A DESJUDICIALIZAÇÃO DA USUCAPIÃO IMOBILIÁRIA: o papel dos Cartórios de

Registro de Imóveis do Termo Judiciário de São Luís como desobstrutor do Poder Judiciário1

Paulo Sérgio Velten Pereira2

Pedro Bergê Cutrim Filho3

Introdução

O direito fundamental de acesso à justiça no Estado Democrático de Direito atual

precisa ser repensado. O acesso à justiça não pode ser entendido, somente, como sinônimo de
acesso ao Judiciário.
Nesse sentido, é tendência dos ordenamentos jurídicos a simplificação dos ritos
processuais, e a criação de novas possibilidades para a solução de conflitos. O Brasil
estabeleceu compromisso com essa perspectiva, com maior notoriedade, a partir do Código
de Processo Civil em 2015, quando os cartórios extrajudiciais passaram a ser uma das portas
de solução de conflitos. Por exemplo, o art. 1.071 da nova lei adjetiva civil trouxe a
possibilidade da efetivação da usucapião pela via extrajudicial, resultando, grande avanço na
solução deste tipo de demanda, que dantes só se resolvia pela via judicial.
A simplicidade do procedimento facilita a aquisição da propriedade imobiliária
fundada na posse mansa, pacífica, satisfeitos os requisitos da Lei. Trata-se, portanto, de
técnica inovadora, implementada pelo direito privado contemporâneo, que atende e facilita a
fruição de um dos direitos mais fundamentais do homem: a propriedade.
Vê-se, portanto, que o cartório de registro de imóveis, instituição do sistema de
justiça, passa a ser um ator de primeira classe na efetivação, de forma célere e
desburocratizada, de direitos fundamentais da esfera privada do ser humano.
Nesse sentido é objeto deste projeto de pesquisa discutir o papel dos cartórios de
registro de imóveis no processamento da usucapião extrajudicial como contribuintes para a
desobstrução do Poder Judiciário.
Indaga-se em que medida os cartórios de registro de imóveis do Termo Judiciário de
São Luís, da Comarca da Ilha de São Luís contribuíram para a prevenção de litígios,
desjudicializando e desafogando o Poder Judiciário do Estado do Maranhão quanto às ações
de usucapião.
Como hipótese provisória, afirma-se que que os cartórios de registro de imóveis do
Termo Judiciário de São Luís, da Comarca da Ilha de São Luís, contribuíram para a
prevenção de litígios, desafogando o Poder Judiciário do Estado do Maranhão quanto às
ações de usucapião, com a reforma do Código de Processo Civil do ano de 2015.
O objetivo geral da pesquisa Investigar se os Cartórios de Registro de Imóveis do
Termo Judiciário de São Luís têm contribuído para a prevenção de litígios de natureza
usucapitiva perante o Poder Judiciário do Maranhão, através da tramitação dos pedidos de
usucapião extrajudicial, tendo como recorte temporal o intervalo compreendido entre
01/01/2011 a 31.07.2023, subdivido em duas porções: 01/01/2011 a 08.09.2017; e 09.09.2017
a 31.07.2023, respectivamente, período anterior e posterior à publicação da Lei nº.
13.465/2017.
1
Resumo do anteprojeto de pesquisa apresentado ao Mestrado do Programa de Pós-Graduação em Direito e
Instituições do Sistema de Justiça da Universidade Federal do Maranhão.
2
Professor Doutor Permanente do Programa de Pós-Graduação em Direito e Instituições do Sistema de Justiça
da Universidade Federal do Maranhão. paulovelten@uol.com.br.
3
Discente do Mestrado do Programa de Pós-Graduação em Direito e Instituições do Sistema de Justiça da
Universidade Federal do Maranhão. Email: pedro.berge@discente.ufma.br.

1
 As discussões terão como base as obras “The Multi-Door Courthouse” de Frank
Sander e “Acesso à Justiça”, de Mauro Cappelletti e Bryant Garth, teorias intrinsicamente
ligadas ao tema da pesquisa proposta.
Ressalta-se que a presente pesquisa apresenta relevância, posto que a ideia aventada
possui capacidade de contribuir socialmente, especialmente se confirmada a hipótese, para,
minimamente, provocar a discussão entre os operadores do direito ligados às instituições do
sistema de justiça maranhense, bem como com a sociedade, contribuindo para a sedimentação
do entendimento de que a usucapião pela via extrajudicial facilita a aquisição da propriedade
imobiliária, satisfeitos os requisitos legais. No âmbito acadêmico, a proposta possui aderência
ao que se propõe o Programa de Pós-Graduação em Direito e Instituições do Sistema de
Justiça da Universidade Federal do Maranhão (UFMA), vez que discute o acesso à justiça em
duas instituições do sistema de justiça do Estado do Maranhão, sob a perspectiva da
desjudicialização com foco nas ações de usucapião pela via extrajudicial.
O debate apresentado tem ainda capacidade de colaborar sobremaneira para o
aperfeiçoamento da dinâmica de atuação dos cartórios de registro de imóveis da Cidade de
São Luís no processamento de demandas extrajudicializadas, sobretudo quanto àquelas de
natureza usucapitória, vez que passam a ser atores de primeira estirpe na efetivação, de forma
célere e desburocratizada, de direitos fundamentais da esfera privada do ser humano.

Metodologia

A metodologia se ocupa dos métodos e técnicas disponíveis ao pesquisador para

desenvolvimento de seu trabalho, indicando os caminhos pelos quais o pesquisador deverá
seguir para a produção de sua pesquisa, sendo molde do conhecimento científico (Guimarães;
Ramos Neto; Boumann, 2023)4. Preocupa-se, ainda, com a compatibilidade entre enunciados
e os meios concretos de produção destes (Guimarães; Lobato; Marques, No Prelo) 5, tudo
para que o conhecimento produzido com a pesquisa científica possa ser analisado e validado
epistemologicamente, conforme assevera Marques Neto (2001).
Assim, a presente proposta de pesquisa utilizará o método indutivo 6, que se trata de
um processo mental que parte de dados particulares e se dirige a constatações gerais (Gustin;
Dias; Nicácio, 2020), passando por três fases: a observação dos fenômenos; a busca da
relação entre eles; e o processo de generalização do resultado das duas primeiras fases
(Fonseca, 2009). Dessa forma, justifica-se o uso do método indutivo na medida em que serão
analisados os dados quantitativos de processos de usucapião distribuídos junto às varas do
Termo Judiciário de São Luís, da Comarca da Ilha de São Luís, e os dados dos cartórios de
registro de imóveis do mesmo termo judiciário, com pretensão de atingir uma proposição
geral com conteúdo mais amplo que as premissas iniciais.
Será usado como método de procedimento o monográfico, acrescidos de
procedimentos próprios de pesquisas do tipo jurídico-diagnósticas 7. onde será descrito se a
atuação dos cartórios de registro de imóveis do Termo Judiciário de São Luís, da Comarca da
Ilha de São Luís, para o desafogamento do Poder Judiciário quanto ao processamento de
pedidos de usucapião. Acrescenta-se que o estudo não se pretende a dar soluções para
4
Minayo (2016), no mesmo sentido, entende por metodologia o caminho do pensamento e a prática exercida na
abordagem da realidade.
5
Guimarães; Lobato; Sales (2021) sustentam que o conhecimento científico é fruto de determinadas exigências
epistemológicas, oriundo de um processo de construção sistemático, com o escopo de obter uma verdade
retificável.
6
Sobre método indutivo, Lakatos; Marconi (2018) afirmam que que a aproximação dos fenômenos caminha
geralmente para planos cada vez mais abrangentes em conexão ascendente.
7
Fonseca (2009) entende que o caráter holístico do conhecimento postula mudança de paradigma do
conhecimento científico, no sentido da existência de uma harmonia universal que promove a unificação dos
contrários, ocorrendo interdisciplinaridade.

2
eventuais problemas encontrados, mas tão somente de realizar análises rigorosas sobre o
objeto de estudo, com intuito de permitir o diagnóstico do problema proposto, sem se
preocupar com suas raízes explicativas (Gustin; Dias; Nicácio, 2020). Com efeito, as
vinculações de entendimento estabelecidas durante o estudo terão respaldo teórico, com a
utilização de pesquisa bibliográfica, baseando-se na análise prática a partir da holística 8 da
realidade dos dados colhidos junto ao Poder Judiciário e às serventias extrajudiciais.
Será usada, como técnica de pesquisa, a documentação indireta, por meio do
levantamento de dados secundários que abrange a pesquisa documental e a bibliográfica
(Lakatos; Marconi, 2018), com consulta a artigos científicos especializados, dissertações de
mestrado e teses de doutorado, nas plataformas VLex, Portal de periódicos da Capes,
SciELO, Google Acadêmico, Biblioteca Digital de Teses e Dissertações da Universidade
Federal do Maranhão, Connected Pappers, Semantic Scholar, Researchgate, Taylor & Francis
On line, PrejectMuse, Sage Journals e Scopus, com os descritores relacionados ao tema
proposto: acesso à justiça, desjudicialização e usucapião extrajudicial.
Em relação à verificação da atuação dos cartórios de registro de imóveis do Termo
Judiciário de São Luís da Comarca da Ilha de São Luís, e sua contribuição para a
desjudicialização das demandas de usucapião, será solicitado relatório ao Tribunal de Justiça
do Estado do Maranhão contendo o quantitativo de processos de usucapião protocolizados no
período compreendido entre 01.012011 e 08.09.2017, antes da Lei nº. 13.465/2017; e entre
09.09.2017 e 31.07.2023, período após a publicação da Lei nº. 13.465/2017, e distribuídos
para as unidades judiciárias do Termo Judiciário de São Luís. Outro relatório será solicitado
aos cartórios de registro de imóveis do Termo Judiciário de São Luís, para que demonstrem a
quantidade de protocolos de pedidos de usucapião perante as serventias extrajudiciais no
período compreendido entre 09.09.2017 e 31.07.2023. Dito isto, a pesquisa, quanto à análise
dos dados fornecidos nos relatórios, é quantitativa, posto que tem o objetivo de levantar
numericamente os dados, a partir dos quais as regularidades dos fenômenos serão constatadas
para que regras gerais possam ser enunciadas (Fonseca, 2009).
O estudo bibliográfico subsidiará a pesquisa com conceitos e informações de base,
permitindo o conhecimento das estruturas jurídicas vigentes e apreensão das problemáticas
sociais em torno da temática estudada. A partir das considerações tomadas quando da
abordagem bibliográfica, a entabulação dos dados dos relatórios será realizada com o devido
direcionamento sistêmico.

Resultados

Espera-se demonstrar a ocorrência da ampliação do acesso à justiça àqueles que

necessitavam de resolver problema de propriedade peva via da usucapião na Cidade de São
Luís, demonstrando que os Cartórios de Imóveis passaram a ser atrativo para esse tipo de
demanda após a modificação do Código de Processo Civil no ano de 2015, ocasião em que
foi criada a possibilidade do protocolo extrajudicial de pedidos de usucapião.
Espera-se demonstrar, ainda, que a judicialização desse tipo demanda teve declínio
no período de 2017 a 2022, comparado com a distribuição de processos da mesma natureza
no recorte de 2011 a 2017, por conta da opção de protocolo desse tipo de demanda perante
serventias extrajudiciais da Cidade de São Luís.
Teoria base

8
Fonseca (2009) entende que o caráter holístico do conhecimento postula mudança de paradigma do
conhecimento científico, no sentido da existência de uma harmonia universal que promove a unificação dos
contrários, ocorrendo interdisciplinaridade.

3
 O referencial teórico deve ser considerado em conjunto com a definição do problema
da pesquisa, posto que servirá como elemento de controle para toda a pesquisa a ser realizada
(Gustin; Dias; Nicácio, 2020). Trata-se da teoria científica que o pesquisador erige como
sustentáculo de sua pesquisa, que embasa a interpretação e atribui o significado aos
resultados colimados em seu estudo (Gil, 2011). Nesse sentido, nesta pesquisa, tem-se como
teorias de base as obras, “The Multi-Door Courthouse” de Frank Sander e “Acesso à Justiça”,
de Mauro Cappelletti e Bryant Garth, teorias intrinsicamente ligadas ao tema da pesquisa
proposta9.
Considerando os conflitos naturais que emergem da sociedade, coube ao Estado a
criação de um sistema que proporcionasse a pacificação dessas situações litigiosas ocorridas
entre os cidadãos, tendo sido atribuída essa função ao Poder Judiciário, com a aplicação do
direito ao caso concreto (Loureiro; Tassigny, 2021).
Com isso os tribunais passaram ser a porta de entrada para solução de conflitos
sociais, sempre pautado nos princípios e regras de processos estabelecidas pelo Estado. A
quantidade de regras e ritos a serem observados impuseram uma sobrecarga do Poder
Judiciário, que não mais consegue dar respostas rápidas àqueles problemas que pedem
resposta célere. Deparamo-nos, assim, diante de um Judiciário inchado, com demandas
represadas.
Ante o paradigma apresentado, surgiram teorias que se propuseram idealizar
mecanismos alternativos de resolução de conflitos a fim de que os indivíduos pudessem
satisfazer seus interesses da melhor forma possível, com a garantia dos mesmos princípios
basilares da jurisdição, tais como o da igualdade, e da segurança jurídica.
Nesse interim, surge, na década de 70, a teoria da Justiça Multiportas, nos Estados
Unidos, com a disponibilização de métodos alternativos ao Poder Judiciário para a resolução
de conflitos, tudo, para que o cidadão tivesse mais facilidade em encontrar uma forma de
solução mais adequada ao conflito cerne da demanda (Sander, 1976).
O contexto fecundante dessa teoria é igualmente àquele diagnosticado por
Cappelletti e Garth, que compreenderam o acesso à justiça como um sistema pelo qual todos
poderiam reivindicar seus direitos e/ou resolver seus litígios sob a tutela do Estado, obtendo
resultados justos (Cappelletti; Garth, 1988). Trata-se de um dos direitos mais básicos do
cidadão, uma vez que não há sentido na ampliação e na atribuição de outros direitos ao
homem, sem que haja mecanismos de reivindicação desses direitos (Cappelletti; Garth,
1988).
Entretanto, ao destacarem as problemáticas de acesso à justiça, Cappelletti e Garth
(1988) identificaram a morosidade da tramitação processual, a sobrecarga do sistema
judiciário, e o formalismo exacerbado, como fatores que dificultam a efetividade nas
resoluções de conflitos.
Com esse diagnóstico, apresentaram propostas de ampliação do conceito de acesso à
justiça, centrando sua atenção, sobretudo, no conjunto geral de instituições, mecanismos,
pessoas e procedimentos utilizados para processar e mesmo prevenir disputas nas sociedades
modernas. E é nesse contexto que surgem novas técnicas de solução de conflitos, dentre elas
a possibilidade da solução de conflitos pela via extrajudicial, gerando o fenômeno da
desjudicialização.
A desjudicialização, no Brasil, foi inaugurada com a Emenda Constitucional nº.
45/2004 da Constituição de 1988, quando em seu art. 5º, inciso LXXVIII, ficou previsto que
9
Adeodato (1999) dispõe que para a formulação de uma pesquisa deve-se utilizar material bibliográfico
intrinsecamente relacionado com o objeto da pesquisa, o que contribui para o teste de validade epistemológico
da pesquisa. A epistemologia é a garantia que o pesquisador pode dar de que as ideias por ele apresentadas são
verdadeiras, que são procedentes para a explicação do fenômeno estudado, quer seja natural quer seja social
(Guimarães; Lobato; Marques, No Prelo).

4
a todos, no âmbito judicial e administrativo, são assegurados a razoável duração do processo
e os meios que garantam a celeridade de sua tramitação. Em seguida, ganhou um novo viés
com a reforma do Código de Processo Civil em 2015, que trouxe a possibilidade da solução
de litígios por vias alternativas de solução de conflitos 10, inclusive por outras vias que não a
da judicialização.
É nesse sentido que Oliveira (2015) compreende a desjudicialização como a lógica
da reformulação da função judiciária, minimizando seu papel em vista o pluralismo de
instâncias, concentrando-se na transferência de procedimentos antes judiciantes para a
alternância de meios. Com isso o Judiciário passa a ser mais uma alternativa de
processamento, a critério dos interessados, ou mesmo fiscalizador da legalidade dos demais
procedimentos (Oliveira, 2015).
Desjudicializar significa permitir que a sociedade possa resolver seus conflitos fora
das fronteiras do Poder Judiciário, com maturidade e responsabilidade, deixando o Judiciário
livre para debater questões difíceis (Pinho; Stancati, 2016) (Diniz, 2012) (Pedroso, 2015).
Nesse contexto, destaca-se o papel dos cartórios extrajudiciais, no processo de
desjudicialização, como importante mecanismo da justiça multiportas brasileira, uma vez que
são serviço delegado pelo Poder Judiciário a particulares, conforme o que consta previsto no
§1º, do art. 236 da Constituição Federal e os artigos. 37 e 38, da Lei n.º 8.935/1993, passando
a atuar incisivamente na solução de vários tipos de litígio que dantes eram judicializados, tais
como realização de divórcio consensual, inventário, e processamento de pedidos de
usucapião, o que se deu com a reforma do Código de Processo Civil em 2015, resultando em
um grande avanço na legislação brasileira, reverberando, quanto ao tema, aquilo que foi
preconizado pela Emenda Constitucional nº 45.
Os conceitos e autores citados, combinados com outras fontes bibliográficas
balizadas, serão a bússola para o desenvolvimento da pesquisa proposta, com vista a um
entrelaçamento epistemológico coerente, conforme sugerido por Oliveira (2004).

Conclusões

Como já abordado, o objetivo desta pesquisa é investigar sobre o desafio do

protagonismo dos cartórios de registro de imóveis do Termo Judiciário de São Luís, como
desobstrutores do Poder Judiciário quanto às demandas de usucapião, notadamente, após a
promulgação da Lei nº. 13.465/2017, a partir da análise dos relatórios expedidos pelo
Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão acerca da distribuição de ações de usucapião, no
período de 01/01/2011 a 31/07/2023 e dos relatórios gerados pelos cartórios de registo de
imóveis de São Luís relativos às demandas de usucapião extrajudicial protocolados entre
09.09.2017 e 31.07.2023.
Como percurso metodológico, e conforme já mencionado, adotou-se o método de
abordagem indutivo, para a análise de dos dados quantitativos de processos de usucapião
distribuídos junto às varas do Termo Judiciário de São Luís, da Comarca da Ilha de São Luís,
e os dados dos cartórios de registro de imóveis do mesmo termo judiciário, com pretensão de
atingir uma proposição geral com conteúdo mais amplo que as premissas iniciais. Como
método de procedimento adotou-se o monográfico, acrescidos de procedimentos próprios de
pesquisas do tipo jurídico-diagnósticas, onde será descrito se a atuação dos cartórios de
registro de imóveis do Termo Judiciário de São Luís, da Comarca da Ilha de São Luís,
contribuiu para o desafogamento do Poder Judiciário quanto ao processamento de pedidos de
usucapião. Com efeito, as vinculações de entendimento estabelecidas durante o estudo terão
10
Didier Junior e Fernandes (2023), ao tratarem acerca da ideia de justiça multiportas, inaugurada pelo Código
de Processo Civil de 2015, comentam que o acesso à justiça deve ser compreendido a partir da premissa da
possibilidade de fracionamento da condução e da solução de problemas jurídicos, com a interação entre
diferentes portas de acesso à justiça.

5
respaldo teórico, com a utilização de pesquisa bibliográfica, baseando-se na análise prática a
partir da holística da realidade dos dados colhidos junto ao Poder Judiciário e às serventias
extrajudiciais. A técnica de pesquisa, que será utilizada é a documentação indireta, por meio
do levantamento de dados secundários que abrange a pesquisa documental e a bibliográfica
com consulta a artigos científicos especializados, dissertações de mestrado e teses de
doutorado, em plataformas especializadas, com os descritores relacionados ao tema proposto:
acesso à justiça, desjudicialização e usucapião extrajudicial. E em relação à verificação da
atuação dos cartórios de registro de imóveis do Termo Judiciário de São Luís e sua
contribuição para a desjudicialização das demandas de usucapião, será solicitado relatório ao
Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão e aos cartórios de registro de imóveis do Termo
Judiciário de São Luís nos termos aventados. Dito isto, a pesquisa, quanto à análise dos dados
fornecidos nos relatórios, será quantitativa. O estudo bibliográfico subsidiará a pesquisa com
conceitos e informações de base, permitindo o conhecimento das estruturas jurídicas vigentes
e apreensão das problemáticas sociais em torno da temática estudada. A partir das
considerações tomadas quando da abordagem bibliográfica, a entabulação dos dados dos
relatórios será realizada com o devido direcionamento sistêmico.
Ao longo da pesquisa, será possível verificar a existência de muitas ações de
usucapião protocoladas perante o Termo Judiciário de São Luís, e que, após a mudança
ocorrida em 2015 no Código de Processo Civil, houve protocolos desse tipo de demanda
perante as Serventias Extrajudiciais, caracterizando ampliação ao acesso à justiça,
notadamente porque houve redução do protocolo de processos dessa natureza perante o Poder
Judiciário.
Dessa forma, espera-se concluir que a via extrajudicial ampliou o acesso à justiça,
tendo, contribuindo com a desjudicialização, notadamente quanto às ações de usucapião no
Termo Judiciário de São Luís, da Comarca da Ilha de São Luís.

Palavras-Chave

Acesso à justiça; Desjudicialização; Usucapião extrajudicial.

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