PREFEITURA DA CIDADE DE ARMAÇÃO DOS BÚZIOS

LEI COMPLEMENTAR Nº 27 DE 22 DE AGOSTO DE 2010

Altera dispositivos da Lei Complementar nº 14 de 9 de agosto de 2006

Lei de Uso e Ocupação do Solo e dá outras providências.

Dispõe sobre o uso e ocupação do solo

no Município de Armação dos Búzios

O PREFEITO DO MUNICÍPIO DE ARMAÇÃO DOS BÚZIOS

Faço saber que a Câmara Municipal aprovou e eu sanciono a seguinte Lei
Complementar:

CAPÍTULO I
DAS DISPOSIÇÕES PRELIMINARES

Art. 1º - Esta Lei dispõe sobre o uso e ocupação do solo no Município de Armação dos
Búzios, em conformidade com os objetivos, estratégias, diretrizes e normas relativas ao
ordenamento territorial e com as políticas de desenvolvimento urbano e do meio-ambiente,
constantes da Lei Complementar nº13, de 22 de maio de 2006 - Plano Diretor do Município
de Armação dos Búzios.

Parágrafo Único - As normas estabelecidas nesta Lei Complementar devem ser

observadas na elaboração de qualquer plano ou projeto de loteamento, remembramento,
desmembramento e de edificação no território municipal.

Art. 2º - Os índices e parâmetros urbanísticos adotados nesta Lei Complementar

foram definidos de acordo com os seguintes objetivos da Lei Complementar nº13/2006 -
Plano Diretor do Município:

I - induzir o processo de ocupação urbana para a parte continental do Município e criar

mecanismos de proteção para a área peninsular;
II - instituir áreas a recuperar, revitalizar, preservar ou proteger em áreas de especial
interesse;
III - garantir a integração da área urbana a um sistema de áreas verdes;
IV - criar instrumentos de proteção da paisagem natural e de preservação do perfil
tradicional da cidade;

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 V - promover a recuperação de áreas ambientalmente degradadas;
VI - proteger os recursos hídricos do Município;
VII - promover e incentivar a proteção ao patrimônio cultural, histórico e arqueológico;
VIII - ordenar o uso do solo de forma a:
a) evitar espaços adensados inadequadamente em relação à infraestrutura e
aos equipamentos urbanos e comunitários;
b) garantir a sustentabilidade sócio-ambiental dos empreendimentos públicos e
privados;
c) evitar a proximidade entre usos incompatíveis;
IX - promover a distribuição espacial adequada, em quantidade e qualidade, da infra-
estrutura, dos equipamentos e dos serviços urbanos no Município.

Parágrafo único - As atribuições dadas aos índices e parâmetros urbanísticos, aos

quais se refere o caput deste Artigo, atendem ao estabelecido na Lei Complementar
nº13/2006 - Plano Diretor do Município, como estratégias de ordenamento territorial.

Art. 3º - Integram esta Lei Complementar e dela são parte essencial, os seguintes
Anexos:
I - usos e atividades;
II - índices e parâmetros urbanísticos por zona;
III - estacionamento e guarda de veículos;
IV – zoneamento;
V - descrição das zonas.

CAPÍTULO II
DO ZONEAMENTO

Seção I
Da Definição das Zonas

Art. 4º - Com o fim de proceder o ordenamento territorial, o Município fica dividido nas
seguintes zonas, de características diferenciadas conforme estabelecido no Art. 32 da Lei
Complementar nº13/2006 - Plano Diretor do Município:

I - Zona de Conservação da Vida Silvestre 5 - ZCVS 5: constituída pelas ilhas e pelas

áreas 1a 6;

II - Zona de Conservação da Vida Silvestre 7,5 - ZCVS 7,5: constituída pelas áreas
1 a 6;

III - Zona de Ocupação Controlada 10 – ZOC 10;

IV - Zona de Ocupação Controlada 15 – ZOC 15: constituída pelas áreas 1a 7;

V - Zona de Ocupação Controlada 17,5 – ZOC 17,5;

VI - Zona de Ocupação Controlada 20 – ZOC 20;

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 VII - Zona de Ocupação Controlada 25 – ZOC 25: constituída pelas áreas 1 a 5;

VIII - Zona Residencial 10 – ZR 10;

IX - Zona Residencial 30 – ZR 30: constituída pelas áreas de 1 a 8;

X - Zona Residencial 40 – ZR 40: constituída pelas áreas de 1 a 10;

XI - Zona Comercial 10 – ZC 10;

XII -Zona Comercial 20 – ZC 20;

XIII - Zona Comercial 50 – ZC 50;

XIV - Zona Urbana Tradicional 70 – ZUT 70;

XV - Zona Especial 10-A – ZE 10-A;

XVI - Zona Especial 10-B – ZE 10-B;

XVII – Zona Especial 20 – ZE 20;

XVIII - Zona Especial 30 – ZE 30;

XIX - Zona Econômica Ecológica 10 – ZEE 10.

§ 1º - A delimitação e a descrição das zonas encontram-se definidas, respectivamente,

nos Anexos IV e V desta Lei Complementar.

§ 2º - As diretrizes para a ordenação das intensidades de uso e ocupação do solo

estão estabelecidas no Artigo 76 da Lei Complementar nº13/2006 - Plano Diretor do
Município.

Seção II
Dos Usos do Solo

Art. 5º - Para fins desta Lei Complementar, adotam-se as seguintes categorias de uso
do solo:

I - Uso Residencial, dividido em dois tipos:

Tipo A: unifamiliar, quando constituir 1 (uma) unidade residencial autônoma no imóvel,

admitida edícula residencial com até 50m2 (cinqüenta metros quadrados);

Tipo B: multifamiliar, quando constituírem 2 (duas) ou mais unidades residenciais

autônomas no imóvel;

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 II - Uso Comercial, dividido em três tipos:

Tipo A: atividades comerciais com área máxima de operação até 200m2 (duzentos
metros quadrados), de atendimento cotidiano ou vicinal, e que por sua natureza não
oferecem incômodo à população, podendo conviver com o uso residencial, sem limitações
específicas quanto a sua localização;

Tipo B: atividades que servem à necessidade esporádica da população e podem

oferecer incômodo moderado ou eventual ao uso residencial lindeiro, tais como ruído,
movimentação moderada de veículos ou riscos de acidentes, mas passíveis de serem
controlados através de determinações contidas nos procedimentos de Consulta Prévia
instituída pelo Poder Executivo;

Tipo C: atividades comerciais de porte médio e grande, que exigem planejamento

específico para sua localização, pois movimentam volume considerável de mercadorias,
geram tráfego leve e pesado, ou apresentam riscos de acidentes pela natureza das
mercadorias que utilizam, devendo observar exigências de projeto e funcionamento a serem
definidas a partir da análise de Relatório de Impacto de Vizinhança pelo Poder Executivo,
nos termos dispostos nesta Lei Complementar e na Lei Complementar nº13/2006 - Plano
Diretor do Município.

III - Prestação de Serviços, divididos em três tipos:

Tipo A: serviços que, por seu porte ou tipo de atividade, não causam incômodo ao uso
residencial lindeiro;

Tipo B: serviços de pequeno e médio porte, que devem estar localizados próximo à
população, mas podem ocasionar incômodo moderado ou ocasional ao uso residencial
lindeiro, tais como ruídos ou riscos de acidentes, porém são passíveis de serem controlados
através de determinações contidas nos procedimentos de Consulta Prévia instituída pelo
Poder Executivo;

Tipo C: serviços que exigem planejamento específico para sua localização, pois
podem causar incômodo à população lindeira pelo movimento de veículos que geram, ruídos
ou riscos de acidentes por causa dos materiais que utilizam, e que devem observar
exigências de projeto e funcionamento a serem definidas a partir da análise de Relatório de
Impacto de Vizinhança pelo Poder Executivo Municipal, nos termos dispostos nesta Lei
Complementar e na Lei Complementar nº13/2006 - Plano Diretor do Município;

IV - Uso Institucional, compreendendo as atividades exercidas pelo Poder Público,

com as seguintes características gerais:

Tipo A: instituições de pequeno e médio porte que não causam incômodo ao uso
residencial lindeiro;

Tipo B: instituições de médio e grande porte, que podem ocasionar maior incômodo
por ruídos, geração de tráfego, ou risco de saúde ao uso residencial lindeiro, e que devem
observar exigências de projeto e funcionamento a serem definidas a partir da análise de

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Relatório de Impacto de Vizinhança pelo Poder Executivo, nos termos dispostos nesta Lei
Complementar e na Lei Complementar nº13/2006 - Plano Diretor do Município;

V - Uso Industrial, cujas principais atividades possuem as seguintes características

gerais:

Tipo A: atividades de produção e artesanais de pequeno e médio porte, desenvolvidas

nas próprias residências ou em instalações próprias, mas que não causam incômodo ao uso
residencial lindeiro e danos ou riscos ao meio ambiente;

Tipo B: atividades de produção em pequenas indústrias, que não causem danos ou

riscos ao meio ambiente, mas podem causar incômodo ao uso residencial lindeiro, devendo
observar exigências de projeto e funcionamento definidas a partir da análise de Relatório de
Impacto de Vizinhança pelo Poder Executivo, nos termos dispostos nesta Lei Complementar
e na Lei Complementar nº13/2006 - Plano Diretor do Município;

Parágrafo único – A área máxima de operação compreende o somatório da área total

edificada, a área total pavimentada e demais áreas de estacionamento, manobras e afins.

Art. 6º - O quadro com a classificação de usos e atividades e as exigências para sua

implantação, encontra-se definido no Anexo I desta Lei Complementar.

§ 1º - A instalação de atividades vinculadas à pesquisa e alta tecnologia será objeto de

análise especial pelos órgãos municipais afins do Poder Executivo, ouvido o Conselho
Municipal de Planejamento.

§ 2º - Fica a emissão da licença de obras de edificação destinada a serviços de

hospedagem, de qualquer tipo ou natureza, independente da denominação dada pelo
particular à atividade, condicionada à apresentação de certidão expedida pelo Registro Geral
de Imóveis competente, comprovando que o imóvel encontra-se gravado para todos os fins
de direito com esta destinação, sem prejuízo das demais exigências urbanísticas aplicáveis à
destinação.

Art. 7º - Serão permitidos mais de um tipo de uso ou de atividade em uma mesma

edificação ou lote, caracterizando o uso misto, atendidos os parâmetros, índices ou
condições previstas nesta Lei Complementar.

Parágrafo único - O uso industrial e as atividades sujeitas à Relatório de Impacto de

Vizinhança não poderão ocupar a mesma edificação ou lote ocupado pelo uso residencial.

Art. 8º - Na transformação de uso ou de atividade, de qualquer tipo de imóvel ou

edificação, deverão ser obedecidos os parâmetros referentes ao uso pretendido contidos
nesta Lei Complementar, e na legislação específica em vigor, caso houver.

§ 1º – Para a transformação de uso em edificação destinada aos serviços de

hospedagem, o requerente poderá obter o cancelamento do gravame ao qual se refere o §2º
do Artigo 6º desta Lei Complementar, mediante apresentação do aceite de obras de

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modificação de uso fornecido pelo órgão competente do Poder Executivo Municipal, além
dos demais documentos exigíveis pelo Registro Geral de Imóveis.

§ 2º - A certidão de habite-se das obras, às quais se refere o parágrafo anterior,

somente será concedida contra a apresentação de prova de cancelamento do gravame do
qual trata o §2º do Artigo 6º desta Lei Complementar.

Art. 9º - Ato do Poder Executivo, de responsabilidade do órgão de planejamento

urbano municipal, poderá regulamentar detalhamento das atividades relacionadas no Anexo I
desta Lei Complementar, bem como restrições específicas que se fizerem necessárias a
cada atividade.

Parágrafo único – As restrições específicas a regulamentar poderão ser, entre outras:

I - quanto à localização de usos e atividades, ou número de estabelecimentos, em
determinados logradouros ou dentro da zona;
II - quanto ao porte de usos e atividades ou da edificação que os abriga;
III - quanto ao porte da empresa, dos equipamentos e/ou mercadorias;
IV - quanto ao incômodo ou risco à vizinhança específicos de certas atividades,
quando poderá ser usado o Relatório de Impacto de Vizinhança, disposto nesta Lei
Complementar;
V - quanto ao impacto no meio-ambiente, quando deverá ser obedecida a legislação
ambiental municipal, estadual e federal;
VI - quanto à área de carga e descarga de algumas atividades.

Seção III
Da Avaliação dos Impactos de Vizinhança

Art. 10 - O Relatório de Impacto de Vizinhança, previsto nas disposições desta Lei

Complementar em conformidade com o estabelecido na Lei Complementar nº13/2006 -
Plano Diretor do Município, deverá caracterizar os efeitos positivos e negativos de um
empreendimento sobre a qualidade de vida da população da vizinhança, envolvendo a
análise, no mínimo, das seguintes questões:
I - adensamento populacional previsto;
II - uso e ocupação do solo em torno do empreendimento;
III - valorização imobiliária prevista;
IV - geração de tráfego e demanda por transporte público;
V - nível de interferência na infraestrutura de saneamento básico;
VI - condições de ventilação e iluminação da edificação;
VII - inserção do empreendimento na paisagem urbana;
VIII - proteção ao patrimônio natural e cultural.

§ 1º - O estudo, ao qual se refere o caput deste artigo, deverá descrever as medidas

mitigadoras dos impactos negativos, indicando forma de execução e procedimentos de
controle.

§ 2º - O Poder Executivo, através do órgão competente, dependendo da natureza da

edificação ou da atividade, poderá exigir que no Relatório de Impacto de Vizinhança constem

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outros itens de análise, visando sempre o interesse público e o atendimento dos parâmetros
urbanísticos desta Lei Complementar.

Art. 11 - O Relatório de Impacto de Vizinhança a ser submetido à aprovação do órgão

do Poder Executivo responsável pelo planejamento urbano, deverá ser elaborado por
profissional de reconhecida capacidade técnica, às expensas do empreendedor, cabendo ao
segundo a responsabilidade pelas declarações nele contidas.

§ 1º - A apresentação de Relatório de Impacto de Vizinhança contendo declarações

falsas ou de finalidade que induza a erro da Administração Pública, acarretará a nulidade de
pleno direito a parecer conclusivo e a eventual licença concedida, ficando o profissional
responsável sujeito às sanções previstas no Código de Ética disposto na Resolução
CONFEA Nº 205/1971, sem prejuízo das sanções penais aplicáveis, sendo garantido o
direito de defesa nos prazos legais.

§ 2º - O Poder Executivo poderá condicionar a concessão da licença solicitada à

execução de medidas de eliminação ou de atenuação de impactos negativos do
empreendimento e, se for o caso, concluir pelo seu indeferimento, caso se comprove a
irreversibilidade ou a nocividade dos impactos sobre a vizinhança.

§ 3º - O Relatório de Impacto de Vizinhança não libera o empreendimento das

exigências ambientais aplicáveis segundo legislação vigente, e realização de EIA/RIMA,
quando for o caso, podendo o Poder Executivo Municipal exigir, complementarmente às
medidas a que se refere o parágrafo anterior, a adoção de medidas visando à eliminação ou
atenuação dos impactos negativos, constantes em estudo de impacto ambiental determinado
pelos órgãos ambientais competentes.

Art. 12 - A regulamentação do Relatório de Impacto de Vizinhança e os procedimentos

a serem adotados para sua aplicação será efetivada mediante Decreto, em um prazo
máximo de 90 dias, a contar da data da publicação desta Lei Complementar.

CAPÍTULO III
DOS TIPOS DE EDIFICAÇÕES

Art. 13 - As edificações que abrigam usos e atividades, conforme estabelecidos nesta

Lei Complementar, classificam-se em:
I - edificação de uso residencial, unifamiliar ou multifamiliar;
II - edificação comercial;
III - edificação de prestação de serviços;
IV - edificação institucional;
V - edificação industrial;
VI - edificação de utilização especial;
VII - edificação de uso misto.

§ 1º - Considera-se edificação de uso residencial unifamiliar, quando for constituída

por um imóvel, admitida uma segunda unidade residencial com área máxima de 50m2
(cinqüenta metros quadrados), com matrícula única no Registro Geral de Imóveis.

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 § 2º - Considera-se edificação, ou grupamento de edificações, de uso residencial
multifamiliar, quando constituir 2 (duas) ou mais unidades residenciais autônomas em um
mesmo lote, podendo ter acesso controlado por serviço de portaria, com numeração própria.

§ 3º - Considera-se edificação comercial, quando constituída por lojas e/ou salas

comerciais, incluído depósito, quando for o caso.

§ 4º - Considera-se edificação de prestação de serviços, quando constituída por

unidades destinadas à prestação de serviços, incluídos nesta categoria:
I - os serviços de hospedagem com 6 (seis) ou mais unidades habitacionais (UH), em
quaisquer das suas modalidades, conforme previstas em norma federal, para as quais não
será permitida a divisão da matrícula única no Registro Geral de Imóveis em matrículas de
unidades autônomas;
II - os depósitos destinados aos serviços de armazenagem.

§ 5º - Considera-se edificação institucional aquela que abriga equipamentos públicos,

tais como escola pública, biblioteca, rodoviária, hospitais e outros.

§ 6º - Considera-se edificação industrial aquela destinada a abrigar atividades

industriais;

§ 7º - Considera-se edificação de utilização especial aquela que abriga atividades que

demandam espaços específicos, tais como: escola, templo, clube, cinema, auditório e
demais locais de reunião e congêneres, posto de abastecimento de veículos, e outros.

§ 8º - Considera-se edificação de uso misto, aquela que abriga dois ou mais usos.

Art. 14 – Edificações de uso residencial poderão estar constituídas em condomínio nas

seguintes modalidades:

I - condomínio residencial, quando constituir divisão de gleba ou lote em frações

ideais, com cada fração correspondendo a até 2 (duas) unidades residenciais autônomas
edificadas e áreas de uso comum dos condôminos, que não implique na abertura de
logradouros públicos, nem na modificação ou ampliação dos já existentes.

II - condomínio-parque, quando constituir condomínio residencial situado em áreas de

grande beleza cênica, localizadas na Zona de Conservação da Vida Silvestre 5 (ZCVS 5),
observadas as disposições contidas na Lei Complementar nº13/2006 - Plano Diretor do
Município.

§ 1º - As unidades autônomas em condomínios residenciais, resguardadas todas as

demais exigências dispostas em Lei, poderão estar:

I – sobrepostas em até 2 (duas) unidades autônomas, com 1 (uma) unidade no

pavimento inferior, situado ao nível do terreno, e 1 (uma) unidade no 2º (segundo)
pavimento;

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 II – justapostas em até 2 (duas) unidades autônomas, geminadas exclusivamente no
pavimento inferior, situado ao nível do terreno;

§ 2º – Para as edificações de uso residencial situadas em quadras cercadas por canal,

nas condições dispostas no Artigo 77, §3º da Lei Complementar nº13/2006 - Plano Diretor do
Município, serão toleradas até 6 (seis) unidades autônomas geminadas no pavimento
inferior, situado ao nível do terreno, e até 50% (cinqüenta por cento) do número de unidades
existentes neste pavimento, geminadas, ou não, no 2º (segundo) pavimento.

§ 3º - Fica estabelecido um número máximo de unidades autônomas em condomínio,

da seguinte forma:

I – Máximo de 8 (oito) unidades nas Zonas de Conservação da Vida Silvestre (ZCVS),

conforme estabelecido no Artigo 77, §2º na Lei Complementar nº13/2006 - Plano Diretor do
Município;

II – Máximo de 35 (trinta e cinco) unidades nas demais zonas.

CAPÍTULO IV
DOS ÍNDICES E PARÂMETROS URBANÍSTICOS DE OCUPAÇÃO

Seção I
Das Disposições Gerais

Art. 15 - São aplicáveis a todas as edificações, além do disposto nesta Lei, os

parâmetros estabelecidos no Artigo 75 e no Artigo 88, Inciso XII da Lei Complementar
nº13/2006 - Plano Diretor do Município.

Seção II
Do Uso e Ocupação por Zona

Art. 16 - Para o ordenamento da ocupação nas zonas, são aplicáveis os seguintes

índices e parâmetros urbanísticos:

I - área mínima do lote, ou lote mínimo, expresso em metros quadrados (m2);

II - área máxima do lote, ou lote máximo, expresso em metros quadrados (m2);
III - fração mínima ou área mínima de fração ideal da unidade residencial, comercial
ou de serviços autônoma, expressa em metros quadrados (m2);
IV - fração mínima ou área mínima de fração ideal de unidade habitacional de
hospedagem, indivisível junto ao Registro Geral de Imóveis, expressa em metros quadrados
(m2);
V - taxa de ocupação (TO): percentual expresso pela relação entre a área de projeção
inferior e superior da edificação, ou das edificações, com o plano horizontal da área do lote
ou terreno, incluído subsolo correspondente, quando houver;
VI - taxa de Interferência no Terreno (TI): percentual expresso pela relação entre o
somatório das áreas abaixo relacionadas, com a área do lote ou terreno:

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 a) taxa de ocupação da edificação;
b) áreas impermeabilizadas por qualquer plano executado, tais como quadra de
esportes, piscina, cisterna, deck, construção em subsolo independente das demais áreas,
estacionamento e via de acesso, entre outros;
c) implantação de paisagismo exótico;
VII - taxa de Preservação de Vegetação Nativa (TP): percentual expresso pela relação
entre a área contínua de vegetação a ser preservada, ou recuperada, com a área do lote ou
terreno;
VIII - taxa de Sobreposição (TS): percentual expresso pela relação entre a área de
construção do 2º (segundo) pavimento e a área de construção do 1º (primeiro) pavimento da
edificação;
IX - testada mínima do lote: dimensão mínima do limite frontal para o logradouro
público, expressa em metros lineares;
X - fração mínima de unidades residenciais em condomínio;
XI - fração mínima de unidades comerciais ou de serviços;
XII - afastamentos: distâncias ortogonais, medidas em metros lineares, entre o limite
externo de projeção horizontal da edificação, deck e terraço e as divisas do lote, podendo ser
de frente, laterais e de fundos.

Art. 17 - A distribuição dos usos por zona e os índices e parâmetros urbanísticos

aplicáveis a cada caso, estão definidos no Anexo II desta Lei Complementar.

Art. 18 - Parâmetros urbanísticos complementares por zona, definidas em função de

impactos específicos que podem ser gerados por edificações, usos ou atividades, estão
estabelecidos no Capítulo V desta Lei Complementar.

Seção III
Do Gabarito e Altura das Edificações

Art. 20 - O gabarito máximo das edificações em todas as zonas do Município é de 2

(dois) pavimentos, de acordo com o §4º do Artigo 303 da Lei Orgânica Municipal,
obedecendo as seguintes limitações:

I - a empena frontal do 2º (segundo) pavimento deverá distar no mínimo 1,50m (um e

meio metro) da empena frontal do 1º (primeiro) pavimento em pelo menos a metade da
fachada principal;
II - a altura máxima de edificação de 1 (um) pavimento, com telhado em telha
cerâmica, será de 5,60m (cinco e sessenta metros) contados a partir do piso de nível mais
baixo da edificação, sem considerar o subsolo;
III - a altura máxima de edificação não residencial de 1 (um) pavimento, com cobertura
em laje ou telhas planas, situada em área onde esta tipologia é permitida conforme disposto
no Artigo 75 da Lei Complementar nº13/2006 - Plano Diretor do Município, será de 3,50m
(três e meio metros) contados a partir do piso do nível mais baixo da edificação, sem
considerar o subsolo, vedada essa tipologia de edificação em terrenos situados nas Zonas
de Conservação da Vida Silvestre 5 e 7,5 (ZCVS 5 e ZCVS 7,5) e na Zona de Ocupação
Controlada 15 (ZOC 15);

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 IV - a altura máxima de edificação de 2 (dois) pavimentos, com telhado em telha
cerâmica, será de 7,80m (sete e oitenta metros) contados a partir do piso de nível mais baixo
do pavimento inferior da edificação, sem considerar o subsolo;
V - em terrenos que apresentam declividades, a edificação poderá ser constituída por
2 (dois) ou mais blocos de edificação, desde que seja obedecida a distância de 6,00m (seis
metros) entre os blocos, permitida uma ligação entre os blocos com largura máxima de
3,00m (três metros);.
VI - a altura máxima de edificação não residencial de 2 (dois) pavimentos, com
cobertura em laje ou telhas planas, situada em área onde esta tipologia é permitida conforme
disposto no Artigo 75 da Lei Complementar nº13/2006 - Plano Diretor do Município, será de
5,80m (cinco metros e oitenta centímetros), contados a partir do piso do nível mais baixo da
edificação, sem considerar o subsolo, vedada essa tipologia de edificação em terrenos
situados nas Zonas de Conservação da Vida Silvestre 5 e 7,5 (ZCVS 5 e ZCVS 7,5) e na
Zona de Ocupação Controlada 15 (ZOC 15);
VII - em qualquer edificação será permitida a execução de castelo d´água com no
máximo 5,00m2 (cinco metros quadrados) de área útil, e altura máxima de cumeeira de
8,50m (oito e meio metros) para telha cerâmica, e de 7,00m (sete metros) para laje ou telha
plana, contados a partir do piso de nível mais alto, exceto para edificações de uso residencial
multifamiliar, comercial ou de serviços tipo B e C, onde a área de projeção máxima será de
9,00m2 (nove metros quadrados), com altura máxima de cumeeira de 9,00m (nove metros)
para cobertura em telhas cerâmicas e 7,00m (sete metros) para cobertura plana;
VIII - edificações com fachadas sem abertura de vãos, poderão encostar nas divisas
do lote a parte correspondente ao pavimento inferior, situado ao nível do terreno, atendidas
eventuais restrições estabelecidas na escritura e obedecido para o segundo pavimento da
edificação, incluído deck, laje e terraço descoberto, o disposto no Anexo II desta Lei
Complementar;
IX - os planos de fachada do segundo pavimento poderão coincidir com os planos de
fachada do primeiro pavimento em, no máximo, 50% (cinquenta por cento) da sua extensão,
mantido no restante um recuo mínimo de 1,5m (um e meio metro) entre os referidos planos e
obedecido o disposto no Artigo 75, II, “c” da Lei Complementar nº13/2006 - Plano Diretor do
Município.

Seção IV
Das Características das Edificações

Art. 21 - Os imóveis construídos em todo Município deverão obedecer os seguintes

requisitos:
I - telhado contínuo em telhas cerâmicas, até a cumeeira, com no mínimo 30% (trinta
por cento) de inclinação, nas edificações para as quais esta telha é obrigatória;
II - castelo d’água coberto por telha cerâmica deverá ter telhado com, no mínimo, 50%
(cinquenta por cento) de inclinação;
III - altura do frechal com no máximo 3,50m (três e meio metros), para as edificações
nas quais é obrigatória a utilização de telhado em telhas cerâmicas;
IV - paredes externas revestidas de massa ou pedra, vedados os revestimentos em
mármore, azulejos, pastilhas e similares nas fachadas da edificação.

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 § 1º - Ficam excluídas da vedação de revestimentos em mármore, azulejos, pastilhas
e similares, as edificações situadas em Áreas de Especial Interesse Social.

§ 2º - Os imóveis construídos na Zona de Uso Tradicional (ZUT 70) deverão obedecer,

além do disposto nos Incisos do caput deste Artigo, os seguintes requisitos:
I - telhados de qualquer edificação deverão ser em telhas de cerâmica;
II - esquadria em madeira ou vidro.

Art. 22 - A área mínima útil por unidade em edificações atenderá aos seguintes
parâmetros:
I – 60,00m2 (sessenta metros quadrados) para as unidades residenciais;
II – 25,00m2 (vinte e cinco metros quadrados) para as lojas e salas comerciais;
III – 35,00m2 (trinta e cinco metros quadrados) para as unidades habitacionais de
hospedagem com 1 (um) compartimento de permanência prolongada, situadas nas Zonas de
Conservação da Vida Silvestre 5 e 7,5 (ZCVS 5 e ZCVS 7,5);
IV – 30.00m2 (trinta metros quadrados) para as unidades habitacionais de
hospedagem com 1 (um) compartimento de permanência prolongada, nas Zonas de
Ocupação Controlada 10, 15, 17.5, 20 e 25 (ZOC 10, ZOC 15, ZOC 17.5, ZOC 20 e ZOC 25),
na Zona Residencial 30 (ZR 30) e na Zona Especial 30 (ZE 30);
V – 25,00m2 (vinte e cinco metros quadrados) para as unidades habitacionais de
hospedagem com 1 (um) compartimento de permanência prolongada, situadas nas demais
zonas;
VI – 45,00m2 (quarenta e cinco metros quadrados) para as unidades habitacionais de
hospedagem com mais de 1 (um) compartimento de permanência prolongada;
VII – 12,00m2 (doze metros quadrados) para unidades habitacionais de hospedagem
vinculadas ao uso residencial unifamiliar, do tipo “cama e café”.

§ 1º – Compõem a área mínima útil da unidade habitacional de hospedagem:

I – 1 (um) banheiro;
II – 1 (um) ou mais compartimentos de permanência prolongada;
III – varanda coberta, quando houver.

§ 2º Fica estabelecida uma área máxima de 50,00m2 (cinqüenta metros quadrados)

para as edículas residenciais.

Art. 23 - As edificações para prestação de serviços de hospedagem atenderão os

seguintes requisitos:
I - Destinar, no mínimo, 30% (trinta por cento) de sua área construída para
compartimentos de uso comum dos hóspedes;
II - Destinar, no mínimo, 10% (dez por cento) de sua área construída como área de
serviços;
III - Destinar, no mínimo, 2% (dois por cento) das unidades habitacionais aos
portadores de deficiência físico-motora, até o mínimo de 1 (uma) unidade, com observância
das normas pertinentes;
IV - Para edificações com mais de 10 (dez) unidades habitacionais de hospedagem,
será obrigatória a partir da 11ª unidade:

12
 a) a composição em blocos edificados com no máximo 4 (quatro) unidades
geminadas, com 6,00m (seis metros) de afastamento entre os blocos; quando todas as
unidades habitacionais tiverem área inferior a 40,00m2 (quarenta metros quadrados);
b) a composição em blocos edificados com no máximo 3 (três) unidades geminadas
com 12,00m (doze metros) de afastamento entre os blocos, quando uma ou mais unidades
habitacionais tiverem área superior a 40,00m2 (quarenta metros quadrados);
V - Para unidades habitacionais com área superior a 35,00m2 (trinta e cinco metros
quadrados) é obrigatória a varanda com, no mínimo, 6,00m2 (seis metros quadrados).

Art. 24 - As edificações de uso misto obedecerão aos seguintes parâmetros:

I - É vedada a justaposição entre unidades residenciais e comerciais;
II - As unidades residenciais somente poderão ser justapostas ou sobrepostas até o
máximo de 2 (duas) unidades, com a obrigatoriedade de 80,00m2 (oitenta metros quadrados)
de área útil mínima por unidade, e de 6,00m (seis metros) de distância mínima entre os
blocos que porventura compõem a edificação;
III - As unidades comerciais com área útil superior a 35m2 (trinta e cinco metros
quadrados), somente poderão ser justapostas ou sobrepostas até o máximo de 2 (duas)
unidades, com a obrigatoriedade de 6,00m (seis metros) de distância mínima entre os
blocos que porventura compõem a edificação;
IV - Para as unidades comerciais com área útil inferior a 35m2 (trinta e cinco metros
quadrados), será tolerada a justaposição ou sobreposição até o máximo de 4 (quatro)
unidades, mantida a obrigatoriedade de 6,00m (seis metros) de distância mínima entre os
blocos que porventura compõem a edificação;
V - Somente será permitida ligação coberta entre blocos com largura máxima de
2,00m (dois metros).

Art. 25 – Os imóveis com unidades autônomas constituídas em condomínio,

obedecerão as seguintes disposições:
I - para condomínios residenciais com área superior a 5.000m2 (cinco mil metros
quadrados), são obrigatórias:
a) a taxa de preservação de vegetação exigida para cada zona por esta Lei
Complementar deverá apresentar largura mínima de 6,00m (seis metros);
b) a destinação de 15% (quinze por cento) de área comum de recreação.
II - para os condomínios residenciais e os condomínios-parque é obrigatória a
preservação das áreas conforme determinado pelo Código Ambiental e demais legislações
pertinentes, respeitada a taxa de preservação de vegetação estabelecida para a zona por
esta Lei, além das disposições contidas na Lei Complementar nº13/2006 - Plano Diretor do
Município;
III - são vedados muros e cercas internas nas Zonas de Conservação da Vida
Silvestre 5 e 7,5 (ZCVS 5 e ZCVS 7,5) e na Zona de Ocupação Controlada (ZOC 15),
conforme disposto na Lei Complementar nº13/2006 - Plano Diretor do Município;
IV - as taxas de ocupação dispostas no Anexo II desta Lei Complementar serão
aplicadas sobre a área de uso privado da unidade condominial.

Art. 26 - As galerias comerciais deverão atender os seguintes parâmetros:

I - Na Zona de Uso Tradicional 70 (ZUT 70) somente serão permitidas galerias
comerciais com ligação entre logradouros públicos, ou com a praia, através de circulação
com no mínimo 3,50m (três e meio metros) de largura;

13
 II - Nas demais áreas somente serão permitidas galerias comerciais com acesso
voltado para um único logradouro, e com circulação interna de no mínimo 5,00m (cinco
metros) de largura.

Seção V
Do Estacionamento e Guarda de Veículos

Art. 27 – Fica estabelecido o número mínimo de vagas para estacionamento por

unidade de edificação conforme disposto no Anexo III desta Lei Complementar.

Art. 28 - As áreas destinadas ao serviço de guarda de veículos, com área igual ou

superior a 1000m2 (mil metros quadrados), deverão implantar 1 (uma) árvore para cada 4
(quatro) vagas para veículos, não sendo consideradas as árvores já existentes, cuja
supressão será objeto de medida compensatória, conforme disposto em lei municipal.

CAPÍTULO V
DOS PARÂMETROS COMPLEMENTARES PARA AS ZONAS

Art. 29 - Ficam estabelecidas as seguintes condições para as Zonas de Conservação

da Vida Silvestre 5 e 7,5 (ZCVS 5 e ZCVS 7,5):
I - somente será permitido o uso residencial em condomínios-parque, com no máximo
8 (oito) unidades autônomas, obedecida a garantia de acesso ao público às trilhas
consolidadas, às praias e aos costões, assim como às demais áreas públicas de interesse
ambiental e turístico, conforme disposto na Lei Complementar nº13/2006 - Plano Diretor do
Município;
II - os serviços de hospedagem deverão caracterizar-se como hotéis-parque,
permitindo o livre acesso do público a todos os pontos de interesse turístico e trilhas
consolidadas, conforme disposto na Lei Complementar nº13/2006 - Plano Diretor do
Município;
III - o parcelamento da terra e a ocupação urbana são objeto de Relatório de Impacto
de Vizinhança a ser submetido à Comissão de Inserção Urbanística, conforme disposto no
na Lei Complementar nº13/2006 - Plano Diretor do Município.

Art. 30 - Além das exigências estabelecidas pelo Anexo I, estão sujeitas à

apresentação de Relatório de Impacto de Vizinhança, nos termos do disposto nesta Lei
Complementar e na Lei Complementar nº13/2006 - Plano Diretor do Município:
I - qualquer uso ou atividade não residencial nas Zonas de Ocupação Controlada 10;
15; 17,5; 20 e 25 (ZOC 10, ZOC 15, ZOC 17.5, ZOC 20 e ZOC 25);
II - as atividades comerciais Tipo B nas Zonas Residenciais 30 e 40 (ZR 30 e ZR 40);
III - os usos e atividades comerciais e de prestação de serviços situados na Zona de
Uso Tradicional (ZUT 70), com área de operação superior a 100,00m2 (cem metros
quadrados).

Parágrafo único – Qualquer uso ou atividade situados na Zona de Ocupação

Controlada 15 (ZOC 15) e na Zona de Ocupação Tradicional 70 (ZUT 70) deverão ser

14
submetidos à Comissão de Inserção Urbanística, que poderá exigir a apresentação de
Relatório de Impacto de Vizinhança, conforme estabelecido no caput deste Artigo.

Art. 31 – As edificações situadas na Zona de Uso Tradicional (ZUT 70) ficam isentas
da obrigatoriedade de vagas para estacionamento de veículos, desde que garantidas
condições de estacionamento de veículos em áreas localizadas em até 300,00m (trezentos
metros) de distância.

Parágrafo único - excluem-se desta isenção os serviços de hospedagem com mais de

10 (dez) unidades habitacionais (UH) e as atividades para as quais é exigida a apresentação
de Relatório de Impacto de Vizinhança.

Art. 32 - Na Zona Residencial 30 (ZR 30) – Área 6 e nas Zonas Especiais 30 e 10-A
(ZE 30 e ZE 10-A) , em quadras cercadas por canais, conforme disposto na Lei
Complementar nº13/2006 - Plano Diretor do Município, será permitido condomínio residencial
com fração mínima de 360,00m2 (trezentos e sessenta metros quadrados) e taxa de
ocupação de 50 % (cinqüenta por cento), desde que todas as unidades condominiais tenham
frente para o referido canal.

§ 1º - Nas áreas às quais se refere o caput deste artigo, as edificações deverão

manter um afastamento de 10,00m (dez metros) em relação ao limite da orla do canal,
devendo estar incluído nesta área a implantação de passeio público junto a orla, com 3,00m
(três metros) de largura mínima.

§ 2º - O afastamento mínimo obrigatório entre os blocos de edificações situados nas

áreas, às quais se refere o caput deste Artigo, deverá ser de 8m (oito metros).

§ 3º - A profundidade mínima dos canais, aos quais se refere o caput deste Artigo, é
de 1,20m (um metro e vinte centímetros), na maré zero, à distância de 10,00m (dez metros)
da orla do canal.

Art. 33 - Projetos de Loteamento em área que contém sistema de alagados e brejos,

situados nas zonas às quais se refere o Artigo 28 desta Lei Complementar, serão submetidos
ao EIA/RIMA, nos termos dispostos na Lei Complementar nº13/2006 - Plano Diretor do
Município.

Art. 34 - Nas Zonas Especiais 30, 10-A e 10-B (ZE 30, ZE 10-A e ZE 10-B), os
parcelamentos da terra e os empreendimentos situados em lotes superiores a 1.000m2 (mil
metros quadrados) estarão condicionados ao Licenciamento Ambiental (LA) nos termos
dispostos na Lei Complementar nº13/2006 - Plano Diretor do Município.

CAPÍTULO VI
DO USO DO SUBSOLO E ESPAÇO AÉREO

Art. 35 - São requisitos para a instalação de redes de transmissão no Município:

I - obrigatoriedade de instalação subterrânea nas Zonas de Conservação da Vida
Silvestre 5 e 7,5 (ZCVS 5 e ZCVS 7,5);

15
 II - obrigatoriedade de instalação subterrânea para qualquer extensão ou renovação
da rede;
III - prazo de 8 (oito) anos para a instalação subterrânea da rede situada nas Zonas de
Ocupação Controlada 10; 15; 17.5; 20 e 25 (ZOC 10, ZOC 15, ZOC 17.5, ZOC 20 e ZOC 25),
na Zona de Uso Tradicional 70 (ZUT 70) e ao longo das vias estruturadoras do Município.

Art. 36 – Fica vedada a instalação de torres, postes, mastros e estações de

radiocomunicação nas Áreas de Proteção Ambiental (APA), nas Áreas de Preservação
Permanente (APP), nas Zonas de Conservação da Vida Silvestre (ZCVS), na Zona Urbana
Tradicional 70 (ZUT 70), nas Áreas de Especial Interesse Ambiental (AEIA), nas Áreas de
Especial Interesse Cultural (AEIC), em praças e parques, nos lotes lindeiros a bens
declarados como patrimônio histórico e cultural do Município, e em faixa, com largura de 17m
(dezessete) metros a partir da testada dos lotes lindeiros, ao longo das vias estruturadoras
conforme definidas na Lei Complementar nº13/2006 - Plano Diretor do Município.

CAPÍTULO VII
DAS DISPOSIÇÕES FINAIS E TRANSITÓRIAS

Art. 37 – Qualquer construção ou modificação de edificação em lotes lindeiros de bens

indicados como patrimônio histórico e cultural na Lei Complementar nº13/2006 - Plano
Diretor do Município terão sua licença condicionada a parecer fundamentado emitido pela
Comissão de Inserção Urbanística por esse instituída.

Art. 38 - Fica proibida a construção de muros de arrimo nas testadas dos lotes
voltados para as praias de José Gonçalves, Caravelas, Tucuns, Olho de Boi, Prainha dos
Amores na Enseada da Ferradurinha, Prainha da Ferradura na Enseada da Ferradura, do
Forno, da Foca, Brava, João Fernandinho, dos Amores, da Tartaruga, e da Gorda.

Art. 39 - Ficam estabelecidos os seguintes parâmetros de proteção das trilhas

consolidadas às quais se refere a Lei Complementar nº13/2006 - Plano Diretor do Município:
I - largura mínima de 2,00m (dois metros);
II - faixa sem ocupação com 15,00m (quinze metros) de cada lado da trilha, para
garantir a ambiência e a proteção da vegetação nativa.

Parágrafo único – Quando for de interesse público, fazer coincidir as vias internas de
condomínio-parque ou hotel-parque com as trilhas existentes consolidadas, a aprovação do
empreendimento estará condicionada à avaliação do Conselho Municipal de Planejamento,

Art. 40 - Nos lotes afetados por mais de uma zona são permitidos em cada área do
lote os parâmetros estabelecidos para a zona correspondente.

Art. 41 - Ficam suspensos acréscimos ou ampliações de edificação cuja atividade seja

incompatível com a zona em que esta se situa.

Art. 42 - Ficam estabelecidos os seguintes parâmetros para as edificações, além do

disposto na legislação vigente:

16
 I - a área do terraço não poderá ultrapassar 50% (cinqüenta por cento) da área total do
segundo pavimento e 1/3 (um terço) da extensão do plano de fachada, devendo guardar no
restante da fachada um afastamento mínimo de 1,00m (um metro) em relação a este plano
de fachada;
II - será permitida a construção de uma laje técnica, desde que esta tenha a face
superior a, no máximo, 2,80m (dois metros e oitenta centímetros) acima do piso superior da
edificação, não ultrapasse 20% (vinte por cento) da área construída do pavimento superior e
seja iniciada a, no mínimo 1,00m (um metro) dos limites externos das fachadas do piso
superior;
III - os jiraus ou mezaninos não poderão ter área superior a 50% (cinqüenta por cento)
da área do pavimento mais baixo e deverão estar afastados, no mínimo, 2m (dois metros)
dos planos da fachada frontal do logradouro, devendo guardar uma altura máxima de 2,35m
(dois metros e trinta e cinco centímetros) em relação ao pavimento térreo;
IV - os poços de elevadores não poderão ter altura superior a 7,60m (sete metros e
sessenta centímetros) em qualquer plano de fachada;
V - a altura máxima do piso do pavimento situado ao nível do terreno é de 0,60m
(sessenta centímetros).

Art. 43 - Na Zona de Conservação da Vida Silvestre 5 e 7,5 (ZCVS 5 e ZCVS 7,5) e na

Zona de Ocupação Controlada 15 (ZOC 15) será obrigatória apresentação do projeto de
instalações provisórias.

Art. 44 – Quando os projetos de parcelamento da terra em Zona de Conservação da

Vida Silvestre 7,5 (ZCVS 7,5) forem considerados nulos, passam a valer para esta Zona os
parâmetros urbanísticos de Zona de Conservação da Vida Silvestre 5 (ZCVS 5).

Art. 45 - As áreas cobertas por pé-direito duplo serão computadas para efeito de
cálculo da área total construída.

Art. 46 - Jiraus ou mezaninos em edificações comerciais situadas na Zona de Uso

Tradicional 70 (ZUT 70) terão sua metragem quadrada computada para efeito de cálculo da
área total de lojas e salas.

Art. 47 – Na transformação de uso ou atividade em edificação situada na Zona de Uso

Tradicional 70 (ZUT 70), nas Zonas Comerciais 10 e 50 (ZC 10 e ZC 50), ocupada por uso
ou atividade não conforme, regularizados de acordo com a legislação anterior, nos terrenos
lindeiros ou faixa de até 50m (cinqüenta metros) da testada do logradouro de glebas situadas
ao longo das vias estruturadoras, conforme definidas na Lei Complementar nº13/2006 -
Plano Diretor do Município, é oferecido um adicional de 10% (dez por cento) sobre a taxa de
ocupação permitida, durante um prazo de 5 (cinco) anos a contar da data de sua publicação,
para a instalação de usos e atividades permitidos por esta Lei Complementar.

Parágrafo único – Nos imóveis aos quais se refere o caput deste artigo a reforma das
edificações existentes deve obedecer ao estabelecido na legislação vigente.

Art. 48 - O órgão competente do Poder Executivo deverá instituir a normatização da

Consulta Prévia para orientar os interessados sobre os procedimentos relacionados ao

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cumprimento desta Lei e outros instrumentos legais urbanísticos, em um prazo máximo de 30
dias a contar da data de publicação desta Lei Complementar.

Art. 49 - A expedição de licenças para a construção de edificações, acréscimos,

loteamentos, desmembramentos, remembramentos, condomínios e de transformação de
uso, nos processos administrativos em trâmite na secretaria competente, deverá obedecer
aos critérios e parâmetros dispostos nesta Lei Complementar.

Art. 50 – O procedimento de Consulta Prévia, para orientação dos interessados sobre

o cumprimento desta Lei e outros instrumentos legais urbanísticos, deverá ser normatizado
pelo órgão competente do Poder Executivo Municipal no prazo máximo de 30 (trinta) dias a
contar da data de publicação desta Lei Complementar.

Art. 51 - Fica revogada a Lei Complementar nº 002 de 24 de fevereiro de 2000.

Art. 52 - Esta Lei Complementar entra em vigor na data de sua publicação.

Armação dos Búzios, 22 de julho de 2010.

Mirinho Braga
PREFEITO

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