PONTIFCIA UNIVERSIDADE CATLICA DE MINAS GERAIS

FACULDADE MINEIRA DE DIREITO

O CLCULO DA FRAO IDEAL NO CONDOMNIO EDILCIO

Fabrcio Petinelli Vieira Coutinho

Belo Horizonte
2006

FABRCIO PETINELLI VIEIRA COUTINHO

O CLCULO DA FRAO IDEAL NO CONDOMNIO EDILCIO

Monografia apresentada ao Curso de Graduao

em Direito da Faculdade Mineira de Direito da
Pontifcia Universidade Catlica de Minas Gerais,
como requisito parcial para obteno do ttulo de
Bacharel em Direito.

Orientadora: Profa. Wnia do Carmo de Carvalho Triginelli

BELO HORIZONTE
2006

Fabrcio Petinelli Vieira Coutinho

O CLCULO DA FRAO IDEAL NO CONDOMNIO EDILCIO

Monografia apresentada Faculdade Mineira de Direito da Pontifcia Universidade

Catlica de Minas Gerais,
Belo Horizonte, 2006.

AGRADECIMENTOS

Ao Dr. Francisco Rezende, minha orientadora, Profa.

Wnia Triginelli, e a minha amiga, Adriana Lopes, pela
valiosa contribuio na construo deste trabalho.

RESUMO

A pesquisa sugerida abordar a discusso proeminente sobre a forma de clculo

da frao ideal dos imveis submetidos ao regime do condomnio edilcio, inserido no
ordenamento jurdico Brasileiro pelo Decreto Federal n. 5.481, de 25 de junho de 1928,
e, posteriormente, disciplinado na Lei n. 4.591, de 1964, e no Cdigo Civil de 2002.
O problema levantado a ausncia de preceito legal que defina um critrio
uniforme para o clculo da frao ideal correspondente a cada unidade autnoma, que
se define como a parte de propriedade exclusiva de cada condmino nesta modalidade
de condomnio.
Como conseqncia da omisso do legislador, que no disciplinou corretamente
a forma de clculo da frao ideal, os profissionais habilitados esto empregando
mtodos diferenciados para tal definio. A nica exigncia da lei a sua
demonstrao expressa na forma decimal ou ordinria.
Para responder ao problema, alm do estudo sistemtico sobre a origem e
importncia da frao ideal no condomnio de edilcio, o trabalho em tela dar grande
nfase necessidade de estabelecer um critrio jurdico para o seu clculo que no
viabiliza apenas a definio fsica de cada unidade autnoma, mas, tambm, sua
amplitude jurdica e econmica. Na verificao das provveis respostas utilizaremos
diversos artigos e obras que dissertem sobre o referido tema.

SUMRIO

1. INTRODUO AO TEMA ............................................................................... 07

2. CONDOMNIO COMUM: CONCEITO E ABORDAGEM HISTRICA.............. 09

2.1. Espcies de condomnio comum................................................................. 12

3. CONDOMNIO EDILCIO: ABORDAGEM HISTRICA................................... 13

3.1. Condomnio Edilcio: conceito e denominao........................................ 15
3.2. O Condomnio Edilcio no Direito Brasileiro............................................. 17
3.3. A Instituio de Condomnio......................................................................

18

3.4. A Conveno de Condomnio..................................................................... 21

3.5. O Regimento Interno.................................................................................... 24

4. FRAO IDEAL NO CONDOMNIO EDILCIO................................................ 25

4.1. As formas de clculo da frao ideal no condomnio edilcio................. 27
4.2. O clculo da frao ideal luz do Direito Brasileiro................................. 29

5. CONCLUSO ................................................................................................... 34

6. REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS ................................................................ 36

1. INTRODUO AO TEMA

A evoluo do pensamento humano, numa perspectiva antropolgica, sempre foi

objeto de anlise para entendimento das transformaes ocorridas no mundo. A
construo de valores, a forma de organizao da sociedade e os instrumentos
aplicados pelo meio, para garantia de direitos e deveres, so elementos significantes
para individualizar as caractersticas de cada civilizao.
Essa percepo, aplicada ao progresso do Direito, torna possvel depreender
que no modelo democrtico atual, o direito de propriedade, juntamente com os direitos
vida e a liberdade constituem as garantias constitucionais com maior necessidade de
tutela pelo Estado.
O estudo do direito de propriedade, em especial, a sua repercusso no
condomnio, instituto consagrado pelo Direito Romano e com grande presena na
sociedade contempornea, de grande valia para o perfeito aproveitamento do
trabalho em tela, cujo enfoque basilar est no clculo da frao ideal no condomnio
edilcio, tambm conhecido como condomnio especial, misto, propriedade horizontal,
etc.
A informalidade com que o referido tema tratado devido impreciso do
critrio jurdico adotado para individualizao da frao ideal ou quota nesta
modalidade de condomnio e o precrio empenho da comunidade acadmica para sua
soluo, tornam essa pesquisa de fundamental importncia para consolidar a
segurana jurdica nas relaes entre os condminos e destes com terceiros. Por outro
lado, a concepo de um preceito legal claro e eficaz colabora para a convivncia
pacfica entre os condminos, alm de possibilitar maior grau de certeza em relao
extenso do direito de propriedade de cada um dos co-proprietrios, titulares do
domnio.
Para esclarecer a controversa situao do clculo da frao ideal nesta
modalidade de condomnio, que sempre foi causa de discusso social e jurdica, a

comear por sua denominao, toda a legislao pertinente ao condomnio edilcio ser
destacada, enfatizando seus aspectos conceituais e histricos.
O critrio opcional aplicado pelos dispositivos legais precedentes para fixao da
frao ideal e o silncio do legislador atual, que no disciplinou de forma eficaz tal
indagao, deram nfase grande subjetividade da referida matria, tornando, assim,
fundamental a regulamentao deste preceito.
Relativamente ao objeto da pesquisa aqui proposta, muitos autores j se
manifestaram sobre a discusso, analisando o clculo da frao ideal no condomnio
edilcio, nos seus mais diversos aspectos. Conforme o jurista Caio Mrio da Silva
Pereira, no livro Condomnio e Incorporaes, para o clculo da frao ideal do terreno,
vrios critrios podero ser usados, redutveis, contudo, a dois: o da rea e o do valor.
Para os autores J. Nascimento Franco e Nisske Gondo, na obra intitulada
Incorporaes Imobilirias, o critrio mais justo, preconizado pela legislao moderna,
o do valor venal de cada uma das unidades autnomas em relao ao valor global do
edifcio, apurando-se desta forma a participao proporcional de cada uma delas no
terreno, coisas e reas de uso comum.
Existem, ainda, outras obras importantes que trataro do tema exposto nesta
pesquisa. Todas essas contribuies literrias sero relevantes para se chegar a
concluses fundamentadas, que respondam de forma satisfatria ao problema
formulado.

2. CONDOMNIO COMUM: CONCEITO E ABORDAGEM HISTRICA

A concepo clssica de condomnio compreende o exerccio do direito de

propriedade sobre um mesmo bem, por mais de um titular, simultaneamente. Logo, o
surgimento do condomnio, especialmente no perodo romano, contrastou com o carter
exclusivo do direito dominial.
Para Caio Mrio, a origem do condomnio antecede, inclusive, ao tempo de
Roma, quando argumenta que no era, todavia, desconhecida em Roma,
superposio habitacional: ao contrrio, conhecida e praticada. [...] E no falta mesmo
quem v remontar civilizao pr-romana dos caldeus, no segundo milnio antes de
Cristo, a diviso de prdio em planos horizontais. (SILVA PEREIRA, 1999, p. 50)
Esse instituto, qualificado como a sementeira da discrdia, em lio do Direito
Romano, sempre foi alvo de preconceito e visto como forma atpica de propriedade.
Essa constatao fruto de um legado histrico, pois na viso de diversos
doutrinadores, sua estrutura extremamente vulnervel a conflitos entre os titulares do
domnio. Nesse contexto, Silvio Rodrigues afirma que ao ver dos escritores antigos e
modernos, nacionais ou estrangeiros, o condomnio fonte de demanda e ninho de
brigas, situao anmala, cuja existncia no se pode negar, mas que fora melhor no
existisse. (RODRIGUES, 1997, p. 190)
A incompatibilidade entre a pluralidade de proprietrios e a propriedade, torna-se
evidente com a referncia feita pelo professor Caio Mrio da Silva Pereira, em seu livro
Instituies de Direito Civil, ao conceituado jurisconsulto romano, Celso, quando afirma
que no pode existir a posse ou propriedade de duas ou mais pessoas, solidariamente,
sobre a mesma coisa1.
O condomnio concebe-se, ento, quando uma dada coisa pertence a mais de
uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, sobre o todo e cada uma de suas
partes. A cada condmino ser conferido o poder legal sobre a totalidade da coisa, e
no somente, sobre uma parte determinada.

Em latim, duorum vel plurium in solidum dominium vel possesionem esse non potest. Caio Mrio, p.
130.

10

Desta forma, os co-proprietrios passam a ter exclusividade jurdica, sendo

possvel a oponibilidade da coisa em relao a terceiros, ou seja, a qualquer pessoa
estranha. Em relao aos comunheiros, o direito limitado em funo da frao ideal
ou quota, que representa a participao de cada condmino em face dos demais, em
relao ao conjunto. A frao ideal no representa uma parte material da coisa. Nas
palavras do professor Caio Mrio:
Cada quota ou frao ideal no significa que a cada um dos comproprietrios se
reconhece a plenitude dominial sobre um fragmento fsico do bem, mas que
todos os comunheiros tm direitos qualitativamente iguais sobre a totalidade
dele, limitados contudo na proporo quantitativa em que concorre com os outros
comproprietrios na titularidade sobre o conjunto. (SILVA PEREIRA, 1999, p.
130)

Essa definio explica a coexistncia de direitos sobre uma propriedade,

exercidos coletivamente e de forma pacfica por mais de um titular, sem a intromisso
de qualquer sujeito que no pertence comunho.
O condomnio comum que est regulado entre os artigos 1.314 e 1.358 do Novo
Cdigo Civil, no pode ser constitudo por ato prprio, pois decorre sempre de um ato
transmissivo e/ou aquisitivo da propriedade. Dentre as caractersticas, intrnsecas
legislao, destacam-se as seguintes:

a) A transitoriedade (artigo 1320 e pargrafos): que a extino em no mximo

05 (cinco) anos, embora passvel de prorrogao;
b) O direito de preferncia (artigo 504): a alienao dever respeitar ao direito de
preferncia dos demais condminos, ou seja, os condminos tm prioridade na
aquisio da parte objeto de alienao;
c) O uso comum (artigo 1.314 e pargrafo nico): com a restrio de que o uso
exclusivo depender do consentimento dos demais;
d) A constituio: a origem voluntria ou fortuita;
e) A exigncia da pluralidade de proprietrios;
f) As despesas (artigo 1.315): podem ser cobradas apenas as despesas
decorrentes da conservao ou diviso da coisa;

11

Esse instituto jurdico uma espcie do gnero comunho tendo em vista que
este ltimo vocbulo tem maior alcance e compreende todas as relaes jurdicas que
envolvem pluralidade subjetiva. Em outras palavras, o termo comunho revela todas
aquelas ocasies em que determinado direito pertence a vrias pessoas. Em linhas
gerais, o condomnio expressa a comunho incidente sobre a propriedade.

12

2.1. Espcies de condomnio comum

O condomnio de origem romana possui vrias espcies. Primeiramente, em

relao sua origem, pode ser classificado como convencional ou incidente.
Convencional ou voluntrio aquele que decorre de um contrato. Por sua vez, o
condomnio incidente ou eventual, aquele que independe de um concurso de
vontades, como no caso de uma sucesso hereditria, herana. Ainda em relao
origem, pode ser classificado como legal ou forado quando decorrer de uma
determinao legal.
Em segundo lugar, quanto sua necessidade, o condomnio pode ser ordinrio
ou permanente. O condomnio ordinrio ou transitrio aquele que vigora por tempo
certo ou enquanto no houver termo, mas que pode ser extinto a qualquer momento,
ainda que resultante ou no da conveno. Por outro lado, o condomnio permanente
o coativo ou forado, insusceptvel de se extinguir pela natureza mesma da coisa ou da
relao jurdica que o gerou, ou do exerccio do direito correlativo.
Em relao ao seu objeto, a comunho pode ser universal ou particular. A
universal abarca a totalidade da coisa, incluindo frutos e rendimentos, enquanto a
particular, restringe-se a determinadas coisas ou efeitos, ficando livres os demais, a
exemplo do condomnio de guas.
Por fim, quanto sua forma, o condomnio classifica-se como pro diviso e pro
indiviso. O primeiro aquele em que h comunho de fato, mas no de direito, uma vez
que no ocorreu a localizao em parte certa e determinada da coisa. Algum ou alguns
dos condminos se abstm de exercer a posse sobre o bem ou frao dele em prol de
outro condmino. Um dos condminos exerce a posse exclusiva em detrimento dos
demais. No condomnio pro indiviso, os condminos esto de direito e de fato na
comunho, porque cada condmino j se encontra localizado na coisa, em parte certa e
determinada. Todos os condminos exercem coetaneamente atos possessrios sobre a
coisa.

13

3. CONDOMNIO EDILCIO: ABORDAGEM HISTRICA

A crise da habitao um problema crnico da sociedade hodierna e encontra

suas razes em eventos histricos marcantes, a comear pela crise do feudalismo no
sculo XIV que desencadeou um incontrolado processo migratrio da populao do
campo para os centros urbanos, motivado pela infertilidade do solo que gerou a
escassez de alimentos nos feudos. Os reflexos negativos da transio do sistema
feudal para o capitalismo tornaram-se evidentes com o crescimento industrial, iniciado
na Inglaterra, no sculo XVIII, devido s pssimas condies de trabalho, baixos
salrios e precrias condies de moradia. A passagem histrica acima descrita tornase inteligvel quando Caio Mrio expe o que segue:
Um destes campos magnticos a atrair o olhar do jurista de hoje , sem dvida, a
crise habitacional, que mais do que nunca tem assolado o mundo
contemporneo, provocada pelos fatores mais desencontrados: de um lado, o
movimento migratrio, deslocando massas contnuas de populao das zonas
rurais para os centros urbanos, em busca de melhores meios de vida, ou
atradas pelo recrutamento das suas atividades, ou tragadas na voragem do
industrialismo. (SILVA PEREIRA, 1976, p. 57)

Por outro lado, a destruio macia das construes dos pases envolvidos nas
guerras mundiais, com incio em 1914 e 1939, respectivamente, alm do aumento do
preo de aquisio das terras e encarecimento dos materiais, em muito contriburam
para o aumento do dficit habitacional. Nesse sentido, o autor Caio Mrio relata ainda:
De outro lado, duas guerras dentro de meio sculo, provocando em alguns
pases a demolio, e em outros apenas a falta de construo de prdios,
capazes de proporcionar acomodao residencial ou comercial a toda gente; e,
sobrepondo-se a estas causas, a elevao salarial, o encarecimento de
materiais, a dificuldade de novas edificaes e a extrema alta dos preos dos
terrenos. (SILVA PEREIRA, 1976, p. 58)

Pelas circunstncias descritas, surgiu a necessidade de desenvolver tcnicas de

construo com vistas a obter o mximo aproveitamento dos espaos e o custo
econmico mais tolervel, acessvel. Nesse contexto, nasceu o condomnio de

14

apartamentos, ou seja, projetado para o alto das edificaes com o intuito de acumular
uma moradia sobre a outra. Posteriormente, denominado condomnio edilcio.

15

3.1. Condomnio Edilcio: conceito e denominao

O condomnio edilcio pode ser identificado na doutrina com diferentes

denominaes, sendo as mais freqentes, condomnio especial, condomnio de
apartamentos, condomnio de edificaes, condomnio misto, condomnio por unidades
independentes ou propriedade horizontal. Todavia, a expresso edilcio foi
consagrada pelo ordenamento jurdico vigente, incluindo o Novo Cdigo Civil. O
fundamental para tal definio pode ser justificado na origem etimolgica da palavra.
Houaiss, assim explica o vocbulo edil:
Edil, na antiga Roma, funcionrio ou magistrado cuja funo era observar e
garantir o bom estado e funcionamento de edifcios e outras obras e servios
pblicos ou de interesse comum, como ruas e o trfego, abastecimento de
gneros e de gua, condies de culto e prtica religiosa etc.; nas
municipalidades do Imprio Romano, funcionrio administrativo regular, de
segundo escalo. (Houaiss, Antnio. Dicionrio Eletrnico)

O emprego do termo edilcio admitido com reserva por alguns doutrinadores,

pois a referida palavra um adjetivo que remete exclusivamente a edificao. Para
entender tal restrio, o professor Csar Fiuza explica que pode haver condomnio de
unidades independentes tambm em loteamento fechado de casas, caso em que seria
imprprio falar em condomnio edilcio. Por outro lado, para o referido autor, o que
caracteriza essa espcie de condomnio no o fato de ter como objeto alguma
edificao, mas de conter unidades autnomas e partes comuns. (FIUZA, 2003, p. 692)
Com relao propriedade horizontal, tal definio no reside num simples
neologismo haja vista que encontra uma justificativa histrica. Pode ser entendida como
a propriedade em planos horizontes, ou seja, apesar do edifcio ser construdo num
plano vertical, a diviso da propriedade ocorre horizontalmente.
Por todo o exposto, pode-se afirmar que, o condomnio edilcio caracteriza-se
pela coexistncia, sobre um mesmo terreno, de partes de propriedade exclusiva e
partes de propriedade e uso comum dos condminos. Ele se forma entre proprietrios
de unidades autnomas edificadas sobre o mesmo terreno. Logo, essa modalidade de
condomnio nada tem a ver com a existncia de uma co-titularidade entre pessoas

16

sobre a totalidade do imvel, como se v no condomnio comum ou tradicional. Ao

contrrio, o condomnio edilcio concilia dois direitos de propriedade, sendo um
individual, representado pela coisa de propriedade exclusiva, e outro coletivo, em
relao s partes comuns.
As

partes

de

propriedade

exclusiva,

nomeadas

unidades

autnomas,

comumente so representadas pelos apartamentos, casas, salas, lojas, sobrelojas,

vagas de garagem, chals. Por sua vez, as coisas de propriedade comum, podem ser
ilustradas pelos jardins, caixas dgua, hall social, escadaria, o solo do terreno em que
o edifcio foi construdo, elevadores, depsito de lixo, rea de lazer etc. Essa diviso de
propriedade est elencada na norma do art. 1.331, 1 e 2, do Cdigo Civil:

Art. 1.331. Pode haver, em edificaes, partes que so propriedade exclusiva, e

partes que so propriedade comum dos condminos.
o

1 As partes suscetveis de utilizao independente, tais como apartamentos,

escritrios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veculos, com as respectivas
fraes ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade
exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietrios.
o

2 O solo, a estrutura do prdio, o telhado, a rede geral de distribuio de gua,

esgoto, gs e eletricidade, a calefao e refrigerao centrais, e as demais
partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro pblico, so utilizados em
comum pelos condminos, no podendo ser alienados separadamente, ou
divididos.

O condomnio edilcio exige sempre a titularidade de mais de uma unidade

construda sobre o mesmo solo. Contudo, cumpre-nos salientar que, o fato de um
edifcio ser dividido em unidades autnomas pertencentes a um nico dono constitui
propriedades regidas pelo Cdigo Civil, mas no h que se falar, propriamente, em
condomnio edilcio. O argumento supra tambm vlido para as situaes em que um
prdio adquirido em comum por vrios herdeiros. A explicao para tal indagao
decorre da obrigatoriedade de um ato ou declarao de vontade dos proprietrios para
instituio e constituio desta espcie de condomnio. Desta forma, a propriedade
pode ser submetida aos dispositivos especficos da lei.

17

3.2. O Condomnio Edilcio no Direito Brasileiro

A diviso da coisa imvel, num prazo muito curto, foi repensada por legisladores
de todo o mundo. Na Frana, com a lei de 28/06/1938, revogada pelas leis de 1965 e
1967. Em Portugal, com o Decreto-lei n. 40.333, de 14/10/1955 e, atualmente, com o
seu Cdigo Civil. Na Espanha, a partir da lei de 1939 e agora com a lei de 21/07/1960.
Na Itlia, com as leis de 1934, 1935 e o Cdigo Civil de 1942. Na Amrica do Sul,
Argentina, Chile, Uruguai e Venezuela tambm participaram dessa mudana.
Para entender esse intercmbio normativo, o autor Hlio Lobo Jnior, em
meno a Joo Batista Lopes, explica que, de um modo geral, todos os pases
civilizados admitem o instituto da propriedade horizontal. (LOBO Jnior, 2003, p. 25).
O Brasil no ficou alheio, inerte ao referido fluxo de pensamento. Pelo contrrio,
exerceu um papel precursor em relao a vrios pases, inclusive da Europa. Prova
disso, que a tcnica da diviso de prdio em andares surgiu com o Decreto-lei n.
5.481, de 15 de junho de 1928, alterado pelo Decreto-lei n. 5.234, de 08 de fevereiro de
1943 e, em seguida, pela Lei n. 285, de 05/06/1948. Por essa razo, possvel justificar
as crticas e falhas, por vezes, atribudas legislao brasileira.
A definio moderna de condomnio edilcio, ou seja, condomnio por unidades
autnomas, consignado pela Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, torna-se
compreensvel com a definio dada pela lei em questo s unidades autnomas. Essa
afirmao pode ser ratificada na leitura do art. 1 da referida lei, que prev o seguinte:
Art. 1 - As edificaes ou conjuntos de edificaes, de um ou mais pavimentos,
construdos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins
residenciais ou no-residenciais, podero ser alienados, no todo ou em parte,
objetivamente considerados, e constituir, cada unidade, propriedade autnoma
sujeita s limitaes desta Lei.

Para a clara compreenso do contedo normativo do artigo acima, necessrio

frisar que, para o aperfeioamento do condomnio edilcio, trs atos devem ser
observados, a saber: a instituio do condomnio, a conveno de condomnio e o
regimento interno, tambm denominado regulamento.

18

3.3. A Instituio do Condomnio

O ato de instituio o ato inicial pelo qual se constitui o condomnio edilcio. O

contrato que prev a instituio do condomnio dever ser registrado no Cartrio de
Registro de Imveis. A citada obrigatoriedade aplica-se tanto para o ato inter vivos
quanto para o causa mortis. Este ltimo decorre de testamento. O referido ato, prima
facie, foi normalizado pela Lei n. 4.591, de 1964, em seu art. 7, conforme se l abaixo:
Art. 7 - O condomnio por unidades autnomas instituir-se- por ato entre vivos
ou por testamento, com inscrio obrigatria no Registro de Imvel, dele
constando; a individualizao de cada unidade, sua identificao e
discriminao, bem como a frao ideal sobre o terreno e partes comuns,
atribuda a cada unidade, dispensando-se a descrio interna da unidade.

Com o advento do Cdigo Civil de 2002, o condomnio edilcio passou a ser

regulado pelos artigos 1.331 a 1.358 deste dispositivo. Todavia, em relao ao
nascedouro do condomnio edilcio, no houve prejuzo da matria regulada na Lei n.
4.591, de 1964, como se adverte no art. 1.332, caput, in fine, do Cdigo Civil:

Art. 1.332. Institui-se o condomnio edilcio por ato entre vivos ou testamento,
registrado no Cartrio de Registro de Imveis, devendo constar daquele ato,
alm do disposto em lei especial:
I - a discriminao e individualizao das unidades de propriedade exclusiva,
estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinao da frao ideal atribuda a cada unidade, relativamente ao
terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.

A indispensabilidade do registro da instituio de condomnio, tambm pode ser

confirmada na Lei n. 6.015, de 31/12/1973, denominada Lei de Registros Pblicos,
quando em seu art. 167, inciso I, item 17, regula que:

Art. 167 - No Registro de Imveis, alm da matrcula, sero feitos.

I - o registro:

19

17) das incorporaes, instituies e convenes de condomnio.

A cominao da lei para o registro da instituio do condomnio incontestada

pela doutrina e jurisprudncia, em funo do alcance do referido ato j que tem o poder
de individualizar e discriminar cada unidade autnoma, determinar a frao ideal de
cada unidade, relativamente ao terreno e as partes comuns, bem como o fim a que as
unidades se destinam. Ou seja, define os direitos e os limites de cada co-propriedade,
dentro do condomnio edilcio.
A parte interessada em instituir o condomnio ser definida em funo da
existncia ou no de edificao sobre o imvel. A respeito disto, o autor Csar Fiuza
elucida que:

Se o edifcio estiver por construir, realizar o ato de instituio o incorporador,

pessoa que se prope a construir as unidades para venda. Estando j construdo
o edifcio, incumbir ao dono ou donos do prdio edificado a realizao do ato
institucional. o caso do dono de terreno que resolve edific-lo para a venda
posterior das unidades. Se vrios forem os donos do terreno, haver condomnio
ordinrio entre eles, o qual se transformar em condomnio por unidades
autnomas, aps o ato de instituio e venda das unidades. (FIUZA, 2003, p.
694)

O quorum para aprovao talvez seja o tema mais importante acerca da

instituio de condomnio. O Cdigo Civil prev que a construo de outro pavimento
ou edifcio dever ter a anuncia da unanimidade dos condminos. Igualmente,
depende da totalidade a mudana de destinao do edifcio ou da unidade imobiliria.
Entretanto, o aludido dispositivo no preceitua a quantidade necessria de pessoas
para aprovar a instituio de condomnio. Deste modo, apesar do silncio da lei, a
melhor doutrina entende que o referido ato, por abranger o direito de propriedade de
todas as unidades autnomas sobre as partes comuns, no pode ter quorum diverso do
exigido para sua mudana, porquanto obtm maior dimenso. O novo Cdigo Civil
prescreve a quantidade exigida de condminos para aprovar a construo de nova

20

unidade imobiliria e para modificar a destinao do edifcio ou da unidade imobiliria,

concomitantemente, nos seguintes artigos:

Art. 1.343. A construo de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro

edifcio, destinado a conter novas unidades imobilirias, depende da aprovao
da unanimidade dos condminos.
Art. 1.351. [...] a mudana da destinao do edifcio, ou da unidade imobiliria,
depende da aprovao pela unanimidade dos condminos.

Em relao forma, o contrato de instituio de condomnio dever atender ao

disposto no art. 108 do Cdigo Civil, cujo teor normativo o que segue:

Art. 108. No dispondo a lei em contrrio, a escritura pblica essencial

validade dos negcios jurdicos que visem constituio, transferncia,
modificao ou renncia de direitos reais sobre imveis de valor superior a trinta
vezes o maior salrio mnimo vigente no pas.

No entanto, o aludido artigo no regularmente aplicado, pois, na prtica, os

contratos de instituio de condomnio edilcio constituem, em sua maioria,
instrumentos particulares. Por outro lado, alguns doutrinadores dispensam a aplicao
do referido diploma por considerarem que, sobre a instituio de condomnio, no incide
qualquer contedo financeiro, apesar da modificao ocorrida no estado da
propriedade.
Por fim, no obstante a clara definio do Cdigo Civil e da Lei n. 4.591/64, em
relao instituio do condomnio, ainda persiste certa dvida da sociedade civil
quanto ao alcance do referido ato que, por vezes, acaba confundido com a conveno
do condomnio. Para melhor entendimento da matria, a conveno de condomnio e o
regimento interno sero especificados a seguir.

21

3.4. A Conveno de Condomnio

A conveno de condomnio regula toda a vida no condomnio. Para o Direito

Romano, fala-se em modus vivendi, modo de viver. um documento no qual se
prevem os direitos e deveres de cada condmino. Tambm chamado de estatuto, ou
pacto constitutivo. Seus efeitos, principalmente para aqueles que admitem a
personalidade jurdica do condomnio, so iguais aos do contrato social de uma
sociedade. A conveno de condomnio supe a existncia do condomnio,
diferentemente do ato de instituio.
Csar Fiuza, em aluso ao autor Silvio Rodrigues, sustenta que a conveno
um negcio jurdico plurilateral, distanciando-se dos contratos em geral, em que obriga
todos os condminos atuais e futuros, e ainda aos eventuais ocupantes das unidades,
como locatrios e comodatrios. (FIUZA, 2002, p. 695)
Ainda, segundo o professor Caio Mrio, um ato-regra, que se define como
manifestao de vontade dotada de fora obrigatria e apta a pautar um
comportamento individual. (SILVA PEREIRA, 1976, p. 130)
Para ser aprovada, a conveno de condomnio depende do voto dos
proprietrios que representem 2/3 das fraes ideais. Em seguida, dever ser
registrada no cartrio de imveis. Caso contrrio, as disposies contidas na conveno
valero apenas em relao aos signatrios, no podendo ser oponveis contra terceiros.
O quorum para aprovao, bem como a necessidade de registro da conveno de
condomnio no cartrio da situao do imvel esto previstos no caput do art. 1.333 e
pargrafo nico, do Cdigo Civil de 2002, respectivamente, conforme abaixo:

Art. 1.333. A conveno que constitui o condomnio edilcio deve ser subscrita
pelos titulares de, no mnimo, dois teros das fraes ideais e torna-se, desde
logo, obrigatria para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos
sobre elas tenham posse ou deteno.

22

Pargrafo nico. Para ser oponvel contra terceiros, a conveno do condomnio

dever ser registrada no Cartrio de Registro de Imveis.

Assim como para o ato de instituio de condomnio, h previso na Lei de

Registros Pblicos para o registro da conveno de condomnio. O que difere, nesta
hiptese, o livro cartorrio em que sero registrados os respectivos atos. Ou seja, a
instituio de condomnio ser registrada no Livro 02, definido como Registro Geral, ao
passo que a conveno de condomnio constar no Livro 03, denominado Registro
Auxiliar. O registro deste ltimo est regulamentado no art. 178, inciso III, da lei supra
mencionada:

Art. 178 - Registrar-se-o no Livro n. 3 - Registro Auxiliar:

III - as convenes de condomnio;

A alterao da conveno de condomnio obedece ao mesmo critrio do adotado

para a sua aprovao. Sobre isso, a primeira parte do art. 1.351 do novo Cdigo Civil
dispe o seguinte:

Art. 1.351. Depende da aprovao de 2/3 (dois teros) dos votos dos
condminos a alterao da conveno [...].

O contedo da conveno de condomnio, alm das clusulas subscritas no art.

1.332 do Cdigo Civil em vigor, dever apontar as disposies contidas no art. 1.334 do
referido diploma e, ainda, outras que forem de interesse dos condminos, em especial,
as seguintes:
a) Os direitos e deveres dos condminos;

23

b) A forma de administrao do condomnio;

c) As atribuies do sndico que no estejam previstas em lei;
d) A competncia das assemblias, forma de sua convocao e quorum exigido para
suas deliberaes;
e) As sanes a que esto sujeitos os condminos, ou possuidores;
f) A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuies dos condminos para
atender as despesas do condomnio;
g) O quorum para os diversos tipos de votaes;
h) A destinao e a forma de utilizao das coisas comuns;
g) O regimento interno.
A organizao da vida dentro do condomnio no est exclusivamente ligada aos
requisitos normativos, haja vista que a prpria lei faculta aos comunheiros abranger as
peculiaridades concernentes ao condomnio em que vivem na respectiva conveno.
Todavia, quando da elaborao da conveno, necessrio estar atento ao fato de que
alguns comportamentos no permitidos na esfera condominial podem no constituir
comportamento antijurdico, razo pela qual no podero se obrigar os condminos,
ainda que com aprovao unnime destes.

24

3.5. O Regimento Interno

O regimento interno ou regulamento apenas complementa a conveno de

condomnio. Sua finalidade meramente interna, trazendo normas minuciosas sobre o
uso das coisas comuns. Em geral, pode ser lido em tabuletas colocadas ao lado de
elevadores no andar trreo. possvel que o regimento interno seja agrupado
conveno, formando um nico documento. No entanto, o referido procedimento no
aconselhvel para evitar confuses.
A aprovao do regulamento depende de votao da maioria simples em
assemblia, exceto quando houver outro quorum qualificado na conveno. Por sua
vez, o texto original do artigo 1.351 do novo Cdigo Civil2 previa que a alterao do
regimento interno dependeria da aprovao de 2/3 dos votos dos condminos.
Contudo, o citado dispositivo foi modificado pelo artigo 58 da lei 10.931/20043, no
havendo, portanto, quorum legal especfico para alterao do regimento interno. Assim
sendo, a doutrina adotou para a alterao do regimento interno o idntico critrio
exigido para a sua aprovao.

Art. 1.351. Depende da aprovao de 2/3 (dois teros) dos votos dos condminos a alterao da
conveno e do regimento interno; a mudana da destinao do edifcio, ou da unidade imobiliria,
depende da aprovao pela unanimidade dos condminos.

Art. 58. A Lei n 10.406, de 2002 - Cdigo Civil passa a vigorar com as seguintes alteraes:

Art. 1.351. Depende da aprovao de 2/3 (dois teros) dos votos dos condminos a alterao da
conveno; a mudana da destinao do edifcio, ou da unidade imobiliria, depende da aprovao pela
unanimidade dos condminos.

25

4. FRAO IDEAL NO CONDOMNIO EDILCIO

De acordo com o exposto nos tpicos anteriores, o condomnio edilcio pode ser
precisamente definido como a conjugao, co-existncia de propriedade exclusiva
sobre unidades autnomas e co-propriedade sobre as partes comuns, no mesmo
terreno. Em relao s unidades autnomas, os condminos, em regra, exercem a
propriedade plena, ilimitada, pois sobre ela, possuem todos os poderes inerentes ao
domnio, a saber: usar, gozar ou fruir, dispor e reivindicar. Contudo, no que diz respeito
s partes de propriedade e uso comum, o direito de propriedade exercido, ao mesmo
tempo, por todos os comunheiros. Nesse sentido, para identificar a parcela de
propriedade comum pertinente a cada condmino, surgiu a frao ideal.
Destarte, a frao ideal representa a parte inseparvel de cada unidade
autnoma, em relao ao terreno e s coisas comuns. Portanto, cada unidade
autnoma corresponde a uma frao ideal representativa do direito de propriedade
sobre o edifcio como um todo.
No entanto, a finalidade da frao ideal no est somente neste clculo,
apurao. Afinal, salvo disposio em contrrio, o rateio das despesas do condomnio
ser calculado por meio do quociente por ela representado. Deste modo, a quota-parte
em que cada condmino dever contribuir no dispndio de manuteno do prdio ser
conferida em razo da frao ideal por cada um adquirida. No mesmo sentido, Caio
Mrio nos traz a seguinte lio:

Para haver, ento, uma base de distribuio dos direitos e dos encargos de cada
proprietrio, no conjunto do edifcio, necessrio fixar uma cifra representativa
do interesse econmico de cada uma das pessoas participantes da comunho.
Normalmente, atribui-se a cada apartamento uma quota percentual ou milesimal
no terreno, e esta frao o ndice do direito do respectivo proprietrio, bem

26

como dos que lhe competem, dentro daquele complexus. (SILVA PEREIRA,
1976, p. 97)

Ademais, a quota parte ideal, tambm, obtm relevncia em outros aspectos da

vida comunitria, merecendo destaque a contagem dos votos em assemblias gerais,
que sero proporcionais, em regra, s fraes ideais do terreno e partes comuns,
principalmente para a aprovao e alterao da conveno de condomnio,
reconstruo de rea, eventualmente destruda por sinistro, ou demolio de rea
edificada.
Por fim, faz-se importante advertir que, em regra, o oportuno momento para
fixao da frao ideal no condomnio edilcio ser no ato de aquisio da propriedade
imvel. Os dispositivos dos artigos 7 da Lei n. 4.591, de 1964, e do art. 1.332, inciso II,
do Cdigo Civil de 2002 prevem que a determinao da frao ideal atribuda a cada
unidade, relativamente ao terreno e partes comuns requisito obrigatrio para a
instituio de condomnio. A despeito disso, a deliberao quanto frao ideal
correspondente a cada titular do domnio antecede ao ato de instituio de condomnio.
Sendo assim, quando a escritura pblica, instrumento grfico cartular noticiador de um
negcio jurdico, ingressar no registro de imveis para transformar a declarao nela
contida em direito real de propriedade que a frao ideal ser determinada.
O mesmo critrio no vlido para a incorporao imobiliria, que uma
modalidade de instituio condominial inter vivos. Neste caso, a frao ideal ser fixada
no ato de instituio de condomnio. A seguir, abordaremos as formas de clculo da
frao ideal nesta espcie de condomnio.

27

4.1. As formas de clculo da frao ideal no condomnio edilcio

A frmula utilizada para o clculo da frao ideal de cada unidade autnoma

fundamental para garantir a segurana jurdica nas relaes condominiais e a justa
definio dos direitos individuais e coletivos de propriedade, no mbito do condomnio.
Para atender a correta definio do direito de propriedade, dando visibilidade aos
princpios supracitados, o nobre professor Caio Mrio nos ensina que, para o clculo da
frao ideal do terreno, vrios critrios podero ser usados, redutveis, contudo, a dois:
o da rea e o do valor. (SILVA PEREIRA, 1976, p. 97)
De acordo com o critrio do valor, s unidades de maior valor corresponde uma
frao ideal mais elevada. um critrio puramente subjetivo, pois vrios so os fatores
que influenciam na avaliao de cada unidade autnoma. Por exemplo, a incidncia de
luz sobre as janelas e paredes durante o dia, a paisagem que a partir dela possvel
contemplar, a existncia de varandas, o nvel de rudos, a qualidade do acabamento
que ser empregado na construo, o valor da unidade para fins de locao, a posio
do apartamento no terreno j que pode ser de frente ou fundos, entre outras. No
entanto, Caio Mrio leciona que o critrio em questo, no pode, seno
excepcionalmente, ser aplicado, aps a construo definitiva do prdio, de outro modo,
vejamos:

Mas evidente que no h cogitar do valor da unidade aps sua concluso, seu
ajaezamento, e em funo dos adornos e requintes de acabamento que o
proprietrio lhe tenha introduzido. O que de levar em conta o valor da
unidade, no momento em que se opera a incorporao e excepcionalmente em
perodo posterior, quando fatores especiais hajam para isto concorrido, como,
por exemplo, se o edifcio era de um dono s e passou a regular-se pela Lei do

28

Condomnio. (SILVA PEREIRA, 1976, p. 98)

O primeiro critrio adotado, pelo ordenamento jurdico brasileiro, foi exatamente

o do valor, quando o Decreto Federal n. 5.481, de 1928, fez meno explcita ao valor
da propriedade, ao referir-se quota dos proprietrios dos apartamentos, no custeio da
conservao do edifcio.
Por sua vez, pelo critrio da rea, a frao ideal deve ser calculada em razo do
coeficiente de proporcionalidade entre a rea construda de cada unidade autnoma e a
rea global de construo. Como se infere, um critrio objetivo, porque,
apriorsticamente, visa apenas extenso fsica da unidade autnoma em relao ao
total de rea edificada. Logo, unidades autnomas com rea de construo idnticas
recebero a mesma frao ideal no terreno e nas coisas comuns. Em contrapartida, aos
apartamentos com reas edificadas distintas, sero concebidas fraes ideais
diferentes.
Para os autores J. Nascimento Franco e Nisske Gondo, o critrio mais justo,
preconizado pela legislao moderna, o do valor venal de cada uma das unidades
autnomas em relao ao valor global do edifcio, apurando-se desta forma a
participao proporcional de cada uma delas no terreno, coisas e reas de uso comum.
(FRANCO e GONDO, 1991, p. 56)
Silvio Rodrigues compactua com a idia de que a frao ideal ser calculada
com fundamento no valor venal, quando defende:
O clculo da frao ideal se faz com base no valor de cada unidade; no h,
porm, regras fixas para determinao do valor; em princpio, deve-se atribuir um
valor determinado para cada andar, com os superiores valendo mais, ou menos,
conforme o prdio tenha, ou no, elevador; depois, dentro de cada andar, atribuise valor maior aos apartamentos de frente que aos de fundo. Qualquer que
seja, porm, o critrio, ou a combinao de critrios, o que se exige a sua
aplicao uniforme. (RODRIGUES, 1997, p. 214)

A corrente civilista majoritria entende que a fixao da frao ideal dever

ocorrer de acordo com o caso concreto. Por outro lado, o emprego aleatrio dos
critrios de valor e rea, na maioria das vezes, pode ser insuficiente para estabelecer a
frao ideal de forma inequvoca. Destarte, impossvel a chegar a um quantum ideal

29

satisfatrio sem a conjugao dos diversos fatores fsicos e econmicos atinentes a

cada edifcio.
4.2. O clculo da frao ideal luz do Direito Brasileiro

Durante muito tempo, o mtodo de clculo da frao ideal foi abandonado nas
discusses legislativas no Brasil que ensejaram a regulamentao do condomnio
edilcio. O Decreto-lei n. 5.481, de 15 de junho de 1928, que introduziu a tcnica de
diviso de prdio em andares, e a Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que trouxe
a concepo moderna de condomnio edilcio, no fizeram qualquer meno quanto ao
referido tema. Destarte, a frao ideal sempre foi tratada de forma convencional, sem
qualquer rigor legal, j que s partes interessadas cabia a valorao dos aspectos
econmicos e espaciais para chegar sua delimitao.
Com o advento do Cdigo Civil de 2002, especificamente em seu art. 1.331, 3,
nasceu a primeira norma jurdica que versou sobre a frmula de clculo da frao ideal.
Todavia, menos de dois anos depois que o Cdigo Civil entrou em vigor, o referido
artigo foi revogado. A explicao para tal situao se deu pelo fato do dispositivo ter
preconizado o valor da unidade imobiliria como nico critrio para clculo da frao
ideal.
De modo aparente, o mencionado artigo ensejou uma alterao negativa na
forma, at ento aplicada pelos profissionais habilitados. Primeiramente, porque no
existe entendimento claro sobre como deduzir o valor de cada unidade que, por
exemplo, pode ser definido pelo valor venal, pelo valor da construo ou pelo valor de
mercado, sendo que, na maioria das vezes, no h coincidncia entre eles. Em outro
aspecto, o emprego de mtodos diferenciados para atender s especificidades de cada
condomnio edilcio ficou prejudicado em razo da redao original do 3 do art.
1.331, como se depreende a seguir:

30

Art. 1.331. Pode haver, em edificaes, partes que so propriedade exclusiva, e

partes que so propriedade comum dos condminos.
3. A frao ideal no solo e nas outras partes comuns proporcional ao valor
da unidade imobiliria, o qual se calcula em relao ao conjunto da edificao.

O equvoco do legislador inteligvel nos dizeres do autor lcio Nacur Rezende,

quando estabelece que:

De fato intuitivo concluir-se que este critrio fixado pela lei (hoje revogada)
poderia causar grandes injustias. Afinal, no me parece correto, sob nenhum
ponto de vista, que um apartamento em andar superior, por ser mais valorizado,
deva ter frao ideal maior e, via de conseqncia, pagar mais altas taxas
condominiais. Ademais, seguindo o mesmo raciocnio, inconcebvel que em um
prdio defronte ao mar, o apartamento de frente, por ser bem mais valorizado no
mercado imobilirio, seja compelido a pagar ao condomnio um valor superior ao
do apartamento de fundos. (NACUR REZENDE, p. 30, 2005)

Com o intuito de solucionar a impreciso do novo Cdigo Civil, na primeira tentativa

do ordenamento jurdico brasileiro de normalizar o clculo da frao ideal no
condomnio edilcio, o 3 do art. 1.331 do Cdigo Civil foi revogado pelo art. 58 da Lei
n. 10.931, de 02 de agosto de 2004, que lhe conferiu nova redao:

Art. 58 - A Lei n 10.406, de 2002 - Cdigo Civil passa a vigorar com as seguintes
alteraes:
Art. 1.331.
o

3 - A cada unidade imobiliria caber, como parte inseparvel, uma frao

ideal no solo e nas outras partes comuns, que ser identificada em forma
decimal ou ordinria no instrumento de instituio do condomnio.

Com a redao atual, o texto original do referido dispositivo foi alterado por
completo. Desta forma, a frao ideal deixou de ser atrelada exclusivamente ao valor
da unidade. A nica exigncia da lei a sua demonstrao expressa na forma decimal

31

ou ordinria. Sendo assim, a limitao da lei atm-se apenas a sua forma de expresso
numrica.
A ao do legislador corrigiu uma situao completamente dspar e equivocada,
permitindo que a frao ideal seja atribuda de acordo com o caso concreto. Nesse
contexto, torna-se possvel aproximar da justa definio fsica da propriedade, alm da
noo que atenda s dimenses econmicas e jurdicas do direito de cada coproprietrio. Entretanto, em funo da importncia do clculo da frao ideal e da sua
destacada repercusso sobre o domnio, o autor da lei no regulamentou de forma
precisa a frmula de clculo.
Com a faculdade atribuda pela lei ao responsvel pela fixao da frao ideal,
para que aplique o mtodo que entender conveniente, insta salientar que nem sempre
ser possvel vislumbrar a adequada forma de fixao do quantum ideal. Logicamente,
o ser humano passvel de erros e com o instituidor do condomnio no poderia ser
diferente. Por essa razo, ainda que a frao ideal seja definida de acordo com o caso
concreto, impossvel chegar ao melhor resultado sem a observncia de critrios
objetivos que devem ser apreciados no clculo da frao ideal e que deveriam constar
de modo expresso na lei. A respeito disso, lcio Nacur Rezende dispe o que segue:

[...] os civilistas mais consagrados ressaltam que a frao ideal dever ser
atribuda de acordo com o caso concreto, porm, relacionado a: extenso de
cada unidade em relao ao total; o valor de cada unidade em relao ao edifcio
como um todo (frmula adotada pela Lei 10.406/02); a disposio da unidade
dentro do edifcio (altura, frente ou fundos, trreo ou no, aerao, etc.); a
utilizao do elevador, entre outros fatores.

As prticas cartorrias podem evidenciar a necessidade de reverter excessiva

flexibilidade no clculo da frao ideal no condomnio edilcio conferida pela Lei n.
10.931, de 2004. Com a utilizao de critrios aleatrios, so recorrentes as
indagaes e dvidas do instituidor do condomnio sobre o melhor mtodo para o
clculo da frao ideal, quando ingressam no flio real para abertura do protocolo e

32

registro do referido ato. No obstante, se o usurio do cartrio for mal orientado, o

desacerto ser inevitvel.
Ademais, necessrio explicar que a mera permisso legal para o emprego de
critrios variados no clculo da frao ideal no condomnio edilcio insuficiente para
defini-la de maneira inequvoca. Desta forma, compete prpria lei fixar determinados
parmetros que possibilitem a anlise compartilhada dos aspectos espaciais e
econmicos de cada condomnio.
Tal expectativa fundamental, sobretudo, em relao aos condomnios com
finalidade residencial e comercial, como ocorre nos edifcios que comportam
apartamentos e lojas. Nessa situao, evidente a impossibilidade de atender ao
princpio da segurana jurdica nas relaes entre os condminos com a aplicao de
um critrio uno. Isso se explica porque, na hiptese em questo, normalmente, no se
verifica a proporcionalidade entre os valores dos apartamentos e lojas em funo da
rea construda, posto que de acordo com aspectos como a localidade, a atividade
comercial desenvolvida e outras circunstncias, as lojas podem obter valorizao ou
desvalorizao, inclusive para fins locatcios, em relao aos apartamentos.
Por sua vez, a observao de critrios como a localizao da unidade dentro do
edifcio, a incidncia de luz sobre as janelas e paredes durante o dia, a paisagem que a
partir dela possvel contemplar, a qualidade do acabamento de uma unidade para
outra, j qualificados acima, como critrios subjetivos, so necessrios para atestar a
adequada determinao das fraes ideais.
Perante o exposto, como o legislador no pode presumir o conhecimento do
instituidor ou mesmo do profissional habilitado sobre a tcnica apropriada para o clculo
da frao ideal em cada condomnio edilcio, no resta, seno, nova alterao da lei. No
entanto, quando se aconselha o aperfeioamento legal, no h que se falar na definio
de um critrio rgido, pois em razo das peculiaridades de cada condomnio edilcio, a
experincia de um modelo nico, como o praticado pelo 3 do art. 1.331 do Cdigo
Civil, em sua redao original, pode obstar a busca pela melhor definio da frao
ideal. Sendo assim, o mtodo a ser adotado encontra soluo razovel na prpria lei
quando o Cdigo Civil, em seu art. 1.334, preconiza que a conveno de condomnio
determinar critrios previstos em lei, contudo, facultando aos interessados a

33

possibilidade de aplicar clusulas que houverem por bem estipular.

A referida lgica, aplicada ao clculo da frao ideal no condomnio edilcio,
permite que a lei estabelea critrios inerentes a qualquer condomnio edilcio, a fim de
contribuir para a segurana jurdica e a proteo do direito de propriedade. Todavia,
possibilitando a incidncia do princpio da autonomia da vontade nas relaes
condominiais quando os co-proprietrios julgarem por bem a incluso de critrios
particulares, paralelamente aos previstos em lei, no clculo da frao ideal.

34

5. CONCLUSO

A dimenso do direito de propriedade e o seu reflexo no condomnio edilcio

propiciam um debate acadmico e jurdico que no se exaure. Essa questo
perceptvel quando se busca a definio da tcnica jurdica que deve ser empregada no
clculo da frao ideal nesta modalidade de condomnio. A doutrina no converge para
um entendimento satisfatrio e a forma atualmente preconizada pelo Cdigo Civil no
abrange, sequer, as caractersticas habituais a todo condomnio edilcio.
Entretanto, preciso advertir que o referido diploma legal representa um marco
histrico, pois, no obstante a forma imperfeita com que regula o clculo da frao ideal
no condomnio edilcio, trouxe a primeira norma jurdica a instituir um mtodo para o
clculo da frao ideal no condomnio edilcio. Por conseguinte, o interesse pela
matria estudada progrediu positivamente na comunidade acadmica, no ramo de
construo civil, nas atividades notariais e registrais, entre outros.
Ao fim do nosso trabalho conclumos que, pelo alcance da frao ideal nos
limites do condomnio edilcio, a discusso legislativa sempre ficou aqum da sua
evoluo conceitual e histrica. Se, por um lado, a lei fixa um critrio dinmico, pois
faculta ao instituidor empregar o mtodo que entender como conveniente, por outro,
sua incompletude no garante a formalidade necessria quando o objetivo preservar
o direito de propriedade.
Destarte, o melhor caminho para corrigir a omisso da regra em vigor o
desenvolvimento de um novo projeto normativo que compreenda o clculo da frao
ideal num contexto mais amplo, ou seja, com a observncia de critrios que possam ser
aplicados a todo condomnio edilcio, como, por exemplo, o valor venal determinado
pela planilha de valores da Prefeitura, com base no projeto arquitetnico aprovado, a
rea de cada unidade em relao rea total edificada, a incidncia de luz solar sobre
as janelas e paredes durante o dia, a paisagem que a partir dela possvel contemplar,
o nvel de rudos, o valor da unidade para fins de locao, a posio da unidade

35

autnoma no terreno, entre outros, alm da flexibilidade que a lei pode conferir ao
instituidor, para que considere as caractersticas peculiares ao seu respectivo
condomnio edilcio, no momento do clculo da frao ideal.

36

6. REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS

AGHIARIAN, Hrcules. Curso de direito imobilirio. Rio de Janeiro: Lumen Juris,

2005.

ANGELICO, Amrico Isidoro. Condomnio no novo cdigo civil. So Paulo: Juarez de

Oliveira, 2003.

BEVILQUA, Clvis. Direito das coisas. Rio de Janeiro: Histrica, 1976.

BRASIL. Cdigo Civil. 53. ed. So Paulo: Saraiva, 2002.

CENEVIVA, Walter. Lei de registros pblicos comentada. 15. ed. So Paulo: Saraiva,
2002.

CAMBLER, Everaldo Augusto. Incorporao imobiliria. So Paulo-SP: Editora

Revista dos Tribunais. 1993.

CHALHUB, Namem Melhim. Da incorporao imobiliria. Renovar: Rio de Janeiro

So Paulo Recife, 2 ed. 2005.

COSTA, Paulo Andres. O novo Cdigo Civil e o condomnio de casas: uso

exclusivo em propriedade comum. Revista de Direito Imobilirio n 58, ano 28. So
Paulo-SP, 2005.

CRETELLA JR., Jos. Curso de direito romano: o direito romano e o direito civil
brasileiro. 20. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997.

FERREIRA, Aurlio Buarque de Holanda. Novo aurlio sculo XXI: o dicionrio da

lngua portuguesa. 3. ed. Rio de Janeiro: Nova Fronteira, 1999.

37

FIUZA, Csar. Direito civil: curso completo. 8. ed., rev., atual. e ampl. Belo Horizonte:
Del Rey, 2004.

FIUZA, Ricardo. Novo Cdigo Civil comentado. So Paulo: Saraiva, 2002.

FRANCO, J. Nascimento & GONDO, Nisske; Incorporaes imobilirias. Editora

Revista dos Tribunais, 3. Ed., So Paulo, 1991. P. 56.

GANDOLFO, Maria Helena Leonel. Reflexes sobre a matrcula 17 anos depois.

Revista de Direito Imobilirio n 45. So Paulo-SP, 1998.

HOUAISS, Antnio. Dicionrio eletrnico Houaiss da Lngua Portuguesa. Verso

1.0. Rio de Janeiro: Objetiva, 2001.

JUNIOR, Hlio Lobo. O Condomnio Edilcio e o Novo Cdigo Civil. O Novo Cdigo
Civil e o Registro de Imveis. Porto Alegre, 2004. P. 21.

LOPES, Joo Batista. Condomnio. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2003.

MAXIMILIANO, Carlos. Condomnios: terras, apartamentos e andares perante o

direito. 3. ed., Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1950.

MEZZARI, Mario Pazutti. Condomnio e incorporao no registro de imveis. Porto

Alegre: Livraria do Advogado, 1996.

MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil. 35. ed., ver. atual. e ampl.
So Paulo SP: Saraiva, 1999.

NEGRO, Theotonio. Cdigo civil e legislao em vigor. So Paulo: Saraiva 2003.

PAIVA, Joo Pedro Lamana. O condomnio edilcio no novo cdigo civil. Disponvel
em: <http:///www.lamanapaiva.com.br/ index2.htm> Acesso em 30 ago. 2006.

38

PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Condomnio e Incorporaes. Editora Forense. 3. ed.

Rio de Janeiro - RJ, 1995. P. 102.

PEREIRA, Caio Mrio da Silva Pereira. Condomnio e Incorporaes. Editora

Forense. 10. ed. Rio de Janeiro - RJ, 1999.

PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de Direito Civil. V. 4. Condomnio. 13.

ed. Rio de Janeiro - RJ: Forense, 1999.

PEREIRA, Conselheiro Lafaiete Rodrigues. Direito das coisas. Rio de Janeiro: Freitas
Bastos, 1956.

REZENDE, Afonso Celso Furtado. Dicionrio: Direito imobilirio e afins. Campinas:

Copola, 1997.

REZENDE, lcio Nacur. Condomnio em edifcios - de acordo com a lei n.

10.931/04. Belo Horizonte: Del Rey, 2005.

RODRIGUES, Silvio. Direito Civil. 24 ed. So Paulo SP: Saraiva, 1997.

SILVA FILHO, Elvino. Questes de condomnio no registro de imveis. So Paulo:

Malheiros Editores Ltda., 1999.

SILVA, Ulysses da. A caminhada de um ttulo, da recepo ao ato final. Revista do

Direito Imobilirio do IRIB N 45, So Paulo - SP, 1998.

SOUZA, Agnaldo Celino de. Condomnio em edifcios: manual do condmino. So

Paulo: Atlas, 1998.

VIANA, Marco Aurlio S. Curso de Direto Civil. 3 vol. Belo Horizonte - MG: Del Rey,
1993.