Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda

INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
I – DAS PARTES
Pelo presente instrumento e na melhor forma de direito entre as partes,

contendo 04 (QUATRO) páginas numeradas, a saber, de um lado, ELIAS ROCHA
DOS SANTOS, brasileiro, casada sob o regime da comunhão parcial de bens,
motorista, portador da cédula de identidade RG nº 34.378.573-0 e inscrito no CPF
sob o nº 303.435.998-56, e como INTERVENIENTE ANUENTE seu cônjuge,
JAQUELINI SAVAZI ZAVATTI, brasileira, casada, professora, portador da cédula
de identidade RG 42.255.639-7 e inscrito no CPF sob o nº 378.034.978-70, residentes
e domiciliados na Rua José João dos Santos, nº 302, Parque Terras de Santa Maria,
CEP 13183-846, doravante denominados simplesmente VENDEDORES
CEDENTES, e de outro lado como PROMISSÁRIO COMPRADOR
CESSIONÁRIO, GETÚLIO CARLOS IAMASHITA, brasileiro, casado sob o
Regime de comunhão parcial de bens, funcionário público, portador da Cédula de
Identidade (RG): 28.907.108-2 SSP-SP e inscrito no CPF/MF: 286.497.848-28, e
como INTERVENIENTE ANUENTE seu cônjuge, DANIELA FERNANDA
VIEIRA IAMASHITA, brasileira, casada, empresária, portadora da cédula de
identidade RG 40.182.554-1 e inscrito no CPF sob o nº 334.776.678-40, residentes e
domiciliados na Travessa Ramon Lopes, 50 – Parque Gabriel, na cidade de
Hortolândia, Estado de São Paulo, CEP 13.186-610 têm por justa e contratada a
cessão e transferência de posse, direitos e obrigações perante o imóvel objeto desta
avença, conforme as cláusulas, e condições que seguem:
II – DO IMÓVEL OBJETO DO CONTRATO
Os VENDEDORES CEDENTES, declaram serem únicos senhores

possuidores dos direitos do imóvel que recaem sobre: Um LOTE de terreno n° 07 da
quadra E, localizado na cidade de Hortolândia, SP, na Rua José João dos Santos,
nº 302, Parque Terras de Santa Maria, CEP 13183-846, contendo uma construção
de 180 m2 e 250 m2de terreno do imóvel. MATRÍCULA: Imóvel matriculado sob n°
134.954, no Cartório de Registro de Imóveis de Sumaré, neste Estado (conforme
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Certidão que ora junta), dispensando-se sua inteira descrição nos termos do artigo
segundo da Lei número 7433-85.
1 – Que sob as penas da Lei, não serem produtores ou empregadores rural,

não estando assim, incursos nas restrições das Leis da Previdência Social, sua
consolidação e regulamentos vigentes, para tanto, e para os fins previstos no Art. 1º
inciso IV do Decreto Federal nº. 93.240, de 09 de setembro de 1986, que
regulamentou a Lei nº.7433, de 18 de dezembro de 1.985, e apresentam neste ato a
Certidão de propriedade e ônus reais, relativa ao imóvel ora em apreço, declarando
ainda, que foram apresentadas neste ato todas as certidões negativas de Tributos
Imobiliários, Certidões de Ações Cíveis e Executivos Fiscais Estaduais e Municipais,
Certidões da Justiça Federal, Certidões de Ações Trabalhistas e Certidão Conjunta
Relativa a Débitos de Tributos Federais e Dívida Ativa da União, as quais serão
providenciados pelos VENDEDORES CEDENTES, e desde já o Comprador
Cessionário aceitou como boas, nada tendo no futuro a reclamar (Anexo a este
presente Instrumento).
III – DO PREÇO, FORMA DE PAGAMENTOS E DEMAIS

CONDIÇÕES
O preço certo e ajustado da presente transação é de R$ 600.000,00

(Seiscentos mil reais), pagos, mediante as seguintes condições:
A) R$ 200.000,00 (Duzentos mil reais), através de transferência bancária

para a Conta Corrente n° 0122220-1, Agência 0927, do banco BRADESCO S/A, em
nome do promitente vendedor ELIAS ROCHA DOS SANTOS, CPF: 303.435.998-
56.
B) R$ 400.000,00 (Quatrocentos mil reais) em moeda corrente ou em

outra forma de pagamento (financiamento bancário ou carta de crédito imobiliário)
após 60 (sessenta) dias úteis a partir da data da assinatura deste contrato.
IV – Fica esclarecido que os direitos que recaem sobre o referido imóvel,

os promissionários compradores cientes que a posse do imóvel se dará na data da
assinatura deste presente Instrumento, inclusive direitos e obrigações sobre o imóvel,
IPTU e demais taxas de cunho personalíssimo. E qualquer benfeitoria efetuada no
imóvel ficará por conta do promissário cessionário, sem direito a retenção ou
indenização em caso de rescisão. Que o imóvel não tem escritura definitiva e que
todas as custas e emolumentos para a regularização da escritura da Loteadora para a
proprietária ficarão por conta dos Cedentes, e que as custas para a outorga da
escritura dos Cedentes para o Cessionário ficarão por conta do Cessionário, ficando
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desde já certo que a lavratura da escritura se dará junto ao Tabelião de Notas a ser
definido entre as partes, ou, de comum acordo, com a outorga de procuração pública
com fins específicos ao CESSIONÁRIO para que pratique o ato dentro do prazo de
validade do instrumento de mandato.
PARAGRAFO ÚNICO: Que as partes têm ciência que se encontra em

andamento um parcelamento do terreno que será quitado na data de 22/04/2024,
ficando o imóvel livre e desimpedido para sua regularização, e que a lavratura da
escritura somente será realizada quando da finalização do processo junto à Loteadora,
e que a Vendedora e Cedentes assumem as despesas com a regularização.
V – Os Cedentes se obrigam e se comprometem a prestarem toda e

qualquer assistência, bem como as suas presenças, se e quando solicitados forem para
a transferência definitiva do objeto do presente em favor do Cessionário ou quem este
indicar, sem reclamações futuras por parte dos Cedentes, de quaisquer importâncias
devidas, além das daqui ajustadas, independentemente de outorgas de procurações.
VI – O CESSIONÁRIO será imitido na posse do imóvel, objeto do

presente, vago de pessoas e coisas no dia do pagamento do valor de entrada de R$
200.000,00 descritos na cláusula III alínea a, ou na impossibilidade deverá entregar o
referido imóvel no prazo máximo irrevogável e irretratável de 30 (trinta) dias
corridos, correndo por conta única e exclusiva do Cessionário a partir do recebimento
do imóvel todas as taxas, impostos, sob pena de rescisão contratual de 10% (dez) por
cento do valor de mercado do imóvel, acrescidos de 1% de mora diária, em todas as
suas cláusulas e condições.
VII – O presente contrato é regido pelos Artigos n° 417 e seguintes do

Código Civil Brasileiro, cujo teor foi informado e esclarecido às partes pela
intermediadora, obrigando as Partes Contratantes, expressamente, à Faculdade de
arrependimento concedida pelo art. 420 do Código Civil.
VIII - Ressalvadas as hipóteses expressamente mencionadas, o presente

instrumento é celebrado em caráter irretratável e irrevogável, obrigando as partes
contratantes, seus herdeiros e sucessores a qualquer título.
IX - Na eventual hipótese de alguma disposição inserida no presente

instrumento ser considerada inválida inexequível ou impossível de interpretação, em
qualquer sentido e/ou em qualquer instância judicial, tal invalidade, inexequibilidade
ou impossibilidade de interpretação não afetará a validade e a exequibilidade das
demais disposições deste instrumento, comprometendo-se desde já as Partes a
negociarem, de boa-fé, a substituição da disposição inválida, inexequível ou
impossível de interpretação, por outra, dentro de um prazo possível e razoável,
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visando o cumprimento dos mesmos objetivos e dos mesmos efeitos desejados pelas
Partes, no presente pacto contratual.
X - Na hipótese de uma das Partes, em qualquer momento, não aplicar a

penalidade cabível decorrente da mora ou infração, a disposições contratuais ou
legais, perdoar infração cometida, reduzir valor de cominação contratual, ou de
algum modo, praticar quaisquer atos em benefício de outra Parte, os referidos
procedimentos não se caracterizarão como novação contratual, mas apenas meras
liberalidades, em virtude das quais nenhuma obrigação restará constituída.
XI - Os termos e as condições pactuadas neste instrumento cancelam e

substituem integralmente quaisquer outros entendimentos anteriores mantidos pelas
Partes, sejam verbais ou escritos, quanto ao seu objeto.
XII - Qualquer alteração ou aditamento aos termos do presente instrumento

somente obrigará as Partes se feita por escrito e assinada conjuntamente por elas.
XIII – O CESSIONÁRIO não poderá transferir, ou ceder, a qualquer título,

os direitos e obrigações decorrentes desse instrumento, a sociedade de propósito
especifico da qual detenha o controle societário, ou por outro lado pretenda realizar a
transferência dos direitos e obrigações decorrentes do presente instrumento, a terceiros,
pessoa física ou jurídica.
XIV – Todos os impostos, taxas de condomínio, que incidem ou venham a

incidir sobre o imóvel será de responsabilidade dos VENDEDORES até a posse do
imóvel, a partir de então, passará a ser de responsabilidade do CESSIONÁRIO, ainda
que lançados em nome de terceiros.
Parágrafo primeiro. No mês da data da posse, a responsabilidade dos

encargos previstos nos parágrafos anteriores será distribuída proporcionalmente, pro
rata die, entre as PARTES, especialmente o que recai sobro o Imposto Predial
Urbano - IPTU.
XIV – O Cessionário vendedor faz saber que expôs as partes envolvidas

todos os riscos, deveres, obrigações e prazos citados no presente Instrumento, e que
coube neste Contrato todas as informações passadas pelos Vendedores, Cedentes e
Cessionários.
XVI – As partes declaram que não assinaram contrato de exclusividade de

venda com outra imobiliária ou corretor autônomo.
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XVII - Fica acordado entre as partes que, na hipótese da presente avença
não se concretizar no futuro por distrato, desistência, inadimplência de qualquer das
partes, a Parte que der causa, incidirá a multa, sob pena de rescisão contratual de 10%
(dez) por cento do valor de mercado do imóvel, acrescidos de 1% de mora diária e
caso haja feitas benfeitorias no imóvel, estas devem ser reembolsadas acrescidas de
juros e correções, base no INCC-DI (índice nacional de custo de construção).
XVIII – O presente instrumento é celebrado em caráter “ad corpus”, de

sorte que qualquer diferença de áreas entre aquelas constantes do título e as que
vierem a ser constatadas a qualquer tempo não será motivo para reivindicação quanto
a acréscimos ou abatimento do preço, ou alegação de infração contratual.
Elegem as Partes, o foro de situação do imóvel, com renúncia a qualquer

outro por mais privilegiado que seja, para nele e por meio de ação competente serem
dirimidas eventuais dúvidas acerca do presente instrumento, arcando a parte
considerada vencida com as custas judiciais e honorários advocatícios.
E, por estarem justas e contratadas, assinam o presente instrumento em

duas (3) vias, de igual teor e forma, contendo seis (seis) laudas transcritas somente no
anverso, e 18 (dezoito) cláusulas na presença das testemunhas retro, para que surta
seus legais e jurídicos efeitos, obrigando-se por si, seus herdeiros e/ou sucessores, ao
fiel cumprimento de todas as suas cláusulas e condições.
Hortolândia, 23 de abril de 2024.
_________________________________________________
GETULIO CARLOS IAMASHITA – RG: 28.907.108-2
_____________________________________________
DANIELA F. V. IAMASHITA - RG: 40.182.554-1
_____________________________________________
ELIAS ROCHA DOS SANTOS - RG: 34.378.573-0
_______________________________________________
JAQUELINI SAVAZI ZAVATTI - RG: 42.255.639-7
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TESTEMUNHAS:
____________________________________________
Nome:
CPF
______________________________________________
Nome:
CPF

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Pelo presente instrumento e na melhor forma de direito entre as partes,

II – DO IMÓVEL OBJETO DO CONTRATO

Os VENDEDORES CEDENTES, declaram serem únicos senhores

1 – Que sob as penas da Lei, não serem produtores ou empregadores rural,

III – DO PREÇO, FORMA DE PAGAMENTOS E DEMAIS

O preço certo e ajustado da presente transação é de R$ 600.000,00

A) R$ 200.000,00 (Duzentos mil reais), através de transferência bancária

B) R$ 400.000,00 (Quatrocentos mil reais) em moeda corrente ou em

IV – Fica esclarecido que os direitos que recaem sobre o referido imóvel,

PARAGRAFO ÚNICO: Que as partes têm ciência que se encontra em

V – Os Cedentes se obrigam e se comprometem a prestarem toda e

VI – O CESSIONÁRIO será imitido na posse do imóvel, objeto do

VII – O presente contrato é regido pelos Artigos n° 417 e seguintes do

VIII - Ressalvadas as hipóteses expressamente mencionadas, o presente

IX - Na eventual hipótese de alguma disposição inserida no presente

X - Na hipótese de uma das Partes, em qualquer momento, não aplicar a

XI - Os termos e as condições pactuadas neste instrumento cancelam e

XII - Qualquer alteração ou aditamento aos termos do presente instrumento

XIII – O CESSIONÁRIO não poderá transferir, ou ceder, a qualquer título,

XIV – Todos os impostos, taxas de condomínio, que incidem ou venham a

Parágrafo primeiro. No mês da data da posse, a responsabilidade dos

XIV – O Cessionário vendedor faz saber que expôs as partes envolvidas

XVI – As partes declaram que não assinaram contrato de exclusividade de

XVIII – O presente instrumento é celebrado em caráter “ad corpus”, de

Elegem as Partes, o foro de situação do imóvel, com renúncia a qualquer

E, por estarem justas e contratadas, assinam o presente instrumento em

Hortolândia, 23 de abril de 2024.

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