Le Bilan Financier D'une Opération Immobiliere

LE BILAN FINANCIER D’UNE OPERATION IMMOBILIERE
PLAN DU COURS
Introduction
Le prix de revient, les principaux postes de dépenses
Charge foncière
Terrain + frais
Géomètre
Taxe d’aménagement
Etudes de sol (géotechnique/pollution…)
VRD publics
Bâtiment
Cout de construction
Cout des VRD privatifs
Honoraires divers
Coordonnateur SPS
Contrôleur technique
Maitrise d’œuvre bâtiment (Architecte) et VRD
Frais financiers
Publicité
Frais de commercialisation externe
Assurance DO
Garantie d’achèvement
Aléas
Couts de fonctionnements
Honoraires de gestion
Honoraires de commercialisation interne
La marge nette
Le prix de vente
Introduction
Le bilan financier d’une opération immobilière permet d’analyser la faisabilité

financière et économique de l’opération.
Il regroupe par poste les éléments de dépenses et de recettes mais il ne rend pas
directement compte de leur évolution dans le temps, il est « statique ». Aussi, il
est indispensable de simuler le déroulement de l’opération en tenant compte des
contraintes administratives et physiques (par exemple contraintes d’obtention
des autorisations d’urbanisme…).
Il doit être pour cela accompagné d’un plan de trésorerie permettant d’établir le
plan de financement.
Le prix de revient
Charge foncière
Terrain + frais
Il s’agit du prix du terrain et des frais de notaire.

Les frais de notaire comprennent la rémunération du notaire, les débours et les
droits de mutation (ou enregistrement).
Selon la procédure, les dépenses relatives au foncier peuvent différer. Par

exemple, en cas de difficultés de négociation avec les propriétaires, les dépenses
peuvent être élevées (DUP, expropriations).
Géomètre
Le géomètre-expert est le seul habilité par la loi à dresser les plans et les
documents topographiques à incidence foncière.
Les principales missions du géomètre pour une opération immobilière classique :
• plan topographique
• plan parcellaire,
• plans de vente de chaque lot,
• descriptif du lot,
• bornage des lots,
• identification et division des espaces communs,
• rédaction des statuts de l’ASL,
• plan de rétrocession
• attestation des surfaces de lots
Taxe d’aménagement
Elle est entrée en vigueur au 1er Mars 2012 pour toutes les demandes
d’autorisations déposées.
La taxe d'aménagement s'applique lors du dépôt d'un permis de construire (y

compris lors d'une demande modificative générant un complément de taxation)
ou d'une déclaration préalable de travaux.
Elle ne doit pas être confondue avec la taxe d'habitation ou la taxe foncière.
Etudes de sol (géotechnique/pollution…)
Etude géotechnique
Lors d’un projet d’aménagement, tout constructeur doit (de manière à assurer la
pérennité des futurs ouvrages) prendre en compte la nature des formations
constituant le sous-sol du site où il est prévu de réaliser cet aménagement. Cette
prise en compte permet d’adapter le projet au site envisagé, de définir le
système de fondation de l’ouvrage avec le meilleur rapport sécurité/coût et de se
garantir contre les effets de la réalisation des travaux sur les constructions
voisines.
En France, la norme NF P 94-500 est le document de référence définissant le

cadre règlementaire de travail du géotechnicien. Elle définit plusieurs types de
missions géotechniques permettant au géotechnicien d’adapter son intervention
en fonction du niveau d’avancement du projet et en fonction de la finalité
recherchée par son étude. Ces missions sont :
• G1 : Etude géotechnique préalable ;

• G2 : Etude géotechnique de conception ;
• G3 : Etude géotechnique de réalisation (étude et suivi géotechniques
d’exécution) ;
• G4 : Etude géotechnique de réalisation (supervision géotechnique
d’exécution) ;
• G5 : Diagnostic géotechnique.
Etude de pollution
Ces diagnostics doivent permettre d’appréhender l’état des pollutions des

milieux et les voies d’exposition aux pollutions au regard des usages existants ou
futur.
Les diagnostics permettent notamment :
• de déterminer l’état des milieux susceptibles d’être pollués ;

• de définir les modalités de réhabilitation et d’aménagement d’un site
pollué ;
• de quantifier et de caractériser les volumes de terres pour déterminer
celles pouvant être réutilisées sur site avec ou sans traitement et celles
devant être évacuées du site vers la filière de gestion appropriée;
• le contrôle des opérations de dépollution et de la mise en œuvre des
mesures de gestion.
VRD publics
Les VRD (Voiries et Réseaux Divers) recouvrent :
- la voirie proprement dite

- les réseaux d’électricité, de gaz, les adductions d’eau, les égouts et les
installations d’assainissement
- les équipements annexes tels que l’éclairage public, l’aménagement des
espaces libres, les plantations, etc ...,
- la remise en état des sols (fouilles archéologiques, travaux liés à la
dépollution des sols)
Bâtiment
Cout de construction
Des fondations à la peinture…
Les stades principaux de la construction, généralement repris comme référence

d’échelonnement du paiement du prix du logement dans les contrats en VEFA
(Vente en Etat Futur d’Achèvement) :
- démarrage des travaux

- achèvement des fondations
- achèvement du plancher haut du RDC
- achèvement du plancher haut du dernier étage
- mise hors d’eau du bâtiment
- mise hors d’air du bâtiment
- achèvement
- livraison
Cout des VRD privatifs
Idem VRD publics mais en partie privée, c’est-a-dire les réseaux entre les
coffrets en limite de propriété et le logement, l’accès à la porte d’entrée et au
garage puis les clôtures et espaces verts…
Honoraires divers
Coordonnateur SPS
Principales missions du coordonnateur SPS :
- stade conception, étude et élaboration du projet de l'ouvrage

• élabore le plan général de coordination (PGC).
• constitue le dossier d'intervention ultérieure sur l'ouvrage (DIUO).
• ouvre le registre-journal (articles R. 4532-38 à R. 4532-41).
- Stade Réalisation de l'ouvrage

• organise entre les entreprises (y compris sous-traitantes) la coordination
de leurs activités, les modalités de l’utilisation en commun des
installations, matériels et circulations, leur information mutuelle ainsi que
l'échange entre elles des consignes en santé et sécurité au travail. A cet
effet, il procède à une inspection commune, réalisée avant remise du
PPSPS lorsque l'entreprise est soumise à l'obligation de le rédiger.
• veille à l'application correcte des mesures de coordination qu'il a définies.
• tient à jour et adapte le PGC et veille à son application.
• complète si besoin le DIUO.
Contrôleur technique
Le contrôleur technique agit dans le cadre de la mission définie par l'article L.

111-23 du code de la construction et de l'habitation : « Le contrôleur technique a
pour mission de contribuer à la prévention des différents aléas techniques
susceptibles d'être rencontrés dans la réalisation des ouvrages.
Il intervient à la demande du maître de l'ouvrage et donne son avis à ce dernier

sur les problèmes d'ordre technique, dans le cadre du contrat qui le lie à celui-ci.
Cet avis porte notamment sur les problèmes qui concernent la solidité de
l'ouvrage et la sécurité des personnes. »
Principales missions du contrôleur technique :
Les missions obligatoires :
• La mission L, portant sur la solidité des ouvrages et des éléments

d’équipement indissociables
• La mission S, portant sur les conditions de sécurité des personnes dans les
constructions
(SH pour les habitations, SEI pour les établissements recevant du public)
Quelques missions complémentaires :
• La mission P1 relative à la solidité des ouvrages et des éléments

d’équipement dissociables
• La mission F, relative au fonctionnement des installations
• La mission Ph, relative à l’isolation acoustique des bâtiments
• La mission Th, relative à l’isolation thermique et aux économies d’énergie
• La mission Hand, relative à l’accessibilité des constructions pour les
personnes handicapées
Les missions d’accompagnement :
• Classement acoustique des façades

• L’EFAE (Réalisation d’une étude de faisabilité suivant Arrêté du 18
décembre 2007)
• LE, relative à la solidité des existants
• AV, relative à la stabilité des avoisinants
Les principaux documents émis par le CT :
• Rapport initial (document faisant partie du DCE)

• Avis sur les documents d’exécution (en phase chantier)
• Rapport final (au stade réception/livraison des bâtiments)
Maitrise d’œuvre bâtiment (Architecte) et VRD
Maitrise d’œuvre bâtiment
Le maître d’œuvre est la personne physique ou morale, publique ou privée, qui,

en raison de sa compétence technique, est chargée par le maître de l’ouvrage,
afin d’assurer la conformité architecturale, technique et économique de la
réalisation du projet objet du marché, de diriger l’exécution des marchés de
travaux, de lui proposer leur règlement et de l’assister lors des opérations de
réception ainsi que pendant la période de garantie de parfait achèvement.
Maitrise d’œuvre VRD
Le Bureau d’Etudes VRD (Voirie Réseaux Divers), intervient à travers diverses

missions de maîtrise d’œuvre VRD (pré étude, conception, consultation des
entreprises, et suivi des travaux) et d’Assistance à Maîtrise d’Ouvrage (dossiers
réglementaires et demandes de subventions) sur des projets d’aménagement du
territoire de tous ordres et toutes échelles, de la conception à la réalisation.
Frais financiers
Ils représentent les intérêts de l’emprunt contracté pour le financement de

l’opération, emprunt lié au décalage entre les dépenses et les recettes (exemple
d’impacts notables : recours autorisations d’urbanisme, difficultés de
commercialisation…)
Publicité
Les frais de publicité tels que plaquettes commerciales, aménagement de

bureaux de vente ou d'appartements-témoins, publicité dans les journaux,
panneaux de commercialisation, salons de l’immobilier…
Frais de commercialisation externe
Ils correspondent aux frais de mandant de commercialisation externe par

exemple par des notaires, agences immobilières ou gestionnaires de patrimoine…
Assurance DO
L’assurance DO doit être souscrite obligatoirement avant l'ouverture du chantier

par le maitre d’ouvrage en application des prescriptions de l'article L. 111-30 du
code de la construction et de l'habitation.
L'assurance dommages-ouvrage permet en cas de sinistre de procéder aux

remboursements ou à l'exécution de toutes les réparations faisant l'objet de
la garantie décennale, sans attendre qu'intervienne une décision de justice.
L'assureur se charge ensuite de faire un recours contre le ou les constructeurs

responsables.
Garantie d’achèvement
Le promoteur immobilier neuf est obligé de garantir l’achèvement de sa

construction auprès d'un établissement de crédit ou d'une compagnie
d'assurance.
La garantie entre en vigueur au jour de l'ouverture du chantier et prend fin à la

réception des travaux, après que toutes les réserves aient été levées.
La garantie peut être mise en œuvre si le constructeur ne respecte pas ses
engagements ou qu'il fait faillite. Le garant doit alors faire désigner un repreneur
chargé de terminer les travaux. Il doit assumer les conséquences financières de
la défaillance du constructeur (dépassements de prix, pénalités).
La garantie d'achèvement assure ainsi aux accédants à la propriété dans le cadre

d'une vente sur plan que l'immeuble sera achevé ou remboursé.
Aléas
Imprévisible, dépense supplémentaire non prévue au bilan de faisabilité

d’opération initial.
Couts de fonctionnements
Honoraires de gestion
Ils correspondent à la rémunération du promoteur (frais de siège, moyens

mobilisés pour réaliser l’opération…).
Honoraires de commercialisation interne
Il s’agit des salaires et outils (voiture, téléphone…) de l’équipe commerciale

interne à l’entreprise.
La marge nette
La marge nette permet de donner en pourcentage la rentabilité de l’opération

immobilière, de déterminer ce que gagne une entreprise une fois toutes les
charges payées.
Pour calculer la marge nette, il faut deux indicateurs : le chiffre d'affaires (le prix
de vente de l’opération) et le prix de renvient (y-compris coûts de
fonctionnement et de structure).
Marge nette = Recettes - dépenses
Marge nette = Prix de vente - prix de revient
Le prix de vente
Il s’agit du chiffre d’affaire de l’opération immobilière.
Il est déterminé selon un contexte de marché particulier, d’où l’importance de la

réalisation d’une étude de marché, c’est cette dernière qui confirmera ou pas si
le projet est économiquement viable.
Elle doit s’appuyer sur des données démographiques (Insee), des données sur le
marché immobilier (entreprises avec bases de données sur l’immobilier comme
Adequation par exemple, notaires, agences immobilières locales…) et sur les
attentes des élus.

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LE BILAN FINANCIER D’UNE OPERATION IMMOBILIERE

Le prix de revient, les principaux postes de dépenses

Etudes de sol (géotechnique/pollution…)

Cout des VRD privatifs

Maitrise d’œuvre bâtiment (Architecte) et VRD

Frais de commercialisation externe

Honoraires de commercialisation interne

Le bilan financier d’une opération immobilière permet d’analyser la faisabilité

Il s’agit du prix du terrain et des frais de notaire.

Selon la procédure, les dépenses relatives au foncier peuvent différer. Par

Les principales missions du géomètre pour une opération immobilière classique :

La taxe d'aménagement s'applique lors du dépôt d'un permis de construire (y

En France, la norme NF P 94-500 est le document de référence définissant le

• G1 : Etude géotechnique préalable ;

Ces diagnostics doivent permettre d’appréhender l’état des pollutions des

Les diagnostics permettent notamment :

• de déterminer l’état des milieux susceptibles d’être pollués ;

Les VRD (Voiries et Réseaux Divers) recouvrent :

- la voirie proprement dite

Des fondations à la peinture…

Les stades principaux de la construction, généralement repris comme référence

- démarrage des travaux

Cout des VRD privatifs

Principales missions du coordonnateur SPS :

- stade conception, étude et élaboration du projet de l'ouvrage

- Stade Réalisation de l'ouvrage

Le contrôleur technique agit dans le cadre de la mission définie par l'article L.

Il intervient à la demande du maître de l'ouvrage et donne son avis à ce dernier

Principales missions du contrôleur technique :

Les missions obligatoires :

• La mission L, portant sur la solidité des ouvrages et des éléments

• La mission P1 relative à la solidité des ouvrages et des éléments

Les missions d’accompagnement :

• Classement acoustique des façades

Les principaux documents émis par le CT :

• Rapport initial (document faisant partie du DCE)

Maitrise d’œuvre bâtiment (Architecte) et VRD

Maitrise d’œuvre bâtiment

Le maître d’œuvre est la personne physique ou morale, publique ou privée, qui,

Maitrise d’œuvre VRD

Le Bureau d’Etudes VRD (Voirie Réseaux Divers), intervient à travers diverses

Ils représentent les intérêts de l’emprunt contracté pour le financement de

Les frais de publicité tels que plaquettes commerciales, aménagement de

Frais de commercialisation externe

Ils correspondent aux frais de mandant de commercialisation externe par

L’assurance DO doit être souscrite obligatoirement avant l'ouverture du chantier

L'assurance dommages-ouvrage permet en cas de sinistre de procéder aux

L'assureur se charge ensuite de faire un recours contre le ou les constructeurs

Le promoteur immobilier neuf est obligé de garantir l’achèvement de sa

La garantie entre en vigueur au jour de l'ouverture du chantier et prend fin à la

La garantie d'achèvement assure ainsi aux accédants à la propriété dans le cadre

Imprévisible, dépense supplémentaire non prévue au bilan de faisabilité

Ils correspondent à la rémunération du promoteur (frais de siège, moyens

Honoraires de commercialisation interne

Il s’agit des salaires et outils (voiture, téléphone…) de l’équipe commerciale

La marge nette permet de donner en pourcentage la rentabilité de l’opération

Marge nette = Recettes - dépenses

Marge nette = Prix de vente - prix de revient

Il s’agit du chiffre d’affaire de l’opération immobilière.