción en el Registro de la Propiedad del Automotor.
Al ser inscripto por primera vez en un Registro Seccional de la Propiedad del Automotor, el vehículo
que ya contaba con los tres elementos identificatorios que mencionamos (marca y año de fabricación,
números de motor y chasis) recibe, cuando el trámite ha concluido, un tercer código, que es el número
de “dominio”, vulgarmente conocido como la “patente” del vehículo. Se completa así el proceso de
identificación del vehículo que, a partir de ese momento, se convierte en un “automotor” (contrapuesto
al vehículo no inscripto). Precisamente esta incorporación de la cosa a un registro público, le otorga una
identidad también pública (que se exterioriza en las placas patentes), y por eso frecuentemente decimos
que es como si fuera el nombre y apellido del automotor.
El “dominio” es el elemento de identificación más visible, porque debe estar a la vista del público, en
placas adosadas en el frente y la parte posterior de todo automotor.
Su estructura responde a un sistema alfanumérico que corresponde a la matrícula registral del
automotor. Este “dominio” debe estar inserto en el Título, en la cédula que sirve para circular y en un
juego de placas metálicas, colocadas en las partes anterior y posterior del vehículo.
Actualmente el sistema de identificación de dominio está compuesto por un conjunto de siete (7)
dígitos: cuatro (4) letras y tres (3) números, que se van combinando en forma correlativa.

 EL AUTOMOTOR COMO COSA REGISTRABLE: El sistema registral inmobiliario, que constituye un

medio de publicidad de los actos de constitución, transmisión y extinción de derechos reales, de
naturaleza declarativa.
El Registro Nacional de la Propiedad del Automotor es un instituto absolutamente distinto, que ha
incorporado al ordenamiento positivo argentino un sistema especial de inscripción de derechos reales,
sobre cosas muebles, de naturaleza constitutiva. De resultas de este singular sistema, los derechos reales
sobre un automotor nacen con la inscripción registral, lo que convierte a estas cosas en bienes
registrables.

 RÉGIMEN REGISTRAL DEL AUTOMOTOR

▪ El sistema registral como método de publicidad de los derechos: Cuando lo que se lleva a
conocimiento público es un hecho jurídico, un acto jurídico, o una relación o situación jurídica,
es decir una circunstancia que genera derechos y obligaciones, decimos que la publicidad es
jurídica. Se han distinguido en doctrina tres aspectos de la publicidad:
o Calidad que adquiere lo publicado;
o Acción que se concreta en la toma de razón y
o Puesta a disposición por los medios legales de los hechos jurídicos publicados.

Lo cierto es que, desde las legislaciones más antiguas, ha existido una preocupación por instrumentar
mecanismos de publicidad, particularmente con relación a las cosas inmuebles, que han transitado desde
los actos rituales, más o menos vinculados con la religión, hasta los llamados sistemas registrales.

 En el derecho romano (Justiniano) la publicidad de los derechos reales sobre inmuebles era la
“tradición”, que, si bien en nuestro actual sistema ocurre, en Roma estaba rodeada de
formalidades, con un origen de ceremonia religiosa.
 En el derecho francés se consagró la tradición como forma de publicidad, reservando la
registración solamente para las donaciones e hipotecas. Sin embargo, en Francia, la inseguridad
provocada por la falta de un sistema publicitario más confiable, obligó ya en 1855, a crear el
registro inmobiliario, para hacer oponibles a terceros los actos de disposición de inmuebles.

241
 La tradición, como modo de publicidad, es equívoca, porque depende de la intención de las partes.
Todos sabemos que en la entrega (tradición) de una cosa pueden estar involucrados diversos significados
(venta, donación, locación, simple tenencia, etc.). Se trata de una forma que carece de permanencia, es
fugaz y efímera y también carece de universalidad, e incluso puede estar desprovista de signos materiales
que la exterioricen (pensemos en la llamada “traditio brevi manu” o el “constituto posesorio”).
Los registros inmobiliarios aparecen entonces como medios más aptos y eficaces para la publicidad
inmobiliaria. Estos Registros incluyen las mutaciones en materia de derechos reales, y también situaciones
personales que pueden incidir sobre el estado o disponibilidad jurídica de los inmuebles.
Asimismo, se reconoce que la publicidad constituye un valioso elemento para otorgar seguridad a las
transacciones y ayuda a fomentar el crédito.

 DECRETO LEY 6582 Y SU MODIFICATORIA LEY 22.977:

LA ADQUISICIÓN POR TÍTULO SUFICIENTE E INSCRIPCIÓN CONSTITUTIVA: El régimen especial del

automotor regulado en este decreto, que en el Código Civil y Comercial tiene normativas al respecto, lo
que ocurre que, al estar comprendido en un régimen especial, el mismo tiene preponderancia por sobre
la norma general. El justificativo radica en que estos muebles, se diferencian de otros muebles:
• Son cosas que pueden identificarse, recordemos que tienen una patente, que equivale al DNI
de las personas.
• Tienen valor
• Tienen movilidad, tanto física como jurídica.
• Son cosas riesgosas.
• El uso de los mismos se encuentra reglamentado.
• Y desde el punto de vista fiscal son objetos imponibles.

ARTÍCULO 1: “La transmisión del dominio de los automotores deberá formalizarse por instrumento público
o privados y sólo producirá efectos entre las partes y con relación a terceros desde la fecha de su inscripción
en el Registro de la Propiedad Nacional del Automotor.”
Como podemos apreciar, en el caso de los automotores se requiere del título suficiente, que puede
ser instrumento público o privado, y el modo suficiente se encuentra en la inscripción. → Característica
del Registro de la Propiedad Automotor: Inscripción CONSTITUTIVA

DISTINCIÓN CON LA INSCRIPCIÓN DECLARATIVA

❖ INSCRIPCIÓN CONSTITUTIVA: Esta clase de inscripción constituye un requisito indispensable para

que la transferencia o constitución de un derecho real tenga lugar. Gracias a esta clase de
inscripción, queda perfeccionada la transmisión o constituido el derecho real. Ejemplo de esta clase
de inscripción es la Hipoteca, pues si ésta no es inscrita en el registro correspondiente, aunque haya
sido elevada a Escritura pública, no existe la garantía real.
❖ INSCRIPCIÓN DECLARATIVA: Esta clase consiste en publicar un cambio ya ocurrido,
independientemente del registro. Para esta clase de inscripción, basta la existencia del título para
la transmisión del derecho real.
Reconoce la pre-existencia de los derechos reales, de los que se toma nota para su oportuna publicidad
y demás efectos que establezca la ley.

REQUISITOS PARA EL NACIMIENTO DEL DERECHO REAL DEL AUTOMOTOR

➢ LA ADQUISICIÓN LEGAL DEL ARTÍCULO 2: “La inscripción de buena fe de un automotor en el registro
confiere al titular de la misma la propiedad del vehículo y el poder de repeler cualquier acción de
reivindicación, si el automotor no hubiese sido hurtado o robado.”

242
 El artículo 2 dispone el caso de adquisición legal en materia de automotores, cuya redacción es
prácticamente igual a aquella con la que contaba el artículo 2412 para los bienes muebles no registrables
en el código de Vélez. La norma, al igual que como ocurre en el caso del artículo 1895, dispone la necesidad
del cumplimiento de requisitos.
▪ Desprendimiento voluntario, automotor no robado ni hurtado: Nuevamente, la norma refiere a
un supuesto en el cual el titular del derecho real de dominio, depositando mal su confianza,
entrega la cosa a una persona quien tiene obligación de devolverla, y en vez de ello, procede a la
venta del automotor logrando previamente su inscripción.
▪ Buena fe, ¿Qué requisito es necesario para la misma en este régimen especial? Recordemos que
necesitamos para el caso la existencia de tres sujetos, de los cuales el tercero es un subadquirente
que tiene que tener la condición de buena fe, agregando al concepto ya analizado, que en el caso
de los automotores el régimen especial requiere de la verificación, caso contrario no habrá buena
fe alegable.
▪ Inscripción del automotor, ¿Cómo se logra? El régimen del automotor es de tipo constitutivo,
requiere de la inscripción del vehículo en el Registro para poder dar nacimiento al derecho real,
supongamos un caso en el que se procede a la falsificación de la documentación por el segundo
sujeto y logra emplazamiento registral. d) Tercer subadquirente y adquisición a título oneroso. El
tercer sujeto es aquella persona que tiene que pagar el precio por la cosa y proceder a la
adquisición, nuevamente, veamos en este caso que la norma no indica expresamente que debe
ser a título oneroso, pero la doctrina así lo ha resuelto en su mayor, y actualmente debemos tener
en cuenta la nueva redacción del artículo que le sirvió como antecedente que sí lo dice
expresamente.

➢ LA ADQUISICIÓN POR PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA

ARTÍCULO 3: “Si el automotor hubiese sido hurtado o robado, el propietario podrá reivindicarlo contra
quien lo tuviese inscripto a su nombre, debiendo resarcirlo de lo que hubiese abonado si la inscripción fuera
de buena fe y conforme a las normas establecidas por este decreto-ley”.

ARTÍCULO 4: “El que tuviese inscripto a su nombre un automotor hurtado o robado, podrá repeler la acción
reivindicatoria transcurridos DOS (2) años de la inscripción, siempre que durante ese lapso lo hubiese
poseído de buena fe y en forma continua.”.

Establece el caso de prescripción de este caso en los automotores, indicando los requisitos
(coincidente c/el 1898)
• Se ha logrado la inscripción del vehículo.
• El automotor es robado o hurtado.
• El adquirente tiene posesión de buena fe y continúa.
• Requiere del plazo de 2 años para poder solicitar la prescripción del vehículo.

ARTÍCULO 1899 CCCN: Prescripción adquisitiva larga.

• Si no existe justo título y buena fe, el plazo es de 20 años.
• También adquiere el derecho real quien posee durante 10 años una cosa muebles registrable
(aquí entran los automotores) no hurtada ni perdida, que NO inscribe a su nombre, pero la recibe
de su titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que cumpla con los elementos
identificatorios del régimen especial.

Este artículo ha supuesto en el Código Civil y Comercial una reforma de gran importancia, puesto que
estamos ante un caso en el cual:

243
 • No tenemos inscripción del vehículo;
• Se tuvo el mismo por una adquisición derivada, sea entre vivos, boleto de compraventa, o en el
caso de las sucesiones por cesión.
• La norma no hace referencia a la buena fe, pero establece la necesidad de ser adquirida de su
titular registral o cesionario, así como el cumplimiento de la verificación del auto (cuando los
elementos identificatorios del mismo sean coincidentes con los registrados Ej. n° chasis y motor).

El supuesto no está contemplado dentro de la normativa del decreto ley, pese a ello se admite su
aplicación ya que se trataría de una normativización de una situación no reglada dentro del instituto de la
prescripción adquisitiva larga.
Esta nueva prescripción responde al pedido de la doctrina y jurisprudencia de nuestro país, que venía
pregonando hacía ya muchos años que el plazo de prescripción ordinaria de 20 años en materia
automotor contrariaba la naturaleza misma de la cosa, que carecía de valor y utilidad al momento de
poder ser prescripta.
La norma va a permitir el saneamiento de situaciones en las que la realidad registral difiere de la
posesoria y tiene como consecuencia innumerables efectos jurídicos no queridos por el ordenamiento.
Sin embargo, dada la redacción del, que menciona al titular registral o su cesionario sucesivo, tal solución
sólo cabe a los automotores usados, subsistiendo el problema en los casos de automotores 0km
nacionales o importados que no hayan tenido emplazamiento registral, los cuales de no mediar solución
por vía de las posibles acciones contractuales, sólo podrán ser prescriptos transcurridos 20 años de
posesión ostensible y continua (Art.1900) Art. 2254 CCCN: Objetos no reivindicables en materia de
Automotores.

ARTÍCULO 2254: “No son reivindicables los automotores inscriptos de buena fe, a menos que sean
hurtados o robados. Tampoco son reivindicables los automotores hurtados o robados inscriptos y poseídos
de buena fe durante dos años, siempre que exista identidad entre el asiento registral y los códigos de
identificación estampados en chasis y motor del vehículo”.

Automotores inscriptos de buena fe, a menos que sean hurtados o robados.

o Automotores robados o hurtados inscriptos y poseídos de buena fe durante dos años, siempre que
existe identidad jurídica en el registro y física con la verificación.
o Esta normativa se encuentra en la parte correspondiente a la regulación de la acción reivindicatoria,
estipulando los dos casos en los cuales la misma no procede.

EL TÍTULO FORMAL DEL AUTOMOTOR

ARTÍCULO 6 DEL DECRETO LEY: A todo automotor se le asignará…. el "Título del Automotor", es el
instrumento público respecto de la individualización del automotor y de la existencia en el Registro de las
inscripciones que en él se consignen. El Artículo 20 de la norma establece los requisitos que el mismo
tiene que tener:
▪ Lugar y fecha de expedición.
▪ Nº designado en su primera inscripción
▪ Elementos de individualización
▪ Indicación del uso público o privado
▪ Datos del que inscribe.
▪ Instrumentos y/o elementos probatorios
▪ Modificaciones introducidas al vehículo siempre que ellas alteren algunos de los datos previstos
de elementos de individualización.

244
El título del automotor a que se refiere el artículo 6º deberá contener los datos siguientes:
▪ Lugar y fecha de su expedición;
▪ Número asignado en su primera inscripción;
▪ Elementos de individualización del vehículo, los que serán determinados por la reglamentación,
incluyendo: marca de fábrica, modelo, número de chasis y/o motor, tipo de combustible
empleado, número de ejes, distancia entre los mismos, número de ruedas en cada eje, potencia
en caballos de fuerza, tipo de tracción, peso del vehículo vacío, tipo de carrocería, capacidad
portante;
▪ Indicación de si se destinará a uso público o privado;
▪ Nombre y apellido, nacionalidad, estado civil, domicilio, documento de identidad, y clave o código
de identificación otorgado por la Administración Federal de Ingresos Públicos o por la
Administración Nacional de la Seguridad Social, así como también razón social, inscripción,
domicilio y clave o código de identificación, en el caso de las personas jurídicas;
▪ Indicación de los instrumentos y/o elementos probatorios en virtud de los cuales se anota el
dominio;
▪ Modificaciones introducidas al vehículo siempre que ellas alteren algunos de los datos previstos
en el inciso c). Deberán consignarse, además, en el título del automotor, las constancias de
inscripción en el Registro de instrumentos públicos o privados:
✓ De prenda o locación referentes al vehículo, con indicación del nombre, apellido y domicilio
del acreedor o locatario, plazo y monto de la obligación prendaria;
✓ De transferencia de dominio, con los datos personales o sociales, domicilio, documentos
de identidad y clave o código de identificación del adquirente;
✓ De toda inscripción que afecte el dominio, posesión o uso del automotor, que estuviere
vigente al presentarse el título en el registro y no figurase en él.

SEMOVIENTES
▪ DOMINIO DE SEMOVIENTES: El código de Vélez imputaba a los semovientes el mismo sistema que
para las cosas muebles: “posesión vale título”. Pero ¿Cómo podrían entonces, sin incurrir en
inconstitucionalidad, las provincias imponer requisitos a los particulares para probar su propiedad
sobre animales? Para subsanar este conflicto se dictó en 1983 la ley 22.939:

REGISTRO DE CABALLOS DE SANGRE PURA DE CARRERA Y DE ANIMALES DE PURA RAZA.

GANADO MAYOR: La “marca” es la impresión que se realiza sobre el cuerpo del animal de un dibujo
o diseño, por medio de: Hierro candente; marca en frío; cualquier otro procedimiento indeleble
autorizado por la Secretaría de Agricultura y Ganadería.
GANADO MENOR: La “señal” es el corte, incisión, perforación o grabación realizada en la oreja del
animal.
Es obligatorio para todo propietario de ganado mayor o menor tener registrado a su nombre el diseño
que empleare para marcar o señalar a sus animales. Queda prohibido marcar o señalar sin tener el diseño
registrado. La marca deberá realizarse durante el primer año de vida del animal, y la señal en los animales
menores durante los primeros seis meses.

245
 GANADO MAYOR GANADO MENOR
✓ Hacienda vacuna (bovinos), ✓ Hacienda lanar (ovinos),
✓ Yegüerizos o caballares (equinos) ✓ Hacienda de cerda (porcinos)
✓ Hacienda híbrida (mulo y asnos o burros) ✓ Caprinos.

PROPIEDAD DEL GANADO MAYOR Y MENOR:

 Animales sin marca o señal (orejanos), o con marca o señal no suficientemente clara: Su
propiedad queda sometida al régimen general de cosas muebles.
 Animales marcados o señalados: Se presume iuris tantum que pertenecen a quien tiene registro a
su nombre de la marca o señal. La misma presunción opera para las crías no marcadas que se
encuentren al pie de la madre.
 Animales de raza (excluidos los equinos de sangre pura de carrera): La propiedad se prueba con
el certificado de inscripción en los registros genealógicos reconocidos.

LA TRANSFERENCIA DEL GANADO:

Toda transferencia de ganado mayor o menor deberá instrumentarse mediante un certificado de
adquisición que, otorgado por las partes, será autenticado por la autoridad local competente (SENASA).
El certificado deberá contener:
▪ Lugar y fecha de emisión.
▪ Nombre y apellido de las partes y, en su caso, de sus representantes, domicilios, DNI.
▪ Especificación del tipo de operación, matrícula del título de la marca o señal y diseño.
▪ Especificación de la cantidad de animales comprendidos en la operación, con indicación de su
sexo y especie.
▪ Firma del transmitente o su representante.
▪ Firma y sello de la autoridad pública que autentique el certificado.
La intervención de la autoridad pública no subsana las nulidades o vicios que pudiera tener el acto de
transmisión.

LOS REGISTROS GENEALÓGICOS Y LOS ANIMALES DE PURA RAZA: La propiedad de los ejemplares de
pura raza se probará por el respectivo certificado de inscripción en los registros genealógicos y selectivos
reconocidos, que concuerde con los signos individuales del animal.
Por ejemplo: La Asociación de Criadores de Ovejeros Alemanes lleva un registro genealógico de los
ovejeros con pedigrí. Cuando una persona quiere inscribir a un cachorro, presenta los certificados de los
padres del mismo y se tatúa un número de serie en la oreja del cachorro que lo vincula a su registro.
La transmisión de animales de pura raza se perfecciona por el acto de inscripción en los registros
genealógicos.

RÉGIMEN DE LOS EQUINOS DE SANGRE PURA DE CARRERA (LEY 20.378). Están excluidos del régimen de
la ley 22.939. La inscripción de los caballos Sangre Pura de Carrera en los registros reconocidos acredita
el origen y calidad como ejemplares de pedigrí, y la propiedad a favor del titular.
Dichos registros están bajo el control del Ministerio de Agricultura y Ganadería de la Nación.
La transmisión del dominio de estos caballos se perfecciona entre las partes y respecto de terceros
mediante la inscripción (constitutiva).

246
 En los registros se anotan los actos de disposición, medidas precautorias, gravámenes y cualquier otra
restricción al dominio convenida por particulares u ordenada por autoridad judicial (los caballos se
pueden embargar, rematar, prendar, ejecutar, etc…).
No le es aplicables a estos animales la prohibición del pacto comisorio para la venta de cosas muebles.
La ley 20.378 no contiene ninguna norma a la usucapión, por lo que para los caballos de carrera se
aplica el régimen de prescripción de cosas muebles registrables.

REGISTRO DE MARCAS Y SEÑALES DEL GANADO: LEY PROVINCIAL DE GANADERÍA ( LEY 6773)
Los propietarios están obligados a marcar el ganado mayor y señalar el menor.
La omisión de la marca implica presunción de mala fe contra el poseedor. Es obligatorio para el
propietario inscribir su marca o señal en el registro. El Estado Provincial es el exclusivo propietario de los
sistemas de diseño de marcas en su jurisdicción. En el territorio de la provincia no podrá haber dos marcas
o señales iguales o semejantes. Si las hubiera se cancelará, la posteriormente inscripta.
Se denomina contramarca a la colocada de forma invertida junto a la marca original. Se coloca para
cancelar la marca y el animal pasa a ser orejano.
Se denomina remarca a la nueva marca sobre un animal contramarcado.
El derecho sobre la marca se prueba con el certificado expedido por la Dirección Provincial de
Ganadería.
Este derecho se otorga al titular por el término de 10 años a partir de su registro y puede renovarse de
forma sucesiva. No es un derecho susceptible de embargo ni ejecución. El derecho de marca se pierde
por:
✓ Expiración del término establecido sin renovación.
✓ Transferencia del derecho a otra persona.
✓ Renuncia del titular.
✓ Disolución de la sociedad titular.
✓ Sentencia judicial.
✓ Cancelación impuesta por la autoridad competente.

El solicitante de una marca o señal a su nombre deberá acreditar previamente la propiedad de 20

animales mayores (marca) o 50 animales menores (señal). No podrá una persona registrar más de dos
marcas en la provincia, ni más de dos señales en cada departamento.
El Registro General de Marcas y Señales funciona bajo la órbita de La Dirección Provincial de Ganadería.
La transferencia de la marca deberá formalizarse por instrumento público o privado y solo producirá
efectos entre las partes y tercero desde su inscripción en el registro (constitutiva)

247
248