APR-1679-C

Novembro/2011

LAUDO DE AVALIAO

Antnio Paulo Ronchi

Referncias: falncia, no 2009.017201-4, 4 Vara Cvel de Sorocaba 18 pginas

RESUMO

or determinao do Juzo de Direito da 4a Vara Cvel de Sorocaba, feito laudo de avaliao na ao de falncia, sob n 2009.017201-4, de autoria

de Auto Peas Porto Eixo contra TCS Transportes Coletivos de Sorocaba Ltda., para se apurar o valor de mercado de um imvel urbano.

Os valores so aferidos adotando-se procedimentos e metodologia preconizados pelas normas da Abnt (Associao Brasileira de Normas Tcnicas) e do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia).

Tendo como referncia o ms de outubro de 2011, o valor de mercado do imvel de matrcula 97.654 do 1 RI de Sorocaba de 6.462.283 reais.

SUMRIO

Condies preliminares............................................................... Objetivo da avaliao................................................................ Objeto........................................................................................ Pressupostos............................................................................... Orientao dos trabalhos........................................................... Situao do imvel...................................................................... A localizao............................................................................. O local onde est inserido.......................................................... A infraestrutura urbana.............................................................. As principais caractersticas...................................................... Avaliao....................................................................................... Critrio....................................................................................... Breve diagnstico do mercado imobilirio................................ A metodologia utilizada............................................................. Clculos do valor do imvel...................................................... Concluso tcnica....................................................................... Palavra final............................................................................ Anexos 1 Dados de mercado 2 Anlise estatstica 3 Especificao da avaliao

4 4 4 4 5 6 6 6 7 8 12 12 12 13 14 17 18

CONDIES PRELIMINARES
As razes e a maneira pela qual a percia feita

Objetivo da avaliao

ncontrar o valor de mercado de uma propriedade situada em permetro urbano na cidade de Sorocaba.

Objeto

rdio n 6.500 da Rodovia Raposo Tavares, km 99, em Sorocaba, de matrcula 97.654 do 1 RI, de propriedade de TCS Transportes Cole-

tivos de Sorocaba Ltda., com superfcie de 14.680,00 m2, cujo terreno assim descrito: na frente onde mede 258,90 metros, com a Rodovia Raposo Tavares; pelo lado direito, de quem da via olha para o imvel, onde mede 91,15 metros, com Srgio Xavier de Almeida, pelo lado esquerdo, onde termina em zero, com Roberto Carvalho Frana, Dr. Milton Tavares, Angelo Vial e Milton de Tales.

Pressupostos

este trabalho, considera-se que os imveis esto regularizados, livres e desembaraados de quaisquer nus e em condies de serem

comercializados imediatamente, e que os dados constantes nos seus regis-

Condies preliminares

tros tm fundamentao legal.

Deixa de ser feita busca a defeitos em ttulos e/ou parmetros tcnicos possessrios. As medidas foram obtidas de fontes oficiais. As informaes, tomadas de boa-f.

Orientao dos trabalhos

om base nas referidas normas, o perito empreendeu seu trabalho nas seguintes etapas: Estudo da documentao de interesse tcnico fornecido pelo sndico, especialmente cpias das matrculas em apreo; Vistoria ao imvel e vizinhanas (dia 16 de novembro de 2011); Anlise dos dados obtidos, com participao do arquiteto Thoms Paulo Ronchi; Elaborao de laudo de avaliao.

VISTORIA
Exposio de dados obtidos de vistoria ao terreno e sua vizinhana

A localizao

om base nas referidas normas, o perito empreendeu seu trabalho nas seguintes etapas:
O imvel est situado na rodovia Raposo Tavares, nas proximidades da

avenida Mrio Campolim. Na figura 1, tem-se a situao do imvel [traos vermelhos] em imagem de Google Maps. Na figura 2, a mesma situao, em imagem de satlite de Google Earth.

Figura 1 imvel em mapa

Figura 2 imagem de satlite

O local onde est inserido

enominado Parque Campolim, o lugar est includo na malha urbana de Sorocaba.

Vistoria

Com relevo suavemente ondulado, na maior parte, o solo da regio aparentemente seco. O ar denota poluio, em face de movimentao constante e intensa de veculos, mas no h passagem constante de pedestres.

A localidade servida por transporte coletivo, coleta de resduos slidos e servios pblicos e comunitrios relativos segurana, educao, cultura e lazer bem como igrejas de diferentes religies. Nesse nterim, possui infraestrutura completa, e sua ocupao mista [residencial multifamiliar e comercial], com padro de ocupao normal e facilidade de acessos.

Nota-se que a localidade formada [em sua maioria] por construes residenciais de padro fino, com tendncia de assim permanecer em curto prazo. O padro do comrcio observado normal, com tipo de comrcio de padro superior e alta atratividade.

Nas imediaes so encontrados dois shoppings [Esplanada e Panormico], trs hipermercados [Carrefour, Extra e Assa], bancos e sem-nmero de estabelecimentos comerciais dos mais variados [farmcias, restaurantes, lanchonetes, postos de combustveis etc.] e prestadores de servios, especialmente ao longo da avenida Antnio Carlos Comitre, principal artria da localidade.

A infraestrutura urbana

avenida Ipanema possui os melhoramentos pblicos comuns: meio-fio e sarjetas, esgotamento sanitrio, pavimentao, rede de gua potvel,

rede de energia eltrica, iluminao pblica e telefonia.

Vistoria

Esses melhoramentos tambm so encontrados na maior parte das inmeras vias do bairro, nas imediaes do imvel.

As principais caractersticas

imvel est disposto em meio de quadra; com base no registro, tem rea total de 14.680,00 m2. Est cadastrado na PMS (Prefeitura Municipal

de Sorocaba) sob n 80.15.37.0146.01.000. Pela planta de zoneamento da municipalidade, encontra-se em ZR2 Zona Residencial 2.

Faz frente para a Rodovia Raposo Tavares, na sua confluncia com a rua Lzaro Guerreiro Puglia, como se v na montagem fotogrfica 1, na qual a rodovia est do lado esquerdo.

Foto 1 Terreno na confluncia da rodovia Raposo Tavares e a rua Lzaro Guerreiro Puglia

A frente do terreno para a rodovia identificada por cerca de arame

Vistoria

farpado sobre moures de concreto, como se verifica pela foto 2.

Foto 2 Frente do imvel para a rodovia

A frente secundria do imvel, para a rua Lzaro Guerreiro Puglia, tambm identificada por cerca de arame. Vista geral desta frente encontra-se na fotografia 3, pela qual se verifica que, em frente ao imvel, na maior parte, esta rua no est pavimentada.

Foto 3 Vista parcial do interior do terreno

Vistoria

No fundo, em parte, o imvel apresenta um crrego, observado na fotografia 4. A parte restante dessa divisa configurada com muro de alvenaria do Condomnio Isaura, tema da foto 5.

Foto 4 Vista parcial do crrego

Foto 5 Vista parcial de muro no fundo do terreno

Mediante o cadastro municipal e observaes in loco o imvel no possui edificaes. A maior parte do imvel apresenta vegetao de porte rasteiro, especialmente gramneas. H tambm algumas rvores, especialmente na faixa ciliar ao crrego. Melhor se mostra pelas estampas 6 e 7.

Foto 6 Vista do interior do imvel

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Vistoria

Foto 7 Outra vista do interior do terreno

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AVALIAO
Os meios e a atribuio do valor do imvel

Critrio

avaliao feita com base nas recomendaes preconizadas pelas seguintes normas em vigor:

Norma Brasileira NBR 14.653, da Abnt (Associao Brasileira de Normas Tcnicas) - Avaliao de bens - Parte 1 [2004]: Procedimentos gerais, e Parte 2 [2011]: Imveis urbanos;

Normas para Avaliao de Imveis Urbanos, do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia) de So Paulo, 2005.

Breve diagnstico do mercado imobilirio

esquisas efetuadas nos ltimos meses no mercado imobilirio de Sorocaba revelam existir nmero pequeno de ofertas de imveis de porte e

caractersticas similares ao imvel em avaliao, isto , com frente para a rodovia Raposo Tavares e nas proximidades do Shopping Esplanada. De um modo geral, no mercado imobilirio ao longo ou nas proximidades desta avenida, o volume de negcios tem sido bom, e a velocidade de negociaes, mdia, no ltimo ano. Para glebas, estes itens so inferiores quando comparados a terrenos urbanos, principalmente situadas em condomnios fechados.

Avaliao

O bom volume de negcios pode ser explicado pelo Feiro da Caixa e a campanha de lanamento do programa governamental Minha Casa, Minha Vida.

Por sua vez, o imvel em anlise tem um aspecto relevante para sua formao de valor: frente para rodovia de importante circulao no municpio e proximidade de importante polo comercial e de vrios lanamentos imobilirios recentes. Nada obstante, est situado em local que possui infraestrutura compatvel ao padro da regio.

A metodologia utilizada

tiliza-se o mtodo comparativo direto de dados de mercado, isto , o valor do terreno alcanado por intermdio da comparao com dados

de mercado1, devidamente homogeneizados na forma usual e de acordo com as instrues normativas.

No caso em pauta, feito o tratamento cientfico dos dados obtidos, pela inferncia estatstica, que feito utilizando-se o software SisReN.

O imvel em tela est inserido em regio heterognea quanto a rea, usos e localizaes; alm disso, os imveis de um modo geral diferem entre si quanto a reas e benfeitorias.

Assim, a inferncia estatstica o tratamento adequado para averiguar essas dissonncias, normais em mercados, e, a partir delas, obter as principais
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Dados de mercado so imveis assemelhados quele em avaliao, que esto venda ou foram vendidos recentemente. 13

Avaliao

tendncias e desenvolver um modelo matemtico que permita observar as caractersticas especficas de cada um dos imveis.

Valor do imvel

ara o caso em exame, foram encontrados nove dados de mercado na regio circunvizinha, contemporneos, cujas principais caractersticas

esto relacionadas no anexo 1.

Em posse desses dados, estuda-se as variveis que, em princpio, so relevantes para retratar o comportamento do mercado e encontrar a tendncia de formao de preos para explicar o valor total do imvel.

Inicialmente, admite-se que tenham influncia nos preos de apartamentos (valor total, varivel dependente, em R$) as seguintes caractersticas (ou variveis independentes):

rea do terreno: varivel quantitativa, expressa em m2, destinada a investigar, dentro da amplitude de reas existentes no mercado, sua relao com a variao dos preos;

Polo de interesse: varivel qualitativa, atribuda em n [de 1 at 5], que visa qualificar maior valor do imvel pela sua proximidade e/ou facilidade de acesso ao polo comercial.

Aplica-se o fator de fonte aos valores dos dados de mercado, isto , um desconto de 10%, considerando eventual venda em curto prazo.
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Avaliao

A partir das caractersticas dos dados de mercado, estudada uma equao de regresso, ou modelo matemtico, que represente os valores de venda de imveis de condies similares ao imvel em avaliao na regio onde est situado.

O encontro desse modelo pressupe a representao simplificada das propriedades e do comportamento do mercado pela possibilidade de ser explicar fenmenos complexos utilizando-se somente as variveis mais significativas, que, via de regra, englobam as influncias das demais.

Os estudos estatsticos [detalhado no anexo 2] permitiram um modelo no qual se verifica que as variveis principais para o caso em tela esto relacionadas com a rea do terreno e o polo de interesse.

Dessa forma, o valor total de mercado da unidade aplicvel ao caso pode ser obtido pelo seguinte modelo matemtico:
Valor unitrio = 1 / (0,003132798892 + 4,113698623-12 rea do terreno2 0,001205743097 Polo de interesse1/2)

A interpretao deste modelo conduz s circunstncias lgicas para cada uma das variveis estudadas:

Existe uma relao inversamente proporcional do preo com a rea do terreno: medida que a rea aumenta, o valor unitrio do terreno diminui;

H uma relao direta do preo com o polo de interesse, isto , medida que aumenta o ndice, aumenta o valor unitrio.

Pelo grfico comparativo de preos observados e estimados o poder de

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Avaliao

predio deste modelo considerado bom.

E com base nos parmetros empregados na avaliao, obtm-se o Grau de Fundamentao I e o Grau de Preciso III. A especificao desta avaliao apresentada no anexo 3; os itens que se enquadram ao caso em tela esto ali destacados em azul.

Clculo do valor do imvel

Como dito, o imvel possui rea de 14.680,00 m2. Com este dado, atribuindo-se ndice 3 ao polo comercial, com o uso do modelo matemtico obtido, obtm-se o valor unitrio (Vu) de terreno, da seguinte forma:
Vu = 1 / (0,003132798892 + 4,113698623-12 14.680,002 0,001205743097 31/2)

Nesse nterim, encontra-se o valor mdio de R$ 517,89 por metro quadrado, alm do valor mximo de R$ 815,64 e o mnimo de R$ 379,39. Considera-se um desconto de 15% no valor mdio, uma vez que, diferentemente dos dados de mercado utilizados na formao deste valor, o imvel em tela tem uma faixa considerada APP (rea de Preservao Permanente).

Assim, o valor do imvel (Vi) obtido multiplicando-se a rea do terreno (At) pelo valor unitrio e o dito desconto, ou seja: Vi = At Vu Vi = 14.680,00 517,89 (1 0,15) Vi = 14.680,00 440,21 Vi = R$ 6.462.283,00 [Seis milhes, quatrocentos e dois mil, duzentos e oitenta e trs reais]

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CONCLUSO TCNICA
A percia atribui valor ao imvel

mpregando-se a norma brasileira Abnt NBR 14.653 e a Norma para Avaliao de Imveis Urbanos, do Ibape-SP, no grau I de enquadramen-

to, tendo como referncia o ms de outubro de 2011, o valor de mercado para o imvel de matrcula 97.654 do 1 RI de R$ 6.462.283,00.

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PALAVRA FINAL
ltimas consideraes e forma de apresentao do laudo

ste laudo de avaliao contm 18 folhas, impressas apenas na frente, todas rubricadas, menos esta ltima, que datada e assinada, e inclui

trs anexos.

Sorocaba, 18 de novembro de 2011

Antnio Paulo Ronchi

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