Aluno: Jonathan Gustavo Medeiros

Curso: Técnico em Transações Imobiliárias

Atividade 1
Contexto
Um cliente está interessado em comprar uma área de 3.000 m² para futuramente construir um
empreendimento imobiliário e implantar nele um condomínio residencial de luxo. Você auxiliou o
cliente na busca da área, todavia, após muito trabalho, só conseguiram localizar três áreas lindeiras
(ou seja, lado a lado) de 1.000 m² cada.
O cliente gostou das três áreas e quer fechar o negócio. O seu objetivo é unificá-las para obter a
metragem que deseja.

Atividade
Explique quais são os procedimentos legais referentes às propostas e aos contratos de compra e
venda de cada área.
Diante do desejo do cliente de construir um empreendimento de 3.000 m² utilizando as três áreas
adquiridas, o que você sugeriria para torná-las uma única área, considerando a Lei de Parcelamento
de Solo Urbano (Lei 6.766/79)?

Entrega
Faça a sua atividade em um editor de texto (Word ou similar) e entregue-a no AVA, no local
destinado para tal, até a data sugerida no cronograma.

Dica de leitura
Para realizar esta tarefa, procure ler os materiais

 Contratos imobiliários: compra e venda (com cessão); promessa de compra e venda; registro,
alienação fiduciária, permuta comodato, consórcio, arrendamento, arras e contrato de locação,
contrato de intermediação imobiliária e doação.
 Teoria geral dos contratos: definição das partes, classificação e espécies de contratos, documentação
necessária para aferir legitimidade das partes e idoneidade do objeto, formas de extinção dos
contratos, eficácia dos contratos de gaveta.
 Para fazer esta tarefa, procure ler o material Parcelamento do solo urbano e incorporação
imobiliária.

Avaliação
Nesta atividade você será avaliado nos indicadores:
 Elabora proposta de locação e venda de imóveis, apresentando todos os elementos pertinentes à
negociação.
 Elabora contratos de compra, venda e permuta, conforme requisitos do cliente e legislação vigente.

Para garantir a segurança e eficácia do negócio envolvendo três terrenos diferentes, cada um com
seu respectivo proprietário, é crucial amarrar o negócio de maneira que todos os contratos de
compra e venda sejam interdependentes. Isso significa que a concretização de cada compra depende
da concretização das outras duas.
Procedimentos para Amarrar o Negócio

Negociação e Acordos Preliminares:

Reunião Conjunta: Realizar uma reunião conjunta com todos os proprietários e o comprador para
discutir os termos e assegurar que todos estão cientes da interdependência dos contratos.
- Carta de Intenção: Elaborar uma carta de intenção de compra, onde o cliente expressa o interesse
nas três áreas e menciona a condição de que a compra de uma área está vinculada à compra das
outras duas.

Contratos de Compra e Venda Interdependentes:

Elaboração dos Contratos: Preparar contratos de compra e venda individuais para cada terreno,
incluindo cláusulas que condicionem a validade de cada contrato à realização dos outros dois.
Abaixo está um modelo de contrato com cláusulas específicas para amarrar o negócio.

Modelo de Contrato de Compra e Venda com Cláusula de Interdependência:

CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

VENDEDOR:
Nome: [Nome do Vendedor 1]
Nacionalidade: [Nacionalidade]
Estado Civil: [Estado Civil]
Profissão: [Profissão]
Identidade: [Número da Identidade]
CPF: [Número do CPF]
Endereço: [Endereço Completo]

COMPRADOR:
Nome: [Nome do Comprador]
Nacionalidade: [Nacionalidade]
Estado Civil: [Estado Civil]
Profissão: [Profissão]
Identidade: [Número da Identidade]
CPF: [Número do CPF]
Endereço: [Endereço Completo]

IMÓVEL OBJETO DESTE CONTRATO:

Descrição: [Descrição detalhada do imóvel]
Matrícula: [Número da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis]
Endereço: [Endereço completo do imóvel]
Área: [Área total do imóvel em metros quadrados]

CLÁUSULA PRIMEIRA – DO OBJETO DO CONTRATO:

O presente contrato tem como objeto a compra e venda do imóvel descrito acima, de propriedade do
VENDEDOR, pelo COMPRADOR.

CLÁUSULA SEGUNDA – DO PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO:

O preço certo e ajustado para a presente compra e venda é de R$ [valor], a ser pago da seguinte
forma: [descrever as condições de pagamento].

CLÁUSULA TERCEIRA – DA POSSE E PROPRIEDADE:

A posse do imóvel será transmitida ao COMPRADOR na data de assinatura deste contrato. A
propriedade será transferida mediante o registro da escritura pública de compra e venda no Cartório
de Registro de Imóveis.

CLÁUSULA QUARTA – DAS OBRIGAÇÕES DAS PARTES:

O VENDEDOR se obriga a entregar o imóvel livre e desembaraçado de quaisquer ônus, débitos ou
impedimentos. O COMPRADOR se compromete a realizar o pagamento conforme as condições
estipuladas na Cláusula Segunda.

CLÁUSULA QUINTA – DA INTERDEPENDÊNCIA DOS CONTRATOS:

Este contrato está condicionado à efetivação dos contratos de compra e venda dos imóveis situados
nos endereços [Endereço do Terreno 2] e [Endereço do Terreno 3], pertencentes a [Nome do
Vendedor 2] e [Nome do Vendedor 3], respectivamente. A não concretização de qualquer um desses
contratos resultará na rescisão automática deste contrato, sem penalidade para o COMPRADOR.
CLÁUSULA SEXTA – DAS DESPESAS:
As despesas relativas à escritura e registro correrão por conta do COMPRADOR. O imposto de
transmissão (ITBI) será pago pelo COMPRADOR.

CLÁUSULA SÉTIMA – DA RESCISÃO:

O presente contrato poderá ser rescindido de pleno direito, independentemente de aviso ou
notificação judicial ou extrajudicial, no caso de inadimplemento de quaisquer das cláusulas aqui
ajustadas.

CLÁUSULA OITAVA – DO FORO:

Para dirimir quaisquer controvérsias oriundas deste contrato, as partes elegem o foro da comarca de
[Cidade/Estado], com renúncia a qualquer outro, por mais privilegiado que seja.

E por estarem assim justos e contratados, assinam o presente contrato em duas vias de igual teor,
juntamente com as testemunhas abaixo.

[Local], [Data]

_____________________________
[Vendedor]

_____________________________
[Comprador]

_____________________________
[Testemunha 1]

_____________________________
[Testemunha 2]
 Após a assinatura dos contratos com a cláusula de interdependência, assegurar que todas as
assinaturas sejam reconhecidas em cartório e que os contratos sejam registrados no Cartório de
Registro de Imóveis competente. Essa abordagem garante que a transação seja segura e que o
cliente só adquira todos os terrenos se puder comprá-los todos juntos, evitando a situação onde ele
adquire um ou dois terrenos sem conseguir o terceiro, essencial para o projeto de unificação.

Segunda Etapa: Escritura Definitiva

Nesta etapa, a formalização da aquisição dos imóveis passa pela elaboração e registro da
escritura definitiva de compra e venda. O objetivo é assegurar que o cliente se torne o proprietário
legal das áreas adquiridas. Aqui estão os procedimentos e orientações para o cliente.

Procedimentos e Orientações

Elaboração da Escritura Definitiva:

Cartório de Notas: Escolher um Cartório de Notas para lavrar a escritura pública de compra
e venda de cada um dos três terrenos. Essa escolha pode ser feita com base na localização dos
imóveis ou na preferência do cliente.
Reunião com o Tabelião: Agendar uma reunião com o tabelião do Cartório de Notas para
discutir os detalhes da transação e garantir que todos os documentos e informações necessárias
estejam preparados.

Documentação Necessária:
Para lavrar a escritura, será necessário reunir uma série de documentos. Abaixo está a lista dos
documentos típicos exigidos:

- Documentos dos Vendedores:

- Documentos de identidade (RG e CPF)
- Certidão de casamento ou declaração de união estável (se aplicável)
- Comprovante de endereço
- Certidão negativa de débitos de tributos municipais (IPTU)
- Certidão de ônus reais e ações reipersecutórias, obtida no Cartório de Registro de Imóveis
- Certidão negativa de débitos relativos ao imóvel, emitida pela Prefeitura
- Escritura de aquisição dos terrenos

- Documentos do Comprador:
- Documentos de identidade (RG e CPF)
- Certidão de casamento ou declaração de união estável (se aplicável)
- Comprovante de endereço
- Comprovante de pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis)

Pagamento do ITBI:
Cálculo e Pagamento: Antes da lavratura da escritura, é necessário calcular e pagar o ITBI. O
valor do imposto é geralmente um percentual sobre o valor de venda dos imóveis e deve ser pago
junto Prefeitura Municipal.
Comprovante de Pagamento: O comprovante de pagamento do ITBI deve ser apresentado no
Cartório de Notas no momento da lavratura da escritura.
 Lavratura da Escritura:

Redação da Escritura: O tabelião irá redigir a escritura pública de compra e venda com base nos
contratos previamente assinados e na documentação apresentada.

Assinatura da Escritura: Agendar uma data para que todas as partes (vendedores e comprador)
compareçam ao Cartório de Notas para assinar a escritura. É importante que todos estejam presentes
ou devidamente representados por procuração.

Registro da Escritura no Cartório de Registro de Imóveis:

Entrega da Escritura: Após a assinatura, a escritura deve ser levada ao Cartório de Registro de
Imóveis onde os terrenos estão matriculados.

Registro da Escritura: O Cartório de Registro de Imóveis fará o registro da escritura, formalizando a

transferência de propriedade para o nome do comprador.

Certidão de Matrícula Atualizada: Após o registro, solicitar uma certidão de matrícula atualizada
para cada um dos terrenos, constando o nome do novo proprietário.

Orientações para o Cliente

Organização da Documentação:
Auxiliar o cliente na organização de todos os documentos necessários, tanto os seus quanto os
dos vendedores, para evitar atrasos e complicações.
Verificar se todos os documentos estão atualizados e em conformidade com as exigências legais.

Pagamento de Despesas:
Informar ao cliente sobre todas as despesas envolvidas, incluindo o custo do ITBI, taxas de
cartório, e eventuais despesas com procurações e certidões.
Garantir que o cliente esteja preparado para efetuar esses pagamentos de forma oportuna.

Acompanhamento do Processo:
Acompanhar o cliente durante todas as etapas no Cartório de Notas e no Cartório de Registro de
Imóveis, oferecendo suporte e esclarecendo dúvidas que possam surgir.
Certificar de que o registro da escritura seja realizado corretamente e obtenha a certidão de
matrícula atualizada em nome do cliente.

Cumprindo todos os procedimentos, o cliente terá a segurança jurídica necessária,

confirmando a propriedade dos três terrenos. Esse passo é fundamental para garantir a legalidade da
futura unificação das áreas e a implementação do empreendimento imobiliário planejado.
Terceira Etapa: Unificação das Áreas

Para unificar os três terrenos de 1.000 m² cada em uma única área de 3.000 m², onde será
implementado o condomínio, é necessário seguir um procedimento legal específico conforme a Lei
de Parcelamento do Solo Urbano (Lei nº 6.766/79) e as normas municipais. Aqui estão os passos
detalhados para esse processo:

Procedimentos para Unificação dos Terrenos

Consulta Prévia à Prefeitura:

Consulta Urbanística: Antes de iniciar o processo, consultar a Prefeitura Municipal para verificar
a viabilidade da unificação e se está de acordo com o Plano Diretor e a legislação urbanística
vigente.
Requerimento de Informações: Solicitar informações sobre os requisitos específicos e a
documentação necessária para a unificação de lotes.

Requerimento de Unificação:
Documentação Necessária: Reunir todos os documentos necessários para o requerimento de
unificação:
- Certidões de propriedade dos três terrenos
- Plantas e memorial descritivo dos terrenos atuais e da área unificada, elaborados por um
engenheiro ou arquiteto registrado no CREA/CAU
- Projeto de unificação, contendo a nova configuração do terreno de 3.000 m²
- Documentos pessoais do proprietário (RG, CPF, comprovante de endereço)
- Certidões negativas de débitos municipais (IPTU) dos três terrenos
- *Submissão do Requerimento:* Submeta o requerimento de unificação e toda a documentação à
Prefeitura Municipal, geralmente no departamento de urbanismo ou equivalente.

Análise Técnica pela Prefeitura:

Análise de Conformidade: A Prefeitura realizará uma análise técnica do projeto de unificação para
verificar se está em conformidade com a legislação urbanística e atende aos requisitos técnicos e de
infraestrutura.
Correções e Ajustes: Caso sejam identificadas inconsistências ou necessidade de ajustes, o
solicitante será informado para providenciar as correções necessárias.

Aprovação e Expedição de Decreto:

Parecer Favorável: Se a análise for favorável, a Prefeitura emitirá um parecer aprovando a
unificação.
Decreto de Unificação: A Prefeitura expedirá um decreto ou ato administrativo autorizando a
unificação dos lotes, que deverá ser publicado no Diário Oficial do Município.

Registro da Unificação no Cartório de Registro de Imóveis:

Lavratura da Escritura de Unificação: Com o decreto de unificação e demais documentos
aprovados, necessário lavrar uma escritura pública de unificação em um Cartório de Notas.
Registro da Escritura de Unificação: A escritura de unificação deve ser registrada no Cartório de
Registro de Imóveis onde os terrenos estão matriculados. Isso formaliza a criação de um único lote
de 3.000 m² no registro imobiliário.

Adequações Fiscais:
Atualização do Cadastro do IPTU: Após o registro da unificação, solicitar à Prefeitura a
atualização do cadastro do IPTU para que a cobrança do imposto seja feita de acordo com a nova
área unificada.
 Certidão de Matrícula Atualizada: Solicitar uma certidão de matrícula atualizada do terreno
unificado, que deverá constar a nova área total de 3.000 m² e o nome do proprietário.

Orientações para o Cliente

Engenharia e Arquitetura:
Contratação de Profissionais: Recomendar ao cliente a contratação de um engenheiro civil ou
arquiteto para elaborar o projeto de unificação, incluindo plantas e memorial descritivo.
Acompanhamento Técnico: Esses profissionais também podem acompanhar o processo junto à
Prefeitura para garantir que todas as exigências técnicas sejam atendidas.

Documentação Completa:
Organização dos Documentos: Ajudar o cliente a organizar e preparar toda a documentação
necessária para o requerimento de unificação, garantindo que nada falte.
Consultoria Jurídica: Considerar envolver um advogado especializado em direito imobiliário para
revisar todos os documentos e assegurar que o processo está sendo conduzido de acordo com a lei.

Comunicação Contínua:
Atualizações Regulares: Manter o cliente informado sobre o progresso do processo, incluindo
qualquer feedback da Prefeitura e os prazos estimados para cada etapa.
Regularização: Suporte ao cliente na obtenção de todas as certidões e documentos necessários,
facilitando o processo de regularização.

Considerações Finais

Seguindo os procedimentos , o cliente conseguirá unificar os três terrenos em uma única

área de 3.000 m², preparando o terreno legalmente para a implementação do condomínio residencial
de luxo planejado. É essencial seguir todas as etapas com atenção aos detalhes para garantir a
conformidade com as normas legais e urbanísticas.