LA VILLE NOUVELLE DE CONSTANTINE

ENTRE PROCEDURES PARTICIPATIVES ET DÉMOCRATIE REPRESENTATIVE

*LILIA MAKHLOUFI, MAÎTRE-ASSISTANTE, UNIVERSITÉ DE JIJEL

A Constantine, la politique d’urbanisation répondait à des objectifs d’ordre quantitatif et économique, sans trop se
soucier des conséquences sur l’environnement ou des désirs des habitants. La ville nouvelle cherche à aboutir à une
situation plus équilibrée sur le plan social, économique et environnemental. Cette unité urbaine planifiée, prône en accord
avec certaines ambitions du développement urbain durable, un habitat collectif, peu consommateur d’espace et générateur
de déplacements collectifs, s’articule autour d’un cadre d’accueil visant toutes les catégories sociales, favorise
l’établissement de procédures pour diversifier voir renouveler les modes d’habitat et encourage la participation des citoyens.
Un partenariat entre sous scripteurs et collectivités locales vise à accroître les possibilités de mobilisation et d'implication
citoyenne, par une politique d’accession à la propriété (logement socio participatif et location-vente) entraînant des
contraintes particulières de financement du logement, avec 10.473 en cours de réalisation actuellement et 10.194 autres en
voie de lancement.

Le recours à un développement immobilier intense réalisée dans les plus brefs délais, prédomine toutefois, sur la prise
en considération des spécificités sociales locales, d’où la présence d’individus regroupés en association ayant pour objectif
de valoriser l’identité des quartiers et d’y améliorer la qualité de vie. A présent, avec le relogement en ville nouvelle des
bidonvillois et des sinistrés des habitations vétustes ou touchées par les glissements de terrain, ces associations se jugent
plus que jamais en droit d’intervenir et dénoncent les engagements non tenus. C’est donc une problématique de gestion
participative qui se pose. La ville nouvelle, par sa grande densité et la diversité des acteurs qui entrent en jeu, est soumise à
un problème important de gouvernance urbaine, celle-ci possède sa propre logique de développement et son image
répondant aux conditions locales qu’elle a progressivement forgées et à ses capacités de constructions. Dans ces conditions,
comment se concilient demandes citoyennes et procédures participatives? Autrement dit, comment les citoyens sont-ils
associés aux décisions qui les concernent ? Essayons, par cette contribution, de considérer le processus de gestion de la
ville nouvelle Ali Mendjeli de Constantine sur le plan diachronique et son impact sur les demandes et aspirations des
habitants dans leurs comités de quartiers.

1 L’ÉMERGENCE DE LA VILLE NOUVELLE À CONSTANTINE

Villes planifiées, répondant aux impératifs d'une politique volontariste d'aménagement, les villes nouvelles ont été
nombreuses. Si l’on admet le concept de ville nouvelle et sa finalité en tenant compte du fait que de nombreux pays y ont
recours pour maîtriser et organiser la croissance urbaine, il est indispensable de cerner ce qu’il recouvre à Constantine. Cette
dernière, attirait et concentrait activités et population, la croissance démographique était forte, les besoins en logements loin
d’être résorbés. Les Zones d’Habitat Urbain Nouvelles1, zones résidentielles crées sur la base de la seule offre de logement,
construites pour pallier les manques, étaient perçues comme des quartiers mono fonctionnels, sans vie, sans emplois et aux
équipements inexistants. Le sous équipement des périphéries et l’insuffisance des réseaux de transports étaient patents, ce
qui a généré une multitude de problèmes. La priorité étant de loger un très grand nombre de personnes, depuis 1980, les
programmes de construction concernaient essentiellement l’habitat. Lorsqu’en 1988, la politique d’urbanisation contrôlée
donna lieu à l’établissement du Plan d’Urbanisme Directeur2 ainsi qu’à la création d’une ville nouvelle à 24 kilomètres de la
vieille ville pour faire face à l'explosion des besoins d'espace et de logements.

1
Procédure technique et administrative définie par la circulaire ministérielle n°335 du 19 février 1975 relative à tout programme
dépassants les 400 logements et utilisant des assiettes foncières importantes.
2
Le PUD initié en 1983 a été approuvé par arrêté interministériel le 18 janvier 1988.
 Pôle urbain situé dans l’environnement de son agglomération "mère", cette unité urbaine planifiée, contrôlée et
autonome, devait permettre de mettre un terme à un développement immobilier excessif et désordonné à la périphérie de
l’agglomération en absorbant une part significative de la croissance démographique (fig.1). L'intention était d'en faire
rapidement une ville importante, complète, bien équipée, pourvue d'emplois et dotée de bons moyens de liaison avec
l'extérieur, fonction rendue possible grâce à la proximité des grands axes routiers et de l’activité aéroportuaire, l’objectif le
plus ambitieux étant celui d’organiser le développement du groupement urbain de Constantine3 aux regards des problèmes
auxquels sont confrontés les communes et en particuliers ceux liés à leur extension.

Ville nouvelle

Fig. 1 : wilaya de Constantine -densité de population par commune-

Outre l’accueil de populations et d’emplois, cette opération témoin d’aménagement et d’urbanisme, complément d’une
action d’aménagement visant la restructuration du territoire, poursuivait l’ambition du desserrement résidentiel et industriel
de Constantine pour des raisons liées à l’hygiène et à la résorption des îlots insalubres, le noyau central étant trop dense et
éloigné de la périphérie de l’agglomération. Une importance particulière devait être accordée tant aux équipements publics,
qu’aux infrastructures et au calendrier de leur réalisation, pour aboutir à une situation plus équilibrée sur le plan social et
économique. Dans cette même optique, sa réalisation progressive suivant un plan d’ensemble, devait assurer l’articulation
cohérente de quartiers variés autour d’un centre attractif et moderne, en apportant à ses habitants des possibilités d’emplois
et de loisirs.

Face à ces enjeux quantitatifs et qualitatifs, le schéma directeur (Fig.2) a pris la forme de quartiers représentés de
manière très sommaire, dans lesquels différents programmes devaient venir prendre place, la conception de la ville nouvelle
voulant insuffler une démarche où le quotidien est rythmé par la fréquentation des équipements scolaires ou culturels,
sociaux ou sanitaires, sportifs ou de détente, administratifs ou commerciaux (volonté d’intégration des équipements dans les
quartiers et réflexion sur les lieux d’accueil de la vie collective). Le souci du bien être des habitants dans leur logement et
environnement s’accompagne d’une volonté de doter chaque quartier de services collectifs suffisants. La ville nouvelle a
fait le pari de donner aux habitants plus qu’un logement, un cadre de vie, grâce à un réseau dense d’équipements tertiaires et
de grands projets couronnés par l’université et les centres hospitaliers engendrant une dynamique socioculturelle et
économique ; l’arrivée des étudiants et des cadres en nombre important pouvant entraîner la création de nouveaux services
et de nouvelles activités.

3
Le groupement urbain de Constantine est composé de la commune de Constantine et des quatre communes satellites El Khroub, Ain
Smara, Hamma Bouziane et Didouche Mourad.

2
2 VILLE NOUVELLE ET DÉVELOPPEMENT URBAIN DURABLE

La mise en place d’une démarche qui concilie croissance économique, progrès social et sauvegarde de l'environnement
est très difficile. La ville nouvelle -par son ambitieux programme de logements (plus de 50.000), ses différents équipements,
son important programme d’infrastructure d’accompagnement- poursuit l’objectif d’offrir une qualité de vie en tous lieux et
des différentiels moins forts entre les cadres de vie. Cette nouvelle entité à vocation de services, ayant des rapports de forces
et des relations de complémentarité avec son environnement, appelle une mixité sociale et fonctionnelle pour une ville de
relative compacité. Lors de sa conception, les urbanistes pensaient qu’une qualité de vie satisfaisante s’obtenait grâce à une
forte densité, seule capable de garantir services, transports et animation de quartier. Aussi y trouve-t-on des traits constants :
la densité de logements, la présence d’équipements, le tout desservi par les moyens de transport avec pour objectif la
volonté de susciter un sentiment de ville, de créer une animation, en faisant se rencontrer un grand nombre de circulations,
en installant une forte mixité. (Fig.2)

Fig. 2 Le schéma directeur de la ville nouvelle Ali Mendjeli de Constantine

Les modes de transport, leur pluralité, ainsi que les logiques de localisation répondent aux principes promus par le
développement urbain durable. Les fortes densités résidentielles planifiées dans les secteurs de meilleure accessibilité en
transports collectifs et les proximités pédestres valorisées visaient à encourager les déplacements collectifs. Dans le même
temps, toutefois, le souhait de ne pas porter atteinte aux libertés individuelles a conduit à développer les moyens d’une
circulation en automobile (réseau et stationnement). Les équipements et les activités de service ont été concentrés en centre-
ville, leur desserte en transport en commun favorisée, les piétons ont eu des itinéraires réservés, aux abords des
établissements scolaires notamment. La séparation systématique des piétons et des voitures a été appliquée de façon plus ou
moins poussée. L’effort permanent pour que les habitants travaillant sur place soient nombreux, inscrit la ville nouvelle dans
une démarche qui veut réduire les longs déplacements quotidiens entre le domicile et le travail, diversifier les emplois
proposés, créer le mélange des milieux sociaux et professionnels propres aux vraies villes, et contribuer à ses propres
ressources financières.

Cependant, chaque année, des milliers de logements sont mis en chantier dans la ville nouvelle. Pour leurs occupants, se
loger est nécessaire, mais non suffisant. Autour du logement, ils s’attendent à trouver un quartier, avec sa vie et ses
échanges, une ville, avec ses services, de l’emploi, de l’animation. Ce qui traduit une cadence plus rapide des réalisations en
matière de logements par rapport à l’aménagement de l’environnement économique et infrastructurel. Les aménageurs, pour
ne pas renouveler l’expérience des ZHUN -quartier dortoirs des années 1980-, ont mis en service les équipements dès
l’arrivée des premiers habitants, voire même avant l’occupation des premiers logements. Planification dans le temps, pour
une vraie ville, avec toutes les fonctions que cela suppose, mais aussi dans l’espace, avec des commerces et des services
facilement accessibles, pour jouer leur rôle dans la vie du quartier. Les habitants trouvent donc à proximité de chez eux,
écoles primaires, collèges, crèches, salle de sport, mosquée, centres sociaux et commerces de première nécessité. En

3
s’éloignant un peu, ils atteignent les lycées. Enfin, par le bus, ils peuvent rejoindre la mairie, la poste, les banques, les
établissements d’enseignement supérieur et les équipements sanitaires. C’est le schéma qui prévaut dans pratiquement toute
la ville nouvelle.

Les plans d’aménagement présentaient des tracés clairs, parfois simplistes, qui laissaient supposer que la réalisation
allait l’être tout autant. Le caractère rationnel de ces schémas correspondait à l’idée de donner des cadres de vie équilibrés
aux nouvelles générations. Pour parvenir à concilier forte densité et qualité du cadre de vie, et plus particulièrement de la
forme urbaine, l’accent a été mis sur certaines valeurs de l’urbanisme telles que : continuité sur rue, bâti plus diversifié,
réalisation de plusieurs espaces verts à l’échelle de l’unité de voisinage, aménagement d’arcades au niveau des rez-de-
chaussée des immeubles. Dans cette famille de réalisations prend place le quartier 2 (UV5, UV6, UV7, UV8) récemment
achevé, dans lequel l’accent a été mis sur ces lieux de rencontre et d’échange que sont les espaces publics, les rues et les
places, sans oublier les terrasses de cafés, à cela s’ajoute la mixité des formes d’habitat et le mélange des populations. A
présent, avec un parc de 12.566 logements achevés, la ville nouvelle continue de répondre à un besoin, mais ce besoin
évolue. A l’origine, la vocation du logement y était avant tout sociale et familiale (tab.1) en vertu de l’équité et de la mixité.
Aussi y trouve-t-on plutôt un grand nombre de logements sociaux (on en compte plus de 10.408 actuellement), avec une
taille de ménage variable. Il était, cependant, difficile d’échapper à une architecture répétitive en raison de la rigueur du
système économique de la construction et de l’impératif de la préfabrication.

Logements affectés Avancement des travaux

Nombre delogements
Désignation
prévisionnels Types deProgramme Nombre Achevés En cours Nonlances

SOCIAL 2097 1267 830 0

UV01 5000
FSD 810 0 0 810
SOCIAL 600 0 500 100
UV02 2990
FNPOS 70 0 0 70
SOCIOCOOP 514 0 514 0
UV05 2479
FNPOS 200 200 0 0
SOCIAL 1701 1647 54 0
UV06 3271
APC/CNEP 864 162 702 0
UV07 3517 Social U 2958 2748 210 0
UV08 2689 SOCIAL 2597 2597 0 0
UV09 2200 Social U 2183 1787 396 0
UV13 3546 SOCIAL 600+312 0 0 600+312
UV17 4059 SOCIAL 600 0 0 600
TOTAL 29751 SOCIAL 16106 10408 3206 2492
Source : D.U.C, 2005
Tableau 1 représentant les logements sociaux dans la ville nouvelle

Aujourd’hui, la ville nouvelle s’articule autour d’un cadre d’accueil visant toutes les catégories sociales (habitat
individuel et collectif, logement locatif et accession à la propriété). Condition nécessaire à l'efficacité d’une démarche de
développement durable : la participation des acteurs sociaux à la prise de décision. Depuis l’an 2000, les modes de
construction se diversifient sous la double pression des citoyens qui défendent un intérêt individualiste
(logement convenable pour tous) et des politiques dont l’intérêt sectoriel est de réaliser dans un laps de temps court, une
ville ayant son unité et son originalité, l’installation des entreprises et la création d’emplois étant, avec l’accueil des
habitants, l’objectif essentiel. L’actuel partenariat entre sous scripteurs et collectivités locales vise donc à accroître les
possibilités de mobilisation et d'implication citoyenne en entraînant des contraintes particulières de financement du
logement, principal motif d’installation en ville nouvelle. Mais, qu’en ai-t-il sur le terrain ?

3 VILLE NOUVELLE POUR NOUVELLES PROCÉDURES

La corrélation entre sous scripteurs et collectivités locales, s’est amorcée par une politique d’accession à la propriété,
d’abord aidée, un logement socio participatif (LSP) financé à la fois par le sous scripteur, l’état et les banques, débitant
chacun le tiers et réalisé par un promoteur privé. Puis libre avec la location-vente dans laquelle le sous scripteur achète pas
facilité sur trois périodes : 10% pour commencer, 15% une fois le logement achevé et le reste sur 25 ans. Le dépôt d’un

4
dossier sous scripteur est néanmoins soumis à deux conditions sine quo non et cela quel que soit le type de procédure
adopté : n’avoir jamais bénéficié d’aucune aide de l’état et non bénéficiaire d’un logement.

3.1 Le Logement Socio Participatif (LSP) :

Ce type de procédure utilisé à l’échelle nationale prend des proportions particulières au niveau de la ville nouvelle
(tab.2), pourquoi donc ?

L’idée d’implanter la ville nouvelle –avec pour ambition d’organiser les extensions de l’agglomération mère en
croissance, en même temps que d’assurer la décongestion de son centre-, sur des terrains à faible potentialité agricole,
permettait de s’affranchir des inquiétudes liées à l’instabilité du sol. L’acquisition par l’état du territoire à urbaniser, qui
constituait ainsi des réserves foncières très importantes, permettait d’assurer le fondement des schémas directeurs. Ces
schémas ont pris la forme de tracés viaires qui délimitaient des quartiers représentés de manière sommaire. L’Etat, d’une
certaine manière, est fort de sa faiblesse actuelle, du foncier qu’il porte grâce à une acquisition de terrains par anticipation,
un portefeuille estimé à 1500 hectares au total avec 04 Plans d’Occupations des Sols approuvés d’une surface totale de 886
Ha, 01 P.O.S en phase d’adoption (92 Ha), 03 P.O.S en étude (140 Ha) et enfin 02 P.O.S non lancés (114 Ha).

Les terrains pouvant accueillir des programmes LSP sont ainsi délimités dans le cadre des plans d’occupations des sols
de la ville nouvelle, par la Direction de l’Urbanisme et de la Construction de Constantine. Une fois l’affectation du terrain
notifiée, la Direction du Logement et des Equipements Publics engage la procédure afin que le promoteur obtienne une aide
de l’état, non remboursable et estimée à un tiers du prix du logement, mais, c’est au promoteur privé qu’incombe la charge
de trouver les acquéreurs potentiels à travers des annonces. Les sous scripteurs retenus bénéficieront d’un prêt bancaire, s’ils
s’engagent à payer le tiers restant. Une fois ces étapes achevées, le promoteur peut prétendre à un permis de construire. Son
obtention signifie le lancement les travaux.

Logements affectés Avancement des travaux

Nombre delogements
Désignation
prévisionnels Types deProgramme Nombre Achevés En cours Nonlances

UV01 5000 LSP 1314 100 514 700

UV02 2990 LSP 1560 0 1030 530
UV05 2479 LSP 721 405 298 18
UV06 3271 LSP 100 100 0 0
UV13 3546 LSP 2014 0 190 1824
UV17 4059 LSP 1890 0 0 1890
TOTAL 21345 LSP 7599 605 2032 4962
Source : DUC, 2005
Tableau 2 représentant les programmes LSP en ville nouvelle

La mise en œuvre de la ville nouvelle a pour assise le principe de la coordination qui postule que c’est à l’Etat la
préparation du cadre général d’accueil (études stratégiques générales, aménagements hydrauliques et routiers) et au
partenaire privé la promotion de l’habitat, la production de l’activité et la création de l’emploi. La mise en place d’une
cellule pluridisciplinaire de suivi et de coordination réunissant plusieurs directions (la Direction de l’Urbanisme de
Constantine, l’Office de Promotion et de Gestion Immobilière, la Direction du Logement et des Equipements Publics, la
Direction des Travaux Publics, ..) et assumant une interface souple entre les orientations publiques et les partenaires privés,
était destinée à contrer la pratique courante qui consistait à attribuer une commande de plusieurs centaines de logements à
un bureau d’études de renom.

Il existe donc des facilités au niveau de la ville nouvelle avec une disponibilité foncière très importante et des opérations
engagées sous la direction d’une cellule de suivi et de coordination, travaillant en étroite collaboration avec les structures
administratives de Constantine. Cette cellule a d’ailleurs, plus ou moins vite, morcelé les opérations en réduisant leur taille,
introduit une diversité apte à enrichir la qualité de vie des nouveaux habitants, organisé de grands concours pour varier
l’aspect des rues et des immeubles, limité la taille des opérations, multiplié les architectes en faisant appel à la concurrence,
à la participation des constructeurs aux études, à l’expérimentation, en vue d’une recherche générale de qualité. Avec autant
de promoteurs que de programmes LSP, différents organismes (D.G.S.N, TRESOR, D.T.P, P.T.T, D.L.E.P, U.G.T.A, A.P.C, la wilaya et le
cadastre) s’y sont mis pour loger leurs employés. Enfin, question prix chacun trouve son compte étant donné que les terrains
sont déjà viabilisés.

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 La cellule chargée d’acquérir les terrains, les louer ou les vendre après viabilisation aux futurs utilisateurs, est
responsable de la planification de l’ensemble des opérations d’urbanisme, des études socio-économiques, techniques,
urbanistiques et architecturales, en assurant la coordination de nombreux partenaires, le contrôle des plannings, la maîtrise
d’ouvrage, la gestion des crédits d’investissements correspondants sans oublier la publicité censée attirer investisseurs
publics et privés. Ce qui représente un gain de temps et d’argent considérable pour le promoteur mais aussi pour les
habitants car ils bénéficient d’une légère différence de prix (de l’ordre de 50.000-100.000 DA) par rapport à d’autres
programmes LSP situés à Constantine ou au niveau des villes satellites.

3.2 La procédure location-vente :

Cette seconde politique d’accession à la propriété, plus libre, permet aux sous scripteurs d’acheter un bien immobilier
par facilité sur trois périodes (fig.3) : 10% du prix du logement (soit une marge de 12.000 à 40.000 DA) pour commencer,
15% (entre 200.000 à 300.000 DA) une fois le logement achevé et le reste sur 25 ans. Les attributaires passent par un
notaire pour signer un contrat d’une durée de 25 ans (exceptionnellement de 15 ans si les ressources individuelles le
permettent), dans lequel ils s’engagent à payer une moyenne de 7000 Da/mois, sans oublier les 2700 DA/mois de charges
(ascenseurs, concierge, ballons d’eau chaude, entretien des espaces verts de proximité). Cette procédure de location-vente
réalisée par l’Agence d’Amélioration et de Développement du Logement (AADL), élargit l’éventail de l’offre à la résidence
ou à l’appartement de bon standing, souhaité par les cadres.

Procédure location-vente/AADL

1200000
1000000
800000
les prix en
600000
Dinars F3
Algériens 400000
F4
200000
0
10% 15% sur 25 ans

mode de paiement

Fig. 3 graphe représentant la procédure location-vente

Actuellement, il n’y a que deux programmes AADL sis unités de voisinage uv.1, uv.9 et uv.7. Le programme 2001 – des
immeubles de 15 voire 17 niveaux (R+14 ou R+16) – compte 2500 logements dont 500 attribués dernièrement par tirage
au sort. Le Taux d’occupation par logement entre toutefois, en ligne de compte (plus on a d’enfant plus on a de chance
d’habiter dans les sept premiers niveaux). Le programme 2002 avec 1000 logements en cours de réalisation (des
immeubles de R+7 et/ou R+8). Ces deux programmes pilotes ont connu un essor considérable et à partir de la fin 2005, la
CNEP-Immo (Caisse Nationale d’Epargne et de Prévoyance Immobilière) reprendra le flambeau pour de nouvelles
opérations. Les nouveaux programmes location-vente ne se limiteront plus à la ville nouvelle mais s’étendront désormais
aux villes satellites d’El Khroub et de Ain Smara.

Logements affectés Avancement des travaux

Nombre delogements
Désignation
prévisionnels Types deProgramme Nombre Achevés En cours Nonlances

location- vente 1008 0 1008 0

UV01 5000
CNEP-IMMO 900 0 0 900
UV07 3517 location- vente 1192 0 1192 0
UV09 2200 location- vente 1300 0 1300 0
UV10 1914 location- vente 600 0 0 600
UV13 3546 location- vente 200 0 0 200
TOTAL 16177 location- vente 5200 0 3500 1700
Source : DUC, 2005
Tableau 3 représentant les programmes Location-vente en ville nouvelle

6
 Avec des citoyens orientés selon leurs propres moyens financiers vers le social, le LSP ou encore l’A.A.D.L, la
variété de l’offre est devenue une raison supplémentaire de s’implanter en ville nouvelle non seulement pour les
Constantinois, pour les entreprises, mais aussi pour l’université. Cette évolution perceptible dans les mises en chantier, a
apporté une crédibilité inconnue auparavant. Cela dit, modes urbanistiques, programmation de logements, contraintes
économiques, évolution des pratiques sociales, ont quelquefois perturbé l’organisation, et les difficultés propres à toutes les
villes touchent aussi la ville nouvelle. Certains espaces se révèlent inadaptés aux pratiques et aux attentes des habitants.
D’où l’émergence d’un nouveau type d’habitat "promotionnel" (tab.4). Dense, voulant unir centralité et qualité
environnementale, il prend de plus en plus d’ampleur. On en compte plus de 156 logements en cours de réalisation au
niveau des différents centres de quartier et d’unité de voisinage.

Logements affectés Avancement des travaux

Nombre delogements
Désignation
prévisionnels Types deProgramme Nombre Achevés En cours Nonlances

UV05 2479 Promotionnel 244 70 131 43

UV06 3271 Promotionnel 112 0 24 88
TOTAL 5750 Promotionnel 356 70 155 131
Source : DUC, 2005
Tableau 4 représentant les logements promotionnels en ville nouvelle

Plus intéressant vis-à-vis des surfaces habitables (≥100 m_), il connaît un succès en ce moment quant aux finitions,
traitement des façades, plans soignés avec parfois des duplex, espace public accueillant aux fonctions très variées, greffé
aux abords des axes de circulations. Les petits jardins de proximité, lieux de convivialité en pied d’immeubles, introduisent
des coupures végétales dans le tissu urbain et sont vécus par les résidents comme les principaux éléments atténuateurs de la
densité. A proximité immédiate et pour promouvoir de nouveaux quartiers, le lot individuel, qui n’était que marginal il y a
quatre ans (4 % de la mise en chantier en 2001) s’intensifie. Donnant libre cours aux potentialités privées, on en dénombre
955 en cours de réalisation à l’UV 5 ; deux nouveaux lotissements sis UV 19 sont en train de voir le jour.

Logements affectés Avancement des travaux

Nombre delogements
Désignation
prévisionnels Types deProgramme Nombre Achevés En cours Nonlances

UV05 2479 INDIVIDUEL 955 0 955 0

UV07 3517 INDIVIDUEL 434 0 0 434
UV10 1914 INDIVIDUEL 256 0 0 256
UV12 1139 INDIVIDUEL 62 0 0 62
TOTAL 9049 INDIVIDUEL 1707 0 955 752
Source : DUC, 2005
Tableau 5 représentant les logements individuels en ville nouvelle

Mais le travail de gestion dépasse la seule création de biens immobiliers ou même leur gérance une fois ces derniers
réalisés. Il englobe tous les problèmes relatifs aux terrains, aux questions financières et au groupement du personnel
nécessaire au fonctionnement des services de toutes sortes, mais surtout la satisfaction des besoins sociaux de la nouvelle
communauté. Alors, qu’en ai-t-il de la gestion en ville nouvelle ?

4 LA GESTION ET LES PROBLÈMES DE GESTION

La gestion touche les aspects :

• sanitaire : donner aux habitants un cadre de vie sain et agréable ;
• social : éviter la ségrégation sociale et assurer de meilleures conditions de vie ;
• économique : permettre une bonne organisation de la vie collective en donnant aux équipements et services
collectifs de bonnes conditions de fonctionnement et de rendement ;
• spatial : faire en sorte que l’ensemble des directives écrites ou portées sur les documents graphiques soit respecté.
Le budget de l’état est essentiellement consacré à la construction des infrastructures (route, autoroute et voirie
primaire), au foncier et à d’autres équipements, notamment de types socio-éducatif et culturel. Néanmoins, les opérations en
ville nouvelle vieillissent inégalement, souvent avec d’évidentes difficultés, des dérives de gestion, de politique
d’attribution, des difficultés croissantes d’entretien du parc logement. De multiples acteurs aux intérêts et aux systèmes de
valeurs divergents voire opposés entrent en jeu. Il devient de plus en plus difficile pour les pouvoirs publics de prendre des

7
décisions dans un environnement non stable et où il est malaisé de prévoir les conséquences d’une action. La recherche d’un
équilibre pour demain se traduit par l’achèvement du projet de l’université et le développement du secteur de la santé, de
grands projets rendus possibles par l’effort de planification et de réserves foncières, escomptant qu’ils y apportent une
diversification, une animation et une aura qui lui faisait défaut.

Cette université d’accueil relais et facteur d’équilibre entre la ville mère et la ville nouvelle, construite sur une
domanialité n’excédant guère les limites de ses bâtiments, est perçue comme partie prenante de l’aménagement urbain. De
niveau régional, elle est spécialisée dans la recherche et l’enseignement des sciences et technologies de pointe d’une
capacité de 20.000 places pédagogiques. Le pari de faire de la ville nouvelle une ville universitaire est en bonne voie (4000
places sont déjà disponibles). Par ailleurs, la médicalisation de la population est soutenue par un réseau d’établissements
hospitaliers en voie de réalisation : un hôpital militaire (UV11) de niveau national (500 lits) dont l’ouverture est prévu pour
fin 2005, un mini hôpital de 70 lits déjà fonctionnel, un hôpital civil (UV4) d’une capacité de 600 lits, et plusieurs cliniques.
Les projets à venir apparaissent, en conséquence, cruciaux pour faire du développement universitaire et hospitalier un
phénomène majeur et irréversible.

En matière de logement, l’émergence de pratiques "nouvelles", a certes conduit à une urbanisation intense réalisée dans
les plus brefs délais, mais la stratégie adoptée reste partielle. Le caractère d'urgence que revêtent ces opérations et les
difficultés particulières de réalisation, priment sur la prise en considération des disparités sociales et des modes de vie, d’où
la présence d’individus regroupés en association ayant pour objectif de valoriser l’identité de la ville nouvelle, de ses
nouveaux quartiers, d’y améliorer les conditions de vie et d’y favoriser le bien être des nouveaux arrivants. «Au-delà de la
simple addition des logements, des équipements, des activités, des services, des rues, la ville se définit par ses quartiers et
leurs caractères, l’animation, la vie qui résultent de la combinaison de tous ces éléments»4.

4.1 Au-delà du logement vivre dans son quartier

La perception de la ville nouvelle est liée à la position et aux logiques d’action et d’intérêts de tous les acteurs
concernés, d’où la différence entre ses habitants et les autres usagers. Les nouveaux résidants n’ont pas encore de nom
générique, pas de citoyenneté propre, et pourtant des caractéristiques bien particulières : ils viennent pour la plupart
d’anciens bidonvilles de Constantine, de sa vieille ville ou encore des lieux menacés de glissement de terrain. L'action des
autorités aura été déterminante suivant les urgences socio-économiques du moment. Un des enjeux de la gouvernance
urbaine pour les pouvoirs publics, serait de parvenir à construire l’unité sociale de la ville nouvelle, une identité collective.
Pour tout un chacun, les images évoquées par son immeuble, son quartier, sa ville ne sont pas séparables des pratiques
d’usages et des processus identitaires. La notion d’image se trouve recouverte par celle d’usage, dès lors que, libre ou
contraint, on élit domicile en ville nouvelle, l’enjeu essentiel étant la possibilité de s’identifier positivement à un lieu, de
développer la fierté d’y vivre.

Après avoir bouleverser leurs repères, modifier les cadres d’appartenances dans lesquels ils se sont organisés, les
citoyens manifestent une certaine inquiétude vis-à-vis d’un passé perdu et d’un futur inconnu, et plus le nombre d’habitants
est important plus les besoins sont multiples, diversifiées et complexes : « des espaces publics, de vraies rues avec des
trottoirs, des places bordées de boutiques, des arcades pour s’abriter […] un jardin le long duquel flâner ou déjeuner, un
marché pour faire ses achats ; des lieux de rencontres et d’échanges, animés le soir comme le jour […] des arbres bien
plantés, des lampadaires correctement posés, des clôtures bien traitées… » tout ce qui avait été un peu négligé. Certes, la
citoyenneté s’exprime par le regroupement d’individus au sein de structures associatives, la gouvernance urbaine implique
l’adhésion des habitants aux projets qui les concernent, d’aller au-delà de la simple information de la population et de
parvenir à établir un véritable partenariat avec les habitants, mais est-ce suffisant pour parler y de démocratie participative ?

4.2 Ville nouvelle et démocratie participative

La démocratie en ville n'est pas la porte ouverte aux mécontents, aux démagogues. La démocratie participative permet
l'établissement de contre pouvoirs qui peuvent être enrichissants et peut évoluer en une organisation concrète et efficace.
« Pour exercer une démocratie directe en matière urbaine, il faut que les autorités locales acceptent d'aborder "les sujets
qui fâchent", admettent la contradiction et acceptent parfois d'être désavouées. Pour les Grecs, la démocratie directe était
la finalité de la politique mais actuellement le citadin- citoyen ne joue aucun rôle or être un citadin c'est être un acteur
social, c'est vivre avec les autres et cela implique une part d'autonomie. Les individus ne sont pas libres comme le croyaient
les philosophes, ils ne sont pas non plus des robots conditionnés, ils sont dans l'intervalle : des figurants urbains»5. La ville
nouvelle n’est, à l’origine, pas une ville associative : les associations qui se donnent comme objectif de défendre et

4
Secrétariat Général du Groupe Central des Villes nouvelles, 2000, les villes nouvelles de France, Edition FOT, Paris, p.7.
5
LEVY J., (2001), « Quelle ville voulons nous ? » in Les cafés géographiques, http://www.cafe-geo.net/cafe2/article.php3?id_article=46
Mulhouse.

8
d’améliorer la vie sociale locale et le cadre de vie ne jouissent pas d'une puissance suffisante pour être intégrées aux
décisions et ne disposent pas de locaux communaux pour exercer leurs activités.

Peu écoutés et peu associés aux décisions qui les concernent, les habitants ont entrepris de défendre ce pour quoi ils sont
venus : l’identité des quartiers et un cadre de vie valorisant. Ce type de structures n’avait, jusque là, aucune légitimité pour
exprimer et défendre les intérêts collectifs, cette exclusion les a même poussés à se cantonner dans une attitude
contestataire. Les terrasses de cafés sont devenues des lieux de regroupement. Voulant assurer l’ensemble des bâtiments
ainsi que les installations et aménagements qui leur sont attachés, les associations dénonçaient les problèmes d’Alimentation
en Eau Potable et d’assainissement, lesquels étaient pris en charge par la cellule de suivie et de coordination. Cependant, les
projections initiales de la ville nouvelle étaient faites dans une atmosphère de développement démographique et le niveau de
richesse des populations qui sont venues n’est pas toujours celui souhaité, avec les conséquences multiples que cela peut
entraîner. « Le projet d’une ville durable ne peut donc se concevoir en dehors de son contexte et doit se définir en fonction
des situations existantes, des besoins, de la volonté des acteurs locaux et de leurs prérogatives, car pour reprendre les
termes du rapport Brundtland, c’est d’abord une ville qui répond aux besoins du présent »6. La ville nouvelle se trouve
aussi désemparée que les autres agglomérations devant les problèmes de chômage, donc de paupérisation, de délinquance et
de risque d’insécurité. On y observe, d’ailleurs, d’inévitables transformations ou évolutions des quartiers.

5 LA VILLE NOUVELLE AUJOURD’HUI

On a cru la ville nouvelle à l’abri des problèmes communs à la ville de Constantine. Il n’en est rien ; cette nouvelle
entité laisse apparaître des fragilités avec l’apparition de quartiers en difficulté, pour lesquels des solutions ne sont pas
encore trouvées. La tendance générale est nette : 5831 logements accordés aux familles des bidonvilles éradiqués, 1165
logements pour les sinistrés touchés par la vétusté du bâti et 1121 logements attribués aux familles évacuées des sites de
glissements, poussant à l’apparition de quartiers concentrant des handicaps économiques et sociaux. D’où un espace de
fragilité socio-économique où l’on voit émerger deux types de manifestations, l’une est urbaine, l’autre sociale, avec
d’inévitables transformations et évolutions dans les unités de voisinage conjuguant difficultés économiques (chômage,
revenu très bas) et accroissement des différences sociales (modes de vie).

5.1 La ville nouvelle Ali Mendjeli et la politique d’éradication des bidonvilles de Constantine
A Constantine, suite à la prolifération de quartiers spontanés et précaires dont l’occupation était irrégulière et les
pratiques informelles et/ou illégales, des actions concrètes ont été entreprises pour régulariser la situation de ces populations
défavorisées, le relogement voulant assurer à tous le droit à un logement convenable avec de meilleures conditions de vie.
Citons par exemple : les 1318 familles relogées dans la ville nouvelle en 2003, avec :
• 492 familles du bidonville "New York" (Gammas), au niveau de l’unité de voisinage n°8 ;
• 113 familles du bidonville Hadj Ahmed Bey (Sidi Mabrouk), 713 familles de la carrière Gance (El kantara) et 446
familles venant du bidonville Rahmani Achour (ex Bardo) relogées au niveau de l’unité de voisinage n°7.
La politique de la ville nouvelle prescrit la résorption de la crise des quartiers précaires et la réduction des fractures sociales
en absorbant et en accueillant le surplus des populations de Constantine ; par les meilleures conditions de logements qu’elle
présente, elle offre une autre alternative à l’accroissement spontané des agglomérations existantes et à l’extension des
périphéries.

L’action massive des autorités a permis de faire face à une partie de la demande en logements, l’habitat collectif étant,
pour les décideurs de l’époque actuelle, une bonne réponse aux problèmes de logement. Cela dit, ceux qui s’y installaient se
réjouissaient, dans un premier temps, d’y trouver le confort dont ils avaient été privés jusqu’alors, mais souffraient ensuite
de l’absence de prestations urbaines, d’emplois et de moyens de transport. En réalité, les solutions standards adoptées ont
conduit à d'importantes modifications effectuées par les attributaires et cela tant au niveau de la distribution interne du
logement que dans la composition et le traitement des façades, ce qui traduit une mal adaptation aux besoins des ménages,
lesquels restent attachés à leur mode de vie antérieur, s’adaptent difficilement à la vie en appartement et laissent apparaître
des problèmes de gestion des espaces collectifs. De même, la politique de relogement pose un certain nombre de difficultés
par rapport aux capacités de financement de la plupart des ménages bidonvillois (faiblesse des revenus et non accès au
crédit bancaire).

Certes, par l'opération de recasement, le bidonvillois initial est devenu administrativement parlant un citadin ; l'eau
courante, l'électricité et l'habitat privatif lui confèrent dorénavant, en même temps qu'un statut, ses nouvelles contraintes :
traites mensuelles du logement, factures d'eau et d'électricité. Ce qui aboutit à un constat inévitable : les habitants sont en

6
EMELIANOFF C., (2002), Comment définir une ville durable, http://www.environnement.gouv.fr/villedurable/intro/emelia.htm, Paris.

9
crise de budget. Nous sommes donc en présence d'une situation qui est exactement à l'opposé de celle espérée par la ville
nouvelle : à savoir la possibilité d'une meilleure intégration dans les circuits économiques de la ville par une priorité
accordée à l'amélioration de l'habitat qui induirait une meilleure intégration à la ville, l'emploi, et donc une hausse du niveau
de vie. Ces quartiers en difficultés renvoient au reste de la ville une image négative de son futur. Il s’agit d’un enjeu
émergent : l’adaptation continue des modes de gestion urbaine à une problématique sociale dont la localisation et les
manifestations sont en perpétuelle évolution. Les pouvoirs publics seraient dans l’obligation d’adapter leur mode d’action
afin de répondre aux défis qui ont pour nom chômage et exclusion sociale.

5.2 Ville nouvelle/vieille ville : conflit ou complémentarité ?

La politique du peuplement de la ville nouvelle visait à établir équité et mixité dans les différents quartiers, grâce à un
encadrement de l’offre foncière et immobilière et à une programmation réfléchie de l’habitat. Toutefois, avec plusieurs
constructions déclarées en ruine dans la vieille ville, ces dernières années, les priorités des élus actuels portent
essentiellement sur le relogement des sinistrés, la démolition des habitations vétustes et la restauration du patrimoine bâti.
Plus de 1165 familles ont été évacuées de la médina vers la ville nouvelle qui devient ainsi un site d’accueil pour toutes ces
personnes. De nombreux sites Internet ont émergé depuis et cherchent à transmettre aux générations futures la mémoire
d’une ville chargée d’histoire, luttent pour sa sauvegarde et dénoncent l’état de délabrement avancé de ces espaces datant de
l’époque ottomane : « Toutes ces pierres supportent mal l’indifférence et s’écroulent en silence meurtries par trop
d’amnésie »7, fissurées par l’absence de gestion et d’entretien de la part des autorités et des occupants. Ils visent à valoriser
le patrimoine, non pas à des fins commerciales ou touristiques, mais dans l’objectif de sauvegarder une mémoire collective.

Constantine souffre aussi du problème de glissements de terrain entraînant l'effondrement d'un certain nombre
d'habitations et la menace de destruction de beaucoup d'autres. Ce phénomène se manifeste d'une part dans la vieille ville,
mais également à l'extrémité de l'ex faubourg Saint-Jean, toujours en centre ville, suite à la conjonction d'un certain nombre
de causes : fragilité naturelle des lieux, infiltration des eaux pluviales, mais surtout vétusté du réseau d’adduction en eau
potable entraînant l’altération des fondations en sous-sol. L’éradication également des secteurs construits sur des terrains à
risques de glissements a incité la construction dans un premier temps de 6000 logements sur le site de la ville nouvelle Ali
Mendjeli et de 3000 autres sur le site Massinissa, à El Khroub. Au total, ce sont 9000 logements qui devront être construits
dans un délai de deux ans en vue d’accueillir les 65 000 habitants du boulevard Saint-Jean, considéré comme un site à haut
risque, car s’il est possible de reloger, en quelques mois, certains habitants véritablement sinistrés, le danger que
représenteront les habitations vidées de leurs occupants doit être maîtrisé.

Une vision étroite et sectorielle de la ville nouvelle, répondant uniquement à un besoin quantitatif pour les différents
acteurs conduirait inéluctablement à une ville dépourvue de toutes les exigences d’une vie harmonieuse à laquelle espère
tout habitant. Celle-ci ayant été construite avec l’intention de réduire la congestion de Constantine, comme une alternative
au développement des franges urbaines, et comme un instrument d'un développement régional équilibré, est confrontée à
des difficultés qu'elle doit surmonter.

5.3 Les associations dénoncent les engagements non tenus :

Il existe autant d’associations que d’unités de voisinage, on en dénombre une vingtaine représentant les gens
relogés d’anciens bidonvilles de Constantine (entre autres celles de New York, Gance, Bardo, boulevard de l’est), de sa
vieille ville, citons par exemple : la Casbah et la Souika, ou encore celle récente constituée suite aux glissements du
faubourg Saint-Jean. Sont adressées au Directeur d’Urbanisme et de Construction de Constantine, toutes les requêtes
concernant les logements attribués (façades comprises) :
• valoriser le cadre déjà bâti : trop de discontinuités et de creux subsistent, laissant un goût d’inachevé ;
• des espaces ou des volumes trop linéaires, d’une proximité immédiate, se laissant difficilement approprier ;
• pour d’éventuels échanges de logements, de niveau ou d’immeuble ;
• l’absence de gestion des espaces collectifs (en passant de la cage d’escaliers à l’espace public tertiaire) ;
• Enfin, certains locaux ne donnant pas sur rue mais plutôt sur l’intérieur des îlots, les bénéficiaires refusent souvent
ce qu’on leur propose.

Pour ce qui est des réseaux ou de la viabilisation, les doléances (adduction en eau potable, réseaux inachevés et cela
bien après l’occupation de certains logements) sont adressées au Directeur du Logement et des Equipements Publics de
Constantine. Mais au cas où les associations tardent à recevoir une réponse, elles s’adressent alors au Wali (Préfet) de
Constantine. Les nouveaux habitants, toutes catégories confondues, revendiquent surtout le droit des enfants à une scolarité
normale, le relogement a lieu donc en fin d’année scolaire. Le transfert des élèves se fait généralement dans de bonnes
conditions, mais à la rentrée, une fois les élèves sur place, les classes sont saturées et certains cours ne sont pas assurés par

7
http://www.tamurth.net/article.php3?id_article=35&var_recherche=constantine#forum229

10
manque de professeurs. Les associations se jugent plus que jamais en droit d’intervenir et gardent un œil exigeant quant au
bon déroulement de l’année scolaire.

Depuis février 2005, deux associations (l’association de « la perle juvénile » et l’association de « la solidarité et de la
promotion citoyenne ») travaillent en étroite collaboration avec la cellule. Leurs porte-parole sont d’ailleurs membres
permanents des réunions hebdomadaires. Leur devise : actions concrètes et processus réels de concertation. Vraiment
actives, elles se donnent pour mission la responsabilisation de l'individu dans son environnement car les nouveaux arrivants
modifient, interagissent sur le cadre de vie par leur nombre et leurs pratiques. Pour les générations actuelles et futures, il
faut traduire le concept d’un développement durable en actions concrètes, ces associations les incitent donc à faire des choix
individuels et collectifs respectueux du bien être général, en y préservant le cadre bâti, les façades et les espaces collectifs ;
«demander aux citoyens de changer leurs habitudes, de faire des efforts, c'est bien, donner l'exemple c'est mieux» 8 à travers
une plantation d’arbres, d’arbustes, de jardinage ; la dernière opération en date, propre à la ville nouvelle, est bien celle du
tri des déchets, cherchant absolument à sensibiliser les habitants quant à la protection de l’environnement avec des poubelles
à trois compartiments (pour les ordures ménagères, le plastique et le papier). Vis-à-vis de la cellule, c’est une transparence
quant à la prise de décision qui est recherchée, les porte paroles peuvent ainsi communiquer en toute liberté, défendant les
exigences de la nouvelle communauté et cherchant à mettre les propos des dirigeants en corrélation avec leurs actes pour
répondre aux attentes sociales mais sur ce point, bien des efforts restent à faire.

CONCLUSION

Produit de son temps, pôle d'organisation de l'expansion urbaine et principal levier de la politique de desserrement et de
décentralisation des activités, la ville nouvelle Ali Mendjeli a du mal à gérer le facteur temps. Censée répondre aux besoins
de la population d'aujourd'hui, aérée, dotée d'espaces verts, de voies de circulation différenciées pour les piétons et les
véhicules, enfin d'équipements importants, elle a été conçue comme un tout achevé. Encore faut-il admettre qu’une
génération au moins ne disposerait pas de l’ensemble des équipements prévus à terme. Certes, son importante capacité de
construction, son dynamisme et les interrelations qu’elle aura à nouer avec son environnement plaident pour la poursuite de
son développement mais créer un cadre urbain attractif auquel rien ne devrait manquer ou presque, mais encore et surtout
une vie urbaine et sociale relève de l’ambition. Désormais, et au-delà de son apparence, que chacun peut apprécier à sa
manière, elle renferme la capacité de se renouveler sur elle-même, en s’appuyant sur sa dynamique interne, faite de tensions,
comme toute dynamique. Joignons-nous à André Bruston pour dire que « ce n’est pas le neuf qui importe, mais sa capacité
d’avenir»9.

BIBLIOGRAPHIE

1. Diagana I., (2001), « Régularisation et intégration des quartiers précaires et irréguliers de Nouakchott », in quelles
réponses à l’informalité et à l’illégalité des établissements humains dans les villes en développements, Conférence
N-AERUS, Leuven.
2. Direction Générale de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la Construction, (2001), Gouvernance, Centre de
Documentation sur l'Urbanisme, Paris.
3. Direction de la Planification et de l’Aménagement du Territoire, (2000), Monographie de la wilaya de Constantine,
DPAT, Constantine.
4. Direction de l’Urbanisme et de la Construction, (2003), les fiches techniques de la ville nouvelle Ali Mendjeli,
DUC, Constantine.
5. DJEKBOUB S., (1995), Synthèse de l’avis du conseil national économique et social sur le dossier villes nouvelles,
CNES, Alger.
6. MERLIN P., CHOAY F., (1988), Dictionnaire de l’urbanisme et de l’aménagement, PUF, Paris
7. Ministère de l'Equipement et de l'Aménagement du Territoire, (1995), Demain l'Algérie, OPU, Alger
8. Ministère de l'Equipement, des Transports et du Logement, (1998), Villes et développement durable, Centre de
Documentation sur l'Urbanisme, Paris.
9. Secrétariat Général du Groupe Central des Villes Nouvelles, (2000), les villes nouvelles de France, Edition FOT,
Paris.
10. URBACO, (1994), Rapport d’orientation ville nouvelle Ain El Bey, Urbaco. Bet, Constantine.

8
http://www.semainedudeveloppementdurable.gouv.fr/rubrique.php?id_rubrique=9
9
Atelier Ville et Architecture, (1996), Urbanisme Français, nouvelles lectures, DAFU, Paris.

11