Droit de L'urbanisme 2024

-INTRODUCTION
-OBJET DU COURS
PARTIE 1 Cadre général
1 - La formation en droit de l’Urbanisme et de la Construction
2 – L’Urbanisation et ses enjeux au Burkina Faso et dans le monde
3 Le nouveaux défis
4- Quelques définitions usuelles en droit de l’Urbanisme et de la construction

PARTIE 2: CADRE INSTITUTIONNEL
5- Des structures centrales et décentralisées chargées de l’urbanisme et de la

construction
6.- Structures Consultatives d’Urbanisme.
PARTIE 3 : L’urbanisme réglementaire

6 – Les outils de l’Urbanisme
6-1 – Le SDAU au Burkina Faso et le SCOT ,ou document de planification

stratégique en France
■ Un document intégrateur renforcé
■ Un contenu modernisé
■ L’institutionnalisation du SDAU
■ Management du SDAU
■ Les effets juridiques du SDAU
6-2- Le POS -document de la planification urbaine porteur du projet urbain

PARTIE 4 : L’urbanisme individuel
PLAN DE COURS -
-
le certificat d’urbanisme ;
le permis de construire ;
- le certificat de conformité
- Le permis de démolir
Dr BONKOUNGOU Sylvain Roger
Urbaniste DIFU
Maitre -Assistant CAMES Géographie urbaine-Urbanisme
Droit de l’Urbanisme -ULB -2024

UNIVERSITE LIBRE DU BURKINA FASO
ANNEE :2022-2023
Urbaniste DIFU

COURS DE DROIT DE L’URBANISME
Objet du cours
Depuis plusieurs années, l e s villes sont au cœur de nombreuses t r a n s f o r m a t i o n s .

À grande échelle, la métropolisation a m è n e à s’interroger sur la question d e la
solidarité territoriale entre ville et campagne, entre espaces ruraux et métropole.
À l’échelle urbaine, l’urbanisme vise à proposer un modèle de ville l’amenant à

s’emparer de problématiques diverses liant transition énergétique, préservation de
l’environnement et des ressources, maîtrise de l’étalement urbain par la densification,
lutte contre la gentrification, rafraîchissement et végétalisation des villes, modes de
déplacements alternatifs à l’automobile, déploiement du numérique pour des villes
intelligentes et connectées, revitalisation urbaine et commerciale des villes.
Urbaniste DIFU

Le présent cours s’attache à présenter l e s rouages fondamentaux du droit de l’urbanisme et
à fournir les clés de compréhension de cette discipline souvent perçue comme complexe. Mise
en œuvre par des personnes publiques, la politique d’urbanisme se situe au cœur de l’action
publique.
Cette branche du droit public poursuit l’objectif d’une bonne utilisation du sol, permettant aux
personnes publiques d’encadrer les possibilités d’utiliser le sol en autorisant ou en interdisant
une construction ou une activité en un lieu donné.
Même si l’on rattache le droit de l’urbanisme au droit administratif, dont il constitue une
branche, le secteur de l’urbanisme mobilise des connaissances juridiques intéressant à la
fois le droit public et le droit privé de la construction.
Mis en œuvre dans l’intérêt général, l’urbanisme souvent confronté à l’insécurité juridique
est un espace où s’enchevêtrent des intérêts publics et privés.
Urbaniste DIFU

Introduction
Le territoire Burkinabè est le patrimoine commun de la nation. Chaque collectivité publique en est le
gestionnaire et le garant dans le cadre de ses compétences. Afin d'aménager le cadre de vie, d'assurer sans
discrimination aux populations résidentes et futures des conditions d'habitat, d'emploi, de services et de
transports répondant à la diversité de ses besoins et de ses ressources, de gérer le sol de façon économe, de
réduire les émissions de gaz à effet de serre, de réduire les consommations d'énergie, d'économiser les
ressources fossiles d'assurer la protection des milieux naturels et des paysages, la préservation de la
biodiversité notamment par la conservation, la restauration et la création de continuités écologiques, ainsi
que la sécurité et la salubrité publiques et de promouvoir l'équilibre entre les populations résidant dans les
zones urbaines et rurales et de rationaliser la demande de déplacements. Les collectivités publiques
harmonisent, dans le respect réciproque de leur autonomie, leurs prévisions et leurs décisions d'utilisation
de l'espace et leur action en matière d'urbanisme contribue à la lutte contre le changement climatique et à
l'adaptation à ce changement
PARTIE 1 -CADRE GENERAL

1)- L’urbanisation et ses enjeux
Le processus d’urbanisation est un phénomène inéluctable. Selon les projections l’ONU, ce processus
multiplie le nombre de citadins- En 1900, ils étaient 254 millions. En 1950, ils sont
737 millions. Soit une multiplication par 2,9 en un demi-siècle. En 2000, le nombre de citadins atteint 2854
millions après une multiplication par 3,9 dans la seconde moitié du
XXème siècle.
Au total, le nombre de citadins a été multiplié par 11 au cours du XXème siècle alors que celui de la population
du monde ne s’est multiplié que par 3,8.
En 2008, le nombre de citadins atteint 3,4 milliards, chiffre équivalent à celui de la population rurale (50%). Ils
seront cinq milliards en 2030. Malgré le niveau d’urbanisation très inférieur, les citadins sont aujourd’hui 2,6
fois plus nombreux dans les pays en développement que dans les pays développés (2,3 millions contre 0,9).
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Dans les pays développés, et en France en particulier, la métropolisation désigne la croissance des activités
tertiaires supérieures produisant un changement économique, social et spatial des plus grandes villes (Lacour
et Puissant, 1999). Pour ce qui nous concerne, ce sont les conséquences de l’essor démographique des villes
dont nous traiterons.
Comment se manifestent les conséquences sociales et spatiales de cette urbanisation galopante ?
Nous notons les problèmes de logement (habitat insalubre), de services publics en nombre insuffisant
(transport, éducation, santé, assainissement, etc.), mais aussi d’environnement (pollution et congestion de la
circulation).
L’étalement de la ville pose un problème de consommation excessive d’énergie en matière de transport.

L’aspect visible de l’urbanisation spontanée est l’habitat précaire qui est tentaculaire à la périphérie et parfois
au cœur des grandes cités du continent. Les caractéristiques majeures de cet habitat sont : ménages aux
revenus bas et irréguliers, prépondérance du secteur informel de l’économie, précarité du droit de sol, etc.
Autant de critères qui renvoient à la notion de la pauvreté urbaine.
Une des caractéristiques majeures du développement des grandes métropoles reste l’urbanisation spontanée.
En effet, partout les quartiers d’habitat spontanés continuent à s’étendre, que ce soit dans les zones
périphériques ou dans les zones à développement différé ou non constructibles, isolées par la croissance
spatiale. Les quartiers spontanés abritent plus de 40% de la population résidente à Bamako et 20% à Abidjan.
Le drainage des eaux de pluies est défaillant.
Les villes ont fait un effort d’équipement en réseau de drainage des eaux pluviales notamment dans les centres
villes dotés d’un réseau hérité de la colonisation et dans les zones d’habitat collectif planifié. Ainsi, Bamako
dispose d’un réseau de 400 km alors que Ouagadougou ne dispose que 165,56 km dont 49, 5% en terre, 39,6%
revêtus et 10,9% revêtus et dallés. La proportion de ménages raccordés au réseau public d’assainissement
reste faible. En effet, elle est 25% à Abidjan, 15% à Dakar, 10% à
Conakry, 4% à Nouakchott, 2% à Bamako, 1% à Cotonou et 0% à Ouagadougou (PNUD,
1999). Malheureusement, en l’absence de maintenance systématique (réparation et curage), absence due à

la faiblesse des moyens matériels et financiers et déployés, le réseau est obstrué.
Aujourd’hui, toutes les villes font face à une crise sans précédent de la gestion des ordures ménagères. Les
niveaux de collecte et de mise en décharge atteignent rarement 50% des déchets produits.
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La voirie est inadéquate dans toutes les grandes métropoles hormis Abidjan qui dispose d’un réseau plus fourni
et moins dégradé. En effet, alors que Ouagadougou ne dispose que de 432 km de voirie dont 73 km soit 16,89%
de voies bitumées, le réseau global de voirie d’Abidjan comporte 2042 km de voie dont 1484 km (soit 72,67%)
sont bitumés. Néanmoins la répartition des voies bitumées et non bitumées fait apparaitre de fortes disparités
entre les communes.
A Ouagadougou et Bamako, la présence fréquente de « dos d’âne » obligeant les conducteurs
à réduire leur vitesse et à observer la prudence dans les zones d’habitat densifié et l’épandage
régulier des eaux usées de ménages sur la voie sont autant de stratégies locales visant à réduire la montée
de la poussière.
Les conséquences sanitaires du sous-développement de la voirie sont importantes.
La mauvaise évacuation des eaux et l’entassement des ordures ménagères favorisé par l’accès difficile des
camions aux ordures ménagères aggravent l’insalubrité et le développement des maladies d’origine hydrique
en saison des pluies. En saison sèche, la montée de la poussière favorise quant à elle la propagation des
maladies respiratoires.
Les deux derniers traits des entraves à l’accessibilité sont l’encombrement des voies et les difficultés de
circulation. En effet, la prolifération des activités du secteur informel et le laxisme dans l’application des textes
réglementant l’utilisation du domaine public ont abouti à une colonisation des trottoirs et des parties des voies
par les activités commerciales.
L’encombrement des voies s’est surtout développé dans le voisinage des grands marchés et
des gares routières.
Depuis le début de la crise économique, les activités du secteur informel ont envahi les trottoirs des zones
d’habitat populaire. Toutes ces constructions et leurs activités affectent l’harmonie des espaces et créent la
pollution visuelle. Faute d’entretien, les jardins de quartier laissés à l’abandon sont devenus très vite des fiches
urbaines et des repaires favoris des petits délinquants.
Enfin, la pollution sonore issue du bruit des hauts parleurs des restaurants et « maquis » populaires et des
lieux de culte qui ne cessent de coloniser les salles de cinéma et les vidéos clubs achèvent le tableau de la
médiocrité du cadre de vie.
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Face à cette dynamique urbaine, la puissance publique a élaboré progressivement des politiques ou stratégies
pour canaliser ce phénomène d’urbanisation au travers, entre autres solutions, de documents de planification
urbaine et de politiques d’habitat.
Les documents d’urbanisme restent les outils essentiels du développement urbain : le Schéma
Directeur ou schéma de cohérence spatiale en France prenant en compte le contexte régional et traçant les
grandes lignes du développement à long et à moyens termes opposable aux tiers ; le Plan Directeur ou Plan
d’Occupation des Sols de portée plus immédiate et opposable aux tiers sert de guide pour le permis de
construire
2 -Les défis du droit de l’urbanisme.

Depuis plusieurs années, l e s villes sont au cœur de nombreuses transformations. À grande échelle,
la métropolisation amène à s’interroger sur la question de la solidarité territoriale entre ville et
campagne, entre espaces ruraux et métropole. À l’échelle urbaine, l’urbanisme vise à proposer un
modèle de ville l’amenant à s’emparer de problématiques diverses liant transition énergétique,
préservation de l’environnement et des ressources, maîtrise de l’étalement urbain par la densification,
lutte contre la gentrification, rafraîchissement et végétalisation des villes, modes de déplacements
alternatifs à l’automobile, déploiement du numérique pour des villes intelligentes et connectées,
revitalisation urbaine et commerciale des villes. Le débat sur l’utilisation d’un nouvel urbanisme « tactique
», réversible, connecté et flexible sont des pistes dont le juriste doit s’emparer. Comment penser
le temporaire pour bâtir durablement les villes du futur ? Comment i n t é g r e r la robotique dans le
paysage urbain ? Est-il possible sinon souhaitable d e fabriquer des villes, à rebours de la planification
prônée par le législateur comme modèle intangible jusqu’ici ? On l e voit , ces n o u v e a u x e n j e u x
nourrissent une réflexion urbaine toujours plus foisonnante, des changements de paradigme
qui doivent être accompagnés par le droit de l’urbanisme
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PARTIE 2 -Le Droit de L’Urbanisme au Burkina Faso
3- QUELQUES DÉFINITIONS
Selon la Loi n° 017-2006 du 18 mai 2006:
Le Schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme (SDAU), est l’instrument de planification à moyen et

long termes qui fixe les orientations du développe- ment des agglomérations urbaines ;
Le Plan d’occupation des sols (POS),est le document de planification qui fixe, dans le cadre des orientations
du Schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme, les règles générales et les servitudes d’utilisation du
sol qui peuvent comporter jusqu’à l’interdiction de construire ;
Le Lotissement est l’opération d’aménagement ayant pour objet la division d’un terrain nu à plus de deux
lots viabilisés destinés à l’habitation et/ou aux acti- vités connexes ;
La Restructuration,est l’opération d’aménagement consis- tant à réorganiser et à équiper une partie

aménagée ou non du tissu urbain ;
La Rénovation urbaine, est l’opération d’aménagement qui consiste à moderniser et à remodeler des
quartiers anciens, caractérisés par un habitat vétuste, dépourvu de confort hygiénique ou ne répondant plus
aux normes d’occupation des sols en vigueur ;
La Restauration immobilière est l’opération d’aména- gement qui consiste à sauvegarder et à mettre en
valeur des immeubles défectueux ;
La Remembrement urbain est l’opération d’aménagement qui consiste, dans un périmètre urbain donné, à
regrouper des parcelles de terrain en vue de les rendre aptes à de nouveaux types de construction ;
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L’Expropriation pour cause d’utilité publique est l’opération qui permet à une personne publique, de
contraindre tout titulaire de droit réel immobilier à lui céder ledit droit, dans le but de réaliser un objectif
d’utilité publique ou d’intérêt général, en contrepartie d’une juste et préalable indemnisation.
Le Droit de préemption, e s t le droit reconnu à l’Etat ou aux collectivités territoriales d’acquérir, en cas
d’aliénation, la propriété d’un ou de plusieurs immeubles ou de droits réels immobiliers, par préférence à
tout autre acquéreur ;
Les Réserves foncières sont les domaines fonciers constitués par l’autorité publique pour des besoins
d’aménagements futurs ;
Le Maître d’œuvre est la personne physique ou morale désignée par ce terme dans les documents
contractuels.
• il veille, selon l’étendue de la mission qui lui a été confiée par le maître d’ouvrage, à la réali- sation des
projets immobiliers établis et en contrôle l’exécution.
• il a la responsabilité de la livraison des travaux ou ouvrages immobiliers ;
Le Maître d’ouvrage, est la personne physique ou morale désignée par ce terme dans les documents contrac-
tuels et pour le compte de qui les travaux ou ouvrages immobiliers sont exécutés ;
Le Maître d’ouvrage délégué, e s t le mandataire exclusif du maître d’ouvrage. Il assure la direction de

l’exécution des travaux depuis la conception du projet jusqu’à la réception définitive desdits travaux;
Le Certificat d’urbanisme est le document d’information officielle sur les caractéristiques d’un terrain et les
servitudes existantes sur ledit terrain;
Le Permis de construire est le document délivré par l’autorité administrative autorisant la réalisation d’une
construction;
Le Certificat de conformité est le document délivré par l’autorité administrative attestant la conformité des
constructions aux règles d’urbanisme et de construction;
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Le Permis de démolir est le document délivré par l’autorité administrative autorisant la démolition de
tout ou partie d’un immeuble ;
Les Travaux de ravalement, sont les travaux de remise à neuf du revêtement d’origine d’une façade sans
toucher à la structure de l’édifice ;
Les Zones non aedificandi, sont les zones inconstructibles
4- Le cadre institutionnel
4-1- Les structures centrales et décentralisées chargées de l’urbanisme et de la construction.
Au Burkina Faso, selon le code, dans ses articles 3,4, 5 et 6 le cadre institutionnel se structure comme suit:
- Les structures centrales et décentralisées chargées de l’urbanisme et de la construction sont les suivantes :
• le ministère en charge de l’urbanisme et de la construction;
• la région et la commune;
• la structure de contrôle.
-Le ministère en charge de l’urbanisme et de la construction assure la coordination, l’organisation, la gestion

et le contrôle du secteur de l’urbanisme et de la construction sur l’ensemble du territoire national.
- La région et la commune exercent les compétences qui leur sont dévolues dans les domaines de l’urbanisme
et de la construction conformément aux textes en vigueur.
La municipalité accomplit de nombreuses actions : Elle contrôle et planifie son urbanisme, pilote directement
son développement et son aménagement, à l'aide du PLU ou POS. (Plan Local d'Urbanisme ou Plan
d’occupation des sols ), délivre les différentes autorisations relatives aux actes d'urbanisme ( www.ville-
baillargues.fr). Dans la plupart des pays, elle effectue pour le compte de l'Etat un certain nombre de formalités
administratives
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- Il est créé en matière d’urbanisme et de construction une structure de contrôle chargée de veiller à
l’application et au respect des dispositions du présent code.
Elle est placée sous la tutelle technique du ministère en charge de l’urbanisme et de la construction. Les
attributions, l’organisation et le fonctionnement de la structure de contrôle sont précisés par décret pris en
Conseil des ministres, sur proposition du ministre en charge de l’urbanisme et de la construction chargée de
veiller à l’application et au respect des dispositions du present code.
4- 2 - Des structures consultatives en matière d’urbanisme et de construction
- La loi en ses articles 7,8,9,10,11,12,13 et 14 crée et organise en matière d’urbanisme et de construction,

les structures consultatives ci-après :
• le Conseil national de l’urbanisme et de la construction;

• la Commission régionale de l’urbanisme et de la construction;
• la Commission communale de l’urbanisme et de la construction.
A ces structures on peut adjoindre:
- Le Centre de Facilitation des Actes de Construire (CEFAC))
.- Guichets uniques du foncier
- Le Conseil national de l’urbanisme et de la construction assiste le ministre en charge de l’urbanisme et de

la construction dans l’élaboration et la mise en œuvre de la politique nationale de l’urbanisme et de la
construction.
- L’avis du Conseil national de l’urbanisme et de la construction est obligatoirement requis pour :
• les projets de textes relatifs à l’urbanisme et à la construction;
• les propositions de révision et de modification des textes relatifs à l’urbanisme et à la construction ;
• les projets d’urbanisme et de construction d’envergure nationale ;
• les mesures propres visant à assurer une action coordonnée des interventions en matière d’urbanisme
et de construction;
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• tout projet de texte portant sur les dispositions de sécurité publique et privée en matière d’urbanisme
et de construction;
• tout projet de texte ayant une incidence sur la politique et la réglementation nationales en matière
d’urbanisme et de construction.
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N B -Elle n’est toujours pas en place
- La Commission régionale de l’urbanisme et de la construction assiste le Conseil régional pour les actions
d’urbanisme et de construction au niveau régional.
- L’avis de la Commission régionale de l’urbanisme et de la construction est obligatoirement requis sur toutes
les questions d’urbanisme et de construction intéressant le territoire de la région dont elle relève notamment :
• les objectifs de la politique nationale d’aménagement concernant le territoire régional ;

• les options nationales et régionales en matière de politique d’urbanisme et de construction ayant un impact
sur le développement de la région ;
• les projets d’urbanisme et de construction d’intérêt national initiés par l’Etat sur le territoire régional ;
• les projets de Schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme.
- La Commission communale de l’urbanisme et de la construction assiste le Conseil municipal pour les actions
d’urbanisme et de construction au niveau communal.
- L’avis de la Commission communale de l’urbanisme et de la construction est obligatoirement requis sur toutes
les questions d’urbanisme et de construction intéressant le territoire de la commune dont elle relève notamment
:
• les objectifs de la politique nationale d’aménagement concernant le territoire communal ;

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• les options nationales et communales en matière de politique d’urbanisme et de construction ayant un
impact sur le développement de la commune ;
• les p r o j e t s d ’ u r b a n i s m e e t d e c o n s t r u c t i o n d’intérêt national initiés par l’Etat sur le terri-

toire communal ;
• les projets de Schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme, de Plan d’occupation des

sols et d’opérations d’urbanisme de la commune.
- Les modalités d’organisation et de fonctionnement des structures consultatives sont fixées par décret pris en
Conseil des ministres, sur proposition du ministre en charge de l’urbanisme et de la construction.
PARTIE 5 : L’urbanisme réglementaire
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Le Paradoxe des documents de planification
L’inexistence ou l’insuffisance d’instruments supérieurs d’aménagement du territoire (SNAT, SRAT et les SPAT) pose
un véritable problème de cohérence et de dimension technique dans la politique de planification urbaine. Notons que le
Schéma National d’Aménagement du Territoire (SNAT) élaboré depuis 2009 a été adopté seulement en 2021.
Dans la pratique, la hiérarchisation n’est pas respectée dans la mesure où les SDAU sont élaborés avant le SNAT, les
SRAT et les SPAT. De fait, la planification urbaine subsiste à travers l’élaboration des SDAU pour les villes moyennes
suivant un objectif d’orientation stratégique et de référence pour l’organisation de leur développement. Au total, plus de
40 villes du Burkina Faso ont fait l’objet d’études de SDAU (approuvés ou non).
Comment planifier les villes sans une « orientation macro » découlant d’une vision globale en amont pour contrôler la
cohérence et l’harmonisation des projets et programmes locaux ?
5 – L’Institutionnalisation des outils d’Urbanisme
Les aménagements urbains selon l’article 17 du code de l’urbanisme se font à l’aide des outils d’urbanisme ci-
après :
• le Schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme ;
• le Plan d’occupation des sols.
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– 5-1- Le schéma directeur d’aménagement et l’Urbanisme (SDAU): Un document intégrateur
5-1-1 L’objet et le champ d’application du Schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme

Le Schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme selon l’article 56 du code détermine la destination
générale des sols dans le périmètre urbain donné et localise les zones à urbaniser, les zones non urbanisables ou
à protéger en raison de leur spécificité et enfin, les grands équipements d’infrastructure.
Le schéma directeur d'aménagement et d'urbanisme (SDAU) est un instrument de planification urbaine à moyen
et à long terme élaboré pour une grande agglomération qui localise l'emplacement des principaux équipements.
Il planifie la croissance de la ville, renforce sa fonction et projette les infrastructures primaires et les équipements
(Ouidar, 2010). Il permet également de maîtriser la croissance urbaine (Diarra, 1999) et de concilier le
développement urbain, économique et la protection de l'environnement (Lecat, 2006)
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Le SDAU intègre et cordonne les objectifs de l'Etat, des collectivités territoriales, des établissements publics ou
privés en matière de développement urbain durable au niveau communal (Code de l'urbanisme et de la
construction, 2006). Egalement il oriente le développement économique d'une ville (Ouidar, 2010) et permet aux
acteurs locaux et aux élus de répondre aux problématiques d'aménagement (Lecat, 2006). Il sert enfin de
document à caractère stratégique traduisant les ambitions de développement d'un Etat pour ses collectivités
(Chhay, 2007)..
Le SDAU sert de "cadre de référence " à la planification du développement urbain d'un territoire donné. Il se
présente de nos jours comme un important document d'urbanisme pour une organisation fonctionnelle et la
création de secteurs relativement homogènes en dépit des difficultés auxquels il fait face dans son élaboration et
sa mise en oeuvre.
Le SDAU ne suffit tout de même pas pour résoudre tous les problèmes urbains d'un pays (Dabilgou, 2008).En effet,
dans le processus d'élaboration ou de réalisation d'un SDAU, plusieurs difficultés se présentent. Il s'agit de
l'insuffisance des aides financières, le besoin important en ingénierie, la difficulté d'obtention des données
cartographiques, des photographies aériennes et des levées topographiques (Champaud, 1993), les lourdeurs
administatives
Dans les villes où il a été mis en oeuvre et suivi avec rigueur comme à Casablanca, le SDAU a justifié son
importance. Par contre dans les villes comme Bamako, Niamey, Phnom Penh et Ouagadougou, les difficultés
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d'application ne permettent pas une bonne évaluation de cet outil important à la planification et au
développement de la ville.
5-1-2 Un contenu modernisé
Ce sont les articles 57 à 60 qui traitent du contenu du schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme.
- Le Schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme est composé d’un rapport et de documents graphiques.
Le rapport du Schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme présente :
• l’analyse de la situation existante et les principales perspectives du développement démographique et

économique du territoire considéré, compte tenu de ses relations avec les territoires avoisinants ;
• le parti d’aménagement adopté et sa justification, compte tenu des perspectives du développement

démographique et économique du territoire considéré, de l’équilibre qu’il convient de préserver entre le
développement urbain et l’aménagement rural et de l’utilisation optimale des grands
équipements existants ou prévus ;
• l’indication des principales phases de réalisation du parti d’aménagement retenu ;

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• la n o t i c e d ’ i m p a c t s u r l ’ e n v i r o n n e m e n t o u l’étude d’impact sur l’environnement, s’il y a lieu ;
• les conditions et servitudes relatives à l’utilisation du sol.
Les documents graphiques du Schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme font apparaître :
• la destination générale des sols ;
• la localisation des activités à forte nuisance ;
• la localisation des activités agro-pastorales;
• les zones préférentielles d’extension de l’agglomération ;

• la programmation des opérations d’extension de l’agglomération ;
• les principaux paysages boisés à maintenir, à modifier ou à créer ;
• la localisation des principales activités et équipements publics ou d’intérêt général les plus importants ;
• l’organisation générale de la circulation et des transports avec le tracé des principales infrastructures de
voirie ;
• les é l é m e n t s e s s e n t i e l s d e s r é s e a u x d ’ e a u , d’électricité, de téléphone et d’assainissement,

ainsi que le système d’élimination des déchets ;
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• éventuellement les périmètres des zones devant faire l’objet de schémas de secteur.
Ces documents graphiques doivent être compatibles avec le système cartographique national. Les schémas de
secteur sont composés de documents graphiques qui précisent et détaillent pour un secteur considéré, le
contenu du Schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme.
5-1-3 -Le Management du SDAU
L’élaboration du schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme est régi par les articles 61 à 63
Ces articles stipulent que l’initiative de l’élaboration du Schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme est
de la compétence de l’Etat.
Sont également compétents les bureaux d’études d’urbanisme agréés et les services techniques chargés de
l’urbanisme sont habilités à élaborer des Schémas directeurs d’aménagement et d’urbanisme.
En outre, l’élaboration du projet de Schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme est conduite sous la
supervision directe du service chargé de l’urbanisme territorialement compétent, en collaboration avec toute
autre structure compétente de l’Etat.
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5-1-6 - Les effets juridiques du SDAU
L’approbation et les effets du Schéma directeur d’aménagement et l’Urbanisme sont régis par les articles
64,65 et 66 du code.
Ainsi le projet définitif de Schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme est approuvé par décret pris en
Conseil des ministres, sur proposition du ministre en charge de l’urbanisme et de la construction.
Comme effets, il oblige l’Etat, les collectivités territoriales, les personnes morales de droit public et privé au strict
respect des dispositions du Schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme approuvé.
Egalement, il soumet le Plan d’occupation des sols, les plans d’urbanisme opérationnel et tous les projets
d’équipement visant l’occupation de l’espace à une obligation de compatibilité avec les indications du Schéma
directeur d’aménagement et d’urbanisme.
Dans les articles 67 et 68, définissent les modalités de révision du Schéma directeur d’aménagement et
d’urbanisme qui doivent se faire dans les mêmes formes que celles prévues pour son élaboration. Un décret pris
en Conseil des ministres sur proposition du ministre en charge de l’urbanisme et de la construction précise les
procédures d’élaboration, d’approbation et de révision du Schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme.
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2- Le POS ou Plan Local d’urbanisme PLU; un document de la planification urbaine porteur
du projet urbain
Le plan d'occupation des sols (POS) est un document d'urbanisme qui détermine l'affectation des sols selon l'usage
principal qui doit en être fait, au regard de leur constructibilité (habitats, loisirs, activités, espaces naturels à
protéger) (Code de l'urbanisme et de la construction, 2006). Il est consultable à la mairie de toute collectivité et a
pour objectif d'organiser et planifier le développement urbain, de protéger l'espace agricole. Il « fixe les règles
applicables aux terrains compris dans les diverses zones du territoire couvert par le plan ». (Jacquot, 1997)
Il a aussi pour objectif de prévoir les équipements futurs : routes, autoroutes, écoles, terrains de sport, et de
prendre en compte le paysage et les richesses naturelles. Le POS est un document juridique de portée générale
qui s'impose à tous : particuliers, entreprises, administrations. Il sert de référence obligatoire à l'instruction des
diverses demandes d'occupation ou d'utilisation des sols comme les permis de construire et de démolir et les
déclarations préalables.4
Le POS se présente comme un instrument opérationnel et de composition urbaine permettant de prendre en

charge les actions d'urbanisation nouvelle et les opérations d'urbanisme spécifique (Saidouni, 2000). Pour Boutet
(2004), il est un document sans perspective, envisageant l'urbanisme uniquement au travers une simple police de
l'occupation du sol. Il requiert de longues procédures pour son élaboration et des sommes importantes pour sa
mise en oeuvre (Lecat, 2006).
- Le Plan d’occupation des sols s’applique sur l’intégralité du territoire communal.

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5-2-1 -L’objet de l’outil
Le POS se doit de :
• déterminer par zone ou partie de zone, l’affectation des sols selon l’usage principal qui doit en être
fait ou la nature des activités dominantes qui peuvent y être exercées ;
• fixer pour chaque zone ou partie de zone, en fonction des particularités, les règles d’utilisation du sol et
la nature des constructions autorisées ;
• fixer les règles concernant l’aspect extérieur des constructions, leurs dimensions et
l’aménagement de leurs abords ;
• préciser l e tracé et les caractéristiques des voies de circulation à conserver, à modifier ou à créer, y
compris les carrefours et les embranchements ;
• déterminer les zones de protection des sites touristiques et culturels, ainsi que les monuments
historiques, les zones de sauvegarde, les sites naturels ayant fait l’objet d’une réglementation de protection,
de sauvegarde ou de mise en valeur, ainsi que des zones devant être conservées eu égard à leurs spécificités
;
• déterminer les emplacements réservés aux équipements collectifs, aux installations d’accueil et
d’hébergement d’intérêt général, conformément à la grille d’équipements en vigueur ;
Urbaniste DIFU

• localiser dans la zone urbaine les terrains inconstructibles.
Le code précise pour terminer que, les règles et servitudes définies par le Plan d’occupation des sols ne
peuvent faire l’objet d’aucune dérogation, à l’exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la
nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.
5-2-2 - Que doit on trouver dans un plan d’occupation des sols

Le contenu du POS est régi par les articles 71 à 74 du Code de l’urbanisme
.- Le Plan d’occupation des sols comprend :
• un rapport de présentation ;
• des documents graphiques ;
• un règlement communal d’urbanisme.

.- Le rapport de présentation du Plan d’occupation des sols doit comporter :
• le bilan de la situation physique, socio- économique et démographique existante de la localité concernée

et un exposé sur les perspectives d’évolution et notamment, celles relatives à l’habitat, aux activités
économiques et aux équipements publics ;
Urbaniste DIFU

• les perspectives d’évolution des zones urbanisées et des zones d’urbanisation future ;
• la justification de la compatibilité des options d’évolution urbaine avec les orientations du Schéma directeur
d’aménagement et d’urbanisme et les textes législatifs relatifs aux servitudes publiques régissant l’utilisation
du sol ;
• l’indication des superficies des différents types de zones ;
• la proposition des moyens de mise en œuvre du Plan d’occupation des sols, notamment ceux favorisant
une maîtrise foncière appropriée ;
• la notice d’impact sur l’environnement ou l’étude d’impact sur l’environnement, s’il y a lieu.
- Les documents graphiques du Plan d’occupation des sols font apparaître :

• les zones à l’intérieur desquelles s’appliquent les dispositions du règlement communal d’urbanisme ;
• le tracé et les emprises des voies à conserver, à modifier ou à créer ;
• les emplacements réservés aux ouvrages publics, aux installations d’accueil et d’hébergement d’intérêt
général, aux espaces verts et à l’implantation des équipements ;
• les plans de réseaux existants et futurs relatifs, à l’eau potable, à l’électricité, aux télécommunications, à
l’assainissement et autres ;
Urbaniste DIFU

• les zones soumises à des servitudes d’utilité publique, notamment celles relatives aux réseaux et au
domaine public ;
• les zones non aedificandi pour cause de risque ou de nuisance ;

• les zones comprenant les ressources naturelles à préserver ;
• les zones comprenant les aires d’exploitation et de production agro-sylvo pastorales ;
• les zones assujetties à une réglementation particulière ou spécifique notamment, les sites touristiques,
culturels, archéologiques et les secteurs sauvegardés ;
• les périmètres d’intervention devant faire l’objet d’opérations d’urbanisme.
- Le règlement communal d’urbanisme fixe les règles générales d’occupation des sols et les règles particulières à
certaines zones notamment, les servitudes relatives au domaine public, aux sites touristiques et culturels et aux
secteurs sauvegardés.
- 5-2-3 De l’élaboration du Plan d’occupation des sols-Qui a le droit d’élaborer l’outil ?
Les articles 75 à 83 précisent qui peut élaborer le POS au Burkina Faso

- L’initiative de l’élaboration du Plan d’occupation des sols est de la compétence de la commune.
Urbaniste DIFU

L’élaboration du Plan d’occupation des sols est prescrite par arrêté du maire de la commune, après délibération
du Conseil municipal.
.- Le ministre en charge de l’urbanisme et de la construction peut, nonobstant les dispositions de l’article 75 ci-
dessus, prescrire par arrêté l’élaboration du Plan d’occupation des sols pour la réalisation d’opération
d’aménagement d’intérêt général.
- Les bureaux d’études d’urbanisme agréés, les services techniques municipaux ayant l’expertise nécessaire et
les services techniques chargés de l’urbanisme sont habilités à élaborer un Plan d’occupation des sols.
- Tout projet de Plan d’occupation des sols est soumis pour avis à la Commission communale d’urbanisme et de
construction.
5-2-4 -Comment se fait l’approbation du POS ? Quels sont les effets du Plan d’occupation des
sols ?
- Le code précise que le Plan d’occupation des sols élaboré est approuvé par arrêté du maire de la commune,
après délibération du Conseil municipal.
Urbaniste DIFU

Le Plan d’occupation des sols approuvé est affiché au siège de la mairie et le public en est informé à travers la
presse locale ou par tout autre moyen.
L’arrêté d’approbation du Plan d’occupation des sols emporte déclaration d’utilité publique des travaux projetés.
Tout citoyen a le droit de demander une copie du Plan d’occupation des sols en contrepartie d’une somme
d’argent dont le montant est fixé par le Conseil municipal
5 - 2 - 5 - De la modification et de la révision du Plan d’occupation des sols
- Le Plan d’occupation des sols approuvé peut être modifié sur des éléments mineurs ne portant pas atteinte à
son harmonie générale.
Cette modification doit obligatoirement requérir l’avis favorable des services techniques du ministère en charge
de l’urbanisme et de la construction territorialement compétents.
.- Le maire, sur demande motivée adressée au ministère en charge de l’urbanisme, peut initier la mise en
révision du Plan d’occupation des sols.
Urbaniste DIFU

Pendant la période de révision du Plan d’occupation des sols, il est sursis à l’application de ses dispositions.
.- L’arrêté du Maire prescrivant l’élaboration ou la révision du Plan d’occupation des sols, fait l’objet d’une
publicité.
- Un décret pris en Conseil des ministres sur proposition du ministre en charge de l’urbanisme et de la
construction précise les procédures d’élaboration, d’adoption, d’approbation et de révision du Plan d’occupation
des sols.
6- LES EFFETS DU POS

Le P.O.S constitue un cadre de référence pour la mise en oeuvre d’une politique foncière cohérente sur le plan
local. Toutefois, en tant que document juridique opposable aux tiers dès sa publication, le P.O.S devra permettre
à la collectivité locale concernée de:
Le plan d’occupation des sols est un outil opposable aux tiers.
L’arrêté d’approbation du plan d’occupation des sols emporte déclaration d’utilité publique des travaux projetés.
Tout citoyen a le droit de demander une copie du plan d’occupation en contrepartie d’une somme d’argent dont le montant
est fixé par le conseil municipal (ce montant représente les frais de reproduction du plan).
Les effets du plan varient selon les étapes de la procédure :

Urbaniste DIFU

Après délibération prescrivant l’établissement du plan, il est recommandé que les investissements qui
n’ont pas commencé à la date de d’adoption de la délibération ne connaissent pas de début de mise en
œuvre, ou ne bénéficient pas d’autorisation de démarrage :le règlement communal d’urbanisme s’impose au
périmètre du futur plan d’occupation des sols ;l’autorité compétente peut surseoir à statuer sur les demandes
d’autorisations.
Après la délibération arrêtant le projet de plan :les effets de la mise à l’étude se poursuivent.
Urbaniste DIFU

 après la publication du plan :
- le plan devient un outil opposable aux tiers (à tous) dès la publication de l’arrêté du maire ;
- les règlements communaux d’urbanisme sont écartés par l’entrée en vigueur du plan d’occupation des
sols rendu public ;
- le plan d’occupation des sols non approuvé dans un délai de trois ans à compter du jour où il a été
rendu public cesse d’être opposable aux tiers.
 après l’approbation du plan rendu public :
- le plan d’occupation des sols approuvé et rendu public devient
définitivement opposable à tous ;IL confirme le transfert à la
commune des compétences en matière de délivrance
d’autorisations d’utiliser les sols
-
7 La mise en œuvre du plan d’occupation des sols
La mise en œuvre du plan d’occupation des sols relève de trois acteurs :

La commune : en veillant au respect des dispositions du plan, en mettant en œuvre ou en recherchant les moyens de
mettre en œuvre les propositions du plan ;
L’Etat : en veillant au respect des dispositions du schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme, en mettant en
œuvre ou en recherchant les moyens de mettre en œuvre les propositions du plan d’occupation des sols ;
Urbaniste DIFU

Les partenaires techniques et financiers : en participant à la mise en œuvre ou en s’impliquant dans le financement
des propositions.
Le respect des dispositions du plan d’occupation des sols implique de la part de la commune (ou des structures de l’Etat
en charge du foncier), de s’assurer, lors de l’instruction des dossiers ou des demandes d’avis, que :
- l’occupation des sols prévue est respectée. Par exemple, une usine ne va pas être construite à la
place d’une école. De même, un bâtiment administratif ne sera pas construit à la place d’une habitation ;
- le règlement communal d’urbanisme est respecté. Par exemple, une zone où les constructions
doivent être édifiées avec des caractéristiques données (hauteur, servitude, couleur, disposition, densité, etc.),
ne doit pas être autorisée à recevoir des constructions avec d’autres caractéristiques.
Urbaniste DIFU

Tableau : Comparaison entre SDAU et POS.
SDAU POS
Il s’applique sur l’intégralité du territoire
communal. Il doit :
-Déterminer par zone ou partie de zone,
Détermine la destination générale des l’affectation des sols selon l’usage principal
sols dans le périmètre urbain donné et qui doit en être fait ou la nature des activités
Objet et localise les zones à urbaniser, les zones dominantes qui peuvent y être exercées ;
Champ non urbanisables ou protégées en raison - Fixer pour chaque zone ou partie de zone,
d’application de leur spécificité et les grands en fonction des particularités, les règles
équipements d’infrastructure d’utilisation du sol et la nature des
constructions autorisées ;
- Fixer les règles concernant l’aspect extérieur
des constructions, leurs dimensions et
l’aménagement de leurs abords ;
-Préciser le tracé et les caractéristiques des
voies de circulation à conserver, à modifier ou
à créer, y compris les carrefours et les
embranchements ;
-Localiser dans la zone urbaine les terrains
inconstructibles ;
- Les règles et servitude définies par le POS ne
peuvent faire l’objet d’aucune dérogation ;
Urbaniste DIFU

Rapports : Un rapport de présentation
-Analyse de la situation existante et les -Le bilan de la situation physique, socio-
principales perspectives du économique et démographique existante de
développement démographique et la localité concernée et un exposé sur les
économique du territoire considéré, perspectives d’évolution, notamment celles
-Le parti d’aménagement ; relatives à l’habitat, aux activités
Contenu L’indication des principales phases de économiques et aux équipements ;
réalisation du parti d’aménagement ; -Les perspectives d’évolutions des zones
-La notice d’impact sur l’environnement urbanisées et d’urbanisation future ;
ou l’étude d’impact sur -La justification de la compatibilité des
l’environnement ; options d’évolution urbaine avec les
-Les conditions et servitudes relatives à orientations du SDAU et les textes législatifs
l’utilisation du sol aux servitudes publiques régissant l’utilisation
du sol ;
- L’indication des superficies des différents
types de zones ;
-La proposition de moyens de mise en œuvre
du POS, notamment ceux favorisant une
maîtrise foncière appropriée ;
-La notice d’impact sur l’environnement;
Des documents graphiques : Des documents graphiques

-La destination générale des sols ; -Les zones à l’intérieur desquelles
-La localisation des activités à forte s’appliquent les dispositions du règlement
nuisances ; communal d’urbanisme ;
-La localisation des activités -Le tracé et les emprises des voies à
agropastorales ; conserver, à modifier ou à créer ;
-Les zones préférentielles d’extension de -Les emplacements réservés aux ouvrages
l’agglomération ; publics, aux installations d’accueil et
-La programmation des opérations d’hébergement d’intérêt général, aux espaces
d’extension ; verts et à l’implantation des équipements ;
Urbaniste DIFU

-Les principaux paysages boisés à - Les plans de réseaux existants et futurs
maintenir, à modifier ou à créer ; relatifs, à l’eau potable, à l’électricité, aux
télécommunications, à l’assainissement et
autres ;
-Les zones soumises à des servitudes d’utilité
publique, notamment celles relatives aux
réseaux et au domaine public ;
-La localisation des principales activités - Les zones non aedificandi pour cause de
et équipements publics ; risque ou de nuisance ;
-L’organisation générale de la circulation -Les zones comprenant les ressources
et des transports avec le tracé des naturelles à préserver ;
principales infrastructures de voirie ; -Les zones comprenant les aires d’exploitation
-Les éléments essentiels des réseaux et production agro-sylvo- pastorales ;
d’eau, électricité, téléphone et -Les zones assujetties à une réglementation
assainissement, ainsi que l’élimination particulière ou spécifique, notammentles
des déchets ; sites touristiques, culturels, archéologiques et
-Eventuellement les périmètres des les sauvegardés ;
zones devant faire l’objet de schéma de -Les périmètres d’intervention devant faire
secteur. l’objet d’opération d’urbanisme.
-Un règlement communal d’urbanisme
-Fixe les règles générales d’occupation des
sols et les particularités à certaines zones,
notamment les servitudes relatives au
domaine public, aux sites touristiques et
culturels et aux secteurs sauvegardés
Elaboration L’initiative de l’élaboration du SDAU est L’initiative de l’élaboration du POS est de la

de la compétence de l’Etat compétence de la commune
-L’élaboration du POS est prescrite par arrêté
Approbation du Maire de la commune après délibération
-Par décret pris en conseil des ministres ; du Conseil municipal;
Urbaniste DIFU

-Le POS, les plans d’urbanisme -Le ministre en charge de l’urbanisme peut
opérationnel et tous les projets prescrire l’élaboration du POS pour la
d’équipement visant l’occupation de réalisation d’opérations d’intérêt général.
l’espace doivent être compatibles avec - Le POS est approuvé par arrêté du Maire de
les indications du SDAU la commune ;
-L’arrêté d’approbation du POS emporte
déclaration d’utilité publique des travaux
projetés ;
Révision Par décret du ministre en charge de Par arrêté du Conseil Municipal
l’urbanisme
PARTIE 3- LES MODES D’ACQUISITION FONCIERE EN VUE D’AMENAGEMENT ET DE RESERVES FONCIERES
Outre les procédés de droit commun que sont la cession à l’amiable, l’échange, l’achat, les dons et legs, les biens en
déshérences, les modes d’acquisition foncière en vue d’aménagement prévus par le Code de l’urbanisme et de la
construction sont principalement l’expropriation pour cause d’utilité publique et le droit de préemption.
7- L’expropriation pour cause d’utilité publique
L’Etat et les collectivités territoriales peuvent procéder à l’expropriation d’une personne morale ou physique pour
cause d’utilité publique, conformément aux textes en vigueur.
8- Le droit de préemption
L’autorité publique détermine au préalable les zones soumises à l’exercice du droit de préemption sur la base des
prescriptions des documents d’urbanisme.
Toute personne voulant aliéner un immeuble ou des droits réels immobiliers, à l’intérieur du périmètre de
préemption, doit au préalable procéder à une déclaration d’intention d’aliéner auprès des services chargés des
domaines territorialement compétents.
Le titulaire du droit de préemption dispose d’un délai de deux (02) mois, à compter de la date de déclaration
d’intention d’aliéner, pour notifier sa décision de préemption.
L’absence de notification à l’expiration de ce délai équivaut à une renonciation à l’exercice du droit de préemption.
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Les acquisitions faites par voie de préemption ne peuvent faire l’objet d’aucune cession en l’état.
Les litiges nés à l’occasion de l’exercice du droit de préemption sont soumis aux règles du droit commun.
9 La constitution des réserves foncières
Des réserves foncières peuvent être constituées par l’Etat et les collectivités territoriales en vue d’éventuels
aménagements d’utilité publique.
La constitution de réserves foncières se fait par des procédés de droit commun et par voie d’expropriation.
S’il existe un document d’urbanisme, la constitution de réserves foncières doit être faite pour la réalisation des
objectifs dudit document.
PARTIE 4 - LES OPERATIONS D’URBANISME
10 Le lotissement
C’est une opération d’aménagement ayant pour objet la division d’un terrain nu à plus de deux lots viabilisés
destinés à l’habitation et/ou aux activités connexes.
11 La restructuration
C’est une opération d’aménagement qui consiste à réorganiser et à équiper une partie aménagée ou non du tissu
urbain.
12 La rénovation urbaine
C’est une opération d’aménagement qui consiste à modeler des quartiers anciens, caractérisés par un habitat
vétuste, dépourvu de confort hygiénique ou ne répondant plus aux normes d’occupation des sols en vigueur.
13 La restauration immobilière
C’est une opération d’aménagement qui consiste à sauvegarder et à mettre en valeur des immeubles défectueux.
14 Le remembrement urbain
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C’est une opération d’aménagement qui consiste, dans un périmètre urbain donné, à regrouper des parcelles de
terrain en vue de les rendre aptes à de nouveaux types de construction.
PARTIE 5 - L’URBANISME INDIVIDUEL
Il s’intéresse aux actes suivants :
- le certificat d’urbanisme ;
- le permis de construire ;
- le certificat de conformité ;
- le permis de démolir.
15- Le certificat d’urbanisme
Il est institué dans les zones urbaines aménagées un document administratif dénommé certificat d’urbanisme.
Le certificat d’urbanisme indique, compte tenu des règles d’urbanisme, des prescriptions du Schéma directeur et
d’urbanisme et/ou celles du Plan d’occupation des sols, des règles spécifiques d’une zone et en fonction du motif
de la demande si le terrain peut :
- être affecté à la construction ;
- être utilisé pour la réalisation d’une opération d’urbanisme déterminée.
Le certificat d’urbanisme est instruit par les services techniques chargés de l’urbanisme territorialement compétents
et délivré par le maire.
La procédure d’obtention du certificat d’urbanisme est déterminée par décret pris en Conseil des ministres, sur
proposition du ministre en charge de l’urbanisme et de la construction.
16 - Le permis de construire
Quiconque désire entreprendre une construction dans une zone urbaine aménagée doit au préalable obtenir un
permis de construire.
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Le permis de construire est également exigé :
- pour toute construction en zone non aménagée d’établissements destinés à recevoir du public et de maisons
d’habitation dont la surface de plancher hors œuvre dépasse cent cinquante (150) mètres carrés ;
- pour les travaux exécutés sur les constructions existantes, lorsqu’ils ont pour effet d’en changer la
destination, de modifier leur aspect extérieur ou leur volume, leur structure ou de créer des niveaux
supplémentaires.
L’obligation d’obtenir le permis de construire s’impose à l’Etat et à ses démembrements, aux collectivités
territoriales, aux concessionnaires de services publics et aux personnes privées.
Sont exemptés du permis de construire :
- les travaux de ravalement ;
- l’installation des dispositifs publicitaires régis par le code de la publicité ;
- les constructions des travaux couverts par le secret de la défense nationale ;
- les murs de clôtures dont la hauteur n’excèdent pas deux (02) mètres, sauf dispositions contraires
applicables à la zone.
Les constructions et travaux exemptés du permis de construire doivent faire l’objet d’une déclaration préalable
par le maître de l’ouvrage auprès de la mairie, sauf pour les ouvrages couverts par le secret de la défense
nationale.
L’exemption ne dispose pas le maître de l’ouvrage du respect des règles nationales d’urbanisme, de
construction, de sécurité et d’hygiène.
Il est institué trois catégories de permis de construire :
- le permis de construire de catégorie A, pour les maisons à usage d’habitation en rez-de-chaussée (RDC)
dont la surface totale de plancher hors œuvre ne dépasse pas cent cinquante (150) mètres carrés ;
- le permis de construire de catégorie B, pour les maisons d’habitation dont la surface totale de plancher
hors œuvre dépasse cent cinquante (150) mètres carrés et les maisons à usages autres que d’habitation en
rez-de-chaussée (RDC); dont la surface totale de plancher hors œuvre ne dépasse pas cent cinquante (150)
mètres carrés ;
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- le permis de construire de catégorie C, pour les bâtiments à plus d’un niveau, les maisons à usages autres
que d’habitation en rez-de-chaussée (RDC); dont la surface totale de plancher hors œuvre dépasse cent
cinquante (150) mètres carrés et les établissements recevant du public.
Seuls les bureaux d’études d’architecture et les architectes agréés sont habilités à établir le projet architectural
faisant l’objet de la demande de permis de construire.
Il peut être fait recours à d’autres spécialistes participant à la conception dans les cas suivants :
- ouvrages en rez-de-chaussée (RDC)) de faible importance et les maisons à usage d’habitation dont la surface
maximale de plancher hors œuvre ne dépasse pas cent cinquante (150) mètres carrés ;
- travaux concernant seulement l’aménagement et l’équipement des espaces intérieurs sans défiguration du
volume extérieur.
Le permis de construire est délivré par le maire de la commune, après instruction des dossiers de demande par les
services chargés des domaines, de la sécurité incendies, de la prévention des risques, de l’urbanisme et de
l’architecture territorialement compétents.
Dans les cas ci-après, le permis de construire est délivré par le ministre en charge de l’urbanisme et de la
construction :
- Constructions ou ouvrages réalisés pour le compte de l’Etat, de la région, des organisations internationales
et des Etats étrangers ;
- Constructions ou ouvrages à l’intérieur des périmètres d’opérations d’intérêt national.
Une copie du dossier du permis de construire est transmise au maire concerné, dans un délai de quinze (15) jours
suivant le dépôt.
Le permis de construire doit être délivré dans un délai de trois (03) mois à compter de la date de dépôt de la
demande.
Il est valable pour une durée de cinq (05) ans, renouvelable une fois à la demande du titulaire.
Le permis de construire est périmé :
- Si les travaux ne débutent pas dans un délai d’un (01) an à compter de la date de délivrance ; il est de six
(06) mois dans l’hypothèse d’une seconde demande de permis de construire pour le même objet ;
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- Si les travaux sont interrompus pendant au moins deux années consécutives sans motif valable.
La procédure d’obtention pour chaque catégorie de permis de construire est déterminée par décret pris en Conseil
de ministres, sur proposition du ministre en charge de l’urbanisme et de la construction.
Le démarrage des travaux de construction est impérativement signalé par un panneau de chantier.
Le panneau de chantier mentionne obligatoirement en caractères lisibles les références du permis de construire, la
nature et la durée des travaux, la source de financement, les acteurs intervenants : maître de l’ouvrage, maître
d’œuvre, contrôle, entreprise(s).
Les structures de contrôle prévue par la présente loi est chargée de la surveillance des opérations de construction
sur l’étendue du de son ressort territorial.
17- LES INFRACTIONS ET SANCTIONS RELATIVES AUX OPERATIONS D’URBANISME
Est puni d’une amende d’un million (1 000 000) de francs CFA à dix millions
(10 00 0000) de francs CFA, quiconque aura réalisé l’une des opérations d’urbanisme, sans l’autorisation préalable
prévue aux dispositions communes des opérations d’urbanisme du code de l’urbanisme.
Sont considérés comme co-auteurs de l’infraction prévue ci-dessus, le maître d’ouvrage, l’entrepreneur qui a
exécuté les travaux, l’urbaniste, le géomètre, le topographe ou tout autre maître d’œuvre qui aura concouru à la
réalisation de l’opération d’urbanisme considérée.
Outre la sanction prévue ci-dessus, il doit être ordonné dans un délai prescrit par le tribunal compétent,
l’interruption des travaux et la remise en l’état primitif des lieux.
La réalisation des opérations d’urbanisme au mépris des prescriptions énoncées dans l’arrêté d’autorisation et de
celles figurant au cahier des charges applicables au périmètre de l’opération, entraîne l’application de la sanction
prévue en amont à l’auteur de l’infraction.
L’obligation lui est par ailleurs faite de procéder ou de faire procéder dans un délai de trois (03) mois, aux travaux
nécessaires en vue de rendre l’opération projetée conforme aux documents d’urbanisme.
Les frais résultants de la mise en conformité mentionnée précédemment incombent à l’auteur de l’infraction
considérée.
Quiconque fait obstacles à l’exercice du droit reconnu aux structures et personnes habilitées par le code de
l’urbanisme et de la construction, pour procéder aux visites des lieux et aux vérifications qu’elles jugent utiles est
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puni d’une amende de cent cinquante (150 000) à six (600 000) milles francs CFA et d’un emprisonnement de six
(06) mois à deux (02) ans ou de l’une de ces deux peines seulement.
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Table des matières
-OBJET DU COURS ................................................................................................................................................2

PARTIE 2: CADRE INSTITUTIONNEL ................................................................................................................3
5- Des structures centrales et décentralisées chargées de l’urbanisme et de la construction....................3
6.- Structures Consultatives d’Urbanisme. ....................................................................................................3
PARTIE 3 : L’urbanisme réglementaire ...................................................................................................3
6 – Les outils de l’Urbanisme ...........................................................................................................................3
..........................................................................................................................................................................3
6-1 – Le SDAU au Burkina Faso et le SCOT ,ou document de planification stratégique en
France .............................................................................................................................................................3
PARTIE 4 : L’urbanisme individuel ............................................................................................................4
COURS DE DROIT DE L’URBANISME ET DE LA CONSTRUCTION..........................................................................7
Introduction .........................................................................................................................................................9
PARTIE 1 -CADRE GENERAL.................................................................................................................................9
1)- L’urbanisation et ses enjeux.......................................................................................................................9
2 -Les défis du droit de l’urbanisme. .............................................................................................................12
PARTIE 2 -Le Droit de L’Urbanisme au Burkina Faso ........................................................................................13
3- QUELQUES DÉFINITIONS................................................................................................................................13
4- Le cadre institutionnel...................................................................................................................................15
4-1- Les structures centrales et décentralisées chargées de l’urbanisme et de la construction. ..............15
4- 2 - Des structures consultatives en matière d’urbanisme et de construction .....................................16
PARTIE 5 : L’urbanisme réglementaire...................................................................................................19
Le Paradoxe des documents de planification .............................................................................................20
L’inexistence ou l’insuffisance d’instruments supérieurs d’aménagement du territoire (SNAT, SRAT et
les SPAT) pose un véritable problème de cohérence et de dimension technique dans la politique de
planification urbaine. Notons que le Schéma National d’Aménagement du Territoire (SNAT) élaboré
depuis 2009 a été adopté seulement en 2021..............................................................................................20
5 – L’Institutionnalisation des outils d’Urbanisme ..............................................................20
– 5-1- Le schéma directeur d’aménagement et l’Urbanisme (SDAU): Un document intégrateur .......21
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5-1-1 L’objet et le champ d’application du Schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme...............21
5-1-2 Un contenu modernisé.........................................................................................................................23
5-1-3 -Le Management du SDAU ...................................................................................................................25
5-1-6 - Les effets juridiques du SDAU ..........................................................................................................26
2- Le POS ou Plan Local d’urbanisme PLU; un document de la planification urbaine porteur du

projet urbain ..............................................................................................................................................27
5-2-1 -L’objet de l’outil .................................................................................................................................28

5-2-4 -Comment se fait l’approbation du POS ? Quels sont les effets du Plan d’occupation des sols ? ...32
5 - 2 - 5 - De la modification et de la révision du Plan d’occupation des sols...........................................33
6- LES EFFETS DU POS .......................................................................................................................................34
7 La mise en œuvre du plan d’occupation des sols................................................................................36
7- L’expropriation pour cause d’utilité publique ..........................................................................................41
8- Le droit de préemption..............................................................................................................................41
9 La constitution des réserves foncières...............................................................................................42
PARTIE 5 - LES OPERATIONS D’URBANISME .....................................................................................................42
10 Le lotissement .........................................................................................................................................42
11 La restructuration ...................................................................................................................................42
12 La rénovation urbaine.............................................................................................................................42
PARTIE 4 - L’URBANISME INDIVIDUEL......................................................................................................43
15- Le certificat d’urbanisme.........................................................................................................................43
16 - Le permis de construire ..........................................................................................................................43
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-INTRODUCTION

1 - La formation en droit de l’Urbanisme et de la Construction

2 – L’Urbanisation et ses enjeux au Burkina Faso et dans le monde

4- Quelques définitions usuelles en droit de l’Urbanisme et de la construction

5- Des structures centrales et décentralisées chargées de l’urbanisme et de la

PARTIE 3 : L’urbanisme réglementaire

6-1 – Le SDAU au Burkina Faso et le SCOT ,ou document de planification

6-2- Le POS -document de la planification urbaine porteur du projet urbain

Maitre -Assistant CAMES Géographie urbaine-Urbanisme

Droit de l’Urbanisme -ULB -2024

Dr BONKOUNGOU Sylvain Roger

Maitre -Assistant CAMES Géographie urbaine-Urbanisme

Droit de l’Urbanisme -ULB -2024

Depuis plusieurs années, l e s villes sont au cœur de nombreuses t r a n s f o r m a t i o n s .

À l’échelle urbaine, l’urbanisme vise à proposer un modèle de ville l’amenant à

Dr BONKOUNGOU Sylvain Roger

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PARTIE 1 -CADRE GENERAL

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Comment se manifestent les conséquences sociales et spatiales de cette urbanisation galopante ?

L’étalement de la ville pose un problème de consommation excessive d’énergie en matière de transport.

Le drainage des eaux de pluies est défaillant.

Conakry, 4% à Nouakchott, 2% à Bamako, 1% à Cotonou et 0% à Ouagadougou (PNUD,

1999). Malheureusement, en l’absence de maintenance systématique (réparation et curage), absence due à

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A Ouagadougou et Bamako, la présence fréquente de « dos d’âne » obligeant les conducteurs

Les conséquences sanitaires du sous-développement de la voirie sont importantes.

des gares routières.

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2 -Les défis du droit de l’urbanisme.

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Selon la Loi n° 017-2006 du 18 mai 2006:

Le Schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme (SDAU), est l’instrument de planification à moyen et

La Restructuration,est l’opération d’aménagement consis- tant à réorganiser et à équiper une partie

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• il a la responsabilité de la livraison des travaux ou ouvrages immobiliers ;

Le Maître d’ouvrage délégué, e s t le mandataire exclusif du maître d’ouvrage. Il assure la direction de

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Les Zones non aedificandi, sont les zones inconstructibles

4-1- Les structures centrales et décentralisées chargées de l’urbanisme et de la construction.

• le ministère en charge de l’urbanisme et de la construction;

-Le ministère en charge de l’urbanisme et de la construction assure la coordination, l’organisation, la gestion